Vademecum Dewelopera nr 12 by Publicon

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE

nr 12/2015

www.pzfd.pl

str. 14

Walne Zgromadzenie za nami. PZFD z nową Radą i Zarządem str. 6

Debata Gazety Wyborczej i PZFD „Dokąd zmierza branża deweloperska” str. 16

Interview with President of UEPC - dwie wersje językowe str. 20

PRAWIE 2 OSOBY NA JEDNO MIEJSCE! Takim zainteresowaniem cieszyła się IV edycja Podyplomowych Studiów Deweloperskich organizowanych przez PZFD we współpracy z SGH. Aby sprostać potrzebom naszych słuchaczy, PO RAZ PIERWSZY W HISTORII, zostanie uruchomiona kolejna, V edycja już od POŁOWY semestru! Chcesz poszerzyć swoją wiedzę z zakresu rynku nieruchomości? NIE MUSISZ CZEKAĆ DO KOLEJNEGO ROKU AKADEMICKIEGO!

Już dziś zadzwoń: 22 745 01 00

lub

Napisz na adres: biuro@pzfd.pl

www.studiadeweloperskie.pzfd.pl

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Szanowni Państwo, miło mi pisać do Państwa po kolejnym Walnym Zgromadzeniu, które zgodnie z zasadą kadencyjności było spotkaniem wyborczym. W tym miejscu pragnę serdecznie podziękować za docenienie mojej dotychczasowej pracy oraz ponowny wybór na zaszczytną funkcję Prezesa Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Grzegorz Kiełpsz Prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Spotkanie wyborcze było okazją, aby podsumować upływającą kadencję Zarządu i Rady PZFD. Na tę okoliczność przygotowaliśmy specjalne wydanie Vademecum Dewelopera. W aktualnym numerze piszemy skrótowo o naszych dwuletnich działaniach w materiale „Walne Zgromadzenie członków PZFD – czerwiec 2015”. Za nami również jedno z najważniejszych wyzwań branży w ostatnich latach, czyli obrona otwartych rachunków powierniczych. Ustrzegliśmy ustawę deweloperską przed zmianami wprowadzanymi w gorączce przedwyborczej. O walce, którą stoczyliśmy piszemy m. in. w artykule „Co się dzieje w legislacji” (str. 28), a o dodatkowych działaniach ocieplających wizerunek firm deweloperskich dowiedzą się Państwo z artykułu o albumie „Mieszkaniowa Ćwiartka – czyli 25 lat rynku deweloperskiego w Polsce” (str. 52). Po raz pierwszy w historii zaistnieliśmy z własnym panelem w trakcie Forum Ekonomicznego w Krynicy, będącego największą konferencją biznesową w Europie Środkowo-Wschodniej. Udało nam się zaprosić ekspertów i polityków, do których kierowaliśmy swój przekaz: branża deweloperska powinna być w należyty sposób uwzględniania w tworzeniu przyszłej polityki mieszkaniowej. Nie da się wymienić wszystkich tematów poruszanych w niniejszym Vademecum, jednak chciałbym zwrócić Państwa uwagę na materiał z jubileuszowego, już XX posiedzenia Grupy Prawnej. Idea Grup Tematycznych niewątpliwie bardzo istotnie wzmocniła merytoryczną stronę Związku i stała się jednym z jego fundamentów. Życzę miłej lektury!

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Walne Zgromadzenie Członków PZFD – czerwiec 2015 r.

PZFD z panelem deweloperskim na Forum Ekonomicznym w Krynicy

str. 6 Debata Gazety Wyborczej i PZFD „Dokąd zmierza branża deweloperska” w cytatach

str. 14 Poland is a great place for investors – the interview with Mr. Terry Roydon, the President of the UEPC

str. 16

PZFD GÓRĄ W SPORZE Z UOKiK! Jednak nasze 2%

str. 20

Co się dzieje w legislacji?

str. 26 Jak sprzedać lokale usługowe usytuowane w budynkach mieszkalnych?

str. 28 NOWELIZACJA USTAWY O MIESZKANIU DLA MŁODYCH – Dlaczego wzrośnie popyt na większe lokale (do 85 m2)?

str. 32

JUBILEUSZOWY X RANKING BANKÓW

str. 36

XX JUBILEUSZOWE SPOTKANIE GRUPY PRAWNEJ

str. 38

II Regaty Deweloperów – relacja krok, po kroku…

str. 44

Targi mieszkaniowe

– układ, w którym wszyscy zyskują

str. 50 4

str. 40

Oko w oko z Generacją Y

str. 48 Mieszkaniowa Ćwiartka, czyli 25 lat rynku deweloperskiego w Polsce str. 52

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

KOLEJNA EDYCJA KONKURSU MIESZKANIOWEGO PRZED NAMI

Nasz głos w sprawie rewitalizacji na Forum Inwestycyjnym w Tarnowie

str. 54

str. 58 Sprawdziliśmy, czy prospekt informacyjny jest czytany od deski do deski

TECHNOLOGIA NA MIARĘ POTRZEB DEWELOPERÓW str. 60 WIARYGODNA INFORMACJA O RYNKU NIERUCHOMOŚCI,

str. 61

Wnętrze ożywione odważnym kolorem

czyli o sztuce dobrego wyboru

str. 63 Jak deweloperzy kształcą menedżerów, czyli studia deweloperskie oczami absolwenta

str. 70 Deweloper po godzinach: Strzelectwo – moja pasja

str. 72

ODDZIAŁ WARSZAWSKI PZFD

str. 75

ODDZIAŁ WROCŁAWSKI PZFD

str. 78

REDAKCJA: Grzegorz Kiełpsz

str. 82

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE

Konrad Płochocki Angelika Wróbel Aleksandra Harasimowicz Magdalena Mikołajczak

POLSKI ZWIĄZEK FIRM DEWELOPERSKICH - BIURO PZFD UL. PUŁAWSKA 2, PLAC UNII, BUDYNEK A 02-566 WARSZAWA

Oliwia Sokołowska Justyna Ożóg

TEL.22 745 01 00 www.pzfd.pl

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Walne Zgromadzenie Członków PZFD – czerwiec 2015 r.

Cykliczne Walne Zgromadzenia członków PZFD są okazją ku temu, aby dokonywać podsumowań i wspólnie obierać kierunki dalszych działań Związku. Ostatnie spotkanie, zgodnie z zasadą kadencyjności, miało dodatkowo charakter wyborczy. autor: Magdalena Mikołajczak

Podczas Walnego Zgromadzenia zostały poruszone najważniejsze kwestie z punktu widzenia ówczesnej działalności i celów Związku. Pierwsze półrocze minęło niewątpliwie pod znakiem obrony otwartych rachunków powierniczych i, jak się z czasem okazało, równie zagrożonych WZ-etek. Spotkanie było sposobnością ku temu, aby poinformować Członków o podejmowanych krokach i ich skutkach. Dziś, z perspektywy czasu możemy powiedzieć, że koordynowana przez nas kampania informacyjna składająca się zarówno z elementów badawczych (raporty specjalistyczne), jak i działań mających na celu ocieplenie wizerunku deweloperów (wydanie przedpremierowej wersji albumu „Mieszkaniowa Ćwiartka”, debata z Gazetą Wyborczą) przyniosły pożądane skutki. Wyjątkowości czerwcowemu Walnemu Zgromadzeniu dodał fakt, że zgodnie ze statutową zasadą kadencyjności, miało ono charakter wyborczy. Po dwóch owocnych latach działalności Zarządu

i Rady PZFD nadszedł czas podsumowań i ponownej elekcji. Przez ostatni okres Związek umocnił swoją pozycję eksperta ds. branży mieszkaniowej i poszerzył zakres przedsięwzięć, zarówno w odniesieniu do środowiska zewnętrznego jak i swoich członków. Podczas wyborów nie doszło do dużych zmian personalnych i nowa Rada oraz Zarząd, w składzie bardzo zbliżonym do poprzedniego, z powodzeniem będzie mogła kontynuować rozpoczętą pracę. Zgodnie z niepisaną tradycją PZFD, pod koniec spotkania ekspert firmy REAS przedstawił prezentację obrazująca aktualną koniunkturę na rynku nieruchomości mieszkaniowych. Walne Zgromadzenie członków PZFD zwieńczyło przemówienie prezydenta Sopotu Jacka Karnowskiego, który odpowiedział na nasze zaproszenie i podzielił się z nami wiedzą o warunkach inwestycyjnych w Trójmieście.

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Podsumowanie dwuletniej kadencji Zarządu PZFD Po dwóch latach pracy na rzecz branży deweloperskiej przyszedł czas na podsumowanie dokonań dotychczasowego Zarządu Związku. Przez ten okres rozwinęliśmy nasze możliwości zarówno w kontekście wpływów, relacji biznesowych jak i świadczeń dla firm członkowskich.

Orange Polska (od 2015); Nowy Adres S.A. (od 2015); IDS-BUD S.A. (od 2015) oraz Decoroom Sp. z o.o. (od 2015).

Partnerzy Związku

O sile związku branżowego w dużej mierze decyduje liczebność jego członków, ponieważ wpływa to na postrzeganie organizacji jako reprezentanta branży. Mając to na uwadze, przez ostatnie 2 lata dokładaliśmy starań, aby było nas jak najwięcej, a nasz głos w debacie publicznej reprezentował jak największy procent rynku. W efekcie, w 2013 roku, do PZFD dołączyło 6 nowych firm, w 2014 – 8. Mamy jednak świadomość, że o jakości organizacji branżowej świadczy nie tylko liczba tworzących ją podmiotów, ale przede wszystkim jakość podejmowanych przez nią działań. Z tego względu rozróżniliśmy zadania na kilka głównych kategorii, takich jak: aktywność w procesach legislacyjnych w formie doradczej, działalność edukacyjna dla członków podejmowana podczas spotkań grup roboczych, funkcja ekspercka w mediach i na konferencjach, współpraca z organizacjami pokrewnymi przy realizacji wspólnych celów i wzmacnianie relacji biznesowych między różnymi podmiotami tworzącymi Związek.

Przez ostatnie 2 lata liczba partnerów PZFD wzrosła ponad dwukrotnie. Niezmiennie współpracuje z nami Upper Finance Consulting Sp. z o.o. Aktualnie do grona przyjaciół Związku dołączyli też: Rovese S.A. (od 2013); Aereco Wentylacja Sp. z o.o. (od 2014); PwC Polska Sp. z o.o. (od 2014); 7

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Grupy tematyczne siłą PZFD W myśl zasady, że wiedza i doświadczenie decydują o odnoszeniu sukcesów, jedną z głównych płaszczyzn naszej aktywności jest działalność edukacyjna dla pracowników firm członkowskich. Urzeczywistnieniem tej idei jest dynamiczny rozwój grup tematycznych. W 2013 roku założono Grupę Marketingową i Grupę Techniczną, a w 2014 powstała Grupa Finansowa.

O rozwoju grup, ze szczególnym uwzględnieniem Grupy Prawnej, świadczy ich coraz większa rozpoznawalność w środowisku branżowym, wyrażana obecnością przedstawicieli organizacji pokrewnych (np. Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego), ale przede wszystkim zainteresowaniem ze strony podmiotów administracji rządowej. Kilkakrotnie w spotkaniach Grupy Prawnej brali udział przedstawiciele UOKiK (w charakterze obserwatorów), MS, MIiR -u i BGK. Tym samym Grupa stała się nie tylko platformą wymiany wiedzy, ale również narzędziem promocji naszych stanowisk.

PRZEZ 2 LATA KADENCJI ODBYŁO SIĘ 40 POSIEDZEŃ RÓŻNYCH GRUP, W KTÓRYCH UDZIAŁ WZIĘŁO PONAD 800 PRACOWNIKÓW FIRM CZŁONKOWSKICH.

DZIAŁANIA LEGISLACYJNE

ZGŁASZAMY UWAGI NA RÓŻNYCH ETAPACH:

PRZYGOTOWAŃ PROJEKTU

KONSULTACJI SPOŁECZNYCH

PROCEDOWANIA W SEJMIE LUB SENACIE

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Ustawa deweloperska

Od chwili wejścia w życie tzw. ustawy deweloperskiej, warunki prowadzenia działalności inwestorskiej na rynku mieszkaniowym uległy dużej zmianie. Celem Związku było to, aby proces dostosowywania się deweloperów do nowych przepisów był jak najbardziej przewidywalny. Pracowaliśmy wielotorowo. Podjęliśmy się obrony pozycji deweloperów w trakcie prezentacji raportu „Konsument na rynku deweloperskim”, wysłaliśmy pismo do Ministra

Sprawiedliwości w sprawie Rejestru Klauzul Abuzywnych oraz przepisów w tzw. ustawie deweloperskiej i osobiście spotkaliśmy się w tej sprawie z UOKiK -iem. Ponadto opiniowaliśmy Informację Rady Ministrów na temat stanu funkcjonowania wspomnianej ustawy oraz zaproponowaliśmy do niej funkcjonalne zmiany. Z początkiem 2015 roku, po tym, jak doszła do nas informacja o planowanej likwidacji tzw. otwartych rachunków powierniczych, podjęliśmy nadzwyczajne kroki celem ich utrzymania.

USTAWA DEWELOPERSKA - CZTERY GŁÓWNE ZAKRESY OBJĘTE REGULACJĄ

INFORMACJA PRZEDKONTRAKTOWA

PROSPEKT INFORMACYJNY

UREGULOWANIE UMOWY DEWELOPERSKIEJ JAKO UMOWY NAZWANEJ

OBLIGATORYJNE STOSOWANIE RACHUNKU POWIERNICZEGO

NOWE PRZEPSY UPADŁOŚCIOWE

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Program „Mieszkanie dla Młodych”

Fakt, że program MdM do połowy 2015 roku obowiązywał wyłącznie na rynku pierwotnym, zawdzięczaliśmy w dużej mierze naszym działaniom informacyjno-edukacyjnym. Mimo tego, że przedstawiliśmy argumenty ekonomiczne przemawiające za zasadnością wspierania budownictwa mieszkaniowego, okres przedwyborczy zaowocował zmianą linii rządowej w tej kwestii. Przez okres obowiązywania ustawy w pierwotnym kształcie naszym głównym wyzwaniem było dostosowanie limitów cenowych do realiów panujących na rynku. Przekonywaliśmy ustawodawcę, że należy urealnić wskaźniki kształtujące limity w danych województwach, aby środki przeznaczone na realizację programu nie przepadły. Osobiście spotykaliśmy się z Wojewodami i wskazywaliśmy niedociągnięcia stosowanej metodologii. Odbyliśmy kilka rozmów z przedstawicielami MiR-u, przygotowaliśmy raport o prognozowanym niewykorzystaniu budżetu na dopłaty oraz

Raporty „Mieszkania dla Młodych” z 2014 i 2015 roku.

przeprowadziliśmy akcję edukacyjną dla deweloperów dotyczącą wypełniania formularza B-09.

Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym

W kwietniu 2015 roku przygotowaliśmy stanowisko w sprawie projektu nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zaznaczyliśmy w nim, że jedna z najważniejszych idei tzw. małej nowelizacji, zakładająca znaczne ograniczenie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, budzi nasze uzasadnione obawy. Wobec tego, że zaledwie 30% powierzchni kraju jest pokryte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, tak duża zmiana może prowadzić do paraliżu budowlanego i wzrostu cen działek inwestycyjnych. Poruszyliśmy ten temat podczas debaty z Gazetą Wyborczą „Dokąd zmierza branża deweloperska” i w wielu wypowiedziach prasowych.

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Kodeks Urbanistyczno -budowlany

Jako Związek od początku byliśmy zaangażowani w proces powstawania Kodeksu Budowlanego, którego historia jest długa i zawiła. Braliśmy udział w pracach Komisji Kodyfikacyjnej pod przewodnictwem profesora Niewiadomskiego, dzieląc się swoją wiedzą i doświadczeniem praktycznym. W kwietniu 2014 roku napisaliśmy stanowisko wobec Kodeksu Budowlanego w ramach konsultacji społecznych. Gdy w pewnym momencie działania ustawodawcy przybrały charakter dwutorowy (z jednej strony prowadzone są prace Komisji, z drugiej MiR wprowadza pomniejsze nowelizacje), reagowaliśmy na dwa fronty. W opiniowaniu projektów kładliśmy nacisk na wiele kwestii, w tym głównie na przewijające się postulaty ograniczenia wydawania tzw. WZ-etek oraz zwiększenie mechanizmów kontrolujących.

Ustawa o prawach konsumenta

Od grudnia 2014 roku mamy 5-letni okres obowiązywania rękojmi na nieruchomości. Od początku nasz sprzeciw budził nie tyle sam fakt dłuższego odpowiadania przed klientami za oddane mieszkania, co rażące niedopatrzenie związane z brakiem odpowiedniego okresu przejściowego wobec umów już zawartych z generalnymi wykonawcami. Temat ten był szeroko omawiany podczas spotkań Grupy Prawnej, w czasie których podejmowaliśmy się zadania wspólnej interpretacji przepisów, głównie w zakresie tego, od kiedy ma owa rękojmia być naliczana. Wysłaliśmy też w tej sprawie pismo do Rzecznika Praw Obywatelskich, w którym podkreśliliśmy, że w naszej opinii nowe przepisy są niezgodne z Konstytucją.

Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych

W kwietniu 2015 przygotowaliśmy stanowisko do projektu ustawy o zmianie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Nowelizacją ustawy z dnia 11 lipca 2014 roku dokonano zmia-

ny polegającej na wykreśleniu art. 5b, który wyłączał stosowanie przepisów ustawy w odniesieniu do gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położone w granicach administracyjnych miast. Zmiana ta wprowadziła konieczność uzyskania decyzji starosty w przedmiocie odrolnienia gruntu oraz wnoszenia opłaty dla gruntów w granicach miast. W naszym stanowisku zaznaczyliśmy, że wprowadzenie nowej regulacji przełożyło się na wzrost kosztów dla wszelkich podmiotów zainteresowanych inwestycjami w granicach administracyjnych miast.

REWITALIZACJA

Kwestia rewitalizacji miast była podmiotem wielu działań podejmowanych przez nas w ostatnim czasie. Od stanowiska zaczynając, przez wpis na blogu i materiały prasowe, na panelu dyskusyjnym w Tarnowie kończąc. Jak zaznaczaliśmy w oficjalnych wystąpieniach, ustawa o rewitalizacji nie zapewnia deweloperom należytych warunków do aktywnej partycypacji w tym procesie. Przy ograniczonych środkach jakimi dysponują samorządy, rewitalizacja powinna być dokonana w głównej mierze „rękoma” i środkami inwestorów prywatnych, a samorząd powinien pełnić funkcję nadzorującą i koordynującą. Pozwoliłoby to na rewitalizację obszarów wielokrotnie większych niż gdyby tylko korzystać ze środków samorządów. W wielu debatach publicznych staraliśmy się przekonać, że rewitalizacja polegająca jedynie na budowie mieszkań społecznych i instytucji użytku publicznego jest skazana na porażkę. Taki obszar stanie się całkowicie uzależnionym od ciągłego zasilania środkami samorządowymi i nigdy nie będzie samowystarczalny. Podkreślaliśmy, że prawidłowa rewitalizacja powinna stymulować cały obszar w wielu aspektach: społecznym, gospodarczym, a nawet kulturowym. Doceniamy wysiłek Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju, aby uregulować tę kwestię, ale uważamy, że konieczna jest zmiana założeń programu przez dopuszczenie komercyjnych przedsięwzięć realizowanych wspólnie z samorządami. 11

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

CYKLICZNE INICJATYWY PZFD Zorganizowaliśmy kilka cyklicznych przedsięwzięć, które wpisały się już w tradycję działalności Związku. Mowa przede wszystkim o dwóch konferencjach branżowych, czyli Dniach Dewelopera w 2013 i Kongresie Mieszkaniowym - Dniach Dewelopera w 2014 roku. Dodatkowo przeprowadziliśmy również

Ranking Miast i Ranking Banków, których celem jest promowanie partnerskich relacji samorządów i instytucji z przedsiębiorcami. Odbyło się również wiele innych konferencji, m.in: •

Konferencja „Mieszkanie dla Młodych” (2013)

•

Debata z UOKiK-iem (2014)

•

„Dokąd zmierza branża deweloperska?” (2015)

Inicjatywy PZFD

AKTYWNOŚĆ NA FORACH EUROPEJSKICH Przez ostatnie 2 lata znacznie wzrosła aktywność PZFD na forach europejskich, głównie za sprawą nawiązania ścisłej współpracy z Europejską Unią Deweloperów – UEPC. Reprezentanci PZFD: Reprezentanci PZFD: Jarosław Szanajca, Prezes honorowy PZFD, Konrad Płochocki, Dyrektor Generalny PZFD, Angelika Wróbel, Prawnik PZFD, brali udział w Walnych Zgromadzeniach organizacji (m.in. 12

w Madrycie i na Malcie). Jedno ze spotkań odbyło się Polsce, jako wydarzenie towarzyszące przy Kongresowi Mieszkaniowemu - Dniom Dewelopera 2014, co niewątpliwie wpłynęło na podniesienie rangi i prestiżu sztandarowej konferencji Związku. Pozycja PZFD w strukturach europejskich została dodatkowo wzmocniona dzięki wyborowi Terrego Roydona (będącego członkiem rady nadzorczej jednej z wiodących firm deweloperskich w Polsce) na prezydenta UEPC. Jest to o tyle ważne, że przewodzenie międzynarodowej organizacji przez osobę znającą polskie realia branżowe, może przełożyć się na lepsze rozumienie potrzeb naszego rynku i zapewnienie silniejszej reprezentacji naszych stanowisk.

