CIB Memorandum 2019

CIB VLAANDEREN

MEMORANDUM 2019

Colofon

Redactie CIB Vlaanderen Verantwoordlijke uitgever Stephan Coenen - Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent

01

Voorwoord

02

INHOUD

Overkoepelend

03

Vastgoedfiscaliteit

04

Huur

05

Appartementsrecht

06

Woonbeleid

07

Energie & klimaat

03

06

10

16

19

22

26

08

Toerisme

09

The digital future

10

Wet van Breyne

11

Beroepsreglementering

12

RO & omgeving

13

Schattingsverslagen

14

Vastgoedonderwijs

29

32

35

36

39

42

44

Stephan Coenen

Voorzitter CIB Vlaanderen

VOORWOORD

De vastgoedsector is volop in beweging. Dat was de afgelopen legislatuur duidelijk voelbaar. Er ging geen maand voorbij of onze sector kwam wel ergens ter sprake. Het thema vastgoed en wonen in het algemeen leeft onder de bevolking en staat hoogte politieke agenda.

In naam van de Vlaamse vastgoedmakelaars, rentmeesters, vastgoedexperten, syndici,… trekt CIB Vlaanderen hard aan de kar rond deze thematieken. Als sectororganisatie doen we er alles aan om een betrouwbare partner te zijn van de verschillende overheden in ons land. Een partner die ruim gedragen, doordachte en realistische beleidsvoorstellen op tafel legt en deze constructief helpt te implementeren.

Uiteraard is ook voor onze sector het debat over betaalbaar en kwaliteitsvol wonen van prioritair belang. Wij willen er mee voor zorgen dat mensen hun woondroom kunnen realiseren.

Aan dit memorandum is hard gewerkt. We hebben er alles aan gedaan om voor deze bundeling van knelpunten én oplossingen een breed draagvlak te vinden: bij experten ter zake, bij academici, bij politici maar uiteraard ook bij de vastgoedprofessionals zelf. We zijn het debat met elk van hen aangegaan en werden daarbij mee geïnspireerd door de visies van onze leden. Zij doen dagdagelijks expertise op en geven zo inzichten die van het beleid een succes kunnen maken. Deze professionele ervaring mogen beleidsmakers niet opzijschuiven.

Dit memorandum, dat wil bijdragen tot een vernieuwd en versterkt woonbeleid, moet een belangrijke basis vormen voor de toekomst van onze woningmarkt. Als we de realisatie van de woondroom kunnen blijven verzekeren, vaart iedereen daar wel bij: kopers en verkopers, huurders en verhuurders, maar natuurlijk ook de verschillende overheden en uiteraard onze leden, of ze nu aan bemiddeling en/of beheer doen.

Voorwoord 03

Dit memorandum is een bundeling van alle materies die volgens CIB Vlaanderen in de nieuwe legislatuur prioritair aandacht verdienen, op vlak van wonen, energiebeleid, fiscaliteit, digitalisering, ruimtelijke ordening en zoveel meer. Het bevat niet alleen knelpunten maar ook constructieve voorstellen tot oplossing, telkens gebald samengevat in één of meer speerpunten.

OVERKOEPELEND

Met deze voorstellen wil CIB Vlaanderen actief bijdragen tot de realisatie van de doelstellingen die we met de overheid gemeen hebben: betaalbaar wonen, een stabiele en vlot werkende vastgoedmarkt, een doortastend klimaatbeleid, een toekomstgerichte ruimtelijke ordening, …

Een aantal prioriteiten overstijgen echter het louter concrete en zijn meer overkoepelend. Ze vereisen een mentaliteitswijziging bij het beleid én bij de sector, een hernieuwde focus. Deze prioriteiten komen doorheen het hele memorandum als rode draad terug.

Ze vormen mede de fundamenten van de beleidsvisie van CIB Vlaanderen.

Overkoepelend Appartementen zijn het snelst groeiende woningtype in België. De voorbije 15 jaar kunnen we spreken van een verdubbeling. In 1995 telde ons land 785.444 appartementen. Vorig jaar was dat aantal toegenomen tot meer dan 1,4 miljoen. Zo is ondertussen meer dan een kwart van alle woningen een appartement. Dat blijkt uit de officiële cijfers van het kadaster.

Deze trend zal geenszins afremmen. Het aantal bouwvergunningen afgeleverd voor appartementen ligt al langer een stuk hoger dan voor ééngezinswoningen. De diverse overheden én de vastgoedontwikkelaars zetten sterk in op binnenstedelijke

reconversie. Voor de woningkwaliteit is dat een goede zaak. En, de projecten geven een broodnodige stimulans aan het midden- en het hogere segment van de huurmarkt. Last but not least past de verschuiving richting vervangingsbouw helemaal binnen het streven naar een verhoging van het ruimtelijk rendement.

Het beleid moet rekening houden met het groeiend aantal appartementen. Dat gebeurt vandaag te weinig. Daarom pleit CIB Vlaanderen uitdrukkelijk voor een ‘appartementsreflex’. Doel daarvan is dat de beleidsmakers bij de ontwikkeling en toepassing van beleidsinstrumenten meer rekening houden met de specifieke context van appartementsgebouwen, zowel op technisch, administratief als juridisch vlak.

Men mag niet onderschatten welke bijzondere aandachtspunten daarbij spelen. De besluitvorming wordt niet voor niets beheerst door een aparte rechtstak, veruitwendigd in de Wet op de MedeEigendom. Met de finesses daarvan (zoals de respectievelijke taken en bevoegdheden van de Algemene Vergadering en de syndicus) wordt vaak geen rekening gehouden.

Een zeer tastbaar voorbeeld betreft het premielandschap. De Vereniging van Mede-Eigenaars blijft op dat vlak veelal in de kou staan. In het beste geval kan er beroep gedaan worden op een REG-premie via de netbeheerder, but that’s it. Bovendien zijn de huidige procedures amper voorzien op het gezamenlijk indienen van premiedossiers door mede-eigenaars.

Technisch is de nood aan een appartementsreflex evenmin uit de lucht gegrepen. België kent een vrij omvangrijk ouder patrimonium.

De technische mogelijkheden binnen die gebouwen zijn niet onbeperkt. Integendeel, de zoektocht naar oplossingen kan soms zeer moeizaam verlopen. Denken we bijvoorbeeld aan de problematiek van de te smalle schouwen bij de vervanging van verwarmingsketels.

Overkoepelend 06

Ook op vlak van brandveiligheid is het lang niet altijd evident om aanpassingen te realiseren. Technische beperkingen kunnen de syndicus en de Vereniging van Mede-Eigenaars in een lastig parket doen belanden, waarbij de problemen het pallet aan potentiële oplossingen ver overstijgen.

Het invoeren van een appartementsreflex moet er voor CIB Vlaanderen toe leiden dat steeds wordt nagegaan welke aandachtspunten spelen bij de toepassing binnen appartementsgebouwen. Niet zelden zullen er specifieke knelpunten of hinderpalen zijn en zal blijken dat een aparte aanpak noodzakelijk is. Hoe vroeger in het proces daarover wordt nagedacht, hoe minder problemen zich naderhand stellen.

Verder kunnen we niet voldoende beklemtonen hoe belangrijk het is om de sector van de syndici als cruciale stakeholder te beschouwen.

Nu de vastgoedmarkt gestaag richting appartementen overhelt, wordt de professionele syndicus een spilfiguur. De meerwaarde van de syndici als gesprekspartner mag men dan ook echt niet onderschatten. Welke andere beroepsgroep kan zeggen bij te dragen tot de woon- en levenskwaliteit van meer dan anderhalf miljoen mede-eigenaars en appartementsbewoners?

Overkoepelend 07

CIB Vlaanderen vraagt: »» De toepassing van een appartementsreflex bij alle relevante beleidsbeslissingen »» Specifieke aandacht voor appartementsgebouwen binnen het premiebeleid »» Betrekken van de professionele syndici als gesprekspartner en erkenning van de rol als spilfiguur binnen het juridisch, administratief en technisch beheer

Overkoepelend

07

Administratieve vereenvoudiging Vastgoedprofessionals oefenen een dienstverlenend intellectueel (vrij) beroep uit. Die nuance is belangrijk: het is geen commercieel beroep in enge zin. Daarvoor zijn de taken die vastgoedkantoren op zich nemen te belangrijk, of het nu gaat om de professionele begeleiding van kopers, huurders, …, dan wel om het kwalitatief beheer van een appartementsgebouw.

Zoals het voor alle vrije beroepen geldt, zo is het ook voor vastgoedprofessionals: ze zijn en blijven ondernemers. Elk vastgoedkantoor is een KMO. Vastgoedprofessionals dragen immers een substantieel steentje bij aan onze economie. In januari 2019 waren in de sector 23.616 personen tewerkgesteld, waaronder meer dan 10.000 zelfstandigen en 8.000 bedienden.

CIB Vlaanderen is dan ook formeel: de vastgoedkantoren verdienen niet alleen ondersteuning omwille van hun specifiek takenpakket (bijstand bij vastgoedtransacties, professioneel beheer van gebouwen, …). Ze moeten evenzeer gewaardeerd worden als ondernemers en werkgevers.

Vanuit dat perspectief is er één absolute prioriteit: administratieve vereenvoudiging. Dat moet voor CIB Vlaanderen een dragend principe worden van de regeerakkoorden op alle beleidsniveaus. De vastgoedondernemer is de voorbije jaren opnieuw gebukt gegaan onder allerhande bijkomende verplichtingen, die uitermate tijdsrovend en arbeidsintensief zijn. Dat moet zoveel mogelijk vermeden worden.

Administratieve vereenvoudiging start met werkbare regelgeving, die aangepast is aan het grote aantal KMO’s in België. Dit evenzeer wanneer de regelgeving voortvloeit uit Europese richtlijnen of verordeningen.

Die zijn nog vaker op high-levelniveau geschreven, zonder voldoende rekening te houden met de bijkomende administratieve lasten voor wie de wetgeving moet implementeren.

Dat hebben we de afgelopen legislatuur opnieuw aan den lijve ondervonden, met de GDPR-verordening, antiwitwasverplichtingen en het UBO-register.

CIB Vlaanderen dringt aan op een sterk engagement tegen gold-plating.

Te vaak merken we dat België de vergelijking met de buurlanden slecht doorstaat wanneer het gaat om een ondernemersvriendelijke omzetting van Europese regels. Dat zorgt voor een stroeve implementatie en extra administratieve lasten. En, afstemming met de (vastgoed)praktijk is cruciaal. Alleen zo kunnen we garanderen dat de Belgische (vastgoed) ondernemers niet nodeloos worden belast.

Administratieve vereenvoudiging is een werk van elke dag. Het is een continu aandachtspunt, op elk beleidsniveau. De golden bullet-oplossing bestaat niet.

Wel zeker is dat digitalisering een belangrijke component vormt.

Het potentieel binnen de vastgoedsector is immens. onder meer voor alles wat met vastgoed zelf te maken heeft. Hier komen we verder in dit memorandum op terug.

Maar, ook op ondernemersvlak is de vastgoedprofessional echt gebaat bij digitale oplossingen. Om die te ontwikkelen is meestal een publiek-private samenwerking vereist. Zoals bijvoorbeeld gebeurde bij een digitale tool die de syndicus toelaat zich vlot te registreren in de KBO. Dit pad van digitalisering moeten we verder bewandelen. Daarvoor is er nood aan een doorgedreven opendatabeleid en een consequente toepassing van het only once-principe. Ook een éénmalige authentificatie zou een stap vooruit zijn. Daarvoor is binnen de sector reeds een sleutel uitgewerkt, via de Immo Connect-Account.

Overkoepelend 08

Een brede sector De vastgoedsector is geen monolithisch geheel maar bestaat uit een breed scala aan gespecialiseerde deelberoepen. Die hebben elk een eigen expertise en actieterrein. Zo heeft ieder deelberoep haar meerwaarde voor de maatschappij en het beleid. Op basis daarvan verdienen ze een stevige vertegenwoordiging én erkenning vanuit de overheid.

Wie aan de vastgoedsector denkt, focust meestal op de vastgoedmakelaar die bemiddelt bij verkoop en verhuur. Op zich is dat begrijpelijk: bemiddelen is voor veel vastgoedprofessionals de core business. Het plaatst de vastgoedmakelaar in het centrum van een groeiend aantal vastgoedtransacties. Doorheen de tijd is het marktaandeel immers stevig toegenomen. Daardoor zijn de vastgoedmakelaars bij uitstek goed geplaatst om trends waar te nemen. Ze zitten aan de bron. Die kennis mag het beleid niet links laten liggen!

Daarnaast zijn er de syndici, een beroepsgroep die nog teveel vergeten wordt als stakeholder maar die doorheen de tijd steeds belangrijker wordt. Voor een beleid dat rekening houdt met het groeiend aantal appartementen is het betrekken van de professionele syndici een conditio sine qua non.

Stoppen bij de syndici zou echter tekort doen aan de andere specialisaties binnen de sector. Heel wat vastgoedkantoren oefenen rentmeesterschapsactiviteiten uit, waarmee de verhuurder totaal wordt ontzorgd. Weinigen hebben een nauwere kennis van alle finesses van de private huurmarkt dan wie als rentmeester actief is. Net zoals men voor een betrouwbare waardering van vastgoed best bij een vastgoedexpert-taxateur te rade gaat.

Dan zijn er de vastgoedkantoren die zich toeleggen op een professionele begeleiding binnen bepaalde segmenten, gaande van bedrijfsmatig vastgoed tot agrarische panden, havenvastgoed en zoveel meer. Een bijzondere sector is deze van de toeristische verhuurkantoren, aan de Kust toch goed voor de verhuur van meer dan 10.000 vakantiewoningen. Dat maakt de verhuurkantoren een belangrijke partner in het toeristisch beleid.

De vastgoedsector in Vlaanderen is dus erg breed. Over heel wat andere specialisaties, zoals de beroepsverkoper en de (gelegenheids)promotor, hebben we het zelfs nog niet gehad.

Wie inzake vastgoed alleen denkt aan de traditionele bemiddelaar bij verkoop en verhuur laat dus veel deelberoepen buiten beschouwing.

Anno 2019 is die zienswijze niet meer representatief voor de diensten die vastgoedprofessionals aanbieden.

Zo zijn we meteen gekomen bij één van de expliciete doelstellingen van dit memorandum: inzicht bieden in de verscheidenheid van onze sector. Alleen zo kan men begrijpen wat de diverse deelberoepen van elkaar onderscheidt maar ook met elkaar verbindt.

Dat onder woorden brengen, is niet zo moeilijk. Over alle deelberoepen heen is er immers één globale doelstelling, die de kern vormt van dit memorandum: het streven naar een structureel gezonde woon- en vastgoedmarkt. Alle voorstellen die in dit memorandum zijn opgenomen, beogen daar toe bij te dragen.

CIB Vlaanderen vraagt: »» Aandacht voor de verscheidenheid binnen de sector en erkenning van alle deelberoepen »» Werkbare regelgeving en het vermijden van nodeloze administratieve lasten bij de omzetting van Europese regels »» Inzetten op digitalisering, open data & het only onceprincipe

Overkoepelend 09

VASTGOEDFISCALITEIT

Binnen de vastgoedfiscaliteit is er de afgelopen jaren heel wat gewijzigd. Hervormingen zoals die van het Vlaams verkooprecht, de erfbelasting en de schenkbelasting zijn echte mijlpalen. Maar, wondermiddelen bestaan niet en het werk is geenszins af. Voor de burgers is één waarheid immers onveranderd: het verwerven van een eigen woning blijft de belangrijkste maar ook meteen de beste investering.

De vastgoedfiscaliteit is het krachtigste instrument dat de overheid op dit vlak kan inzetten. Dat moet op een doordachte maar opbouwende manier gebeuren, met het oog op een vlotte eigendomsverwerving en een goed functionerende vastgoedmarkt. Cruciaal is het verlagen van de fiscale druk bij de aankoop van een gezinswoning.

