Stanowisko PZFD wobec projektu kodeksu

Polski Związek Firm Deweloperskich Związek Pracodawców

Warszawa, dnia 7 lipca 2014 roku

Stanowisko Polskiego Związku Firm Deweloperskich wobec projektu Kodeksu Budowlanego skierowanego do konsultacji społecznych. ( projekt z dnia 16.04.2014 r.)

WSTĘP Przedstawiony projekt ustawy Kodeks Urbanistyczno-Budowlany opiniujemy wychodząc od założeń przyświecających autorom projektu, zawartym w preambule projektu ustawy oraz w uzasadnieniu do niej.

Punktem wyjścia autorów projektu było zdefiniowanie stanu obecnego i mankamentów stosowania obecnych przepisów w odniesieniu do planowania przestrzennego i prowadzenia inwestycji budowlanych.

Uzasadnienie projektu wymienia następujące problemy, które należało z pomocą nowej ustawy rozwiązać lub usprawnić: Planowość gospodarowania przestrzenią; Deregulacja procesu inwestycyjnego; Prorozwojowy charakter stanowionego prawa; Uwzględnienie zasad rachunku ekonomicznego; Zapobieganie rozlewaniu zabudowy; Uzależnienie wymogów przygotowania i prowadzenia inwestycji od stopnia jej skomplikowania; 7. Ochrona interesu publicznego i praw osób trzecich; 8. Zapobieganie nadmiernemu zadłużaniu gmin w skutek uchwalania planów miejscowych; 9. Uporządkowanie systemu prawa dot. inwestycji budowlanych.

1.

2.

3.

4.

5.

6.

Wymienione problemy w większości przypadków znalazły adekwatne zapisy w przedstawionym projekcie ustawy co jest niewątpliwym osiągnięciem Komisji Kodyfikacyjnej.

Przypomnienie celów, które przyświecały autorom projektu ma ułatwić weryfikację poszczególnych zapisów szczegółowych pod kątem tego czy i w jakim stopniu realizują przedstawione cele, bowiem w toku prac nad projektem nie ustrzeżono się pewnych zapisów, które nie dość że nie realizują celów Kodeksu określonych przez autorów, to w kilku przypadkach są z nimi sprzeczne, co wykazano w części szczegółowej niniejszego stanowiska.

ZAGADNIENIA OGÓLNE 1. WAŻNE CELE KODEKSU W PREAMBUŁE W uzasadnieniu Kodeksu wśród wymienionych celów jego stworzenia ważne miejsce zajmuje respektowanie zasad rachunku ekonomicznego w kształtowaniu przestrzeni i ul. Żurawia 32/34

00-515 Warszawa

Sąd Rej. M. st. Warszawy KRS 0000114107 NIP 521 31 96 811

tel. (+48 22) 745 01 00

e-mail: biuro@pzfd.pl

fax (+48 22) 628 60 26

www.pzfd.pl

prowadzeniu inwestycji budowlanych. W tym kontekście wydaje się celowe wymienienie tego celu także w preambule do Kodeksu, bowiem w wielu późniejszych szczegółowych zapisach widać jak wielką uwagę autorzy projektu przywiązywali do aspektów ekonomicznych, co jednak nie znalazło odzwierciedlenia w preambule. Podobnie, tak ważny cel jakim jest prorozwojowy charakter stanowionego prawa, nie znalazł miejsca w preambule.

2. OBOWIĄZKOWE KONTROLE Wśród wymienionych celów podstawowych Kodeksu nie znajdujemy sygnałów by niezgodność wykonanej inwestycji z projektem budowlanym była istotnym problemem występującym w polskiej rzeczywistości. Nie potwierdzają tego ani dane statystyczne, ani codzienne obserwacje. W tym kontekście trudno zrozumieć postulat wprowadzenia powszechnych, obowiązkowych kontroli etapów budowy przez Nadzór budowlany.

Trudno także uzasadnić tak zasadniczą zmianę podejścia deklaracją autorów projektu, że „…następuje zmiana proporcji w stosowaniu kontroli prewencyjnej i kontroli następczej w procesie inwestycyjno-budowlanym” bowiem nastąpiło bezprecedensowe rozszerzenie kontroli następczej na niemal wszystkie inwestycje wraz z ograniczeniem kontroli prewencyjnej do tylko nielicznych. Liberalizacja dotyczy jedynie niewielkiej części drobnych budowli (altanki, płoty, śmietniki itp.), natomiast zaostrzenie kontroli dotyczy wszystkich wykonywanych w oparciu o projekt budowlany inwestycji, w tym domów jednorodzinnych. Mimo, że Kodeks zwiększa katalog obiektów nie wymagających projektu budowlanego, to udział inwestycji realizowanych w oparciu o projekt budowlany nadal pozostanie dominujący.

Zamysł ten jest jaskrawo sprzeczny z deklaracjami autorów Kodeksu wyrażonymi w uzasadnieniu projektu gdzie jest mowa o „deregulacji procesu i ekonomicznych mechanizmach racjonalnej gospodarki”.

Jak stwierdzono powyżej – takie drastyczne zaostrzenie kontroli nie znajduje uzasadnienia ani w celach jakie określili autorzy projektu, ani w codziennej praktyce, natomiast generuje znaczące koszty bezpośrednie jak i pośrednie.

Autorzy projektu Kodeksu w uzasadnieniu bagatelizują koszty tak wielkiej operacji, kwitując ją stwierdzeniem „reorganizacja nadzoru budowlanego” a wiadomo, że dla skontrolowania ok. 180 000 budów (liczba pozwoleń na budowę w 2013 r.) na każdym etapie odbioru będzie potrzeba tysięcy nowych urzędników, samochodów, biur, mundurów itp. Ostrożne szacunki pozwalają spodziewać się, że operacja ta pochłonie ok.

200 milionów złotych rocznie.

