CIB info 99

LESLIE COTTENJÉ, ONAFHANKELIJK BESTUURDER SPOTTO

“Ik hou graag een strategische spiegel voor”

CIB

HUUR

MINISTER VAN WONEN MATTHIAS DIEPENDAELE

De huurmarkt: tijd voor bittere ernst

Jullie zullen het ongetwijfeld de laatste maanden ook wel hebben gemerkt. Sinds de rente stevig omhoog schoot, neemt de vraag naar huurpanden nog meer toe. Neem daarbij nog het feit dat banken steeds moeilijker doen over het verstrekken van een hypothecaire lening en je hebt meteen de verklaring waarom onze huurmarkt momenteel stevig aantrekt. Een rondvraag bij onze leden van de werkgroep huur, waarvan je verderop dit nummer het uitgebreide relaas kan lezen, maakt veel duidelijk. De vraag stijgt, maar het aanbod volgt niet. Vooral kandidaat-huurders uit het onderste segment krijgen het steeds lastiger om een geschikt huurpand te vinden.

Die nood beseft ook Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele. Hij weet dat het schoentje op de huurmarkt almaar nijpender wordt en zet daarom sterk in op het principe van de geconventioneerde verhuur als oplossing. De private huurmarkt blijft met grote voorsprong het kwetsbaarste segment op onze woningmarkt. Zeker nu de rentes stijgen en investeerders andere oorden opzoeken. Nu met politieke congressen stilaan het startschot luidt voor de verkiezingscampagne komt CIB met haar memorandum: een lijst van voorstellen en acties om (onder meer) in te zetten op een betaalbare en gezonde huurmarkt. Die voorstellen gaan we de komende maanden en jaren verdedigen bij de politiek. Willen we wonen echt betaalbaarder maken, dan is de stem van onze sector immers belangrijker dan ooit tevoren!

Dat er over onze huurmarkt de komende jaren heel wat inkt zal vloeien, staat nu al vast. Met deze huurspecial van CIB info geven we trouwens opnieuw een belangrijke inkijk.

Maar uiteraard gaan we verder dan dat. “Hello Customer”-CEO Leslie Cottenjé komt aan boord van de raad van bestuur van Spotto en met haar ging onze redactie uitgebreid op de praatstoel. Nu het tegenwoordig huizenprogramma’s regent op televisie zagen we ons verplicht om in deze materie te duiken en na te gaan in hoeverre deze programma’s eerder een droom dan realiteit zijn.

Afsluiten wil ik doen door jullie allemaal een fantastische zomervakantie toe te wensen. Hopelijk is de zon massaal van de partij en kunnen jullie de batterijen stevig opladen voor een ongetwijfeld boeiend maar pittig najaar.

Daniel Buschman Voorzitter CIB Vlaanderen

In dit nummer

Adverteren in CIB info?

Voor informatie en reservatie kan je terecht bij Veronique Van Hoorickx

› 09 242 49 88

› adverteren@cib.be

Vragen?

Heb je vragen, suggesties of ideeën?

Laat het ons weten via › communicatie@cib.be

Redactie:

Ewoud Hasenbos, Eline De Coninck, Laura Bombeke, Kristophe Thijs, CIB studiedienst

Ontwerp en druk: Mirto Print Fotografie: Emy Elleboog (p4 - p8)

volg ons

Onze ledenconsulenten

Antwerpen + Kust

Sven De Vuyst

› 0491 11 95 88

› sven.de.vuyst@cib.be

Oost-Vlaanderen + West-Vlaanderen

Ernst-Jan Driezen

› 0479 39 80 52

› ernst.driezen@cib.be

Limburg + Vlaams-Brabant Brussel

Michel Engelbosch

› 0473 83 97 61

› michel.engelbosch@cib.be

Wat gebeurt er in vastgoedland?

Weer een stapje dichter bij geconventioneerd verhuren

De Vlaamse regering wil het aantal kwalitatieve en betaalbare huurwoningen in Vlaanderen opkrikken via het stelsel van 'geconventioneerde verhuur'. Geconventioneerde huurwoningen zijn woningen die privaat verhuurd worden tegen een verminderde huurprijs. Voor alle duidelijkheid: het systeem is nog niet van kracht. Op 21 april bekrachtigde de Vlaamse regering wel al de decretale rechtsgrond voor de invoering van geconventioneerde verhuur. Het stelsel werd ook voor een tweede keer principieel goedgekeurd.

Bankrekening openen of aanhouden geen sinecure voor VME's: politiek reageert

Zowel het openen als het aanhouden van een bankrekening voor een VME is vandaag geen sinecure. De achterliggende motivatie van de banken is allerminst duidelijk. Sinds diverse banken extra kosten van 200 of 250 euro hebben aangekondigd – en sommige zich zelfs geheel verzetten tegen rekeningen van VME’s – hebben we vanuit CIB de kwestie politiek aangekaart. Een recente parlementaire vraag van minister van Werk Pierre-Yves Dermagne is het bewijs dat de problematiek door de politiek werd opgepikt. De CIB studiedienst staat daarnaast in contact met het kabinet van minister van Justitie Vincent Van Quickenborne om tot oplossingen proberen te komen.

Nieuwe gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake publiciteitsinrichtingen

De Vlaamse regering keurde onlangs de gewestelijke stedenbouwkundige verordening inzake publiciteitsinrichtingen goed. Voor immoborden blijft de huidige vrijstelling van vergunningsplicht behouden, op voorwaarde dat de totale maximale oppervlakte niet meer bedraagt dan 4 m² en dat de publiciteitsinrichting ten laatste 14 dagen na de verhuring of verkoping wordt verwijderd. Wanneer bij een groot appartementsgebouw meerdere woongelegenheden apart van elkaar worden verkocht, moet de eis van de 4 m² bekeken worden per te verkopen onroerend goed, dus per appartement. En niet per volledig appartementsgebouw.

Rookmelderverplichting in gemeenschappelijke ruimtes uitgebreid

De rookmelderverplichting in gemeenschappelijke ruimtes werd onlangs uitgebreid. Voorheen moesten rookmelders enkel geplaatst worden in zolders of kelders waarin zich een technische installatie bevindt. De beperking tot kelders en zolders is nu geschrapt. Voortaan moet elke gemeenschappelijke ruimte met een technische installatie dus over een rookmelder beschikken, waar die zich ook bevindt in het gebouw.

Wet Breyne in strijd met EU-regels?

Europa heeft ons land op de vingers getikt, omdat het een onevenredige waarborgregeling hanteert voor erkende aannemers en niet-erkende aannemers onder de Woningbouwwet, ook bekend als de Wet Breyne. De Europese Commissie heeft intussen een procedure ingeleid wegens belemmering van het vrij verkeer van diensten. De kans bestaat dan ook dat er een aanpassing van de Wet Breyne zit aan te komen.

CIB houdt druk hoog rond

wachttijden sociale leningen

De wachttijden voor een sociale lening zijn onaanvaardbaar lang en moeten snel naar omlaag. Dat was in maart (opnieuw) onze boodschap naar de politiek. Meerdere parlementsleden voelden daarop bevoegd minister

Diependaele aan de tand, en intussen krijgen we als sector ook steun van de Vlaamse Ombudsdienst. Daar is het aantal klachten snel de hoogte ingegaan. Mirakeloplossingen bestaan helaas niet. Om de wachttijden naar beneden te krijgen, werden extra dossierbehandelaars gezocht en gevonden. De vraag blijft vooral wanneer we hier het resultaat van mogen zien.

Zowat 350 syndici verzamelden vorige maand in Brugge voor het derde Syndiccongres. CIB Vlaanderen peilde tijdens het congres naar enkele actuele thema’s die sterk leven bij de professionele beheerders van appartementsgebouwen. Meest opvallend was het feit dat maar liefst negen op de tien aanwezige syndici aangaven dat ze moeilijk tot uiterst moeilijk personeel vinden. “Een alarmbel die kan tellen want er komen jaarlijks in Vlaanderen tussen de 3.000 en 4.000 appartementsgebouwen bij”, klonk onze boodschap richting pers. CIB Vlaanderen roept de overheid alvast op om flexijobs toe te laten voor syndici. “Niet de wonderoplossing, maar wel eentje die al wat druk van de ketel kan nemen.”

Meer dan helft Vlaamse woningen kreeg vorig jaar EPC-label A, B of C

57,3 procent van de woningen in Vlaanderen kreeg in 2022 een EPC-label A, B of C. Dat blijkt uit cijfers van het Vlaams Energie- en Klimaatagentschap (VEKA). Enkel voor deze woningen mag nog een volledige indexering van de huurprijs worden toegepast. Ze hebben een energiescore van 300 of minder, wat lager is dan het Vlaamse gemiddelde van 342.

EPC verplicht bij alle vormen van notariële overdracht

Sinds 1 mei is een EPC verplicht bij álle vormen van notariële overdracht, en dus niet enkel bij verkoop, verhuur, erfpacht en opstalrecht. Het gaat over overdrachten in volle eigendom, zowel overdrachten van een onverdeeld aandeel als van het geheel. Deze uitbreiding van de EPC-plicht is van toepassing op authentieke akten verleden vanaf 1 mei 2023, zowel voor residentiële als voor niet-residentiële gebouweenheden. Verder valt voor residentiële gebouwen ook de uitzondering weg voor ongeschikt en onbewoonbaar verklaarde woningen: die vallen voortaan ook onder de EPC-plicht.

Keurmerk voor studentenkamers vanaf 2024

Vanaf januari 2024 komt er via een kotlabel één keurmerk voor de Vlaamse koten. Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) maakt zich sterk dat een uniform Vlaams kotlabel de veiligheid en kwaliteit van het aanbod zal verhogen. Bij het opmaken van een kotlabel wordt er gewerkt op drie belangrijke parameters. Diependaele: “Een kot moet voldoen aan drie belangrijke aspecten. Woningkwaliteitsnormen, brandveiligheid, en of het kot stedenbouwkundig vergund is. Op basis daarvan reiken we al dan niet een kotlabel uit.” Het Vlaamse kotlabel zal worden uitgereikt door de lokale besturen. Zij zullen ook instaan voor de controle en handhaving van het label.

“Exodus van Brusselaars naar Vlaanderen zet zich onverminderd verder met nieuwe recordcijfers als gevolg”

De exodus van Brusselaars die verhuizen naar Vlaanderen zet zich onverminderd voort. Vorig jaar verhuisden maar liefst 24.165 Brusselaars naar Vlaanderen, een recordaantal. Dat stelt CIB Vlaanderen, die de jaarlijkse cijfers van de FOD Binnenlandse zaken onderzocht. De onaantrekkelijke vastgoedfiscaliteit, het verouderde woningpark met opvallend veel energieverslindende woningen, de drang naar meer ruimte, maar ook het gebrek aan plaats in het Nederlandstalig onderwijs in Brussel doen de bewoners voor Vlaanderen kiezen. Nog een opvallend cijfer uit de analyse: met 73.519 mensen verhuisden nooit eerder meer inwoners onderling van gewest in ons land. Lees het volledige persbericht op CIB.be.

