SeeItaly March 2019

numero 8 anno IV FEBBRAIO-MAGGIO 2019

ORGANO UFFICIALE AICA CONFINDUSTRIA ALBERGHI

4 IHIF DETTA I TREND DI INVESTIMENTO IHIF DICTATES INVESTMENT TRENDS

8 JAMES CHAPPELL, HORWATH: “C’E’ SPAZIO PER CRESCERE” JAMES CHAPPELL, HORWATH: “THERE’S ROOM TO GROW”

24 COSTRUZIONI: SERVONO RIFORME, CHIAREZZA E TEMPI CERTI THE BUILDING INDUSTRY NEEDS REFORMS, CLARITY AND GUARANTEED TIME FRAMES

32 RIGENERAZIONE URBANA, LA SECONDA VITA DELLE CITTA’ URBAN REGENERATION, THE CITY IS REBORN

41 THE STUDENT HOTEL GROUP CONQUISTA L’ITALIA THE STUDENT HOTEL GROUP CONQUERS ITALY

L'Italia a Ihif 2019 Italy at Ihif 2019

EDITORIALE

EDITORIAL aspettative dei turisti sempre più inclini a ricercare nella vacanza nuove esperienze. In questo quadro l’ospitalità alberghiera osserva con sempre maggiore attenzione le dinamiche in atto sul mercato per cogliere, accogliere e soddisfare le nuove e variegate necessità dei potenziali futuri ospiti cosmopoliti.

Opportunità, tendenze e nuovi stili è quanto abbiamo voluto raccontare in questa nuova avventura editoriale.

Una fotografia che mi auguro piaccia a chi con entusiasmo e passione si occupa di ospitalità alberghiera.

2018 was declared the “Year of Italian Food”, a sign of just how important a component and motivator for travel in Italy food has become.

A part of this important initiative, our embassies have organised various programmes outside Italy to recapture attention for typical Italian foods and wines and the values of the areas so well represented by their products.

Il 2018 ha confermato le dinamiche positive del mercato turistico alberghiero in Italia. E anche il trend delle transazioni immobiliari nel settore ha mantenuto buoni risultati – se pure su valori complessivi inferiori rispetto all’anno precedente – per l’aumento del numero di operazioni ormai non più confinate nel solo mondo dei trophy asset.

Il 2019 si apre all’insegna di dinamiche analoghe con una spinta crescente del mercato internazionale per quanto riguarda le presenze in Italia ed un ulteriore sviluppo anche sul fronte dell’offerta, con diverse operazioni di ristrutturazione e riqualificazione e con una proposta sempre più articolata e contemporanea, capace di rispondere alle diverse esigenze del mercato.

Giorgio Palmucci Presidente di Confindustria Alberghi

In questo numero abbiamo chiesto il parere a diversi importanti interlocutori del real estate ed operatori del settore cercando di approfondire alcuni aspetti legati al mondo degli investimenti e del settore immobiliare; siamo partiti dalla vetrina di Berlino con IHIF, abbiamo approfondito i nuovi temi della rigenerazione urbana sino ad ascoltare l’esperienza di chi sperimenta nuovi format sul mercato.

Il turismo in Italia si traduce in un patrimonio inesauribile di possibilità che passano anche per l’offerta alberghiera. Le modalità di viaggio cambiano e con esse le 1

Palazzo Confindustria 2

Media ufficiale di AICA Confindustria Alberghi

SOMMARIO

SUMMARY

4 8 10 12 15 18 ORGANO UFFICIALE CONFINDUSTRIA ALBERGHI Numero 8 - febbraio-maggio 2019 Tiratura e diffusione SeeItaly è stampato in 12.000 copie Distribuito durante le principali manifestazioni di settore.

Sezioni in ogni numero di SeeItaly Interviste e presentazioni prodotti Tendenze e focus Speciali e dossier Rubriche di approfondimento Rubriche dedicate alle aziende Macro-argomenti trattati Real estate, numeri & statistiche, ecosostenibilità, management, tecnologia, progetti & design e f&b.

Per richiedere informazioni info@givisrl.com Editore GIVI S.r.l.

Via San Gregorio 6 - 20124 Milano tel. 02 2020431 (6 linee) fax 02 93664679 P.IVA 09033600157 email: info@givisrl.com sito internet: www.seeitaly.eu

Ihif detta i trend d’investimento Ihif dictates investment trends

Direttore responsabile: Paolo Bertagni

James Chappell, Horwath: “C’è spazio per crescere” James Chappell, Horwath: “There’s room to grow”

Coordinamento editoriale: Laura Dominici Coordinamento Confindustria Alberghi: Simona Fiocco

Da Cdp un modello di crescita sostenibile per l'industria turistica italiana The CDP presents a sustainable growth model for the Italian tourism industry

Hanno collaborato a questo numero: Paola Baldacci, Riccardo Carpino, Laura Dominici, Alessandra Gesuelli, Gianluca Miserendino, Marco Sangiorgio, Nicoletta Somma, Letizia Strambi, Stefania Vicini

Sistemi Urbani: “A Ihif con un patrimonio di hotel realizzabili nelle stazioni” Sistemi Urbani: “At Ihif with a stock of hotels that can be built at stations Agenzia del Demanio, patrimonio diffuso State Property Office: assets across Italy

Ufficio commerciale Via San Gregorio 6 - 20124 Milano tel. 02 2020431 email:commerciale@givisrl.com

Borgo Egnazia, quando l’ospitalità si fa casa At home, away from home, in Borgo Egnazia

Art Direction: Creativa Impresa di comunicazione Srl

21 24 28

Registr. Tribunale Milano nr. 2 del 15/1/2016

Il mercato italiano deve rinnovare il suo stock The Italian market needs to renew its stock

Stampa: Rotopress International Srl - Loreto (AN)

Costruzioni: servono riforme, chiarezza e tempi certi The building industry needs reforms, clarity and guaranteed timeframes La partita si gioca sui servizi articolati The game will be played out on specialist services

32 37 41 Rigenerazione urbana, la seconda vita delle città Urban regeneration, the city is reborn I nuovi format seducono l’hospitality New formats take over the hospitality industry The Student Hotel Group conquista l’Italia The Student Hotel Group Conquers Italy

46 49 53 56 Verso i due miliardi di investimenti nel real estate alberghiero Nearing two billion in investments into hotel real estate Il futuro di Belmond The future of Belmond La chance di condohotel e ostelli: il real estate secondo Cbc Chances for condohotels and “hybrids”: real estate according to Cbc L’appeal dell’Italia The appeal of Italy

59 62 Obiettivo Italia per le Sgr del lusso Luxury Amcs set sights on Italy Npl, un’opportunità per valorizzare gli asset Npls, an opportunity for asset development 3

PRIMO PIANO

IN EVIDENCE

Ihif detta i trend di investimento Ihif dictates investment trends Dall’appuntamento con l’Hotel Investment Forum a Berlino emergono segnali positivi Positive signals from the Hotel Investment Forum in Berlin

Oltre 2.350 operatori da 80 Paesi sono attesi all’International Hotel Investment Forum. L’appuntamento dal 4 al 6 marzo a Berlino è con i leader mondiali di settore.

Rappresentano assieme un volume d’affari pari 500 miliardi di dollari e faranno quindi la differenza in tema di investimenti nel real estate.

Sono infatti oltre 350 le figure senior del mondo della finanza e della proprietà immobiliare pronte ad investire.

Persone che prenderanno decisioni atte a influenzare ogni aspetto dell’industria dell’ospitalità del futuro. Un uditorio di amministratori delegati, manager, investitori, architetti, avvocati, broker e consulenti si affaccia a Ihif in rappresentanza di 800 com-

pagnie per capire cosa dobbiamo aspettarci nel 2019/2020.

Tra i temi caldi, naturalmente, i migliori investimenti da fare.

Poi, l’evoluzione della sharing economy e i cambiamenti del pianeta della distribuzione. Si cercherà di apprendere come gli eventi di macro economia influenzano anche le micro imprese. Più di un relatore si soffermerà sull’importanza del design e delle giuste esperienze da offrire all’ospite, punti chiave che partono dall’infrastruttura immobiliare per formulare una adeguata offerta atta a catturare nuove prenotazioni.

Molti coloro che frequentano il forum solo per capire se nel quadro finanziario attuale sia meglio acquistare o gestire

Over 2,350 operators from 80 countries are expected to attend the International Hotel Investment Forum. Scheduled from 4 to 6 March in Berlin, it will see participation by international sector leaders.

Together they represent a turnover of 500 billion dollars and they will therefore be making the difference in terms of real estate investment.

More than 350 senior figures in the world of finance and real estate are, in fact, ready to invest. People who will be making decisions that will influence every aspect of the hospitality industry of the future. An audience of CEOs, managers, investors, architects, lawyers, brokers and consultants representing 800 companies will be taking part

in the IHIF in order to understand what 2019/2020 will bring.

Hot issues naturally include trying to fathom which are the best investments. Then evolution of the sharing economy and changes in the distribution sector. Attempts will be made to understand how the events of the macro economy also influence micro businesses. More than one speaker will be emphasising the importance of design and offering guests the right experiences, key points that start with real estate infrastructure for organisation of a suitable service that attracts new bookings.

Many will be attending the forum solely to understand whether, with the current eco-

un albergo, per vedere quale sarà il futuro della tecnologia e del digitale, visto che ci troviamo in una fase in cui l’eccesso ha prodotto strumenti, anche superflui, in ambito alberghiero. Infine, ad Ihif si può avere un panorama delle banche più appropriate per opportunità di finanziamenti di settore.

A rappresentare l’Italia, tra gli altri, l’Ice con l’ufficio di coordinamento di attrazione investimenti esteri diretto da Stefano Nigro: “Vogliamo agganciare la crescita costante dei flussi turistici esteri verso il nostro Paese valorizzando il vasto patrimonio immobiliare italiano sia dello Stato che delle Regioni”. “Per questo – rivela Nigro - presenteremo opportunità di investimento in luoghi di pregio anche di destinazioni cosiddette secondarie, ma che riteniamo, al contrario, di primario interesse”.

La prospettiva è positiva, e non solo per l’Italia. Dal forum già si anticipa una tendenza: il mercato dell’ospitalità è vivace nonostante le incertezze geopolitiche, ma i comportamenti e i bisogni dei clienti sono in continua evoluzione.

Una tendenza emerge su tutte: gli investitori del real estate guardano con interesse al mercato alberghiero quale

incubatore di nuove opportunità dove convergono strategie e nuove idee.

Quindi anche se Ihif segue la traccia di linee tematiche specifiche (investimenti finanziari, management, modelli operativi, scenari territoriali, tecnologie, investimenti collaterali, food e beverage) il focus principale si avrà in apertura con la conferenza che darà il quadro geopolitico mondiale del prossimo futuro e racconterà dove sta andando il mercato dell’hôtellerie, con una panoramica sui trend delle future transazioni di acquisto e vendita, inserite in un quadro dei movimenti di denaro a livello

the most of the huge Italian real estate legacy owned by both the state and regional authorities.” “With this in mind,” says Nigro, “we will be presenting opportunities for investment in prestigious locations, also in so-called secondary destinations, but which we believe, on the contrary, to be of primary interest.”

Prospects are good, and not only for Italy. One trend from the forum has already been anticipated: the hospitality market is alive and kicking, despite geopolitical uncertainties, but client behaviour and needs are continually evolving.

One trend stands out from all the rest: real estate investors nomic situation, it is better to are showing interest in the purchase or manage a hotel, hotel market as an incubator and to check out what techfor new opportunities, where nology and digital knowhow strategies and new ideas conwill bring in the future, as we verge. currently have an excess of Therefore, even if IHIF will be tools that are at times superfollowing its specific agenda fluous in the hotel sector. Fi(financial investments, mannally, IHIF also offers an agement, operational models, overview of the most appropri- territorial scenarios, technoloate banks in terms of sector gies, collateral investments, funding opportunities. food and beverage) its main Representing Italy, among focus will be outlined in the others, is ICE with its coordina- opening conference, with an tion office for attracting foroverview of the short-term ineign investments headed by ternational geopolitical sceStefano Nigro: “We want to nario and explanation of latch onto the constant where the hôtellerie market is growth in tourist flows from headed, with a round-up of abroad into Italy, and make trends for future purchase and

globale. A commentare ci saranno gli amministratori delegati dell’industria alberghiera più importanti al mondo.

Qualche anticipazione l’ha già data Mai-Lan de Marcilly, direttore Europa per il settore alberghiero nel fondo di private equity Kkr. Partendo dagli aspetti positivi, che vedono proseguire la crescita del turismo, e svilupparsi il trend della richiesta di esperienze da parte della clientela, Mai-Lan de Marcilly osserva che gli investitori istituzionali sono sempre più alla ricerca di alternative e questo dovrebbe dare grande respiro all’industria dell’ospitalità. “Per questo ci aspettiamo che il mercato degli investimenti immobiliari alberghieri rimanga competitivo e i livelli di liquidità siano alti”, afferma. Detto ciò, tuttavia, questo ciclo darà, secondo il dirigente, dei segnali di declino economico, dovuti alla pressione dei costi, nei prossimi cinque anni.

Infine il direttore indica come investimenti vincenti, in questa fase, gli hotel di fascia media, adatti al crescente numero di viaggiatori, con un ottimo servizio ad un prezzo competitivo e dotati di servizi tecnologici d’avanguardia.

Dello stesso parere, un’altra relatrice di Ihif, Cristina Paini, ceo di Lhm Hotel Management Company, la quale, commentando la ricerca di Scenari Immobiliari, in cui si evidenzia una crescita del 13% nel 2018 nel real estate ricettivo, afferma: “E’ un incremento dovuto a investimenti sia italiani che stranieri con focus su immobili ecosostenibili, con grande attenzione al risparmio energetico, con una grande flessibilità delle ampie aree comuni e degli spazi sociali”.

Quanto allo scenario finanziario 2019, Cody Bradshaw, managing director e capo degli hotel europei del Gruppo Starwood, è molto cauto: “Continueremo a beneficiare delle solide fondamenta che ha il settore alberghiero in Europa e della moderata crescita dei nostri mercati”. “Quali sono le destinazioni che andranno meglio è facile da capire, basta l’analisi della domanda – aggiunge -

serves that institutional investors are increasingly looking for alternatives and this should bring big respite to the hospitality industry. “This is why we expect the hotel real estate investment market to remain competitive with high levels of liquidity,” she says.

Having said this, however, this cycle will, according to de Marcilly, signals of economic decline over the next five years, due to the pressure of costs.

Finally, she picks mediumbracket hotels as winning investments at this stage, suitable for the growing number of travellers, offering excellent services at competitive prices, and equipped with cutting-edge technological services. This opinion is shared by another speaker at IHIF, Cristina Paini, CEO of Lhm Hotel Management Company, who, commenting on sale transactions, against a research by Scenari Immobilbackground of global money movements. Comments will be iari, which reveals 13% growth in 2018 for hospitality real esprovided by the world’s most tate, says: “This increase is due important hotel industry to both Italian and internaCEOs. A foretaste of the content has already been given by tional investments, with focus Mai-Lan de Marcilly, Euro- on eco-sustainable properties, pean director for the hotel with great attention to energy sector with the KKR private savings, great flexibility in large public areas and social spaces.” equity fund.

As far as the 2019 economic Starting with the positive asscenario is concerned, Cody pects, which see tourism conBradshaw, Managing Ditinuing to grow and the rector and Head of the development of the trend for Starwood Group’s Eurodemand by clients for experiences, Mai-Lan de Marcilly ob- pean hotels, is very cautious: “We will continue to benefit from the solid foundations that the hotel sector has in Europe and the moderate growth of our markets. Analysis of demand makes it easy to see which destinations will prove to be the most popular,” he adds, “while predicting what the geopolitical risk factors and external factors affecting the market and investments will be is much more difficult, especially regarding Europe.” He does however make an obscure example, open to individual interpretation: “Evolution of investments in resorts in the Mediterranean in 2018 clearly shows how demand can fluctuate depending on factors like perception of safety or currency performance.”

Letizia Strambi

ma predire quali saranno i fattori di rischio geopolitici e i fattori esterni che influenzeranno il mercato e gli investimenti è molto più difficile, specialmente quando si tratta di Europa”. Fa tuttavia un esempio sibillino, da cui ognuno può trarre le sue conclusioni: “L’evoluzione degli investimenti in resort nel Mediterraneo nel 2018 la dice lunga su come una domanda può fluttuare in base a fattori come percezione della sicurezza o andamento monetario”.

Letizia Strambi

6

L’equazione perfetta dell’Italia a IHIF

Italy’s perfect equation at the IHIF

“Anche quest’anno l’Italia sarà presente a IHIF con Agenzia del Demanio, ICE, Associazione Italiana Confindustria Alberghi, Cassa depositi e prestiti, FS Sistemi Urbani, RES, DHotels, LHM e SD Hotels sotto il cappello “Italia Hospitality”.

“C’è una musica che va suonata da una orchestra di moltissimi elementi. C’è spazio anche per il coro. Il pubblico sono i capitali. Se ascoltano una musica che piace vengono attratti, la nostra sfida è attrarli”.

Marco Malacrida, si affida ad una metafora per raccontare l’equazione perfetta di Italia Hospitality, iniziativa per valorizzare la presenza italiana a IHIF e l'evento b2b in cui sono presenti operatori internazionali e i principali investitori, che a livello globale operano nel settore. Una platea di oltre 2.000 delegati, provenienti da 80 Paesi.

Italia Hospitality conferma la sua presenza all’edizione 2019 dell’evento, in programma dal 4 al 6 marzo a Berlino. Consolida la squadra annunciata nel 2018 e la roadmap, portando esperienze e progetti concreti di interlocutori pubblici e privati.”

“Italy will be at the IHIF once again this year with the State Property Office, the ICE trade agency, the Italian Confindustria Hotel Association, Cassa depositi e prestiti (national promotion institution), the FS Sistemi Urbani (state railwayowned property group), RES, DHotels, LHM and SD Hotels under the umbrella of “Italia Hospitality”.

“Some music has to be played by a huge orchestra. With room also for a choir. The public are our capital, and it is our task to attract them by playing the music they want to hear.”

Marco Malacrida resorts to a metaphor to explain the perfect equation between Italia Hospitality, an initiative to promote the Italian presence at IHIF, and the B2B event featuring international hotel chains and primary investors who operate in the sector on a global level. An audience of more than 2,000 delegates from 80 countries.

Italia Hospitality has confirmed its participation in the 2019 edition of the event, from 4 to 6 March in Berlin. It has also confirmed the team announced in 2018 and its roadmap, which will take experiences and real projects to the forum by speakers who will interact with investors.”

7

PRIMO PIANO

IN EVIDENCE

James Chappell, Horwath: “C’è spazio per crescere” James Chappell, Horwath: “There’s room to grow” L’Italia ha ancora molto da offrire agli investitori e i seller devono “fare di più” There's so much more Italy has to offer to investors. Sellers “have to do more”

“C’è un buon interesse nei confronti degli asset alberghieri ubicati in Europa e l’Italia rappresenta un’ottima opportunità di business”. Ne è convinto James Chappell, global business director di Horwath Htl, che da Londra ci spiega che “per il 2019 le previsioni sono positive”. Sul volume delle transazioni concluse nel nostro Paese lo scorso anno, dichiara: “Il mercato italiano è notoriamente

opaco, ma secondo le rilevazioni Rca, ci sono state operazioni nel settore alberghiero per un ammontare di 783 milioni di dollari nel 2018, in aumento del 21% rispetto all’anno precedente, che aveva chiuso a quota 647 milioni”. Se gli si chiede quali location dominano la scena, replica: “Non c’è un mercato prevalente, ma una distribuzione abbastanza regolare di transazioni in tutta Italia. Mi-

“There’s strong interest in hotel properties located in Europe, and Italy represents an excellent business opportunity.” James Chappell, Global Business Director of Horwath Htl, is sure of it. From London, he tells us that “the outlook for 2019 is good”. In terms of the number of sales in Italy last year, he notes: “The Italian market is notoriously murky, but according to RCA data, transactions in the hotel industry totalled $783 mil8

lion in 2018, representing a 21% increase compared to the previous year, which came in at 647 million.” If you ask him which locations are dominating the scene, he answers: “There is no single dominant market - transactions are distributed pretty evenly across Italy. Milan was the most active location - he acknowledges - but there were property conveyances in Catania, Palermo, Venice and Portofino. Rome proved to be

one of the quietest cities”. He debunks the myth of the institutional grab-all investors: “If you ask me whether they are the most active - he argues - I will say there aren’t as many as one might think. In fact, there are relatively few. The lion’s share of operations was conducted by proprietary brands, and operators like Lvmh (Belmond) and B&B.” Italy’s greatest untapped potential is concentrated, according to Chappell, in alternative-destination cities “since the major cities have become too expensive, and too complicated to manage”.

lano è stata la piazza più attiva – sottolinea – ma ci sono stati passaggi di proprietà a Catania, Palermo, Venezia e Portofino. Roma è stata una delle città più tranquille”. Sfata poi il mito degli investitori istituzionali pigliatutto: “Se mi chiede se sono loro i più attivi – argomenta – le dico che non ce ne sono così tanti come può pensare, in effetti sono relativamente pochi.

Una gran quantità di attività è stata svolta da marchi proprietari e operatori come Lvmh (Belmond) e B&B”. Le potenzialità maggiori in Italia, secondo Chappell, si concentrano nei centri cittadini delle destinazioni alternative, “in quanto le piazze principali sono diventate troppo costose o complicate da gestire”.

