Het asbestattest in 10 vragen en antwoorden

Het asbestattest in

vragen en antwoorden

De Vlaamse regering wil zo snel mogelijk al het aanwezige asbest in gebouwen en woningen, gebouwd voor 2001, in kaart brengen. Om die reden zal je vanaf 23 november bij de verkoop van zo'n pand een asbestattest moeten kunnen voorleggen. De informatieplicht zal gelden voor elke overdracht waarvan het compromis ondertekend wordt vanaf 23 november 2022. Tegen 2032 zal iedere eigenaar van een gebouw, gebouwd voor 2001, over een asbestattest moeten beschikken. Dat het asbestattest veel vragen opwerpt, hoeft geen betoog. Wij trokken daarom naar de OVAM voor een antwoord op de meest prangende vragen.

1Wat is de verwachte gemiddelde doorlooptijd vanaf de aanvraag voor de opmaak van een asbestinventaris totdat het asbestattest wordt uitgereikt?

“Voor een gemiddelde woning schatten we dat het plaatsbezoek en het rapporteren van de inspectiegegevens in de databank van de OVAM 2 à 3 uur in beslag neemt. Indien de asbestdeskundige stalen neemt voor laboanalyse, duurt het enkele werkdagen vooraleer de asbestdeskundige het resultaat ontvangt. Voor aanvang van het plaatsbezoek sluiten de asbestdeskundige en de opdrachtgever verplicht een opdrachtovereenkomst. Hierin wordt onder meer vastgelegd wat het inspectiegebied is, of er destructief onderzoek nodig is en welke bewijsdocumenten zoals plannen beschikbaar zijn. Dergelijke zaken samen met een veilige, volledige toegankelijkheid verzekeren een vlotte inspectie. Voor grote, vaak niet-residentiële locaties kan de doorlooptijd een volledige dag of meer bedragen.”

2Wat is de verwachte gemiddelde kostprijs voor de opmaak van een asbestinventaris + de afgifte van een asbestattest?

“De factoren die de doorlooptijd bepalen, hebben ook een impact op de kostprijs. De kostprijs stijgt ook met het aantal laboanalyses dat de asbestdeskundige nodig heeft. Voor een gemiddelde woning is de inschatting een kostprijs van enkele honderden euro’s. Voor de aflevering van een asbestattest vraagt de OVAM 50 euro retributie. Die wordt automatisch afgerekend aan de asbestdeskundige die het op zijn/haar beurt verrekent in de factuur aan de klant. De OVAM biedt de asbestdeskundige de mogelijkheid om zonder retributiekost tot 30 dagen na de opmaak van het asbestattest het te wijzigen en een nieuw asbestattest te laten afleveren. Bijvoorbeeld naar aanleiding van nieuwe gegevens of een betwisting.”

3In hoeveel gevallen verwachten jullie dat het attest zal aangeven dat er asbest aanwezig is?

“Tot op heden bestond er enkel een asbestinventarisatieplicht voor gebouwen waarin een werkgever werknemers tewerkstelt. Grote onbekende zijn de particuliere woningen en appartementen die nochtans de hoofdmoot van het aantal te inventariseren gebouwen uitmaken. In aanloop naar het actieplan asbestafbouw voerde de OVAM enkele steekproeven uit bij scholen, sociale woningen en landbouwbedrijven. Daarnaast bevroeg ze asbestdeskundigen en asbestverwijderaars. Op basis van die gegevens werd ingeschat dat de kans op aanwezigheid van asbest in een gebouw 70 tot meer dan 90% bedraagt indien geen grondige renovatie werd uitgevoerd. Daarnaast geeft sloopbeheersorganisatie Tracimat aan dat in sloopopvolgingsplannen voorafgaand aan sloop in meer dan 90% van de gevallen asbest aanwezig is.”

4Als er asbest wordt vastgesteld, wat moet er dan gebeuren?

