VGF

informatieblad van de Vlaamse immobiliënkamers binnen CIB Vlaanderen

vastgoedflitsen

België-Belgique P.B. 8400 OOSTENDE 1 3/4561 afgiftekantoor 8400 OOSTENDE 1 P708509

# 1407 | 26 augustus 2011

verschijnt wekelijks - 48 nummers per jaar - verschijnt niet in week 29, 30, 31 & 52

inhoud editoriaal 1 EPC in elke vastgoedadvertentie registratie aannemers 4 Registratie aannemers verdwijnt op 1 januari 4, 9, 12, 15 rechtspraak energielabel 5 Nederland: Woning zonder label onverkoopbaar? rioolkeuring 5 De nieuwe rioolkeuring woonkredieten 6 Gevangen in je woonkrediet bankzaken en criminaliteit 7 Phishing brandstofkosten 8 Aftrekbeperking brandstofkosten verandert niets aan 70/30-uitsplitsing autokosten

editoriaal

EPC in elke vastgoedadvertentie De voorbije week haalde het voornemen van de Vlaamse Regering om

duitse vastgoedmarkt 10 Vastgoedzeepbel

in de toekomst in elke vastgoedadvertentie melding te maken van het EPC-kengetal ruim de Vlaamse pers.

leegstands- en krotbelasting 11 Leegstands- en krotbelastingen in Vlaanderen (18/18)

Waar gaat het nu precies over en hoe zinvol is deze nieuwe maatregel?

huizen 13 Belgische huizen veel te duur

> lay-out & opmaak www.ampersand.be | 059 31 50 78

> druk www.loverprint.be | 059 30 00 52

vastgoedconjunctuur 14 ‘Het herstel is algemeen’ immosite 14 Creatieve immosite bedrijfsnaam 15 Waar moet ik op letten bij het kiezen van een bedrijfsnaam?

colofon

verantwoordelijke uitgever Pol Dermul Oosthelling 11/13 | 8400 Oostende pol.dermul@dermul.be afzender & secretariaat CIB Kust v.z.w.

Zeedijk 293 | 8430 Middelkerke t 059 50 52 94 | f 059 31 38 26 cibkust@cib.be

Jan Jassogne

De Vlaamse Regering heeft bij het Vlaams Parlement een “Ontwerp van decreet houdende wijziging van het decreet van 8 mei 2009 houdende

algemene bepalingen betreffende het energiebeleid” ingediend. Het ontwerp van decreet is stuk 1144 (2010-2011) en werd ingediend op 17 mei 2011.

In de memorie van toelichting op pagina 22 lezen we: “Artikel 17, Richtlijn 2010/31/EU verplichtte tot een aantal wijzigingen aan de energieprestatieregelgeving: - Artikel 12.4 van de richtlijn verplicht de lidstaten om te bepalen dat, wanneer gebouwen met een energieprestatiecertificaat, te koop of te huur worden aangeboden, de energieprestatie-indicator van het energieprestatiecertificaat in de advertenties in commerciële media wordt vermeld. Deze verplichting om het kengetal te vermelden kadert in de gewestbevoegdheid rationeel energieverbruik. De kandidaat-koper of -huurder van een gebouw dient via het energieprestatiecertificaat correcte informatie te krijgen over de energieprestaties van het gebouw, alsmede praktisch advies hoe die kan worden verbeterd.”

Sociaal Fonds voor de vastgoedsector Gratis vormingsaanbod | zie pagina 16

Dat de koper en de huurder tijdig moeten worden geïnformeerd

van het kengetal in advertenties in commerciële media zal daar

over het EPC-kengetal en dat de koper en de huurder moeten

zeker toe bijdragen.

kennis nemen van het EPC (Energieprestatiecertificaat), niet ouder dan 10 jaar, en dit voorafgaand aan de ondertekening

We kunnen dus stellen dat de verplichte vermelding van het

van de verkoopovereenkomst of van de huurovereenkomst, is

EPC-kengetal minstens een educatieve maatregel is voor koper en

reeds een verplichting. Bij herhaling heeft CIB Vlaanderen op

huurder, maar ook een Europese verplichting, die moet worden

deze verplichting gewezen. Deze verplichting is opgenomen in

omgezet in Vlaamse decreetgeving. Tot hier geen probleem, de

de CIB-standaarddocumenten en zelfs de strafmaat bij het niet

Vlaamse Regering doet wat ze moet doen: Europese regelgeving

naleven van deze verplichting is standaard opgenomen in de

tijdig omzetten in Vlaamse regelgeving.

CIB-documenten.

Maar wat stellen we nu vast? In de tekst van het ontwerp van Dat een goede isolatie van ons woningpatrimonium alsmaar

decreet (artikel 17 §3 op pagina 96 van het parlementair do-

belangrijker zou worden, en op termijn een steeds grotere invloed

cument) is er geen sprake van “advertenties in commerciële

zal hebben op de huurprijs en de verkoopwaarde van wonin-

media” maar wel van “alle publiciteit”. En laat dit nu net een

gen en appartementen heeft CIB op congressen, studiedagen

hemelsbreed verschil zijn.

en vormingsmomenten, op ledenvergaderingen en in talloze publicaties toegelicht. Laat daar dus geen twijfel over bestaan:

Beoogt men nu “advertenties in commerciële media” of zal men

de energiewaarde van appartementen en woningen zal steeds

op elke affiche “te koop” en “te huur”, ook deze die geplaatst zijn

belangrijker worden. De isolatie van de woning is een belangrijke

op de 3de, de 10de of de 20ste verdieping het EPC-kengetal moeten

factor om een goed, dus laag energiekengetal te bekomen; maar

aanbrengen. Hopelijk heeft men het niet zo bedoeld – al beves-

dit kengetal wordt ook sterk beïnvloed door de stookinstallatie

tigde de woordvoerder van minister Van den Bossche ’t voorbije

die in de woning aanwezig is.

weekend in Het Nieuwsblad op zondag nog het tegendeel –, maar we kunnen vrezen dat men het zo wel heeft bedoeld. En dit is

En hoeft het nog geschreven dat net het EPC het instru-

geen Europese verplichting.

ment is om de koper en huurder te informeren over de energiekwaliteit van de woning. Koper en huurder moeten

Maar het kan nog erger. Hetzelfde artikel 17 §3 stelt dat ook de

dus tijdig worden geïnformeerd over de inhoud van het

unieke code van het energieprestatiecertificaat in alle publiciteit

Energieprestatiecertificaat.

moet worden vermeld. Heeft er iemand bij stil gestaan dat deze unieke code bestaat uit 27 cijfers en 3 streepjes, dus 30 tekens in

Blijkens de memorie van toelichting bij genoemd ontwerp van

het totaal. Ook deze 30 tekens moeten dus in elke advertentie,

decreet legt Europa nu op om het EPC-kengetal voortaan ook op

dus elk zoekertje en wellicht ook op elke affiche te koop. Ook deze

te nemen in “advertenties in commerciële media”. Dit is volgens

verplichting is geen Europese verplichting.

de memorie van toelichting de Europese verplichting.

De verplichting om de unieke code van 30 tekens te vermelden is Ongetwijfeld zullen de meningen over het nut, of minstens de

volgens de memorie van toelichting bedoeld om de handhavings-

noodzaak, van deze vermelding in advertenties in commerciële

en controlemogelijkheden van het Vlaams Energieagentschap

media verdeeld zijn. Wat niet kan ontkend worden is dat de

(VEA) te versterken. Men schrijft in de memorie letterlijk: “Op

vermelding van het EPC-kengetal in alle advertenties er zal toe

deze manier kan dan ook misleidende reclame en/of fraude met

leiden dat meer kopers en huurders zich zullen afvragen wat

het energieprestatiecertificaat worden tegengegaan.”

dit nieuwe cijfer in vastgoedadvertenties te betekenen heeft.

