BYGHERRER RUSTER SIG TIL AT HÅNDTERE KONKURSER
BLANDT BYGGEVIRKSOMHEDER Læs mere side 4
UDLEJNINGEN AF 107 LEJEBOLIGER PÅ MUNKEENGEN I HILLERØD
STARTER SNART OP Læs mere side 7
Med Bekey i opgangen, behøver beboerne ikke skynde sig hjem for at tage imod leveringer.
BY & HAVN ANSÆTTER
Det er ikke fordi, der mangler aktivitet i Nordhavn. Enhver, der besøger den opvoksende bydel, vil opleve travlheden i de forskellige byggeprojekter. Men samtidig skulle der gerne opstå mere hverdagsagtige aktiviteter, som man finder det i ethvert andet kvarter, hvor mennesker bor og arbejder. Til at hjælpe den udvikling på vej, har By & Havn ansat Anne Katrine Harder (billedet) som projektchef, oplyser udviklingsselskabet i en pressemeddelelse.
”Byudvikling tager lang tid, og samtidig efterspørger københavnerne flere kulturaktiviteter og rekreative områder i byen. Derfor er det By & Havns ambition at skabe flere muligheder for københavnerne i udviklingsområderne, imens byen udvikles. I Nordhavn er potentialerne kæmpestore. Det skal vi bruge aktivt til at skabe værdi for byen både nu og i fremtiden. Som ny projektchef skal Anne Katrine Harders være med til at indfri den ambition. Hendes opgave er at udvikle og eksekvere en strategi for den videre udvikling af Nordhavns identitet, herunder aktivering af byområderne, imens området udvikles, i dialog med byens mange brugere, partnere og aktører,” forklarer By & Havn.
Anne Katrine Harders kommer fra en stilling som programleder i Dansk Arkitektur Center.
”Jeg beskæftiger mig med byens udvikling, fordi jeg simpelthen ikke kan lade være. Byudvikling er dér, hvor de store samfundsdagsordener bliver konkrete og møder og former os alle sammen,” udtaler hun.
”Gennem mine efterhånden mange år i byudviklingsbranchen har jeg oparbejdet en god forståelse for, at det er en ekstremt vanskelig opgave, når man samtidig skal skabe en by, der er god at leve i. Vi har ikke svaret på det hele endnu, men København er et godt eksempel på, at meget er lykkedes allerede, og den udvikling spiller By & Havn en central rolle i. Derfor bliver det også spændende at komme helt tæt på det konkrete arbejde i Nordhavn og ikke mindst sætte retning for bylivet og områdets identitet i samarbejde med alle dem, der bruger og er med til at skabe byen,” fortsætter Anne Katrine Harders.
Efter en struktureret proces har Fokus Nordic vundet en stor udbudsrunde for forvaltningen af to ejendomsporteføljer, der er ejet i fællesskab af Velliv, PensionDanmark og Lægernes Pension. Det oplyser Fokus Nordic i en pressemeddelelse.
Porteføljerne, der har en samlet værdi af næsten 7 mia. kr., omfatter hovedsageligt kontor-, logistik- og boligejendomme over hele landet.
”Det er ikke meget ofte, at pensionskasser skifter forvaltning af deres ejendomme, så vi er utrolig stolte af at have vundet dette udbud i åben konkurrence,” udtaler Michael Rønnelund, COO i Fokus Nordic. ”Det er en spændende opgave, vi står overfor, og planen er at starte det administrative arbejde senest den 1. januar 2025,” fortsætter han. Under udbudsprocessen har Fokus Nordic slået på sine lange forvaltningserfaring af både regulerede og uregulerede ejendomsfonde. Selskabet opererer med et in-house full-service koncept, hvor kunderne kun behøver at gå ét sted hen med deres forvaltningsopgaver. Sammenlagt oplyser selskabet, at dets ca. 80 medarbejdere arbejder med hele værdikæden i ejendomme for over 35 mia. kr. ”Dette er endnu en sejr for os, og en stor tak går ud til alle involverede parter for støtten og fortsættelsen af vores vækststrategi,” udtaler CEO Tonny Nielsen (billedet).
