Omdat vastgoed ons allemaal aanbelangt
Beroepsvereniging voor vastgoedmakelaars, rentmeesters & syndici
Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent
www.cib.be
info@cib.be - studiedienst@cib.be
Omdat vastgoed ons allemaal aanbelangt
SPEERPUNTEN
Meer dan 3 miljoen appartementsbewoners verdienen een beleid op maat
Naar een gezonde private huurmarkt
Vastgoed (ver)kopen doe je niet zomaar
Een bloeiende toeristische sector van vakantiewoningen aan de kust
1. Er is nood aan een renovatiegolf bij de appartementsgebouwen
2. De betaalbaarheid staat onder druk voor appartementsbewoners
3. Er is te weinig kennis over wat appartementsmede-eigendom inhoudt (zowel financieel als technisch, administratief, …). Dit niet enkel bij kopers, huurders, … van appartementen maar ook bij de overheid
4. Er is een tekort aan syndicusmedewerkers en – als er niets verandert – aan syndici
5. In appartementsgebouwen spelen verschillende split-incentives, die de besluitvorming bemoeilijken
1. Ga voor een mindswitch door consequent een appartementsreflex toe te passen
2. Verhoog de kennis over het belang van de rechtspersoonlijkheid van de VME
3. Betrek de sector systematisch bij nieuw beleid richting appartementsgebouwen
4. Bouw beleid dat focust op de beslissing door de algemene vergadering
5. Vermijd aankondigingspolitiek dubbel zo hard in mede-eigendom
6. Een rechtszeker én actueel appartementsrecht
7. Zet in op administratieve vereenvoudiging voor een sector die op dat vlak al vaak vergeten is
1. Versterk de basisbankdienst voor VME’s en verhinder oplopende bankkosten
2. Breid het sociaal tarief uit naar bewoners van collectief verwarmde appartementsgebouwen
3. Verklaar art. VI.91/1 t.e.m. VI.91/10 WER van toepassing op VME’s en bescherm hen zo tegen onrechtmatige bedingen in contracten met leveranciers
Mede-eigendom
1. Veranker de versoepelde schriftelijke besluitvorming in de Wet op de Mede-eigendom
2. Pas de normale meerderheid toe voor (energetische) renovatiewerken en publiceer een lijst van wettelijk verplichte werken
3. Breid de weigeringsgronden uit inzake het kosteloos recht om veranderingswerken uit te voeren & optimaliseer het toepassingsgebied (art. 3.82 BW)
1. Bevestig de rol van de syndicus als wettelijke vertegenwoordiger van de VME in handtekeningsbevoegdheden
2. Voorzie verplicht een apart user experience-traject voor premies en tegemoetkomingen met syndici
3. Geef de syndicus toegang tot noodzakelijke overheidsinformatie via Kadasterfinder, de gebouwenpas, de EPC-databank en andere essentiële gegevensbronnen (bvb. de databank met keuringsattesten van verwarmingsinstallaties)
4. Wijzig de regeling rond het asbestattest GD richting een algemene verplichting vanaf 1 januari 2027, met nadien een koppeling aan verkoop. Werk een specifieke regeling uit rond de geldigheidsduur zodat proactieve gebouwen/syndici geen nadeel ondervinden
5. Voorzie een aanspreekpunt voor syndici bij belangrijke overheidsadministraties zoals de FOD Economie, Leefmilieu Brussel en VEKA
6. Voer een regeling in voor de publicatie van de statuten in het Belgisch Staatsblad en verplicht bij wijziging van de statuten het mee publiceren van een gecoördineerde versie
Mede-eigendom
1. Vertaal de appartementsreflex naar het energiebeleid: hou rekening met de lange doorlooptijd van werken in appartementsgebouwen voor de energienorm
2. Kies voor een goed doordacht gebouwlabel, dat een stimulans en geen rem is voor renovatie
3. Intensiveer de kwaliteitscontroles op het EPC GD en voer versneld een evaluatie uit van de bestaande attesten. Voorzie een meldingsmogelijkheid voor de syndicus
4. Zorg voor een opwaardering van de aanbevelingen op het EPC GD en werk richting een meerjarenplanning
5. Geef de energiedeskundige inzage in de EPB-aangifte
6. Introduceer het EPC Bouw GD
7. Geef de syndicus via de EPC-databank inzage in de individuele EPC’s opgemaakt voor appartementen in het gebouw
8. Straf nieuwe technieken niet af in premiestelsels en bij tegemoetkomingen. Dat gebeurde bijvoorbeeld wel bij warmtepompen voor de tegemoetkomingen gas/elektriciteit van de federale overheid (basispakket I & II)
