НОВЫЙ ПРОЕКТ ИЗДАТЕЛЬСКОГО ДОМА «ПАНОРАМА» ЖУРНАЛ «ВЕСЬ МИР – НАШ ДОМ!» ДАЛЬНЕЕ ЗАРУБЕЖЬЕ ДЛЯ РОССИЯН: ИНВЕСТИЦИИ, НЕДВИЖИМОСТЬ, КАПИТАЛ, ГРАЖДАНСТВО Журнал предлагает все необходимые вам сведения для организации бизнеса в выбранной стране, профессиональный и полезный для делового человека страноведческий анализ, исчерпывающую деловую информацию и практические сведения о жизни, условиях предпринимательства за рубежом. Задача журнала – помочь вам сделать правильный выбор, сэкономить силы, время, нервы и деньги на поиск достоверных сведений об условиях переезда, жизни, работы и развития бизнеса за рубежом с тем, чтобы вы совершенно спокойно преодолели все возникающие на этом пути препятствия и добились желаемой цели. Рекомендации и советы экспертов журнала ускорят процесс адаптации к социально-экономическим условиям новой страны и предостерегут от возможных многочисленных ошибок, которые зачастую обходятся очень дорого. Авторские рубрики «Свой взгляд» и «Свое дело» сообщат об особенностях образа жизни и ведения бизнеса в разных странах. Миссия журнала – не только давать дельные советы и помогать россиянам благополучно обустраиваться на новом месте, но и транслировать здоровые импульсы консолидации соотечественников, морального и делового сотрудничества земляков и землячеств за рубежом, взаимоподдержки во имя процветания близких по духу людей и нашей большой Родины – России.
ВОПРОСЫ
ISSN 2220-7384
ЖИЛИЩНОГО ПРАВА
9/2011
РЕДАКЦИОННЫЙ СОВЕТ ЖУРНАЛА
индексы: на полугодие – 11825, на год – 11832
индексы: на полугодие – 46021, на год – 46032
Ежемесячное издание. Объем – 80 с. Распространяется по подписке, в международных организациях и зарубежных представительствах. http://mir.panor.ru, http://Политэкономиздат.РФ, http://politeconom.ru
Председатель редсовета – А.Н. Спартак, доктор экономических наук, профессор, директор Всероссийского научноисследовательского конъюнктурного института В.В. Ивантер, доктор экономических наук, профессор, академик РАН, директор Института народнохозяйственного прогнозирования РАН Б.М. Смитиенко, доктор экономических наук, профессор, председатель УМО «Мировая экономика», проректор Финансовой академии при Правительстве РФ Г.Б. Клейнер, доктор экономических наук, профессор, член-корр. РАН, зам. директора Центрального экономико-математического института РАН
Н.П. Шмелев, доктор экономических наук, профессор, академик РАН, директор Института Европы РАН М.Л. Титаренко, доктор исторических наук, профессор, академик РАН, директор Института Дальнего Востока РАН С.М. Рогов, доктор исторических наук, профессор, член-корр. РАН, директор Института США и Канады РАН И.С. Королев, доктор экономических наук, профессор, член-корр. РАН, зам. директора Института мировой экономики и международных отношений РАН В.С. Паньков, доктор экономических наук, профессор Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики»
РУБРИКИ ЖУРНАЛА ИНВЕСТИЦИИ Земля, строительство, бизнес Инвестиции в основные фонды Инвестиционные технологии Контракты и предложения Инвестиционный климат Инвестиции для начинающих НЕДВИЖИМОСТЬ Конъюнктура рынков недвижимости Аренда и покупка жилой недвижимости
Правила приобретения недвижимости Пути получения кредита КАПИТАЛ Национальное законодательство Корпоративные правила Условия для финансовых операций Процедура приобретения основных фондов Этапы создания фирмы (юридического лица)
ШКОЛА ИММИГРАНТА Условия получения ПМЖ Второй паспорт Обустройство на новом месте Организация своего дела Образование за рубежом Официальные рекомендации Советы бывалого
В каждом номере в каждой рубрике – 1–2 статьи
Для оформления подписки в редакции необходимо получить счет на оплату, прислав заявку по электронному адресу podpiska@panor.ru, по факсу (499) 346-20-73 или через сайт www.panor.ru. На все возникшие вопросы по подписке вам с удовольствием ответят по телефонам: (495) 211-54-18, 749-21-64, 664-27-61 На правах рекламы
Вопросы жилищного права 09 2011.indd 1
Марат ХУСНУЛЛИН, заместитель мэра Москвы по вопросам строительства: «Фронт предстоящих работ в столице огромный. И наша задача – втянуть в эту работу максимальное количество девелоперов…» 19.08.2011 11:41:00
Издательский дом
рекомендует
ЭНЦИКЛОПЕДИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ Журнал «Глава местной администрации» зарекомендовал себя как надежный помощник руководителей муниципальных образований в принятии и проведении в жизнь управленческих решений. В каждом номере: современные технологии эффективного муниципального управления, финансового обеспечения реформы ЖКХ, вопросы деятельности образовательных, медицинских, клубных учреждений, привлечения внебюджетных средств на содержание дорог, благоустройство территорий; антикризисный менеджмент; опыт успешных руководителей администраций; рекомендации ученых специалистов и мн. др. Журнал издается при информационной поддержке Комитета по развитию потребительского рынка Торгово-промышленной палаты России.
Издательский Дом «ПАНОРАМА» – это: АФИНА
www.Бухучет.РФ, www.afina-press.ru
Издательский Дом «ПАНОРАМА» – крупнейшее в России издательство деловых журналов. Десять издательств, входящих в ИД «ПАНОРАМА», выпускают 95 журналов.
ВНЕШТОРГИЗДАТ
Ежемесячное издание. Объем – 80 стр. В свободную продажу не поступает www.glava.panor.ru E-mail: perov@panor.ru
www.Внешторгиздат.РФ, www.vnestorg.ru
МЕДИЗДАТ
индекс на полугодие – 12310
www.Медиздат.РФ, www.medizdat.com
НАУКА и КУЛЬТУРА
Свидетельством высокого авторитета и признания изданий ИД «Панорама» является то, что 27 журналов включены в Перечень ведущих рецензируемых журналов и изданий, утвержденный ВАК, в которых публикуются основные научные результаты диссертаций на соискание ученой степени доктора и кандидата наук. Среди главных редакторов наших журналов, председателей и членов редсоветов и редколлегий – около 300 академиков, членов-корреспондентов академий наук, профессоров и столько же широко известных своими профессиональными достижениями хозяйственных руководителей и специалистов-практиков.
www.Наука-и-культура.РФ, www.n-cult.ru
ПОЛИТЭКОНОМИЗДАТ
www.Политэкономиздат.РФ, www.politeconom.ru
ПРОМИЗДАТ
www.Промиздат.РФ, www.promizdat.com
СЕЛЬХОЗИЗДАТ
www.Сельхозиздат.РФ, www.selhozizdat.ru
СТРОЙИЗДАТ
www.Стройпресса.РФ, www.stroyizdat.com
Д А
А Н
Т Т Р
ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ВЫБОРНЫМИ ОРГАНАМИ: ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯ Е, МЕСТНЫЙ БЮДЖЕТ: ФОРМИРОВАНИЕ, УТВЕРЖДЕНИЕ, ИСПОЛНЕНИЕ СИСТЕМА МУНИЦИПАЛЬНЫХ УСЛУГ: КОДИФИКАЦИЯ, СТЬ ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ, ЭФФЕКТИВНОСТЬ МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ЗАКАЗ: ЭКОНОМИКА И ПРАВО МУНИЦИПАЛЬНЫЕ СЛУЖБЫ: ЮРИДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ РАЗГРАНИЧЕНИЕ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
ТРАНСИЗДАТ
www.Трансиздат.РФ, www.transizdat.com
С И З
ЮРИЗДАТ
На правах рекламы
Вопросы жилищного права 09 2011.indd 2
На правах рекламы
www.Юриздат.РФ, www.jurizdat.ru
www.ИДПАНОРАМА.рф, www.panor.ru Телефоны для справок: (495) 211-5418, 749-4273, 749-2164 Факс: (499) 346-2073
индекс на полугодие – 84787
Основные разделы и рубрики журнала: «Из первых рук»; «Время местное. Справочник муниципала»; «От закона – к практике»; «Уроки реформирования»; «Социальная политика»; «Законотворчество»; «Образование и культура»; «Сельская жизнь»; «Жилищно коммунальный рынок»; «Знание – сила» (ответы на вопросы); «Суд да дело»; «А как у них» и др. Ведущие постоянных рубрик – В.С. Тимченко, председатель комитета Госдумы по вопросам местного самоуправления, председатель Всероссийского совета местного самоуправления, С.М. Киричук, президент Конгресса муниципальных образований РФ, член Совета Федерации; В.Л. Глазычев, председатель комиссии по вопросам регионального развития Общественной палаты РФ. Для оформления подписки через редакцию необходимо получить счет на оплату, прислав заявку по электронному адресу podpiska@panor.ru или по факсу (499) 346-2073, а также позвонив по телефонам: (495) 749-2164, 211-5418, 749-4273.
19.08.2011 11:41:03
СОДЕРЖАНИЕ ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА 2 «Мы отказались от точечной застройки» Приоритеты градостроительной политики столичных властей изменились до неузнаваемости. Об этом рассказал заместитель мэра по вопросам строительства Марат ХУСНУЛЛИН.
РЫНОК ЖИЛЬЯ 5 «Рынок покупателя дисциплинирует девелоперов» Кризис на рынке жилья закончился, изменив этот рынок и требования покупателей.
9 «Сотку за водку, или Подводные камни дешевых домовладений» Рынок загородной недвижимости предлагает клиентам массу вариантов: от щитовой дачи на шести сотках в 150 км от Москвы до белокаменного дворца на Рублево-Успенском шоссе. К сожалению, практически в каждой дешевой покупке есть свое «но»…
11 Кризис очистил рынок недвижимости от мошенников Риск столкнуться с мошенниками на рынке недвижимости существует всегда. Однако в последние два года, согласно статистике ГУВД, подобных преступлений стало меньше. Как ни странно — помог кризис.
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ 15 Доступное жилье для молодых ученых В РИА «Новости» прошел круглый стол. Участники обсудили перспективы строительства доступного жилья для молодых ученых, в том числе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию впервые представило разработки нового ипотечного продукта для молодых ученых РАН.
27 Какие сюрпризы принесет налог на недвижимость Налог на недвижимость — это самая актуальная тема сегодняшнего дня для каждого россиянина. О том, какие самые важные составляющие должны быть установлены для нового налога на недвижимость, рассказывает Олег СУХОВ.
ИПОТЕКА: ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯ 29 Новый ипотечный бум не снизил бдительность банков Для большинства россиян ипотека остается единственным шансом на приобретение собственного жилья. При этом эксперты все чаще говорят о возрождении ипотеки и даже о новом буме…
34 Конкуренция на рынке ипотеки ведет к снижению ставок АИЖК весной повысило свой прогноз по выдаче ипотечных кредитов на 2011 г., подняв верхнюю планку до 640 млрд рублей. О том, как изменился рынок ипотеки после кризиса и чего ждать заемщикам в этом году, рассказал заместитель генерального директора АИЖК Андрей СЕМЕНЮК.
ЮРИДИЧЕСКИЙ ПРАКТИКУМ 37 Покупка квартиры по доверенности: кому доверять и насколько. Можно ли избежать обмана? 41 Как сдать московскую квартиру в аренду и махнуть в гостеприимную страну?
Вопросы жилищного права № | Информационноаналитический журнал Журнал зарегистрирован Федеральной службой по надзору за соблюдением законодательства в сфере массовых коммуникаций и охране культурного наследия. Свидетельство о регистрации ПИ № ФС1–01640 от 1 ноября 2004 г. Редакция Тел. +7 (495) 664–27–43 Редактор-составитель Н. М. Матвеева Е-mail: talj10@rambler.ru Выпускающий редактор C. А. Пяткин Верстка И. А. Степанов © ИД «Панорама», Издательство «Наука и культура» Почтовый адрес: 125040, Москва, а/я 1, ООО «Панорама», http://www.panor.ru Интернет-страница журнала: http://www.panor.ru/journals/vzp Отдел рекламы: Тел.: (495) 664–27–96 agt@panor.ru Журнал распространяется через каталоги ОАО «Агентство «Роспечать», «Пресса России» (индекс на полугодие — 84797) и «Почта России» (индекс на полугодие — 12300), а также путем прямой редакционной подписки. Отдел подписки: Тел./факс: (499) 346–20–73 Е-mail: podpiska@panor.ru Подписано в печать: 10.08.2011
ЧИТАТЕЛЬ ХОЧЕТ ЗНАТЬ! 45 Вопрос — ответ
VoprGilPrava-09_11.indd 1
18.08.2011 15:27:04
ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА
«Мы отказались от точечной застройки» Приоритеты градостроительной политики столичных властей за полгода изменились до неузнаваемости. Какие задачи ставит перед собой город, рассказал заместитель мэра по вопросам строительства Марат ХУСНУЛЛИН.
— Марат Шакирзянович, вектор новой градостроительной политики правительства Москвы уже известен: основные усилия и средства планируется вкладывать в развитие транспортной инфраструктуры и парковочного пространства. Разработаны конкретные мероприятия, озвучены цифры. А вот с жилищным строительством ясности пока существенно меньше. Какой объем строительства вы сами считаете оптимальным для Москвы? — Объем должен быть таким, чтобы он учитывал спрос на жилье и при этом не ухудшал транспортную доступность. На данный момент у нас есть инвестконтракты на строительство 7 млн кв. метров жилья, они будут реализованы в ближайшие три года. Остальное зависит от того, насколько быстро и эффективно мы Автор Е. Егорова, mk.ru 2
VoprGilPrava-09_11.indd 2
раскрутим программу реновации и строительство городов-спутников. — Иными словами, возвращаться к докризисным рекордам, когда город строил почти по 5 млн кв. м жилья в год, вы не планируете? — Нет, такой задачи мы не ставим. Москва на самом деле не может дальше уплотняться. Мы полностью отказались от объектов «точечной» застройки. Единственным резервом для жилищного строительства в пределах Третьего транспортного кольца на сегодняшний день является реновация кварталов, замена аварийного и морально устаревшего жилья современными домами. Но и в этом случае новая застройка должна осуществляться с минимальным уплотнением территории. — Нет опасений, что снижение объемов строительства приведет к дополнительному росту цен на жилье? Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:06
ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА
— Я бы не стал напрямую привязывать рыночную стоимость к объемам вводимого жилья. Например, в прошлом году было сдано 1,7 млн кв. м новостроек, а в этом году планируется построить порядка 2,7 млн кв. м. Однако цены существенно не изменились. На стоимость жилья в реальности влияет огромное количество факторов. И делать какие-то прогнозы — дело трудное и неблагодарное. — Помимо высокой цены у московских новостроек есть еще одна беда — низкое качество строительства. Как планируете с этим бороться? — Я поставил задачу Мосгосстройнадзору самым жестким образом контролировать качество. В ущерб цифрам, отчетам, главное, чтобы результаты строительства не вызывали нареканий у потребителей. А то получается, мы подписываем акты о приемке объектов, а потом годами их ремонтируем. В том числе и за бюджетный счет. Я считаю, что за те деньги, которые сегодня стоит недвижимость, мы имеем полное моральное право требовать от строителей добросовестно выполнять свою работу. В продолжение темы хочу напомнить москвичам, что в стройкомплексе организованы «горячие линии», куда можно обратиться с жалобами на некачественное строительство. — Застройщики, чьи проекты были отменены по решению градостроительноземельной комиссии, тоже, наверное, будут жаловаться. Но уже не на «горячие линии», а в суд. Что будете делать? — Если мы получим иски и должны будем вернуть деньги, мы вернем деньги. По ряду инвестконтрактов мы даже сами предлагаем инвестору компенсировать его затраты, чтобы он прекратил проект, как, например, произошло в случае с компанией AFI Development, которая занималась Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
VoprGilPrava-09_11.indd 3
реконструкцией площади Тверской заставы. Как правило, инвесторы идут на договоренности — и они, и мы выбираем компромисс. — Сколько всего инвестконтрактов может быть отменено? — Это некорректный вопрос. У нас нет «плана», сколько проектов прекратить, а сколько оставить. Каждый инвестконтракт — это индивидуальный случай. Существуют две основные причины для расторжения инвестконтракта. Первая — если после реализации проекта сильно ухудшится транспортная ситуация. В этом случае мы предлагаем либо расторгнуть договор, либо уменьшить объем площадей по нему. Вторая — если инвестор не выполнил взятые на себя ранее обязательства, в первую очередь по срокам проектирования и строительства. — Девелоперы опасаются, что останутся без работы: старые проекты власти у них аннулируют, а новые не дадут... — Проектами обеспечим. Фронт предстоящих работ в столице огромный. И наша задача максимальное количество девелоперов втянуть в эту работу. Конечно, те программы, которые город готов предложить, не будут сверхдоходны для бизнеса, и это все должны правильное понимать. — Какие именно проекты вы готовы предложить инвесторам? — Например, строительство гаражных объектов. Если все парковки, сколько нам нужно, построить, это будет триллион рублей. Пожалуйста, участвуйте, мы только приветствовать будем. Далее — промышленные зоны. Сейчас в разработке находятся проекты планировок почти для 7 тыс. гектаров производственных и коммунально-складских зон в Москве. Именно эти проекты позволят в ближайшее 3
18.08.2011 15:27:06
ОТ ПЕРВОГО ЛИЦА
время предметно подойти к инвестиционному освоению промзон. Да, это тяжелый хлеб, не высокомаржинальный, но это — хлеб для профессионалов. Назову еще такие программы, как реновация кварталов и строительство городов-спутников. Здесь мы готовы помогать инвесторам инфраструктурой, дорогами, школами, лишь бы строилось то, что нужно городу. Девелоперский хлеб — он нелегкий на самом деле.
— Зачем нужны города-спутники? — В городах-спутниках в обязательном порядке должны создаваться места приложения труда и вся необходимая инфраструктура, а сама Москва постепенно обретать черты полицентрического города. Еще одна совместная с Московской областью программа предусматривает формирование единой транспортной системы столичного региона.