2

Alhoewel bij elke huurovereenkomst en elke koopovereenkomst

En welke fraude zal VEA kunnen opsporen? Indien ze vastgoed-

het energieprestatiecertificaat moet aanwezig zijn, moet worden

advertenties doornemen zullen ze de unieke code (30 tekens)

vastgesteld dat het kengetal van dit certificaat voor veel kopers

kunnen ingeven en dan zien of het EPC kengetal dat is vermeld

en huurders nog geen invloed heeft op hun beslissing tot huren

wel dit is dat voorkomt op het EPC. Maar er is uiteraard nog heel

of kopen. Maar deze belangstelling komt er en de vermelding

wat andere fraude mogelijk. Heeft men er bij stilgestaan dat het

vastgoedflitsen

# 1407 | pag.18054

maar zeer uitzonderlijk is dat in vastgoedadvertenties ook het

databank van het Vlaams Energieagentschap (VEA). VEA steunt

volledig adres van het te koop of te huur aangeboden pand wordt

zich, onder meer, op interpretaties van de Privacycommissie. Dat

vermeld. Wie dus fraudeert door een EPC-attest te vermelden van

de vastgoedmakelaar wordt belet in een zeer vroeg stadium van

een ander pand met een gunstig EPC- kengetal zal door VEA niet

de bemiddelingsopdracht te toetsen of er voor het pand al dan

kunnen worden opgespoord.

niet een EPC-attest aanwezig is, leidt alleen maar tot tijdsverlies en naar grote waarschijnlijkheid ook tot onnodige en dus over-

Erg sluitend is de maatregel niet, wel behoorlijk duur. Heeft

bodige kosten voor de vastgoedmakelaar én voor de consument.

iemand uitgerekend hoeveel duurder elke vastgoedadvertentie

Starten met publiciteit vergt straks kennis van het EPC-attest:

zal worden door de verplichte vermelding van de unieke code

ofwel van een bestaand attest (overigens 10 jaar geldig) ofwel

van 30 tekens?

van het EPC-kengetal van een nieuw attest. Bij gebrek aan zekerheid over een bestaand attest zal wellicht (onnodig) vlug een

Bij het opstellen van de eerste plichtenleer voor de vastgoedma-

nieuw attest worden aangevraagd.

kelaars door het BIV werd een lange discussie gevoerd of men de vastgoedmakelaar nu ja of neen zou verplichten om zijn BIV

Het 12de VASTGOEDCONGRES in Oostende op vrijdag 25 november

nummer (6 cijfers en geen 30) te vermelden. Deze verplichting

2011 heeft als thema “VASTGOEDINFORMATIE - rechten - plich-

werd uiteindelijk niet opgelegd en dit nadat men had berekend

ten - lusten - lasten”.

wat het kostenverhogend effect van deze verplichting zou zijn geweest voor de vastgoedmakelaars.

Hopelijk kunnen we op het Vastgoedcongres aankondigen dat het ontwerp van decreet werd bijgestuurd.

De verplichte vermelding van de unieke code is dus helemaal niet sluitend om fraude te voorkomen, heeft voor de koper en

CIB blijft de komende maanden overigens bijzonder alert op

de huurder geen enkele meerwaarde, kost handenvol geld en is

dit terrein. Want de overheid heeft nog wel meer in de pijplijn

helemaal geen Europese verplichting.

zitten. Denken we maar aan de plannen met betrekking tot het zgn. as-builtattest, de informatieverplichtingen tengevolge de

CIB Vlaanderen moet dus dringend in overleg gaan met de be-

bijsturing van de watertoets (de invoering van een “waterpara-

voegde minister en met de Vlaamse parlementsleden om het

graaf”), de informatieverplichtingen die expliciet en impliciet

ontwerp van decreet, dat in het najaar in het Vlaams parlement

voortvloeien uit het decreet-in-opmaak met betrekking tot het

zal worden behandeld, alsnog te amenderen.

onroerend erfgoed, …

We moeten hopen dat de bevoegde minister en de Vlaamse par-

De vragen van de sector zijn legio. Bezwijkt de vastgoedma-

lementairen bereid zullen zijn om rekening te houden met de ar-

kelaar straks onder een veelheid van attesten en documen-

gumentatie uit de dagelijkse praktijk van de vastgoedmakelaar.

ten, afgeleverd door een diversiteit van administraties en bestuursinstanties, zonder enige coördinatie en vaak zelfs zonder

De bevoegde minister, en bij uitbreiding de volledige Vlaamse

enige rechtszekerheid? Heeft de overheid zelf wel voldoende

regering, zal in CIB Vlaanderen altijd een bondgenoot vinden

oog voor de eigen dienstverlening? Wordt overheidsinformatie

om te werken aan de verbetering van de kwaliteit van de

eindelijk ook snel, correct, digitaal en geïntegreerd in de totale

Vlaamse woningen en appartementen. Ook het tijdig, correct

informatiestroom? En wordt deze overheidsinformatie daar-

en volledig informeren van de koper en de huurder staat in de

enboven ook nog betaalbaar toegankelijk? Of wordt de vast-

plichtenleer van de vastgoedmakelaar en CIB Vlaanderen doet

goedmakelaar murw geslagen in een onmogelijk vol te hou-

er alles aan om de vastgoedmakelaars in staat te stellen deze

den spreidstand van rechten en plichten, van lusten en lasten?

informatieplicht zo goed mogelijk in te vullen, ondanks het feit dat vele overheden schromelijk te kort schieten om tijdig en

Afspraak op 25 november, voor het 12de CIB Vastgoedcongres.

gegarandeerde overheidsinformatie ter beschikking te stellen. > Jan Jassogne, Afgevaardigd bestuurder CIB Vlaanderen

De vastgoedmakelaar krijgt vandaag geen toegang tot de EPC-

# 1407 | p. 18055

3

registratie aannemers > De Standaard, 20/08/2011

Registratie aannemers verdwijnt op 1 januari Confederatie Bouw vreest ‘meer zwartwerk’ en ‘minder kwaliteit’

overleg gehad met de bouwsector en de vakbonden om te bekijken hoe we fiscale en sociale fraude, die concurrentievervalsend werkt, kunnen vermijden’, reageert staatssecretaris Carl Devlies

Begin volgend jaar wordt het systeem van geregistreerde aan­

(CD&V), bevoegd voor fraudebestrijding in de ontslagnemende

nemers afgeschaft. Volgens Europa druist het in tegen de prin-

regering.

cipes van vrij verkeer.

‘Vakbonden en werkgevers hebben daar een akkoord over, geVanaf 1 januari 2012 bestaan er geen geregistreerde aannemers

baseerd op vier elementen: identificatieplicht op de werf, af-

meer. Dat systeem, dat 34 jaar geleden in het leven werd geroepen

wezigheidsregistratie bij tijdelijke werkloosheid, contractuele

na een aantal schandalen met zwartwerk en koppelbazerij in de

aansprakelijkheid voor het uitbetalen van de minimumlonen

bouw, had nochtans zijn strepen meer dan verdiend.

én het afleveren van een attest wanneer de bouwheer fiscale voordelen of premies kan genieten.’

‘Het was een soort van kwaliteitslabel dat de bouwers recht gaf op een aantal voordelen, zoals het verlaagde btw-tarief van

De Vlaamse minister van Energie en Wonen, Freya Van den

6 procent of premies voor energiebesparende investeringen’, zegt

Bossche (SP.A), benadrukt dat de uitbetaling van premies voor

Gabriël Delporte, secretaris-generaal van de Confederatie Bouw.

renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerken en voor ener-

‘Bovendien hielp het kandidaat-bouwers in hun zoektocht naar

giebesparende maatregelen niet in het gedrang komt. ‘De voor-

een betrouwbare aannemer die zijn fiscale en sociale verplichtin-

waarde om met een geregistreerde aannemer te werken, laten

gen nakomt.’ Maar dat is dus buiten Europa gerekend. Dat vindt

we vallen’, stelt woordvoerder Gorik Van Holen, ‘maar de aan-

dat zo’n registratie de kansen van buitenlandse aannemers op

vrager zal nog wel altijd een officiële factuur moeten indienen.

de Belgische markt bemoeilijkt.

De minister gaat onderzoeken of er geen ander kwaliteitslabel moet komen zodat de consument makkelijker kan nagaan of hij

‘Die afschaffing zat eraan te komen, en daarom hebben we al

met een gekwalificeerde aannemer in zee gaat.’

rechtspraak

Tijdschrift voor Bouwrecht en Onroerend Goed, 05-06/2011

Pacht - bevoorrechte pachtoverdracht - pachtvernieuwing verzet verpachter - onverdeeldheid - gevolgen

37, § 1, 2° Pachtwet aangeduide personen.