“De Vlaamse overheid streeft ernaar om Vlaanderen asbestveilig te maken tegen 2040. Aan de hand van de asbestattesten in haar databank kan de OVAM de realisatie van deze doelstelling opvolgen. Het asbestattest toetst of de locatie asbestveilig is of niet. Voorlopig zijn enkel publieke gebouwen verplicht om een asbestveilige toestand te behalen tegen uiterlijk 2040 en tegen 2034 asbestcement in de buitenschil en niet-hechtgebonden asbestmaterialen te verwijderen. Daarnaast moet iedereen die asbestmaterialen beheert ervoor zorgen dat ze geen risico vormen voor mens of milieu. Stelt het asbestattest asbestmaterialen vast met een verhoogd risico, dan moet de eigenaar of beheerder maatregelen nemen. Bij renovaties moet elke eigenaar bovendien asbest dat eenvoudig bereikbaar wordt onmiddellijk verwijderen, opnieuw insluiten mag niet.”

5Zullen er voldoende deskundigen zijn om de asbestinventarissen op te maken?

“De OVAM gaat er van uit dat dit jaar een 60-tal voltijdse asbestdeskundigen nodig zijn voor een goede marktwerking. Voor de volgende jaren is de ingeschatte behoefte minimaal 300 voltijdse deskundigen, met een piek tot 700. Begin september volgden de reeds 635 kandidaat-asbestdeskundigen de verplichte opleiding. Daarvan slaagden al 140 in hun examen. 60 geslaagde kandidaten zijn bezig met zich aan te sluiten bij een certificatie-instelling om aan de slag te gaan. Dit aantal zal wekelijks blijven stijgen. We zitten dus op schema.”

6Wat als er enkel asbest zit in een bijgebouw zoals een tuinhuis of schuur?

“De bepalingen en verplichting voor de eigenaars en beheerders van asbest gelden ongeacht het type gebouw, dus ongeacht het een hoofd- dan wel bijgebouw is. Het is wel zo dat gebouwen met risicobouwjaar met een grondoppervlakte kleiner dan 20 m² geen aanleiding geven om over een asbestattest te beschikken. Tenzij het deel uitmaakt van een gebouw dat in totaliteit wel een grondoppervlakte groter dan 20 m² heeft. Als er meerdere van dergelijke kleine gebouwen aanwezig zijn waardoor de som van de grondoppervlaktes groter is dan 20 m², dan triggert dit wel de verplichting om over een asbestattest te beschikken. Maar ook in de gevallen dat er geen asbestattest nodig is, is de eigenaar of beheerder wel verplicht om eventueel aanwezig asbest correct te beheren.”

7Wat zijn de gevolgen bij de verkoop van een appartement op de gelijkvloerse verdieping van asbest in het dak van het appartementsgebouw?

“Bij de verkoop van het appartement wordt een asbestattest opgesteld. Vanaf 1 mei 2025 voorziet de verkoper ook een kopie van het asbestattest van de gemeenschappelijke delen. Indien het dak onderdeel uitmaakt van de gemeenschappelijke delen, wat meestal het geval is, dan staat dit gerapporteerd in het asbestattest voor de gemeenschappelijke delen. Eventueel uit te voeren maatregelen en de beheersplicht liggen dan bij de VME. Zo is de potentiële koper op de hoogte van asbesthoudende materialen waarvan hij van rechtswege mede-eigenaar wordt.”

8Is er een verschil inzake attestverplichtingen tussen de verkoop van een woning en die van een handelszaak, horecapand, kantoor, …?

“Nee, dat is er niet. Alle zogeheten ‘toegankelijke constructies met risicobouwjaar’ kunnen aanleiding geven tot een asbestattest, indien ze voldoen aan de grondoppervlaktevoorwaarden. Voor openbare ondergrondse infrastructuur (bv. riool) en openbare technische constructies (bv. hoogspanningscabines) en kunstwerken (bv. brug), is er geen asbestattestverplichting. De finaliteit van het asbestattest kan wel verschillen. In niet-residentiële gebouwen is vaak sprake van een werknemerscontext en heeft de werkgever er baat bij dat het asbestattest ook voldoet aan zijn verplichte asbestinventaris als werkgever.”

9Met welke verplichtingen moet je rekening houden als verhuurder of tussenpersoon bij verhuur?

“De opmaak van een asbestattest is verplicht bij overdracht. Verhuur valt niet onder overdracht. De verhuurder is wel verplicht een asbestattest te overhandigen aan de huurder, indien dit document voorhanden is.” 10 Als het asbestattest negatief is (geen asbest), geldt dat dan als absolute zekerheid dat de woning veilig is? Met andere woorden: hoe zeker mag je zijn van het resultaat van de asbestinventaris/het asbestattest?