Wszyscy poniesiemy koszty bezpośrednie rozbudowy aparatu nadzoru budowlanego, a kosztem pośrednim będzie wzrost poziomu korupcji zawsze towarzyszący takim działaniom.

Stosując analogię można, zaakceptować wzmocnienie policji drogowej pomimo powszechnych zjawisk korupcyjnych, bowiem rośnie liczba wypadków i ofiar. Nie można natomiast przystać na postulat kolejnej rozbudowy administracji, jeżeli nie stoi za tym ważny interes społeczny, tym bardziej że nadzór nad prawidłowością jej działań w terenie będzie bardzo trudny.

Dotychczasowe funkcjonowanie nadzoru budowlanego usprawnione projektowanym zhierarchizowaniem tej służby jest działaniem wystarczającym dla skutecznego wypełniania roli policji budowlanej, której prawem będzie, jak jest obecnie, kontrolowanie każdej budowy w dowolnie wybranym momencie.

3. ZABUDOWA W OBSZARACH BEZ PLANU MIEJSCOWEGO Warsaw - 13613027.1

2

Zabudowa w obszarach, na których nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wywoływała zawsze wiele kontrowersji, także autorzy Kodeksu musieli zmierzyć się także z tym problemem. Rozstrzygnięcia w tym zakresie wydają się szczególnie aktualne obecnie, gdy nastąpiło wyhamowanie prac planistycznych po okresie gdy uchwalono plany na liczbę mieszkań znacznie przekraczającą liczbę obywateli Polski.

Wraz z wprowadzeniem Krajowych standardów planistycznych, rozwiązania zaproponowane w Kodeksie stanowią próbę znalezienia kompromisu pomiędzy tym co możliwe, a tym co niezbędne. Nie ustrzeżono się jednak przed wieloma błędami lub pominięciami, które znalazły wyraz w kontrowersyjnych czasem zapisach działu IV Kodeksu. Uwagi do tego działu przedstawiono w części pt. ZAGADNINIA SZCZEÓŁOWE w odniesieniu do Art. 125 ÷ 149.

4. UZALEŻNIENIE WYMOGÓW PRZYGOTOWANIA INWESTYCJI OD STOPNIA JEJ SKOPLIKOWANIA I ODDZIAŁYWANIA NA OTOCZENIE Zasada sformułowana powyżej znajduje się w uzasadnieniu kodeksu jako przesłanka do deregulacji i uproszczenia prawa oraz ograniczeniu zbędnych kosztów, szczególnie w odniesieniu do inwestycji o niewielkim stopniu skomplikowania.

Trudno nie zgodzić się z taką tezą, lecz jak napisano we wstępie do niniejszego stanowiska, zestawienie celów jakie postawili sobie autorzy projektu z konkretnymi zapisami Kodeksu pozwoli na ocenę w jakim stopniu zapisy realizują postawiony cel.

Niestety ocena ta nie wypada najlepiej. Przedstawiony cel sporadycznie znalazł odzwierciedlenie w zapisach, a wydaje się, że bez uszczerbku dla pozostałych celów Kodeksu i jego wewnętrznej spójności można wprowadzić zasadę adekwatności bardziej konsekwentnie, liberalizując wymagania dla mało skomplikowanych inwestycji.

Uzasadnienie powyższej tezy znajduje się w części szczegółowej – poniżej w pkt 11, 43, 44, 45, 47, 48, 52.

Badania ekonomiczne pokazują, iż nadmierna regulacja różnych obszarów spowalnia rozwój gospodarczy. Wyraźnie widać to we wzrostach PKB krajów dojrzałych i krajów rozwijających się. Jako kraj wymagający dalszego rozwoju potrzebujemy deregulacji przy mało skomplikowanych inwestycjach, co przyczyniłaby się do utrzymania wzrostu PKB. ZAGADNIENIA SZCZEGÓŁOWE 1. Preambuła Po słowach „…i współpracy uczestników procesu inwestycyjno-budowlanego…” dopisać: respektując zasady rachunku ekonomicznego i uwzględniając prorozwojowy charakter stanowionego prawa Uzasadnienie – patrz pkt. 1 ZAGADNIENIA OGÓLNE 2. Art.3 pkt. 14 Dodać definicję „ogólny porządek przestrzenny”.

Uzasadnienie – pojęcie to jest wielokrotnie używane w Kodeksie stanowiąc wykładnie dla wielu konkretnych rozstrzygnięć a nie jest gdziekolwiek wyjaśnione zwiększając zagrożenie woluntaryzmu i korupcji.

3. Art.3 pkt.21 Po słowach „ … gruntu rodzinnego…” należy dodać : wraz z połową powierzchni pokrytej roślinnością lub wodą urządzoną na dachach i tarasach oraz ¼ powierzchni ścian biologicznie czynnych.

Warsaw - 13613027.1

3

Uzasadnienie – brak podstaw do całkowitego wykluczenia z bilansu powierzchni biologicznie czynnej zieleni i wody urządzonych na zielonych dachach i tarasach. Na całym świecie promuje się aktywne wykorzystywanie powierzchni dachów oraz powierzchni ścian dla zwiększania ogólnego bilansu zieleni w terenach zabudowanych. Zielone dachy i ściany biologicznie czynne nie tylko minimalizują efekt „miejskich wysp ciepła”, stanowią środowisko, w którym mogą egzystować zwierzęta, ale także są istotnym elementem przechwytującym i gromadzącym wody opadowe, przyczyniając się do odciążenia systemów kanalizacji deszczowej oraz do zmniejszenia zagrożenia podtopieniami. Ponadto latem stanowią dodatkową ochronę przed przegrzewaniem budynków, zmniejszając zapotrzebowanie na energię konieczną do chłodzenia.

Dodatkowo należy rozważyć wprowadzenie definicji ściany biologicznie czynnej.

