Ejendom

Magasinet for hele ejendomsbranchen

Lise Aaen Kobberholm, vicedirektør Social- og Boligstyrelsen

Det handler om at lave regler, der matcher virkeligheden

Erhvervslivet presses, og kommunerne bør tage ansvar

Branchefællesskabet er vigtigere end nogensinde før

INDHOLD

Hun er kvinden, der står i spidsen for et nyt bygningsreglement

Branchefællesskabet er vigtigere end nogensinde før

22

EJENDOM2024

Topmøde for branchen

28

“Det handler om at lave regler, der matcher virkeligheden”

14 Strategisk arbejde understøtter biodiversiteten

16 Erhvervslivet presses, og kommunerne bør tage ansvar

18 “Uddannelsen har givet mig blod på tanden”.

20 Økonomisk indblik: En international branche med få internationale medarbejdere

22 Branchefællesskabet er vigtigere end nogensinde før

24 Ejendomsselskab med mennesket i centrum

26

Familiedrevet administration med nærvær

28 EJENDOM2024 - Topmøde for branchen

30 Lægdommernes rolle er afgørende i boligretten

32 En udfordrende og lærerig proces

34 Vær opmærksom på dine henvisninger ved indgåelse af lejekontrakter

36 Har du givet beboerne de lovpligtige oplysninger om deres vandforbrug?

38

Din kælder kan ikke udtørres med et aapparat på væggen

42 Branchens fremtid i fokus på årets administratorkonference

44 Pengetanksreglen er snart en parentes

45 Farvel til et bekendtskab der aldrig var ønsket

EJENDOM

Magasinet for hele ejendomsbranchen

UDGIVES AF EjendomDanmark, 33 12 03 30, info@ejd.dk, ejd.dk

ANSVARSHAVENDE REDAKTØR

Underdirektør Cecilie Lund Vinther

LAYOUT

Partnermedier, Majbritt Høger

REDAKTION

Pressekonsulent Amalie Dvinge Agerbo

Pressekonsulent Cathrine Bøgh Sørensen Kommunikationskonsulent Martin Mitchell

Executive Assistent Frederikke Schrøder

ANNONCESALG

Partnermedier, Julie Brix, tlf. 6059 3550 brix@partnermedier.dk

FORSIDEFOTO Jeppe Carlsen

TRYK Jørn Thomsen Elbo

Ejendom bliver trykt på svanemærket papir og er en CO2-neutral tryksag. Artikler må gerne citeres, når det sker inden for citatreglerne med tydelig angivelse af Ejendom som kilde og dato.

Erhvervsmæssig affotografering af Ejendoms tekst, billeder, illustrationer og annoncer er ikke tilladt.

LEDER

Ejendomme er mere end bygninger

Forleden gik jeg gennem København. En tur i de smalle, historiske gader er også en tur op og ned af fortovet. Handlende, beboere, arbejdende, håndværkere, turister og mange andre væver gennem hinanden og skaber det, vi måske til tider beskriver lidt uklart som ”byens puls”.

Samtidig opsummerer det netop, at ejendomsbranchen er mere end mursten og bygninger. Det er mennesker, relationer og fællesskaber. Derfor sætter vi i denne udgave af magasinet også spot på branchens fællesskab og mennesker på siderne 22 til 26.

Fælles fortællinger

En af mine ambitioner for EjendomDanmark er, at vi er med til at skabe fællesskabet i branchen. Derfor uddeler vi branchepriser til vores årlige topmøde. Derfor fortæller vi medlemmernes historier. Derfor kæmper vi på alles vegne for forandringer.

Samtidig vil vi gerne sikre, at branchen er klædt på til at håndtere de krav, der stilles. Som når vi udbyder uddannelser målrettet branchen, hvilket du på side 18 kan høre Clara Hermansen sætte ord på.

Jeg er også glad for, at mange hundrede allerede nu har været inde på vores platform om bæredygtighed. Her oversættes ESG til det konkrete, og du kan læse Mads Peter Laursen og Tore Düring

Adm. direktør Peter Stenholm

Barfoed Group fokuserer på nybyggeri og renovering af ældre kvalitetsejendomme. – Og selvfølgelig bæredygtigt byggeri, understreger fra venstre, Frederik Barfoed, koncerndirektør og Søren Aagaard Rasmussen, teknisk direktør.

Ejendomskoncernen har for øvrigt modtaget BYG FYNs miljødiplom for Munkebjerg Park byggeriet. Munkebjerg Park er ligeledes den første bydel i Danmark der er DGNB-certificeret.

Alarm- og Energiregistreringssystem

Sikring mod vandskader

Optimering af vandforbrug

Ejendommens grønne profil styrkes

Fuld overvågning døgnet rundt

Fjernadgang for tekniker

Overblik over el-, vand- og varmeforbrug

Integration til Dalux, MinEnergi og EnergyKey

App til din mobiltelefon

Munkebjerg Park i Odense er den første bydel i Danmark, som opnår en DGNBcertificering

Grøn, grønnere, grønnest

At være grøn er også et konkurrenceparameter, så vi går all-in, siger Frederik Barfoed, koncerndirektør i Barfoed Group.

Omkring 40 procent af den energi, Danmark bruger dagligt, anvendes i bygninger. Barfoed Group, en af Danmarks største ejendomskoncerner, arbejder på at reducere dette forbrug. Ifølge koncerndirektør Frederik Barfoed og teknisk direktør Søren Aagaard Rasmussen er miljø og energi højt prioriterede områder i deres ejendomme.

Barfoed Group ejer ca. 500 ejendomme fordelt over hele landet, herunder det innovative Munkebjerg Park i Odense. Byggeriet omfatter ca. 700 boliger og en erhvervsdel på 15.000 m2 . Projektet fokuserer bl.a. på bæredygtighed som f.eks. grønne tage, LED-belysning, regnvandshåndtering, solceller og energioptimering.

Der er installeret DanTaet læksikringsanlæg og Alarmog Energiregistreringssystemer (AERS) i ejendommene for at overvåge vand- og varmeforbrug. Efter at der (ifm. opførslen af nye boliger) opstod en vandskade på 2 millioner kroner i Munkebjerg Park, sikrer Barfoed Group, at vand først tilsluttes efter installation af læksikringsanlæg. I alle kældre er der desuden monteret DanTaet skybrudsalarm.

– Med AERS er alarmer fra samtlige anlæg samlet i ét alarmsystem, og det gør det nemt og overskueligt for vores tekniske medarbejdere at vurdere, hvordan der skal reageres på en alarm, siger Søren Aagaard Rasmussen.

Branche NYT

Kontoret tilvælges

Et godt kontormiljø er et væsentligt element i valg af ny arbejdsgiver for otte ud af ti. Det viser en ny undersøgelse fra Castellum. Samtidig viser undersøgelsen, at fremmødet stiger på kontorerne.

Foto: Deas

Deas finder ny juridisk direktør i egne rækker

Ejendomsadministratoren Deas har fået ny juridisk direktør i form af Troes Bronée Tinggård, som tiltrådte stillingen den 15. oktober.

Troels Bronée har været ansat i Deas de seneste to år og otte måneder med titel som director.

1 ud af 6

beboere i andelsboligforeninger har enten forældre, søskende, voksne børn eller anden nær familie boende i samme andelsboligforening. Det viser en ny undersøgelse fra Rockwool Fonden.

Diversitetsråd i arbejdstøjet

EjendomDanmarks diversitetsråd med både brancherepræsentanter og eksterne aktører er godt i gang med deres arbejde. De har fået stillet til opgave at komme med anbefalinger til, hvordan der kan skabes en endnu større diversitet i branchen.

Ny minister

I slutningen af august fik Danmark en ny social- og boligminister. Sophie Hæstorp Andersen (A), der indtil da var overborgmester i København, overtog posten fra social- og boligminister Pernille Rosenkrantz-Theil. Den nye minister var en af talerne, da EjendomDanmark i 2021 for første gang slog dørene op til det nye traditionelle topmøde.

Foto: Jens Rosenfeldt

Foto: Adobe Stock

Foto: EjendomDanmark

Vidste du, at...

EjendomDanmark og Alm. Brand har haft et samarbejde siden 2013, der skal gøre det nemmere for ejendomsadministratorer og medlemmer af EjendomDanmark at håndtere forsikringsforhold.

Brug tiden fornuftigt – Alm. Brand giver dig som administrator:

En forsikringsudbyder du trygt kan benytte, og som støttes af din brancheforening.

En forsikringspakke der er tilpasset i overensstemmelse med ejendomsforeningers og udlejeres behov.

Har du behov for yderligere information? Kontakt vores erhvervskundechefer på telefon 22 80 47 11 eller 23 43 73 55 for et uforpligtende tilbud.

En række erfarne forsikringsspecialister i ryggen, der står klar til at hjælpe dig som administrator.

DEBATTEN

Der er en sammenhæng mellem energiporteføljen og boligområdet. En af de vigtigste faktorer i prisen på at bo og bæredygtigheden af en bolig er netop energiforsyningen.

Flere boliger skal i fremtiden have adgang til billig og grøn energi.”

Dan Jørgensen

Energi- og boligkommissær

UDENRIGSMINISTERIET

Det er hver eneste dag et kæmpe privilegium at stå i spidsen for det daglige arbejde i Realdania. En filantropisk forening som os har nogle helt særlige muligheder for at bidrage til positive forandringer i samfundet, og jeg er stolt over de mange projekter og indsatser, vi har kunnet støtte i de år, jeg har været med.

Sådan lyder ordene fra den afgående adm. direktør Jesper Nygård, der i løbet af 2025 stopper i Realdania REALDANIA

Vi håber, at akademiet kan gøre en forskel ved at være uddannelsesfokuseret, så deltagerne får nogle konkrete værktøjer og en fagligt indblik, der kan stille dem stærkere, hvis de vælger at søge i retning af ejendomsbranchen.

Victor Suhr Svendsen, Head of Academy i CBS Real Estate Club

EJENDOMSWATCH

Sikrer mere frihed til boligejerne på landet Reglerne har primært tilgodeset omdannelse af nedlagte landsbyskoler, virksomheder mv., hvor man så har kunnet indrette beboelse. Disse muligheder bliver nu udvidet ved at kravet om, at der ikke må foretages “væsentlig ombygning” afskaffes.

Carl Andersen Bolig,- indenrigs- og kirkeordfører, Liberal Alliance

Tak til alle deltagerne til Adminstratorkonferencen for muligheden for sammen med EjendomDanmark, at fortælle lidt om de nye ejendomsvurderinger. Håber at vores forklaring har givet lidt mere indsigt og forståelse.

Christian Nicolai Rose Hansen, Erhvervsspecialist og Oplægsholder på Administratorkonferencen

Foto:

Bjarke

Tænk over hvilken betydning en dør kan have.

I et byggeprojekt spiller døren ofte en afgørende rolle. Derfor er alle vores døre fremstillet med et klart formål. For at forhindre støjgener i skoler, for eksempel. For at beskytte mod indbrud og ubehagelig kulde. For at stoppe brande og dødbringende brandgasser. For at redde liv. Men det her med døre er ikke så nemt, som man skulle tro. Så vi hjælper dig gerne med det, du skal bruge for at lykkes med dine projekter. Du kan stole på vores viden, uanset hvor du er i processen. På den måde undgår du unødvendige omkostninger og ubehagelige overraskelser.

Hun er kvinden, der står i spidsen for et nyt bygningsreglement

Det handler om at lave regler, der matcher virkeligheden

Lise Aaen Kobberholm, vicedirektør i Social- og Boligstyrelsen, står bag transformationen af bygningsreglementet, hvor forenkling og skærpede klimakrav går hånd i hånd.

| Tekst: Amalie Divinge Agerbo | Foto: Jeppe Carlsen

Implementering af EU-direktiver, udarbejdelse af analyser og politiske opdateringer. Det er nogle af de områder, som fylder i Lise Aaen Kobberholms arbejde som vicedirektør i Social- og Boligstyrelsen.

Men én opgave har en helt særlig plads hos hende: transformationen af bygningsreglementet.