Hof van Cassatie, 28 januari 2011

2. Als mede-eigenaars verzet wensen te doen tegen een pacht­

oog op de exploitatie van zijn deel van het goed door de in artikel

Voorzitter: de h. Londers; Verslaggever: de h. Stassijns; Openbaar

overdracht waarvan overeenkomstig artikel 35 Pachtwet is ken-

Ministerie: de h. Dubrulle; Advocaten: mrs. Wouters en Van

nis gegeven door een pachter die tegelijk mede-eigenaar is, dan

Ommeslaghe

verplichten zij deze pachter mede-eigenaar deel te nemen aan

1. Het verzet van de verpachter tegen de pachtvernieuwing

deze daad van beheer door hem te dagvaarden in verzet over-

ingevolge een bevoorrechte pachtoverdracht moet betrekking

eenkomstig artikel 36 Pachtwet. Als de rechter dit verzet gegrond

hebben op het door hem verpachte goed. De onverdeeldheid

verklaart, erkent hij daardoor de noodzaak van de beheersdaad

waarin de verpachter zich met betrekking tot dit goed bevindt,

gesteld op initiatief van de verzetdoende mede-eigenaars.

staat er niet aan in de weg dat hij tegen deze pachtvernieuwing kan opkomen om zijn verzet geldig te horen verklaren met het

4

vastgoedflitsen

bestelcode vfl 1407 - tbo 05-06/2011 p.115

# 1407 | p. 18056

energielabel > De Telegraaf, 19/08/2011

Nederland: Woning zonder label onverkoopbaar?

Al jaren probeert de regering een verplicht energielabel voor

partijen hiervan op de hoogte zijn, dat het energielabel niet aan-

huizen en flats in te voeren. Evenveel jaren mislukt dit: het is te

wezig is en dat koper en verkoper hieraan geen behoefte hebben.

duur, het label deugt niet en het is nog niet verplicht. Nu dreigt

Dit kan omdat de afwezigheid van een energielabel nu niet leidt

minister Donner, die hierover gaat, de verkoop van woningen

tot een straf. Maar wellicht vanaf 2013 wel: onverkoopbaarheid.

zonder energielabel vanaf 2013 te verbieden.

E rg ong e pa s t Er bestaat geen meningsverschil: energiezuinige woningen en

Op de eerste plaats vind ik het erg ongepast van de overheid

andere panden zijn beter voor ons milieu. Energiezuinige wonin-

om naast de verkoopproblemen die woningbezitters hebben in

gen zijn ook goed voor de eigenaren, zij verbruiken minder gas

deze lastige periode er nog een bij te verzinnen. Plus een reden

en elektriciteit, beide worden ieder jaar duurder.

voor onverkoopbaarheid voor een label dat niet deugt en dat erg duur kan uitvallen. Want indien uw woning niet in aanmerking

De ugt n i e t

komt voor een energielabel moet u (veel) geld uitgeven om ener-

De verstrekkende maatregelen die deze minister wil uitvoeren,

giebesparende maatregelen te nemen, zoals nieuwe cv-ketel, en

komen voort uit een Europese richtlijn over dit onderwerp. Dat

ramen, deuren, gevels, vloeren en daken isoleren.

zal best. Ik denk dan als zo’n energielabel na al die jaren niet verplicht in te voeren blijkt, dan deugt zo’n Europese richtlijn

Terecht heeft de Vereniging Eigen Huis tegen deze gang van

niet, de minister doet z’n werk niet goed of het label deugt niet.

zaken geprotesteerd en deze kwestie bij de politiek en Raad van

Jaren geleden bij de invoering van de eerste versie van ons ener-

State in Den Haag aanhangig gemaakt. Het is natuurlijk merk-

gielabel is uitvoerig gewaarschuwd dat dit label niet deugde.

waardig dat een label dat aantoonbaar niet deugt, verplicht te

Tegen alle adviezen in beweerde de regering dat het wel deugde,

stellen bij verkoop van woningen tegen een hoge straf indien het

tot ze dit moest toegeven en een nieuw label bedacht. Waartegen

label er niet is. Ik vernam dat het ministerie van Wonen zelf dit

ook vele bezwaren waren. Ik kan me niet voorstellen dat het zo

label heeft onderzocht en heeft moeten vaststellen dat zijn eigen

moeilijk is om een goed energielabel te ontwerpen en na een

label niet deugt. Daarom kan een straf tot onverkoopbaarheid

gepaste periode verplicht te stellen.

niet doorgaan in 2013.

De huidige situatie is dat formeel het energielabel verplicht is,

Het energielabel moet anders, zodat het eindelijk werkt, een-

maar dat veruit de meeste panden in ons land dit label niet be-

voudiger maar doeltreffender, goedkoper en minder eisen aan

zitten. Bij verkoop neemt de notaris in de koopakte op dat beide

de woningen die nog niet aan het label voldoen.

rioolkeuring > Gazet van Antwerpen, 20/08/2011 De nieuwe rioolkeuring

Vanaf 1 juli 2011 is er voor bouwers en verbouwers een extra

werd genomen omdat er te vaak gescheiden rioleringen ver-

keuring bijgekomen. Sindsdien bent u verplicht om een keuring

keerd werden aangesloten. Die fouten zorgen voor een verlaagd

van uw privériolering te laten uitvoeren bij elke nieuwbouw,

rendement van de waterzuivering en vervuiling van de bodem

grote verbouwing en na een afkoppeling. De nieuwe maatregel

en het water.

# 1407 | p. 18057

5

woonkredieten > De Standaard, 20 & 21/08/2011 Gevangen in je woonkrediet

De langetermijnrente in ons land zakte de jongste drie maan-

Dankzij de informatica kunnen de banken nu veel makkelijker

den van gemiddeld 4,2 procent naar 3,87. Eenzelfde evolutie

dan vroeger nagaan hoe rendabel een klant voor hen is. Het is

op de korte termijn, waar de rente van gemiddeld 1,5 procent

immers evident dat iemand met een pak beleggingsfondsen

naar nauwelijks meer dan 1 procent zakte. Alle begrip dus voor

waarop de bank jaarlijks een mooie beheersvergoeding int en

banken die de vergoeding die ze aan hun klanten betalen mee

waarop stevige instapkosten aangerekend kunnen worden,

laten zakken. Maar een blik op de grafieken die John Romain

financieel veel interessanter is dan iemand die naast een zicht- en

van de keten van hypothecair adviesbureaus Immotheker toont,

een spaarrekening hooguit een paar kasbons op zijn effecten­

bewijst dat de evolutie van de rente op woonkredieten heel wat

rekening heeft.

minder beweegt.

En dan hebben we het nog niet over de min of meer klassieke Sinds het begin van de zomer is het gemiddeld bodemtarief van

rentekortingen die banken toestaan. De voorwaarden daar-

hypothecaire kredieten met een vaste rente, van 4,07 tot 3,96

voor gaan van een eenvoudige domiciliering van het loon,

procent gezakt. Een daling dus met 0,11 procentpunt, of nau-

over een schuldsaldo-, een brand- en zelfs een autoverzekering,

welijks eenderde van de rentebeweging op de kapitaalmarkt.

tot een minimum aantal bankverrichtingen per maand of het

Woonkredieten met een jaarlijks aanpasbare rente lijken nu al

aanhouden van een minimum van spaar- en beleggingspro-

de hele zomer vastgeschroefd op een gemiddeld bodemtarief van

ducten.

3,45 procent. Hoe kan dat?

4 0.0 0 0 e u ro Enerzijds is er natuurlijk de grote volatiliteit op de kapitaalmark-

Het lijken soms onschuldige voorwaarden. Iedereen neemt toch

ten. De rente op 10 jaar schommelde de jongste veertien dagen

een brandverzekering, en een schuldsaldoverzekering maakt

alleen al tussen 4,6 en 3,8 procent. ‘Het is dus niet meer dan

toch gewoon dat je financieel niet in de knoei komt als je (huwe­

normaal; zegt Romain, ‘dat je in zo’n turbulente wereld de rente

lijks)partner overlijdt, niet?

op je woonkredieten met een looptijd van gemiddeld 25 jaar niet dagelijks herziet en een marge neemt.’

‘Maar wist je,’ zegt Romain, ‘dat voor een weliswaar forse lening van 200.000 euro, aangegaan door twee dertigers, het verschil

‘G oe de ’ k l a n t

tussen de goedkoopste en de duurste verzekeraar een gecumu-

Maar er is een fundamenteler verklaring, vreest Romain. ‘Bijna

leerd premieverschil is van ruim 40.000 euro?’

anderhalf jaar geleden had ik het nog over de uitzonderlijk hoge winstmarge die de banken toen namen op hun woonkredieten.