Dat is broodnodig, gezien de koploperspositie die België bekleedt bovenaan het lijstje van landen met de hoogste transactiekosten.

Daarnaast is er nood aan een stimulerend beleid dat de wooncrisis op de private huurmarkt (mee) kan helpen aanpakken. Dat zal een breed beleid moeten zijn: zonder de vastgoedfiscaliteit heeft het wellicht weinig kans tot slagen.

Het Vlaams verkooprecht Wie een gezinswoning koopt in Vlaanderen, betaalt sedert 1 juni 2018 7% registratiebelastingen. Zo is komaf gemaakt met het onrechtvaardige systeem

van klein en groot beschrijf. Het kadastraal inkomen bepaalt niet langer welk tarief de koper verschuldigd is. Dat mag men gerust historisch noemen!

Voor CIB Vlaanderen betekende het de realisatie van twee prioriteiten: een verlaging van de fiscale druk, gekoppeld aan een hervorming van het klein beschrijf. Bovendien wordt de meeneembaarheid voortaan geïndexeerd.

Het draagvlak binnen de sector voor de hervorming van het Vlaams verkooprecht was groot. Toch zijn er enkele elementen die nopen tot een snelle evaluatie.

Rechtenvermindering Zo blijft er skepsis bestaan bij de regeling rond de rechtenvermindering. Die is gekoppeld aan een vast grensbedrag van 200.000€ in de verkoopprijs (220.000€ in de centrumsteden en de Vlaamse Rand).

Dit mechanisme is om een aantal redenen onverstandig. Het vormt indirect een stimulans tot prijsbewimpeling (het ‘manipuleren’ van de officiële prijs). Wat vervolgens impliceert dat de Vlaamse fiscus (VLABEL) extra moet controleren.

Bovendien dreigt er een prijsopdrijvend effect voor de panden (net) onder de grenswaarde.

herbekijken. Één mogelijkheid is om het budget aan te wenden voor een verlaging van het globaal tarief. Ook het werken met een tariefschaal naar analogie met de schenk- of erfbelastingen kan een uitweg bieden.

Huurmarkt Een ander pijnpunt is dat de huurmarkt grotendeels in de kou is blijven staan. De enige gunstregeling is een instellingsgericht stelsel via verhuur aan een SVK. Dit sluit aan bij een trend die de voorbije jaren sterk speelde, waarbij elke mogelijke ondersteuning voor de huurmarkt exclusief werd gekoppeld aan de beperkte sector van SVK-verhuur. Reguliere private verhuurders en investeerders werden steevast uitgesloten.

Nochtans zijn de noden op de huurmarkt zeer groot.

Van een gunsttarief of gerichte voetvrijstelling zou een grote wervende kracht uitgaan. De gedragseffecten die men ermee kan genereren zijn niet min. Er wordt immers onmiddellijk ingegrepen op de kost van een investering en dus op het behaalde rendement.

CIB Vlaanderen dringt dan ook aan op de introductie van een verhuurabattement of een gelijkwaardige fiscale stimulans voor de huurmarkt.

Deze neveneffecten zijn weinig wenselijk.

Daarom is CIB Vlaanderen vragende partij om de rechtenvermindering op korte termijn te

Vastgoedfiscaliteit 10

Impact op andere beleidsdomeinen De vastgoedfiscaliteit is een instrumentarium dat sturend kan worden ingezet. Het snelst denken we aan het beleid gericht op betaalbaar wonen of eigendomsverwerving. Maar, ook andere beleidsdoelen kunnen via fiscale stimuli ondersteund worden.

Dan hebben we het bijvoorbeeld over de goede ruimtelijke ordening en de doelstellingen rond verdichting. In deze is CIB Vlaanderen gewonnen voor het inzetten van het gunsttarief van 7% voor de aankoop van bouwgronden die gelegen zijn op locaties waar ontwikkeling wenselijk is in het kader van het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen.

Heden is voor de aankoop van een bouwgrond steeds 10% verschuldigd, wat een rem betekent op energiezuinige nieuwbouw.

Vanuit het oogpunt van het energiebeleid is dat geen ideale situatie. Bovendien zou men de vastgoedfiscaliteit breder kunnen aanwenden voor een politiek ter bevordering van energetische renovatie. Dat gebeurt nu reeds met het gunsttarief van 6%. En, in de schenkbelasting bestaat er een extra korting indien het goed na de schenking wordt gerenoveerd.

CIB Vlaanderen pleit inzonderheid voor de invoering van een gericht energie-/ renovatieabattement, dat ook open staat voor verwervingen door rechtspersonen. Dergelijk renovatie-abattement kan tevens een nuttig instrument zijn ter bevordering van investeringen

Vastgoedfiscaliteit 11

11

in kwalitatieve huurwoningen, wanneer dit los wordt gezien van het 7%-tarief voor de aankoop van de gezinswoning.

Een andere piste is het toevoegen van een energiecomponent aan de woonbonus, door het maximaal aftrekbare bedrag gericht te verhogen indien de aankoop wordt gekoppeld aan het uitvoeren van energiebesparende werken.

Tevens bepleit CIB Vlaanderen om enkele voorwaarden binnen de vastgoedfiscaliteit te herbekijken, om energiebesparende renovaties te bevorderen. Zo is het aangewezen om (bij het 7%-tarief) de termijn voor de domiciliëring te verlengen naar 5 jaar in geval van sloop-wederopbouw.

Twee jaar is in dat scenario redelijk krap.

Waardering van vastgoed De Vlaamse Belastingdienst (VLABEL) heeft de afgelopen jaren de controles op de verkoopprijzen ernstig uitgebreid.

Voor het verkooprecht geldt immers dat de belastbare basis minstens gelijk moet zijn aan de verkoopwaarde van het goed (conform de berekeningen die VLABEL hiervan maakt).

Wanneer koper en verkoper een lage verkoopprijs overeenkomen, doen zij er dan ook goed aan om de geschatte verkoopwaarde pro fisco in de akte op te nemen, zodat daarop de verschuldigde belasting becijferd kan worden.

Zij doen dit echter blind, zonder enige kennis over hoe VLABEL het pand waardeert. Dat is geen ideale situatie.

Vraag is of een variant op het systeem van de voorafgaande schatting in het kader van nalatenschappen geen oplossing kan vormen. Dergelijke variant zou toelaten dat belastingplichtigen vooraf tot een bindende overeenkomst komen met VLABEL over de correcte verkoopwaarde. Hier lijkt alvast een rol weggelegd voor vastgoedexperten binnen het Kwaliteitscharter.

Standpunten VLABEL De standpunten die door VLABEL worden ingenomen inzake de interpretatie van de Vlaamse Codex Fiscaliteit hebben een grote impact op de vastgoedpraktijk.

Vastgoedmakelaars staan in de markt aan de frontlinie. Zij hebben rechtstreeks contact met kopers en verkopers en worden vaak om advies gevraagd over fiscale materies.

Het is dus van belang dat de vastgoedprofessionals goed op de hoogte zijn van welke standpunten VLABEL zal innemen. Net daarom zou een meer structurele betrokkenheid vanuit de sector positief zijn.

Daarnaast is het noodzakelijk om de rechtszekerheid rond enkele standpunten te verhogen. Dit door ze op te nemen in de Vlaamse Codex Fiscaliteit zelf. Alleen zo kan men er een solide decretale basis aan geven. We denken inzonderheid aan het voor de sector cruciale standpunt rond de minnelijke ontbinding van verkoopovereenkomsten.

CIB Vlaanderen pleit voor: »» Een bijsturing van de rechtenvermindering, om prijsbewimpeling te voorkomen »» De introductie van een verhuurabattement of een gelijkwaardige fiscale stimulans voor de huurmarkt »» Sturend inzetten van de vastgoedfiscaliteit, o.m. via een energie-/renovatieabattement en/of een energiecomponent binnen de woonbonus »» Een procedure van voorafgaande schatting voor pro fiscoverklaringen »» Meer betrokkenheid van de sector bij VLABEL-standpunten »» Een decretale verankering van onder meer het standpunt rond de minnelijke ontbinding

Vastgoedfiscaliteit 12

Fiscale druk bij aankoop: de hypotheekrechten

CONCENTRATIE VAN DE FISCALE VOORDELEN OP HET MOMENT VAN AANKOOP

Het zijn lang niet alleen de verkooprechten die bijdragen tot de hoge fiscale druk bij de aankoop van een (gezins)woning. Wie als koper voor de financiering beroep doet op een hypothecair krediet, betaalt onder meer hypotheekrechten.

Traditioneel wordt voor het uitdenken van fiscale stimuli gewerkt met kortingen in recurrente belastingen, in hoofdzaak de personenbelasting en de onroerende voorheffing. Die werkwijze is niet altijd even efficiënt. Omdat kopers niet op het moment van hun beslissing kunnen genieten van het fiscale voordeel, zijn de gecreëerde gedragseffecten eerder beperkt. Bovendien zijn de fiscale voordelen via de recurrente belastingen vaak onderworpen aan de scheeftrekkingen van het gedateerde kadastraal inkomen.

Het betreft een taks op het vestigen van een hypotheek, op Vlaams niveau ter waarde van 1% van het bedrag van de lening.

Bekijken we dit vanuit het perspectief van de sociale rechtvaardigheid, dan stelt zich een probleem.

De hypotheekrechten zijn immers bij uitstek gericht op wie een krediet moet aangaan, terwijl iemand die zijn aankoop zelf financiert eraan ontsnapt. En, het gaat toch al snel om een substantieel bedrag. Per schijf van 100.000€ ontleend kapitaal moet men minstens 1.000€ afdragen aan de overheid.

In die zin zijn de hypotheekrechten sociaal regressief.

Voorlopig zijn de hypotheekrechten in de debatten over de hoge fiscale druk bij aankoop niet vaak aan bod gekomen.

De tijd is rijp om daar verandering in te brengen. Want, de fiscale kost voor het vestigen van een hypotheek ligt in België 14 maal zo hoog als het EU-gemiddelde.

CIB Vlaanderen pleit voor: »» Een verlaging of afschaffing van de hypotheekrechten indien het krediet wordt aangegaan om de aankoop van de gezinswoning te financieren.

Er is dus nood aan een omschakeling, richting doelgerichte kortingen in de transactiebelastingen. De voorbije jaren werden al een aantal stappen gezet. Bij de hervorming van de schenkbelasting werden extra gunstige tarieven opgenomen voor energiebesparende renovatie en verhuur.

Wie een woning koopt, kan van 1 juni 2018 kortingen krijgen, in geval van energetische werken, verhuur aan een SVK en bij de aankoop van een beschermd monument.

Er zijn immers veel parallellen met de vermindering van de onroerende voorheffing voor bescheiden woningen.

Ook daar is het kadastraal inkomen nog een criterium. En, de scheeftrekking is dubbel: het KI vormt binnen de onroerende voorheffing tevens de belastbare basis.

Vraag is of hier geen mogelijkheden bestaan voor een verschuiving van een recurrente korting naar een verlaging van de fiscale druk bij aankoop.

Dezelfde vraag kan worden gesteld omtrent de vermindering van de onroerende voorheffing voor energiezuinige woningen.

CIB Vlaanderen pleit voor: »» Een verdere verschuiving richting concentratie van fiscale voordelen op het moment van aankoop

Er is nog veel potentieel om deze beweging verder te zetten. Men kan daarbij inspiratie putten uit de hervorming van het klein beschrijf.

Vastgoedfiscaliteit 13

BTW

Inzake BTW zijn er heel wat aspecten die een impact hebben op de vastgoedmarkt.

Zo speelt de BTW een fundamentele rol bij nieuwbouw en renovatie.

In het nieuwbouwsegment ervaart men al langer dat het 21%-tarief negatieve gevolgen heeft voor de betaalbaarheid van een project. In het verleden zijn er stappen ondernomen om dit te ondervangen, maar deze waren tijdelijk van aard en dienden hoofdzakelijk om de bouwsector een boost te geven tijdens een economische recessie.

Vraag is of een meer gerichte aanpak geen soelaas kan bieden. De BTW op nieuwbouw is een instrument dat men sturend zou kunnen inzetten, in het kader van het klimaatbeleid of zelfs de betonstop.

Mogelijke piste is om een voetvrijstelling of verlaagd tarief in te voeren voor projecten binnen (stedelijke) zones, waar men wil inzetten op meer verdichte bewoning.

Dergelijke territoriaal beperkte stimulus helpt een mentaliteitswijziging te realiseren en verlicht meteen ook de fiscale druk.

Betreft het een reeds bestaand gebouw, dan is het van belang dat de BTW geen drempel vormt tot renovatie. Of tot sloopwederopbouw, wanneer dit de beste optie is inzake energiezuinigheid en kostenefficiëntie.

Dat is voor een groeiend aandeel oude gebouwen het geval. Die gebouwen zijn lang niet altijd in de centrumsteden gelegen. En toch is het toepassingsgebied van het verlaagd BTW-tarief inzake sloop-heropbouw tot die centrumsteden beperkt. Ligt het pand niet in één van de 32 afgebakende gebieden, dan is het normale BTW-tarief van 21% verschuldigd.

Het spreekt voor zich dat dit een serieuze rem zet op de vervangingsbouw, terwijl we die net moeten bevorderen om de energieefficiëntie van het woningpark te verhogen.

Daarom blijft CIB Vlaanderen aandringen op een uitbreiding van het verlaagd BTW-tarief van 6% naar het volledige grondgebied, zoals de Vlaamse minister van Energie de afgelopen legislatuur meermaals heeft proberen bekomen.

Daarbij botste hij echter op de muur van de Europese regelgeving. Verschillende adviezen van de Raad van State wezen erop dat een breed toepassingsgebied daarmee op gespannen voet zou staan.

Resultaat was dat de Vlaamse regering moest uitkijken naar een andere oplossing.

Die kwam er in de vorm van een tijdelijke sloop- en wederopbouwpremie van 7.500€ voor projecten gesitueerd buiten de centrumsteden. Zo heeft de Vlaamse regering een min of meer gelijkwaardige vorm van ondersteuning willen voorzien.

Dat dergelijk equivalent voor een uitbreiding van het verlaagd BTW-tarief werd uitgedacht, is uiteraard positief. Maar, het blijft kunst- en vliegwerk om een uitweg te vinden uit de impasse. Er is absolute unanimiteit over de noodzaak van een uitgebreid toepassingsgebied en alleen een juridisch argument op basis van de BTWRichtlijn bleek de afgelopen legislatuur de hinderpaal. Bovendien geldt de premie slechts voor één jaar (bouwaanvragen tot 31 oktober 2019), in de hoop dat er tegen dan een definitieve oplossing uit de bus is gekomen.

Daar willen we vanuit CIB Vlaanderen opnieuw een lans voor breken. Recent zijn er een aantal aanpassingen doorgevoerd aan de BTW-Richtlijn die de lidstaten meer flexibiliteit moeten bieden. In het licht daarvan moet het BTW-tarief voor sloopwederopbouw prioritair opnieuw op tafel komen. Indien dankzij de aanpassingen de juridische bezwaren wegvallen, staat niets nog in de weg dat er een stevige fiscale stimulans voor sloop-wederopbouw wordt uitgewerkt, voor het volledige Belgische grondgebied. Daar is op het terrein bijzonder veel vraag naar.

En, we pleiten voor een oplossing inzake de wederverkoop door de bouwpromotor.

Die laatste kan het verlaagd tarief van 6% genieten wanneer hij/zij een oud gebouw laat afbreken en heroprichten

overeenkomstig de aanwijzingen van een potentiële koper. De levering van de heropgerichte woning aan de koper komt daarentegen niet in aanmerking, ongeacht of het gebouw wordt verkocht in de toekomstige staat van afwerking (verkoop op plan) of na de heroprichting ervan. Dat is een belangrijk pijnpunt. Bouwpromotoren hebben immers een belangrijk aandeel in veel projecten rond sloop-wederopbouw.