L’assist per gli investitori E’ migliorata la gestione delle operazioni immobiliari-alberghiere in Italia, “ma ci sono ancora margini di miglioramento – avverte -. Gli investitori hanno necessità di informazioni chiare e trasparenza, ed è ancora complicato averle. Report come quello che produciamo sulle catene e gli alberghi italiani aiutano certamente molto perché fanno luce su mercati specifici”.

Chappell sottolinea anche che il lavoro intrapreso da una serie di organizzazioni governative e industriali per rendere il mercato più semplice

The “assist” for the investors Managing hotel-property transactions in Italy has improved, “but there is still much room for improvement”, he cautions. “Inda gestire “è di grande aiuto, vestors need straight-forward, ma ci vuole un po’ di tempo transparent information, yet the prima che gli effetti funzionino information imbalance redavvero”. Il problema princimains. Reports like the ones we pale dell’Italia è che i prodotti produce on Italian chains and non sono “market ready”, come hotels certainly help because li definisce il manager, ossia they shed light on specific mar“pronti per il mercato”, non rikets.” Chappell emphasizes that specchiano quindi il modo in the work undertaken by a series cui gli investitori istituzionali of government and industry orsono abituati a lavorare. ganisations to make the market “I “seller” (venditori) – amsimpler to manage “is of immette - devono fare di più per facilitare l’acquisto da parte degli investitori. Sono sicuro che c’è una domanda inespressa ancora da esaudire”.

Per quanto riguarda il Roi (return on investments) “in Italia è buono, probabilmente più alto che in Francia o in Germania, perché i rischi percepiti sono maggiori”. Accenna anche all’inizio di uno spostamento dagli investimenti “retail”, spiegando che quel denaro “dovrà trovare una nuova casa”. Sull’orientamento degli investitori, commenta: “Dipende molto da chi compra. I fondi di private equity, ad esempio, è più probabile che mettano i soldi per operazioni di turnaround, come dimostra Starwood Capital con gli hotel nel Regno Unito. Istituzioni e fondi, tuttavia, non sono interessati a questo – conclude -, vogliono asset già pronti o portafogli con una gestione professionale che fornisca loro rendimenti immediati e costanti”.

Laura Dominici 9

mense help, but it will take time for them to really begin to work”.

The main problem in Italy is that products are not “market ready” as the director defines them, meaning they do not match the world in which institutional investors are used to working.

“The sellers - he notes - need to do more to facilitate investor purchases. I am positive there is an unexpressed demand yet to be met.”

In terms of ROI (return on investment), “it’s pretty good in Italy, probably higher than it is in France or Germany, because the perceived risks are greater”.

He also notes the push away from retail investments, explaining that money “needed to find a new home”. In terms of investor orientation, he notes: “It depends on who’s buying. For instance, in a private-equity fund, it’s more likely that they’ll invest money in turnaround transactions, like Starwood Capital did with hotels in the United Kingdom. Institutions and funds, however, have no interest in that - he concludes they want ready-to-go assets, or professionally managed portfolios that provide immediate, consistent income.”

Laura Dominici

ITALY Hotels & Chains Report 2019

PRIMO PIANO

IN EVIDENCE

Da Cdp un modello di crescita sostenibile per l'industria turistica italiana The CDP presents a sustainable growth model for the Italian tourism industry Il mercato si trasforma e si fa più liquido, trasparente e professionale The market transforms to become more liquid, transparent and professional

“The growing penetration of hotel chains and interest from institutional investors in real estate investments in hotels confirm a trend of transformation in the sector in Italy, on a market that is more liquid, transparent and professional.

Thanks to the Tourism Investment Fund managed by DCPI SGR, the Gruppo Cassa Depositi e Prestiti (Italy’s national promotional institution) was one of the first bodies in Italy to set up a real estate investment fund entirely dedicated to the tourism sector, with the aim of drawing in an ever-growing number of institutional investors and resources to this strategic asset class for the Italian economy. The group promotes and supports a sustainable growth model, in partnership with hotel managers, based on separation of real estate ownership and management in a sector that can have a highly positive impact on Italy, in particular in the south of the country and in secondary destinations with great tourist potential.”

Marco Sangiorgio

“La crescente penetrazione delle catene alberghiere e l’interesse degli investitori istituzionali verso investimenti immobiliari in hotel confermano il trend di trasformazione del settore in Italia in un mercato più liquido, trasparente e professionale.

Il Gruppo Cassa Depositi e Prestiti, tramite il Fit gestito da Cdpi Sgr, è stato uno dei primi soggetti in Italia ad istituire un fondo d’investimento immobiliare interamente dedicato al settore del turismo con l’obiettivo di veicolare un numero sempre maggiore di investitori istituzionali e risorse verso questa asset class strategica per l’economia italiana.

Il Gruppo promuove e supporta un modello di crescita sostenibile, in partnership con i gestori alberghieri, basato sulla separazione tra proprietà immobiliare e gestione in un settore che può generare un impatto fortemente positivo sul territorio, in particolare nel Sud Italia e in località secondarie ma ad alto potenziale turistico”.

Marco Sangiorgio

11

PRIMO PIANO

IN EVIDENCE

Sistemi Urbani: “A Ihif con un patrimonio di hotel realizzabili nelle stazioni” Sistemi Urbani: “At Ihif with a stock of hotels that can be built at stations” L’a.d. Umberto Lebruto parla di due miliardi di proprietà immobiliari in centro città Ceo Umberto Lebruto talks about two billion euros’ worth of city centre property

Con due progetti di investimento su Roma e Venezia FS Sistemi Urbani (Gruppo FS Italiane) sarà presente all’International Hotel Investment Forum. A illustrarceli, Umberto Lebruto, amministratore delegato della società.

“A ridosso delle stazioni di Venezia Mestre e di Roma Tiburtina potranno essere realizzati edifici di tipo ricettivo, dotati del vantaggio di una mobilità efficace e intermodale”, spiega. Il piano è quello di riuscire ad avere nel centro delle città nuovi hotel in adiacenza alle stazioni dell’alta velocità.

La società di FS italiane è infatti una real estate proprietaria di aree di migliaia di metri quadri attorno alle stazioni, che hanno quindi il vantaggio

della centralità, ma che, in mancanza di un’adeguata rigenerazione, rappresentano, per i Comuni, una frattura in ambito urbano.

“Il nostro compito è di valorizzare e rigenerare queste aree attraverso masterplan e progetti, creare accordi di programma con le amministrazioni comunali indispensabili per investimenti certi, snelli, recuperabili, sia che vi si operi in primo piano, sia nel caso in cui si voglia dare in gestione a terzi i servizi”, afferma Lebruto. Uno degli esempi migliori in questo senso è proprio la nuova stazione Roma Tiburtina, realizzata da RFI e inaugurata nel 2011, accanto alla quale il presidente di BNL, Luigi Abete,

12

The FS Sistemi Urbani (owned by the Italian state railway company) is taking two investment projects in Rome and Venice to the International Hotel Investment Forum. Umberto Lebruto, Ceo of the company explains: “Tourist accommodation can be built right next to the Venezia Mestre and Roma Tiburtina stations, offering the advantage of effective interchange mobility.” The plan is to create new hotels in the city centre, close to the high-speed stations.

The company is in fact a real estate owner of thousands of square metres around the stations, which therefore have the advantage of a

central location, but which, without adequate renovation, represent a rift in the urban fabric.

“Our task is to promote and regenerate these areas through masterplans and projects, to create programme agreements with municipal administrations, indispensable for secure, streamlined, recoverable investments, whether directly managed or through third parties,” says Lebruto.

One of the best examples of this is the new Roma Tiburtina station by RFI, inaugurated in 2011, alongside which the president of BNL, Luigi Abete, immediately after the merger with BNP Paribas, decided to locate his

subito dopo la fusione con BNP Paribas, ha voluto realizzare il proprio quartier generale, anche in funzione dell’alto grado di accessibilità all’area. FS Sistemi Urbani ha recentemente avviato a Tiburtina un nuovo bando di gara per la vendita del lotto edificabile “C1”, dove si potrà realizzare un nuovo complesso ricettivo e commerciale. “La stazione Tiburtina è la porta di accesso alla città di Roma, un hub intermodale che si caratterizza per la presenza dell’alta velocità e delle linee regionali, per il trasporto pubblico su gomma comunale, regionale e interregionale, e per i collegamenti con gli aeroporti”, spiega Lebruto. “Presenteremo a IHIF l’opportunità di partecipare alla gara per l’acquisto del lotto “C1” sul quale è possibile realizzare un hotel da 12.000 mq e una struttura commerciale di 7.000 mq”.

L’interesse del mercato “L’interesse è notevole – prosegue l’a.d. – e nei prossimi mesi presumo che riusciremo a chiudere con l’assegnazione”.

Stesso sistema per Venezia Mestre, dove le previsioni sono di sempre maggiore crescita turistica e l’integrazione modale è stata avviata dal Gruppo FS Italiane con la costruzione di un bici park e di un multipark, e sarà completata con la realizzazione di nuovi collegamenti pedonali e percorsi ciclopedonali.

Un’operazione di ricucitura urbana con Marghera, complessa e ambiziosa, che prevede anche la realizza-

general headquarters, also due to the easy access that this area enjoys.

FS Sistemi Urbani has recently issued a new call for tender for the sale of the “C1” building lot at Tiburtina, on which a new accommodation and retail complex can be built. “ “Tiburtina station is the gate to the city of Rome, an interchange hub served by both high-speed and regional lines, municipal, regional and interregional public road transport and airport links,” explains Lebruto. “At IHIF we will presenting the chance to submit tenders for purchase of lot ‘C1’ on which it will be possible to build a 12,000 m² hotel and a 7,000 m² retail complex.”

zione di 14.000 mq di nuove volumetrie con funzioni commerciali e turistico-ricettive inserite all’interno della stazione ferroviaria di Mestre.

“Le possibilità sono molte – afferma l’a.d. - ad esempio a Porta Susa, l’area destinata all’hotel è stata comprata da un fondo che fa capo a Ikea, che poi sarà gestito da Moxy, brand di Marriott per una clientela giovane in cerca di prezzi bassi e design contemporaneo”. “Tuttavia – prosegue - il fondo ha potuto acquistare in un’area dove esisteva un progetto già condiviso con l’amministrazione comunale: i costi tecnici e burocratici erano già stati sostenuti da noi di FS Sistemi Urbani”.

L’a.d. ci spiega che sono molti gli investimenti possibili in questo modo. La società del gruppo FS è relativamente giovane, nata da soli dieci anni. “Abbiamo un valore enorme da mettere a frutto qui in Italia, un patrimonio da 2 miliardi di euro, e tutto senza costruire, rigenerando ampie parti delle nostre città: un vantaggio per il Paese, ma anche per chi investe”.

Letizia Strambi

Market interest “There is considerable interest,” continues the Ceo, “and I presume we will manage to close with allocation over the next few months.”

The same system is being used for Venezia Mestre, where forecasts are for ever greater tourist growth and an interchange project has

13

been started by the Gruppo FS Italiane with building of a bike park and a multi-storey car park, to be completed with creation of new pedestrian links and cycle/pedestrian paths.

This complex, ambitious plan for new urban links with Marghera also entails construction of 14,000 m² of new retail and tourism-hospitality spaces inside Mestre railway station.

“There are plenty of possibilities,” he says. “In Turin for example, the former Porta Susa station building has been bought by a fund owned by Ikea, and is going to be renovated to host a hotel managed by Moxy, the Marriott brand for a young clientele wanting low prices and contemporary design.

However, the land bought by the fund is in an area that already had a project shared with the municipal administration: technical and bureaucratic costs where already paid by us at the FS Sistemi Urbani.”He explained that many investments of this kind are possible.

Set up just ten years ago, this FS group company is relatively new. “ We have enormous value to be exploited here in Italy, assets worth two billion euros, and all without the need for building, thanks to potential regeneration of large parts of our cities: an advantage not only for our country, but also for investors.

Letizia Strambi

PRIMO PIANO

IN EVIDENCE

Agenzia del Demanio, patrimonio diffuso State Property Office: assets across Italy “Una leva di crescita per gli investimenti, a patto di un cambio di mentalità”, dice il direttore Riccardo Carpino "A lever for investment growth, provided there is a shift in attitude", says director Riccardo Carpino

Se i trend evolutivi dell’industria alberghiera virano sempre più marcatamente verso la personalizzazione dell’offerta per rispondere ad una crescente richiesta di esperienze originali, esclusive e ancorate alle tradizioni locali potremmo dire che, sulla carta, il patrimonio italiano è certamente in grado di catalizzare interesse sempre crescente e sempre più diffuso su tutto il territorio nazionale.

I numerosi attrattori per cui l’Italia è storicamente meta di riferimento per gli investitori internazionali spaziano dal paesaggio all’enogastronomia, dalla storia dell’arte al design, solo per citarne alcuni.

If the push in the industry is increasingly towards customised offers (needed to respond to a growing demand for original, one-of-a-kind experiences steeped in local culture) then one might say that, on paper, Italian heritage is in a unique position to catalyse a growing interest that is spreading throughout the country. The vast number of attractions that have historically made Italy a beacon for international investors range from its landscape to food & wine, from art history to design, just to name a few. Therefore, the “hospitality Italian style” brand no doubt represents a central resource to spark a move to

Quindi lo sviluppo dell’”ospitalità italiana” rappresenta certamente una risorsa centrale per stimolare la riconversione immobiliare di un Paese disseminato di “gioielli” piccoli e grandi, acclarati e potenziali che spesso hanno perso le loro funzioni originarie e devono trovare una nuova vocazione. Una prima esperienza che ha suscitato interesse e partecipazione è stata il progetto di riqualificazione dei Fari italiani. Ma i fari costieri sono solo un piccolo esempio. Il portafoglio di immobili pubblici gestito dall’Agenzia del Demanio restituisce una fotografia plastica di un patrimonio disponibile molto di15

“flip” real estate peppered across Italy. These include “treasures” large and small, ranging from obvious finds to diamonds in the rough; often, they have outlived their original function and need to find a new “vocation”. A first example sparking interest and buy-in was the refurbishment of Italy’s lighthouses. But those coastal lighthouses were just a small portion of the offerings. The real-estate portfolio managed by the Government Property Office has a panoply of properties available which is on the one hand quite diverse, and on the other hand, very rich.

These range from the castlefortress to a small country

versificato, e quindi, vista da un altro punto di vista, molto ricco: si spazia dal castello fortificato, al piccolo edificio rurale in campagna, dall’ex caserma di ampie dimensioni nella cittadina di provincia al palazzetto storico in città molto attrattive, e poi ex-carceri, ex-conventi, stazioni dismesse, ville padronali e via dicendo. Questa diversità insita nelle tipologie, ma anche nelle localizzazioni degli asset,

può essere funzionale sia all’intuizione di investitori che puntano su destinazioni meno note per promuovere la nascita di nuovi distretti turistici, sia alla capacità di soddisfare forme innovative di ospitalità, che si differenziano da quella alberghiera più tradizionale. L’Agenzia del Demanio, anche in considerazione dell’ultima legge di bilancio che prevede un consistente piano di di-

homestead, from small-town decommissioned large barracks, to historical residences in appealing cities, not to mention former gaols, convents, out-of-service train stations, stately villas, and so on.

They are diverse in type as well as in location. This can be functional both in terms of being on the investor’s radar (i.e. a lesser-known destination 16

that might just be a new tourist mecca) as well as in terms of the capacity to provide innovative forms of hospitality, totally distinct from the traditional hotel. The Government Property Office is called to the field to identify a portfolio which, not strictly functional to the workings of the state, could be better used by placing it into the market, by

smissione del patrimonio pubblico, è chiamata quindi a mettere in campo una nuova capacità di individuare il portafoglio che, non essendo necessario al funzionamento della macchina statale, può essere destinato a miglior utilizzazione attraverso l’immissione sul mercato e l’investimento privato. Tra l’altro, le risorse economiche convogliate sull’investimento oltre a rigenerare l’immobile

hanno inevitabilmente ricadute positive anche sul territorio di riferimento e sulla sua capacità attrattiva. Certo tutto questo può essere una leva di crescita degli investimenti ma occorre anche un cambio culturale che consenta di vedere come una opportunità l’utilizzo di un immobile dello Stato il cui mantenimento non può rientrare negli obiettivi di finanza pubblica.

Riccardo Carpino

opening it up to private investment. This is further bolstered by the fact that the most recent budget bill contemplates an ongoing plan for the divestiture of public properties.

Moreover, the economic resources used for these investments not only regenerate the building, but inevitably have a positive ripple effect on the region where the property is lo17

cated, and on its ability to attract interest. All of this can provide leverage for cultivating investments. That said, a paradigm shift is needed that would allow public buildings (the maintenance for which no longer corresponds to any public-finance objective) to become a true real-estate opportunity.

Riccardo Carpino

PRIMO PIANO

IN EVIDENCE

Borgo Egnazia, quando l’ospitalità si fa casa At home, away from home, in Borgo Egnazia Aldo Melpignano racconta come è nato e cresciuto il “gioiello di famiglia” che ha saputo innovare Aldo Melpignano tells us how his ever-innovating “family treasure” was born and developed

“Borgo Egnazia nasce dalla visione innovativa di mio padre Sergio e dalla caparbietà di mia madre Marisa: è grazie a loro che oltre vent’anni fa la nostra famiglia ha iniziato ad investire in questa parte della Puglia, in un momento in cui in questa terra non si parlava ancora di turismo. La storia è iniziata nel 1996 con Masseria San Domenico ed è proseguita con l’apertura di Masseria Cimino e del San Domenico

Golf. Dopo i miei studi e le esperienze di lavoro all’estero sono tornato in Italia nel 2007 e ho scelto di portare avanti questo ambizioso lavoro dedicandomi a Borgo Egnazia. Volevamo costruire una struttura unica, in grado di accogliere ospiti internazionali a cui raccontare tutta la bellezza della Puglia. Il progetto è stato da subito grandioso e molto impegnativo, ma dall’apertura nel 2010 non ci siamo mai fermati e

18

“Borgo Egnazia stems from the innovative vision of my father Sergio and the stubbornness of my mother Marisa. Twenty years ago, thanks to them, our family started to invest in this part of Puglia, at a time when tourism was still unknown in this part of the world. The story began in 1996 with Masseria San Domenico and it continued with opening of Masseria Cimino and San Domenico Golf. After I had finished studying and working abroad, I came back to Italy in

2007 and decided to follow through this ambitious task, devoting my efforts to Borgo Egnazia. We wanted to build something unique, that would host international guests and tell them all about the beautiful sights of Puglia. This was a huge endeavour right from the get-go, requiring lots of hard work, but since opening in 2010, we have never stopped and today we are proud of what we have done so far.” These are the words of Aldo Melpignano, son of Sergio and

oggi siamo orgogliosi del percorso fatto fino a qui”. A parlare è Aldo Melpignano, figlio di Sergio e Marisa, a lui il compito di raccontare come nasce e come si è sviluppato il gioiello di famiglia.

sul territorio?

“Credo di poter affermare che abbiamo inventato uno stile nell’architettura, nell’interior design, ma soprattutto nell’ospitalità in stile pugliese. La differenza più importante però credo sia nelle persone, nell’amore SeeItaly: Qual è il suo bu- che tutti abbiamo per siness model? quello che facciamo. Gli “Abbiamo creato una sceno- ospiti che arrivano si sengrafia bellissima che ractono a casa e hanno la posconta la Puglia e l’abbiamo sibilità di diventare parte riempita di contenuti di della nostra community, riqualità, offrendo ai nostri scoprendo anche una parte ospiti esperienze autentiche di se stessi”. e fortemente legate al territorio, sempre con la garanSeeItaly: Qual è il suo target di riferimento? zia di un servizio di “Ci rivolgiamo ad un target altissimo livello. Quando internazionale e non solo, stavamo lavorando al proche cerca esperienze di getto abbiamo letto e seviaggio uniche e curate in guito il desiderio del ogni dettaglio, ma fortepubblico di avvicinarsi ai mente legate ai luoghi. Non luoghi e alla gente del parliamo mai di lusso, per posto, di riscoprire le tradinoi il vero lusso è potersi zioni con un tocco di condedicare del tempo, ritrotemporaneità”. vando una parte di se stessi, SeeItaly: In che cosa è in- sicuramente in un luogo novativo Borgo Egnazia? unico al mondo”.

Come si differenzia dalle SeeItaly: Quali i Paesi altre proposte presenti

to learn more about local places and people, to rediscover traditions with a hint of contemporaneity.”

Marisa, as he tells us about the birth and development of this family treasure.

SeeItaly: What is your business model?

“We have created a wonderful setting that tells guests all about Puglia, and we have filled it with quality content, offering them typical local experiences, always guaranteed by the highest level of service. When we were working on the project we interpreted and followed the public’s desire

SeeItaly: How is Borgo Egnazia innovative? How is it different from other ideas in the same area?

“I think we can safely say that we have invented a style in architecture and in interior design and above all in hospitality that is all Pugliese. But I believe the most important difference lies in the people, in the love that we all have for what we do. Our guests feel at home and get a chance to become part of our community, also rediscovering a part of themselves.”

SeeItaly: What is your reference target?

“We target an international audience, but not exclusively, looking for unique travel experiences with attention to even the smallest detail, which have, at the same time, strong links to our area. We don’t actually ever refer to luxury; real luxury for us is being able to take the time, finding a part of ourselves again, in a

esteri che maggiormente dimostrano di apprezzarlo?

“Abbiamo molti ospiti dagli Stati Uniti e dalla Gran Bretagna, sono questi i nostri primi mercati di riferimento seguiti da altri stati europei, tra cui anche l’Italia. Registriamo un interessante mix di nazionalità, ci piace pensare che Borgo Egnazia sia un punto di incontro tra persone che arrivano da diverse parti del mondo”.

place that is, without doubt, unique the world over.”