9. Pas de definitie van een warmtenet aan
10. Creëer een werkbaar kader rond laadpalen:
a. Zorg voor duidelijke richtlijnen op vlak van brandveiligheid
b. Implementeer de Fluvius-aanbevelingen voor een keuze op gebouwniveau als stimulans richting loadbalancing
c. Geef inzage in de capaciteit van het net in gebouwen
d. Voorzie ruimte bij de netbeheerder voor de realisatie van werken om de capaciteit te verhogen
e. Ontmoedig het lukraak plaatsen van laadpalen
f. Breid de belastingvermindering voor laadpalen uit naar verhuurders om de split-incentive te reduceren en vorm ze om richting een stimulans voor een collectieve oplossing
g. Bekijk op arbeidsrechtelijk vlak om tussenkomsten door de werkgever geen incentive te laten zijn voor een individuele laadpaal t.o.v. een collectieve oplossing via load-balancing
11. Maak energiedelen interessanter. Inventariseer de knelpunten inzake energiedelen in appartementsgebouwen verder op basis van concrete cases en neem ze weg. Werk hiervoor samen met het Kenniscentrum Vlaamse Steden en de syndici
12. Voorzie meer expertise en begeleiding van collectieve renovatieprojecten bij de Energiehuizen of richt een gespecialiseerde dienst op
13. Herbekijk gemeentelijke bouwreglementen om optopping mogelijk te maken
14. Maak een snelle doorstart in de MijnVerbouwPremie en MijnVerbouwLening voor appartementsgebouwen
15. Bouw een aparte premiezoeker voor appartementsgebouwen
16. Stimuleer het aanleggen van een voldoende groot reservekapitaal
17. Hou de BTW op renovatiewerken op 6 procent
1. Een brede imagocampagne voor de syndicus
2. Meer kennis en inzicht in de rol van de syndicus bij de overheid
3. Optimaliseer de beroepsreglementering door
a. de voorwaarden voor de vrijwillige erkenning als rechtspersoon te versoepelen
b. een aparte tuchtprocedure voor syndici in te voeren
c. te garanderen dat een tuchtklacht tegen een syndicus gemotiveerd moet gebeuren, via aangetekend schrijven en met vermelding van de deontologische richtlijn waartegen een inbreuk wordt beweerd
d. te garanderen dat gebouwen vanaf 20 kavels verplicht een professioneel syndicus moeten hebben
5. Breid het stelsel van flexijobs uit naar de syndicsector
6. Maak vrijwilligerswerk mogelijk binnen appartementsgebouwen
Mede-eigendom
1. De private huurmarkt blijft met grote voorsprong het meest kwetsbare segment van onze woningmarkt
2. In tijden van stijgende rentes leidt de search-for-yield investeerders weg van de huurmarkt
3. De concurrentie op het ondersegment is moordend: daar heerst echt een wooncrisis
4. Vraag & aanbod zijn niet optimaal aan elkaar gematcht
5. Een doorgedreven woningkwaliteitsbeleid is in die omstandigheden geen sinecure: kwaliteit, betaalbaarheid en aanbod hangen immers samen
1. Herstel in Vlaanderen de persoonlijke borgstelling in ere door de combinatie met een reguliere waarborg opnieuw mogelijk te maken en de beperking tot drie maanden te schrappen
2. Vestig een meer voldragen rechtskader voor medehuur door een sterkere bescherming tegen niet-solvabiliteit van de resterende medehuurder(s), een rechtszekere regeling voor de kosten verbonden aan huurderswissels en een langere hoofdelijke gehoudenheid. Onderzoek de wenselijkheid van een verankering van het medehuurpact in het woninghuurrecht
3. Voorzie een goede regeling rond het moeten gedogen door de huurder van tussentijdse renovatiewerken, o.m. in functie van overheidsverplichtingen
4. Verklaar een aantal regels uit het Vlaams Woninghuurdecreet van toepassing op contracten afgesloten voor 1 januari 2019, in het bijzonder rond renovatiewerken (huurprijsherziening, gedogen van werken, …)
5. Maak de Brusselse Huisvestingscode ‘renovatievriendelijker’, o.m. via een mogelijkheid tot huurprijsherziening bij energetische werken
6. Veranker de moderne interpretatie rond de huurprijsaffichering
7. Geef snel uitvoering aan de aanbevelingen uit de evaluatie door het Steunpunt Wonen van de Vlaamse Huurwaarborglening
8. Werk een pragmatische regeling uit rond de informatie die van kandidaat-huurders mag/moet worden gevraagd