Arbejdet indebærer både at forenkle BR18, det nuværende bygningsreglement, og sikre, at byggeriet i Danmark lever op til de skærpede klimakrav, som fremtiden bringer.

”Hvis vi skal nå i mål med den grønne omstilling til en pris, hvor det stadig er muligt at opføre betalbare boliger og erhvervsbyggeri, uden at folk river håret af hovedet, er vi nødt til at fokusere på, hvordan vi bedre kan understøtte byggebranchens mulighed for at øge produktiviteten og optimere processerne,” fortæller Lise Aaen Kobberholm.

Skærpede klimakrav

Det nye bygningsreglement skal blandt andet integrere de skærpede klimakrav, der blev vedtaget i maj 2024 af et bredt

flertal i Folketinget. Aftalen er et led i målet om at gøre Danmark klimaneutralt inden 2050.

Når de nye krav træder i kraft i midten af 2025, vil nybyggeri og tilbygninger skulle reducere klimaaftrykket markant. Samtidig lempes kravene for at konvertere fx butik til bolig.

Kravene skal blandt andet skabe større fokus på bæredygtige materiale og understøtte en bedre udnyttelse af den eksisterende bygningsmasse.

Ifølge tal fra Social- og Boligstyrelsen står nybyggeri i dag alene for udledningen af omkring 3,2 tons CO2e/ år. Den politiske aftale reducerer dette med ca. 0,5 mio. tons CO2e/år.

De nye klimakrav i bygningsreglementet gælder ikke bagudrettet og dermed ikke for eksisterende byggeri.

Forenkling og sammenhæng

En stor del af arbejdet med det nye reglement handler om at forenkle det i dag mange siders komplekse regelsæt, der indeholder 565 paragraffer, forklarer Lise Aaen Kobberholm:

”For mig handler forenkling ikke om færre eller flere regler. Det handler om at lave regler, der faktisk matcher Fortsættes side 12

Lise Aaen Kobberholm, vicedirektør i Socialog Boligstyrelsen

virkeligheden og gør brugernes arbejde lettere. Vi skal skærpe blikket for, hvad der virkelig behøver at blive reguleret, og skabe mere gennemsigtige ansvarsforhold.”

Selvom der kommer flere krav til byggeriet – både fra EU og nationalt – ser hun det ikke som en hindring i at forenkle bygningsreglementet:

”I det nuværende bygningsreglement har man været meget fokuseret på at tilgodese enkeltstående hensyn, fx lyd eller brandsikkerhed, uden at tænke krav på tværs. Det nye reglement skal afspejle, at vi tænker mere helhedsorienteret, selvom det bestemt ikke gør arbejdet lettere.”

I dag har vi nemlig krav, der ikke umiddelbart går hånd i hånd.

For eksempel kan krav om at reducere CO2-udledningen og krav, der skal spare energi, være i konflikt med hinanden. Hvis man skifter fra tolags- til trelagsvinduer, sparer det energi, men produktionen af de nye vinduer udleder mere CO2

Samarbejde er essentielt

Et stort projekt kræver typisk samarbejde, og derfor arbejder Social- og Boligstyrelsen blandt andet tæt sammen med Klima- og Energiministeriet:

”Vi har jo bygningsdirektivet, som vi skal have ud at leve, og nybyggeri og eksisterende bygninger hænger uløseligt

sammen med klima og energi. Derfor taler vi sammen på ugentlig basis for at koordinere forskellige ting,” siger Lise

Aaen Kobberholm.

Hun understreger også vigtigheden af samarbejde med branchen i udarbejdelsen af et nyt bygningsreglement:

”Vi vil rigtig gerne i dialog med EjendomDanmarks medlemmer for at få input og erfaringer fra deres hverdag, så vi kan sikre, at reglerne bliver så anvendelige som muligt.”

Vi kommer ikke til at lykkes med det hele – men det meste

Som et byggeprojekt i sig selv er arbejdet med det nye bygningsreglement en proces, hvor hver enkelt del skal tilpasses nøje for at sikre, at hele konstruktionen står stærkt. Hvert skridt skal overvejes grundigt for at skabe et reglement, der både forenkler og opfylder fremtidens klimakrav uden at sætte sikkerhed og sundhed over styr – eller belaste naturens ressourcer eller biodiversiteten.

”Jeg ville aldrig nogensinde gøre det, hvis jeg ikke troede, at det var nødvendigt, og hvis jeg ikke havde troet, at det kunne lade sig gøre. Jeg tror på begge dele. Jeg er helt sikker på, at vi ikke kommer til at lykkes med det hele. Men vi kommer til at lykkes med det meste,” afslutter Lise Aaen Kobberholm.

På hjørnet af Nordre Frihavnsgade og Strandboulevarden.

SILKEGADE 5, KBH K

SAG NR. 21024484

Kr. 24.900/md

Forretning ved ILLUM

Smukt lokale, senest Dulong smykker. Ledigt til overtagelse.

M2

PR. M2

6

ved København Syd

6 stk. lejemål på 88, 126, 145, 162, 202, 432 m2. Udlejes til detailhandel, kontor, showroom, undervisning, klinik & restaurant/café. Mulighed for hurtig overtagelse. Kom først, og vælg først.

KRIMSVEJ 11F, KBH S

15.830/md

Nær Amager Strand

Momsfrit kontor/klinik. Pt. flot psykologklinik m. 3 behandlerrum.

Butik og kontor/showroom i ét

lejemål. Kæmpe storrum.

KRIMSVEJ 11F, KBH S

SAG

GOTHERSGADE 89, KBH K

Kr. 12.900/md

På Amager Strand

Kontor, showroom, klinik. Mulighed for momsfritagelse.

Super charmerende lokaler tæt på Nørreport Station.

Strategisk arbejde understøtter biodiversiteten

Danica Ejendomme har lanceret en biodiversitetsstrategi, der fokuserer på at øge naturværdien på deres ejendomme og bidrage til større mental sundhed og trivsel. Med et videnskabeligt og strategisk udgangspunkt måler de fremgang og arbejder hen imod at blive ”nature positive” i 2030.

Bynatur, vildtvoksende landskaber og mangfoldigt dyreliv. Alt sammen komponenter i biodiversitetsarbejdet, som er en del af virksomheders ESG-strategier. Biodiversitet fylder også i Danica Ejendomme, forklarer ESG-chef Morten Norup Fassov. Danica Ejendomme lancerede i år en biodiversitetsstrategi, der gennem fokus på mangfoldig bynatur kan bidrage til større trivsel og mental sundhed for lokalsamfundet og bygningernes brugere. Strategien er struktureret omkring tre områder: miljømæssigt, socialt og økonomisk.

”Strategien beskriver, hvad vi vil udrette, hvorfor, og hvordan vi vil nå i mål. Men det er lige så vigtigt for os, at vi følger op på selve implementeringen og driften. Biodiversitet er ikke en one-off, hvor man anlægger et projekt, og så er det færdigt,” udtaler Morten Norup Fassov, der også lægger fokus på sociale parametre:

”Vores lejere og andre i området skal kunne se sig selv i projekterne, og de

skal være værdiskabende for deres dagligdag, trivsel og sundhed. Deres feedback spiller en væsentlig rolle i udformningen af tiltagene.”

Et bidrag til løsningen

Danica Ejendommes biodiversitetsstrategi rummer en målsætning om at være ”nature positive” i 2030 på virksomhedens egne ejendomme. Målsætninger kræver dog konkrete pejlemærker at gå efter.

”Vi kortlægger biodiversiteten på de af vores ejendomme, hvor vi kan se, at der er et potentiale. Det giver os mulighed for at sætte tal på bynaturen. Når vi igangsætter et projekt, har vi en biolog ude at registrere flora og fauna. Når naturen har fået lov til at få fat efter en vækstsæson eller to, kortlægger vi igen. Der vil vi gerne se et højere tal, for så har vi fået højere naturværdi. Det gør, at vi kan begynde at arbejde strategisk med biodiversitet og opstille konkrete målsætninger for naturværdien på vores arealer,” forklarer ESG-chefen. Selvom arbejdet med biodiversitet er en

stor del af Danica Ejendommes strategi, erkender Morten Norup Fassov, at løsningen på biodiversitetskrisen ikke ligger i byerne. Alligevel mener han, at bynatur har en vigtig rolle:

”Vi ved, at den store biodiversitetskrise ikke skal løses i byerne, men vi tror på, at vi kan bidrage. De fleste af os lever vores liv i byer, og det er vigtigt at blive mindet om den natur, vi er en del af. Så lærer vi at holde af naturen, og vi passer på det, vi holder af,” udtaler han.

Morten Norup Fassov, Danica Ejendomme

Foto: Pressefoto

”Nature Positive by 2030” er et globalt biodiversitetsmål, som blandt andet Danica Ejendomme støtter. Initiativets formål er at vende biodiversitetstabet og sikre et positivt bidrag til biodiversiteten inden 2030 sammenlignet med niveauet i 2020. Derudover skal indsatsen fortsætte med genopretning af verdens natur frem mod 2050.

| Tekst: Frederikke Schrøder

HENT DINE VÆRDIER TIL ESG

SAMMEN DIT FORDELINGSREGNSKAB

Mere end et lovkrav

I ejendomsbranchen vælger flere og flere at integrere bæredygtighed og oprette klima- og ESG-rapportering. Også selvom de ikke er omfattet af lovgivningen, men som ser en værdi i at have fokus på ressourcer.

Læs mere her: www.techem.dk/esg Vi står klar til at rådgive og vejlede. Tlf.: 87447700 - info@techem.dk

Datadreven indsigt i vand og energi

Det er enkelt at overføre data (via API) om ejendommens vand- og energiforbrug. Vores kunder henter dataene i Techems Digitale Univers sammen med fordelingsregnskabet.

Sammen kan vi gøre en positiv forskel for din ejendoms værdi, beboerne og vores brug af fælles ressourcer.

Din genvej til GRØNNE, SMARTE SUNDE BYGNINGER &

Meget mere end fordelingsregnskaber

Erhvervslivet presses, og kommunerne bør tage ansvar

EjendomDanmark præsenterer et nyt politisk udspil med konkrete forslag til at reformere dækningsafgiften. De foreløbige ejendomsvurderinger indikerer nemlig, at afgiften vil stige markant i flere kommuner, hvilket kan lægge et stort pres på det lokale erhvervsliv.

| Tekst: Amalie Dvinge Agerbo

Det nye ejendomsskatte- og vurderingssystem har ført en række udfordringer med sig. Blandt dem er de markante stigninger i dækningsafgiften, som forventes at ramme kommuner som Ishøj, Brøndby og Furesø ekstra hårdt. Her står erhvervsejendomme til at modtage store ekstra skatteregninger, der kan lægge et betydeligt pres på det lokale erhvervsliv.

Derfor har EjendomDanmark lanceret et politisk udspil, der bør inddrages ved forhandlingsbordet i forbindelse med både de kommunale budgetter og finansloven.

”Hvis ingen skrider til handling, risikerer vi, at skatteregningerne i værste tilfælde kan føre til konkurser og udslette eksistensgrundlaget for de små lokalsamfund. Det er de færreste virksomheder, der har likviditeten til at betale op til 100 % mere i dækningsafgift om året,” siger Peter Stenholm, der er adm. direktør i EjendomDanmark.

Tre konkrete forslag I det politiske udspil kommer EjendomDanmark med tre konkrete initiativer, der på forskellig vis kan være med til at lette presset på erhvervslivet og sikre en retfærdig overgang til det nye ejendomsvurderingssystem:

Top 10

Stigninger i kommunerne

Her kan du se de ti kommuner, der ser ud til at indkassere de største procentvise stigninger i dækningsafgift, når den er fuldt indfaset.

1. Ishøj – 180,5 %

2. Brøndby – 123,4 %

3. Furesø – 93,6 %

4. Dragør – 88,8 %

5. Rudersdal – 77 %

6. Ballerup – 73 %

7. Allerød – 64,8 %

8. Fredensborg – 62,4 %

9. Gladsaxe – 59,1 %

10. Greve – 58, 1 %

1. Drop efterreguleringerne af dækningsafgiften:

Det foreslås at aflyse efterreguleringerne af dækningsafgiften for 2022 og 2023, så erhvervslivet ikke kommer i økonomiske problemer.