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

W ramach współpracy z UEPC, PZFD przygotowało m.in. raport o różnicach powierzchni w budynkach wybudowanych do projektowanych oraz brało udział w badaniu dotyczącym wskaźnika miejsc parkingowych.

Upływająca kadencja zarządu PZFD minęła również pod znakiem nawiązania współpracy z Komisją Europejską. Początkowo w zakresie promocji innowacyjnych rozwiązań w budownictwie, z czasem opiniowaliśmy też inicjatywy na poziomie Unii Europejskiej (dyrektywy, rozporządzenia, zalecenia Komisji). Aktualnie współtworzymy Europejskie Obserwatorium Sektora Budowlanego, które jest strategiczną inicjatywą ułatwiającą wymianę informacji na temat najnowszych trendów w sektorze budowlanym UE i na poziomie poszczególnych państw członkowskich. Ma ono także przyspieszyć doskonalenie polityki w tym sektorze oraz pogłębić wiedzę prawodawców i innych zainteresowanych podmiotów na poziomach europejskim, krajowym i regionalnym.

Walne Zgromadzenie Członków Europejskiej Unii Deweloperów na Malcie, maj 2015 13

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

PZFD z panelem deweloperskim na Forum Ekonomicznym w Krynicy

„Rynek mieszkaniowy i gospodarka – kto kogo stymuluje?” to temat panelu, którego byliśmy gospodarzem podczas tegorocznego Forum Ekonomicznego w Krynicy. Tam, gdzie toczy się dialog o rozwoju gospodarczym, nie może brakować głosu branży deweloperskiej. autor: Magdalena Mikołajczak

Forum Ekonomiczne w Krynicy to największe międzynarodowe spotkanie polityków, liderów opinii i ekspertów ds. ekonomicznych w Europie Środkowo-Wschodniej. Celem wydarzenia jest rozwinięcie idei, zgodnie z którą rozwój gospodarczy kraju w dużej mierze zależy od partnerstwa podmiotów państwowych i prywatnych oraz wzajemnego rozumienia i poszanowania swoich potrzeb. W takim kontekście nie może zabraknąć dyskusji związanej z rolą, jaka w gospodarce przypada w udziale branży deweloperskiej. Inwestorzy nie tylko zaspokajają rosnące potrzeby mieszkaniowe Polaków, ale również działają na korzyść całej koniunktury ekonomicznej kraju. Od 1992 roku w pierwszej połowie września Krynica-Zdrój zamienia się niezależną stolicę myśli ekonomicznej. Pomysłodawcą i organizatorem konferencji jest założona przez Zygmunta Berdychowskiego Fundacja Instytut Studiów Wschodnich. Tegoroczne Forum w Krynicy zgromadziło trzy tysiące uczestników z 60 państw. W trakcie wydarzenia odbyło się ponad dwieście różnych de-

bat, sesji plenarnych i prezentacji. Padały ważne deklaracje polityczne i gospodarcze, które mają służyć wzmocnieniu potencjału ekonomicznego Europy Środkowo-Wschodniej. Motto przewodnie tegorocznego spotkania brzmiało „Jak zbudować silną Europę? Strategie dla przyszłości” i w tę stronę szły dalekosiężne wizje. Obecność PZFD na Forum Ekonomicznym w Krynicy dała nam możliwość dotarcia z naszymi postulatami i pomysłami do osób mających rzeczywisty wpływ na realia gospodarcze w kraju. Taka platforma ułatwia nawiązanie kontaktu z politykami, ekonomistami i pozostałymi ekspertami najwyższej rangi, co przekłada się na lepsze możliwości współpracy i realizację naszych celów. Z tego względu zdecydowaliśmy się nie tylko w Forum uczestniczyć, ale również po raz pierwszy tworzyć jeden z jego paneli. W debacie publicznej o procesach makroekonomicznych nie sposób pominąć roli, jaką pełni budownictwo mieszkaniowe. Według przeprowadzonych przez nas badań, branża deweloperska

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Europa – w pojęciu UE – jest silna, ale jest dosyć bezradna. Jest bezradna wobec tych problemów, które dzisiaj trapią ją w stopniu bardzo istotnym. Tym problemem najszerszym jest demografia. To krótko mówiąc spadająca dzietność w krajach UE, na Zachodzie Europy, u nas, która jest bardzo złą wróżbą na przyszłość.

– Andrzej Duda, Prezydent Rzeczypospolitej Polskiej

Popieram ideę Europy równych partnerów, którzy działają solidarnie, którzy korzystają z członkostwa, ale również przyczyniają się do członkostwa i podejmują swoje obowiązki – wszystko to oparte o zasadę solidarności, a nie o zasadę narzucania rozwiązań.

– Kolinda Grabar-Kitarović, Prezydent Chorwacji

Przez Macedonię wiedzie główny szlak uchodźców. Wydajemy milion euro miesięcznie, by im pomóc, a za wzmocnienie sił policyjnych płacimy 800 tys. euro miesięcznie. Nasze problemy są wynikiem tego, co dzieje się w UE – uchodźcy trafiają do Macedonii z terytorium Unii, bo nikt nie chroni ściśle jej granic.

– Giorge Iwanow, Prezydent Macedonii

jest odpowiedzialna za wytworzenie 13,5 proc. PKB, co stanowi 32 mld zł. Na podstawie danych z ostatnich lat sektor budownictwa zapewniał średnio 2,5 mln miejsc pracy, czyli 15,4 proc. pracujących ogółem. Naszą rolą jest uczulanie opinii publicznej, że deweloperzy to nie tylko przedsiębiorcy pracujący na swój biznes, ale również pracodawcy i podmioty odpowiedzialne za znaczną część PKB, sytuację mieszkaniową oraz wpływy do budżetu gmin i samorządów. Nasz panel zatytułowany „Rynek mieszkaniowy i gospodarka – kto kogo stymuluje?” moderował szef redakcji Wiadomości TVP - Piotr Kraśko. Merytoryczną jakość dyskusji zapewniły wybitne osobistości - Jan Krzysztof Bielecki (były premier), Jan Vincent-Rostowski (były wicepremier i minister finansów), Andrzej Adamczyk (poseł PiS), Grzegorz Kiełpsz (prezes PZFD), Filiep Loosveldt (dyrektor zarządzający Europejskiej Unii Deweloperów), Robert Gwiazdow-

ski (prezes Warsaw Enterprise Institute, przewodniczący rady Centrum im. Adama Smitha) oraz Mateusz Walewski (PwC). Spotkanie rozpoczęło się od premierowej prezentacji raportu PwC „Analiza wpływu sektora budownictwa mieszkaniowego na gospodarkę Polski”. Na podstawie przytoczonych danych szukaliśmy odpowiedzi na wiele nurtujących pytań, m.in.: do czego są potrzebni deweloperzy, jaka jest ich rola w rozwoju gospodarki, czy państwo powinno wspierać budownictwo — a jeśli tak, to w jaki sposób? Różne punkty widzenia oraz starcie się argumentów były okazją do poznania opinii pozostałych uczestników. Przedstawiony przez nas raport nie pozostawia wątpliwości – budownictwo mieszkaniowe napędza gospodarkę i przynosi wymierne korzyści wielu uczestnikom rynku

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Debata Gazety Wyborczej i PZFD „Dokąd zmierza branża deweloperska” w cytatach

We współpracy z Gazetą Wyborczą zorganizowaliśmy debatę „Dokąd zmierza branża deweloperska”. Na jednej sali zebrali się przedstawiciele rządu, samorządu, inwestorów oraz organizacji społecznych i instytucji eksperckich, aby wspólnie rozmawiać o przyszłości rynku mieszkaniowego w Polsce. Kilkugodzinna dyskusja zaowocowała cytatami, które ukazują całe spektrum różnych punktów widzenia i długą drogę, jaka dzieli nas jeszcze od kompromisowego modelu.

Potrzeby mieszkaniowe Polaków nie mogą być zaspokajane wyłącznie przez jeden segment – deweloperski, ponieważ ludzie, ich potrzeby i możliwości są różne. Zapewnienie społeczeństwu warunków do życia powinno być rolą dobrze zaplanowanej polityki mieszkaniowej, a nie tylko powinnością deweloperów.

– Grzegorz Kiełpsz, PZFD

Powinny powstawać programy takie jak „Nowy Ład Mieszkaniowy” z 1992 roku. Dobrym rozwiązaniem jest wspieranie dochodzenia do własności mieszkaniowej i należy powrócić do takiego modelu, który pomaga niezamożnym Polakom. Sejm powinien też przeprowadzić nowelizację ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym.

– Irena Herbst, Centrum Partnerstwa Publiczno-Prywatnego

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Debata „Dokąd zmierza branża deweloperska”, lipiec 2015 roku

Od 25 lat to Ministerstwo Finansów decyduje o polityce mieszkaniowej, co wypacza jej ogólną ideę i nie pozwala spojrzeć na problem całościowo.

– Kazimierz Kirejczyk, REAS

Przy obecnych przepisach budowa TBS-ów jest niesprawiedliwością społeczną, ponieważ osoby, które tam mieszkają, mogą tam zostań nawet wtedy, gdy ich sytuacja ekonomiczna ulegnie poprawie.

– Hanna Zdanowska, Prezydent Łodzi

W Polsce potrzebujemy przepisów, które będą w odpowiedni sposób traktowały właścicieli mieszkań na wynajem oraz zachęt podatkowych dla inwestorów inwestujących w ten segment rynku.

– Grzegorz Kiełpsz, PZFD

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Debata „Dokąd zmierza branża deweloperska”, lipiec 2015 roku

Chcemy zaproponować firmom deweloperskim wspólne budowanie. Przekażemy im tereny w zamian za pulę mieszkań, które wynajmiemy na określony czas. Partnerstwo publiczno-prywatne jest konieczne, bo miasta nie są w stanie samodzielnie finansować niektórych przedsięwzięć, a pieniądze z funduszy unijnych są kroplą w morzu potrzeb.

– Hanna Zdanowska, Prezydent Łodzi

Wyobraźmy sobie Warszawę bez metra. Jeżdżą trochę podreperowane autobusy, sypiące się tramwaje, ale mamy - i z dumą to podkreślamy - bardzo dobry system taksówek. I my tu dyskutujemy o tym, co zrobić, żeby taksówki w tym mieście stały się bardziej dostępne. Żeby więcej ludzi mogło jeździć taksówkami.

– Kazimierz Kirejczyk, REAS

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Debata „Dokąd zmierza branża deweloperska”, lipiec 2015 roku

Deweloperom marzy się sytuacja, w której nowe inwestycje powstają na terenach objętych planami zagospodarowania przestrzennego. Problem w tym, że takich planów jest wciąż mało, zaś kolejne powstają w powolnym tempie. W tej sytuacji niemal połowa nowych inwestycji powstaje na podstawie decyzji o warunkach zabudowy. Nie można tak po prostu zlikwidować WZ-etek z dnia na dzień.

– Konrad Płochocki, PZFD

Koszt rewitalizacji starych kamienic jest bardzo wysoki. Problemem mogą być mieszkający w nich do tej pory lokatorzy, którzy nie będą w stanie płacić wyższego niż do tej pory czynszu.

– Kazimierz Kirejczyk, REAS

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

EN: Poland is a great place for investors – the interview with Mr. Terry Roydon, the President of the UEPC PL: Polska jest wspaniałym miejscem dla inwestorów – wywiad z Terrym Roydonem, Prezydentem UEPC

Wywiad przeprowadziła Angelika Wróbel, Prawnik PZFD The interview was conducted by Angelika Wróbel, Lawyer at PZFD ENG: In May 2015 Mr. Terry Roydon was elected President of the European Union of House Builders and Developers for next 2 years. He will head the organization which is bringing together housing investors from different European countries. Terry Roydon, thanks to his work for a company conducting business in our country, has an excellent knowledge of Polish realities of the developers industry. He is also a member of the Home Builders Federation and a number of foreign companies operating in the field of housing. He can boast more than 40 years of professional experience, gained in many European countries. Despite his tight schedule, he agreed to give an interview specially for the Vademecum Dewelopera. PL: W maju 2015 r. Terry Roydon został wybrany na stanowisko Prezydenta UEPC – Europejskiej Unii Deweloperów, na kolejne 2 lata. Będzie stał na czele najprężniej działającej organizacji skupiającej inwestorów mieszkaniowych z poszczególnych państw europejskich. Terry Roydon, dzięki pracy dla firmy prowadzącej działalność na terenie naszego kraju, zna doskonale polskie realia branży deweloperskiej. Jest także członkiem Home Builders Federation (brytyjskiej federacji deweloperów) i licznych zagranicznych spółek prowadzących działalność w zakresie budownictwa mieszkaniowego. Może pochwalić się ponad 40 letnim doświadczeniem zawodowym, zdobytym w wielu europejskich krajach. Pomimo swego napiętego kalendarza, zgodził się udzielić wywiadu specjalnie do Vademecum Dewelopera. 20

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Angelika Wróbel: W maju objąłeś stanowisko Prezydenta UEPC. Motto tej organizacji brzmi: „Restoring the past, building the future” (Przywracając przeszłość, budować przyszłość). Co to hasło oznacza dla Ciebie?

Terry Roydon Angelika Wróbel: In May, you were elected President of the UEPC. The motto of this organization is: “Restoring the past, building the future”. What does it mean for you? Terry Roydon: It is more to do with building the future than restoring the past. It is mainly about the conditions for the housing industry, when we consider the legislative actions set at pan-European level, particularly by the European Commission. Restoring the past is tied up with our mission to make sure that we can actually redevelop the city centers or develop other previously used areas. Therefore more emphasis is on new buildings and the future but at the same time the past has to be maintained. A. W.: You began to talk about the future. What are the main challenges the UEPC is facing for the next 2 years? T. R.: The common issues are costs of housing and regulatory costs which governments impose, whether by Brussels government or by national government. As the UEPC we have more influence on Brussels than on country governments. A. W.: What exactly generates the highest costs and should be issue of concern for developers? T. R.: Most of all, energy saving costs. Most existing houses have poor energy saving. Despite this the authorities want to impose additional provisions for new

Terry Roydon: Uważam, że w większym stopniu motto to dotyczy budowania przyszłości niż przywracania przeszłości. Chodzi przede wszystkim o warunki dla budownictwa mieszkaniowego, jeśli weźmiemy pod uwagę działania legislacyjne, podejmowane na szczeblu ogólnoeuropejskim, w szczególności przez Komisję Europejską. Przywracanie przeszłość jest związane z naszą misją, polegającą na upewnieniu się, że możemy faktycznie rewitalizować centra miast, czy też rozwijać inne obszary. W związku z tym, większy nacisk jest kładziony na nowe budownictwo i przyszłość, ale jednocześnie szanujemy przeszłość. A. W.: Zacząłeś mówić o przyszłości. Jakie są największe wyzwania, z którymi musi zmierzyć się UEPC w ciągu najbliższych 2 lat? T. R.: Wspólny problem stanowią koszty budownictwa mieszkaniowego i koszy regulacyjne, które są nakładane zarówno przez rząd w Brukseli, jak i rządy krajowe. Jako UEPC, mamy większy wpływ na Brukselę niż rządy w poszczególnych krajach. A. W.: Co dokładnie generuje najwyższe koszty i powinno budzić niepokój deweloperów? T. R.: Przede wszystkim są to koszty budownictwa energooszczędnego. Wszystkie istniejące domy mają niską energooszczędność. Władze chcą wprowadzać przepisy dotyczące nowych budynków i nieustannie nakładać na nie coraz więcej wymogów, a to generuje przecież wyższe koszty. A. W.: Jakie są działania podejmowane przez UEPC, mające na celu skuteczne przeciwdziałanie takim negatywnym propozycjom? 21

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

buildings and they continue telling the new to do more and more, which costs a lot of money. A. W.: What are the actions taken by the UEPC in order to effectively counteract negative propositions? T. R.: First of all, we have to identify whether problems exist in different countries and then we try to see if the ideas from one country, which are valid in another country, should be recommended to the European politicians. For instance, in France they have ideas of reducing the objections that can be made against building permission which could be very valid in Poland, particularly because the system in Poland allows anybody to object and delay the investment. We talked about it at the previous UEPC meeting in May. At the end it turns out the developers often win but they face financial burdens with additional cost, mainly costs of delay to the investment. Such legal processes cause the final price of houses to rise. This is something that we can try to avoid and take actions against it as the UEPC. A. W.: Do you think that more and more regulation of provisions related to real estate development sector at EU level is a desirable process?

W Anglii mamy system, który mówi: na każdy jeden nowy akt prawny musisz usunąć z systemu dwa istniejące akty prawne. Jeden akt zamiast dwóch starych jest dobrym i niedrogim rozwiązaniem.