Hans tak går særligt til de nye kunder i de tre pensionsselskaber, og han lover, at Fokus Nordic vil gå til opgaven med stor ydmyghed.
Ifølge EjendomsWatch er det DEAS Asset Management, der hidtil har forvaltet de to porteføljer, det handler om.
Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk Udviklingsredaktør Julie Brix, brix@partnermedier.dk
Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen Salg Leo Smidt, leo@partnermedier.dk
Grafisk produktion Majbritt Høger, majbritt@partnermedier.dk
Udgiver:
De fleste virksomheder vil gerne vokse, men dem, som rent faktisk gør det, oplever også praktiske udfordringer – herunder på ejendomsfronten. Det er LTECH, der er leverandør af CTS-installationer og bygningsautomatik, et godt eksempel på. Virksomheden har netop solgt sit kontordomicil på adressen Industriparken i Ballerup for i stedet af leje sig ind i en ejendom, der i fugleflugtslinje ligger blot 1 km væk på adressen Tempovej 48.
”Vi købte ejendommen ved Industriparken 31 tilbage i 2018, og den har indtil 2024 tjent som vores hovedkontor,” fortæller CEO Lasse Buchmann i en pressemeddelelse fra EDC Erhverv Poul Erik Bech, der har formidlet både salget af det gamle domicil og lejeaftalen i det nye.
”Den oprindelige plan var faktisk at udleje hele førstesalen til en anden virksomhed, da ejendommen på daværende tidspunkt var for stor til os. Det nåede vi aldrig, hvilket skyldes, at vi siden 2018 har været på en vild vækstrejse, da vi oplever en rigtig stor efterspørgsel på vores grønne CTS-løsninger. Mellem 2018 og 2024 er vi gået fra færre end 100 til nu 210 ansatte, og pladsmangel er derfor også den primære årsag til, at vi nu flytter. Vi har været glade for de seks år i kontorejendommen, men føler, at det er det rette tidspunkt at indlede et nyt spændende kapitel i vores vækstrejse,” fortsætter han. Køber af Industriparken 31 er Ballerup Kommune, der har planer om at anvende ejendommen til kontor for sagsbehandlere og behandlingstilbud. Thomas Rudlang, partner i EDC Erhverv Poul Erik Bech Herlev, der har formidlet salget, fortæller:
”Vi er glade for at have solgt LTECH’s kontordomicil til udbudsprisen på 16 mio. kr. Ballerup Kommune overtager en attraktiv kontorejendom med et samlet etageareal på 1211 kvm., der fordeler sig på to etager, og indeholder både reception, køkken, terrasse, kælder samt kontorer og mødelokaler i varierende størrelser. Selve grunden er på hele 5985 kvm. og giver kommunen mulighed for at udbygge med f.eks. mere kontor eller lagerfaciliteter.”
K ære Læser
Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration.
God læselyst!
Antallet af ledige lejeboliger er faldet siden samme tid sidste år, viser EjendomDanmarks helt nye tomgangsrapport. Særligt i én storby har udviklingen været tydelig - og så synes én bestemt type bolig at være populær blandt lejerne.
Af Cathrine Bøgh
Hvis du ligesom mange andre er på udkig efter en lejebolig, kan det meget vel være, at du skal lede lidt længere end normalt. Boligtomgangen, som beskriver omfanget af ledige boliglejemål, er nemlig faldet til 3,1 procent i juli 2024. Det er et fald på 0,3 procentpoint i forhold til kvartalet før, og et fald på hele 0,7 procentpoint i forhold til samme tidspunkt sidste år. Det fremgår af EjendomDanmarks nye tomgangsrapport.
“Lejeboliger har en stor fleksibilitet, som ved studiestart kan være attraktiv. Samtidig har de højere renter betydet, at lejeboliger er mere økonomisk tilgængelige i områder, hvor det er dyrt at købe og finansiere en ejerbolig,” siger Bjarke Roed-Frederiksen, cheføkonom i EjendomDanmark.