2. Genberegn de kommunale dækningsafgiftspromiller:

Det foreslås også, at Skatteministeriet genberegner de maksimalt tilladte kommunale dækningsafgiftspromiller for at sikre, at de ikke overstiger det politisk ønskede niveau.

3. Inkluder dækningsafgiften i den kommunale udligningsordning:

Dækningsafgiften bør inkluderes i den kommunale udligningsordning, så kommunerne ikke har økonomisk incitament til at opkræve særskatten. Det er en oplagt mulighed, nu hvor regeringen alligevel skal se på udligningsordningen i forbindelse med en sundhedsreform. Ifølge Peter Stenholm kan forslagene gøre det langt mere tåleligt for erhvervslivet, at flere kommuner fortsat holder fast i dækningsafgiften:

“For os hos EjendomDanmark er det helt åbenlyst, at overgangen til det nye vurderingssystem skal være omkostningsneutral for erhvervslivet. Det er klart mest fair, og det kan politikerne blandt andet sikre, ved at kommunerne

ikke opkræver mere dækningsafgift end tidligere.”

En forældet skat

Dækningsafgiften blev indført i 1966 som en særlig ejendomsskat målrettet erhvervsejendomme for at dække de ekstra udgifter, virksomhedernes tilstedeværelse medførte, såsom vedligeholdelse af veje og rengøring.

Selvom den sammenhæng ikke længere eksisterer, opkræves afgiften stadig i 33 kommuner, primært i hovedstadsområdet og omkring større byer.

”Dækningsafgiften er en forældet skat, der ikke længere afspejler de reelle omkostninger ved erhvervslivets

Høje Taastrup Kommune sænker dækningsafgiften til stor glæde for branchen

tilstedeværelse. Det er på tide, at vi dropper at se virksomhederne som en udgift for kommunerne og i stedet ser dem som et positivt bidrag, der skaber arbejdspladser og vækst,” siger Peter Stenholm. EjendomDanmarks politiske udspil tager afsæt i en ny analyse, der fastslår, at 16.000 danske erhvervsejendomme vil opleve en skattestigning på gennemsnitligt 74.700 kroner årligt som følge af de foreløbige ejendomsvurderinger.

De hårdest ramte kan se frem til skattestigninger på over 1. mio. kroner om året, når systemet er fuldt indfaset.

Høje Taastrup Kommune har netop indgået en budgetaftale for 2025, hvor dækningsafgiften sænkes fra 7,1 til 4,9 promille. Det sker blandt andet efter dialog med EjendomDanmark.

| Tekst: Amalie Dvinge Agerbo

Høje Taastrup Kommune har med en ny budgetaftale for 2025 valgt at sænke dækningsafgiften til stor glæde for ejendomsbranchen.

Afgiften reduceres fra 7,1 til 4,9 promille efter dialog med EjendomDanmark, der længe har arbejdet for bedre vilkår for erhvervslivet.

”Vi er glade for, at Høje Taastrup Kommune har taget initiativ til at skabe bedre forhold for det lokale erhvervsliv,” siger Peter Stenholm, der er adm. direktør i EjendomDanmark, og fortsætter:

”Det er forhåbentlig kun begyndelsen på meget mere.”

Nødvendigt for erhvervslivet

Forslaget om at sænke dækningsafgiften i kommunen blev fremsat af Det Konservative Folkeparti, Dansk Folkeparti og Radikale Venstre.

Ifølge borgmester Michael Ziegler (C) var det en nødvendig handling som følge af det nye ejendomsskattesystem:

”Vi kunne se, at provenuet fra dæk-

ningsafgiften ville stige fra 50 mio. kr. til 73 mio. kr. på bare et år (...). Det er jo en vildt stor stigning, og det ville være helt urimeligt over for virksomhederne. Derfor har vi valgt at nedsætte dækningsafgiften, så vi får et uændret provenu.”

Motivationen er at sikre, at kommunens erhvervsliv ikke bliver urimeligt presset økonomisk:

”Vi sænker dækningsafgiften, fordi vi gerne vil behandle vores virksomheder godt. Vi er optagede af, at der er gode vilkår for at drive virksomhed i Høje Taastrup.”

En god begyndelse –men ikke en løsning

Hos EjendomDanmark håber man, at problemerne med dækningsafgiften på sigt vil blive løst på nationalt niveau: ”Selvom det er godt, at kommuner som Høje Taastrup handler, er det afgørende, at der kommer en national løsning. Ejendomsskattesystemet og stigningerne i dækningsafgiften har været svære at gennemskue for kommunerne, og

Borgmester Michael Ziegler er en af drivkræfterne bag den lavere dækningsafgift i Høje Taastrup Kommune.

derfor er det nødvendigt med en national løsning,” forklarer Peter Stenholm.

Et godt eksempel

Søren Stensdal, CEO i Stensdal Group, ejer en række ejendomme i Høje Taastrup, og han glæder sig over beslutningen:

”Her er en kommune, der reagerer på, at man så ind i en stor stigning i provenuet – og er helt bevidst om, at det er erhvervslivet, der ville komme til at betale for det. Samtidig er den konkrete lettelse – eller rettere lidt mindre forøgede byrde, for skatten stiger jo stadig – noget, der vil kunne mærkes hos hele kommunens erhvervsliv.”

Han håber, at andre kommuner vil se på Høje Taastrup som et godt eksempel:

”Ud over den direkte økonomiske effekt hos erhvervslivet i Høje Taastrup Kommune, så håber jeg virkelig, at de øvrige kommuner, der opkræver dækningsafgift, vil tage det til sig og gøre det samme og ultimativt forhåbentlig helt udfase dækningsafgiften, som Fredericia Kommune har valgt at gøre.”

Foto: Presesfoto

Clara Hermansen, ejendomsadministrator M. Goldschmidt Ejendomme

Uddannelsen har givet mig blod på tanden

Clara Hermansen begyndte som piccoline i M. Goldschmidt Ejendomme og sidder i dag med ejendomsadministration. Hun besluttede sig derfor for at tage EAuddannelsen ved EjendomDanmark, hvilket styrkede både hendes faglige viden og selvtillid og gav hende mod på endnu mere udvikling.

| Tekst: Frederikke Schrøder

Clara Hermansen, ejendomsadministrator i M. Goldschmidt Ejendomme, havde en klar idé om sin fremtidige karriere, og det var ikke inden for ejendomsbranchen.

Et sabbatårsjob ændrede dog hendes planer.

”Jeg startede i M. Goldschmidt Ejendomme i 2020 som piccoline i mit sabbatår efter gymnasiet. Da jeg begyndte, tænkte jeg, at det var et midler-

tidigt stop, fordi min drøm var at blive politibetjent. Men efter et års tid som piccoline fik jeg også opgaver fra vores administration, som jeg syntes var enormt spændende,” fortæller

Clara Hermansen.

De nye opgaver gjorde, at Clara fik øjnene op for en anden karrierevej: nemlig ejendomsadministration.

”Jeg talte med mine kollegaer fra administrationen om, hvad jobbet som ejendomsadministrator egentlig indebar, og jeg syntes bare, at det lød

spændende. Jeg spurgte min tidligere chef, om der var plads til mig i administrationen, og det var der heldigvis,” forklarer hun.

Behov for videreuddannelse I 2022 fik Clara Hermansen derfor en ny rolle som assistent og senere trainee i administrationen.

Udviklingen i arbejdsopgaverne betød også, at hun fik øjnene op for behovet for videreuddannelse.

”Jeg gik fra at være piccoline til at

hjælpe de andre administratorer med opgaver, flytteafregninger og den slags, som der er meget af. Stille og roligt blev jeg tryg i de faste opgaver, men jeg fandt ud af, at det kunne være rigtig spændende at tage EA-uddannelsen og lære noget mere,” lyder det fra Clara Hermansen, som færdiggjorde uddannelsen ved EjendomDanmark i september 2024.

Mod på mere udvikling Ønsket om at tage ejendomsadministratoruddannelsen for at lære mere om faget var, på trods af at være Clara Hermansens motivation, ikke det eneste, hun fik ud af uddannelsen. En stærk faglig baggrund har nemlig

”Jeg havde et meget klart billede af, hvordan jeg kunne bruge EAuddannelsen i min hverdag, fordi det, jeg lærte, var det, jeg sad med til daglig. Det var rart at få noget baggrund på det, jeg beskæftiger mig med, og det har givet mig en stor selvsikkerhed. Både personligt og fagligt”.

Clara Hermansen, ejendomsadministrator M. Goldschmidt Ejendomme

også styrket hendes selvsikkerhed. ”Jeg havde et meget klart billede af, hvordan jeg kunne bruge EAuddannelsen i min hverdag, fordi det, jeg lærte, var det, jeg sad med til daglig. Det var rart at få noget baggrund på det, jeg beskæftiger mig med, og det har givet mig en stor selvsikkerhed. Både personligt og fagligt,” siger hun og afslutter: ”Hvis der er nogen, der henvender sig med specifikke spørgsmål, har jeg nu et fagligt medhold i, at det, jeg siger, er rigtigt. Uddannelsen har givet mig blod på tanden, så min plan er, at jeg også skal tage diplomuddannelsen, så jeg kan fortsætte min udvikling.”

–med vores brugervenlige online portal eller app!

Forskning viser, at en hustand gennemsnitligt sparer 20 % på deres varmeregning ved ...

§ et synligt og transparent forbrug

§ at justere eventuelt overforbrug

Vi står for visualiseringen, så beboere foruden ved årsafregningen, kan tilpasse og optimere forbruget.

ØKONOMISK INDBLIK

En international branche – med få internationale medarbejdere

Nogle brancher i dansk erhvervsliv gør stor brug af udenlandsk arbejdskraft, men det gælder ikke for ejendomsbranchen

I ejendomsbranchen er andelen af ansatte, som ikke er danske statsborgere, kun 7%. Til sammenligning udgør udenlandsk arbejdskraft i landbruget og i hotel- og restaurationsbranchen over en tredjedel af alle beskæftigede.

Det er ellers ikke, fordi den danske ejendomsbranche ikke er åben over for udlandet. I de gode år på transaktionsmarkedet frem til 2022 stod der en udenlandsk investor på købersiden i omkring halvdelen af alle handler.

Og ifølge Danmarks Statistik udgør udenlandske firmaer 1% af alle firmaer i ejendomsbranchen målt på omsætning. Ejendomsbranchen omfatter ud over

bolig- og erhvervsudlejning og ejendomsadministration også ejendomsmæglere. Netop blandt mæglerne er der på erhvervssiden en række mæglerhuse, som enten har udenlandsk ejerskab eller et tæt partnerskab med en udenlandsk mæglerkæde.

Kontakten med lejerne

Så hvorfor er der så alligevel få udlændinge ansat i ejendomsbranchen? Når det kommer til den direkte kontakt med lejerne, som især varetages af ejendomsadministratorer, viceværter og ejendomsteknikere, skyldes de få udlændinge nok, at kommunikationen ofte foregår på dansk.

De øvrige arbejdsopgaver relateret til administration og forvaltning af ejendomme kræver også ofte både danskkundskaber og detailkendskab til de særlige danske forhold på ejendomsmarkedet, som følger af fx lejelovgivningen og øvrig regulering. Således vil en udenlandsk investor, som går ind på det danske ejendomsmarked, meget ofte enten indgå aftaler om administration og forvaltning af ejendommene med en dansk administrator eller asset manager eller op bygge en dansk organisa tion med primært danske ansatte.

Cheføkonom

Bjarke Roed-Frederiksen, EJENDOMDANMARK

Kollegaer fra mange lande Hvor kommer den udenlandske arbejdskraft, der trods alt er i ejendomsbranchen, fra? Listen toppes af Polen efterfulgt af Ukraine og Tyskland. Langt nede på listen finder vi på 31.-pladsen Nepal, idet der ifølge statistikken er ansat 15 personer med nepalesisk statsborgerskab i den danske ejendomsbranche. Måske er du kollega med en af dem?