T. R.: We have got two issues here. Some regulations are national, just for a specific country and this is the task for a local federation to try persuade the government to cut bureaucracy. Every government says that they are trying to reduce bureaucracy but the UK government for example does try very hard to do that. We have a system in England which says: for every one new regulation you have to lose two existing regulations. One new regulation instead of two old is a good and inexpensive solution. Other countries, like France, have a government which believes more in regulation. They just keep introducing more and more regulations. As I said, it is the role of the French federation to talk with

T. R.: Swoją uwagę koncentrujemy na ustaleniu, czy problemy występują w różnych państwach. Wówczas staramy się sprawdzić, czy powinniśmy rekomendować europejskim politykom pomysły z jednego kraju, które w innym państwie również stanowią ważną kwestię. Na przykład we Francji mają pomysł, w jaki sposób zmniejszyć liczbę sprzeciwów, które mogą być wniesione w procedurze uzyskiwania pozwolenia na budowę. Francuskie rozwiązania, mogą być o tyle istotne w Polsce, że tutejszy system pozwala każdemu na wniesienie sprzeciwu i tym samym opóźnia się cała inwestycja. Było to przedmiotem dyskusji na poprzednim posiedzeniu UEPC w maju. Finalnie okazuje się, że deweloperzy często wygrywają spory sądowe, ale są zmuszeni ponieść dodatkowe koszty z tego tytułu, przede wszystkim właśnie koszty opóźnienia inwestycji. Tego rodzaju procesy sądowe sprawiają, że wzrasta ostateczna cena mieszkań. To jest coś, czego możemy starać się uniknąć i jako UEPC podjąć działania przeciwdziałające takim praktykom. A. W.: Czy uważasz, że wprowadzanie coraz większej liczby regulacji i przepisów związanych z branżą deweloperską na poziomie unijnym jest zjawiskiem pożądanym? T. R.: Mamy tu do czynienia z dwoma kwestiami. Niektóre przepisy odnoszą się tylko do danego kraju, stąd podjęcie prób przekonania rządu, aby ograniczał biurokrację stanowi zadanie ogólnokrajowej federacji. Każdy rząd mówi, że stara się ograniczyć biurokrację, ale na przykład rząd Wielkiej Brytanii rzeczywiście bardzo się stara to robić. W Anglii mamy system, który mówi: na każdy jeden nowy akt prawny musisz usunąć z systemu dwa istniejące akty prawne. Jeden akt zamiast dwóch starych jest dobrym i niedrogim rozwiązaniem. Inne kraje, jak na przykład Francja, mają rząd, który bardziej wierzy w silniejszą regulację. Tam wprowadza się coraz więcej przepisów prawa. Tak jak po-

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

their own government. We can give them, as UEPC, some ideas from other countries, like „one in and two out” that is being introduced in England. Then we have the regulations which come from Brussels in which UEPC is particularly involved. The EU does not impose regulations on a country. What the EU does is impose directives and these have to be put into national legislation. Member states are required to make changes to their laws in order for the directive to be implemented correctly. One of the options is to write legislation just following the minimum which Brussels has set, or you can, like we said, gold -plate. In transposing European Union law, Gold-plating is the process where an EU directive is given additional powers when being written into the national laws of member states. Gold-plating means going even further than was intended. For example in Poland the Consumers Act is a perfect example of this. The Consumer Act was intended to regulate “distance selling” and selling homes is not this kind of selling. The Polish government took this idea which was to protect consumers and applied it to situations which were never ever intended by the European Union. The objective of the UEPC is to oppose unfavorable provisions even before they are adopted by the authorities of the European Union. A. W.: Could we say that having an influence on European legislation, before it enters to national legislations, is the most important strength of UEPC? T. R.: Yes. It is difficult for country federations to understand the importance of that work. When a directive enters into force it is taking a lot of time before they see the effect of UEPC’s effort. UEPC as a pan-European organization which is objecting to this, pointing out mistakes that European clerks are making and showing them the changes they need to make long before the transposition to country law, when members of national

wiedziałem, rolą francuskiej federacji jest rozmawiać z ich własnym rządem w przypadkach dotyczących wyłącznie legislacji na poziomie państwowym. My, jako UEPC, możemy im dawać pomysły zaczerpnięte z innych krajów, jak wspomniany jeden wchodzący w życie akt zamiast dwóch funkcjonujących w systemie, co jest wdrażane w Anglii. Następnie mamy do czynienia z przepisami, którego źródłem jest Bruksela, w co szczególnie zaangażowane jest UEPC. W większości przypadków Unia Europejska nie nakłada wprost regulacji na poszczególne kraje. To co robi opiera się na przygotowaniu dyrektyw, które są implementowane do ustawodawstwa krajowego. Państwa członkowskie są zobowiązane do zmiany swoich przepisów, aby założenia dyrektywy były prawidłowo realizowane. Jedna z możliwości przewiduje, że krajowe przepisy będą spełniały minimalne wymogi, które ustalono w Brukseli. Można także dokonać tzw. gold-plating. W prawie Unii Europejskiej, gold-plating jest procesem, w którym dyrektywa UE wprowadza dodatkowe obowiązki, gdy jest transponowana do prawa krajowego poszczególnych państw członkowskich. Gold-plating oznacza uregulowanie jakiegoś aspekt silniej niż to było zamierzone. Wprowadzona w Polsce ustawa o prawach konsumenta jest tego doskonałym przykładem. Ustawa o prawach konsumenta miała regulować głównie sprzedaż na odległość, a sprzedaż domów nie jest tego rodzaju sprzedażą. Polski rząd wpadł na pomysł, argumentując to ochroną konsumentów, żeby dodać nieruchomości do zakresu objętego ustawą, co nigdy nie było intencją unijnych legislatorów. Celem UEPC jest przeciwdziałanie wprowadzaniu niekorzystnych przepisów, jeszcze zanim zostaną one przyjęte przez władze Unii Europejskiej. A. W.: Czy możemy powiedzieć, że wpływanie na projekty legislacyjne Unii Europejskiej, zanim staną się częścią krajowych porządków prawnych, jest najważniejszą siłą UEPC?

UEPC as a pan-European organization which is objecting to this, pointing out mistakes that European clerks are making and showing them the changes they need to make long before the transposition to country law, when members of national federations have no idea about potential problem.

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

federations have no idea about potential problem. A. W.: You know very well the situation in other markets because you were working not only in the UK but also in France, Bulgaria, Romania and many other countries. Whether, and how do you use the experience gained abroad to work in Poland? T. R.: One thing I observe, and I have been working for 17 years in Poland which is a quite long time, is that the polish industry and the polish people are extremely open to ideas. Private house building was a new industry which didn’t exist before 1989, although polish people were very open to take ideas from other countries. When I started work here with Dom Development we brought foreign experts and consultants, particularly from the UK, because skills which they had didn’t exist here. But once we have shown the polish people how to do things we didn’t have to show it to them again because they have learnt it very fast. Nowadays we can do it in Poland ourselves, we don’t need people from abroad. It is satisfying to work here because people are interested in what you have to offer in experiences from elsewhere. I like to work with the Polish people. A. W.: What are the biggest challenges for polish market in your opinion?

It is satisfying to work here because people are interested in what you have to offer in experiences from elsewhere. I like to work with the Polish people.

T. R.: Certainly building costs. But I have to say that Poland is a great place for investors. The competition between entrepreneurs is good and there is a place for new developers. A lot of Poland is quite flat and you have land to build on which is helpful too. The mortgage market is pretty good and stable. Because of these reasons the Polish market encourages foreign investors and you have a lot of them here because Polish industry is very open. In England I do not now a single foreign developer because the real estate sector is so complicated and has so many issues to deal with.

T. R.: Tak. Federacjom krajowym trudno jest zrozumieć znaczenie tych wysiłków. Zanim dyrektywa wejdzie w życie, upłynie wiele czasu, a dopiero wtedy widoczny jest efekt naszej pracy. UEPC jest paneuropejską organizacją, która sprzeciwia się wprowadzaniu wadliwych przepisów unijnych. Wskazując europejskim urzędnikom ich błędy, jednocześnie przedstawia swoje propozycje zmian, na długo przed transpozycją do prawa krajowego, kiedy jeszcze członkowie federacji narodowych nie mają pojęcia o potencjalnym problemie. A. W.: Doskonale znasz sytuację na innych rynkach, ponieważ pracowałeś nie tylko w Wielkiej Brytanii, ale także we Francji, Bułgarii, Rumunii i wielu innych krajach. Czy i w jaki sposób wykorzystujesz doświadczenie zdobyte za granicą do pracy w Polsce? T. R.: To co obserwuję, a pracuję od 17 lat w Polsce, a zatem dość długo, to że polski przemysł i Polacy są niezwykle otwarci na pomysły. Budownictwo mieszkaniowe było nową branżą, która nie istniała przed 1989 rokiem, a mimo to Polacy byli bardzo otwarci, aby czerpać pomysły z innych krajów. Gdy zacząłem tutaj pracować z Dom Development, sprowadziliśmy zagranicznych ekspertów i konsultantów, głównie z Wielkiej Brytanii, ponieważ mieli umiejętności, które tutaj nie istniały. Jednak wystarczyło raz pokazać Polakom, jak funkcjonują pewne mechanizmy i nie było już konieczności powtarzać tego ponownie, ponieważ uczyli się bardzo szybko. Dziś możemy działać w Polsce sami, a specjaliści z zagranicy nie są niezbędni. To przyjemność pracować tutaj w Polsce, bo ludzie są ciekawi tego, co masz im do zaoferowania oraz doświadczeń z innych krajów. Lubię pracować z Polakami. A. W.: Jakie są według Ciebie największe wyzwania dla polskiego rynku? T. R.: Oczywiście rosnące koszty budowy. Ale muszę powiedzieć, że Polska jest

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

A. W.: You graduated in Estate Management at the University of London and as a Master in Business Administration from the University of Pittsburgh. For many years you were working as chief executive and member of boards of directors. What are, in your opinion, the best features of a manager in the development industry? T. R.: I deal with international real estate. I think that all you have to do is be open about the specifics of any country. It is known that some solutions in building industry are universal, like buying land, choosing architects, and it doesn’t matter whether you are in middle of Africa or in Poland. But there are many differences in every country and you cannot have a single solution, and you have to accept it as a manager that you cannot take one good idea which is in your head and apply it to everywhere. You have to modify your own ideas in accordance with what you can discover about the specifics of the country in which you are working. There are differences even at the country level. In Poland, where Dom Development is in Wroclaw and Warsaw, the people are completely different between these two cities so you have to have different managers in these cities who understand the local situation. A. W.: You are a very busy person and it was hard to find a place for an interview in your tight schedule. Do you have time for any hobbies?

wspaniałym miejscem dla inwestorów. Konkurencja między przedsiębiorcami jest dobra, a więc jest miejsce dla nowych deweloperów. Większość Polski jest położna na terenach nizinnych, na których można budować, co także jest pomocne. Rynek kredytów hipotecznych jest całkiem dobry i stabilny. Z tych powodów polski rynek może zachęcić zagranicznych inwestorów, i macie ich tutaj wiele, bo polski przemysł jest bardzo otwarty. W Anglii nie znam żadnego zagranicznego dewelopera, ponieważ sektor nieruchomości jest tak zbyt skomplikowany i trzeba sobie radzić z wieloma problematycznymi kwestiami. A. W.: Jesteś absolwentem Estate Management na Uniwersytecie w Londynie i posiadasz tytuł Masters in Business Administration uzyskany na Uniwersytecie w Pittsburghu. Przez wiele lat pracowałeś jako prezes zarządu i członek rad dyrektorów. Jakie są, Twoim zdaniem, najlepsze cechy menedżera w branży deweloperskiej? T. R.: Zajmuję się międzynarodowym rynkiem nieruchomości. Myślę, że wszystko, co trzeba zrobić, to być otwartym na odmienności każdego kraju. Wiadomo, że niektóre rozwiązania w sektorze budownictwa są uniwersalne, jak zakup ziemi, wybór architektów i nie ma znaczenia, czy jesteś w środku Afryki, czy w Polsce. Jednakże w każdym państwie jest wiele różnic i jako menedżer musisz zaakceptować fakt, że nie można mieć w głowie jednej uniwersalnej idei, którą można wszędzie stosować. Musisz zmieniać własne pomysły, zgodnie z tym, czego dowiesz się o specyfice kraju, w którym pracujesz. Co więcej, istnieją różnice nawet na poziomie krajowym. W Polsce, gdzie Dom Development jest obecny we Wrocławiu i Warszawie, ludzie są zupełnie inni w tych dwóch miastach. Inni menedżerowie, rozumiejący lokalną sytuację, są potrzebni w obu miastach. A. W.: Jesteś bardzo zajętą osobą i w Twoim napiętym harmonogramie trudno było znaleźć czas na przeprowadzenie wywiadu. Czy mimo to, masz jeszcze czas na jakieś hobby?

T. R.: Of course I have free time. I love spending time with my family and with my daughter. My biggest hobby is travelling. I do a lot of business travel but I love to travel for pleasure as well. Sometimes I can combine it. I fell in love with countries of Southeast Asia, like Cambodia and Vietnam. I have been many times to India too and I love this country and its culture where every place is unique.

T. R.: Oczywiście, że mam czas wolny. Uwielbiam go spędzać z rodziną i moją córką. Moim największym hobby jest podróżowanie. Wiele podróżuję w celach biznesowych, ale jednocześnie uwielbiam podróżować dla przyjemności. Czasami udaje mi się to połączyć. Zakochałam się w krajach Azji Południowo-Wschodniej, jak chociażby Kambodża i Wietnam, byłem też wiele razy w Indiach. Kocham ten kawałek ziemi i tamtejszą kulturę, gdzie każdy sklep i miejsce są niepowtarzalne.

Thank you very much for the interview.

Dziękuję bardzo za rozmowę.

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

PZFD GÓRĄ W SPORZE Z UOKiK! Jednak nasze 2%

Po 5 latach spór PZFD z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów w kwestii dopuszczalnej różnicy 2% w powierzchni projektowanej do wybudowanej znalazł swój finał. autor: Konrad Płochocki

Gdy UOKiK zaskarżył zapis z Katalogu Zasad Umowy Deweloperskiej, postanowiliśmy bronić naszych racji. Po 5 latach, w lipcu br. Sąd Apelacyjny w Warszawie, w wyniku wygranej przed Sądem Najwyższym, uchylił w całości Decyzję Prezesa UOKiK z grudnia 2010 r., kwestionującą zapisy określające dopuszczalny margines oraz przewidujące mechanizm waloryzacji ceny. Jeszcze przed wejściem w życie tzw. ustawy deweloperskiej chroniącej interesy kupujących mieszkania na rynku pierwotnym, wybiegaliśmy myślą na przód i jako organizacja branżowa chcieliśmy wyznaczać dobre wzorce. W związku z tym opracowaliśmy Kodeks Dobrych Praktyk. Co ciekawe, ten sztandarowy dokument Związku został stworzony we współpracy z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów i z powodzeniem spełniał swoją funkcję. Czasy się jednak zmieniły i narzędzia musiały za nimi nadążyć. Wraz z dynamicznym rozwojem rynku mieszkanio-

wego i koniecznością doprecyzowania niektórych norm, Kodeks został uzupełniony o suplement o nazwie Katalog Zasad Umowy Deweloperskiej, w którym znalazło się stwierdzenie o dopuszczalnej różnicy w powierzchni wybudowanej do projektowanej w wysokości 2%. UOKiK zakwestionował ten zapis i potraktował go jako klauzulę abuzywną. Nasze rozmowy i argumenty nie były w stanie przekonać Urzędu. W związku z tym, wobec braku innej możliwości, zaczęliśmy dochodzić swoich racji przed organami władzy sądowniczej.

Argumenty z ekspertyz

Nasze stanowisko potwierdzały badania i analizy niezależnych ekspertów. Biegli z Politechniki Gdańskiej podali w swojej opinii, że „zachowanie całkowitej zgodności powierzchni powykonawczej z powierzchnią projektowaną nie jest możliwe ze względu na charakter procesu budowlanego”, a „dopuszczalne różnice pomiędzy projektowaną a rzeczywistą powierzchnią użytkową mieszkań (…)

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

wynoszą dla budynków murowanych od 4.3% (dla mieszkań o pow. 25 m.kw.) do 2.1 % (dla mieszkań o pow. 100 m.kw.)”. Przewidziana w KZUD tolerancja rzędu 2% mieści się zatem w najbardziej restrykcyjnych granicach tolerancji przewidzianej normami branżowymi, a skoro jakiś obiekt jest wykonany zgodnie z panującymi możliwościami technicznymi, to nie można twierdzić, że naruszono interesy nabywców.

Ostateczny wyrok

Sąd Najwyższy, a za nim Sąd Apelacyjny przyjęły, że kwestionowane postanowienia Kodeksu Dobrych Praktyk nie mają charakteru abuzywnego z uwagi na to, że nie stanowią wzorca umowy. Przede wszystkim jednak sądy nie dopatrzyły się jakiejkolwiek sprzeczności tych postanowień z dobrymi obyczajami czy zasadami współżycia społecznego. W ocenie Sądów, zastrzeżenie, że 2% różnica między powierzchnią lokalu określoną w umowie a powierzchnią rzeczywistą stanowi dozwolone określenie przedmiotu umowy. Innymi słowy, w umowie deweloperskiej możliwe jest sprecyzowanie świadczenia dewelopera za pomocą widełek, przy jednoczesnym uzależnieniu wysokości ceny od rzeczywistej powierzchni lokalu. Tego rodzaju postanowień nie można traktować jako ograniczenia odpowiedzialności dewelopera, a tym samym nie prowadzą one do naruszeń. Trudno bowiem uznać, że zakazane miałoby być – także w obrocie konsumenckim – opisywanie świadczenia przedsiębiorcy za pomocą widełek wskazujących niewielki (2%) próg tolerancji, który mieści się w granicach dopuszczonych właściwymi normami branżowymi.

Szczegółowe omówienie uzasadnienia wyroku wraz z konkluzjami dla branży, znajdą Państwo w kolejnym wydaniu Vademecum Dewelopera. Tej tematyce będzie poświęcone jedno ze spotkań Grupy Prawnej PZFD.

Z UZASADNIENIA WYROKU „(…) jak przyjął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 12 września 2014 r. (I CSK 624/13), zmiana ceny lokalu z uwagi na dokonany obmiar po zakończeniu inwestycji, nie narusza interesów konsumenta, w szczególności, gdy przy jej zawieraniu została ustalona górna granica tej zmiany, określona procentowo. Natomiast sama waloryzacja ceny nie jest bezwzględnie zakazana; (...).” „Nie każda różnica w powierzchni lokalu określonej w umowie, daje konsumentowi bezwzględne prawo odstąpienia od umowy (…) Jak trafnie zauważył Sąd Najwyższy, ustalenia poczynione w toku postępowania w niniejszej sprawie mogą prowadzić do wniosku, że ze względów technologicznych, niezbędne jest zapewnienie pewnego marginesu tolerancji dla powierzchni oddanego lokalu, w stosunku do powierzchni lokalu określonej w umowie zawieranej, czy to przed, czy to w trakcie procesu budowlanego.” „(…) z ustaleń opinii sporządzonej na potrzeby rozstrzygnięcia w sprawie, w toku postępowania administracyjnego przed Prezesem UOKiK, wynika, że do wyznaczania wskaźników dotyczących powierzchni budynków stosuje się między innymi Polskie Normy, a dopuszczalne różnice pomiędzy projektowaną, a rzeczywistą powierzchnią użytkową mieszkań, dochodzić mogą nawet do 4,3 % tej powierzchni w przypadku mieszkań o powierzchni do 25 m2. Dla powierzchni mieszkań do 50 m2 różnica może wynosić do 2,8 %, zaś dla mieszkań powyżej 100 m2 różnica może wynosić 2,1% (wnioski opinii technicznej k. 214 akt postępowania przed Prezesem UOKiK).” „(…) skoro ze względów technologicznych, niezbędne jest zapewnienie pewnego marginesu tolerancji dla powierzchni oddanego lokalu, w stosunku do powierzchni lokalu określonej w umowie zawieranej, czy to przed, czy to w trakcie procesu budowlanego, nie może on być kwalifikowany jako niezachowanie należytej staranności przy wykonaniu zobowiązania, zgodnie z brzmieniem art. 355 k.c., która to staranność w przypadku deweloperów powinna uwzględniać właśnie zawodowy charakter tej działalności (…) wykonanie lokalu w granicach dopuszczalnej procesem budowlanym tolerancji, nie może być traktowane jako nienależyte wykonanie umowy, które również nie może być uznane za nie spełnienie standardów zawodowych na rynku budowlanym. Oczekiwanie przez pozwanego, że deweloper winien wykonać zobowiązanie w całości i w 100 % zgodnie z projektem jest twierdzeniem nieuprawnionym.”

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Co się dzieje w legislacji? W ostatnich miesiącach w legislacji działo się nadzwyczajnie dużo. Niestety taka jest charakterystyka okresu przedwyborczego. Pojawiają się wtedy propozycje nie tylko zasadne, ale i takie, które są obliczone nie tyle na poprawę funkcjonowania przepisów, co na zdobycie większej liczby głosów od wyborców, przez co często bazują wyłącznie na populistycznych hasłach. autor: Konrad Płochocki

Przedstawiamy przykłady projektów,któ-

Ustawy, które nie zostały uchwalone w tej kadencji

Uchwalone zmiany przepisów, które mają istotny wpływ na branżę deweloperską

Nowelizacja ustawy deweloperskiej

Nowelizacja ustawy prawo budowlane

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (praktyczna likwidacja WZ)

Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

Kodeks urbanistyczno-budowlany

Nowelizacja prawa wodnego (wprowadzenie map powodziowych)

re nie wejdą w życie w najbliższym czasie, a wokół których dużo się działo oraz takie, które weszły lub wejdą wkrótce w życie.

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

W sytuacji, gdy mniej niż 30% terytorium kraju jest pokryte planami zagospodarowania przestrzennego, a więcej inwestycji powstaje na podstawie decyzji WZ niż na planach, likwidacja WZ bez zastąpienia ich jakimś instrumentem prawnym, mogłaby spowodować prawdziwe trzęsienie ziemi w branży.