SeeItaly: Which foreign countries show the most appreciation for what you do?

“We get many guests from the United States and Great Britain.

These are our top reference markets, followed by other European countries, which also include Italy. We see an interesting mix of nationalities and like to think that Borgo Egnazia is a crossroads for people from different parts of the world”.

SeeItaly: Quali sono le presenze totali (italiane e straniere)?

“Abbiamo un 25% di ospiti italiani e 75% di clienti provenienti dall’estero”.

SeeItaly: What are the percentages of total guests (Italian and foreigners)?

“25% Italian guests and 75% clients from other countries”.

SeeItaly: Qual è la sua idea di hospitality?

“Gli ospiti devono sentirsi a casa, devono poter godere di ogni singolo momento del loro soggiorno, ma nello stesso tempo devono essere stupiti con esperienze curate in ogni dettaglio, impossibili da vivere altrove”.

Stefania Vicini

SeeItaly: What is your idea of hospitality?

“Our guests must feel at home, they must be able to enjoy every single moment of their stay with us, but at the same time, they must be amazed by experiences where attention is paid to every detail that are impossible to find elsewhere”.

Stefania Vicini

INTERVISTA INTERVIEW

Il mercato italiano deve rinnovare il suo stock The Italian market needs to renew its stock L’analisi di Assoimmobiliare, l’associazione presieduta da Manfredi Lefebvre Analysis by Assoimmobiliare, the association chaired by Manfredi Lefebvre

“Il mercato italiano ha bisogno di un rinnovamento del suo stock, sia in termini di uffici che di hotel. Per cui si cercano di realizzare prodotti nuovi e moderni, acquistando immobili vuoti da valorizzare attraverso una ristrutturazione”. Non ha dubbi in merito Paolo Crisafi, direttore generale di Assoimmobiliare. Il manager si sofferma sui numeri del centro di ricerca Colliers International Italia Spa che riguar-

“The Italian market needs to renew its stock, in terms both of offices and hotels. We are therefore trying to create new modern products, purchasing empty property with a view to revamping via renovation.” Paolo Crisafi, director general of Assoimmobiliare is firmly convinced of what he says. He explains how figures provided

by Colliers International Italia Spa regarding investments in the Italian hotel industry show

dano gli investimenti nel panorama immobiliare italiano e alberghiero e rivela che a fine 2018 si sono registrati “8,2 miliardi di euro di transazioni in Italia, in diminuzione del 27% rispetto al 2017. Tuttavia, il 2017 era stato un anno eccezionale durante il quale per la prima volta si era superato il limite dei 10 miliardi di euro di transazioni - afferma Crisafi -. Guardando al volume di transato nel periodo 2013-2016, ossia 21

that in 2018 “transactions in Italy totalled 8.2 billion euros, down by 27% on 2017, which had however been an exceptional year, during which we topped the 10 billion euro mark for the first time,” and he continues, “Looking at the transaction total for 2013-2016, the years when the market was recovering, and excluding the lowest point (2012) and the peak (2017), the Italian market posted more than 18% in vol-

agli anni di ripresa del mercato, escludendo il punto minimo (2012) e il punto massimo (2017), il mercato italiano ha fatto registrare un volume superiore del 18%. L’attività degli investimenti sta quindi tornando verso volumi più in linea con la realtà del mercato italiano”.

Nell’insieme, tutti i comparti hanno fatto registrare una diminuzione, ma “è il settore alberghiero a mostrare le riduzioni, con un -40%”. Vero è che “l’interesse per il mercato italiano rimane elevato, soprattutto alla luce dell’andamento del settore turistico (nazionale e internazionale). Gli investitori stanno cercando di sviluppare o riconvertire le strutture esistenti, ma i processi sono ancora lunghi e di non facile successo”, osserva il manager.

I trend internazionali Quali sono le tendenze internazionali sul fronte degli investimenti in Italia? “I principali attori sul mercato italiano rimangono stranieri, anche se in misura minore rispetto agli altri anni, in quanto dal 67% sono scesi al 57% del volume transato – fa presente il manager . Nel corso dell’anno, l’interesse dell’Italia è rimasto alto, pur in presenza di un’incertezza politica che non mostra segni di diminuzione. Anzi, alcune transazioni hanno permesso a nuovi investitori di realizzare le loro prime operazioni sul mercato italiano”. Dal canto suo l’Italia riesce ad attrarre investimenti da molti Paesi, con una preferenza per Stati Uniti, Francia, Uk e Germania.

Crisafi non ha dubbi sul fatto che a renderci competitivi sui mercati stranieri sia la “bellezza dei nostri centri storici, sono gioielli che dobbiamo valorizzare, senza distruggerli. Il turismo è una risorsa, ma può anche diventare un pericolo per i nostri centri storici”.

principati atenei di Milano (Bocconi, Politecnico), di Roma (Luiss, Sapienza, Tor Vergata), ma anche a Bari, Parma, Torino e Venezia per citarne alcuni.

Sono, inoltre, disponibili i principali dati delle Sgr elaborati con il contributo scientifico di Nomisma. Altra rilevazione importante è quella di Inrev”. La seconda area di perfezionamento riguarda “i tempi di dialogo con la pubblica amministrazione che, nel caso di operazioni value-added, possono rendere più complicato il confronto”.

Investimenti e finanziamenti Alla domanda su quali siano i focus relativi agli strumenti di investimento e di finanziamento dell’industria del real estate in Italia, Crisafi pone l’accento su “fondi immobiliari e siiq, gli strumenti più noti e la cui normativa avrebbe bisogno di una manutenzione per essere più efficace come negli altri Paesi più evoluti. Vi sono poi anche le Sicaf”.

Per quanto riguarda il finanziamento, “le banche rimangono prudenti e la liquidità raccolta dalle varie piattaforme non necessita di ulteriori forme di finanziamento.

Pertanto, l’Ltv (Loan to Value o rapporto credito/valore) può andare da meno del 50% per un fondo core, a un massimo del 50%-70%. Raramente si vedranno dei fondi finanziati maggiormente”.

Nel settore alberghiero con-

ume. Investment is therefore returning towards levels more in line with Italian market trends.”

All the sectors have registered a decrease in general, but “it is the hotel sector that is showing the drop, at -40%.” What is true is that “interest in the Italian market remains high, especially in the light of progress by the Italian and international tourist sector. Investors are trying to develop or convert existing structures, but processes are still

Le difficoltà italiane Dati e burocrazia. Sono queste le difficoltà maggiori con cui si scontrano gli investitori stranieri interessati al nostro Paese. “La prima è capire il mercato attraverso i dati che esistono, ma non sono sempre facili da reperire. Assoimmobiliare al riguardo collabora con i 22

long-winded and success is not easy,” comments Crisafi.

International trends What are the international trends on the investment front in Italy? “The main players on the Italian market are still foreigners, even if to a lesser extent than in the past, with transaction volume down from 67% to 57%,” he points out. “Over the year, interest in Italy has remained high, despite political

and also in Bari, Parma, Turin and Venice, to mention just a few. The main SGR (asset management companies) data are also available, elaborated with the scientific contribution of Nomisma. Further important figures are also provided by INREV.” The second area that requires attention regards “slow dialogue with public administration, which, in the case of value-added operations, can make dealings even more complicated.”

Manfredi Lefebvre d’Ovidio

tinuano le transazioni che riguardano “hotel esistenti da ristrutturare e riposizionare, ma anche verso immobili da riconvertire in hotel”.

In quali ambiti del nostro panorama immobiliare alberghiero ci sono le maggiori opportunità di investimento? Il manager si rifà alle previsioni di crescita economica del triennio 2019-2021 ed afferma che “sicuramente il settore alberghiero è quello

che presenterà le migliori opportunità, vista la crescita continua del turismo e la necessità di rinnovamento del patrimonio alberghiero. Questi temi sono all’attenzione del Comitato Infrastruttura Turistica di Assoimmobiliare, presieduto da Manfredi Lefebvre che collabora proficuamente con il presidente di Confindustria Alberghi Giorgio Palmucci”.

Stefania Vicini

uncertainty that shows no signs of lessening its hold. On the contrary, some transactions have allowed new investors to put in place their first operations on the Italian market.” For its part, Italy manages to attract investments from many countries, with the United States, France, UK and Germany in the fore.

Crisafi is in no doubt about the fact that what makes Italy competitive on foreign markets is the “beauty of our old city centres. They are jewels that we must promote without destroying them. Tourism is a resource, but it can also represent a danger for our old town and city centres.”

Difficulties in Italy Data and bureaucracy. These are the greatest hurdles facing foreigners interested in investing in Italy. “The first is understanding the market via existing data, but these are not always easy to get hold of. In this respect, Assoimmobiliare collaborates with the main universities in Milan (Bocconi and the Polytechnic), Rome (Luiss, Sapienza, and Tor Vergata), 23

Investments and funding When asked about what focus there is on the real estate industry’s investment and funding tools in Italy, Crisafi stresses that “real estate funds and SIIQs (the Italian equivalent of real estate investment trusts) are the most well-known tools but their regulations should be updated to make them more effective like in other, more evolved countries. Then there are also SICAFs (fixed capital investment companies).”

As far as concerns funding, “banks are still prudent and liquidity collected from the various platforms needs no further forms of funding. So the LTV (Loan to Value) may go from less than 50% for a core fund, to a maximum of 50%-70%. We will rarely see funds with greater financing.”

The hotel sector is continuing to see transactions relating to “existing hotels needing renovating or repositioning, but also property to be converted into hotels.”

Which sectors on our hotel real estate panorama offer the biggest investment opportunities? Crisafi refers to the economic growth forecasts for the three-year period 2019-2021 and says that “the hotel sector is definitely the one that will show the biggest opportunities, given continual growth in tourism and the need to renew our hotel stock. These issues have been brought to the attention of the Assoimmobiliare committee for tourism infrastructures, chaired by Manfredi Lefebvre, who works successfully with Confindustria Alberghi president Giorgio Palmucci”.

Stefania Vicini

INTERVISTA INTERVIEW

Costruzioni: servono riforme, chiarezza e tempi certi The building industry needs reforms, clarity and guaranteed timeframes Intervista a Gabriele Buia, presidente di Ance: “Meno burocrazia per far ripartire gli investimenti” Interview with Gabriele Buia, president of Ance, the Italian association of private building contractors: “Less bureaucracy to kickstart investments” Un settore che viene da troppi anni di crisi e di blocco degli investimenti, che necessita di un pieno rilancio e che chiede riforme strutturali, nella legislazione nazionale come nella catena burocratica, che troppo spesso compromette il funzionamento della macchina produttiva. E’ questo lo stato dell’arte delle costruzioni in Italia - alberghiere ma non solo - nelle parole di Gabriele Buia, presidente di quell’Ance che fin dal 1946 riunisce sotto le sue insegne l’imprenditoria del mattone. E non usa mezzi termini, l’imprenditore di Parma, nell’indicare priorità ed esigenze di una categoria che vede crescere sempre più il peso delle ristrutturazioni rispetto alle nuove edificazioni e che – in riferimento all’hotellerie – attende piena chiarezza sull’opportunità offerta dai condhotel.

SeeItaly: Qual è lo stato dell’arte nel settore delle costruzioni in Italia, e in particolare dell’edilizia alberghiera?

“Non siamo ancora usciti da una crisi di sistema che in dieci anni ha praticamente paralizzato tutto il settore.

Oltre 70 miliardi di euro di produzione andati in fumo, 600mila posti di lavoro persi, 120mila imprese spazzate via dal mercato. Investimenti bloccati, stretta creditizia, mancati pagamenti della Pubblica amministrazione e norme vessatorie come lo split payment hanno determinato un vero e proprio cataclisma, che si è abbattuto prima sulle centinaia di migliaia di

piccole e medie realtà aziendali, e ora sta aggredendo anche le grandi. Tutto il segmento del non residenziale alberghi, capannoni, uffici e negozi - ha sofferto molto in questi dieci anni, con una caduta degli investimenti di circa il -37%. Oggi il settore delle costruzioni si presenta profondamente cambiato rispetto al passato: a tenere vivo il mercato sono soprattutto gli interventi di riqualificazione del patrimonio abitativo, che rappresentano il 40% degli investimenti, mentre si sono sempre più ridotte le quote degli altri comparti”.

A sector that has seen too many years of recession and non-investment, which needs a total relaunch and requests

SeeItaly: Che caratteristiche hanno le commesse che arrivano oggi alle società edili dagli imprenditori del settore ricettivo?

Quali sono i trend che registrate sulle nuove forme di ricettività ibride e innovative rispetto alla “forma hotel” tradizionale?

“Sicuramente negli ultimi anni le forme di ricettività si sono 24

structural reforms in national legislation as well as in the bureaucratic paper chain, which all too often jeopardises the smooth running of this industry. This is the state of the art of the building sector in Italy, and not only where hotels are concerned, in the words of Gabriele Buia, president of Ance, the association that since 1946 has represented the sector of bricks and mortar.

And this businessman from Parma does not mince his words as he explains the priorities and needs of a category that is increasingly suffering from the weight of renovations over new buildings and which, where hôtellerie is concerned, is awaiting full clarity about the opportunities of-

fered by condotels.

molto evolute, con la crescita dell’ospitalità innovativa legata ai bed & breakfast, agli agriturismi, all’albergo diffuso.

Oggi le prospettive di sviluppo e di maggiore interesse si concentrano sulle trasformazioni di alberghi dismessi in condohotel, ossia strutture che abbinano le camere d’albergo a più ampi appartamenti che si possono acquistare come case vacanza. Tuttavia il decreto attuativo che regolamenta la materia, attribuendo alle regioni un ruolo importante in relazione alla riqualificazione urbana, è stato emanato da poco e presenta alcuni aspetti che ci lasciano perplessi. Ci auguriamo che le condizioni previste non limitino le po-

tenzialità di questa nuova forma di ospitalità, ma potremo valutarlo solo nel tempo”.

SeeItaly: What is the state of the art in the building sector in Italy in general and concerning hotels in particular?

“We are not yet out of a system recession that in ten years has basically paralysed the entire sector. Over 70 billion euros worth of production gone up in smoke, 600,000 lost jobs, 120,000 building companies swept aside by the market.

Non-investment, a credit crunch, non-payment by public administration and oppressive laws such as split payment have led to a true cataclysm, which initially affected hundreds of thousands of SMEs and is now felt also by big companies. The entire non-residential segment—hotels, warehouses, offices and stores—has suffered hugely over the past ten years, with investments down by about 37%. The building sector today is totally different from in the past: the market is kept afloat mainly by residential redevelopment, which accounts for 40% of investments, while the other compartments have gradually decreased.”

SeeItaly: Sul piano dell’impianto normativo che regola il settore delle costruzioni in Italia, quali sono le principali criticità e quali le vostre richieste, allo stato attuale?

“Per ogni progetto di intervento sulle città è necessario passare attraverso le forche caudine di un iter autorizzativo che sai quando inizia, ma non sai quando finirà. Un vero percorso a ostacoli, in cui ci scontriamo con destinazioni di piano rigide e decine di nullaosta e permessi da chiedere a SeeItaly: What sort of orenti diversi: sovrintendenza, ders are building compagenio civile, vigili del fuoco,

25

nies receiving today from hoteliers? What trends are you seeing in new forms of innovative and hybrid tourist accommodation compared to the traditional “hotel format”?

“Over the past few years, forms of tourist accommodation have evolved enormously, with the growth of innovative hospitality linked to bed&breakfasts, agrotourism establishments, and dispersed hotels. The most interesting prospects for development focus on turning disused hotels into condotels, namely condominium projects operated as hotels with hotel rooms and larger units that can be purchased as holiday homes.

However, the relative implementation decree, which gives regional authorities an important role regarding redevelopment, is only recent and we find some of its aspects perplexing. We hope that the conditions laid down do not limit the potential of this new form of hospitality, but only time will tell.”

SeeItaly: What are the main criticalities in building sector legislation in Italy and what requests do you have right now?

“Any project for work in a city

ecc. Per questo chiediamo con forza la certezza dei tempi, la trasparenza delle procedure e la sicurezza che un intervento, regolarmente autorizzato, non debba affrontare una via crucis di pareri e passaggi di competenze che lo rinviano sine die. Occorre un processo autorizzativo snello che integri sia i livelli decisionali nazionali che quelli territoriali”.

SeeItaly: Quanto alla conversione di immobili di pregio e storici in strutture ricettive, quali sono le principali criticità da affrontare e quale il peso dei vincoli legislativi?

“Sono sempre le inefficienze burocratiche e le inutili lungaggini a frenare le numerose iniziative private volte a restituire competitività e bellezza a tanti immobili abbandonati al degrado. La principale difficoltà sta proprio nell’ottenere le autorizzazioni necessarie da parte della sovrintendenza e del Comune, che condizio-

must necessarily navigate a maze of paperwork with no obvious end in sight. A real obstacle course whereby the hurdles are unwavering planning demands and dozens of authorisations and permits, all to be requested from different authorities: superintendencies, the civil engineering office, the fire brigade, etc. This is why we strongly urge guaranteed timeframes, procedural transparency and the certainty that a regularly authorised project will not have to face a twisting path of opinions and buck passing that delay it forever.

We need a streamlined authorisation process that integrates both national and local decision makers.”

nano fortemente gli interventi dal punto di vista sia architettonico che strutturale. E questo si verifica anche per la realizzazione di interventi ordinari per l’hôtellerie, come autorimesse o strutture per il benessere”.

SeeItaly: Oggi in che modo si armonizza e si rende fattiva la collaborazione dei vari professionisti nelle diverse fasi della creazione di una nuova struttura ricettiva, dallo studio di fattibilità fino all’interior design e alle rifiniture, passando per le fasi di messa in opera e di vera e propria edificazione degli immobili?

“La competitività di una struttura alberghiera dipende sicuramente, oggi, anche dal know how tecnico, organizzativo e gestionale delle tante figure coinvolte nelle varie fasi progettuali e realizzative dell’intervento. Figure che

SeeItaly: What are the main criticalities to be overcome and the legal restrictions when converting valuable historical buildings into tourist accommodation?

“Here once again we come up against bureaucratic ineffi-

26

ciency and uncalled-for feet dragging that slow down the many private initiatives for restoring competitiveness and beauty to so many buildings left to deteriorate. The main difficulty lies in obtaining the necessary permits from the superintendency or the local authorities, which greatly affect the work carried out from an architectonic and structural point of view. This state of affairs also exists for ordinary work done to hotels such as garages or wellbeing facilities.”

SeeItaly: How do the various professional figures involved in the different stages in creation of a new hotel collaborate in a streamlined, practical manner, from feasibility studies to interior design and finishing details, via preparation and actual building?

“Competitiveness of a hotel today definitely depends on the technical, organisation and management knowhow

devono essere capaci di fare rete, condividendo informazioni e puntando su un efficace marketing territoriale.

Tutte queste professionalità devono essere in grado di cogliere, inoltre, le profonde trasformazioni in atto nel mercato e avere un occhio più che mai attento alla so-

of the many people involved in the various planning and building stages of the project.

Figures that must be capable of working as team, sharing information and focusing on effective local marketing. All these professional figures must also be able to understand the big changes the market is cur-

stenibilità, all’efficienza energetica e alla sicurezza. Un discorso che vale non solo per i grandi alberghi ma anche per quelli medio-piccoli, che rappresentano oltre la metà delle strutture italiane, spesso fuori dai brand internazionali”.

Gianluca Miserendino 27

rently undergoing and be more aware than ever of sustainability, energy efficiency and safety.

And this goes not only for big hotels, but also for mediumsmall ones, which account for more than half of Italian structures, often outside international branding.”

Gianluca Miserendino

INTERVISTA INTERVIEW

La partita si gioca sui servizi articolati The game will be played out on specialist services “Gli immobili alberghieri fanno parte del made in Italy”, spiega Maria Elena Rossi, marketing and promotion di Enit “Hospitality real estate is part of the Made in Italy brand”, explains Maria Elena Rossi, marketing and promotion director at Enit

Il made in Italy conferma il suo valore aggiunto per il settore alberghiero e più in generale per la valorizzazione territoriale in Italia. “Nell’ambito delle motivazioni della domanda turistica internazionale sia leisure sia della meeting industry emerge come fattore essenziale per la scelta della destinazione Italia dalle nostre indagini sull’intermediazione e dalle analisi semantiche nell’ecosistema digitale e big data a nostra disposizione”. E’ quanto asserisce Maria Elena Rossi, marketing and promotion director di Enit. “I distretti agroalimentari, l’artigianato di eccellenza, la moda e il design rappresentano l’italian way of

life apprezzato nel mondo osserva la manager -. Inoltre, il made in Italy sviluppa turismo industriale, dello shopping, degli eventi, generando flussi da tutto il mondo, sia provenienti dai mercati consolidati sia emergenti e rafforza l’impatto del fenomeno in forte espansione del bleisure”.

In Italia, gli attori del turismo sono consapevoli di quanto sia importante mettere in evidenza il made in Italy “quale elemento distintivo per garantirsi un posizionamento competitivo. Anche il Country Brand Index conferma come l’Italia sia identificata con i fattori Turismo-Food-Patrimonio Culturale materiale e immateriale”.

Made in Italy confirms its added value for the hospitality sector and for the regional promotion of Italy in general. “The reasons for the international tourist demand, be it for leisure or business, emerge as an essential factor in the choice of Italy as a destination, according to our survey of agencies and a semantic analysis of the digital eco system and big data at our disposal”. Thus claims Maria Elena Rossi, marketing and promotion director at Enit.