Het verlaagd BTW-tarief integraal op hen van toepassing maken, zou een grote stimulans inhouden. Vanuit CIB Vlaanderen vragen we bijgevolg dat het verlaagd tarief ook zou gelden in geval van wederverkoop door de bouwpromotor.

Voor het niet-residentieel vastgoed was de invoering van het optionele stelsel inzake BTW op 1 januari 2019 een welgekomen stap. Hiermee werd een zwaar concurrentienadeel ten opzichte van de buurlanden weggewerkt, zeker binnen het logistiek vastgoed en het kantorenvastgoed.

Omdat de regering ondertussen in lopende zaken zit, dreigt het beloofde KB bij het optioneel stelsel echter uit te blijven.

Dat is niet alleen jammer; het dreigt ook de toepassing van de nieuwe regeling te drukken. Een aantal aspecten blijven onduidelijk en voorwerp van interpretatie.

Hoewel de inwerkingtreding niet afhankelijk was van het KB is het wenselijk dat er prioritair werk van wordt gemaakt. Zo niet,

Vastgoedfiscaliteit 14

zal de vastgoedpraktijk met heel wat lastige vragen geconfronteerd blijven, waarop geen gezaghebbend antwoord bestaat.

Dat komt de rechtszekerheid niet ten goede en dreigt het doel van de regeling, met name het aanmoedigen van nieuwe investeringen, in het gedrang te brengen.

CIB Vlaanderen pleit voor: »» Een gerichte aanpak inzake BTW voor nieuwbouw, in het kader van het klimaatbeleid of het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen »» De uitbreiding van het verlaagd BTW-tarief voor sloop/wederopbouw naar het volledige Belgische grondgebied & naar de wederverkoop door de bouwpromotor »» De snelle uitwerking & goedkeuring van het KB bij het optioneel BTW-stelsel

PERSONENBELASTING: FISCALE BEHANDELING HUURINKOMSTEN

Op 12 april 2018 werd België door het Europees Hof van Justitie veroordeeld omwille van de ongelijke fiscale behandeling van huurinkomsten uit Belgisch versus buitenlands vastgoed.

In de personenbelasting wordt voor de eerste categorie (behalve bij beroepsmatige aanwending door de huurder) vertrokken van het kadastraal inkomen, terwijl voor buitenlands vastgoed gerekend wordt aan de hand van de reële huurinkomsten. Dit arrest kreeg veel weerklank in de media.

Dat de Europese instellingen kritiek uiten op de Belgische regelgeving is niet nieuw.

Ons land werd in 2014 zelfs al eens eerder veroordeeld. Tot op heden is een definitieve oplossing echter uitgebleven.

Nochtans is daar dringend nood aan, om te beginnen vanuit het perspectief van de rechtszekerheid. Bij elke veroordeling of kritiek vanuit Europa komt het doemscenario van belasting op de reële huurinkomsten voor Belgisch vastgoed bovendrijven. Dat zorgt voor een dusdanige onrust bij verhuurders, dat sommigen afzien van een verhuring en hun huurpand verkopen.

de reële huurinkomsten is daarbij geen valabele optie. Dit zou de reeds kwetsbare huurmarkt totaal ontregelen. Dat een aantal verhuurders de dupe zouden worden, staat vast. Wanneer zij verkopen, dreigt hetzelfde scenario voor hun huurders. Welke verhuurders meer zouden moeten betalen, kan niemand inschatten. Wat op zijn beurt tot enorme onrust zal leiden.

CIB Vlaanderen pleit voor: »» Rechtszekerheid inzake de fiscale behandeling van huurinkomsten door te opteren voor een wetswijziging gericht op buitenlands vastgoed

Budgettair is het bovendien als een doos van Pandora. Logische tegenhanger van de reële huurinkomsten is immers de mogelijkheid om alle kosten die verbonden zijn aan de verhuur in aftrek te brengen.

De consequenties daarvan ramen voor de begroting is onbegonnen werk.

Gelukkig bestaat er een betere en eenvoudigere oplossing. De kritiek van het Europees Hof van Justitie kan perfect weggewerkt worden door voor het buitenlands vastgoed een equivalent van het KI te hanteren. Die kan bestaan uit de lokale variant, zoals de Franse ‘valeur cadastral locative’ of uit een toegewezen, door de Belgische fiscus geraamd KI. Andere mogelijkheid is dat er een rekenformule wordt uitgewerkt, waarvan het resultaat het bedrag benadert dat verschuldigd zou zijn, moest het pand in België liggen.

Aan die rechtsonzekerheid moet een einde komen. Het algemeen toepassen van

Vastgoedfiscaliteit 15

HUUR

2018 was het jaar van het geregionaliseerde woninghuurrecht. De Brusselse Huurordonnantie trad in werking op 1 januari 2018. Negen maanden later was het de beurt aan het Waals Huurdecreet. Vlaanderen sloot begin dit jaar het rijtje af. Zo werd in de verschillende gewesten een eigen invulling gegeven aan deze, door de Zesde Staatshervorming overgedragen, bevoegdheid.

De evaluatie van het Vlaams Woninghuurdecreet vanuit de sector is globaal positief. Het decreet regelt de contractuele verhouding tussen huurder en verhuurder op een evenwichtige wijze en beschermt de legitieme belangen van beide partijen. Het totstandkomingsproces heeft daar zeker toe bijgedragen. De tekst werd uitgeschreven na grondig wetenschappelijk onderzoek en uitvoerig overleg met de betrokken stakeholders, waaronder CIB Vlaanderen als sectorvertegenwoordiger voor de vastgoedmakelaars, de syndici, de rentmeesters, de vastgoedexperten-taxateurs, …

Legistieke rust

In het Decreet worden de rechtszekerheid en de kenbaarheid van het woninghuurrecht als expliciete doelstellingen vooropgesteld. Stabiliteit in de regelgeving is daarvoor essentieel. Huurder en verhuurder moeten kunnen rekenen op voldoende rechtszekerheid om onderling tot de juiste afspraken te komen. Een snelle opeenstapeling aan wijzigingen heeft een afschrikwekkend effect. Dat speelt zeer sterk gezien het specifieke

verhuurdersprofiel. Het gaat overwegend om particulieren, van oudere leeftijd, die één of twee huurpanden in portefeuille hebben.

Het is cruciaal dat de komende jaren een periode van legistieke rust wordt ingebouwd. Die moet toelaten om de grote principes en de talrijke concrete veranderingen binnen het geregionaliseerde woninghuurrecht te implementeren. Dat zal tijd vergen omdat op vandaag nog altijd verschillende woninghuurregelgevingen naast elkaar van toepassing zijn en omdat huurders en verhuurders als groep moeilijk te bereiken en te sensibiliseren zijn. Idealiter wordt nu een periode van tien jaar vooropgesteld, waarin niet geraakt wordt aan de grote pijlers van het Vlaams woninghuurrecht. Dat tijdsbestek laat toe om zorgvuldig in te schatten hoe de verschillende rechtsregels spelen in de praktijk.

Soms zal het echter nodig zijn om kort op de bal te spelen, wanneer er knelpunten aan de oppervlakte komen die een dringende interventie vereisen.

Indexformule

nu is gewijzigd. Dit heeft tot gevolg dat de nieuwe indexeringsformule niet enkel verschilt met deze voor huurovereenkomsten afgesloten voor 1 januari 2019 maar ook met de indexeringsformule in Brussel en Wallonië. Dat zorgt in de praktijk voor heel wat verwarring.

Er bestaan diverse rekenmodules en digitale tools rond indexatie. Omdat die allemaal geschreven zijn op basis van de oude formule moet de software herontwikkeld worden. De kosten daarvoor zijn niet evenredig aan de eerder juridisch-technisch geïnspireerde wijziging. Bovendien heeft niemand er enig voordeel bij: het monetair verschil is miniem (maximaal enkele eurocenten). Toch moet alles aangepast worden om correct te indexeren.

En, er zijn praktische problemen: op het moment van de contractsluiting is de aanvangsindex van de maand van inwerkingtreding doorgaans niet gekend. Dat is een ernstig knelpunt bij het opstellen en ondertekenen van huurcontracten.

De oplossing ligt voor de hand: door opnieuw de gekende definitie uit het federale woninghuurrecht in te schrijven in het Vlaams Woninghuurdecreet is de kwestie snel van de baan.

Zo is de indexatieformule heden een prangend probleem. Vrij laat in het regelgevend proces werd nog een aanpassing aangebracht in de definitie van de aanvangsindex. Dat heeft verregaande gevolgen. De formule die van oudsher wordt gebruikt, is immers zeer goed ingeburgerd.

Voor de continuïteit en de kenbaarheid van het woninghuurrecht is het problematisch dat deze

Huur 16

Persoonlijke borgstelling

Ook de regeling betreffende de persoonlijke borgstelling zorgt voor ernstige problemen.

Voor 1 januari 2019 was de borgstelling één van de weinige instrumenten waarmee potentiële huurders met een laag inkomen hun kandidatuur konden versterken. Men kon er verhuurders mee overtuigen om een minder solvabele kandidaat-huurder te weerhouden.

Het Vlaams Woninghuurdecreet heeft daar verandering in gebracht. De borgstelling werd beperkt tot maximum drie maanden huur en bijgevolg als instrument compleet uitgehold.

Sinds 1 januari is het voor een verhuurder allesbehalve vanzelfsprekend om akkoord te gaan met een waarborg via persoonlijke borgstelling. Om die te lichten dient hij/ zij een derde aan te spreken, terwijl bij een geldelijke huurwaarborg het bedrag geblokkeerd staat op een rekening.

Daardoor dreigt de borgstelling volledig in onbruik te raken.

Zo verdwijnt één van de weinige instrumenten waarmee mensen met een laag inkomen kansen krijgen op de private huurmarkt.

Daarbij is niemand gewonnen, noch de verhuurder, noch de kwetsbare huurder.

En, het doorkruist positieve initiatieven zoals de Kortrijkse Huurgarantie.

Het is dan ook dringend tijd om de persoonlijke borgstelling als rechtsfiguur in ere te herstellen. Die wordt in veel andere sectoren met succes gebruikt. Hoe vaak treden ouders niet op als borg voor het krediet van hun kinderen? Op de huurmarkt kan dit feitelijk niet meer…

Medehuur

Binnen de sector bestaat heel wat bezorgdheid omtrent de nieuwe rechtsregels inzake medehuur. Die hebben de rechtspositie van echtgenoten, partners en feitelijk samenwonenden aanzienlijk versterkt. Anderzijds biedt het Vlaams Woninghuurdecreet amper bescherming tegen het scenario waarbij het vertrek van één van de medehuurders een probleem creëert inzake solvabiliteit. Nochtans gebeurt het frequent dat de resterende huurder niet over voldoende middelen beschikt om alleen de huur te dragen. En, de termijn waarbinnen de vertrokken huurder nog aangesproken kan worden voor een deel van de verschuldigde huurprijs is (te) beperkt.

Zowel de resterende huurders als de verhuurders dreigen het slachtoffer te worden van dergelijke niet-solvabele situaties. Erg veel mogelijkheden om zich Huur 17

17

daartegen te wapenen zijn er niet. Daardoor wordt het voor de verhuurder essentieel dat bij de selectie wordt gekeken naar het inkomen van elke partner afzonderlijk, in plaats van naar het gezinsinkomen. Dat is niet meteen bevorderlijk voor een vlotte toegang tot de huurmarkt.

Een fine-tuning van dit luik van het Vlaams Woninghuurdecreet dringt zich op. Solvabiliteit en betaalbaarheid na vertrek van een medehuurder moeten centraler staan. Alleen zo kan men tot een evenwichtige regeling komen en alle betrokkenen voldoende beschermen.

Studenten(ver)huur

Het Vlaams Woninghuurdecreet maakt het mogelijk dat een student tot drie maanden vooraf een huurcontract kosteloos opzegt.

In feite is het huurcontract daarmee niet langer bindend maar wordt het een soort optie, waarvan de student zonder enige compensatie afstand kan doen. De student kan zo naar willekeur ‘shoppen’ door grote aantallen huurcontracten te ondertekenen, om uiteindelijk de geprefereerde te kiezen en de andere kosteloos op te zeggen.

De verhuurder is daarvan de dupe. Hij/ zij moet het pand opnieuw op de markt brengen, zonder de minste garantie dat het nog verhuurd kan worden. De start van het academiejaar is daarvoor de deadline

maar in de praktijk gebeuren de meeste verhuringen in mei/juni.

Wie daarna nog een huurder moet zoeken, heeft het meestal niet gemakkelijk. In de meeste studentensteden is er eerder sprake van een overaanbod, wat de kans op leegstand verhoogt.

Wordt de termijn van drie maanden overschreden, dan kan de student nog steeds voortijdig opzeggen, mits het betalen van een vergoeding. Het bedrag van twee maanden huur compenseert echter absoluut niet de kost als er geen andere huurder meer kan worden gevonden en het pand het hele academiejaar leeg staat.

Dat verlies valt integraal op de schouders van de verhuurder, die nochtans ter goeder trouw heeft gecontracteerd maar geen enkele zekerheid geniet over de geldigheid van het huurcontract, totdat het effectief in werking is getreden en de huurder het pand betrekt.

Bij beëindiging van de studies kan de student opzeggen met een termijn van twee maanden. Ook deze vervroegde opzeggingsmogelijkheid is problematisch.

De verhuurder kan er immers onmogelijk op anticiperen. Het is perfect plausibel dat de studies afgerond worden in januari, waarna opgezegd wordt tegen het einde van maart. Op dat moment is wederverhuring nagenoeg onmogelijk. De verhuurder

zal een significant economisch verlies incasseren, zonder dat dit gecompenseerd wordt via een opzegvergoeding. En, de opzegtermijn van twee maanden is vrij kort.

Deze bijzondere opzegmogelijkheden ondergraven het principe van de contracttrouw. Ze gaan in tegen het uitgangspunt dat de partijen contracteren met de intentie om de aangegane verbintenissen te realiseren. De verhuurder heeft daarover te weinig zekerheden.

Dat sterkt het gevoel dat de regeling onvoldoende uitgebalanceerd is.

Opzeg bij renovatie

Met het Vlaams Woninghuurdecreet zijn een aantal aanpassingen doorgevoerd om het uitvoeren van energiebesparende werken te faciliteren. Toch werd er één wijziging doorgevoerd in de omgekeerde richting.

Met name werd de mogelijkheid voor het gecoördineerd opzeggen voor renovatiedoeleinden binnen een gebouw met één eigenaar geschrapt. Voortaan dreigt men veel langer te moeten wachten vooraleer een renovatieproject wordt ingepland. Men moet steeds wachten tot de eerste drie jaar van ieder huurcontract zijn verstreken (het moratorium). Het kan ook tot extra leegstand leiden, indien de eigenaar het risico van een nieuwe verhuring niet wil nemen bij gebrek aan een mogelijkheid tot opzegging.

CIB Vlaanderen pleit voor: »» Het herstel van de gekende indexatieformule, door opnieuw de maand van de ondertekening van het huurcontract als aanvangsindex te nemen »» Het herstel van de persoonlijke borgstelling als instrument om de kandidatuur van minder solvabele huurders te versterken »» Een fine-tuning van het luik rond medehuur, zodat meer rekening wordt gehouden met de solvabiliteit bij het vertrek van een medehuurder »» Een kritische analyse van de bijzondere opzegmogelijkheden bij studentenhuur, om tot een evenwichtigere regeling te komen »» De overname van de bijzondere mogelijkheid om gecoördineerd op te zeggen voor renovatie uit het federale woninghuurrecht

Huur 18

APPARTEMENTSRECHT

Eerder in dit memorandum wezen we op het groeiend belang van de appartementen als segment op de woningmarkt. En, naarmate het aantal appartementen toeneemt, stijgt de impact van het appartementsrecht. Steeds meer Belgen krijgen er mee te maken.