NOWELIZACJA USTAWY DEWELOPERSKIEJ

Jak zapewne Państwo wiedzą, największym wyzwaniem ostatnich miesięcy było niedopuszczenie do nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej, w kształcie, który mógłby niezwykle zaszkodzić branży. Dziś ze spokojem możemy powiedzieć, że nadzwyczajne działania podjęte przez PZFD, a przede wszystkim zasadność naszych argumentów spowodowały, że UOKiK wstrzymał prace nad likwidacją otwartych rachunków powierniczych. Kluczowym momentem w naszych dyskusjach, jak mi się wydaje, było XX posiedzenie Grupy Prawnej, w którym wzięli udział przedstawiciele UOKiK-u oraz trzech członków Zespołu ds. nowelizacji przepisów prawa upadłościowego i naprawczego z mecenasem Zimmermanem na czele. Wcześniej jednym z głównych argumentów UOKiK-u, przemawiającym za likwidacją otwartych mieszkaniowych rachunków powierniczych, była nowelizacja przepisów dot. postępowań upadłościowych deweloperów, która wchodząc w życie 1 stycznia 2016, miałaby zwiększać ryzyko nabywców mieszkań. W trakcie spotkania wszyscy członkowie komisji, przedstawiając szczegóły

nowych rozwiązań, jednoznacznie wykazali, że pozycja nabywcy w zmienionych przepisach będzie wręcz jeszcze lepsza, niż w dniu dzisiejszym. W połączeniu z brakiem choćby jednego przypadku upadłości deweloperskiej, gdy zastosowano rachunek otwarty, UOKiK nie dysponował realnymi podstawami do dalszego utrudniania funkcjonowania branży deweloperskiej. W tym miejscu pragnę jeszcze raz gorąco podziękować wszystkim firmom, które w odpowiedzi na Nadzwyczajne Walne Zgromadzenie z 17 marca 2015 dokonały dobrowolnych wpłat na poczet dodatkowych działań informacyjnych i analitycznych, przedstawiających opinii publicznej skutki ewentualnej likwidacji omrp.

LIKWIDACJA WARUNKÓW ZABUDOWY

Drugim nie mniej ważnym tematem było ryzyko wprowadzenia tzw. „małej” nowelizacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w wersji, która oprócz dobrych i ciekawych propozycji zawierała prawdziwą „bombę” dla branży, a więc faktyczną likwidację decyzji WZ. PZFD włączyło się bardzo aktywnie w dyskusje z różnymi środowiskami, a przede wszystkim z Ministerstwem Infrastruktury i Rozwoju na temat zawar29

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

tych propozycji. Nie sposób nie zgodzić się z opinią, że doświadczamy wielu problemów przestrzennych i obecne przepisy czasami prowadzą do wypaczeń i niekorzystnych zjawisk. Niemniej, jako reprezentanci środowiska inwestorskiego nie mogliśmy zgodzić się z jednym z założeń nowelizacji, które de facto oznaczało praktycznie całkowitą likwidację WZ. Warto wskazać, że wedle projektowanych przepisów decyzje WZ można byłoby uzyskać tylko przy jednoczesnym spełnieniu wielu warunków między innymi, aby infrastruktura techniczna istniejąca w dniu składania wniosku o WZ była w całości wystarczająca dla obsłużenia inwestycji. W sytuacji, gdy mniej niż 30% terytorium kraju jest pokryte planami zagospodarowania przestrzennego, a więcej inwestycji powstaje na podstawie decyzji WZ niż na planach (sic!), likwidacja WZ bez zastąpienia ich jakimś instrumentem prawnym, mogłaby spowodować prawdziwe trzęsienie ziemi w branży. Tereny pokryte planami zaczęłyby osiągać niewiarygodne ceny, a grunty bez planów okazywałyby się niewiele warte. Na szczęście wątpliwości podnoszone w odniesieniu do tego projektu były na tyle duże, że nowelizacja, choć złożona do sejmu, nie została uchwalona. Problem planowania przestrzennego istnieje. Najbardziej widocznym jego efektem jest rosnąca niechęć gmin do uchwalania planów zagospodarowania w obawie przed roszczeniami odszkodowawczymi i brakiem środków na ich zaspokajanie. Pobór opłat planistycznych i adiacenckich, które miały rekompensować koszty wywłaszczeń, odszkodowań czy budowy nowej infrastruktury technicznej i społecznej jest fikcją. Widzimy to na co dzień w dyskusjach z gminami, które oczekują od nas budowy nowych dróg, kanalizacji i innych elementów użytku publicznego, bo ich przychody z opłat adiacenckich i planistycznych wynoszą często zero. Nabywcy nowych mieszkań nie są w stanie płacić za te wszystkie inwestycje, co przecież znajduje swoje przełoże30

nie w cenie metra kw. System bez wątpienia się zmieni. Jako PZFD będziemy aktywnie uczestniczyć w tym procesie, aby sprawiedliwie rozłożyć koszty urbanizacji na wszystkich uczestników i beneficjentów tego zjawiska.

KODEKS URBANISTYCZNO -BUDOWLANY

Szumnie zapowiadany od wielu lat Kodeks Urbanistyczno-Budowlany z całą pewnością nie będzie ukończony w tej kadencji, choć prace nad nim są prawie na finiszu. PZFD przez cały czas brało aktywny udział w jego powstawaniu, tak aby zapewnić uwzględnienie głosu branży, która produkuje ok. połowy powstających co roku mieszkań. Nasz udział w dotychczasowych jak i dalszych pracach jest tym bardziej istotny, że przedstawiciele dwóch największych partii politycznych wskazują, iż zamierzają kontynuować pracę nad jednym kodeksem, ujmującym całość przepisów inwestycyjnych.

CO SIĘ ZMIENIŁO?

Wśród najważniejszych zmian ostatnich miesięcy wskazałbym na 3 istotne rzeczy: 1. Nowelizacja prawa budowlanego; 2. Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego; 3. Stworzenie map powodziowych.

MAPY POWODZIOWE

Warto zacząć od rzeczy, która choć wchodzi w życie najpóźniej to może wywołać najwięcej perturbacji w pracy firm deweloperskich. ISOK czyli Informacyjny System Osłony Kraju to ogromne przedsięwzięcie, które ma chronić Polskę przed skutkami klęsk żywiołowych i pomóc w zarządzaniu sytuacjami kryzysowymi. W ramach inicjatywy stworzono mapy powodziowe, które w zależności od stopnia zagrożenia wprowadzają częściowy lub całkowity zakaz zabudowy. Owe zakazy nie tylko mają swoje bezpośrednie umocowanie

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

w ustawie prawo wodne, ale także mają być inkorporowane do wszystkich planów zagospodarowania w kraju w ciągu 30 miesięcy od dnia upublicznienia. Co gorsza można się spodziewać, że już od dnia upublicznienia map dla terenów objętych ograniczeniami zabudowy nie otrzymamy pozwolenia na budowę, choćby plan zagospodarowania przestrzennego dopuszczał tam inwestycję!

potoczyła się w tempie nieosiągalnym dla Pendolino i znalazła poparcie właściwie wszystkich ugrupowań. Jak to się w pośpiechu często dzieje, nie do końca wszystko przemyślano i w efekcie od 1 stycznia 2016 roku, aby nabyć ziemię rolną, trzeba będzie… być rolnikiem. Kupno choćby małej działki na warszawskim Mokotowie, która nadal będzie ziemią rolną nieobjętą planem, będzie już prawie niemożliwe dla dewelopera.

W związku z tym, że temat jest wielowątkowy i niezwykle gorący już dziś zapraszam Państwa na cykl spotkań, które zorganizujemy w różnych miastach razem z Krajowym Zarządem Gospodarki Wodnej. Spotkania będą odbywały się już od listopada, a szczegóły prześlemy Państwu w informacji mailowej. Tymczasem planując zakup działki, która może być w obszarze zagrożenia powodziowego proszę być niezwykle ostrożnym, a najlepiej zaczekać do pierwszego spotkania poświęconego temu tematowi!

O szczegółach i skutkach tej nowelizacji będziemy rozmawiali na kolejnych posiedzeniach Grupy Prawnej, ale już dzisiaj ci z Państwa, którzy planują kupno ziemi rolnej, powinni się pospieszyć.

USTAWA O KSZTAŁTOWANIU USTROJU ROLNEGO

W przedwyborczej gorączce ktoś „rzucił” hasło „Niemcy wykupią nasze gospodarstwa!”. I domino ruszyło. Nowelizacja ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego

NOWELIZACJA PRAWA BUDOWLANEGO

Przepisy prawa budowlanego zmieniły się z dniem 28 czerwca 2015 r. Od tego momentu możliwe stało się budowanie bez pozwolenia na budowę, ale tylko w przypadku niewielkich domów, których obszar oddziaływania nie wykracza poza teren własnej działki. Może to być ułatwienie dla części deweloperów realizujących inwestycje jednorodzinne. Dla wszystkich inwestorów pozytywną zmianą, o którą PZFD zabiegało od wielu lat, jest brak konieczności przedstawiania uzgodnień z gestorami sieci oraz dróg lokalnych, na etapie wnioskowania o pozwolenie na budowę. O tych zmianach szczegółowo będziemy rozmawiali z Profesorem Markiem Szewczykiem już na XXI Grupie Prawnej, na którą serdecznie zapraszamy.

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Jak sprzedać lokale usługowe usytuowane w budynkach mieszkalnych?

Skuteczna sprzedaż lokali usługowych i handlowych na parterach nowych budynków mieszkalnych zaczyna się zanim powstanie projekt architektoniczny budynku i zanim podpisana zostanie pierwsza umowa deweloperska. Fundusze private equity coraz częściej poszukują okazji inwestowania w skomercjalizowane lokale handlowe i usługowe i coraz więcej tego rodzaju transakcji obserwujemy w naszej praktyce. Jest przynajmniej kila warunków, które musza zaistnieć, aby sprzedaż lokali użytkowych zakończyła się sukcesem. Poza właściwym doborem najemców istotne jest także zapewnienie przyszłemu nabywcy lokalu odpowiedniego zakresu korzystania z nieruchomości wspólnej, jasnego i wyważonego podział kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej i pomiędzy właścicieli lokali handlowych i usługowych oraz lokali mieszkalnych. Umowy najmu zawierane przez dewelopera z najemcami lokali powinny spełniać oczekiwania przyszłych właścicieli i ewentualnie banków finansujących zakup lokali. 32

Nabywcy bądź najemcy lokali usługowych chcą mieć nie tylko możliwość wyłącznego korzystania z lokalu usługowego, ale także prawo wyłącznego i nieograniczonego korzystania przez cały tydzień i niemal przez całą dobę z odpowiedniej ilości miejsc postojowych dostępnych dla ich klientów, dróg dojazdowych, miejsc, w których towary będą wyładowywane, miejsc na pojemniki na odpady, miejsc na ustawienie koszy na śmieci reklam, powierzchni np. pod ogródek letni lub pod sprzedaż warzyw, owoców, lodów lub innych towarów i usług. Każdemu najemcy i właścicielowi lokali usługowych zależeć będzie na możliwości instalacji szyldów reklamowych lub tablic informacyjnych na elewacji budynków. Czasami niezbędna będzie instalacja anten satelitarnych, klimatyzatorów na dachach budynków. Niektórzy najemcy będą potrzebowali oddzielnych, nieprzezn-

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Zgodnie z Ustawą o własności lokali, wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej są, co do zasady ponoszone przez właścicieli lokali proporcjonalnie do udziałów.

czonych dla właścicieli mieszkań, wind lub instalacji wewnątrzbudynkowych. Aby sprostać ww. oczekiwaniom po pierwsze trzeba tak zaprojektować budynek i jego otoczenie, aby pogodzić niektóre rozbieżne interesy właścicieli mieszkań i właścicieli lokali usługowych, a po drugie trzeba zadbać też o odpowiednie zapisy prawne w umowach z przyszłymi właścicielami, tak lokali użytkowych jak i lokali mieszkalnych. Zanim rozpocznie się sprzedaż mieszkań i lokali użytkowych deweloper powinien ustalić jak jego klienci będą korzystać z powierzchni wspólnych i w jaki sposób określić zasady podziału kosztów eksploatacji i utrzymania powierzchni wspólnych. Te zasady powinny znaleźć się już załączonym do prospektu projekcie umowy deweloperskiej. Właściciele mieszkań nie są skłonni ponosić kosztów sprzątania ogrzewania, oświetlenia (a tym bardziej remontów parkingu) wykorzystywanych przez właścicieli, najemców i klientów lokali użytkowych. Nie godzą się na ponoszenie kosztów utrzymania konserwacji przeglądów wind, z których nie korzystają. Nie chcą też pokrywać kosztów oświetlenia szyldów reklamowych, a nawet często liczą na dodatkowe wpływy do kasy wspólnoty z tytułu umieszczania szyldów na ścianach budynku. Z kolei właścicielom lokali użytkowych jest trudno przekonać najemców tych lokali do ponoszenia kosztów eksploatacyjnych powierzchni wspólnych budynku,

z których nigdy nie będą korzystać i na których wysokość ani oni, ani właściciele lokali użytkowych nie mają zazwyczaj wpływu. O ile ustalenie zasad wyłącznego korzystania z powierzchni wspólnej nie jest z prawnego punktu widzenia skomplikowane (bywa trudne do przeprowadzenia ze względu na ograniczenia techniczne projektu), to zagwarantowanie obu zainteresowanym stronom zasad niewyłącznego sposobu korzystania z powierzchni wspólnych oraz określenie zasad rozliczania kosztów i nakładów na powierzchnie wspólne może nastręczać trudności. Co do zasady, współwłaściciele nieruchomości wspólnej (właściciele wszystkich lokali) są uprawnieni do korzystania z całej nieruchomości wspólnej w zakresie, w jakim posiadanie to można pogodzić z posiadaniem innych współwłaścicieli. Aby wyłączyć to uprawnienie, konieczne jest dokonanie podziału quoad usum, na mocy którego właściciele lokali usługowych mogą być uprawnieni do wyłączonego korzystania z tych części nieruchomości wspólnej, które są im potrzebne do prowadzenia działalności. Jeżeli podział quoad usum zostanie ujawniony w księdze wieczystej, podział taki zyska skuteczność względem praw nabytych po jego ustanowieniu. W konsekwencji, nabywca lokali (np. mieszkalnych), który kupuje prawo po ustanowieniu podziału jest związany dokonanym podziałem. 33

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

W praktyce, oznacza to, że deweloper powinien dokonać podziału w umowie, w której zostaje zbyty pierwszy lokal, a umowa powinna zawierać wniosek o wpisanie podziału do księgi wieczystej. W takiej sytuacji, nabywcy kolejnych lokali będą związani dokonanym podziałem od chwili, w której w księdze wieczystej pojawia się o nim wzmianka. Wynika to z faktu, że nie można się zasłaniać nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Zgodnie z Ustawą o własności lokali, wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej są, co do zasady ponoszone przez właścicieli lokali proporcjonalnie do udziałów. Można przyjąć, że koszty części nieruchomości wspólnych oddanych do wyłączonego korzystania będą ponoszone przez osoby uprawnione do wyłącznego korzystania. W praktyce jednak nie dzieli się precyzyjnie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej oddanych do wyłącznego korzystania pomiędzy poszczególnych uprawnionych, np. koszty energii elektrycznej w komórkach lokatorskich znajdujących się w części wspólnej budynku często są ponoszone przez właścicieli wszystkich mieszkań, nawet tych, którzy nie mają komórek. Takie rozwiązanie często dziwi zagranicznych inwestorów. Nabywcy skomercjalizowanych lokali użytkowych oczekują, że umowy najmu będą zawarte na czas określony minimum 5 lat i że najemca nie będzie, poza przypadkami przewidzianymi w kodeksie cywilnym, miał możliwości ich rozwiązania. Czynsz powinien być wyrażony w euro i indeksowany bez możliwości jego obniżenia w przypadku deflacji. Istotne jest także, aby najemcy ponosili wszystkie lub prawie wszystkie koszty eksploatacji i utrzymania łącznie z kosztami zarządu nieruchomością, w tym opłaty ustalane przez wspólnotę, podatek od nieruchomości, opłaty za użytkownie wieczyste i koszty ubezpieczenia lokali. Zapłata czynszu przez najemcę powinna być zabezpieczona np. gwarancją bankową lub depozytem 34

oraz przewidywać złożenie przez najemcę oświadczenia w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Umowa najmu powinna przewidywać prawo przeniesienia gwarancji lub depozytu na każdoczesnego właściciela lokalu. W żadnym wypadku umowa najmu nie może zobowiązywać właściciela lokalu do zapewnienia najemcy takiego zakresu korzystania z nieruchomości wspólnej, który właścicielowi nie będzie przysługiwać lub zobowiązywać właściciela lokalu do uzyskiwania zgód wspólnoty mieszkaniowej na zakres prowadzonej w lokalu działalności.

Eksperci PwC:

Jolanta Kalecińska Partner, Radca prawny Praktyka Nieruchomości PwC Legal

Jan Adamus Junior associate, aplikant radcowski Praktyka Nieruchomości PwC Legal

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

NOWELIZACJA USTAWY O MIESZKANIU DLA MŁODYCH

– Dlaczego wzrośnie popyt na większe lokale (do 85 m2)? W dniu 1 września 2015 roku, po 14-dniowym vacatio legis, weszła w życie nowelizacja ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. Najważniejsze zmiany to dołączenie do programu mieszkań z rynku wtórnego, mieszkań spółdzielczych oraz zwiększenie dopłat i ich dostępności dla rodzin wielodzietnych. autor: Angelika Wróbel

UPRZYWILEJOWANA SYTUACJA RODZIN Z TRÓJKĄ DZIECI

Zgodnie nowo dodanym z art. 4 ustęp 4 wskazanej ustawy, warunek „pierwszego mieszkania” i limit wieku nie będzie obowiązywał rodzin i osób wychowujących przynajmniej troje dzieci, w dniu składania wniosku o dofinansowanie wkładu własnego. Takich rodziców i osób nie będzie dotyczył dotychczasowy limit wieku, zgodnie z którym przynajmniej jeden z kupujących nie może mieć ukończonych 35 lat. Z programu będą mogły skorzystać osoby i rodziny z trojgiem dzieci (lub większą ich liczbą), które w przeszłości posiadały lub aktualnie posiadają inne mieszkanie, ale chcą kupić większy lokal i poprawić swoje warunki bytowe. Takie rodziny nie mają obowiązku sprzedaży starych mieszkań i mogą kupić kolejny lokal, ale dofinansowanie wkładu własnego może zostać udzielone w odniesieniu do mieszkania, które służy zaspokojeniu własnych potrzeb mieszkaniowych nabywcy. W praktyce oznacza to, że rodziny te powinny w takim mieszkaniu zamieszkiwać. Według nowych zasad 15-proc. zapomogę otrzymają kupujący mieszkanie z jednym dzieckiem, o 20 proc. mogą starać się osoby z dwójką potomstwa, a o 30 proc. mogą wnioskować rodziny z trójką i większą liczbą dzieci. 36

W przypadku gdy nabywca w dniu złożenia wniosku o dofinansowanie wkładu własnego wychowuje przynajmniej troje własnych lub przysposobionych, kwota dopłaty wyniesie 30% kwoty określonej jako iloczyn średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych obowiązującego w dniu złożenia wniosku o dofinansowanie wkładu własnego w gminie, na terenie której położone jest mieszkanie oraz: 1. powierzchni użytkowej mieszkania – dla mieszkania o powierzchni użyt kowej nie większej niż 65 m2; 2. 65 m2 – dla mieszkania o powierzchni użytkowej większej niż 65 m2.

WPŁYW NA NABYWCÓW

Zmiany w ustawie zwiększą w programie udział osób, które nie mają zdolności kredytowej. Do tej pory było tak, że jeśli nabywca - mimo dofinansowania wkładu własnego - nie miał zdolności kredytowej, to do umowy kredytu razem z nim mogła przystąpić najbliższa rodzina, jak rodzice czy rodzeństwo. Po zmianach kredytobiorców będą mogły wesprzeć dowolne osoby.

