Operação Urbana "OCUPE O SCS": reabilitação do centro através da moradia

OPERAÇÃO URBANA : OCUPE O SCS

reabilitação do centro através da moradia

Yasmin Souza Backx Orientador : Dr. Orlando Rangel Nunes Dezembro de 2020

Yasmin Souza Backx

OPERAÇÃO URBANA : OCUPE O SCS reabilitação do centro através da moradia Monografia apresentada ao Curso de Arquitetura e Urbanismo do Centro Universitário IESB, como requisito avaliativo para conclusão de curso.

Brasília, Dezembro de 2020.

BANCA EXAMINADORA

Orientador : Prof. Dr. Orlando Rangel Nunes Centro Universitário IESB

Avaliador interno : Prof. Dr. Marcílio Sudério Centro Universitário IESB

Avaliador externo convidado : Prof. Me. Teresa Cristina Hersen Monteiro - Centro Universitário Estácio de Brasília

RESUMO Este trabalho apresenta um estudo dos impactos da implantação de habitação na área do Setor Comercial Sul- SCS , relacionando-se o contexto do tombamento de Brasília com as políticas urbanas voltadas ao atendimento de moradia às populações de baixa renda.

Através de uma revisão crítica das principais literaturas referentes ao assunto e dos resultados de intervenções realizadas no país buscou-se o embasamento de propostas que respondam as demandas do SCS, levantadas pelo diagnóstico urbano feito da área. Como plano de manutenção da vitalidade urbana, propõe-se como mecanismo de reabilitação urbana uma Operação Urbana Consorciada baseada nos princípios do Estatuto da Cidade. Os capítulos de pesquisa se desenvolvem seguindo as diretrizes desse instrumento, focando no ponto de vista das pessoas-usuárias. Como resultado projetam-se propostas que aumentam a vitalidade urbana e agregam melhorias sociais, ambientais e de mobilidade no espaço urbano do SCS. Palavras-chave: Patrimônio urbano, Moradias Sociais, Intervenção, Operação Urbana.

ABSTRACT This paper presents an analysis of the impacts of the implementation of habitational units in the comercial area of the Setor Comercial Sul - SCS, relating the patrimonial context of BrasĂ­lia along with the urban policies focused on housing assistance for low income people. Under the critical review of the main literature of the matter and the results of interventions made in Brazil it was possible to analise the main needs of the region, creating an urban diagnostic. As a plan to maintain the urban vitality it was proposed an Urban Consortium Operation based on the key principles of the Estatuto da Cidade. The chapters of this research were developed according to the guidelines of the aforementioned federal law, focusing on the point of view of the users. Based on the above, it was proposed projects that increased the urban vitality and aggregate social , environmental and mobility improvements in the SCS. Key-words: Urban heritage, Intervention, Urban Operation

Social

housing,

SUMÁRIO

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INTRODUÇÃO 01

DEFINIÇÃO DA ÁREA A SER ATINGIDA 4

PROGRAMA BÁSICO DE OCUPAÇÃO DA ÁREA 37

A preservação dos grandes centros urbanos 5

Eixos de intervenção 38

O Estatudo da Cidade e as Operações Urbanas 9 O SCS e o tombamento de Brasília 12 Ocupação do SCS 16 Análise morfológica, urbana e legislativa do SCS 18

Projeto Âncora 40 Moradias Sociais e de mercado 44 Gentilezas urbanas 53 Mobilidade 62

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04

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CONTRAPARTIDA SER EXIGIDA 67

FINALIDADES DA OPERAÇÃO 75

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS 77

Quantidade de área construída atual e adicional 69 Custos de implementação 71 Equivalência de CEPAC 72 Avaliação da capacidade financeira 73 Contrapartidas da operação 74

INTRODUÇÃO O Setor Comercial Sul, conhecido por SCS, na característica de centro urbano, é marcado por conflitos e disputa por espaços. Previsto originalmente no projeto de Lúcio Costa para concentrar atividades comerciais e serviços, o setor é tombado pela Unesco Organização das Nações Unidas para Educação Ciência e Cultura- na condição de parte integrante do Conjunto Urbanístico-arquitetônico de Brasília. Estuda-se atualmente a possibilidade de flexibilização de seu zoneamento pois se considera que o uso mais eficaz é ainda o melhor meio de se preservar o patrimônio.

SCS

Qual a capacidade de uma Operação Urbana Consorciada- OUC no Setor Comercial Sul - SCS de promover o acesso à Habitação de Interesse SocialHIS às populações marginalizadas presentes ou a serem integradas no programa de ocupação,na cidade para pessoas, na diversidade humana, com fins de permanência da sua vitalidade e reabilitação urbana?

A proposta de intervenção na área central de Brasília, com foco no acréscimo da função habitacional na área do SCS faz-se necessária considerando-se o atual quadro de degradação do espaço e da constante demanda por habitação em áreas com infraestruturas já consolidadas. Brasília, por ser uma ocupação recente, não tem centro obsoleto. Entretanto, pode ser observado uma gradual obsolescência do lugar devido principalmente a grande monofuncionalidade do espaço.

Os mecanismos utilizados nas experiências de intervenções em centros urbanos são múltiplos, assim 1 como seus resultados, a saber : os RE’ s, os Projetos Culturais, os Eventos Efêmeros, as Acupunturas Urbanas, o Urbanismo Tático, as revisões dos Planos Diretores e as Operações Urbanas Consorciadas-OUC. O último mecanismo, ponto principal desta pesquisa, é um instrumento definido pelo Estatuto da Cidade (2001) e que causa grande impacto social, econômico e urbano , sendo utilizado como forma de requalificação das cidades.

As OUCs tentam propor uma conciliação de interesses que constantemente são díspares: a lógica empresarial do retorno do investimento com as necessárias melhorias urbanas e sociais. A utilização de tal instrumento , definido como um tipo de parceria público-privada, levanta questionamentos sobre submissão da política urbana com a lógica do mercado imobiliário. Indaga-se , portanto, como relacionar a lógica da rentabilidade com as necessidades sociais e urbanas reais das áreas de intervenção.

Considerando-se a periferização de populações de baixa renda observada no contexto de ocupação de Brasília, a questão que se coloca é : qual a capacidade de uma Operação Urbana Consorciada- OUC no Setor Comercial Sul - SCS de promover o acesso à Habitação de Interesse Social- HIS às populações marginalizadas presentes ou a serem integradas no programa de ocupação, na cidade para pessoas, na diversidade humana, com fins de permanência da sua vitalidade e reabilitação urbana?

Com essa indagação como plano de fundo, objetiva-se neste trabalho final de graduação, estudar o impacto de de intervenções no SCS para preservação do tombamento urbanístico de Brasília, a partir de uma OUC. Especificamente pretende-se: Revisar teórico-conceitualmente a produção bibliográfica acerca das teorias patrimoniais, na interlocução com o processo histórico de formação do SCS, dos modos de habitar o espaço doméstico e público nos centros das cidades.

Analisar o contexto urbano de inserção do SCS, sua morfologia, densidade e de Lisboa (1955) como : Renovação, Reabilitação, Revitalização e considerando características de uso do solo.

Requalificação urbanas.

1 Os chamados RE’s são tipos de intervenção definidos pela Carta

01

Identificar casos correlatos ao contexto urbano do SCS Como o produto esperado é o de um projeto de OUC, a de modo a apresentar estratégias de intervenção para pesquisa será desenvolvida a partir dos parâmetros ocupação de centros urbanos comerciais. mínimos especificados pelo Estatuto da Cidade (Lei Federal n 10.257/2001) para aprovação de OUC: Identificar formas de respeito ao patrimônio do SCS considerando a implementação de HIS como medida para intervenção centrada nas pessoas-usuárias.

I - definição da área a ser atingida; Indicar tecnicamente alternativas para OUCs que priorizem a inclusão de moradias sociais em áreas centrais.

O presente estudo foi iniciado através de uma pesquisa exploratória teórica-conceitual por meio de consultas às bibliografias referentes às intervenções em grandes centros urbanos. Com base nesta pesquisa inicial identificou-se o Método Comparativo como adequado para alcançar o objetivo geral. Neste método os resultados são alcançados por comparação com outros casos semelhantes. Ele é particularmente adequado considerando que o projeto de intervenção está embasado em estudos de caso, bibliografias teóricas e outras pesquisas realizadas que analisaram os resultados de em áreas centrais das cidades, dando ênfase em locais com potencial habitacional, social e econômico.

II - programa básico de ocupação da área;

Para a elaboração do diagnóstico da área de intervenção seguiu-se a metodologia apresentada por Kohlsdorf e Kohlsdorf (2017) cujo método se desenvolve através da leitura da cidade a partir de dimensões do espaço físico e simbólico, baseando-se na perspectiva da percepção do usuário do espaço. Para a leitura do SCS selecionou-se dessa metodologia categorias de análise que ajudarão a quantificar e determinar as principais demandas do local (cf. tabela).

O “programa de atendimento econômico e social para população diretamente afetada pela operação” encontra-se inserido no contexto projetual do Capítulo 2 , através do atendimento à população em situação de rua com o projetos de HIS. O capítulo 3 - contrapartida a ser exigida dos proprietários, usuários permanentes e investidores privados - aborda a viabilidade econômica dos projetos básicos apresentados anteriormente assim como os mecanismos legais de implementação das intervenções. É apresentado um levantamento dos principais custos e mudanças urbanísticas necessárias para representar a potencialidade da OUC SCS.

III- programa de atendimento econômico e O capítulo inicial apresenta também as principais social para população diretamente afetada normativas referentes aos parâmetros urbanísticos e pela operação; arquitetônicos da área. Utilizou-se as informações do Sistema de Documentação Urbanística e Cartográfica IV- finalidades da Operação; SISDUC. Tais normas voltadas ao SCS foram analisadas e criticadas no âmbito do patrimônio e de sua O item VI do Estatuto de “ forma de controle da V- estudo prévio de impacto de vizinhança; efetividade. operação” foi desenvolvido conjuntamente ao desenvolvimento das contrapartidas - através da VI- contrapartida a ser exigida dos O “programa básico de ocupação” (cf. Capítulo 2) criação da unidade gestora da OUC SCS, responsável proprietários, usuários permanentes e incorpora o repertório de casos e estratégias de pelo controle financeiro e implementação dos projetos investidores privados em função da utilização reabilitação realizadas baseadas em mecanismos estipulados pelo programa básico de ocupação. dos benefícios previstos nos incisos I e II do § voltados aos grandes centros urbanos . Os casos 2º do art. desta lei; analisados se relacionam com as principais propostas O capítulo conclusivo da presente pesquisa é da OUC SCS, cujas premissas projetuais basearam-se representado pelo item IV “finalidades da operação” que VI- forma de controle da operação, em : estipula os principais objetivos alcançados pelas obrigatoriamente compartilhado com propostas de intervenção . É analisado como as representação da sociedade civil; Implantação de moradias sociais e de mercado, finalidades específicas dos projetos se relacionam com priorizando-se HIS; os objetivos gerais de uma OUC definidos pelo Estatuto da Cidade de gerarem tranformações urbanísticas, O primeiro capítulo da presente pesquisa se baseia no item “definição da área a ser atingida” e busca analisar Projetos de gentilezas urbanas que incentivam uma melhorias sociais e valorização ambiental. do ponto de vista teórico-conceitual as principais maior qualidade da vivência do espaço urbano; Devido à complexidade, o estudo prévio de impacto de literaturas que ajudam a pensar o contexto do SCS, elaborando-se uma revisão bibliográfica sobre o atual Melhorias de mobilidade que valorizam os vizinhança não será objeto de estudo deste TCC. estado da arte das OUCs, principalmente deslocamentos dos pedestres;

Os procedimentos operacionais e instrumentais foram selecionados conforme cada objetivo definido. Para revisão teórico-conceitual foram analisadas as diretrizes e mecanismos desenvolvidos em OUC’s realizadas no país, além dos resultados obtidos por tais intervenções. A análise crítica das consequências destas intervenções servirá de base para a definição de parâmetros específicos para reabilitação do SCS relacionando-se com contextos de patrimônio urbano e através da inclusão de habitação e demais intervenções Projeto âncora, fundamental para a valorização preservação. estabelecidas pela OUC. consolidação da OUC SCS; 02

e

DIMENSÃO

BIOCLIMÁTICA

CATEGORIA

VARIÁVEL

Orientação eólica e solar

Caracterização e vínculos dimensionais com foco no conforto térmico ambiental

Permeabilidade do solo

Impermeável, pouca, média, muita, totalmente permeável

Vegetação

Tamanho, Tipo e Composição

Rugosidade e Porosidade

Pouca, média e muita

Tipos e concentração de geradores Muito pouca, pouca, média, muita, de incomodidades : higrotérmicas, muitíssima acústicas, luminosas e de qualidade do ar COPRESENCIAL

EXPRESSIVOSIMBÓLICA

FUNCIONAL

Convexidade - Tamanho, localização Muito pequeno, pequeno, médio , e distribuição dos espaços convexos grande e muito grande Características das atividades : Muito pouco, pouco, médio, muito, Classificação: Serviços , Comerciais muitíssimo e lazer Temporalidade

Período: Diurno, noturno e diuturno Constantemente,esporadicamente e sazonalmente

Quantidade de espaços funcionais : Taxa de ocupação(TO)

Muito baixas, baixas, médias, altas, muito altas

Quantidade de espaços funcionais : Coeficiente de aproveitamento dos lotes (CA)

Muito baixos, baixos, médios, altos , muito altos

Quantidade de espaços funcionais : Gabarito- Número de pavimentos

Um pavimento, entre um e três pavimentos, mais de três pavimentos 03

capítulo 1

DEFINIÇÃO DA ÁREA A SER ATINGIDA

A PRESERVAÇÃO DOS CENTROS URBANOS As áreas centrais das cidades são caracterizadas pela sua dinamicidade, aglutinando diversas atividades econômicas, culturais e sociais. A nomenclatura dos centros urbanos se associa principalmente as principais atividades desenvolvidas e suas características determinantes. São classificados como : comerciais, históricos, centros de negócios ou simplesmente centros. Essas áreas possuem papel fundamental na criação da identidade e desenvolvimento da cidade, sendo pontos referenciais da malha urbana. Dentre as inúmeras vantagens encontradas nas áreas centrais, podem ser destacadas as seguintes: a grande concentração de bens e serviços, variedade de atividades e infraestruturas urbanas e equipamentos públicos. (VARGAS; CASTILHO, 2015)

Sobre o entendimento do que é histórico, defende-se ser um mito o congelamento do passado como fundamento das políticas de preservação, pois, nas cidades, os centros históricos representam o que há de mais dinâmico e mutante.(VARGAS, CASTILHO. 2015, p.30)

A identificação clara da deterioração urbana além do levantamento das demandas sociais da área é fundamental para a definição de diretrizes para qualquer modificação na cidade. Tanto o conceito de deterioração quanto o de degradação estão associados aos danos, ruína das estruturas e perdas funcionais de um determinado local. Espaços degradados são associados aqueles lugares que além da observável decadência das estruturas físicas apresentam também problemas sociais como o de segregação espacial, Grandes centros urbanos, como o SCS, são desemprego e violência urbana. (VARGAS; CASTILHO, considerados pontos de grande interesse pois 2015) apresentam diversas potencialidades econômicas, sociais e estruturais . São as áreas com a melhor Após analisarem as experiências em projetos de acessibilidade , possuindo grande fluxo de transporte melhorias urbanas no Brasil, Vargas e Castilho (2015) público e , portanto, grande possibilidade de um acesso definiram os seguintes parâmetros para propostas mais democrático do espaço urbano. (MARICATO,2013, realmente efetivas: p.138)

“Áreas fortemente desvalorizadas vêm a ser alvo das atenções do poder público, que se alia ao capital imobiliário, iniciando dessa forma uma reconquista daquele espaço. Orlas marítimas e de rios, leitos ferroviários, áreas portuárias e edificações industriais desativadas são as primeiras eleitas no processo de intervenção. Essas ações sugerem que a arquitetura e o planejamento urbano também vieram a ser regidos por estratégias de ‘marketing’, destinadas a estruturar a mudança da economia urbana de base produtiva para a base do consumo” - Vargas e Castilho (2015)

1)Identificar o processo de degradação ou deterioração do objeto de estudo, definindo o problema de maneira clara, justificando e fundamentando a necessidade de intervenção através de indicadores prévios; 2)Levantar as demandas dos usuários locais de modo a se evitar apropriações indevidas do espaço; 3)Apontar as necessidades e definir o objetivo da intervenção; A preservação patrimonial , em especial quando 4)Explicar os resultados esperados, que podem ser analisa-se o campo urbano deve considerar a econômicos, preservacionistas e sociais, mutabilidade da cidade , seus diversos agentes e relacionando-os aos indicadores apontados no primeiro constantes como definido : tópico ; As intervenções em áreas centrais urbanas, em especial nas cidades com áreas tombadas, tentam buscar o equilíbrio entre o conceito de permanência e renovação do espaço urbano. A cidade, como organismo vivo, se modifica seguindo a dinâmica de interesses de grupos diversos e, em muitos casos, conflitantes.

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5)Promover a constante manutenção e monitoramento empreendimentos através do fenômeno de para avaliar os resultados obtidos e promover gentrificação. Esse fenômeno se define pela expulsão da população residente de um determinado local como redirecionamentos se necessários; consequência da supervalorização causada por As intervenções em áreas centrais podem ser divididas intervenções ou empreendimentos nas áreas em três períodos principais, cada um deles moldados urbanas.(VARGAS; CASTILHO, 2015) por diferentes valores e aspirações políticas e urbanas.

O primeiro período, configurado como Renovação O período posterior a década de 60 caracterizou-se Urbana, é relativo aos anos de 1950 a 1960; Já o segundo pela negação dos ideais defendidos pela primeira fase período, que vai de 1970 a 1980, denomina-se das intervenções urbanas. Se no primeiro momento a Preservação Urbana; E por fim o de Reinvenção Urbana motivação principal era a de “demolir e construir” com que vai da década de 1990 até os anos 2000. É a valorização do novo, o segundo momento se baseou necessário observar que a delimitação temporal não no caráter de memória e preservação. De cunho deve ser considerada definitiva visto que alguns historicista, a fase de Preservação Urbana marcou a aspectos de cada período podem se mesclar uns nos consolidação das parcerias do setor público e do privado: as intervenções passaram a visar não somente outros.(VARGAS; CASTILHO, 2015) a preservação como também o lucro.

O contexto histórico do primeiro período, de Renovação Urbana, se configura a partir das reconstruções das Na última fase analisada, denominada Reinvenção cidades europeias no período das grandes guerras Urbana, constatou-se uma intensificação de projetos mundiais, sendo marcadas pela preferência pelo novo. É urbanos como formas de promoção política. Os nesse quadro que se desenvolve os ideias do urbanismo interesses do capital imobiliário e do poder público do Movimento Moderno, baseada na Carta de Atenas de passaram a gerenciar o espaço urbano das cidades 1933, escrita a partir dos encontros dos Congressos como empreendimentos, deixando de lado as demandas Internacionais de Arquitetura Moderna- os C.I.A.M. O locais. O espaço urbano se torna portanto apenas mais documento, redigido pelo arquiteto Le Corbusier, uma mercadoria. (VARGAS; CASTILHO, 2015) influenciou o projeto de Lúcio Costa para a nova capital.

