Zo bereken je het rendement van een opbrengsteigendom

Rendementsberekening

“Kwaliteit van huurcontract heeft invloed op rendement”

Ook in 2022 blijft vastgoed voor veel van je klanten een belangrijke investering. Niet alleen de aankoop van een eerste woning, maar ook die van ‘rendementsvastgoed’ blijft hot. Welke factoren bepalen of een investeerder een goed rendement haalt of niet? En vooral: welk advies kan je als vastgoedprofessional aan je klanten geven? Dave Palmans, CEO van Remetrics, neemt je tijdens een nieuwe VIVO-opleiding mee in de wereld van rendementsvastgoed. Wij legden hem ter opwarming alvast enkele vragen voor.

› Hoe kan je goede van slechte opbrengsteigendommen onderscheiden?

“Tot voor een aantal maanden was elke aankoop een juiste. Nu verkeren we in een heel andere situatie. De rentevoeten gaan stijgen en die rente gaat meer van je rendement opslorpen. Er blijft dus minder rendement over voor de investeerder, als die gebruikmaakt van een financiering. De inflatie is een tweede probleem. Wanneer je op je huur een nettorendement van 2% hebt en je een waardestijging van 5%, dan is dat samen 7%. Maar als de inflatie 8% bedraagt, dan ben je nog een procent armer geworden. Het is dus belangrijker dan ooit zaak om kwalitatieve opbrengsteigendommen te selecteren.”

› Hoe moet je huurrendement interpreteren?

“Huurrendement is vaak een brutorendement. Maar wat is dat? Om een duidelijk beeld te krijgen van de opbrengst van vastgoed zijn er twee invalshoeken nodig. Ten eerste heb je de objectief meetbare cijfers. Daarvoor kunnen we een set van tools aanreiken om te gaan objectiveren of het gaat om een performant of minder performant gebouw. Daarnaast heb je ook het toekomstperspectief. Wat zijn de verwachtingen in een snel veranderende markt? Dat kan je niet meten in cijfers.”

› Op welke manier kan je dat huurrendement berekenen?

“Belangrijk om te weten is dat er verschillende soorten huurcontracten bestaan op basis van rendement. We spreken in dit geval over single, double of triple net contracten. Het type contract bepaalt welke uitgaven gedragen moeten worden door de vastgoedinvesteerder en welke door de huurder. In geval van triple net contracten liggen de kosten en lasten bijna volledig bij de huurder. Dat maakt het voor de investeerder interessanter, omdat netto en bruto dicht bijeen liggen. Om alle uitgaven in kaart te brengen, leer je tijdens deze opleiding aan hoe je een APOD-scheme (Annual Property Operating Data) kan opmaken. De grootorde van de te dragen uitgaven bepalen het onderscheid tussen bruto- en nettorendement.”

› Is het vandaag beter om te investeren in een nieuwer dan in een oud pand?

“Investeerders willen inzicht in het gemiddeld jaarlijks rendement krijgen. De Holding Period Return en Internal Rate of Return verschaffen dit inzicht. Die houden rekening met o.a. vervangingsinvesteringen en renovatiewerken. In geval van nieuwbouw zijn er op dat vlak weinig kosten. Maar heel veel investeerders kopen op de secundaire markt. Als die gebouwen al wat jaren op de teller hebben, zijn er na verloop van tijd vaak ingrijpende werken nodig en heeft dat ook een invloed op je rendement. Waar je trouwens ook rekening mee moet houden, is de kwaliteit van het huurcontract. Een gebouw dat nog lang in verhuur zit, is meer waard dan een gebouw waarin alle huurcontracten dreigen te vervallen. Zeker in geval van onderhandelingen met financiële instellingen is de kwaliteit van de huurcontracten bepalend voor de voorwaarden die kunnen bekomen worden voor de financiering van het vastgoed.”

› Wat zijn de huidige marktverwachtingen?

“Huurders worden selectiever in hun keuze. Vooral het energieverbruik weegt steeds meer door. We verwachten dat er een aantal fiscale ingrepen zullen worden doorgevoerd, waardoor het interessanter zal zijn om nieuwe dan bestaande gebouwen in portefeuille te hebben. Wie minder energie-efficiënte gebouwen in portefeuille heeft, kan geconfronteerd worden met stijgende kosten en een dalend rendement. Het is dan ook belangrijk om als investeerder verder dan een of twee jaar vooruit te kijken.”

Opbrengsteigendommen en rendementsberekening: Studentenkamers, Kantoorruimtes en logistieke ruimtes

• Donderdag 10 november – Brugge • Webinar woensdag 23 november • Vrijdag 9 december – Antwerpen • Dinsdag 13 december – Leuven

Meer info en inschrijven: www.vivo.be