› Voor de laatste nieuwigheden in vastgoedland kan je steeds terecht op CIB.be.

“Negen op de tien syndici vindt uiterst moeilijk geschikt personeel”

“We moeten er als overheid voor zorgen dat zoveel mogelijk mensen een eigen woning kunnen blijven kopen”

Heeft de verlaging van de registratierechten het verwerven van een woning gemakkelijker gemaakt? Hoe kunnen we de schaarste op de huurmarkt tegengaan? Wat is de impact van de stijgende rentevoeten op de koopmarkt? In een nieuwe aflevering van onze podcast Vastgoedpraat wierpen we onlangs een blik op het Vlaamse woninglandschap met niemand minder dan Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA). Een selectie van de opvallendste passages.

› Bij uw aantreden in 2019 schafte u de woonbonus af om de opwaartse druk op de woningprijzen te doen dalen. Missie geslaagd?

“Ik heb nooit beweerd dat de woningprijzen zouden dalen door het afschaffen van de woonbonus. Wat wij wel altijd gezegd hebben, is dat we één van de oorzaken van de stijgende woningprijzen op die manier wilden weghalen en die stijging zo te vertragen. Nadien heeft een studie ook bevestigd dat de afschaffing van de woonbonus wel degelijk de druk op de prijzen heeft afgeremd. Dankzij de opbrengst uit die afschaffing hebben we de registratierechten kunnen verlagen.”

› U liet ooit verstaan dat die registratierechten zelfs op 0 procent mogen gebracht worden.

“Niet 0, maar ze mogen dicht naar de 0 gaan (lacht). Voor mensen die dichter bij hun werk gaan wonen mogen de registratierechten voor mijn part zeker nog dalen. Dat zou alvast voor heel wat maatschappelijke problemen, zoals de fileproblematiek, een oplossing kunnen bieden. Nu, er zijn wel veel belastingen die ik zou willen verlagen, maar je moet jezelf als politicus ook eerlijk durven op te stellen. Ik hou niet van politici die mensen zand in de ogen strooien. Die opbrengsten uit de registratiebelastingen halen we niet voor ons plezier. Daarmee betalen we ons onderwijs, de zorg, … Wanneer je belastingen verlaagt, moet je ook kijken waar je als overheid elders minder kan uitgeven. En dat is dikwijls een veel moeilijkere oefening om te maken.”

› We zien de rentes vandaag bijna maand na maand stijgen. Van onze leden krijgen we te horen dat het aantal transacties stevig afneemt. Hoe wil u die eigendomsverwerving blijven ondersteunen?

“Wij hebben natuurlijk geen manier om die rente zelf aan te pakken. Wat we wel gedaan hebben, is het verlagen van de registratierechten. Zo hoeven mensen minder te sparen en centen op tafel leggen om die

kosten voor het verwerven van een woning te betalen. Daarnaast hebben we ook heel wat maatregelen genomen om ervoor te zorgen dat kopers een woning in goede staat kunnen krijgen. Ik denk dan aan Mijnverbouwpremie en Mijnverbouwlening. Wanneer je vandaag een woning koopt, dan is dat meestal voor een periode van 30 of 40 jaar. Dan mag je niet alleen kijken naar die aankoopprijs, maar moet je ook de kwaliteit van de woning op lange termijn in het achterhoofd houden. Daarvoor besteden we als overheid jaarlijks ongeveer een miljard euro. De eigenaarsmarkt beslaat vandaag ongeveer 70 à 72 procent, de private huurmarkt een dikke 20 procent en dan heb je nog 7 à 8 procent sociale woningen. Daar blijven we als overheid ook naar streven. Het is onze absolute prioriteit om ervoor te zorgen dat zoveel mogelijk mensen nog een eigen woning kunnen blijven kopen.”

› Wat de laatste tijd toch wat moeilijker is geworden. “Een woningmarkt kenmerkt zich nu eenmaal als een spel tussen vraag en aanbod. Als we dan zien dat we in Vlaanderen tegen 2050 naar schatting nog een 400.000 extra wooneenheden nodig hebben, dan weet je dat het aanbod moet groeien om aan die vraag te voldoen. Wordt de vraag steeds groter, zullen ook de prijzen stijgen. Anderzijds moet je die 400.000 extra woningen ook combineren met uitdagingen zoals het behoud van open ruimte. Dat alles maakt het moeilijk om die uitdagingen allemaal rond te krijgen. In vergelijking met een buurland als Nederland doen we het in Vlaanderen zo slecht nog niet. Met dank aan de sterke ruggengraat van onze eigenaarsmarkt. Al wil ik daarmee niet zeggen dat er geen uitdagingen zijn.”

› Wanneer het aantal transacties afneemt, wordt het vanzelfsprekend ook drukker op de huurmarkt.

“Ja, maar we moeten blijven inzetten op het feit dat zoveel mogelijk mensen een eigen woning kunnen kopen. Tot midden vorig jaar zagen we in de cijfers

Een blik op het Vlaamse woninglandschap met minister van Wonen Matthias Diependaele

van de Nationale Bank dat het aantal jonge kopers nog altijd op hetzelfde peil bleef. En uit onze eigen cijfers rond de registratierechten zien we dat het aantal kopers van een tweede, derde of vierde eigendom, die nu het tarief van twaalf procent betalen, gedaald is met een derde. Een maatregel die misschien niet populair is bij jullie achterban, maar wel eentje die ik blijf verdedigen. Dankzij die stijging kunnen we de aankoop goedkoper maken voor enige en eigen kopers, en die zijn van zes naar drie procent gegaan. In dat segment zien we slechts een terugval van dertien procent. Dat betekent dus dat we die concurrentie op die woningmarkt eigenlijk weer wat hebben kunnen doen kantelen in het voordeel van de enige en eigen koper. En dat was altijd het opzet.”

› U liet onlangs optekenen dat de investeerders wat weg blijven van de huurmarkt. Schrikt u dat af?

“Absoluut, we hebben die investeerders nodig. De stijging van tien of twaalf procent registratierechten is afgesproken op het moment dat die rentes nog lager stonden. Intussen is die rente een pak gestegen. Daarnaast is er ook de concurrentie van andere beleggingsproducten zoals obligaties en dergelijke die het opnieuw beter doen. Ik heb geen glazen bol, maar ben er vrij zeker van dat die woningmarkt een interessante beleggersmarkt zal blijven.”

› Welke positieve signalen kan u meegeven aan investeerders?

“Momenteel zetten we volop in op geconventioneerd verhuren (huurwoningen die privaat verhuurd worden tegen een verminderde huurprijs), waarbij we een mooi rendement verzekeren voor een bepaald aanbod huurwoningen. Ik hoop dat jullie lezers die piste zeker eens bekijken en eventueel contact opnemen met ons. Want we zoeken daarvoor wel degelijk investeerders.”

› Hoe zit het met het bevriezen van de huurindexatie op basis van de EPC-waarde? Zal die effectief aflopen op 1 oktober zoals aangekondigd?

“De huurindexatiebeperking loopt dan wel degelijk af. Dat was een zeer duidelijke maatregel in het ka-

der van de energiecrisis en ik denk ook dat dit een juiste maatregel was. Op lange termijn hebben we daarmee aan iedereen het signaal gegeven dat de energetische kwaliteit van de woning steeds belangrijker wordt.”

› Laat ons nog even teruggaan naar de koopmarkt. Het aantal verstrekte leningen bij banken is drastisch aan het dalen. Banken houden ook steeds meer rekening met de EPC-waarde bij het verstrekken van een lening? Een goede zaak volgens u?

“Ja, ik vind dat kopers ook zelf goed moeten opletten. Ik weet wel dat makelaars een droom verkopen vanuit commercieel perspectief, maar die droom moet ook betaalbaar zijn. Mijn raad aan kopers is altijd tweeërlei. Kijk eerst en vooral goed naar wat je zelf kan dragen aan afbetalingen. Wil je nog verre reizen maken de komende jaren? Hoeveel kinderen wil je? Je moet dat ook allemaal betalen. Hou dat dus goed in het achterhoofd wanneer je een afbetalingsplan vastlegt. En ten tweede, en dat is misschien nog het belangrijkste, laat je goed informeren over de eigenlijke waarde van een woning. Er is de laatste jaren zeer veel psychologische druk gezet op die markt. Het motto “het is nu of nooit om te kopen” heeft sommige mensen te snel doen gaan. Mijn raad is dus goed na te kijken wat die woning zelf waard is.”

› En neem daarvoor een goede vastgoedmakelaar onder de arm.

“Ja, iemand die je correct informeert, uiteraard.”

› Ook niet onbelangrijk voor onze sector is het luik studentenhuisvesting. Een poosje geleden kondigde u aan dat er een zogenaamd kotlabel komt. Wat moeten we daar precies onder verstaan?

“Er is op de markt van studentenhuisvesting een gebrek aan kwaliteit en aanbod. Vanaf januari 2024 komt er via een kotlabel één keurmerk voor de Vlaamse koten. Een uniform Vlaams kotlabel zal de veiligheid en kwaliteit van het aanbod verhogen.”

› Ga je daarmee de druk niet nog meer doen toenemen op die al door schaarste gekende markt?

“Met de bevriezing van de huurindexatie hebben we een duidelijk signaal gegeven dat de energetische kwaliteit van de woning steeds belangrijker wordt”

“Ik denk in alle eerlijkheid dat we vooral meer moeten aanbieden of aantonen aan kopers dat ze voor de neergelegde centen, die al redelijk hoog zijn, kwaliteit in de plaats krijgen. Die schaarste is er sowieso, maar ook daar werken we volop aan via verschillende werkgroepen.“

› U bent intussen vier jaar minister van Wonen. Hoe blikt u vandaag terug?

“Ik vind dat we onszelf meer in vraag moeten durven te stellen. Welke regels zijn vandaag nog wel of niet relevant? Ten tweede moeten we opletten met paniekbeleid. De energiecrisis en de paniekreactie vanuit de politiek is daar een goed voorbeeld van. Op de huizenmarkt horen we vaak hetzelfde verhaal. Hoe vaak heeft men al voorspeld dat de Vlaamse woningmarkt op instorten staat?”

› Dat zijn dan vooral de media en economen.

“Wijlen mijn moeder gaf me daar ooit een goede les over mee: ‘Een mens lijdt het meest door het lijden dat hij vreest’. Daarmee wil ik niet ontkennen dat er problemen of uitdagingen zijn. Maar laat ons wel voldoende kijken naar wat die problemen precies inhouden en hoe we ze best aanpakken. Ik heb soms het gevoel dat we wat voorzichtiger moeten zijn met het uitvergroten van problemen. Paniek is nooit goed.”

› Welke rol ziet u voor CIB Vlaanderen weggelegd als sectorfederatie?

“Dat is heel duidelijk, als kenniscentrum. Ik denk dat we dat vooral nodig hebben als overheid en we beseffen dat ook. We hebben die kennis van op het terrein nodig. Wat gebeurt er, welke veranderingen zijn er? We hebben daarover ook regelmatig overleg met

makelaars, ontwikkelaars, maar ook even goed met huurders, kopers en armoedeorganisaties. Het is aan ons als politici om uit al die verschillende belangen het algemeen belang te destilleren.”