Lækagealarm

Undgå små lækager og store vandskader.

Indeklimaovervågning

Forebyg allergi, skimmelsvamp, fugt og råd.

Løbende Toiletter

Stop vandspild i cisternerne og undgå dyre vandregning.

Røgalarm Øg sikkerheden med intelligente røgalarmer.

Tænk hvis jeres bygning kunne tænke selv

Med Brunata Smart Building kan ejendomme selv advare om svamp, lækager, løbende toiletter, brand og ressourcespild.

Slip for unødige bekymringer, og få store besparelser på både driftsbudgettet og klimaregnskabet oveni. Ved hjælp af intelligente sensorer, der er bundet sammen i et trådløst LoRaWAN-netværk, hjælper vores Smart Building-services jer med at beskytte både bygninger og beboere.

Uanset om I er en boligforening, en erhvervsvirksomhed eller driver offentlige ejendomme er der store gevinster med vores Internet of Things-baserede løsninger.

Branchefællesskabet er vigtigere end nogensinde før

Ejendomsbranchen gennemlever store forandringer. I en hastig udvikling er det stadig vigtigere, at branchen står sammen. Sådan lyder budskabet fra EjendomDanmarks formandskab.

| Tekst: Cathrine Bøgh

Ejendomme er en essentiel del af samfundet. Her leves livet, her vækster de danske virksomheder, og her udvikles der hele tiden, efterhånden som nye krav og forventninger opstår. Samtidig sætter nye teknologier, et øget fokus på bæredygtighed og skiftende politiske rammevilkår deres præg på branchen.

“Vi er i en branche, der lever under konstante forandringer. Det er vi vant til at navigere i, men i disse år sker der store skift – og med høj hastighed. ESG og digitaliseringen er bare to dagsordener, der påvirker os, og vi skal både omforme og tilpasse os nye krav. Og det er netop i en tid som denne, at et stærkt branchefællesskab er helt afgørende,” siger Henrik Dahl Jeppesen, EjendomDanmarks formand og adm. direktør

hos PKA Ejendomme. Samme behov for at kunne møde fremtidens udfordringer i fællesskabet med andre virksomheder ser EjendomDanmarks næstformand, Michael Nielsen:”Branchen har ændret sig enormt i de sidste årtier, og det kræver, at vi står sammen for at navigere i det nye landskab. Hele branchen har brug for i fællesskab at kunne udveksle viden og erfaringer, så vi kan gå fremtiden godt i møde,” siger han.

”De etiske normer skaber et solidt fundament af tillid og troværdighed under branchen. Det styrker vores branche og tilfører anseelse”

Henrik Dahl Jeppesen, EjendomDanmarks formand og adm. direktør PKA Ejendomme

”Hele branchen har brug for i fællesskab at kunne udveksle viden og erfaringer, så vi kan gå fremtiden godt i møde”

Michael Nielsen, EjendomDanmarks næstformand

Fælles vilje, fælles styrke, fælles fremtid

EjendomDanmark, som i over 160 år har repræsenteret ejendomsbranchen, spiller en central rolle i branchens videre udvikling.

Organisationens formål er at være et forum for viden, politisk indflydelse og medlemsrådgivning – og det er essentielt for at holde gang i den fremtidige udvikling.

”Vi er både en historisk og en moderne brancheorganisation. Som organisation skal vi skabe værdi for vores medlemmer ved at tilbyde relevant service. Samtidig taler vi som virksomheder i EjendomDanmark-regi med én samlet stemme over for beslutningstagere. Og den fælles indsats kan skabe forandringer for branchen,” forklarer Henrik Dahl Jeppesen.En af de vigtigste opgaver for EjendomDanmark er netop den politiske interessevaretagelse, og netop fordi det politiske billede konstant er i udvikling og forandring, er det gode samarbejde helt afgørende,

understreger Michael Nielsen.

”Vi har brug for dialog med politikerne for at sikre de rette rammevilkår for ejendomsvirksomhederne. EjendomDanmark spiller en vigtig rolle som vores fælles talerør,” siger han.

Branchens vigtige områder I sommer vedtog EjendomDanmarks hovedbestyrelse også et nyt sæt etiske normer, som hæver branchens fælles barre: “De etiske normer skaber et solidt fundament af tillid og troværdighed under branchen. Det styrker vores branche og tilfører anseelse,” siger Henrik Dahl Jeppesen. For når samfundet udvikler sig, så skal en branche udvikle sig med. Digitalisering og ESG er to temaer, der i de senere år har fyldt meget både i virksomhederne og i brancheorganisationen. Og nye dagsordener kommer også til – som diversitet.

”Udvikling er en samlet stemme” Fællesskabet er afgørende for at kunne

navigere i en branche under forandring. Michael Nielsen ser det som en styrke, at EjendomDanmark repræsenterer så mange forskellige aktører.

”Vi har medlemmer fra hele ejendomsbranchen, og det giver os en stærk position, når vi taler med politikere og andre interessenter. Vores fællesskab er nøglen til at forstå de muligheder og løse de udfordringer, vi står over for,” siger han. Ifølge Henrik Dahl Jeppesen er den fælles stemme, som EjendomDanmark har, netop afgørende.

”Når vi løfter i flok, kan vi påvirke de rammevilkår, der gælder for os alle, og sikre, at vi fortsat kan bidrage positivt til det danske samfund. Vi har allerede nu set resultater af vores styrkede indsats på interessevaretagelsen, og ambitionerne på branchens vegne fortsætter. Ligesom vi vil holde fast i, at vi er en organisation for medlemmerne,” afslutter han.

Ejendomsselskab med mennesket i centrum

Balder skaber ikke bare ejendomme, men fællesskaber gennem innovation, langsigtede indsatser og nære relationer til kunderne. Vicedirektør Christina Holberg Fenger peger på mangfoldighed og hands on-administration som afgørende parametre for Balders succes.

| Tekst: Cathrine Bøgh

Hos Balder er ejendomme ikke blot bygninger – de er rammerne, der understøtter fællesskaber og tryghed. Derfor går Balder til arbejdet i branchen med en tro på værdien af langsigtet ejerskab, tætte kunderelationer og innovation.

Denne filosofi gør Balder til et særligt sted at arbejde, ifølge vicedirektør Christina Holberg Fenger.

Mangfoldighed driver innovation Balder er en mangfoldig arbejdsplads, hvor medarbejdere med forskellige baggrunde bidrager til en kreativ og åben arbejdskultur.

”Vi er ikke bange for at afprøve idéer og nye tiltag. Hvis noget ikke fungerer, lærer vi af det og prøver noget andet. Det er denne fleksibilitet, der gør, at vi hele tiden kan udvikle os og skabe endnu bedre tilbud for vores kunder,” fortæller Christina Holberg Fenger. Denne kultur for innovation hænger tæt sammen med Balders engagement i

Foto: Balder

udviklingen af lokalsamfundene omkring deres ejendomme. Eksempler på dette inkluderer Balders involvering i netværket ”Sammen om Greve” og deres støtte til lokale sportsklubber og aktiviteter, der bringer mennesker sammen.

Langsigtet tænkning og tæt kundekontakt

En af Balders styrker er deres langsigtede tilgang til ejendomsudvikling og -drift. Ifølge Christina Holberg Fenger ser de i dag ikke kun på ejendommens funktion, men på hvordan den kan skabe værdi i mange år fremover.

“Vi er en langsigtet ejer, og det betyder samtidig, at vi stræber efter at have et trygt og langvarigt samarbejde – både med lokalmiljøet, vores medarbejdere, samarbejdspartnere og vores kunder,” forklarer hun.Denne filosofi er også tydelig i virksomhedens hands on-tilgang til ejendomsadministration. Deres medarbejdere er nemlig til stede på samtlige 23 ejendomme flere dage om ugen og har direkte kontakt og dialog med kunderne.

“Vi vil gerne møde vores kunder i

”Vi er ikke bange for at afprøve idéer og nye tiltag. Hvis noget ikke fungerer, lærer vi af det og prøver noget andet. Det er denne fleksibilitet, der gør, at vi hele tiden kan udvikle os og skabe endnu bedre tilbud for vores kunder.”

Christina Holberg Fenger, vicedirektør Balder

øjenhøjde. Her opstår muligheden for at få konstruktiv feedback, så vi kan fortsætte med at udvikle og forbedre os. Det er i mødet med kunderne, at vi bliver bedre,” fortæller vicedirektøren.

Se, hvem du lukker ind med en dørtelefon på telefonen.

Med en digital dørtelefon kan du styre din dørtelefon fra din smartphone, uanset hvor du befinder dig. Det betyder, at du kan se, hvem der ringer på og modtage opkaldet fra opgangsdøren direkte på din smartphone, så du slipper for at være hjemme for at åbne.

Hør mere om fordelene ved en digital dørtelefon på 35 39 39 39

Brancheveteran

Christina Holberg Fenger har altid haft ejendomme tæt inde på livet. Allerede som barn opfordrede hendes far hende til at betragte bygninger ud fra dem, der havde deres hverdag i dem. Og dér startede en stærk forbindelse til ejendomsverdenen, som siden da bare er blevet større.Med mere end 25 års erfaring i branchen, fra ejendomsadministration til projektudvikling, beskriver hun sin karrierevej som “mesterlære” – en læringsproces, der har dannet fundamentet for hendes kompetencer i dag. “Jeg har altid været fascineret af bygninger og det liv, der leves i dem. Vi er omgivet af dem hele livet, og det er et produkt, som alle har en mening om og kan forholde sig til,” siger Christina Holberg Fenger.

Denne evne til at relatere til noget så håndgribeligt som bygninger og de mennesker, der bruger dem, gør ejendomsbranchen helt særlig for hende. Hos Balder handler det om at skabe varige, meningsfulde rammer, som ikke blot er funktionelle og æstetiske, men også trygge og værdiskabende for den enkelte.

Familiedrevet administration med nærvær

Christian Kåre Jeppesen leder den familieejede ejendomsadministration SEVA i Svendborg, hvor samarbejdet med hans far, Uffe Jeppesen, sikrer hurtige beslutninger og nær kontakt med lejerne. Det resulterer ifølge dem selv i lav tomgang og tilfredse lejere.

| Tekst: Frederikke Schrøder

Christian Kåre Jeppesen er direktør for SEVA, en familieejet ejendomsadministration i Svendborg, som hans far, Uffe Jeppesen, i sin tid stiftede for at varetage sine investeringsejendomme. Christian Kåre Jeppesen overtog ledelsen sidste år, og han mener, at skiftet har været godt for virksomheden.

“Vi har et godt samarbejde som far og søn, fordi vi har forskellige kompetencer. Min far er en fantastisk forhandler med et skarpt øje for attraktive ejendomme – han er ejendomsmægler og ser muligheder og projekter, som andre måske overser.

Jeg, derimod, er administrator med fokus på optimering og beregninger, så vi kan få administrationen til at køre endnu bedre. Vi komplementerer hinanden godt. Selvom han er 65, fortsætter han mange år endnu og kan

fokusere mere på de store projekter og de opgaver, han brænder mest for, og det er netop den vej, vi skal,” forklarer Christian Kåre Jeppesen.

Nær kontakt med lejerne

Samarbejdet mellem far og søn skaber værdi, fordi det gode samarbejde danner udgangspunktet for god kundekontakt.

“Vi sidder på det samme kontor, og med korte beslutningsprocesser er vi aldrig mere end timer om at give svar. Det betyder, at vi kan klare det meste direkte – fra alle forhold i administrationen til kontakt med lejere og viceværter,” lyder det fra Christian Kåre Jeppesen.Han understreger, at den gode kontakt til lejerne netop er, hvad der gør SEVA til et særligt administrationsselskab.

“Vi betragter vores lejere som kunder, og vi vil have dem som kunder fremover. Det er vigtigt, at de føler sig

tilfredse. Vi har ingen sager i huslejenævnet, fordi vi altid søger løsninger på konflikter,” udtaler han.

Projekter med potentiale

Traditionelt har SEVA været administrationsorienteret, men projektudvikling skal fylde mere i fremtiden.