“The agri-food districts, outstanding craftsmanship, fashion and design represent the world-famous Italian lifestyle,” observes the manager. “Furthermore, ‘Made in Italy’ develops tourism through industry, shop28

ping and events, generating flows from all over the world, both from consolidated markets as well as emerging ones, and strengthens the impact of the fast growing bleisure phenomenon”.

In Italy, the tourism players are aware of how important it is to highlight ‘Made in Italy’ “as a distinctive element in order to guarantee a competitive positioning. Even the Country Brand Index confirms that Italy is identified with the tangible and intangible Tourism-Food-Cultural Heritage factors”.

The choice of foreign markets Hotel real estate forms part of the Made in Italy brand, expressing our lifestyle and our

Le scelte dei mercati stranieri Gli immobili alberghieri fanno parte del made in Italy, esprimono il nostro lifestyle, il nostro gusto, a fronte di ciò catturano e conquistano l’interesse di quali mercati stranieri? Oltre a bellezza, arte e gusto quali elementi identificativi dello stile di vita italiano, “a partire dai mercati nordeuropei si è affermata una domanda che evidenzia il tema della sostenibilità ambientale, oggi elemento dirimente nelle scelte di vacanza verso l’Italia. In Germania – osserva Rossi - il nostro primo mercato, il 27,3% dei viaggiatori sceglie l’Italia per soggiorni in natura e in contesti eco-sostenibili, sia sull’area alpina e dei laghi sia in destinazioni del Mezzogiorno e nelle isole”.

Se si analizza, invece, il mercato statunitense, si vede che “l’Italia si posiziona in testa alle scelte tra le destinazioni

taste. So what foreign markets does it capture and win the interest of? Besides beauty, art and taste as distinctive elements of Italian lifestyle, “there is a demand, starting with northern European markets, that focuses on the issue of environmental sustainability, today a decisive factor in choosing a holiday in Italy. In Germany – Rossi points out – our top market, 27.3% of travellers choose Italy for holidays in the countryside and in ecosustainable contexts, both in the mountains, the lakes as well as in the south of Italy and the islands”.

Analysing, instead, the US market, it emerges that “Italy takes its place at the top of high-end world destinations, in all segments of the demand”. The manager takes as an example the fact that “in the preference ranks published by Virtuoso, one of the main networks for the affluent target, Italy is first,

mondiali dell’alto di gamma, su tutti i segmenti della domanda”. La manager porta come esempio il fatto che “nelle classifiche di preferenze pubblicate da Virtuoso, uno dei principali network per il target affluent, l’Italia è prima in testa a Francia, Sudafrica e Stati Uniti; per i millennial, l’Italia prevale su Thailandia, Islanda e Sudafrica; per le famiglie, supera il Messico, le Hawaii e Orlando (Disneyworld); per le lune di miele, domina come destinazione preferita su Maldive, Polinesia Francese e Maui”.

Tra aspiranti italici ed affluent I mercati più interessati ai valori del made in Italy appartengono a due ordini di turisti. Da un lato ci sono “coloro che apprezzano il nostro “way of life” perché si sentono partecipi dell’italianità e dai dati degli studi che stiamo realizzando ci

29

followed by France, South Africa and the United States; for the millennials, Italy beats Thailand, Iceland and South Africa; for families, it ranks higher than Mexico, Hawaii and Orlando (Disneyworld); for honeymoons, it dominates as a favourite destination over the Maldives, French Polynesia and Maui”.

Aspiring Italians and the affluent The markets most interested in the values of “Made in Italy” belong to two sets of tourists. On the one hand there are “those who appreciate our ‘way of life’ as they feel part of what it means to be Italian, and according to data emerging from studies we are conducting, there are 250 million aspiring Italians from all over the world,” the manager explains. “On the other hand, there are markets that generate affluent tourism, which seeks the taste, art, culture and beauty that only Italy

sono 250 milioni di aspiranti italici provenienti da tutto il mondo – chiarisce la manager -. Dall’altro ci sono i mercati che generano turismo del segmento affluent che cercano gusto, arte, cultura e bellezza che solo l’Italia è in grado di esprimere e che provengono sia dai mercati consolidati sia dai Paesi a lungo raggio come Stati Uniti e Canada, ma anche dai Paesi del Golfo, Cina e SudEst Asiatico”.

I numeri dei cinque stelle A conferma delle tendenze di crescita del segmento affluent nel nostro Paese, ci sono i dati ufficiali che registrano “presenze complessive negli alberghi 5 stelle e 5 stelle lusso di oltre 11,2 milioni, con un aumento del 9,6% nel 2017, confermato dalla chiusura 2018 e dalle stime 2019, sopra la media del trend complessivo.

La componente internazionale fa da traino con un +10,4%”.

Una tendenza dei mercati emergenti, e non solo, è quella dei “viaggi multi-generational che vedono partire insieme famiglie composte da adulti, senior, ragazzi e bambini, coniugando richieste molto differenti tra loro”.

Tutto ciò a cosa deve portare?

Al fatto che imprese alberghiere e filiere territoriali nel loro complesso “devono essere in grado di garantire servizi articolati, dove la leva del prezzo incide poco sulla soddisfazione mentre quella della qualità molto di più. La scelta di investire sulla crescita a valore basata sull’Italian lifestyle è vincente, come dimostrano i dati, e deve essere coniugata con la capacità di soddisfare turisti cosmopoliti con esigenze articolate, anche avvalendosi delle nuove tecnologie”. E’ su questo segmento di clientela che Enit ha impostato la strategia di marketing e le campagne di comunicazione online e offline a livello globale.

Stefania Vicini

can offer, and which comes from both consolidated markets and long range countries like the USA and Canada, as well as from the Gulf States, China and South-East Asia”.

Five-star figures Confirming the growth trends in the affluent segment in Italy is official data, with “total presences in 5-star and luxury 5-star hotels of over 11.2 million, with an increase of 9.6% in 2017, confirmed by year-end 2018 and above average forecasts for 2019. The international component is a driving force with an increase of 10.4%”.

One trend in emerging markets, among others, is “multi-generational holidays that see families composed of adults, seniors,

30

teens and kids all travelling together, but with a range of different needs”.

So what does that mean? That hospitality enterprises and local supply chains as a whole “must be able to guarantee a variety of services, where satisfaction is much more quality than price based. The decision to invest into growth based on the ‘Italian lifestyle’ is a winner, as figures show, and must be combined with the ability to satisfy cosmopolitan tourists with a range of needs, also making use of new technologies”. It is on this segment of clientele that Enit has based its international online and offline marketing strategy and communication campaigns.

Stefania Vicini

55

TENDENZE

TRENDS

Rigenerazione urbana, la seconda vita delle città Urban regeneration, the city is reborn Passa dall’hospitality la conversione di immobili e grandi complessi, facendo brillare le firme italiane dell’architectural design The conversion of real estate and major complexes includes hospitality, with the spotlight on Italian names in architectural design

La seconda vita delle cose è un intrigo di moda dei nostri tempi di ampia disponibilità del tutto, così lo è diventata anche per le case. Con l’architettura la vita ricomincia daccapo (lo dice Renzo Piano) e se la società cambia le abitudini, con esse muta gli utilizzi degli spazi intorno a sé, dunque le città si animano di luoghi nuovi, o meglio di quartieri ri-generati e, nella migliore delle ipotesi, bonificati. L’ospedale francese di Giaffa, in Israele, diventa un hotel per mano dell’architetto britannico John Pawson in collaborazione con Ramy Gill. Della St. Thomas Church, chiesa del ‘700 a Londra, restano le pareti rivestite di quercia scura e le vetrate

enormi: poi c’è Duddell’s, un ristorante cantonese a due passi dal London Bridge. Dal soffitto pendono chandelier in ottone che si stagliano sul bancone di piastrelle verdi con top di marmo rosa, ma il pavimento è di gomma optical.

Pensare che nello stesso edificio, su all’ultimo piano c’è l’Old Operating Theatre Museum and Herb Garret, un museo di storia della chirurgia con la sala operatoria più antica d’Europa. Tutto è possibile se è in atto un processo di rigenerazione. “Mi piacciono le rovine perché ciò che resta non è il disegno completo, ma l’essenzialità del pensiero, la struttura nuda, lo spirito della cosa”, ri-

A second life for things is a fashion trend in a time when everything is amply available, and now the same goes for buildings too. With architecture, life begins from scratch (as Renzo Piano says) and while society changes it ways, the use of the space around it changes too, meaning cities are enlivened with new places, or rather with regenerated neighbourhoods and, in the best of cases, redevelopments. The French hospital in Jaffa, Israel, has become a hotel designed by the British architect John Pawson in conjunction with Ramy Gill. St. Thomas’s, an 18th century church in London, has retained its walls clad in dark oak and its huge windows: then there is Duddell’s, a Cantonese restau32

rant just a stone’s throw from London Bridge. From the ceiling, brass chandeliers hang, looming above the counter in green tiles with pink marble top, while the floor is in optical rubber. Just think that in the same building, on the top floor, there’s the Old Operating Theatre Museum and Herb Garret, a historical museum about surgery with Europe’s oldest operating theatre. Everything is possible when there is a process of regeneration in progress. “I like ruins, because what remains is not the complete design, but the essential concept, the bare structure, the soul of the thing”, answers Tadao Ando, author of the Punta della Dogana in Venice, home of the François Pinault Foundation, for which he as-

batte Tadao Ando, autore della Punta della Dogana a Venezia, sede della Fondazione François Pinault, per cui ha affermato: “Questo palazzo galleggia sull’acqua fin dal quindicesimo secolo, la mia intenzione è farlo galleggiare sull’acqua verso il futuro”.

Ecco che da questi pochi pensieri, capiamo come la urban regeneration s’insinua nella trasformazione delle città e passa dall’hospitality per casi di pregio. Parte proprio dalla laguna veneziana, l’architetto e giornalista Paola Pierotti di PPAN ricordando che l’Agenzia del Demanio “ha appena sottoscritto il contratto di locazione per l’ex caserma della guardia di finanza al Lido, a favore della società Hotel d’Orange, nell’ambito di un piano per la valorizzazione di immobili pubblici che si trovano su percorsi ciclopedonali e sentieri turistici. Un Investimento di circa 2 milioni di euro per riqualificare un complesso immobiliare e trasformarlo in struttura turistico-ricettiva”. E se la spiaggia di 12 chilometri del Festival del Cinema vuole tornare destinazione balneare di moda come lo fu dalla Belle Epoque agli anni Settanta, anche a Firenze incontriamo “la storia di successo di The Student Hotel, che ha recu-

perato un ex deposito ferroviario – continua Pierotti -, mentre a Bologna è al rush finale l’operazione della stessa catena ricettiva olandese che riqualificherà un ex edificio Telecom, infine a Roma lo studentato di nuova generazione troverà posto all’ex Dogana di San Lorenzo, con un progetto promosso da Cassa Depositi e Prestiti”. Ma l’Italia tutta è ricca di esempi, andiamo a Siracusa e Matera dove Bankitalia ha dismesso alcuni stabili di proprietà, acquistati per essere riconvertiti in strutture alberghiere di qualità, assecondando la vocazione turistica di questi due centri. “Sono solo alcuni dei casi che delineano una tendenza ormai diffusa nel nostro Paese – argomenta l’archittetto -: quando si parla di hotellerie nei tessuti storici e consolidati, sempre più spesso si ha a che fare con la riconversione di patrimonio immobiliare nato per usi diversi da quelli dell’hospitality.

Capita sempre più spesso nelle grandi città, ma anche nei piccoli borghi dove l’hotel diffuso riqualifica tasselli di patrimonio, che messi in rete e con una nuova gestione ritornano ad essere attrattivi. In Abruzzo, le cooperative di comunità guardano con attenzione a questo fenomeno”.

serts: "This palazzo has been floating on the water since the fifteenth century, and my intention is to let it float on the water towards the future”. So it is from these few ideas we can understand how urban regeneration is woven into the transformation of cities, touching also on hospitality in the case of some prestigious properties. Starting in the Venetian lagoon is the architect and journalist Paola Pierotti from PPAN reminding us that the State Property Office “has just signed the lease for the former barracks of the Guardia di Finanza (the finance police) in the Lido, with the Hotel d’Orange company, as part of a public building enhancement plan for properties located on cycle-walking routes and tourist trails. An investment of about 2 million euro to redevelop a building complex and transform it into a tourist-hotel facility”. And while the 12 km beach of the Film Festival aims to return as a fashionable seaside resort as it was from the Belle Époque up to the Seventies, in Florence we encounter “the success story of The Student Hotel, which restored a former railway depot – Pierotti continues -, while in Bologna the operation by the same Dutch hotel chain is being rushed through, with the redevelopment of a former Telecom building, and in Rome the cut-

ting-edge student residence will be located at the former Customs house at San Lorenzo, with a design financed by Cassa Depositi e Prestiti”. But Italy is full of examples, just go to Siracusa and Matera where Bankitalia has decommissioned some of its premises, purchased to be converted into quality hotel facilities, in keeping with the tourist vocation of these two destinations. “These are only some cases that outline what is now a widespread trend in our country – argues the architect -: When we talk about hôtellerie in historical and consolidated locations, there is increasingly often the case of converting real estate originally built for uses other than hospitality. It is more and more frequent in major cities, but even in small villages where pieces of real estate are redeveloped as hotels, which, promoted online and with new management, become attractive again. In Abruzzo, the community cooperatives are looking closely at this phenomenon”.

A market worth 328 billion euro The Sogeea Study Centre has calculated that renovation works represent about 17% of GDP, presenting its study “First report on urban regeneration in Italy” to the Senate. Estimating

Un mercato che vale 328 miliardi di euro Il Centro Studi Sogeea ha calcolato che gli interventi di recupero rappresentano circa il 17% del Pil, presentando in Senato lo studio “Primo rapporto sulla rigenerazione urbana in Italia”. Stimando in 328 miliardi circa “il potenziale indotto economico di una estesa e capillare campagna di rigenerazione urbana sul territorio”, la cifra è stata ricavata dal valore delle opere da realizzare (circa 310 miliardi) cui si sommano gli oneri accessori da corrispondere alla pubblica amministrazione, quantificabili in 18 miliardi di euro. La ricerca si basa sui fondamentali della “materia” e cioè il contenimento del consumo di suolo e l’intervento sul patrimonio edilizio esistente per la sua trasformazione (compresa demolizione e costruzione secondo le prescrizioni di legge sulla cubatura), il recupero e la riqualificazione di aree dismesse, di edifici abbandonati o inutilizzati, infine l’efficace riutilizzo dei cosiddetti “vuoti urbani” (da intendere aree diventate obsolete, abbandonate o trasformate dal punto di vista dell’uso). Il rapporto di Sogeea è entrato anche nelle specificità territoriali, stimando a Roma circa 15,6 miliardi di valore di mercato, a Milano 7,3 miliardi e Torino 4,8. “Fermare il consumo di suolo e virare con decisione verso la rigenerazione urbana, superando le politiche urbanistiche passate che hanno permesso alle città di svilupparsi verso l’esterno, creando periferie e frazioni prive di servizi primari e dei necessari requisiti di sicurezza”, è per l’ingegnere Sandro Simoncini, presidente di Sogeea e direttore del centro studi, una priorità. Come lo è stabilire un quadro normativo chiaro e uniforme per attrarre investimenti privati.

7.3 billion and Turin, 4.8. “Stopping land consumption and shifting towards urban regeneration, breaking away from past urban policies that allowed cities to develop outwards, creating suburbs and districts devoid of primary services and the necessary security requirements”, is a priority for engineer Sandro Simoncini, president of Sogeea and director of the study centre. As it is to establish a clear and uniform regulatory framework to attract private investments. at about 328 billion “the potential economic spin-off of a widespread and extended urban regeneration campaign in the area”, the figure was taken from the value of the works (about 310 billion) added to the fees to be paid to the public administration, quantifiable as 18 billion euro. The study is based on the fundamentals of the “subject” and namely land consumption containment and works on existing real estate for its transformation (including demolition and construction according to legal dispositions on volume), the restoration and redevelopment of derelict areas, unused or derelict buildings, and lastly the effective re-use of what are known as “urban voids” (namely areas that have become obsolete, abandoned or transformed in terms of use).

The Sogeea report also dealt with area specifics, estimating Rome as having a market value of about 15.6 billion, Milan of

gennaio scorso. La legge di Bilancio 2019 è intervenuta sulle risorse stanziate per l’attuazione della seconda tranche del Piano lanciato dal Governo Renzi sulle periferie urbane e ha sbloccato le convenzioni stipulate con 96 enti, tra comuni e città metropolitane.

Per quest’anno è previsto unicamente il rimborso delle spese effettivamente sostenute e documentate, in relazione ai progetti delle novantasei convezioni.

Molti i territori interessati dallo sblocco, tra essi Milano con la rigenerazione del quartiere Adriano, Napoli per Scampia, Reggio Emilia Santa Croce, Genova per un programma che riguarda il recupero delle scuole e i servizi insediativi periferici, Roma per un piano di messa in sicurezza delle “banlieue” capitoline.

Paola Baldacci

Sblocco Legge di bilancio 2019 La rigenerazione urbana vede nelle periferie il contesto di attuazione ideale e una buona notizia è venuta con il 34

Budget Law 2019 Urban regeneration sees the suburbs as the ideal context for its implementation, and last January brought some good news. The 2019 Budget Law freed up the resources allocated to implement the second portion of the Plan launched by the Renzi government regarding suburbs, and unfroze the agreements stipulated with 96 organisations, between towns and cities. Planned for this year alone is the refund of the expenses actually borne and documented in relation to the projects of the ninety-six agreements. Many areas affected by the action include Milan with the regeneration of the Adriano district, Naples with Scampia, Reggio Emilia with Santa Croce, Genoa with a plan that involves the renovation of suburban schools and services, Rome with a security plan for its “banlieue”.

Paola Baldacci

NEW WORD Rigenerazione urbana, cos’è?

Con rigenerazione urbana (dall'inglese urban regeneration) si intendono, in primo luogo, quelle azioni di recupero e riqualificazione del patrimonio edilizio preesistente, in particolare nelle periferie più degradate, interventi che limitano il consumo di territorio salvaguardando il paesaggio e l'ambiente, solitamente attenti alla sostenibilità. Spesso la rigenerazione degli edifici o degli spazi è affiancata da interventi di natura culturale, sociale, economica e ambientale, finalizzati ad un miglioramento della qualità della vita, nel rispetto dei principi di sostenibilità ambientale e di partecipazione. (da Wikipedia)

What is Urban regeneration?

Urban regeneration means, first of all, the renovation and redevelopment of pre-existing real estate, particularly in the most run-down suburbs, works that restrict land consumption while safeguarding the landscape and the environment, usually with a close eye on sustainability. Often, regeneration of buildings or spaces is flanked by cultural, social, economic and environmental actions, aimed at improving quality of life, in compliance with the principles of environmental sustainability and participation. (from Wikipedia)

APPROFONDIMENTO Cases abroad International success stories are equally numerous: in South Africa, along the V&A Waterfront in Cape Town, the London architect Thomas Heatherwick designed the conversion of a former cereals warehouse into the Silo Hotel, with six floors above the Zeitz Mocaa, the museum that is home to the largest collection of contemporary African art “It is a luxury structure, from The Royal Portfolio collection, which can be admired from the outside for the 3D geometrical glass details inserted into the original volume, making this landmark a genuine port lighthouse at night. The suites were designed by Liz Biden, owner of this hotel chain, with colourful, eclectic pieces, which are juxtaposed with the architecture of the early 20th century”, explains Paola Pierotti. In Europe, Italian designs shine through: “In Rotterdam, for the Room Mate chain, the Italian-Spanish architect Teresa Sapey transformed the former spice store of the Dutch West India Company into a hotel. Again in the Netherlands, in Amsterdam, Piero Lissoni’s studio successfully converted the former conservatory into the Conservatorium Hotel. For Bulgari Hotels, the well-established names, often for the redevelopment of existing building, are Antonio Citterio and Patricia Viel”, the architect concludes.

Casi all’estero Le storie di successo internazionale sono altrettanto numerose: In Sudafrica, lungo il V&A Waterfront di Cape Town, l’architetto londinese Thomas Heatherwick ha firmato la riconversione di un ex magazzino per cereali nel Silo Hotel, impostato per sei piani sopra il ZeitzMocaa, museo che ospita la più grande collezione di arte africana contemporanea “Si tratta di una struttura di lusso, della collezione The Royal Portfolio, che si apprezza dall’esterno per l’inserimento nel volume originario di particolari vetrate dalla geometria tridimensionale, che di notte fanno di questo landmark un autentico faro nel porto. Le suite sono state progettate da LizBiden, proprietaria di questa catena di hotel, con pezzi colorati ed eclettici, che si giustappongono all’architettura dei primi del ‘900”, argomenta Paola Pierotti. In Europa brillano le firme del made In Italy: “A Rotterdam, per la catena Room Mate è l’architetto italo-spagnola Teresa Sapey che ha trasformato in hotel l’ex magazzino delle spezie della Compagnia olandese delle Indie Occidentali. Sempre in Olanda, ad Amsterdam, lo studio di Piero Lissoni aveva riconvertito con successo l’ex conservatorio nel Conservatorium Hotel. Per i Bulgari Hotel, le firme ormai consolidate, spesso per la riqualificazione di immobili esistenti, sono quelle di Antonio Citterio e Patricia Viel”, conclude l’architetto.