Vroeger leverden al die voorwaarden samen een renteverschil

De tijd van de bikkelhard bevochten strijd voor de toekomstige

tussen de ‘beste’ en de ‘slechtste’ klanten op van enkele tienden

eigenaar was toen duidelijk voorbij. In de vijftien jaar dat ik bij

van een procentpunt, maar nu loopt dat volgens Romain bij

Immotheker werk, had ik nog nooit zulke hoge winstmarges

bepaalde banken al op tot bijna 1 procentpunt.

gezien.’

En niet alleen dat. Steeds meer banken laten de toegestane

6

‘Als je naar onze gemiddelde bodemtarieven kijkt is er op het

‘voor­waardelijke’ kortingen ook expliciet opnemen in de ont-

eerste gezicht niets of nauwelijks iets verandert. De banken bie-

leningakte, waardoor zij zonder pardon hun tarief kunnen ver-

den momenteel een gemiddelde vergoeding van zowat 2 procent

hogen als niet meer aan de voorwaarden wordt voldaan. In het

aan hun spaarders en rekenen toekomstige huizeneigenaars

beste geval specificeert de akte precies welke korting aan welke

die kiezen voor een vaste rente iets minder dan 4 procent aan.

voorwaarde gekoppeld is, maar steeds vaker volstaat het dat aan

Maar achter die tarieven gaan veel grotere verschillen schuil

één voorwaarde even niet meer wordt voldaan, om definitief en

dan pakweg een jaar geleden.’

onherroepelijk de volledige rentekorting te verliezen.

vastgoedflitsen

# 1407 | p. 18058

On be g on n e n w e r k

is zo exorbitant hoog dat de bank zichzelf er (bewust) mee uit de

En zelfs als de akte specificeert welke korting aan welke voor-

markt prijst. Als klant heb je dan eigenlijk geen keuze meer. Het

waarde gekoppeld is, is het voor de modale klant onbegonnen

is voorwaarden aanvaarden of geen betaalbare lening krijgen.

werk om uit te rekenen hoeveel het verlies van die korting hem voor de resterende looptijd zal kosten. Stel je voor dat de bank,

Bu u r l a n de n

twee jaar na het afsluiten van je krediet, het tarief van haar

De officiële tarieven bij de Belgische banken liggen nu ongeveer

brandverzekering met de helft verhoogt, kan je dan beter van

een half procentpunt hoger dan in onze buurlanden. Na aftrek

brandverzekeraar veranderen en het verlies van de korting erbij

van de kortingen zakken de Belgische banken ongeveer een half

nemen, of verbijt je beter je frustratie omdat het ondanks alles

procentpunt onder het tarief in de buurlanden.

goedkoper blijft om alles bij het oude te laten?

Maar in Nederland en Frankrijk heb je voor dat tarief dan wel Als je 200.000 euro leent voor een periode van 30 jaar, rekent

een lening waaraan geen voorwaarden gekoppeld zijn. Per saldo

Romain snel voor, en dan plots niet meer voldoet aan een van

ben je zo vaak goedkoper uit.

de kortingsvoorwaarden, kan je dat over de resterende looptijd op een meerkost van 20.000 tot 65.000 euro komen te staan,

Dat alles is het gevolg van het bank-verzekeringsmodel, waarbij

afhankelijk van het niveau van de korting.

financiële instellingen zowel bank als verzekeraar zijn en zo dus aan – overigens wettelijk toegestane – koppelverkoop kunnen

Immotheker ergert zich er ook aan dat het door dat alles nage-

doen. Dat model bestaat enkel in ons land, je vindt het nergens

noeg onmogelijk is geworden om nog een ‘naakt’ tarief te krijgen,

in Europa.

zonder voorwaarden. Of beter: je kan het wel krijgen, maar het

> Luc Coppens

bankzaken en criminaliteit > Professioneel Vermogensadvies, weken 26 & 27/2011 Phishing Wat i s P h i sh i ng ?

bank- of identiteitskaarten per e-mail mee. Doe dit enkel via

Phishing is een vorm van bedrog waarbij gebruik gemaakt wordt

de beveiligde electronische kanalen van uw financiële instel-

van misleidende e-mails. De e-mails gebruiken de identiteit van

ling.

een financiële instelling, overheid of bekende persoon. In werke-

• Open steeds zelf de toegang tot de beveiligde toepassing van uw

lijkheid worden ze verstuurd door oplichters om naar persoon-

financiële instelling. U doet dit door zelf te klikken op het icoon

lijke, vertrouwelijke of zelfs financiële informatie van cliënten

dat bij de installatie van de toepassing op uw bureaublad werd

te ‘vissen’. Mensen worden dus opgelicht door ze te lokken naar

geplaatst of door zelf het internetadres in te voeren. Gebruik

een valse (bank)website die een kopie is van de echte website

geen hyperlink uit een e-mail!

en waarbij ze nietsvermoedend inloggen met hun inlognaam en wachtwoord of hun creditcardnummer.

• Doe niet aan ‘filesharing’ terwijl u online bankiert. Filesharing is het uitwisselen van bestanden met andere gebruikers via een netwerk. Vooraleer u een homebanksessie start, sluit u deze

Hierdoor krijgt de fraudeur de beschikking over hun gegevens

programma’s best af.

met alle gevolgen van dien.

P o g i ng t o t p h i sh i ng We geven hierbij graag enkele tips om ‘phishing’ een stap voor

Indien u geconfronteerd wordt met een poging tot ‘phishing’,

te zijn.

kunt u volgende stappen ondernemen: • contact opnemen met de helpdesk van uw financiële instelling

• Deel nooit persoonlijke of vertrouwelijke gegevens zoals paswoorden, geheime codes, rekeningnummers en nummers van

• de verkregen e-mail (laten) doorsturen naar uw kantoor die de anti-fraud-officer van de financiële instelling inlicht

# 1407 | p. 18059

7

• een anti-virus programma een scan laten uitvoeren op de computer

Een firewall is een programma dat beslist welke informatie wel en welke niet wordt doorgelaten. U stelt zelf de regels in die de firewall moet opvolgen. Zo zorgt de software ervoor dat er geen

In een phishing bericht vindt u vaak de volgende elementen:

toepassingen op uw computer worden opgestart zonder uw

• er wordt gedreigd met gevolgen als u niet onmiddellijk ant-

toestemming.

woordt op de mail • er wordt gevraagd om een bepaald nummer te bellen waar u dan gegevens moet doorgeven

Het is belangrijk dat u regelmatig een update doorvoert van uw anti-virussoftware. De ontwerpers van de software passen hun

• er wordt gevraagd om op een link te klikken die u dan naar een valse site leidt. Daar moet u dan inloggen • de fraudeur stuurt een e-mail met een bijlage waarin een

programma’ s namelijk vaak aan om de nieuwste bedreigingen tegen te gaan. De meeste pakketten geven de gebruiker een waarschuwing als de computer niet meer voldoende beschermd is.

Keylogger verborgen zit. Zodra de gebruiker de bijlage opent, wordt op de achtergrond de Keylogger geactiveerd. Hierdoor

G e h e i m e code s

kan de fraudeur via internet zien welke wachtwoorden de

Spring zorgzaam om met uw geheime codes. Uw paswoord en

gebruiker gebruikt bij het inloggen bij zijn of haar financiële

uw pincode houdt u voor uzelf. Schrijf ze daarom nergens op en

instelling. Sluit dus mails van onbekende afzenders af, vooral-

bewaar ze niet op uw computer, zelfs niet als een programma u

eer u op de homebanksessie van uw financiële instelling inlogt.

voorstelt om uw codes te bewaren.