De regelgeving moet duidelijk, kenbaar en pragmatisch zijn. Zeker dat laatste is een absolute prioriteit: het appartementsrecht moet te allen tijde de instrumenten aanreiken die toelaten om de besluitvorming en het beheer ordentelijk te regelen. Voor de professionele syndicus is dat een basisnoodzaak. En, het vereist een goede opvolging door de wetgever.

Wetgevende rust

Op 1 januari 2019 heeft het appartementsrecht een grondige update gekregen. De moderniseringen waren vooraf voorbereid via een intensief overlegtraject met alle betrokken stakeholders.

Dat heeft de kwaliteit van het wetgevend werk sterk bevorderd. En, het heeft gezorgd voor een breed draagvlak.

De wetswijziging heeft de grote verdienste dat ze het appartementsrecht verder heeft gestoffeerd en uitgebouwd. Er zijn opnieuw stappen gezet naar een transparantere regeling met betrekking tot mede-eigendom. Voor verschillende problemen werd een werkbare oplossing uitgedacht. Deze keer is echt het principe gehuldigd van evolutie boven revolutie.

Dat de nieuwe Wet op de Mede-Eigendom perfect is, zal niemand beweren. Perfectie bestaat niet en de tijd kan elke wet achterhalen. Zover zijn we echter nog lang niet. Daarom pleiten we er nu vooral voor om de aangepaste artikelen hun nut te laten bewijzen. Het is zaak ze de kans van implementatie te bieden.

Deze verzuchting leeft sterk bij de achterban van CIB Vlaanderen. De professionele syndici staan positief tegenover de wetswijziging maar zijn nu vragende partij naar wetgevende rust.

Het reservekapitaal – optoutregeling

ÉÊn aspect van de Wet op de Mede-Eigendom voelt echter aan als unfinished business. Dan gaat het met name om het reservekapitaal. Dat vervult een steeds belangrijkere rol bij het financieren van renovatiewerken. Die zijn na verloop van tijd in elk appartementsgebouw noodzakelijk.

Voor de wetswijziging was het aanleggen van een reservekapitaal louter facultatief. Het resultaat laat zich raden: slechts zelden was men voldoende voorzienig om te anticiperen op de kosten waaraan men zich op lange of middellange termijn kon verwachten. In veel gebouwen werd geen reservekapitaal opgebouwd.

Als men toch besliste een bijdrage op te vragen, ontbrak dikwijls de nodige realiteitszin bij het bepalen van het bedrag.

Meestal is het reservekapitaal zo laag dat het zelfs niet volstaat voor de kosten van de stellingen.

Net daarom drong CIB Vlaanderen er hard op aan om het aanleggen van een voldoende reservekapitaal te verplichten. Die stap werd via de wetswijziging ook gezet. Maar, de wetgever hield een slag om de arm. Net daar schuilt het probleem.

Er werd een opt-outregeling voorzien: met een 4/5de-meerderheid kunnen de mede-eigenaars alsnog beslissen om de verplichting naast zich neer te leggen. Dit achterpoortje ondermijnt de finaliteit: het waarborgen van de betaalbare financiering van renovatieprojecten. Het laat toe dat mede-eigenaars alle kosten afschuiven naar een latere datum of zelfs naar hun rechtsopvolgers (kopers of erfgenamen).

Die worden daarvan de dupe. Net zoals de syndicus in een lastig parket komt te zitten wanneer hij later op zoek moet naar manieren om een renovatie te bekostigen. Het is ironisch dat we nu moeten hopen dat zich een blokkeringsminderheid zal vormen bij de stemming, van mede-eigenaars die op lange termijn denken aan de goede staat van het gebouw.

Namens de professionele syndici pleit CIB Vlaanderen dan ook voor het schrappen van de opt-outregeling. Dat zou de solidariteit binnen een gebouw alleen maar ten goede komen. Door ieder jaar een stukje kapitaal opzij te zetten dragen de mede-eigenaars consequent bij tot de latere Appartementsrecht 19

kosten voor renovatie. Zo niet, dreigt alles terecht te komen bij wie mede-eigenaar is op het moment van de werken. En, het zal heel wat VME’s tegen zichzelf beschermen.

Een verplicht reservekapitaal zonder opt-out draagt tenslotte bij tot zowel de woningkwaliteit als de energiezuinigheid.

Het reservekapitaal – minimale bijdrage

Andere kwestie is de omvang van het reservatiekapitaal. Ook daarrond zijn met de wetswijziging voor het eerst regels gevestigd. Uiteraard is dat positief. In de Wet op de Mede-Eigendom werd ingeschreven dat de jaarlijkse bijdrage minstens 5% van het totaal van de gewone gemeenschappelijke lasten van het voorgaande boekjaar moet bedragen.

Maar, dat bedrag is onvoldoende om zelfs maar een significant deel van de noodzakelijke renovatie- en herstellingswerken te bekostigen. In een appartementsgebouw van 10 wooneenheden zal, bij een gemeenschappelijke kost van 12.000€ per jaar, per wooneenheid maandelijks slechts 5€ bijeengespaard worden. De vrees is reëel dat in veel gebouwen het minimumbedrag als leidraad zal worden genomen. Tezamen met de opt-outregeling zorgt dit ervoor dat de realiteit dezelfde blijft: veel VME’s zullen in de loop der jaren niet voldoende kapitaal opzij zetten.

Bovendien zijn er logischere berekeningswijzes dan een percentage van de gewone lasten. Vanuit CIB Vlaanderen denken we specifiek aan een percentage van de herbouwwaarde van het gebouw, zoals vastgelegd in de brandverzekering.

Dit sluit alvast beter aan bij een realistisch kostenplaatje voor renovatiewerken.

0,25% van de herbouwwaarde lijkt ons een billijk uitgangspunt. Voor een blok met 10 wooneenheden en een herbouwwaarde van 2.500.000€ zou er dan jaarlijks 6.250€ gestort worden, wat na 20 jaar uitmondt in een reservekapitaal van 125.000€.

Hoewel we globaal pleiten voor wetgevende rust, maken we dus een uitzondering voor de regeling rond het reservekapitaal. Die biedt voorlopig niet voldoende garanties rond een vlottere financiering van werken.

Daarvoor is de volwaardige opbouw van een echt reservekapitaal noodzakelijk. Er zijn dus goede argumenten om snel in te grijpen. Want, de realisatie van renovaties in appartementsgebouwen is een problematiek die de komende jaren alleen maar aan belang zal winnen.

Appartementsrecht 20

Wanbetaling

De financiële solidariteit tussen mede-eigenaars is cruciaal voor het correct samenleven binnen een appartementsgebouw. Elke wanbetaling van de gemeenschappelijke lasten heeft immers nadelige consequenties voor alle andere betrokkenen: ofwel zullen zij het tekort tijdelijk moeten opvangen, ofwel zal men onvoorzien extra collectieve middelen moeten inzetten.

Het vermijden van wanbetaling is dan ook een logische prioriteit, net als het versterken van de slagkracht van de syndicus en de VME om achterstallen te recupereren.

Voor de wetswijziging mochten we gerust stellen dat het de syndicus aan voldoende wapens ontbrak om het probleem van wanbetaling het hoofd te bieden. Niet voor niets hebben we dit thema bij het voorafgaand overleg herhaaldelijk aangekaart. Met resultaat: de wetgever heeft een aantal maatregelen genomen, waaronder het verduidelijken van de procesbevoegdheid van de syndicus en het invoeren van heldere regels rond de hoofdelijkheid tussen blote eigenaar en vruchtgebruiker.

In extremis werd ook beslist om de VME het statuut van bevoorrechte schuldeiser te verlenen. De creatie van een voorrecht in de

Hypotheekwet betekent dat eindelijk komaf is gemaakt met één van de belangrijkste lacunes binnen het appartementsrecht.

Tegelijkertijd past enige voorzichtigheid: de wetgever heeft de VME pas in de zevende rang ingeschreven. Daardoor blijft de kans reëel dat de beschikbare middelen in een faillissement reeds door de hoger gerangschikte schuldeisers opgesoupeerd zullen zijn. Het voorrecht bevoordeelt de VME tegenover chirografaire schuldeisers maar niet tegenover de Staat, de schenker of architecten, aannemers, …

De komende jaren zullen we van nabij moeten monitoren in welke mate het voorrecht, gezien de lage rang, de belangen van de mede-eigenaars voldoende afdekt.

Het lijkt beter om hierop te anticiperen en de bescherming tegen wanbetaling in appartementsgebouwen nog een stuk te verhogen. Dat kan via een gelijkschakeling op vlak van voorrecht met de onbetaalde verkoper. In se zou dat ook logischer zijn.

praktijk zeer miniem blijkt.

CIB Vlaanderen dringt dan ook aan op een regeling waarbij de oude en lopende schulden aan de vereniging van medeeigenaars prioritair worden betaald, om te vermijden dat de lasten van een wanbetaling op de schouders van de andere medeeigenaars terecht komen.

Globaal vragen we aan de verschillende regeringen om de komende legislatuur bijzondere aandacht te blijven schenken aan het voorzien van voldoende instrumenten om wanbetalingen te voorkomen en om de syndicus toe te laten gemakkelijker achterstallen te recupereren. Dat zou de goede werking en het professioneel beheer van het groeiend aantal appartementsgebouwen erg ten goede komen.

CIB Vlaanderen pleit voor: »» Wetgevende rust binnen de Wet op de Mede-Eigendom »» Het schrappen van de optoutregeling bij het verplicht reservekapitaal en dit op korte termijn »» Een andere berekeningswijze voor de minimale bijdrage tot het reservekapitaal, op basis van de herbouwwaarde »» Bijzondere aandacht voor de instrumenten om achterstallen te vermijden en desgevallend te recupereren

Een problematiek die niet door de wetswijziging is ondervangen heeft betrekking op de collectieve schuldenregelingen.

Daar wordt de syndicus steeds vaker mee geconfronteerd.

De VME staat daarbij in een vrij zwakke positie. Zij ondergaat de samenloop met de andere schuldeisers, waardoor de kans dat de lopende – laat staan de oude – schulden nog correct worden (af)betaald, in de Appartementsrecht 21

Een gezonde woningmarkt staat in steen gegrift bovenaan elk prioriteitenlijstje van CIB Vlaanderen.

Om evidente redenen: in elk hoek of kant van onze woningmarkt is wel een vastgoedprofessional actief. Dus wordt er binnen de sector veel belang gehecht aan het woonbeleid. Zeker omdat er binnen dit beleidsdomein beslissingen worden genomen die verstrekkende gevolgen (kunnen) hebben. Denken we maar aan de impact van het woningkwaliteitsbeleid op de huurmarkt.

WOONBELEID

Woningkwaliteit

Het normenkader van de Vlaamse Wooncode is één van de voornaamste basisreglementeringen op vlak van wonen. Op dit ogenblik is een ontwerpdecreet hangende dat enkele belangrijke wijzigingen aanbrengt, zoals de overschakeling van strafpunten naar categorieën van gebreken en een betere afstemming tussen de strafrechtelijke en de administratieve procedures.

Voor heel wat pijnpunten zijn oplossingen uitgedacht. Zo is men duidelijk niet over één nacht ijs gegaan omtrent de dakisolatie- en de glasnormen. Het is niet evident om te bepalen welk normenniveau op energetisch vlak overeenstemt met een minimaal eisenpakket. Dat is nochtans cruciaal: het is net het minimale karakter van de normen dat de verantwoording vormt voor het zware sanctionerende instrumentarium. Elk onevenwicht heeft een sterk ontregelende impact op de huurmarkt.

Een problematiek die onvoldoende wordt aangepakt is deze van de oppervlaktenormen voor het ‘historisch passief’. Dan hebben we het concreet over gebouwen die voor de invoering van de woningkwaliteitsnormen conform de uitgereikte stedenbouwkundige vergunning werden opgericht. De retroactieve toepassing van de oppervlaktenormen zorgt voor veel problemen, die doorheen de jaren van het beleid enig kunsten vliegwerk hebben vereist. Want, een definitieve oplossing is voorlopig uitgebleven. Gelukkig werden in een recente studie van het Steunpunt Wonen, ter voorbereiding van het ontwerpdecreet, een aantal oplossingspistes aangereikt. Het is dan ook zaak om hier nu knopen in door te hakken.

normen gedurende minstens vijf jaar ongewijzigd te laten.

Doel is dat de hervorming op 1 januari 2021 in werking zal treden. Er moet immers nog voldoende tijd gelaten worden om de praktische implementatie voor te bereiden. Belangrijk onderdeel daarvan is het uitschrijven van de geactualiseerde handleiding voor woningcontroleurs. Met de nieuwe procedures inzake woningkwaliteitsbewaking (het werken met categorieën i.p.v. strafpunten) zal het belang van dat document sterk toenemen.

Niet voor niets zal het voortaan bij Ministerieel Besluit vastgesteld worden en in het Staatsblad verschijnen. CIB Vlaanderen beklemtoont dat sectoroverleg ook hier bijzonder belangrijk is, richting een pragmatische en uniforme toepassing van de normen.

Een stimulerend beleid voor de private huurmarkt

Gezien de omvang en de impact van de hervorming pleiten we ervoor om nu voldoende tijd te laten voor de implementatie en vervolgens om de

Het is belangrijk dat huurder, verhuurder en potentiële investeerders rechtszekerheid wordt geboden. Wijzigingen in de minimale normen op vlak van kwaliteit, veiligheid en gezondheid brengen immers kosten met zich mee, die soms zwaar kunnen oplopen. Dat versterkt de nood aan een stabiele en consistente beleidsvoering. Voor veel private verhuurders kan dit de doorslag geven om op de private huurmarkt actief te blijven, dan wel de woning te verkopen. Dergelijk afschrikkend effect moet vermeden worden.

Globaal ervaart CIB Vlaanderen één groot gemis binnen het Vlaams woonbeleid: een coherent en doordacht stimulerend beleid voor de private huurmarkt. Hoofdzakelijk de component van het aantrekken van extra aanbod, gericht op minder solvabele huishoudens, blijft onderbelicht. Het geconventioneerd huren, dat in 2016 werd aangekondigd, heeft voor het private gedeelte van de huurmarkt nooit echt uitwerking gekregen.

Op vlak van aanboduitbreiding lag de klemtoon de voorbije jaren quasi exclusief bij een versterking van het SVK-model. De subsidies zijn gevoelig opgetrokken. Er werd een safety net geïntroduceerd via de VMSW, als reactie op het débacle bij het faillissement van SVK Woonfonds in Gent. Daarbij bleven de betrokken huurders Woonbeleid 22

en verhuurders gedupeerd achter. De extra subsidies en zekerheden passen mede binnen het SVK Pro-verhaal. De betaalbaarheid van nieuwbouw voor de doelgroep blijft daarbij een moeilijk verhaal, waarvoor alleen extra overheidsmiddelen of een verschuiving naar een andere doelgroep uitwegen bieden.

Zo is alle aandacht omtrent het geconventioneerd huren verschoven, weg van het initiĂŤle doel om tot een brede aanbodverruiming te komen. De sociale verhuurkantoren richten zich immers in hoofdzaak op reeds bestaand aanbod, dat voor een beperkte tijdsspanne wordt gesocialiseerd.

Mede door het hoge kostenplaatje inzake overheidssubsidiĂŤring heeft het SVK-model bovendien haar limieten inzake het totaal aantal woningen dat in portefeuille kan worden genomen.

De vraag blijft hoe een globale aanboduitbreiding op de huurmarkt gerealiseerd kan worden.

Dit niet alleen binnen het problematische ondersegment maar ook wat woningen betreft die geschikt zijn voor grote gezinnen. Het aantal ruimere huurhuizen en -appartementen slinkt zienderogen.

Op faciliterend vlak is met het Woninghuurdecreet het werk grotendeels afgerond. Het herstellen van het evenwicht tussen de belangen van huurders en verhuurders is voor de structurele gezondheid van de private huurmarkt uitermate belangrijk.