4. Art. 5 § 2 Po słowach „…i technicznej „ dopisać : i zasady rachunku ekonomicznego.

Uzasadnienie – Patrz pkt.1 ZAGADNIENIA OGÓLNE 5. Art. 16 § 3 Po słowach „…terenu” dopisać : wynikające z § 1.

Uzasadnienie – oczywistym jest, że autorom chodzi o zmianę przeznaczenia terenu wynikłą z działania gminy a nie z np. z zamierzenia inwestora, co należało doprecyzować.

6. Art. 24 § 2 Dopisać : § 4. Inwestor może być zwolniony z obowiązków o których mowa w § 2 jeżeli tak stanowi Kodeks.

Uzasadnienie – kategoryczny zapis art.24 może w praktyce prowadzić do egzekwowania obowiązków wymienionych w § 2 nawet jeżeli w dalszej części Kodeksu dopuszczalne są zwolnienia z nich.

7. Art. 25 Dopisać : Na zasadach zapisanych w Kodeksie.

Uzasadnianie - j.w.

8. Art. 47 Dopisać § 4. Aktami planowania przestrzennego są : studium, plan miejscowy, miejscowe przepisy urbanistyczne, urbanistyczny projekt realizacyjny. Uzasadnienie – propozycja porządkująca, czyniąca dalsze zapisy jednoznacznymi.

9. Art. 53 § 2 Po słowach „Rozporządzenie określi…” dopisać : ramowe.

Uzasadnienie – obecna redakcja sugeruje zbyt szczegółowe zapisy w rozporządzeniu dotyczącym całego kraju o zróżnicowanych warunkach.

10. Art. 53 § 2 pkt. 3 Po słowach „…uwzględniając…” dopisać : zmienność wymogów i jakości.

Uzasadnienie – j.w.

11. Art. 60 § 4 Skreślić.

Uzasadnienie – zapis ten, wykluczający możliwość realizowania inwestycji na podstawie zgody budowlanej do czasu sporządzenia planu miejscowego odnosi się m.in. do obszarów rozwoju zabudowy co wynika z § 2 pkt. 1, natomiast przepis art.

129 dopuszcza realizację inwestycji w tych obszarach na zasadach jak w obszarach o ograniczonej zabudowie.

12. Art. 60 § 5 Skreślić

Warsaw - 13613027.1

4

Uzasadnienie - Kontrowersyjnym rozwiązaniem jest regulacja stanowiąca, aby niezależnie od terenów, objętych obowiązkiem planistycznym realizacja inwestycji, które ze względu na swoją charakterystykę lub negatywne oddziaływanie mogą wywoływać sprzeciw społeczny, takich jak oczyszczalnie ścieków, składowiska odpadów, elektrownie wiatrowe, następowała wyłącznie na podstawie planu miejscowego. Rozwiązanie to niewątpliwie stanowi ograniczenie dla inwestorów. W związku z powyższym budzi ono pewne zastrzeżenia, w szczególności pod kątem konstytucyjnego prawa wolności zabudowy. Wątpliwość budzi zwłaszcza chęć ograniczenia możliwości budowy elektrowni wiatrowych powyżej 500 kW, w sytuacji szybko rosnącej wydajności wiatraków przy jednocześnie spadającej uciążliwości takich urządzeń. Doprowadzić to może do nadmiernego ograniczenia możliwości budowy przyjaznych ekologicznie elektrowni w Polsce.

13. Art 61 §1 pkt 8g Skreślić.

Uzasadnienie - „gabaryty obiektu” to niezwykle szczegółowe określenie wymagań co do poszczególnych budynków, które silnie ograniczy twórczość architekta.

Dodatkowo taki zapis w sposób nieuzasadniony wydłużyłby proces powstawania planów miejscowych i bardzo znacząco podniósł koszt ich sporządzania. Należy dążyć do ograniczenia kosztów powstawania planów, tak aby można było pokryć nimi jak największą cześć terenów. Wprowadzanie takich elementów będzie miało skutek przeciwny oraz będzie pogarszało, już napięte finanse gmin.

Ewentualnie, można rozważyć wprowadzenie określania „gabaryty obiektu” jako nieobowiązkowego elementu planów miejscowych, gdyż najczęściej wprowadzanie takiego elementu będzie całkowicie nieuzasadnione i niepotrzebne.

14. Art. 61 § 1 pkt. 9 Po słowach: „na terenach przeznaczonych na cele …” dopisać : wielorodzinnego.

Uzasadnienie: nieuzasadniony i często niewykonalny jest wymóg wyznaczenia terenów przeznaczonych na cele zieleni osiedlowej, placów zabaw w zabudowie jednorodzinnej gdzie terenów wspólnych brak.

15. Art. 65 §2 Zmienić „Przepisy urbanistyczne, w odniesieniu do poszczególnych funkcji, stanowią o:” na „Przepisy urbanistyczne, w odniesieniu do poszczególnych funkcji, mogą stanowić o:” Uzasadnienie: Literalne brzmienie przepisu nakazuje określenie w miejscowych przepisach urbanizacyjnych wszystkich wymienionych elementów, co często będzie całkowicie bezcelowe, a nawet nie możliwe. Wydaje się, że intencją autorów było danie możliwości, a nie przymusu określania w miejscowych przepisach urbanizacyjnych, wszystkich wymienionych elementów.

Przykładowo art. 65 §2 pkt. 13, prowadziłby do ubezwłasnowolnienia architektów i ograniczenia rozwoju polskiej myśli architektonicznej. Jest to punkt całkowicie zbędny. Takie ograniczenie mogłoby znaleźć zastosowanie jedynie np. w przypadku obszarów objętych ochroną konserwatorską itp.

16. Art. 67 Wykreślić Uzasadnienie: Wątpliwe wydaje się podejmowanie przez radę uchwały o charakterze planistycznym, poza aktami planowania przestrzennego, bowiem zakłóca to pojęcie ogólnego porządku plastycznego i narusza katalog aktów planowania przestrzennego.