Brasília é, portanto, um dos principais exemplos da Já Leme (1999) organiza as intervenções seguindo a aplicação das diretrizes da época.Tal característica foi temática central dos planos intervencionistas. As ponto chave para a nomeação da capital para a lista do propostas se baseavam no desenvolvimento de novas técnicas que associavam as referências estéticas da patrimônio mundial pela Unesco. época com a resolução de problemas de saneamento e Os centros urbanos, em especial os chamados “centros mobilidade. No final do século XIX iniciam-se obras de de negócios” foram já definidos pela Carta de Atenas de criação de sistemas de esgoto e água em diversas 1933 como pontos de localização privilegiada , como cidades brasileiras , em geral como resposta as epidemias que se dissipavam nos centros. As obras que observado no seguinte trecho: focavam na circulação tinham como premissa a Os negócios assumiram uma importância tão grande atualização das estruturas urbanas que foram que a escolha da localização que lhes será reservada herdadas do período colonial , criando ruas mais exige um estudo muito particular. O centro de negócios adequadas para os novos modais de transporte como o deve encontrar-se na confluência das vias de circulação que servem ao mesmo tempo os setores de habitação, bonde, por exemplo. os setores de indústria e de artesanato, as administrações públicas, alguns hotéis e diversas (estações ferroviárias, rodoviária, marítima, aérea) . ( LE CORBUSIER, 1933)

Como resultados das intervenções realizadas nesse período foram apontados a necessidade da mistura de usos urbanos na manutenção da vitalidade urbana e da consequente segregação socioespacial gerada pelos 06

As grandes reformas urbanas no Brasil tinham como referência os casos de Paris e Viena, cidades europeias que tiveram sua malha urbana e edílica reformuladas.

As obras idealizadas por Haussmann, prefeito da capital francesa durante os anos de 1853 a 1870, inspiraram a reforma do Rio de Janeiro do início do século XX. A relação do patrimônio urbano com as intervenções foi apontado por Choay (2017 , p.175) em

sua Alegoria do patrimônio. Segundo a autora , Haussmann “Destruiu, contuto, em nome da higiene, do trânsito e até da estética, partes inteiras da malha urbana de Paris.”

As grandes tranformações no meio urbano no século XIX , devido principalmente as consequências da Revolução Industrial geraram o desenvolvimento de duas correntes de pensamento urbano : a primeira buscava a preservação da cidade como testemunho do passado e a segunda , de caráter mais drástico, buscava a renovação através de uma nova implantação de organização espacial. Destacam-se os principais formuladores do conceito de cidade histórica : John Ruskin (1819-1900) , Camillo Sitte (1843- 1903) e Gustavo Giovannoni (1873-1947). (LYRA, 2016) John Ruskin, segundo Choay (2017), foi um dos precursores da defesa da cidade histórica, tendo sua fundamentação teórica baseada no extremo apreço à preservação incondicional. Para o pensador britânico, as intervenções urbanas danificam profundamente a malha e estrutura das cidades antigas, fundamentais para entendimento da essência do espaço. Tal visão , porém , não considera a dinâmica de mudança essencial e presente em todos os grandes centros urbanos , incentivando portanto a não intervenção.

“É impossível esperar que uma sociedade como a nossa, radicalmente desigual e autoritária, baseada em relações de privilégio e arbitrariedade, possa produzir cidades que não tenham essas características.”

- Maricato (2013, p.51)

Já Camillo Sitte, arquiteto vienense, acreditava que as transformações urbanas eram inevitáveis devido as constantes mudanças tecnológicas.

Criticava, basicamente, a carência da qualidade estética nas cidades contemporâneas em comparação com as cidades antigas. Seu estudo, de caráter morfológico, aponta que as intervenções urbanas se voltaram somente a parte técnica e funcional , deixando de lado o aspecto da beleza urbana. Seu ponto de vista essencialmente estetizante ia contra o proposto pelos princípios haussmanianos e buscava o desenvolvimento da cidade contemporânea inspirada e não copiada - nos conhecimentos das grandes cidades antigas. (LYRA, 2016) Rufinoni (2013) destaca a importância do italiano Gustavo Giovannoni no estudo do tecido urbano antigo como artefato patrimonial, delimitando critérios interventivos visando a preservação das especificidades das cidades históricas. Giovannoni é considerado o primeiro teórico a utilizar a expressão “patrimônio urbano” e defendia soluções projetuais que

conciliassem as especificidades do núcleo antigo com as expansões das novas partes da cidade. Sua visão tinha, contudo, a busca pela separação das diferentes formações urbanas. A parte integrante do tecido antigo, por exemplo, deveria ser isolado do pesado tráfego moderno, possuindo apenas circulação local. O uso nessa área histórica também deve ser em pequena escala, priorizando o uso para moradia, serviços e pequenos comércios. Um aspecto interessante defendido pelo italiano é o incentivo a pluripolaridade nas cidades. As funções incompatíveis com a preservação deveriam ser realocadas para outros pontos centrais , criando assim outros pólos atrativos.

O uso , feito de maneira eficaz e cabível no contexto do espaço histórico é incentivado como política preservacionista.

Lyra (2016) associa a importância da implantação ou manutenção da função habitacional em centros históricos como medida de preservação, pois tal uso diminui o processo de desertificação em horários não comerciais, sendo um importante elemento utilizado em requalificações, conforme o trecho:

A questão habitacional pode, e deve , ser associada aos projetos de preservação urbana. Maricato destaca a importância de programas de habitação na recuperação de áreas degradadas, em especial os voltados ao atendimento de populações de baixa renda. Tais políticas vão contra a tendência do urbanismo do final do século XX, que tratava a cidade como mercadoria formadora de maior exclusão social.

A análise da habitação no Brasil e das tendências do mercado imobiliário é fundamental para o desenvolvimento de intervenções que tenham foco na implantação de moradia nas áreas centrais. É importante apresentar a criação do BNH - Banco Nacional da Habitação e do SFH - Sistema Financeiro da Habitação- como moldadores da tendência imobiliária privada. É nesse período, a partir de 1964, que é observado a tendência de habitação verticalizada, sendo o apartamento a tipologia clássica para a habitação da classe média em crescimento. O financiamento das habitações promovido pelos programas não gerou, porém, uma maior democratização do acesso a terra.

Os vazios urbanos centrais, que poderiam servir para responder a grande demanda habitacional, como pode ser observado no caso do SCS, são subutilizados ou não atendem as necessidades da população. A especulação imobiliária se aproveita da valorização consequente de obras públicas nessas áreas, enquanto os contribuintes são obrigados a procurarem o mercado ilegal e precário para conseguirem a função essencial de moradia.

Nas intervenções feitas nos centros urbanos (MARICATO,2013) brasileiros, Maricato (2013) aponta o caráter segregacionista e excludente das grandes obras A autora considera que a análise das intervenções no urbanas como as feitas no Rio de Janeiro do século XX. Brasil deve ser associada a um profundo entendimento É analisado a questão da moradia nas áreas centrais: do quadro de segregação socioespacial e desigualdade. durante as obras que promoviam o embelezamento e As reformas não conseguiram atingir boa parte da saneamento , as populações de baixa renda foram população, como observado no seguinte trecho: expulsas para áreas periféricas precárias. O acesso a Os governos municipais estaduais desviaram sua cidade legal , dotada de boa infraestrutura e atenção dos vazios urbanos( que, como se sabe, se oportunidades, é oferecida somente a camadas valorizam com os investimentos públicos e privados específicas da sociedade.

Investiu-se na requalificação desses espaços e em medidas para atrair os habitantes aos centros tradicionais da cidade. A fixação do uso habitacional evidenciou-se como elemento importante para que isso ocorresse e o tecido urbano se mantivesse vivo. Em muitos casos, com a manutenção da função habitacional dos centros tradicionais, evitou-se sua desertificação à noite e nos fins de semana. Lyra (2016, p.43)

É impossível esperar que uma sociedade como a nossa, radicalmente desigual e autoritária, baseada em relações de privilégio e arbitrariedade, possa produzir cidades que não tenham essas características.

(MARICATO,2013, p.51)

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feitos nos arredores) para jogar a população em áreas completamente inadequadas ao seu desenvolvimento urbano racinal, penalizando seus moradores e também todos os contribuintes que tiveram que arcar com a extensão da infraestrutura. (MARICATO, 2013, p.21)

As questões urbanas e habitacionais no país, segundo Maricato , são marcadas pelas consequências de eventos como a privatização da terra de 1850 e a abolição da escravidão de 1888. Tais eventos moldaram a formação da sociedade brasileira, contribuindo com o processo de desigualdade observados até a atualidade.

A autora aponta ainda a superficialidade dos projetos urbanísticos brasileiros, que focam apenas nas mudanças do ambiente construído sem considerarem as questões sociais.

Segundo Maricato (2013), existem dois tipos de intervenções feitas nos centros urbanos: a renovação e a reabilitação/requalificação. A primeira, de carácter mais drástico, propõe a substituição de edificações decadentes por novos projetos, promovendo demolições e grande intensificação da ocupação do solo. É uma intervenção que promove uma grande valorização imobiliária, especialmente devido a construção de grandes centros culturais e shopping centers. Já a reabilitação urbana ou requalificação, tenta promover reformas necessárias de maneira que não se provoque a descaracterização do espaço, mantendo ao máximo a população residente na área.

Considerando as definições apresentadas por Maricato nocisos deste uso no local. e pela Carta de Lisboa, será utilizado o termo reabilitação na intervenção do SCS, podendo ser Declaração de Amsterdã (1975) - A declaração introduz considerado também a nomenclatura de requalificação. o conceito de preservação associado ao planejamento urbano, além de incentivar ações governamentais a fim A proposta da conservação integrada consolidou a de se manter a população original no local de reabilitação como solução para os conjuntos urbanos intervenção : antigos, contrapondo-se à linha da renovação urbana que dominou o pensamento dos gestores das cidades na primeira metade do século XX e que norteou a demolição e a substituição de edificações em centenas de áreas históricas no mundo todo. (LYRA,2016, p. 41)

Arantes (2000) considera os chamados Re’s revitalização , reabilitação, requalificação- como eufemismos para a chamada “Gentrificação estratégica” : as novas apropriações do espaço pelas camadas influentes da sociedade foi apenas legitimado por mecanismos que causam o “upgrading cultural”. A gentrificação é , nas palavras da autora :

Para evitar que as leis do mercado sejam aplicadas com todo rigor nos bairros restaurados o que teria por consequência a evasão dos habitantes, incapazes de pagar aluguéis majorados, é necessária uma intervenção dos poderes públicos no sentido de moderar os mecanismos econômicos, como sempre é feito quando se trata de estabelecimentos sociais.

Recomendação de Nairóbi (1976) - O documento resalta a importância de habitações sociais na reabilitação de edificações antigas , a fim de se promover a preservação.

Uma resposta específica da máquina urbana de crescimento a uma conjuntura histórica marcada pela desindustrialização e consequente desinvestimento de áreas urbanas significativas, a terceirização crescente das cidades, a precarização da força de trabalho remanescente e sobretudo a presença desestabilizadora de uma underclass fora do mercado.(ARANTES, 2000, p. 31)

Em particular , as disposições relativas aos imóveis e quarteirões insalubres, assim como à construção de habitações sociais deveriam ser concebidas ou reformuladas de modo que não apenas se ajustem à política de salvaguarda, mas que para ela contribuam. O regime de eventuais subvenções deveria ser, consequentemente, estabelecido e modulado sobretudo para facilitar o desenvolvimento de habitação subsidiadas e de edifícios públicos através da reabilitação de construções antigas. Só deveriam ser permitidas as demolições de edificações sem valor histórico ou arquitetônico e as subvenções ocasionalmente resultantes deveriam ser estritamente controladas. Além disso, uma parte suficiente dos créditos previstos para a construção de habitações sociais deveria ser destinada à reabilitação de edificações antigas. (IPHAN, 1976, p. 6)

Os chamados RE’s nas intervenções urbanas foram caracterizados pela Carta de Lisboa (1995) e podem ser definidos como : Umas das consequências observadas em obras de requalificação é privatização do espaço público , em Renovação Urbana - Substituição de estruturas especial pelas parcerias entre o poder público e a morfológicas e tipologias consideradas sem valor iniciativa privada, marcada pelos interesses do patrimonial por novas estruturas e padrões urbanos mercado imobiliário. Sabbag (2016) aponta esse aspecto contemporâneos. Configura-se , principalmente, por negativo: processos de demolição; Reabilitação Urbana- Intervenções voltadas para a valorização de aspectos funcionais e socieconômicos visando a melhoria de vida dos usuários da área . A reabilitação se define pela instalação de novos equipamentos públicos e infraestruturas;

Há um tendência em requalificar espaços urbanos obsoletos com parcerias público-privadas, para reintegrá-los à malha urbana com a proposta de devolver estes espaços à população. Mas o que se observa é a privatização dos espaços públicos , em uma tentativa de tornar estes lugares rentáveis ; há um aumento da área privada e uma diminuição da área pública. (SABBAG, 2016, p.52)

Carta de Washington ou Carta Internacional para a Salvaguarda das Cidades Históricas (1987) - O presente documento determina que o mantimento dos aspectos culturais , sociais e e vocacionais da área, compatibilizando-se os novos usos .

As novas funções devem ser compatíveis com o caráter, a vocação e a estrutura das cidades históricas. A adaptação da cidade histórica à vida contemporânea requer cuidadosamente instalações das redes de infraestrutura e equipamentos dos serviços públicos.( IPHAN, 1987)

Revitalização Urbana - Similar ao conceito de Reabilitação, engloba todas as operações que Analisando-se o conteúdo das Cartas patrimoniais valorizam aspectos econômicos e sociais de uma relativas as intervenções em centros urbanos , merecem destaque os seguintes documentos: determinada área;

Requalificação Urbana - Operações destinadas a Norma de Quito(1967) - A norma, documento da melhorar a adaptação de uma atividade/ função à um Organização dos Estados Americanos (OEA) tem como Carta de Petrópolis (1987) - Documento resultado do 1º ponto negativo a recomendação de uso turístico em Seminário Brasileiro para preservação e Revitalização local, considerando seu contexto. sítios históricos sem a análise de possíveis efeitos de Centros Históricos realizado no Rio 08

de Janeiro . De acordo com Lyra (2016), a Carta reconhece a multiplicidade de funções nos centros e critica a setorização preconizada pela Carta de Atenas de 1933, que definia os parâmetros da cidade modernista . É destacado a importância do uso misto como mecanismo de vitalidade urbana,em especial a de promoção de habitação nessas áreas, como no trecho sobre sítios históricos urbanos (SHU): Sendo a polifuncionalidade uma característica do SHU, a sua preservação não deve dar-se à custa de exclusividade de usos, nem mesmo daqueles ditos culturais, devendo, necessariamente, abrigar os universos de trabalho e do cotidiano, onde se manifestam as verdadeiras expressões de uma sociedade heterogênea e plural. Guardando essa heterogeneidade, deve a moradia constituir-se na função primordial do espaço edificado , haja vista a flagrante carência habitacional brasileira. Desta forma, especial atenção deve ser dada à permanência no SHU das populações compatíveis com a sua ambiência.

O ESTATUTO DA CIDADE E AS OPERAÇÕES URBANAS A lei que regulamenta a política urbana da Constituição Federal de 1988 foi aprovada em 2001, após anos de adiamentos e negociações entre diversas camadas da população. Caracterizada pela definição da função social da cidade e da propriedade urbana, o Estatuto da Cidade, Lei Federal nº 10.257/2001 - Artigos 182 e 183definiu diversos instrumentos de intervenção baseados em uma nova concepção de gestão urbana. Segundo Rolnik (2001) as inovações do Estatuto estão baseadas em três princípios : o primeiro é voltado a criação de instrumentos que auxiliem na normatização do uso e ocupação do solo; O segundo se baseia em estratégias que incentivem a participação popular em decisões sobre o desenvolvimento das cidades e o terceiro serve para aumentar os processos de regularização das posses urbanas.

IV- Da gestão Democrática da cidade; V- Disposições Gerais;

De acordo com Olbertz (2011) a Constituição define a regulamentação dos espaços habitáveis seguindo três institutos básicos : o plano diretor , a definição da função social da propriedade e os instrumentos de intervenção. O primeiro , de competência municipal, é o instrumento básico das políticas urbanas de desenvolvimento e expansão territorial. Já o segundo , de funcionalização da propriedade , se relaciona com a premissa de que a utilização da propriedade deve ter como finalidade o interesse geral. Já os instrumentos são mecanismos para o exercício da política urbana, entre os quais se destacam a usucapião urbana, o IPTU - Imposto Predial e Urbano , o parcelamento Com o intuito de se diminuir a expansão horizontal compulsório e por fim , o de Operações Urbanas excessiva e o consequente aumento de investimentos Consorciadas. na rede de infraestrutura , foram criados mecanismos como pagamento de IPTU progressivo - Imposto predial As principais diretrizes urbanas previstas pelo Estatuto territorial urbano- em área vazias ou subutilizadas da Cidade , segundo Saule (2001) são as seguintes: localizadas em áreas dotadas de infraestrutura. O ponto principal do Estatuto é o de ampliar o exercício da . Direito à cidade sustentável , com moradia, cidadania no processo de desenvolvimento de Planos saneamento ambiental, infraestrutura urbana, serviços Diretores pelos municípios. A participação direta, feita públicos e transporte de qualidade, lazer e trabalhoatravés de plebiscitos , audiências públicas e tanto para as gerações presentes quanto as futuras; orçamentos participativos visa a maior integração da sociedade nas decisões interventivas feitas no . Participação democrática de diversos segmentos da território. (RONILK,2001) sociedade no desenvolvimento e execução de programa e projetos de desenvolvimento das áreas urbanas; As disposições da legislação urbana são divididas em 5 capítulos : . Controle do uso do solo a fim de se evitar usos inadequados ou a subutilização e a deteriorização de I- Diretrizes gerais; áreas urbanas; II- Dos instrumentos da Política Urbana; III- Do Plano Diretor; . Distribuição justa das ônus e benefícios dos processos

“ (...) as poucas áreas que concentram as qualidades de uma cidade bem desenhada e equipada são destinadas para os segmentos de maior renda. Para os mais pobres - em nosso país as maiorias- resta a ocupação das franjas, das áreas longínquas ou pouco aptas para urbanizar como as encostas de morros, as beiras de córrego, os mangues. Desta forma, uma poderosa máquina de exclusão territorial é posta em operação, monstro que transforma urbanismo em produto imobiliário, negando à maior parte dos cidadãos o direito a um grau básico de urbanidade.”

- Raquel Ronilk (2001, p.6) 09

Duarte(2011) destaca o ponto principal da inovação desse instrumento como sendo a transformação de um valor imobiliário em um valor mobiliário através de uma parceria entre o poder público, a iniciativa privada O artigo 33. do Estatuto indica os principais requisitos e os moradores da localidade. O autor descreve . Urbanização e regularização de áreas ocupadas po para a aprovação do instrumento, sendo estes : também a principal forma de arrecadação utilizada população de baixa renda, considerando-se as pelas OUCs : o uso dos Cepacs - Certificados de condições socioeconômicas e ambientais da área; I- definição da área a ser atingida ; Potencial Adicional de Construção.

II - programa básico de ocupação da área; Sobre o papel dos instrumentos na promoção da função III- programa de atendimento econômico e social para a A área construída, tipicamente um valor imobiliário da população diretamente afetada pela operação; social da propriedade, Saule (2001, p. 18) destaca: de urbanização , em especial da recuperação de investimentos que tenham resultado em uma maior valorização dos imóveis urbanos;

Os intrumentos adotados pelo texto constitucional têm por característica obrigar o proprietário a um comportamento positivo de promover uma destinação concreta para a sua propriedade. São mecanismos destinados a impedir e inibir o processo de especulação imobiliária nas cidades, conferindo aos imóveis urbanos ociosos uma destinação voltada a beneficiar a coletividade.

O capítulo II - Dos Instrumentos da Política Urbana , seção X - Das operações urbanas consorciadas, Artigos 32º e 33º do Estatuto da Cidade (2001) definem e delimitam as OUC desenvolvidas no país como sendo: Considera-se operação urbana consorciada o conjunto de intervenções e medidas coordenadas pelo Poder Público Municipal, com a participação dos proprietários, moradores, usuários permanentes e investidores privados, com o objetivo de alcançar em um uma área tranformações urbanísticas estruturais , melhorias sociais e a valorização ambiental.