Информбюро Новостройки тянут ипотеку в гору Ипотечное кредитование продолжает отбивать утраченные во время кризиса позиции. Все большим спросом потребителей пользуются займы на покупку жилья в новостройках. Во II квартале 2011 г. объем выдачи ипотеки в Петербурге вырос в 1,5 раза по сравнению с I кварталом, и по итогам I полугодия превысил 15 млрд рублей. Лидирующие позиции на рынке занимает Северо-Западный банк Сбербанка России. Во II квартале он выдал 1558 кредитов на 3,05 млрд руб. Однако доля рынка крупнейшего игрока уверенно сокращается с начала 2011 г. В начале года он предоставлял 48,6 % от совокупного объема выданных в Петербурге кредитов, а к середине года его доля сократилась до 36,8 %. Зато другие игроки постепенно наращивают присутствие на рынке. По итогам II квартала отличился петербургский филиал Газпромбанка, опередивший по объему выданных кредитов ВТБ 24. Наибольших успехов добились те банки, которые предложили заемщикам заманчивые условия по кредитам на покупку новостроек. Ключевой тенденцией стало упрощение процедур оценки кредитоспособности заемщиков и увеличение спроса на новое жилье за счет кредитов. Банкиры, сумевшие предложить программы кредитования новостроек, отвечающие запросам заемщиков, даже не заметили сезонного снижения спроса. Кредитные организации, проигнорировавшие смещение спроса, не смогли заметно улучшить позиции на рынке. Средний размер кредита на покупку квартиры на вторичном рынке по итогам II квартала составил 2,3 млн руб., что несколько больше, чем в I квартале. Зато средний размер займа на покупку жилья на первичном рынке вырос с 2,1 до 2,6 млн руб. В итоге доля кредитов на приобретение нового жилья в денежном выражении возросла во II квартале с 23 до 32 % от общей суммы кредитов, выданных за II квартал. Другим фактором успешного роста объемов кредитования стала маркетинговая политика кредитных организаций, а в частности более гибкий подход к назначению тарифов. Общий тренд — снижение ставок при одновременном сокращении срока кредита. Многие банки снижают ставки в рамках акции на определенный период, а также на определенный вид кредитования (например, только на покупку нового жилья), но нередко финансисты продлевают срок действия акции и распространяют ее на все кредитные программы. По прогнозу банкиров, в III квартале объем кредитования продолжит расти. Финансисты продолжат облегчать доступ к ипотеке, резать проценты, а акцент сделают на развитии программ рефинансирования ипотечных кредитов, выданных другими банками, поскольку ставки достигли уже такого уровня, что желающих перекредитоваться может набраться много. О намерении запустить программы рефинансирования ипотеки в ближайшие месяцы заявило большинство банкиров, а некоторые игроки (Райффайзенбанк, Банк Санкт-Петербург) уже начали перекредитовывать заемщиков. БН.ру
4
VoprGilPrava-09_11.indd 4
Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:06
РЫНОК ЖИЛЬЯ
«Рынок покупателя дисциплинирует девелоперов» Кризис на рынке жилья закончился, изменив этот рынок и требования покупателей. В дополнение к традиционным характеристикам — местоположение, архитектура, качество отделки и инженерии — сегодня покупателей интересует информация о состоянии дел девелопера, что происходит на том или ином объекте. Руководитель департамента реализации объектов недвижимости ЗАО «Дон-Строй Инвест» Ирина ПОСТОВАЛОВА называет эту тенденцию здоровой, в конечном итоге способствующей качественному росту рынка. — Ирина Владимировна, насколько я знаю, вы пришли в компанию «ДонСтрой Инвест» сравнительно недавно? — Да, летом прошлого года — тогда компанию возглавила новый генеральный директор Алена Дерябина и пришла новая команда топ-менеджеров. — По сравнению с тем периодом, насколько изменилась динамика продаж в вашей компании, какими темпами они идут сегодня?
Беседовал А. Меситов, «Интерфакс-Недвижимость» Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
VoprGilPrava-09_11.indd 5
— По сравнению с тем периодом динамика изменилась кардинальным образом, поскольку с апреля по октябрь 2010 г. продажи в компании были приостановлены. Мы сознательно использовали летний период отпусков — традиционно «мертвый» для продаж сезон, для того, чтобы изучить текущую ситуацию на рынке, проанализировать наш портфель проектов и разработать новую стратегию продаж. 1 октября продажи были открыты. — На что был сделан основной акцент в этой новой стратегии? — Основной идеей было распределение сроков вывода объектов на продажу 5
18.08.2011 15:27:06
РЫНОК ЖИЛЬЯ
в периоде 2010–2017 гг. таким образом, чтобы эти объекты были обеспечены максимальным покупательским спросом, и мы могли их продавать по цене, соответствующей их качественному уровню. При этом учитывались как экспертные прогнозы динамики развития рынка, так и влияние фактора готовности — ведь очевидно, что близкий к завершению объект всегда будет более востребован, нежели его «бумажный» аналог. — То есть в октябре 2010 вы вывели на продажу не все строящиеся объекты? — Совершенно верно. У нас есть ряд строящихся комплексов в премиальном и люксовом сегменте, которые мы не торопимся выводить на рынок, понимая, что спрос на эту категорию жилья еще не полностью восстановился. Кроме того, дисконт на степень готовности в объектах такого уровня очень высок, и ранние продажи значительно снизили бы их экономическую эффективность. Поэтому в нашей стратегии начало продаж по этим комплексам было отнесено на 2012–2014 гг. — А что же тогда будет продаваться до 2012 года? — Основной объем продаваемых сегодня площадей сосредоточен в крупных объектах бизнес-класса — на старте продаж это было более 85 тыс. кв. метров. Сюда входят готовые жилые комплексы «Дом на Беговой», «Измайловский», «Бирюзова, 41», а также находящийся в активной стадии строительства «Лосиный остров». Эти объекты максимально отвечают накопившемуся к окончанию кризиса спросу на качественное и гарантированное в смысле сроков строительства жилье в доступной ценовой категории. И, кстати, о доступности — при открытии продаж мы сделали акцент на возможности купить квартиру по ипотеке 6
VoprGilPrava-09_11.indd 6
в рамках совместной программы с ВТБ 24. Мы считаем эту программу нашим сильным конкурентным преимуществом, поскольку она действительно уникальна для сегодняшнего рынка. — Продолжая тему спроса — что вообще сегодня покупают, на что ориентируются люди, выбирая квартиру? — Кризис, безусловно, не прошел даром — несмотря на очевидное восстановление рынка и активизацию строек, покупатели все еще боятся рисковать и стремятся выбирать жилье в объектах высокой готовности, обеспеченных финансированием для их завершения. Поэтому в дополнение к традиционным характеристикам: местоположение, архитектура, качество отделки и инженерии, сегодня покупателей очень интересует информация о состоянии дел девелопера, а также динамика работ на объекте. Проще говоря — если краны на стройке стоят, никто не купит там квартиру даже по очень привлекательной цене. — В целом, вы согласны с мнением, что сегодняшний рынок — это рынок покупателя? — И не просто покупателя, а очень взыскательного покупателя. Люди тщательно изучают каждый объект, требуют по нему полную информацию. Я думаю это здоровая тенденция, которая дисциплинирует девелоперов, и в конечном итоге способствует качественному росту рынка. — Вы упомянули возможность покупки квартиры в кредит. В целом, что сегодня происходит на рынке ипотеки — ведь в кризис он практически «умер»? — Да, в течение полутора лет ипотеки на строящееся жилье фактически не существовало, но с 2010 г. в этой сфере Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:07
РЫНОК ЖИЛЬЯ
наметилась положительная динамика. В первую очередь это связано с тем, что банки сделали шаг навстречу покупателям — снизили процентные ставки, упростили требования к заемщикам. Можно сказать, что это закономерное следствие системных изменений рынка в целом — я имею в виду приход банков в девелоперский бизнес в результате реструктуризации ранее выданных строителям кредитов. Подконтрольный актив прозрачен, понятен и не вызывает у банка опасений в смысле повышенных рисков — поэтому условия ипотеки по этим объектам значительно смягчаются. Именно поэтому ключевую роль на рынке ипотеки сегодня играют совместные программы банков и девелоперов, подобные нашей программе с ВТБ 24. У нее масса преимуществ — это и единая процентная ставка на весь период кредитования, включая этап строительства, и сам размер ставки — от 8,5 % годовых в рублях. Отмечу, что столь льготные условия сегодня могут получить только наши клиенты, за счет партнерских отношений компании с банком. — И какие результаты этой программы? Много квартир продается в кредит? — Мы видим очевидный интерес покупателей. Сегодня порядка 15 % наших сделок проходят с использованием ипотечного кредита — что для жилья класса «бизнес» и выше является достаточно большой долей. — Помимо ипотечной программы, появились у «Дон-Строя» с принятием новой стратегии продаж какие-то новые, нетрадиционные для компании предложения для покупателей? — Конечно. Сейчас, например, в стадии проработки находится очень перспективная с нашей точки зрения идея — продавать квартиры в одном из корпусов Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
VoprGilPrava-09_11.indd 7
«Лосиного острова» с выполненной отделкой. Раньше таких предложений на рынке жилья бизнес-класса не было, и для компании это будет своеобразным экспериментом, в зависимости от результатов которого мы будем использовать эту опцию в дальнейшем. Лично я уверена в успехе нового формата. Мы анализировали структуру спроса на «Лосиный остров» и зафиксировали высокую заинтересованность со стороны потенциальных ипотечных покупателей. А ведь это в большинстве случаев молодые семьи, для которых расходы на обслуживание кредита и оплату съемного жилья являются существенным бременем. Поэтому возможность заселиться в новый дом сразу после его ввода в эксплуатацию, не тратя время и дополнительные деньги на отделку квартиры, для этих покупателей очень важна. — Как осуществляется постпродажный сервис в вашей компании? — Мы разработали очень удобную для клиентов схему, которая позволяет централизованно провести все операции и оформить необходимые документы, не теряя на каждом этапе массу времени и нервов. Буквально не выходя из офиса «Дон-Строя» можно не только купить квартиру, но и получить полный комплекс сопутствующих услуг: это и оформление прав собственности, и согласование перепланировок, юридическое консультирование и сопровождение сделок, при необходимости — продажа на вторичном рынке. Дополнительное удобство — наличие у нас в офисе отделения банка ВТБ24, где можно провести все необходимые финансовые операции. — Что происходит с ценами? Какието дисконтные программы вы сегодня предоставляете? 7
18.08.2011 15:27:07
РЫНОК ЖИЛЬЯ
— Цены на качественные объекты медленно, но стабильно растут — рынок уже оправился от кризиса, спрос восстановился и потому о каких-либо масштабных дисконтах и бонусах речь сегодня уже не идет. Однако у «ДонСтроя» сложилась многолетняя традиция объявлять различные сезонные акции, мы знаем, что наши покупатели ждут этих спецпредложений и стараемся их ожиданий не обманывать. Например, перед Новым годом объявили предпраздничную акцию «Нелишние метры в подарок» — покупатели квартир в жилом комплексе «Измайловский» могли получить в подарок вместительное подсобное помещение. Весной удваивали скидки на все квартиры: при единовременной оплате можно было получить скидку в размере 6 % вместо обычных 3 %. А в июне, запустили специальную летнюю программу, в рамках которой предложим очень привлекательные цены на
квартиры в «Измайловском» и «Лосином острове». — Какие прогнозы по рынку вы можете сделать на ближайшие год-два? Что будет с ценами на жилье? — В этом году мы не ждем каких-либо масштабных изменений ни со стороны спроса, ни в структуре предложения. Вероятнее всего, основной объем рынка будут представлять все те же достраиваемые объекты, обеспеченные покупательским спросом за счет высокой степени готовности. После резких взлетов и падений предыдущих лет стабильный плавный рост — именно то, что нужно рынку для окончательного восстановления и дальнейшего здорового развития. Активный рост начнется, по нашим прогнозам, с 2012 г. — и именно тогда мы планируем вывести на рынок ряд своих перспективных проектов, в том числе дорогое жилье в классе De Luxe, которое сегодня продавать еще не совсем целесообразно.
Информбюро В Москве изменился порядок предоставления жилья О том, как упрощается порядок предоставления жилья, рассказал руководитель Департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы Николай Федосеев. По его словам, теперь москвичу, который желает улучшить жилищные условия, нужно обращаться только в одну организацию — Департамент жилищной политики и жилищного фонда. После передачи всех функций одному органу сроки постановки на учет сократятся с 50 дней до 30. Кроме того, по его мнению, на департамент ложится вся ответственность за правовую обоснованность решений. Пока, на время переходного периода, горожане могут подавать заявления о постановке на учет как в подразделения департамента, так и в управы или префектуры... Документы все равно будут переадресованы в департамент, которому отныне переходят все полномочия по решению жилищных вопросов. Конечно, новый порядок не приблизит новоселье, но, по крайней мере, освободит людей от сбора лишних справок. Департамент сам их запросит. По данным на апрель, рассказал Н. Федосеев, в очереди на бесплатное предоставление жилья по договорам соцнайма стоят 118 297 семей (или 385 613 человек). Но есть и другая очередь — на возмездное улучшение жилищных условий по договорам найма — в ней значатся 4844 семьи. В 2011 г., по его словам, очередь сократится примерно на 11 тыс. семей. На социальные программы направят около 700 тыс. кв. метров новостроек. Еще порядка 100 тыс. кв. метров город получит от инвестконтрактов, 50 тыс. кв. метров — за счет так называемого вторичного использования, 150–160 тыс. кв. метров приобретет за счет субсидий. В общей сложности — 1 млн «квадратов». «Российская газета»
8
VoprGilPrava-09_11.indd 8
Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:07
РЫНОК ЖИЛЬЯ
«Сотку за водку, или Подводные камни дешевых домовладений» Рынок загородной недвижимости предлагает клиентам массу вариантов: от щитовой дачи на шести сотках в 150 км от Москвы до белокаменного дворца на РублевоУспенском шоссе. Естественно, что последний вариант доступен далеко не всем, и желание сэкономить берет свое. К сожалению, практически в каждой дешевой покупке есть свое «но», и управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость» Владимир ЯХОНТОВ предостерегает от излишне заманчивых предложений. — При покупке участка без подряда существует два самых главных риска: документация и коммуникации. Дело в том, что почти вся земля, которая сейчас продается, была когда-то сельскохозяйственной, и перевод ее в иные категории часто спорен. Например, владелец земли мог не подать документы на преимущественное право выкупа сельскохозяйственной земли, либо могла быть нарушена процедура перевода этой земли из категории сельскохозяйственной в ИЖС, мог быть не оплачен штраф за вывод земли из сельхозоборота. Бывали случаи оспаривания правомерности скупки сельхозпаев. Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
VoprGilPrava-09_11.indd 9
Второй рискованный момент — коммуникации. Некоторые недобросовестные застройщики, находясь в тяжелой экономической ситуации, выходят из проекта, продавая землю под видом участка с коммуникациями. Существует серьезный риск, что эти коммуникации не будут проведены никогда, и собственнику придется своими силами справляться с подведением сетей. А это дорого и долго. Часто весьма соблазнительным кажется дом в деревне в 150 км от Москвы за 100–200 тыс. рублей. Но не стоит радоваться раньше времени. Оформление может стоить дороже, чем дом, или примерно столько же. Велика вероятность, 9
18.08.2011 15:27:07
РЫНОК ЖИЛЬЯ
что история домовладения будет очень запутанной, и вы можете лишиться прав на свежее приобретение. В дальних областях распространена практика сделок по доверенности, то есть, строго говоря, никаких законодательных гарантий новый владелец не получает. Последствия этого шага — то, что сделка может быть оспорена, и покупатель в итоге может лишиться приобретенного объекта недвижимости. В большинстве случаев дешевые дома обладают серьезными недостатками, и такие предложения следует очень тщательно изучить перед покупкой. Однако земля в таких случаях может обойтись действительно в бутылку водки за сотку, что и привлекает покупателей. Случается такое, что предлагается к продаже классическая советская дача с щитовым домиком на небольшом участке, причем цена кажется настолько необременительной, что о минусах покупатель даже и не задумывается. Дешевизна дачи на шести сотках в большинстве случаев может быть иллюзией. У рынка дач свои законы, часто не имеющие отношения к общим тенденциям. Владельцы дач
очень часто пожилые люди, которые не разбираются в вопросах ценообразования и просят за свой домик на клочке земли совершенно нереальные деньги. Кроме того, в советское время дачи часто выделялись на не самых лучших землях, под ЛЭП или в чистом поле. Бывает и такое, что коммуникаций нет и не предвидится, газ завозится в баллонах, а удобства — на противоположном конце участка, причем перспектив подведения нормальных сетей никаких. Дачный домик в большинстве случаев — это щитовая коробочка площадью 36 кв. метров, которую придется сносить и строить на ее месте полноценный дом. Еще с такими дачами очень неохотно работают риэлторы, поскольку чаще всего они находятся далеко от Москвы, то есть даже чтобы просто найти такое предложение, придется затратить много сил и времени. В итоге получается, что за те же деньги проще и выгоднее купить современный участок под дачное строительство и проводить летний сезон там. «Интерфакс-Недвижимость»