9. Beperk het moratorium inzake opzeg voor eigen gebruik: de verhuurder moet kunnen opzeggen voor eigen gebruik door zichzelf, zijn partner, zijn kinderen of die van zijn partner
10. Rentmeesters worden steeds vaker bevraagd door huurders om bepaalde assistentie te voorzien. Voor rentmeesters is het echter onduidelijk welk statuut deze dienstverlening precies heeft en tegen welke vergoeding ze kan plaatsvinden. We vragen daarom een rechtszeker kader
11. Bekijk welke regels kunnen worden verscherpt om gebrekkige betaling van de huur tegen te gaan
12. Bevestig het éénmalige en tijdelijke karakter van de beperking van de huurindexatie en wijzig de correctiefactoren. Geef in Brussel duidelijkheid of die er al dan niet nog komen. Schrijf een technische richtlijn voor implementatie uit
13. Het indicatief rooster met richthuurprijzen in Brussel werkt niet. Nu het niet performant blijkt, moet het afgeschaft worden
14. Vervang in Brussel de vulgariserende bijlage door een vulgariserende toelichting, zoals in Vlaanderen
15. Kies voor stevig sectoroverleg, in Vlaanderen via het OPH en in Brussel via de Adviesraad Huisvesting
1. Als sector steunen we een verplicht conformiteitsattest, als aan een aantal essentiële basisvoorwaarden is voldaan:
a. Bewaak de proportionaliteit van de normen tegenover de sancties. Dit is des te belangrijker voor de invoering van een energienorm in de technische verslagen
b. Hou rekening met het hoge aandeel appartementen op de huurmarkt
c. Laat de syndicus niet in het ongewisse: informeer en betrek de syndicus
d. Focus op nieuwe verhuringen
e. Garandeer voldoende capaciteit voor het afleveren van conformiteitsattesten en een redelijke aflevertermijn
f. Vermijd uitval van aanbod: geef verhuurders voldoende tijd en ondersteuning om gebreken te herstellen
g. Garanties over de prijs
h. Opwaardering van de kwaliteit van het EPC vereist
2. Verhoog de rol van de plaatsbeschrijving in het woningkwaliteitsbeleid als basis voor een oordeel over de oorzakelijkheid van gebreken
3. Communiceer dat opzettelijke gebreken nooit recht geven op een sociale huurwoning of een huursubsidie
BETAALBAARHEID
1. Voorzie een budgettair groeipad voor de huursubsidie/huurpremie, zodat er meer huursubsidies/huurpremies toegekend kunnen worden
2. Introduceer een voorafgaande goedkeuring, zodat de huursubsidie/huurpremie meegenomen kan worden bij de solvabiliteitscheck
3. Kies voor rechtstreekse uitbetaling van de huursubsidie/huurpremie aan de verhuurder als extra zekerheid
4. Overweeg de loskoppeling van de inschrijving bij een woonmaatschappij voor de huursubsidie/huurpremie. Zet zeker in op (semi-) automatische toekenning van de huurpremie en – als de koppeling toch wordt behouden – verlaag dan de termijn van 4 jaar
5. Schors de huursubsidie bij niet-hernieuwing van de inschrijving bij een woonmaatschappij in plaats van een schrapping
6. Zorg ervoor dat huurder en verhuurder niet meer ‘gestraft’ worden door een dubbele huurprijs bij de overstap van een private naar een sociale huurwoning
7. Herbekijk de verminderde onroerende voorheffing voor kinderlast
8. Creëer een inzagemogelijkheid in de Centrale voor het Krediet aan Particulieren als deel van de solvabiliteitscheck
Huurmarkt
1. Stel verhuurders gerust op fiscaal vlak, in het bijzonder rond de belasting van huurinkomsten
2. Breng het tarief van het Vlaams verkooprecht terug naar 10% als de woning na de aankoop wordt verhuurd
3. Voorzie een fiscale stimulans in de BTW voor built-to-let
4. Verlaag de kost voor het registreren van handelsverhuringen
1. Staar je niet blind op praktijktesten: het antidiscriminatiebeleid is meer
2. Uitrol van referentiebudgetten als aanvulling op de woonquote – 1/3de-regel
3. Zorg voor outreach bij het Vlaams Mensenrechteninstituut (VMRI)
1. Forse stijging van de intrestvoeten: meer dan een verdubbeling op één jaar tijd
2. De gemiddelde eigen inbreng is fors gestegen, wat vooral kopers in de problemen brengt zonder spaarkapitaal of steun van ouders/grootouders