› Laat ons nog even in die glazen bol kijken: waarop hoopt u specifiek voor Wonen? Zijn er nog zaken die u voor 2024 hoopt te bereiken?

“We hebben al sterk ingezet op de geconventioneerde verhuur, het idee van het verruimen van sociale woningen naar de private huurmarkt.”

› Waar u ook wel wat kritiek op gekregen heeft.

“Ja, bij sommigen leeft het idee dat we het geld van de sociale woningen zouden doorsluizen naar private ontwikkelaars. Maar mij maakt het niet uit wie de stenen op elkaar legt. Ik wil dat er een uitbreiding van het aanbod op de sociale woningmarkt komt en daarnaast ook goedkopere betaalbare woningen op de private huurmarkt. Die kritiek mogen ze voor mijn part elke dag geven, zolang wij maar kunnen aantonen dat er ook voldoende interesse is bij die private ontwikkelaars om die woningen te gaan realiseren. Daar zullen we eind dit jaar mee van start gaan.”

› Zien we Matthias Diependaele na 2024 opnieuw op de post Wonen?

“Voor de verkiezingen moet je geen uitspraken doen over de wereld na de verkiezingen. Dus laat ons werken tot die laatste dag voor de verkiezingen, en dan is het woord aan de kiezer. Daarna zien we wel.”

› We wensen u nog heel veel goed beleid toe, ook na 2024, en wie weet mogen we u nog eens ontvangen voor een nieuwe podcast.

“Met veel plezier, dankjewel.”

Wil je deze aflevering van Vastgoedpraat beluisteren? Ontdek deze en alle andere afleveringen van Vastgoedpraat op CIB.be en via Spotify, Apple Podcasts en Google Podcasts.

“We hebben de concurrentie op de woningmarkt eigenlijk weer wat kunnen doen kantelen in het voordeel van de enige en eigen koper”

Leslie Cottenjé komt aan boord als onafhankelijk bestuurder in raad van bestuur Spotto

“Ik hou graag een strategische spiegel voor”

Het nieuwe vastgoedplatform Spotto is inmiddels drie maanden oud. De uitrol in de markt is volop aan de gang. De raad van bestuur van Spotto werd onlangs uitgebreid met een onafhankelijk bestuurder. De keuze hiervoor viel op het profiel van de 38-jarige Leslie Cottenjé, CEO van Hello Customer. Met een rugzak vol met sterke referenties is Leslie Cottenjé ongetwijfeld de juiste vrouw op de juiste plaats en zal ze met haar onafhankelijke bril mee de richting helpen bepalen van het nieuwe vastgoedplatform.

› Wie is Leslie Cottenjé?

Leslie Cottenjé: “Ik ben een 38-jarige ondernemende vrouw, medeoprichter en CEO van Hello Customer en alleenstaande mama van twee jongens. Ik ben een heel nieuwsgierig en leergierige persoon. Je vindt me thuis vaak in mijn leeszeteltje bij het raam met zicht op de tuin. Om mijn gedachten te verzetten als de jongens niet thuis zijn, hou ik ervan om met mijn paard te gaan rijden. Paarden zijn fantastische spiegels en leren ons prachtige levens- en leiderschapslessen. Verder hecht ik veel waarde aan mijn familie en diepe vriendschappen.”

› Waar houdt u zich professioneel mee bezig?

“Al sinds het begin van mijn carrière ben ik gericht op waardecreatie voor de klant, initieel in de digitale kanalen maar gaandeweg en zeker binnen mijn huidige bedrijf op de volledige customer journey. Ik hou

van strategie en innovatie, waarbij voor mij de verschillende stakeholders in het proces altijd centraal staan. Dat zijn doorgaans uiteraard de klanten, zeker ook de medewerkers, maar ook de aandeelhouders. Ik ben na een korte carriere bij Vlerick Business School op mijn 24ste gestart met mijn eerste bedrijf. Daaruit groeide mijn huidige bedrijf Hello Customer, waar ik ondertussen bijna tien jaar CEO ben. Daarnaast ben ik entrepreneur in residence bij Vlerick Business School en zit ik in de adviesraad van de Entrepreneurship Academy. Ik geef vaak keynotes en presentaties als startup coach bij Birdhouse en op conferenties en events, vaak rond thema’s als klantgerichtheid, leiderschap en ondernemerschap.”

› Hoe is uw engagement voor Spotto ontstaan?

“Enkele jaren terug was ik finaliste voor de Womed Award (vrouwelijke ondernemer van het jaar), samen

met Marleen De Vijt. Zij contacteerde mij met de vraag of ik interesse zou hebben om te helpen met Spotto via de Raad van Bestuur. Net op dat moment was Spotto het gesprek van de dag in alle kranten. Mijn interesse was gewekt want ik vind al jaren dat Immoweb een verouderd platform is, ook al blijft het een marktleider. Ik vind dat er een mooie innovatieve insteek is die rekening houdt met verschillende stakeholders. Het is uiteraard nog niet af en er zijn nog onopgeloste vraagstukken, maar dat maakt het des te interessanter om mee te denken.”

› Had u al eerder contact/ervaring met de vastgoedsector in het algemeen?

“Als consument ben ik natuurlijk al vaker in contact gekomen met de vastgoedsector: bij de verkoop van mijn eerste appartement, de aankoop van mijn eerste woning lang geleden, bij de verkoop van die woning, de aankoop van mijn nieuwe woning tijdens Covid en opnieuw de verkoop ervan. Ik heb eigenlijk al wat ervaring, ja! We hebben zelf proberen verkopen en hebben ook met vastgoedmakelaars gewerkt. Laten we zeggen dat ik een goede professionele makelaar enorm respecteer. Ik heb zelf mogen ondervinden welke meerwaarde een makelaar heeft als die met je meedenkt en alles in het werk stelt om een goede uitkomst voor je te bedingen, of je nu koopt of verkoopt. Er zijn natuurlijk wel kwaliteitsverschillen. Er leven frustraties in de maatschappij dat ze veel verdienen tegenover het werk dat ze doen, maar een goede makelaar is zijn geld meer dan waard.”

› Welke meerwaarde wil u als onafhankelijk bestuurder bieden bij Spotto? Had u al eerder dergelijke engagementen?

“Ik ben al vaker sparring partner geweest voor bedrijfsleiders of startups via Vlerick of Birdhouse. Ik hou graag een strategische spiegel voor. Binnen mijn eigen bedrijf heb ik heel wat ervaring, alsook door het werken met meer dan honderd organisaties die klant zijn bij ons. Ik ben verre van perfect en heb ook de nodige strategische fouten gemaakt waar ik ook opnieuw van leer. Is de doelstelling van het platform duidelijk voor alle stakeholders? Zijn de win-wins helder? Ik breng vooral ook graag de stem van de eindklant in de mix, want die wordt vaak en gek genoeg vergeten. Wat is de ultieme meerwaarde voor de eindklant? Waarom zal die Spotto verkiezen boven Immoweb? Wat willen we bij die groep uiteindelijk bereiken? Wat is het grotere plan voor hen? Heel interessant bij Spotto is de makelaar in die mix. Welke rol wil Spotto vervullen voor de makelaar en hoe wordt dat een win-win met de eindklant? Daarover

meedenken in een technologische omgeving vind ik eindeloos boeiend.”

› Uw engagement geeft blijk van geloof in het nieuwe vastgoedplatform. Kan u dat even kaderen?

“Er zijn zeker en vast al enkele immowebsites, waarbij Immoweb uiteraard de grootste is. De laatste tien jaar is er echter weinig veranderd aan die platformen. Je zoekt nog steeds naar panden via een eenvoudige database bevraging. Als consument zijn we daarentegen al heel wat verder en liggen onze verwachtingen erg hoog wanneer we met technologie interageren. De gebruiksvriendelijkheid en het gebruiksgemak zouden centraal moeten staan. Maar dat is vandaag niet altijd zo. Er zijn al wel andere initiatieven geweest en eerlijk gezegd was ik initieel ook wel sceptisch over Spotto. Maar uit mijn gesprekken met Stephan De Witte en Werner Viaene bleek zoveel ambitie en passie dat ik vooral nieuwsgierig werd. Het platform zelf vind ik alvast een heel goede start. Er is een frisse invalshoek en je ziet de inspanningen om het voor de eindconsument een waardevol platform te maken. Er zijn nog heel wat uitdagingen, maar de gesprekken werkten heel aanstekelijk.”

› Wat zijn uw voornaamste drijfveren om in deze raad van bestuur te starten?

“Het enthousiasme van het team zelf om hier een succes van te maken, en de overtuiging dat ik relevante ervaring kan meebrengen zijn belangrijke factoren. Daarnaast is het voor mij ook een inspirerend avontuur, omdat het mij toestaat om heel diepgaand mee te denken met een bedrijf op strategisch en productniveau vanuit het bedrijf zelf. Zo kan ik ook inspiratie en ‘lessons learnt’ terug meenemen naar mijn eigen biotoop. Ik vervoeg deze raad van bestuur dus met een zeer open vizier en een nieuwsgierige blik. Ik wil alle perspectieven begrijpen en meedenken, en dat met hetzelfde enthousiasme als ik al heb mogen ervaren in mijn eerste gesprekken.”

“Er is een frisse invalshoek en je ziet de inspanningen om het voor de eindconsument een waardevol platform te maken”

Slachtoffer van welvarende tijden of eerder verwend?

“De tango tussen onze ideale woning en de realiteit”

De vastgoedmarkt was nog nooit zo vertegenwoordigd op televisie als vandaag en de hoge kijkcijfers liegen niet: aantrekkelijk voer voor zowel kijkers als pers. Dat de programma’s enige realiteitszin vragen qua financiering is intussen old news. Maar wat met de vaak onhaalbare wishlists van de kopers? Is er sprake van een nieuwe tendens? Of is de zoektocht naar een woning vandaag effectief zoveel moeilijker? We gaan in gesprek met makelaars

Kinga Kantorska (Blind Gekocht), Kristien Viaene (Ons huis/Nieuw huis) en Peter Boelhouwer, Hoogleraar huisvestingssystemen aan TU Delft.

› Leven we in een tijd waar aspirant-kopers genoodzaakt zijn om hun ideaalbeeld van een woning te herzien of mogen ze toch nog dromen als ze geduld hebben?

Kinga: “Het ideale beeld mag er zeker zijn als vertrekpunt. Ik stimuleer zelfs mensen om te dromen, maar sommige dingen zijn minder realiseerbaar met een beperkt budget. Ik denk dan vooral aan situaties met jonge kopers die bepaalde wensen hebben. Het is zelden mogelijk om meteen je ideaalbeeld te realiseren

op jongere leeftijd, dat kan ik bevestigen uit de praktijk. Je kan je droombeeld wel zo dicht mogelijk proberen te benaderen met je eerste aankoop, maar je moet je droom steeds koppelen aan je budget. Je hoeft ook niet altijd wensen te laten vallen, maar sta open om iets bij te creëren, zodat de woning wél aan je wensen voldoet.”