Projekterne udvælges nøje, og den detaljeorienterede tilgang medvirker ifølge Christian Kåre Jeppesen til, at SEVA opererer med meget lav tomgang på deres ejendomme, der primært er beliggende i ”Udkantsdanmark”.

“Vi arbejder primært med ejendomme, der har udfordringer. Det er vores forretningsmodel at købe, renovere og udvikle ejendomme, som er problemfyldte på den ene eller anden måde, hvor vi kan overskue risikoen. Der er stort potentiale i at tage udfordrende ejendomme, som har ligget tomme længe, og bringe dem til live igen,” afslutter direktøren.

Energirenovering?

Den nære fremtid under lup til EJENDOM2024

Årets udsolgte topmøde satte fokus på nogle af de emner, der kommer til at fylde i ejendomsbranchens nære fremtid – blandt andet kunstig intelligens, økonomi og international politik.

| Tekst: Amalie Divinge Agerbo | Foto: Jeppe Carlsen

For første gang blev årets topmøde afholdt på Hotel Scandic Falkoner, hvor jazztoner, morgenbrød og netværk satte scenen for en dag dedikeret til ejendomsbranchens nære fremtid. Med en udsolgt konference og over 250 deltagere blev det endnu en gang et fælles samlingspunkt for branchen. EJENDOM2024 præsenterede i løbet af dagen tre hovedtalere, der hver især satte fokus på et emne, der unægteligt vil være med til at forme fremtiden.

AI

Nicholas Fernholm fortalte om kunstig intelligens og kom omkring de mange

muligheder, teknologien åbner for – og demonstrerede på underholdende vis også nogle af de etiske spørgsmål, der følger med.

En af hans pointer var, at udviklingen med AI går ekstremt hurtigt, og at det er umuligt at vide, hvad der vil ske i fremtiden.

Økonomisk vejrudsigt

På scenen var også Stephanie Lose, der er økonomiminister og næstformand i Venstre. Hun gav et aktuelt indblik i dansk politik og landets økonomi. Hun kom blandt andet omkring det kommende boligpolitiske udspil og understregede, at regeringen vil fortsætte med at arbejde for grønne investeringer.

Velkommen til nye medlemmer

Nextkey

MB Administration & Bogføring

Proff-sodablæsning

Rentdesk

Flexboligservice Aps

Kompas Ejendomsadministrationen ApS

Døveforeningen af 1866

K P Ejendomme I ApS

Schou Invest ApS

Havemann Advokatanpartselskab

Selandia Investment Aps

Capro Aps

International politik

Mirco Reimer-Elster sluttede af med aktuelle perspektiver på det netop overståede amerikanske valg.

Han gav sit bud på, hvordan valgresultatet i landet med verdens største økonomi kan skabe ringe i vandet herhjemme.

Dagen bød også på breakout-sessions, hvor deltagerne havde mulighed for at fordybe sig i emner som bæredygtighed, diversitet og internationale investeringer. Her delte eksperter og branchefolk konkrete løsninger og visioner for fremtiden.

Som afslutning på EJENDOM2024 blev tre priser uddelt til nogle af de ejendomsvirksomheder, der har gjort en særlig indsats i løbet af det seneste år.

MTH Housing

Velkomn Aps

URBN Property Management ApS

Ejendommen Buddingevej 88

A/S RIRAS

DTU Science Park A/S

Her er vinderne af årets ejendomspriser

Tre virksomheder har leveret en særlig indsats i branchen i løbet af det seneste år. De blev hyldet på ejendomsbranchens topmøde, hvor EjendomDanmark i samarbejde med EjendomsWatch overrakte dem årets ejendomspriser.

| Tekst: Simone Mei Jensen

| Foto: Jeppe Carlsen

Årets Ejendomsvirksomhed gik til Danske Shoppingcentre

Danske Shoppingcentre vandt hovedprisen “Årets Ejendomsvirksomhed” for evnen til at tænke nyt. I juryens indstilling blev der blandt andet lagt vægt på, at DSC i en tid med øget onlinehandel har sikret, at der stadig er liv og vækst i virksomhedens centre.

”Vi er utroligt stolte over, at DSC’s arbejde med at skabe fremtidens markedspladser er blevet bemærket. Vi har investeret i at modernisere vores centre med bl.a. nye siddeområder og et spændende udvalg af butikker og koncepter,” siger Jesper Faurholdt, CEO i DSC.

DSC, som er ejet af ATP Ejendomme og Danica Ejendomme, har i dag nogle af landets største og bedst beliggende centre fordelt på omkring 850.000 kvadratmeter og har formået årligt at

tiltrække 71 millioner kunder.

”Den positive udvikling i kundetal og nyudlejninger viser, at vi er godt på vej. Anerkendelsen som Årets Ejendomsvirksomhed er en stor ros til hele DSC-organisationen, der hver dag arbejder på at realisere visionen,” fortæller Jesper Faurholdt.

Energy Machines vandt prisen som Årets Mest Nytænkende Virksomhed Titlen som “Årets Mest Nytænkende Virksomhed” vandt Energy Machines for sin digitale løsning, som integrerer avanceret teknologi i bygninger for at reducere energiforbruget.

Juryen lagde blandt andet vægt på, at danske bygninger står for en stor del af landets energiforbrug, og derfor er det essentielt, at der tør tænkes nyt for at finde fremtidens løsninger.

”Vi ser denne pris som en anerkendelse af vores engagement som ’energy rebels’ og førstegangspionerer, der driver transformationen mod bæredygtige,

elektrificerede energiløsninger i ejendomssektroen,” siger Nicolas Kastbjerg, der er CEO i virksomheden.

AKF løb med Årets Bæredygtighedspris Årets Bæredygtighedspris kunne AKF løbe af sted med for sit mangeårige engagement på ESG-dagsordenen.

”Hvis nogen for ti år siden havde fortalt mig, at AKF i dag ville bygge med halm, bakteriegroet cement og eksperimentere med 3-d-printet byggeri, ville jeg have tænkt, at de havde spist noget, de ikke kunne tåle. (…) At vinde Årets Bæredygtighedspris er en kæmpe anerkendelse af vores indsats og mod indtil nu og en vigtig påmindelse om, at vi er på rette vej,” siger Ino Dimsits, der er adm. direktør i AKF. Virksomheden udvikler og driver erhvervs- og boligejendomme i hele Danmark – særligt centreret omkring Storkøbenhavn og Nordsjælland.

Lægdommernes rolle er afgørende i boligretten

De bidrager med både praktisk erfaring, viden og perspektiver. Alt sammen ting, der er med til at sikre retfærdige afgørelser i landets boligretter. Snart skal der indstilles nye lægdommere, som fortsætter dette vigtige arbejde.

| Tekst: Cathrine Bøgh

Igennem adskillige år har lægdommerne i landets boligretter spillet en central rolle. Her bidrager de med deres viden og praktiske erfaring til retfærdige og korrekte afgørelser mellem lejere og udlejere.

Ifølge Lena Hartmann, juridisk direktør i EjendomDanmark, er deres arbejde både enormt betydningsfuldt og uundværligt for hele ejendomsbranchen.

“Lægdommerne bidrager med afgørende erfaringer, dyb indsigt og specialistviden inden for de berørte juridiske områder og virkelighedsforståelse, som sikrer en retfærdig behandling af boligretssagerne. Deres specialistviden understøtter de juridiske dommere i at

finde frem til de rigtige afgørelser. Det øger retssikkerheden for begge parter og aflaster samtidig retssystemet,” siger hun.

Lægdommernes centrale bidrag

Som lægdommer bidrager man til, at boligretten behandler sager korrekt og retfærdigt. Kirsten Bang Hermanns, direktør i Ejendomshuset.dk ApS med over 25 års erfaring som lægdommer, understreger vigtigheden af denne rolle:

“Det er tydeligt for os lægdommere, at vores indblik i og erfaring med virkelighedens scenarier gør en stor forskel i retssagerne. Vi er med til at sikre, at afgørelserne er så retfærdige og forståelige som muligt,” siger hun.

For Flemming Sejr Hansen, der er direktør i Ejendomsselskabet THEA ApS og selv er tidligere lægdommer, er det helt centralt, hvordan lægdommernes engagement letter presset på retssystemet og skaber mere præcise og retfærdige domme:

“Vi er med til at sikre, at dommene bliver mere nuancerede og præcise. Lægdommerne bidrager med et friskt perspektiv, som kan gøre en forskel i sagerne,” forklarer han.

Noget ganske særligt

Ifølge Flemming Sejr Hansen er lægdommerhvervet også en lærerig oplevelse for lægdommerne selv. Han mener nemlig, at man som lægdommer får helt unikke muligheder for hele tiden

at udvide sin egen horisont og udbygge sit netværk.

”Det er næsten som at få en gratis uddannelse, fordi man lærer meget om juraen og får indsigt i domspraksis, som ændrer fortolkningen af loven. Og så er der det professionelle netværk, som også bliver styrket gennem samarbejdet med både kolleger og advokater på kryds og tværs,” forklarer han.

Selvom lægdommerrollen ikke giver det store afkast, så er det særligt den faglige gevinst, der får Kirsten Bang Hermanns til at fortsætte sit mangeårige virke i boligretten.

“Selvom aflønningen ikke er høj, er det faglige udbytte stort. Jeg får mulighed for at bruge min erfaring ved at være med til at træffe afgørelser, og det giver mig indblik i både juraens og boligretssagernes praktiske aspekter,” siger hun.

Netværk og videndeling

Både Flemming Sejr Hansen og Kirsten Bang Hermanns sidder sammen i en erfa-gruppe, hvor flere medlemmer også er lægdommere.

Og en sådan gruppe er helt afgørende

i arbejdet med de mange sager. ”Erfa-gruppen er utrolig vigtig, fordi den giver os mulighed for at udveksle erfaringer og blive klogere på de komplekse problemstillinger, vi møder som lægdommere,” siger hun.

Nye kandidater skal findes til 2025 I juli 2025 skal der udpeges nye lægdommere for de næste fire år, og EjendomDanmark er derfor lige nu i gang med at finde nye kandidater, der har lyst til at bidrage til dette vigtige arbejde.

“Lægdommerne er ildsjæle, og deres engagement fortjener stor tak og anerkendelse. Vi ser frem til at indstille det næste hold lægdommere,” siger Lena Hartmann.

Der stilles ikke krav om, at man skal have en særlig uddannelse, men § 95 i lov om boligforhold siger, at lægdommere skal være bekendt med bolig- og huslejeforhold.

De lægdommere, som EjendomDanmark indstiller, har forskellig uddannelsesmæssig baggrund, men de er typisk professionelle udlejere, advoka-

ter, jurister eller ejendomsmæglere.

Fælles for dem er, at de til daglig arbejder med lejeloven og dermed har den nødvendige specialistviden til at håndtere de ofte komplekse sager.

Er du interesseret?

Udvalgsprocessen er allerede godt i gang. Du kan dog stadig nå at komme med på interessentlisten, hvis du gerne vil komme i betragtning som lægdommer og endnu ikke har været i kontakt med sekretariatet.

Er du interesseret, kan dusenest den 2. decembersende en mail til info@ejd. dk, hvor du kort beskriver dine kvalifikationer og hvilke retskredse du vil stille op i.

En udfordrende og lærerig proces

Actus har længe arbejdet med ESG. Nu er den aarhusianske virksomhed for første gang ved at udarbejde en ESG-rapport, blandt andet med hjælp fra EjendomDanmark og Rambølls læringsplatform. Processen har været krævende, men også lærerig – og der har været et behov for mere viden.

| Tekst: Frederikke Schrøder | Foto. Sarah Nørgaard

Globalt står ejendomsbranchen for omkring 40 procent af den samlede CO2-udledning, og det forpligter branchen til at tage ansvar for den grønne omstilling. Dette ansvar afspejler sig i, hvordan virksomheder målrettet arbejder med ESG i deres daglige drift. Én af dem er den aarhusianske virksomhed Actus, der blandt andet beskæftiger sig med ejendomsinvestering og -administration.