(Estatuto da Cidade, Seção X, Art. 32, � 1º)

O item 2º da presente lei determina as medidas que podem ser adotadas para as OUCs como a modificação dos índices e das características do uso e ocupação do solo e parcelamento. É possível também promover alterações nas normas de edificações, analisando-se os possíveis impactos ambientais causados. Outra medida que pode ser adotada , segundo o Estatuto, é regularização de construções , ampliações e reformas que foram executadas em desacordo com a legislação vigente para a área. Essa ordenação especial do solo tem como objetivo incentivar investimentos da iniciativa privada , permitindo usos e excessos antes proibidos. Essa possibilidade de flexibilização é vendida para obter recursos para financiar obras na própria área de intervenção.(OLBERTZ,2011)

do solo. Essa ordenação é diferenciada porque não corresponde à ordenação até então vigente para o local. ( OLBERTZ, 2011, p. 67)

cidade ( que se expressa em edificações), é tranformada em valor mobiliário ( um título) regido pela Comissão de Valores Mobiliários, que regula o mercado de bolsas.

Essa segunda novidade das operações urbanas (títulos) é completada pelas transações dos Cepacs. Eles são lançados pelo município, são negociados como títulos e podem ser adquiridos por qualquer interessado, de qualquer cidade, independentemente de ter imóvel na área de intervenção. (DUARTE, 2011, p. 100)

IV - finalidades da operação; V - estudo prévio de impacto de vizinhança; VI- forma de controle da operação, obrigatoriamente compartilhado com representação da sociedade civil;

A possibilidade de implantação de uma OUC no Distrito Federal se encontra prevista no Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal - PDOT. A seção VII da presente legislação enumera os principais objetivos de uma OUC como sendo : A implantação de equipamentos públicos e espaços estratégicos , a otimização de áreas que sofreram intervenções urbanísticas, implantação de HIS, melhorias na rede de transporte público coletivo e a implantação e conservação de parques e unidades de conservação.

Olbertz (2011) destaca que o Estatuto da Cidade não impõe a obrigatoriedade de uma OUC ser um empreendimento totalmente autofinanciável, obtendo todos os recursos através de contrapartidas. Os CEPACS são definidos pela legislação como :

OPERAÇÃO URBANA CONSORCIADA

PLANO URBANÍSTICO

FINANCIAMENTO : PARCERIA COM INICIATIVA PRIVADA

MODIFICAÇÕES DE USO E OCUPAÇÃO DO SOLO

1º Os certificados de potencial adicional de construção serão livremente negociados, mas conversíveis em direito de construir unicamente na área objeto da operação.

Sobre a tentativa de se limitar os efeitos negativos das operações urbanas, foram incluídos na legislação programas como o de atendimento econômico e social para a população afetada, como destacado por Ronilk:

2º Apresentando pedido de licença para construir, o certificado de potencial adicional será utilizado no pagamento da área de construção que supere os padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo, até o limite fixado pela lei específica que aprovar a operação urbana consorciada.

O Estatuto da Cidade admite a possibilidade de que essas operações ocorram; entretanto, exige que - em cada lei municipal que aprovar uma Operação como esta- devam ser incluídos obrigatoriamente: o programa e projeto básicos para a área, o programa de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação e o estudo de impacto de vizinhança. Com essas medidas se procura evitar que as operações sejam somente “liberações” de índices construtivos para atender interesses particulares, ou simples operações de valorização imobiliária que impliquem expulsão de atividades e moradores de menor renda. (RONILK, 2001, p.8)

A compra de índices construtivos acima dos permitidos pelas leis de uso e ocupação do solo permitem arrecadar verba para projetos que visem melhorias socias, tranformações urbanísticas estruturais e valorização ambiental.

Utilizar-se da própria especulação imobiliária é uma maneira bastante perspicaz de se utilizar da dinâmica do mercado imobiliário para arrecadação de fundos para financiar intervenções nos centros urbanos. Os certificados podem ser comprados através de leilões públicos ou mercado secundário, cuja relação de valor por metros quadrados é definido por uma tabela de conversão própria de cada OUC. Conforme exposto por Stroher (2017) existem atualmente cinco OUCs utilizando-se de Cepacs no país : Porto Maravilha no Rio

Fica definido pela legislação que os recursos que forem obtidos pelo Poder Público através da contrapartida definida pelo inciso VI, devem ser aplicados somente na área da própria OUC. Fix (2001, p.3) defende que o presente item , paradoxalmente ao contexto do Em suma, as operações urbanas consorciadas recortam Estatuto, estimula a concentração de renda pois uma área da cidade ( objeto da operação) e aplicam-lhe mantém um “ circuito de reinvestimento em regiões já uma ordenação diferenciada quanto ao uso e ocupação favorecidas” 10

POSSÍVEIS RESULTADOS

CONTRAPARTIDA DE INVESTIDORES PRIVADOS AO PODER PÚBLICO

ALTERAÇÃO NORMAS DE GABARITO E OUTROS PARÂMETROS

AUMENTO DE POTENCIAL CONSTRUTIVO

. TRANSFORMAÇÕES URBANÍSTICAS . MELHORIAS SOCIAIS . VALORIZAÇÃO AMBIENTAL . REABILITAÇÃO DE ÁREAS DEGRADADAS . VALORIZAÇÃO IMOBILIÁRIA . GENTRIFICAÇÃO . AUMENTO DA SEGREGAÇÃO SOCIOESPACIAL

VANTAGENS DE SE UTILIZAR OUCs

PODER PÚBLICO

. Promover reabilitação de espaços urbanos . Obter recursos para implementar obras urbanas de infraestrutura . Recuperar recursos gerados pela valorização causada por obras públicas

INICIATIVA PRIVADA

. Ambiente seguro de investimento - Boa segurança jurídica e política . Apropriação de uma parcela da valorização imobiliária causada pelas intervenções . Inserção no mercado de áreas com pouca importância comercial porém que apresentem potencialidades

TÍTULO EMITIDO PELA ADMINISTRAÇÃO MUNICIPAL , NEGOCIÁVEL LIVREMENTE PELA PRÓPRIA PREFEITURA OU MERCADO FINANCEIRO ATRAVÉS DE LEILÕES

CEPAC

quantidade determinada de m2 de construção adicional

CEPAC

EQUIVALE =

quantidade determinada de m2 de alteração de uso dentro dos limites fixados pela OUC

Área adicional mediante contrapartida ao Poder Público coeficiente de aproveitamento máximo

coeficiente de aproveitamento básico

A quantidade de Cepacs que serão emitidos deve ser proporcional ao estoque de potencial adicional de construção previsto nas diretrizes da própria OUC ( REGO,2017)

de Janeiro, Água Espraiada, Água Branca e Faria Lima , e os projetos no Brasil. A dinâmica do mercado todas em São Paulo, e Linha Verde em Curitiba. imobiliário francês é relativamente mais includente e o engajamento da sociedade civil é muito mais Diversas literaturas criticam a utilização dos Cepacs significativo do que o brasileiro. Tais fatores como forma de arrecadação e dos resultados das OUCs influenciam diretamente nos resultados das parcerias realizadas no país. Dentre elas destaca-se o trabalho público-privadas. (MARICATO, FERREIRA,2002) de Maricato e Ferreira (2002) . Os autores apontam as particularidades observadas na dinâmica do papel do O ponto negativo da utilização dos Cepacs foi apontado Estado brasileiro em considerar os interesses de por Fix e Ferreira (2001) : classes dominantes em detrimento das demandas da Um primeiro problema dos Cepacs é a desvinculação coletividade.

O contexto das parcerias entre que o título cria entre a compra do potencial construtivo público-privado não surgiu no Brasil, tendo suas raízes e a posse do lote. Como qualquer um pode comprar o nos EUA e Europa pós década de 70 , em que a crise título, tendo ou não lote na região, seu valor - como com fiscal e declínio do modelo produtivo baseado no qualquer título financeiro- pode variar, gera-se um novo fordismo-taylorismo incentivaram a tipo de especulação imobiliária, “ financeirizada”. co-responsabilização da gestão das cidades.

A maioria das nossas grandes cidades está imobilizada do ponto de vista financeiro. Associa-se a isso a falência do paradigma de planejamento modernista/funcionalista e a força ideológica dos argumentos neoliberais, e entende-se porque a efetivação de parcerias com a iniciativa privada passa a ser vista como uma tábua de salvação para muitas prefeituras , sejam elas conservadoras ou progressistas. ( MARICATO, WHITAKER, 2002, p. 4 )

A valorização necessária para que o mecanismo dos Cepacs funcione se reflete negativamente na relação da presença de moradias sociais na área atingida como observado por Maricato e Ferreira (2001) : A valorização imobiliária é combustível dos CEPACs, portanto, quanto mais distante a área da operação se encontra da moradia social maior a valorização dos certificados de potencial adicional de construção.

Manter a “população pobre” na área da operação funciona como um verdadeiro freio no processo devalorização, o que em alguns casos é interessante como veremos adiante , mas não quando da utilização dos CEPACs.

Os modelos norte-americanos de parceria públicoprivada começaram a serem desenvolvidos em 1970, com os BID- Business Improvement Districts- distritos comerciais que começaram a entrar em declínio e se utilizaram de mecanismos de financiamentos para promover melhorias e manutenções das próprias áreas. O arrecadamento era feito a partir de impostos obrigatórios e “ levou os governos locais a desenvolverem uma espécie de dependência dos negócios, tornando-se mais propensos a agradar investidores privados.” (FIX, 2001, p.3)

foram utilizados para construir HIS , porém essas moradias foram locadas em áreas periféricas da cidade , contribuindo para o processo de segregação socioespacial. (FIX,2001) OUCs como a Faria Lima, de acordo com Maricato e Ferreira (2001, p.11), são um exemplo de “instrumento pós-moderno em quadro arcaico”. A motivação de se criar novas avenidas e oportunidades imobiliárias superou a demanda por melhorias urbanas idealizadas pelo Estatuto da Cidade (2001). Em teoria, 10% dos recursos obtidos através dessa operação deveriam ser destinados a construção de HIS na região, o que nunca foi realizado conforme apontado pelos autores.

Em São Paulo, é possível notar como as operações situam-se na área de expansão do capital imobiliário, a fim de constituir ou consolidar pólos de negócios , as chamadas novas centralidades, ou, ainda, em regiões consideradas “deterioradas”, como o centro histórico , integrando um projeto de “recuperação” ou “revitalização” (FIX, 2001, p.5)

A viabilidade e capacidade do Instrumento de OUC de realmente promover melhorias urbanas para várias camadas sociais depende de sua formulação e implementação assim como destacado por Maricato e Ferreira (2001, p.2) : Assim como todos os outros instrumentos propostos no Estatuto da Cidade, as Operações Urbanas podem ser boas ou ruins, sob uma ótica progressista,dependendo da maneira como forem incluídas e detalhadas nos Planos Diretores.

Com o propósito de se criar um maior interesse do mercado e promover a venda de Cepacs, as operações se baseiam em “âncoras” : projetos como a construção de novas avenidas , shoppings centeres ou Para promover operações mais includentes e incentivar equipamentos culturais que atraem investidores e a produção de HIS , através de OUC, Maricato(2013) valorizam as áreas. (FIX,2001) destaca os seguintes mecanismos: O Estado de São Paulo é ponto referencial no estudo das .Unidades menores e com preços mais baixos a fim de implantações de Operações Urbanas, sendo pioneiro se promover o maior aproveitamento possível do nesse tipo de intervenção. Antes mesmo de o terreno; instrumento ser oficializado pelo Estatuto da Cidade em .Promoção de diversificação de projetos urbanísticos e 2001, o Estado realizava obras visando o financiamento de construção, com padrões menos rígidos e uniformes; privado e motivando o aumento da valorização .Utilização da outorga gratuita do direito de construir, imobiliária. Destacam-se as Operações Interligadas realizadas em 1986, consideradas as primeiras a caso este seja oneroso; implantarem o conceito de solo criado - permitiam a .Promoção de diversas parcerias com agentes compra do direito de construir além do permitido, promotores privados, associações e proprietários. aumentos de ocupação e mudanças de uso - mediante .Tornar obrigatório a destinação de apartamentos para pagamento de uma contrapartida. Os recursos obtidos diversas faixas de renda em um mesmo projeto;

O exemplo francês com as ZACs - Zônes d’ Aménagement Concerté influenciou os primeiros questionamentos sobre OUCs no país. O projeto funcionava da seguinte maneira: o Estado adquiria lotes em áreas degradadas através de desapropriação ou direito de preempção e implantava melhorias na rede de infraestrutura do local. Depois definia o uso e vendia para órgãos respectivos de cada área (educação, lazer , saúde) e para a iniciativa privada. Os recursos eram então obtidos da cobrança de plus-valia produzida para os agentes privados. É notável, porém, as diferenças entre o que foi implantado em países como a França e 11

O SCS E O TOMBAMENTO DE BRASÍLIA Para análise do contexto de inserção do SCS e relação do tombamento de Brasília com a área de interesse, é necessário um melhor entendimento da mudança da capital. O projeto de Lúcio Costa é alicerçado no zoneamento idealizado pela carta de Atenas de 1933, que divide a cidade a partir das quatro funções urbanas fundamentais : habitar , trabalhar , recrear e circular. A carta, publicada apenas em 1943 - após 10 anos do IV CIAM (Congresso Internacional de Arquitetura Moderna) - tem como objetivo principal um uso e ocupação do solo de maneira racional, criando-se meios de se organizar a circulação urbana de maneira mais eficiente. O caráter funcionalista e racional dos ideais urbanísticos da época é traduzido no traçado de Brasília e a faz “exemplo maior do urbanismo moderno no Brasil e no mundo” (SABBAG,2016)

O rearranjo físico da tranferência da capital , que antes se localizava no Rio de Janeiro , demonstrava uma profunda mudança nos agentes sociais e políticos , sendo um “grandiloquente gesto social mas, principalmente espacial” . A mudança tinha como argumentação principal o redirecionamento e interiorização do desenvolvimento econômico do país.

(HOLANDA, 2018)

delimitava os perímetros do Lago Paranoá. (LEME, 1998) O projeto vencedor , elaborado por Lúcio Costa , era o que melhor representava as demandas do contexto econômico e político da década de 50 , conforme expresso por Sabbag (2016, p.75) : Consoante a racionalidade do planejamento em atingir o governo federal, os conceitos de ordem e progresso do positivismo , implícitos no racionalismo europeu, casam com as diretrizes políticas traçadas no país neste momento. Surge, com a proposta de Costa, a Brasília cidade funcional, cidade das decisões , tornando-se o símbolo do progresso e da modernidade nacional, um monumento a céu aberto, um marco da entrada , pelas mãos do Estado, do capitalismo no espaço nacional.

Conforme destacado por Leme (1999), a ideia de mudança da capital para o interior do país está presente desde o período colonial com a proposta de interiorização feita pelo Marquês de Pombal , primeiro-ministro de Portugal , durante o século XVIII. A proposta de mudança surgiu em diversos momentos históricos como durante a Inconfidência Mineira e Costa , como estratégia de se promover o aspecto de também foi defendida pelo patriarca da Independência monumentalidade , tributo fundamental para uma A capital, inaugurada em 21 de abril de 1960, é uma José Bonifácio em 1823. capital, desenvolve um traçado urbano estruturado em cidade-patrimônio : é considerada a maior área urbana dois eixos que se cruzam em ângulo reto : os Eixos inscrita na Lista do Patrimônio Mundial pela Unesco Holanda (2018) descreve a mudança como uma Monumental e Rodoviário. (HOLANDA,2018) (Organização das Nações Unidas para a Educação, a necessidade de rompimento com as características Ciência e a Cultura) desde 1987 ; É inscrita no Livro do coloniais , expressas pela concentração econômica do Nasceu do gesto primário de quem assinala um lugar ou Tombo Histórico pelo Iphan (Instituto do Patrimônio litoral cujas cidades “ foram construídas na costa e o dele toma posse : dois eixos cruzando-se em ângulo reto, ou seja, o próprio sinal da cruz. (COSTA,57) Histórico e Artístico Nacional) desde 1990 e por fim , e seu papel fundamental era o gerenciamento da também tombada em nível distrital em 1991, com economia de exportação. Nunca se permitiu um Inscrição no Livro III, nº 03, de Conjuntos Urbanos e desenvolvimento autônomo.” Ocupar o Planalto Central, A concepção da capital permite a identificação de era, do ponto de vista político e econômico, essencial quatro escalas urbanas, expressas por Costa no Sítios Históricos do Distrito Federal. para a quebra de antigos paradigmas e estimular o Relatório “Brasília Revisada” de 1987. São : Escala A implantação dos princípios corbusianos crescimento do país.

Monumental - representada pelos espaços cívicos e funcionalistas da Carta de Atenas em Brasília foi simbólicos característicos de uma capital; Escala destacado por Reis (2017, p. 120) : Foi somente na década de 50, porém, que a Residencial - com as Unidades de vizinhança e Esses princípios se materializaram em forte setorização transferência da capital se concretizou com os planos superquadras; Escala Bucólica - representada pelas funcional, baixa densidade na ocupação do solo e do então presidente Juscelino Kubitschek. A construção rarefação do tecido urbano, que aliadas às grandes de Brasília foi considerada a meta-síntese do Plano de áreas livres arborizadas , em especial as próximas ao distâncias a aos enormes vazios urbanos, dificultam a Metas desenvolvido por JK. Foi criada em 1956 a Lago Paranoá; E por fim a escala do SCS, a Escala apropriação dos espaços públicos e encarecem os Gregária - que compreende também os demais setores custos de manutenção - características mórficas NOVACAP (Companhia Urbanizadora da Nova Capital) junto com o edital do Concurso do Plano Piloto , que voltados ao comércio, serviços e lazer. inerentes à configuração do espaço urbano modernista.

(COSTA,1957)

12

SCS

01

A setorização excessiva é ponto característico do de Ebenezer Howard, com sua cidade-jardim, conforme de Brasília -, desde a Inauguração a dinâmica do Plano Piloto impedia a diversificação produtiva e gerava um urbanismo modernista como é destacado : Sabbag(2016, p.79) afirma : modelo espacial polinucleado regional - As antigas As leis de zoneamento, contituem, talvez, a expressão O eixo rodoviário tem ao seu redor o conceito “cidades-satélites” já se configuravam como ponto de mais forte do urbanismo modernista com sua utopia reformulado das Unidades de Vizinhança (UV) - conjunto atração para a população excedente das áreas centrais. de dirigir ordenadamente o uso e a ocupação do solo, de quatro superquadras de 280x280 m cada, (SEDHAB, 2017) com regras universais e genéricas, separando usos, organizadas a partir de uma interpretação própria da níveis de circulação, tipologias de edifícios, padrões de ocupação do solo etc. (MARICATO, 2015, p. 114)

cidade- jardim.

O termo “cidades-satélites” foi substituído por RASegundo relatório publicado pela SEDHAB - Secretaria Regiões Administrativas - pelo decreto 19.040 de 1998 , A implantação da cidade associada a grandes de Desenvolvimento Urbano e Habitação - sobre o sendo considerado um termo pejorativo. (SABBAG, 2016) parques , grandes vazios urbanos e superquadras PPCUB - Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico 13

01

LEGENDA - Mapa de escala predominante por área . ( IPHAN, 2017. Adaptado pela autora) Escala Monumental Escala Residencial Escala Gregária Escala Bucólica

Conforme exposto por Reis (2016) , apesar do caráter excepcional da construção da capital, Brasília ainda mantém as contradições e desigualdades observadas no restante do país. A população distribui-se em 31 núcleos urbanos - RA’s - e se integra em conjunto com mais outros 22 municípios na denominada RIDE DF Região Integrada de Desenvolvimento do Distrito Federal.

A necessidade de criação de núcleos habitacionais periféricos para abrigar os trabalhadores que migraram para a construção caracterizou a dinâmica do centro - periferia observados até a atualidade. A concentração de renda e equipamentos na área central foi observado por Sabbag (2017, p.87) : O Plano Piloto apropria-se de 61% do total da renda bruta de Brasília. Esta expressividade que o Plano Piloto detém em relação ao restante da capital reforça o seu status de área privilegiada no que tange à localização de equipamentos, à infraestrutura, elevando-se a qualidade de vida da população local. Cada vez torna-se mais caro morar na cidade planejada de Lúcio Costa. O alto poder aquisitivo da sua população exige uma alta qualidade de serviços oferecidos. Contuto, essas ofertas de serviços e de equipamentos públicos que são projetados com a cidade moderna atraem a população restante de Brasília, que sofre com a carência dessas ofertas nas suas cidades satélites, estimulando uma demanda maior ao Plano Piloto.