Professor Boelhouwer: “We waren altijd al genoodzaakt om ons ideaalbeeld aan te passen, dat is eigen-

lijk niets nieuws. Maar de afstand tussen je ideaalbeeld en je aspiratiebeeld of realistisch beeld, wordt wel wat groter.”

Kristien: “Geduld is meteen key in je vraag, want dat is iets wat mensen niet meer zoveel hebben. Mensen willen echt meteen het perfecte plaatje. Ik denk dat dat ook onder invloed is van wat ze te zien krijgen op sociale media en tv of in magazines. Als je steeds perfecte woningen ziet verschijnen op verschillende kanalen, dan ga je na een tijdje denken dat dit de norm is. Ik veralgemeen uiteraard, maar we zien die evolutie wel. Vorige generaties waren meer bereid om een ouder pand of een pand dat niet aan alle criteria voldeed te kopen, dat ze dan gradueel gingen verbouwen of opfrissen. Als kopers meer geduld zouden hebben, dan zou het een stuk makkelijker zijn ja. Zeker omdat de huizenmarkt ook niet in die mate is geëvolueerd dat alles perfect en instapklaar is. Veel oudere huizen hebben net nood aan een renovatie en bouwgronden zijn schaars. We kunnen niet meer altijd van een wit blad starten.”

› Zien mensen vandaag nog het potentieel in een visueel minder aantrekkelijke woning?

Kristien: “Ze zien het moeilijker, doordat er heel veel wordt voorgekauwd vandaag. Maar het is net hier dat je als makelaar je meerwaarde kan aantonen vanuit je adviserende rol. Het is heel belangrijk om de klant de mogelijkheden en de mogelijke kosten mee te geven tijdens een bezoek. Voor dit laatste bestaan er ook al

wat software programma’s die een goede benadering van bepaalde renovatiekosten kunnen geven.”

Kinga: “Zo’n situaties zie ik ook vaak terugkomen, zeker bij oudere woningen. Soms hebben mensen al een hele zoektocht achter de rug en zeggen ze dat hun wensen maar niet haalbaar zijn. Dat heeft volgens mij te maken met het feit dat ze het potentieel van een woning niet kunnen zien. Ik ben ook interieurarchitect van opleiding en ik ervaar deze studie als een grote meerwaarde in mijn job als vastgoedmakelaar.”

› Is de nieuwe generatie te veeleisend in haar zoektocht? Zijn de jongere kopers van vandaag in een bepaalde welvaart opgegroeid die nu omslaat met onrealiseerbare eisen tot gevolg?

Kristien: “Ik denk dat iedere generatie zijn eisen heeft in functie van wat ze nodig hebben. Natuurlijk is het wel zo dat de verwachtingen die we vandaag hebben van een woning geëvolueerd zijn. Vroeger was een woning een dak boven je hoofd, zodat je niet buiten moest slapen. Met de jaren gaan we dit concept steeds meer gaan upgraden om meer luxe te kunnen ervaren. Daarnaast komen er ook steeds meer eisen bij door de huidige tijd. Denk maar aan een extra ruimte voor een

bureau nu thuiswerk niet meer weg te denken is na corona. Of de energiecrisis die het belang van een goed EPC aantoont. Tien jaar geleden werd er amper gesproken over het EPC. Daarom zijn dat geen onrealistische eisen, maar het is vaak moeilijk om honderd procent aan alles te voldoen.”

Kinga: “Ze zijn inderdaad in welvaart opgegroeid en hebben niets anders gezien. Ze hebben hoge verwachtingen, maar ze kunnen het zich permitteren aangezien ze het vaak ook kunnen betalen. Ik verschiet er soms nog van hoeveel kapitaal jonge mensen hebben voor de aankoop van hun eerste woning. Maar ik heb ook andere klanten, die niet zijn opgegroeid in welvaart. Zij hebben ook dromen, maar in mindere mate omdat ze een andere realiteit hebben gekend. Ik vind dus niet dat het te veralgemenen valt.”

Professor Boelhouwer: “Wat we enerzijds zien is dat er een enorm snelle ontwikkeling is geweest in het aantal vierkante meters en de kwaliteit van woningen. Het wordt steeds moeilijker om daar nog een stap verder in te gaan. Anderzijds is er ook een enorm woningtekort, wat een druk met zich meebrengt en ervoor zorgt dat de geliefde instapklare woningen een stevig prijskaartje hebben. Beide situaties maken dat kopers in de meeste situaties genoodzaakt zijn om water bij de wijn te doen.”

› Wat is vandaag de meest voorkomende prioriteit van kandidaat-kopers?

Kinga: “De locatie. Ik heb het gevoel dat mensen echt snakken naar rust: een rustige ligging, stilte en liefst zo weinig mogelijk het gevoel dat ze buren hebben.”

Kristien: “Een constante doorheen alles blijft toch wel locatie. De eisen met betrekking tot locatie veranderen wel door bepaalde tendensen, zoals bijvoorbeeld thuiswerk. Zo wordt de afstand van het woon-werkverkeer bij bepaalde kopers in dit opzicht minder belangrijk. Maar het blijft toch echt moeilijk om mensen los te weken uit hun geliefde regio. Het moet al een uitzonderlijk pand zijn vooraleer er compromissen gesloten kunnen worden over de locatie, al zijn deze ook niet eindeloos rekbaar. Het gebeurt dat we een verrassende shift merken bij kopers, maar dat is eerder een uitzondering en komt pas voor na een vrij lange en intense zoektocht.”

› Laat de haalbaarheid van de wishlist van kopers nu net vaak afhankelijk zijn van de locatie. Hoe makkelijk is het om klanten tot dit inzicht te brengen?

Kristien: “Als makelaar moeten we dat correct kaderen. Als je alle criteria ingevuld wil krijgen met een

Kinga Kantorska

beperkt budget, zoek je misschien best in een andere regio of moet het budget met twintig of dertig procent omhoog. We moeten daar wel de kans voor krijgen, want niet iedereen staat open voor dit advies.”

Kinga: “Dat is iets heel persoonlijk. Voor sommigen valt de grens niet te overschrijden, voor anderen is dat peanuts als ze hun droomwoning hebben gevonden. We merken wel dat het proces vaak bepaalde dingen verandert of dat ze bepaalde wensen kunnen laten vallen, zoals bijvoorbeeld de stijl van een woning, om zo toch in de geliefde regio te kunnen wonen.”

Professor Boelhouwer: “Het is heel moeilijk voor mensen om het te beseffen, maar je kan erg snel wennen aan een andere omgeving. Je moet die focus echt kunnen loslaten. Het vraagt natuurlijk ook enige investering van je vrije tijd (lid worden van de lokale sportclub, iets gaan drinken in de buurtkroeg, …) om er een sociaal leven op te bouwen. Maar uit de wetenschap kennen we het begrip ‘cognitieve dissonantie’ dat stelt dat als je bepaalde keuzes hebt gemaakt, je er later best wel blij mee zal zijn. Dat is een soort zelfbescherming dat maakt dat het later ook gewoon allemaal goed gaat met ons en we niet bang hoeven te zijn.”

› Wat zijn de overige eisen waar mensen moeilijk afstand van kunnen nemen?

Kristien: “EPC, buitenruimte (tuin of terras), de oppervlakte van een woning, … Zaken waar ze zelf aan kunnen sleutelen, eventueel op termijn, daar kunnen ze wel afstand van nemen.”

Kinga: “Het renovatieverhaal. Mensen willen het graag gemakkelijk, meteen kunnen intrekken in een instapklaar huis. Als er te veel werk is, dan zijn ze daar bang voor en willen ze er niet aan toegeven. Verder zijn mensen ook gevoelig geworden voor een goed EPC.

“Geluk wordt echt niet bepaald door een plint die perfect aansluit.”

Door de energiecrisis en de prijsstijging van materialen zijn mensen hier veel bewuster van geworden. Idem met asbest.”

› Iedere koper is anders en heeft andere noden. Maar hoe bepaal je wat écht prioriteert?

Kristien: “Bepaal in drie of maximum vijf punten wat er onmiddellijk aanwezig moet zijn en laat de zaken weg die later nog kunnen veranderd worden wanneer je budget opnieuw is aangevuld. Laat je daarbij niet afschrikken door bijvoorbeeld een verouderde badkamer of keuken, maar kijk eerst naar de ‘saaie kenmerken’ van de woning zoals een goede structuur. In het geval van mede-eigendom wil ik even benadrukken hoe belangrijk het is om de pv’s van de algemene vergadering op te vragen en deze aandachtig door te lezen, zodat je later niet voor ongewenste verrassingen komt te staan.”

Kinga: “Probeer even stil te staan bij wat je écht wil en kies de vijf belangrijkste zaken. Sta ook even stil bij de woning waarin je bent opgegroeid, dat geeft vaak heel wat inzichten. De meeste wensen die je hebt, zijn namelijk gelinkt aan je ouderlijk huis of net aan wat je er hebt gemist. Ik woonde als kind bijvoorbeeld superklein, met vier personen op 30m 2 en ik heb nu enorm veel nood aan ruimte en licht, net door het gebrek aan deze twee zaken tijdens mijn jeugd. Stel jezelf ook de vraag ‘waarom?’. Dat is een goed hulpmiddel om te weten wat meer doorweegt dan iets anders. Tot slot, cliché maar o zo belangrijk: wat maakt je echt gelukkig? Geluk wordt namelijk echt niet bepaald door een plint die perfect aansluit.”

Professor Boelhouwer: “Je moet je ideaalbeeld gaan afpellen naar een aspiratiebeeld. Neem je eigen wensen onder de loep en bekijk of je bepaalde wensen ook kan compenseren. Bijvoorbeeld, je wil een garage voor bergruimte, maar eigenlijk kan je alles ook stockeren

op zolder. Je moet ook echt goed nadenken over ‘waarom wil ik iets?’ en ‘wil ik het écht?’. Je ziet dat woonvoorkeuren heel sterk gekoppeld zijn aan wat je kent en gewend bent. De volgende stap is kijken wat er in de praktijk wordt aangeboden. Heel wat mensen gaan de markt op met volstrekt irreële percepties en dan stoten ze continu de neus, want wat ze zoeken vinden ze niet of ze bieden veel te laag. Dan zijn we twee jaar later en zijn de woningprijzen gestegen. Een realistisch beeld is dus echt noodzakelijk.”

› Hoe begeleid je als vastgoedmakelaar kandidaat-kopers doorheen dat proces? Hoe bied je hen dat realistisch perspectief?

Kristien: “Dat is niet altijd gemakkelijk. Als makelaar heb je ook een opdracht gekregen van de verkopers en niet van de kopers. Je ziet die mensen dus ook vaak niet snel of nooit meer terug. Maar het is echt met concrete voorbeelden dat je mensen kan aantonen wat wel en niet haalbaar is met hun budget. Ze moeten er voeling mee krijgen. Dat is een proces.”