35

I R O T A R E P O , I T IE S O I I G L G E A T G A N A I R R V T O I S I D G DI I T E N R A E L G R A A E P R E P

I UNIT

CALENDARIO

DI INCONTRI

PER DISCUTERE L’ATTUALITÀ

DEL SETTORE www.guidaviaggi.it

TENDENZE

TRENDS

I nuovi format conquistano l’hospitality New formats take over the hospitality industry Le nuove formule massimizzano il rendimento di immobili e sfruttano al massimo le superfici The new formats maximise real-estate income, making the greatest use of the total footprint

Si assiste sempre di più all’affermarsi di nuovi format di hotel che “stanno avendo uno sviluppo positivo, visto anche l’interesse di operatori nazionali, ma anche internazionali.

In particolare – osserva Giorgio Bianchi, head of Italy, Pkf hotelxperts – è da sottolineare l’aumento della professionalità e l’emergere di concetti molto innovativi e performanti come nel caso di Ostello Bello, Wombats, The Student Hotel”, esemplifica il manager. A suo dire stiamo parlando di un format che può trovare respiro nel nostro Paese, “vista anche la diversità in termini di offerta che l’Italia

vanta, molte città importanti sia turisticamente sia come sede di università”. I limiti?

“Credo possano essere quelli che già si stanno presentando in città come Venezia per regolare gli ingressi – fa presente Bianchi - e quelli legati ad una normativa poco chiara, regionale e soggetta ad interpretazione”.

Analizzando le città che mostrano il maggior potenziale di sviluppo per questo tipo di offerta, vengono citate Milano, che “è la più dinamica da questo punto di vista. Non a caso, Ostello Bello è nato qui.

Anche Firenze con The Student Hotel. Interessante il

We are noticing the rise of new hotel formats which “have experienced upward development, given the interest of both domestic and foreign operators”. “Specifically,” notes Giorgio Bianchi, head of Italy Pkf HotelXperts, “we should note the increase in professions, and the rise of quite innovative and high-performing concepts including the likes of Ostello Bello, Wombats, The Student Hotel”. According to Bianchi, this format might find fertile ground in our country “especially considering the great diversity Italy boasts on the supply side: a number of premier cities in terms of tourist destinations and university towns”. Any li37

mits? “I think the limits are those that have already cropped up in cities like Venice in terms of barriers on entry,” notes Bianchi, “and those tied to a regulatory context that is often murky, provincial, and susceptible to varying interpretations.”

He broke down the cities who offer the greatest potential for development for that type of offer, citing Milan in particular as “the most dynamic, from that perspective. No coincidence, then, that Ostello Bello was born here. The same goes for Florence and The Student Hotel. The situation in Venice-Mestre is also interesting”.

On the target front, the most sensitive segment is the youth market, or millennials, as they are commonly known. “They are radically changing the hospitality industry. The same goes for those who still want to feel young; sometimes the youth/university setting is the backdrop of conferences and business meetings.”

An interesting aspect comes from the fact that these models allow for “optimising income properties, and making the most of every inch of square footage”.

This aligns with the format gaining traction in markets like the United Kingdom and the U.S., “especially in big cities like London and New York”.

How about condo-hotels?

What kind of development are they seeing in Italy?

What advantages does that formula offer?

According to Bianchi, there is “an interesting uptick in the segment in terms of international players. There’s an opportunity here for reclaiming and refurbishing off-market buildings and hotels, or for significant developments in proper mixed-use developments.

caso di Mestre-Venezia”.

Sul fronte del target quelli maggiormente sensibili sono i giovani, i cosiddetti millennial, “che stanno radicalmente cambiando l’hospitality. Oppure quelli che vogliono continuare a sentirsi giovani, ma a volte il contesto giovane-universitario viene utilizzato per convention e riunioni”.

Un aspetto interessante è dato dal fatto che questi modelli permettono “di massimizzare il rendimento di immobili e sfruttare al massimo le superfici”. In linea con un format che prende le mosse da mercati quali il Regno Unito e gli Stati Uniti, “in particolare nelle grandi città come Londra e New York”.

E i condohotel, che tipo di sviluppo stanno avendo in Italia?

Quali i vantaggi sottesi a questa formula? A detta di Bianchi vi è “un interesse crescente per questo tipo di segmento da parte di operatori internazionali. E’ un’opportunità per riqualificare edifici, alberghi fuori mercato oppure per sviluppi importanti con un corretto mixed use”.

Il caso Meininger Si chiamano hotel ibridi e

sono una combinazione di hotel e ostello, per un target di viaggiatori ampio, che va dal backpacker al business traveller, passando per i gruppi scolastici e le famiglie, con un ottimo rapporto qualità-prezzo. Il format di Meininger nasce in Germania, il nome della catena deriva da quello della via in cui il primo hostel ha aperto nel 1999. “Al momento abbiamo 24 strutture nelle principali città europee, oltre a 13 under construction. Il modello di espansione prevede un developer per ogni area target ed ha alla base un piano strate-

The Meininger Case These are called hybrid hotels as they are a combination of hotel and hostel, targeting a wide range of travellers, from backpackers to business travellers, to school groups and families, offering an excellent price-quality ratio. The Meininger format was born in Germany. The chain’s name derives from the first hostel it opened in 1999. “Currently, we have 24 properties in Europe's biggest cities, plus 13 under construction. The expansion model contemplates one developer per target area, and is girded by an ambitious strategic plan,” says Veronica Saglia-

schi, Development Manager for Italy Meininger Hotels.

The group's intention was to fill a void in the budget-hotel segment in our country. To wit, “since the opening in Rome, and the two in Milan, we've been focusing our efforts on the cities of Venice, Florence, and Naples” Sagliaschi announces. “Plus, negotiations are underway in the Mestre area of Venice, as well as late-stage negotiations in Naples for the area around the Central Train Station. We’d love to have another location in Rome – we are looking seriously at the Ostiense, Testaccio, and Trastevere areas.” In terms of nu-

gico ambizioso”, dichiara Veronica Sagliaschi, development manager Italy Meininger Hotels. L’intenzione del gruppo è quella di colmare un vuoto nel segmento budget hotel nel nostro Paese. In particolare “dopo l’apertura di Roma e le due di Milano, siamo molto focalizzati sulle città di Venezia, Firenze e Napoli - annuncia Sagliaschi -. Abbiamo più di una trattativa in corso nella zona di Mestre ed una negoziazione molto avanzata su Napoli nella zona vicina alla Stazione Centrale. A Roma saremmo ben contenti di avere un’altra location, guardiamo con interesse alle zone di Ostiense, Testaccio e Trastevere”. Quanto ai target numerici “non è previsto un limite massimo dal quartier generale di Berlino, Napoli, Venezia e Firenze sono al momento nel target ed arriveremmo così ad almeno sei aperture, sommandole a quelle già avvenute”.

Il mercato sembra apprezzare questo tipo di proposta, “il nostro modello piace molto non solo per le tariffe vantaggiose, ma anche per la comodità delle location, che consen-

tono di raggiungere i maggiori punti di interesse in pochi minuti attraverso la metropolitana. Basti pensare che la prima apertura dell’hotel in zona Garibaldi a Milano, di fine 2017, nonostante sia avvenuta nel mese di dicembre, considerato low season, ha raggiunto un tasso di occupazione superiore al 90%”.

I budget hotel in Italia In Italia il segmento dei budget hotel che potenziale ha?

A detta della manager è “altissimo, raccoglie un bacino d’utenza che va ben oltre i giovani cosiddetti backpacker, ma si estende anche ai singoli business traveller ed alle famiglie con due o più figli per i quali la possibilità di avere una camera con 5 o addirittura 6 posti letto consente un risparmio più che notevole”, sottolinea Sagliaschi. Le attese sono positive, quindi, e quanto alle location “le città d’arte sono quelle che più si adattano a questo tipo di proposta” in quanto si tratta di una location che, “alle volte seppur non centralissima, permette di raggiungere i maggiori punti di interesse in pochi minuti, pa-

meric targets: “there is no maximum limit from the headquarters in Berlin, Naples, Venice, and Florence are in our sights at the moment, and so we will have six open altogether, once you add them to the previously launched locations”.

The market seems to appreciate this type of offer: “our model is well-liked not only for its competitive rates, but also for the convenience of the locations, with major attractions just a few minutes away by metro.

Just think: the first hotel opened in Milan's Garibaldi quarter at the end of 2017, in December, long-considered low season, and yet our occupancy rate topped 90%.”

Budget hotels in Italy What is the outlook for budget hotels in Italy? According to the industry executive, the outlook is “very bright, encompassing a range of users that transcends the backpacking contingent, and encompasses solo business travellers and families with two or more children, with rooms that can accommodate five and even up to six sleeping spaces, making for a terrific savings for families” notes Sagliaschi. So expectations are roundly posi-

gando una tariffa budget, offrendo quasi tutte le amenity di un 4 stelle unito ad un design accattivante”. Ci sono altre location che stanno emergendo, per esempio “città come Napoli, Torino, Catania dove, nei prossimi anni, assisteremo a numerose aperture di tutto il segmento hostel”. C’è da dire poi che anche le normative regionali “stanno strizzando l’occhio a questo tipo di business che, ad esempio nel Lazio, fino a tre anni fa non era consentito se non si era un ente noprofit”.

tive. In terms of the locations, “major art destination-cities are those most suited to this type of offering” as it is a location which “albeit not always in the heart of the city, is still quite convenient to all major attractions which are just minutes away. Budget rates with 4-star amenities and a charming décor”. There are other emerging locations, including “cities like Naples, Turin, Catania, which will see quite a number of openings in all hostel categories in the next year”. We should also note that regional regulations are “easing up a bit on this business model – in Lazio, for example, up until about three years ago you couldn't even operate this type of lodging unless you were a nonprofit”.

anche e soprattutto a posto letto ai gruppi di studenti”.

Il potenziale di Campus X Nasce da una nicchia di potenziale ancora inesplorato il business di Campus X, la società che si occupa di investimenti nelle residenze universitarie. L’a.d. Ernesto Albanese rivela che si tratta di “uno spazio nuovo in Italia con 40mila letti nelle residenze universitarie contro i 50mila in Olanda, i 350mila in Francia e Germania e i 600mila in Inghilterra”. La valenza di questo prodotto all’interno del settore immobiliare sta crescendo “e Un modello redditizio L’aspetto interessante è la red- avrà ancora più impulso in futuro – sottolinea Albanese ditività. È pari a quella degli - visto che le residenze nahotel? “Per quanto riguarda il nostro modello di business la scono spesso da una semarginalità, a volte più alta ri- conda vita di immobili – uffici o scuole - in via di traspetto a quella di un classico hotel, deriva dalla centralizza- sformazione”. Roma, Bari e Chieti le strutture già attive. zione di alcuni servizi, come La formula è all inclusive, ad esempio la fatturazione esclude soltanto il pasto. I che viene gestita direttaprossimi progetti riguardemente da Berlino – spiega la ranno città come Torino, Namanager - ed alla flessibilità poli e Milano. nella possibilità di vendere Stefania Vicini non solo per camera, ma

A profitable model The interesting part of this is the profit margin. Is it equal to that of other hotels? “In terms of our business model, the profit margin is sometimes higher than a traditional hotel. This is because some services are centralised (invoicing, for example, is managed directly by Berlin)”, the

40

executive explains, “and to our agility in selling not only by-theroom but also, and in fact predominantly, selling by-the-bed to student groups”.

Campus X’s potential The business of Campus X, a company focused on university residential-hall investments, was born out of an unexplored niche in the market. CEO Ernesto Albanese notes that this is “a new space in Italy, with 40,000 residence-hall beds, whereas Holland counts 50,000, France and Germany 350,000 each, and England comes in at 600,000”. The value of this product within the real-estate sector is growing, “and will have even greater impetus in the future,” Albanese notes “because these residence halls often give a second life to buildings – offices or schools – that are in the process of transformation”. The properties in Rome, Bari and Chieti have already been launched. The format is the “all-inclusive” with board only excluded. Upcoming projects will involve cities like Turin, Naples and Milan.

Stefania Vicini

TENDENZE TRENDS

The Student Hotel Group conquista l’Italia The Student Hotel Group Conquers Italy L’intuizione di Charlie MacGregor piace al nostro mercato; in serbo nuove sorprese Charlie MacGregor's intuition has been congenial to our market, with a host of surprises still in store

“Possa lo studente che è in te vivere per sempre”. E’ questa la filosofia sottesa a The Student Hotel Group, dove studenti, lavoratori, viaggiatori e residenti trovano un punto di incontro, in una struttura ricettiva che coniuga il modello dello studentato con l’hotel di lusso e rende disponibili servizi per il lavoro, lo studio e il divertimento. “I nostri ospiti hanno tutte le età, provengono da tutti i contesti e luoghi, ma hanno in comune il fatto di vivere la vita al massimo, sono curiosi, desi-

derano fare esperienze e incontrare nuove persone”. A parlare è l’inventore di questa nuova forma di ospitalità, Charlie MacGregor, founder and ceo, The Student Hotel Group (TSH). “Volevo creare un ambiente stimolante e una comunità globale.

Ciò che abbiamo scoperto lungo la strada è che questo tipo di atmosfera ispira tutti coloro che la incontrano. The Student Hotel Group è un luogo in cui chiunque abbia uno spirito da studente - curioso, aperto, libero, avventu-

May the student in you live on forever. This is the philosophy behind The Student Hotel Group, where students, workers, travellers and residents find a meeting point, lodging that combines the best of a university dorm with luxury hotel, offering amenities for work, study and leisure. “We have guests of all ages, from all backgrounds and places. What unites them is the fact that they live life to the fullest, they are curious, and they want to have new experiences and to meet new people.” Speaking is the inventor of this new kind of accommodations, Charlie

MacGregor, Founder and CEO of The Student Hotel Group (TSH). “I wanted to create a simulating environment and a global community. What we have discovered along the way is that this type of atmosphere is inspiring to everyone who encounters it. The Student Hotel Group is a place where all life-long learners – those who are curious, open, free-spirited, adventurous – can enjoy great productivity. We have re-imagined our hotels as spaces for students, travellers, professionals, creative nomads, and entrepreneurial minds to connect. Now they are

l’istruzione e alle scuole estive, il cui scopo è ‘Impara e viaggia’, che sta vivendo “una rapida crescita in Europa. Con il nostro mix di camere da letto e aule siamo un partner ideale per gruppi di studio”.

Tra gli ambiti di investimento c’è anche la tecnologia che vede il lancio di una piattaforma digitale, “TSHLife, che andrà a beneficio di tutti gli ospiti e farà crescere la nostra comunità. Con il tempo l’app L’atmosfera speciale Nei commenti di chi ha vissuto TSHLife sarà utilizzata per fare tutto, dall’apertura della porta questa esperienza si trovano dell’hotel alla possibilità di gli indizi per scoprire qual è sbloccare una bicicletta, dal l’atmosfera che si respira in trovare i posti migliori da visiuno dei TSH. “C’è chi ci ha detto che rimane sempre con tare in città, al prenotare una noi perché qui ringiovanisce e scuola estiva”.

Quali margini di innovazione chi ha raccontato che i nostri hotel sono progettati per aiu- ci sono nell’ambito della ricettare le persone a fare amicizia”. tività ibrida? “L’ospitalità ibrida è guidata dal continuo camDal canto suo MacGregor continua ad innovare. “La no- biamento del comportamento, cioè i bisogni e le stra primissima proprietà nel esigenze delle nostre comu2008 a Liegi era solo studentesca, ma ci siamo subito resi nità. La mobilità internazioconto che c’erano altri clienti nale e le nuove tecnologie ci consentono di essere la piatche volevano rimanere con taforma di co-living e co-wornoi - racconta -. Quando abking più grande e in più biamo aperto nuovi hotel, in rapida crescita in Europa”. nuove città, abbiamo contiQuesto il pensiero di MacGregor. nuato a innovare, aggiungendo alloggi per soggiorni di breve durata, poi co-working. Il design che aiuta A Barcellona abbiamo due siti a sorridere La missione di TSH è creare il TSH Campus che sono resiposto migliore per studenti e denze solo per studenti”. viaggiatori affinché possano Il nuovo segmento “Impara “trovare il loro scopo e cambiare il mondo”. Come può e viaggia” MacGregor ha fatto un passo una struttura ricettiva portare alla realizzazione di un tale in più ed ha lanciato un obiettivo? “L’intenzione all’ininuovo segmento legato alroso - può essere produttivo.

Abbiamo re-immaginato i nostri hotel come spazi in cui gli studenti, i viaggiatori, i professionisti, i nomadi creativi, le menti intraprendenti potevano connettersi. Ora sta diventando rapidamente la più grande sistemazione ibrida d’Europa per studenti, ospiti dell’hotel e professionisti”. Una comunità connessa.

thing from opening the door to the hotel, to unlocking a community bike, to finding the best places to visit in the city, to booking a summer-school programme.”

What margins of innovation are A unique ambiance From the words of those who have there in hybrid accommodations? experienced it, we find the spark for “Hybrid accommodations are guided by the continual change in uncovering the atmosphere that behaviour, meaning the needs permeates a TSH. “People tell us they want to stay here forever, be- and demands of our community.

International mobility and new tecause it makes you feel young again. They tell us our hotels are de- chnologies allow us to be the larsigned in a way that makes it easy gest and fastest-growing co-living and co-working space in Europe.” to strike up friendships.”

This is MacGregor's vision.

With MacGregor, the innovation continues. “Our very first property – back in 2008 in Liège – was just for Design that Puts a Smile on Your Face students, but we realised right away that there were other guests TSH's mission is to create the best space for students and travellers wanting to stay with us,” he says. “to find their purpose and change “When we opened new hotels in the world”. How can an accomnew cities, we continued to innovate, adding short-term accommo- modation help one reach that lofty goal? “The goal from the getdations, and then co-working spaces. In Barcelona we have two go was to create a better space for students and start-ups. I wanted TSH Campus sites, which are stuto offer something great.” Then, dent-only residences.”

TSH made a big investment in design. “Design allows us to stimuThe New “Travel and Learn” late and foster the type of Segment behaviour we want to generate. At MacGregor went a step further, TSH, we encourage our designers launching a new segment tied to the world of summer school and le- to show their talent. They don't arning with the motto “travel and just go out and buy expensive learn” which is experiencing “rapid stuff, we want them to bare their growth in Europe. With our mix of souls to our guests through their sleeping rooms and classrooms, we designs. When people walk into a are the ideal partner for school and TSH space, we want them to smile.

This is why all properties are built study trips.”

Amongst the areas of investment is based around the same basic detechnology, which saw the launch sign. of a digital platform “TSHLife, Development Outside which will benefit all guests and of Florence help grow our community. Over time, TSHLife will be used for every- TSH’s Italian début was in Floquickly becoming the largest hybrid lodging in Europe for students, hotel guests and professionals.” An inter-connected community.

zio era creare uno spazio migliore per studenti e startup, volevo offrire qualcosa di grande”. TSH ha poi investito molto nel design, “con il design possiamo stimolare e incoraggiare il tipo di comportamento che vogliamo creare. A TSH incoraggiamo i nostri designer a mostrare il loro talento. Non si limitano a comprare cose costose, vogliamo che mostrino agli ospiti la loro anima attraverso i loro progetti. Vogliamo che le persone sorridano quando si trovano all’interno di uno spazio TSH”. Ecco perché tutte le strutture sono costruite sulla base dello stesso progetto generale.

Lo sviluppo oltre Firenze Il debutto di TSH in Italia è avvenuto a Firenze, con il Firenze TSH Lavagnini, a luglio del 2018. Per realizzarlo la società ha acquistato, ristrutturato e arredato - con un’operazione da 50 milioni di euro - una porzione di un palazzo storico fiorentino. Sono state realizzate 390 stanze, in diverse tipologie abitative. Il TSH di Firenze ha già ricevuto ampi consensi, tra cui il premio “Best in Class” di Class of 2020, il “Best New Student Housing Development” dell’anno e una nomination per il premio Mipim Best in Class.

Il piano di aperture previsto in Italia vede quattro nuovi alberghi, che sono il TSH Bologna (nel 2020 con 361 camere), il TSH Roma (nel

2021, con 481 stanze). Sempre nello stesso anno, aprirà il TSH Firenze Belfiore con 652 camere, mentre TSH Florence Manifattura Tabacchi aprirà nel 2021 con 318 stanze. Secondo quanto annunciato da MacGregor sono previste “più di 10 proprietà italiane entro il 2023”.

La ricerca verte su una media di “400-500 camere per hotel, nonché spazi per le aree di co-working, meeting room, possono essere edifici esistenti, conversioni o nuove costruzioni con facile accesso al centro città, ai campus e ai trasporti pubblici”.

Il piano di sviluppo non si limita ad avere “una proprietà per città; per esempio ne abbiamo tre a Firenze, due ad Amsterdam, due immobili TSH Campus a Barcellona con un hotel in via di sviluppo e stiamo aggiungendo un secondo hotel a Parigi”.

Quanto alla risposta del mercato, la combinazione di alloggio per un mix di ospiti (studenti, viaggiatori, uomini d’affari, ospiti di breve durata) “con spazi di co-working, sale riunioni, ristoranti, bar e aree aperte alla comunità locale offre grandi opportunità”. A ciò si aggiunge un ingrediente in più che sono gli eventi che si svolgono negli hotel, “tutti possono fruirne, il che vuol dire che le strutture sono luoghi aperti, vivaci, interessanti e divertenti, dove gli ospiti desiderano tornare”.

Stefania Vicini

rence, with Florence's Lavagnini TSH in July of 2018. To build it, the company purchased, remodelled, and furnished (a Euro 50 million project) a portion of a historic Florence palazzo. 390 rooms of various configurations were created.

The Florence TSH has already received a number of accolades, from the 2020 Best in Class, Best New Student Housing Development for the year, and a nomination for Mipim Best in Class.