Информбюро Как росли тарифы на ЖКХ в последние десять лет Как пишет Forbes, в последние 10 лет цены на услуги ЖКХ росли опережающими темпами. За период с января 2000 по октябрь 2010 г. общий уровень потребительских цен увеличился в 2,9 раза. За тот же период стоимость жилищно-коммунальных услуг выросла в 9,2 раза. Среднегодовые темпы инфляции за 10 лет составили 12,4 %, а средние темпы роста тарифов ЖКХ — 28,7 %. Это означает, что цены на жилищно-коммунальные услуги не просто индексировались, а существенно возрастали в реальном выражении, оказывая непосредственное влияние на уровень благосостояния населения. Высокие темпы увеличения тарифов ЖКХ отчасти компенсировались значительным ростом номинальных и реальных доходов населения. Среднегодовые темпы роста номинальных доходов за период с 2000 по 2007 г. составили 27 %, реальные доходы росли практически так же, как и стоимость ЖКХ. До недавнего времени такое положение сглаживало негативные последствия быстрого рост цен. В кризис рост номинальных доходов замедлился, реальных — фактически прекратился, но тарифы продолжали рост прежними темпами. Особенно отчетливо это проявилось в 2009 г. Тогда в январе произошел рост стоимости коммунальных услуг на 17,6 % — тарифы рассчитывались и утверждались в течение еще «благополучного» 2008 г. Это и вызывает острые вопросы по поводу обоснованности дальнейшего повышающего роста на услуги ЖКХ. ИА Regnum
10
VoprGilPrava-09_11.indd 10
Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:07
РЫНОК ЖИЛЬЯ
Кризис очистил рынок недвижимости от мошенников Риск столкнуться с мошенниками на рынке недвижимости существует всегда. Однако в последние два года, согласно статистике ГУВД, подобных преступлений стало меньше. Как ни странно — помог кризис. Громкие дела о раскрытых преступлениях с недвижимостью постоянно всплывают в прессе. Например, прошлой весной в Северной столице поймали банду «черных риэлторов», а совсем недавно задержали еще четырнадцать подозреваемых в махинациях с квартирами в Петербурге, Ленинградской, Новгородской областях и Московском регионе. Однако борьба с мошенниками пока не дает ощутимых результатов. По мнению экспертов, до петербургских судов доходит не больше 0,2 % от общего количества сомнительных сделок. В настоящий момент их число оценивается как минимум в 5 % от всех регистрируемых в Росреестре, то есть около 2,5 тыс. квартир ежегодно. Сухие цифры Широко известно, что чаще всего от мошенников страдают социально незащищенные слои населения. К ним в первую очередь относятся одиноко проживающие пожилые люди, инвалиды, сироты, получившие жилье от государства, а также лица с алкогольной и наркотической зависимостями. Основная схема отъема жилья в таком случае выглядит следующим образом. Злоумышленники обманом Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
VoprGilPrava-09_11.indd 11
или угрозами принуждают людей переоформить принадлежащие им квартиры на членов преступной группы, а затем перепродают их третьим лицам. Либо в ход идут поддельные доверенности и завещания, с помощью которых мошенники переоформляют недвижимость одиноких, недавно умерших, граждан на себя или своих подельников. После этого квартиру можно продавать на открытом рынке. По словам Романа Васильева, старшего прокурора отдела контроля за оперативной и розыскной деятельностью ГУВД и РУВД Санкт-Петербурга, в 2008 г. в городе было выявлено 156 преступлений, связанных с незаконным отчуждением недвижимости на вторичном рынке. В 2009-м — 135 преступлений. За девять месяцев 2010го — 122 преступления «недвижимой» категории. Однако многие случаи в статистику не попадают. Главная причина — нехватка доказательств, в результате чего часть дел «повисает» в судах. «Сложности в расследовании возникают по двум причинам. Во-первых, из-за запоздалых обращений граждан. Во-вторых, часто мошенники вводят граждан в заблуждение и люди идут на 11
18.08.2011 15:27:07
РЫНОК ЖИЛЬЯ
сделку добровольно, поэтому сложно доказать, что преступление имело место», — объясняет Р. Васильев. Как правило, наводку на подозрительные сделки следственные органы получают из Росреестра, когда у специалистов этой службы возникают сомнения в законности предстоящей регистрации. «Схема нашей работы такова, — рассказывает господин Васильев. — Если при подаче документов в Росреестр возникают какие-либо сомнения в их подлинности, специалисты этой службы обращаются в Главную прокуратуру и Управление следственных дел. Оттуда обращения поступают в районные отделы внутренних дел, которые занимаются расследованием, а мы контролируем эту работу. К подозрительным относятся прежде всего сделки по договорам ренты и сделки, совершаемые с жильем граждан, пропавших без вести. В 2009 г. мы получили 119 обращений Росреестра, по которым было возбуждено 17 уголовных дел. В 2010-м — 95 обращений. По ним открыто 14 уголовных дел. Однако эксперты полагают, что снизившееся количество правонарушений в официальной статистике можно объяснить не столько эффективной работой правоохранительных органов, сколько затишьем на рынке недвижимости. «Правоохранительные органы работают относительно неэффективно, но равномерно, — считает Леонид Сандалов, заместитель генерального директора агентства недвижимости «Бекар». — Думаю, количество мошенничеств в последние два года снизилось по объективным причинам. По данным Росреестра, в 2009 г. количество сделок с недвижимостью в Петербурге снизилось на 15 %, упали и цены на нее, соответственно, снизились и доходы мошенников. При оживлении рынка мы 12
VoprGilPrava-09_11.indd 12
столкнемся с очередным всплеском преступлений в этой сфере». Ловкость рук Стабильность в сфере совершения и раскрытия преступлений отмечают и юристы, отслеживающие подобные сделки. «За десять месяцев 2010 г. мы не заметили ни спада, ни подъема числа правонарушений на рынке недвижимости Петербурга. Также нет перевеса в сторону ни первички, ни вторички — количество правонарушений и там и там примерно одинаково», — говорит Николай Атеняев, руководитель Общественной приемной по защите прав потребителей в сфере недвижимости Санкт-Петербургской палаты недвижимости. Однако эксперты отмечают: каждый год на рынке появляются новые схемы мошенничества. Это легко объяснить: одна и та же схема, даже приносящая хороший доход, быстро становится узнаваемой, люди на нее попадаются все реже, а правоохранительные структуры следят за участниками таких операций все бдительней, поэтому дольше года преступные схемы живут редко. Одна из новых схем отъема денег у населения появилась в последнее время на рынке долевого строительства. Ее разработали компании, называющие себя инвесторами и, соответственно, привлекающие деньги для строительства жилых домов. Но на поверку оказывается, что подобные организации не имеют никаких связей с застройщиками и занимаются чистым сбором средств, которые в один прекрасный день бесследно исчезают вместе с фирмой, обещавшей инвестировать их в строительство. Также распространено мошенничество с использованием вексельных схем. Кроме того, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости до сих пор процветают сделки, совершаемые Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:07
РЫНОК ЖИЛЬЯ
по поддельным документам (начиная от классических завещания и договора купли-продажи, заканчивая различными медицинскими справками). Причем специалисты признают, что документы подделываются очень качественно, в результате экспертиза их подлинности занимает немало времени, в некоторых случаях — до нескольких месяцев. Вольный рынок Один из методов борьбы с подобными правонарушениями — выявлять посредников, помогающих организовать аферы. Часто это физические лица или агенты, числящиеся в риэлторских компаниях, но проводящие в свободное время «левые» сделки. По мнению Дмитрия Щегельского, президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости, более 90 % сделок с недвижимостью в городе совершаются при участии того или иного посредника: «Посредников на рынке недвижимости за последний год стало больше на 40 %. Причем подавляющее большинство из них — физические лица, не имеющие абсолютно никакого отношения к рынку недвижимости». Уменьшение количества таких непрофессионалов, не несущих никакой ответственности за результаты сделки перед ее участниками, поможет сократить число расторгаемых сделок хотя бы потому, что профессиональный риэлтор подстрахует своего клиента от самых элементарных ошибок, которые могут сорвать сделку, например, некорректно оформленных документов. Наиболее эффективным инструментом борьбы с «левачащими» агентами и «независимыми» посредниками, по мнению представителей петербургских профессиональных объединений риэлторов, должен стать глобальный реестр специалистов по недвижимости, в идеале — охватывающий всю территорию России. Однако проект может быть запущен Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
VoprGilPrava-09_11.indd 13
и на локальном уровне. Разработка концепции реестра пока находится на стадии обсуждения, хотя большинство экспертов активно поддерживают эту идею. Реестр будет содержать информацию о каждом риэлторе — о его квалификации и месте работы. Если агент был уличен в «левой» сделке и уволен из компании, его удаляют из профессионального реестра. Такой инструмент позволит потенциальным клиентам рынка недвижимости самим получить всю необходимую информацию о человеке, предлагающем им провести сделку с недвижимостью. По букве закона Еще один способ обелить рынок недвижимости, обсуждаемый сейчас законодателями, — это введение обязательного нотариального заверения сделок с недвижимостью. «Как риэлтор я высказываюсь за обязательный нотариат. Ведь нотариус в первую очередь устанавливает дееспособность сторон, а значит, снижается риск опротестования сделки в будущем, — считает Андрей Тетыш, председатель Совета директоров «Агентства по развитию и исследованию недвижимости» (АРИН). — Кроме того, сделку удостоверяет человек с высшим юридическим образованием и солидным опытом работы. Это также дает дополнительные гарантии безопасности и продавцу, и покупателю недвижимого имущества, ведь качество документов повлияет на всю будущую историю объекта. Единственный допустимый вариант использования простой письменной формы договоров купли-продажи — сделки между близкими родственниками. Но даже им должен помогать кто-то юридически грамотный. А в случае заключения сделки между незнакомыми людьми экономия на нотариусе — вещь довольно странная». 13
18.08.2011 15:27:07
РЫНОК ЖИЛЬЯ
Однако судьба договоров в простой письменной форме до сих пор не решена окончательно. В настоящее время даже многие нотариусы не считают необходимой обязательную нотариальную регистрацию для всех операций с недвижимостью (такая возможность заложена в будущий Закон «О нотариате», принятие которого ожидается в 2011 г.). Поэтому наиболее действенным механизмом снижения рисков на рынке недвижимости эксперты пока что признают страхование титула, то есть права собственности на объект недвижимости. Хотя до сих пор это не самый распространенный вид страхования. Его используют только в ипотечных сделках, по требованию банков. Людей отпугивают прежде всего высокие тарифы (0,5–1,5 % в год от стоимости объекта недвижимости). По мнению Александра Гиновкера, директора агентства недвижимости «Невский простор», в настоящий момент только государство в силах снизить количество правонарушений на рынке недвижимости. «В силах депутатов Госдумы и госчиновников улучшить законодательство, включив в него упоминание об обязательном титульном страховании. Кроме того, снизить риск мошенничества при сделках
купли-продажи недвижимости могут новые методы, повышающие техническую защищенность документов. Это поможет уменьшить количество поддельных договоров купли-продажи, свидетельств о праве собственности и т. д. Еще одно важное условие — улучшить способы идентификации личности, что позволит избежать продаж объектов недвижимости подставными лицами», — полагает А. Гиновкер. Также возможный способ — наладить систему контроля на местах. «Участковые прекрасно знают, что за люди проживают на вверенной им территории. И если они видят, что кого-то из пожилых людей, наркоманов или алкоголиков начинают обхаживать аферисты, первое и самое простое, что они могут сделать, — сообщить об этом родственникам потенциальных жертв либо органам опеки, — считает Юрий Сергеев, генеральный директор агентства недвижимости «Динас». — А в крайнем случае таких неблагополучных граждан можно ограничивать в дееспособности, это помешает мошенникам перепродать их недвижимость. Наладить такую систему контроля можно без дополнительных законодательных нововведений. Чтобы она работала, нужно лишь соблюдать действующие законы». По материалам БН.ру
Информбюро Чиновников проверят Не душат ли граждан бюрократические процедуры при регистрации родного очага? Не растягиваются ли очереди на целый век? Не вызревает ли коррупция в пробелах закона, если да — где именно? Ответы на эти вечно живые для нашей страны вопросы будут вместе искать Ассоциация юристов и Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Юристы, работающие на гражданское общество, будут собирать и обобщать информацию по практике взаимодействия граждан с территориальными органами Росреестра и подведомственными ему федеральными государственными учреждениями «Земельная кадастровая палата». По сути, расширяется общественный мониторинг важной государственной структуры, с работой которой так или иначе сталкивается любой человек. Достаточно сказать, что Росреестр фиксирует более 110 млн обращений в год.
«Российская газета»
14
VoprGilPrava-09_11.indd 14
Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:07
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
Доступное жилье для молодых ученых Актуальность круглого стола на эту тему в РИА «Новости» обусловлена рассмотрением Госдумой Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства», который предусматривает бесплатное выделение земельных участков, находящихся в федеральной собственности, жилищным кооперативам, образованным федеральными государственными органами, а также РАН для жилищного строительства. Участники обсудили перспективы строительства доступного жилья для молодых ученых, в том числе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию впервые представило разработки нового ипотечного продукта для молодых ученых РАН.
А. В. Матвеев, председатель Сибирского отделения Совета молодых ученых РАН: — У нас в Новосибирске было принято решение, по которому именно на нашем участке будет реализован пилотный проект строительства малоэтажного жилья для молодых ученых. Предыстория этого вопроса такова: если, скажем, лет Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
VoprGilPrava-09_11.indd 15
10 назад Сибирское отделение вполне могло строить жилье для своих сотрудников, при этом часть жилья реализовалась на рынке, за счет этого уменьшалась стоимость жилья для ученых, то после выхода постановления Правительства № 2104, по которому был создан Фонд РЖС, строить жилье стало нельзя. Соответственно, у Академии наук оказалось очень много федеральных земель, которые «висят» и на которых нельзя ничего делать. То есть ситуация была подвешенной. И буквально в феврале этого года состоялась встреча руководства Фонда РЖС с руководством Академии наук и молодыми учеными и было принято решение, по которому совместно с Фондом начнется строительство жилья для ученых после того, как будут приняты поправки к закону, которые позволят Фонду РЖС передавать земли 15
18.08.2011 15:27:07
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
так называемым закрытым жилищным кооперативам. Главная проблема в том, что пока эти поправки не приняты. Но здесь от нас мало что зависит. Все сейчас зависит от Госдумы РФ. Но молодежь, конечно, очень ждет эти поправки. Что касается нашего проекта. Социологические опросы и десятилетней давности, и буквально прошлого года показывают, что две основные проблемы, которые были у молодых ученых, остаются до сих пор. Это жилье и зарплаты. Несмотря на то, что реформа системы оплаты труда прошла в Академии наук, и получать стали больше, но этих денег хватает только на то, чтобы жить. Но чтобы купить жилье, я уже не говорю про Москву, где жилье очень дорогое, молодому ученому даже думать не приходится. Поэтому идея строительства жилья на льготных условиях очень хороша. Именно она позволит решить проблему жилья в первую очередь для молодых ученых. Что касается участников нашего проекта… Если посмотреть со стороны, то могут возникнуть вопросы: как молодой ученый, у которого низкая зарплата, может построить себе коттедж? Это нонсенс на сегодняшний день. Этот проект предназначен не для тех, у кого совсем ничего нет, не для тех аспирантов, которые только-только пришли в науку, которые еще стабильно не зарабатывают, у которых нет первоначального взноса. Для них идет отдельная программа «Служебное жилье» по Минрегиону, на которую в этом году выделен 1 млрд рублей, и в следующем году будет выделен еще как минимум 1 млрд. То есть это другой слой ученых. Этот проект рассчитан на людей, у которых уже что-то есть, которые могут зарабатывать. И более того, после того, как мы провели опрос, а также запросили сведения о доходах, сделав анализ платежеспособности, то из всех 16
VoprGilPrava-09_11.indd 16
участников, которые могли бы участвовать в этом проекте, выбрали 960 человек. Кроме них у нас оказалось около трехсот человек, которые не могут участвовать, и мы пока поместили их в резерв. Участок, о котором идет речь, достаточно большой — 153 га, это примерно половина Новосибирского академгородка. Что касается идеологической стороны этого проекта. За последние 20 лет произошло следующее: если раньше в Академгородке жили действительно ученые, те, кто принадлежит к Академии наук, то после приватизации жилья процент ученых уменьшился. И сейчас он, по разным оценкам, не превышает 30 %. Это очень тревожный сигнал. И в связи с этим проект таких закрытых жилищных кооперативов как раз и позволит воссоздать те социокультурные условия, которые были когда-то, позволит сконцентрировать научных сотрудников на небольшом участке, где они будут активно между собой общаться. Если проект у нас получится, то это будет просто фантастика.