Kinga: “Zoals ik daarnet al zei, is het voor mij belangrijk om niet enkel te horen wat ze willen maar ook waarom ze het willen. Ik vind het ook belangrijk om te weten hoe hun zoektocht al is verlopen, zodat ze zelf ook benoemen hoe lang ze al zoeken, welke panden ze al gezien hebben en wat maakt dat ze nog niet hebben gekocht. De eerste huizen die we bezoeken met onze klanten zijn voor ons het leerrijkst. Op basis van concrete woningen kunnen we pas echt zien wat hen aanspreekt en wat niet. Wanneer theoretische oefeningen en gesprekken realiteit worden. Maar het is zeker niet zo dat mensen altijd bepaalde wensen moeten laten vallen. Soms krijgen ze zelfs extra voordelen bovenop hun wishlist. Het positieve verhaal komt zeker ook voor.”

“Door de huidige tendensen op de vastgoedmarkt zijn kopers meestal genoodzaakt om water bij de wijn te doen.”

Peter Boelhouwer

“Onze verwachtingen zijn geëvolueerd. Vroeger was een woning louter een dak boven je hoofd.”

Kristien Viaene

Uw pand als CASH-punt?

Batopin bouwt in heel België aan een gloednieuw netwerk van geldautomaten. Daarom zoeken we nog heel wat panden om onze Bancontact CASH-punten onderdak te geven. Hebt u zo’n leegstaand pand ter beschikking?

Wat zoeken we?

• Centraal gelegen huurpand in een dorp, stad of aan een invalsweg.

• Enkel de gelijkvloerse delen komen in aanmerking en ook liefst panden die toegankelijk zijn voor personen met een verminderde mobiliteit.

• Elk Bancontact CASH-punt is idealiter goed bereikbaar voor voetgangers en fietsers en ligt in de buurt van parkeerplaatsen.

Uw voordelen als eigenaar

• Batopin zal het pand duurzaam verbouwen met een mooie opwaardering voor uw eigendom.

• Het gaat om een langetermijn-samenwerking. Batopin biedt een handelshuurcontract aan van negen jaar, wat niet evident is in deze tijden van leegstand en onzekerheid.

• Batopin betaalt altijd trimestrieel vooruit, stipt op tijd én conform de huurprijzen in de streek. Het consortium heeft dan ook vier betrouwbare aandeelhouders achter zich: Belfius, BNP Paribas Fortis, ING en KBC. www.bancontact.cash

Is uw interesse gewekt? Vul dan het formulier in op batopin.be of via deze QR-code.

Wordt Batopin uw volgende huurder?

“Huurder zal grootste slachtoffer zijn van belasting op reële huurinkomsten”

De bevriezing van de huurindexatie, een steeds groter aanbodtekort met stijgende huurprijzen tot gevolg, een nakende belasting op de reële huurinkomsten die als het zwaard van Damocles boven de markt hangt, … De wereld van verhuur is vandaag volop in verandering. Enkele leden van de CIB stuurgroep ‘Huur’ laten hun licht schijnen en fileren de huurmarkt van vandaag en morgen.

› Hoe hebben jullie de huurmarkt de voorbije jaren zien veranderen?

Demeulemeester: “Het aanbod op de markt wordt kwalitatiever, waardoor het ‘oudere’ vastgoed stelselmatig verdwijnt. Door de stijgende rente is er tegelij-

kertijd minder interesse bij de belegger om te investeren in residentieel vastgoed. Hierdoor volgt het aanbod de vraag niet en wordt de situatie steeds precairder voor een grotere groep kandidaat-huurders. We zien dit doordat er meer aanvragen per huurpand zijn, waarbij we vaker een selectie moeten maken tussen meerdere financieel sterke kandidaat-huurders. Daarnaast was er de rush na corona op ruimte. Sinds een jaar hebben huurders de focus ook verlegd naar energiezuinigheid en betaalbaarheid.”

Giët: “Die drukte stellen wij ook vast op de Gentse huurmarkt. Toch raden wij de eigenaars aan om schappelijke huurprijzen te hanteren, zodat men ook standvastige huurders krijgt. Huurderswissels, schade en leegstand zijn immers nog steeds de grootste risico’s bij verhuur. Een andere belangrijke trend is de interna-

HET PANEL

SOFIE DEMEULEMEESTER

Dewaele (CIB West-Vlaanderen)

GEOFFREY GIËT

Agence Rosseel (CIB Oost-Vlaanderen)

LIEVEN DE PRINS

Immo De Prins (CIB Oost-Vlaanderen)

AIDAN COPPENS

Ifac Service (CIB Vlaams-Brabant Brussel)

ANNOUCK TRUYENS

Truyens Vastgoed (CIB Limburg)

BELLINA VAN PARYS

Maximm Real Estate Partners (CIB Oost-Vlaanderen)

tionalisering. Waar vroeger Nederlands en een mondje Frans volstonden, is meertaligheid vandaag de norm.”

De Prins: “Naast een forse stijging van de huurprijzen, en een kortere duurtijd bij het huren van een pand op lange termijn, zien we in het Waasland-Meetjesland een groot tekort aan huurwoningen voor o.a. nieuw samengestelde gezinnen. We ondervinden vaak een grote toeloop van geïnteresseerde kandidaten voor eenzelfde eigendom, waardoor de verhuurder een keuze heeft uit verschillende profielen.”

Truyens: “Ook bij ons in Limburg is het op de huurmarkt vooral drukker geworden. Wanneer er een appartement of woning op de huurmarkt komt, merk ik dat het steeds sneller en sneller moet gaan voor de potentiele huurders. Er heerst een zekere vorm van wanhoop, zeker bij de betaalbare appartementen en huizen.”

Coppens: “Een huurwoning vinden wordt inderdaad steeds moelijker voor kandidaten die aan de ondergrens van de betaalbaarheid zitten. Het systeem van de derde borgsteller is een hulpmiddel dat in Vlaanderen niet meer gebruikt kan worden. Dat is een probleem.”

samengestelde gezinnen die huren, naast anderstalige nieuwkomers.”

› Medehuur is in opkomst. Welke profielen gaan ‘samenhuren’?

Coppens: “Medehuur is vooral populair bij de pas afgestudeerde jongeren en alleenstaande startende werkenden tot 30 jaar.”

Giët: “Tot de leeftijd van 30 jaar is dit momenteel zeer populair. Helaas wordt het stelsel van medehuur in het huurdecreet onvoldoende uitgewerkt.”

› Wie zijn naast de klassieke huurders de nieuwe huurders die zich mengen op de huurmarkt?

Demeulemeester: “De klassieke huurdersprofielen –jonge mensen die eerst huren om dan te kopen – blijven inderdaad langer op de huurmarkt. Door de stijgende rentes wachten ze langer om een woning te kopen. Daarnaast zijn er de vele expats in Brussel, voor zover je dit nog nieuw kunt noemen. Ten slotte heb je ook de nieuwe fenomenen als cohousing en Airbnb.”

Van Parys: “Vroeger hadden huurders inderdaad een jonger profiel. De starter die thuis vertrok, maar nog wat wou sparen om nadien te kopen. Vandaag blijven die jongeren langer huren dan ze initieel voorzien, omdat iets kopen onbetaalbaar is geworden, zeker zonder hulp van thuis uit. Ook de onzekere energiemarkt, oorlog in Oekraïne en de stijgende rente hebben er voor gezorgd dat sommigen nog even de kat uit de boom kijken. Tegenwoordig zien we ook een groter aandeel aan nieuw samengestelde gezinnen en 40’ers of 50’ers die scheiden en een woonst willen huren.”

Coppens: “Dat laatste kan ik alleen maar bevestigen. Ook wij in de Vlaamse rand rond Brussel zien de laatste jaren steeds meer eenpersoonshuurders en

› Waar moet je als vastgoedmakelaar goed op letten bij medehuur?

Demeulemeester: “Let erop dat het dossier goed is opgebouwd, maar ook dat telkens een goed addendum wordt opgemaakt in geval van een vertrek van een huurder of een wissel van huurders. Zo is de afhandeling van de huurwaarborg en plaatsbeschrijving goed geregeld.”

Coppens: “Medehuur is een moeilijk gegeven. Vooral het gebrek aan goede afspraken en veelvuldige huurderswissels zijn een probleem. Er is veel werk waarvoor de makelaar niet vergoed wordt.”

› Moest je vandaag één iets kunnen veranderen aan het Vlaams Woninghuurdecreet, wat zou dat dan zijn?

Demeulemeester: “Maak de combinatie van een huurwaarborg onder de vorm van een geïndividualiseerde rekening/zakelijke zekerheidsstelling/OCMW-waarborg en een persoonlijke borgstelling opnieuw mogelijk. Nu is er geen cumul meer mogelijk en is de borgstelling bovendien gelimiteerd tot drie maanden huur. Daarnaast zou het ook logisch zijn dat de aanvangsindex terug bepaald wordt zoals dit in de Woninghuurwet was (en zoals het in Brussel en Wallonië op vandaag ook nog steeds is).”

Van Parys: “Daar schaar ik me zeker achter. We moeten de waarborg (financieel) en persoonlijke borgstelling opnieuw kunnen combineren.”

Coppens: “Laat het systeem van de derde borgsteller opnieuw toe om huurders met een zwakker profiel toch toegang te kunnen geven tot de private huurmarkt. Sociale huisvesting is absoluut niet voldoende. Ik pleit er ook voor om aan huurders fees te kunnen aanrekenen voor diensten aan huurders verstrekt, bijvoorbeeld als

“De situatie wordt steeds precairder voor een grotere groep kandidaat-huurders”

Sofie Demeulemeester

“Makelaars moeten correcter kunnen tariferen bij veelvuldige huurderswissels binnen medehuur”

Geoffrey Giët

RONDVRAAG HUURMARKT

rentmeester of als makelaar voor huurderswissels, ...”

Giët: “Helemaal akkoord wat dat laatste betreft. Er is nood aan een diepere uitwerking van het stelsel van medehuur en de mogelijkheid voor dienstverleners zoals makelaars om hun diensten aan te rekenen. Het Woninghuurdecreet voorziet vandaag enkel de betaling voor bemiddeling door de verhuurder. Medehuur staat gelijk aan fast moving: huurders gaan weg en treden toe tot contracten. Er moet een gezonde basis gecreëerd worden voor makelaars om hier correct te kunnen tariferen.”

› Gaan energiezuinige huurpanden sneller de deur uit, ondanks de hogere huurprijs?

Giët: “Absoluut. De energiecrisis heeft het e-peil nu voorgoed op de kaart gezet. Voortaan moeten we hiermee serieus rekening houden.”

Demeulemeester: “Het belang van energiezuinigheid is gestegen en dit zowel voor verhuurders als voor huurders. Bij twee vergelijkbare panden aan dezelfde prijs, zal het energiezuinigste pand meestal de voorkeur van de huurders genieten.”

Coppens: “Niet ‘ondanks’ een hogere huurprijs, maar als gevolg van energiezuinigheid verhuurt een pand sneller aan een betere prijs.”

Van Parys: “De huurder is zich meer bewust geworden dat iets meer huur betalen en een duidelijker beeld hebben van de energiekost een voordeel is, en is dan ook bereid de huurprijs te betalen. Bij minder energiezuinige woningen houdt de huurder meer rekening met de hoge energiekost en is hij voorzichtiger om zich te engageren voor maximale huurprijzen t.o.v. zijn inkomen.”