PRZYPADKI ZWROTU CZĘŚCI WSPARCIA FINANSOWEGO

Udzielone finansowe wsparcie podlega zwrotowi na zasadach określonych

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

PRZED ZMIANĄ

PO ZMIENIE

LICZBA DZIECI

10%

BEZDZIETNI

15%

20%

15%

30%

Zmiana wysokości dopłat w zależności od liczby dzieci

i więcej

w ustawie, jeśli nabywca W OKRESIE 5 LAT od dnia zawarcia umowy ustanowienia lub przeniesienia własności mieszkania: • DOKONAŁ ZBYCIA prawa własności lub współwłasności tego mieszkania (z wyłączeniem rozszerzenia wspólności ustawowej), •

WYNAJĄŁ to mieszkanie lub jego część innej osobie lub UŻYCZYŁ tego mieszkania innej osobie,

•

DOKONAŁ ZMIANY SPOSOBU UŻYTKOWANIA tego mieszkania lub jego części w sposób uniemożliwiający zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych,

•

UZYSKAŁ PRAWO WŁASNOŚCI LUB WSPÓŁWŁASNOŚCI INNEGO LOKALU MIESZKALNEGO lub budynku mieszkalnego lub spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego w całości lub w części, którego przedmiotem jest inny lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny, z wyłączeniem uzyskania tych praw w drodze spadku, DOKONAŁ WCZEŚNIEJSZEJ SPŁATY CAŁOŚCI KREDYTU lub jego części przekraczającej wysokość udzielonego dofinansowania wkładu własnego.

PRZYKŁAD

– w przypadku rodziny wielodzietnej, która chce kupić mieszkanie o powierzchni 70 m2 w Warszawie dofinansowanie wyniesie 30% x 65 m2 x 5.989,38 PLN, co daje wynik 116.792,91 PLN. Dla pozostałych beneficjentów podstawa obliczenia dofinasowania pozostaje bez zmian i wynosi max. 50m2.

Ustawa zmieniająca przewiduje zatem, że jeśli kredytobiorca w okresie 5 lat od dnia ustanowienia lub przeniesienia własności mieszkania, spłaci całość lub część kredytu - w wysokości większej niż przyznane mu wsparcie - będzie musiał zwrócić część dofinansowania wkładu własnego, co wynika z art. 14 ustęp 1 pkt. 5 ustawy. Taka spłata sugerowałaby, że wsparcie trafiło do osoby, która go nie potrzebowała.

DODATKOWE ZMIANY

Zmieniona ustawa przewiduje też dofinansowanie wkładu własnego do nabycia mieszkania, które powstało nie tylko w procesie budowy, ale również w wyniku przebudowy lub adaptacji, co wynika ze zmiany definicji „pierwszego zasiedlenia mieszkania”, umieszczonej w art. 2 pkt. 6 ustawy. Takie rozwiązanie umożliwi objęcie programem przebudowanych lub zaadaptowanych budynków niemieszkalnych, strychów i starych kamienic.

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

JUBILEUSZOWY X RANKING BANKÓW

Już po raz 10. zapytaliśmy naszych członków, z którymi bankami współpracuje im się najlepiej. U kogo można liczyć na ofertę skrojoną na miarę potrzeb deweloperów? autor: Magdalena Mikołajczak

Trzeci raz z rzędu najwyższą pozycję zajął Getin Noble Bank, który został doceniony za szybkość, zgodność ze wstępnymi warunkami, elastyczność oraz współpracę z deweloperem. Na drugiej pozycji znalazł się mBank Hipoteczny, a trzecią lokatę zajął mBank. Przeprowadzono ankiety wśród 115 firm członkowskich PZFD, z czego odpowiedzi udzieliło 78 inwestorów. Formularz, składający się z 20 pytań zamkniętych i otwartych, dotyczył kredytowania inwestycji, jak również prowadzenia otwartych rachunków powierniczych. Szybkość podejmowania decyzji dotyczącej wniosków kredytowych czy zgodność wstępnych deklaracji banku z faktycznymi procedurami, to tylko niektóre z aspektów podlegających ocenie.

Udział poszczególnych banków w liczbie kredytów udzielonych ankietowanym deweloperom przedstawiał się następująco: 22% kredytów udzielił PKO BP S.A., po 15% mBank i Getin Noble Bank, 11% - PKO S.A. i 10% - Alior Bank. Poniżej 10% udziału miał mBank Hipoteczny (7%), BZ WBK (4%) i ING, BOŚ Bank i Millenium (po 3% każdy). W porównaniu do ubiegłorocznej edycji wzrósł procent firm korzystających z kredytowania przy budowie inwestycji. Jeszcze w 2014 roku było to 81%, a w bieżącym roku jest to już 90% przedsiębiorców. Mimo rosnącego popytu na kredyty inwestycyjne są miejsca, w których na deweloperów czeka rozczarowanie – chodzi tu o banki, które nie specjalizują się w obsłudze projektów deweloperskich, stąd ich pozycja w Rankingu jest niska. Dodatkowo banki coraz częściej

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

nie dopuszczają możliwości prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego w innym banku (w 79% przypadków). Widać, że wykształca się grupa banków, która specjalizuje się w finansowaniu deweloperskim i rozwija ten produkt. Wiele banków natomiast zrezygnowało z udziału w tym segmencie rynku. Nastąpiła większa profesjonalizacja, a deweloperzy wyżej oceniają współpracę z bankami. Widać też, że większe fir-

my należące do PZFD coraz rzadziej wybierają banki spółdzielcze, podczas gdy chętnie z nich korzystały w latach 20102012. Gwałtownie wzrosła też liczba inwestycji objętych rachunkami powierniczymi. Warto zaznaczyć, że aż 81% ankietowanych firm odpowiedziało, że bank prowadzi dla nich mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Getin Noble Bank zwycięzcą Rankingu Banków 2015

Aż 90% ankietowanych firm korzysta z kredytowania

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

XX JUBILEUSZOWE SPOTKANIE GRUPY PRAWNEJ

16 lipca 2015 r. w Warszawie odbyła się jubileuszowa, XX Grupa Prawna PZFD. Spotkanie wyjątkowe, a także potwierdzające, jak silną pozycję merytoryczną udało się wypracować przez lata. Goście specjalni i aktualność poruszanej tematyki sprawiły, że mimo okresu wakacyjnego, przedstawiciele spółek deweloperskich zrzeszonych w PZFD stawili się licznie. autor: Angelika Wróbel

Głównym tematem spotkania była restrukturyzacja i upadłość firmy deweloperskiej w świetle nowego Prawa restrukturyzacyjnego, które wchodzi w życie 1 stycznia 2016 roku, niosąc za sobą fundamentalne zmiany. Wspólnie szukaliśmy odpowiedzi, jak deweloperzy powinni się przygotować do nowej regulacji.

Współtwórcy ustawy w roli gości specjalnych

Gościem specjalnym spotkania był radca prawny Piotr Zimmerman - wybitny specjalista z zakresu prawa upadłościowego i restrukturyzacji, współtwórca nowego Prawa restrukturyzacyjnego. W imieniu Ministerstwa Sprawiedliwości na spotkaniu obecna była sędzia Anna Hrycaj, która od 2013 r. przewodniczy Zespołowi powołanemu przez Ministerstwo Sprawiedliwości do przygotowania projektu ustawy – Prawo restrukturyzacyjne oraz nowelizacji ustawy – Prawo upadłościo40

we i naprawcze. Gościliśmy także reprezentację UOKiK-u, a także Uniwersytetu Gdańskiego w osobach prof. Joanny Kruczalak-Jankowskiej i dr Bartłomieja Glinieckiego. Aktywny udział w dyskusji zapewnili eksperci i prawnicy banków należących do Fundacji na Rzecz Kredytu Hipotecznego.

Zmiany w upadłości i nowe Prawo restrukturyzacyjne

Spotkanie rozpoczął mec. Piotr Zimmerman, zaznaczając, że od 1 stycznia 2016 r. będziemy mieli do czynienia z dwoma ustawami - ustawą Prawo upadłościowe z postępowaniem zmierzającym do likwidacji przedsiębiorstwa oraz Prawo restrukturyzacje, zakładające zawarcie układu. Jednakże w wypadku dewelopera upadłość i restrukturyzacja niewiele się różnią, ponieważ nadrzędny cel to ochrona praw nabywcy lokalu mieszkalnego.

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Nowe Prawo restrukturyzacyjne przewiduje 4 różne postępowania restrukturyzacyjne, jednakże do deweloperów nie będzie miało zastosowania postępowanie o zatwierdzenie układu, o czym mówi art. 351 Prawa restrukturyzacyjnego. Zgodnie z art. 352 Post. Restr. postępowanie restrukturyzacyjne wobec deweloperów prowadzi się tak, aby doprowadzić do zaspokojenia nabywców w drodze przeniesienia na nich własności lokali, o ile racjonalne względy na to pozwolą. W całej ustawie można zaobserwować wzorowanie się na systemie anglosaskim, dlatego także tutaj racjonalne względy rozumiane są w znaczeniu ekonomicznym, przy czym priorytetem pozostaje nabywca.

Rodzaje postępowań przewidziane dla deweloperów 1. Przyspieszone postępowanie układowe (odpowiednik dzisiejszego wstępnego zgromadzenia wierzycieli) - tylko dla podmiotów, które mają mniej niż 15% wierzytelności spornych. W tym przypadku spór z generalnym wykonawcą o zapłatę za wykonanie budynku w większości przypadków wykluczy to postępowanie. Jeśli natomiast problemy finansowe wynikają z innej podstawy, a konfliktu z generalnym wykonawcą nie ma, wówczas ten rodzaj postępowania będzie najbardziej optymalny. Co istotne, fakt złożenia wniosku restrukturyzacyjnego, zwalnia z obowiązku złożenie wniosku o ogłoszenie upadłości. W sytuacji, gdy suma wierzytelności spornych przekracza 15% mamy dwie możliwości: 2. postępowanie układowe, które najbardziej przypomina dzisiejsze postępowanie układowe; 3. postępowanie sanacyjne - umożliwia dłużnikowi przeprowadzenie działań sanacyjnych oraz zawarcie układu po sporządzeniu i zatwierdzeniu spisu

wierzytelności. Stanowi hybrydę dzisiejszej upadłości likwidacyjnej i układowej, ponieważ zarząd zostaje odebrany; zarządca otrzymuje takie uprawnienia jak syndyk, czyli np. rozwiązanie umów z pracownikami, odstąpienie od zbędnych kontraktów. Z upadłości układowej pozostaje natomiast cel, czyli zachowanie przedsiębiorstwa poprzez przyjęcie układu. Może trwać 12 miesięcy - tyle czasu ma zarządca na „naprawienie” tego przedsiębiorstwa.

Zmiana definicji nabywcy

Definicja dewelopera pozostaje bez zmian, ale pojęcie „nabywcy” zostało zdefiniowanie inaczej niż w tzw. ustawie deweloperskiej. W ustawie deweloperskiej nabywcą jest wyłącznie osoba fizyczna. Prawo upadłościowe z kolei poszerza krąg uprawnionych do specjalnej ochrony na każdego rodzaju podmiot (osoba fizyczna, osoba prawna, jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej). Przedmiot umowy, a więc przeniesienie prawa własności lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego, pozostaje bez zmian. Jest to zmiana fundamentalna, bo do tej pory chronieni byli nabywcy ze względu na swój status osoby fizycznej, a nabycie nieruchomość było swego rodzaju „dodatkiem”, kwestią wtórną, ponieważ 41

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

chodziło o ochronę osób fizycznych, które zainwestowany oszczędności całego życia w zakup lokalu mieszkalnego. Nowe prawo natomiast skupia się na ochronie nabywających lokal mieszkalny, a więc rozstrzygnięta zostaje wątpliwość, czy osoby prowadzące działalność gospodarczą jako osoby fizyczne są objęte ochroną, co dziś jest dyskusyjne w orzecznictwie. Ta dotychczasowa niejasność zostaje rozstrzygnięta na korzyść każdego rodzaju nabywcy, również nabywcy profesjonalnego. Ustawodawca zadecydował, że lokale niemieszkalne pozostaną poza ochroną ustawy – w przeciwnym razie byłaby to ochrona ze względu na typ umowy. Jak podkreślał mecenas Zimmerman, poszerzenie kręgu nabywców ma ułatwić dokończenie inwestycji.

Możliwe propozycje układowe, czyli co może się stać z majątkiem dewelopera, który jest niewypłacalny albo zagrożony niewypłacalnością Propozycje układowe mogą obejmować: 1. Wniesienie dopłat przez wszystkich albo niektórych nabywców i zaspokojenie ich przez przeniesienie własności lokali, przy czym propozycje układowe mogą przewidywać późniejszy zwrot dopłat z przychodów z realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego. Oznacza to, że jeśli zawarliśmy umowy na lokale użytkowe stanowiące 40% powierzchni użytkowej inwestycji, to te 40% musi sfinansować dokończenie 100%. Deweloper ponosi zatem bardzo duży ciężar ekonomiczny. 2. Sprzedaż nieruchomości, na której prowadzone jest przedsięwzięcie deweloperskie, z zachowaniem ciążących na niej ograniczonych praw rzeczowych na rzecz przedsiębiorcy, który przejmowałby zobowiązania wobec nabywców i zobowiązałby się do kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego. 42

Co ważne, propozycje układowe mogą przewidywać zmianę treści umów deweloperskich. Tym samym inwestor wykłada pieniądze na dokończenie inwestycji, ale płaci za nią do ogólnej masy upadłości tyle, żeby odzwierciedlić wartość ekonomiczną pozostałych lokali, nieobjętych umowami. Na inwestora przejmującego przechodzą roszczenia dotyczące hipoteki i przeniesienia własności lokalu, natomiast wszystkie zobowiązania w stosunku do wykonawców, podwykonawców itp. nie będą mu przysługiwały. 3. Określenie innych warunków kontynuacji przedsięwzięcia deweloperskiego i sposobów jego finansowania. Ta klauzula otwarta oznacza, że jeśli z jakichś powodów można zrealizować inwestycje w inny sposób niż przez dopłaty lub sprzedaż, to ustawa na to pozwala. Mogą to być dowolne, inne propozycje układowe, które pozwolą na zrealizowanie przedsięwzięcia. 4. Zamiana lokali między wierzycielami albo zamiana lokalu na inny, niebędący przedmiotem umowy deweloperskiej. Przykładowo klient zarezerwował mieszkanie 80 m2, a stać go na dopłatę do mieszkania 60 m2. W tej sytuacji możliwa jest wymiana większego lokalu na mniejszy.

Co ma zachęcać nabywców do dopłat?

Suma, która ma zostać dopłacona, aby kontynuować przedsięwzięcie deweloperskie nie musi wystarczać na dokończenie całego przedsięwzięcia. Może być to kwota wystarczająca na jego ruszenie w sposób pozwalający na wznowienie sprzedaży, bo z wpłat kolejnych nabywców można dalej finansować. W tym kontekście pojawiły się głosy, że trudno będzie znaleźć inwestora, który zdecydowałby się kupić taką nieruchomość. Sędzia Anna Hrycaj zaznaczyła, że wbrew pozorom, kupno od zarządcy, w przypadku gdy dopłaty są przeliczone, paradoksalnie może być stosunkowo bezpieczne. Mecenas Zim-

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

merman dodał, że elementem propozycji układowych może być również otwarcie rachunku powierniczego dla nowych lokali. Gdyby doszło do odmowy zatwierdzenia układu lub umorzenia postępowania, to jeśli złożono uproszczony wniosek o ogłoszenie upadłości i tę upadłość ogłoszono, to zarządca przekaże dopłaty syndykowi, a syndyk będzie miał możliwość w oparciu o te dopłaty, kontynuować przedsięwzięcie w upadłości. Jeśli jednak takiego wniosku nie złożono, a więc brak bezpośredniego przejścia z postępowania restrukturyzacyjnego na upadłościowe, to zarządca zwraca nabywcom dopłaty powiększone o odsetki, które naliczono zgodnie z umową rachunku bankowego i środki te wolne są od egzekucji. Zatem jeśli układ się nie uda, pieniądze zwracane są nabywcom. Mecenas Zimmerman zaznaczył, że ani z praktyki, ani z pracy w zespole powołanym przez Ministerstwo Sprawiedliwości do przygotowania projektu ustawy – Prawo restrukturyzacyjne oraz nowelizacji ustawy – Prawo upadłościowe i naprawcze, nie są mu znane przypadki upadku dewelopera, który prowadził rachunki powiernicze. Jubileuszowa Grupa Prawna miała za cel wcześniejsze poinformowanie deweloperów o zmianach upadłości deweloperskiej i restrukturyzacji, które wejdą w życie 1 stycznia 2016 r. W wyniku podjętej dyskusji, analizy nowych regulacji, pytań zgłoszonych jeszcze przed spotkaniem i wiedzy ekspertów udało się wypracować najważniejszy wniosek po tym spotkaniu - nowe przepisy wzmacniają pozycję nabywców. Konkluzje, które wybrzmiały cieszą tym bardziej, że na spotkaniu obecni byli reprezentanci UOKiK-u. Mamy zatem nadzieję, że tymi merytorycznymi argumentami będziemy w stanie skutecznie wzmacniać swoje opinie i stanowiska przedkładane Urzędowi.

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

II Regaty Deweloperów – relacja krok, po kroku… 18 września – piątek, godzina 10.00. Zaproszeni goście powoli zaczynają się zjeżdżać. Niestety pogoda zaczyna płatać figle i chociaż wytrawni żeglarze byliby zadowoleni, to ja zaczynam się zastanawiać czy sędzia regatowy zezwoli na rozpoczęcie zawodów. Jest chłodno i wieje, mocno wieje. Gdzieś z oddali słyszę, że omegi są za lekkie na tak silny wiatr. Zaczynam się już zastanawiać czy to pora na wdrożenie planu B – w razie gdyby regaty zostały odwołane, ale czy wszyscy zaproszeni goście będą mieli ochotę ubrudzić się błotem na mazurskim off roadzie... O godzinie 11.00 jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki zza gęstych cumulusów wyłania się słońce, wiatr słabnie. Jest szansa na to, że wypłyniemy. Skipperzy powoli gromadzą się w umówionym miejscu. Rozpoczynamy odprawę sterników. Wszyscy są skupieni i słuchają wskazówek sędziego. Gdzieś w oddali widzę miny zwycięzców. Trasa będzie biegła po tzw. „śledziu”. W sumie rozegranych zostanie siedem biegów. Drużyny nieśmiało wybierają łodzie. Każdy ma już tę najlepszą. Sternicy i załoganci gorączkowo przygotowują swoje omegi. Żwawym krokiem chodzę po molo i z uśmiechem przyglądam się uczestnikom. Tu komuś brakuje krawatu…. Tu ktoś nie może zryfować żagli… inni proszą o butelkę wody. Nie jest nudno... Uczestnicy wyglądają na zadowolonych, ale jednocześnie widzę duże skupienie 44

na twarzach – zwłaszcza u sterników. Wybiło południe. Wszyscy są już gotowi. Wypływamy. Zaczyna się wspaniała zabawa na wodzie. Wiatr wieje z siłą 3, a niekiedy 4 stopni w skali Beauforta. Widzę, że wszystkie z trzynastu załóg są już na wodzie i przygotowują do rozegrania pierwszego biegu. Ja też mam swoją omegę i mimo, że nie posiadam patentu pływanie sprawia mi ogromną frajdę. Wypływam ze Sławkiem, doświadczonym sternikiem, który chętnie odpowiada na moje pytania, a zadaję ich dużo. Wyciąganie foka i grota opanowałam do perfekcji. I to jest moje zadanie na łódce. Płynie jeszcze z nami Kamil, nasz firmowy grafik, niezwykle kreatywny a przy tym cudowny fotograf. Są też tacy, którzy nie zdecydowali się wsiąść na łódkę. Nasze zmagania z brzegu obserwuje m.in. moja ekipa z AERECO. Chłopaki mają za zadanie przypilnowania kuchni, by obiad wyszedł na

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

czas. Ze swojego zadania wywiązują się oczywiście wyśmienicie. Obiad pięknie pachnie, a co najważniejsze smakuje wybornie. Soczyste żeberka, pyszne zupy, sosy, sałatki a do tego obłędny deser. Co chwilę ktoś podchodzi po dokładkę. Warto więc zostawić właściwych ludzi na właściwym miejscu. Tak proszę państwa zakończył się pierwszy etap naszych zawodów. Rozegranie czterech biegów zajęło 2 godz. 30 min. Czas przygotować się do kolejnego. Punkt 15.30 rozpoczynamy drugi etap. Powoli wyłaniają się zwycięzcy. Wiatr wieje już nieco słabiej, dwie drużyny idą łeb w łeb. Ja mam już swoje typy, ale na wodzie może zdarzyć się wszystko. Widzę, że wszyscy świetnie się bawią. Do-

biega końca siódmy i ostatni bieg. Załogi spływają do brzegu. Na twarzach widzę zadowolenie i o to właśnie chodziło: uśmiech, zabawę i piękną rywalizację na wodzie. Teraz każdy ma godzinę, by przygotować się do wieczornej kolacji i ogłoszenia wyników. O 19.00 gromadzimy się w Restauracji Przystań. Rozpoczynam podsumowanie zawodów. Drużyny walczyły w niezwykle sportowym stylu i według zasad fair play. Biorę do ręki mikrofon, kartę z wynikami i rozpoczynamy uroczystą koronację zwycięzców. Statuetki oraz nagrody zwycięzcom wręczał Dyrektor AERECO WENTYLACJA – Rafał Finster oraz Rafał Kus z PZFD. Trzecie miejsce w II Regatach Deweloperów zajęła dru-

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

żyna Ekolan z Gdańska w składzie: Szymon Kiczyński – skipper, Dariusz Szymkun, Piotr Abracham. Drugie miejsce wywalczyła załoga Locum Investment z Wrocławia. Drużynę do zwycięstwa poprowadził Wacław Krzywoszyński, a rozkazom podporządkowali się: Krystyna Krzywoszyńska, Małgorzata Kiestrzyń, Jacek Kiestrzyń. Pierwsze, zaszczytne miejsce wywalczyła załoga Millenium Inwestycje z Katowic. Głównodowodzącym był Krzysztof Lasoń, niezwykle utalentowani okazali się także Andrzej Strzempek i Damian Siwek. Oficjalna część dobiegła końca. Z przyjemnością mogłam więc zaprosić zebranych na kolację oraz wspólną zabawę do białego rana. Przed nami szanty, muzyka lat 80 i pyszna kolacja z odrobiną czerwonego wina. Najwytrwalsi zostali do 3 nad ranem, by kolejnego dnia z uśmiechem pożegnać się przed wyjazdem do domu. Szanowni Państwo jeszcze raz dziękuję za przyjęcie zaproszenia firmy AERECO WENTYLACJA do udziału w II Regatach Deweloperów. To ogromna przyjemność móc Państwa gościć i przygotowywać tak fantastyczną imprezę. Jeszcze raz dziękuję za udział firmom: Atal, ATC Dewelopment, Bud-Max, Budner, Ekolan, Fadesa Polnord, Soho Factory, Profit Development, Pro Urba, Napollo, Neocity, Mak Dom, Millenium Inwestycje, Locum Inwestment, PZFD. Mam nadzieję, że zobaczymy się za rok w jeszcze większym składzie.