”ESG har længe været en prioritet for os, og vi arbejder aktivt med det i hverdagen. Vi ser det som vores ansvar at reducere CO2-aftrykket gennem bæredygtige investeringer og optimering af vores ejendomme. Samtidig er det vigtigt for os at sikre, at vores ejendomme bidrager positivt til lokalsamfundet,” fortæller Tore Düring Knudsen, der er investeringsdirektør og ansvarlig for ESG i Actus.

For at omsætte Actus’ ambitioner til konkrete handlinger har praktikant Mads Peter Laursen påtaget sig opgaven med at udarbejde virksomhedens første ESG-rapport. Den forventes færdig ved udgangen af 2024.

”At rapportere på ESG er nyt for os, men det er vigtigt. Det giver os mulighed for at kortlægge, analysere og forbedre vores portefølje med fokus på aspekter

som energimærker og CO2-udledning,” siger Mads Peter Laursen.

Læringsplatform som afsæt

Det kan være udfordrende at vide, hvor man skal begynde i arbejdet med ESG. Derfor har Actus benyttet læringsplatformen udviklet af EjendomDanmark og Rambøll som en del af projektet Bæredygtig Omstilling i Ejendomsbranchen.

”Jeg har gennemført modulerne på platformen, hvilket har givet en god forståelse af et komplekst område. Det er vigtigt at finde ud af, hvordan man bedst griber opgaven an,” forklarer Mads Peter Laursen. Efter gennemgangen af modulerne begyndte arbejdet med ESG-rapporten: ”Arbejdet med at udarbejde vores ESG-rapport har været en lærerig, men også udfordrende proces. En barriere har været følelsen af at skulle præstere på alle ESG-områder og leve op til både danske lovkrav og EU-lovkrav. Det er vigtigt at have en realistisk tilgang, da man ikke kan gøre alt på én gang,” understreger han.

Samfundsansvar og god forretning Ud over Actus’ eget ønske om at tage del i samfundsansvaret er efterspørgslen efter ESG-data og rapportering også stigende fra blandt andre Actus’ finansieringspartnere.

”ESG bliver et konkurrenceparameter – for at tiltrække både lejere og inves-

torer. Det er vigtigt at vise, at vi arbejder proaktivt både med vores ejendomme og i vores rapportering. Vores samarbejdspartnere ønsker mere indsigt i ESG-faktorer, og også lejere efterspørger data på deres lejemål,” fortæller Tore Düring Knudsen.

Langsigtede gevinster

Når Actus i slutningen af 2024 har færdiggjort sin første ESG-rapport, er arbejdet langtfra slut. Rapporteringen er ifølge Mads Peter Laursen nemlig en læringsproces, og derfor bliver både erfaringer og viden fra processen bragt med videre.

”Vi fokuserer på at skabe transparens omkring vores ESG-indsats ved at udarbejde en rapport, der tydeligt viser vores nuværende arbejde, strategi og de data, vi allerede har indsamlet. Vi vil løbende implementere de tiltag, som optimerer vores ejendomme og understøtter fremtidige investeringer. På denne måde sikrer vi, at vores portefølje ikke blot er bæredygtig, men også konkurrencedygtig på det nuværende og fremtidige marked,” fortæller Mads Peter Laursen og afslutter:”Vi kan med rapporten se, hvor vi skal forbedre os, og hvor vi bør lægge vores kræfter og fokus. Selvom rapporteringsprocessen kræver en investering nu, vil vi se værdien for både miljø, samfund og vores økonomi på længere sigt.”

Til venstre Mads Peter Laursen, praktikant og til højre

Tore Düring Knudsen, investeringsdirektør og ansvarlig for ESG i Actus

Vær opmærksom på dine henvisninger ved indgåelse af lejekontrakter

Det kan have stor betydning, hvis en forkert henvisning sniger sig ind ved indgåelse af en boliglejekontrakt. Derfor er det vigtigt, at udlejerne er opmærksomme, når der indgås nye kontrakter.

Lejeloven er ikke altid let at navigere i. Derfor sker det en gang imellem, at udlejer på grund af en formfejl mister en ret.

Særligt, hvis der skal indgås en lejekontrakt efter reglerne om fri leje, er der en del formkrav, som skal følges. Her er det væsentligt, at grunden til, hvorfor udlejeren er berettiget til at aftale fri leje efter lejelovens § 54, er

Risiko for ugyldighed

Tanken bag disse særlige krav er, at lejeren skal have fået tydelig oplysning om, at der er tale om et lejemål med en lejefastsættelse, som adskiller sig fra hovedparten af ejendommens øvrige lejemål. Hvis udlejer har glemt at henvise eller henviser til en forkert bestemmelse, vil aftalen om fri leje med stor sandsynlighed blive betragtet som

retten, at henvisninger til daværende henholdsvis § 53, stk. 2, og § 53, stk. 4, frem for korrekt henvisning til daværende § 53, stk. 3, var fejlskrifter, som var af uvæsentlig betydning og derfor ikke havde medført et retstab for lejerne.

Hellere sikker end at tage chancen

Der er dog ingen sikkerhed for, at der kan findes tilstrækkelige holdepunk-

INFO

Fri leje kan aftales i:

• Beboelseslejligheder i ejendomme, der er taget i brug efter den 31/12/1991. Henvisning til LL § 54, stk. 1, nr. 1

• Beboelseslejligheder, der den 31/12/1991 eller inden denne dato lovligt udelukkende benyttedes til eller lovligt var indrettet udelukkende til erhvervsformål. Henvisning til LL § 54, stk. 1, nr. 2

• Lejligheder eller enkeltværelser i en tagetage, som den 1/9/2002 ikke var benyttet eller registreret som beboelse. Henvisning til LL § 54, stk. 1, nr. 3

• Lejligheder eller enkeltværelser i nypåbyggede etager, som har fået byggetilladelse efter den 1/7/2004. Henvisning til LL § 54, stk. 1, nr. 3

Find formuleringsforslag til lejekontraktens § 11 her.

Har du givet beboerne de lovpligtige oplysninger om deres vandforbrug?

En ny bekendtgørelse om orienteringspligt vedrørende vandforsyning er trådt i kraft, og den får også betydning for udlejere og andelsbolig- og ejerforeninger. I visse tilfælde skal udlejere og foreninger sørge for at orientere beboerne i ejendommene om deres vandforbrug.

Den 1. juli 2024 trådte en ny bekendtgørelse om orienteringspligt for vandforsyningsvirksomheder i kraft. Det primære formål med bekendtgørelsen er at pålægge vandforsyningsvirksomheder en forpligtelse til at informere deres kunder om deres vandforbrug –det gælder for eksempel vandpriser og sammenligningsforbrug.

Leverer vandforsyningsvirksomheden vand direkte til husstandene, der er registreret som forbrugere hos vandforsyningsvirksomheden, er det vandforsyningsvirksomheden, der har oplysningsforpligtelsen. I de tilfælde skal man som udlejer eller forening ikke gøre yderligere.

Hvis der derimod – for eksempel i en etageejendom – blot er opsat vandfordelingsmålere i boligerne, mens det stadig er udlejeren eller foreningen, der er registreret som forbruger på hovedmåleren, så har vandforsyningsvirksomheden ikke mulighed for at informere husstandene, da de ikke er kunder hos dem. I de tilfælde vil oplysningspligten påhvile udlejeren/foreningen, og det vil være helt naturligt at oplyse om

forbruget, samtidigt med aflæggelse af forbrugsregnskabet.

Er det et målerfirma, der står for udarbejdelse af regnskabet, så aftal, at data indgår i opgørelserne. Udarbejder udlejer eller forening selv forbrugsregnskabet, er det væsentligt at få det indarbejdet i forbrugsregnskabet, så man overholder de nye krav om oplysninger.

Ingen vandmålere?

Hvis der ikke er opsat vandfordelingsmålere i en udlejningsejendom, er det ikke lovligt at fordele vandudgifterne separat på lejerne og opkræve udgifterne ud over lejen – vandudgiften skal være indeholdt i lejen, jf. lejelovens § 68. I andelsbolig- og ejerforeninger er der i princippet ikke et forbud imod separat fordeling af vandudgifter uden opsætning af vandfordelingsmålere, men det sker i praksis sjældent. Er der i en forening ikke separate vandmålere, så vil vandudgiften typisk indgå som en del af årsregnskabet.

I sådanne ejendomme, hvor der ikke aflægges vandregnskab, kan oplysningerne om vandforbrug selvsagt ikke

gives til husstandene i ejendommene i den forbindelse. Her må udlejerne og foreningerne altså få fastlagt en separat procedure for, hvornår og hvordan oplysningerne skal leveres til husstandene i ejendommene.

Hvordan skal oplysningerne gives?

Oplysningerne skal gives til husstandene mindst én gang om året, men der er ikke noget i vejen for, at det sker hyppigere.

Bekendtgørelsen fastlægger ikke en specifik måde, hvorpå oplysningerne skal leveres til forbrugerne. En udlejer kan derfor frit vælge et passende tidspunkt og give oplysningerne samtidigt med andre meddelelser eller varslinger, for eksempel skatter og afgift-varslinger eller nettoprisindeks-meddelelsen. I foreningerne kan oplysningerne eksempelvis gives i forbindelse med generalforsamlinger eller årsrapporten.

Oplysningerne vil kunne gives via Digital Post, brev, e-mail, sms eller andre digitale midler eller intelligente applikationer.

Der skal gives oplysninger om:

1. Prisen for leveret drikkevand pr. liter og kubikmeter

2. Ejendommens vandforbrug pr. år eller pr. faktureringsperiode

3. Udviklingstendensen i ejendommens årlige vandforbrug, herunder en sammenligning af ejendommens aktuelle vandforbrug med forbruget i samme periode året før

4. Sammenligning af husstandens årlige vandforbrug med en gennemsnitlig husstands vandforbrug i en tilsvarende husstandskategori*

*Kan ikke opfyldes i alle tilfælde, særligt hvor der ikke sker registrering på husstandsniveau pga. manglende data.

Scan QR-koden og læs mere

3 spørgsmål fra den juridiske rådgivning

Der er ved en fejl blevet opkrævet for lidt i husleje de seneste 7 år. Kan vi sende en efteropkrævning?

Betalingskrav forældes efter tre år, så du kan kun opkræve tre år tilbage i tid. Som følge af konkrete omstændigheder kan der også være indtrådt såkaldt ”retsfortabende passivitet”, og det kan medføre, at efteropkrævningsperioden bliver endnu kortere end de tre år. Dertil kan der være særlige forhold, hvis der i mellemtiden er varslet en lavere leje, for så vil du kun kunne opkræve den varslede leje.

Hvordan får vi adgang til en ejerlejlighed, når der er sket en skade?

Er der tale om en akut skade, kan du få adgang straks, jf. EJL § 8, stk. 3. Men er der tale om en skade, som kan udbedres senere, så kan I varsle adgang med seks ugers frist, jf. EJL § 8, stk. 1. Giver ejer ikke adgang, så må man ikke selv skaffe sig adgang – det skal ske via fogedretten.

Kan man opsige en lejer, hvis udlejer er død? Hvad skal der ske med lejekontrakterne?

Dødsboet overtager forpligtelserne i forhold til lejer, og der vil som hovedregel ikke ske ændringer i kontraktforholdet. Lejelovens § 163, stk. 3, om mulighed for opsigelse omhandler alene den situation, hvor lejer dør.

NYSGERRIG PÅ

– LYT MED HVER TORSDAG

BusinessReview EJENDOMME er en professionel podcast, hvor nogle af Danmarks dygtigste fagfolk, rådgivere og ejendoms- eksperter dykker ned i nye muligheder og udfordringer for ejendomsbranchen og samtidig kommer med masser af gode og brugbare råd til alle, der er interesserede i ejendomme.

Podcasten er produceret i samarbejde med EjendomDanmark og BusinessReview fra Partnermedier, som udgiver sektionen EJENDOMME i Berlingske hver 2. torsdag.

Podcasten udkommer hver torsdag og er tilgængelig via ejd.dk, Spotify, Apple Podcast m.fl.

En række producenter tilbyder apparater, som monteres på væggen i fugtige kældre. Dette er et AI-genereret foto, og afbilder ikke et ægte apparat.