Truyens: “Ja en neen. Ja, voor de jonge mensen met voldoende inkomen maar nog geen spaargeld en de oudere huurders. Zij kiezen vaker voor het energiezuinigere aspect. Neen, voor de sociale lagere klasse. Daar zijn de gezinnen al blij dat ze een woning vinden en een huurcontract krijgen. Ze vragen er wel naar om hun budget in te schatten, maar uiteindelijk zijn ze gewoon blij dat ze de kans krijgen om te huren. De wachtlijsten bij sociale verhuur zijn namelijk te lang, en die huurpanden zijn ook niet per se energiezuinig.”

› Wat was de impact van de beperking op de huurindexatie voor minder energiezuinige woningen?

Giët: “Dat er meer verbouwd wordt. De kwaliteit van het patrimonium neemt dus toe. Maar daardoor ook de huurprijzen. De overheid streeft twee doelen na: een hoogkwalitatief patrimonium en betaalbaar wonen. Verhoog de kostprijs van eigendom (verplichte renovatie, isolatie…) en je verhoogt de huurprijzen. Daarvoor is nog geen toverformule gevonden.”

De Prins: “De verhoudingen kloppen niet en zijn onrealistisch. Een woning met een D en/of C label is daarom niet energiezuiniger. Deze groep huurders heeft buiten de grote stijging van de huurprijs ook een enorme verhoging gekregen op hun energiefactuur.”

Coppens: “Groot. Veel eigenaars gaan toch proberen een betere EPC-score te behalen in de toekomst.”

Demeulemeester: “De meeste verhuurders lagen er niet van wakker om de huurindexatie één jaar niet te kunnen doorvoeren (als de maatregel niet verlengd wordt). Het is wel de eerste keer dat men op de huurmarkt een fiscaal aspect koppelt aan de energiezuinigheid. Dit heeft een psychologische impact gehad op de verhuurder. De bewustwording dat als zijn huurpand niet energiezuinig is, hij in de toekomst mogelijks iets moet ondernemen vanwege het toenemende belang.”

Truyens: “De eigenaars die niet mogen indexeren zijn wel wat ‘ambetant’, maar begrijpen het ergens wel. Ik heb toch verhuurders die de stap gezet hebben naar een betere isolatie van het dak, of de overweging maken voor nieuwe ramen. Het nadeel van een gerenoveerde woning is natuurlijk wel dat ook de huurprijs hoger komt te liggen. En dit zorgt er dan weer voor dat mensen met een beperkter budget minder financiële middelen hebben na het betalen van de huurgelden.”

› Zagen jullie de voorbije jaren vooral veel particuliere investeerders of zijn er meer ‘professionals’ op de markt actief geworden?

Demeulemeester: “De particuliere belegger is zeer actief geweest de laatste jaren door de nulrente op spaarboekjes en het feit dat vastgoed een goede en zekere

“Laat het systeem van de derde borgsteller opnieuw toe om huurders met een zwakker profiel toch toegang te kunnen geven tot de private huurmarkt”

Aidan Coppens

langetermijninvestering is. Sinds de stijgende rentes merken we evenwel een enorme wachthouding bij de beleggers, zowel bij kleine als grote beleggers. Grotere, institutionele investeerders zijn vooral gefocust op de grotere steden – vooral Brussel – omdat de huurmarkt daar groter is en de huurprijzen daar ook hoger liggen.”

De Prins: “De laatste drie jaar zijn de grote investeerders sterk verminderd. We merken dat meer particulieren een klein renovatieproject aankopen naar investering toe.”

Giët: “Ik vrees dat de markt van fondsen de klassieke bemiddelaars ontgaat, hoewel wij daar perfect voor uitgerust zijn. Wij zijn vooral actief op de markt van kleine investeerders.”

Van Parys: “Wij zien net minder particulieren die voor de eerste keer een investering kopen. De kloof tussen wie nog een investeringspand kan kopen en wie niet, wordt groter. Zeker bij renovatiepanden zien we meer en meer professionals die een beter inzicht hebben in de kost van de uit te voeren werken. De renovatieplicht speelt hier een heel grote rol. De particulier die een eerste renovatiepand als investering aankoopt is veel voorzichtiger geworden in zijn onderhandeling, zodat hij zeker de renovatieverplichting kan waarmaken met het vooropgestelde rendement.”

› Wanneer jullie vandaag met investeerders praten, wat zeggen ze dan over de huidige investeringsomstandigheden?

De Prins: “Dat alles te duur wordt op het vlak van aankoop. Ook de verhoging van de registratierechten van 10 procent naar 12 procent doen investeerders be-

slissen om in het buitenland een onroerend goed aan te kopen.”

Giët: “Vastgoed is altijd al een veilige haven geweest en zal dat vermoedelijk de komende tien tot vijftien jaar blijven. Verder mogen we de horizon niet leggen.”

Truyens: “Kleine investeerders menen dat de vastgoedmarkt toch te prijzig aan het worden is. Omwille van de bouwnormen heeft de bouwsector enorme prijsstijgingen gekend. Hierdoor is de kostprijs enorm gestegen en dus ook de aankoopprijs.”

Demeulemeester: “Er heerst een afwachtende houding bij de investeerders, omdat de omstandigheden helemaal veranderd zijn; de rendementen moeten zich aanpassen aan de nieuwe rendementsverwachtingen. De basisredenen waarom er geïnvesteerd wordt in vastgoed – namelijk een solide belegging, op lange termijn waardevast en/of meerwaarde te realiseren – blijven overeind.”

› Minister van Financiën Vincent Van Peteghem wil een belasting op reële huurinkomsten invoeren. Hoe groot zou de impact op de huurmarkt zijn?

Demeulemeester: “Enorm, met als grootste slachtoffer de huurder. Steeds meer verhuurders zullen de huurmarkt verlaten. Nadat eerder de registratierechten al stegen en het voordeel van het langetermijnsparen binnenkort wegvalt, zal men deze particuliere investeerders nog meer ontmoedigen. En dat terwijl zij echt nodig zijn en dus net gestimuleerd zouden moeten worden om voldoende betaalbaar aanbod te hebben op de huurmarkt. Of willen we volledig evolueren naar een eenzijdige private huurmarkt met alleen grote private en beursgenoteerde fondsen waarbij het gevoelsmatige en menselijke aspect minder speelt?”

Giët: “De huurprijzen zullen toenemen. Dit is logisch. Het rendement op staatsobligaties (= risicovrij) (Eurozone) staat nu op 3,12 procent. Wanneer het rendement op residentieel vastgoed daaronder zou zakken lopen de investeerders weg. Maar vastgoed is niet het meest verhandelbare, dus zullen in eerste instantie de huurprijzen stijgen conform de rendementsverwachting. Pas op middellange termijn zouden investeerders kunnen verdwijnen uit deze markt.”

Truyens: “De kleine investeerder, de particulier met een of twee verhuurpanden, gaat opnieuw de dupe zijn. De grote investeerders, de particulieren met voldoende financiële draagkracht, zullen er beter van worden en technieken vinden om in verhouding minder te moeten betalen dan de kleine of particuliere investeerder.”

Coppens: “In één woord: desastreus.”

› Duidelijke signalen voor onze beleidsmakers. Bedankt voor jullie inzichten!

“De kloof tussen wie nog een investeringspand kan kopen en wie niet wordt groter”

Bellina Van Parys

AAN HET WOORD

Rentmeester, een beroep met toekomst

Is het een bemiddelaar? Is het een syndicus? Nee, dat is het niet. Het is een rentmeester die de private onroerende goederen van derden beheert. Misschien een wat onbekender beroep, maar daarom niet minder bemind. Volgens Margot Van Melle, Didier De Lille en Rudy Leroy, alle drie rentmeesters, is het een beroep dat groeit, een beroep met toekomst.

› Hoe ben je in het rentmeesterschap verzeild geraakt?

Met Urbis Vastgoedgroep verkochten we als projectmakelaar in het verleden vooral vastgoed aan kopers voor eigen bewoning. Op een gegeven moment merkten we dat de markt verschoof naar private investeerders. Die kochten vastgoed als alternatief voor het beleggen in aandelen, maar vaak met tegenzin. Ze hadden geen ervaring met verhuur en hadden schrik door de horrorverhalen van anderen. Daarom besloten we een extra service te bieden en hen op die manier te ontzorgen.

› Hoe ontzorgen jullie hen dan precies?

Ons cliënteel kan voor al hun vastgoedvragen bij ons terecht. We staan in voor zowel de verhuur als de verkoop, als dat aan de orde is. Wij selecteren zelf de huurders. Zij kennen dan het Urbisverhaal van in het begin en weten dat alle communicatie via ons gaat. Zo ontstaat er geen pingpongcommunicatie over wie wat heeft gezegd. Gaat een huurder weg, dan zoeken wij een nieuwe. Wenst de eigenaar het pand te verkopen, dan doen wij dat voor hem. Sinds kort is er ook een dag per week een advocate aanwezig bij ons in huis. Zij bespreekt alle kleine en grote juridische dossiers in functie van onze rentmeesterklanten.

› Die juridische ondersteuning vormt waarschijnlijk een grote meerwaarde?

Klopt, het is als professional al soms moeilijk om de steeds wijzigende spelregels te volgen. Hou dit maar eens allemaal bij als particulier. Wij beheren bijvoorbeeld panden in Brussel én in Vlaanderen van dezelfde eigenaars. Dat zijn verschillende huurcontracten.

› Wat is het grootste voordeel aan het rentmeesterschap?

Bij de klassieke makelaardij zijn het telkens ‘one shots’. Eens de transactie is afgelopen, verlies je elkaar uit het oog. Bij het rentmeesterschap stap je in een langetermijnrelatie: je begint voorzichtig en bouwt op. Als de eigenaars zien dat alles correct verloopt met de verhuur en het beheer, komen ze na verloop van tijd ook met andere vastgoedvragen bij ons. Dat leidt tot boeiende nieuwe samenwerkingen.

› Zie je bepaalde trends in het beroep?

We merken dat een brede categorie mensen zijn weg vindt naar de rentmeester om daar ontzorgd te worden. Uiteraard moet er een commissie betaald worden, maar die kost weegt steeds minder op tegen het comfort voor de eigenaar. Initieel waren het vaak mensen die een appartement bij ons kochten die vroegen om hun rentmeester te worden. Nu komen ook steeds vaker mensen met een vastgoedpatrimonium over de vloer bij ons. Wij maken dan een analyse en geven totaaladvies over de hele portefeuille.

MARGOT VAN MELLE CPLUS

› Wat behoort tot het takenpakket van de rentmeester?