Maricato (2000, p. 146) destaca que Brasília “ resultou sendo a cidade mais marcadamente segregada em todo o Brasil.” A grande concentração de renda e oferta de emprego no Plano Piloto, enquanto boa parte da população se encontra em áreas periféricas distantes contribui para a grande segregação socioespacial, pesando significamente na rede de infraestrutura urbana. A possibilidade de acréscimo de moradia no SCS, com foco em HIS, ajudaria a minimizar esse quadro pois aumentaria o uso em uma área já possuidora de boa infraestrutura e potencialidades econômicas.

De

acordo com dados do Censo IBGE de 2010, o déficit habitacional do Distrito Federal é de 116.601 domícilios , considerando-se a amostragem total de 785.733 domícilios. Portanto, cerca de 14,84 % dos domicílios analisados se encontram em situação de déficit. Os critérios de avaliação se baseam em quatro variáveis : a de precariedade, a de coabitação familiar , do adensamento excessivo de domicílios alugados e do ônus excessivo com aluguel urbano. (IPEA , 2016) A segregação espacial associada principalmente à excessiva setorização foi diretamente criticado por Jane Jacobs em Morte e vida das grandes cidades (1961). Escrito um ano após a inauguração de Brasília, a obra é um “ataque aos fundamentos do planejamento urbano e da reurbanização ora vigentes” - um ataque direto aos princípios da carta de Atenas, que embasou a concepção da capital brasileira. A autora associa o processo de degradação e diminuição da vitalidade urbana observadas nos grandes centros urbanos como resultado de um planejamento urbano paternalista idealista. A diversidade de usos em uma determinada área é fator essecial para a vida da cidade , conforme :

Domicílios Déficit (Abs.)

% do déficit em relação ao total de domicílios

% do componente em relação ao total do déficit

Coabitação

54.769

6,97 %

46,97 %

Ônus Excessivo

46.184

5,88 %

39,61 %

Adensamento Excessivo

13.923

1,77 %

11,94 %

Precariedade

8.642

1,10 %

7,41 %

Componentes do Déficit

Componentes do Déficit Habitacional no Distrito Federal (IBGE,2010, Adaptado pela autora)

“ Concentra a maior parte da renda e cerca de 80 % dos empregos, serviços e investimentos públicos, ainda que possua menos de 10 % de sua população( cerca de 330 mil habitantes) , condição que motiva, cotidianamente , um intenso movimento populacional pendular periferia-centro-periferia. ” - REIS, 2016, p. 127

Não resta dúvida de que as áreas urbanas com diversidade emergente geram usos desconhecidos e imprevisíveis e perspectivas visuais peculiares. Mas não se trata de um incoveniente da diversidade. Trata-se da questão essencial , ou parte dela. Isso está de acordo com uma das atribuições das cidades. (JACOBS, 1961, p.

163)

A teoria de Jacobs se baseia no princípio de que as ruas e espaços urbanos devem possuir fatores atrativos o suficiente para manter a circulação de pessoas em vários horários do dia - configurando-se nos chamados “olhos da rua” . Os usuários do espaço urbano se tornam, portanto, os principais agentes de controle social do espaço. (JACOBS, 1961)

No contexto do SCS, o uso prioritariamente comercial determina o uso mais intenso durante o horário A grande concentração habitacional nas regiões comercial , observando-se a menor presença de “olhos periféricas ao centro de Brasília foi destacado por da rua” durante o período da noite : fator que contribui Duarte (2012) : para a violência urbana e degradação. Pode-se relacionar a teoria de Jacobs com o padrão do uso do Para os 500 mil a 700 mil afortunados que viessem a SCS conforme explicitado por Holanda (2017, p. 306): morar nas superquadras do Plano Piloto, concebido por Lúcio Costa, a cidade planejada significaria qualidade de vida; porém, essa era uma cidade- laboratório. Quando inaugurada, a população das cidades-satélites era maior que a da nova capital brasileira.

Esta é talvez a parte do centro da cidade que mais se parece com uma área urbana tradicional, pela razoável variedade de atividades que se localizam aqui, e pelas muitas e diversas pessoas que vêm diariamente ao lugar

14

(ARQUIVO PÚBLICO,1958)

Ainda assim, a função residencial, assim como a função de lazer , estão ausentes, e a vitalidade rapidamente desaparece quando cai a noite. Fisicamente é denso, com edifícios de gabarito médio a alto, e um sistema de espaços abertos relativamente bem constituído.

Entretanto, muitos dos traços modernistas ainda se fazem presentes, entre eles as fortes descontinuidades que se verificam entre o Setor Comercial Sul e outras partes do centro urbano que lhe são vizinhas.

Os edifícios são dispostos segundo dois sistemas básicos de circulação: as ruas de serviço e as passagens de pedestres. As primeiras são desenvolvidas parte em valas a céu aberto, parte em subterrâneos , que facilitam o transporte de cargas. (...) As passagens de pedestres são facilitadas por coberturas que cortam ou acompanham os blocos , ligando-os às ruas próximas e garantindo um máximo de aproveitamento dos térreos para lojas e galerias.

“ E o “centro de compras”, então, fica funcionando até meia noite ... Isto tudo é muito diferente do que eu tinha imaginado para esse centro urbano, como uma coisa requintada, meio cosmopolita. Mas não é. Quem tomou conta dele foram esses brasileiros verdadeiros que construíram a cidade e estão ali legitimamente. É o Brasil... E eu fiquei orgulhoso disso, fiquei satisfeito. É isto. Eles estão com a razão, eu é que estava errado. Eles tomaram conta daquilo que não foi concebido para eles.

Foi uma bastilha. Então eu vi que Brasília tem raízes brasileiras, reais, não é uma flor de estufa como poderia ser, Brasília está funcionando e vai funcionar cada vez mais. Na verdade o sonho foi menor do que a realidade. A realidade foi maior, mais bela. Eu fiquei satisfeito, me senti orgulhoso de ter contribuído.”

As áreas comerciais , segundo o Relatório do Plano Já Gehl(2010), arquiteto que analisa a vitalidade das cidades através do ponto de vista dos usuários do Piloto se localizam : espaço urbano argumenta que o urbanismo implantado 4 - (...)Lateralmente à interesecção dos dois eixos , mas em Brasília não considera a escala humana na participando funcionalmente e em termos de concepção dos espaços urbanos. Segundo o autor, o composição urbanística do eixo monumental, urbanismo implantado em Brasília peca por não localizaram-se o setor bancário e comercial, o setor dos escritórios de empresas e profissões liberais, e ainda os considerar a escala criando assim uma cidade de difícil amplos setores do varejo comercial . (COSTA, 1957) locomoção e vitalidade : Sabbag (2016, p. 161) destaca que Lúcio Costa , no documento Brasília revisada (1987) destaca que apesar do planejamento interpretar a predominância de usos como uma setorização definitiva , não se deve insistir , como diretriz projetual, na setorização de usos no centro urbano, reiterando que o plano original propunha apenas apenas a predominância de certos usos.

O item 11 do Relatório do Plano Piloto (COSTA,1957) define sobre os centros comerciais de Brasília as seguintes tipologias edílicas : 11- (...) Em cada núcleo comercial, propõe-se uma sequência ordenada de blocos baixos e alongados e um maior, de igual altura dos anteriores, todos interligados por um amplo corpo térreo com lojas, sobrelojas e galerias. (...)

No entanto, a cidade é uma catástrofe ao nível dos olhos, a escala que os urbanistas ignoraram. Os espaços urbanos são muito grandes e amorfos, as ruas muito largas, e as calçadas e passagens muito longas e retas.

As grandes áreas verdes são atravessadas por caminhos abertos pela passagem das pessoas , mostrando como os habitantes protestaram, com os pés, contra o rígido plano formal da cidade. Se você não estiver em um avião ou helicóptero ou carro- e a maioria dos moradores de Brasília não está- não há muito que comemorar.

(GEHL, 2010, p. 197)

Apesar das críticas e atuais disparidades observadas na capital , é inegável a importância patrimonial , cultural e arquitetônica que a cidade apresenta. Cabe ressaltar que a preservação da cidade deve considerar as demandas de diversos grupos e agentes que utilizam-se desse espaço urbano em construção.

Reis Filho (2014) entende a disposição comercial imaginada por Costa de maneira positiva , afirmando ser uma quebra com “ (...) heranças do velho sobrado e do comércio português, instalado junto à residência e construído à feição dessa”. O autor possui portanto uma visão contrária a apresentada por Jacobs (1961), pois entende que a restrição do uso misto - habitação e comércio- na área promove a funcionalidade necessária para o centro comercial.

- Lucio Costa, 1987

Sobre a circulação das áreas comerciais da capital, Reis Filho ( 2014, p.102) discorre os aspectos positivos da implantação, em especial do uso das galerias entre as edificações : 15

OCUPAÇÃO DO SCS 59 anos. As principais demandas para o atendimento A Carta de Machu Picchu (1977, p. 5) destaca a dessa população são a de criação de abrigos importância da preservação cultural no contexto de temporários, bebedouros e banheiros públicos na patrimônio urbano , relacionando a cultura como fator determinante para a identidade da cidade, como no própria área. (NO SETOR, 2020). seguinte trecho: O uso da cultura como produto de grande A identidade e o caráter de uma cidade são dados não só potencialidade mercadológica, além da óbvia resposta por sua estrutura física, mas também, por suas social é destacada por Arantes (2000, p. 48) :

As novas apropriações do espaço urbano , em especial pelo público jovem da capital, demonstram o grande potencial do SCS. O processo de ressigfinicação cultural do setor, apesar de ser um fenômeno relativamente recente , deve ser elencado, especialmente quando se analisa a convivência de áreas culturais com áreas habitacionais.

Como alento, percebe-se que a geração brasiliense atual já se apropria do espaço urbano sem o dogmatismo e a mitificação das primeiras gerações.

Essa juventude, irmanada em diversos movimentos e coletivos urbanos, arquiteta uma relação distinta e inventiva com Brasília e seus signos, atitude que sinaliza uma urbe menos sacralizada e mais humanizada, onde a criatividade , a diversidade, a interatividade e o conforto citadino estarão presentes.

Cabe aos gestores da cidade saber interpretar tais anseios (REIS, 2016, p.132)

(...) a cultura não é o outro ou mesmo a contrapartida, o instrumento neutro de práticas mercadológicas, mas é parte decisiva do mundo dos negócios e o é como grande negócio.

A autora ressalva também que a cultura é uma importante ferramenta para a criação do sentimento de cidadania e pertencimento. A busca por novos usos e apropriações do SCS demonstram as necessidades da criação de espaços no centro da capital que realmente atendam as demandas da população. A grande potencialidade cultural da área, seja por meio de eventos ou expressões de arte urbana são demonstradas pelas atuais buscas de ressignificado do centro urbano.

Entender o contexto dos diversos agentes presentes na área do SCS é pertinente para a interpretação e desenvolvimento das propostas de intervenção para a área. É importante destacar o papel de Coletivos Urbanos no desenvolvimento de eventos que visam a revitalização do setor por meio de eventos culturais e festas. Os coletivos são organizações sociais que buscam, em especial utilizando-se das plataformas digitais, trazer intervenções criativas para a cidade.

Surgem como uma forma nova de apropriação do espaço urbano pela sociedade. (VILANE, 2013)

Participação ativa das cidades nas redes globais via competitividade econômica, obedecendo portanto a todos os requisitos de uma empresa gerida de acordo com os princípios da eficiência máxima, e prestação de serviços capaz de devolver aos seus moradores algo como uma sensação de cidadania, sabiamente induzida através de atividades culturais que lhes estimulem a criatividade, lhes aumentem a auto-estima, ou os capacitem do ponto de vista técnico e científico. Tais iniciativas, sejam elas grandes investimentos em equipamentos culturais ou preservação e restauração de algo que é alçado ao status de patrimônio , constituem pois uma dimensão associada à primeira, na condição de isca ou imagem publicitária. (ARANTES, 2000, p.47)

O Instituto Cultural e Social No Setor, organização que surgiu em 2018 como coletivo , promove eventos que trazem movimento durante a noite para a área e são responsáveis por ações sociais de assistência para as pessoas em situação de rua. Segundo dados do site do Instituto , a comunidade vulnerável que vive nas ruas do SCS é constituída principalmente por homens de 30 a 16

características sociológicas. Por isso é necessário que não só se preserve e conserve o patrimônio histórico monumental, como também que se assuma a defesa do patrimônio cultural, conservando os valores que são de fundamental importância para afirmar a personalidade comunal ou nacional e/ ou aqueles que têm um autêntico significado para a cultura em geral.

(CINEMA URBANA,2018)

Eventos culturais que promovem o uso fora do horário comercial são fundamentais para a vitalidade do setor . A amostra de cinema promovida pelo coletivo Cinema Urbana em 2018, no SCS, trouxe cultura e arte para o espaço urbano do centro, promovendo a permanência na área.

“Os muitos e francos convites para caminhar, permanecer e sentar no espaço público comum resultaram em um novo e notável padrão urbano: muito mais pessoas caminham e permanecem na cidade.”

(GEHL,2015, p.13)

(NO SETOR,2020)

(SENA,2019)

Hortas Urbanas coletivas criadas no SCS pelo Coletivo No Setor. O projeto visa revitalizar espaços ociosos e melhorar o ambiente urbano.

Foram plantadas espécies como moringa, taiob, coentro, tomate, ervas aromáticas , lavanda , capuchinha , entre outras (NO SETOR,2019)

Encontro de Grafite realizado em 2019 na Galeria Nova Ouvidor, mais conhecida como Buraco do Rato no SCS. O encontro, promovido pela Secretaria de Cultura e Economia Criativa(Secec) em associação aos coletivos urbanos, buscou a “ressignificação de espaços públicos por meio da arte e da cultura”. A arte urbana, em especial o Grafite, é entendido como meio artístico que busca criar e consolidar a sensação de pertencimento a um local. (CULTURA,2019)

17

(ORSINI,2020)

Lambes fotográficos do projeto “Ecoar, vozes da terra” do fotógrafo Lucas Orsini, no SCS. Expressões artísticas como a técnica dos “lambes” - pôsters colados com cola líquida- são frequentemente observadas no setor e agregam um aspecto dinâmico na caminhada pelas galerias das edificações. A arte quebra a monotonia e incentiva a observação do espaço pelo pedestre. (G1, 2020)

PATRIMÔNIO EDIFICADO

Edifícios Camargo Corrêa e Morro Vermelho (FRANÇA, 2011)

Edifício Denasa (J, FLEURY, 2011)

Painéis Athos Bulcão (SCS TOUR, 2018)

De acordo com o a Planilha de Parâmetros Urbanísticas e de Preservação - PURP- o SCS possui algumas edificações com propostas de tombamento por suas características e valores arquitetônicos . Se destacam na área os edifícios espelhados Camargo Corrêa e Morro Vermelho, localizados na quadra 01 e conectados por uma marquise de concreto. São obras do importante arquiteto João Filgueiras Lima , o Lelé, e fazem parte da paisagem urbana do Setor. As edificações são marcadas pela presença de brises coloridos , que contribuem para o conforto térmico e para a construção visual do projeto. Os prédios possuem 15 andares e um terraço com vista privilegiada para o centro da capital. Além da importância arquitetônica, o edifício Camargo Corrêa abriga também painéis do artista plástico Athos Bulcão , consagrado em Brasília por obras como os azulejos da Igrejinha da 307/308 Sul. (SCS TOUR , 2018)

Anúncio do lançamento do Edifício Denasa (HISTORIAS DE BSB, 2019)

Outra importante obra com proposta de tombamento se localiza também na quadra 01 do SCS, o edifício Denasa, obra de Oscar Niemeyer. Inaugurado em 1975, a edificação com linguagem claramente modernista possui também em seu pavimento térreo um painel de Athos Bulcão. ( HISTORIAS DE BSB, 2019)

18

(GOOGLE EARTH, 2011)

As edificações da Quadra 05 do SCS apresentam atualmente “puxadinhos” das lojas da área, próximas ao caminho mais utilizado pelos pedestres que circulam pelas galerias.

Tais acréscimos desconfiguram o padrão edílico proposto para a área, dificultando a linguagem visual do projeto arquitetônico .

(WIKIMAPIA, 2011)

(GOOGLE EARTH, 2011)

As fachadas cegas dos edifícios da Quadra 01 apresentam publicidades que se configuram como poluição visual

(ALBURQUERQUE, 2011)

19

(JUNIOR, 2018)

CONFORTO AMBIENTAL NO SETOR

Diagrama representativo da frequência e velocidade da ventilação em Brasília

Imagem gerada pelo software Analysis SOL-AR A análise da dimensão bioclimática permite o entendimento do espaço físico do SCS, possibilitando o levantamento de questões relacionadas às possíveis locações para edifícios voltados à moradia considerando-se o aspecto do conforto ambiental. É uma dimensão que relaciona, segundo Kohlsdorf e Kohlsdorf (2017), as expectativas de conforto no meio urbano com a acentuação ou amenização de sensações fisiológicas.

O conjunto de edifícios na parte frontal do SCS se configura como uma barreira para a ventilação predominante devido sua disposição e alturas relativas. Tal fator configurativo diminui a ventilação natural na área central do setor.

Estudo da ventilação predominante vinda do Leste caracterizada pela agradabilidade, boa velocidade e frequência ao longo do ano.

01

O SCS é um sítio relativamente poroso devido ao espaçamento e diferença das alturas das edificações. O estudo da ventilação é pertinente na análise do conforto ambiental das pessoas-usuárias , pois afeta em questões relativas ao conforto higrotérmico - relação de equilíbrio entre temperatura e umidade - conforto acústico e na qualidade do ar. Além da ventilação predominante leste , destaca-se a presença de outras duas de grande importância : a Nordeste/Noroeste - caracterizadas pela grande velocidade, umidade e menor frequência ao longo do ano; e a ventilação Sudeste , cuja principal característica é a de diminuir a presença de umidade do ar.

N

20

PERMEABILIDADE E RUGOSIDADE

Carta solar de Brasília associada às Temperaturas médias ao longo do ano.

Imagem gerada pelo software Analysis SOL-AR Analisando o aspecto da permeabilidade segundo Kohlsdorf (2017) , observou-se no SCS a falta de massas de vegetação significativas pelos caminhos utilizados pelos pedestres e áreas com características permeáveis, como encontrado na parte posterior (em verde) do setor que apresenta pouca permeabilidade e média rugosidade.

A área central do setor apresenta menor rugosidade devido a configuração espacial dos edifícios e apresenta, consequentemente, uma maior exposição a fatores climáticos como a de insolação direta.

Grande parte das fachadas de maior tamanho estão voltadas para a orientação Leste-Oeste, disposição que favorece o sombreamento.

As fachadas cegas dos edifícios da parte frontal podem gerar ofuscamento no período de maior incidência solar devido sua posição e material.

LEGENDA Pouca rugosidade e média permeabilidade Média rugosidade e média permeabilidade Média rugosidade e pouca permeabilidade

A parte frontal do setor, voltada para o Eixinho, apresenta a maior rugosidade encontrada e, portanto, recebe maior fricção dos ventos. É considerada a área com a melhor ventilação pois recebe diretamente os ventos oriundos do Leste.

N

Muita rugosidade e média permeabilidade

01

21

MAPA DE VEGETAÇÃO

(Imagens : GOOGLE EARTH,2020)

01

A vegetação observada é em maioria arbórea de porte médio , localizadas de maneira dispersa e heterogênea. Existem poucas áreas com forragem e espécies com copas grandes que forneçam bom sombreamento. A grande distância entre as edificações e a falta de massas arbóreas nos caminhos pode gerar certo desconforto para os pedestres devido a maior exposição à insolação e luminosidade.

