Stilte voor de storm op de nieuwbouwmarkt?

“Een hele grote groep mensen wil wel energiezuinig bouwen, maar is niet bereid om ervoor te betalen”

Eerst hadden we corona, de voorbije maanden waren er de vele berichten over de oorlog in Oekraïne, stijgende grondstofprijzen en een mogelijke recessie die op de nieuwbouwmarkt tot hoog oplopende kosten leidden. Hoe is de situatie op de nieuwbouwmarkt vandaag? In onze podcast Vastgoedpraat hadden we het er onlangs over met nieuwbouwspecialisten Colin Sewalt, commercieel directeur van projectontwikkelaar Vooruitzicht en Wim Verhaeghe, gedelegeerd bestuurder van projectontwikkelaar Hyboma.

› Wat is de huidige situatie op de nieuwbouwmarkt?

Sewalt: “De vraag naar huisvesting is gelukkig nog groot, al wordt de betaalbaarheid wel een issue. Het is belangrijk dat we een samenwerking tussen de private en publieke sector opzetten die inspeelt op de actualiteit. We verkeren in spannende tijden en de uitdagingen zijn aanwezig, maar stellen dat er grote problemen zijn op de markt lijkt me te sterk.”

› Je leest tegenwoordig nochtans de verhalen over materiaaltekorten.

Spelen die dan niet mee?

Sewalt: “Of er echt tekorten zijn weet ik niet, maar er is wel sprake van een logistiek probleem in de supply chain. Je ziet een vertraging op vlak van materiaallevering, om maar van de prijsstijgingen te zwijgen uiteraard. Grondstoftekorten zijn er volgens mij niet echt. Al zullen de fabrikanten van bouwmaterialen daar misschien een andere mening over hebben. Wij zitten natuurlijk iets verderop in de keten.”

Verhaeghe: “Wat de levering van bouwmaterialen betreft, ondervinden wij ook vertragingen, vooral op het vlak van pvc en aluminiumramen. Die kunnen vandaag niet altijd tijdig geplaatst worden. Niet alleen omwille van aanvoerproblemen, maar ook door een gebrek aan mankracht in de bedrijven om de vraag aan te kunnen.“

› Hebben jullie al projecten moeten uitstellen?

Sewalt: “De vertraging op vlak van materiaalleveringen heeft gevolgen voor eindtermijnen, maar die zijn bij

ons beperkt gebleven. Sommige concullega’s hebben projecten wel tijdelijk moeten stilleggen. We moeten alert blijven om niet in gelijkaardige situaties verzeild te geraken. We werken gelukkig nog altijd met vaste prijzen. De eindgebruiker mag niet de dupe worden van de lastige situaties in de bouwsector.”

Verhaeghe: “Ook bij ons is er niet echt sprake van vertraging. We waken erover dat projecten tijdig opgeleverd worden. Wat we wel al meegemaakt hebben, is dat een bepaald product of materiaal niet voorradig is en we met de klant naar de toonzaal moeten om iets anders te kiezen.”

› Wat als er onverwachte kosten zijn? Kunnen die worden doorgeschoven naar de klant?

Sewalt: “Op het moment dat iets verkocht is onder compromis en een vaste prijs, zou ik niet weten wat we kunnen doorschuiven. We moeten onze verantwoordelijkheid nemen in heel de keten om onze afspraken na te komen. Er zijn nu eenmaal goede tijden en slechte tijden. Gelukkig is de wetgeving in Vlaanderen zo opgebouwd dat je niet alles als een ‘hete patat’ kan doorschuiven. We moeten niet met z’n allen panikeren. Sommige indexen zijn al terug aan het normaliseren en dat geeft de burger moed.”

Verhaeghe: “We nemen die vaste prijs als vaste waarde binnen ons bedrijf. Een klant betaalt niet bij wanneer we noodgedwongen met andere duurdere materialen moeten werken.”

› Hoe groot is de onzekerheid bij klanten? Zijn kopers terughoudender geworden?

Verhaeghe: “We komen uit een periode waarin er gigantisch veel verkocht werd. Dit jaar beschouw ik eerder als een normaal jaar. In het middle high segment waarin wij actief zijn, ervaren we niet echt terughoudendheid. Kopers met minder budget gaan misschien al sneller op de rem staan en eerder kijken naar een bestaande woning om die op termijn te verbouwen.”

“We komen uit een periode waarin er gigantisch veel verkocht werd. Dit jaar is eerder een normaal jaar”

Wim Verhaeghe, Hyboma

“Ik zie toekomstige klanten ook zeggen dat uitstellen geen zin heeft. Ze redeneren dat de materialen en lonen toch zullen stijgen. Je kan beter nu investeren als je de middelen hebt dan twee of drie jaar te wachten. Van het spaarboekje moet je niet veel verwachten, dus dan kan je maar beter investeren in vastgoed.”