We doen administratief beheer: we houden alle attesten en documenten bij, regelen nutsvoorzieningen, verzorgen het huurcontract en de plaatsbeschrijving,… Ook het technische beheer nemen we voor onze rekening. Is er iets kapot in de woning, dan regelen wij een professional om het probleem op te lossen. Daarnaast hoort ook financieel beheer bij de job: we innen de huurinkomsten en maken per trimester een afrekening. Na aftrek van onze commissie en de gemaakte kosten, storten we die door naar de eigenaar. Een vierde én extra dienst in ons rentmeesterpakket is het juridische beheer. Wij volgen de wetgeving en woonconformiteit op en informeren en adviseren onze eigenaars.

› Waarom heb je gekozen voor het rentmeesterschap?

Ik heb rechten gestudeerd, maar heb vrij snel de switch gemaakt naar het vastgoed. Een drietal jaar geleden nam ik CPlus over samen met mijn broer. Als bemiddelaar moet je je vaak bezighouden met prospectie en het inkopen van vastgoed. Dat is niet aan mij besteed. Ik wil graag dat mensen met mij samenwerken omwille van de kwaliteit en de kennis die ik bied. Bij het rentmeesterschap komen mensen naar jou, omdat ze ontzorgd willen worden. Bovendien heb ik als rentmeester een adviesfunctie en kan ik er mijn juridisch ei in kwijt.

› Nog voordelen aan het rentmeesterschap?

Als rentmeester worden we betaald met de huurinkomsten. Je weet dus min of meer wat er binnenkomt. Bemiddelaars leven van commissies van verkoop of verhuur. En die zijn elke maand anders. Wij kunnen heel makkelijk een financieel plan opstellen met onze inkomsten uit het beheer en onze kosten. Al doen de meeste rentmeesters ook verkoop en verhuur. Vaak vloeien die opdrachten voort uit het rentmeesterschap. Bij rentmeesterschap gaat het echt om een langetermijnsamenwerking met de klant.

› Welke trend zie jij in het beroep?

Informatie en adviesverlening staan centraal. Het is aan ons om de eigenaars te informeren dat hun woning niet meer conform is en dat ze inspanningen moeten leveren om dat te veranderen. Als rentmeester moet je de wetgeving daarom nauw opvolgen. En die verandert vaak én snel. Daarom is het volgens mij een beroep met toekomst.

DIDIER DE LILLE AGENCE VAN DEN ABEELE

› Jij bent syndicus en rentmeester. Worden de twee vaak met elkaar verward?

Ja, zeker. De syndicus beheert de gemene delen, de rentmeester de privatieve. Maar de lijn ertussen is soms heel dun: als er iets in het privatieve gedeelte gebeurt, bellen ze al snel naar de syndicus. In heel wat gebouwen treden wij zowel op als rentmeester als als syndicus. Dat is volgens mij een heel mooie combinatie. Maar niet iedereen wil dat, natuurlijk.

› Dus het is een bewuste keuze om het rentmeesteren syndicschap te combineren?

Dat is historisch gegroeid. In haar prille begin bood Agence Van den Abeele een soort van rentmeesterschap avant la lettre aan. Tot het syndicschap wettelijk ingekaderd werd. Nu beheren we alles wat privatief of gemeenschappelijk is voor heel wat eigenaars. Daarnaast verkopen en verhuren we ook. Al vloeit dat vaak voort uit dat beheer. Als jij het vertrouwde gezicht bent als beheerder, dan is de kans heel groot dat ze bij jou komen wanneer ze vastgoed willen verkopen. Alles hangt een beetje vast aan elkaar en dat is ook de reden waarom wij het allemaal doen.

› Waarom zou je het rentmeesterberoep aanraden aan anderen?

Het is een boeiend beroep. Wat je doet, is heel uiteenlopend: zowel technisch, administratief, als financieel beheer. Voor mij is het syndicschap en rentmeesterschap zeer gelijklopend, maar je wandelt als het ware tussen andere muren. Beide beroepen krijgen helaas veel te kampen met eigenaars die enkel bellen met problemen. Als je dan zo’n probleem opgelost krijgt, komt er uiteindelijk wel dankbaarheid, gelukkig.

› Doet het rentmeesterschap het goed?

Het rentmeesterschap groeit sterk. Steeds meer mensen komen bij ons om het beheer uit handen te geven. Dat zijn zowel jonge als oude mensen. Verhuren is soms zodanig complex dat ze het liever uitbesteden. Zo hebben ze er zelf geen werk aan en zien ze toch de huur op hun rekening gestort. Het grote geld zit hem natuurlijk in de verkoop, maar rentmeesterschap biedt meer zekerheid. Ik zie het als een matras die ervoor zorgt dat je bedrijf gezond blijft. Alle verkopen zijn mooie bonussen. Het werk als rentmeester blijft ook altijd doorgaan. Al valt de hele wereld stil, er zullen altijd zaken kapot gaan in gebouwen.

Win een ballonvaart boven je eigen streek.

LUMI GAMES

wedstrijd

Zin in een unieke belevenis met je collega’s?

Ga nu naar www.lumigames.be en doe mee met je kantoor.

Luminus en CIB Vlaanderen hebben hun structureel partnership recent voor drie jaar verlengd. De energieleverancier en onze beroepsorganisatie zijn intussen al vijftien jaar trouwe partners. Daar wordt dus opnieuw een vervolg aan gebreid. Om het hernieuwde partnership te vieren, plant Luminus de komende drie jaar tal van acties en wedstrijden voor de CIB-leden onder de vorm van de zogenaamde Lumigames. Mieke Vavedin, senior sales manager bij Luminus, geeft haar blik op de verlengde samenwerking en de aankomende Lumigames.

› Onlangs kwamen CIB en Luminus tot een akkoord om het partnership met drie jaar te verlengen. Waarom is CIB zo’n belangrijke partner voor jullie?

Mieke: “De strategie van Luminus is om dicht bij haar klanten te staan, ook tijdens de sleutelmomenten in hun leven. Een verhuis is zo’n sleutelmoment. De vastgoedsector is daarom voor ons bijzonder belangrijk. Willen we daarin een breed bereik halen, dan komen we automatisch bij de beroepsfederatie en dus CIB terecht. Die samenwerking loopt al vele jaren uitstekend. We hebben ook hard ingezet op de makelaar, met de ontwikkeling van tools, maar daarnaast ook door verder te gaan dan enkel elektriciteit en gas. Het overzetten van het watercontract is daar zo’n voorbeeld van. De ontzorging van de makelaar is onze sterkte. We willen bij Luminus in de nabije toekomst ook diensten aanbieden om het verbruik te monitoren, te vergroenen en te verlagen. Ook hiervoor zullen we tools ontwikkelen. Daarnaast worden de syndici een belangrijke focusgroep voor ons.”

› Jullie willen dit partnership ook meer schwung geven door de komende periode incentives in te bouwen. Hoe moeten we dit zien?

“We hebben de afgelopen tijd goed geluisterd naar de CIB-leden en hun vraag om ‘eens iets speciaals te doen’. Daarom zijn we aan het denken gegaan en uit die brainstorm zijn de Lumigames ontstaan. Gedurende de termijn van het partnership zullen we op regelmatige basis wedstrijden organiseren waarbij de CIB-leden leuke prijzen kunnen winnen en waarbij iedereen, groot of klein kantoor, evenveel kans maakt om te winnen.”

› Wat is de eerste actie die jullie uitgewerkt hebben?

“Onze eerste Lumigame start nog voor de zomer. Via een luchtfotowedstrijd maak je kans op het winnen van een ballonvaart met je collega’s en dit boven je eigen streek. Zie het als een leuke teambuilding voor je kantoor. Via de communicatiekanalen van CIB en via de ledenvergaderingen zullen we de wedstrijd kenbaar maken. De Lumigames zullen een rode draad vor-

men gedurende de hele periode van het vernieuwde partnership.”

› Afsluitend vraagje, hoe doet de energiemarkt het ondertussen? Zijn de prijzen terug genormaliseerd.

“Op dit moment zijn de prijzen gestabiliseerd, maar nog niet op het niveau van voor de oorlog in Oekraïne. Een glazen bol over de evolutie heb ik helaas niet, maar weet dat naast energie ook het transport en de taksen de factuurprijs bepalen.”

Luminus en CIB Vlaanderen verlengen partnership voor de komende drie jaar

“Lumigames worden rode draad tijdens volgende periode van partnership”

OPLEIDING IN DE KIJKER

Eerste hulp bij wanbetaling!

4

tips hoe je best omgaat met huurachterstallen

Een sluitend huurcontract biedt de beste bescherming tegen onbetaalde huurgelden. Toch blijken veel huurders hun maandelijkse bedrag niet op tijd te kunnen betalen. Een toestand die voor beide partijen op lange termijn onhoudbaar en nadelig is. Betaalt je huurder niet of te laat? Een vlotte communicatie en correct debiteurenbeheer kan soelaas brengen in deze netelige situatie. Specialisten Jim Bauwens (KPMG Law) en Marleen Miechielsen (AAA Talent Academy) geven je tijdens deze nieuwe VIVO-opleidingen alvast hun tips en tricks mee.

GA PREVENTIEF TE WERK

“De huurwetgeving verzekert standaard sowieso een grote bescherming van de huurder. Het formuleren in het contract van eventuele (juridische) stappen bij wanbetaling is een redmiddel voor de verhuurder.

Naast alle administratieve, technische en financiële verplichtingen, mag de eigenaar wel navigeren binnen de regels van contractuele vrijheid van de huurwetgeving . Bij eenmalige wanbetaling kan je dit als een inbreuk beschouwen en naar de vrederechter stappen. Met duidelijke afspraken over het maximum aantal aanmaningen en de daaropvolgende ingebrekestelling geef je de schuldenaar – debiteur in het jargon – nog één laatste kans om de verplichtingen na te komen voor je bv. de huurwaarborg terugvordert. Zorg er dus voor dat je huurcontract waterdicht is.”

AARZEL NIET TE LANG

“Om een neerwaartse spiraal van achterstallige invorderingen te vermijden, kan je zelf schriftelijk of telefonisch

incasseren. Een schriftelijke aanmaning kan al iets in beweging zetten. Wanneer je geen reactie krijgt, neem je telefonisch contact op en probeer je eventueel een afbetalingsplan of andere afspraak op te nemen. Slaagt de huurder er toch niet in om de betaling door te voeren, schiet dan tijdig in actie! Externe partners hoeven niet onmiddellijk juridische procedures in gang te zetten, maar kunnen ingeschakeld worden als verlengstuk van eigen acties. Reageert de huurder niet, dan kan je juridische acties opzetten.”

VERMIJD ADMINISTRATIEVE ROMPSLOMP

“Een onderbouwde en praktische kennis van hoe je onbetaalde huur kan terugvorderen is zeker nodig om gerechtelijke stappen te vermijden. Wat wil je kennen en kunnen als verhuurder?

› een goede interne procedure;

› een rappelbrief of -mail kunnen opstellen die de klant doet betalen;

› telefonisch incasseren en je communicatieve en onderhandelingsvaardigheden optimaal inzetten;

‘Invordering van onbetaalde huurgelden juridisch bekeken’ met Jim Bauwens (KPMG Law) en ‘Invordering van achterstallen: schriftelijk en telefonisch debiteurenbeheer’ met Marleen Miechielsen (AAA Talent Academy).