I det seneste kvartal har Aarhus, med et fald på 0,7 procentpoint, oplevet det største fald blandt landets storbyer. Det har reduceret tomgangen til 3,0 procent.
”Faldet i ledige lejemål i Aarhus viser, at det går fint med at få lejet boliger ud i byen på trods af, at der på det seneste er blevet færdiggjort en række store byggerier med udlejningsboliger,” fortæller Bjarke Roed-Frederiksen.
Studiestarten spiller ind Generelt går det godt med udlejningen af boliger i de danske storbyer, idet lejeboliger er blevet mere populære i takt med fortsatte prisstigninger på ejerlejligheder. At tomgangen i seneste kvartal igen er faldet, kan der ifølge Bjarke Roed-Frederiksen være en god forklaring på: Nemlig den nærmende studiestart.
”Studiestarten nærmer sig nu, og med mange nye studerende i de store byer mindskes tomgangen. Denne tid på året er lig med, at mange mennesker flytter til de store studiebyer, og langt de fleste af disse tilflyttere er interesserede i lejeboliger og ikke i at købe en ejerbolig,” forklarer han.
Efterspørgsel på større og nye lejeboliger
Mange forestiller sig nok, at de kommende studerende søger efter små, billige boliger. Mens dette ofte holder stik, viser EjendomDanmarks rapport også en anden tendens. For zoomes der ind på lejeboligernes størrelser, er boligtomgangen nemlig steget fra 3,6 til 4,4 procent for de mindste boliger under 50 kvadratmeter. Denne stigning betyder også, at der i juli 2024 er højest boligtomgang blandt de mindste boliglejemål. På den anden side ses en større efterspørgsel på boliger med flere kvadratmeter.
Bjarke Roed-Frederiksen, Cheføkonom i EjendomDanmark
Det største fald ses blandt boliglejemålene på 125 til 149 kvadratmeter, hvor tomgangen er faldet med 0,9 procentpoint til 3,5 procent.
”At tomgangen stiger for de mindste boliger, hænger muligvis sammen med, at mange af de små lejemål samtidig ofte har den højeste husleje per kvadratmeter. De små lejligheder er altså relativt dyre. Populært sagt er de første kvadratmeter også de dyreste kvadratmeter. Lejen per kvadratmeter er ofte lavere for de større lejemål, hvilket gør det attraktivt for eksempelvis studerende at flytte flere sammen i en større delelejlighed,” lyder det fra cheføkonomen. Ifølge Bjarke Roed-Frederiksen er der også sket en udvikling i den type bolig, lejerne gerne vil bo i. Det er nemlig de helt nye lejligheder, der er høj efterspørgsel på. ”Det er i de nyere lejemål, at tomgangen både er lavest og mest faldende. I lejemål opført efter 2009, er der et fald på 0,4 procentpoint, og boligtomgangen er her på 2,7 procent. Ser vi blot et år tilbage, var tomgangen blandt disse boliger på 3,6 procent. Det afspejler nok, at nyere ejendomme og lejligheder ofte er moderne indrettede med en høj grad af komfort. De er derfor attraktive, også selvom huslejen kan være højere,” afslutter han. EjendomDanmarks tomgangsrapport indeholder også tal for tomgangen på kontor- og butikslejemål.
I årene før pandemien blev der bygget lystigt – her på Havneøen i Vejle – og der var langt mellem konkurserne. Aktiviteten er stadig høj, men mange virksomheder har haft svært ved at tackle høj rente og inflation. Foto: Flickr. / News Oresund
Frekvensen af konkurser blandt byggefirmaer er faldende igen, men det går ikke så hurtigt, som man kunne forvente. Hver konkurs udløser en byge af tab til diverse kunder og samarbejdspartnerne. Bygherreforeningen har nu lavet en guide til, hvad man gør som bygherre, når et af firmaerne på byggepladsen går konkurs.