3. De vastgoedmarkt komt uit een periode van oververhitting: de zachte landing maakt de grote instap en de (groeiende) kloof tussen wie kan kopen en wie daar enkel kan van dromen echter niet weg
4. De overheid staat niet met lege handen: ze heeft beleidsinstrumenten in handen om een verschil te maken
5. Kopers, verkopers, professionals, … moeten zo goed mogelijk geïnformeerd het (ver)koopproces kunnen doorlopen. Een vastgoed(ver)koop heeft een gigantische financiële impact. Daarom moet alle beschikbare informatie maximaal ontsloten worden
1. Voorzie voldoende budget voor de Vlaamse woonlening en kort de behandeltermijnen drastisch in
2. Schaf de hypotheekrechten af
3. Herwerk de rechtenvermindering
4. Maak het 6%-tarief inzake btw voor sloop-heropbouw permanent
5. Stel de enige gezinswoning zo veel mogelijk vrij van voorkooprecht. Voorzie ook een globale uitsluiting van voorkooprecht voor appartementen
6. Faciliteer langere looptijden voor hypothecaire kredieten
7. Garandeer de aankoop ‘voor vrij en onbelast’: laat subsidievoorwaarden nooit overgaan op kopers
8. Hou rekening met de stijgende dossierkost bij verkoop. De totaalsom van verplichte attesten en documenten zit nu reeds op 2 à 3.000€
9. Werk richting semi-automatische toekenning van de verzekering gewaarborgd wonen
10. Zet verder in op de versnelling van het vergunningenproces en zorg voor een gecoördineerd beleid rond verdichting, in het bijzonder in lokale stedenbouwkundige reglementen
11. Kies in Brussel voor een verlaagd tarief in de registratierechten voor de enige gezinswoning i.p.v. het huidig abattement
12. Evalueer de renovatieplicht residentieel met het oog op realisatie ervan in appartementsgebouwen
13. Pak de leegstand in de sector van de serviceflats/assistentiewoningen aan en geef de eigenaar meer flexibiliteit om (desnoods) tijdelijk te kiezen voor een andere bestemming (residentieel, studentenhuisvesting, …)
1. Geef vastgoedmakelaars toegang tot alle overheidsinformatie die belangrijk is voor de koper:
a. De EPC-databank
b. Het centraal register beslagberichten
c. Kadastrale gegevens
d. De databank met de keuringsattesten van verwarmingstoestellen & airconditioning
e. De gegevens van het Agentschap Natuur & Bos
f. De gebouwenpas
g. …
2. Geef vastgoedkantoren toegang tot vergelijkingspunten
3. Garandeer bij nieuwe attesten een voldoende aantal deskundigen om een snelle doorlooptijd te verzekeren en de kostprijs te drukken
4. Geef snel duidelijkheid over bestemmingswijzigingen, zeker wat de bouwvrije opgave in signaalgebieden betreft
5. Hervorm de stedenbouwkundige inlichtingen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: uniformiteit over de gemeenten, een termijn van 30 kalenderdagen voor het afleveren door de gemeente & inzetten op digitalisering
6. Schrap de geldigheidsduur van 10 jaar voor het asbestattest als de woning geen asbestmaterialen bevat
1. Trek het VLABEL-Kwaliteitscharter open naar alle schattingsverslagen
2. Geef toegang tot Kadasterfinder voor de opmaak van een schattingsverslag
3. Keuzevrijheid verkoop uit de hand versus openbare verkoop
1. Herbekijk de btw-regeling voor linnenpakketten
2. Werk aan het toeristisch aanbod tijdens de Franstalige schoolvakanties
3. Laat de sector van de vakantiewoningen aan de Kust niet onbedoeld slachtoffer worden van een beleid ter bestrijding van professionele Airbnb-verhuur
4. Geef de vakantieverhuur een rechtszeker statuut in de VCRO
5. Maak van de kust ook een thema in de promotie in de buurlanden
6. Koppel in het Brandveiligheidsbesluit de keuring van de elektriciteit aan het aanvragen van een brandveiligheidsattest i.p.v. een vaste geldigheidsduur van 5 jaar
7. Herbekijk de omzendbrief Gemeentefiscaliteit rond de belasting op tweede verblijven, zodat een studio niet aan hetzelfde tarief belast moet worden dan een villa of penthouse
8. Betrek de toeristische sector bij het Kustvisie-project
9. Pleidooi voor legistieke rust
Toerisme
Beroepsvereniging voor vastgoedmakelaars, rentmeesters & syndici
Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent www.cib.be
info@cib.be - studiedienst@cib.be