А. А. Фурсин, заместитель генерального директора Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства: — Фонд за последние несколько месяцев совместно с Академией наук Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:07
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
и Советом молодых ученых достаточно далеко продвинулся в вопросе создания условий строительства жилья с использованием механизма кооперативов. Но хотелось бы сказать несколько слов о правовом положении и правовом состоянии данного механизма. На сегодняшний день деятельность по созданию кооперативов, вопросы, связанные с регулированием взаимоотношений при строительстве, при каких-то сделках с кооперативами должна регулироваться общим законом, часть которого вошла в проект закона о малоэтажном строительстве. По нашей информации, этот закон лежит в Госдуме уже около 6–7 лет. Поэтому Фонд взял на себя инициативу по регулированию вопросов создания кооперативов на федеральных земельных участках, которые будут передаваться Фонду для жилищного строительства. В этой связи Фондом подготовлены предложения в закон. На сегодня есть своего рода эксклюзивная информация, что первое чтение этого закона уже состоялось в Госдуме. Что регулирует данный закон? В первую очередь такие основные вопросы, как безвозмездная передача земельных участков кооперативам. Это один из принципиальных вопросов, которые ставились. Это одна из мер, которая позволит снизить себестоимость квадратного метра. Проект закона, помимо этого, выстраивает, конечно же, механизмы определенных антиспекулятивных мер. Мы не хотели бы, чтобы земельные участки, которые будут передаваться бесплатно членам кооператива, стали объектом торговли, не решив основную задачу, которая стоит перед нами — обеспечить жильем ученых. Что делает Фонд в части формирования условий? Во-первых, мы совместно с Академией наук вовлекаем Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
VoprGilPrava-09_11.indd 17
в оборот земельные участки. И уже первый земельный участок в 153 га в Новосибирской области, который подошел под реализацию проекта по кооперативам, примыкает к Академгородку. И одним из вопросов при вовлечении этого участка было сохранение инфраструктуры, академической атмосферы на этой территории, чтобы была возможность именно тех людей, которые работают в академии, обеспечить жильем на этом земельном участке. Поэтому в решении правительственной комиссии, которое принималось при передаче земельного участка в собственность Фонда, было отмечено: «проработать вопросы, необходимые для создания кооператива». В связи с этим была создана рабочая группа, определен поэтапный план-график мероприятий по созданию кооператива, который предусматривает ряд ключевых вопросов, которые помогут в первую очередь молодым ученым обеспечить себя жильем. Главное, что в отношении этого земельного участка сейчас Фонд за собственные средства разрабатывает проект планировки, который определит: как эта территория будет застраиваться, где будут стоять секционные дома, где индивидуальные, а где блокированные дома. Вся эта планировка синхронизировано увязана с той потребностью, которая должна быть зафиксирована в списке, представленном от Сибирского отделения РАН. Но единственное требование, которое в проекте закона зафиксировано, — он должен быть публичным, должен быть вывешен на сайте Академии, как в принципе и по другим федеральным органам, и размещен в средствах массовой информации Академии. В настоящее время этот список дорабатывается. На основании 17
18.08.2011 15:27:07
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
списка, как я уже сказал, будет определяться потребность в первую очередь тех возможностей, которые каждый из потенциальных членов кооператива видит по строительству жилья, то есть по своим финансовым, имущественным возможностям, с учетом тех проработок, которые сейчас делаются по созданию специального продукта, о котором я скажу чуть позже. Проект планировки, естественно, предусматривает обеспечение района всей инфраструктурой, как транспортной, инженерной, так и социальной. Так как мы ориентируемся на сегмент молодых ученых, то завтра молодым семьям нужно будет вести своих детей в детский сад и т. д. Все должно быть в зоне доступа жилья. Поэтому в данном случае механизмы фонда уже отработаны. Они заключаются в том, что участки, которые будут предназначены под социальную инфраструктуру, будут передаваться городу, муниципальному образованию или субъекту, который будет финансировать в рамках законодательства, регулирующего полномочия этих органов, строительство этих объектов. Следующий момент, который важно отметить. Приятно, что в конкурсе «Дом XXI века», который Фонд ежегодно устраивает, по разработке проектов жилых домов принимали участие и Совет молодых ученых, и представительство молодых ученых в Новосибирске. Свои предложения представили 30 архитектурных бюро на базе участка, рассматривающегося как пилот: какими могут быть виды, типы жилых домов со всеми соответствующими параметрами. При этом цена за 1 кв. метр не должна превышать 25 тыс. рублей. Это было основным условием, поэтому ценовая категория была совершенно разная, но все это было до 25 тыс. Помимо этого проекты 18
VoprGilPrava-09_11.indd 18
были вывешены на сайте Фонда в рамках интернет-конференции. Еще один из важных моментов. Не важно, кооператив это или профессиональный застройщик, — это вопрос, связанный с инфраструктурой. Фондом на сегодняшний день уже прорабатываются вопросы, связанные с техническими условиями, по подключению к инженерным коммуникациям. И Фонд при соответствии критериев (75 % жилья экономического класса, участок должен быть более 50 га) будет принимать решение об инвестировании средств в строительство внешней инфраструктуры для кооператива. Внутренняя транспортная и инженерная инфраструктуры будут обеспечиваться силами кооператива. И последний момент, который сейчас находится в стадии проработки, — это платежеспособность тех членов кооператива, которые будут участвовать в строительстве жилья. В первую очередь, нас здесь беспокоит ситуация именно с группой молодых ученых, которые, наверное, не смогут потянуть строительство не столько с учетом своих доходов, сколько с учетом кредитных ресурсов. Поэтому в рамках нашего взаимодействия сейчас прорабатывается возможность формирования специального продукта совместно со Сбербанком по кредитованию застройки земельных участков в рамках кооперативного движения. Есть несколько подходов. Есть подходы, связанные с кредитованием, субсидированием первоначального взноса, который позволит молодому ученому платить соразмерную плату на строительство жилья, либо это будет ежегодное, в течение допустим 10 лет, субсидирование той дельты, которой не хватает до полной выплаты кредита с учетом возможностей молодых ученых. Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:07
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
— На каком уровне будут прописаны антиспекулятивные меры? На уровне федерального законодательства, в рамках закона о закрытых кооперативах или всего лишь на уровне устава? А. А. Фурсин: Вы совершенно правы, именно в законе будут установлены требования к содержанию в уставе определенных условий, связанных с антиспекулятивными мерами. А уже вопрос фиксации в самом уставе будет автоматическим. Т. М. Файнблит, руководитель проекта Департамента инноваций, методологии и стандартизации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию: — Наш проект нацелен на то, чтобы внедрить новый ипотечный кредит. Задачи здесь надо делить на две части: это инструменты, которые позволяют финансировать строительство и создавать новый жилищный фонд, и инструменты, которые позволяют увеличить доступность жилья с использованием ипотеки, то есть финансировать спрос. Агентство кроме стандартных продуктов, которые мы выводим на рынок, разрабатывает кредитные продукты, нацеленные на отдельные категории граждан, такие как военнослужащие и обладатели средств материнского капитала. Мы понимаем, что молодые ученые не имеют достаточного уровня дохода, и для того чтобы приобрести жилье, им, конечно, понадобится ипотечный кредит. Вопрос в том, какой это будет ипотечный кредит. Новые продукты, которые разрабатывает Агентство, отличаются тем, что не могут фондироваться за счет рыночных источников, имеют отрицательную амортизацию и предусматривают рост платежей. Почему? Потому что мы рассчитываем, что у молодого ученого с возрастом будем больше доходов и он сможет Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
VoprGilPrava-09_11.indd 19
погашать свой ипотечный кредит. Как мы оцениваем спрос и на кого ориентируемся? Мы ориентируемся на молодых специалистов и молодых ученых Российской академии наук. У нас поставлено возрастное ограничение — до 35 лет. И мы попросили Академию наук предоставить информацию о том, какие доходы у таких молодых ученых, какова перспектива их роста дохода и попытались оценить для себя спрос и разработать параметры этого кредита. Понятно, что специальный ипотечный продукт, который мы предлагаем, учитывает текущий уровень дохода, то есть сейчас молодой ученый платит столько, сколько он может, не больше. Естественно, у него должны оставаться деньги и для нормальной жизни и питания, удовлетворения своих потребностей. Молодые специалисты в возрасте до 35 лет в РАН составляют от 46 до 60 %. Таким образом, примерно 4 тыс. молодых ученых ежегодно мы как кредиторы должны будем обеспечивать на рынке. Что мы предлагаем им? Ну, конечно, ставка должна быть, наверное, ниже, чем по рынку, и больше сумма кредита без повышенных требований к платежеспособности. В разных регионах доля молодых специалистов составляет от 50 до 60 %, и тот график погашения кредита, который мы предлагаем использовать, учитывает как раз рост доходов молодых ученых. Мы проанализировали доходы и карьерный рост и считаем, что в текущий момент мы можем выдать сумму кредита больше, чем стандартная. К примеру, сейчас молодой ученый, если он будет платить 5 тыс. рублей в месяц, получит порядка 400 тыс. рублей кредит. Все понимают, что на эту сумму даже с учетом накоплений однокомнатную квартиру не купить. Мы готовы рассматривать молодых ученых в качестве пилотного проекта, если они согласятся участвовать и получать 19
18.08.2011 15:27:07
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
ипотечный кредит, и выдать сумму кредита больше. Ориентируемся мы на рост дохода молодого ученого в будущем, и поэтому готовы увеличить сумму кредита в 2–2,5 раза в зависимости от возраста. Можно, конечно, сказать, что доходы, наверное, не вырастут, что перспективы никакой нет, но заложить небольшой рост, ориентируясь на рост доходов в будущем, мы бы хотели. Мы хотели бы реализовать пилотный проект и выдать до конца года ипотечный кредит тем молодым ученым, которые захотят участвовать в нем. В первую очередь, мы ориентируемся на тех, кто уже в этом году имеет возможность получить субсидию, которая заложена в ФЦП «Жилище». Но мы не ограничиваемся этой категорией, и если еще кто-то захочет участвовать, мы готовы предложить этот продукт рынку, но пока только в рамках пилота, чтобы оценить спрос. Если Совет молодых ученых поможет нам в формировании определенных критериев и обсудить этот продукт, мы были бы очень признательны. — В Академии наук в категорию молодых ученых попадают и доктора наук до 45 лет. Вы их не включаете в свою программу? Т. М. Файнблит: В пилотном проекте мы рассматриваем пока специалистов и ученых РАН возрастом до 35 лет. — Конкретно в Новосибирской области действует еще программа социальной поддержки населения, в том числе и молодых ученых, они подпадают под ряд ее законодательных актов. То есть в части выплаты процентов по кредиту наша администрация поддерживает молодежь и может выделить какие-то квоты по компенсации процентных выплат. Будет ли это учитываться по вашему проекту при расчете максимальных платежей? 20
VoprGilPrava-09_11.indd 20
Т. М. Файнблит: Хотела бы добавить, что в некоторых регионах, например в Твери, разрабатываются программы, которые помогают молодым ученым субсидированием ставки либо увеличением части первоначального взноса. Мне кажется, логично учесть эти суммы при оценке платежеспособности или для увеличения суммы кредита в части первоначального взноса. По нашему продукту предусмотрены отсрочки в выплате кредита, например при рождении ребенка, так называемые льготные периоды, которые позволяют молодому ученому пережить определенные сложности. И региональные программы тоже нужно приветствовать. — А какая процентная ставка будет по ипотечному кредитованию? Т. М. Файнблит: У нас пилот начинается в сентябре. И пока могу сказать, что она будут ниже рыночной. Е. В. Красноперова, руководитель Всероссийской общественной организации «Союз ЖСК»: — «Союз ЖСК» создан для объединения на одной площадке трех составляющих любого жилищного проекта: это земля, деньги и технологии. Необходимо, чтобы они были завязаны на будущих владельцев жилья. Лучший правовой механизм, который бы обеспечил будущим собственникам жилья управление строительством, — это кооператив. Забытый советский способ объединения пайщиков позволит получить землю, деньги и технологии. Мы как общественная организация оказываем юридическую, административную поддержку, организуем информационные площадки для того, чтобы все участники строительства доступного жилья могли эффективно взаимодействовать. Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:07
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
На сегодняшний день Союз ставит перед собой задачу снижения цены квадратного метра при высоком уровне качества жилья для конечного потребителя, пайщика кооператива. Источников снижения цены два: это бюджетные субсидии и уменьшение стоимости квадратного метра путем возложения функций застройщика на кооператив. У них нет маржи, поэтому не будет сверхприбыли, что позволит снизить цену и повысить доступность жилья. Строительную прибыль возможно снизить потому, что основной целью этих структур является обеспечение жильем своих участников. Важно еще то, что при использовании механизмов кооперации значительно снижаются многие риски. Например, в ЖСК никогда не было обманутых дольщиков. Кроме того, для принятия решения о строительстве ЖСК должен провести конкурс и сначала выбрать проектировщика, потом строителя, который сможет построить жилье по наиболее низкой цене и соответствующего качества. Если бы кооперативы создавались в более массовом порядке, а такие конкурсы проводились повсеместно, мы бы увидели снижение цены на недвижимость в общем по рынку. Рыночные механизмы — это самый здоровый способ стимулирования рынка. Но очень важным фактором является государственное регулирование, господдержка ЖСК. Она позволит создать социально ориентированный механизм строительства дешевого, доступного жилья, как это делается для молодых ученых РАН. Недавно была создана партия «Правое дело», и М. Прохоров заявил о том, что землю отдадут народу. «Союз ЖСК» тоже создан под лозунгом «Земля народу». Мы знаем, как строить на ней жилье по всей России. Подводя итог, мне хочется пригласить всех, кто участвует в строительстве доступного жилья, к сотрудничеству. Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
VoprGilPrava-09_11.indd 21
— Вы говорите, что управлять строительством будет ЖСК, выполнять, по сути дела, функции застройщика. То есть молодые ученые все бросят и начнут этим заниматься? Е. В. Красноперова: Для того чтобы организовать кооператив, нужно как минимум пять пайщиков, учредителей. Соответственно, молодые ученые на базе Академии наук должны будут создать такие кооперативы из пяти человек, собирать деньги, оплачивать взносы и строить жилье. А. В. Матвеев: Да, вы правы, организационно это довольно большая работа. Но, во-первых, кооператив по смыслу не означает, что люди сами должны все делать. С другой стороны, в Сибирском отделении РАН уже создана рабочая группа по строительству жилья. Туда входят и строители, и юристы, и те, кто землей занимается. Но что касается списков, то это пока мы на себе несем. — А что на данный момент с законом о ЖСК?
А. Н. Шепель, председатель правления корпорации «С-Холдинг»: — Закон о ЖСК вносился в Госдуму 5 лет назад. Первое слушание он прошел. Но это не закон в виде отдельного 21
18.08.2011 15:27:07
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
законодательного акта, это ряд поправок в законы, нормирующие правоотношения в области земли и строительства, в том числе в законы о градостроительстве. Поэтому для того чтобы принять эти поправки, нужно вынести одновременно всю эту группу законов на слушания. Это оказалось нереальным, потому что они цепляются друг за друга. Потом у нас постоянно вносятся новые градостроительные законы, новые порядки. И в итоге все эти поправки зависли. Для того чтобы не разбираться в этих залежах, Фонд РЖС принял решение в своем локальном правовом поле сделать маленький закон, то есть на той земле, которая подотчетна Фонду, в качестве эксперимента выделять ее бесплатно, без конкурса ЖСК. Цель — попробовать, как это будет работать. Если посмотреть на цифры, то можно, исходя из этого, построить всего лишь 1 млн кв. метров. Политически земля всегда находилась в руках городской администрации, и только она решала, что где строить. Например, строительство в Москве бюджетного жилья — это фактически замаскированный вид строительства, когда на этой земле должны были бы строиться кооперативы. Но чиновник решал, что здесь будет работать определенный подрядчик, с определенными технологиями, будет строить определенные дома, которые больше выгодны именно ему, так как у него есть определенные взаимоотношения с производителем, а не будущими жителями. Поэтому когда мы пытались внедрить систему ЖСК в Москве, первый опыт был в 2005 г., то наткнулись на очень серьезное сопротивление. Несмотря на то, что земля, на которой мы первый эксперимент ставили, была выиграна моей компанией на аукционе, несмотря на то, что мы заплатили долю города, продвижение проекта было заблокировано. 22
VoprGilPrava-09_11.indd 22
Почему? Потому что объявленная цена, по которой мы должны были отдавать жилье очередникам, была в полтора раза ниже той, по которой Москва строила такое же жилье для очередников. И тогда мною было принято решение реализовать этот проект на территории Московской области. В городе Лобня был подобран участок, порядка 100 га, владельцем его является большая непрофильная, не имеющая отношения к строительству компания. Мы с ними сделали совместное предприятие и начали развивать этот участок. Сначала на нем по граддокументации должны были быть коттеджи. Проект планировки был сделан. Если вы знаете, здание в три этажа не нуждается в экспертизе, то есть проект был достаточно спорный. Мы начали его совершенствовать. Но наткнулись сразу же на проблему: если мы хотим строить дешевое жилье, да еще для местных жителей, в первую очередь для тех, кто может именно здесь его купить, то мы должны продавать по достаточно низкой цене или по себестоимости строительства, открывая все наши сметы и карты, нам надо затратить очень серьезные деньги на градостроительную документацию. Вот Фонд РЖС эту функцию — разработки градостроительной документации для молодых ученых — взял на себя. Молодым ученым съаккомулировать деньги для 150 га для разработки градостроительной документации, ориентировочно около 100 млн рублей, взять просто неоткуда. Даже если у них появится земля, даже если они превратятся в застройщика с землей, откуда они возьмут 100 млн? Никакой банк не даст, потому что банки и агентства фондируют их для кредита только тогда, когда есть разрешение на строительство. То есть фаза проектных работ не только градостроительной документации, но и объемного проектирования уже Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:07
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
закончена. А это в некоторых случаях, простите, 4 года. И 100 млн рублей — это только граддокументация. А потом цифры следующие: 1 кв. метр запроектировать и пройти экспертизу — 500–700 рублей. То есть 150 га — это 500 млн рублей. И всего до начала работ молодые ученые должны найти сумму, близкую к 1 млрд. Это реально? Это нереально. Фонд РЖС в этом случае подставляет свое плечо. А для других кооперативов задачу найти эти деньги мы попытались решить на примере г. Лобни. В результате тщательных поисков было принято решение: войти в альянс с крупным сетевым торговцем и на старте проектных работ выделить, отмежевать им участки земли под их торговые центры, разработав специальные форматы для этой территории. Мы сделали 4 формата, разместили их на территории и сейчас у нас идут переговоры об оценке и выкупе этих земель на стадии начального проектирования. Значит, мы тут же получаем деньги на градостроительное проектирование и на проектно-сметную документацию, то есть уже на объемное проектирование первой очереди жилья. Это первый ход. Второй ход заключается в том, что первую очередь жилья мы отдаем по себестоимости строительства местным, нуждающимся жителям, создавая на этой территории ЖСК на 80 тыс. кв. метров. У нас есть список жителей Лобни, которые готовы платить в пределах 30 тыс. рублей за кв. метр, то есть по ценам Минрегиона за жилье в рассрочку. Наша задача — сделать документацию, пройти экспертизу и после этого жители стройными рядами направляются в агентство по ипотечному кредитованию, но уже как пайщики этого кооператива. И надеюсь, что какие-то финансовые продукты они смогут найти. Тем более, что мы подходим под все параметры: на Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