Din kælder kan ikke udtørres med et apparat på væggen

Det svar giver flere af byggeriets eksperter uafhængigt af hinanden. Når bygningsejere har en kælder med opstigende grundfugt som truer konstruktionen, så er der brug for løsninger. Så kan det være besnærende at løse problemet, med et lille apparat på væggen, som angiveligt kan udtørre med fx elektroosmose.

| Tekst: Bo Bjerre Hansen, Grundejernes Investeringsfond

Frem til cirka 1920’erne blev de fleste etageejendomme i Danmark bygget uden betonfundament. Fundament bestod af mursten kun adskilt fra den bare jord af en tynd tjærebaseret membran. Ofte af tagpap, som smuldrer væk over tid, og så har vi problemet. Så begynder mursten af tegl at suge vand op på grund af kapillarkræfter. Opstigende grundfugt.

Dokumentation afgørende I forsommeren 2024 samlede IDA bygningsfysik en række eksperter i opstigende grundfugt til konference for at høre om ny forskning fra DTU og en række tests fra Teknologisk Institut. Billedet var entydigt, og bekræftede blot hvad fx BYG-ERFA allerede skriver i deres erfa-bladet “Fugt i kælder- vægge og fundamenter – afhjælpning” fra september 2023.

Nemlig at elektroosmose ikke kan udtørre

murværk. Undertegnede har været på besøg hos Professor Lisbeth Ottosen fra Danmarks Tekniske Universitet (DTU), Thor Hansen, centerchef for murværk hos Teknologisk Institut (TI) og civilingeniør og Ph.d. Morten Hjorslev fra BYG-ERFA.

Besøg hos DTU

Lisbeth Ottosen råder i sin forskning over et avanceret laboratorium, som er blevet flittigt anvendt i ny forskning om elektroosmose. Når man kigger ned i rapport-

Thor Hansen fra TI fremviser en kældermur med opstigende grundfugt. De sorte pletter er rester efter en bortsmuldret tjærebaseret membran.

erne, så er de fuld af ligninger og sprog, som blot forskere forstår. Men i et møde med Lisbeth Ottosen kommer hun med budskaber direkte til de bygningsejere, som leder efter løsninger på problemer med grundfugt. “Hvis der er opstigende grundfugt, så skal man ikke bruge elektroosmose. Det er ikke stærkt nok”.

Konkrete forsøg

“I vores forsøg kan vi se, at kapillarkræfterne er rigtig meget stærkere end

“Hvis der er opstigende grundfugt, så skal man ikke bruge elektroosmose. Det er ikke stærkt nok”.

Professor Lisbeth Ottosen, Danmarks Tekniske Universitet (DTU)

I 2010 udførtes et forsøg finansieret af GI, hvor en opfugtet kælder fik installeret et elektroosmoseapparat. Apparatet havde ingen effekt.

Forsøgsprojekt viste nul effekt GI har i årenes løb bevilget penge til en stribe udviklings-projekter, som har haft berøring med opstigende grundfugt. I 2010 blev der i et forsøgs-projekt opsat apparater i kælderen i en andelsforening i København. Formanden Joan Bentsen fortæller om forsøget dengang. “Vi gav det en chance et års tid. Det var uden effekt. Så vi endte med få indsavet membran og lagt omfangsdræn. Vi havde brug for en løsning, da konstruktionen i de høje kælderlejligheder var truet, og beboerne måtte genhuses. Der var svampedannelse, og vi kunne ikke få forsikring. Heldigvis virkede membran og dræn. Nu over 10 år efter er tre ramte lejligheder nu svampefri, der er tørt og forsikringen er tilbage.”

kræfterne i elektroosmosen. Der er to kræfter i det, og den ene er meget stærk mens den anden er meget svag. Derfor kan det ikke løse et problem med opstigende grundfugt,” fortæller Lisbeth Ottosen. Hun fortsætter:

“Hvis man sælger et instrument, som hævder at kunne løse problemer med fugt i en kælder, bør det ske på baggrund af, at instrumenternes effekt er bevist. Dokumentationen mangler, og det ligner påstande. Vores undersøgelser

rejser virkelig meget tvivl om, at de virker mod opstigende grundfugt. Så inden, at man sætter en masse af de instrumenter op i kældre, og siger til bygningsejeren, at det kan løse fugtproblemer, bør det dokumenteres.”

Ingen effekt

Thor Hansen fra TI er centerchef for byggeri og anlæg, og han har været involveret i en stribe tests af apparater og bygningsundersøgelser ved op-

Foto Melissa Ørnstrup

Foto Bo Bjerre Hansen, GI

Foto Bo Bjerre Hansen, GI

I denne kælder med opstigende grundfugt, er trælistens nederste del rådnet bort. Hvis dette sker med de bærende bjælker af træ, så er det naturligvis meget farligt.

stigende fugt, som alle har et tilfælles. Ingen effekt af apparaterne kan spores. “I 10 tilfælde har bygningsejere henvendt sig, for at få konstateret hvorvidt apparater monteret i kælder med fugtproblemer har en effekt. Vi har målt før og 6 måneder efter. Der har over årene i 10 sager absolut ikke været nogen målbar effekt. Det har både været boligforeninger og mindre bygninger,” fortæller Thor Hansen.

To ens kældre

Thor Hansen beretter videre, at en forhandler af et fugtstandsningsapparat fik TI til at teste apparaterne i en konkret ejendom. “Vi testede i to store ejendomme. To kældre med ens forhold. Her har vi så målt i begge kældre, hvor der i den ene intet blev gjort (referencekælder), og i den anden kælder blev der opsat apparater til at bekæmpe fugt. Og igen blev der ikke sporet nogen effekt overhovedet”.

BYG-ERFA

“Jeg har arbejdet med det her i 30 år, og jeg har ikke set uvildig dokumentation på, at disse apparater virker.”

Sådan lyder det fra Morten Hjorslev fra BYG-ERFA, som videre konkluderer, at apparater som hævdes, at kunne flytte vand med elektrisk strøm ikke er en farbar vej for ejere af ældre bygninger.

Det teoretiske og eksperimentelle grundlag viser, at effekten ved udtørring af tegl og mørtel, er så lille, at metoden ikke er praktisk anvendelig. Feltstudier bekræfter dette, og Morten Hjorslev peger på et konkret eksempel.

Det Tekniske Universitetet i Eindhoven udgav i 2012 en videnskabelig rapport, hvor konklusionen lød: “Ud fra de udførte eksperimenter kan det konkluderes, at elektroosmotisk tørring kan ikke opnås for brændte lersten.”

(Electrokinetic desalination of porous building materials, Kamran, K.).

Kapillareffekten

Mere om opstigende grundfugt I mursten findes porer, som suger vand opad, og på den måde trodser tyngdekraften. Det kaldes kapillareffekten. Placer en mursten i et fad med vand med en mindre del af mustenen i vandet, og allerede i løbet af en time, kryber vandet tydeligt langt op i stenen. Fænomenet er velkendt. Også historisk. Derfor monteredes en tjærebaseret membran, også op langs indersiden af konstruktionen i kælderniveau, når man byggede etageboliger før betonfundamenterne kom til. Det gjorde man for at beskytte indeklimaet, og de bærende konstruktioner højere oppe mod den opstigende grundfugt. Men den tjærebaserede membran smuldrer med tiden væk. Etageadskillelsen af træ i en ældre ejendom nedbrydes gradvis af fugt. Og i yderste konsekvens fører det til svækkelse af bygningen og sammenstyrtning. Træet angribes af svamp og råd. Indeklimaet i de nederste boliger kan trues af skimmelsvamp.

Thor Hansen, TI centerchef,

Morten Hjorslev fra BYG-ErFA.

Foto Bo Bjerre Hansen, GI

Er din ejendomsvirksomhed klar til fremtiden?

Lær, hvordan EjendomDanmarks gratis læringsplatform, udviklet i samarbejde med Rambøll, kan hjælpe din virksomhed tættere på en bæredygtig fremtid i ejendomsbranchen. Få adgang til ressourcer og værktøjer til at reducere klimaaftryk og styrke konkurrenceevnen ved at tilgå læringsplatformen.

din gratis bruger her og start din læringsrejse

Læringsplatformen er en del af projektet Bæredygtig omstilling i ejendomsbranchen og er finansieret af Realdania, Grundejernes Investeringsfond (GI), EjendomDanmark Fonden. Forenet Kredit og Rambøll Fonden.

Opret

Anne Marie Oksen, CEJ Ejendomsadministration, Lars Ismiris, Lea Ejendomspartner og Britta Jespersgaard, ProDomus har haft en stor rolle i arbejdet med årets konference.

Branchens fremtid i fokus på årets administratorkonference

Kunstig intelligens i branchen, etiske normer, en status på ESG-indsatser og spørgsmålet om, hvordan ejendomsbranchen fortsat udvikler sig på netop det område. Det er nogle af de emner, der blev vendt på den årlige administratorkonference.

| Tekst: Cathrine Bøgh

Igen i år mødtes landets administratorer på Hindsgavl Slot til to dage med ny viden og opdateringer om aktuelle emner i ejendomsbranchen. Med over 130 deltagere blev der sat fokus på blandt andet etiske normer, diversitet, ESG og fremtidens økonomi.

Kunstig intelligens i praksis

Efter en velkomst fra EjendomDanmarks direktør Peter Stenholm indledte Henrik Varmer, der er chef for Data & Analytics og Digital Innovation hos Lederne, torsdagens program med et oplæg om kunstig intelligens (AI). Han forklarede, hvordan AI anvendes i

praksis, og fortalte om de udfordringer, der opstår, når teknologien skal implementeres i virksomhederne. Dette blev uddybet i en paneldebat med brancherepræsentanter.

Etiske normer i fokus

EjendomDanmarks juridiske direktør, Lena Hartmann, opdaterede deltagerne om de reviderede etiske normer, som blev vedtaget tidligere på året. Hun ledede også en debat om de etiske med flere medlemmers perspektiver.

ESG og diversitet Carsten Nymann, der er chef for Sustainability hos Realkredit Danmark, præsenterede status på ESG-indsatserne, særligt set fra den finansielle sektor. Herefter fulgte en debat

om, hvordan branchen kan accelerere disse indsatser.

Mellem oplæggene og om aftenen var mange snakke og netværksmuligheder på tværs i branchen.

Økonomisk vejrudsigt og ejendomsvurderinger

Fredagen bød på en status på økonomien, hvorefter der var to break-out-sessioner om den nyeste praksis inden for foreningsområdet og lejeretten.

Dagen sluttede med et oplæg om de nye ejendomsvurderinger, hvorefter de mange deltagere med ny viden kunne runde to indsigtsfulde dage af med en frokost.

Foto: EjendomDanmark

Foto: EjendomDanmark

Man vil bare gerne vide, hvad man skal gøre

De seneste år er ESG-dagsordenen gået fra at være teoretisk til at være mere konkret. Vidar Ejendomme er en af de virksomheder, der har fået mere viden om ESG.

| Tekst: Jan Ellebye

Fra grønne ambitioner til konkrete handlinger. I disse år arbejder mange virksomheder på, hvordan de i praksis får omdannet bæredygtighed til noget konkret.

Det var samme behov for konkret viden, direktøren for Vidar Ejendomme, Marianne Riisbøll Præstegaard, stod med, da hun for alvor skulle beslutte, hvordan virksomhedens ejendomsadministration skulle håndtere hele ESG-området. Marianne Riisbøll Præstegaard deltog derfor i EjendomDanmarks læringsforløb om bæredygtighed. Det gav hende viden – og hun bidrog også selv til udviklingen af platformen, så den blev målrettet branchen.

Vidar Ejendomme administrerer i dag ca. 6.000 lejemål fordelt i hele Danmark, og i dag er de 29 medarbejdere i virksomheden. For Marianne Riisbøll Præstegaard var det ikke endnu et pres fra omverdenen, der ledte til interessen for ESG-dagsordenen. For Vidar Ejendomme handlede det mere om nysgerrighed og viljen til at være på forkant med udviklingen.

EjendomDanmark har sammen med Rambøll skabt en læringsplatform til branchens virksomheder, hvor viden og redskaber samles.