Het is echter tijd om ook de stimulerende component uit te werken. Dat moet voor CIB Vlaanderen gebeuren op een doelgroepgerichte en niet op een instellingsgerichte wijze. De verhuur aan een persoon uit een bepaalde doelgroep moet doorslaggevend zijn om al dan stimuli toe te kennen, los van de vraag of er een intermediaire instelling tussenkomt.

Er zijn diverse instrumenten die voor dergelijk stimulerend beleid ingezet kunnen worden, gaande van de fiscaliteit (verhuurabattement, gunsttarieven in het verkooprecht of de onroerende voorheffing) tot het bieden van extra inkomenszekerheid voor verhuurders.

Ook mogelijk is het opentrekken van bestaande voordelen, zoals de Vlaamse Renovatiepremie.

Heden komen alleen verhuurders die samenwerken met een SVK daarvoor in aanmerking. Nochtans is de nood aan een kwaliteitsverbetering allerminst beperkt tot het SVK-segment.

Deze uitdaging moeten we de komende legislatuur opnemen. Het zal daarbij zaak zijn te zoeken naar een geschikt instrumentarium om het geconventioneerd huren en een stimulerend beleid vorm te geven.

Woonbeleid 23

23

Huursubsidies

Op het ondersegment van de huurmarkt speelt niet alleen een aanbodtekort. We ervaren ook een inkomensproblematiek: steeds meer huishoudens met een (zeer) zwak socio-economisch profiel moeten zich op een huurmarkt begeven waar de vraag het aanbod sterk overstijgt. Dat bracht de Vlaamse Woonraad ertoe te spreken van een wooncrisis. Dat die omschrijving zoveel weerklank heeft gehad, illustreert de ernst.

Een volwaardig antwoord uitdenken is niet evident. Maar, dat een uitbreiding van het stelsel van huursubsidies minstens een deel van de oplossing vormt, staat vast. Gelukkig liggen heel wat elementen reeds op tafel.

In 2017 werd een omvangrijke studie van het Steunpunt Wonen opgeleverd, met een evaluatie van de huursubsidiestelsels en aanbevelingen tot aanpassing. Op basis daarvan werden bij het zomerakkoord 2018 de krijtlijnen van een hervorming goedgekeurd, met een budgettaire inspanning van 36,6 miljoen euro op kruissnelheid. Die financiële injectie is zonder meer noodzakelijk.

Vraag is of de hervorming nog deze legislatuur gerealiseerd kan worden en of de geplande extra budgetten daardoor niet in het gedrang komen. Nochtans is iedereen er van overtuigd dat het stelsel van huursubsidies dringend uitgebreid

moet worden. Indien de hervorming niet meer tijdig afgerond kan worden, zal dit dan ook één van de eerste dossiers zijn die op de volgende minister van Wonen liggen te wachten.

Ook op vlak van de modaliteiten zijn er bijsturingen noodzakelijk. Dan denken we in het bijzonder aan de verplichte inschrijving bij een SHM. Jaar na jaar vallen mensen daardoor uit de boot. De verplichte inschrijving drukt de toegang tot een huursubsidie maar zorgt ook voor een hoge uitval. Wie niet in staat is om de inschrijving te behouden, verliest zijn/ haar huursubsidie. Dat heeft financieel uiteraard een zware impact op de huurder, die hard wordt geraakt. Indirect geldt hetzelfde voor de verhuurder. Het verlies van een huursubsidie resulteert vaak in huurachterstallen.

Bovendien is het signaal verkeerd. De boodschap luidt immers dat het privé huren van een woning nooit kan resulteren in een stabiele oplossing op vlak van huisvesting. Iedereen moet zo snel mogelijk doorstromen naar de sociale huur, terwijl in realiteit het aantal plaatsen daarvoor te beperkt blijft.

Vanuit CIB Vlaanderen pleiten we bijgevolg voor het schrappen van de verplichte inschrijving. Minstens zou men de financiële consequenties moeten temperen, door

het niet langer ingeschreven zijn op de wachtlijst van een SHM niet te beschouwen als een uitsluitingsgrond (maar bijvoorbeeld als een opschortingsgrond).

Ander probleem is dat de huursubsidie gekoppeld is aan een verhuisbeweging, van een niet-conforme naar een kwalitatieve woning. Ook daardoor wordt het toepassingsgebied beperkt. Er bestaan zelfs plannen om in deze nog strenger op te treden, door niet langer voldoening te nemen met een technisch verslag van de oude woning maar aan te dringen op een effectieve verklaring tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid. In de praktijk zou dit verregaande gevolgen hebben en dreigt het eveneens als effect te hebben dat minder huishoudens van een huursubsidie kunnen genieten.

nieuwe huurwaarborglening is uitgedacht.

Die laat toe dat iemand vooraf of tijdens de zoektocht naar een woning een principiële beslissing tot toekenning van de huurwaarborglening op zak heeft.

Zou hetzelfde niet mogelijk zijn voor de huursubsidie, waarbij de principiële goedkeuring alleen nog afhankelijk is van de conformiteit van de nieuwe woning?

Voor de verhuurder kan het feit dat de huurder een huursubsidie ontvangt een belangrijk element zijn om een kandidatuur toch in overweging te nemen.

Zeker wanneer de huursubsidie rechtstreeks aan de verhuurder wordt uitbetaald. Dat zou voor zekerheid zorgen over de betaling van minstens dit deel van de huurprijs.

Zoals de regelgeving er vandaag uitziet, kunnen de huursubsidies niet gebruikt worden als hulp bij de kandidaatstelling voor een te huur staande woning. De beoordeling of al dan niet een huursubsidie wordt toegekend gebeurt pas nà de verhuisbeweging. Bijgevolg kan een kandidaat-huurder de huursubsidie niet aanbrengen als argument bij de solvabiliteitstoets.

Voor de kandidaat-huurder is dat bijzonder nadelig. Nochtans zou men hier inspiratie kunnen halen uit de procedure die voor de Woonbeleid 24

Doorstroming private huisvesting naar SHM

De doorstroming van een private naar een sociale huurwoning vormt soms een hobbelig parcours. De huurder moet het bestaande huurcontract opzeggen en de opzeggingstermijn respecteren. Deze wederverhuringsperiode is voor de private verhuurder uiteraard belangrijk. Maar, ondertussen is de sociale huurwoning toegekend.

Probleem is dat de opzeg, de toekenning en het effectieve moment van de verhuis meestal niet goed op elkaar zijn afgestemd.

Frequent moet de huurder daardoor een periode tweemaal huur betalen (zowel voor de sociale als voor de private woning).

Dat is niet evident, zeker omdat bij een verhuis nog andere kosten komen kijken.

De combinatie is vaak niet haalbaar. En, meestal is het dan de private verhuurder die met achterstallen wordt geconfronteerd.

Bij verhuurders blijven dergelijke ervaringen vaak lang in het achterhoofd spelen. Daarmee is niemand gebaat.

Een oplossing dringt zich op. Dat kan bijvoorbeeld via een betere afstemming, zodat de officiële toekenning van de sociale huurwoning pas plaatsvindt na afloop van de opzegperiode en de huurprijs ook pas vanaf dan verschuldigd is. Een andere optie is het voorzien van een financiële tegemoetkoming aan de huurder, bijvoorbeeld in de vorm van een installatiepremie (zoals die bestaat bij de huursubsidie). Daarmee kan de huurder de goede en correcte afhandeling van het private huurcontract garanderen.

CIB Vlaanderen pleit voor: »» Een stabiele en consistente beleidsvoering met betrekking tot de minimale woningkwaliteitsnormering, sectoroverleg rond de technische handleiding & een definitieve oplossing voor het historisch passief »» Het uitwerken van een volwaardig doelgroepgericht stimulerend beleid voor de huurmarkt, door het geconventioneerd huren echt invulling te geven »» Een uitbreiding van het stelsel van huursubsidies, alsook de aanpassing van enkele modaliteiten (verplichte inschrijving SHM, principiële beslissing voorafgaand aan kandidaatstelling, rechtstreekse betaling aan de verhuurder, …) »» Een betere afstemming bij doorstroming van een private naar een sociale huurwoning, om een correcte afhandeling van het privaat huurcontract te garanderen

Daardoor lijkt het alsof die indirect het slachtoffer wordt van het feit dat er verhuurd werd aan een persoon die in aanmerking kwam voor een sociale woning of op de wachtlijst stond. Het zorgt alvast voor een negatieve ervaring in geval van verhuur aan iemand uit de doelgroep.

Woonbeleid 25

ENERGIE & KLIMAAT

De klimaatopwarming is één van de voornaamste uitdagingen van dit tijdperk, zo niet dé belangrijkste. Hoewel iedereen een steentje bij te dragen heeft, twijfelt niemand er aan dat een belangrijk deel van het antwoord vanuit het energiebeleid moet komen. Hoe we milieuvriendelijker energie produceren, is een eerste hamvraag. Maar, we zullen de beschikbare energie ook verstandiger moeten gebruiken en energiezuiniger leven.

Een energie-efficiënter patrimonium is bijgevolg één van de streefdoelen van het energiebeleid. Net daar komt het in aanraking met de vastgoedprofessional (en vice versa).

Het is zaak om vanuit de vastgoedsector mee na te denken over hoe het beleid ter bevordering van de energiezuinigheid vorm kan worden gegeven. Dat hebben we de voorbije jaren actief gedaan. CIB Vlaanderen was één van de stakeholders die eind 2014 het Renovatiepact ondertekenden en vervolgens meewerkten aan de verschillende initiatieven, zoals de overstap naar het EPC+.

De komende legislatuur willen we hier blijven op inzetten. Daar zijn goede redenen voor.

Maatregelen om de renovatiegraad op te krikken hebben een directe impact op de vastgoedsector. Denk maar aan de syndicus, die probeert om een energierenovatie te realiseren binnen de complexe juridische en technische context van een appartementsgebouw. En aan de vastgoedmakelaar, het eerste contactpunt

voor kandidaat-kopers en -huurders en de persoon van wie ze het EPC ontvangen.

Vastgoedprofessionals zijn zo belangrijke gesprekspartners voor het energiebeleid.

Dat moet ambitieus zijn. Anderzijds mag de realiteitszin niet ontbreken. Temeer omdat het ook niet de bedoeling kan zijn dat de doelstellingen van andere beleidsdomeinen worden doorkruist. De dwarsverbanden zijn legio, maar misschien nog te weinig bekend.

De woningpas

In december 2018 werd de woningpas gelanceerd, een burgergericht platform dat de overheidsinformatie op pandniveau centraliseert. Zo krijgt elke eigenaar snel zicht op wat er over zijn woning is geweten. De data rond energie komt uiteraard prominent in beeld. Doel is immers dat de woningpas een stimulans inhoudt om aan de slag te gaan en de woning energetisch op te waarderen.

Vanuit de sector zijn we uitdrukkelijk vragende partij voor een gestructureerde toegang tot de woningpas. Naarmate die wordt uitgebreid met meer en meer overheidsdata zal dergelijke toegang aan belang winnen. Want, de pandgerelateerde informatie moet kunnen doorstromen naar kandidaat-kopers en kandidaat-huurders. De meerwaarde beperkt zich daar niet toe.

Ook voor de syndicus is een gestructureerde toegang bijzonder nuttig. Dit al helemaal wanneer de overstap wordt gemaakt van een woningpas naar een gebouwenpas.

De kwestie van de toegang tot overheidsinformatie blijft brandend actueel. Want, de mogelijkheden richting administratieve vereenvoudiging zijn ontelbaar.

Voor CIB Vlaanderen moet digitale uitwisseling de gold standard worden. De sector wil daarin opnieuw stappen zetten, onder meer via de eigen RealSmart-software. De woningpas biedt op dit vlak belangrijke opportuniteiten.

Zeker inzake energie is er dringend nood aan een vlotte ontsluiting van overheidsinformatie.

Om dat te realiseren dringen we aan op een koppeling met de energieprestatiedatabank.

Alleen zo kunnen de gegevens uit het EPC snel doorstromen richting het verkoop- of verhuurdossier van een vastgoedmakelaar.

Voor de syndicus geldt dat de nakende introductie van het afzonderlijke EPC voor de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen een bijkomende reden vormt om hier snel werk van te maken.

Energie & Klimaat 26

Het EPC+

Een tweede werf binnen het Renovatiepact focuste op de opwaardering van het EPC. Dat mondde begin dit jaar uit in het EPC+, met heel wat inhoudelijke en vormelijke vernieuwingen.

Andere innovatie is de introductie van het aparte EPC voor de gemeenschappelijke delen. Dat is uitgewerkt na intensief overleg tussen de overheid en de professionele syndici, vertegenwoordigd door CIB Vlaanderen. Want, het EPC gemeenschappelijke delen moet voor beiden voordelen bieden. Vooreerst omdat wordt aangesloten bij de juridische context binnen appartementsgebouwen: de VME wordt met het aparte EPC geïnformeerd over de gebouwdelen die onder haar bevoegdheid vallen. Voor de syndici is het een administratieve vereenvoudiging, aangezien niet langer dezelfde opmetingen moeten gebeuren telkens er een appartement wordt verkocht of verhuurd.

De EPC’s voor de appartementen worden betrouwbaarder, omdat ze de data uit het EPC gemeenschappelijke delen als sokkel gebruiken. En, de overheid krijgt er een tool bij om de energieprestaties op gebouwniveau te monitoren.

Het EPC gemeenschappelijke delen bewijst hoeveel meerwaarde het heeft om te overleggen met de professionele syndici.

Toch zijn er nog enkele vraagtekens in geval van een nieuw gebouwd appartementscomplex. Heden is voorzien dat de verplichting om over een EPC gemeenschappelijke delen te beschikken pas van toepassing wordt na het verlopen van een termijn van 10 jaar na het verkrijgen van de vergunning.

CIB Vlaanderen is eerder gewonnen voor de aanpak waarbij er vanuit de EPBverslaggeving een EPC Bouw voor de gemeenschappelijke delen voortvloeit. Dat bespaart de syndicus een pak kopzorgen, omdat het vermijdt dat hij of zij 10 jaar na de bouwdatum nog diverse attesten, lastenboeken, … moet verzamelen. Ook naar opvolging toe zijn er voordelen: middels een EPC Bouw voor de gemeenschappelijke delen krijgt men een degelijke startfoto van het gebouw.

Naar een verhoging van het renovatieritme

Tijdens de nieuwe legislatuur willen we vanuit de sector actief blijven meedenken over maatregelen die bijdragen tot een verhoging van het renovatieritme.

Daarvoor moet men over de grenzen van de beleidsdomeinen heen kijken en een geïntegreerde beleidsvoering voorop stellen. Al is het soms geen evidente afweging welke instrumenten aangewend kunnen worden. Zo wordt vaak gekeken in de

richting van de minimale kwaliteitsnormen van de Vlaamse Wooncode, terwijl die bij uitstek niet geschikt zijn als instrument binnen een renovatiebeleid. Vaak wordt geen rekening gehouden met de zeer specifieke finaliteit van dit normenkader.

genomen om het toepassingsgebied te verruimen naar de private verhuurders.

Die kunnen, ondanks de dringende nood aan een kwaliteitsverbetering op de huurmarkt, nog steeds geen beroep doen op ondersteuning.

De fiscaliteit is alvast een evidente en noodzakelijke weg om te bewandelen. Want, met weinig instrumenten kan men zoveel gedragseffecten genereren. Zo zijn we ervoor gewonnen om energiecomponenten te creëren binnen diverse belastingen.

Daarmee kan het energiebeleid een extra stimulans bieden om tot renovatie over te gaan. In die zin blijft CIB Vlaanderen voorstander van een gerichte verhoging van het maximaal aftrekbare bedrag voor de woonbonus, wanneer de koper een energierenovatie plant. Dit vormt ook een incentive voor de banken om een hoger kredietbedrag te verstrekken, indien de ontlener voor die gerichte verhoging in aanmerking komt. Zo kan een gerichte fiscale stimulans er zelfs toe bijdragen dat kopers over een hoger renovatiebudget beschikken.