Af Sten Thorup Kristensen
Konkurser er dybt ubehagelige. For ejerne kan det være et livsværk, der går tabt. De ansatte mister deres jobs og kreditorerne taber penge. Midt i det hele kan også venskaber gå i stykker.
I den sammenhæng virker det som et mindre problem, at virksomhedens kunder også mister en leverandør. De kan dog som regel bare finde en ny. Men i byggeriet er det ikke så let. Når en af virksomhederne på en byggeplads pludselig ikke findes mere, vil det typisk føre til forsinkelser, der koster dyrt for alle involverede. Det tager tid, før en afløser er fundet og indarbejdet. Netop byggebranchen er for tiden hærget af et usædvanligt højt antal konkurser, og nu har Bygherreforeningen reageret ved at udfærdige en guide til, hvordan medlemmerne skal håndtere det, når et byggefirma, de har engageret sig med, overgår til at være et konkursbo.
Tab hele vejen rundt
Det almene boligselskab KAB er en af de større bygherrer, og vicedirektør Michael Nielsen-Elgaard har flere gange stået i den situation, at han har skullet håndtere konkurser blandt entreprenører.
”Det er vigtigt at gøre sig nogle overvejelser omkring risikoen for konkurs, allerede inden den indtræffer. En konkurs er nemlig altid forbundet med stor usikkerhed, både i forhold til tidsforløbet og de økonomiske konsekvenser for det aktuelle projekt. Konkursen medfører ofte forsinkelser og ekstraomkostninger og kan have vidtrækkende konsekvenser for bygherreorganisationen, projektet og for de berørte interessenter – i vores tilfælde også bebo-
ere, som risikerer at flytte senere ind end forventet,” forklarer han i en pressemeddelelse fra Bygherreforeningen. ”Det handler bl.a. om at lukke byggepladsen af og sætte overvågning på for sikring af materialer, standse alle betalinger – på den konkrete sag og eventuelt andre sager med de samme aktører – skabe sig overblik over interessenter, kontakte en advokat der kan håndtere de juridiske aspekter,” forklarer Michael Nielsen-Elgaard og fortsætter: ”Det næste, der sker, er, at vi danner os et billede af stadet og økonomien og ser på, hvilke kontraktlige forpligtelser, der mangler, samt hvilke mangler der er ved det udførte. Her benytter vi os bl.a. af fotoregistrering og dokumen-
tering. Derudover ser vi på, hvilke andre parter på sagen der har interesse i at redde eget skind – på bekostning af vores projekt. Det er typisk underentreprenører, som også er berørte af konkursen. Hele vejen igennem sørger vi for at håndhæve egne interesser.”
Konjunkturfølsom branche
Byggebranchen har alle dage stået for en relativt stor del af konkurserne i erhvervslivet. Selv i gode tider er det kompliceret at styre en byggeproces, og har en entreprenør f.eks. undervurderet sine omkostninger, og derfor givet et for lavt tilbud, kan det blive fatalt.
Kilde: Danmarks Statistik og egne beregninger
Note: Tal pr. måned, glidende gennemsnit. Tallene omfatter både byggeri og anlæg.
Men byggebranchen er også mere konjunkturfølsom, end de fleste andre brancher er. I denne omgang begyndte antallet af konkurser en brat stigning i marts 2022. Det var samtidigt med rentestigningen og et yderligere prishop på byggematerialer og f.eks. brændstof til varebilerne som følge af krigsudbruddet i Ukraine.
Langsom bedring
Siden har både renter og materialepriser stabiliseret sig igen, og de ekstraordinært høje energipriser viste sig heldigvis at være et forbigående fænomen.
Kort inde i 2023 skete der da også en stabilisering i an-
tallet af konkurser i byggebranchen, og her i 2024 har det været decideret faldende.
Alligevel er der grund til bekymring, for antallet af konkurser falder tilsyneladende ikke så hurtigt, som det burde. I konjunkturfølsomheden ligger også, at en bedring skulle slå hurtigere igennem i byggeriet end i resten af erhvervslivet. Men det er ikke tilfældet nu.