Sugeruje się włączenie wymogu określenia warunków sytuowania obiektów małej architektury do Studium, które podobnie jak proponowana uchwała dotyczy obszaru całej gminy.

Warsaw - 13613027.1

5

17. Art. 70 W § 1 skreślić słowa „oraz opracowania ekofizjograficznego”; oraz wykreślić §2, §3, §4 Uzasadnienie: Wątpliwe wydaje się tworzenie odrębnego opracowania ekofizjograficznego poza zaprojektowanym w kodeksie ogólnym porządkiem planistycznym, bowiem czyni to ”porządek” mało czytelnym. Sugeruje się włączyć opracowania ekofizjograficzne jako obligatoryjny załącznik do aktów planistycznych.

Wymóg obowiązkowej kontroli aktualności tych opracowań byłby spełniony podczas okresowej oceny aktualności studium i planów. Połączenie opracowań ekofizjograficznych ze studium czy planem miejscowym pozwala ponadto lepiej dostosować to opracowanie do zmiennych potrzeb lokalnych.

18. Art. 71 pkt.2 Skreślić słowa „…w prasie lokalnej…” wpisać : w lokalnych mediach. Uzasadnienie: w dobie rosnącej popularności Internetu i spadającej poczytalności gazet, proponowany zapis nie gwarantował dotarcia do większości zainteresowanych, a utrwala archaiczne rozwiązania.

19. Art.75 pkt.1 Skreślić słowa „…w prasie lokalnej…” wpisać : w lokalnych mediach. Uzasadnienie - j.w.

20. Art.104 § 2 Skreślić.

Uzasadnienie - skoro odstąpienie od negocjacji urbanistycznego projektu realizacyjnego jest suwerenną decyzją Wójta, Burmistrza czy Prezydenta i nie wymaga uzasadnienia, co wynika z art. 103 § 2 to nie ma potrzeby wymieniać okoliczności, które mogą wpłynąć na taką odmowę. Stwierdzenie, że sprzeciw społeczności lokalnej może być do tego przesłaną sugeruje, że stanowisko społeczności lokalnej (jak wyrażone?) jest okolicznością decydującą, co nie zawsze będzie uzasadnione.

21. Art. 106 Po słowach „…a następnie sporządza projekt planu miejscowego…” dopisać : w trybie uproszczonym opisanym w § 75.

Uzasadnienie – procedura UPR tym m.in. ma się różnić od standardowej procedury planistycznej, że ma przebiegać szybciej, zatem w pełni uzasadnione jest zastosowanie procedury uproszczonej opisanej w § 75 Kodeksu. Brak trybu przyspieszonego sprowadzi UPR do zwykłej procedury planistycznej podjętej na wniosek obywatela.

22. Art.111 pkt.1 Skreślić.

Uzasadnienie – niezrozumiałe jest tak daleko idące ograniczenie prawa własności jak zakaz zbycia lub obciążania nieruchomości w obszarze rewitalizacji. Pozostawienie tych uprawnień w niczym nie zakłóci procesu rewitalizacji, a nie narazi zapisu na zarzut drastycznego ograniczenia praw właściciela nie motywowanych ważnym interesem publicznym. Prawo pierwokupu i przejęcie zarządu nad nieruchomością przez gminę jest wystarczającym zabezpieczeniem przeprowadzenia rewitalizacji.

Proponowane ograniczenie budzi wątpliwości na gruncie prawa konstytucyjnego.

23. Art. 118 § 1 Niezrozumiałe jest stwierdzenie, że koszty działań inwestycji budowlanych wykonanych na podstawie planu realizacji obciążają właścicieli „… w zakresie działań dotyczących ich własności …”.

Uzasadnienie – należy jaśniej sformułować intencję tego zapisu.

Warsaw - 13613027.1

6

24. Art. 122 §3 Skreślić.

Uzasadnienie – wprowadzenie konieczności ogłaszania przez gminę o możliwości przystąpienia do postępowania sądowego w sprawie oceny zgodności aktu planowania przestrzennego z prawem przez każdego, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone ustaleniami tego aktu, może doprowadzić do sytuacji, w której do postępowania sadowego włączać się będą osoby, których jedynym celem będzie spowolnienie procesu lub doprowadzenie do uchylenia planu ze względu na partykularny interes, a nie rzeczywiste negatywne naruszenie interesu prawnego.

Ponadto prowadzenie postepowania sądowego z udziałem wielu (kilkudziesięciu lub więcej) stron prowadziłoby do paraliżu takich postępowań wobec możliwości ustanawiania pełnomocników przez każdą ze stron, konieczności indywidualnego powiadamiania przez sąd o wszelkich rozprawach, zarządzeniach itd.

25. Art.126 § 2 pkt.3 Po słowach „obowiązującej linii zabudowy „ dopisać : lub nieprzekraczającej linii zabudowy.

Uzasadnienie – o ile uzasadnione jest wskazanie w obszarze zabudowanym linii zabudowy co wynika z art.135, to nie każdy obszar o ograniczonej zabudowie pozwala na wyznaczenie takiej linii, bądź jej wyznaczenie byłoby nieracjonalne. W takim przypadku w obszarach o ograniczonej zabudowie należałoby wskazać nieprzekraczającą linię zabudowy, natomiast art.126 § 2 pkt.3 odnosi się do wszystkich obszarów wyznaczonych w studium.

26. Art. 126 § 3 Skreślić stwierdzenie „w uzasadnionych przypadkach” i wpisać: w celu zachowania jednorodnego charakteru zabudowy w obszarach chronionego krajobrazu lub podlegających ochronie konserwatora zabytków.

Uzasadnienie – stwierdzenie „w uzasadnionych przypadkach” pozwala na zbyt dowolną interpretację tego zapisu co będzie rodzić konflikty pomiędzy inwestorami a władzą samorządową, czemu zapisy Kodeksu powinny przeciwdziałać. Nie powinno nastręczać problemu opisanie o jakie „przypadki” chodzi w tym zapisie.