Magda Szaniawska Specjalista ds. PR i Komunikacji AERECO WENYLACJA sp. z o.o. mail: szaniawska@aereco.com.pl mob: 506 029 350

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Oko w oko z Generacją Y

Zachowania i preferencje zakupowe tzw. Generacji Y (Millenialsi) były tematem prezentacji Jacka Kotarbińskiego podczas ostatniego spotkania Grupy Marketingowej PZFD. Jaki jest styl życia młodych osób wchodzących na rynek pracy, którzy w niedalekiej przyszłości będą klientami deweloperów? Przekonajmy się. autor: Magdalena Mikołajczak

Żyjemy w świecie zmieniających się zachowań różnych grup klientów. Generacja nazywana on_off określa ludzi w pełni zanurzonych w cyfrowym świecie i tych, którzy go odrzucają. Współczesnym wyzwaniem dla firm deweloperskich jest znalezienie odpowiedniej strategii komunikacji i narzędzi, które skutecznie przyciągną klientów i zwiększą sprzedaż.

Co wyróżnia Generację Y?

Posługiwanie się pojęciem Generacji Y jest w Polsce stosunkowo nowe. Sama definicja wywodzi się od amerykańskich naukowców, którzy pierwsi wyodrębnili jako osobną grupę społeczną osoby, które urodziły się po 1982 roku. Przedsta48

wiciele pokolenia Y dorastali w erze dobrobytu, co przekłada się na ich aktualne zachowania i oczekiwania względem otoczenia. W Polsce mówimy o grupie dorastającej w czasie boomu gospodarczego, w kontakcie z komputerami i innymi zdobyczami technologicznymi. Jednak to, co wydaje się być kluczowe w zrozumieniu tego segmentu klientów to fakt, że w odwrocie do doby komunizmu, byli oni wychowywani w afirmacji wartości, jaką jest indywidualizm. Niezależne badania potwierdzają, że Generacja Y (czyli tzw. Millenialsi) wyróżnia się pewnością siebie, niechęcią do z góry ustalonych autorytetów i szybkim modelem życia. Przekłada się to na niecierpliwość i chęć zdobywania

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Jeśli komunikat jest do wszystkich, to jest uniwersalny. Jeśli jest uniwersalny, to nie jest indywidualny, więc nie spełni podstawowego oczekiwania Generacji Y. wszystkiego szybko i niskim kosztem. W przeciwieństwie do poprzednich pokoleń, ludzie z pokolenia schyłku lat 80tych mniej chętnie podejmują wysiłek naprawy, wolą wymieniać wszystko na nowe. Nie boją się zmian, traktują je jako naturalny element wpisany w codzienność. Generacja Y to aż 11 mln Polaków. Już dziś stanowią około połowy osób w tzw. wieku produkcyjnym. Prezes Polskiego Stowarzyszenia Zarządzania Kadrami przekonuje, że już za 10 lat będą główną siłą napędową gospodarki.

Jakie konkluzje z tego krótkiego wywodu mogą wyciągnąć deweloperzy?

Po pierwsze, kierując sprzedaż do Generacji Y, nie trzeba się obawiać innowacyjnych rozwiązań. Warto podejmować próby odejścia od utartych schematów komunikacyjnych – wszystkie ulotki przedstawiają wizualizacje z młodą, uśmiechniętą parą na głównym planie? Może młodych niezależnych przekona wizerunek silnego singla, a nie tradycyjny model rodzinny? Idąc dalej – zazwyczaj podkreślanym atutem jest bliskość przedszkoli czy szkół. Jest grupa, dla której ich brak nie będzie problemem i warto, aby poczuli, że komunikujemy się właśnie do nich. Dla jednej inwestycji warto przygotować kilka różnych wersji ulotek, aby zróżnicować przekaz. Czy zatem hasło „Nie ma przedszkola, ale są ładne widoki” może się sprawdzić? Może, ale pewnie nadal jest niewiele firm, któ-

re zaryzykują. Wychodzimy z błędnego założenia, że im szersze targetowanie, tym lepsza skuteczność. W przypadku Generacji Y - nic bardziej mylnego.

Autentycznie i na bieżąco

To, że wszystko płynie, wiedzieli już starożytni. Jednak w dzisiejszych czasach ta idea jest jeszcze bardziej żywa, ponieważ jeśli nie robisz kroku na przód, to stajesz w miejscu – paradoksalnie się cofasz, bo zaczynasz odstawać od innych. Generacja Y jest szczególnie wyczulona na to, aby firmy dostarczające jej usługi lub produkty, nadążały za jej oczekiwaniami i nowoczesnym modelem życia. Granice tego, co uważane jest za „standard” zaczynają się coraz bardziej przesuwać i musimy być na to przygotowani. Jeśli dziś twoja konkurencja używa danego narzędzia (np. aplikacji mobilnej), to jutro ty też powinieneś je mieć. W najkorzystniejszym scenariuszu warto, aby to twoja firma kreowała trendy, bo nadążanie za nimi to zawsze jeden krok z tyłu. Inspiracji warto szukać za granicą, ponieważ firmy, które dłużej niż my operują na wolnym rynku, wypracowały różne rozwiązania, które z powodzeniem możemy implementować u siebie. Należy przy tym trzymać się jednak jednej, podstawowej zasady – to, co robimy, musi być naturalne i autentyczne. Operowanie językiem młodych przez ludzi, którzy nie są z nim zaznajomieni, niesie za sobą ryzyko śmieszności. Odbiorcy szybko wyczują, że ktoś jedynie naśladuje ich zachowania i reakcja może być wręcz odwrotna do oczekiwanej. 49

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

TARGI MIESZKANIOWE

– układ, w którym wszyscy zyskują

Targi mieszkaniowe to unikalna dla rynku nieruchomości forma promocji. Praktycznie żadna inna branża nie wykształciła podobnej platformy regularnych, bezpośrednich spotkań pomiędzy nabywcami a firmami oferującymi dany produkt. Uczestnictwo w targach niesie szereg profitów dla obu tych stron – deweloperzy, agencje nieruchomości i banki oferujące kredyty hipoteczne otrzymują dostęp do liczonych w tysiącach potencjalnych klientów, zainteresowanych ich ofertą; dla zwiedzających wzięcie udziału w targach to ogromna oszczędność czasu – w jednym miejscu i momencie mogą zapoznać się z dużym fragmentem oferty lokalnego rynku. Nie bez znaczenia jest też fakt, że podczas takich imprez można skorzystać z unikalnych promocji obowiązujących tylko podczas dni targowych. Ponadto nawet najbardziej zaawansowane techniki komunikacyjne nigdy nie zastąpią kontaktu twarzą w twarz – w bezpośredniej rozmowie podczas targów można uzyskać informacje niedostępne na stronie internetowej, wynegocjować sobie rabat, a nawet podpisać umowę rezerwacyjną.

sprzedaż mieszkań z aktualnej oferty, wystawianie się na targach pozwala zdobyć dużą liczbę tzw. leadów, czyli danych kontaktowych i informacji o preferencjach klientów, którzy – choć dziś mogą nie być zainteresowani danym produktem – być może będą skłonni kupić mieszkanie w przyszłości, po wprowadzeniu do sprzedaży nowej inwestycji. Dziś standardem jest już prowadzenie stosownych notatek na formularzach kontaktowych z KAŻDEJ rozmowy przeprowadzonej podczas targów z potencjalnymi klientami. Targi są też znakomitą okazją do podpatrzenia działań konkurencji i podkreślenia swojego prestiżu oraz pozycji w branży. Dobrze zaprojektowane, wykonane na zamówienie stoisko będzie przywabiać więcej osób niż zwykłe boksy wykonane w białej, standardowej zabudowie z oktanormy.

Utrzymać kontakt z klientem

Nowa odsłona targów

Dlaczego uczestnictwo w targach jest korzystne dla deweloperów? Poza najbardziej oczywistą korzyścią, jaką jest 50

Targi mieszkaniowe od lat odbywały się w podobnej, nieco skostniałej formule. Firma Nowy Adres S.A. postanowiła to zmienić, gruntownie ją redefiniując

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

i wprowadzając szereg innowacji. – Odpowiadając na sygnały osób odwiedzających nasze targi, postanowiliśmy pomóc im w uporządkowaniu informacji o kredytach, umowach, aktach notarialnych. W tym sezonie zapraszamy do dwóch sal seminaryjnych: Strefy Najmu i Zakupu oraz Strefy Finansowej. Tam eksperci: finansiści, prawnicy, rzeczoznawcy, doradcy rynku mieszkaniowego będą w przystępny sposób przeprowadzać przez cały proces pozyskiwania kredytu hipotecznego, zakupu mieszkania, podpisywania umowy. Przebudowujemy formułę targów tak, by klient otrzymał pełen pakiet: katalog promocyjnych ofert najlepszych deweloperów plus instrukcję jego obsługi – mówi dyrektor zarządzający Nowego Adresu Andrzej Łuczyszyn.

Nowością dla deweloperów jest także partnerstwo przy przygotowywaniu Dni Otwartych organizowanych przez wystawców. Deweloperzy zachęcani są do organizowania takich imprez tydzień po targach Nowego Adresu. Osoby odwiedzające targi będą mogły za pośrednictwem nowej strony www.mieszkaniowi. pl zapowiedzieć swoją wizytę na inwestycji i w ten sposób dać deweloperowi możliwość przygotowania się do tych odwiedzin.

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Z okazji 25 lat branży deweloperskiej wydaliśmy przedpremierową wersję albumu prezentującą dokonania branży deweloperskiej z tego okresu. Wydawnictwo ma na celu ukazanie długiej drogi, jaką przeszło polskie budownictwo, aby spełniać oczekiwania kolejnych pokoleń Polaków. Album „Mieszkaniowa Ćwiartka” to zbiór artykułów pisanych przez czołowych ekspertów z branży nieruchomości, wzbogacony o zdjęcia i opisy wyjątkowych inwestycji. Wydawnictwo składa się z dwóch głównych działów – wprowadzenia merytorycznego i prezentacji konkretnych realizacji. Do jego współtworzenia zaprosiliśmy m.in. prezydenta Pracodawców RP Andrzeja Malinow-

skiego, prezesa SARP Mariusza Ścisło, prezesa Towarzystwa Urbanistów Polskich Tadeusza Markowskiego, prezesa zarządu Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa Jana Stylińskiego, prezesa firmy REAS Kazimierza Kirejczyka, członków rady i zarządu PZFD oraz prezydentów kilku największych polskich aglomeracji ze stolicą włącznie.

Dziś nasza pozycja jest dominująca, budujemy ponad 90% mieszkań w budynkach wielorodzinnych.”

– Grzegorz Kiełpsz

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

W latach 90-tych mieliśmy zapał i pasję do architektury, ale szybko przyszło nam się zmierzyć z realiami. Udział w rynku pierwszych firm deweloperskich wynosił zaledwie 5-10%.

– Dorota Jarodzka-Śródka

Plejada znanych i cenionych ekspertów oraz osób na co dzień zajmujących się działalnością na rzecz rynku mieszkaniowego w Polsce, zagwarantowała wysoką jakość merytoryczną zamieszczonych materiałów oraz możliwość spojrzenia na daną problematykę z różnych perspektyw. Pierwsza część albumu jest pełna wspomnień o początkach branży oraz planów związanych z jej dalszą drogą rozwoju. Nie brakuje w nim liczb, wyliczeń,

porównań i wizjonerskich pomysłów na to, jak powinna wyglądać mieszkaniowa rzeczywistość w Polsce. Nie od dziś wiadomo, że w dużej mierze to właśnie inwestorzy kreują nowoczesność, z którą spotykamy się każdego dnia. Nasz album jest próbą uwrażliwienia społeczeństwa na to, że proces odradzania się miast po okresie komunizmu był długi i żmudny, a deweloperzy mierzyli się z barierami, których po dziś dzień nie brakuje.

Czujemy odpowiedzialność za kondycję rynku mieszkaniowego w Polsce oraz za to, jak wyglądają nowe osiedla, budynki i mieszkania.

– Grzegorz Kiełpsz

Druga część wydawnictwa PZFD jest poświęcona prezentacji inwestycji deweloperskich, które zostały podzielone na następujące kategorie: nowe dzielnice, wyzwania, rewitalizacja, kamienice, osiedla – inwestycje nagrodzone, inwestycje premium oraz wysokościowce. Zamieszczone materiały mają na celu pokazanie dokonań i jakości, z jaką budują deweloperzy.

Przedpremierowa wersja albumu była rozdawana na spotkaniach oraz konferencjach z udziałem przedstawicieli PZFD i została bardzo entuzjastycznie przyjęta przez różne środowiska. Serdecznie zapraszamy wszystkich członków PZFD do bezpłatnego udziału w tym projekcie!

W okresie ostatnich 25 lat liczba budowanych corocznie domów jednorodzinnych uległa podwojeniu, a ich udział w ogólnej liczbie budowanych lokali wzrósł z 30 do 60%.

– Marek Poddany

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

KOLEJNA EDYCJA KONKURSU MIESZKANIOWEGO PRZED NAMI

„Po wielu trudnych dekadach polskie miasta weszły na ścieżkę przyspieszonego rozwoju, dzięki któremu mają szanse doścignąć metropolie Zachodniej Europy i zapewnić swoim mieszkańcom wysoką jakość życia. Można zaryzykować wręcz tezę, że nigdy w historii przed polskimi miastami nie rysowały się szanse tak ogromne – a jednocześnie realne.” - Witold Orłowski, Główny Doradca Ekonomiczny PwC autor: Aleksandra Harasimowicz

Z okazji 25 – lecia rynku deweloperskiego Polski Związek Firm Deweloperskich ogłosił II edycję ogólnopolskiego konkursu „Najlepszy Projekt Mieszkaniowy 2012-2015”. Pierwsza edycja Konkursu, która miała miejsce w 2012 roku cieszyła się zainteresowaniem wśród firm deweloperskich należących do PZFD, jak również wśród firm niezrzeszonych. Rozstrzygnięcie odbyło się przy okazji uroczystej Gali Jubileuszu 10-lecia istnienia Związku w Zamku Ujazdowskim, a spośród 30 inwestycji zgłoszonych do udziału w Konkursie, Jury nagrodziło najlepsze projekty deweloperskie.

Unidevelopment - Osiedle Santorini, Warszawa, I miejsce w kategorii ZABUDOWA ZGODNA Z ZASADĄ ZRÓWNOWAŻONEGO ROZWOJU 54

Temar - Apartamenty Dąbie, Wrocław, II miejsce w kategorii ZESPOŁY BUDYNKÓW WIELORODZINNYCH

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

W II edycji Konkursu PZFD zwycięskie projekty wyłoni następujące Jury:

Mariusz Ścisło

Marek Mikos

prof. Ewa Kuryłowicz

Prezes SARP

Dyrektor Biura Architektury i Planowania Przestrzennego m. st. Warszawy

Projektant w APA Kuryłowicz & Associates

Agnieszka Bulanda

Agnieszka Kalinowska – Sołtys

Rafał Schurma

Redaktor naczelna ARCH Magazyn

Architekt APA Wojciechowski Architekci

Założyciel Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Ekologicznego

Piotr Muszyński

Zygmunt Stępiński

Jerzy Klimm

Wiceprezes Zarządu ds. Operacyjnych Orange Polska.

Zastępca Dyrektora Muzeum Historii Żydów Polskich POLIN w Warszawie

Wiceprezes Stowarzyszenia Nowoczesne Budynki

Rafał Finster

Krzysztof Ziajka

Paweł Putkowski

Dyrektor firmy AERECO Wentylacja

Wiceprezes Oddziału Wrocławskiego PZFD

Prezes Oddziału Warszawskiego PZFD 55

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Zgłoszone projekty będą oceniane przez Jury, w którego skład wchodzą przedstawiciele sektora publicznego, branży architektonicznej oraz mieszkaniowej. Celem obrad Jury jest wskazanie uczestnika konkursu, który najlepiej spełnia wyznaczone kryteria. W II edycji konkursu „Najlepszy Projekt Mieszkaniowy 2012-2015” nadesłane projekty zostaną poddane ocenie przez Jury zarówno pod kątem nowatorskiego podejścia i kreatywności w rozwiązaniach architektonicznych, spełniania wymagań środowiskowych oraz estetycznych, jak i rzetelności realizacji inwestycji oraz zgodności z wytycznymi w danej kategorii. Wytypowaliśmy cztery główne kategorie konkursu. Pierwsza z nich to „Zespoły budynków jednorodzinnych”, czyli zespoły budynków wolno stojących albo budynków w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służących zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiące konstrukcyjnie samodzielną całość, w których dopuszcza się wydzielenie dla poszczególnego budynku nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nie przekraczającej 30 proc. powierzchni całkowitej budynku. Drugą, ciesząca się do tej pory największym zainteresowaniem jest kategoria „Zespoły budynków wielorodzinnych”, czyli zespoły zawierające co najmniej jedną klatkę schodową oraz więcej niż dwa mieszkania, wraz z urządzeniami związanymi z ich obsługą, zielenią i rekreacją przydomową, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Kolejne dwie kategorie to „Budynek jednorodzinny” definiowany również jako dom jednorodzinny wolnostojący, dom jednorodzinny w zabudowie bliźniaczej bądź bliźniak oraz „Budynek wielorodzinny”. W treści ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, jak również innych przepisach techniczno-budowlanych nie została sformułowana definicja budynku mieszkalnego wielorodzinnego. Dlate56

go też każdy budynek mieszkalny inny niż budynek mieszkalny jednorodzinny kwalifikowany jest jako budynek mieszkalny wielorodzinny.