VoprGilPrava-09_11.indd 23
100 % это доступное жилье, цена Минрегиона, параметры квартир по 79 приказу Минрегиона соответствуют, потому что практически мы его сами писали. Поэтому первая очередь на этом огромном неподъемном участке земли, который в течение 10 лет не осваивался никем, будет застроен. Как управляющая компания мы заработаем 2–3 %. Потом заработаем больше. Но зато этот участок уже живой, обеспечен градостроительной и проектно-сметной документацией. То есть наше совместное предприятие с этим собственником может идти в любой банк и брать кредиты для проектного финансирования на 19 месяцев. Таким образом, первый самый тяжелый шаг мы сделали: с помощью системы ЖСК как комплексное освоение территории, которое у нас перед кризисом полностью застыло, разморозили. В итоге у нас получилась замечательная застройка. Кроме жилья и магазинов, которые мы уже продали, естественно, мы наполняем территорию инфраструктурой: гаражи, школа, детский сад. Стоимость строительства жилья, школы и детского сада у нас в районе 15 тыс. рублей. Потому что все это построено из крупного панельного железобетона, который производится на домостроительном комбинате. То есть кроме 100-гектарного участка земли мы приобрели в Лобне прямо через дорогу 4 га земли для строительства мобильного ДСК, на котором производятся абсолютно все элементы в той номенклатуре, которая необходима для строительства и школы, и детского сада, и магазина, и торгового центра, и жилья. Так как 100 га — это 80 лет работы, то завод достаточно дешевый, он окупается за полтора-два года. Причем этот завод финансирует государство в лице Внешэкономбанка по специальной программе финансирования промышленности строительных материалов. 23
18.08.2011 15:27:07
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
Молодым ученым на территории в 150 га предстоит заключить договора, найти проектные институты (на нашу территорию трудятся целых 5 проектных разнопрофильных институтов), связать их друг с другом, организовать эту работу, то есть как застройщику им работы хватит. — Вы упомянули, что ваши пайщики, члены кооператива, могут стройными рядами идти в кредитные организации за кредитом. Скажите, а какие-то договоренности с кредитными организациями были? Что в качестве залога кредитные организации в этом случае будут иметь? А. Н. Шепель: В Москве есть банк, который называется Московское ипотечное агентство. Президент банка очень прогрессивный человек. Мы с ним разработали необходимые документы, которые являются достаточными для банка при кредитовании пайщика кооператива, у которого на балансе земельный участок под пай в этом кооперативе. — Агентство ипотечного жилищного кредитования для молодых ученых как пайщиков будет все-таки какой-то продукт разрабатывать? Т. М. Файнблит: Для пайщиков мы разделили продукт на два этапа: первый — краткосрочный этап в текущем законодательстве, мы реализуем пилот под залог уже построенного жилья, и второй этап — мы разрабатываем документацию для залога пая в кооперативы. Это уже более долгосрочный проект, который будем реализовывать в 2012 г. С. В. Павлюченкова, генеральный директор компании «Столичный проект Инжиниринг»: — Не могу не обратить внимания на то, насколько важно и значимо поднять 24
VoprGilPrava-09_11.indd 24
огромный участок для того, чтобы начать на нем какие-то действия. Практически, с одной стороны, мы в законодательном порядке пытаемся определить, что кроме ЖСК в узком кругу Академии наук никто не имеет права пользоваться этой территорией, с другой — без инвестиционного притока ничего сделать невозможно. Про эту двойственность не нужно забывать. Всегда будет дилемма, ЖСК всегда придется стоять перед выбором. Если мы будем принимать решение догматично, есть риск завести многие проекты в тупик. Потому что, вопервых, чем ближе будут рычаги правления к ЖСК, к тем, кто заинтересован в конечном продукте, тем ниже будет себестоимость и меньше будет непроизводственных потерь. С другой стороны, если мы будем, допустим, заниматься изучением воздействия химии на мышей, то будем заниматься тем, чем занимаетесь вы. Поэтому здесь очень важно найти между компаниями компромисс, где главным будет сотрудничество, а не обогащение в части привлечения компаний, которые управляют проектами, ведут профессиональный инжиниринг. Потому что, с одной стороны, профессионал может так слукавить, что потом не разберешься, где истина, а с другой — без профессиональных компаний получить на старте 43 наименования документов практически невозможно для тех, кто в этой области реализует пока свои побочные проекты. Будем считать, что для молодых ученых строительство жилья — это некая необходимость, но не основной вид деятельности. Мы как инжиниринговая компания, которая сопровождает проекты от момента старта, как говорится, когда есть идея, что на ней хочется построить, где взять деньги для того, чтобы построить, до оформления имущественно-земельных Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:07
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
отношений всех участников сторон, для себя имели несколько предпосылок. Нам не понравилось слово эконом с приставкой ученый, потому что всякая экономия на нашем интеллектуальном достоянии в конечном итоге достаточно плохо отражается на состоянии всего нашего общества. С другой стороны, мы были сильно ограничены ценовым диапазоном, то есть возможностями молодых ученых финансировать какие-то свои пожелания. Чтобы не получилось так, что молодой ученый, всю жизнь работая на свою жилплощадь, в конечном итоге получает некий продукт, а с возрастом ему эти 100 кв. метров как большое обременение, надо жить сейчас, и максимум удобств нам хотелось бы предоставить именно сейчас. И имея определенный опыт, когда между проектной стоимостью, то есть стоимостью, заявленной на этапе выставочных образцов, архитектурных решений, и моментом, когда завершена реализация, мы в результате посчитали, во сколько это обойдется. Получается достаточно серьезный разрыв, который составляет порядка 40 %. Мы посмотрели вариант, найдется ли какой-то конкретный производитель со своей технологией, достаточно современный, найдется ли там какой-то банковский институт… Мы не брали ипотечное кредитование, мы взяли те моменты в жизни застройщика, генподрядчика, когда между взносами, собранными в ЖСК, и необходимостью строить может возникнуть некий лаг, и определили, на каких условиях изготовитель продукции может кредитовать банковские учреждения. Нам бы хотелось, чтобы был некий законченный продукт, под который в том числе можно было кредитоваться или брать какой-то ипотечный кредит, Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
VoprGilPrava-09_11.indd 25
чтобы потом не искать деньги на отделку квартиры, чтобы в ней жить. Поэтому задача была такая: вот 22 тыс. рублей — это жилье под ключ с окнами, с нормальной сантехникой, с евроотделкой стен, с теплыми полами и со встроенной кухней. Это была своего рода «хотелка», которую мы выдали конкретному производителю. При посылах от производителя к нормальной доходности среднеевропейского уровня и при серьезном контроле со стороны заказчика вполне возможно получение вот такого продукта. Мы услышали, что РЖС готов рассматривать вопросы привлечения финансирования на развитие инженерной и транспортной инфраструктуры, если у нас территория от 50 га. А что делать, если меньше? Мы закладывали некие решения по внешним инженерным сетям, коммуникациям как альтернативный, посмотрели, что в данных условиях, допустим, возможны какие-то проблемы по обеспечению электроснабжением, и, учитывая сложности рельефа, необходимость очистных сооружений, посмотрели станции биологической очистки, которые позволили бы эту мощность обеспечить. У нас порядка еще 6–7 тыс. за метр квадратный легко на инфраструктуру, которая связана с подготовкой территории в части внутриквартальных проездов, освещения ну и, естественно, вода сюда вошла, потому что водоотведение у нас было автономное, а вода это либо альтернатива скважины, либо общий источник. Еще раз хочу обратить внимание на то, что знание полного цикла позволяет оптимизировать затраты в переговорах с производителем, с поставщиками, с заказчиками. И тем не менее все наши компании, которые занимаются управлением, все-таки коммерческие. И здесь для привлечения профессионалов себе 25
18.08.2011 15:27:07
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
в помощь должен быть какой-то инструмент, который позволял бы ЖСК не тратить на это большие деньги, а управляющим компаниям иметь какие-то преимущества в другой области от работы с ЖСК. Но это, наверное, какая-то правовая форма… Н. Н. Крайнов, президент Инвестиционной группы Покров Инвест: — Я бы хотел затронуть несколько другой аспект жилья. Естественно, правовые и финансовые аспекты важны, но после того как жилье построено и приобретено, возникает аспект стоимости его обслуживания. У любого жилья есть две цены: есть цена приобретения, о которой в основном все говорят, и есть цена владения. И в связи с тем, что рост затрат на энергоресурсы постоянно увеличивается, тарифы естественных монополий растут каждый год, а наше правительство обещает, что они будут расти минимум три года, а потом неизвестно, мы должны понимать, что стоимость владения, складывающаяся из затрат на содержание жилого объекта, уже сейчас немаленькая, а будет еще больше. Поэтому, проектируя объекты, строя их, покупая, надо смотреть еще на то, сколько потом надо будет платить ежемесячно за их содержание. И при анализе этой составляющей выясняется, что большинство имеющихся сейчас объектов жилой недвижимости не соответствуют современным нормам, например по теплостойкости. То есть тепла уходит очень много, и, соответственно, надо тратить много энергии на подогрев того ли иного помещения. В 2003 г. были приняты новые СНиПы которые дали новые значения теплостойкости ограждающих конструкций (стены, окна, двери, крыша). Соответственно, сейчас необходимо применять 26
VoprGilPrava-09_11.indd 26
эти СНиПы в проектировании, они более продвинутые, соответствуют примерно европейским требованиям по энергосбережению, но, к сожалению, СНиПы сейчас не обязательны. Сейчас есть технический регламент. Поэтому, заказывая проектирование и думая о приобретении квартиры, надо смотреть, какова теплоизоляция, какие стены. Получается следующая вещь: для разных регионов в зависимости от климата рассчитаны разные нормы теплосопротивления. Для Москвы это 3,14, для Новосибирска 3,79. Если мы применяем мономатериал, то есть только кирпич, только бетон, только шлакоблок, то толщина стены должна быть очень большая. Для Москвы, если мы используем пустотелый кирпич, это 1,5 метра. Вы знаете, сколько будет стоить дом с такой стеной? Ни в какие цены Минрегиона это не войдет. При этом есть материалы, у которых теплостойкость намного выше, но они не являются несущими, то есть на них опирать нельзя. Отсюда выход только один — стена должна быть комбинированной, должны быть хорошие несущие конструктивные материалы (бетон, металл и даже дерево) и теплоизоляционные материалы. Эта комбинация позволит достичь необходимых норм по теплостойкости ограждающих конструкций, с одной стороны, с другой — позволит иметь приемлемую толщину стены и при этом нормальную цену за объект жилой недвижимости. Конечно, нужен комплекс мероприятий для того, чтобы обеспечить ученых жильем: юридических, финансовых. При этом должно быть грамотное воплощение всего этого, то есть заказывать у строителей надо то, что в дальнейшем будет недорого в обслуживании. Потому что деньги покупателями будут отданы навсегда, их тоже надо экономить… Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:08
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
Какие сюрпризы принесет налог на недвижимость Налог на недвижимость — это самая актуальная тема сегодняшнего дня для каждого россиянина. О том, какие самые важные составляющие должны быть установлены для нового налога на недвижимость, рассказывает Олег СУХОВ, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, ведущий юрист Первого столичного юридического Центра. Размер налога Самое главное — это размер налога, который будет определяться в процентном соотношении к рыночной стоимости недвижимости за один год. К примеру, вы имеете земельный участок недалеко от МКАД с дачным домиком 6х6 м. Рыночная стоимость такой недвижимости составляет 10 млн рублей. Если предполагаемый налог буде равен 0,1 % от стоимости вашего имущества, то в год вам придется платить 10 тыс. рублей (терпимо). Представим, что налог составит не 0,1, а 1 %, в этом случае ежегодно собственник вынужден будет отчислять в казну государства по 100 тыс. рублей (для среднего класса уже не приемлемо). Если же домик представляет собой коттедж и находится на элитной трассе, а его стоимость составляет от 50 млн рублей, то по аналогии указанного выше примера собственнику придется платить или 50 тыс. рублей (0,1 %) в год или 500 тыс. рублей (1 %) в год. Налог на местах — повторение произвола ЖКХ Будут ли наделены субъекты РФ самостоятельными полномочиями по определению размера налога? «Если чиновники на Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
VoprGilPrava-09_11.indd 27
местах получат указанные полномочия, то нас наверняка ждет повторение жилищнокоммунального произвола, когда местные органы власти самостоятельно определяли стоимость услуг ЖКХ и наживались за счет обманутого (ограбленного) населения, — отмечает О. Сухов. — Ни для кого не секрет, что в регионах всегда присутствует дефицит бюджета, а аппетиты чиновников в профиците, кроме того контроль над местной властью в регионах очень слабый. Правила диктуют сильные мира сего, т. е. сама местная власть. Поэтому, если наделить чиновников на местах правом устанавливать размер налога на недвижимость самостоятельно, то население во многих регионах может ожидать катастрофа». Зависимость налога от стоимости недвижимости Будет ли снижение размера налога в зависимости от стоимости имущества? Правильным и логичным было бы предусмотреть снижение процента по налогу при увеличении размера стоимости недвижимого имущества. Чем выше цена недвижимости, тем ниже процент по налогу. Однако наши законодатели могут пойти и по иному принципу, не выгодному населению, но 27
18.08.2011 15:27:08
УПРАВЛЕНИЕ ЖИЛИЩНЫМ ФОНДОМ
выгодному государству и власти, и кроме того, известному на практике. А именно — обладаешь собственностью существенной стоимостью, соответственно, богат, а потому не имеешь право на налоговые льготы, а наоборот, налог должен платить больше (аналогия налога на роскошь). Теперь приведем пример, собственник 3-х комнатной квартиры в Москве стоимостью 10 млн рублей при налоге в 0,1 % от стоимости квартиры будет вынужден платить в год 10 тыс. рублей, а собственник пентхауса стоимостью 100 млн рублей при повышенном налоге на недвижимость, равном 1 %, будет вынужден платить 1 млн рублей ежегодно — несоотносимые цифры. Как будут учитываться доходы собственника недвижимости Будет ли налог на недвижимость учитывать доходы собственника, и если будет, то как? С учетом того, какая политика в отношении определения уровня жизни населения действует в нашем государстве в настоящее время, на наличие льгот при незначительном доходе или его отсутствии рассчитывать не приходится, почему? Вы можете быть неработоспособным, не иметь никакого дохода, кроме пенсии по инвалидности, однако, если по наследству вам «перепадет» квартирка или земля, то вы автоматически попадете в класс населения со средним достатком. Данная политика нашего государства в отношении льгот малоимущему населению изначально лишает собственников недвижимого имущества претендовать на скидки по налогам, за исключением наличия единственной собственности — небольшой квартиры или комнаты как основного места проживания с обязательной пропиской в нем. Льготники «Уже сейчас можно выстроить круг лиц, которые будут иметь льготы, освобож28
VoprGilPrava-09_11.indd 28
дающие их от налогов или уменьшающие размер налога. Как правило, к таким категориям льготников причисляются участники ВОВ, которых, наверное, по пальцам можно перечесть, Герои России или Советского Союза, почетные доноры или матери-героини, — список пока не определен и не известен, но уже можно догадываться», — говорит О. Сухов. Частных инвесторов больше не будет Будет ли пропорционально увеличиваться шкала налогового процента в отношении второго, третьего, четвертого и т. д. объекта недвижимости? Если данное правило найдет свое отражение в законодательстве, полагаю, что такое понятие, как инвестиция в недвижимость в нашем государстве существовать перестанет. Личное мнение О. Сухова — На мой взгляд, очень странным является то, что при введении столь значимого для каждого гражданина нашей страны налога ни органы законодательной власти, ни представители исполнительной власти не знают (не говорят) ничего о том, каким же будет налог на недвижимость, как он будет определяться, к кому применяться и т. п. При этом, налог на недвижимость остается самой актуальной темой сегодняшнего дня для каждого. Богатые заботятся о ликвидности своих капиталов, которые в определенной части вложены в недвижимость. Бедные опасаются дополнительных расходов, связанных с налогами на жилье, не имея возможности оплатить даже коммунальные услуги. Средний класс тревожит рост арендных платежей на жилые и нежилые площади, расходы по загородной недвижимости. В общем, для всех нас вопрос остается открытым. Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:08
ИПОТЕКА: ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯ
Новый ипотечный бум не снизил бдительность банков Для большинства россиян ипотека остается единственным шансом на приобретение собственного жилья. При этом эксперты все чаще говорят о возрождении ипотеки и даже о новом буме: объемы ипотечного кредитования непрерывно растут, а ставки достигли исторического минимума. Ипотека возрождается Кризисный спад на рынке недвижимости был во многом связан с тем, что россиянам почти не оставили возможности получить ипотеку. По данным Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), объем выданных кредитов снизился с 655,8 млрд руб. в 2008-м до 152,5 млрд в 2009 г. Но уже в 2010 г. рост возобновился и продолжается до сих пор. Так, по словам главы Минрегиона В. Басаргина, с начала 2011 г. объем ипотечного кредитования увеличился в 2,1 раза относительно аналогичного периода 2010 г., составив 103,3 млрд руб. (и это только за I квартал). В количественном выражении ипотека выросла в 1,8 раза — до 74 200 выданных кредитов. По прогнозам АИЖК, до конца 2011 г. объем ипотечного рынка может вырасти на 45,9–56,8 %. «Сейчас подходящее время для приобретения квартиры по ипотеке: банки предлагают минимальный первоначальный взнос (от 10 %), цены на жилье стабилизировались, застройщики Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
VoprGilPrava-09_11.indd 29
активно предлагают квартиры на первичном рынке», — говорит начальник управления ипотечного кредитования НОМОС-банка Сергей Арзянцев. Ставки на историческом минимуме Помимо общего роста ипотечного кредитования потенциальных заемщиков могут порадовать ставки. По данным Банка России, в I квартале 2011 г. средневзвешенная ипотечная ставка снизилась до 12,4 %. Это минимальное значение за всю историю потребительского кредитования в России. При этом рекламные объявления пестрят даже более выгодными предложениями. Например, в НОМОС-банке, по словам С. Арзянцева, минимальная ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 10,5 %, в долларах США – 9,5 %. Почему банки предлагают кредиты с разными процентными ставками, чем объясняется их рост или снижение? Для 29
18.08.2011 15:27:08
ИПОТЕКА: ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯ
ответа на этот вопрос надо понимать сам принцип их формирования. «Ипотечная ставка (как и ставка по другим банковским кредитам) формируется на базе той процентной ставки, под которую сам банк привлекает денежные средства для последующей выдачи кредитов населению. Ставка рефинансирования может быть ориентиром, по состоянию на конец июня 2011 г. она составила 8,25 %, — объясняет С. Арзянцев. — Однако в зависимости от кредитного рейтинга банка ставка фондирования для него может быть и выше официальной ставки рефинансирования ЦБ РФ. На формирование конечной ставки по ипотеке для заемщиков может также влиять стоимость операционных расходов банка на сопровождение данного направления и стоимость кредитных рисков по портфелю». При этом «плата за риск» зависит от очень многих факторов (срок, отношение платежа к доходу, отношение кредита к залогу и т. д.).
имеющейся квартиры вы остаетесь ее собственником, но на объект недвижимости накладывается обременение «ипотека», договор ипотеки и сделка подлежат государственной регистрации. Кредит предоставляется только после регистрации ипотеки», — поясняет С. Арзянцев. Стоит отметить, что условия оформления ипотечного кредита при залоге приобретаемой и уже имеющейся в собственности квартиры отличаются. «Если бы вы покупали эту квартиру у третьего лица, то сумма кредита могла бы составить до 90 % от стоимости покупаемой квартиры (первоначальный взнос оплачивается за счет собственных средств), — говорит эксперт. — В случае залога вы можете получить до 60 % от рыночной стоимости передаваемой в залог банку квартиры, которую должна определить независимая оценочная компания». Меньший размер кредита объясняется тем, что в этом случае повышается риск нецелевого использования средств.