27. Art.130 § 2 Dopisać w pkt.10 zabudowę letniskową.

Uzasadnienie – w praktyce zabudowa letniskowa jest traktowana często odmiennie od zabudowy jednorodzinnej sugerującej zabudowę całoroczną oraz od funkcji sportowo-rekracyjnej, która sugeruje urządzenia służące uprawianiu sportu i rekreacji, zatem przedstawiona lista nie obejmuje zabudowy letniskowej która z pewnością może występować.

28. Art. 131 § 2 Skreślić słowa : „…stanowiące zespół urbanistyczny…”.

Uzasadnienie – w wielu przypadkach na obszarze zabudowanym w obszarze analizowanym wyznaczanym zgodnie z Kodeksem nie znajdują się obiekty tworzące „zespół urbanistyczny”. Art. 131 § 2 nie określa jak w takim przypadku należałoby postępować dla określenia funkcji nieruchomości gruntowej - czy powiększyć obszar analizowany, czy pominąć wymóg zlokalizowania „zespołu urbanistycznego”. Brak tego rozstrzygnięcia będzie wywoływać konflikty.

29. Art. 132 § 1 Dopisać zdanie: W przypadku gdy na granicy nieruchomości znajduje się budynek parterowy, dopuszczalna wysokość górnej krawędzi elewacji fontowej wynosi 12m.

Uzasadnienie – częstym przypadkiem uzupełnienia istniejącej zabudowy jest zabudowa plombowa, zwykle o większej intensywności niż zabudowa Warsaw - 13613027.1

7

dotychczasowa. Jest to zjawisko pożądane skutkujące koncentracją zabudowy w obszarach zurbanizowanych. Często zabudowa taka sąsiaduje ze starą zabudową usługową czy jednorodzinną – parterową. Proponowany zapis dot. art.132 § 1 utrwalałby taką parterową zabudowę. Z drugiej strony zrozumiała jest troska o to by w sąsiedztwie domków jednorodzinnych nie powstawały bez planu budynki dominujące swoją skalą nad nimi. Stąd przedstawia się propozycję , która uczyni zabudowę bardziej racjonalną, a drugiej strony nie będzie utrwalać archaicznej zabudowy parterowej. Proponowane 12 m to wysokości maksymalna dla nowej zabudowy jednorodzinnej.

30. Art. 132 § 2 Po słowach : „…ustala się…”dopisać : maksymalnie na 12 m, chyba że wysokość wyższego z budynków przekracza 12 m, wtedy ustala się na wysokość wyższego z budynków.

Uzasadnienie – j.w. plus argument, że oczekiwanym efektem zabudowy terenów zurbanizowanych będzie zwiększenie wykorzystania istniejącej infrastruktury poprzez dogęszczenie zabudowy. W takim przypadku niezrozumiałe jest ograniczenie wysokości nowego budynku do wysokości niższego z sąsiadujących, raczej odwrotnie.

31. Art. 135 § 3 Po słowach „… ustala się jako kontynuację…” dopisać: tej linii zabudowy, która w obszarze analizowanym jest dominująca ze względu na sumaryczną długość budynków, które ją wyznaczają w obszarze analizowanym. Pozostałe zdania skreślić.

Uzasadnienie – częstym przypadkiem uzupełnienia istniejącej zabudowy w obszarze zabudowanym jest zabudowa wolnych działek wzdłuż drogi publicznej. Otoczenie tych działek, które wejdzie do obszaru analizowanego to często stare małe budynki jednorodzinne, nie rzadko wycofane w głąb działki. Wystarczy zatem, że w obszarze analizowanym znajdzie się wiele nowych budynków zbudowanych wzdłuż jednej linii zabudowy oraz jedna „stara chałupa” cofnięta w głąb działki, by nowoprojektowany budynek także musiał być cofnięty do linii wyznaczonej przez „chałupę”. Naturalnie, łatwo można także wyobrazić sobie sytuację odwrotną, że w obszarze analizy znajdzie się wiele chałup w jednej linii oraz nowy budynek cofnięty od tej linii z myślą o przyszłym poszerzeniu drogi. Wtedy nowy budynek powstałby w linii zabudowy chałup. Stąd przedstawiona propozycja, wydaje się najbezpieczniejsza, że linię zabudowy wyznaczają budynki, które łączną długością linii zabudowy dominują w obszarze analizowanym.

32. Art. 138 Skreślić od słów : „…w szczególności nie dopuszczając do budowy budynku o rozmiarach nieodpowiadających wielkości nieruchomości gruntowej.” Uzasadnienie – nieprecyzyjne i konfliktogenne oraz korupcjogenne jest stwierdzenie zacytowane powyżej. Nie jest jasne jakie kryteria należałoby przyjąć dla dokonania takiej oceny.

Wyznacznikiem ustalenia warunków zagospodarowania i zabudowy powinny być jasne przepisy Kodeksu i przepisy odrębne, których naruszenie uniemożliwiałoby realizacji inwestycji nadmiernie uciążliwych.

33. Art. 140 § 3 Dopisać pkt.8 - wielorodzinna, i pkt.9 - letniskowa.

Uzasadnienie – powyższy artykuł wymienia dotychczasowe funkcje możliwe do wyróżnienia w obszarze o ograniczonej zabudowie. Nie wymienia zabudowy wielorodzinnej oraz letniskowej. Powstaje zatem pytanie jaką funkcję należy przypisać obszarom wiejskim po dawnych PGR i podobnym, gdzie wybudowano pojedyncze budynki wielorodzinne? Sugeruje się dopuszczenie funkcji Warsaw - 13613027.1

8

wielorodzinnej, bowiem ona nadal występuje w obszarach wiejskich o ograniczonej zabudowie. Podobnie rzecz wygląda z domami letniskowymi o czym pisano w odniesieniu do art. 130 (powyżej). Jeżeli o funkcji obszaru decyduje jej dotychczasowe wykorzystanie – należy dopuścić również taką funkcję.