Openings slated for Italy are four new hotels, including the Bologna TSH (in 2020, with 361 rooms), Rome TSH (2021; 481 rooms). During that same year, Florence’s Belfiore TSH opened with 652 rooms, whereas Florence's Manifattura Tabacchi TSH will open in 2021 and will feature 318 rooms. According to MacGregor's announcement, there are “more than ten properties” to be opened “by 2023”.

An average of “400-500 rooms per hotel” is sought, “along with spaces for co-working and confe-

rence rooms. These can be in existing or converted buildings, or new construction with easy access to the city centre, university campus, and public transport”.

The development plan is not limited to “one property per city. In fact, we have three in Florence, two in Amsterdam, two TSH Campus buildings in Barcelona, with a hotel in development, and we are adding a second hotel in Paris”.

In terms of market response, the combination of lodging for a mix of guests (students, tourists, business travellers, short-term stays) “along with co-working spaces, conference rooms, restaurants, cafés, and community rooms offers a wealth of opportunities”.

There's an extra ingredient: events held in the hotel, which “everyone can enjoy, meaning the properties are open, vibrant, interesting and fun spaces. Spaces that make guests want to come back”.

Stefania Vicini

Il feedback del mercato Italia

Feedback on the Italian Market

All’Italia piace la formula The Student Hotel? “Fin dall'inizio abbiamo avuto il sostegno del mercato locale, non solo dai nostri partner universitari in città, ma anche dal governo e dalle comunità imprenditoriali – dichiara Marc Sampietro, regional operations director Southern Europe The Student Group -. Importanti pilastri sul territorio fiorentino, come il Florence Convention & Visitor's Bureau e le numerose aziende che si occupano di moda, farmaceutica, attività bancarie e organizzazione di riunioni (Mice) con sede a Firenze, che si adattano alla nostra offerta di ospitalità. E anche il sostegno della gente del posto, degli imprenditori e delle startup che usano i nostri spazi di co-working; delle famiglie che vengono a gustare la cena nel nostro bistrò; e gli ambasciatori culturali che ospitano i loro eventi e workshop nelle nostre sale riunioni”.

La formula è adatta al mercato italiano per quali requisiti? Il manager fa presente che la comunità connessa di TSH è in crescita in tutta Europa. “Studi e viaggi internazionali, insieme a flessibilità e collaborazione, sono ambiti in crescita e il concept TSH in Italia e all'estero risponde a una richiesta costante del mercato. Nel 2012 Savills ha pubblicato un rapporto che evidenzia le opportunità per gli chi investe sugli alloggi per studenti nel mercato italiano. Su una popolazione di 1,7 milioni di studenti venivano rilevati solo 50.000 posti letto in alloggi dedicati agli studenti - il 3% - e solo un numero limitato di alloggi offerto da fornitori privati di Pbsa (alloggi per studenti appositamente costruiti)”. Quindi il potenziale è molto elevato.

C’è da dire, però, che il mercato alberghiero italiano è legato ai più classici modelli di ospitalità. Quali sono quindi le soluzioni per adattare meglio una formula innovativa come quella di The Student? “Con l'apertura del nostro hotel di Firenze abbiamo visto l'emozione di viaggiatori d'affari e gruppi aziendali per un hotel di questo genere.

Lavoriamo a stretto contatto con loro, progettando eventi di team building o ritiri di gestione con alcune delle più grandi imprese sul territorio - afferma Sampietro -. Siamo un hotel a 4 stelle, ma con il nostro modello di ospitalità ibrida, stiamo ridefinendo il concetto di viaggio di lavoro.

Anche gli ospiti in viaggio d'affari amano il loro soggiorno grazie all'accesso alle strutture del centro business nel nostro TSH Collab, ai bar e ristoranti, alla piscina sul tetto, alla palestra e persino ai tavoli da biliardo e ping pong”.

A Firenze ci saranno tre hotel entro il 2021. “Avere tre progetti in una città è piuttosto insolito”, riconosce il manager, ma c’è da dire che Firenze rimane “la destinazione top per i viaggiatori di tutto il mondo ed è anche la patria di oltre 40 università e molte migliaia di studenti, oltre ad essere una regione imprenditoriale, una serra per startup e aziende che lavorano a livello internazionale in settori come moda, food e artigianato”. Da qui si comprende perché sia stata scelta per il debutto.

Is The Student Hotel format working in Italy? “From the beginning, we have had the support of the local market. Not only thanks to our university partners in the city, but from the local government and business community”, notes Marc Sampietro, Regional operations director Southern Europe at The Student Group. “Key pillars of the Florence area, like the Florence Convention & Visitor's Bureau, and a number of companies in the fashion, pharmaceutical, and banking industries, as well as meeting and event planners (MICE) with operations in Florence, who bought into our idea of accommodations.

The support of people from the community – business owners, startups who use our co-working spaces, families who enjoy dinner in our bistro, cultural ambassadors who hold their events and workshops in our conference spaces – has been crucial as well.”

What elements make the formula a good fit for the Italian market? The director notes that the TSH Community is expanding across Europe. “International studies and trips, along with flexibility and cooperation, are growth areas, and the concept of TSH in Italy and abroad is meeting a constant demand in the marketplace. In 2012, Savills published a report highlighting opportunities for those investing in student housing in the Italian market. There are only 50,000 bed spaces in dedicated student housing for a population of 1.7 million (so 3%). There's only a limited number of lodging spaces offered by PBSA (purpose-built student accommodation) in the private sector.” Thus, the potential is huge.

We should note, however, that the Italian hotel industry is entrenched in traditional accommodations models. What are the best-fit solutions for an innovative model like The Student? “With the opening of our hotel in Florence, we saw the enthusiasm for business travellers and corporate groups for this type of hotel. We work in close contact with them, designing team-building events, or management retreats with some of the area’s biggest companies”, Sampietro tells us. “We are a four-star hotel, but our hybrid business model is redefining the concept of a business trip.

Business travellers really love their stay, thanks to access to business centres in our TSH Collab, cafés and restaurants, rooftop pool, gym, and even billiard and ping-pong tables.”

By 2021 in Florence there will be three hotels. “Having three projects in one city is pretty rare”, acknowledges the executive, but it should be noted that Florence remains “the top destination for travellers from across the world, and is the home of over 40 universities, with thousands of students, not to mention the fact that Tuscany is a regional hub for start-ups and companies working internationally in fashion, food and traditional craftsmanship”. Making it easy to understand why it was chosen for the launch.

44

SCENARI

OVERVIEW

Verso i due miliardi di investimenti nel real estate alberghiero Nearing two billion in investments into hotel real estate EY si attende un’attività crescente dagli investitori, sia istituzionali sia di private equity.

Analisi del 2018 e prospettive 2019 con l’head of hospitality, Marco Zalamena EY expects increasing activity from investors, be they institutions or private equities.

An analysis of 2018 and prospects for 2019 with the Head of Hospitality, Marco Zalamena Il 2018 del real estate alberghiero in Italia si chiude con un decremento del 20% a 1,3 miliardi, secondo lo studio di Ey. Ma non è da considerare decrescita, l’anno scorso era stato viziato dalla cessione dei Boscolo Hotels. Inoltre, c’è da tenere in considerazione che il 2017 era stato da record con un miliardo e 600 milioni di transazioni, sull’onda di tre anni consecutivi di crescita.

“La nostra view è assolutamente positiva, ci attestiamo ampiamente sopra il miliardo ed è il doppio del 2016”, osserva l’head of hospitality di di Ey, Marco Zalamena.

In totale, si sono contati 58 “deal” per 7mila400 camere (nel 2017 erano stati 47, ndr), con un aumento di valore medio per singola unità, a conferma del momento topico del mercato italiano. Si noti che il 40% delle compravendite è da individuare a Roma, il 17% a Milano, l’11% a Venezia e il 10% a Firenze.

“Sulla base delle nostre analisi stimiamo che, entro la fine del 2019, il volume totale degli investimenti possa superare i 2 miliardi di euro, una cifra a cui contribuisce sia la conclusione dell’acquisto di Belmond Hotels and Resorts da parte di Lvmh sia la vendita, già in corso, di un numero significativo di hotel e strutture ricettive nelle principali città e destinazioni turistiche italiane.

Ci attendiamo un’attività crescente da parte degli investitori internazionali, sia istituzionali sia di private equity, soprattutto sulle operazioni di maggior valore”, aggiunge il manager.

7,400 rooms (against 47 in 2017 -Ed.), with an increase in the average value for each single unit, confirming the decisive moment in the Italian market. 40% of sales were in Rome, 17% in Milan, 11% in Venice and 10% in Florence. “On the basis of our analysis, we estimate that, by the end of 2019, the total volume of investments may exceed 2 billion euro, a figure increased by both the final sales deal for Belmond Hotels and Resorts by Lvmh, as well as by the sale, already in progress, of a significant number of hotels and hospitality facilities in major Italian cities and tourist destinations. We expect increasing activity by international investors, both institutions and well as private equities, especially in high value operations”, the manager adds.

The analysis reveals that after a 2017 dominated by the activities of international private equity funds, accounting for 67% of total investments, 2018 registered a more balanced investor mix, with a slight prevalence of institutional investors, sale of Boscolo Hotels. Wha- both Italian as well as internella tipologia d’investitori, con una leggera prevalenza di t’s more, it should be consi- national. Overall, in the four main locations, 80% of invedered that 2017 was a quelli istituzionali, sia italiani sia internazionali. Complessi- record year, with 1.6 billion stments were concentrated vamente, nelle quattro piazze transactions, on the wave of and 2,200 rooms bought and sold in Rome alone duthree consecutive years of principali si concentra l’80% growth. “Our view is absolu- ring the year. “Such a huge degli investimenti e solo a tely positive, we fully expect concentration is new and is Roma sono state vendute e due to the fact that the marover one billion, which is acquistate 2mila200 camere ket is focused on luxury, durante l’anno. “Una concen- double that of 2016”, says Head of Hospitality at Ey, which only those destinatrazione così importante è Marco Zalamena. In total, tions can express. One could una novità ed è dovuta al add Capri, Taormina and there were 58 “deals” for fatto che il mercato si foca2018 for hotel real estate in Italy closed drop of 20% to 1.3 billion, according to the study by Ey. But it should not be considered a decrease, since last year’s figures were distorted by the

L’analisi rileva che dopo un 2017 dominato dall’attività dei fondi internazionali di private equity, a cui si doveva il 67% degli investimenti complessivi, il 2018 ha fatto registrare un mix più bilanciato

46

Prospettive 2019: cosa c’è sul mercato Per l’anno in corso, nonostante l’instabilità del quadro macroeconomico, si prevede, quindi, un andamento positivo del settore, sostenuto da fondamentali solidi e dal nuValori per camera Venezia è la città con il valore di mero importante di vendite alberghiere avviate nel 2018, investimento per camera più elevato: in media 500mila euro, che dovrebbero essere completate nella prima metà delseguita da Milano (245mila euro) e Roma (230mila euro). Il l’anno in corso. Partirà il “top deal” del 2018 è avvenuto processo di vendita dell’ex sede Bnl a Roma, in via Vein piazza Augusto Imperatore neto, di fronte all’ambasciata nella capitale, dove il vecchio Palazzo monumentale dell’Inps americana, con il progetto di conversione in hotel di lusso. di fronte al Mausoleo d’AuguNell’anno è atteso anche il sto verrà convertito in hotel, con probabilità per il secondo passaggio di proprietà del Bauer di Venezia, l’albergo più Bulgari d’Italia (con Marriott), bello della città lagunare. A ma almeno altre due compagnie sono in trattativa. Pipeline Roma la multinazionale turca fissata tra il 2020 e il 2022. Se le Dogus vedrà completata la cessione dell’Aldrovandi Villa maggiori città italiane hanno catalizzato l’interesse degli in- Borghese e del Capri Palace sull’isola: “La forte svalutazione vestitori, nel 2018, le destinadella moneta turca porta gli zioni turistiche hanno fatto registrare una diminuzione si- investitori a rientrare, non esgnificativa sia nel numero sia sendo più in grado di sostenere gli impegni in euro o nel valore complessivo delle transazioni, soprattutto per la dollari”, argomenta Zalamena.

Due proprietà a Taormina, il ridotta offerta di strutture di Mazzarò Sea Palace e l’Atlantis qualità. lizza sul lusso e solo queste destinazioni lo esprimono. Si potrebbero aggiungere Capri, Taormina e la Costa Smeralda, ma qui l’offerta è pressoché inesistente”.

the Costa Smeralda, but there, availability is practically non-existent”.

Value per room Venice is the city with the highest investment value per room: 500,000 euro on average, followed by Milan (245,000 euro) and then Rome (230,000 euro). The “top deal” of 2018 took place in Piazza Augusto Imperatore in the capital city, where the old monumental INPS building in front of the Mausoleo d'Augusto will be converted into a hotel, most likely for the Bulgari-Marriott joint venture, but at least two other companies are in negotiations. The pipeline is set for between 2020 and 2022. While Italy’s major cities have aroused investor interest, in 2018, tourist destinations registered a significant reduction both in the number as well as in the total value of the transactions, first and foremost due to the limited range of quality facilities.

47

Prospects for 2019: what’s on the market For the current year, despite the instable macroeconomic situation, a positive trend is expected for the sector, supported by solid foundations and by the large number of hotel sales launched in 2018, due to be completed by the first half of the current year. The sales will be begin of the former BNL premises in Via Veneto, Rome, opposite the American embassy, with a conversion project into a luxury hotel.

Also expected this year is the ownership transfer of the Bauer in Venice, the lagoon city’s most beautiful hotel.

In Rome, the Turkish multinational Dogus will seal the sale of the Aldrovandi Villa Borghese and the Capri Palace on the island: “The strong devaluation of Turkish currency will make investors withdraw, no longer being able to sustain investments euros or dollars”, argues Zalamena. Two properties in Taormina, the Mazzarò Sea Palace and the

Bay, sono in vendita, infine a Milano nel quartiere di City Life è atteso l’investimento di Nh Hotels. “Il primo trimestre del 2019 mostra già operazioni che complessivamente superano il miliardo (solo Belmond/Lvmh vale 900 milioni, ndr), tra quelle chiuse e in pipeline: il trend è assolutamente solido”.

Quali investitori E’ chiaro che il real estate alberghiero turistico “si sta mostrando come l’asset class più dinamico del momento, mentre la carenza di trophy asset (immobili di altissimo livello) fa sì che si verifichi una crescita della conversione di immobili in alberghi (si legga in questo numero l’articolo sulla rigenerazione urbana, ndr)”. E questo mostra la fiducia che l’Italia riceve: il cimentarsi degli investitori in operazioni complesse come il rischio di trasformazione degli edifici comporta, per il dilatarsi dei tempi di ritorno degli investimenti (almeno 3-4 anni), è segnale di sicurezza verso il Belpaese. Inoltre, oltre ai fondi di private equity si presentano sempre di più player istituzionali, anche esteri, per investimenti a reddito: “Fino a due anni fa non si fidavano dell’Italia, oggi la tendenza è in-

vertita”. Per concludere, l’Italia del turismo visto sotto la lente degli investimenti immobiliari rimane molto attiva, soprattutto se consideriamo che il volume totale movimentato è di 4/5 miliardi: sul miliardo e mezzo delle compravendite, infatti, vanno sommati gli impegni di ristrutturazioni e nuove costruzioni, per almeno altri 3/3,5 miliardi. Basti pensare che per l’hotel Gallia di Milano, ormai più di dieci anni fa, sui 120 milioni di acquisizione si sono aggiunti 150 milioni di opere.

Paola Baldacci 48

AtlantisBay, are up for sale, and lastly, in Milan’s City Life district an investment

by Nh Hotels is expected.

“The first quarter of 2019 already shows deals that together exceed one billion (the Belmond/Lvmh sale alone is worth 900 million, Ed.), between those sealed and those in the pipeline: the trend is absolutely solid”.

What investors It is clear that tourist hotel real estate “is revealing itself to be the most dynamic asset class of the moment,

while the lack of trophy assets (high level properties) means that there is an increase in the conversion of buildings into hotels (see this issue’s article on urban redevelopment, -Ed.)”. And all this shows confidence in Italy: investors taking on complex operations like the risks involved in transforming buildings, thus delaying return on investment times (at least 3-4 years), is a sign of belief in the country. Furthermore, besides the private equity funds, there are more and more institutional players, foreign ones too, in leasing: “Up until two years ago, no one trusted Italy, but now that trend has been inverted”.

In conclusion, the Italy of tourism seen from the viewpoint of real estate investors is still highly active, especially if we consider that the total volume moved is 4/5 billion: the one and a half billion sales, in fact, join the renovation works and new constructions, accounting for another 3/3.5 billion.

Just think that since hotel Gallia in Milan, now over ten years ago, 120 million acquisitions have been joined by 150 million works.

Paola Baldacci

SCENARI

OVERVIEW

Il futuro di Belmond The future of Belmond A colloquio con il vicepresidente Southern Europe, Robert Koren An interview with the Southern Europe Vice president, Robert Koren expand, having registered a total turnover of 572 million dollars and a profits of 140 million up to 30 September 2018, and how the different products might be integrated. We spoke to Robert Koren, Southern Europe vice president of Belmond about the group’s future plans.

Un colpo di scena nel mondo degli hotel di lusso. Un’opportunità immobiliare per acquisire in Italia e nel mondo proprietà storiche di grande valore. E’ quello avvenuto nei mesi scorsi con l’acquisto da parte di Lvmh del gruppo Belmond e, con esso, tra le altre, la divisione Hotels: 46 proprietà nel mondo e in Italia, inclusi nomi di peso come l’Hotel Cipriani a Venezia, l’Hotel Splendido a Portofino e il Grand Hotel Timeo a Taormina. Proprietà che per la loro storia e la posizione caratterizzano un unicum. Ora si attende di capire come si espanderà il gruppo, che ha registrato un fatturato totale di 572 milioni di dollari e un utile rettificato di 140 milioni di dollari nell’anno fino al 30 settembre 2018, e come potrebbero integrarsi i diversi prodotti. Dei prossimi piani del gruppo abbiamo parlato con Robert Koren vicepresidente, Southern Europe di Belmond.

SeeItaly: Quali sono gli sviluppi immobiliari e gli investimenti previsti ora per Belmond Hotels dopo l’acquisizione da parte di Lvmh?

“Per Belmond rappresenta sicuramente l’opportunità di raggiungere nuovi ed altissimi livelli di ospitalità. Nonostante questo, al momento è decisamente prematuro formulare qualsiasi ipotesi”.

SeeItaly: Con la proprietà di Casole continua l’espansione in Italia, in quali altre direzioni si amplierà il portfolio del gruppo?

“Negli ultimi anni abbiamo investito molto per ristruttu-

SeeItaly: What are the property developments and investments now planned for Belmond Hotels following the acquisition by Lvmh?

“For Belmond, it definitely represents the chance to achieve new and extremely high levels of hospitality. However, at the moment it is still too early to make any kind of guesses”.

SeeItaly: With the Casole property, the expansion in Italy continues. In what other directions will the group portfolio expand?

Over recent years we have invested a lot into renovating and purchasing. The Belmond Castello in Casole stands as a major real estate property in Tuscany. At the moment, we are turning our attentions to the A coup de théâtre in the luxury south of Italy, as well as to the hotel world. A real estate oppor- art cities: Puglia and Sardinia, tunity to buy high value histori- Milan and Rome. It is not alcal property in Italy and ways easy to find facilities worldwide. This is what has suited to our target in the right happened over the past few locations. Anyway, our search is months with the purchase by ongoing and we are looking for Lvmh of the Belmond group, in- structures that tell a story in an cluding its Hotels division: 46 area that can meet the deproperties around the world mands of the luxury sector”. and in Italy, including important names like Hotel Cipriani in SeeItaly: In the luxury Venice, Hotel Splendido in world, what, in your opinPortofino and the Grand Hotel ion, are the major trends at Timeo in Taormina. Properties the moment, in terms of that are unique for their history real estate and investand position. Now, it’s time to ments? wait and see how the group will “Today’s travellers are more and

rare e acquisire. Il Belmond Castello di Casole rappresenta una importante proprietà immobiliare in Toscana. Al momento attuale volgiamo le nostre attenzioni verso il Sud della Penisola, ma anche le città d’arte ci interessano: Puglia e Sardegna, così come Milano e Roma.

Non è sempre semplice trovare strutture adatte al nostro target in location giuste.

Ad ogni modo la nostra ricerca è costante e cerchiamo strutture che raccontino una storia in un territorio che sia in grado di supportare le ri49

chieste del settore del lusso”.

SeeItaly: Nel mondo del lusso, quali a suo avviso sono i maggiori trend in questo momento, in termini di real estate e investimenti?

“I viaggiatori di oggi sono sempre più informati e le aspettative più alte che mai.

Sono sicuramente alla ricerca di strutture che offrano esperienze non solo fisiche, ma soprattutto emozionali, per portarsi a casa ricordi indelebili. Hotel con un ridotto numero di camere, strutture molto esclusive e lontano in genere dal caos sono le predilette. Per Belmond il servizio, la personalizzazione e le esperienze autentiche in luoghi esclusivi sono stati a lungo il fondamento di ciò che rende memorabile una esperienza di viaggio. Continueremo senza dubbio in tal senso”.

SeeItaly: Quanto un design riconoscibile e definito fa la differenza per un marchio luxury oggi?

“Ne rappresenta sicuramente

uno dei tratti distintivi e Belmond incarna appieno questa affermazione. Tutte le nostre strutture sono facilmente riconducibili al territorio in cui sono locate. Le camere e le aree comuni di tutti i nostri hotel ospitano pezzi di arredamento e dettagli che non lasciano fraintendimenti e subito si ha la percezione della location in cui ci si trova. Così come al Belmond Hotel Cipriani di Venezia ritroviamo vetri e specchi di Murano, così Belmond La Residencia di Mallorca ospita al suo interno i distintivi prodotti di artigianato locale”.