Be v e i l ig i ng s s of t wa r e

“ P lug -i n ”

Uw computer bevat heel wat persoonlijke informatie waar

Download niet eender welke “plug-in”. Plug-ins zijn kleine toe-

sommige buitenstaanders de hand willen op leggen. Hou deze

passingen die op internet aangeboden worden. Sites en adverten-

oplichters dus buiten door beveiligingssoftware te installeren.

ties prijzen deze plug-ins aan, door allerhande beloftes te maken zoals sneller surfen of betere beeldkwaliteit. Maar de plug-ins

Een anti-virusprogramma is een programma dat kwaadaar-

voldoen niet altijd aan de verwachtingen. Erger nog, als u een

dige software zoals virussen opspoort, onschadelijk maakt en

kwaadaardige plug-in hebt geïnstalleerd, verwijder deze dan zo

verwijdert.

mogelijk van uw computer.

brandstofkosten > Fiscale Actualiteit, 30/06-06/07/2011

Aftrekbeperking brandstofkosten verandert niets aan 70/30-uitsplitsing autokosten De fiscus is er altijd van uitgegaan dat autokosten waarvoor

In de vennootschapsbelasting is dat echter anders. Brandstof­

alleen een totaalbedrag bekend is, voor 30% bestaan uit brand-

kosten zijn voor 75% aftrekbaar, andere autokosten voor 50 à 90%.

stofkosten (Cam. IB 92 nr. 66/51). Ooit was dat van belang omdat

Daar moet de uitsplitsing nog altijd gemaakt worden, logischer-

brandstofkosten nog onbeperkt aftrekbaar waren, terwijl men

wijze volgens dezelfde 30/70-verdeling. Dat laatste wordt nu

andere autokosten slechts voor 75% mocht aftrekken.

formeel bevestigd in een circulaire waarin de fiscus de recentste wetswijzigingen inzake aftrek van autokosten toelicht.

Sinds begin 2010 zijn echter ook brandstofkosten beperkt aftrekbaar (zie Fisc. Act. 2009, 39/1 en 2010, 1/4). Dat heeft tot gevolg dat

Een voorbeeld betreft de terugbetaling van een kilometerver-

het in de personenbelasting niet meer nodig is om uit te splitsen

goeding aan een werknemer (eigen kosten van de werkgever).

tussen brandstofkosten en andere autokosten. Voor beide geldt

Stel dat de auto op basis van de CO2-uitstoot in de categorie van

de aftrek aan 60% valt. De aftrekbeperking van 60% is dan van

immers hetzelfde aftrekpercentage.

8

vastgoedflitsen

# 1407 | p. 18060

toepassing op 70% van de terugbetaling, terwijl de resterende

Nu moet echter rekening gehouden worden met twee verschil-

30% van de terugbetaling verondersteld wordt overeen te stem-

lende aftrekbeperkingen. 70% van het voordeel mag afgetrokken

men met brandstofkosten en dus voor 75% aftrekbaar is.

worden van de autokosten die aan de variabele aftrekbeperking (60% in ons voorbeeld) onderhevig zijn. 30% van het voordeel

De circulaire gaat er niet verder op in, maar de 70/30-verdeling

mag afgetrokken worden van de brandstofkosten. Het lijkt lo-

wordt traditioneel ook gebruikt om het deel van de autokosten

gisch om ook op dat punt voort de 30/70-verhouding te gebrui-

dat overeenstemt met een voordeel van alle aard, uit de ver-

ken, en officieus is dat ook bevestigd door de fiscus.

worpen uitgaven te halen (Vr. nr. 1160 de Clippele, 20 februari 2001, Vr. en Antw. Senaat 2002-03, nr. 2-68, 3796). Dat deel van

Stel: autokosten van 5.000 euro, waarvan 1.000 euro (werkelijke)

de autokosten wordt immers gelijkgesteld met een bezoldiging

brandstofkosten en 4.000 euro andere. De auto valt in de cate-

en is dus volledig aftrekbaar. Het gaat dan om een auto die gratis

gorie van 60% aftrek. Het voordeel van alle aard bedraagt 2.000

ter beschikking gesteld wordt van een werknemer (zie Fisc. Act.

euro. Daarvan wordt dus 600 euro (30%) verondersteld overeen

2010, 7/14 voor de vraag of die werkwijze ook toelaatbaar is als de

te stemmen met brandstofkosten en 1.400 euro (70%) met andere

werknemer een bijdrage betaalt voor het gebruik van de auto).

autokosten. De autokosten waarop de aftrekbeperking toegepast

Vroeger mocht 70% van het voordeel (excl. btw) afgetrokken

moet worden, zijn dan 400 euro (1.000 - 600) aan 75% en 2.600

worden van de autokosten die aan de aftrekbeperking onder­

(4.000 - 1.400) aan 60%. In de verworpen uitgaven wordt 1.140

hevig zijn. Met de resterende 30% hoefde niets te gebeuren omdat

(400 x 25% + 2.600 x 40%) opgenomen.

die verondersteld werden overeen te stemmen met volledig aftrekbare brandstofkosten, waarvan dus niets in de verworpen

Circ. AAFisc 31/2011, Ci.RH.243/603.388, 16 juni 2011, randnr. 17-19

uitgaven terechtkwam.

rechtspraak

Tijdschrift voor Bouwrecht en Onroerend Goed, 05-06/2011

Pacht - art. 29 Pachtwet - wanprestatie pachter - ernst van de wanprestatie - beoordeling rechter - beoordeling in het licht van bestaan van schade voor de verpachter

alsook uit de verplichting voor de pachter om die schade te vergoeden “in geval van ontbinding door (zijn) schuld” moet worden afgeleid dat, enerzijds, de wetgever gewild heeft dat de feitenrechter beoordeelt of de wanuitvoering van de overeenkomst

Hof van Cassatie, 9 december 2010

ernstig genoeg is om de ontbinding uit te spreken en, ander-

Voorzitter: de h. Storck; Verslaggever: mevr. Velu; Openbaar

zijds, dat de ernst van de wanuitvoering van de overeenkomst

Ministerie: de h. Werquin; Advocaten: mrs. Mahieu en Simont

beoordeeld moet worden in het licht van het bestaan, voor de

Artikel 29 Pachtwet bepaalt dat indien de pachter van een land-

verpachter, van een schade ten gevolge van die wanuitvoering.

eigendom dit niet voorziet van de dieren en het gereedschap nodig voor het bedrijf, indien hij met de bebouwing ophoudt,

bestelcode vfl 1407 - tbo 05-06/2011 p.108

indien hij bij de bebouwing niet als een goede huisvader handelt, indien hij het gepachte voor een ander doel aanwendt dan waartoe het bestemd was, of, in het algemeen, indien hij de bepalingen van de pachtovereenkomst niet nakomt, en daardoor schade ontstaat voor de verpachter, deze, naargelang van de

Wenst u een meer uitgebreide samenvatting van een vonnis?

omstandigheden, de pachtovereenkomst kan doen ontbinden.

Stort dan 2,50 euro per vonnis (voor de kosten van kopie en verzending) op rekening 280-0487171-74 van Dermul te Oostende

Uit het gebruik van de bewoordingen “daardoor schade ontstaat

met vermelding van de bestelcode(s) van het gewenste vonnis.

voor de verpachter” en “naar gelang van de omstandigheden”

# 1407 | p. 18061

9

duitse vastgoedmarkt > De Tijd, 20/08/2011 Vastgoedzeepbel

Duitsers die een huis willen kopen, moeten tegenwoordig niet

K u dde -e f f e c t

alleen sterk gedreven zijn, maar ook over een goedgevulde por-

De Duitsers zijn ook massaal op zoek naar hetzelfde type wo-

temonnee beschikken. Onze oosterburen staan erom bekend

ning. Allemaal willen ze een huis met drie of vier slaapkamers,

dat ze elke euro twee keer omdraaien. Ze houden ervan prijzen

in perfecte staat, in een rustige straat en met een tuin naar het

te vergelijken en alle voor- en nadelen tegen elkaar af te wegen.

zuiden gericht … Huizen die niet aan die criteria beantwoorden,

Ze zijn vooral op zoek naar een ‘goede deal’. Maar sinds kort heeft

blijven meestal langer te koop staan. Maar voor woningen die er

ook in Duitsland de vastgoedgekte toegeslagen. Beslissingen

wel aan voldoen, staat iedereen te dringen. Die worden dan ook

worden in slechts enkele minuten genomen, kopers worden

tegen waanzinnige prijzen verkocht. Vaak wordt de deal zelfs

voortdurend overboden, met een nooit geziene prijsinflatie tot

gesloten na een bezoek van amper 10 minuten. En beleggers be-

gevolg … De lokale pers spreekt vandaag zelfs, over een zeepbel!

talen 10 of 20 procent meer dan de vraagprijs om toch maar het appartement van hun dromen binnen te rijven. Vastgoedagenten

M i n de r a a n kop e n

aanvaarden zelfs enveloppen van enkele duizenden euro’s om de

De tijd dat de vastgoedmarkt in de Duitse Bondsrepubliek rustig

ene kandidaat-koper te verkiezen boven de andere. In München

voortkabbelde, lijkt voorbij. Twee jaar geleden was vastgoed

wordt een woning die aanvankelijk voor 360.000 euro werd

nochtans nog belachelijk duur. Vandaar dat de meeste Duitsers

aangeboden, vaak twee dagen later verkocht voor 440.000 euro.

veeleer huurden dan kochten. De redenen daarvoor zijn niet ver

De gemiddelde prijs per vierkante meter is er in één jaar tijd met

te zoeken. In de eerste plaats verplicht de wetgeving toekomstige

5,8 procent gestegen. Maar in sommige wijken zoals Maxvorstadt

eigenaars om een grote hoeveelheid cash op tafel te leggen voor

(+ 34,8 procent), Milbertshofen (+23,3 procent) en Sendling

ze bij de bank een krediet kunnen aanvragen.