Således er byggevirksomhedernes andel af alle konkurser over det seneste år krøbet op til 25 pct. Det har ellers gennem gode og dårlige tider ligget nogenlunde konstant på 20 pct.
Så måske er der nogen mere strukturelt, den er gal
med. Det kan f.eks. være, at en del svagt kørende virksomheder blev holdt oppe af gode konjunkturer i den – set i bakspejlet – sorgløse sidste halvdel af 2010’erne. Corona-tidens hjælpepakker gav dem yderligere en livline, men nu er de på egen hånd, når de skal håndtere inflation, højere renter og kamp om den knappe arbejdskraft.
Flere risici
Det hele skal også ses i lyset af, at man ikke kan sige, at det aktuelt er dårlige tider for byggeriet. Jo, nybyggeriet af boliger er endnu afdæmpet, men erhvervsbyggeriet oplever gode år, bl.a. fordi Novo Nordisk og dets underleverandører investerer. Også i anlægssektoren – som er inkluderet i de konkurstal, vi bruger her – er der god aktivitet. Således kan bygherrerne få god brug for den nye guide om håndtering af konkurser, hvis et eller andet skulle sænke aktiviteten i den samlede branche. Det kan være noget helt uventet, som vi har set i de seneste år med pandemi og krige, men det kan også være en mere banal afmatning i konjunkturerne.
F.eks. har staten i de seneste år gentagne gange opjusteret sit såkaldte råderum. Men det kan vende, så finansministeren i stedet med korte mellemrum må ud og fortælle, at man desværre ikke har så meget luft i budgetterne som forventet, og at besparelser og skattestigninger er nødvendige.
For Søren Tang Kristensen, ejendomschef i Industriens Pension og bestyrelsesmedlem i EjendomDanmark, har ejendomme altid fyldt meget – både privat og i arbejdslivet. Det har givet ham gode indsigter i branchens udvikling og udfordringer.
Søren Tang Kristensen sidder til dagligt som ejendomschef i Industriens Pension, hvor han er ansvarlig for pensionsselskabets danske ejendomsinvesteringer. Netop arbejdet med ejendomme er noget, som Søren altid har haft en særlig interesse for.
”Jeg kommer fra en familie, der i mange år har været aktiv inden for investering og udvikling af ejendomme. Snak om ejendomme har altid fyldt meget min opvækst, og det var derfor helt naturligt at søge mod et job i ejendomsbranchen, efter at jeg afsluttede min uddannelse,” fortæller han.
Søren har derfor også af flere omgange haft med ejendomme at gøre, inden han endte i Industriens Pension. ”Nu er det efterhånden en del tid siden, at jeg blev færdiguddannet, og ejendomme har altid været en del af mit arbejdsliv på en eller anden måde. Branchen er helt særlig for mig, og derfor har jeg nok altid været trukket i denne retning.”
Tættere på investeringerne
Selvom Søren gennem hele sit arbejdsliv har været i kontakt med ejendomme, er han i sit nuværende arbejde tættere på end nogensinde før – og det er præcist som han ønsker det.
”Jeg nyder, at jeg i mit arbejde nu er helt tæt på ejendommene og de mange beslutninger, der skal træffes omkring investeringer, udvikling samt forvaltning og drift. Som direkte investor og ejendomsforvalter har man i høj grad hånden på kogepladen hvilket jeg syntes er motiverende.
Til sammenligning sidder man ved fondsinvesteringer lidt længere væk fra ejendommene,” forklarer han. Det er ikke kun på investeringsområdet, at Søren gerne vil være tæt på ejendommene. Det er nemlig også det faktum, at man herigennem kan gøre en forskel i menneskers liv, der tiltaler ham:
”Det, jeg rigtig godt kan lide ved branchen, er, at ejendomme er så håndgribelige. Det er noget, man kan se og forstå, og man kan arbejde med dem og udvikle dem over tid. Når vi køber en ejendom, er det med henblik på det lange perspektiv, hvor de beslutninger vi træffer i dag, skal sikre nogle attraktive og tidssvarende ejendomme. På den måde har vi som ejendomsinvestor enormt meget indflydelse på folks trivsel både derhjemme og på arbejdspladsen.”
Vi skal tænke anderledes
Sørens har været i branchen i mere end 20 år, og i den tid har han med egne øjne set de udviklinger, der er sket. Og der er ifølge ham sket en stor udvikling, som har medført, at man er nødt til at tænke anderledes.
”Der er sket en kommercialisering af ejendomsbranchen. For 20 år siden, var branchen relativt passiv i den forstand, at forvaltning primært handlede om at indgå lange lejekontrakter. Nu indebærer det at eje en kontorejendom, at du skal have en langt mere proaktiv tilgang. Der skal arbejdes med strategi og koncepter, og der skal leveres services, som indebærer andre risici end traditionel ejendomsdrift. Det kræver bare noget andet,” fortæller ejendomschefen og fortsætter: ”Os der arbejder med ejendomme, skal tænke lidt ander-
ledes, og det stiller større krav til vores interne organisering i ejendomsteamet. Og så er der et stort fokus på bæredygtighedsdagsordenen. Det gør klart arbejdet mere komplekst og stiller nye krav til os. Det er en dagsorden, vi alle er forpligtet til at bidrage til, og det er noget, jeg går meget op i. Men jeg synes også, at branchen er blevet bedre til at finde gode løsninger og dele dem på tværs.”
Vær en del af løsningen
Ejendomsbranchen vil fortsætte med at udvikle sig, og det er vigtigt, at vi også fremadrettet skaber værdi for lejere og investorer. For at kunne gøre det, må man også have blik for de udfordringer, der eksisterer. Her peger Søren blandt andet på rekrutteringsområdet:
”Vi oplever i øjeblikket, at der især inden for ejendomsadministrationen virkelig er pres på. Der er behov for at vi får uddannet mange flere til at kunne drive ejendommene. Så det er en udfordring, hvordan vi kan tiltrække medarbejdere til branchen, og måske gøre uddannelsen mere relevant.”
At have øjne for udfordringerne i branchen betyder for Søren, der nu er en del af EjendomDanmarks bestyrelse, også at være en del af løsningen.
”Jeg blev både rigtig glad og stolt over, at bestyrelsen havde mig i tankerne i forhold til at stille op. Jeg har i rigtig mange år fulgt EjendomDanmark fra sidelinjen, og jeg synes, der blev gjort et rigtig godt arbejde. Det er vigtigt for os i branchen, at det er det her talerør til politikerne, så vi kan påvirke tingene i den rigtige retning, og det vil jeg gerne være en del af,” afslutter Søren.
Byggeriet af det 12.560 m2-store boligbyggeri Munkeengen i Hillerød er godt undervejs. Bygherre Vision Ejendomme er nu så langt, at de har valgt EDC Projekt
Poul Erik Bech til at stå for udlejningen af de 107 lejeboliger på 1-5 værelser på mellem 34-144 m2. Lejeboligerne får flot udsigt over Hillerød med Fredensborg Slot i horisonten fra de to fælles tagterrasser. Desuden certificeres de i DGNB Guld og har indflytning i februar 2025.
Det store boligbyggeri Munkeengen på Slangerupgade i Hillerød skrider fremad med hastige skridt. Bygherre er Vision Ejendomme, totalentreprenør Nordstern, arkitekt C.F. Møller Architects, ingeniør Niras og EDC Projekt Poul Erik Bech er nu valgt til at stå for udlejningen. Jens Bolding Jensen, CEO i Vision Ejendomme, udtaler:
”Vi er stolte af projektet og glæder os meget til, at byggeriet står færdigt og bygningerne får liv omkring sig med en masse glade beboere. Det bliver forskellige størrelser lejligheder med 1-5 værelser på mellem 34-144 m2. Det er beliggende i et af Hillerøds eftertragtede områder, og bygges til mange forskellige beboere – både singler, par og familier i alle aldersgrupper. De nyopførte lejeboliger er i høj kvalitet med en certificering i DGNB Guld.”
”Der bliver altså plads til forskellighed og der kommer en dejlig, aflukket gård, hvor du kan sende dine børn ned, mens du forbereder aftensmad eller nyder morgenmaden på altanen, så kan de lege uforstyrret og i trygge rammer. Stort set alle beboere får desuden enten karnap, altan og/ eller have og der er aflukket parkering- og cykelkælder til beboerne i selve ejendommen, så man bare kan tage elevatoren op til sin lejlighed. Der bliver to store, flotte tagter-
rasser med smuk udsigt over Hillerød og med Fredensborg Slot i horisonten. Samtidigt indbyder gården og tagterrasserne i den grad til at skabe et stærkt fællesskab, så det er et projekt, som vi er virkelig stolte af.”
Projektet tager form
Boligerne er skabt med en vision om at byde naturen indenfor i hverdagen. Alle boliger er udstyret med gulv-tilloft-vinduer, der skaber flot lysindfald i boligerne og giver kig til omgivelserne.
Julie Hundborg Dresler, Head of Asset Management, Vision Ejendomme, udtaler: ”Vi er rimeligt langt med projektet, som virkelig begynder at tage form. Det er vores første projekt i Hillerød, men vi var ikke i tvivl om at investere i projektet, da det har en god beliggenhed i Hillerød, som er en flot og spændende by i vækst. Samtidigt er det tæt på skøn natur, uddannelsesinstitutioner, Slotsarkaderne, dagligvareindkøb og tæt på alle byens muligheder og hverdagens behov, så der er noget for enhver smag.”
Hun fortsætter: ”Ejendommen er skabt med et ’grønt hjerte’, der er et stort fælles gårdrum i første sals højde. Det er hævet fra gadeplan og bliver et privat og trygt miljø for beboerne, da det kun kan tilgås gennem ejendommens opgange og boliger. Gårdrummet får grønne miljøer, stisystemer og små gårdhaver tilhørende lejlighederne på første
sal. Det ’grønne hjerte’ bliver samlingspunkt for beboerne og giver mulighed for fællesskab og sammenhold, og vi glæder os til at byde de kommende beboere velkommen.”
Forventer stor efterspørgsel
Christoffer Kielgast, projektchef i EDC Projekt Poul Erik Bech, der skal formidle udlejningen af de 107 lejeboliger, udtaler: ”Det er et rigtig spændende projekt, som nu er kommet så langt, at vi snart står klar med en prøvelejlighed, som vi glæder os til at vise frem for alle interesserede. Udlejningspriserne starter på ca. 7.500 kr. pr måned, og der er forventet indflytning i de nye boliger til februar 2025.”
”Vi holder første åbent hus søndag den 25. august 2024 kl. 10-12, og der bliver åbent hus hver søndag, indtil vi er i mål med udlejningerne. Vi forventer en stor efterspørgsel på de fine lejligheder, da det er et virkelig flot og gennemført projekt, som har mange forskelligartede boliger og størrelser. Vi er rigtig glade for, at Vision Ejendomme viser os den tillid at vælge os til udlejningsopgaven, og vi glæder os til i fællesskab at gøre det til et succesfuldt projekt, hvor beboerne er glade for at bo.”
Læs mere om de 107 lejeboliger på www.munkeengen.dk
”Lejer og udlejer kan gyldigt aftale, at et erhvervslejemål er omfattet af erhvervslejelovens §62 om erhvervsbeskyttelse. Omvendt er aftaler om, at et lejemål ikke er erhvervs beskyttet ugyldige, eftersom at bestemmelsen er ufravigelig.”
EJENDOMSADVOKATEN
STEFFEN BANG-OLSEN
Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.
Erhvervslejelovens § 62 beskytter lejere af erhvervslokaler, når deres virksomheders tilstedeværelse i lokalerne har afgørende betydning og værdi for lejers fortsatte drift af sin virksomhed. Loven spiller en central rolle i at beskytte lejere, hvis virksomheders succes er tæt knyttet til deres fysiske placering. Mens beskyttelsen kan forhindre, at udlejere uretmæssigt overtager værdien af lejernes opbyggede kundekreds, er det også vigtigt at sikre, at udlejere kan råde over deres ejendom, når det er nødvendigt og rimeligt.
Betydningen af stedlig forbliven
For at en lejer kan opnå erhvervsbeskyttelse, skal det være klart, at virksomhedens fortsatte tilstedeværelse på den specifikke adresse er af væsentlig betydning, herunder hvis kundekredsen er tæt knyttet til lokalområdet, eller at placeringen er afgørende for virksomhedens tiltrækningskraft. En café, der har opbygget et solidt lokalt klientel, er eksempelvis i en anden situation end en webshop, der opererer uafhængigt af fysisk beliggenhed.
Når det kommer til opsigelse af lejemål, kræver § 62 en rimelighedsvurdering, der tager hensyn til både lejerens og udlejerens situation. Hvis lejer har investeret i lokalerne eller har været der i mange år, vejer dette i vurderingen. På den anden side kan udlejer have legitime grunde til opsigelsen, såsom at udlejer selv ønsker at benytte lokalerne til udlejers egen virksomhed.
Begrænsninger i erhvervsbeskyttelsen Erhvervsbeskyttelse finder ikke anvendelse i alle situationer. For eksempel hvis virksomheden kan drives lige så godt fra en anden adresse, eller hvis lejemålet er tidsbegrænset med en fast slutdato. I sådanne tilfælde kan lejer sædvan-
ligvis ikke påberåbe sig erhvervsbeskyttelse. Endvidere kan en lejer ikke påberåbe sig erhvervsbeskyttelse, hvis det er klart, at lejer ikke vil lide et væsentligt tab ved at flytte virksomheden til et andet sted. Det betyder, at det ikke alene er virksomhedens art eller ejers personlige præference, der er afgørende, men hvorvidt flytningen realistisk set ville have en skadelig effekt på virksomhedens fortsatte drift.
Tidspunkt for vurdering af, om et lejemål er tidsbegrænset
Lejer og udlejer kan gyldigt aftale at et erhvervslejemåler omfattet af erhvervslejelovens §62 om erhvervsbeskyttelse. Omvendt er aftaler om, at et lejemål ikke er erhvervsbeskyttet ugyldige, eftersom at bestemmelsen er ufravigelig. Såfremt der ikke foreligger en aftale om erhvervsbeskyttelse, eller i tilfælde af at det er aftalt i lejekontrakten, at et lejemål ikke er erhvervsbeskyttet, skal den eventuelle erhvervsbeskyttelse afgøres på tidspunktet for udlejers opsigelse.
Konsekvenser ved lejers erhvervsbeskyttelse
Såfremt et lejemål er erhvervsbeskyttet, er udlejers mulighed for at opsige lejeaftalen mere begrænset, eftersom ud-
lejer i givet fald alene kan opsige lejer, 1) hvis ejendommen skal nedrives, 2) såfremt udlejer selv skal anvende lejemålet, eller 3) når vægtige grunde i øvrigt gør det særligt magtpåliggende for udlejeren at blive løst fra lejeforholdet. Derudover har bestemmelsen om erhvervsbeskyttelse betydning i forbindelse med udregning af lejers erstatning, hvis der sker opsigelse efter lovens § 61.
Endelig har lejers erhvervsbeskyttelse betydning i forbindelse med lejeaftaler, hvor der er ret til vilkårsændringer efter lovens § 14. Denne bestemmelse kan således ikke gyldigt indgås for erhvervslejemål, hvor lejer er erhvervsbeskyttet.
Det medfører, at lejer skal være opmærksom på, hvordan lejers virksomhed er knyttet til lokalerne og dokumentere dette, hvis lejer vil påberåbe sig beskyttelse. For udlejer betyder det, at man skal være bevidst om de begrænsninger, der kan gælde ved opsigelse af et erhvervsbeskyttet erhvervslejemål og planlægge derefter.