Sewalt: “Wat ook voor onzekerheid zorgt, zijn de energieprijzen. Een klant vroeg onlangs of we een inschatting konden maken van de energiekosten. Mensen moeten belangrijke knopen doorhakken als alles twee of drie keer duurder wordt.”

“Het is aan ons om kopers duidelijk te maken dat uitstelgedrag net averechts kan werken”

Colin Sewalt, Vooruitzicht

› Wat is de impact van de huidige energieprijzen? Willen klanten nog meer inzetten op energiezuinig bouwen?

Sewalt: “Als je ziet dat de energiekosten voor een BEN-woning – waarvan je verwacht dat die energieprijs laag ligt – in deze tijden hoger uitvalt, dan kan dat voor uitstelgedrag zorgen. Het is aan ons om kopers te begeleiden en duidelijk te maken dat uitstelgedrag net averechts kan werken.”

“Een hele grote groep mensen wil trouwens wel energiezuinig bouwen, maar is niet bereid om ervoor te betalen. En dat maakt het natuurlijk complex. Als je iets graag wil en er niet voor wil betalen, dan wordt dat over het algemeen ook niet gerealiseerd. Vaak is men in eerste instantie enthousiast, tot op het moment dat we bij het kostenplaatje aanbelanden.”

Verhaeghe: “Die laatste vijf of tienduizend euro die ze daarvoor moeten spenderen, zijn vaak tegen hun goesting. Er is misschien wel bereidheid, maar de financiële middelen zijn niet altijd voorhanden.”

› In hoeverre gaat de nieuwe renovatieplicht een impact hebben op de vastgoedmarkt en dan vooral op de populariteit van nieuwbouw?

Sewalt: “We hebben in België een gigantische inhaalslag te gaan als het gaat over energie. Er zijn nog steeds vijf miljoen huishoudens in Vlaanderen die ontstaan zijn in een tijd zonder enige vorm van energieregulering. In een land als Zweden – dat toch strengere winters kent dan Vlaanderen – ligt het aantal verbruikte kilowattuur per vierkante meter lager dan in Vlaanderen. Dat is veelzeggend. Ik denk dat we daar met z'n allen ons steentje moeten bijdragen.”

Beluister de podcast via onze website of podcastkanalen

Benieuwd naar het volledige verhaal? Beluister deze en alle andere afleveringen van onze podcast Vastgoedpraat op CIB.be en via Spotify, Apple Podcasts en Google Podcasts.

› Wordt nieuwbouw – toch bouwen met het oog op de toekomst – voldoende fiscaal ondersteund in ons land?

Verhaeghe: “Nieuwbouw wordt vanuit de overheid niet gestimuleerd. Groene en nieuwe zones aansnijden is een beetje uit den boze. Vandaar dat de fiscale voordelen voor bestaand vastgoed sterk gestimuleerd worden. De registratierechten liggen spectaculair laag ten opzichte van de 21 procent btw bij nieuwbouw.”

› Is het vinden van nieuwe projectgronden moeilijker geworden de laatste jaren?

Sewalt: “Heb je iets in de aanbieding toch?” (lacht)

Verhaeghe: “De zoektocht naar goeie locaties wordt steeds moeilijker. Wij richten onze blik dan ook op afbraakpanden waar we zaken kunnen realiseren. Een poosje terug hebben we een oude industriële bakkerij in het centrum van een dorp volledig afgebroken en omgetoverd tot een woonwijk. Hetzelfde hebben we gedaan met een oude vrachtwagengarage in een dorpscentrum.”

› Hoe rooskleurig zien jullie de toekomst?

Sewalt: “Die oogt per definitie positief. We zitten in een leerzame periode. Ik denk dat het opschudden van een sector niet per se iets slecht hoeft te zijn. Zeker als je ziet dat er residentieel heel veel interesse is in nieuwe gronden. Dat zorgt ervoor dat er meer opportuniteiten zijn en dat je inventief moet zijn. Wie als bedrijf innovatief is, zal beloond worden. Dat maakt dit soort periodes alleen maar aantrekkelijk als je het mij vraagt. De jongens zullen van de mannen gescheiden worden. En ’t is toch leuk om bij de mannen te horen.”

Verhaeghe: “We merken dat het totale bouwproces voor particuliere woningbouwers steeds complexer wordt. Steeds meer mensen beslissen dat proces over te dragen aan specialisten. Vroeger had ook de architect daarbij een centrale rol in, maar die stopt daar ook stilaan mee. Al die technieken en materialenkennis, wordt specialistenwerk. Daarin willen wij verdergaan. Het maatwerk is superbelangrijk. Klanten willen nog altijd die eigen inbreng hebben op gebied van materiaal, technieken en dergelijke meer. Ik zie dus nog altijd een mooie toekomst weggelegd voor onze sector.”