(GOOGLE EARTH,2020) (GOOGLE EARTH,2020)

N 0

22

100

200 m

VIA W4

MOBILIDADE

VIA W3

VIA S2

VIA W4 QUADRA 9 VIA S3

QUADRA 8 VIA W4

EIXO MONUMENTAL QUADRA 7

VIA W3

A

SETOR HOTELEIRO SUL

QUADRA 6 VIA S2

PRAÇA DOS ARTISTAS

D

C QUADRA 5

A

PRAÇA CENTRAL

B

LINHA DE METRÔ

A QUADRA 4

SETOR MÉDICO-HOSPITALAR SUL

VIA W3

E

A

D

QUADRA 3

VIA S3

M

C K

A posição de centralidade encontrada no SCS permite analisar a integração da área com os principais eixos viários da cidade. O setor localiza-se próximo as vias W3 e o eixinho , apresentando grande integração com a malha viária principal. Porém, a falta de investimentos em modais de transporte público se reflete em problemas de acessibilidade e locomoção , como a falta de estacionamentos para receber o grande fluxo de carros. O problema foi apontado por Holanda(2017, p. 359) :

PRAÇA DO POVO

QUADRA 2

J

O projeto de Brasília não apenas desconsiderou as necessidades espaciais de um eficiente transporte público , mas também faz com que se torne extremamente difícil de implementá-lo, se os atributos fundamentais da cidade forem mantidos. (...)As categorias de agentes sociais que vêm ao SCS estão se tornando menos diversificadas ao longo dos anos. Para citar um único fato relacionado a isto, as maiores faixas de renda estão procurando por lugares com disponibilidade ainda maior de vagas para estacionamento ( que já é muito alta em qualquer lugar de Brasília), e o SCS tem-se deteriorado claramente ao longo do tempo (HOLANDA, 2017, p.359)

QUADRA 1

E A

C D A

23

VIA S3

B

VIA S2

I G

B

L

H

F

ERW SUL

01

N

M

0

100

200 m

(GOOGLE EARTH,2020)

CONVEXIDADE A dimensão copresencial analisa concomitantemente a relação do deslocamento das pessoas e sua permanência nos espaços urbanos, sendo analisada pela convexidade. O desempenho do ambiente, segundo os parâmetros dessa dimensão, é baseado na potencialidade dos atributos morfológicos em promover encontros não programados entre as pessoas. (Kohlsdorf e Kohlsdorf ,2017)

LEGENDA

A copresencialidade se baseia na análise e levantamento de espaços vazios convexos das ilhas espaciais. Entende-se que polígonos de grande tamanho promovem maior dispersão de pessoas e que , consequentemente, os menores incentivam maior interação e encontros. Considerando as expectativas humanas, espaços convexos menores são considerados mais acolhedores porque aglomeram mais as pessoas. A maior parte dos vazios observados no SCS se configuram como espaços de grande porte , com áreas convexas superiores a 1000 m².

500- 2.000 m² 2.000 - 5.000 m² 5.000 - 10.000 m² 10.000 - 20.000 m² Edificação

Analisando a apropriação espacial do setor, os lugares mais interessantes do ponto de promover os encontros não programados são as galerias nas edificações. Esse espaço é marcado pelo constante fluxo de funcionários, pedestres e usuários do setor.

A análise da permanência x fluxo de pessoas no SCS é fundamental para nortear futuras intervenções na área. O setor não apresenta muitos espaços urbanos que incentivem e potencializem a permanência das pessoas-usuárias, o que contribui para o quadro de degradação do setor.

01

Gehl (2015) critica o espaço público de Brasília, em especial quando se analisa a perspectiva da pessoausuária: “A escala das pessoas em Brasília é um retumbante fracasso. O espaço urbano é grande demais e nada convidativo, os caminhos são longos, retos e desinteressantes e os carros estacionados impedem caminhadas agradáveis no resto da cidade” (GEHL,2015, p.13)

N

0 24

100 m 200 m

AXIALIDADE Devido a vocação comercial do SCS , a questão do deslocamento e logística é fundamental para o entendimento do desempenho do ambiente. Para que as atividades econômicas se realizem de maneira eficiente é necessário que a organização logística seja associada com o potencial de atração e integração do local. Holanda (2018, p. 92) define a técnica de axialidade como meio de se decompor as unidades de dimensão em denominadas linhas axiais.

Os mapas axiais gerados são obtidos pelo menor número de linhas retas que passam através de todos os espaços convexos, tendo todas as barreiras separadas por linhas axiais.

Utilizando-se da linguagem da sintaxe espacial, produziu-se dois mapas axiais : o primeiro de Integração Global IntHH e o segundo de Integração Local IntHHR3.

N

0

MAPA AXIAL DE INTEGRAÇÃO GLOBAL - IntHH

100

200 m

Na integração Global, as vias do Eixo Monumental e via S2 apresentaram a maior integração possível. Já no mapa de axialidade local , a via S2 destaca-se pela integração e apresenta a melhor potencialidade de implantação de algum modal de transporte alternativo para a região.

LEGENDA

N

MENOR INTEGRAÇÃO

MAIOR INTEGRAÇÃO

01 MAPA AXIAL DE INTEGRAÇÃO LOCAL - IntHHR3 25

0

100

200 m

TRAJETO DO PEDESTRE

PRAÇA DOS ARTISTAS PRAÇA CENTRAL

O levantamento fotográfico realizado a partir dos caminhos mais utilizados pelos pedestres no setor permite analisar as condições espaciais da área urbana pela perspectiva da pessoa-usuário. Tal análise considera como a escala humana se relaciona com a configuração morfológica, norteando quais espaços necessitam de intervenções pontuais.

Foram escolhidos dois trajetos principais: o primeiro parte da Galeria dos Estados e segue pelas galerias internas das edificações. Já o segundo percurso analisado segue permeando as ruas internas da parte baixa do setor até o canteiro central da via W3.

26

PRAÇA DO POVO

N M

0

100

200 m

TRAJETO DO PEDESTRE

PRAÇA DOS ARTISTAS PRAÇA CENTRAL

É observável, em quase todas as fotos a constante presença de veículos e péssima acessibilidade para o pedestre. O espaço urbano não se mostra convidativo para a caminhada e permanência. O Setor possui três praças : A praça do Povo , a Praça Central e a Praça dos Artistas. Todos esses espaços apresentam aspectos de degradação , com equipamentos em péssimas condições de uso. As diferenças de nível na área associadas a pouca manutenção das calçadas dificultam a acessibilidade dentro do SCS. A área apresenta poucos pontos focais de interesse, o que gera certa monotonia visual.

27 00

(GOOGLE EARTH,2020)

PRAÇA DO POVO

N M

0

100

200 m

USO DO SOLO O estudo das funções predominantes foi pertinente para o entendimento do zoneamento realizado . A parte alta , localizada entre a via W3 e W4, é onde se localizam as áreas comercias de alta intensidade com os Shopping Centers. Já a parte baixa do Setor, entre a W3 e o Eixinho, apresenta maior variedade funcional - apesar do uso habitacional não se encontrar presente . A função mais recorrente encontrada foi a de uso com lojas/ restaurantes e lanchonetes no térreo e escritórios nos demais andares.

Escritórios e órgãos públicos Shopping,cartórios e escritórios Shopping e escritórios Telecomunicações Uso cultural- Museus e fundações culturais Escritórios e bancos Loja de departamento térreo e órgãos públicos Lojas/lanchonetes térreo e escritórios Somente órgão público/Administrativo Unidade do SESC Educacional - Faculdades e Centros de formação profissional Lotérica Lanchonete/ Restaurantes Lojas térreo e órgãos públicos/administrativos Loja e sobreloja

28

CA E TO REAIS Segundo Duarte (2009), o coeficiente de aproveitamento (CA) é um parâmetro que ajuda a definir o potencial construtivo de um terreno, determinando quantas vezes a sua área pode ser construída. Esse valor pode ser obtido através da divisão da área total da edificação ( incluindo cada pavimento) pela área total do terreno. Dois terrenos com a mesma metragem, localizados na mesma rua , por exemplo , podem possuir valores imobiliários diferentes por apresentarem CAs distintos.

LEGENDA - CA 1,0 - 4,4

TO média dos lotes = 100 % TO média do Setor = 46 % CA médio dos lotes = 12,75 CA médio do Setor = 2,18

4,4 - 7,8 7,8 - 11,2 11,2 - 14,6 14,6 - 18,0

As áreas que apresentam os menores CA’s reais se localizam na parte central, nas tipologias de dois pavimentos - Loja e sobrelojas. Já os maiores estão localizados na parte próxima ao Eixinho, edifícios voltados para uso de escritórios , majoritariamente.

Já as taxas de ocupação (TO) se definem pelo porcentual da área do terreno que pode ser ocupada com área edificada.São calculadas pelo resultado da divisão da área da projeção pela área total do terreno.

A maior consequência desse parâmetro , segundo Duarte , é a determinação da superfície permeável que será mantida no terreno.

área de cada pavimento

+ terreno

CA =

+ + +

área total da edificação área do terreno

projeção da edificação

TO = terreno

área da projeção área do terreno

O cálculo do CA das edificações do SCS baseou-se nos dados extraídos pelo Geoportal através do software Qgis , com dados relativos ao ano de 2016, conforme tabela: Área total projeção dos lotes

63.303 m²

Área total construída

509.880m²

Área total dos lotes registrados

39.996 m²

Área total do Setor

233.509 m²

N 0

29

100

200 m

NÚMERO DE PAVIMENTOS O SCS apresenta grande diversidade no número de pavimentos observados : As tipologias mais altas , que chegam até os dezesseis pavimentos, se localizam nas partes periféricas do setor enquanto que no centro são locadas as tipologias mais baixas e passíveis de serem modificadas através do aumento do coeficiente de aproveitamento. O aumento construtivo nas edficações centrais não alteraria o padrão visual reconhecido da área, respeitando assim o tombamento de Brasília.

A legislação encontrada é específica somente na determinação funcional e de gabaritos . Não é especificado os CA’s obrigatórios, porém, após a análise dos coeficientes reais ,números de pavimentos construídos e dos gabaritos máximos permitidos pela legislação foi possível inferir quais locais são melhor adequados para a adaptação e acréscimo de construção através da venda de Cepacs.

LEGENDA

16 PAVIMENTOS 6 PAVIMENTOS + COMÉRCIO 4 PAVIMENTOS 11 PAVIMENTOS 2 PAVIMENTOS - LOJA E SOBRELOJA PAVIMENTOS VARIÁVEIS 30

NORMATIVAS VIGENTES

Completando o decreto 596 de 1967, a NGB121 /96 determina quais são os usos permitidos atualmente , sendo proibidos os usos não indicados, conforme tabela-síntese: USO

O desenvolvimento do projeto de Operação Urbana no SCS será baseado na análise das Normas de edificação, uso e gabarito para a área, nos códigos de edificações e nas diretrizes do Estatuto da Cidade. O estudo das normativas referentes ao SCS permite compreender o contexto do tombamento de Brasília pois, considera-se o que era proposto como diretrizes urbanas.

As normas a serem apresentadas neste capítulo são consideradas como parte do patrimônio tombado. Os relatórios de tombamento de um conjunto urbano como o de Brasília nem sempre são específicos, o que dificulta identificar quais efetivamente são características a serem preservadas. Por este motivo, adotou-se para fins desta pesquisa, as normas vigentes que tem caratér de especificidade e permitem indicar com maior precisão quais são as características efetivas a serem preservadas.

Foram analisadas as seguintes legislações:

DECRETO 596 DE 08/03/1967 O presente decreto permite analisar o zoneamento proposto para o centro de Brasília, caracterizando a vocação comercial do SCS. Os artigos 24 e 25 da seção II denominam o setor como parte da Zona Central e definem a destinação dos seguintes usos para a área: I- Lojas de departamentos; II- Lojas especializadas; III- Escritórios e consultórios; IV- Pequenos laboratórios; V- Oficinas de artesanato; VI-Clubes urbanos; VII-Cursos de aperfeiçoamento e treinamento relacionados com atividades comercias; VIII-Academias de ginástica, saunas, mediante aprovação prévia da DLFO; IX- Pequenas agências bancárias; X- Agências de órgãos de serviços públicos, cafés, bares, restaurantes, barbearias, engraxaterias, bancas de jornais e revistas, papelarias;

CONSUMO

NGB 121/96 A presente norma de edificação, uso e gabarito determina a não exigência de afastamentos mínimos em relação aos limites dos lotes. As taxas de ocupação máxima e mínima, excetuando-se os subsolos, são de 100% e 70% da área do lote, respectivamente. A altura máxima permitida, incluindo-se a cumeeira, caixas d’água e casas de máquinas é de 55 metros a partir da cota de soleira, com altura mínima de 18 metros para edificações do lote C .Tais dados são fundamentais para o desenvolvimento do projeto de implantação de moradia nas edificações tendo em vista quais mudanças serão necessárias para sua adaptação.

GABARITO MÍNIMO= 18 m

GABARITO MÁXIMO= 55 m

Tx. ocupação máx. = 100%

Tx. ocupação mín. = 70%

TIPO . Alimentar - É permitido unicamente: A. Especiarias; B. Bebidas; C. Produtos Naturais; D. Queijos e vinhos; . Pessoal e de saúde; . Eventual, exceto: A. Depósitos e distribuidoras de bebidas e gelo; B. Supermercados; . Excepcional: limita-se somente aos seguintes tipos: A. Shopping center- Centros comerciais e lojas de departamentos; B. Artigos de caça e pesca; C. Artesanato e folclore; D. Antiquários E. Armas, munições, equipamentos de segurança e cofres; F. Instrumentos/Materias médicos, dentários e artigos ortopédicos; G. Artigos de couro, selas e arreios; H. Balanças; I. Lonas e toldos; J. Instrumentos elétricos, eletrônicos e de precisão; K. Casa numismática e filatélica; L. Aeromodelismo; É permitido: . Bares e restaurantes; . Serviços;

INSTITUCIONAL LAZER

. Diversão: A. Boates, danceterias e discotecas; B. Cinemas; C. Salões de festas e “buffet”; D. Ringues de patinação; E. Jogos como boliche, bilhar e afins; F. Diversões eletrônicas; . Recreação: Somente parques infantis;

Como é observável, o uso residencial é proibido. O que dialoga com esta pesquisa, pois reafirma a monofuncionalidade do setor. A partir da leitura teórica realizada no capítulo anterior, é necessário repensar este quadro, incluindo novas dinâmicas de uso do solo, sem com isso comprometer as demais características mais essenciais do patrimônio a serem preservadas.

31

NORMA DE GABARITO- SCS GB 0001/1

SCS CE 1/1;

Complementar a norma 121/96, possibilitou-se a ampliação das edificações na cobertura por meio da norma 0001/1 de 1987. A presente norma delimita os parâmetros de construção e ocupação nas coberturas das edificações do SCS. O estudo e análise auxiliará na determinação dos parâmetros de projeto, norteando futuras intervenções na área. A norma permite a ocupação da cobertura de no máximo 40% da área do lote ou da projeção. Essa cobertura acrescida não soma-se ao compitu da área máxima da construção.

Quaisquer acréscimos não podem ultrapassar três metros do coroamento, conforme os respectivos gabaritos.

Edifício com quatorze pavimentos, com térreo e sobrelojas além de espaços galerias para passagem de pedestres entre prédios. O pé direito das galerias é de 6,50m , sendo 3,50m para o térreo e 2,50m para as sobrelojas. Do 2º ao 14º pavimentos é delimitado um pé direito de 3,10m com mínimo de 2,60m .

(GOOGLE EARTH,2020)

Último pavimento voltado para áreas técnicas, casa de máquinas e caixa d’ água

Possibilidade de construção de acréscimos na cobertura voltados à funções de lazer

Pé direito mínimo é de 2,60 metros

O pavimento térreo é , na maior parte das edificações do SCS, voltado ao comércio Galeria com pé direito duplo de 6,50 metros

CÓDIGO DE EDIFICAÇÕES - SCS CE 1/1; CE 2/1; CE 6/1 A análise da normativa permite indicar três tipologias principais nos edifícios do SCS, considerando informações sobre a quantidade de espaços funcionais segundo Kohlsdorf e Kohlsdorf (2017) através do número de pavimentos permitidos. O levantamento desses dados permite avaliar qual tipologia seria a melhor para receber novos usos sem interferir no conjunto urbano do setor.

As galerias são espaços amplos com grande fluxo de pessoas , ocupação cultural ocasional e comércio informal

32

Pé direito sobrelojas = 2,50 metros Pé direito lojas = 3,50 metros

SCS CE 6/1;

SCS CE 2/1; A segunda tipologia observada nas edificações representadas no Código de Edificações CE 2/1 representa edifícios com sete pavimentos com gabarito máximo de 25,55 m e galerias amplas com 18,50 m de largura.

O Código de Edificações CE 6/1 expressa a tipologia de edifícios mais baixa : são dois pavimentos de loja e sobrelojas com gabarito máximo observado de 6,50 m e galerias subterrâneas para a passagens de veículos de carga e descarga.

(GOOGLE EARTH,2020)

Pé direito pavimentos =3,10m Pé direito do pavimento térreo = 4 a 6m

(GOOGLE EARTH,2020)

Gabarito máximo da edificação = 25,55 metros

Gabarito máximo da edificação = 6,50 metros

Áreas de circulação laterais com 4,20 m de largura

Áreas de circulação laterais com 5 m de largura

33

Pé direito Lojas =3,50m Pé direito Sobrelojas =2,50m

NGB 144/98 A normativa analisada prevê a construção de subsolos no SCS com até três pavimentos voltados a Edifícios-garagem, localizados em dois pontos da área, definidos como Anexos I e II. O primeiro anexo, locado entre a Quadra 6 e a via W3, possui uma área de aproximadamente 9.185,03 metros quadrados e uma passagem subterrânea conectando a parada de ônibus do lado oposto. Já o segundo anexo, voltado à via S3, conta com uma área de 5.916,06 metros quadrados. As atividades permitidas , além da utilização como edifício-garagem , são as de lojas, serviços de lubrificação, lavagem, reparos e manutenção de veículos. As poligonais determinadas pela presente normativa servirão de base orientativa para o desenvolvimento de projetos de mobilidade da OUC SCS.

ANEXO I ANEXO I

ANEXO II

TAXA MÁXIMA DE OCUPAÇÃO = 100 % TAXA MÁXIMA DE CONSTRUÇÃO = 100% para o primeiro , segundo e terceiro subsolos. Atividades complementares , deverão corresponder a 4% da área construída .

PAVIMENTOS MÁXIMOS = três subsolos NÚMERO MÍNIMO DE VAGAS = 600 (seiscentas)

ANEXO II

PROGRAMA MÍNIMO : - Recepção - Acesso e circulação de pessoas e veículos - Estacionamento ou guarda de veículos - Instalações sanitárias e vestiários para funcionários - Instalação sanitária para o público -Administração - Depósito

VIA W3 SUL

SETOR COMERCIAL SUL QUADRA 06

PERFIL GARAGEM SUBTERRÂNEA - ANEXO I

34

VIA S2

PERÍMETRO DA OUC SCS VIA W4

QUADRA 9

VIA S3

QUADRA 8 VIA W4

PERÍMETRO DA OUC SCS

EIXO MONUMENTAL

QUADRA 7

O perímetro da área a ser atingida pela OUC SCS dentro do setor ficou estabelecida como a área delimitada entre as vias W3 Sul e ERW sul. O local apresentou a melhor potencialidade e necessidade de obras de intervenção urbana . A definição clara do perímetro é um requisito exigido para a aprovação de OUC segundo o Estatuto da Cidade pois os recursos obtidos pelas contrapartidas deverão somente ser aplicadas dentro dos limites territoriais estabelecidos pela lei de criação específica da operação.

A

VIA W3

SETOR HOTELEIRO SUL

QUADRA 6 VIA S2 D

C QUADRA 5

A

B

SETOR MÉDICO-HOSPITALAR SUL

ÁREA TOTAL APROXIMADA 2 282.113,25 m

A QUADRA 4

VIA W3

E

A

D

QUADRA 3

VIA S3

M

C K QUADRA 2

J

QUADRA 1

E A

C D A

VIA S2

I G

B

L

H

F

ERW SUL

01

B

N

35

0 VIA S3

100

200 m

2

ANÁLISE SWOT A análise SWOT ou FOFA é uma ferramenta de análise utilizada para levantar dados sobre as forças , fraquezas , oportunidades e ameaças de um determinado objeto de estudo . A análise do Setor Comercial Sul através dessa metodologia permite avaliar o contexto de potencialidade de investimentos de acordo com a implantação de OUC na região.