34. Art.157 § 1 pkt. 1e i 3e Skreślić po słowach : „publicznej sieci telekomunikacyjnej” Uzasadnienie: powszechną praktyką codzienną jest, że operatorzy sieci szerokopasmowej często nie są w stanie określić terminu przyłączenia nawet z wyprzedzeniem kilkuletnim. W takim przypadku realizacja inwestycji nie byłaby możliwa pomimo zapisów art. 158 § 3 ustalającego 3 letnią karencję (powinno być minimum 5 lat). Wydaje się, że obowiązkiem inwestora powinno być jedynie dostosowanie instalacji wewnętrznej do sygnałów przesyłanych siecią szerokopasmową, lecz nie ma on wpływu na operatorów sieci publicznej. Do czasu pełnego pokrycia terenów zurbanizowanych siecią szerokopasmową, w dobie powszechnego dostępu do sieci GSM i LTE tak ostry wymóg nie ma uzasadnienia, a może znacznie ograniczyć prawo zabudowy także w obszarach zabudowanych.

Prawdopodobne jest, iż sieci bezprzewodowe wyprą stosowanie sieci przewodowych w najbliższych latach, a Kodeks, mając stanowić wyraz prorozwojowego podejścia, nie może utrwalać schematów, które stają się przestarzałe (sieć LTE w dużych miastach oferuje już często większe prędkości, niż operatorzy kablowi).

35. Art. 157 § 1 pkt.e Uzasadnienie – j.w.

36. Art. 157 § 2 Po słowach „należy przez to rozumieć dostęp bezpośredni”, dopisać: ,za pomocą wydzielonej drogi prywatnej lub ustanowionej służebności przejazdu i przechodu.

Uzasadnienie – dopuszczenie zabudowy tylko dla działek z bezpośrednim dostępem do drogi publicznej będzie prowadziło do rozlewania zabudowy wzdłuż tych dróg co jest sprzeczne z założeniami Kodeksu. Preferowaną formą jest zabudowa bardziej zwarta, wykorzystująca kolejne linie zabudowy, co przyczyniłoby się także do lepszego wykorzystania istniejącej infrastruktury technicznej. Powszechną praktyką gmin w terenach bez planu miejscowego jest pozostawienie na majątku prywatnym dróg o prawidłowych parametrach technicznych, które prowadzą do osiedli mieszkaniowych usytuowanych w pewnej odległości od drogi publicznej, zatem pozostawienie kwestionowanego zapisu spowodowałoby, że ten typ zabudowy zostałby wykluczony, co jest sprzeczne z deklarowanym pro-rozwojowym charakterem stanowionego prawa.

37. Art. 160 Skreślić słowo ”podstawowej”, wpisać : zgodnej z wymogami Kodeksu lub przepisami odrębnymi.

Uzasadnienie – użyte słowo nieprecyzyjnie opisuje wymagania, które powinny wynikać z przepisów prawa i być jednoznacznie określone.

38. Art. 180 § 1 Skreślić „długość frontu nieruchomości” i wpisać : powierzchnia nieruchomości.

Uzasadnienie - Zrozumiała jest trudność znalezienia sprawiedliwego klucza podziału kosztów pomiędzy właścicieli nieruchomości, które w skutek inwestycji gminnej zyskały dostęp do infrastruktury, lecz szerokość frontu nieruchomości będzie faworyzować duże nieruchomości przylegające do powstałej infrastruktury na krótkim odcinku, bez względu na ich powierzchnię – czyli bez względu na potencjał inwestycyjny – czyli korzyści z powstałej infrastruktury. Z tego względu należałoby operować powierzchniami nieruchomości. Pozostawienie obecnego zapisu Warsaw - 13613027.1

9

prowadziłoby do prób podziału nieruchomości w trapezy, tak aby jedynie wąski jej fragment przylegał do drogi. Zasadnym jest przy tym dodanie kryterium odpowiedniej szerokości boku przylegającego do drogi, który umożliwiałby racjonalne wykorzystywanie nieruchomości (chodzi o eliminację sytuacji, gdy nieruchomość dotyka np. 1 metrowym fragmentem, który uniemożliwia choćby wybudowanie wjazdu na nieruchomość).

39. Art. 189 § 1 Po słowach „ podatku od nieruchomości „ dopisać : oraz opłat adiacenckich.

Uzasadnienie – wśród przychodów gminy, będących skutkiem realizacji infrastruktury technicznej przez podmiot prywatny w ramach umowy infrastrukturalnej z niezrozumiałych powodów pominięto opłatę adiacencką, która jest obligatoryjnie ustalonym przychodem gminy stosownie do zapisów art.178 40. Art. 189 § 2 Skreślić słowa „oraz podatku od nieruchomości…”

Uzasadnienie – Kompensowanie kosztów poniesionych przez inwestora z przychodami gminy z tytułu podatku od nieruchomości należnego od tego inwestora w okresie 5 lat od przekazania infrastruktury będzie całkowicie bezzasadne i niewykonalne w przypadku gdy inwestor sprzeda wybudowane lokale / budynki innym nabywcom, co jest powszechną praktyką działalności deweloperskiej. Do kompensaty należy włączyć tylko opłaty przyłączeniowe, które inwestor ponosi na etapie realizacji inwestycji. Włączenie od kompensaty przyszłych, niepewnych zobowiązań inwestora (podatku od nieruchomości w okresie 5 lat) w praktyce będzie bezpodstawnym zmniejszeniem wysokości zwrotu za wybudowaną infrastrukturę.

41. Art. 197 § 2 Doprecyzować intencję zapisu.

Uzasadnienie - niezrozumiałe jest o jaką opłatę przyłączeniową od jakich obiektów infrastruktury społecznej chodzi (boiska, parki, palce zabaw?) oraz dlaczego wysokość opłaty ustalana jest z urzędu, skoro nie zawsze będą to obiekty wymagające przyłączenia oraz nie zawsze będą w gestii samorządu.