Ontdek alle data en locaties op www.vivo.be.

› de beste aanpak bij niet-betalende klanten

› omgaan met emotionele en agressieve klanten

Lukt het je toch niet om zelf de huur terug te vorderen? Dan kan je als verhuurder via het gerecht een vonnis krijgen. Hou dan wel rekening met een wellicht lange procedure en stijgende kosten.”

OPGELET VOOR DE LIMIETEN IN RETAIL- EN KANTOORHUUR

“Nog meer contractuele vrijheid is te vinden in retail-, logistieke en kantoorhuur. Het bedrag van de huurwaarborg kan vrij onderhandeld worden, zowel omhoog als omlaag. Hetzelfde geldt voor de keuze van indexatie van de huur naargelang de inflatie, waarbij je best wel let op de bijhorende risico’s. Ook voor bv. huurders van een winkelpand is het belangrijk solvabel te blijven zodat er geen achterstallige huursommen moeten gedebiteerd worden.

Te veel financiële druk door schommelende prijzen kan dus averechts werken op een correcte betaling. Als verhuurder heb je ook de keuze uit verschillende waarborgtypes zoals de klassieke waarborg, een abstracte bankgarantie of bv. een concerngarantie. De allerbelangrijkste doelstelling is ook hier om jouw imago naar de klant te beschermen en het vertrouwen van zowel de klant als je management te behouden.”

OPVALLEND

Hoe presenteer je jezelf als de beste kandidaat-huurder? Het is een vraag waar veel huurders – zeker in deze tijden van schaarste – mee worstelen. CIB-lid en Gentenaar Abdil Tapmaz (25) deelt alvast graag de nodige tips en tricks. Tapmaz beschouwt zichzelf als een ‘ontzorgende vastgoedmakelaar’ en geeft opleidingen over waarop je als kandidaat-huurder moet letten wanneer je een woning wil huren.

“Zoeken naar een huurwoning is zoals solliciteren voor een job”, klinkt het.

Ontzorgende makelaar sinds dag één

Al sinds zijn vastgoedstudies helpt Abdil mensen in hun zoektocht naar een woning. “Ik kreeg vaak de vraag om documenten te vertalen of om mee te gaan naar een bezoek.” Abdil is op en top Gentenaar met Turkse roots en heeft een goede band met heel wat andere gemeenschappen, die de Nederlandse taal vaak niet helemaal machtig zijn. Voor die mensen kan hij als meertalige makelaar het verschil maken. “Het verschil met andere makelaars is dat ik die mensen alles kan uitleggen in hun taal. Op die manier zijn ze helemaal mee in het vastgoedverhaal van A tot Z.”

Maatschappelijke bijdrage

Tapmaz focust zich naar eigen zeggen niet op wat er maandelijks op z’n rekening komt te staan, maar geniet vooral van zijn ondersteunende rol. “De dankbaarheid van de mensen die ik help, daarvoor doe ik het. Die klanten zijn overigens niet alleen van Turkse, Bulgaarse of Albanese origine, … Ook veel Vlamingen hebben ondersteuning nodig. Ik wil een grote groep mensen helpen en wegwijs maken in de complexe Vlaamse huurmarkt.”

Onvoldoende kennis

Volgens Tapmaz zijn huurders zich vaak niet bewust hoe ze zich moeten gedragen wanneer ze op zoek gaan naar een woning. “Zoeken naar een huurwoning is zoals solliciteren voor een job”, legt hij uit. “Ik geef altijd het advies om een kwartier vroeger te komen en de buurt al even te verkennen. Ga al even langs bij een lokale handelaar, maak kennis en vraag hoe hij/zij de buurt ervaart. Als je dit kan aankaarten tijdens je huisbezoek, heb je alvast een streepje voor bij de makelaar. Dat is een groot verschil met een kwartier te laat toekomen op je slippers, met kauwgom in je mond of een zakje chips in je handen. Ik geef mensen altijd de basics mee: hoe je je moet gedragen en hoe je je goed kan voorbereiden. Bij jonge mensen gaat het meestal over netheid, bij iets ouderen over hoe ze een goede motivatiebrief kunnen opstellen en waarom een energiezuinig EPC-attest belangrijk is. Ik benadruk ook graag telkens dat een correcte verhuurder een huurwaarborg nooit in cash zal vragen.” Waar Tapmaz mensen voordien individueel vooruithielp, heeft hij zijn opleidingsactiviteiten sinds kort gecentraliseerd. “Momenteel organiseer ik tweewekelijks trainingen in groep, samen met een school of vzw. Zowel jongeren als ouderen die nog een woning zoeken, kunnen bij ons terecht.”

Zo schoon kan vastgoed zijn

Tapmaz hoopt met zijn acties ook een boost te geven aan het negatieve imago waarmee de makelaardij soms worstelt. “Wij makelaars worden vaak gezien als robots of monsters, maar ik neem schrijnende situaties ook mee naar huis. Vaak doe ik zelfs een beroep op concullega’s om een oplossing te vinden.” Tapmaz trekt zich dan ook nooit iets aan van de zogenaamde concurrentie onder makelaars. “Het doet me veel deugd om te merken dat de nieuwe generatie openstaat voor samenwerking. Dat maakt het vak net zo schoon”, aldus Tapmaz.

Makelaar Abdil Tapmaz geeft advies hoe je de beste kandidaat-huurder kan zijn

“Zoeken naar een huurwoning is zoals solliciteren voor een job”

Het fibernetwerk: een belangrijke kwestie voor syndici

Fiber is stabieler, sneller en ontworpen voor de volgende 70 jaar. De uitrol van het fibernetwerk in België is volop aan de gang. We zetten even op een rijtje wat syndici moeten weten om er het maximum uit te halen.

Matthias Bodson en het Syndic Team van Proximus hebben als missie om syndici te helpen bij de uitrol van het fibernetwerk in hun gebouwen. “We baseren ons op een grondige kennis van hun beroep en hun dagelijkse praktijk. Dat is essentieel voor de uitrol van het fibernetwerk, aangezien de syndicus instaat voor het beheer van de installaties in zijn gebouw, die cruciaal zijn voor de aansluiting van alle appartementen. De installatiewerken zijn niet erg ingrijpend, maar toch is het nodig zich er bijtijds op voor te bereiden.”

De uitrol van fiber: essentieel en gratis

“Naast een veel hogere snelheid en dus veel sneller internet, brengt fiber meer stabiliteit en kwaliteit voor tal van onmisbare diensten voor de bewoners: telewerk, onlinelessen, domotica, bewakingssystemen voor senioren, televisie enzovoort”, legt Matthias uit. “Ook andere essentiële diensten voor het gebouw en de syndicus lopen via dezelfde vaste lijnen. Zoals het beheer van de lift, het openen van deuren en slagbomen, intercoms, het brandalarm of het op afstand uitlezen van verbruiksmeters.”

In Antwerpen, Oostende, Knokke, Gent, Brugge, Hasselt, Leuven en Brussel kan al 20% van alle huishoudensenbedrijvenzichaansluitenophetnieuwe fibernetwerk. “We verwachten, tegen 2028, 70% van het Belgische grondgebied en alle flatgebouwen in het land te bestrijken”, aldus Matthias. “Tijdens de eerste vijf jaar van de uitrol is de installatie in gebouwen en woningen volledig gratis. Bovendien is het een open netwerk; momenteel heb je de keuze tussen 38 operatoren. De installatie van fiber brengt dus geen verplichting met zich mee om Proximusklant te worden.”

Het einde van het oude netwerk

De komst van fiber betekent ook dat het oude kopernetwerk wordt ontmanteld. “Het kopernetwerk dat nu wordt gebruikt voor internet, telefonie,

televisie en bepaalde syndicusdiensten zal worden afgesloten. De gebouwen die niet overstappen op fiber zullen dus geen toegang meer hebben tot deze abonnementen. De deactivering van het kopernetwerk gebeurt binnen een strikt wettelijk kader. We moeten het BIPT, de Belgische mediaregulator, twee jaar op voorhand informeren. En we zijn verplicht om de precieze datum van afsluiting van het netwerk te respecteren, zonder uitzondering. Toen in Gent fiber werd uitgerold, gingen de mede-eigenaren van een gebouw daar niet mee akkoord. Drie dagen na de uitschakeling van het kopernetwerk vroegen ze ons met spoed hun gebouw aan te sluiten, wat we hebben gedaan, zij het met minder flexibiliteit op het vlak van de bekabeling in hun gebouw.”

Het belang van het technische verslag

De bekabeling van het netwerk in de gebouwen wordt beschreven in een technisch verslag dat aan de syndicus wordt bezorgd. “Deze bekabeling kan worden aangepast. Daarom is het belangrijk dat syndici snel feedback geven op het technische verslag en vanaf het begin met onze teams overleggen om zoveel mogelijk te anticiperen. Nog een laatste tip voor syndici? Vraag zodra het nieuwe netwerk in je stad wordt uitgerold een mandaat aan de eigenaarsvergadering om tijdig de nodige stappen te kunnen nemen en ingewikkeldere procedures te vermijden. En wanneer alles geïnstalleerd is, vergeet dan niet de diensten die via het fibernetwerk gaan te activeren.”

Ons team staat voor je klaar

“Aangezien het gratis is en een enorme meerwaarde biedt, is het fibernetwerk een echte aanwinst voor je gebouw. Je kunt op ons rekenen om het administratieve en factureringsproces vlot te laten verlopen. Aarzel dus niet contact met ons op te nemen”, zegt Matthias tot slot.

DIT WAS 2022!

JE ERA CARRIÈRE? ZO GESTART.

WIL JE DEEL UITMAKEN VAN DE GROOTSTE VASTGOEDFAMILIE VAN BELGIË?

Met 140+ kantoren en 575+ medewerkers realiseerde ERA het afgelopen jaar meer dan 10.500 vastgoedtransacties. Als marktleider in de Belgische vastgoedsector zijn we daar uiteraard heel trots op, maar the best is yet to come! Om verder te groeien en onze ambities waar te maken, zijn we op zoek naar Topmakelaars en -medewerkers. Mensen die zich voor 100% inzetten en steeds verder willen ontwikkelen op zowel persoonlijk als professioneel vlak.

JOUW DROOMJOB IS ZO GEVONDEN BIJ ERA!

KAN JE NIET WACHTEN OM AAN DE SLAG TE GAAN? YOU AIN’T SEEN NOTHING YET!

ERVAAR DE ZALIGE VIBES VAN EEN TEAM DAT SAMEN DROOMT, LACHT EN SUCCESSEN VIERT.

KLAAR OM DEEL UIT TE MAKEN VAN DE ERA FAMILY?

Wil je aan de slag als vastgoedmakelaar of bied je liever ondersteuning aan de verschillende ERA kantoren? Ben je een geboren marketeer of weet jij je als geen ander een weg te banen tussen facturen, creditnota’s en andere documenten? Er is ongetwijfeld een plaats voor jou.

AARZEL NIET EN NEEM CONTACT MET ONS OP VIA JOBS@ERABELGIUM.BE OF ONTDEK ALLE VACATURES OP ERA.BE.