FORÇAS . Boa localização . Infraestrutura consolidada . Diversidade cultural . Centralidade

FRAQUEZAS

OPORTUNIDADES

. Localidade com potencialidades culturais, sociais e econômicas não exploradas . Possibilitar o atendimento à habitação formal de qualidade a pessoas de baixa renda/ em situação vulnerável

. Dificuldades legislativas devido ao Tombamento do Conjunto Urbanístico de Brasília . Grandes espaços vazios ociosos

36

AMEAÇAS . Interesses conflitantes de agentes diversos . Interferência excessiva do Mercado Imobiliário . Gentrificação

capítulo 2

PROGRAMA BÁSICO DE OCUPAÇÃO DA ÁREA

EIXOS DE INTERVENÇÃO Os projetos integradores da OUC SCS foram organizados de acordo com quatro principais eixos de intervenção : Projeto Âncora, Moradias socias e de mercado, Gentilezas Urbanas e Mobilidade. Cada eixo buscou relacionar os dados coletados durante o desenvolvimento do diagnóstico urbano - definido pelo capítulo de Definição da área a ser atingida - com soluções projetuais para a reabilitação do SCS com enfoque nas pessoas-usuárias. O primeiro eixo, denominado Projeto Âncora , se baseia na necessidade observada em OUCs de se criar projetos que impulsionem a valorização da área, promovendo assim a necessária valorização imobiliária que financiará a operação. Já o segundo eixo , de Moradias sociais e de mercado , tem como premissa a inclusão da função habitacional e portanto flexibilização do zoneamento no centro de Brasília, buscando-se assim uma reabilitação efetiva no setor. O eixo de Gentilezas Urbanas tem como função melhorar as condições urbanas do setor e auxiliar a adaptação para a introdução do uso habitacional. O último eixo abordado tem como foco a Mobilidade no SCS e visa incentivar principamente o deslocamento do pedestre e usuários da rede de transporte público.

PROJETO ÂNCORA

IMPULSIONAR A VALORIZAÇÃO

MORADIAS SOCIAIS E DE MERCADO

GENTILEZAS URBANAS

INCLUIR HABITAÇÃO

ADAPTAR O ESPAÇO URBANO

38

MOBILIDADE

INCENTIVAR DESLOCAMENTO DO PEDESTRE

A viabilidade financeira de uma OUC se baseia principalmente em sua capacidade de atração de investimentos em sua área de intervenção.

Os projetos âncora tem como função principal a valorização inicial da região

A inclusão da função habitacional no setor comercial se fundamenta na necessidade de flexibilização de usos para a reabilitação - respondendo a duas demandas díspares: a de integração de população de baixa renda e/ou em situação de rua e as habitações voltadas ao mercado imobiliário

1

O SCS necessita de adaptações para responder as novas demandas consequentes do acréscimo da função habitacional . As gentilezas urbanas são projetos que tem como objetivo a melhoria do espaço urbano do setor com a valorização das experiências das pessoas-usuárias.

2

Devido a escala da OUC SCS , os projetos de mobilidade estão focadas nas melhorias voltadas ao pedestre/ usuário de transporte público. As diretrizes de mobilidade transporte escolhidas seguem a premissa de criação de um setor de atração para a vivência do meio urbano.

4

3

2 1

PROJETO ÂNCORA :CONSTRUÇÃO AQUÁRIO DE BRASÍLIA

2

RETROFIT PARA HIS CONSTRUÇÃO MÓDULOS HAB. PARA MERCADO

2 2

2 3

2

1

2

3 2

4 3

PÉRGOLA CENTRAL CRIAÇÃO DO PARQUE DOS BALANÇOS REQUALIFICAÇÃO PRAÇA DO POVO

3 4

4

4

39

CONSTRUÇÃO DE DOIS ANEXOS DE EDIFÍCIOS GARAGEM IMPLANTAÇÃO DE VLT

PROJETO ÂNCORA Projetos âncoras são utilizados em OUCs como mecanismos incentivadores da valorização da área aspecto fundamental para a implementação da operação. A magnitude do projeto tem como premissa atrair investidores demonstrando assim as potencialidades econômicas da área de interesse.

Além de intervenções como as propostas por OUCs, a instalação de obras de grande destaque são reconhecidas por incentivarem também a requalificação da região. Toma-se como exemplo o projeto do Museu Guggenheim de Frank Gehry . A instalação cultural na área portuária de Bilbao, na Espanha, tinha como objetivo revitalizar e modernizar a área. O impacto da construção do museu foi tão grande que foi nomeado “Efeito Bilbao” a transformação de uma área após a construção de uma edificação. A volumetria da edificação se tornou referência para a cidade, impulsionando a economia e turismo da região. ( PAGNOTTA, 2016) Segundo Arantes (2000) a “ extravagante flor metálica de 200 milhões de dólares” representa uma a imagem perfeita de cidade-negócio , impulsionando uma requalificação voltada para o mercado e para o

marketing urbano. Outro exemplo de “Arquiteturas de Grife” utilizadas como mecanismos de revitalização é o Museu do Amanhã , do arquiteto Santiago Calatrava. A grande estrutura , juntamente com a obra viária de demolição do Elevado da Perimetral, são apontadas como “âncoras da reurbanização” da área portuária da OUC Porto Maravilha no Rio de Janeiro .

(ARCHDAILY ,2016)

PROJETO : MUSEU GUGGENHEIM DE BILBAO LOCALIZAÇÃO : ESPANHA ARQUITETOS : GEHRY PARTNERS ANO : 1997

A edificação , que ocupa mais de quinze mil metros quadrados do Píer Mauá , é a obra de maior destaque da OUC . A concepção de projeto relaciona o contexto entre cidade e meio ambiente através de soluções com design sustentável . A estrutura em balanço da cobertura apresenta as grandes formas orgânicas enquadrando a vista da Baía de Guanabara. O programa de necessidades do museu inclui áreas de exposições permanentes e temporárias , auditórios , cafés, restaurantes , loja de presentes e espaços voltados para as atividades educacionais e pesquisas científicas.

(ARCHIDAILY,2016).

Tais exemplos fundamentam a necessidade de implantação de um projeto de grande porte no perímetro da OUC SCS , valorizando as grandes potencialidades encontradas no setor.

(ARCHDAILY ,2016)

O maior aquário marinho da América do Sul foi feito no âmbito da OUC Porto Maravilha , o AquaRio . Com área construída de 26 mil metros quadrados e tanques com sete metros de pé-direito, o aquário abriga mais de 5 mil animais de 350 espécies diferentes. Apesar da maioria dos projetos âncoras serem de natureza cultural ou de obras viárias , analisando-se o contexto do SCS, optou-se pelo projeto de um aquário na OUC - primeiro na região de Brasília.

PROJETO : MUSEU DO AMANHÃ (OUC PORTO MARAVILHA) LOCALIZAÇÃO : RIO DE JANEIRO ARQUITETOS : SANTIAGO CALATRAVA ANO : 2015

40

LOCALIZAÇÃO

PRAÇA DO POVO

AQUÁRIO

ENTRADA PRINCIPAL AQUÁRIO 126.00

6.00

18.00

6.00

MAPA CHAVE IMPLANTAÇÃO

VIA S3

VIA S2

ENTRADA VEÍCULOS

VIA W3

SAÍDA VEÍCULOS

VIA S3 N 0

10

20m

PROGRAMA BÁSICO DE NECESSIDADES . FOYER PRINCIPAL ; . FOYER SECUNDÁRIO COM ACESSO ENTRE AQUÁRIO E EDIFÍCIO GARAGEM ; . ÁREA DE CIRCULAÇÃO COM MIRANTE ; . ÁREA ADMINISTRATIVA ; .ÁREA DE PESQUISA ; . SALAS DE EXPOSIÇÃO ; . RESTAURANTES E CAFÉS ; . ESPAÇO DE MANUTENÇÃO DOS AQUÁRIOS ; . AQUÁRIOS/ TANQUES COM PÉ DIREITO DUPLO OU TRIPLO; . VISTA LIVRE DA PRAÇA DO POVO ;

N

VIA S3

A área destinada para a implantação do Aquário de Brasília se localiza no perímetro estipulado pela NGB 144/98 para abrigar o Anexo II de Edifícios Garagem. Optou-se por dividir a área do subsolo para atender tanto a construção do Edifício Garagem quanto para abrigar as necessidades específicas da estrutura dos aquários . O lote apresenta boa integração e capacidade de receber um grande fluxo de visitantes.

0

SUBSOLO EDIFÍCIO GARAGEM II

50

100

SUBSOLO AQUÁRIO

PERÍMETRO ESTIPULADO ANEXO II PELA NGB 144/98

41

INFORMAÇÕES DE PROJETO ÁREA CONSTRUÍDA : 13.374,00 M2 GABARITO : 30 METROS CUSTO APROXIMADO : R� 23.568.598,98 (CUB-DF)

O estudo preliminar do projeto do Aquário buscou a integração com a linguagem visual do setor , priorizando métodos construtivos eficientes como estruturas em Steel Frame pré-fabricados. As intervenções propostas para o SCS seguem a mesma linguagem afim de se criar uma unidade visual da OUC. A disposição dos pavimentos superiores permitem a visão da Praça do Povo e priorizam a criação de espaços abertos arborizados dentro do próprio lote de implantação. O nível da rua é priorizado para a utilização dos pedestres - por isso boa parte da estrutura se encontra elevada. A conexão da entrada do Edifício Garagem com a entrada principal do aquário ocorre através de passarela elevada da via que delimita a separação dos dois lotes de implantação.

A estrutura dos aquários ,tanques , e áreas de manutenção foi locada nos pavimentos dos subsolos tal disposição se deve ao grande peso exercido pelas estruturas necessárias pelo programa de necessidade desse tipo de uso. A manutenção de aspectos de controle ambiental como temperatura e luz são melhor controlados no subsolo.

6,00 m

6,00 m

A solução plástica do Aquário se baseia no conceito de grids treliçados - estrutura eficiente capaz de vencer grandes vãos sendo desenvolvidos em módulos de 6 m x 6m pré-fabricados em Steel Frame. A ortogonalidade da forma acompanha a linguagem visual do setor , respeitando o patrimônio urbano do local.

LEGENDA Edifício Garagem - Anexo II Área Administrativa e Pesquisa Salas de Exposição

CAFÉ

Mirante e Áreas de Cafés e Restaurantes

EXPOSIÇÃO

Aquário - Tanques principais e manutenção

PESQUISA ADMINISTRAÇÃO

MIRANTE EXPOSIÇÃO FOYER

ESTACIONAMENTOS

AQUÁRIOS SECUNDÁRIOS/MANUTENÇÃO AQUÁRIO PRINCIPAL

ANEXO II EDIFÍCIO GARAGEM ESTACIONAMENTOS

CORTE ESQUEMÁTICO 42 38

43

MORADIAS SOCIAIS E DE MERCADO A introdução do uso habitacional no SCS como mecanismo de reabilitação e promoção dos chamados “olhos da rua” (JACOBS, 1961) busca o desenvolvimento de novas formas de habitar a cidade. A busca por modos de criação de moradias em áreas com infraestruturas já consolidadas seguem duas linhas projetuais : a adaptação de edíficios já existentes para fins de moradia e a construção de novas unidades habitacionais , podendo ser instaladas nas coberturas das edificações através de estruturas parasitas . O primeiro exemplo, conhecido também como retrofit faz referência à obras que atualizam e modernizam construções para as novas demandas contemporâneas.

(DAUDÉN,2020) O caso do Edifício Dandara , em São Paulo , é um exemplo de utilização de edificações ociosas para moradias sociais. O antigo prédio, que já abrigou o Tribunal Regional do Trabalho, sofreu reformas para abrigar 120 unidades habitacionais voltadas à famílias de baixa renda. O prédio foi reformado através do programa Minha Casa Minha Vida - Entidades , modalidade em que movimentos de moradias recebem o financiamento para a entrega dos imóveis. Esse tipo de modalidade, apesar de eficiente, não foi muito utilizada. As empreiteiras visando um lucro maior, tendem a preferir construir em terrenos periféricos mais baratos. ( FOLHA DE SP, 2018) A relação da implantação efetiva de habitação de interesse social em OUCs realizadas no país é complexa pois as demandas do mercado imobiliário acabam se tornando prioridade na implantação das obras de melhorias urbanas.

A relação da Operação Urbana Consorciada Água Espraiada - OUCAE - com os moradores consolidados

da antiga favela da região , o Jardim Edith , demonstra a luta social por moradia digna para populações de baixa renda. A comunidade se instalou na zona sul de São Paulo no início dos anos 70 , quando não havia muito interesse especulativo na área . As grandes obras viárias , que visavam a valorização da região seguindo as demandas do mercado imobiliário e posterior determinação da OUCAE , pressionaram a exclusão dos moradores para regiões periféricas.

(LACERDA JÚNIOR, 2016)

(VIZONI,2011)

PROJETO : EDIFÍCIO DANDARA ANTES E DEPOIS DO RETROFIT PROMOVIDO PELO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA ENTIDADES

(BERGAMO,2018)

A área foi demarcada como Zona Especial de Interesse Social (ZEIS) pelo Plano Diretor de SP em 2002. Isso só aconteceu após grande pressão social dos moradores com a criação da Associação de Moradores do Jardim Edith , que entraram na Justiça para impedir a remoção.

Foi apenas em 2012 que o conjunto habitacional do Jardim Edith foi construído e as famílias da região conseguiram se instalar no local. (RONILK,2015) O problema de déficit habitacional não afeta somente o Brasil, sendo observado em diversos países. Na Alemanha, a cidade de Berlim tenta propor medidas que diminuam o exorbitante preço dos aluguéis , que duplicou “de 5,60 euros (R� 24,20) por metro quadrado em 2008 para 11,40 euros em 2018 (R� 49,26)” (SCHULTHEIS, 2019) Para conter o aumento da especulação imobiliária na cidade em que 85% dos moradores são inquilinos, a Assembleia Legislativa de Berlim aprovou em janeiro de 2020 um projeto de lei que cria um teto para o valor do aluguel, além de congelar valores pelos próximos cinco anos. Em 2015 o país já havia aprovado uma lei que restringia que o aumento no preço do aluguel - o valor não pode superar mais de 10% do preço da média do local do empreendimento. ( DW ,2020)

(LACERDA JÚNIOR,2016)

44

COMPLEXO HABITACIONAL JARDIM EDITH CONSTRUÍDO NO MESMO LOCAL DA ANTIGA FAVELA PROJETO : H+F ARQUITETOS E MMBB ARQUITETOS (2010)

(ARCHDAILY ,2019)

Projeto 3BOX (MALKA,2016)

Regiões centrais com grande densidade edílica e infraestrutura consolidada, como o SCS, necessitam de soluções criativas para a criação de novos espaços para habitação . Paris, por exemplo, aprovou em 2014 , a “Loi ALUR”, legislação que visa facilitar o acesso à moradia nas áreas centrais. Essa lei possibilita a criação de unidades habitacionais na cobertura de edificações, sem haver a necessidade de compra de loteamento . O direito de construção é obtido em troca da restauração de partes existentes da edificação.

Assim é possível aproveitar a boa localidade dos prédios com estruturas denominadas “parasitas” que não prejudicam o conjunto atual. (MALKA, 2016)

Outro protótipo de habitação em estrutura parasita foi proposto pelo arquiteto alemão Sigurd Larsen. O projeto propõe a instalação de unidades habitacionais modulares em madeira nas coberturas dos densos complexos de apartamentos construídos no centro de Berlim no pós-guerra. Optou-se por construções modulares que permitem uma maior adaptabilidade na criação das unidades conforme a necessidade dos novos moradores.(LARSEN, 2019)

Os módulos habitacionais possuem a metragem mínima para receber de um a dois moradores . Porém, o projeto já prevê a possibilidade de novos acréscimos para a acomodação de famílias maiores. As novas unidades Baseada nessa nova possibilidade de construção, o são dispostas com aberturas para um grande terraço escritório do arquiteto francês Stephan Malka criou o arborizado comunitário que incentiva a vivência entre design da 3BOX : unidades modulares construídas em os vizinhos. (LARSEN, 2019) estruturas de aço e painéis pré-fabricados : materiais mais leves e de montagem mais rápida. Essas novas Aumentar a densidade habitacional através da unidades se encaixam nas coberturas dos prédios ocupação das coberturas viabiliza a utilização da selecionados através de estruturas parasitas que não estrutura já existente, diminuindo custos de sobrecarregam estruturalmente a edificação construção. Tais soluções fundamentam os projetos da consolidada . O valor das novas moradias é 40 % menor OUC SCS que tem como objetivo apresentar novas formas de implementação da função habitacional no quando comparado com as moradias convencionais .

Setor Comercial Sul. (MALKA, 2016)

Projeto modular de Sigurd Larsen (LARSEN,2019)

45

A escolha das edificações passíveis de serem transformadas em HIS se baseou na relação das edificações com espaços públicos de interesse. Os prédios escolhidos possuem fachadas voltadas para as praças do SCS : são as áreas que necessitam de um controle social maior - os novos moradores serão , portanto, os “olhos da rua” do SCS defendidos por Jacobs ( 1961 ) . As moradias são fundamentais para o processo de reabilitação do centro , trazendo movimento para os horários não comerciais.

RETROFIT PARA HIS

Segundo Gehl (2010) , o contato com a rua acontece somente até o quinto andar da edificação. Isso fundamenta a necessidade de instalação de moradias de HIS complementares as que serão posicionadas nas coberturas - e voltadas para o mercado aberto . Como forma de respeito à vocação comercial do SCS, o pavimento térreo - loja e sobreloja - serão mantidos como áreas comerciais.

MAPA CHAVE IMPLANTAÇÃO

1

EDIFICAÇÃO DE RETROFIT 1 LOCALIZAÇÃO : Edifício Presidente, Quadra 06 , Bloco A , SCS. NÚMERO DE PAVIMENTOS A SEREM CONVERTIDOS EM HIS : 6 pav. de 655 m2 cada

VIA S2

ÁREA TOTAL DE HIS: 3.930 m2

2

VIA W3 1

Praça central

Praça dos Artistas

LOCALIZAÇÃO : Edifício Anápolis, Quadra 04 , Bloco A , SCS.

3

Praça do Povo

NÚMERO DE PAVIMENTOS A SEREM CONVERTIDOS EM HIS : 6 pav. de 322 m2 cada ÁREA TOTAL DE HIS: 1.932 m2

N

VIA S3

2

EDIFICAÇÃO DE RETROFIT 2

0

50

100

3

A introdução da função habitacional no SCS seguirá duas vertentes distintas : Retrofits de edificações para HIS e construção de unidades habitacionais nas coberturas para o mercado aberto. Como a financeirização de uma OUC se baseia na venda de CEPAC, ou seja, pela venda de potencial construtivo adicional, os novos módulos construídos serão voltados para o mercado . O valor obtido pela arrecadação da venda dos CEPACs da OUC SCS será utilizada para apropriação e adaptação das edificações para moradias sociais .

EDIFICAÇÃO DE RETROFIT 3 LOCALIZAÇÃO : Edifício Planalto, Quadra 03 , Bloco A , SCS. NÚMERO DE PAVIMENTOS A SEREM CONVERTIDOS EM HIS : 3 pav. de 1.484 m2 cada

A integração do atendimento às populações de baixa renda e em especial das pessoas em situação de rua do próprio setor no conjunto principal dos projetos de intervenção se fundamenta na premissa da OUC SCS em agregar melhorias sociais e urbanas .