(+21,1 procent) zijn de prijzen de voorbije 12 maanden geëxplodeerd. Laat ons hopen dat de beurs en de euro het weer wat beter

Eigenaars die hun woning verhuren, worden bovendien zwaar

gaan doen, zodat die zeepbel leegloopt …

belast als ze die binnen de 10 jaar na de aankoop opnieuw verkopen. Die wet zette eveneens een rem op de komst van nieuwe be-

> Frédéric Therin

leggingsfondsen. Die willen immers geen 10 jaar moeten wachten voor ze een onroerend goed met winst kunnen verkopen. Die strenge voorwaarden zijn nog steeds van kracht. Maar ze lijken de particulieren niet meer af te schrikken.

T oe n k wa m de c r i si s …

Het ineenstorten van de beurzen, de zwakke euro en de stijgende inflatie verontrusten de Duitsers die over cash beschikken.

Omdat ze niet meer weten waarin ze hun spaargeld moeten beleggen, kiezen ze steeds vaker voor vastgoed als veilige haven.

De beleggers worden echter al snel met een groot probleem geconfronteerd. Er worden maar erg weinig panden te koop aangeboden. Op de belangrijkste vastgoedwebsite Immoscout staan in de wijk Altona in Hamburg bijvoorbeeld slechts 14 appartementen te koop. ‘Peanuts’ voor een district met bijna 50.000 inwoners. Datzelfde fenomeen doet zich ook voor in de meeste andere grote steden, zoals München of Düsseldorf. En hoe kleiner het aanbod, hoe hoger de prijs natuurlijk …

10

vastgoedflitsen

# 1407 | p. 18062

leegstands- en krotbelasting > Algemeen Fiscaal Tijdschrift, 10/2010 Leegstands- en krotbelastingen in Vlaanderen (18/18) 3.2. Gemeentelijke belastingen

tiemen of gelijkaardige belastingen te heffen op de grondslag of

3.2.1. Algemeen

het bedrag van het kadastraal inkomen.

De gemeente kan beslissen om naast de gewestelijke belasting zelf een gemeentelijke “krotbelasting” in te voeren.

In de omzendbrief BA-2004/03 wordt geponeerd dat de gemeen-

De opbrengst van deze belasting komt in de gemeentekas terecht.

telijke opcentiemen op de gewestbelasting wettelijk zijn, omdat zij niet het kadastraal inkomen als grondslag hebben, maar wel

Daarbij zijn verschillende mogelijkheden denkbaar.

het bedrag van de gewestelijke belasting.

Dit standpunt wordt in de rechtsleer betwist: hoewel de op-

3.2.2. Gemeentelijke opcentiemen op de gewestbelasting

centiemen berekend worden op basis van de gewestbelasting,

A. Algemeen

brengt dit onvermijdelijk met zich mee dat de gemeentebelasting

Uit de tekst van artikel 37 programmadecreet blijkt dat de ge-

op onrechtstreekse wijze het kadastraal inkomen als bereke-

meente kan beslissen om opcentiemen te heffen op de gewest-

ningsbasis heeft.

belasting.

3.2.3. Autonome krotbelasting Daartoe dient de gemeenteraad een beslissing te nemen, waarbij

De gemeente beschikt ook over de mogelijkheid om een eigen

het aantal opcentiemen wordt vastgesteld.

belastingreglement uit te werken.

De gemeente beschikt ingevolge de artikelen 41, 162 en 170, § 4

In voorkomend geval wordt een afschrift van het gemeen-

van de Grondwet inderdaad over een grondwettelijke fiscale

teraadsbesluit binnen de maand na de inwerkingtreding

autonomie die haar toelaat om binnen de grenzen van de door

ervan bij aangetekend schrijven bezorgd aan de Vlaamse

de wetgever opgelegde beperkingen en onder controle van de

Belastingdienst.

toezichthoudende overheid, gelijk welke materie aan een belasting te onderwerpen.

De gemeentelijke opcentiemen worden samen met de gewest-

Niets belet haar om een belasting te heffen op grond van een

belasting geïnd.

eigen belastingverordening.

Vestiging, inning en invordering gebeuren volgens de regels die

In dergelijk reglement kunnen eigen accenten worden gelegd op

gelden voor het Vlaamse Gewest.

het vlak van de belastbare grondslag, eventuele vrijstellingen en opschortingen van de belasting.

Voorbeeld Een gemeente beslist om 70 opcentiemen te heffen op de gewest-

De vestiging, invordering en geschillenprocedure worden be-

belasting (die 1.980,00 euro bedraagt).

heerst door het decreet van 30 mei 2008 betreffende de ves-

Het aandeel van de gemeente is als volgt:

tiging, invordering en geschillenprocedure van provincie- en

1.980 x 70/100 = 1.386,00 euro.

gemeentebelastingen.

De totaal verschuldigde belasting bedraagt: 1.980,00 + 1.386,00 = 3.366,00 euro

Er wordt aangestipt dat een combinatie van gemeentelijke opcentiemen op de gewestbelasting en een eigen gemeentelijke

B. Probleemstelling

belasting niet mogelijk is.

De grondslag van de gemeentelijke belasting is het bedrag van de gewestbelasting, dat berekend wordt op basis van het kadastraal

Anderzijds is de gemeente bij het heffen van een autonome be-

inkomen. In dit verband moet worden gewezen op een belangrijk

lasting helemaal niet gehouden tot naleving van de bepalingen

knelpunt: artikel 464, 1° WIB92 verbiedt de gemeenten om opcen-

van het programmadecreet.

# 1407 | p. 18063

11

In voorkomend geval zal het nodig zijn om het gemeentelijk

eigen gemeentebelasting minimaal de decretale regeling dient

belastingreglement te raadplegen.

over te nemen.

3.2.4. Mogelijkheid voor de gemeente om vrijgesteld te worden

Deze redenering kan niet worden gevolgd. Ze vertrekt van de

van de gewestbelasting

verkeerde veronderstelling dat het invoeren van een eigen be-

A. Algemeen

lastingreglement automatisch neerkomt op de introductie van

Artikel 25, lid 2 programmadecreet voorzag tot 1 januari 2010 in

het stelsel van artikel 25, lid 2 programmadecreet.

de mogelijkheid dat de gemeente de gewestbelasting voor haar

Wanneer artikel 25, lid 2 programmadecreet de mogelijkheid in-

grondgebied zou vervangen door een eigen gemeentebelasting.

voert voor de gemeenten om vrijgesteld te worden van de gewes-

Daartoe moest een aantal voorwaarden worden vervuld:

telijke heffing en een eigen heffingsstelsel te hanteren, betekent

• aanvraag door de gemeente aan de Vlaamse Regering om vrij-

dit enkel dat aan de gemeenten het recht wordt toegekend om

gesteld te worden van de gewestbelasting en een eigen hef-

die vrijstelling te verkrijgen. Derhalve kan elke gemeente op een-

fingsstelsel te hanteren;

der welk ogenblik een eigen gemeentelijke leegstandsbelasting

• minimale overname van de decretale regeling in het eigen gemeentelijk heffingsstelsel;

handhaven, dan wel invoeren, aanpassen of afschaffen. Zolang niet aan de voorwaarden van artikel 25, lid 2 programmadecreet

• voeren van een huisvestings- en pandenbeleid waarin het eigen heffingsstelsel kadert;

is voldaan, blijft de gewestelijke leegstandsheffing bestaan naast de lokale leegstandsbelasting.