Ander aandachtspunt binnen de premiestelsels betreft het in aanmerking komen van appartementsgebouwen. De meeste energetische renovaties worden uitgevoerd binnen de gemeenschappelijke delen. Voor collectieve renovaties premies aanvragen, is bijzonder complex en tijdrovend. Dat dan nog in het beste scenario, wanneer het überhaupt al kan. Daar moet de komende legislatuur verandering in komen.

Zeer recent werden binnen het beleidsveld Wonen een aantal stappen gezet in de stroomlijning van het premiestelsel: de Vlaamse verbeteringspremie werd geïntegreerd in de Vlaamse Renovatiepremie. Het is jammer dat niet meteen de gelegenheid te baat werd

Eveneens wenselijk is een eenvoudige regeling voor het plaatsen en gebruiken van zonnepanelen op het dak van een appartementsgebouw.

Veel VME’s worstelen hier heden mee, mede omdat er onduidelijkheden zijn met betrekking tot de tellers, de verdeling van een eventueel surplus, … In elk geval verdient de materie nader onderzoek.

Ook renovatie in gebouwen die eigendom zijn van rechtspersonen zit nog te vaak under the radar. Er zijn bijzonder weinig fiscale stimuli die openstaan voor rechtspersonen. Nochtans is een substantieel deel van het gebouwenpark Energie & Klimaat 27

niet in particuliere handen. Voor 1 juni 2018 kon een rechtspersoon wel in aanmerking komen voor het renovatieabattement. Dat werd echter via de hervorming van het verkooprecht geschrapt.

Het invoeren van een verplichting vereist echter steeds een zorgvuldige afweging. Net daarom zijn we verontrust door de plannen om aan de aankoop van een woning een verplichting tot renovatie te koppelen.

Dat valt erg te betreuren, zeker omdat het renovatieabattement mits een aantal tweaks een krachtig instrument zou zijn in het renovatiebeleid. Daarom pleiten we voor de (her)invoering van een energie-/ renovatieabattement met een breder toepassingsgebied, als instrument om het renovatieritme te verhogen.

Het voorstel luidt dat uiterlijk 5 jaar na de aankoop minstens drie aspecten uit een lijstje van zes in orde moeten zijn. Op dat lijstje staan dakisolatie, muurisolatie en vloerisolatie (telkens Umax= 0,24 W/m².K) en verder energiezuinige vensteromkadering en -beglazing, een recente condensatieketel of warmtepomp en een hernieuwbare energieboiler.

CIB Vlaanderen blijft verder ijveren voor renovatievriendelijke aanpassingen binnen het huur- en het appartementsrecht. Het opnieuw inschrijven van de bijzondere opzeg bij appartementsgebouwen in eigendom van één verhuurder zou een positieve stap zijn. Net zoals een algemene verplichting om een substantieel reservekapitaal op te bouwen (zonder opt-out) de financiering van werken in appartementsgebouwen zou vergemakkelijken.

Dat er vanuit het energiebeleid een aantal verplichtingen voortvloeien, is logisch. Zo zijn er de informatieplichten bij verkoop/ verhuur, (binnenkort) de verplichting om over een EPC gemeenschappelijke delen te beschikken en uiteraard het EPB-verstrengingspad bij nieuwbouw en ingrijpende energetische renovaties.

We zijn bevreesd voor een zware en negatieve impact op de vastgoedmarkt, zeker omdat deze verplichting voor kopers aanzienlijke kosten met zich meebrengt.

Dat de aankoop van een woning een natuurlijk renovatiemoment is, klopt. Dat blijkt uit alle cijfers. Net om die reden is het uitermate belangrijk om te vermijden dat de vastgoedmarkt stilvalt.

Als het verwerven van een pand moeilijker wordt omdat de overheid extra kosten oplegt, dreigt dit een bijzonder pervers effect te hebben. Minder aankopen betekent dat er minder wordt gerenoveerd, niet meer.

kijf dat een significant publiek van geïnteresseerden uit de markt wordt geprijsd door de sterke toename van de kost van een nieuwbouwproject. Die prijsstijging wordt in niet-onbelangrijke mate voortgestuwd door de E-peileisen.

Het kostenverhogend effect dat van potentiële verplichtingen uitgaat, is een gevaarlijk risico. Indien dit een negatieve impact heeft op de vastgoedmarkt dreigt men net het tegenovergestelde te realiseren van wat men wil bekomen. Dat kan echt niet de bedoeling zijn.

Een renovatiebeleid mag men niet in isolement bekijken. Elke maatregel zal effecten genereren op de woningmarkt in globaliteit en moet dus afgewogen worden tegen andere doelstellingen, waaronder de betaalbaarheid van het wonen, het garanderen van een voldoende woonaanbod en het vrijwaren van de financiële haalbaarheid van eigendomsverwerving. Bij een scenario waarbij het beleid ter stimulering van renovatie andere prioritaire doelstellingen doorkruist, wint niemand.

CIB Vlaanderen pleit voor: »» Een gestructureerde toegang tot de woningpas voor de vastgoedprofessional »» Een digitale ontsluiting van de informatie uit de energieprestatiedatabank richting het verkoop- of verhuurdossier van de vastgoedmakelaar of het dossier van de syndicus »» Werken met een EPC Bouw voor de gemeenschappelijke delen »» Een verhoging van het renovatieritme via fiscale stimuli, een coherent premiestelsel met aandacht voor VME’s & renovatievriendelijke regelgeving »» Werkbare en pragmatische verplichtingen zonder ongewenste effecten op de vastgoedmarkt en het renovatieritme »» Een geïntegreerde beleidsvoering

Die problematiek kennen we al uit het nieuwbouwsegment. Het staat buiten Energie & Klimaat 28

TOERISME

De Kust is en blijft één van de voornaamste toeristische bestemmingen van ons land. Om dat te illustreren: In 2017 stonden de tien Kustgemeenten garant voor meer dan 2 miljoen aankomsten en 8 miljoen overnachtingen (ofwel 1/3de van alle overnachtingen in Vlaanderen).

Bepaalde werken (brandwerende deur, compartimentering, …) vragen substantiële investeringen, in vergelijking met de meestal beperkte verhuurinkomsten. Toch zijn veel verhuurkantoren hemel en aarde aan het bewegen om eigenaars te overtuigen.

De sector van de huurvakantiewoningen heeft hier een belangrijk aandeel in en vertegenwoordigt zo een cruciaal economisch belang. Dat werd enkele jaren terug in een studie van Westtoer geschat op 408 miljoen €.

Ondertussen is dat cijfer achterhaald en ligt het reële belang een stuk hoger.

Voor de sector is het zaak om deze inspanningen verder te zetten en zo een kwaliteitsverhoging te realiseren. We hopen daarbij echter op steun en een pragmatische houding vanuit de overheid.

Net zoals voor de andere logiesvormen vormt het Logiesdecreet ook voor onze sector de basisreglementering, die vooropstelt aan welke regels voldaan moet zijn om een huurvakantiewoning te exploiteren.

Zo is er nood aan een zekere fine-tuning, met vooreerst de focus op de praktische uitvoering van de verplichtingen uit het Brandveiligheidsbesluit.

Dit Logiesdecreet werd in 2017 grondig herschreven. Uitgangspunt daarbij was de creatie van een absoluut gelijk speelveld voor alle actoren op de markt. De wijzigingen hebben zeker op de vakantiewoningen een belangrijke impact gehad. Het heeft met name geresulteerd in een verhoging van de inspanningen op vlak van kwaliteit en (brand)veiligheid.

Het verzekeren van de conformiteit met het Logiesdecreet is niet altijd evident. Het vraagt een grote tijds- en personeelsinvestering van de toeristische verhuurkantoren. Ook de eigenaars meekrijgen is een uitdaging.

Fine-tuning

De chronologie van de keuringen is een belangrijk pijnpunt. Een meer gestroomlijnde periodiciteit kan de werklast op het terrein verlichten. Zo zou het gelijktrekken van de geldigheidsduur van de elektrische keuring met die van het brandveiligheidsattest soelaas bieden. Dit resulteert in een duidelijke koppeling met de procedure tot aanvraag van een brandveiligheidsattest. Bovendien wordt ook dan in een huurvakantiewoning 3x vaker tot een keuring overgegaan dan bij gewone residentiële verhuring of bewoning door de eigenaar.

hoe belangrijk het is dat elke actor (inclusief de exploitant) de klemtoon legt op pragmatisme, teneinde oplossingen te vinden om het logies op een veilige en kwalitatieve manier op de markt te kunnen aanbieden.

Dat geldt bijvoorbeeld voor de problematiek van de tweede vluchtweg. In veel oudere gebouwen is de realisatie daarvan bouwtechnisch of qua kosteninvestering een moeilijke opgave.

Daarom dringen we er op aan dat alle actoren de komende jaren blijven zoeken naar bijkomende, kostenefficiënte en haalbare oplossingen voor deze problematiek.

Op korte termijn is er nood aan een richtlijn richting de Hulpverleningszones zodat sneller wordt overgegaan tot een proefopstelling. Nu gebeurt het al te vaak dat een uitbater van het kastje naar de muur wordt gestuurd als er twijfel is omtrent de bereikbaarheid van het vakantieappartement met de autoladder van de lokale brandweer.

Ook op andere vlakken zien we nog ruimte voor administratieve vereenvoudiging. Daar zijn volgens de sector nog niet alle opportuniteiten aangewend.

Vanuit CIB Vlaanderen willen we beklemtonen Toerisme 29

30

Uniforme toepassing

Één van de voornaamste doelstellingen bij de goedkeuring van het nieuwe Logiesdecreet was om een zo breed mogelijke toeristische basisreglementering te vestigen, waar alle logiesvormen aan onderhevig zijn. Het Logiesdecreet moest een koepel vormen, waar ook nieuwe en innovatieve formules (Airbnb, experimentele logiezen, …) onder horen.

Nu men dit principe zo expliciet naar voren heeft geschoven, is het belangrijk dat het eveneens bij de implementatie en de opvolging wordt gehuldigd. Zeer concreet betekent dit dat controles niet toegespitst mogen worden op één specifiek segment of één specifieke vorm van verhuur.

Anders dreigt men net oneerlijke concurrentie in de hand te werken. Zo moet absoluut vermeden worden dat de perceptie bestaat dat er een gemakkelijke uitweg bestaat om toch niet aan de basisnormen te moeten voldoen.

Dat is voor de toeristische verhuurkantoren een belangrijk aandachtspunt. Het kan echt niet de bedoeling zijn dat eigenaars denken dat de normen niet gelden wanneer zij als particulier hun goed zelf verhuren of via Airbnb aanbieden. Nochtans blijken velen daar van uit te gaan. Het verhuurkantoor lijkt dan een boeman, die met normen

zwaait die eenvoudig te ontwijken zijn.

De overheid heeft een belangrijke rol te vervullen om via haar controles en communicatie op het terrein effectief een level playing-field te creëren. Ook het bestrijden van percepties maakt daar deel van uit. Want: hoe fout ze ook zijn, ze hebben een grote impact.

Vermarkting van het conforme aanbod

Het nieuwe Logiesdecreet heeft aan de sector van de huurvakantiewoningen een inhaalbeweging opgelegd, zoveel staat vast.

Maar, ondertussen zijn er aan de Vlaamse Kust meer dan 2.800 vakantiewoningen die volledig conform zijn en aan alle normen voldoen.

Dat mag gerust wel eens beklemtoond worden. De Kust is en blijft één van de belangrijkste toeristische bestemmingen van ons kleine landje. Wie als toerist van de voordelen van een verblijf aan ’t Zeetje wil genieten, kan daarvoor zeker bij onze sector terecht. En, het conforme aanbod groeit dag na dag, naarmate de kantoren inspanningen blijven leveren rond het nieuwe Logiesdecreet.

zijn op vlak van kwaliteit en veiligheid, rijst de vraag hoe het conforme aanbod op een wervende manier gepromoot kan worden in binnen- en buitenland. Want, de voorbije jaren is vanuit het Vlaamse gewest weinig tot geen buitenlandse promotie gevoerd voor de Kust.

De meer thematisch geïnspireerde benadering om Vlaanderen als bestemming in de markt te zetten, heeft zeker haar verdiensten. Toch is een belangrijk nadeel dat de kunststeden het leeuwendeel van de aandacht opslokten en er minder marge was voor de promotie van andere deelbestemmingen, waaronder in hoofdzaak de Kust.

De vraag van de sector is daarbij niet om alle gemaakte keuzes om te keren, maar wel om na te gaan hoe de Kust in het algemeen en het conforme aanbod aan huurvakantiewoningen in het bijzonder opnieuw op een doordachte wijze gepromoot kunnen worden in het buitenland, als deel van of ter aanvulling op de bestaande campagnes.

CIB Vlaanderen pleit voor: »» Een fine-tuning van het Brandveiligheidsbesluit, inzonderheid betreffende de chronologie van keuringen en de praktische uitvoering (tweede vluchtweg,…) »» En klemtoon op pragmatisme bij alle betrokkenen, zowel exploitanten als overheid, onder meer via een richtlijn aan de Hulpverleningszones »» Toepassing van het principe ‘gelijke monniken, gelijke kappen’ bij de opvolging en controles, om oneerlijke concurrentie tegen te gaan en een gelijk speelveld te garanderen »» Een inspanning op vlak van vermarkting voor het conforme aanbod huurvakantiewoningen aan de Kust

Vanuit die insteek is het tijd om ook de vermarkting te herbekijken. Nu er met het nieuwe Logiesdecreet duidelijke garanties Toerisme 31

THE DIGITAL FUTURE

Weinig zaken zijn zo tastbaar als bakstenen en cement. De diensten die de Vlaamse vastgoedmakelaardij aanbiedt, zijn echter modern en consumentgericht. Dus ervaren we de opkomst van the digital generation van erg nabij. Het zorgt voor een mindswitch, een revolutie in wat de consument wil en verwacht.

Digitale transformatie is het antwoord: alleen zo kunnen we inspelen op de veranderende behoeften. Daar ligt voor CIB Vlaanderen een absolute prioriteit.

Bij vastgoedtransacties zijn er veel zaken waar men best rekening mee houdt. Er is het energieluik, de overstromingsgevoeligheid, gezondheidsrisico’s (asbest), bescherming als onroerend erfgoed, … Het lijstje is quasi onuitputtelijk. En, we hebben het niet alleen over de wettelijke informatieplichten. Wat een koper of huurder wil weten, gaat (veel) ruimer dan dat.

Het pakket neemt alleen maar toe. Bovendien evolueert ook de wijze waarop de informatie wordt verstrekt in ijltempo. De consument wil bijna in real-time de recentste gegevens. Die verwachting moeten we als sector inlossen.

Digitalisering is opnieuw de beste route. En, het biedt potentieel op vlak van administratieve vereenvoudiging.

Gestroomlijnde, digitale oplossingen zorgen zowel bij de overheid als bij de sector voor tijds- en efficiëntiewinsten.

Om de omslag te maken hebben we steun nodig, zeker voor de informatiedoorstroming richting

de consument. De voorbije jaren hebben we hierin de nodige expertise opgebouwd. Met heel wat overheidsinstellingen werden koppelingen uitgebouwd. De sector is zeker niet aan haar proefstuk toe. Beste voorbeeld is misschien MyRentPro, een tool voor de digitale registratie van huurcontracten. Die maakt een einde aan een hele papierwinkel. Qua administratieve vereenvoudiging kan dat tellen.

Het potentieel is enorm. We willen de overheid dan ook de hand reiken om samen van digitalisering een succesverhaal te maken.

Er zijn een aantal duidelijke quick wins. Die moeten we volop durven grijpen.