Zainteresowaniem cieszą się również kategorie specjalne konkursu.

„Projekt najlepszej rewitalizacji”, czyli inwestycja, która w wyniku przemian ekonomicznych, gospodarczych, społecznych i innych, utraciła częściowo swoją pierwotną funkcję oraz przeznaczenie. Następnie, została przekształcona do nowego zastosowania i doprowadzona do stanu ożywienia, poprawy funkcjonalności, estetyki, wygody użytkowania i jakości życia. Kształtowanie zabudowy mieszkaniowej równocześnie uwzględniającej aspekty urbanistyczne, architektoniczne, przyrodnicze, gospodarcze i społeczne, tworzące przestrzeń społeczną przyjazną dla mieszkańców i środowiska to następna kategoria –„zabudowa zgodna z zasadą zrównoważonego rozwoju”. Trzecią istotną kategorią specjalną jest „zabudowa przyjazna środowisku”, która oznacza jak największy procent powierzchni biologicznie czynnej rozumianej jako grunt rodzimy oraz woda powierzchniowa na terenie działki budowlanej, a także 50 proc. sumy powierzchni tarasów i stropodachów o powierzchni nie mniejszej niż 10 mkw. urządzonych jako stałe trawniki lub kwietniki na podłożu zapewniającym im naturalną wegetację. Inwestycje, które cechuje niższe niż w przypadku tradycyjnego budownictwa zapotrzebowanie na energię, to inwestycje, które można zgłaszać w kategorii „budownictwo niskoenergetyczne”. Obiekty wznoszone w standardzie domu niskoenergetycznego powinny

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

mieć dobrą izolację przegród zewnętrznych i okna o niskim współczynniku przenikania ciepła oraz efektywne systemy grzewcze. Pomieszczenia powinny być tak usytuowane, by można było korzystać z energii słonecznej do ich dogrzewania i oświetlania (tzw. ogrzewanie pasywne).

Żydów Polskich POLIN w Warszawie. Na uroczystą Galę zostaną zaproszeni przedstawiciele firm, które zgłosiły się do udziału w konkursie, partnerzy Polskiego Związku Firm Deweloperskich, przedstawiciele związani ze rynkiem nieruchomości, przedstawiciele administracji rządowej i samorządowej oraz eksperci ze środowiska architektonicznego oraz budowlanego.

Uroczysta Gala w Muzeum Historii Żydów Polskich POLIN

Ogłoszenie laureatów i zwycięzców będzie miało miejsce podczas uroczystej Gali, która w dniu 10 grudnia br. zorganizowana zostanie w Muzeum Historii

Współorganizator

Partner Przyjazny Deweloperom

www.konkurs.pzfd.pl

Patronat Honorowy

Sponsorzy

Partnerzy

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Nasz głos w sprawie rewitalizacji na Forum Inwestycyjnym w Tarnowie

Ustawa o rewitalizacji nie odzwierciedla roli, jaką w procesie rewitalizacji mogą i powinni odgrywać prywatni przedsiębiorcy. A szkoda. Naszym zdaniem rewitalizacja bez wsparcia kapitału inwestorskiego nie ma szans przebiec sprawnie, co staraliśmy się wyjaśnić na Forum Inwestycyjnym w Tarnowie w ramach panelu Rewitalizacja – slogan czy jedno z najważniejszych wyzwań najbliższych lat? Wstępem do dyskusji podczas panelu była prezentacja dr Pawła Kuglarza z Instytutu Allerhanda, który omówił przykład wzorowo przeprowadzonego procesu rewitalizacji w Austrii. Gasometer, bo o nim mowa, to inwestycja, która wspólnymi siłami inwestorów prywatnych i organów publicznych, przywróciła do życia ogromne, opuszczone zbiorniki na gaz i zapewniła mieszkańcom Wiednia 615 nowych mieszkań, 73 apartamenty studenckie, 11 tys. m2 powierzchni biurowej oraz nową przestrzeń usługowo-handlową. Realizacja projektu trwała niecałe 3 lata i była poprzedzona 5-letnimi przygotowaniami. Lokalny samorząd zainwestował 30 mln. euro m.in. na doprowadzenie tam metra, dzięki czemu prywatny sektor mógł zainwestować blisko 6 razy więcej. Partnerstwo publiczno-prywatne przyniosło zamierzone efekty. Sukcesu na taką skalę na próżno by jednak szukać wśród polskich przedsięwzięć. 58

Zdaniem uczestniczącej w debacie prezydent Łodzi Hanny Zdanowskiej, miasta nie mają możliwości przeprowadzenia procesu rewitalizacji bez wsparcia prywatnego kapitału oraz dostosowanej do tego założenia ustawy rewitalizacyjnej. W Łodzi, będącej jednym z najlepszych polskich przykładów miasta postindustrialnego, rewitalizacji podlegają całe kwartały wraz z drogami i pozostałą infrastrukturą, a nie jedynie pojedyncze budynki. Tylko centrum aglomeracji wymaga nakładów w wysokości ok. 10 mld zł. Problemem jest to, że ustawy dają możliwość przeprowadzenia rewitalizacji, ale nie zapewniają na nią środków. Wobec tego logicznym byłoby stworzenie możliwości współpracy z partnerami prywatnymi, o co zabiegamy jako Związek. Ciężko oprzeć się wrażeniu, że w ogólnospołecznej świadomości funkcjonuje niepełna definicja procesu rewitalizacji.

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Zgodnie z definicją Ministerstwa Rozwoju Regionalnego rewitalizacja „to kompleksowy, skoordynowany, wieloletni, prowadzony na określonym obszarze proces przemian przestrzennych, technicznych, społecznych i ekonomicznych, inicjowany przez samorząd terytorialny (głównie lokalny) w celu wyprowadzenia tego obszaru ze stanu kryzysowego, poprzez nadanie mu nowej jakości funkcjonalnej i stworzenie warunków do jego rozwoju, w oparciu o charakterystyczne uwarunkowania endogeniczne.”1 Tymczasem zdaje się, że wielu rozumie ją jedynie jako poprawę stanu technicznego zdegradowanych i nieużywanych budynków. A to jest tylko część zadania, jakie stawia przed nami rewitalizacja. Ożywianie przestrzeni to dostosowanie jej do pełnego wachlarza potrzeb społecznych takich jak: zapewnienie miejsc pracy, szkół, przestrzeni publicznych, dróg czy sklepów. Ideą rewitalizacji jest pobudzenie aktywności społeczno-gospodarczej danego obszaru, a nie tylko jego wizualne odnowienie. Ważne jest również to, aby mieć na uwadze potrzeby artykułowane przez aktualnych mieszkańców terenów, ponieważ rewitalizacja powinna stanowić harmonię tego co potrzebne z tym, co jest społecznie oczekiwane i możliwe do realizacji. Poruszając pewne tematy podczas debat i paneli dyskusyjnych zawsze staramy się wskazywać kierunek, w którym naszym zdaniem powinny zmierzać zmiany. Aby stymulować współpracę z inwestorami, w zapisach ustawy rewitalizacyjnej powinny się znaleźć wyszczególnione instrumenty, które będąc atrakcyjnymi dla deweloperów, zagwarantują duży popyt na tereny postprzemysłowe. Byłoby wskazane, aby rząd i samorząd opracowały taki system zachęt, aby prywatni przedsiębiorcy wręcz bili się o projekty rewitalizacyjne zamiast wybierać puste działki, które dziś są zdecydowanie łatwiejsze do zagospodarowania.

W panelu w Tarnowie udział wzięli: •

Hanna Zdanowska, prezydent Łodzi

•

Paweł Kuglarz, specjalista w zakresie m.in. prawa upadłościowego

•

Maciej K. Król, prezes Xcity Investment (Departament Inwestycji PKP S.A.)

•

Tomasz Latoch, wiceprezes zarządu Małopolskiej Agencji Rozwoju Regionalnego

•

Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD (moderator).

GASOMETER case study Kraj: Austria Funkcja przed rewitalizacją: gazownia

Funkcja podstawowa: mieszkania, apartamenty, dom studencki

5,8h

powierzchni

1 500

15 000

na tyle oszacowano liczbę nowych mieszkańców

na tyle oszacowano liczbę codziennie odwiedzających

30 mln euro koszt poniesiony przez władze lokalne

2,5 roku rekordowy czas realizacji przedsięwzięcia

definicja wg. Wytycznych Ministra Rozwoju Regionalnego w zakresie programowania działań dotyczących mieszkalnictwa, Warszawa 13 sierpnia 2008 r 1

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

TECHNOLOGIA NA MIARĘ POTRZEB DEWELOPERÓW Orange Polska od kilku lat jest wiodącym inwestorem w nowoczesne i przyszłościowe rozwiązania światłowodowe na rynku telekomunikacyjnym. Strategia inwestycyjna na rynku deweloperskim zakłada, aby każda nowo wybudowana inwestycja była zrealizowana w najnowszej technologii FTTH, co umożliwia mieszkańcom osiedli dostęp do szerokiej palety usług... Właśnie wprowadziliśmy rewolucyjną ofertę internetu szerokopasmowego – Supernova w Orange. Jest ona oparta na technologii światłowodowej, która zapewnia prędkość nawet do 600 Mbps z wysoką jakością oraz najlepsze doświadczenia dla użytkownika. Supernova jest dostępna obecnie w 11 miastach w trzech prędkościach (100 Mbps, 300 Mbps i 600 Mbps) oraz w 5 kolejnych, podlegających regulacjom, z opcjami 100 i 300 Mbps Technologia FTTH to: •

wysoka przepustowość łącza (do 1 Gb/s) oraz wysoka jakość usług

•

szeroka paleta usług: dostęp do Internetu, telewizja IPTV o wysokiej jakości HD/3D, VOD – telewizja na życzenie, telefonia VoIP, programy „w chmurze”, gry online i wiele innych

•

Zapraszamy do kontaktu: Przemysław Naklicki tel. 501 200 671

odporność na warunki atmosferyczne oraz zakłócenia spowodowane działaniem innych sieci – w odróżnieniu od sieci bezprzewodowych WiFi bezpieczeństwo – transmisja w sieci światłowodowej jest bardzo trudna do przechwycenia i podsłuchania przez osoby nieupoważnione niska awaryjność sieci – brak urządzeń aktywnych (zasilanych) pomiędzy użytkownikiem a serwerownią nowoczesne i przyszłościowe rozwiązanie, stabilna jakość połączenia

Długoletnie doświadczenie inwestycyjne oraz dbałość o bezpieczeństwo i jakość realizowanej infrastruktury pozwoliły nam na przedstawienie rekomendowanych przez Orange rozwiązań w zakresie sieci wewnątrzbudynkowej,

realizowanej jako część szerokopasmowej sieci FTTH. W celu zapewnienia jak najwyższych standardów współpracy i obsługi powołaliśmy specjalną grupę pracowników do obsługi rynku deweloperskiego.

Zakres odpowiedzialności •

Dedykowana obsługa inwestorów

•

Nadzór nad dostarczeniem infrastruktury teletechnicznej

•

Indywidualne podejście biznesowe do każdej budowanej inwestycji

•

Komunikacja najnowszych rozwiązań telekomunikacyjnych

•

Nadzór nad realizacją inwestycji

•

Nadzór nad zapewnieniem potrzeb trade marketingowych

Współpracę z Państwem dostosowujemy do każdego etapu realizacji inwestycji z możliwością prowadzenia wspólnych działań promocyjno- marketingowego. • •

Dedykowane oferty dla Klientów dewelopera Dedykowane oferty Dewelopera dla pracowników Orange

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Sprawdziliśmy, czy prospekt informacyjny jest czytany od deski do deski Stworzenie wielostronicowego prospektu informacyjnego to dla nas nielada wyzwanie. Zarówno obszerność i dokładność podawanych w nim danych, jak i nieokreślone przez ustawodawcę źródła pozyskiwania informacji sprawiają, że proces ten jest żmudny i bardzo pracochłonny. Jak się okazuje – silimy się na marne. Znając bolączki deweloperów i zastanawiając się nad tym, czy przysłowiowy Kowalski zapoznaje się uważnie z prospektem, jaki z takim trudnem się dla niego tworzy, postanowiliśmy to zbadać. Zaprosiliśmy do współpracy instytut badawczy, który przeprowadził ankietę na próbie 308 respondentów. Celem badania było poznanie opinii na temat prospektów informacyjnych przedstawianych przez deweloperów osobom rozważającym zakup mieszkania na rynku pierwotnym.

zję zapoznać się z przynajmniej jednym prospektem informacyjnym.

Respondentami w badaniu były osoby, które w przeciągu ostatnich dwóch lat kupiły mieszkanie na rynku pierwotnym, brały czynny udział w przygotowywaniu dokumentacji wymaganej do zakupu mieszkania, a co za tym idzie miały oka-

Aspekty porównywania prospektów nas nie zaskoczyły (można było wskazać więcej niż jedną odpowiedź). 58% respondentów zwracało głównie uwagę na cenę, niewiele mniej, bo 56% na lokalizację i okolicę oraz metraż (22%).

O co pytaliśmy

Pierwsze pytania miały na celu wybadanie, z iloma prospektami infomracyjnymi respondenci mieli do czynienia podczas poszukiwania własnego „M” i jak oceniają ich czytelność. Średnio przy zakupie mieszkania badani zapoznawali się z 4 różnymi prospektami informacyjnymi. Aż 95% ankietowanych stwierdziło, że prospekt był dla nich czytelny.

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Najmniej istotna wydaje się być wielkość budynku i, co może być nieco zaskakujące, to czy osiedle jest zamknięte. Istotność poszczególnych informacji określono następująco: 79% respondentów uznało, że bardzo ważna jest część indywidualna, określająca cenę i cechy lokalu. W oczach 70% ankietowanych bardzo ważne są też informacje dotyczące budynku i plan zagospodarowania sąsiadujących działek (69%). Na końcu listy znalazły się źródła finansowania przedsięwzięcia deweloperskiego, chociaż i w tym wypadku prawie połowa oceniła je jako bardzo ważne. Na pierwszy rzut oka wszystko jest bardzo ważne, ale... czy nie jest tak tylko z założenia? Mogliśmy to zweryfikować w kolejnym pytaniu, które zadaliśmy podchwytliwie.

KOMENTARZ DYREKTRA GENERALNEGO

Obawialiśmy się, że respondenci nie przyznają się do tego, że czegoś nie doczytali, albo nie rozumieją. Podob-

nie, zawsze można usłyszeć, że wszystkie umowy konsumenci czytają szczegółowo i uważnie. Dopiero gdy pojawia się problem przyznają, że nie wiedzieli, co dokładnie podpisują. Naturalnym w końcu jest, że jeśli dokument składa się z kilkudziesięciu stron, to nie mamy ani czasu ani siły, żeby się z nim szczegółowo zapoznać. Takie były nasze przypuszczenia, ale chcieliśmy je zweryfikować. Aby zweryfikować tezę, że nabywcy wcale nie czytają prospektów informacyjnych, zadaliśmy pytanie o element, którego w nim nie ma. I tak, na pytanie o przyszłe koszty eksploatacji mieszkania, 94% respondentów stwierdziło, że ta informacja była bardzo ważna. Smutna konkluzja badania jest taka, że konsumenci nie wiedzą, co dokładnie jest w prospekcie i pewnie jedynie pobieżnie go przeglądają. Odpowiedzialność za to ponosi zbyt rozbudowana forma dokumentu, która po prostu nie jest przystępna konsumentowi.

Pytanie inne od wszystkich

Czy informacja o przyszłych kosztach eksploatacyjnych była dla Pana/i przydatna?

94%

Aż ankietowanych odpowiedziało, że ta informacja była przydatna, a przecież nie jest w prospekcie zawarta...

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

WIARYGODNA INFORMACJA O RYNKU NIERUCHOMOŚCI, czyli o sztuce dobrego wyboru

O znaczeniu jawnej, przejrzystej oraz przede wszystkim wiarygodnej informacji o rynku obrotu nieruchomościami nie trzeba nikogo przekonywać. Dostęp do informacji dotyczącej rozwoju lokalnego rynku nieruchomości, a także umiejętność korzystania z niej warunkują podejmowanie trafnych decyzji inwestycyjnych, pozwalają na weryfikację kierunków już podjętych działań oraz modyfikację scenariusza ich realizacji. Uwzględnianie oceny obserwatorów i analityków rynku sprzyja lepszemu rozumieniu procesów rządzących rynkiem, a prognozy oparte o wiarygodne dane umożliwiają przewidywanie przyszłych scenariuszy wydarzeń. Znajomość lokalnego rynku stanowi także istotny czynnik uwiarygadniający inwestora w oczach jego klientów, partnerów i współpracowników. Centrum AMRON od ponad 10 lat konsekwentnie buduje pozycję integratora danych o rynku nieruchomości, gromadzonych z wiarygodnych źródeł. Dzięki bogatemu doświadczeniu, znajomości rynku i profesjonalnemu zespołowi pracowników z powodzeniem dostarczamy naszym klientom i partnerom zweryfikowaną informację o rynku nieruchomości, a także wyjaśniamy zjawiska na nim zachodzące.

WIELOŚĆ PODMIOTÓW NA RYNKU

Niewątpliwym atutem funkcjonowania w warunkach gospodarki wolnorynkowej jest możliwość wyboru partnerów spośród wielu podmiotów (publicznych i prywatnych) działających na rynku. Podmioty oferujące dostęp do danych o rynku nieruchomości, a także badania i analizy w tym obszarze, często uzupełniają się, nakreślając tym samym szerszy obraz zmian zachodzących na rynku. W obecnej sytuacji prawnej osoby poszukujące informacji o rynku nieruchomości borykają się z problemem jej znacznego rozproszenia. Publiczne rejestry i bazy danych ze sobą nie współpracują, nie funkcjonuje także komunikacja pomiędzy poszczególnymi bazami wewnątrz tych systemów, nie wspominając o możliwości automatycznej obróbki i analitycznego wykorzystania 63

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

tych danych. Dane zebrane w ramach prowadzonych rejestrów i ewidencji gromadzone są w różnych formatach i aplikacjach informatycznych, co znacznie utrudnia możliwość szerszego ich wykorzystania. Brak jest pomiędzy nimi współpracy pozwalającej na wzajemną weryfikację i walidację gromadzonych danych o nieruchomościach. Weryfikacja taka jest tym bardziej utrudniona, że każdy z rejestrów ukierunkowany jest na nieco inny zakres informacji i ma do spełnienia inne zadanie. Najistotniejsze wyzwanie dla uporządkowania rynku informacji o nieruchomościach stanowi więc standaryzacja zakresu i formatu opisu nieruchomości, obowiązującego wszystkich uczestników rynku nieruchomości, spójnego dla publicznych i prywatnych baz oraz rejestrów gromadzących dane o nieruchomościach.