“Een asbestattest heeft ofwel de eindconclusie ‘asbestveilig’ ofwel ‘niet-asbestveilig’. ‘Asbestveilig’ bevat de nuance dat de toestand minstens veilig is bij normaal gebruik van de woning. Renovatiewerken of sloop is geen voorbeeld van normaal gebruik. ‘Niet-asbestveilig’ betekent niet dat de woning onbewoonbaar is, maar dat ze niet voldoet aan de vereisten voor ‘asbestveilig’ en dat er maatregelen nodig zijn om die toestand te verkrijgen. Een locatie is asbestveilig indien geen asbestmaterialen werden aangetroffen of enkel asbestmaterialen met een laag risico voor de gezondheid of het leefmilieu. Asbestveilig betekent dus niet hetzelfde als asbestvrij. Indien het asbestattest geen asbestmaterialen vermeldt, kunnen er toch nog niet geïnspecteerde asbestmaterialen verborgen aanwezig zijn, bijvoorbeeld ingesloten in wanden, vloeren of onder de grond. Die worden niet standaard geïnventariseerd voor een geldig asbestattest maar de eigenaar kan hiertoe wel de opdracht geven. Dit is dan een vrijwillig destructief onderzoek dat verder gaat dan de standaard inspanningsverplichting. In een sloopinventaris (sloopopvolgingsplan) is dit wel de standaard.”

Deze vragen zijn slechts een deel van het verhaal. Er zijn in de praktijk immers nog relevante kwesties die een antwoord verdienen. Het antwoord daarop kan je de komende weken in CIB nieuws en op onze website lezen.

Voor de aanvraag van een asbestattest kan je terecht bij de partners van CIB Vlaanderen.

OPLEIDING IN DE KIJKER “Glasvezelaansluiting doet “Glasvezelaansluiting doet vastgoedwaarde tot 5% stijgen” vastgoedwaarde tot 5% stijgen”

Tot die opvallende vaststelling kwam het Gentse nutsbedrijf Fiberklaar. Zij brengen glasvezelkabel tot in Vlaamse wijken, woningen en appartementsgebouwen. Tegen 2028 wil het bij anderhalf miljoen Vlaamse gezinnen de glasvezelaansluiting in hun huis of appartement gelegd hebben. Daarbij rekent het ook op de hulp van de syndicus. Nicholas De Walsche en Jan Dobbelaere van Fiberklaar leggen uit hoe ze dat precies zien.

Waardevolle basisvoorziening

“Vroeger stond België eenzaam aan de top als het over breedbandinternet ging”, zegt Nicholas De Walsche, commercieel directeur van Fiberklaar. “Het gevolg is dat we daarna nog maar weinig geïnvesteerd hebben in nóg sneller internet.”

Maximale communicatie, minimale hinder

Dat betekent niet alleen dat er een inhaalbeweging nodig is - tegen 2028 wil Fiberklaar anderhalf miljoen gezinswoningen in Vlaanderen aansluiten op glasvezel -, maar ook dat je voor weetjes over glasvezel naar het buitenland moet. Daarbij springt vooral een Duitse studie in het oog: huizen met een glasvezelaansluiting gingen daar drie tot vijf procent boven de marktprijs. “Dat is op zich absurd, want de aansluiting is volledig gratis”, zegt Nicholas De Walsche. “Tegelijk toont het wel hoe waardevol glasvezel en het snelste internet is voor mensen. Het is een nieuwe norm. Vergelijk het met een woning met zonnepanelen of een warmtepomp. Die is ook meer waard.”

Een hogere verkoopprijs is niet het enige argument voor een syndicus om voor glasvezel te gaan. Een syndicus, en bij uitbreiding elke projectontwikkelaar, wil zijn gebouwen zo efficiënt mogelijk beheren. “Eén keer hinder en daarna nooit meer. Dat is zowat de filosofie van Fiberklaar”, zegt “We maken er een punt commercieel manager Jan Dobbelaere. “Graafwerken van om de hinder tot zijn noodzakelijk om een minimum te beperken.” glasvezel tot in straten Jan Dobbelaere en gebouwen te krijgen. Maar we maken er wel een punt van om die hinder tot een minimum te beperken.” Dat doet Fiberklaar door al in een vroeg stadium met syndici en projectontwikkelaars rond de tafel te zitten. “Vaak gebeurt dat een jaar op voorhand om alles goed door te spreken en de werken te plannen op het moment dat het goed uitkomt. Tegelijk organiseren we ook een infovergadering met bewoners en reiken we de syndicus tools aan om het belang van glasvezel duidelijk te communiceren naar hen.”