Energie

Anno 2019 vormt de energiezuinigheid van een woning een steeds belangrijkere component bij vastgoedbeslissingen. Dat is ook expliciet waar het beleid op aanstuurt. Instrumenten zoals het EPC en de woningpas beogen eigenaars, kandidaat-kopers en -huurders te sensibiliseren rond het belang van energieefficiëntie. Met de omschakeling naar het EPC+ en in de nabije toekomst de introductie van het EPC gemeenschappelijke delen wil men hier nog zwaarder op inzetten.

als databron. Een digitale uitwisseling met de gegevens van het VEA zou toelaten dat energie een prominentere component wordt binnen het verkoop- of verhuurdossier van de vastgoedmakelaar. Dat lijkt inzonderheid nuttig nu overgeschakeld wordt op het kwalitatievere EPC+.

Het model van de woningpas kan inspirerend werken. Het nodige werk is hier verricht om de gegevens uit de EPC’s digitaal ter beschikking te stellen. Via samenwerking met de sector zou dit volgens CIB Vlaanderen ook kunnen binnen het informatiedossier van de vastgoedmakelaar. Idem overigens voor andere vastgoedprofessionals.

Voor de syndicus zal het bijvoorbeeld belangrijk worden om op authentieke wijze te kunnen nagaan of er reeds een (geldig) EPC gemeenschappelijke delen bestaat. En dan hebben we het nog niet gehad over de vastgoedexpert-taxateur. Vanuit het beleid lijkt het zeker wenselijk dat deze via digitale weg toegang heeft tot de gegevens van het EPC, teneinde de energiezuinigheid bij waardebepalingen ten volle in rekening te brengen.

Het grootste onbenutte potentieel zit echter bij de informatie-uitwisseling. Er zou heel wat meerwaarde gecreëerd kunnen worden via een koppeling met de energieprestatiedatabank The digital future 32

Woningkwaliteit, bodemattest, …

Data-uitwisseling rond energie is een logische prioriteit.

Maar, nagenoeg elk beleidsdomein beschikt over overheidsinformatie die best vlot doorstroomt richting de sector en zo finaal naar (mede-)eigenaars, kandidaat-kopers en -huurders.

Voor een kandidaat-koper of -huurder is het bijzonder nuttig om te weten of er voor het pand al dan niet een geldig conformiteitsattest bestaat. Ook een verklaring tot ongeschiktheid of onbewoonbaarheid is cruciale informatie.

En, de Vlaamse Wooncode bevat een wettelijke informatieplicht rond herstelvorderingen.

systeemsoftware van de vastgoedsector.

Dat geldt evenzeer voor de vele tools die door de overheid ontwikkeld worden met als specifiek doel om de burger te sensibiliseren rond bepaalde thema’s.

We moeten echt wel breed denken. De tijd dat lineair afgelijnd kon worden in welke informatie de consument geïnteresseerd was, ligt definitief achter ons. Het omgekeerde is waar: de sector en de overheid moeten zoveel mogelijk in staat zijn om een antwoord te bieden op een steeds diverser pallet aan mogelijke vragen.

Daar kunnen we volgens CIB Vlaanderen alleen via samenwerking in slagen.

Nu in het kader van de woningpas de vrijgave van de data rond woningkwaliteit gepland staat, zijn we vanuit de sector uitdrukkelijk vragende partij om na te gaan of en hoe een koppeling met de verkoop- en verhuurdossiers van de vastgoedmakelaars gerealiseerd kan worden. Één van de eerste stappen bij het samenstellen van een verkoopdossier is het opvragen van een bodemattest. Ook hier zou een koppeling zorgen voor administratieve vereenvoudiging, via het integreren van een rechtstreekse aanvraagmodule binnen de

The digital future 33

The digital future 33

Juridische informatie

Heel wat wettelijke informatieplichten zijn verbonden aan het pand zelf. Maar ook rond de persoon van de koper en de verkoper moeten de nodige opzoekingen gebeuren, wil men de transactie tot een goed einde brengen.

Zo is het belangrijk dat de vastgoedmakelaar zich van de aan- of afwezigheid van schuldeisers kan vergewissen. De elektronische toegang tot het Centraal Bestand van Beslagberichten is hiervoor onontbeerlijk. Dat laat toe om eventuele problemen op voorhand te identificeren. De aanwezigheid van schuldeisers of van een uitvoerbaar beslag heeft verregaande gevolgen voor de wijze waarop de verkoop al dan niet wordt gerealiseerd.

Tijdens de afgelopen legislatuur werden de hypotheekkantoren geïntegreerd in de diensten van de Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie. De functie van hypotheekbewaarder is afgeschaft. Zo kan men efficiënter werken en sneller digitaliseren. Dat is inderdaad noodzakelijk, onder meer voor de professionele vastgoedsector.

CIB Vlaanderen dringt daarbij inzonderheid aan op een digitale toegang tot de gegevens betreffende de hypothecaire toestand van een onroerend goed. Dat is voor de vastgoedmakelaar basisinformatie. Men kan er mee verifiëren of een bepaalde verkoper wel degelijk eigenaar is en of een pand bezwaard is met hypotheken of andere lasten.

Ook voor de syndicus is het van belang dat er een digitale consultatiemogelijkheid in het leven wordt geroepen, met name van de statuten van een gebouw. Bij de aanstelling ontvangt hij/zij een dossier van de vorige syndicus, wiens mandaat ten einde is gelopen.

Dat dossier dient uiteraard de basisakte en het reglement van mede-eigendom (de statuten) te bevatten. Aangezien hierin de regels over de organisatie en het beheer zijn vastgelegd, vormen dit onontbeerlijke documenten.

De syndicus moet alleszins nagaan of de overhandigde statuten overgeschreven zijn in de hypotheekregisters en of deze overgeschreven documenten overeenstemmen met de stukken die men effectief heeft ontvangen. Want, enkel de statuten die overgeschreven zijn op het hypotheekkantoor zijn tegenstelbaar aan derden en dus rechtsgeldig voor het beheer van de gemeenschappelijke delen. In de situatie waarbij de overgeschreven statuten verschillen van de effectief gebruikte, zou iedere medeeigenaar aan de rechter de vernietiging van genomen beslissingen kunnen vragen, op grond van onregelmatigheid en/of onrechtmatigheid.

CIB Vlaanderen pleit voor: »» Een doorgedreven samenwerking tussen de sector en de overheid, om van digitalisering een succesverhaal te maken en in te zetten op administratieve vereenvoudiging »» Het voorzien van een koppeling met de energieprestatiedatabank, teneinde EPC-data vlot te laten doorstromen naar de dossiersamenstelling bij vastgoedprofessionals »» Inzetten op vlotte informatie-uitwisseling binnen alle beleidsdomeinen, inzonderheid op vlak van energie, woningkwaliteit, bodemattest, … »» Digitale toegang tot de juridische informatie die door overheden wordt bijgehouden en die cruciaal is voor de correcte afhandeling van vastgoedtransacties of het kwalitatief beheer van een appartementsgebouw (o.m. dossieroverdracht syndicus)

Het spreekt voor zich dat het een grote tijdswinst zou betekenen indien de statuten via digitale weg geconsulteerd kunnen worden.

The digital future 34

WET BREYNE

De voorbije legislatuur is binnen diverse regelgevingen werk gemaakt van een sterkere bescherming van de consument. Zo werd een algemene verzekeringsplicht ingevoerd voor de bouwactoren, met als bijkomend voordeel dat een einde is gemaakt aan de ongelijke behandeling van architecten enerzijds en aannemers anderzijds.

deze zekerheid 5%, terwijl (financiële) promotoren een voltooiingswaarborg van 100 procent dienen te stellen.

Ondertussen blijft echter een gelijkaardig probleem spelen binnen de Woningbouwwet, beter gekend als de Wet Breyne. Het betreft meer bepaald de zekerheid die moet worden gesteld bij het bouwen van woningen en appartementen. Voor erkende aannemers bedraagt

Om de consument de nodige garanties te geven bij wat doorgaans de zwaarste financiële inspanning van zijn leven is, dringt een 100 procent voltooiingswaarborg zich onvermijdelijk op. En dat zowel voor de promotor als voor de erkende aannemer.

Deze verschillende behandeling is niet alleen onverantwoord discriminatoir, maar vooral uiterst nadelig voor de consument. Die is met een zekerheidstelling van 5 procent ruim onvoldoende beschermd.

CIB Vlaanderen pleit voor: »» Meer garanties voor de consument en een level playing-field door de voltooiingswaarborg gelijk te stellen op 100% voor zowel promotoren als erkende aannemers

Wet van Breyne 35

BEROEPSREGLMENTERING

De aan- en verkoop van vastgoed is geen alledaagse gebeurtenis. Hetzelfde geldt voor het huren en verhuren van een woning. Dit zijn beslissingen met een grote persoonlijke en financiële impact. Daarom verdient de vastgoedconsument een professionele begeleiding. Net zoals de eigenaar van een appartement garanties moet hebben op een kwalitatief beheer door de syndicus.

Vanuit die gedachte is in 1993 beslist om de beroepen van vastgoedmakelaar, syndicus en rentmeester te reglementeren. Het doel was in één woord samen te vatten: consumentenbescherming.

Die doelstelling heeft vandaag nog niets aan relevantie ingeboet. Meer zelfs, de werkzaamheden van een vastgoedmakelaar of syndicus zijn alleen maar complexer geworden, niet in het minst op juridisch en technisch vlak.

Een vastgoedmakelaar staat in voor zoveel meer dan alleen de vermarkting. Het is behoudens een commercieel minstens evenzeer een intellectueel, dienstverlenend beroep. Denken we maar aan de bindende overeenkomsten die door de vastgoedmakelaars worden voorbereid.

De plichtenleer, het tuchtrecht, de diplomavoorwaarden, de stage, de verplichte bijscholing, … leveren een belangrijke bijdrage aan de professionalisering van het beroep.

Bovendien zijn er zeer tastbare garanties voor de consument, zoals de verplichte

beroepsaansprakelijkheidsverzekering en het gebruik van de derdenrekening.

informatieplicht betreffende het pand, moet geen permanente vorming volgen, …

De voorbije jaren is verder gesleuteld aan de beroepsreglementering, om deze bescherming nog te verhogen. Via de wijziging van de Vastgoedmakelaarswet in 2018 werden de regels rond de derdenrekening aangescherpt, werd ter bescherming van mede-eigenaars de mogelijkheid ingevoerd tot het opleggen van bewarende maatregelen en werden de tuchtprocedures geoptimaliseerd.

Deze wijzigingen illustreren het nut van de beroepsreglementering als instrument voor consumentenbescherming en professionalisering.

Bovendien dreigt er een ongelijke behandeling, met een verschillend beschermingsniveau naargelang consumenten met een erkende of niet-erkende vastgoedmakelaar te maken krijgen. Vrijstellingen zouden zo elk levelplaying field onderuit halen. Met een race to the bottom tot gevolg.

Die doelstellingen onderschrijven we volmondig. Het verklaart waarom we zo sterk gekant zijn tegen elk voorstel om vrijstellingen of uitzonderingen op de BIV-erkenning in het leven te roepen. Wanneer bepaalde actoren of bedrijven buiten het toepassingsgebied van de Vastgoedmakelaarswet zouden opereren, dan kunnen zij de strenge regels inzake consumentenbescherming integraal buiten beschouwing laten.

Vanuit het perspectief van de consument houdt dit bijzonder ernstige risico’s in. Wie zonder erkenning bemiddelt, moet immers geen beroepsaansprakelijkheidsverzekering hebben, mag voorschotten op een eigen rekening storten, is niet onderworpen aan een plichtenleer, heeft geen onderzoeks- en

Ook voor de overheid zien we enkel nadelen.

Denken we maar aan de waarschuwingen van de sociale partners voor een indirecte stimulans tot schijnzelfstandigheid.

Er zijn dus redenen te over om in de bres te springen voor een algemene, minimale standaard op vlak van kwaliteit en professionaliteit.

Dat is wat de beroepsreglementering beoogt en dat is waarom CIB Vlaanderen hier zo hard aan vasthoudt.

Bovendien moet beklemtoond worden dat de Vastgoedmakelaarswet de instroom tot het beroep niet beperkt. Het tegenovergestelde is waar. Daarvan getuigt het hoge aantal starters binnen onze sector. Begin februari 2019 waren er in België 10.181 erkende vastgoedmakelaars, syndici en rentmeesters actief. Dat zijn er bijna 2.000 meer dan in 2004 (8.224 vastgoedmakelaars). Op amper 15 jaar tijd is het aantal vastgoedprofessionals zo met 23,8% gestegen.

Beroepsreglementering 36

Zeker voor wat de bemiddelaars betreft, doet dit eerder de vraag rijzen of de instroom niet stilaan de capaciteit binnen de sector overstijgt.

En, de Vastgoedmakelaarswet verplicht niemand om met een vastgoedmakelaar in zee te gaan. Een particulier mag perfect zijn/haar onroerend goed zelf verkopen of verhuren. De beroepsreglementering sluit dus geen personen uit. Noch worden er bepaalde activiteiten gereserveerd. Er is geen sprake van een corporatistisch monopolie, maar wel van een klemtoon op minimale kwaliteit.

Daarop vrijstellingen toestaan, houdt het risico in dat de consument bij een levensbepalende beslissing onvoldoende professioneel wordt begeleid.

CIB Vlaanderen pleit voor: »» Vasthouden aan en verder versterken van de beroepsreglementering als instrument voor de professionalisering van het beroep en de bescherming van de consument »» Een level-playing field en gelijkwaardige bescherming voor elke consument door een algemene toepassing van de beroepsreglementering, zonder uitzonderingen of vrijstellingen Beroepsreglementering 37

37

38

RO & OMGEVING

Als er één dossier de voorbije jaren zowel tot de verbeelding heeft gesproken als voor commotie heeft gezorgd, dan is het wel de ‘betonstop’.

Met de goedkeuring van de strategische visie voor het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen (BRV) en dankzij de communicatie van de Vlaamse Bouwmeester staan verdichting en een verhoging van het ruimtelijk rendement als nooit tevoren in the spotlights.

De vastgoedsector is een belangrijke stakeholder in dit verhaal. En, binnen de sector merken we dat er begrip en steun ontstaat voor de doelstellingen van het BRV, wanneer dit op de juiste manier wordt ingevuld. Dat bleek onder meer toen de Vlaamse Bouwmeester in 2017 zijn visie verdedigde ten overstaan van meer dan 1.400 vastgoedprofessionals op het jaarlijkse CIB-Vastgoedcongres.

De focus lag daarbij zeer prominent bij het restrictieve luik van het BRV. Dat blijkt op zich al uit het woord betonstop. Die term is ondertussen in het collectieve geheugen gegrift, ongeacht hoe gedreven men probeert uit te leggen dat het niet gaat om een bouwstop.

De doelstelling van het BRV is logisch. Én, in de praktijk is de vastgoedsector een voorloper. De klemtoon binnen de sector is al langer aan het verschuiven richting meer appartementsbouw, hoogbouw en binnenstedelijke reconversie.

Wat hard doorweegt, is het negatieve: op welke plaatsen niet meer gebouwd zal mogen worden, het financiële kostenplaatje, rechtsonzekerheid voor eigenaars, … Op het terrein heeft dat een effect: bouwplannen en verkopen worden versneld uitgevoerd.

De strategische visie is goedgekeurd, maar het BRV krijgt pas echt waarde met de beleidskaders. Het zal als eerste werk klaar liggen voor de nieuwe minister van Omgeving.

Een stevige uitdaging…

Vanuit CIB Vlaanderen geloven we dat het potentieel er is om met het BRV echt een verschil te maken. Het is mogelijk om een breed draagvlak uit te bouwen voor de switch richting verdichting en ruimtelijk rendement.

Toch zijn er allerhande regels die dergelijke projecten bemoeilijken. Dan hebben we het over beperkende regels in gemeentelijke bouwreglementen rond oppervlaktenormen, aantal units, maximale hoogte, woningtypetoetsen, … Die worden lokaal opgelegd om te garanderen dat er binnen de gemeente een aanbod bestaat voor het jonge gezin van tweeverdieners, een fiscaal interessant profiel. Dergelijk aanbod is echter niet steeds marktconform.