• voldoen aan drie van de drie criteria genoemd in artikel 193, § 1, eerste lid van het decreet van 18 mei 1999 houdende de

Samengevat komt het hierop neer dat een gemeente enkel

organisatie van de ruimtelijke ordening.

gebonden is door de Vlaamse regelgeving wanneer zij om een vrijstelling van de Vlaamse leegstandsheffing verzoekt. Indien

B. Verwarring

een gemeente niet om de vrijstelling van de Vlaamse heffing

De regeling van artikel 25, lid 2 programmadecreet gaf aan-

verzoekt, kan zij autonoom een eigen belasting invoeren.

leiding tot verwarring in de rechtspraak. In dit verband werd gesteld dat een gemeentelijk belastingreglement dat een auto-

> Jan Staes,

nome krotbelasting invoert, in overeenstemming met artikel 25,

Jurist

lid 2 programmadecreet moet zijn. Dit betekent meteen dat de

rechtspraak

Tijdschrift voor Bouwrecht en Onroerend Goed, 05-06/2011

Pacht - opzegging voor eigen gebruik - vennootschap - bvba waarvan enige vennoten kapitaalvennootschappen - geen opzegging mogelijk

Uit de tekst en de parlementaire voorbereiding van artikel 9, lid 5 Pachtwet volgt dat een besloten vennootschap met be­ perkte aansprakelijkheid waarvan de enige vennoten kapitaalsvennootschappen zijn, zoals naamloze vennootschappen, geen

Hof van Cassatie, 8 januari 2010

opzegging bij toepassing van artikel 7, 1° Pachtwet kan geven.

Voorzitter: de h. Storck; Verslaggever: mevr. Velu; Openbaar Ministerie: de h. Werquin; Advocaten: mrs. T’Kint en Simont

12

vastgoedflitsen

bestelcode vfl 1407 - tbo 05-06/2011 p.100

# 1407 | p. 18064

huizen >De Tijd, 15/07/2011 Belgische huizen veel te duur Drie studies ramen overwaardering op 15 tot 66 procent

zen, en omgekeerd. Volgens die maatstaf zijn huizen 15 procent te duur en heeft België de meest overgewaardeerde vastgoedmarkt.

België heeft een van de meest overgewaardeerde huizenmarkten ter wereld. Woningen in ons land zijn 15 tot 66 procent te duur,

De verlaging van de registratierechten, de fiscale amnestie en

zeggen drie recente studies.

belastingvoordelen voor wie investeert in energiebesparing hebben bijgedragen tot de sterke stijging van de Belgische vast-

Het weekblad The Economist, de Nationale Bank en de Organisatie

goedprijzen. Maar de komende jaren kunnen enkele factoren de

voor Economische Samenwerking en Ontwikkeling (OESO) on-

vastgoedprijzen drukken. De Nationale Bank merkt op dat de

derzochten de verhouding tussen vastgoedprijzen enerzijds en

rente wellicht zal stijgen en dat de inkomens misschien trager

inkomens en huurprijzen anderzijds. Ze vergeleken die ratio

zullen toenemen.

met het langetermijngemiddelde. De Nationale Bank hield ook rekening met de evolutie van de rente en de bevolking.

Bovendien loopt de Belgische vastgoedmarkt enkele specifieke risico’s. Het is mogelijk dat de overheid de belastingen op vast-

Volgens de OESO waren Belgische woningen in de tweede helft

goed verhoogt in het kader van de sanering van de begroting.

van vorig jaar liefst 66 procent te duur in vergelijking met de inkomens en 48 procent te duur in verhouding tot de huurprijzen.

Er zijn echter ook factoren die de Belgische huizenprijzen on-

Daarmee had België de meest overgewaardeerde huizenmarkt

dersteunen. De Nationale Bank verwijst naar de relatief gun-

van de rijke landen.

stige economische vooruitzichten, de lage schuldenlast van de gezinnen en het klein aantal wanbetalingen op hypothecaire

The Economist vergeleek de huizenprijzen met de huurprijzen.

kredieten.

Het weekblad zegt dat woningen ‘slechts’ 20,5 procent te duur zijn. In verscheidene andere landen, zoals Frankrijk, is de over-

> Wouter Vervenne

waardering veel groter.

België

Waardering huizenprijzen* 15%

Frankrijk

13%

Nederland

6%

VK

-2%

Italië

-9%

Spanje

-12%

Finland

-15%

VS

-25%

Ierland

-30%

* Woningprijs/inkomen gecorrigeerd voor rente en bevolkingsgroei.

Bron: Nationale Bank

RENTE De Nationale Bank ging een stap verder. Ze vergeleek de verhouding tussen huizenprijzen en inkomens, maar corrigeerde de cijfers voor de evolutie van de rente en de bevolking. Een rente­ daling en stijging van de bevolking leiden tot hogere huizenprij-

# 1407 | pag. 18065

13

vastgoedconjunctuur > De Tijd, 15/07/2011 ‘Het herstel is algemeen’ Notarissenvoorzitter Bart Van Opstal ziet een markt die goed in evenwicht is

automatische indexering van de lonen. Het consumentenvertrouwen is nog altijd vrij stabiel en schommelt sinds november 2010 tussen -3 en +1. In juni 2010 stond het nog maar op -9. De

De Belgische woningmarkt heeft zich vrij goed hersteld van de

werkloosheid ligt met 7,3 procent in mei 2011 nog steeds onder

economische crisis. Het is bijzonder positief dat het herstel zich

het gemiddelde niveau van 2010 (8,3%).’

nu heeft verspreid over alle vastgoedtypes in heel het land, stelt Bart van Opstal, de voorzitter van de Koninklijke Federatie van het

Wat is het grootste onzekerheid voor de toekomst?

Belgisch Notariaat.

Van Opstal: ‘De rente-evolutie mag men zeker niet uit het oog verliezen. De trend is stijgend. De vaste rente op meer dan tien

‘Ik zou niet spreken van een uitzonderlijk kwartaal’, antwoordt

jaar stond op 3,88 procent in januari. De grens van 4 procent is

Bart Van Opstal op de vraag hoe hij de toestand op de vastgoed-

duidelijk doorgebroken in het tweede kwartaal, met 4,09 procent

markt inschat. ‘Per kwartaal kunnen zich belangrijke schomme-

in april en 4,13 procent in mei. Al moet dat ook wel wat worden

lingen voordoen. Het tweede kwartaal is meestal ook iets sterker

gerelativeerd. De rente blijft op of onder het niveau dat werd

omdat er voor het bouwverlof relatief veel nieuwbouw wordt

opgetekend tussen juli 2006 en juni 2010.’

opgeleverd. Veel belangrijker is het algemeen karakter van de stijging die we kunnen vaststellen. De prijzen van zowel huizen

Merken de notarissen iets van het onbetaalbaar worden van

als appartementen stijgen. En dat zowel in Vlaanderen, Brussel

het woningvastgoed voor sommige groepen van de bevolking?

als Wallonië, ondanks hun verschillende gemiddelde koopkracht

Van Opstal: ‘De Belg is voorzichtig, maar blijft gedreven om zijn

en dito vastgoedfiscaliteit. Brussel bleef het langste haperen,

woning te verwerven. Hij kijkt eerst wat zijn budget is en wat

maar maakt een inhaalbeweging. Ook de volumes stijgen in alle

hij daar mee kan doen. De eigen inbreng is wel vergroot. Er zijn

provincies, met uitzondering van Namen.’

ook steeds meer jongeren die het in twee stappen doen. Eerst kopen ze een bestaand huis, tien jaar later wagen ze zich aan

Zijn de prijsstijgingen niet ongewoon hoog?

een nieuwbouw. Tot nu slaagden ze er meestal in een belangrijke

Bart Van Opstal: ‘Men mag niet uit het oog verliezen dat de

meerwaarde op de verkoop van hun eerste woning te realiseren.

inflatie op jaarbasis zo’n 3 procent bedroeg. Als de prijzen van

Het aantal jongeren dat onmiddellijk voor nieuwbouw gaat, is

de appartementen met nog geen 6 procent stijgen is dat maar

sterk gedaald.’

een reële stijging van 2 à 3 procent. Het gaat financieel met de meeste mensen ook beter. De Belgen genieten nog steeds van een

> Patrick Luysterman

immosite > Trends, 18/08/2011 Creatieve immosite Op de Britse vastgoedsite Zoopla.co.uk zien gebruikers hoeveel

vastgoedmarkt en via de AskMe-tool kunnen ze vragen stellen

een woning kost om te huren of kopen, en die prijs kunnen ze

aan vastgoedexperts. De start-up haalt naar eigen zeggen meer

meteen vergelijken met de waarde van het goed. Zoopla berekent

dan zeven miljoen bezoekjes per maand en lanceert geregeld

die door een zelf ontwikkeld algoritme los te laten op zijn gege-

nieuwigheden.

vensbestand. Bezoekers krijgen ook informatie over de lokale

14

vastgoedflitsen

# 1407 | p. 18066

bedrijfsnaam > Trends, 30/06/2011 Waar moet ik op letten bij het kiezen van een bedrijfsnaam?