Alessandra Gesuelli

50

more informed and expectations are higher than ever before. They are definitely looking for facilities that offer not just physical experiences, but above all emotional ones too, to take home unforgettable memories.

Hotels with few bedrooms, very exclusive facilities and generally off the beaten track are the most sought-after. For Belmond, service, personalisation and authentic experiences in exclusive locations have long been the cornerstone of what makes a holiday experience memorable. We will definitely continue along those lines”.

SeeItaly: To what extent does a recognisable, well-

defined design make the difference for a luxury brand today?

“It is definitely one of its distinctive features and Belmond fully embodies this assertion. All of our facilities are easily linked to the area in which they are situated. The bedrooms and the communal area of all of our hotels contain pieces of furniture and details that are unmistakable and instantly give the perception of the place you are in. Just as Belmond Hotel Cipriani in Venice is home to Murano glass and mirrors, Belmond La Residencia in Mallorca has distinctive local handicrafts”.

Alessandra Gesuelli

LVMH reaches an agreement with Belmond to increase its presence in the ultimate hospitality Through this acquisition, LVMH will significantly increase its presence in the ultimate luxury hotel world.

Synonymous with history, heritage and timeless experiences, Belmond has a seasoned management team and is an ideal complement to the Cheval Blanc maisons, renowned for their exceptional service, architecture and unique gastronomy.

LVMH Moet Hennessy Louis Vuitton (LVMH.PA), the world’s leading luxury group and Belmond Ltd. (NYSE: BEL), owners, partowners or managers of 46 luxury hotel, restaurant, train and river cruise properties, today jointly announced that they have entered into a definitive agreement for LVMH to acquire Belmond. LVMH is to acquire Belmond for $25.00 per Class A share in cash. This represents an equity value of $2.6 billion in a transaction with an enterprise value of $3.2 billion. In the twelve months ended September 30, 2018, Belmond recorded total revenues of $572 million and adjusted EBITDA of $140 million.

The transaction is expected to complete in the first half of 2019 subject to the approval of Belmond's shareholders and clearance by the relevant competition authorities.

Roland Hernandez, Chairman of the Board of Directors of Belmond Ltd, commented: “Following a strategic review that attracted broad and deep interest from a wide range of real estate and lodging companies, sovereign wealth institutions and other financial buyers around the world, the Board has concluded that this transaction with LVMH provides compelling and certain value for our shareholders as well as an exciting path forward with a group that appreciates Belmond’s irreplaceable assets and strong management team.”

Established over 40 years ago with the acquisition of Hotel Cipriani in Venice, Belmond owns and operates a global collection of exceptional hotel and luxury travel adventures in some of the world’s most inspiring and enriching destinations. The company operates in 24 countries with its unique and distinctive portfolio of 46 hotel, rail and river cruise experiences.

Roeland Vos, Belmond’s President and Chief Executive Officer, said: “Today’s announcement is the result of the strong execution of our strategic vision that builds on our pioneering legacy and is an exciting development for all stakeholders, including our employees. We are confident that, as part of LVMH’s world-class family of brands, Belmond’s ability to deliver timeless, one-ofa-kind luxury experiences will reach new levels.”

Belmond’s iconic properties include hotels like Hotel Cipriani in Venice, Hotel Splendido in Portofino, Copacabana Palace in Rio de Janeiro, Le Manoir aux Quat'Saisons in Oxfordshire, Grand Hotel Europe in St. Petersburg, Maroma Resort & Spa in Mexico, Hotel das Cataratas in the Iguassu National Park in Brazil, and Cap Juluca in Anguilla. Legendary trains, such as the Venice Simplon-Orient-Express and Belmond Royal Scotsman and exceptional cruises such as Belmond Afloat in France fleet and Belmond Road to Mandalay, complete a portfolio that offers extraordinary experiences with curated activities and an understated personal service to a globally-diverse, highly refined customer.

Bernard Arnault, Chairman and Chief Executive Offer of LVMH, added: “Belmond delivers unique experiences to discerning travelers and owns a number of exceptional assets in the most desirable destinations. Its heritage, its innovative services, its excellence in execution and its entrepreneurship resonates well with the values of the Group and is complementary to our own Cheval Blanc maisons and the Bvlgari hotels activities. This acquisition will significantly increase LVMH’s presence in the ultimate hospitality world.”

51

LVMH kwood, Loro Piana, RIMOWA and Jean Patou. LVMH is present in the Perfumes and Cosmetics sector with Parfums Christian Dior, Guerlain, Parfums Givenchy, Kenzo Parfums, Perfumes Loewe, Benefit Cosmetics, Make Up For Ever, Acqua di Parma, Fresh, Fenty Beauty by Rihanna and Maison Francis Kurkdjian.

LVMH's Watches and Jewelry division comprises Bvlgari, TAG Heuer, Chaumet, Dior Watches, Zenith, Fred and Hublot. LVMH is also active in selective retailing as well as in other activities through DFS, Sephora, Le Bon Marche, La Samaritaine, Groupe Les Echos, Cova, Le Jardin d’Acclimatation, Royal Van Lent and Cheval Blanc hotels.

LVMH Moet Hennessy Louis Vuitton is represented in Wines and Spirits by a portfolio of brands that includes Moet & Chandon, Dom Perignon, Veuve Clicquot Ponsardin, Krug, Ruinart, Mercier, Chateau d’Yquem, Domaine du Clos des Lambrays, Chateau Cheval Blanc, Colgin Cellars, Hennessy, Glenmorangie, Ardbeg, Belvedere, Woodinville, Volcan de Mi Tierra, Chandon, Cloudy Bay, Terrazas de los Andes, Cheval des Andes, Cape Mentelle, Newton, Bodega Numanthia and Ao Yun. Its Fashion and Leather Goods division includes Louis Vuitton, Christian Dior Couture, Celine, Loewe, Kenzo, Givenchy, Thomas Pink, Fendi, Emilio Pucci, Marc Jacobs, Berluti, Nicholas Kir-

BELMOND LTD collection includes Belmond Grand Hotel Europe, St. Petersburg; Belmond Copacabana Palace, Rio de Janeiro; Belmond Maroma Resort & Spa, Riviera Maya; and Belmond El Encanto, Santa Barbara. Belmond also encompasses safaris, seven luxury tourist trains, including the Venice Simplon-Orient-Express, and two river cruises. Belmond also operates ‘21’ Club, one of New York’s most storied restaurants. Further information on the Company can be found at investor.Belmond.com.

Belmond (Belmond.com) is a global collection of exceptional hotel and luxury travel adventures in some of the world’s most inspiring and enriching destinations. Established over 40 years ago with the acquisition of Belmond Hotel Cipriani in Venice, its unique and distinctive portfolio now embraces 46 hotel, rail and river cruise experiences, excluding one scheduled for a 2019 opening in London, in many of the world’s most celebrated destinations. From city landmarks to intimate resorts, the

52

SCENARI OVERVIEW

La chance di condohotel e ostelli: il real estate secondo Cbc Chances for condohotels and “hybrids”: real estate according to Cbc Giuseppe Rojo, a.d. di Coldwell Banker Commercial Italy: “Belpaese al centro degli interessi degli investitori stranieri” Giuseppe Rojo, ceo of Coldwell Banker Commercial Italy: “Italy at the centre of foreign investor interests”

Un settore che cresce e che fa registrare performance sempre più importanti - pur in un quadro normativo nazionale che fatica a tenere il passo del mercato - e con gli occhi degli investitori internazionali puntati sull’Italia, anche quella delle “secondary cities”, in attesa della definitiva affermazione delle nuove forme “ibride” di ospitalità. E’ questo lo stato dell’arte del real estate e della conversione alberghiera secondo Giuseppe Rojo, amministratore delegato e fondatore della filiale italiana di Coldwell Banker Commercial, società attiva nel campo della consulenza, dell’intermediazione e

della valorizzazione immobiliare anche nel settore hospitality, segmento per il quale offre servizi che spaziano dalla selezione della location alla strategia di valorizzazione dell’asset immobiliare. Tra le referenze alberghiere di Cbc, notevoli ad esempio il ruolo di developer ufficiale in Italia del gruppo tedesco Meininger, specializzato nell’offerta budget dei cosiddetti “hotel ibridi”, o i recenti incarichi di compravendita che hanno avuto ad oggetto tre storici alberghi di Palermo (Grand Hotel Villa Igiea, Grand Hotel et Des Palmes, Excelsior) e quattro strutture di Holiday Inn tra Milano, Roma e Venezia.

A sector that is growing and registering better and better performance – despite a national regulatory framework that struggles to keep up with the market – and with the eyes of international investors on Italy, there is also the “secondary cities” sector, awaiting the definitive affirmation of the new “hybrid” forms of hospitality. This is the state of the art of real estate and hotel conversion according to Giuseppe Rojo, chief executive officer and founder of the Italian branch of Coldwell Banker Commercial, a company operating in the field of consultancy, brokerage and real estate development also in the

hospitality sector, a segment for which it offers services that range from the selection of the location, to the real estate development strategy. Standing out on Cbc’s hospitality résumé is its role as official developer in Italy for the German group Meininger, specialised in the budget range of what are known as “hybrid hotels”, or the recent sales deals that involved three historical hotels in Palermo (Grand Hotel Villa Igiea, Grand Hotel et Des Palmes and the Excelsior) and four Holiday Inn facilities between Milan, Rome and Venice.

Sales in first place Of the various consultancy

ITALIANO INGLESE Vendite al primo posto Tra i diversi servizi di consulenza offerti da Cbc, quello più richiesto dagli imprenditori è “sicuramente la vendita di strutture ricettive”, racconta Rojo, che poi entra nel merito con una premessa: “In Italia siamo arrivati ad una elevatissima polverizzazione dell’offerta: il vulnus ora è il ricambio generazionale. Molti imprenditori alberghieri che hanno creato il proprio albergo sono ormai stanchi e anziani, non intendono più investire nel rinnovamento dell’asset e i figli hanno intrapreso strade professionali diverse. Veniamo contattati da genitori e figli che cercano l’uscita migliore dall’investimento e noi li accompagniamo in questo percorso con studi di fattibilità ad hoc”.

Normative da rivedere In un quadro così dinamico, Rojo registra che “le normative non sono adeguate alla velocità del mercato. Ci sono vincoli urbanistici, pesi fiscali che rallentano il cambiamento”. Una possibile soluzione? “Ci vorrebbe una legge statale che agevoli il cambio d’uso”, rimarca l’a.d. di Cbc Italia, che poi fa un esempio

concreto: “A Torino abbiamo seguito l’iter per un cliente e in pochissimo tempo abbiamo ottenuto il via libera per la conversione dell’ex Procura di via Milano, vicino al municipio, valorizzando così la transazione. Ora l’immobile è pronto alla vendita per diventare un hotel a 4 stelle, ma la situazione è difforme sul territorio italiano”. Quanto agli investimenti su forme di ricettività “altre” rispetto a quelle tradizionali, anche qui entra in gioco la legge, se è vero che “siamo tutti in attesa dei condohotel, una formula ricettiva alternativa che, sulla carta, potrebbe avere ottime potenzialità in Italia, ma che è bloccata da una normativa nuova e

services offered by Cbc, the most popular one among entrepreneurs is “definitely the sale of hospitality facilities”, says Rojo, who begins to expand on the subject by saying: “In Italy, we have reached an extremely high level of fragmentation of what is on offer: today, the issue is the generational changeover.

Many hoteliers who created their own hotel are now tired and elderly, they no longer intend to invest in upgrading the property and their children have taken other career paths.

We get contacted by parents and children who are seeking the best possible exit from the investment and we guide them through this procedure with special feasibility studies”.

Regulations to be reviewed In such a dynamic scenario, Rojo reports that “regulations are not suited to the speed of the market. There are urban restrictions, tax burdens that slow down change”. A possible solution? “A state law that facilitates change in intended use”, says the ceo of Cbc Italia, making a concrete example: “In Turin, we followed the procedures for one client and very quickly obtained the go ahead for the conversion of the former Public Prosecutor’s office in Via Milano, near the city hall, thus enhancing the deal. Now the building is ready to be sold as 4-star hotel, but the situation differs throughout Italy”. As for investments into forms of hospitality

d’uso orientato alla creazione di hotel. Milano è comunque una piazza a sé e il valore al metro quadro sta portando, a differenza del passato, alla trasformazione di inLa sorpresa viene frastrutture alberghiere in dall’hotel ibrido residence e uffici, ma questo Per quanto riguarda i nuovi vale strettamente per il centro trend e la massimizzazione cittadino. L’orientamento del ritorno degli investiverso gli uffici è guidato dalla menti, la sorpresa arriva da nuovi format per i quali “si as- ricerca di messa a reddito, siste ad una fase di crescita – mentre nel caso dei residence rimarca il manager – gli hotel l’obiettivo è massimizzare l’investimento”. ibridi, in particolare, assicuGianluca Miserendino rano a volte un Ebitda migliore di un hotel 4 stelle tradizionale”.

“other” than traditional ones, the law comes into play there too, so while “we are all awaiting condohotels, an alternative accommodation formula which, on paper, could have really high potential in Italy but is blocked by a new law and which requires further study to understand how this solution can be applied effectively”.

che richiede degli approfondimenti per capire come applicare al meglio questa soluzione”.

Hybrid hotel provide a surprise As regards new trends and maximising returns on invest-

Le conversioni alberghiere e “l’eccezione Milano” Ma in che misura oggi il mondo dell’immobiliare alberghiero è oggetto di conversione in entrata (immobili con diversa destinazione d’uso che diventano hotel) e quanto invece in uscita? Rojo sceglie la prima delle ipotesi, pur sottolineando un’importante eccezione e rispondendo che “la tipologia delle conversioni è una questione di rendimento e dipende dalle singole piazze e dal contesto economico. Attualmente assistiamo ad un trend positivo di cambio

ments, the surprise comes from new formats, which, according to the manager, “are witnessing a period of growth. Hybrid hotels in particular guarantee a higher Ebitda than a traditional 4-star hotel”.

Hotel conversions and the “Milan exception” But to what extent is the hotel real estate world today subject to conversion into the market (property with different intended use that become hotels) and out of the market? Rojo picks the first case, yet underlines an important exception and answers that “the type of conversion is a question of yield and depends on each place and the financial context. We are currently witnessing a positive trend in change of intended use towards the creation of hotels. Milan however is a case apart and the value per square metre is leading, unlike in the past, to the transformation of hotel infrastructures into homes and offices, but this is strictly only true of the city centre. The orientation towards offices is led by the desire to lease, while in the case of residences, the goal is to maximise the investment.”

Gianluca Miserendino

APPROFONDIMENTO Gli occhi del mondo sull’Italia (e su Berlino) Sugli investimenti esteri in Italia nel settore per l’anno da poco iniziato, Giuseppe Rojo è fiducioso e conferma il “forte interesse da parte degli investitori stranieri per il nostro mercato, nonostante le incertezze economico-politiche”. E c’è un nuovo trend di cui tener conto: “Le mire non riguardano soltanto i ‘trophy asset’ e le città d’arte – rimarca Rojo - ma anche piazze ancora poco note, location al mare e in montagna e poi il Sud, con un focus su Sicilia e Puglia”. Anche qui, un esempio concreto: “Nell’arco di 15 giorni ben due società francesi hanno aperto un fondo alberghiero specializzato sul nostro Paese”. Infine, gli obiettivi di Cbc per il prossimo appuntamento berlinese di Ihif: “Presenteremo un portafoglio misto, composto da alberghi esistenti, resort marini e immobili ad uso ufficio da trasformare in hotel, questi ultimi in vendita o in locazione.

L’obiettivo è attrarre investitori internazionali che vogliano investire in Italia affidandosi ad un gestore per la messa a reddito. Sono fiducioso che il settore alberghiero, in quanto anticiclico rispetto al mercato, possa continuare a riscuotere interesse, visto che si tratta di un asset class che segue l’andamento del turismo e che questa economia prosegue nel suo trend di sviluppo. Le Sgr sono ancora molto focalizzate sulle principali città, non ancora pronte per le ‘secondary cities’, ma vediamo fermento in piazze come Napoli, Torino e in Sicilia, dove i tassi di occupazione crescono a ritmi sostenuti”. G.M.

All the world’s eyes on Italy (and on Berlin) About foreign investments into the sector in Italy for the year just begun, Giuseppe Rojo is confident and confirms the “high interest from foreign investors in our market, despite economic-political uncertainties”. And there is a new trend to consider: “Targets are not just the ‘trophy assets’ and art cities – comments Rojo – but also little known places, seaside and mountain locations and then the south, with a focus on Sicily and Puglia”. Here too, a concrete example: “In the space of 15 days, no fewer than two French companies opened a specialist hotel fund in our country”. Lastly, Cbc’s objectives for the next IHIF in Berlin: “We will be presenting a mixed portfolio, made up of existing hotels, seaside resorts and office property to be transformed into hotels, the latter for sale or to rent.

The goal is to attract international investors who want to invest into Italy, appointing a manager for leasing. I am confident that the hotel sector, seeing as it is going against market trends, can continue to arouse interest, given that it is an asset class that follows tourism trends, which keep on growing. Asset management companies are still very focused on the major cities, not yet ready for the ‘secondary’ ones, but we can see ferment in places like Naples, Turin and in Sicily, where employment rates are growing steadily”.

G.M. 55

SCENARI

OVERVIEW

L’appeal dell’Italia The appeal of Italy Stando agli analisti Pkf e Colliers International, l’Italia resta una meta ricercata dai grandi gruppi ma con alcune criticità According to the analysts Pkf and Colliers International, Italy is still a popular destination for large groups, but it presents some criticalities

Aumentano gli investitori italiani anche se ancora il grosso delle transazioni immobiliari nel mondo dell’hôtellerie in Italia è trainato dai capitali esteri. Stando agli analisti Pkf e Colliers International l’Italia resta una meta ricercata dai grandi gruppi di hotel ma con alcune criticità e nuove sfide.

“Il prodotto non è facile da trovare in Italia, da un lato ci sono le città, dove le aree turistiche comportano numerosi vincoli, da un altro la campagna o il fuori città, dove a essere protetto è il paesaggio, ma per esempio il mercato lusso cerca soprattutto queste seconde opportunità, come i recenti annunci di Mandarin

Oriental e Belmond hanno dimostrato”, spiega a Seeitaly Marco Comensoli, head of hotels & leisure Italy di Colliers International. Dello stesso parere Giorgio Bianchi, head of Italy di Pkf, che sottolinea in particolare l’appeal italiano: “Da una prospettiva internazionale, il nostro è visto come un Paese sicuro, stabile, non cresce ma è stabile, può garantire una opportunità. In Italia ci sono diverse realtà immobiliari in luoghi di pregio, sono più diffuse le aree interessanti per il turismo sul territorio nazionale”. Si tratta inoltre, per Bianchi, di operazioni ad alto rendimento, “che a differenza di 56

There has been an increase in Italian investors even if the lion’s share of hôtellerie real estate transactions is driven by foreign capital. According to the analysts Pkf and Colliers International, Italy is still a popular destination for large groups, but it presents some criticalities and new challenges.

“This product is not easy to find in Italy. On the one hand are the cities, where tourist areas lead to a great many restrictions and on the other the countryside or places outside the city, where the scenery must be protected, but, for example, the luxury market is mainly pursuing these latter opportunities, as shown by recent announcements by

Mandarin Oriental and Belmond,” Seeitaly is told by Marco Comensoli, head of hotels & leisure Italy at Colliers International. This opinion is shared by Giorgio Bianchi, head of Italy at Pkf, who specifically emphasises the appeal of Italy: “From an international viewpoint, ours is seen as a safe, stable country, it is not growing but it is stable, it offers a guaranteed opportunity. In Italy there are various prestigiously located real estate realities, interesting areas for tourism throughout the country are more widespread.” For Bianchi it is also a question of operations with a high return that “unlike other countries, can

even mean 6-7%,” he explains.

report, Rome holds onto its top place, posting approximately More renovation 130 million euros, with 39% of According to the last report by volume. Not surprising, given Colliers, while the three-year pe- that the city is still the top destiriod 2015-2017 saw a rise in in- nation for both Italian and investments in the Italian market ternational tourists. The other coupled with even faster grow- cities of art like Venice and Floing interest in the hotel sector, rence are growing differently. the latter reaching 13% of mar- The Lagoon has seen the nonket share, in the first 9 months hotel category gain more imof 2018 these investments deportance, while 5-star creased with “only” 346 million accommodation is growing in euros in transactions, equal to Florence. Milan is also popular, 8% of the market. Investors are especially in the 5-star segment, looking to existing hotels, partly with the number of hotels up by to renovate, or to properties for 4% and 30% more rooms availtion e dimensioni degli imconversion, especially in old able, a signal that shows the altri Paesi arrivano a rendere mobili sono altri fattori riletown and city centres. city is increasingly chosen for fino al 6-7%”, spiega. vanti nella scelta. “Il mercato “New builds are rare, renovaleisure and not just for business. lusso è legato molto alla posi- tions are more the norm, the “Milan is seeing growth across Più ristrutturazioni zione e alle dimensioni piutimpossibility of changing inall the real estate sectors and Stando all’ultimo rapporto tosto contenute, che sono tended use classification some- hotel and residential are movrealizzato da Colliers, se nel times blocks a sale,” adds ing at the same pace. It is also a triennio 2015-2017 all’aumen- considerate un plus. Il mercato alberghiero italiano sta Comensoli, who sees location city where you do not need to tare dei volumi investiti nel andando sempre di più verso and size of property as other be right in the centre to be sucmercato italiano, l’interesse cessful, due to its important per il settore alberghiero cre- le 5 stelle”, ancora Comensoli. choice-relevant factors. “The Guardando ai dati, Colliers tra il luxury market is closely linked to business segment,” Comensoli sceva di più fino a raggiun2016 e il 2017 avverte che sono location and smaller sizes, continues. New investments ongere un 13% della quota di going in 2019 include the Starmercato, nei primi 9 mesi del aumentati del 15% gli alberghi which are considered a plus.