Vrije keuze van provider

Fiberklaar vindt het belangrijk om elke glasvezelaansluiting tot in woningen of appartementen te brengen. “Dat is opnieuw die minimale hinder”, meent Dobbelaere. “Zo vermijden we dat een tweede partij enkele maanden later nog eens onze aansluiting moet verlengen vanaf het voetpad tot binnen.”

Bovendien garandeert Fiberklaar met die aanpak het snelste internet. “We vermijden potentieel verlies in internetsnelheid als we bij iedereen apart een rechtstreekse aansluiting vanaf onze glasvezelkabel leggen. Die point-to-point verbinding is efficiënter dan wanneer je zou vertakken. Ook wie achteraan de rij zit, krijgt nu het snelste internet binnen”, vult De Walsche aan.

Als die aansluiting er ligt, doen bewoners daarna wat ze willen. Ze kiezen zelf bij wie

ze hun internetabonnement nemen. Het is niet zo dat Fiberklaar met één bepaalde provider werkt. U kiest dus zelf voor de provider die uw voorkeur geniet: Proximus, Multifiber, RapidXS en edpnet. We verwachten binnenkort nog andere providers te verwelkomen.

“We vermijden potentieel verlies in internet-snelheid als we bij iedereen apart een rechtstreekse aansluiting leggen.” Nicholas De Walsche Kiezen voor de toekomst

“We schatten dat je met glasvezel honderd jaar goed zit”, besluit De Walsche. “Een syndicus die voor een glasvezelaansluiting kiest, kiest dus ook voor de toekomst. Hij of zij moet over tien jaar niet weer alles laten opengooien omdat er een nieuwe technologie op de markt is. Glasvezel deelt data met de snelheid van het licht. Dat zal nog heel, heel lang de snelste manier ter wereld blijven.”

Bezoek Fiberklaar op 29 september tijdens de Real Estate Awards van CIB Vlaanderen in Brugge. Reserveer je gratis tickets op realestateawards.be

Ontdek hoe Fiberklaar je gebouw klaarmaakt voor de toekomst op fiberklaar.be/nl/syndicus

WIL JIJ DEEL UITMAKEN VAN DE GROOTSTE VASTGOEDFAMILIE VAN BELGIË? DAT KAN!

Met 130+ kantoren en meer dan 550 werknemers realiseerde het ERA netwerk het afgelopen jaar meer dan 10.300 vastgoedtransacties, waarmee wij onze positie van marktleider nog maar eens bekrachtigen op de Belgische vastgoedmarkt. En daar zijn we uiteraard heel trots op. Om onze marktleiderspositie nog verder uit te bouwen zijn we op zoek naar gepassioneerde makelaars. Zet je schrap, want ERA breidt uit en onze groeiambities liggen hoog!

DIT WAS 2021!

ERA werd anno 1972 in de VS opgericht en is sinds 1995 ook actief op de Belgische vastgoedmarkt. Vandaag omvat de makelaarsgroep 2.286 onafhankelijke makelaarskantoren in 35 landen, waaronder meer dan 1.100 in 18 Europese landen. Ben je een gemotiveerde ondernemer met een passie voor de makelaardij en heb je goesting om samen met ons deze volgende stap te zetten? Dan hebben we goed nieuws:

ERA ZOEKT GEPASSIONEERDE MAKELAARS! GA JIJ BINNENKORT ÉÉN VAN DE 35 NIEUWE ERA KANTOREN OPENEN?

ERA is op zoek naar ambitieuze vastgoedmakelaars die na een aantal jaren ervaring klaar zijn om hun eigen kantoor te doen groeien binnen het ERA netwerk.

INTERESSE OM JE AAN TE SLUITEN BIJ HET ERA NETWERK?

Aarzel niet en neem contact met ons op via ikwilgroeien@era.be.

JE PLAATS IN HET ERA NETWERK? ZO GEVONDEN.