Ik ben van plan om een nieuwe onderneming op te starten. Zijn

Het is mogelijk dat een onderneming bijkomend belang hecht

er juridische beperkingen waar ik rekening mee moet houden

aan de schrijfwijze van haar handelsnaam, of de combinatie

bij het kiezen van een naam?

van haar naam met een logo, afbeelding of kleur. Hiervoor kan zij een bescherming als merk vragen. Een merk moet over een

Elke vennootschap moet een naam hebben die verschillend is

voldoende groot onderscheidend vermogen beschikken om te

van iedere andere vennootschap. Wanneer door uw naamkeuze

worden geregistreerd. De merkhouder heeft een exclusief recht

verwarring kan ontstaan, zal u mogelijk uw vennootschaps-

op het gebruik van het merk voor bepaalde waren en diensten

naam moeten wijzigen of een schadevergoeding betalen. De

binnen een bepaald territorium en voor een bepaalde periode.

eerste gebruiker van een bepaalde vennootschapsnaam wordt

Daardoor kan een merkhouder zich verzetten tegen het gebruik

beschermd. Het eerste gebruik wordt aangetoond aan de hand

van een identieke of overeenstemmende (handels)naam voor

van de datum van de openbaarmaking van de oprichtingsakte.

dezelfde of soortgelijke waren of diensten als die waarvoor zijn merk is geregistreerd.

Veel vennootschappen voeren echter geen handel onder hun vennootschapsnaam, maar onder een handelsnaarn. Zo heet de

Wat doet u best in de praktijk? De bestaande vennootschaps-

vennootschap achter de BlackBerry eigenlijk Research In Motion.

namen vindt u terug op de website van het Belgisch Staatsblad.

De bescherming van een handelsnaam ontstaat door het eerste

Voor handelsnamen bestaat er geen specifiek register. Een risico

publieke gebruik ervan en blijft alleen bestaan in de mate dat de

op verwarring bij een handelsnaam wordt beoordeeld in de

handelsnaam zichtbaar, publiek en voortdurend wordt gebruikt.

feitelijke situatie waarbij niet alleen de naam, maar ook het

Het publieke gebruik van een handelsnaam wordt aangetoond

marktsegment en het territorium belangrijke criteria zijn. U kunt

aan de hand van feitelijke elementen zoals een website. Het

wel via een merkenbureau nagaan of uw nieuwe handelsnaam

hanteren van een gelijkaardige of identieke handelsnaam kan

(of een gelijkaardige naam) al als merk is geregistreerd.

worden beschouwd als een oneerlijke marktpraktijk.

rechtspraak

Tijdschrift van de Vrederechters, 07-08/2010

Huur - medehuur: vervanging van huurder - huurschade

der die het verhuurde goed verlaat, de oorspronkelijke medehuurder die blijft en de nieuwe bezetter doen verbintenissen

J.P. Etterbeek, 8 juillet 2008

ontstaan voor de nieuwe bezetter; deze akkoorden betreffen geen

Juge: A. De Muylder; Greffier: M. Kreemers; Avocats: MMrs J.-J.

onderhuur tussen de oorspronkelijke medehuurder die in het

Dejemeppe, M. Kortleven et M. Moussebols (loco C. Bayet)

gehuurde goed blijft en de nieuwe bezetter: de nieuwe bezetter is

Indien er meerdere huurders zijn, bevrijdt de overdracht van de

wel verplicht zijn overdrager te vrijwaren voor de huurschulden

rechten van een van de medehuurders aan een nieuwe bezetter

die de overdrager heeft ten aanzien van de verhuurder.

de overdrager niet ten opzichte van de verhuurder, ongeacht de

Het geschil tussen de medehuurders onderling over wie de huur-

opening van een gezamenlijke rekening door de oorspronkelijke

schade ten laste dient te nemen kan niet in de loop van de huur

medehuurder die in het gehuurde goed blijft en de nieuwe bezet-

beslecht worden, maar pas na de huurbeĂŤindiging en op basis

ter teneinde de betaling van de huur te verzekeren, en ongeacht

van de eisen die de verhuurder dan zelf zal stellen.

de verzending van een e-mail aan de verhuurder om hem van dit feit in kennis te stellen.

bestelcode vfl 1407 - tv 07-08/2010 p.304

De onderlinge akkoorden tussen de oorspronkelijke medehuur-

# 1407 | p. 18067

15

gen

opleidin d e o g t s a v * is t a r G OPLEIDINGSAANBOD SEPTEMBER 2011 INFORMATICA Upgrade naar Windows 7 en Office 2010 (3,5u) Gent op dinsdag 27 september, 13.30-17 uur TALEN Technisch Frans (5 x 4u) Leuven op maandagen 12, 19, 26 september, 3 en 10 oktober, telkens van 13-17 uur Persoonlijke ontwikkeling & communicatie Telefoneren met slagkracht (6u) Gent op donderdag 22 september, 10-17 uur Leuven op donderdag 29 september, 10-17 uur Assertieve communicatie (2 x 6u) Sint-Niklaas op woensdagen 28 september en 12 oktober, telkens van 9.30-16.30 uur Leuven op vrijdagen 30 september en 14 oktober, telkens van 9.30-16.30 uur Positief omgaan met stress (2 x 6u) Gent op maandagen 19 september en 3 oktober, telkens van 9.30-16.30 uur Antwerpen op donderdagen 29 september en 13 oktober, telkens van 9.30-16.30 uur commerciële training Commerciële basistraining (2 x 6,5u) Gent op woensdagen 28 september en 5 oktober, telkens van 9.30-17 uur Antwerpen op vrijdagen 30 september en 7 oktober, telkens van 9.30-17 uur Succesvol verkopen (6,5u) Voorwaarde: u hebt de Commerciële basistraining gevolgd Gent op woensdag 19 oktober, 9.30-17 uur Antwerpen op vrijdag 21 oktober, 9.30-17 uur Succesvol inkopen (6,5u) Voorwaarde: u hebt de Commerciële basistraining gevolgd Gent op woensdag 26 oktober, 9.30-17 uur Antwerpen op vrijdag 28 oktober, 9.30-17 uur MEDE-EIGENDOM De gewijzigde wet op mede-eigendom (3u) Antwerpen op maandag 26 september, 14-17 uur Basisopleiding “Mede-eigendom” (5 x 6u) Antwerpen op donderdag 1, vrijdagen 2, 9, 16 en 23 september, telkens van 10-17 uur Brugge op vrijdagen 30 september, 7, 14, 21 en 28 oktober, telkens van 10-17 uur SCHATTINGEN Huurschade beoordelen: de praktijk (3u) Oostende op donderdag 29 september, 14-17 uur Praktijkschatting (20u) Antwerpen op dinsdagen 20 september (9u-13u), 27 september en 4 oktober (9u-17u) Gent op donderdagen 29 september, 6, 13, 20 en 27 oktober (telkens van 9u-13u) ANDERE Klanten maken via internet (6u) Mechelen op maandag 26 september, 10-17 uur

* Bovendien

* Gratis > voor alle werknemers onder PC323 > voor werkgevers die één of meer werknemers opleiding laten volgen

> worden verplaatsingskosten en gederfde arbeidsuren financieel gecompenseerd op uw vraag.

Meer info: 09 371 41 37 - info@sf323.be - www.sf323.be/opleidingen