42. Art. 199 § 3 Skreślić.

Uzasadnienie – Kodeks wprowadza szereg narzędzi zapewniających samorządom środki na sfinansowanie infrastruktury: obligatoryjna opłata planistyczna (10-30%), obligatoryjna opłata adiacencka (50%) oraz wzrost wysokości podatku od nieruchomości do 300% stawki podstawowej. Wydaje się, że zapisy § 3 są zbyt restrykcyjne i nakładają na właściciela nieruchomości zbyt duże obciążenia. Istnieje uzasadniona obawa, że z okresu urbanizacji na koszt samorządu przejdziemy w okres urbanizacji na koszt właścicieli, a wydaje się, że intencją Kodeksu było „sprawiedliwe” rozłożenie kosztów i korzyści.

43. Art. 224, 225, 226 Skreślić.

Uzasadnienie – określanie w Kodeksie tak szczegółowych elementów jest niewskazane. Za właściwsze należy uznać pozostawienie ich w warunkach technicznych, tak jak ma to miejsce dotychczas. Zmieniające się warunki społecznogospodarcze będą wymagały reakcji, a wprowadzanie tak szczegółowych rozwiązań do aktu rangi ustawowej, utrudnia to. Co prawda art. 223 § 2 dopuszcza, aby plany miejscowe przewidywały odstępstwa od tej zasady, nie mniej zupełnie pominięto już uchwalone plany. Gminy wykonały już w skali kraju ogromną, wieloletnią pracę uchwalając szereg planów miejscowych. Plany te najczęściej nie zawierają

Warsaw - 13613027.1

10

postanowień w zakresie odległości budynku od granicy, gdyż ta kwestia była regulowana przez warunki techniczne.

W Art. 225 § 2 określa wymóg, aby „ściana budynku sytuowanego w granicy powinna przylegać, co najmniej w 25℅ do ściany budynku istniejącego w granicy”.

W przypadku lokalizowania nowego budynku na podstawie przepisów art.135 § 3 równoczesne spełnienie przepisów art. 225 § 2 może być niewykonalne, w przypadku gdy istniejący budynek, stojący w granicy, nie wyznacza linii zabudowy w obszarze analizowanym. Ponadto, w rzeczywistości często zdarza się, że w pewnym obszarze wykształtował się pewna wysokość zabudowy, tworząca pierzeję, która jest przerwana archaiczną „starą chałupą” czy starym budynkiem magazynowym. Art. 225 § 2 doprowadziłby do konieczności budowy nowego budynku, który zaprzepaszczałby szanse na stworzenie zwartej pierzei czy jednolitej wysokości budynków. Ostatnie zdanie art. 225 § 2 powinno się bezwzględnie wykreślić, choć silnie wskazuje się na wykreślenie całych art. 224, 225, 226.

Art. 226 zupełnie nie przystoi do obecnych potrzeb społeczno-gospodarczych w zakresie budowy budynków wysokościowych. Zamiast kreować zwartą zabudowę śródmiejską, tak sformułowany przepis doprowadzi do rozrzucenia punktowej zabudowy wysokościowej, przyczyniając się do destrukcji tkanki miejskiej.

44. Art. 227 Skreślić słowa „oraz otwarte garaże wielopoziomowe” Uzasadnienie – uciążliwość wydzielonych miejsc postojowych na gruncie – parkingów oraz wielopoziomowych garaży dla samochodów osobowych jest tak różna ze względu na odległość od granicy działki, że określenie jednakowych wymagań dla tak różnych obiektów jest nieuzasadnione. Należy wprowadzić do art.

227 nowy § 3 dotyczący lokalizowania wielopoziomowych garaży.

45. Art. 227 Dopisać § 2 : wydzielone miejsca postojowe dla samochodów osobowych można sytuować w granicy działki budowlanej w przypadku obiektu do 2 stanowisk włącznie lub zgody właściciela nieruchomości sąsiedniej.

Uzasadnienie – uciążliwość i obszar oddziaływania obiektu stanowiącego podwójne miejsce postojowe jest na tyle małe, że należy dopuścić sytuowanie ich bezpośrednio w granicy działki. Budowa budynków jednorodzinnych w zabudowie bliźniaczej szeregowej często zakłada, że właściciele segmentów parkują samochody przed swoimi garażami, często zbliźniaczonymi z garażem sąsiada. Ten racjonalny i powszechny typ zabudowy utrwalił się na przestrzeni wielu lat, a stanie się niemożliwy po wprowadzeniu kwestionowanego zapisu art. 227. Ponadto właściciele przyległych nieruchomości powinni mieć możliwość zlokalizowania parkingów obok siebie, tak aby bardziej racjonalnie zaprojektować np. wspólne wjazdy, wyjazdy etc.

46. Art. 227 Dopisać § 3 : Otwarte garaże wielopoziomowe dla samochodów osobowych mogą być lokalizowane w granicy nieruchomości, jeżeli przylegają do istniejącej lub planowanej zabudowy o tym sam charakterze lub w granicy nieruchomości sąsiedniej urządzono wydzielone więcej niż 5 miejsc postojowych.

Uzasadnienie – wskazane jest racjonalizowanie wykorzystania przestrzeni. W praktyce deweloperskiej, wydzielone miejsca postojowe czy otwarte garaże postojowe są lokalizowane w sąsiadujących inwestycjach w przyległych do siebie obszarach, tak aby nie zakłócać korzystania z pozostałej części nieruchomości.

Wskazane jest, aby inwestorzy mogli planować budowę takich obiektów przylegających do siebie, celem zwiększenia użyteczności pozostałej części nieruchomości oraz optymalizacji kosztów.