Zo bestaat er een duidelijk spanningsveld tussen het BRV (dat wil inzetten op verdichting) en heel wat lokale bouwreglementen, waarin men zich verzet tegen projecten met een hogere densiteit of reconversie naar appartementen. De regels die op vlak van ruimtelijke ordening lokaal worden opgelegd zijn steeds omvangrijker en

verschillen steeds sterker van gemeente tot gemeente.

Indien ongewijzigd wordt doorgegaan met het BRV en niet wordt ingegrepen op de lokale bouwreglementen dreigt de vastgoedsector zich tussen hamer en aambeeld te bevinden.

We kunnen bijgevolg niet genoeg beklemtonen hoe belangrijk het is dat de visie van het BRV doorvloeit van het Vlaamse naar het lokale niveau. Dit om te vermijden dat op Vlaams niveau de ommedraai richting meer ruimtelijk rendement almaar sterker wordt opgelegd, terwijl op lokaal niveau diverse reglementeringen de realisatie daarvan net verhinderen.

We bepleiten een klemtoonverschuiving bij de politieke besluitvorming en communicatie rond het BRV, zodat de focus niet alleen ligt op wat niet meer zal mogen maar minstens even hard op waar verdichting mogelijk wordt, waar en hoe men projecten wil bevorderen en versnellen, hoe men de doorlooptijd van vergunningen kan terugdringen, waar projectontwikkelaars op steun mogen rekenen, …

Verder vragen we meer rechtszekerheid voor de eigenaars van (potentiële) bouwgronden, burgers met bouwplannen en vastgoedprofessionals.

De volledige compensatie van planschade bij herbestemming, zoals voorzien in het Instrumentendecreet, is daarbij broodnodig.

RO & omgeving 39

Louter de juridische verankering is echter niet voldoende. Men zal prioritair duidelijkheid moeten scheppen over de financiering. Zo niet dreigen de beoogde garanties voor eigenaars een lege doos te blijven. De tegenstrijdige signalen en het getouwtrek tussen de gemeenten en het Vlaamse gewest over wie de kosten moet dragen zijn nefast voor het vertrouwen in een correcte afhandeling van de compensaties.

Het kan geenszins de bedoeling zijn dat daarvoor fiscale maatregelen worden genomen die de realisatie van projecten in te verdichten gebieden bemoeilijken. Net daarom zijn we vanuit CIB Vlaanderen verontrust over een regeling die in de laatste versie van het Instrumentendecreet was opgenomen wat betreft de heffing op het “ruimtelijk rendement� met een zeer aanzienlijke taxatie op de vermoede meerwaarde, zelfs indien deze niet realiseerbaar is. Het hoeft geen betoog dat dit net kernversterking zal tegengaan op plaatsen waar een RUP een verhoging van de dichtheid, een vermeerdering van de bouwlagen of een verhoging van de bouwhoogte en -diepte doorvoert. Enkel de minst risicovolle projecten op de beste locaties zullen nog ontwikkeld worden.

RO & omgeving 40

40

41

SCHATTINGSVERSLAGEN

Het takenpakket van een vastgoedmakelaar is breed en divers. Wat er echter sowieso deel van uitmaakt, is het opmaken van accurate waardebepalingen. Het taxeren is niet alleen belangrijk voor de vlotte vermarkting.

Ook bij het toekennen van leningen, schaderamingen, gerechtelijke procedures, … dient men te beschikken over een gefundeerd schattingsverslag. Vastgoedexperten leggen zich daarop toe.

De sector heeft inzake taxatie heel wat kennis en ervaring in huis, die eveneens ter beschikking kan worden gesteld van openbare besturen. Deze expertise wordt vandaag onvoldoende benut. Nochtans is er bij de overheid nood aan een snellere beschikbaarheid van kwalitatieve schattingsverslagen.

Maar, de regelgeving laat dat veelal niet toe. Veelal wordt gewerkt met te beperkte lijstjes inzake de beroepsgroepen die schattingen mogen uitvoeren.

Vastgoedmakelaars, vastgoedexperten & architecten blijven nog te vaak buiten beschouwing. Dit terwijl er geen valabele redenen zijn om een onderscheid te maken tussen beroepsgroepen.

De vastgoedmakelaars en de architecten zijn gebonden aan deontologische vereisten inzake objectiviteit en onpartijdigheid. Ze beschikken ontegensprekelijk over de nodige beroepskwalificaties om schattingen uit te voeren voor openbare besturen, net zoals dat ze reeds doen als gerechtsdeskundigen, voor Verenigingen van Mede-Eigenaars en bij nalatenschappen in het kader van het Kwaliteitscharter van de Vlaamse Belastingdienst (VLABEL).

Eind 2017 besliste het Vlaams Parlement om het toepassingsgebied van het Kwaliteitscharter open te trekken. Terecht oordeelde het Parlement dat de kwaliteit centraal moest staan en niet louter de achtergrond van de persoon die het schattingsverslag opstelt. Tot welke beroepsgroep deze laatste behoort, is minder relevant dan de inhoudelijke vereisten die aan de waardebepaling worden opgelegd. De focus verschoof van een beperking inzake beroepsgroepen naar sterkere kwaliteitsstandaarden. En, het staat buiten kijf dat vastgoedexperten daaraan (kunnen) voldoen.

Vanuit CIB Vlaanderen pleiten we ervoor om deze logica door te trekken naar andere beleidsdomeinen. Een focus op inhoudelijke kwaliteit biedt de beste garanties op accurate schattingsverslagen én een level playingfield voor alle beroepsgroepen. Ook de overheid kan daarvan de voordelen genieten. Want, het kan bijdragen tot het wegwerken van de achterstand inzake taxaties en het vlot trekken van de procedures.

Er is nog heel wat potentieel om deze mindswitch breder te bewerkstelligen. We denken onder meer aan de schattingsverslagen in het kader van onteigeningen (Onteigeningsdecreet) en de schattingen die worden uitgevoerd voor sociale woonorganisaties (Vlaamse Wooncode). Zeer belangrijk ook zijn de schattingen die worden uitgevoerd ten gunste van de lokale besturen (steden, gemeenten & OCMW’s) en de provincies. Zeker hier heeft het weinig nut om beroepsgroepen, die over de vereiste expertise en marktkennis beschikken, uit te sluiten. Een vrij beperkte wijziging van het Decreet Lokaal Bestuur kan hier soelaas bieden.

Schattingsverslagen 42

De opportuniteiten voor samenwerking tussen de overheid en de vastgoedsector gaan overigens breder dan alleen de opmaak van schattingsverslagen. De vastgoedmakelaardij is niet louter gespecialiseerd in een accurate taxatie maar ook in de vlotte vermarkting van vastgoed.

Het brede netwerk van vastgoedmakelaars inschakelen voor de valorisatie van het eigen vastgoed biedt grote voordelen voor overheden op alle niveaus.

We hopen zo een meerwaarde te kunnen bieden voor de talloze publieke en semi-publieke spelers in het land, niet alleen de overheden zelf maar ook de sociale woonorganisaties en andere entiteiten. Ook zij moeten soms vastgoed te gelde maken, teneinde de verkregen middelen te herinvesteren.

Een publiek-private samenwerking met de vastgoedsector zou dit proces versnellen. We pleiten dan ook voor regelgeving die positief staat tegenover deze samenwerking en die toelaat de pistes te verkennen.

Schattingsverslagen 43

43

VASTGOEDONDERWIJS

De beroepen van vastgoedmakelaar, syndicus, rentmeester, … winnen stelselmatig aan complexiteit. Van een louter commercieel beroep is al decennia geen sprake meer.

De verantwoordelijkheden van een vastgoedprofessional gaan zeer ruim.

Wie in de sector actief wil worden, moet over de nodige competenties beschikken om het métier naar behoren uit te voeren. De eisen die aan ‘instromers’ worden gesteld weerspiegelen dit: ze liggen steeds hoger en focussen op de onontbeerlijke juridische expertise.

De toeleidingskanalen naar de sector zijn zeer divers. Dat feit op zich verhoogt de nood aan een klemtoon op kwaliteit. Wie een opleiding afrondt, moet erop kunnen vertrouwen dat alle vereiste competenties verworven zijn.

Niet voor niets bedraagt de opleidingsduur quasi zonder uitzondering minstens drie jaar.

Het is allesbehalve evident om in een kortere tijdsspanne studenten wegwijs te maken in de juridische, commerciële, deontologische, technische, … vaardigheden die zij nodig hebben om op een professionele wijze vastgoedtransacties te begeleiden of het beheer van een gebouw waar te nemen.

Dat de ondernemersopleidingen – die per definitie een opleidingstraject koppelen aan beroepservaring die elders opgedaan wordt – nu in voltijds dagonderwijs met een looptijd van twee jaar ingericht worden, vinden we een betreurenswaardige ontwikkeling. Want, het

luik beroepservaring ontbreekt. Zo mogelijk nog spijtiger is dat daarbij gekozen wordt voor een profilering als alternatief voor de hogescholen.

De “bachelor in vastgoed” die door de hogescholen wordt ingericht, is één van een vrij beperkt aantal richtingen die studenten voldoende garanties geven dat bij hun afstuderen alle vereiste competenties verworven zijn. En, doorheen de tijd wint de bachelor aan populariteit. In het academiejaar 2016-2017 werd bijvoorbeeld de kaap van 500 vastgoedstudenten gerond. Dat jaar alleen al was er sprake van een stijging met 45%.

De bacheloropleiding wordt aangeboden in drie hogescholen: HOGENT, AP Hogeschool (Antwerpen) en Odisee (Aalst). Wie in Limburg of West-Vlaanderen woont, kan dus nergens in de eigen provincie terecht om vastgoed te studeren. Wie in Limburg woont, moet zich engageren in Antwerpen of Aalst, op vlak van mobiliteit allesbehalve evident.

Dezelfde bedenking geldt voor WestVlaanderen. Daar komt echter nog bij dat WestVlaanderen de provincie is met het grootste aantal vastgoedmakelaars. De Kust, nog steeds een uiterst belangrijke activiteitenzone voor de sector, zit daar natuurlijk voor heel wat tussen.

Dit maakt het extra onfortuinlijk dat de dichtst gesitueerde kwalitatieve vastgoedopleiding zich in Gent bevindt.

Daarom pleit CIB Vlaanderen ervoor dat ook in West-Vlaanderen en Limburg een kwalitatieve bacheloropleiding vastgoed zou worden aangeboden. Beide provinciehoofdplaatsen lijken daartoe de juiste keuze. Hasselt is het belangrijkste centrum in Limburg; Brugge ligt centraal in West-Vlaanderen én op een boogscheut van de kust.

Het aantal hogescholen dat de optie “vastgoed” inkantelt in andere bestaande bacheloropleidingen blijft groeien. Dit houdt enerzijds een gevaar in, in die zin dat studenten de illusie kunnen krijgen een volwaardige vastgoedbachelor te volgen, wat niet strookt met de waarheid. Maar deze trend is evenzeer een kans, en zou een antwoord kunnen bieden op de groeiende verscheidenheid.

In plaats van de wildgroei die we nu merken, zouden hogescholen de aandacht kunnen toespitsen op één of meerdere van de deelaspecten waaruit het beroep bestaat. CIB Vlaanderen pleit ervoor dat het onderwijsveld zelf orde in deze chaos zou brengen, zodat de verschillende onderwijsinstellingen op een betere en meer gerichte steun kunnen rekenen, zonder dat er ongewild aan een concurrentiestrijd wordt meegewerkt.

Vastgoedonderwijs 44

45

Binnen de sector wordt verder het ontbreken van een “master in vastgoed” als een serieuze lacune ervaren. Zowel de sector als de hogescholen zijn al langer uitdrukkelijk vragende partij om dit orgelstuk uit te bouwen.

De toenemende complexiteit van het beroep van vastgoedmakelaar, syndicus of rentmeester verantwoordt alvast een mogelijkheid tot afstuderen als master. Voor de afgestudeerde bachelors biedt het een mogelijkheid om hun studies naar een hoger niveau te tillen en zich verder te specialiseren. Wanneer er uitzicht is op een masterdiploma zal dit ook resulteren in een verhoogde kwaliteit bij de instroom.

Daarom lanceren we een oproep om minstens op één plaats in Vlaanderen te voorzien in een professionele of academische ‘master in het vastgoed’. CIB Vlaanderen zal daarbij graag de nodige steun verlenen, zoals we dat ook altijd voor de hogescholen gedaan hebben.

Binnen de sector van het professioneel beheer van vastgoed ervaren we een tekort in de kwalitatieve instroom. Dit in tegenstelling tot de vastgoedmakelaardij, die op veel belangstelling kan rekenen. Syndicuskantoren hebben het niet gemakkelijk om gemotiveerde medewerkers te vinden. Het syndicusschap is ook een bijzonder métier. Dat het eerder een roeping zou zijn – zoals een aantal syndici zeggen – is allerminst uit de lucht gegrepen.

Hoe men dit probleem kan ondervangen, is voor de sector een belangrijk vraagstuk. Deel van het antwoord zal sowieso zijn om het beroep

van syndicus aantrekkelijker te maken. Ook het onderwijs heeft een rol te spelen. Vooreerst door ruimte te bieden voor specialisatie. Wie een vastgoedopleiding aanvat met het doel zich op het beheer toe te leggen, moet daartoe alle mogelijkheden krijgen. Nog te vaak zien we bijvoorbeeld dat de student bij de keuze van een onderwerp voor zijn/haar eindwerk in een keurslijf opereert en niet de ruimte krijgt voor een thema verbonden aan mede-eigendom.

CIB Vlaanderen pleit voor een globale erkenning van de eigenheid van de beroepsactiviteiten van de syndicus en de gespecialiseerde beroepseigen kennis die daarvoor noodzakelijk is. Meer concreet moet het de bedoeling zijn dat de vastgoedopleidingen bijdragen tot de instroom van nieuwe syndici en meer kwalitatieve medewerkers voor de syndicuskantoren. Alleen zo kunnen zij het professioneel beheer van het groeiend aantal appartementsgebouwen waarborgen.

CIB Vlaanderen pleit voor: Laat er immers geen twijfel over bestaan: naarmate het woningbestand appartementiseert, zal de positie van de syndicus op alle vlakken crucialer worden. Het onderwijs moet die trend weerspiegelen. Daartoe zijn de voorbije jaren al heel wat stappen gezet.

De oefening is echter nog niet afgerond. De onderwijsinstellingen staan daarbij niet alleen.

CIB Vlaanderen staat klaar om hen hierin ten volle te helpen.

Vastgoedonderwijs 46

»» De inrichting van een bachelor in vastgoed binnen de provincies Limburg en West-Vlaanderen »» Een kwalitatieve ‘master in vastgoed’ als orgelpunt voor het studietraject »» Ruimte voor specialisatie, inzonderheid omtrent het syndicschap en het beheer van vastgoed

46

47

Kortrijksesteenweg 1005 - 9000 Gent

phone-square

09 222 06 22

envelope-square globe twitter-square facebook-square linkedin

info@cib.be www.cibweb.be @CIBVlaanderen CIB Vlaanderen CIB Vlaanderen

CIB Vlaanderen – voluit Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen – vertegenwoordigt de Vlaamse vastgoedmakelaardij. Onze beroepsorganisatie telt meer dan 2.500 leden. Naast vastgoedmakelaars vinden ook andere beroepen zoals vastgoedbeheerders, -promotoren en -experten onderdak bij onze organisatie. Net zoals iedereen die actief is in bedrijfs- en toeristisch vastgoed. Onze leden kunnen rekenen op een ruime dienstverlening, een groot netwerk en belangenbehartiging op alle niveaus.

Colofon

Redactie CIB Vlaanderen Verantwoordlijke uitgever Stephan Coenen - Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent