DYR, GRØN OMSTILLING DRIVER KONVERTERING AF LEJEBOLIGER TIL EJERLEJLIGHEDER
Læs mere side 8
DEN HYBRIDE ARBEJDSPLADS BLIVER VOKSEN
Læs mere side 3
Læs mere side 4
3 HURTIGE
STUDIEBOLIGER I TIDLIGERE
DSB-HOVEDSÆDE SOLGT FOR ”TÆT PÅ 1 MIA. KR.”
PR-foto: Frederiksberg Kommune
HER ER DE TRE VINDERE AF ÅRETS EJENDOMSPRISER
Stationsparken i Glostrup vil i løbet af næste år få etableret et 7500 kvm. stort integreret soltag, som bliver det største af sin art i Skandinavien. Det oplyser ejendommens ejer, CapMan Real Estate, i en pressemeddelelse.
Anlægget vil kunne dække over en tredjedel af energibehovet hos lejerne. Det er Retten i Glostrup, Kriminalforsorgen og Fødevarestyrelsen, der deler de 25.844 etagekvadratmeter under taget.
CapMan Real Estate forklarer i pressemeddelelsen, hvad der ligger i begrebet ”integreret soltag”: ”I modsætning til traditionelle solpaneler, der monteres oven på et tag, vil Stationsparkens nye soltag have integrerede solceller, der indgår direkte i tagkonstruktionen. Denne innovative løsning, leveret af den danske virksomhed Solartag, giver en effektiv løsning med et æstetisk tiltalende udseende. De solpaneler og invertere, der bruges til at bygge taget, er produceret i Europa.”
”Vi er begejstrede for at se, at soltagsprojektet i Stationsparken bliver en realitet. Dette projekt, som fremtidssikrer ejendommen, er et bevis på vores vision om at skabe en bedre fremtid gennem samarbejdsdrevet transformation til vedvarende energi. Dette ville ikke have været muligt uden det tætte samarbejde og ekspertisen fra vores danske partnere,” udtaler Mads Diderichsen, investment manager hos CapMan Real Estate Danmark.
I projektet samarbejder CapMan Real Estate med Hovedstadens Bygningsentreprise (hovedentreprenør), WERK (arkitektdesign) og Solar Lightning Consultants (rådgivningsydelser). Den komplette tagløsning, inklusive solpaneler, er designet og leveret af det danske firma Solartag, oplyses det. Lejerne bruger allerede grøn strøm, men Mikkel Karlsson, CEO i Solartag, forklarer, at det er en fordel med lokalt produceret strøm, fordi man dermed undgår et transmissionstab.
Renoveringen er så småt påbegyndt og er planlagt til at være afsluttet ved udgangen af 2025.
Ansvarshavende redaktør Henning Andersen, henning@partnermedier.dk
Udviklingsredaktør Julie Brix, brix@partnermedier.dk
Redaktør og journalist Sten Thorup Kristensen Salg Leo Smidt, leo@partnermedier.dk
Grafisk produktion Majbritt Høger, majbritt@partnermedier.dk
Udgiver:
En af Københavns ikoniske ejendomme skifter hænder.
Der er tale om det, som oprindeligt var Sølvgades Kaserne, men som fra 1926 blev centrum for DSB’s administration; og som i 2017 blev omdannet til 463 studieboliger samt nogle mindre butiks- og kontorarealer.
Nu er hele den fredede herlighed solgt, oplyser CBRE Investment Management. Sælger er CBRE IM, mens køber er Fonden DIS, som i forvejen er en stor aktør inden for studieboliger. Fonden vil med tiden også selv overtage administrationen af ejendommen – den står Basecamp i dag for, oplyses det i en pressemeddelelse.
”Vi er stolte over at have idégenereret denne transaktion, hvor vi matchede DIS Fondens ønske om at eje deres egne ejendomme sammen med CBRE IM’s salgsovervejelser. Det har været en konstruktiv og smidig proces taget transaktionens størrelse i betragtning, og både køber og sælger er meget tilfredse, hvilket ikke er en selvfølge i det nuværende marked. Prisen er fortrolig, men det kan oplyses, at det er tæt på 1 mia. kr.,” udtaler Christian Bro Jansen, head of capital markets i CBRE.
”Fonden DIS er glad for at tilføje denne storslåede ejendom i DIS’ ejendomsportefølje og ser frem til at skabe endnu et fantastisk studieboligmiljø til glæde for såvel lokale som udenlandske studerende i København med respekt for bygningens historie og arkitektur,” supplerer Rasmus Gregersen, CFO i Fonden DIS. CBRE vurderer, at transaktionen ender med at være en af de mest signifikante i 2024. Det vil som minimum være tilfældet for den del af ejendomsmarkedet, der vedrører boligejendomme. Her har der været ringe aktivitet gennem hele året. CBRE IM var i handlen rådgivet af CBRE, Plesner og Martinsen Rådgivning & Revision, mens Fonden DIS blev rådgivet af Bruun & Hjejle, EY og Emcon.
Selv om ejendommen stadig omtales som Sølvgades Kaserne, er dens adresse Georg Brandes Plads 2. Det er et kvarter med prominente naboer – på pladsens andre hjørner ligger Rosenborg Slot, Statens Museum for Kunst og Statens Naturhistoriske Museum.
Torsdag i sidste uge blev tre virksomheder hædret på topmødet EJENDOM2024 for deres ekstraordinære bidrag til ejendomsbranchen.
Priserne blev uddelt af EjendomDanmark i samarbejde med EjendomsWatch. Vinderne er kåret gennem en kombination af juryens vurderinger og en offentlig afstemning.
Danske Shoppingcentre, der bl.a. står bag Lyngby Storcenter, Slotsarkaderne i Hillerød og Frederiksberg Centret (billedet) løb afsted med hovedprisen, Årets Ejendomsvirksomhed, for sit arbejde med at bevare fysiske butikkers relevans i en tid med stigende e-handel. Juryen begrundede valget således:
”Danske Shoppingcentre nomineres for deres evne til at tænke nyt og præstere – også i modvind. I en tid med øget onlinehandel har de haft en innovativ tilgang, som har sikret, at der stadig er liv og vækst i deres centre.”
Energy Machines blev kåret som Årets Mest Nytænkende Virksomhed for dens digitale løsning, som integrerer avanceret teknologi i bygninger for at reducere energiforbruget. Ordene fra juryens nominering lød:
”De danske bygninger står for en stor del af landets energiforbrug, og derfor er det essentielt, at der tør tænkes nyt for at finde fremtidens løsninger – og det gør Energy Machines.” Dagens tredje og sidste prisvinder var AKF, der vandt Årets Bæredygtighedspris for sit mangeårige engagement på
ESG-dagsordenen:
”De bidrager til brancheinitiativer, arbejder aktivt med skabelsen af fællesskaber og fremmer den grønne omstilling. Hvor de kan gøre en forskel, tør de også gøre det.” EJENDOM2024 blev afholdt på Hotel Scandic Falkoner, hvor 250 aktører fra ejendomsbranchen var samlet. Branchepriserne blev uddelt for fjerde gang.
Kilde til ovenstående er EjendomDanmark.
K ære Læser
Indholdet i denne udgivelse er bl.a. blevet til i samarbejde med vores mange sponsorer og annoncører. Vores tekstforfattere og journalister har gjort sig umage med at finde og skrive indhold til dig, som vi håber vil give dig god information og inspiration.
God læselyst!
PR-foto
DEN HYBRIDE ARBEJDSPLADS BLIVER VOKSEN
Allerede på vej op af elevatoren i Ciscos danske hovedkvarter i Nordhavnen, er vi blevet passeret af flere medarbejdere på vej ind og ud af kontoret.
Ikke bare fordi, der er masser af aktivitet, men fordi Cisco i høj grad er en hybrid arbejdsplads, hvor medarbejderne frit kan vælge at arbejde på hovedkontoret, ude hos kunderne eller derhjemme. Alt efter hvad der passer bedst for den enkelte.
Som en salgs- og kundevendt organisation, hvor medarbejderne altid er på farten, er det ikke nyt for Cisco at tænke hele deres interne setup hybridt, så man kan arbejde lige godt, uanset hvor man befinder sig. Cynthia Koetsier-Beerten oplever dog mange virksomheder, der langt fra er kommet lige så langt med at få den hybride arbejdsplads til at fungere optimalt, som man er i Cisco.
”Jeg er ikke i tvivl om, at den hybride arbejdsplads er kommet for at blive, og at det fremover vil være den altoverskyggende arbejdsform. Men mange virksomheder kæmper stadig med at finde det helt rigtige format i forhold til arbejdsprocesserne, kulturen og ikke mindst det tekniske setup,” fortæller hun.
I forbindelse med coronaen, hvor alle pludselig blev tvunget til at arbejde hjemmefra, oplevede Cisco da også en enorm efterspørgsel, da alle virksomheder var nødt til at udvidede infrastrukturen på ekstremt kort tid for at hjælpe med at skabe ordentlige hjemmekontorer.
Den tid er heldigvis for langt de fleste ovre, og Cynthia Koetsier-Beerten ser i dag en langt mere moden og voksen tilgang til det at arbejde digitalt og på tværs af lokationer.
AI vil betyde øgede it-investeringer
Selvom stort set enhver dialog og tech-artikel lige nu handler om kunstig intelligens, så er der stadig mange virksomheder, som ikke helt er gået i gang med at benytte AI endnu. Men det kommer til at ændre sig markant.
Ifølge Cynthia Koetsier-Beerten vil virksomhederne især investere i platforme og løsninger, der kan forudsige adfærd, mønstre og potentielle problemer, så man kan handle på det i tide.
Et eksempel på dette kunne være Ciscos AI-baserede sikkerhedsløsning, Talos, der live overvåger al den trafik der
globalt går gennem Ciscos løsninger, identificerer trusler og kommer med skræddersyede forslag til den enkelte virksomhed om, hvordan de skal forholde sig til de forskellige cybertrusler.
Hun oplever også en stigende interesse for generative AI-modeller, der f.eks. analyserer og kommer med forslag til, hvordan man skal optimere sit netværk og ens digitale infrastruktur, så man bl.a. kan eliminere nogle af de mange menneskelige fejl, der typisk findes i systemkonfigurationer og opsætninger.
”Jeg tror, at AI grundlæggende vil forandre den måde, vi bygger netværk, infrastruktur og sikkerhed på. Det betyder, at mange virksomheder er nødt til at geninvestere i deres systemarkitektur. For måden, man fremover udvikler, implementerer og drifter det hele på, bliver markant anderledes i forhold til, hvad vi plejer at gøre.”
AI KAN BLIVE DIN DRØMMEKOLLEGA – HVIS DU TRÆNER
Kunstig intelligens (AI) er en dårlig chef, men en fremragende assistent og sparringspartner. De unge har forstået det og efterspørger computere med processorer, der er AI-egnet til deres studier. Men generelt er det bekymrende få danskere, der bruger AI, selvom der er bred enighed om, at det bliver en del af vores fremtidige arbejdsliv. AI er kommet for at blive, og den bedste måde at gøre den til vores tjener og ikke omvendt, er ved at øve os. Derudover er det nyttigt, sjovt og ret let at komme i gang. Elgiganten har en mission om, at ingen skal hægtes af samfundets digitalisering, og det gælder også AI.
Sensommeren i Elgiganten illustrerede, at unge danskere er godt i gang med at forberede sig på et arbejdsliv, hvor der anvendes AI. For ganske vist er det normalt med ekstra travlhed med at vejlede om computere før studiestart, men i år stak travlheden helt af, fordi mange studerende vil have computere med processorer, der er egnet til AI.
Det er ikke kun studerende, som regner med, at arbejdslivet i fremtiden bliver med AI. I en rapport fra 2023 vurderer konsulentbureauet Mckinsey, at AI vil kunne klare hele 6070% af det arbejde, vi laver i dag.
Danskerne er enige. Hvert år spørger Elgiganten et repræsentativt antal af danskerne om deres vaner og holdninger til teknologi og i år var et af emnerne AI.
I undersøgelsen svarede 67%, at de regner med at skulle anvende AI på arbejdet i fremtiden.
Men det gør det endnu mere bemærkelsesværdigt at kun 28% svarede, at de har prøvet at bruge AI og at endnu færre (15%) bruger AI på arbejdspladsen.
RESULTATET
AF UNDERSØGELSEN
• 28% af danskerne har aktivt prøvet at bruge AI-programmer
• 16% af danskerne bruger AI i arbejds- eller skolesammenhæng
• 23% af danskerne er bekymret for udviklingen inden for kunstig intelligens
• 67% af danskerne tror, at kunstig intelligens vil ændre arbejdslivet
• 15% af danskerne er bekymrede for, at den nye teknologi kan føre til arbejdsløshed
BRUG 10 TIMER PÅ DIN NYE SPARRINGSPARTNER AI
Professor Mollick, der forsker i AI fra Wharton University, har til Stanford Business forklaret, hvordan man ifølge hans forskning kommer bedst i gang med at bruge AI. Han foreslår, at man ser AI som en sparringspartner, der kan komme med ideer. Nogle ideer vil være ubrugelige, mens andre kan være med til at lede i den rigtige retning. Han mener, at folk alt for hurtigt giver op, når de får svar, som ikke med det samme kan bruges. Hans tommelfingerregel er, at man skal bruge 10 timers træning på at få styr på at bruge AI. Man skal tale/skrive til AI, som om det er et menneske. Det er en dialog. Om det er nyttigt eller ej ved man først, når man har prøvet, så Mollick har som sit første råd: Inviter altid AI med på opgaven og se, hvad det
Hvis man stiller kloge spørgsmål, får man kloge svar Tallene fra undersøgelsen vækker bekymring hos Elgiganten, der gerne vil bidrage til, at ingen efterlades på perronen, mens teknologitoget sætter farten op. Og hvis man kommer til at arbejde med AI uden at være fortrolig med teknologien, er der en stor risiko for, at man bliver styret af den i stedet for at styre den. Peder Stedal: ”Når flertallet ser AI som en uundgåelig del af fremtiden, men ikke er begyndt at bruge det, så synes vi, der er grund at blive bekymret. Mange tror, at man skal holde sig fra AI, hvis man ikke skal lade sig styre af teknologien og de risici og etiske udfordringer, der er forbundet med den. Men det er lige omvendt. AI bliver uundgåeligt en del af næsten alles hverdag og kun ved at lære den godt at kende, kan vi forholde os kritisk til, hvordan teknologien anvendes og bruges bedst. Det er en assistent, som skal have præcise ordrer for at fungere. Hvis man stiller kloge spørgsmål, får man kloge svar.”
Forstå systemet – og træn!
Kunstig intelligens anvendes i mange forskellige sammenhænge og findes hos Elgiganten i flere og flere produkter. Fx i køleskabe, som med AI registrerer, hvornår man bruger køleskabet mest og styrer temperaturen derefter. Eller i robotstøvsugere med sensor, hvor AI-teknologien bruges til at kortlægge områder og undgå eller tilpasse forhindringer. Fælles er, at AI arbejder langt hurtigere end vores hjerner og løser opgaver på et splitsekund. Det gælder også, når man stiller et spørgsmål eller en opgave i programmer som ChatGPT. Men der er begrænsninger. Hvis ikke man er i stand til at stille den rigtige slags spørgsmål - og opfølgende spørgsmål - får man overfladiske svar eller endda helt misforståede svar. Det gælder uanset, om den hjælper med formler i excel, sparring ifm. opgaver, korrektur eller noget fjerde.
giver. Det kan man ikke vide på forhånd. Hos Elgiganten er omstillingen også godt i gang, så kunderne kan få de rette produkter og god vejledning om løsninger, der passer til formålene.
”Hvis vi kan hjælpe vores kunder over den tøven overfor at bruge AI, som vi kan se i undersøgelsen, så er jeg ikke i tvivl om, at de vil få stor nytte og fornøjelse af AI. Det er faktisk ikke kompliceret at komme i gang. Og samtidig bliver man også bedre til at gennemskue, når andre bruger AI på mindre gode – eller uetiske – måder. Det bedste forsvar mod misbrug af AI er, at vi alle sammen har et godt kendskab til teknologien,” siger Peder Stedal, adm. direktør for Elgiganten Danmark.
FAKTA
Om Tech Trouble-undersøgelsen I Elgiganten har vi stor viden om, hvordan teknologi kan bidrage til en bedre hverdag. Det er et socialt ansvar at dele denne viden, så færre mennesker ender med at blive digitalt ekskluderet. Siden 2008 har vi derfor gennemført Tech Trouble, en nordisk undersøgelse af holdninger, viden og brug af teknologi og elektronik i hjemmet. Tech Trouble-undersøgelsen 2024 er foretaget af YouGov i april 2024 og omfatter 4023 norske, danske, svenske og finske respondenter på 18 år og derover.
Læs hele undersøgelsen her: elgiganten.dk/digital-eksklusion
UDFORSK KUNSTIG INTELLIGENS
Der er flere udbydere, som giver dig adgang til kunstig intelligens. Der er også mange apps og hjemmesider, der efterligner, så sørg for at vælge den originale udbyder. Her er nogle af de største:
• OpenAI leverer den mest kendte sprogmodel ChatGPT. De leverer også Dall-E, en AI-model, der kan generere billeder ud fra tekstbeskrivelser. De har også annonceret udgivelsen af Sora, et program, hvor man kan lave videoer ved at skrive en tekst om, hvad man vil have.
• Midjourney er en tekst-til-billede-generator, hvor du kan indtaste en tekstbeskrivelse og skabe unikke og kreative billeder. Denne er brugt af kunstnere og designere.
• Google Gemini er en stor sprogmodel, der er designet til at forstå og generere menneskelignende tekst. Den bruges af en række forskellige applikationer som chatbots, tekstgenerering, maskine-oversættelse og meget mere.
• Meta LLaMA 3 er også designet til at forstå og generere menneskelignende tekst. Derudover forventes det, at LLaMA 3 med tiden vil kunne håndtere andre typer data, f.eks. billeder og lyd.
• Microsoft 365 Copilot er en AI-assistent indbygget i Microsoft 365-apps som Word, Excel, PowerPoint, Outlook og Teams. Den er designet til at kunne hjælpe med at skrive dokumenter, analysere data, lave præsentationer, håndtere e-mails og facilitere samarbejde på tværs af Microsoft 365-apps.
Hvor godt man formår at stille de rette spørgsmål, afhænger især af to faktorer:
- En grundforståelse for hvordan AI fungerer
- Træning
Kunstig intelligens fungerer overordnet set på den måde, at den gør computere i stand til selv at lære, uden at vi direkte hjælper dem.
De efterligner menneskets måde at lære på ved at bruge data og algoritmer – dvs. matematiske formler. Teknologien tilpasser sig ved at se, hvordan omgivelserne påvirkes af tidligere handlinger.
Det er med andre ord ikke intelligens, som hos mennesker. Den behandler data ved hjælp af matematik.
STEMMEN –ARBEJDSDAGENS NYE NØGLEVÆRKTØJ
At kunne styre hele sin arbejdsdag blot ved at tale – uden nogensinde at røre et tastatur – er ikke længere ren science fiction. For Anders Hvelplund, Senior Vice President i Jabra, er denne vision tættere på virkelighed end nogensinde før. I takt med at stemmen vinder indpas som en af de mest naturlige måder at interagere med teknologi på, bliver det tydeligt, at fremtidens arbejdsplads vil blive bygget op omkring netop dette værktøj.
Af Martin Andersen
”Vi har længe drømt om at kommunikere med vores computere ved at tale til dem, og nu ser vi en teknologi, der faktisk gør det muligt,” siger Anders Hvelplund. Stemmeteknologi har gennemgået store fremskridt, og med introduktionen af generativ AI, såsom ChatGPT, har vores interaktion med teknologi ændret sig markant. Hvor vi før kun kunne bruge stemmeassistenten til simple opgaver som at tjekke vejret eller sætte musik på, er der nu et helt nyt potentiale for produktivitet og effektivitet.
Det naturlige skift
“Vi taler hurtigere, end vi kan skrive,” siger Anders Hvelplund og fortæller hvordan mennesker biologisk set er gearet til at tale mellem 200 og 300 ord i minuttet, hvorimod de fleste kun kan skrive mellem 40 og 100 ord. Det gør stemmen til et effektivt alternativ til tastaturet. Ifølge Anders Hvelplund handler det dog om mere end blot effektivitet – det handler om at skabe en mere intuitiv forbindelse mellem os og teknologien. “Forestil dig, at vi kunne tale alle vores idéer ud i stedet for at være begrænset af tastaturet – det ville frigøre et enormt potentiale.”
Skiftet fra tastatur til stemme kan lyde simpelt, men det har store konsekvenser for vores arbejdsdag. Stemmeteknologi kan hurtigt omsætte tanker til tekst og handlinger, hvilket gør arbejdet mere flydende og naturligt. Anders Hvelplund påpeger dog, at vi stadig er i en overgangsfase, hvor teknologien forbedres og tilpasses til de mange behov, vi har i erhvervslivet.
AI i erhvervslivet: Potentialet og udfordringerne For mange virksomheder er stemmeaktiveret AI allerede be-
gyndt at ændre den måde, de arbejder på. Klarna, en stor svensk betalingsvirksomhed, bruger generativ AI til at håndtere kundeserviceopkald, hvor de enkle forespørgsler bliver håndteret af AI, og kun de mere komplekse problemer sendes videre til menneskelige medarbejdere. Anders Hvelplund ser dette som et tydeligt eksempel på, hvordan teknologien kan forbedre effektiviteten og frigøre tid til andre opgaver. Men samtidig understreger han, at teknologien ikke er uden udfordringer. En af de største bekymringer er datasikkerhed, især når AI’en får adgang til virksomheders fortrolige oplysninger. “Når vi begynder at bruge AI på arbejdet, er det vigtigt, at det sker på en kontrolleret måde,” siger Anders Hvelplund. Microsoft har eksempelvis udviklet deres Co-Pilot-program, som sikrer, at data forbliver i et lukket system og dermed beskytter virksomhedernes oplysninger. Denne tilgang giver både virksomheder og medarbejdere ro i sindet i forhold til, at deres data håndteres sikkert.
Kan vi undgå støj i det åbne kontorlandskab?
Med fremtidens stemmeaktiverede teknologi følger også udfordringer – særligt når det kommer til kontormiljøet. Hvad sker der, hvis alle pludselig taler til deres AI-assistenter i et åbent kontorlandskab? Anders Hvelplund bemærker, at det ikke er en fjern problemstilling. Hos Jabra er de allerede i gang med at løse netop denne udfordring.
Han forklarer, hvordan Jabra og andre tech-virksomheder arbejder på at skabe nem adgang med stemmen til de nye AI agenter, og hvordan de videreudvikler lydisolerede headsets og avanceret støjreduktion, som kan skabe en mere rolig arbejdsplads.
“Et godt headset kan give dig privatliv og holde lyd ude, så du kan arbejde uden at blive påvirket af dem omkring dig,” siger han. Målet er at sikre, at medarbejdere kan kommunikere med deres AI-assistenter uden at forstyrre kollegerne,
så den nye teknologi kan blive en naturlig del af kontorhverdagen – uden at skabe kaos.
Stemmen som co-pilot
Ifølge Anders Hvelplund ligger hemmeligheden bag succesfuld implementering af AI ikke i at erstatte mennesker, men i at se teknologien som en støtte – en slags “co-pilot” snarere end en konkurrent.
“Det handler om at få teknologien til at hjælpe os med de praktiske opgaver, så vi kan fokusere på det kreative og strategiske,” siger han. Stemmeteknologien kan håndtere rutineopgaver som at besvare mails og organisere data, hvilket frigør tid til de mere komplekse opgaver, der kræver menneskelig indsigt og kreativitet.
Denne “co-pilot”-tilgang gør det muligt for medarbejderne at arbejde mere effektivt og samtidig bevare kontrollen over deres arbejdsproces. “AI’en kan være en god samtalepartner, der hjælper med at formulere idéer og finde løsninger, men den erstatter ikke vores egen dømmekraft,” understreger Anders Hvelplund.
Hvad kan vi forvente af fremtiden?
Når Anders Hvelplund ser fremad, er han ikke i tvivl om, at tastaturet vil blive mindre relevant.
“Vi er ikke helt klar til at sige farvel til tastaturet endnu, men fremtiden kommer til at handle om stemmen,” siger han. Med stadig mere avanceret AI og naturlig stemmegenkendelse vil vi i stigende grad kunne styre vores computere ved at tale til dem, og dette vil ændre arbejdsmiljøet markant.
Anders Hvelplund, Senior Vice President i Jabra.
DIGITAL UDVIKLING KRÆVER OPDATEREDE MEDARBEJDERE
Teknologien udvikler sig konstant. Derfor er det afgørende for medarbejdere at holde sig opdateret for at kunne følge med og udnytte de nyeste værktøjer. Jeanette Heckscher Sjølin, ejer af virksomheden Knowledge Partner, ser det som en nødvendighed i det digitale landskab, hvor applikationer og software opdateres kontinuerligt, ofte uden varsel. Med den nuværende udvikling er det ikke længere nok blot at kende systemerne – man skal også forstå og udnytte deres fulde potentiale.
Af Martin Andersen
”Før i tiden kunne man arbejde med en stationær applikation i årevis, uden den ændrede sig,” forklarer Jeanette Heckscher Sjølin. ”Men i dag, hvor alt ligger i skyen, bliver software og systemer opdateret løbende. Det stiller langt højere krav til medarbejdernes kompetencer, men desværre afsætter mange virksomheder ikke ressourcer eller penge til opdateret viden.”
Knowledge Partner blev grundlagt med et brændende ønske om at gøre en forskel og gøre digitaliseringen til en leg – en vision, de stadig tror på. Som specialister i Microsoft Dynamics 365 Business Central, NAV og Continia Software arbejder de med digitalisering, implementering, procesoptimering og undervisning.
For dem handler det om at give brugerne de rette værktøjer og sikre, at de bliver anvendt korrekt – uanset hvem der er virksomhedens licenspartner – alle er velkomne! ”
Vi møder vores kunder i øjenhøjde og taler et sprog, de kan forstå, så vi sikrer, at løsningerne ikke bare italesættes, men også forankres og implementeres i virksomheden,” fortæller Jeanette, der selv har en baggrund indenfor finans fra den anden side af bordet, hvor hun i mange år har været ’go to person’ internt i virksomheden og stået for implementering, digitalisering og undervisning af kollegaerne.
Bogføringsloven og digitalisering
Mange virksomheder har i den seneste tid indført digitaliserede løsninger som en direkte konsekvens af den nye bogføringslov. Hos Knowledge Partner er der særlig fokus på standardfunktioner, men når det gælder digitalisering, står Continia Software som en nøglepartner.
Med over 30 års erfaring inden for digitale løsninger til Dynamics 365 Business Central og NAV er Continia Software førende på området.
For mange medarbejdere kan det være en stor omvæltning at lade systemerne tage over, da det indebærer at slippe kontrollen over manuelle opgaver.
”Det handler om at skabe tryghed for medarbejderne og sikre, at de ikke føler sig truet på deres ansættelse, når ’robotterne’ overtager dele af arbejdet,” forklarer Jeanette Heckscher Sjølin. Derudover er det afgørende, at alle medarbejdere forstår de store fordele, digitaliseringen medfører, så alle er engagerede, når de nye arbejdsrutiner skal implementeres. Ved hjælp af undervisning og en løbende dialog med brugerne bliver systemerne anvendt optimalt, hvilket gør det muligt at fokusere på sikkerhed og kontrol af bogføringen. Controlling har fået en endnu mere central rolle i det daglige arbejde, og Knowledge Partner hjælper virksomheder med at lægge en plan for effektive processer til løbende kontrol og opfølgning.
Manglende opdatering fører til ineffektivitet
Hvis medarbejdernes færdigheder ikke opdateres regelmæssigt, kan det føre til ineffektivitet og tidsspilde. ”Konsekvensen er, at man simpelthen ikke får udnyttet de værktøjer, der ligger i systemerne, optimalt,” påpeger Jeanet-
te. ”Man sakker bagud og bruger alt for meget tid på opgaver, der kunne være automatiserede eller optimerede.”
Kurser til forskellige niveauer
For at understøtte virksomhederne tilbyder Knowledge Partner åbne kurser, der henvender sig til både begyndere og erfarne brugere på tværs af virksomheder.
Deres ’Kom godt i gang’-kurser introducerer brugerne til systemets grundlæggende funktioner og de mange smarte muligheder, som programmet indeholder.
”Mange er ikke klar over, hvilke funktioner de allerede har adgang til,” siger Jeanette. ”Når man først forstår de basale funktioner, kan man bruge systemet meget mere effektivt.”
Samtidig tilbyder Knowledge Partner også ’Next Level’-kurser, hvor der dykkes dybere ned i funktionerne, og der er endnu mere fokus på optimering og automatisering.
”Jeg kalder dem for ’skjulte skatte’ i værktøjskassen,” siger Jeanette med et smil. ”Det er funktioner, som mange måske ikke kender til, men som kan gøre en kæmpe forskel i det daglige arbejde.”
Kurserne omfatter både standard Microsoft Dynamics 365 Business Central og løsningerne fra Continia Software.
Online læringsplatform på vej
For at give endnu større fleksibilitet er Knowledge Partner i gang med at udvikle en online læringsplatform, hvor brugerne vil kunne finde både skriftligt materiale og videoer. Målet er at skabe en abonnementsbaseret tjeneste, som gør det muligt for medarbejdere at opdatere deres viden regelmæssigt og i eget tempo.
”Jeg tror på, at der er et stort behov for fleksible læringsløsninger, som er nemme at tilgå,” siger Jeanette. ”Hvis en virksomhed kan tilbyde sine medarbejdere adgang til en platform til en lav månedlig pris, kan de sikre, at medarbejderne hele tiden er opdaterede.”
Det kræver selvfølgelig, at der indarbejdes tid til læring i det daglige arbejde. En god idé kunne være at afsætte tid månedligt i kalenderen, som er reserveret til læring, siger Jeanette.
Sammenhold og sparring gennem netværk
For at imødekomme behovet for løbende opdatering af viden har Jeanette også oprettet en LinkedIn-gruppe for danske brugere af Business Central – Dansk Business Central brugergruppe for slutbrugere ”for brugere - af brugere”.
Det er en ikke-kommerciel gruppe, som er gratis at være med i. Her kan medarbejdere og konsulenter dele erfaringer og finde løsninger uden at skulle være afhængige af eksterne konsulenter. ”Det handler om at skabe et netværk, hvor man kan sparre og hjælpe hinanden,” siger hun. ”Jeg gør det frivilligt, fordi jeg synes, det er vigtigt, at vi har et fællesskab, hvor man kan række ud og få svar på spørgsmål.” På sigt vil der også være både webinarer og fysiske events. Ligeledes arbejdes der på at etablere ERFA-grupper. Jeanette Heckscher Sjølin opfordrer alle medarbejdere til at være aktive og søge viden – også uden for kursuslokalet. ”Husk, at det er umuligt at vide alt. Vær ikke bange for at
Jeanette Heckscher Sjølin, ejer af Knowledge Partner. Jeanette Heckscher Sjølin
Dansk Business Central brugergruppe for slutbrugere ”for brugere - af brugere” | Grupper | LinkedIn
række ud i dit netværk og stil spørgsmål, selv hvis de virker simple.” Et af Jeanettes mottoer er: ”HUSK – Der er ingen dumme spørgsmål – men det er virkelig dumt ikke at stille dem!”
Knowledge Partner er din sparringspartner når det handler om undervisning, procesoptimering og rådgivning indenfor Microsoft Dynamics 365 Business Central, Continia Software og Microsoft Dynamics NAV.
Læs mere på www.knowledgepartner.dk
Der er ikke sat meget nyt byggeri i gang de seneste to år.
Men der er fuldført meget, og det har været med til at holde huslejerne nede, hvilket kan gøre det til en bedre mulighed for investoren at sælge boligerne som ejerboliger, fortæller Christian Fladeland, investeringsdirektør i Heimstaden. PR-foto.
DYR, GRØN OMSTILLING DRIVER KONVERTERING
AF LEJEBOLIGER TIL EJERLEJLIGHEDER
Heimstaden planlægger at sælge 3000 lejligheder som ejerboliger over de kommende år. Det skyldes bl.a., at boligkøbere vil betale relativt mere for boliger, der skal energirenoveres i fremtiden, end professionelle investorer vil. Det spiller dog også ind, at udviklingen i huslejen ikke har været så gunstig i Danmark, som den har i andre lande, set fra udlejernes side.
Af Sten Thorup Kristensen
Når en professionel investor køber en ejendom, bliver der set nøje på hvilke energirenoveringer, der vil være nødvendige i de kommende år, og derudover hvilke renoveringer, der ikke er obligatoriske, men som alligevel kan svare sig. Det bliver regnet ind i købsprisen.
Købere af ejerboliger har tilsyneladende et mere tilbagelænet forhold til den slags. De betaler gerne en pris for boligen, som investoren ville anse som for høj.
Det er en del af baggrunden for, at det store, svenske ejendomsselskab Heimstaden for tiden er i gang med at sælge boliger i Danmark – styk for styk. Det foregår for øjeblikket i en takt på 50-60 boliger om måneden, fortæller Christian Fladeland, co-CEO og investeringsdirektør i Heimstaden, til EJENDOMME.
”Ud af vores knapt 21.000 boliger i Danmark har vi allokeret omkring 3000 til det, vi kalder vores privatiseringsportefølje, som vi som udgangspunkt påtænker at frasælge, når lejerne fraflytter,” siger han og tilføjer, at strategien er
fleksibel forstået på den måde, at man kan holde op med at sælge som ejerboliger, hvis markedet skulle gøre det mindre attraktivt.
Altid en afvejning
Christian Fladeland deltog på Ejendom Danmarks konference EJENDOM2024 i sidste uge i en paneldebat med Nick Meldgaard fra NREP.
NREP er ikke nær så store som Heimstaden på boligfronten, men også dette selskab planlægger at sælge lejeboliger til brugerne. Det kan f.eks. være relevant i Ørestad, hvor der i nogle kvarterer bor rigtigt mange expats, der midlertidig er i Danmark for at arbejde.
Det kommer med den ulempe, at det er svært at få kvartererne til at blive levende. Folk bor der i kort tid ad gangen. Konvertering til ejerboliger er en måde at løse problemet på, fordi ejere har det med at blive boende i længere tid. For Heimstaden er der dog tale om en mere simpel kalkule af, hvad der bedst kan betale sig, når man sælger ud fra sin portefølje.
”Det er noget, vi primært gør i hovedstadsområdet, hvor
vi ser den største relative upside ved at lave ejerboligsalg, contra det vi kan få ved at fastholde ejendommen som udlejningsejendom. Det er altid en afvejning, hvad vi mener, vi kan få i afkast ved at leje ud til markedsleje, og hvad vi kan sælge til i indirekte afkastkrav i ejerboligmarkedet, for derefter at genplacere pengene i andre ejendomme,” siger Christian Fladeland.
Forskellig prissætning
Der er flere forhold, der kan gøre det attraktivt at konvertere lejeboliger til ejerboliger. Men et af dem handler altså om grøn omstilling.
Det er nemt at sige, at ejendomsselskaber skal renovere ejendomme op til en bestemt energistand.
I virkelighedens verden skal det finansieres på en måde, så der stadig er et afkast til investorerne, påpegede både Nick Meldgaard og Christian Fladeland under paneldebatten. Selv om Heimstaden lige nu sælger mest i hovedstaden, er det faktisk ude i landet, at problemet med at finansiere energirenovering er størst.
Her er huslejen væsentligt lavere, mens energirenoverin-
gerne i store træk koster det samme. Ude i landet er det omvendt også sværere at sælge ejerboliger. Men overalt i landet er der forskel på, hvordan investorer og boligkøbere prissætter fremtidige renoveringsbehov.
”Private boligkøbere kigger ikke i samme omfang som en professionel udlejer, der som vi har ganske store ambitioner for vores energiprofil, på behovet for investeringer. Hvis de gjorde det, så ville jeg have gættet på, at de ville betale mindre,” siger Christian Fladeland.
Lave huslejestigninger
En anden parameter er, at hvor en del boligsøgende måske nok synes, at huslejerne i det nye byggeri er kommet højt op, så opleves det anderledes i ejendomsselskaberne. Heimstaden har ejendomme i adskillige europæiske lande, og som Christian Fladeland udtrykte det på EJENDOM2024: Operationelt har de danske ejendomme ikke performet nævneværdigt godt, i hvert fald ikke når det kommer til lejeniveauerne.
”Det var et provokerende statement, for lejeniveauerne er steget mange steder, og det kan være vanskeligt at finde be-
talbare boliger. Min pointe er blot, at det er ganske relativt. Alle vil gerne have lavere lejeniveauer, men hvis man ser på, de seneste tre-seks år, så er der færdiggjort meget nybyggeri, så det er ikke sådan, at markedslejerne er gået vældigt meget op, hvis man sammenligner med f.eks. Holland eller Storbritannien,” siger Christian Fladeland. Han tilføjer, at også det midlertidige huslejeloft under perioden med høj inflation har betydning. Loftet tilsagde at, huslejen kun måtte stige 4 pct., selv om inflationen var oppe omkring 10 pct. Ved genudlejninger gør man rent bord, men markedsvilkårene har ifølge Christian Fladeland ikke været til, at det tabte fra inflationen er indhentet. Han tror dog, at lejeniveauet vil blive løftet fremadrettet, især fordi der de seneste par år ikke er sat meget nybyggeri i gang. Det forskubber markedet til udlejernes fordel.
Samarbejde med boligkøbere
At konvertere lejeboliger til ejerboliger indebærer, at sælger skal samarbejde med den ejerforening, der opstår. Det er noget, der potentielt kan vare i lang tid, inden den sidste lejer er fraflyttet og alle lejligheder er solgt.
Men i Heistaden oplever man ikke dette som noget stort problem i praksis.
”Hvis vi kigger på de 3000 boliger, vi påtænker at sælge ved næste fraflytning, så findes omkring 1000 af dem allerede i det, vi kalder restejerlighedsejendomme, det vil sige hvor de tidligere ejere har frasolgt. Så vi er ganske vant til at drive ejerforeningsejendomme,” siger Christian Fladeland. ”Det er klart, at der er en anden type af drift på det, når du skal være aktiv i en ejerforening med private ejere. Men så længe det er relativt nyopførte ejendomme, hvor du ikke har meget store vedligeholdelsesbehov, og der ikke er store investeringsbehov, så synes vi, det er ganske uproblematisk. Det er marginalt dyrere, men det er noget, vi sætter af til og tager med i vores investeringsbeslutning,” slutter han.
EJENDOMDANMARK:
“Det kræver kun få møder med virkeligheden for at indse, at der er store udfordringer med systemet. Ambitionsniveauet skal være højere, og der skal arbejdes hen mod en model, hvor virkelighedens data også indgår. Erhvervsejendomsejere skal selvfølgelig ikke betale skat på baggrund af vurderinger, der er afkoblet virkeligheden” siger Peter Stenholm, adm. direktør i EjendomDanmark.
STADIG BEHOV FOR AT SE PÅ ALTERNATIVE MODELLER TIL EJENDOMSVURDERINGER
En arbejdsgruppe under Skatteministeriet har netop afleveret deres vurdering af ejendomsvurderingssystemet. Selvom et flertal i arbejdsgruppen støtter det nuværende system, ser EjendomDanmark stadig på det med skeptisk og mener, at der er plads til forbedring.
Af Amalie Dvinge Agerbo, EjendomDanmark
Det nye ejendomsvurderingssystem har været mange år undervejs, og offentliggørelsen af de første vurderinger var ikke uden udfordringer. Nu har en arbejdsgruppe, der blev nedsat af regeringen i foråret 2022, og som har haft til opgave at granske vurderingerne af erhvervsejendomme, afleveret deres vurdering af systemet for vurdering af erhvervsejendomme.
Flertallet i arbejdsgruppen konkluderer, at den valgte alternativomkostningsmodel, hvor vurderingen af en erhvervsgrund sammensættes på baggrund af ejerboligpriser, er den bedst mulige. En opfattelse som ikke deles af alle i gruppen – eller af EjendomDanmark: “Det kræver kun få møder med virkeligheden for at indse, at der er store udfordringer med systemet. Ambitionsniveauet skal være højere, og der skal arbejdes hen mod en model, hvor virkelighedens data også indgår. Erhvervsejendomsejere skal selvfølgelig ikke betale skat på bag-
grund af vurderinger, der er afkoblet virkeligheden” siger Peter Stenholm, adm. direktør i EjendomDanmark. Han er derfor enig med det ene medlem af arbejdsgruppen, der har afgivet dissens:
“Vi bakker op om kritikken af den nuværende model. Dissensen viser, at der selvfølgelig kan tænkes i andre løsninger, som er meget tættere på virkeligheden,” siger Peter Stenholm og fortsætter:
“Vi har efterspurgt og støtter op om en model, hvor fastsættelsen af grundværdier tager udgangspunkt i markedsdata, når det er muligt. Derudover skal ejendomsejernes mulighed for at klage forbedres. Der er nemlig tilfælde, hvor vurderingen er langt fra den reelle markedspris, og det er helt uhørt, at der ikke kan klages over det.”
Potentiel skatteregning i millionklassen
Et andet element af arbejdsgruppens anbefalinger er, at de foreslår at hæve de såkaldte skaleringsfaktorer for kontorog butiksejendomme.
Hvis Folketingets partier følger anbefalingen med en lov-
ændring, vil det betyde, at vurderingerne for de berørte ejendomme vil stige, og det vil betyde til en voldsom skatteregning til erhvervslivet.
“Det er klart, at vi skal have retvisende vurderinger. Det kan ingen være uenige i. Men vi kan ikke for anden gang sende en stor skatteregning videre til erhvervslivet. Hæves vurderingerne, så skal merprovenuet føres en til en tilbage til de berørte virksomheder, der kommer til at betale det mere i skat,” siger Peter Stenholm.
STENHUSVEJ 60, 4300 HOLBÆK
Strategisk placeret tæt på omfartsvejen, mellem Bauhaus, Stark og Harald Nyborg.
Direkte nabo til WÜRTH og tæt på JYSK, Thansen, ILVA, HTH, POWER m.fl.
Stort og lyst butikslokale med vinduer langs sydsiden.
Ejendommen har sin egen port, med nem adgang til vareindlevering.
Moderne kontor, køkken med spiseplads og toilet langs nordsiden.
Aflukket varegård og gode parkeringsmuligheder.
Mulighed for udendørs oplag.
Ejendommmen er opført i 2006.
Pris pr. m²: 800 kr./m²
Driftsudgifter (anslået): 46.000 kr.
KRONDALVEJ 8, 2610 RØDOVRE
Lyst og attraktivt lejemål i Rødovres erhvervsområde.
Velegnet til den mindre eller nyopstartede virksomhed.
God beliggenhed og kort afstand til motorvejsnettet og store indfaldsveje.
Ligger på Krondalvej, der er en sidevej til den meget befærdede Islevdalvej.
Kort afstand til offentlig transport.
Mulighed for flere forskellige lejemål.
Ugeneret beliggende på 1. sal. med Eget køkken og WC/bad.
Gode parkeringsmuligheder.
Vareelevator med rampe, der kan tilgås direkte fra parkeringsplads og går direkte til først salen.
Lejemål 1 er både kontor og lager, på i alt 450 m². Årlig leje: 315.000 kr.
Lejemål 2 er et kontor og let lager på 225 m² Årlig leje: 135.000 kr.
Lejemål 3 er et kontor og lager på i alt 675 m² Årlig leje: 450.000 kr.
NORDRE FASANVEJ 215, 2000 FREDERIKSBERG
Virksomhederne på Fuglebakken bliver en del at et full-service lifescience-miljø, med bl.a. kantineordning, mødelokaler, fredagsbar, sportsdag, vidensdeling og fagligt netværk mm.
Flot og unikt lejemål i stor, komplet nyistandsat kontor-og laboratorieejendom på Frederiksberg.
Ejendommen er tegnet af arkitekt Arne Jacobsen og renoveret med særligt fokus på brug af bæredygtige materialer.
Der er elevator med sikkerhedsadgang til lejemålet og komfortventilation.
Bygningen har et højt sikringsniveau med vagtordning og kameraovervågning mv.
Lejemålet indgår i SymbionCommunity, hvilket betyder at en række basisserviceydelser er inkluderet i lejeprisen, ligesom andre serviceydelser kan tilkøbes.
Parkering og cykelparkering er inkl. i lejen. Årlig leje inkl. drift: 3.175.000 kr.
SALG
RYTTERMARKEN 11, 3520
Sæther A/S er vokset ud af sine fysiske rammer.
Efter ca. 30 år på adressen og med flere tilbygninger, er ejendommen nu definitivt blevet for lille.
Ca. 4.000 m2 lager og 2.000 m2 kontor og 500 kvm mødecenter og helt ny personalerestaurant.
3 minutters kørsel fra Hillerødmotorvejen og ca. 1 km til Farum St.
Lyse og rummelige lokaler, hvilket skaber et godt arbejdsmiljø.
I lageret er der et 300 kvm sikret rum med brændsikre døre.
Lageret er udstryret med sprinklere, der er ca. 3.500 pallepladser og ca. 6 meter til loftet.
2 læsseramper og port i niveau.
Ejendommen har et sikringsniveau 30 med mekanisk indbrudssikring og elektronisk overvågning, indhegnet i skel og gitter på alle vinduer.
Ejendommen er det tidligere plejecenter i Esbønderup –ombygget og nyistandsat til boliger i 2024.
Ejendommen består af 26 klyngehuse med hhv. 2, 3, 4 og 5 værelser.
Alle klyngehuse har tilhørende depotrum og terrasse. Flere af boligerne har selvstændigt have-areal.
Boligerne er velindrettede med lyse træparketgulve, hvidmalede vægge og lofter samt tidsløse køkkenelementer.
Boligerne er omgivet af store græsplæner, tæt randbeplantning mod naboarealer og med en nyetableret legeplads.
Stort kørefast p-areal.
Ejendommen er beliggende i Esbønderup mellem Græsted og Gilleleje med ca. 20 minutters kørsel til Hillerød.
Dagligvareforretning, daginstitution og offentlig transport mm. findes i cykel-og gåafstand fra ejendommen.
Mulighed for selskabsoverdragelse.
Årlig lejeindtægt: 3.096.000 kr.
Afkast: 5,3% Kontantpris: 47.500.000 kr.
Udstykning af areal fra eksisterende landejendom.
Grunden kan erhverves i mindre dele.
Grunden er beliggende i landzone, men overføres til byzone i forbindelse med vedtagelse af lokalplan.
Naboejendommene er omfattet af Lokalplan 102, der udlægger området til ‘Clean Tech’ virksomheder. Naboer er pt. TopsilGlobalWafersA/S, og FOSS bygger ny produktionsenhed på 15 hektar nabogrund.
Ingen dækningsafgift i Frederikssund Kommune.
Køber afholder samtlige udgifter til byggemodning af ejendommen.
I forbindelse med salget udarbejder køber og sælger i samarbejde med kommunen en ny lokalplan og et kommuneplantillæg, med en forventet sagsbehandlingstid på 12 måneder.
Salgsprisen tillægges moms, idet der er tale om salg af en ubebygget grund. Bebyggelsesprocent på 50% samt en max bygningshøjde på 15 meter.
FLOTTESTE KONTOR I NORDSJÆLLAND
Beliggenhed:
Flotteste kontorejendom beliggende i Hørsholm med stor synlighed.
Rosendahl Design Group A/S, har opført ejendommen i samme høje kvalitet som Rosendals mange design produkter.
Lejemålet består af flotte kontorlokaler, mulighed for showroom samt den flotteste indgang til kontorerne.
Ejendommen er tegnet af Kim Utzon Arkitekter og opført i 2003. Naboerne til ejendommen er bla. Hørsholm Rådhus, DTU Science Park, Trackman og Chr. Hansen.
Ejendommens beliggenhed er perfekt for en virksomhed, der gerne vil ligge tæt på motorvej.
Udenomsarealerne er fastbelagte, og giver fine parkerings og tilkørselsforhold for kunder / medarbejder.
BYDAMMEN 1, 2750 BALLERUP
Stor lejerstabilitet og kontinuitet i lejeindtægterne. Alle ankerlejere har været lejere i en lang årrække. Øjenlægen.nu siden 1992, Home 1992, Holte Vinlager 2012 og Pizzeria-Burgerhouse 1992.
I alt 10 lejemål, 7 erhvervslejere og 3 småhuslejere. Stor lejerspredning.
Ejendommens synlighed og geografiske placering i bybilledet gør den yderst attraktiv for potentielle nye lejere. Der er minimal risiko for tomgang.
Flot og velholdt investeringsejendom både inde og ude, opført i 1991.
Ejendommen er afskrivningsberettiget.
SKALBAKKEN 8B, 2720 VANLØSE
God central beliggenhed i Vanløse tæt på motorvej, S-tog og bus.
Ejendommen ligger i et industriområde med andre håndværksvirksomheder.
Ejendommen indeholder åbne og lyse rum med store vinduer.
Perfekt til kontor, undervisning eller håndværksvirksomheder.
Parkeringsplads både foran og bagved.
Ejendommen er tidligere blevet brugt til undervisning - Før denne lejer, var der et vvs firma.
”I de tilfælde, hvor nævnet anser sammenligningslejemålene for ”atypiske” eller slet ikke kan finde anvendelige sammenligningslejemål i området, har huslejenævnet mulighed for at udarbejde et skyggebudget ud fra ejendommens driftsudgifter.”
EJENDOMSADVOKATEN
STEFFEN BANG-OLSEN
Advokat og partner, og fagligt forankret i Kromann Reumerts ejendomsteam. Kromann Reumert vil her på siden dele viden, der omhandler alle juridiske aspekter inden for fast ejendom.
SAMMENLIGNINGSLEJEMÅL I SMÅHUSEJENDOMME:
PRAKTISKE UDFORDRINGER VED
HUSLEJEREGULERING
Lovgrundlaget om lejefastsættelse og -regulering er komplekst. En af faldgruberne, som udlejer skal have for øje, er reglerne om såkaldte ”småhusejendomme”. Huslejeregulering i småhusejendomme følger særlige regler, hvor lejen fastsættes ved at sammenligne med tilsvarende lejemål, der er reguleret efter reglerne om omkostningsbestemt husleje - de såkaldte ”sammenligningslejemål”. Men hvilke sammenligningslejemål kan anvendes, og hvem skal fremskaffe disse? Det ser vi nærmere på i denne klumme.
Reglerne for ”småhus”-ejendomme Udtrykket ”småhus” dækker over ejendomme i regulerede kommuner, der pr. 1. januar 1995 bestod af seks eller færre beboelseslejligheder. Reglerne gælder også for ejendomme opført senere, hvis de havde seks eller færre beboelseslejligheder på tidspunktet for ibrugtagning.
Lejeforhold i småhuse er omfattet af reglerne om det ”lejedes værdi”, som giver både lejer og udlejer ret til at kræve huslejereguleringer, hvis lejen væsentligt afviger fra den leje, der betales for tilsvarende lejemål i området (de såkaldte ”sammenligningslejemål”), typisk en afvigelse på +/-10-15%.
Hvilke sammenligningslejemål kan anvendes?
Sammenligningslejemålene er centrale i ”småhus”-reglerne. For at kunne anvendes som gyldigt sammenligningsgrundlag skal et lejemål leve op til en række formelle og materielle kriterier.
De materielle kriterier indebærer, at lejemålet skal være ”tilsvarende” i forhold til beliggenhed, størrelse og vedligeholdelsesstand.
De formelle kriterier indebærer, at huslejen skal være fastsat efter reglerne om omkostningsbestemt husleje, hvor lejen er baseret på ejendommens driftsomkostninger og et nærmere bestemt afkast af ejendommens værdi og, at der efterfølgende er foretaget en lejeregulering efter reglerne om omkostningsbestemt husleje. Lejeniveauet for småhuse vil derfor svare til det niveau, som gælder for sammenlig-
nelige lejemål i ejendomme med omkostningsbestemt leje. Årsagen hertil er, at hensigten med bestemmelserne om ”småhuse” alene var at lette udlejers administrative byrde uden at hæve lejeniveauet.
Bevisførelse ved huslejenævnet og domstolene Tvister om lejens størrelse skal indbringes for huslejenævnet. Nævnet er bundet af det forvaltningsretlige undersøgelsesprincip og har derfor ansvaret for at tilvejebringe et tilstrækkeligt oplysningsgrundlag, herunder indhente oplysninger om sammenligningslejemål. De fleste huslejenævn har indgående kendskab til lejeniveauet i deres område og vurderer derfor sjældent konkrete sammenligningslejemål.
I de tilfælde, hvor nævnet anser sammenligningslejemålene for ”atypiske” eller slet ikke kan finde anvendelige sammenligningslejemål i området, har huslejenævnet mulighed for at udarbejde et skyggebudget ud fra ejendommens driftsudgifter.
Skyggebudgettet kan anvendes til skønsmæssigt at fastsætte en omkostningsbestemt husleje, hvis der ikke findes nogle sammenligningslejemål.
Modsat huslejenævnet er domstolene ikke bundet af undersøgelsesprincippet, og bevisbyrden påhviler derfor den part, som ønsker huslejeregulering.
Derfor skal vedkommende fremlægge dokumentation for, at den gældende husleje væsentligt afviger fra, hvad der betales for sammenligningslejemål i området.
Udfordringer med sammenligningslejemål og besigtigelse
En hyppig udfordring i småhussager er udfordring med begrænsede antal egnede sammenligningslejemål, især uden for storbyerne. Domstolene håndhæver de formelle krav til sammenligningslejemål langt mere konsekvent end huslejenævnene. Domstolene er derudover tilbageholdende med at inddrage oplysninger om sammenligningslejemål, der ikke er besigtiget. Huslejenævnene inddrager i højere grad sit ”generelle kendskab” til lejeforholdene i området, hvilket sjældent tillægges nogen bevisvægt ved senere domstolsprøvelse. Sager, som huslejenævnet har afgjort på grundlag af et skyggebudget, omgøres ligeledes ofte. Det skyldes, at parten, der ønsker en huslejeændring, ofte ikke er i stand til at føre et udelukkelsesbevis, der dokumenterer en sådan mangel på sammenligningslejemål.
Selvom en part har fået medhold i huslejenævnet, kan det altså være vanskeligt at løfte bevisbyrden ved domstolene, hvor dokumentation og besigtigelse af sammenligningslejemål spiller en afgørende rolle.
Det er derfor afgørende for udlejer at sætte sig grundigt ind i samtlige kriterier, der knytter sig til sammenligningslejemålene. Uden solid dokumentation for sammenligningslejemålenes anvendelighed risikerer sagen at falde til jorden ved domstolene.