Warsaw - 13613027.1

11

47. Art. 241 § 3 Po ostatnim zdaniu dopisać : dla obiektów o różnym stopniu skomplikowania.

Uzasadnienie - w uzasadnieniu do Kodeksu autorzy deklarowali gotowość dostosowania wymagań do stopnia skomplikowania obiektów. Ten zamiar został spełniony m.in. poprzez zwiększenie katalogu obiektów nie wymagających zgody budowlanej natomiast niekonsekwentnie stosowano to kryterium przy redagowaniu przepisów Kodeksu, a w szczególności zabrakło takich wytycznych dla projektowanych rozporządzeń.

48. Art. 241 § 4 Po ostatnim zdaniu dopisać: Należy dostosować wymagany zakres projektu i uzgodnień do stopnia skomplikowania projektowego obiektu budowlanego w myśl zasady: im mniej skomplikowany projekt tym mniejsze wymagania.

Uzasadnienie – patrz uzasadnienie powyżej 49. Art. 243 §1 Należy rozważyć wprowadzenie mechanizmu prorozwojowo oraz uwzględniającego rachunek ekonomiczny, w którym co do zasady prawa współwłaścicieli nieruchomości lub członków spółdzielni mieszkaniowej reprezentowałby zarząd tych podmiotów. W praktyce intencje poszczególnych mieszkańców bywają sprzeczne i niemożliwe jest spełnienie wszystkich oczekiwań. Często prowadzi to do sporów z poszczególnymi mieszkańcami, z wprost przeciwnych do siebie pobudek. Przyjęcie zasady, że to Zarząd ustala wspólny interes oraz reprezentuje współwłaścicieli lub członków (przy zachowaniu obowiązku poinformowania pojedynczych podmiotów oraz prawa do zaskarżenia uchwały Zarządu) przyczyniłoby się do usprawnienia procesu inwestycyjnego.

Ewentualnie, jako wyraz minimalnego uproszczenia postępowania, wprowadzić praktykowaną teraz przez niektóre urzędy możliwość informowania zarządów np. wspólnot mieszkaniowych a nie wszystkich mieszkańców, którzy są właścicielami danej nieruchomości. Obecny zapis mówi kto jest stroną, ale nie stanowi jak ją skutecznie poinformować. Celem usprawnienia inwestycji oraz ograniczania kosztów inwestycji powinno dopuścić się „zbiorcze” informowanie wspólnot mieszkaniowych czy członków spółdzielni mieszkaniowych.

50. Art. 244 § 2 Po słowie „wymagane” wpisać : przepisami szczególnymi.

Uzasadnienie – praktyczne doświadczenia pokazują, że adresaci i wykonawcy stanowionego prawa, urzędnicy, wykazują skłonność do interpretowania przepisów, a nie literalnego ich stosowania. Uwzględniając ten ważny aspekt należy gdzie to możliwe unikać nieprecyzyjnych sformułowań, nawet jeżeli z punktu widzenia poprawności legislacyjnej nie budzą one zastrzeżeń. Konieczne jest wskazanie, kto i na jakiej podstawie może „wymagać”. Doprecyzowanie tej kwestii przyczyni się do ujednolicenia postępowania w różnych miejscach w kraju oraz do przyspieszenia procedury.

51. Art. 256 § 5 Skreślić słowa „w zależności od potrzeb”, Po słowach „ lub rysunki” dopisać: w przypadku gdy wykonanie obiektu bez nich nie byłoby możliwe.

Uzasadnienie – patrz uzasadnienie art. 244 § 2 52. Art. 263 Dopisać § 3 w brzmieniu : Organ administracji architektoniczno-budowlanej może na wniosek inwestora odstąpić od wymogu dołączenia projektu technicznego obiektów budowlanych opisanych w art. 255 § 1 pkt.1 – 5 jeżeli jest to uzasadnione Warsaw - 13613027.1

12

niewielkim stopniem skomplikowania obiektu, a wykonanie obiektu bez projektu technicznego byłoby niemożliwe. Na wydane postanowienie przysługuje zażalenie.

Uzasadnienie – patrz uzasadnienie art. 241 §3 53. Art. 273 Skreślić Uzasadnienie – patrz uzasadnienie dotyczące obowiązkowych kontroli - pkt. 2 54. Art. 276 § 4 Skreślić Uzasadnienie – j.w.

55. Art. 276 § 5 Skreślić słowa : „… i odbioru…”

Uzasadnienie – j.w.

56. Art. 276 Dodać § 7 w brzmieniu : Minister właściwy do określenia w drodze rozporządzenia warunków o których mowa w § 1-6 uwzględni zasady zapisane w preambule do Kodeksu, a w szczególności zasadę adekwatności wymagań formalnych do stopnia skomplikowania obiektów budowlanych.

Uzasadnienie - patrz uzasadnienie art. 241 §3 57. Art. 426 § 2 Dodać § 3 w brzmieniu : Nie wykonanie nakazu rozbiórki w terminie wyznaczonym w decyzji nakazującej rozbiórkę uprawnia organ nadzoru do zlecenia wykonania rozbiórki na koszt właściciela obiektu lub przekazania sprawy do organu podatkowego, który wymierza w drodze decyzji karę za nieterminowe wykonanie obowiązku rozbiórki, w wysokości 1/20 wysokości przeciętnego wynagrodzenia za każdy metr kwadratowy powierzchni obiektu.

Uzasadnienie – nagminną praktyką, szczególnie w grupie budynków gospodarczych oraz domów jednorodzinnych i letniskowych jest samowola budowlana, która nawet gdy zakończy się decyzją nakazującą rozbiórkę, nie prowadzi do rozebrania obiektu.

W ten sposób zniszczono wiele wartościowych przyrodniczo obszarów.

58. Art. 429,432,435 Dopisać : Art. 426 § 2 stosuje się odpowiednio Uzasadnienie – j.w.

Konrad Płochocki

Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Warsaw - 13613027.1

13