ÁREA TOTAL DE HIS: 4.452 m2

46

2

Os custos das desapropriações e reformas necessárias das edificações selecionadas serão totalmente custeados pela unidade gestora da OUC SCS. Com finalidade de se manter as populações de baixa renda na área central , determinou-se as seguintes diretrizes:

RETROFIT HIS

Unidades com tipologias diversificadas para atender diferentes faixas de renda ; Aluguéis sociais com preços determinados de acordo com a renda familiar ;

INFORMAÇÕES DE PROJETO ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL : 10.314,00 M2 CUSTO APROXIMADO :R� R� 15.543.713,70 (CUB-DF)

Atendimento aos atuais parâmetros de distribuição de moradia definidos por portaria do GDF- Governo do Distrito Federal ; Determinação do Retrofit 2 para atendimento da população em situação de rua no SCS,

COMÉRCIO

NOVOS MÓDULOS DE HABITAÇÃO VOLTADOS PARA O MERCADO ABERTO

PAVIMENTOS ADAPTADOS ATRAVÉS DE RETROFIT PARA HIS

INCENTIVO AO USO MISTO COM MANTIMENTO DO TÉRREO COMERCIAL 47

HORTA

PROGRAMA BÁSICO DE ATENDIMENTO ECONÔMICO E SOCIAL PARA POPULAÇÃO DIRETAMENTE AFETADA PELA OPERAÇÃO

BRISE EM MADEIRA DE DEMOLIÇÃO

O programa básico de atendimento econômico e social para a população diretamente afetada pela operação , item estabelecido pelo Estatuto da Cidade , visa minimizar os impactos sociais decorrentes das grandes intervenções urbanas.

Como possível solução de fachada para os pavimentos de HIS indicou-se a utilização de brises em madeira de demolição - elemento que contribui com o conforto ambiental dentro das unidades além de aumentar a privacidade para os moradores.

Além da inclusão de HIS no capítulo principal dos projetos da OUC SCS, fica também estabelecido o atendimento das pessoas mais vulneráveis no perímetro do SCS : a população em situação de rua.

O Edifício Anápolis , parte do Retrofit 2 , foi o selecionado para tal finalidade. O gerenciamento e manutenção do prédio será feita em conjunto as entidades que já atuam no setor como o Coletivo No Setor ( Vide p. 16)

Próximos aos brises se localizam pequenas hortas que servem de elementos visuais e serão mantidas pelos novos moradores.

48

HABITAÇÃO PARA MERCADO

ACESSO PELA GALERIA DE SERVIÇO EXISTENTE

1

A

119.60

16.00

8.70

9.30

8.70

16.00

8.70

58.10

MAPA CHAVE IMPLANTAÇÃO

9.30

138.40

VIA S2

A

N

LOCALIZAÇÃO 1

VIA W3

3

4

Para o entendimento dos parâmetros projetuais das novas construções , será utilizado o projeto para a edificação número 1 do mapa chave de implementação. As diretrizes definidas pela OUC SCS para as habitações de mercado são :

2

. Estrutura independente e afastamento da edificação atual ; . Acessos pela galeria de serviço existente ; . Máximo de três pavimentos voltados à moradia construídos de maneira escalonada - Disposição volumétrica que cria pontos cegos e diminui a interferência visual ; . Utilização de materias construtivos que possibilitam construções mais rápidas como os pré-fabricados; . Possibilidade de conversão de partes da cobertura da edificação existente em terraços/ solariums ;

N

VIA S3

0

50

100

As propostas de implementação de novas construções levaram em consideração a atual densidade edílica consolidada no SCS . As unidades de moradias voltadas para o mercado se localizarão nas áreas das coberturas dos edifícios centrais que possuem acessos por galerias de serviço . A disposição dessas tipologias facilita a definição de acessos internos separados , além de possibilitarem uma boa logística de construção . Conforme Diagnóstico Urbano apresentado no capítulo de Definição da área a ser atingida, os edifícios centrais apresentam as melhores condições de conforto ambiental, especialmente o acústico.

A solução projetual definida para as novas edificações considerou principalmente o aspecto patrimonial de integração do setor no tombamento de Brasília. A fim de se preservar a linguagem visual , as novas construções possuem estruturas independentes elevadas e afastamentos dos limites das edificações existentes . O projeto visa, portanto , a menor interferência possível na leitura edílica do setor como patrimônio urbano pelas pessoas-usuárias.

49

0

10

20

INFORMAÇÕES DE PROJETO ÁREA CONSTRUÍDA TOTAL : 31.566 M2 MÁXIMO DE PAVIMENTOS : 3 CUSTO APROXIMADO : R� 68.281.188,36 (CUB-DF)

Posicionamento de dois blocos em concreto com os eixos de circulação na galeria de serviço . Esses volumes abrigam os acessos diretos das habitações , as escadas, elevadores e os eixos para as instalações necessárias para as moradias

A estrutura principal das habitações é independente e se encontra elevada da cobertura existente. Tal disposição diminui o impacto nas edificações já consolidadas. O sistema estrutural se desenvolve em grid com contraventamentos em aço com peças pré-fabricadas e fundação em concreto.

As lajes se desenvolvem em treliças tridimencionais que possibilitam a elevação da nova construção em relação à cobertura atual . Para o melhor conforto dos moradores , partes da cobertura da edificação existente poderão ser convertidas em terraços/solarium com estruturas leves para não sobrecarregar a laje.

Para o mantimento do balanço , foram posicionados tirantes que seguram a laje em treliças. Os módulos são feitos em materiais leves como o Drywall e a madeira laminada com dimensão 3 x 3 metros. Os blocos são escalonados para diminuir o impacto visual para as pessoas-usuárias do SCS , possibilitando a criação de pontos cegos.

EVOLUÇÃO DE PARTIDO 50

ESTRUTURA EM AÇO

TIRANTES

PRUMADA E EIXO DE CIRCULAÇÃO VERTICAL

CONTRAVENTAMENTO

MÓDULOS DE HABITAÇÃO ESCALONADOS

LAJE EM TRELIÇA TRIDIMENSIONAL TERRAÇO/SOLARIUM EDIFICAÇÃO EXISTENTE

ENTRADA PELA GALERIA DE SERVIÇO

FUNDAÇÃO ESTRUTURA

51

52

GENTILEZAS URBANAS Considerando-se o uso como melhor forma de promover a reabilitação de áreas degradadas ou ociosas , as propostas para a OUC SCS baseam-se em convites para a utilização do espaço urbano. Os convites, segundo Gehl (2010) são motivações que atraem as pessoas a utilizarem, conviverem e viverem a cidade. Como base conceitual para as soluções projetuais da presente OUC , selecionou-se estudos de caso que tinham como objetivo principal a criação de mecanismos que estimulem a qualidade da vida urbana.

Em geral , reforça-se o potencial para uma cidade segura quando mais pessoas se movimentam pela cidade e permanecem nos espaços urbanos. Uma cidade que convida as pessoas a caminhar, por definição, deve ter uma estrutura razoavelmente coesa que permita curtas distâncias a pé, espaços públicos atrativos e uma variedade de funções urbanas. Esses elementos aumentam a atividade e o sentimento de segurança dentro e em volta dos espaços urbanos. Há mais olhos nas ruas e um incentivo maior para acompanhar os acontecimentos da cidade, a partir das habitações e edifícios do entorno. ( GEHL, 2010, p.6)

A preocupação com a escala humana , em especial na valorização do pedestre e do estímulo à copresencialidade do espaço público podem ser observados em projetos como o da praça Mártires del Pueblo e da rua Juan Marín de Vargas , em Sevilla, Espanha. O trânsito excessivo, a grande presença de estacionamentos e a falta de áreas sombreadas diminuiram consideravelmente a presença de pessoas, contruibuindo para a desertificação da área. O projeto de revitalização das praças , proposto pelo escritório Costa Fierros Arquitectos em 2016 teve como objetivo principal a melhora da qualidade do espaço com a mudança da pavimentação para o nível do pedestre , diminuição da presença de estacionamentos e aumento do conforto ambiental .

PROJETO : PRAÇA MÁRTIRES DEL PUEBLO LOCALIZAÇÃO : ESPANHA ARQUITETOS : COSTA FIERROS ARQUITECTOS ANO : 2016

(ARCHELLO,2016)

Para o sombreamento , além do plantio de mais árvores, o escritório propôs estruturas de copas artificiais coloridas de lona microperfurada que podem ser removidas total ou parcialmento durante o inverno.

(ARCHELLO,2016) A diminuição do espaço dos automóveis melhorou a atividade comercial da área , devido principalmente a maior presença de pessoas caminhando e convivendo na região.

PROJETO : HIGH LINE LOCALIZAÇÃO : NOVA YORK ARQUITETOS : DILLER SCOFIDIO + RENFRO , JAMES CORNES FIELD OPERATIONS ANO : 2008

Outro exemplo de valorização do espaço público e do pedestre pode ser encontrado no conhecido projeto de revitalização de Nova York , o High Line . O parque possui cerca de 2,3 km de extensão e foi construído sobre uma linha ferroviária desativada : uma área antes ociosa se tornou um ambiente de lazer e convívio.

Alguns trechos do High Line recebem também estruturas artísticas , criando ambientes estimulantes e dinâmicos. O projeto se tornou referência como estratégia de recuperação de áreas degradadas.(ARCHDAILY, 2014)

(BAAN,2014)

A valorização do espaço público pode ser encontrada na obra de requalificação da Praça Triumfalnaya , na Rússia. O projeto , realizado pelo escritório Buromoscow em 2015, tinha como objetivo melhorar a área que foi sendo ocupada por estacionamentos ao longo dos anos . As soluções escolhidas se baseavam em 4 diretrizes : definição de áreas da praça com jardins zoneados, planificação do nível para melhorar o deslocamento , mantimento da linguagem edílica com o entorno e por fim criação de espaços românticos com a implantação de balanços para duas pessoas . A última solução é interessante pois cria um aspecto lúdico na praça, atraindo mais pessoas para utilizarem o espaço.(ARCHDAILY, 2020)

PROJETO : PRAÇA TRIUMFALNAYA LOCALIZAÇÃO : RÚSSIA ARQUITETOS : BRUROMOSCOW ANO : 2015

( FEOKTISTTOV,2015)

53

LOCALIZAÇÃO

MAPA CHAVE IMPLANTAÇÃO

141.40

8.00.

PÉRGOLA CENTRAL VIA S2

N 0

Caminho do pedestre pelas galerias

15

30m

VIA W3

N

VIA S3

0

50

100

(GOOGLE EARTH, 2011)

Assim como no caso da Praça Mártires del Pueblo, apresentada nos estudos de caso , a melhora das condições dos espaços públicos e o incentivo ao deslocamento do pedestre ajudam a intensificar o comércio local . A substituição dos atuais “puxadinhos” das lojas pela pérgola será benéfico para a região pois mais pessoas serão atraídas para o setor.

A pérgola central foi posicionada seguindo o caminho do pedestre que atravessa as galerias internas dos prédios do SCS , área utilizada principalmente pelos usuários de transporte público. O elemento , fabricado em aço com painéis removíveis para facilitar a manutenção e limpeza , segue a linguagem ortogonal da área urbana. A pérgola apresenta partes vazadas - que não prejudicam a proteção contra a insolação - que ajudam a diminuir a monotonia criando um jogo entre as áreas sombreadas e as áreas expostas à luz . Essa descontinuidade foi mantida na mudança de cor da paginação , que serve também como elemento topoceptivo. A utilização da pérgola é associada ao plantio de espécies arbóreas para o sombreamento e proteção solar.

Essa intervenção se associa com os projetos de mobilidade pois melhoram as condições de conforto do pedestre , melhorando o ambiente construído do setor.

54

INFORMAÇÕES DE PROJETO ÁREA TOTAL APROXIMADA : 1.500M2 ELEMENTOS : PÉRGOLA EM AÇO , NOVA ARBORIZAÇÃO E PAGINAÇÃO DE PISO CUSTO (PESQUISA DE MERCADO) : R� 723.207,00

13.00

8.00

PLACAS REMOVÍVEIS

VISTA SUPERIOR

PERFIS DE AÇO PERSPECTIVA

55 38

56

MAPA CHAVE IMPLANTAÇÃO

PARQUE DOS BALANÇOS

VIA S2

A criação do parque se fundamenta na necessidade de se contrabalancear os impactos do uso mais intenso decorrente das novas construções. O Parque dos Balanços irá ocupar parte dos atuais estacionamentos próximos à via S3 . Essa escolha projetual exemplifica a valorização do espaço urbano para o pedestre ,em especial o nível da rua onde a verdadeira vivência da cidade acontece. As áreas de estacionamento serão realocadas para edifícios garagem nos subsolos do setor exemplificados no escopo dos projetos de mobilidade da OUC SCS. O partido arquitetônico do parque buscou a integração de elementos lúdicos representados pelos balanços para a criação de espaços urbanos convidativos e agradáveis.

VIA W3

N

VIA S3

0

50

100

LOCALIZAÇÃO

ÁREA PARA PEQUENOS COMÉRCIOS COMO BANCAS DE JORNAL E QUIOSQUES

ESPAÇO PARA EQUIPAMENTOS DE EXERCÍCIOS

ESPAÇO PARQUINHO E EQUIPAMENTOS LÚDICOS

57

N 0

15

30m

PLACAS REMOVÍVEIS

BALANÇOS PERSPECTIVA

INFORMAÇÕES DE PROJETO ÁREA TOTAL APROXIMADA : 12.793 M2 CUSTO (PESQUISA DE MERCADO) : R� 208.142,11

58 38

OS MUITOS E FRANCOS CONVITES PARA CAMINHAR,PERMANECER E SENTAR NO ESPAÇO PÚBLICO COMUM RESULTARAM EM UM NOVO E NOTÁVEL PADRÃO URBANO : MUITO MAIS PESSOAS CAMINHAM E PERMANECEM NA CIDADE. - GEHL (2010)

OS BALANÇOS PROMOVEM O SCS COMO LUGAR DE ENCONTRO , DE VIVÊNCIA URBANA E DE ALEGRIA

PARQUE DOS BALANÇOS 59

REQUALIFICAÇÃO DA PRAÇA DO POVO MAPA CHAVE IMPLANTAÇÃO

(AGÊNCIA BRASÍLIA,2020)

VIA S2

A PRAÇA DO POVO APRESENTA ATUALMENTE INÚMEROS ASPECTOS DE DEGRADAÇÃO

VIA W3

N

VIA S3

0

50

100

INFORMAÇÕES DE PROJETO

A OUC SCS irá incorporar o projeto de requalificação da Praça do Povo apresentado pela SEDUH - Secretaria de Desenvolvimento Urbano do Distrito Federal . O projeto já obteve a aprovação de recursos pela Fundurb - Fundo de Desenvolvimento Urbano do Distrito Federal . O custo da intervenção será de aproximadamente R� 1.7 milhões ( SEDUH,2020) que serão totalmente financiados pelos recursos obtidos pela venda do CEPAC da OUC SCS. A praça se localiza próxima ao local de implantação do projeto do Aquário, âncora da OUC SCS. Torna-se evidente, portanto, a necessidade da obra de requalificação do espaço que atualmente apresenta inúmeros sinais de degradação.

ÁREA TOTAL APROXIMADA : 12.793 M2 CUSTO (SEDUH/2020) : R� 1,7 MILHÕES

60

SOMBREIROS

O PROJETO DE REQUALIFICAÇÃO DA PRAÇA DO POVO FINANCIADA PELA OUC SCS IRÁ PROMOVER AS SEGUINTES MELHORIAS :

RAMPAS

. INFRAESTRUTURA DE ILUMINAÇÃO PÚBLICA; . PROJETO DE PAISAGISMO; . ADAPTAÇÃO DAS ARQUIBANCADAS;

NOVOS MOBILIÁRIOS URBANOS

. OBRAS DE ACESSIBILIDADE COMO A IMPLEMENTAÇÃO RENDERIZAÇÕES APRESENTADAS NO PROJETO DA PRAÇA DO POVO PELA SEDUH

DE PISO TÁTIL, CORRIMÃOS E GUARDA-CORPOS; . CRIAÇÃO DE SOMBREIROS PARA MELHORA DO CONFORTO AMBIENTAL;

NOVA PAGINAÇÃO DE PISO

61

MOBILIDADE As diretrizes de mobilidade expressas no escopo projetual da OUC irão seguir os parâmetros de planejamento urbano defendidos por Jan Gehl , arquiteto defensor da revalorização da escala humana nas cidades. O arquiteto defende o incentivo ao pedestrianismo e ao transporte público para o aumento da vitalidade urbana.

A redução de áreas de estacionamentos e tráfego de automóveis nos grandes centros como mecanismo de revitalização foi utilizada na cidade de Copenhague , Dinamarca . A rua mais tradicional da região , denominada Stroget , foi convertida em um enorme calçadão na década de 60. O sucesso do projeto foi representado por um crescimento de 35% do número médio de pedestres circulando na área já no primeiro ano de implementação.

transportes da OUC. O modal foi escolhido para interligar os demais transportes existentes de maneira eficaz , promovendo a circulação entre os pontos turísticos presentes no perímetro da OUC Porto Maravilha.

O projeto do VLT-Porto Maravilha , também conhecido como VLT do Rio, destaca a necessidade de integração das linhas do VLT com os meios de transporte das localidades próximas , criando-se uma rede de transporte integrada ( MOBILAZE, 2012) .

(VIZONI,2011)

Em cidades vivas, seguras , sustentáveis e saudáveis o pré-requisito para a existência da vida urbana é oferecer boas oportunidades de caminhar.

- Gehl (2020)

Desde então, mais ruas foram convertidas para uso de pedestres e para a vida na cidade e , um a um os estacionamentos no centro foram transformados em praças que acolhem a vida pública. (GEHL, 2010)

A rua de pedestres Stroget - Copenhague, Dinamarca .

É perceptível , portanto, que os padrões de uso do espaço urbano dependem da potencialidade do local em oferecer experiências de qualidade. As melhorias voltadas aos pedestres , por exemplo , irão criar maiores convites para que as pessoas caminhem e vivenciem os centros das cidades. (GEHL, 2010) O incentivo ao pedestrianismo deve ser associado aos investimentos na rede de transporte público . O projeto de implementação de um VLT - Veículo Leve sobre trilhos - no perímetro da OUC Porto Maravilha no Rio de Janeiro se assemelha ao contexto apresentado pela OUC SCS. O denominado VLT- Porto Maravilha é o principal componente dos projetos de infraestrutura de

VLT PORTO MARAVILHA

(MOLINA,2020)

62

EDIFÍCIOS GARAGEM

ANEXO I

MAPA CHAVE IMPLANTAÇÃO

SUBSOLO AQUÁRIO

ADAPTAÇÃO DO PERÍMETRO ESTIPULADO PELA NGB 144/98 PARA OS ANEXOS DE ESTACIONAMENTOS

VIA S2

VIA W3

As entradas do Anexo I , locado no subsolo próximo a via W3, serão pela galeria de serviço da edificação existente e pela conexão com o subsolo dos estacionamentos do Shopping. Os cinco pavimentos subterrâneos serão voltados exclusivamente para o uso como Edifício Garagem . A norma voltada para o Anexo I previa a construção de uma passarela subterrânea para pedestres essa solução será substituída pela conexão com o Shopping, criando-se assim saídas de emergência alternativas.

ANEXO I

ANEXO II VIA S3

ANEXO II

N 0

50

100

A transferência dos grandes estacionamentos para os Edifícios Garagem no subsolo do setor - construção prevista pela NGB 144/98 - se fundamenta no conceito de valorização da cidade ao nível dos olhos para as pessoas. A reabilitação do SCS ,promovida através da OUC, visa aumentar o potencial atrativo do centro .

A substituição dessas áreas antes ocupadas pelos automóveis por espaços como o Parque dos Balanços e o Aquário visa a criação dos chamados convites urbanos defendidos por Gehl(2010). As pessoas , e não os carros , são convidadas para viverem o setor .

O Anexo II irá atender principalmente o público do Aquário , sendo desenvolvido em cinco pavimentos de estacionamentos.

Optou-se pela separação do subsolo do Edifício Garagem como o Aquário afim de se evitar problemas com a possível infraestrutura que passa pela via que delimita os dois lotes.

A OUC SCS irá possibilitar a construção de edificações com cinco pavimentos subterrâneos - dois a mais que os delimitados pela NGB 144/98 - voltados para a acomodação dos estacionamentos em dois anexos.