Ипотека не только на квартиру Обычно ипотека ассоциируется с покупкой квартиры: получая кредит на приобретение жилья, заемщик отдает банку новую квартиру в качестве залога. На самом деле это может быть любой кредит под залог недвижимости. В таких случаях обременения накладываются на жилье, которое уже находится в собственности заемщика. Если человеку нужна крупная сумма денег (например, для бизнеса, дорогостоящего лечения, обучения за рубежом), ипотека может стать хорошим выходом, так как ее условия более выгодны, чем при потребительском кредитовании. Более низкая ставка объясняется тем, что банк меньше рискует, ведь под залогом у кредитной организации находится недвижимость заемщика. «В случае залога
Банк не ломбард Требования банков к заемщикам люди обычно считают слишком жесткими. Менеджер по продажам Анастасия отмечает: «Никогда не могла понять, зачем банки предъявляют такие серьезные требования? Ведь даже если человек не будет платить, банк отберет у него квартиру и все. Зачем еще вся эта беготня, справки и т. д.?» Тут важно понимать, что банк не ломбард, и зарабатывает деньги на процентах по кредитам, а не на продаже заложенного имущества. «По программе ипотечного кредитования банк выдает заемщику на покупку жилья деньги под определенный процент и ожидает их возврата в согласованный срок. Именно поэтому банк заинтересован в том, чтобы его заемщиками стали платежеспособные граждане,
30
VoprGilPrava-09_11.indd 30
Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:08
ИПОТЕКА: ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯ
способные добросовестно обслуживать кредит. Квартира является обеспечением по кредиту, что позволяет по ипотечному кредитованию предлагать более низкие ставки, чем по беззалоговым потребительским кредитам, — объясняет С. Арзянцев. — Однако, на мой взгляд, неправильно подходить к вопросу об ипотеке с позиции «банк всегда может отобрать квартиру». В том числе и потому, что «отобрать» жилье банк не имеет права, этот процесс происходит в рамках действующего законодательства, проходит через решение суда и занимает от 6 месяцев до 1,5–2 лет, в зависимости от сложившейся ситуации по кредиту». Так как «отбирать квартиру» кредитным организациям невыгодно, банковские специалисты серьезно подходят к оценкам рисков, связанных с каждым заемщиком. Этим и объясняется количество «бумажек» и тщательная проверка желающих взять ипотеку. Эксперт так сформулировал общие требования банков к заемщикам: «Если вы официально трудоустроены, у вас стабильная работа и постоянный доход, позволяющий помимо бытовых расходов ежемесячно погашать кредит, вы вполне можете рассчитывать на выгодную покупку квартиры». Многие получатели ипотеки не работают по найму, а владеют собственным бизнесом или же занимаются фрилансом. В этом случае для кредитной организации важно, чтобы опыт предпринимательской деятельности составлял не менее двух лет. Если заемщик соответствует этому требованию, банк проводит анализ доходов и определяет оптимальную сумму кредита. Однако незарегистрированная предпринимательская деятельность может разрушить мечты о собственном жилье. Конкретный пример. Заработной платы мужа не хватает для того, чтобы Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
VoprGilPrava-09_11.indd 31
претендовать на ипотеку, а жена оказывает косметические услуги на дому, но не зарегистрирована как индивидуальный предприниматель. При этом ее доход, по словам мужчины, «побольше, чем у некоторых менеджеров в офисе, но он никак не подтвержден». К сожалению, двери кредитных организаций для его жены закрыты. «В настоящее время банки не рассматривают заемщиков, которые не могут официально подтвердить трудоустройство и получаемый доход. НОМОС-банк готов рассматривать неофициальный доход заемщика при условии оформления справки о доходах от имени работодателя, но наличие записи в трудовой книжке является обязательным условием», — говорит С. Арзянцев. Такова ситуация во всех банках. Даже если для банка вы являетесь идеальным заемщиком, это не гарантирует положительного решения о выдаче кредита. Дело в том, что кредитные организации оценивают риски, связанные не только с самим заемщиком, но и с объектом ипотеки. «Банки предъявляют отдельные требования к квартире, которая станет предметом залога по ипотечному кредиту. Как правило, банки не одобряют покупку квартир в домах до 1975 г. постройки и этажностью до пяти этажей включительно, если этот дом включен в план сноса и реконструкции», — поделился эксперт. Кроме того, нужно обратить внимание на то, что приобретение заемщиком квартиры, собственником которой он являлся ранее, не допускается. В такой ситуации очень высок риск фиктивной сделки. Размер кредита определяет прежде всего доход заемщика, но на него также влияет количество членов семьи и особенно число иждивенцев. Одна семья интересуется, на какой кредит можно рассчитывать при общем доходе 130 000 руб. на двоих 31
18.08.2011 15:27:08
ИПОТЕКА: ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯ
(с гражданской женой). «Вы можете получить ипотечный кредит до 5,8 млн рублей на 15 лет при условии, что у вас нет текущих расходов на погашение кредитной задолженности или других обязательных платежей, — отвечает Сергей Арзянцев. — Не менее 10 % от стоимости жилья вы должны будете внести из собственных средств в качестве первоначального взноса. Регистрировать брак не обязательно, вы оба можете выступить солидарными заемщиками. Оформить приобретаемую квартиру можно на одного из вас или в общую долевую собственность (по ½ доли)». На вопрос другой семьи (с общим доходом в 75 тыс. рублей) С. Арзянцев ответил, что банк готов предоставить лишь 2,3 млн руб. на 30 лет. Что можно делать с ипотечной квартирой После получения ипотеки квартира является собственностью заемщика, однако, на нее наложены обременения: квартиру надо ежегодно страховать, а многие действия с ней нужно согласовывать с банком. Далеко не все банки допускают перепланировку в ипотечной квартире. Даже если запрета нет, осуществить ее можно только после предварительного согласования с банком. Не стоит забывать, что перепланировка с нарушением несущих конструкций запрещена в принципе. «Капитальный ремонт и другие неотделимые улучшения квартиры, находящейся в залоге у банка, возможны, — отмечает С. Арзянцев. — Однако рекомендуем при создании плана ремонта предоставить его в банк и получить предварительное согласие на планируемые изменения». Нередко заемщики берут кредит на квартиру, которую собираются затем сдавать в аренду. Например, бизнесмен планирует купить жилье для своей дочки, 32
VoprGilPrava-09_11.indd 32
а пока она не вырастет, сдавать квартиру. В этом случае все зависит от требований каждого конкретного банка. Некоторые банки запрещают такое использование ипотечной квартиры, другие не возражают против сдачи жилья в наем. По словам С. Арзянцева, НОМОС-банк позволяет своим заемщикам так поступать: «Намерение клиента сдавать закладываемую квартиру не является для банка стоп-фактором при выдаче кредита. Главное, письменно уведомить об этом банк, получить его согласие. Процентная ставка при этом увеличиваться не будет. Также необходимо сообщить о планах в отношении приобретаемой квартиры страховой компании. Страховщик учтет предполагаемое целевое использование при определении тарифа». Если начались проблемы… Ипотека выдается не на год и не на два, порой срок кредитования достигает десятков лет. За это время может произойти что угодно, как в экономике страны, так и в личной жизни человека. Поэтому даже у самого надежного заемщика могут возникнуть проблемы с выплатами. Например, руководитель отдела опасается сокращений в компании, где он работает. Более того, его беспокоят перспективы будущего трудоустройства, так как он уже в предпенсионном возрасте. «До тех пор, пока ситуация у вас на работе стабильна, вы продолжаете погашать кредит и оплачивать страховые взносы по ипотечному кредитованию. Но как только ситуация на работе меняется, вам необходимо сразу же уведомить банк-кредитор и согласовать с банком дальнейший порядок обслуживания кредита, учитывая все обстоятельства», — отвечает С. Арзянцев. По словам эксперта, банки обычно идут навстречу добросовестным заемщикам Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:08
ИПОТЕКА: ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯ
(тем более если те заранее предупреждают о возможных проблемах) и в индивидуальном порядке предоставляют возможность рассрочки по оплате ежемесячных платежей в случае потери работы заемщиком. «Только в том случае, когда вы и/ или созаемщик не сможете оплачивать кредит, и не будет найден альтернативный вариант погашения, может встать вопрос о продаже квартиры из-под залога с дальнейшим полным досрочным погашением кредита», — подчеркнул спикер. Даже если случилось самое страшное, не нужно «бегать» от банка и доводить дело до суда. Суд скорее всего выиграет банк, а продажей квартиры в этом случае будет заниматься служба судебных приставов. Квартира будет выставлена на аукцион и продана, как это часто происходит, с большим дисконтом. «Поэтому, если заемщик больше не в состоянии обслуживать ипотеку, нужно, не затягивая, договариваться с банком
о том, чтобы самостоятельно продать недвижимость по рыночной стоимости», — говорит Сергей Арзянцев. То есть судебные приставы не заинтересованы в вашей прибыли, для них главное, чтобы цена продажи покрыла размер задолженности. Когда же заемщик реализует квартиру сам, скорее всего, он выручит больше и ему достанется часть суммы. Если со времени покупки квартира существенно подорожала, можно даже рассчитывать на некоторую выгоду. Восстановление экономики после кризиса привело к тому, что банки повернулись лицом к ипотечным заемщикам. Банки выдают все больше кредитов, да и потенциальных заемщиков становится все больше. По мнению специалистов аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», рост ипотечного кредитования закономерно приведет к повышению спроса на недвижимость. Delta37.ru
Информбюро Дольщики недовольны законом о банкротстве По их мнению, государство умывает руки Президент РФ Д. Медведев подписал поправки к закону о банкротстве застройщиков, который должен бы защитить права обманутых дольщиков. Однако сами обманутые дольщики от нового документа не в восторге, как следует из обращения координатора движения «Однодольщики» И. Гульева. Как он пишет, закон предполагает несколько вариантов развития событий. Первый — проблемный объект приобретается другим застройщиком для дальнейшего окончания строительства с тем, чтобы передать квартиры пострадавшим. Однако если бы замороженные дома выгодно было бы достраивать, то дома бы уже давно достроили без всяких поправок к закону о банкротстве. Инвесторы просто не придут на эти стройки. Второй сценарий: недостроенный объект продается с молотка и с дольщиками рассчитываются деньгами, вырученными от «реализации их имущественных прав». Ни одного обманутого дольщика такой вариант также не устраивает, — утверждает И. Гульев. Ведь люди приобретали квартиры много лет назад и те деньги, которые были вложены в строительство, несоизмеримы с нынешними ценами на квартиры. То есть этих денег не хватит даже на комнату в коммунальной квартире. Третий путь. Люди могут достраивать свой дом самостоятельно. Гражданам предлагается объединяться, создавать жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) и достраивать долгострои своими силами. «Самая объемная часть текста всех принятых поправок именно об этом, — подчеркивает эксперт. — Иными словами, государство законодательно самоустраняется от решения проблем обманутых дольщиков». www.metrinfo.ru
Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
VoprGilPrava-09_11.indd 33
33
18.08.2011 15:27:08
ИПОТЕКА: ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯ
Пресс-служба АИЖК
Конкуренция на рынке ипотеки ведет к снижению ставок АИЖК повысило свой прогноз по выдаче ипотечных кредитов на 2011 г., подняв верхнюю планку до 640 млрд рублей, что практически соответствует рекордному показателю 2008 г. Тогда было выдано 655,8 млрд рублей. О том, как изменился рынок ипотеки после кризиса и чего ждать заемщикам, рассказал заместитель генерального директора АИЖК Андрей СЕМЕНЮК. — В 2010 г. cтавки по ипотеке достигли минимального докризисного уровня. В конце 2010 г. минимальная ставка составила 12,4 % годовых по рублевым ипотечным кредитам. Какая ситуация в этом году? — Мы не ожидаем дальше столь бурного снижения ставок, как это было в 2010 г. Это связано с тем, что рынок уже восстановился, крупные значимые игроки массово запустили ипотечные программы. Кроме того, уровень процентных ставок на рынке в целом относительно стабилизировался, сейчас мы наблюдаем даже некоторое повышение процентных ставок на финансовом рынке. Существенным фактором, способствующим продолжению тенденции снижения процентных ставок, является возрастающая конкуренция на рынке. Банки конкурируют за заемщика, в этой 34
VoprGilPrava-09_11.indd 34
борьбе они применяют снижение ставок. При этом практически все банки делают специальные кредитные продукты для отдельных своих клиентов: есть зарплатные проекты, проекты, связанные с кредитованием граждан, которые покупают жилье в аккредитованных объектах недвижимости. — Какую роль в борьбе за заемщика играют госбанки? — Банки с госучастием и до кризиса занимали существенную часть рынка — на них приходилось больше 50 % от общего объема выдачи всех ипотечных кредитов. Ситуация кардинально не изменилась, да этого было и сложно ожидать, потому что все-таки это крупнейшие банки как по объемам своих операций, по выдаче кредитов населению, так и по филиальной сети. С другой Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:08
ИПОТЕКА: ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯ
стороны, мы увидели отчетливо тенденцию в 2010 г. относительного снижения их доли. Наиболее сильно нарастили долю небольшие и средние банки, что, в том числе, связано с тем, что эти банки работали через АИЖК. — Могут ли средние банки отвоевать долю рынка у госбанков? — В 2011 г., мы думаем, что каких-то сильных изменений в пропорции выдачи ипотечных кредитов не будет. Но в силу увеличения конкуренции на рынке, нам кажется, что средние банки могут еще нарастить свою долю — непринципиально, но нарастить. Во многом за счет того, что у банков все больше появляются возможности привлекать финансирование под выдачу ипотечных кредитов, работает программа Внешэкономбанка по выкупу ипотечных облигаций, в которой принимают участие и средние банки, не только пятерка крупнейших. — Может ли АИЖК скорректировать свой прогноз еще раз? — Мы исходим из того, что рынок в этом году восстановится с точки зрения механизмов его функционирования. Конечно же, мы можем скорректировать свой прогноз. Может быть, это будет по итогам двух кварталов. Но итоги первого квартала пока позволяют придерживаться этого прогноза. В первом квартале 2011 г. объемы выдачи ипотеки практически в два раза превысили показатель за аналогичный период прошлого года. Это в принципе соответствует тем темпам восстановления рынка, которые мы прогнозировали. — Агентство по реструктуризации ипотечных кредитов (АРИЖК), «дочка» АИЖК, было создано во время кризиса в 2008 г. Сейчас ситуация на рынке Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
VoprGilPrava-09_11.indd 35
ипотеки изменилась, качество заемщиков улучшилось. Будет ли АРИЖК расширять спектр своих услуг? — Основным итогом деятельности АРИЖК, на наш взгляд, следует считать запуск массового механизма реструктуризации ипотечных кредитов. До кризиса банки, как правило, были не сильно заинтересованы реструктурировать ипотечный кредит, потому что рынок рос, объем просроченной задолженности был не очень большой и поэтому банки работали индивидуально с заемщиками. АРИЖК наработало определенные технологии, в том числе информационные — как работать с большим объемом кредитов, просроченной задолженностью. Мы считаем, что это может быть использовано в дальнейшем АРИЖК для оказания сервиса кредиторам по восстановлению заемщиков. Если у кредиторов есть определенный портфель заемщиков с просрочкой, то АРИЖК может на платной основе оказывать услуги по сервису, по восстановлению таких заемщиков, проведению реструктуризации, разработке графика реструктуризации кредита. Это будет уже не государственная программа поддержки заемщиков, а абсолютно коммерческий сервис, но в то же время с учетом некоторых социальных факторов. Мы надеемся, что этот сервис заработает уже во второй половине этого года. Я думаю, что у нас не будет жестких ограничений, поскольку программа будет осуществляться на коммерческой основе. Наша дочерняя компания будет рассматривать возможность реструктуризации любых портфелей. — В 2010 г. агентство создало свою страховую дочернюю компанию — СК АИЖК, которая занимается 35
18.08.2011 15:27:08
ИПОТЕКА: ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯ
перестрахованием ипотечных кредитов. Расскажите об итогах деятельности, насколько это востребовано сейчас на рынке? — Страховая компания АИЖК начала функционировать фактически во втором полугодии и перестраховала около 1000 кредитов. И на сегодня ее основная задача заключается в популяризации продуктов ипотечного страхования, создании долгосрочных взаимоотношений с банками и с первичными страховщиками. Пока идет период становления ипотечного страхования. Международный опыт говорит о том, что ипотечное страхование существует на всех развитых зарубежных рынках ипотечного кредитования, поскольку это элемент, который позволяет распределить риски, снизить риски как для кредитора, так и для заемщика. Заемщики могут получать кредиты по более выгодным условиям, в том числе с пониженным первоначальным взносом. — Каковы перспективы у законодательной инициативы о запрете взыскания с ипотечных должников каких-либо денежных средств, кроме залога? — У нас сейчас система обращения взыскания работает таким образом, что сам процесс очень длительный. За период с момента возникновения просрочки до реализации недвижимости проходит значительное время, за которое заемщику, как правило, начисляются дополнительные проценты за непогашенный долг, штрафы, пени. В любом случае это убыток либо для банка, либо дополнительная финансовая нагрузка для заемщика. И для банков все-таки это непрофильная деятельность — заниматься реализацией недвижимости, в том числе принимать
36
VoprGilPrava-09_11.indd 36
недвижимость на баланс, если она не реализована в результате процедур обращения взыскания. Поэтому подняли вопрос о введении опции, когда долг заемщика обнуляется. Для заемщика возможность «обнуления долга» — некая подушка безопасности, а для банка — дополнительный риск. Мы считаем, что с учетом развития ипотечного страхования эти риски будут покрываться за счет ипотечной страховки. При этом может страховаться не только ответственность заемщика по кредитным договорам, но и убытки банка. Эту инициативу нужно рассматривать совместно с проектом законодательства «О реабилитационных процедурах, применяемых в отношении гражданина-должника» (о банкротстве физлиц. — Ред.), который активно разрабатывает Минэкономразвития. Мы считаем, что компромисс может быть найден между процедурами банкротства физических лиц и нашей инициативой по обнулению долга. Мы активно обсуждаем это с Минэкономразвития. Мы договорились о том, что эти два изменения в сфере кредитования физлиц и введение ипотечного страхования нужно рассматривать совместно. Как один из вариантов обсуждается опциональность обнуления долга, когда и у заемщика, и у кредитора будет возможность выбирать между двумя видами кредитных договоров. По одному виду долг обнуляется после обращения взыскания, по другому — не обнуляется после обращения взыскания, но у заемщика всегда есть возможность вступить в процедуру банкротства и восстановить свою платежеспособность в результате этой процедуры. РИА «Новости»
Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:08
ЮРИДИЧЕСКИЙ ПРАКТИКУМ
Фото: cripo.com.ua
Покупка квартиры по доверенности: кому доверять и насколько. Можно ли избежать обмана? Продажа квартиры по доверенности — редкое явление на вторичном рынке столичной недвижимости. В жизни случается, что собственник недвижимости не может продавать квартиру лично и выписывает доверенность другому человеку. Покупатели решаются на такие сделки только тогда, когда они сулят большую выгоду. Впрочем, в стремлении сэкономить можно потерять гораздо больше. Как часто проходят подобные сделки, какие в них есть нюансы и что нужно знать, чтобы обезопасить себя от обмана? По данным корпорации «ИНКОМНедвижимость», в целом на рынке жилья доля сделок, которые совершаются с участием доверенных лиц, составляет около 1–2 % от общего числа договоров куплипродажи. Как пояснил Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty, сделок по доверенности так мало, потому что покупатели наслышаны об аферах с недвижимостью, которые Автор: Л. Чичерова. www.metrinfo.ru
проводят с помощью поддельных, отозванных или просроченных доверенностей, и отказываются от сделки, если не могут увидеть и пообщаться с собственником. Даже когда покупатели идут на сделки по доверенности, то требуют существенную скидку за риск, добавляет Наталья Алиханова, руководитель отделения «Третьяковское» компании «ПересветНедвижимость». Эксперт отметила, что в компании были случаи, когда собственникам недвижимости было гораздо выгоднее потратиться на перелет из
Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
37
VoprGilPrava-09_11.indd 37
18.08.2011 15:27:08
ЮРИДИЧЕСКИЙ ПРАКТИКУМ
зарубежных стран, чем продавать жилье по доверенности с большими скидками. Наиболее часто, говорит Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам, по доверенности квартиры продаются в следующих случаях: люди уезжают на ПМЖ за рубеж, но продажу квартиры решают отложить до того времени, когда обустроятся на новом месте. Также это может быть ситуация, когда пожилые родители выдают доверенность на операции с недвижимостью своим детям, зачастую тяжелобольные люди выдают доверенность родственникам или знакомым. Иногда доверенность выписывают риэлторам. Хотя Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТНедвижимость», убежден в том, что выдача доверенности риэлтору должна быть категорическим исключением. Продавцу на этот шаг стоит идти только в том случае, когда никаких других вариантов не существует, а личность, профессионализм и порядочность риэлтора не вызывает абсолютно никаких сомнений. Если это не так, от передачи права продажи риэлтору лучше воздержаться. Какие бывают доверенности Существует несколько разновидностей доверенностей, по которым можно совершать сделки на рынке недвижимости. Доверенность может быть генеральная, специальная, разовая. Чтобы распоряжаться квартирой в полном объеме, необходимо получить от собственника генеральную доверенность. Она, как правило, выдается близким родственникам и оформляется в присутствии владельца недвижимости на особом бланке, — говорит А. Зиминский (Penny Lane Realty). Специальная доверенность чаще всего выдаются риэлторам на сбор документов или подачу документов на регистрацию. 38
VoprGilPrava-09_11.indd 38
Разовая доверенность предусматривает единичное действие, например, получение одной справки. Довольно часто в рамках одной сделки выдается несколько доверенностей: например, агенту доверяют собрать документы, а родственникам или друзьям дают полномочия подать документы, собранные на продажу жилья, на регистрацию, получить с регистрации экземпляр договора и передать его покупателю. Представителями собственников, на которых выписывается доверенность, могут быть физические и юридические лица. Гражданин, выступающий в качестве представителя, должен обладать полной дееспособностью, быть совершеннолетним. Представитель не может совершать сделки от имени собственника в отношении себя лично. Процедура передачи полномочий другому лицу регулируется законом и ее последовательности посвящена 10 глава Гражданского кодекса РФ. Вообще любой человек может доверить выполнение каких-либо функций другому. Максимальный срок, на который выдается доверенность, составляет 3 года. Если срок не указан, то она действительна всего 1 год. В документе обязательно должна фигурировать дата его выдачи. Еще важная информация, которая фиксируется в доверенности, — получает ли доверенное лицо право передоверия полномочий или у него таких полномочий нет. Нотариус — обязателен Если речь идет не о продаже недвижимости, то все доверенности — простую (специальную или разовую) и генеральную в обязательном порядке нужно заверять у нотариуса, это требование п. 2 ст. 185 Гражданского кодекса РФ. В оформлении доверенности обязательно должны быть указаны место и дата ее подписания, фамилии, имена, отчества и место Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:08
ЮРИДИЧЕСКИЙ ПРАКТИКУМ
жительства доверителя и поверенного, в некоторых случаях — занимаемая ими должность. Само содержание доверенности законом не регламентировано, а передаваемые поверенному полномочия можно написать в произвольной форме. Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «ИНКОМНедвижимость», советует продавцу, выписывающему доверенность, обращаться к нотариусу того региона, где реализуется недвижимость. То есть если продается московская квартира, то нотариус должен практиковать в Москве, а, например, не в Московской области, Рязани или прочих городах России. Кроме того, стоит обращать внимание на стаж и репутацию заверяющего доверенность нотариуса. «К сожалению, сейчас качество подделок столь высоко, что отличить подлинник от «липовой» доверенности под силу только профессионалам, осуществляющим проверку через органы, осуществляющие регистрацию этих документов», — сетует эксперт. Когда доверенность могут признать недействительной Распространенный вид мошенничества — продажа квартиры по недействительной доверенности. А. Зиминский (Penny Lane Realty) перечисляет основания для признания доверенности недействительной (к доверенности применимы все признаки и последствия недействительности сделок). Например, если доверенность выдана недееспособным гражданином или несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (ст.ст. 171, 172, ст. 176 ГК РФ). Причинами недееспособности могут быть как психическое расстройства, так и злоупотребление алкоголем или наркотиками. В соответствии со ст. 175 ГК РФ доверенность, выданная несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, действительна только при письменном согласии его родителей, Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
VoprGilPrava-09_11.indd 39
усыновителей или попечителей. Недействительна доверенность, выданная дееспособным гражданином, но в состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ). Недействительны доверенности, выданные под влиянием заблуждения или обмана, насилия, угрозы (ст.ст. 178, 179 ГК РФ). Если бывший собственник докажет в суде, что доверенность была получена обманным путем или под влиянием угроз и насилия, то такая доверенность будет признана недействительной. Соответственно, недействительными будут признаны сделки, совершенные на основания этой доверенности. Согласно положениям ст. 188 Гражданского кодекса РФ действие доверенности прекращается вследствие истечения ее срока, отмены доверенности доверителем, отказа доверенного лица, — говорит Н. Алиханова («ПересветНедвижимость»). Если доверенность отозвана, нотариусу, который ее заверял, направляется соответствующе извещение. «Поэтому, если сделка совершается по доверенности, — отмечает И. Шугурова («МИЭЛЬБрокеридж»), — мы всегда проверяем, не прекращены ли полномочия по доверенности, жив ли доверитель и т. д.». И если договор подписывался после отзыва доверенности, он будет признан недействительным, так как подписан неполномочным лицом, — предупреждает Петр Васютик, заместитель генерального директора агентства отличной недвижимости «Great reality». Кто получит деньги? Если сделка по продаже недвижимости проходит по доверенности, то невольно возникает вопрос о том, как производится расчет и получает ли доверенное лицо доступ к деньгам за проданное имущество. По словам Л. Литовкина, 39
18.08.2011 15:27:08
ЮРИДИЧЕСКИЙ ПРАКТИКУМ
(«ИНКОМ-Недвижимость»), формально деньги может получить как продавец, так и доверенное лицо. Во втором случае следует быть очень осторожным. «Ведь даже родственники, которые, казалось бы, предельно честны с вами, получив на руки немалую сумму, например, минимум 3,5 млн рублей за самую дешевую однокомнатную 18-ти метровую квартиру в Москве, могут исчезнуть из вашего поля зрения буквально в считанные часы», — предупреждает эксперт. Теоретически, деньги также можно перевести на счет продавца. Хотя безналичная форма расчета между участниками сделки, осуществляемой в рамках вторичного рынка, для России, как и прежде, большая редкость. Риски и их минимизация Сделки по продаже и покупке жилья по доверенностям все эксперты считают высоко рискованными. Сейчас в судах разной инстанции находятся сотни дел, где люди оказались обманутыми именно потому, что покупали квартиру не напрямую, а через доверенных лиц. Н. Алиханова («ПересветНедвижимость») предупреждает, что риск особенно повышается, если собственник квартиры находится в местах лишения свободы, или лечится от инсульта, алкоголизма, наркомании и т. д. Выйдя из тюрьмы или больницы, бывший собственник может подать в суд, утверждая, что не понимал значения своих действий, или подписал доверенность под угрозой. Чтобы минимизировать риски, И. Шугурова («МИЭЛЬ-Брокеридж») рекомендует перед заключением сделки обязательно найти доверителя и связаться с ним тем или иным способом. По ее словам, в 99 % случаев такое возможно. Эксперт рассказала, что например в их компании, если доверитель находится в Москве или хотя бы в пределах России, риэлторы встречаются 40
VoprGilPrava-09_11.indd 40
с ним или, на худой конец, связываются с ним по телефону, по электронной почте, по факсу и просят подтвердить, что доверенность не отменялась. Если доверитель находится в отдаленном регионе или за рубежом, подобная поездка может стать недешевым удовольствием, признает О. Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), но иного надежного способа снизить риск он не видит. Эксперт рассказал, что самой дальней от Москвы точкой, которую пришлось посетить сотрудникам «РЕЛАЙТНедвижимость», был Южно-Сахалинск. «Ничего ненормального в подобных командировках лично я не вижу: ведь лучше никакой сделки, чем сделка рискованная», — подчеркивает эксперт. И. Шугурова («МИЭЛЬ-Брокеридж») считает более сложной ситуацию, когда в сделке фигурирует доверенность, приравненная к нотариальной. Например, если человек длительно находится в больнице, доверенность может удостоверить главврач. Эксперт объяснила, что эти доверенности проверяются таким же образом — направляется запрос врачу с просьбой подтвердить, что доверенность выдана, что она не отменялась, а также, что доверитель жив. Впрочем, многие эксперты вообще не советуют идти на сделку по доверенности. «Нужно твердо настаивать на том, чтобы собственник в сделке участвовал лично», — говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»). Резюме Конечно, риски при покупке квартиры по доверенности высокие. Так что если вы чувствуете малейшую неуверенность, или что-то подозреваете даже на интуитивном уровне — доверьтесь внутреннему голосу, не лезьте в это дело. Если очень понравилась квартира, и вы все-таки желаете ее купить — повидайтесь с собственником. Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:08
ЮРИДИЧЕСКИЙ ПРАКТИКУМ
Как сдать московскую квартиру в аренду и махнуть в гостеприимную страну?
Фото: www.superstyle.ru
Как-то незаметно, но очень быстро в нашем обществе появилось явление дауншифтинга. Нет, массовым оно, конечно, не стало — и не может такое дело быть массовым. А поскольку дауншифтинг самым непосредственным образом связан с недвижимостью, давайте познакомимся с ним. Слово «дауншифтинг» (англ. downshifting) буквально означает переключение автомобиля на более низкую передачу, а также замедление или ослабление какого-либо процесса. Первыми этот термин взяли на вооружение сторонники «простой жизни» (simple living) — не рваться за деньгами, карьерой и прочими «благами» современной цивилизации, а сосредоточиться на жизни ради себя и своей семьи, душевном комфорте. Но со временем термин трансформировался, приобретя четкую «недвижимостную» окраску. Сегодня он означает, что человек, владеющий квартирой Автор: В. Абгафоров. www.metrinfo.ru Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
VoprGilPrava-09_11.indd 41
в крупном и дорогом городе (Москве, например), сдает ее, а сам перебирается жить в какое-нибудь комфортное место. И на аренду жилья там, и на повседневную жизнь обычно хватает арендных доходов — хотя тут, конечно, возможны варианты. Кто-то в тропическом раю, сидя под пальмой, продолжает работать. И млад, и стар Составить «типовой портрет» дауншифтера весьма непросто — люди, выбирающие подобный путь в жизни, очень разные. Довольно существенную долю среди них составляет молодежь, только что закончившая вузы. Это понятно: семьи еще нет, особых социальных обязательств — тоже, к тому же еще не старые родители в случае чего выручат. 41
18.08.2011 15:27:08
ЮРИДИЧЕСКИЙ ПРАКТИКУМ
Но есть и другая группа — люди, достигшие 30– 40 лет, кое-чего (по общепринятым меркам) добившиеся в жизни. «Один мой знакомый — человек вполне состоятельный, — рассказывает Екатерина Бекаревич, менеджер по продажам компании MostProperties.com. — Он сам построил успешный бизнес, купил три квартиры в центре Москвы, пару машин, женился, родил детей, развелся. Все это он успел сделать к 43 годам своей жизни. И он решил, что настал тот момент, когда он просто хочет отдыхать. От всего». И, наконец, третья группа — самая, по общественным представлениям, успешная. Это люди, сколотившие к 50-летнему (или чуть более) возрасту внушительное состояние, позволяющее им жить на проценты с капитала. Иногда они выбирают для жизни какую-то определенную страну, но чаще путешествуют по миру. Взвесив «корзинку» Какие страны наиболее популярны у дауншифтеров? Первое требование лаконично сформулировала Анастасия Дудерова, руководитель отдела зарубежной недвижимости компании Delta estate, — где тепло и дешево. И то правильно: наш человек настолько измучен холодами, что представление о райской жизни у него теснейшим образом связано с хорошим климатом. А с дешевизной еще очевиднее — так что страна выбирается после тщательного взвешивания потребительской корзины. С прочим — все различно. Те, кто желает не совсем «обрубать корни», выбирают места, похожие на Россию, желательно такие, где вокруг много соотечественников. В этом смысле удобна Болгария, но у нее есть серьезная проблема — сезонность. В период с сентября по май (большая часть года!) жизнь на курортах замирает. Поэтому в основном выбирают 42
VoprGilPrava-09_11.indd 42
места все-таки поюжнее. «Например, перебираются целыми семьями в южный курорт Турции — Аланью, — рассказывает А. Дудерова. — Многие там же ведут бизнес. Русский анклав в этом городе растет год от года, в основном это именно семьи, причем уровня российского среднего класса». Более радикальная и аскетичная молодежь выбирает Индию (чаще Гоа), Таиланд, Вьетнам. Там жизнь совсем дешевая, можно получить дополнительные впечатления оттого, что спишь на циновках, питаешься исключительно плодами щедрой местной земли. Да и одежды требуется минимум — тоже экономия. Экономика проекта Люди (и московские квартиры у них) разные, выбранные для жительства страны — тоже, поэтому приведенные ниже цифры будут в высшей степени приблизительными. Выглядят они так: квартиру в Москве можно сдать за $1000–1500 в месяц. Примерно пятая (или еще меньшая) часть этой суммы идет на съем недвижимости, остальное — на «прокорм души». «На Гоа можно снять бунгало за $200–400 в месяц, — говорит Денис Евсеев, управляющий партнер компании Kingsland. — Соответственно, получая за аренду «однушки» в Москве $1000, а $600–800 остается на то, чтобы жить». Известный ему реальный пример приводит Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock: живший в Подмосковье программист сдал свою двухкомнатную квартиру за $600, а за $250 арендовал неплохую квартиру вблизи от океана в Таиланде. Разницы молодому человеку вполне хватает, а если нужно больше — он работает. Где и как работают дауншифтеры — об этом чуть ниже. Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:08
ЮРИДИЧЕСКИЙ ПРАКТИКУМ
Практически любому москвичу по силам снять недвижимость в том же Таиланде, если не претендовать на шикарный объект, детализирует Мария Елова, PR-специалист компании «НДВНедвижимость». Например, студию в 300 метрах от моря вполне можно снять за 11–15 тыс. рублей в месяц. Предлагаемые удобства: бассейн, 24-часовая охрана, парковка, система видеонаблюдения, фитнес-центр, магазины, рестораны, прачечная, бар. «Имея около тысячи евро в месяц, вы можете спокойно ездить по ЮгоВосточной Азии, которая крайне бедна. Здесь можно снять квартиру за 5–10 долларов в сутки или дом за 250–300 долларов в месяц, питаться трижды в день на 10–15 долларов, снять мопед за 80–100 долларов в месяц или мотоцикл чуть подороже (или даже купить свой) и просто наслаждаться жизнью без суеты», — раскладывает затраты Е. Бекаревич (MostProperties.com). Оргвопросы: что с квартирой? Одна из главных проблем, с которой сталкиваются российские дауншифтеры, — необходимость присмотра за сданной в Москве недвижимостью. Это на Западе широко распространено доверительное управление: вы отдаете квартиру специализированной фирме, которая и арендатора найдет, и деньги с него в срок стребует, и мелкий ремонт в случае чего сделает. Комиссионные, конечно, будут — зато у владельца ни о чем не болит голова. У нас, к сожалению, иначе — немногочисленные управляющие если и готовы заниматься квартирой, то только дорогой, которую можно сдать не менее чем за $3000 в месяц. Да еще и ответственности никакой за свои действия управленцы не несут: если они сдадут арендаторам, которые разнесут дом по Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
VoprGilPrava-09_11.indd 43
кирпичику, привлечь их будет невозможно. Что до типового рынка, то «управление» на нем — удел исключительно частных лиц. Родственников, знакомых и т. п. Поскольку договоренности в подобных случаях — штука в высшей степени индивидуальная, вывести какие-то «среднерыночные цены» тут невозможно. Автор может привести только известный ему пример: однокомнатная квартира сдается за 29 тыс. руб., из которых хозяйке, путешествующей где-то под пальмами, отправляется 25, а остающиеся четыре берет себе за труды ее подругауправляющая. Правда, в последние три месяца эта подруга подняла арендаторам цену до 31 тыс., «забыв» сообщить об этом хозяйке. Что ж, это тоже элемент процесса. Как уверяет известный анекдот, честные люди отличаются от нечестных тем, что воруют меньше. Наш друг Интернет Как уже было сказано выше, часть дауншифтеров работает. Кому-то элементарно не хватает денег, кто-то просто хочет окончательно не выпадать из жизни, понимая, что рано или поздно придется вернуться в Москву и к тому моменту хорошо бы сохранить профессиональные навыки. Кем и как люди работают? Прежде всего, искать место в стране пребывания — дело практически безнадежное. Во-первых, зарплаты нищенские (эти страны потому и такие дешевые в плане трат на жизнь), а во-вторых, часто местные правительства защищают свой рынок труда, не разрешая иностранцам работать. Так что куда более перспективным оказывается другой путь — работать в Москве. Благо современные технические средства (прежде всего Интернет) позволяют это делать. 43
18.08.2011 15:27:08
ЮРИДИЧЕСКИЙ ПРАКТИКУМ
Есть у автора одна знакомая. Дауншифтером ее назвать нельзя — в собственном доме в Болгарии она живет лишь с мая по начало октября и московскую квартиру при этом не сдает — мебель жалко. Тем не менее приемы, используемые ею, вполне пригодятся и для настоящего дауншифтинга: — найти работодателя, согласного с тем, что работник трудится удаленно. Если начальник не может смириться с мыслью, что подчиненный не кушает его глазами восемь часов в сутки — тут пытаться договориться бесполезно. К счастью, среди работодателей все больше людей, которым «нужно ехать, а не шашечки!» — иными словами, они согласны с тем, что вас нет рядом, лишь бы работа выполнялась; — обговорить каналы связи. Интернет, естественно, у вас должен работать безукоризненно. Электронную почту хорошо бы дополнить голосовой программой вроде «Скайпа»; — решить вопрос с получением зарплаты (кто-то по доверенности или перевод на ее банковскую карту). Работать дистанционно не так сложно. Куда сложнее искать работу. Если с вашей работой что-то случилось (компания обанкротилась, перепрофилировалась и т. п.), найти другую через Интернет будет сложно: работодатели захотят хотя бы в первый раз увидеть вас лично. Наталье в этом смысле просто — две трети года она проводит в Москве. А вот тем, кто уезжает надолго, приходится тяжелее. Экстремалы, каких мало Помимо описанного выше дауншифтинга (назовем его «мягким» вариантом) встречаются и более решительные граждане. Квартиры в Москве они продают, а вырученные деньги просто проедают за границей. 44
VoprGilPrava-09_11.indd 44
К счастью, таких немного — инстинкт самосохранения оказывается сильнее. А в тех случаях, когда все-таки такое происходит, речь идет обычно о какой-то религиозной подоплеке или чем-то подобном. Большинство же понимают, что сжечь за собой все мосты — это круто, но лучше так не делать… Он улетел, но обещал вернуться? Возвращаются или нет дауншифтеры? В основной массе — да. Чаще всего заедает скука — она, по словам знающих людей, особенно сильно наваливается в промежутке между полугодом и двумя годами. Иногда тянут назад проблемы в Москве (что-то случилось со сдаваемой квартирой). Бывает и так, что проблемы возникают со страной пребывания. В частности, виза в Таиланд дается на 30 дней и требует, чтобы вы покинули страну в течение этого срока. Конечно, можно потом сразу же вернуться — но в этом случае придется каждый месяц тратиться на авиабилеты. И иногда выходит так, что человек нарушает иммиграционное законодательство — и потом становится «невъездным». В общем, повторимся, большинство дауншифтеров в итоге возвращаются. Но не все. «В Гоа я познакомилась с 52-летней француженкой, которая родилась и выросла в Париже в семье профессора, — рассказывает Е. Бекаревич (MostProperties.com). — Она получила образование в университете, хорошую работу и несколько предложений руки и сердца. А в 28 лет впервые поехала в Гоа и не вернулась никогда. Она живет на то, что ей подают или, как она говорит, угощают туристы и друзья. И ни разу за 24 года не пожалела, что сделала такой выбор». Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:08
ЧИТАТЕЛЬ ХОЧЕТ ЗНАТЬ!