The Italian hotel market is inwood group’s W Hotel, the 2018 tali investimenti sono di- in Italia e di questi a crescere maggiormente sono stati pro- creasingly headed towards 5 Meliá group’s Innside Torre minuiti: “solo” 346 milioni di stars,” he continues. Looking at Galfa, the Intercontinental euro di transazioni, pari all’8% prio i 5 stelle: + 8 % di esercizi, +6% di camere, mentre dimithe data, in 2016 and 2017 Col- Hotel Indigo on Corso Monforte, del mercato. Gli investitori and Lungarno Collection on guardano a hotel esistenti, in nuiscono del 3% in generale le liers warns that hotels in Italy increased by 15% and, of these, Corso Venezia. parte da ristrutturare oppure a strutture da 1 e 2 stelle. the biggest growth was posted immobili da riconvertire soRoma e Milano in testa by 5-star establishments: an inGrowth in the South prattutto nei centri storici. crease of 8% in business and 6% “The prestige real estate market “Difficile si lavori il nuovo, più Stando al rapporto annuale Colliers, Roma mantiene il suo in rooms, while 1- and 2-star ho- is not just concentrated in the facile si tratti di ristrutturatels dropped by a 3% in general. major cities of art,” observes zioni, a volte a porre uno stop primato raggiungendo circa Giorgio Bianchi. “It in fact alla compravendita è l’impos- 130 milioni di euro pari al 39% Rome and Milan reaches out to include other sibilità di cambiare la destina- del volumi. Non sorprende, visto che la città resta al top lead the way destinations such as Verona and zione d’uso”, aggiunge According to the annual Colliers Bari, Puglia, Sicily, Sardinia and Comensoli, secondo cui loca- come meta turistica sia a lialso Calabria—today all under close scrutiny. This year we are obviously expecting good visibility for Basilicata and Matera, the European Capital of Culture.” In addition to Bari, focus is also on Naples, Catania and tourist destinations such as Amalfi Coast and the Itria Valley. “Products like big farms in Puglia are attracting big investors, for example the upcoming opening of Rocco Forte, the Masseria Torre Maizza,” comments Bianchi, who emphasises how food and wine has become a big investment magnet. “Food is a new driver for this industry, on a par with golf and the wellbeing segment. Having an excellent restaurant and a famous chef influences the choice of property,” he ends by saying.

Alessandra Gesuelli 57

vello nazionale che internazionale. Le altre città d’arte come Venezia e Firenze crescono in modo diverso. Sulla Laguna ha maggior peso l’extralberghiero, mentre a Firenze aumenta la categoria 5 stelle. Anche Milano piace soprattutto nel segmento 5 stelle, con una crescita del 4% delle strutture e del 30% di offerta camere, segnale che sta diventando sempre di più una meta leisure e non solo business. “A Milano la crescita è su tutti i settori dell’immobiliare e hotel e residenziale vanno di pari passo, inoltre è una città dove non è necessario essere nel centro storico per funzionare, avendo anche una importante fetta di clientela business”, dice ancora Comensoli. Tra i nuovi investimenti in corso nel 2019: il W Hotel del gruppo Starwood, l’Innside Torre Galfa del gruppo Meliá, l’Hotel Indigo di Intercontinental su corso Monforte, Lungarno Collection su Corso Venezia.

Cresce il Sud “Il mercato immobiliare di pregio non è solo concentrato nelle principali città d’arte - osserva Giorgio Bianchi -, si allarga infatti l’interesse verso altre destinazioni, come Verona e Bari. Puglia, Sicilia, Sardegna ma anche Calabria sono oggi guardate con attenzione Quest’anno poi ci aspettiamo una importante visibilità per la Basilicata e Matera, capitale Europea della Cultura”. Oltre a Bari, al Sud tengono anche Napoli, Catania e le destinazioni turistiche come la Costiera Amalfitana e la Valle d’Itria. “Prodotti come le grandi masserie in Puglia attirano investitori importanti, si pensi per esempio alla prossima apertura di Rocco Forte, la Masseria Torre Maizza”, commenta Bianchi, che sottolinea anche quanto ad attrarre investimenti sia oggi diventato l’elemento enogastronomico: “Quello del food è un nuovo driver dell’industria, al pari del golf e del segmento benessere. Avere un ottimo ristorante, uno chef di richiamo incide sulla scelta dell’immobile”, conclude.

Alessandra Gesuelli

APPROFONDIMENTO CLOSE UP

Obiettivo Italia per le Sgr del lusso Luxury Amcs set sights on Italy Aumentano le operazioni nell’asset class alberghiero con un posizionamento verso l’alto di gamma Operations increase in the hotel asset class with a luxury positioning

Sono in tutto una quarantina, in Italia, le Sgr autorizzate ad operare dalla Banca d’Italia che gestiscono oltre 400 fondi. Tra queste ce ne sono una ventina, un 5% circa, con proprietà a destinazione ricettiva. Gli immobili sono per lo più di natura turistica più che business e sono sparsi in tutta Italia, anche se più del 20% è concentrato a Milano. Diverse società di consulenza confermano che il settore degli hotel, “che ha raccolto 1,321 miliardi di investimenti nel 2018, in linea con il 2017 (fonte Cbre, dato che secondo altre analisi sarebbe sottostimato e potrebbe raggiungere tranquillamente la soglia dei 3 miliardi comprendendo transazioni minori, ndr) rappresenta l’asset class più promettente nel 2019, anno in cui ci si aspettano forti volumi di crescita e investimenti da

parte di investitori internazionali, comprese alcune grandi catene alberghiere”, rileva Cbre, che aggiunge: “L’Italia ha una concentrazione di destinazioni leisure e business e de-

In Italy, Amcs authorised to operate by Banca d’Italia are about forty in total, managing over 400 funds. Of these, twenty or so, about 5%, have a hospitality vocation. The prop-

59

erties are mainly of a tourist rather than business nature and they are scattered all around Italy, even if more than 20% is concentrated in Milan.

Different consultancy companies confirm that the hotel sector, “which collected 1.321 billion in investments in 2018, in line with 2017 (source Cbre, a figure which according to other analysis may be underestimated and could easily reach 3 billion, including smaller transactions, -Ed.) represents the most promising asset class in 2019, a year in which we expect major growth volumes and investments by international investors, including some major hotel chains”, reveals Cbre, which adds: “Italy has a concentration of luxury leisure and business destinations that are unrivalled worldwide in terms of quality tourism,

stinazioni lusso senza eguali al mondo in termini di qualità del turismo, livelli di performance e varietà di segmenti (millennial, famiglie, senior)”. E’ convinto di questo revival di interesse anche Giuseppe Rojo, amministratore delegato e fondatore della filiale italiana di Coldwell Banker Commercial, che afferma: “Nell’arco di poche settimane ben due società francesi, Tikehau Capital e Covivio, hanno aperto dei fondi alberghieri sull’Italia”. Il primo oltre un anno fa aveva dichiarato di voler crescere in Italia in tutte le asset class e di puntare ad investire almeno un miliardo di euro. Per quanto riguarda Covivio, il gruppo immobiliare nato dalla fusione di Beni Stabili in Foncière des Régions, del quale la Delfin di Del Vecchio è maggiore azionista con il 26,6%, ha come focus dichiarato uffici e hotel. Proprio quest’ultimo segmento crescerà nel portafoglio di Covivio in Italia, sposando anche il coworking. Covivio aprirà entro fine 2019 a Milano “Wellio”, l’offerta di flex-spaces e servizi che combina il know how nel settore alberghiero con quello degli spazi dedicati al lavoro. E

in Italia Covivio punta a crescere, oltre che a Milano, a Roma, Firenze, Venezia con strutture oltre le 85 camere.

Giorgio Bianchi, head of Italy di Pkf hotelexperts, conferma che “il mercato del lusso continua a rimanere obiettivo dei fondi internazionali e delle Sgr specializzate

performance levels and segment variety (millennials, families, seniors)”. Also convinced of this revival in interest is Giuseppe Rojo, ceo and founder of the Italian branch of Coldwell Banker Commercial, who asserts: “In the space of just a few weeks, two French companies, Tike-

hau Capital and Covivio, have opened hotel funds in Italy”. The first over one year ago declared that it wanted to grow in all assets classes in Italy and to focus on investing at least one billion euro. As regards Covivio, the real estate group generated by the merger between Beni Stabili in Foncière des Régions, of which Del Vecchio’s Delfin is the biggest shareholder with 26.6%, it has declared its concentration on offices and hotels. It is precisely the latter segment set to increase in Covivio’s portfolio in Italy, combined also with coworking solutions. By the end of 2019, Covivio will be opening “Wellio” in Milan, the range of flex-spaces and services that bring together hotel and work space expertise. And in Italy, Covivio is aiming to grow not only in Milan, but also in Rome, Florence and Venice, with facilities counting over 85 rooms.

Giorgio Bianchi, head of Pkf hotelexperts Italy, confirms that “the luxury market continues to be the focus of international funds and AMCs specialised in luxury. I would like to mention Castello Sgr

nel luxury. Vorrei segnalare Castello Sgr con l’investimento nell’ex Hotel Majestic di Courmayeur, ma anche il fondo Antirion con il progetto Planibel gestito da Th Resorts”. Per Bianchi la tendenza e le previsioni per i prossimi anni vedono la crescita di nuovi operatori e progetti legati all’hospitality, al design, alla moda e al food.

L’interesse per il lusso è fuori discussione anche per Roberto Galano, executive vice president di Jones Lang Lasalle: “Si è verificato anche nei momenti di crisi – commenta – ma il problema delle Sgr è che sono impostate sul modello dei contratti di affitto e questo appesantisce il conto economico. Nel lusso il rendimento è stabilizzato non garantito e parliamo di un 44,5% medio”. Tra le ultime mosse, Galano cita Cattolica Assicurazioni, che si sta rafforzando nel comparto alberghiero ed ha incrementato il proprio portafoglio acquisendo – attraverso il fondo immobiliare controllato Euripide gestito da Finint Investments Sgr - tre strutture dal 2016 a oggi.

Le direttive future, secondo Andrea Cornetti, direttore

generale di Prelios Sgr, vanno verso la riqualificazione urbana e la sostenibilità, “temi primari per tutti gli stakeholder del settore immobiliare”.

Laura Dominici

casts for the years ahead see a growth in new operators and projects regarding hospitality, design, fashion and food.

The interest in luxury is beyond doubt also for Roberto Galano, Executive Vice President of Jones Lang Lasalle: “It is there even in times of recession – he comments – but the problem of Amcs is that they are based on lease models and this weighs on the profit and loss account.

In the luxury sector, the yield is stabilised not guaranteed and we are talking about an average of 4-4.5%”.

Galano mentions the recent moves by Cattolica Assicurazioni, which is gathering strength in the hotel sector and has increased its portfolio by acquiring – through its subsidiary real estate fund Euripide managed by Finint Investments Sgr – three hotels since 2016.

Future directives, according to Andrea Cornetti, General Manager of Prelios with its investment into the ex Sgr, are urban redevelopHotel Majestic in Courmayeur, ment and sustainability, as as well as the Antirion fund “primary themes for all with the Planibel project man- stakeholders in the real esaged by Th Resorts”. For tate sector”.

Bianchi, the trends and the foreLaura Dominici

APPROFONDIMENTO

CLOSE UP

Npl, un’opportunità per valorizzare gli asset Npls, an opportunity for asset development Spesso le operazioni si adattano meglio a imprenditori locali per via delle location decentrate e del dimensionamento Some deals are better suited to local entrepreneurs due to smaller and decentralised locations La Banca centrale europea punta ad una graduale ma integrale riduzione delle sofferenze bancarie entro il 2026. Secondo Mediobanca la stretta potrebbe costare 15 miliardi e la morsa sugli istituti di credito italiani porterebbe ad accelerare la risoluzione, una volta per tutte, del dossier Npl. I crediti deteriorati non sono visti di buon occhio dalla Banca Centrale Europea e la conseguente svalutazione di questo “stock” porterebbe ad un fermento nel comparto alberghiero.

Perché? Da uno studio elaborato da Deloitte e dalla società di credit management Gma, risulta che il 50% del credito deteriorato del mercato italiano è garantito da immobili, di cui il 10% è rappresentato da asset a destinazione turistico-ricettiva.

Questo dà luogo ad un valore del mercato degli Npl “secured” nel settore del turismo che equivale a 13-15 miliardi di euro e si inserisce in un settore, quello alberghiero, che ha visto nel 2017 investimenti per 1,6 miliardi di euro (fonte Deloitte), di cui quelli internazionali ricoprono più del 60%, pari a 1,1 miliardi di euro. Il dato delle transazioni totali arriva fino a 3 miliardi se si considera, oltre al corporate, anche le trattative minori e tra privati, come spiegano altre fonti.

“Nel complesso – spiega l’analisi di Deloitte - si è registrata una crescita dei volumi di investimento del 7,2% dal 2016”.

Opportunità e limiti “Nell’attuale momento storico il mercato dei crediti in

ket is guaranteed by real estate, of which 10% is represented by tourist-hospitality assets. This gives rise to a market value of “secured” NPLs in the tourist sector equal to 13-15 billion euro and forms part of a sector, the hotel sector, which saw investments of 1.6 billion euro (source Deloitte) in 2017, of which international investments count for over 60%, equal to 1.1 billion euro. The figure for the total transactions reaches 3 billion if we consider, besides corporate deals, also minor deals and those between private entities, as other sources explain.

“Overall– explains the Deloitte study – an increase in investment volumes of 7.2% has been registered since 2016”.

sofferenza è attivo e si assiste allo sviluppo del mercato degli Utp, i cosiddetti “unlikely to pay”; fra qualche anno lo stock di crediti deteriorati si ridurrà per effetto di cessioni e cancellazioni e pertanto anche l’offerta di investimenti alternativi sarà ridotta – ha commentato Umberto Rorai, partner di Deloitte -. Le transazioni che hanno riguardato il settore turistico-alberghiero hanno superato i 18 miliardi di euro negli ultimi anni e risultano in crescita con picchi del 15% dei volumi ceduti. Per questo occorre il supporto di 62

The European Central Bank is focusing on a gradual yet integral reduction in non-performing bank loans by 2026. According to Mediobanca, the clampdown may cost 15 billion and the effect on Italian credit institutes would accelerate the termination, once and for all, of the NPL dossier.

Non-performing loans are not seen favourably by the European Central Bank, and the consequent writing off of this “stock” would lead to turmoil in the hotel sector. Why? From a study conducted by Deloitte and the credit management company Gma, it emerges that 50% of non-performing loans in the Italian mar-

Opportunities and restrictions “At this moment in time, the nonperforming loans market is active and witnessing the growth of the UTP market, namely what are known as “unlikely to pay”; in a few years, the non-performing loan stock will decrease due to sales and write-offs, and therefore also the range of alternative investments will decrease – commented Umberto Rorai, partner of Deloitte-. The transactions in the tourist-hotel sector have exceeded 18 billion in recent years and are on the up with peaks of 15% in volumes sold.

That is why the support of competent partners is required to develop those assets”.

“In early 2018, Italian banks’ balance books were encumbered by about 260 billion in non-performing loans, about 14 billion of which regarded companies operating in the tourist-hotel sector – explains Umberto Rorai -. We be-

partner competenti per la valorizzazione di tali asset”.

“A inizio 2018 i bilanci delle banche italiane erano gravati da circa 260 miliardi di crediti deteriorati, di cui circa 14 miliardi riferiti a aziende operanti nel settore turistico alberghiero – ha spiegato Umberto Rorai, partner di Deloitte -. Crediamo che questa nicchia di mercato possa rappresentare un’ottima opportunità di investimento per investitori specializzati e un’area in grado di trainare la crescita futura del Paese”. Banche e “servicer” non sono ancora perfettamente attrezzati per gestire questi Npl. A proposito degli Utp, Giorgio Bianchi, head of Italy di Pkf hotelexperts, ha commentato: “Il problema degli Utp è legato alla loro valutazione.

In Italia sono coperti a livelli molto più bassi rispetto alle sofferenze e sono garantiti da progetti di sviluppo in cui il debitore è molto spesso il costruttore o sviluppatore.

Un altro tipo di situazione comune è quella di gruppi industriali, non necessariamente legati al settore immobiliare, che hanno dovuto rinegoziare le proprie esposi-

mon situation is that of industrial groups, not necessarily connected to the real estate sector, which have had to renegotiate their bank exposure and which have used operating assets or other real estate to guarantee loans. Real estate property is easier to value, but company UTPs are a large part of the market, and in this case the value of the company remains to be understood”.

“To operate successfully in this market it is important to bear in mind that each asset category requires a specific servicing”, stated Emanuele Grassi, ceo of Gma. Furthermore, international operators normally do not gamble in complex operations, if not zioni verso gli istituti di crelieve that this market niche can dito e che, a garanzia dei represent an excellent investment financial.

Giorgio Bianchi speaks about prestiti, hanno messo asset opportunity for specialised inpossible interests for local targets: strumentali o altri immobili vestors and an area capable of “Their small size and location legati alla proprietà. I beni driving the future growth of the immobiliari sono più facili da country”. Banks and “servicers” are outside of international tourist destinations make these prodvalutare, ma gli Utp riferiti ad not yet perfectly equipped to ucts interesting for a local target, aziende rappresentano una manage these Npls. As regards capable of exploiting the various buona parte del mercato e in the Utps, Giorgio Bianchi, opportunities”. Roberto questo caso resta da capire il head of Pkf hotelexperts valore dell’azienda”.

Italy, commented: “The problem Galano, executive vice presi“Per operare con successo in with the Utps is linked to their val- dent of Jones Lang Lasalle has the same opinion: “Most asquesto mercato è imporuation. In Italy, they are covered sets are in tertiary areas and do tante tenere presente che at much lower levels than nonnot interest international inogni categoria di asset riperforming loans and they are vestors, but local entrepreneurs. chiede un approccio di servi- guaranteed by development They can be a worthwhile develcing specifico”, ha dichiarato projects in which the debtor is opment if converted into hotels very often the builder or the deEmanuele Grassi, ceo di and student residences, but it is a Gma. Inoltre, gli operatori in- veloper. Another type of com-

ternazionali di norma non si avventurano in operazioni complesse, se non di natura finanziaria.

Di interesse per un target locale ha parlato Giorgio Bianchi: “Le piccole dimensioni e la posizione al di fuori delle destinazioni turistiche internazionali rendono questi prodotti interessanti per un target locale in grado di valorizzare le diverse opportunità”. Stesso parere per Roberto Galano, executive vice president di Jones Lang Lasalle: “La maggior parte dei cespiti è in zone terziarie e non interessano gli investitori internazionali, ma imprenditori locali. Possono avere una buona valorizzazione se convertiti in ostelli o studentati, ma si tratta di un mondo diverso dall’istituzionale e adatto ai privati che conoscono il territorio o per realtà che hanno una presenza capillare”.

Margini di interesse però ce ne sono: “I grandi fondi internazionali – ha detto Bianchi - stanno valutando con attenzione gli Npl, ma soprattutto a livello nazionale è prevista nei prossimi

mesi la creazione di fondi dedicati. È notizia di poche settimane fa la creazione di Algebris Npl Partnership 1 e 2, legati alla ristrutturazione del Grand Hotel et Des Palmes di Palermo, rilevato dal gruppo Caltagirone”.

Carlo de Romedis, responsabile della divisione hospitality di Coldwell Banker Commercial, plaude all’iniziativa di Algebris, che si è messa in gioco creando valore, e così commenta: “Di solito la finanza internazionale opera da puro broker, compra credito e lo rivende, mentre in questo caso c’è l’obiettivo di investire per un’opera di riqualificazione e riposizionamento.

Si tratta di un progetto che aggrega valore, non soltanto per sé, ma per il comparto turistico-alberghiero diretto e indiretto.

Confido che questa operazione possa fare da apripista ad altri interventi similari per un più ampio sviluppo dell’offerta ricettiva italiana”.

Laura Dominici

different world from the institutional one and suited to private entities that know the territory or for businesses with a widespread presence”. Margins of interest however are there: “The major international funds – said Bianchi – are carefully assessing NPLs, but on a national level in particular, the creation of special funds is planned for the months ahead.

Just a few weeks ago came news of the creation of Algebris Npl Partnership 1 e 2, linked to the renovation of Grand Hotel et Des Palmes in Palermo, taken over from Caltagirone Group.

Carlo de Romedis, hospitality manager for Coldwell Banker Commercial, applauds Algebris’ initiative, which took a risk yet created value, and comments: “Usually, international finance operates as a pure broker, buying and reselling loans, while in this case there is the goal of investing into a redevelopment and repositioning project. It is a project that brings together value, not just for itself, but for the direct and indirect tourist-hotel sector.

I trust that this operation can act as a trailblazer for other similar actions for greater development of the Italian hospitality market”.

Laura Dominici

hotel & tourism forum Milan focus on hospitality, investment & design @FUORISALONE VENTURA 14 MILAN

APRIL

8-14 2019

PROJECT DESIGNED BY

FOUNDER

SUPPORTER

milan@hoteltourismforum.com

MEDIA PARTNER

hoteltourismforum.com