Samtidig foregår der i disse år en implementering af lovgivningen, hvilket EjendomDanmark arbejder intenst med i interessevaretagelsen.

3 spørgsmål til Marianne Præstegaard om arbejdet med ESG

Hvorfor tænkte du, at Vidar Ejendomme havde brug for mere viden om ESG?

Det er en del af vores DNA i virksomheden at prøve at være på forkant med udviklingen, så vi kan skabe den størst mulige værdi for vores kunder.

ESG er et kæmpe tema i hele branchen, og selvom vi ikke er en af de største virksomheder, så fornemmer vi jo klart, at det er en dagsorden, som vi skal indarbejde i vores daglige drift af kundernes ejendomme.

Hvordan har I efterfølgende arbejdet med ESG i virksomheden?

Bæredygtighed er blevet indarbejdet, som et af indsatsområderne i vores strategiplan, hvor alle medarbejdere i Vidar Ejendomme forsøger at omsætte vores strategi til udvikling og konkrete handlinger.

Alle virksomheder skal i ESG-dagsordenen tage udgangspunkt i deres egen drift. Vi har igangsat et arbejde med at indhente data på vores eget cO2 aftryk og få udarbejdet en ESG-rapport. Vi er også i gang med at indhente oplysninger på alle de ejendomme, vi administrerer og samtidig følge op på deres energimærker.

Vi prøver generelt hele tiden at administrere ejendommene, som var det vores egne, og ser det som vores fornemmeste opgave at vejlede og rådgive vores ejere til at lave forbedringer, der gavner både lejere, ejendommen, miljøet og i sidste ende ejernes økonomi. Vi vil gerne hjælpe til at private investeringer kan være med til at skubbe verden i en mere ansvarlig og bæredygtig retning.

Er det alle medarbejdere, som er inddraget i arbejdet med ESG?

Alle skal have en forståelse af, hvad denne dagsorden betyder, fordi ESG fletter sig sammen med alt det “almindelige” arbejde hos os, da den enkelte medarbejder har det samlede ansvar for hele ejendomsdriften. Det er også derfor, læringsplatformen er så god. Her har alle en mulighed for at komme ind og blive klogere – så vi alle bliver i stand til hurtigere at handle.

Foto: Pressefoto

Pengetanksreglen er snart en parentes

Ejendomsvirksomheder kan se frem til langt bedre muligheder for at generationsskifte. At sikre lige vilkår som andre virksomheder er resultatet af en lang proces.

| Tekst: Mathias Green

Pengetanksreglen er, mens disse linjer skrives, godt på vej til at blive en parentes for de aktive ejendomsvirksomheder.

Op til sommerferien fremlagde regeringen sit oplæg til en ny erhvervspakke, hvor det blev foreslået at afvikle pengetanksreglen for aktive ejendomsvirksomheder. Dermed gives der adgang til de samme regler om succesion som for andre virksomheder.

Da Folketinget åbnede, var ændringen også på lovprogrammet, og derfor er det nu tættere end nogensinde før på at blive til virkelighed.

En lang proces

For mange virksomheder vil de nye regler gøre en stor forskel, når næste generation skal overtage. Processen har dog også krævet en indsats for at få det landet, så det bedst rummer virkeligheden.

I det første udkast til lovforslaget, der blev sendt i høring, fremgik det nemlig, at et bærende kriterie for at kunne opnå retten til succession ved generationsskifte var, om ejer af ejendommen selv indgik lejekontrakterne.

En udfordring, da mange netop får professionel hjælp til en del af de administrative og juridiske opgaver forbundet med udlejningsvirksomheden.

Dialog og løsninger

På branchens vegne har EjendomDanmark derfor taget dialogen med alt fra politikere til embedsmænd – og eksperter på området. Der har været en stor forståelse for, at det primære var, at ejeren træffer de for udlejningsvirksomheden væsentlige beslutninger fx ved at have indflydelse på lejens størrelse i et markedslejemål. At det efterfølgende er en ekstern samarbejdspartner, der står for den praktiske kontraktindgåelse med lejeren, vil være uden betydning.

Lovforslaget er endnu ikke vedtaget, og du kan holde dig opdateret løbende på EjendomDanmarks hjemmeside.

At vi nu står på tærsklen til en tid, hvor ejendomsvirksomheder kan gå i arv på lige fod med andre virksomheder, er på mange måder en stor politisk sejr for vores branche.

Samtidig er det et vidnesbyrd om, hvad vi som branche kan flytte, når vi står sammen i en stærk fælles organisation. Her vil jeg forsøge at løfte lidt af sløret for, hvordan en sådan succes bliver til, og hvilket benarbejde der ligger heri. Selvom der jo altid er mest, vi ikke kan fortælle.

Processen frem til vedtagelse

Forslaget om at afskaffe pengetanksreglen har længe været en politisk prioritet for EjendomDanmark.

Vi har løbende bragt det ind i vores dialog med det politiske system – senest indgik det i vores boligpolitiske udspil. Til utallige møder har vi fortalt om pengetanksreglens uhensigtsmæssigheder – ligesom vi har præciseret fordelene ved en afskaffelse.

At sagen vandt gehør hos flere partier, ministre og folketingsmedlemmer fra Venstre, havde stor betydning for, at forslaget kom helt ind på regeringens bord. I en flertalsregering er det afgørende at tale med de helt centrale partier og kende sin besøgelsestid – så mulighed-

Farvel til et bekendtskab, der ALDRIG var ønsket

erne kan gribes, når de opstår. Når vi nu ser resultatet, så er det frugten af flere års forarbejde med pengetanksreglen. Et tålmodigt arbejde, hvor samspillet mellem EjendomDanmark og en lang række medlemmer har båret frugt. Og som har bidraget til at skabe forandringen og få forslaget med i regeringens erhvervsudspil.

Følge alting helt til dørs

Intet arbejde slutter dog, når en aftale offentliggøres. Alle i ejendomsbranchen ved, at djævlen som oftest findes i detaljen. For godt nok var der lagt op til en markant lempelse af reglerne for aktive ejendomsvirksomheder i det første udkast, men der var brug for en større klarhed om kriterierne for at blive betragtet som en aktiv ejendomsvirksomhed. Effekten for ejendomsvirksomhederne ville være mindre, hvis en aktiv ejendomsvirksomhed kun kunne tolkes som en virksomhed, der fx selv udarbejdede, forhandlede og indgik lejekontrakter med sine lejere.

Tilbage i arbejdstøjet

Selvom det for udefrakommende ville synes intuitivt, at lejekontrakter er det væsentligste for en udlejer, så ved vi, der

arbejder i branchen, at lejekontrakten blot er en lille del af det at drive en aktiv ejendomsvirksomhed.

Derfor måtte EjendomDanmark tilbage i arbejdstøjet for at hjælpe embedsværk og politikere i mål med en lovtekst, der kan rumme den meget diverse gruppe af familieejede ejendomsvirksomheder, som pryder det danske landkort.

Derfor fortsætter arbejdet, indtil forslaget er lov. Og derefter gælder det også om fortsat at skabe forståelse for, hvorfor politikerne traf den rette beslutning her. For EjendomDanmark sker det alt sammen med det ene formål at sikre den bedst mulige løsning på branchens vegne. Vi kender i skrivende stund endnu ikke det endelige resultat af denne ekstra indsats, men det er min klare opfattelse, at der er blevet lyttet. Med andre ord betaler vedholdenhed og gode argumenter sig, hvilket vi i EjendomDanmark er utrolig glade for på medlemmernes vegne.

Adm. direktør Peter Stenholm

SKER DET

TemaTorsdag

TemaTorsdag er EjendomDanmarks månedlige koncept, hvor der på en time dykkes ned i praktiske udfordringer og løsninger inden for specifikke emner.

Oplægsholderne er tilgængelige for spørgsmål, og alt foregår online, så du nemt kan integrere det i en travl hverdag.

9. december 2024

Opsigelse og ophævelse af boliglejemål i teori og praksis

Kurset gennemgår lejelovens regler om opsigelse og ophævelse af boliglejemål, herunder krav til procedurer ved opsigelse til egen brug og betalingsmisligholdelse. Du får indgående viden om gyldighedskrav og praktisk håndtering af sager i foged- og boligretten.

4. december 2024

Nyheder og tendenser i erhvervslejeforhold

Kurset giver en opdatering om nyheder inden for erhvervslejeretten, herunder retspraksis, nyheder fra Christiansborg og tendenser i erhvervslejekontrakter. Forhåndskendskab til området er en fordel.

5. december 2024

Nyhedskursus:

Værdiansættelse og den nye offentlige vurdering Kurset fokuserer på værdiansættelse af investeringsejendomme og de nyeste krav og tendenser, der påvirker ejendomsbranchen. Du får indsigt i den nye offentlige vurdering og anbefalinger til optimale vurderingsmodeller. Indholdet tilpasses efter årets seneste udviklinger.

16. december 2024

Nyhedskursus:

Boliglejemål

Kurset giver en opdatering om de seneste nyheder inden for boliglejeretten, herunder relevant retspraksis og nyheder fra Christiansborg. Du får et bredt overblik over de nyeste udviklinger på boliglejeområdet.

10. december 2024

Seneste nyt om foreningsretten

Kurset giver et overblik over de seneste nyheder inden for foreningsretten, herunder lovgivning og praksis for ejer- og andelsboligforeninger. Nye domme og ændringer i retspraksis vil blive gennemgået, og indholdet tilpasses årets udvikling på området.

Nyt kursuskatalog på gaden

Sammen med dette magasin har du fået et helt nyt kursuskatalog med forårets kurser og uddannelser.

16. januar 2025

Brugsrettens overgang og håndtering af dødsboer Kurset gennemgår lejelovens regler om lejers ret til overtagelse af lejemålet samt konsekvenserne ved lejers dødsfald, inklusive relevante bestemmelser fra dødsboskifteloven.

Du får indgående kendskab til reglerne og vejledning i håndtering af praktiske situationer.

7. marts 2025

Køgemødet Fællesforeningen af Grundejerforeninger og EjendomDanmark inviterer ejere, administratorer, lægdommere og nævnsmedlemmer til orienteringsmøde den 7. marts 2025.

Mødet byder på oplæg, dialog og netværk med brancheaktører.

9. januar 2025

EjendomDanmarks Nytårskur 2025

EjendomDanmark åbner dørene til sekretariat, og vi ser frem til at møde vores medlemmer og venner af huset til en eftermiddag med både netværk og faglig viden.

30. januar 2025

Bæredygtig omstilling i ejendomsbranchen - lancering af læringsplatform

Få viden om den bæredygtige omstilling i ejendomsbranchen, drevet af nye lovgivninger og markedskrav. Deltag i en statusopdatering med Peter Stenholm og Tonny Thierry Andersen om tendenser og konkurrencemæssige fordele.

24. april 2025

Generalforsamling

EjendomDanmark afholder traditionen tro sin årlige generalforsamling for medlemmer. Efter generalforsamlingen vil der være en række spændende oplæg samt mulighed for netværk og vin i forbindelse med landsmødet.

Al henvendelse: EjendomDanmark, info@ejd.dk, telefon 33 12 03 30

FRA LOKAL AKTØR TIL EUROPÆISK LEDER

EN FORTÆLLING OM OPTIMERING, INNOVATION & STRATEGI

Da APCOA trådte ind på det europæiske marked i 1970 med hovedsæde i Tyskland, begyndte vi med en simpel vision: at levere pålidelige parkeringsløsninger til vores kunder. Denne vision har vi holdt fast i, og det er stadig omdrejningspunktet for vores arbejde i dag. Men vores ambitioner rakte langt ud over Tysklands grænser. Gennem en række strategiske opkøb, klare strategier og målsætninger er APCOA blevet en førende aktør indenfor den europæiske parkeringsbranche.

Vi er stolte af, hvad vi har opnået, og vi ser frem til at fortsætte vores rejse og udvikling sammen med vores kunder og samarbejdspartnere. Vi vil fortsætte med at udvide og optimere vores produktportefølje og have fokus på teknologi og bæredygtighed.