63

INFORMAÇÕES DE PROJETO ÁREA TOTAL APROXIMADA : 60.905 M2 DUAS EDIFICAÇÕES COM 5 PAVIMENTOS CUSTO (CUB-DF) : R� 48.777.596,40

CORTE ESQUEMÁTICO A

VIA S2 ENTRADA PELA GALERIA DE SERVIÇO EXISTENTE

ENTRADA E SAÍDA DE VEÍCULOS

CONEXÃO COM ESTACIONAMENTO DO SHOPPING

VIA W3

A

A

ANEXO I ACESSO ALTERNATIVO CONECTADO AO SUBSOLO DO SHOPPING PÁTIO BRASIL

ANEXO II VIA S3

ENTRADA E SAÍDA DE VEÍCULOS 64

N

VLT MAPA CHAVE IMPLANTAÇÃO LINHAS DO VLT

VIA S2

VLT E REDE DE TRANSPORTE (SEMOB, 2020) Segundo SEMOB (2020) , o projeto faz parte das ações de revitalização da W3 Sul, área que , assim como o SCS, apresenta sinais de degradação e obsolescência.

Atualmente passam pela via W3 211 linhas de ônibus na faixa da direita, que é reservada para tal modal. Além de promover a modernização da região central de Brasília, o VLT vai substituir a maioria das linhas que ônibus que atualmente fazem a conexão das regiões administrativas com as vias W3 Sul e Norte, maximizando-se o uso do transporte público. A integração com os demais modais de transporte se dará no Terminal da Asa Norte (TAN) e no Terminal da Asa Sul (TAS), sendo a cobrança incluída na taxa do bilhete único de integração. (AGÊNCIA BRASÍLIA,2020)

VIA W3 ESTAÇÃO SCS

N 0

VIA S3

A implantação de um VLT - Veículo leve sobre trilhosse baseia na necessidade de melhorias nos modais de transporte público para o aumento da integração na região do SCS. Segundo a Secretaria de Transporte e Mobilidade do DF, a SEMOB, já está em processo o projeto que visa a criação de um VLT que conecta as Vias W3 Norte, Sul e o aeroporto de Brasília através de uma parceria público-privada. O projeto de mobilidade urbana da OUC SCS irá incorporar as premissas apresentadas pelo estudo de viabilidade apresentado pela SEMOB (2020) .

50

100

As faixas exclusivas para a circulação do VLT terão vinte e dois quilômetros de extensão e serão implantadas próximas aos canteiros centrais, ocupando uma das três faixas da via de cada sentido de circulação. As outras duas faixas serão reservadas para os automóveis particulares. A previsão de custo total das obras é de dois bilhões de reais , sendo divididos entre três fases de implementação do modal.

Exemplo de VLT (SEMOB, 2020) 65

INFORMAÇÕES DE PROJETO EXTENSÃO TOTAL : 22 KM CUSTO APROXIMADO ( SEMOB,2020): R� 2 BILHÕES

A OUC SCS FINANCIARÁ 10% DO VALOR DE IMPLEMENTAÇÃO DO VLT

EXEMPLO DE ESTAÇÃO

(SEMOB, 2020)

TABELA GERAL DOS INVESTIMENTOS NECESSÁRIOS PARA A IMPLEMENTAÇÃO DAS TRÊS FASES - DATA BASE DE JULHO DE 2019 (SEMOB,2020)

CORTE DO CANTEIRO CENTRAL DA VIA W3

A IMPLEMENTAÇÃO DO VLT IRÁ AUMENTAR A CAPACIDADE DE INTEGRAÇÃO DO SCS

(SEMOB, 2020)

66

capítulo 3

CONTRAPARTIDA A SER EXIGIDA DOS PROPRIETÁRIOS, USUÁRIOS PERMANENTES E INVESTIDORES PRIVADOS

A OUC caracteriza-se pela possibilidade de investidores, por meio de compra de potencial construtivo, financiarem a implementação dos projetos propostos. As contrapartidas permitem , portanto , a captação da valorização imobiliária consequente das intervenções possibilitando o autofinanciamento das obras na área focalizada. (OLBERTZ,2011) O principal mecanismo regulamentado pelo Estatuto da Cidade e que será utilizado na OUC SCS será o CEPAC Certificado de Potencial Adicional de Construção . Esses certificados são títulos emitidos pela administração , livremente negociáveis e conversíveis em área construída que supere os padrões estabelecidos pela legislação de uso e ocupação do solo na área. Os novos limites são estabelecidos pela lei específica que aprovar a OUC no Setor Comercial Sul.

OBTENÇÃO DE ÁREA CONSTRUÍDA ADICIONAL POSSIBILITADAS ATRAVÉS DA COMPRA DE CEPAC

Para o estabelecimento do valor unitário do CEPAC buscou-se estabelecer : . Quantidade de área construída atual ; . Quantidade de Área Construída Adicional ; . Coeficientes de Aproveitamento Básico ( CAb) e Máximo (CAmax); . Valores médios de custo dos investimentos (Orçamento) dos projetos do Programa Básico de Ocupação;

EDIFICAÇÃO EXISTENTE

O CEPAC , portanto, é definido em decorrência do investimento necessário para o financiamento das intervenções da OUC SCS.

CADA CEPAC TEM UM VALOR DE EQUIVALÊNCIA 2 EM M DE CONSTRUÇÃO ADICIONAL NO PERÍMETRO DA OUC SCS

68 37

O VALOR ARRECADADO NOS LEILÕES DE CEPAC SÃO ADICIONADOS AO FUNDO DA OUC SCS . O RECURSO É ENTÃO REVERTIDO EM INTERVENÇÕES NO PERÍMETRO DA OUC SCS.

BLOCO C QUADRA 02 BLOCO A QUADRA 03

A proposta da OUC SCS prioriza a construção de novos edifícios em áreas potencialmente subutilizadas, sendo selecionados os edifícios com acessos pelas galerias de serviço centrais e as grandes áreas de estacionamento a altura do solo, que deverão ser tratados diferentemente.

QUANTIDADE DE ÁREA CONSTRUÍDA E CAB ATUAIS

BLOCO A QUADRA 04

BLOCO C QUADRA 05

As construções sobre a cobertura não configuram-se na atual legislação como ampliação do Coeficiente de Aproveitamento, pois as Normativas relativas ao SCS (vide p. 31) não previam potenciais construtivos , mas sim, a definição de tipologias pré-determinadas . Por esse motivo determinou-se o atual coeficiente de aproveitamento dos blocos, para incluí-los como CAb. Posteriormente foram definidos os CAmax , conforme a previsão de área construída definida nos projetos de moradias de mercado.

EDIFICAÇÕES SELECIONADAS PARA O AUMENTO DE POTENCIAL CONSTRUTIVO

Deve-se , portanto, haver alteração da legislação para incluir o CAb atual nas NGB 121/96 , Norma de gabarito SCS GB 0001/1 e nos Códigos de Edificação SCS CE 2/1 e SCS CE 6/1 - e autorização expressa com a inclusão do uso Residencial Multifamiliar nas edificações determinadas.

LOCALIZAÇÃO

ÁREA CONSTRUÍDA 2 ATUAL ( m )

ÁREA DO LOTE 2 (m)

CAb ATUAL

BLOCO C - QUADRA 05

13.871,60

8.103,70

1,7

BLOCO A - QUADRA 04

62.657,OO

10.650,00

5,9

BLOCO A - QUADRA 03

30.632,00

8.700,00

3,5

BLOCO C - QUADRA 02

70.512,00

10.481,18

6,7

TOTAL 69

177.672,60

QUANTIDADE DE ÁREA CONSTRUÍDA ADICIONAL E CAB MÁX.

As construções adicionais serão realizadas mediante a inclusão de CAmax na NGB 121/96 ( ou futuramente na legislação em aprovação apelidada PPCUB - Plano de Preservação do Conjunto Urbanístico de Brasília ) . A compra do CA adicional Máximo se dará exclusivamente pelo CEPAC nas edificações determinadas pelo projeto de habitação de mercado do Programa básico de ocupação. Por isso é importante garantir que não haverá Outorga Onerosa do Direito de Construir - ODIR aplicável na área de impacto da OUC. Para isso calculou-se os valores adicionais de CAmax equiparando-os a Área Construída Adicional.

LOCALIZAÇÃO

ÁREA CONSTRUÍDA 2 ADICIONAL ( m )

ÁREA CONSTRUÍDA 2 TOTAL ( m )

BLOCO C - QUADRA 05

7.038,00

20.909,60

8.103,70

2,58

BLOCO A - QUADRA 04

9.117,00

71.774,00

10.650,00

6,74

BLOCO A - QUADRA 03

6.294,00

36,926,00

8.700,00

4,24

BLOCO C - QUADRA 02

9.107,00

79.619,00

10.481,18

7,60

TOTAL

31.556,00

209.228,60

70

ÁREA DO LOTE 2 (m)

CA MÁX

O custo do CEPAC varia conforme a necessidade de investimentos para implementar a OUC. Por esse motivo foram levantados os valores médios dos investimentos a serem realizados. Foram utilizados como fontes dos preços os valores do CUB/DF - Custo Unitário Básico de Construção - , pesquisas de mercado e os valores já calculados pelo GDF para as obras que foram integradas no Programa Básico de Ocupação . A OUC SCS irá cobrir 10% do valor total de implementação do VLT. Abaixo relacionam-se as obras definidas e custos aproximados ( que ainda demandam projeto executivo e orçamento conforme SINAPI).

CUSTOS GERAIS PREVISTOS NA IMPLEMENTAÇÃO DA OUC SCS

PROJETO

QUANTIDADE

UNIDADE

VALOR/ UNIDADE

MORADIAS DE MERCADO

31.556,00

m2

R� 2.163,81

CUB-DF -OUT/2020

R� 68.281.188,36

EDIFÍCIOS GARAGEM

60.905,OO

m2

R� 800,88

CUB-DF -OUT/2020

R� 48.777.596,40

AQUÁRIO

13.374,00

m2

R� 1.762,27

CUB-DF -OUT/2020

R� 23.568.598,98

PARQUE DOS BALANÇOS

12.793,00

m2

R� 16,27

PESQUISA DE MERCADO

R� 208.142,11

DESAPROPRIAÇÃO DE PRÉDIOS PARA RETROFIT

10.314,00

m2

R� 2.500,00

PESQUISA DE MERCADO

R� 25.785.000,00

RETROFIT DE HIS

10.314,00

m2

R� 1.507,05

CUB-DF -OUT/2020

R� 15.543.713,70

REQUALIFICAÇÃO PRAÇA DO POVO

3.244,00

m2

*

22

km

*

PAVIMENTAÇÃO NOVA

1.500,00

m2

R� 123,44

IBAPE NACIONAL (2017)

R� 185.160,00

PÉRGOLA CENTRAL

808,00

m2

R� 665,90

LEROY MERLIN (2020)

R� 538.047,20

IMPLEMENTAÇÃO DE VLT

FONTE

CUSTO

AGÊNCIA BRASÍLIA (2019) R� 1.700.000,00 SEMOB (2020)

R� 2.000.000,00

TOTAL GERAL DOS CUSTOS DA OUC SCS R� 186.587.446,75 TOTAL DE INVESTIMENTOS CUSTEADOS POR CEPAC

R� 45.960.063,01

TOTAL DE INVESTIMENTOS POR CDRU R� 72.346.195,38 TOTAL DE INVESTIMENTOS EM MORADIAS DE MERCADO R� 68.281.188,36 * - OS VALORES JÁ FORAM ORÇADOS PELO GDF E FORAM INCLUÍDOS DIRETAMENTE NA PLANILHA. A OUC SCS IRÁ CUSTEAR 10% DO VALOR ESTIPULADOA PARA IMPLEMENTAÇÃO DE VLT - DESTES SOMENTE SERÃO CUSTEADOS DIRETAMENTE PELO ESTADO ATRAVÉS DOS RECURSOS OBTIDOS POR CEPACS OS CUSTOS SINALIZADOS EM VERDE NA PLANILHA ACIMA

71

1 CEPAC

= 1M2 VALOR MÍNIMO DO CEPAC

EQUIVALÊNCIA CEPAC E ÁREA CONSTRUÍDA ADICIONAL - OU ÍNDICE DE APROVEITAMENTO DO TERRENO (IAT)

= R� 2.000,00

No caso da OUC SCS haverá apenas um tipo de CEPAC, o de Habitacional Multifamiliar. Por esse motivo não haverá necessidade de definir equivalência de CEPAC diferentes. Assim, para simplificar a Operação optou-se por definir que cada 1 CEPAC equivale a 1 m2.

O CEPAC só poderá ser utilizado nas edificações determinadas pelos projetos de habitação para mercado.

Considerando que o valor mínimo do CEPAC é apenas uma referência, para determinar o CEPAC adequado utilizou-se como referência a OUC Faria Lima em São Paulo - por ser localizada em região central equivalente ao SCS. Nessa OUC o valor do CEPAC variou de R� 1.100,00 a 6.531,01 no decorrer dos anos de implementação da Operação . Considerando-se o valor médio das intervenções propostas pela OUC SCS levantadas na tabela de custos , determinou-se o valor mínimo de R� 2.000,00 para cada CEPAC.

TODOS OS CEPACS DA OUC SCS SÃO PARA HABITACIONAL MULTIFAMILIAR NAS EDIFICAÇÕES

ÁREA CONSTRUÍDA ADICIONAL 31.556,00 m2 TOTAL DE INVESTIMENTOS CUSTEADOS POR CEPAC R� 45.960.063,01 VALOR MÍNIMO DO CEPAC R� 1.456,46 CEPAC OUC SCS R� 2.000,00 TOTAL DE ARRECADAÇÃO COM CEPAC R� 63.112.000,00

72

A arrecadação com CEPAC será suficiente para custear as obras pretendidas e implementar as moradias sociais públicas. O dinheiro excedente será usado na implementação do Programa de Atendimento Econômico-Social à população diretamente afetada pela OUC SCS.

CUSTOS DIRETOS DA GESTORA DA OUC SCS

AVALIAÇÃO DA CAPACIDADE FINANCEIRA DE IMPLEMENTAÇÃO DA OUC, PELA GESTORA

INVESTIMENTOS

CUSTOS

PARQUE DOS BALANÇOS

R� 208.142,11

DESAPROPRIAÇÃO DE PRÉDIOS PARA RETROFIT

R� 25.785.000,00

RETROFIT DE HIS

R� 15.543.713,70

REQUALIFICAÇÃO PRAÇA DO POVO

R� 1.700.000,00

VLT

R� 2.000.000,00

PAVIMENTAÇÃO NOVA CENTRAL

R� 185.160,00

PÉRGOLA CENTRAL

R� 538.047,20

TOTAL

R� 45.960.063,01

ARRECADAÇÕES DIRETAS DA GESTORA DA OUC SCS INVESTIMENTOS

CUSTOS AQUÁRIO

R� 2.356.859,90

DESAPROPRIAÇÃO DE PRÉDIOS PARA RETROFIT

R� 4.877.759,64

CEPAC

R� 63.112.000,00

TOTAL

R� 70.346.619,54

73

FORMA DE CONTROLE DA OPERAÇÃO, OBRIGATORIAMENTE COMPARTILHADO COM REPRESENTAÇÃO CIVIL

Para a aprovação de uma OUC o Estatuto da Cidade determina a exigência no plano de operação de como se dará a gestão e controle dos recursos e projetos estipulados . Esse gerenciamento deve ser compartilhado com a sociedade civil afim de se promover a gestão democrática da cidade.

A OUC SCS prevê a criação de Unidade Gestora específica para o controle da operação no Setor Comercial Sul. Cabe a gestora , portanto , o gerenciamento dos recursos obtidos através da venda dos CEPAC. É de responsabilidade da Gestora da OUC SCS a efetividade das obras estimadas , com especial atenção às voltadas para a criação de habitação de interesse social.

Com fins na regularização da HIS no SCS, é necessário implementar a Outorga Onerosa de Alteração de Uso ONALT. Normalmente, esta alteração é autorizada mediante pagamento, no entanto, as unidades serão adquiridas pela Unidade Gestora da OUC e não será necessário pagamento. Os custos de reforma para retrofit da HIS serão custeados pela Gestora da OUC SCS. Isso adicionado aos investimentos para habitação, serão suficientes para que os proprietários desejem a conversão em HIS.

CONTRAPARTIDAS DA OPERAÇÃO

A construção do Aquário e dos Edifícios Garagem serão feitos por meio de parcerias com a Iniciativa privada , que será responsável pela construção e operação dos empreendimentos . Para isso o Estado deverá lançar mão do Instrumento de Concessão do Direito Real de Uso - CDRU ( Lei federal no 1.257/2001 e Lei distrital no 755/2008) que possibilita o empreendedor privado explorar economicamente o bem público, sem que com isso seja transferida a propriedade. A exploração será possibilitada mediante contrapartida financeira e com prazo de encerramento previamente estipulado em contrato ( pós licitação).

O valor da contrapartida fica estipulada em 10 % do custo total da obra, sendo pago na assinatura do contrato.

Assim, são valores de contrapartida que se somarão positivamente ao orçamento da OUC SCS:

PROJETO

VALOR DA OBRA

VALOR DA CONTRAPARTIDA

AQUÁRIO

R� 23.568.598,98

R� 2.356.859,90

EDIFÍCIOS GARAGEM

R� 48.777.596,40

R� 4.877.759,64

Com fins na implementação da moradia HIS pública, o GDF deverá implementar a Concessão Especial para Fins de Moradia, atendendo prioritariamente pessoas em situação de rua residentes no SCS e a lista de prioridades para habitação da SEDUH- Secretaria de Estado de Desenvolvimento Urbano e Habitação.

74

capítulo 4

FINALIDADES DA OPERAÇÃO

fundamentais para a transformação do centro em um espaço voltado para as pessoas.

As finalidades dispostas pelo art. 32 do Estatuto da Cidade elencam os objetivos gerais das intervenções propostas nos planos das operações urbanas consorciadas. Como instrumentos modeladores do espaço urbano e mecanismos de planejamento, as OUCs devem definir especificamente quais objetivos a serem alcançados pelo programa básico de ocupação da área.

A valorização ambiental considera não somente o aspecto físico do meio urbano mas também o respeito ao contexto patrimonial no qual se insere o SCS. As propostas apresentadas levaram em consideração a necessidade de se diminuir o processo de obsolecência gradual da área central como forma de se preservar todo o conjunto da cidade tombada.

De acordo com Olbertz (2011) , é necessário a determinação clara das finalidades específicas e concretas do plano de operação. O contexto da área focalizada , os interesses do mercado imobiliário e principalmente as reais necessidades das pessoas-usuárias são fundamentais para a elaboração dos resultados esperados pelos projetos da OUC.

As melhorias no meio físico do setor são expressas pelo escopo projetual de Gentilezas Urbanas e Mobilidade , que tinham como meta agregar e adaptar os espaços para o melhor conforto e vivência da cidade. As pessoas - e não os carros - são convidadas a realmente a ocupar o privilegiado centro de Brasília.

O Estatuto da Cidade define em três objetivos gerais as finalidades a serem obtidas pela OUC. São elas as transformações urbanísticas estruturais , as melhorias sociais e a valorização ambiental . A legislação específica do DF , representada pelo PDOT - Plano Diretor de Ordenamento Territorial do Distrito Federal determina objetivos mais específicos como a otimização de espaços que sofreram obras urbanísticas, a criação de HIS e equipamentos públicos e a valorização do transporte público e das áreas de conservação ambiental.

As duas distintas vertentes dos projetos habitacionais representadas pelas moradias sociais e de mercado irão contribuir para o processo de reabilitação do centro de Brasília , estimulando os necessários “olhos da rua” do setor.

A determinação de uma OUC no perímetro do SCS como instrumento de melhoria social justifica-se somente se houver a implantação efetiva de HIS. A inclusão das moradias sociais - em especial as que irão atender a população de rua do setor - são fundamentais para a criação de um espaço urbano inclusivo de qualidade . A reabilitação do centro através da OUC SCS depende , portanto , do equilíbrio entre os interesses coletivos com a lógica do mercado.

A análise específica do contexto desses objetivos com as medidas determinadas pela OUC SCS tem como propósito a determinação da capacidade de uma operação urbana em reabilitar o espaço do Setor Comercial Sul . A principal transformação urbanística é representada pela introdução da habitação em consonância com as áreas comerciais consolidadas . A diversificação do uso do solo , o o adensamento e o melhor aproveitamento das áreas subutilizadas são mecanismos urbanos

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