Вопрос — ответ Людмила Французова, юрист — Каковы основные процедуры признания жилого помещения пригодным для проживания? — Такие процедуры определены п. 44 «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47). Эти процедуры включают: — прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов; — определение перечня дополнительных документов (заключения соответствующих органов государственного контроля и надзора, заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения, акт государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации о результатах проведенных в отношении жилого помещения мероприятий по контролю), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным требованиям; — определение состава привлекаемых экспертов проектно-изыскательских организаций исходя из причин, по которым жилое помещение может быть признано нежилым, либо для оценки возможности Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
VoprGilPrava-09_11.indd 45
признания пригодным для проживания реконструированного ранее нежилого помещения; — работу самой комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания; — составление комиссией заключения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в настоящем Положении требованиям и пригодным (непригодным) для проживания и признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; — составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения. При этом признание комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование; — принятие соответствующим органом исполнительной власти решения по итогам работы комиссии; — передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией). — Граждане, проживающие в многоквартирном доме, регулярно 45
18.08.2011 15:27:08
ЧИТАТЕЛЬ ХОЧЕТ ЗНАТЬ!
жалуются на соседа, который устроил в своей квартире мастерскую, и из-за этого «производства» систематически нарушается тишина в подъезде, распространяются специфические запахи и т. п. Что по этому поводу говорит закон? — Жилищный кодекс РФ исходит из того, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Вместе с тем, допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также установленные требования, которым должно отвечать жилое помещение. «Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств», – гласит часть третья ст. 17 ЖК. — Имеют ли право государственные жилищные инспектора заходить в квартиры жильцов и требовать документы, подтверждающие право собственности на квартиру? — Часть 5 ст. 20 Жилищного кодекса РФ к полномочиям государственных жилищных инспекторов относит среди прочих следующие: 1) запрашивать и получать на основании мотивированных письменных запросов от органов государственной власти, органов местного самоуправления, юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан информацию и документы, необходимые для проверки соблюдения обязательных требований; 2) беспрепятственно по предъявлении служебного удостоверения и копии приказа (распоряжения) руководителя 46
VoprGilPrava-09_11.indd 46
(заместителя руководителя) органа государственного жилищного надзора о назначении проверки посещать территории и расположенные на них многоквартирные дома, помещения общего пользования многоквартирных домов, а с согласия собственников жилые помещения в многоквартирных домах и проводить их обследования. — Какие существуют ограничения и запреты на перевод жилого помещения в нежилое помещение? — Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным законом требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:08
ЧИТАТЕЛЬ ХОЧЕТ ЗНАТЬ!
— Какая установлена ответственность за незаконную самовольную перепланировку квартиры? — В настоящее время часть вторая ст. 7.21. Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за самовольную перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах предусматривает наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. — Только ли общежития можно считать специальным видом жилого помещения или существуют еще и другие виды? — «Правила пользования жилыми помещениями» (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 21 января 2006 г. № 25) называют нам достаточно много видов специализированных жилых помещений в зависимости от целей размещения в них граждан. Так, специализированные жилые помещения предназначаются: — для проживания граждан на время работы, службы, обучения; — для временного проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома; — для временного проживания граждан в связи с утратой жилого помещения в результате обращения взыскания на него; — для временного проживания граждан в связи с непригодностью жилого помещения для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств; — для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг; — для проживания граждан, признанных вынужденными переселенцами и беженцами; Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
VoprGilPrava-09_11.indd 47
— для временного проживания граждан, нуждающихся в специальной социальной защите; — для проживания граждан в связи с избранием на выборные должности либо назначением на государственную должность. — Насколько законным является уведомление за 8,5 месяцев собственника дома о том, что дом будет изъят? А если собственник не согласится? — Речь, видимо, идет о том, что дом изымается у собственника в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Если это так, то собственник жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия данного помещения должен быть уведомлен в письменной форме о принятом решении об изъятии принадлежащего ему жилого помещения, о дате осуществленной государственной регистрации такого решения органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп жилого помещения до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника. Как поясняет нам часть 9 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения. Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления собственнику жилого помещения уведомления. 47
18.08.2011 15:27:09
ЧИТАТЕЛЬ ХОЧЕТ ЗНАТЬ!
— Входит ли в общую долевую собственность «садик» (специально озелененный самими жильцами дома участок), который примыкает к многоквартирному дому? — Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. К таковым, думается, можно отнести и этот благоустроенный «садик». — Расскажите, пожалуйста, про предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире. Кто имеет право на жилплощадь? — Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии в коммунальной квартире указанных граждан освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. При отсутствии в коммунальной квартире всех этих граждан освободившееся жилое помещение предоставляется по 48
VoprGilPrava-09_11.indd 48
договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления. — В каких случаях возможно расторжение договора социального найма жилья? — Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае: 1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев; 2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; 3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении; 4) использования жилого помещения не по назначению. Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. Вопросы жилищного права / сентябрь 2011
18.08.2011 15:27:09
Издательский дом
рекомендует
ЭНЦИКЛОПЕДИЯ МУНИЦИПАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ Журнал «Глава местной администрации» зарекомендовал себя как надежный помощник руководителей муниципальных образований в принятии и проведении в жизнь управленческих решений. В каждом номере: современные технологии эффективного муниципального управления, финансового обеспечения реформы ЖКХ, вопросы деятельности образовательных, медицинских, клубных учреждений, привлечения внебюджетных средств на содержание дорог, благоустройство территорий; антикризисный менеджмент; опыт успешных руководителей администраций; рекомендации ученых специалистов и мн. др. Журнал издается при информационной поддержке Комитета по развитию потребительского рынка Торгово-промышленной палаты России.
Издательский Дом «ПАНОРАМА» – это: АФИНА
www.Бухучет.РФ, www.afina-press.ru
Издательский Дом «ПАНОРАМА» – крупнейшее в России издательство деловых журналов. Десять издательств, входящих в ИД «ПАНОРАМА», выпускают 95 журналов.
ВНЕШТОРГИЗДАТ
Ежемесячное издание. Объем – 80 стр. В свободную продажу не поступает www.glava.panor.ru E-mail: perov@panor.ru
www.Внешторгиздат.РФ, www.vnestorg.ru
МЕДИЗДАТ
индекс на полугодие – 12310
www.Медиздат.РФ, www.medizdat.com
НАУКА и КУЛЬТУРА
Свидетельством высокого авторитета и признания изданий ИД «Панорама» является то, что 27 журналов включены в Перечень ведущих рецензируемых журналов и изданий, утвержденный ВАК, в которых публикуются основные научные результаты диссертаций на соискание ученой степени доктора и кандидата наук. Среди главных редакторов наших журналов, председателей и членов редсоветов и редколлегий – около 300 академиков, членов-корреспондентов академий наук, профессоров и столько же широко известных своими профессиональными достижениями хозяйственных руководителей и специалистов-практиков.
www.Наука-и-культура.РФ, www.n-cult.ru
ПОЛИТЭКОНОМИЗДАТ
www.Политэкономиздат.РФ, www.politeconom.ru
ПРОМИЗДАТ
www.Промиздат.РФ, www.promizdat.com
СЕЛЬХОЗИЗДАТ
www.Сельхозиздат.РФ, www.selhozizdat.ru
СТРОЙИЗДАТ
www.Стройпресса.РФ, www.stroyizdat.com
Д А
А Н
Т Т Р
ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ С ВЫБОРНЫМИ ОРГАНАМИ: ПРОБЛЕМЫ И РЕШЕНИЯ Е, МЕСТНЫЙ БЮДЖЕТ: ФОРМИРОВАНИЕ, УТВЕРЖДЕНИЕ, ИСПОЛНЕНИЕ СИСТЕМА МУНИЦИПАЛЬНЫХ УСЛУГ: КОДИФИКАЦИЯ, СТЬ ЦЕНООБРАЗОВАНИЕ, ЭФФЕКТИВНОСТЬ МУНИЦИПАЛЬНЫЙ ЗАКАЗ: ЭКОНОМИКА И ПРАВО МУНИЦИПАЛЬНЫЕ СЛУЖБЫ: ЮРИДИЧЕСКИЕ ВОПРОСЫ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ РАЗГРАНИЧЕНИЕ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ
ТРАНСИЗДАТ
www.Трансиздат.РФ, www.transizdat.com
С И З
ЮРИЗДАТ
На правах рекламы
Вопросы жилищного права 09 2011.indd 2
На правах рекламы
www.Юриздат.РФ, www.jurizdat.ru
www.ИДПАНОРАМА.рф, www.panor.ru Телефоны для справок: (495) 211-5418, 749-4273, 749-2164 Факс: (499) 346-2073
индекс на полугодие – 84787
Основные разделы и рубрики журнала: «Из первых рук»; «Время местное. Справочник муниципала»; «От закона – к практике»; «Уроки реформирования»; «Социальная политика»; «Законотворчество»; «Образование и культура»; «Сельская жизнь»; «Жилищно коммунальный рынок»; «Знание – сила» (ответы на вопросы); «Суд да дело»; «А как у них» и др. Ведущие постоянных рубрик – В.С. Тимченко, председатель комитета Госдумы по вопросам местного самоуправления, председатель Всероссийского совета местного самоуправления, С.М. Киричук, президент Конгресса муниципальных образований РФ, член Совета Федерации; В.Л. Глазычев, председатель комиссии по вопросам регионального развития Общественной палаты РФ. Для оформления подписки через редакцию необходимо получить счет на оплату, прислав заявку по электронному адресу podpiska@panor.ru или по факсу (499) 346-2073, а также позвонив по телефонам: (495) 749-2164, 211-5418, 749-4273.
19.08.2011 11:41:03
НОВЫЙ ПРОЕКТ ИЗДАТЕЛЬСКОГО ДОМА «ПАНОРАМА» ЖУРНАЛ «ВЕСЬ МИР – НАШ ДОМ!» ДАЛЬНЕЕ ЗАРУБЕЖЬЕ ДЛЯ РОССИЯН: ИНВЕСТИЦИИ, НЕДВИЖИМОСТЬ, КАПИТАЛ, ГРАЖДАНСТВО Журнал предлагает все необходимые вам сведения для организации бизнеса в выбранной стране, профессиональный и полезный для делового человека страноведческий анализ, исчерпывающую деловую информацию и практические сведения о жизни, условиях предпринимательства за рубежом. Задача журнала – помочь вам сделать правильный выбор, сэкономить силы, время, нервы и деньги на поиск достоверных сведений об условиях переезда, жизни, работы и развития бизнеса за рубежом с тем, чтобы вы совершенно спокойно преодолели все возникающие на этом пути препятствия и добились желаемой цели. Рекомендации и советы экспертов журнала ускорят процесс адаптации к социально-экономическим условиям новой страны и предостерегут от возможных многочисленных ошибок, которые зачастую обходятся очень дорого. Авторские рубрики «Свой взгляд» и «Свое дело» сообщат об особенностях образа жизни и ведения бизнеса в разных странах. Миссия журнала – не только давать дельные советы и помогать россиянам благополучно обустраиваться на новом месте, но и транслировать здоровые импульсы консолидации соотечественников, морального и делового сотрудничества земляков и землячеств за рубежом, взаимоподдержки во имя процветания близких по духу людей и нашей большой Родины – России.
ВОПРОСЫ
ISSN 2220-7384
ЖИЛИЩНОГО ПРАВА
9/2011
РЕДАКЦИОННЫЙ СОВЕТ ЖУРНАЛА
индексы: на полугодие – 11825, на год – 11832
индексы: на полугодие – 46021, на год – 46032
Ежемесячное издание. Объем – 80 с. Распространяется по подписке, в международных организациях и зарубежных представительствах. http://mir.panor.ru, http://Политэкономиздат.РФ, http://politeconom.ru
Председатель редсовета – А.Н. Спартак, доктор экономических наук, профессор, директор Всероссийского научноисследовательского конъюнктурного института В.В. Ивантер, доктор экономических наук, профессор, академик РАН, директор Института народнохозяйственного прогнозирования РАН Б.М. Смитиенко, доктор экономических наук, профессор, председатель УМО «Мировая экономика», проректор Финансовой академии при Правительстве РФ Г.Б. Клейнер, доктор экономических наук, профессор, член-корр. РАН, зам. директора Центрального экономико-математического института РАН
Н.П. Шмелев, доктор экономических наук, профессор, академик РАН, директор Института Европы РАН М.Л. Титаренко, доктор исторических наук, профессор, академик РАН, директор Института Дальнего Востока РАН С.М. Рогов, доктор исторических наук, профессор, член-корр. РАН, директор Института США и Канады РАН И.С. Королев, доктор экономических наук, профессор, член-корр. РАН, зам. директора Института мировой экономики и международных отношений РАН В.С. Паньков, доктор экономических наук, профессор Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики»
РУБРИКИ ЖУРНАЛА ИНВЕСТИЦИИ Земля, строительство, бизнес Инвестиции в основные фонды Инвестиционные технологии Контракты и предложения Инвестиционный климат Инвестиции для начинающих НЕДВИЖИМОСТЬ Конъюнктура рынков недвижимости Аренда и покупка жилой недвижимости
Правила приобретения недвижимости Пути получения кредита КАПИТАЛ Национальное законодательство Корпоративные правила Условия для финансовых операций Процедура приобретения основных фондов Этапы создания фирмы (юридического лица)
ШКОЛА ИММИГРАНТА Условия получения ПМЖ Второй паспорт Обустройство на новом месте Организация своего дела Образование за рубежом Официальные рекомендации Советы бывалого
В каждом номере в каждой рубрике – 1–2 статьи
Для оформления подписки в редакции необходимо получить счет на оплату, прислав заявку по электронному адресу podpiska@panor.ru, по факсу (499) 346-20-73 или через сайт www.panor.ru. На все возникшие вопросы по подписке вам с удовольствием ответят по телефонам: (495) 211-54-18, 749-21-64, 664-27-61 На правах рекламы
Вопросы жилищного права 09 2011.indd 1
Марат ХУСНУЛЛИН, заместитель мэра Москвы по вопросам строительства: «Фронт предстоящих работ в столице огромный. И наша задача – втянуть в эту работу максимальное количество девелоперов…» 19.08.2011 11:41:00