DOŚWIADCZENIE BUDUJE ZAUFANIE

Związek Banków Polskich, w imieniu i na rzecz którego działa Centrum AMRON, jako jeden z pierwszych podmiotów na rynku od wielu lat inicjuje działania mające na celu rozwój i wdrażanie projektów na rzecz poprawy jakości i wiarygodności informacji. Znaczenie dostępu do rzetelnej, pełnej i - co istotne - aktualnej informacji o nieruchomości, jej wartości i stanie prawnym nabiera wciąż większego znaczenia. Konsekwentnie budowana marka Systemu Analiz i Monitorowania Rynku Obrotu Nieruchomościami, znana uczestnikom sektora finansowego od ponad 10 lat, pozwala realizować misję zapewnienia przejrzystości i wiarygodności informacji o rynku nieruchomości, dostępnej zarówno dla profesjonalnych uczestników tego rynku, jak również klientów indywidualnych. Wyróżnikiem Systemu AMRON na tle innych podmiotów obecnych na rynku jest fakt, iż stanowi on jedyną międzybankową ogólnopolską elektroniczną bazę danych o cenach transakcyjnych nieruchomości. Tym, co czyni nasze pu64

blikacje unikalnym źródłem wiedzy, jest baza danych stanowiąca podstawę analiz. W odróżnieniu od innych dostępnych materiałów o polskim rynku nieruchomości, nasze raporty opierają się wyłącznie na cenach transakcyjnych, czyli prezentują rzeczywisty obraz rynku. System AMRON to platforma służąca do rejestrowania, przechowywania, przetwarzania oraz udostępniania danych o transakcjach i nieruchomościach. W AMRON gromadzone są dane o rynku mieszkaniowym, nieruchomościach komercyjnych oraz – dzięki bardzo dobrej współpracy z Agencją Nieruchomości Rolnych – transakcjach zawieranych na rynku nieruchomości gruntowych. System AMRON to jednak coś więcej niż tylko baza danych. Atutem AMRON jest jego funkcjonalność – efektywne połączenie bazy danych o nieruchomościach, cenach transakcyjnych oraz wartościach nieruchomości z systemem analitycznym. Każdy użytkownik Systemu ma do dyspozycji 15 rożnych raportów statystycznych i analitycznych, w tym raporty trendu prezentujące zmiany wartości nieruchomości na wybranym rynku, a także funkcjonalność mapy cyfrowej, uzupełnianej dodatkowo danymi makro- i mikroekonomicznymi. Wśród aktywnych uczestników Systemu znajduje się m.in. grono ponad 200 rzeczoznawców majątkowych, którzy w ramach współpracy z Centrum AMRON zasilają bazę danych w zakresie wartości nieruchomości oraz ich szczegółowych cech, a od października 2013 r. do dnia dzisiejszego opracowali ponad 17 tys. wycen wartości nieruchomości. Zgodnie z nomenklaturą Komisji Nadzoru Finansowego System AMRON stanowi jedyną międzybankową bazę danych o cenach i wartościach nieruchomości. Dysponujemy również danymi z Systemu Analiz Rynku Finansowania Nieruchomości (SARFiN) o kredytach zarówno dla osób fizycznych (klientów deweloperów), jak i kredytach dla samych deweloperów.

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

NIEOGRANICZONE MOŻLIWOŚCI ZASTOSOWAŃ

System AMRON jest konsekwentnie przebudowywany pod kątem rozszerzenia grona potencjalnych uczestników nieodłącznie związanych z rynkiem nieruchomości i kreujących wartość nieruchomości. Inwestorom, deweloperom oraz doradcom rynku nieruchomości Centrum AMRON oferuje dostęp do wysokiej jakości informacji zarówno z rynku nieruchomości, jak i z rynku kredytów hipotecznych. Od 2012 r. Centrum AMRON realizuje na indywidualne zamówienia dedykowane raporty i analizy cen transakcyjnych, przygotowane dla zdefiniowanych segmentów rynku, lokalizacji i przedziałów czasowych. Dodatkowo tradycyjne, dostępne już na rynku raporty dotyczące tempa sprzedaży lokali mieszkalnych i użytkowych uzupełniamy wiarygodną informacją o cenach transakcyjnych, generujemy trendy zachowań rynku oraz prognozujemy jego możliwe scenariusze rozwoju. W ofercie specjalistycznych raportów Centrum AMRON znajdują się m.in. cykliczne raporty prezentujące analizę zmian cen gruntów rolnych w poszczególnych województwach oraz powiatach, raporty cen średnich nieruchomości mieszkaniowych zawierające dane o średnich cenach transakcyjnych m2 i cenach całkowitych w ujęciu kwartalnym na tle największych rynków Polski, a także informacje o średnich powierzchniach sprzedanych mieszkań, raporty prognoz ryzyka zmian wartości nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych generowane w oparciu o autorskie modele ekonometryczne, analiza rynku gruntów pod zabudowę jedno- bądź wielorodzinną w wybranych lokalizacjach, analizy lokalizacji, raporty cen transakcyjnych mieszkań w wybranej lokalizacji uwzględniające informacje o strukturze transakcji sprzedaży lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, kwartalne raporty cen mieszkań dla wybranego miasta, prezentujące kwartalne zmiany cen na rynku mieszkaniowym, a także raporty

o rynku kredytów hipotecznych z informacją o liczbie i wartości nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych, w podziale na rynek pierwotny i wtórny, w podziale na zakup i budowę, w podziale na poziom wskaźnika LtV etc.

ROZWÓJ ZACZYNA SIĘ DZIŚ

System AMRON staje się bazą referencyjną dla wszystkich uczestników rynku obrotu nieruchomościami. Nowoczesne rozwiązania informatyczne gwarantują jego użytkownikom, w tym deweloperom oraz inwestorom, bezpieczeństwo tajemnicy handlowej użytkowników Systemu oraz gromadzonych w nim informacji. Indywidualnie nadawane uprawnienia dla każdego użytkownika oraz słownikowanie wszystkich danych wprowadzanych do Systemu gwarantują wysoką wiarygodność oraz standaryzację gromadzonych i przetwarzanych danych. Konstrukcja AMRON zapewnia również poufność źródła pozyskania informacji o transakcji, a funkcjonalność Systemu pozwala na definiowane dostępności konkretnych informacji dla różnego poziomu uprawnień nadawanych użytkownikom. Szczególną ofertę współpracy Centrum AMRON kieruje do deweloperów i innych podmiotów zaangażowanych w zarządzanie oraz obsługę rynku pierwotnego. Centrum AMRON nie jest przedsięwzięciem typowo komercyjnym, nastawionym na maksymalizację zysku, gdyż jako jeden z elementów infrastruktury międzybankowej rozwijanej przez Związek Banków Polskich, koncentruje się w głównej mierze na wspieraniu procesu zarządzania ryzykiem kredytowym banków. Działając w zakresie wymiany informacji gospodarczej pomiędzy uczestnikami sektora finansowego, a także w obszarze zarządzania ryzykiem banków i innych podmiotów rynku obrotu nieruchomościami, jesteśmy w stanie zaoferować środowisku deweloperskiemu konkurencyjną i wyróżniającą się na rynku ofertę współpracy, również na zasadach nieodpłatnych, 65

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

opartych na udostępnianiu danych. Propozycję współpracy przedstawiciele Centrum AMRON zaprezentowali w czerwcu br. na dorocznym Walnym Zgromadzeniu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, obecnie konsultowane są zasady możliwej współpracy w zakresie korzystania przez PZFD oraz indywidualnych deweloperów z Systemu AMRON. W zamian za cyklicznie raportowane informacje o lokalach mieszkalnych i użytkowych wprowadzanych na rynek i komercjalizowanych (udostępnianych w tych samych formatach, jakie wykorzystywane są do cyklicznego dostarczania danych do GUS, ZBP, urzędów skarbowych oraz jakie deweloperzy zamieszczają w prospektach informacyjnych, na własnej stronie internetowej lub gromadzą w zestawieniach księgowych lub administracyjnych), otrzymają Państwo usystematyzowaną analizę własnej oferty sprzedażowej, umożliwiającej badanie jej zmienności w ujęciu miesięcznym lub kwartalnym, analizę charakteru zachodzących zmian, struktury oferty i osiągniętych wyników na tle innych podmiotów działających na rynku regionalnym lub lokalnym, a także monitoring tempa komercjalizacji i długości okresu ekspozycji lokali. Rodzaj prezentowanych danych możliwy jest do ustalenia w indywidualnym zakresie. Przystąpienie do współpracy nie będzie wymagało od Państwa dodatkowego nakładu pracy niż dotychczas ponoszony w zakresie raportowania do publicznych lub prywatnych odbiorców zestawień danych ofertowych i transakcyjnych, a – co dla deweloperów jest szczególnie istotne – gwarantujemy anonimowość cen transakcyjnych udostępnianych przez poszczególnych deweloperów. Dodatkowo łączymy ocenę lokalnego rynku z ogólnokrajowymi tendencjami, a raporty możliwe są do przygotowania w bieżącym, historycznym lub prognostycznym ujęciu czasowym.

Deweloperom ubiegającym się o finan66

sowanie przedsięwzięć inwestycyjnych kredytem bankowym Centrum AMRON oferuje unikalną analizę tempa komercjalizacji dotychczas zrealizowanych przedsięwzięć, uwiarygadniającą wyniki sprzedażowe inwestora wobec potencjalnego kredytodawcy. Źródło danych tak przygotowanej analizy stanowić będą połączone dane z Systemu AMRON, dane z SARFiN oraz informacje od deweloperów. Stworzenie kompleksowej bazy danych o rynku nieruchomości, zapewniającej wszystkim uczestnikom rynku nieruchomości dostęp do szerokiego zakresu danych niezbędnych w toku podejmowania decyzji biznesowych związanych z nieruchomościami oraz oceną ryzyka związanego z tymi decyzjami, a także badanie rzeczywistego stanu rynku obrotu nieruchomościami, stanowi cele działania Centrum AMRON. Zapraszamy do współpracy w realizacji tej misji. Szczegółowe warunki współpracy uzyskać można pod adresem: raport@ amron.pl

Joanna Komorowska Analityk Rynku Nieruchomości Koordynator Projektów Zewnętrznych Centrum AMRON tel.: +48 22 463 47 64 e-mail: joanna.komorowska@amron.pl www.amron.pl

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Przyszłość rynku pisana luksusem Polskie prawo nie definiuje czym jest „apartament”, ale rynek wypracował pewne standardy, które umożliwiają taką klasyfikację. Wielkość użytkowa nie mniejsza niż 90 m2, wysokość pomieszczeń - ok. 3m, kilka łazienek i pokoje z garderobami to tylko niektóre z podstawowych wyróżników. Czy w Polsce rośnie popyt na takie nieruchomości i czy warto w nie inwestować? Na świecie za nieruchomość luksusową uznaje się taką, która kosztuje ponad 1 milion dolarów. W Polsce przyjęło się uważać, że minimalną granicą w odniesieniu do Warszawy jest milion złotych, w innych miastach inwestycje luksusowe zaczynają się od niższej kwoty. W potocznym rozumieniu, wszystkie apartamenty określane są jako luksusowe, chociaż przykładowo firma REAS prowadząca analityczne badania rynku, dokonuje rozróżnienia na apartamenty standardowe oraz apartamenty luksu-

sowe. O zakwalifikowaniu obiektu do poszczególnych segmentów decydują przede wszystkim kryteria lokalizacyjne i jakościowe (zarówno w odniesieniu do lokalu, jak i budynku), zaś pomocniczą rolę w segmentacji pełni kryterium cenowe. Zgodnie z danymi KPMG oraz Euromonitor International, wartość całego polskiego rynku dóbr luksusowych dynamicznie wzrasta – według prognoz, w 2016 roku osiągnie poziom blisko 12,9

„W porównaniu z Europą Zachodnią, Moskwą czy przede wszystkim Stanami Zjednoczonymi, budowane przez polskich deweloperów apartamenty luksusowe są wciąż niezbyt drogie, co wynika z ceny metra kwadratowego jak i - choć trudno w to uwierzyć przeciętnemu nabywcy – niewielkiemu metrażowi oscylującemu w granicach 80 – 150 m2.

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

www.reas.pl/ komentarze/ryneknieruchomosciluksusowychbedzie-sie-rozwijal 2

mld zł, co oznacza wzrost o 20% w stosunku do 2013 roku. Segment nieruchomości luksusowych jest jednym z tych, gdzie można spodziewać się w tym okresie największych zmian – nawet do niemal 30% na plus. Według prognoz firmy REAS, w kilkuletniej perspektywie wartość transakcji na rynku nowych luksusowych apartamentów w naszym kraju powinna przekroczyć 500 mln zł, z czego około 90% będą stanowiły apartamenty w budynkach wielorodzinnych. Warto więc zainteresować się budową w segmencie, choć niekiedy stanowi to duże wyzwanie.

Z badania przeprowadzonego przez KPMG na potrzeby raportu „Rynek luksusowych nieruchomości w Polsce” na próbie 608 respondentów wynika, że dla osób zarabiających od 7 tys. do 10 tys. złotych brutto miesięcznie, nabycie apartamentu w segmencie premium jest praktycznie niemożliwe. Pozostali respondenci, o zarobkach 10-20 tys. złotych brutto i powyżej 20 tys. złotych za granicę, od której w ich mniemaniu zaczyna się luksus, uznali odpowiednio: 16 tys. zł i 17 tys. zł za 1 metr kwadratowy apartamentu. Kwota ta jest jeszcze wyższa w oczach kluczowych nabywców określanych jako HNWI (high net worth individuals) i wynosi 20 tys. zł/m2.2

65 277

42 000 Maksymalne ceny lokali (zł/m2) w inwestycjach z podsegmentu apartamentów luksusowych oferowanych w latach 20092015 na rynkach w analizowanych aglomeracjach

36 471

32 000 27 000

WARSZAWA

KRAKÓW

WROCŁAW

TRÓJMIASTO

POZNAŃ

Źródło: KPMG w Polsce i REAS, monitorging REAS po I kw. 2015 r.

Chociaż wartość rynku jest duża, jednostkowo rzecz ujmując budynki w tym segmencie stanowią rzadkość. W latach 2009-2014 wybudowano w Polsce niewiele ponad 6000 apartamentów, z czego tylko co 6. można określić mianem apartamentu luksusowego. Nikogo nie powinno również zdziwić stwierdzenie, że ponad połowa wszystkich inwestycji premium powstaje w Warszawie. Do lokali określanych mianem luksusowych można zaliczyć ok. 300 spośród tych, które są obecnie w realizacji. 68

Jak reklamować luksus?

To pytanie pojawiło się już nie raz podczas spotkań Grupy Marketingowej PZFD. Intuicyjnie zdajemy sobie sprawę, że nie możemy iść utartymi schematami, jednak zachowawczość działań marketingowych, wyraźnie widoczna wśród polskich specjalistów, uniemożliwia podejmowanie działań podyktowanych ryzykiem. A szkoda.

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

By osiągnąć sukces na rynku dóbr luksusowych, należy postępować przeciwnie do zasad marketingu stosowanych na tradycyjnych rynkach.

– D. Dubois

Według specjalistów promocja dóbr luksusowych powinna bazować na: •

wysokiej cenie

•

wysokich kosztach

•

precyzji produkcji

•

ograniczonej dystrybucji

•

bardziej indywidualnym charakterze reklamy

W odniesieniu do rynku nieruchomości luksusowych musimy pamiętać o podstawie, jaką jest budowa marki luksusowej. Według badania KPMG dla 44% najbogatszych Polaków to właśnie ona jest jedną z trzech najistotniejszych cech produktu luksusowego, zatem od tego należy zacząć. Inwestycja premium nie musi, a nawet nie powinna, odnosić się kolorystycznie czy komunikacyjnie do ogólnej strategii danego dewelopera. Powinna być bytem osobnym, wykreowanym niezależnie od stałych elementów identyfikujących inwestora. Inny font, kolor przewodni, język reklamowy – to podstawy. Nawet jeśli deweloper ma silną pozycję rynkową i bardzo dobrą opinię, to nadal jest kojarzony z produkcją masową. Przy reklamowaniu inwestycji z segmentu premium należy się od tego całkowicie odciąć. To, co może wydać się nieintuicyjne, bo sprzeczne z podstawowymi zasadami (przypomnijmy jednak, że na początku wyjaśniliśmy sobie, że dobra luksusowe kierują się swoimi prawami) to fakt, że nie należy komunikować bezpieczeństwa zakupu, bo strach przed decyzją

nie odgrywa tu takiej roli, jak w mieszkaniach z segmentu popularnego. Ktoś, kto kupuje apartament za kilka milionów myśli innymi kategoriami, więc dla niego komunikat „Jeszcze nigdy nie wybudowaliśmy na skarpie, bądź pierwszą osobą, która zamieszka w takich warunkach” będzie dużo atrakcyjniejszy niż „Wybudowaliśmy już tysiące mieszkań o wysokim standardzie”. Pamiętaj, że twój klient docelowy chce się czuć wyjątkowo i twoim zadaniem jest obiecanie mu tej wyjątkowości. Kolejnym ważnym aspektem w promowaniu inwestycji premium jest myślenie w kategoriach ceny. Większość osób zajmujących się promocją u deweloperów zakłada, że ich celem jest przyciągnięcie klienta do biura sprzedaży, gdzie dopiero pozna cenę. W wypadku mieszkania luksusowego możemy podać kwotę już na samym początku, ponieważ jest ona elementem wiążącym markę z jakością. Kupujemy drogie rzeczy nie tylko po to, aby zaspokoić swoje najwyższe potrzeby, ale również dla podkreślenia statusu społecznego. Zatem inni też muszą znać cenę produktu, żeby mieli świadomość jego wyjątkowości. Metr mieszkania w luksusowej dzielnicy i najwyższym standardzie? Wyceń go! Zobacz, że promować można zupełnie inaczej.

Nabywców nieruchomości luksusowych charakteryzuje to, że mają wszystko oprócz czasu. Dlatego decyzje zakupowe podejmują bardzo szybko. Często są to ich któreś z kolei apartamenty, kupowane na bazie kaprysu, zachcianki.

Wnętrze ożywione odważnym kolorem Jasne kolory, proste formy i barwne akcenty to recepta na ciekawe, nowoczesne mieszkanie. O realizacji w Warszawie opowiada architekt Olga Nowosad z Pracowni Architektury Wnętrz Decoroom.

JASNY PODKŁAD Urządzanie mieszkania rozpoczęto od stworzenia przestrzeni, która byłaby tłem dla mocnych dodatków i akcentów kolorystycznych. Stąd pomysł na podłogę w naturalnym kolorze dębu oraz białe ściany wraz z białymi listwami przypodłogowymi. Dzięki temu niespełna 54-metrowe mieszkanie wydaje się bardziej przestronne i dużo większe, niż jest w rzeczywistości.

UROK MOZAIKI Monochromatyczną kuchnię ocieploną dębowym blatem urządzono jako odrębne pomieszczenie. W pasie roboczym zastosowano bardzo modne płytki heksagony, czyli mozaikę ciętą w romby w czarnym kolorze. Inne elementy wykończenia kuchni takie jak zlew, bateria czy kontakty również zostały dobrane w kolorze czarnym, by tworzyć spójną całość z pasem roboczym.

SALON Z ŻÓŁTĄ PERŁĄ Mieszkanie od samego początku było przygotowywane jako lokal pod wynajem. Obserwując rynek mieszkań na wynajem wspólnie z inwestorem postanowiliśmy zaciekawić czymś przyszłego lokatora. Wnętrze miało trafić w gust każdego zainteresowanego: studenta, małżeństwa, czy osób starszych, a jednocześnie wyróżniać się czymś szczególnym spośród tysięcy podobnych do siebie mieszkań – mówi Olga Nowosad.

W centrum strefy wypoczynkowej stoi miękka, wygodna sofa tapicerowana szarą tkaniną uzupełniona o designerskie poduszki. Niekwestionowaną perełką tego wnętrza jest żółta komoda, stylizowana na styl kolonialny, która dzięki swojej intensywnej barwie nabiera nowoczesnego i trochę figlarnego charakteru. Ciekawym elementem jest również stolik podzielony na cztery części, z których każda nawiązuje do palety barw użytych w tym pomieszczeniu.

COŚ OPTYMISTYCZNEGO Spokojny klimat, jaki panuje w sypialni to zasługa bieli, czerni i szarości. Aby jednak wnętrze nie wydawało się nudne, aranżację przełamano żółtymi akcentami: oryginalnym stolikiem nocnym oraz poduszkami. Nie lada ozdobę stanowi duże lustro oprawione w ramę z litego drewna, nawiązującego do deski podłogowej. Miękkie, tapicerowane szarą tkaniną łóżko oraz ciężkie zasłony sprawiają, że wnętrze jest bardziej przytulne, a potrójna, biała lampa z mlecznego szkła pozwala wyczarować niezwykłe efekty świetlne tworząc w sypialni magiczny klimat.

MAŁA ŁAZIENKA

Projekt: Olga Nowosad, Pracownia Architektury Wnętrz Decoroom. Realizacja: ul. Kolejowa, inwestycja 19. Dzielnica

Minimalistyczna elegancja to słowa, które najtrafniej określają wygląd łazienki. Wprowadzenie płytki w grafitowym wzorze imitującym pepitkę z kolekcji Black&White marki Opoczno nadało wnętrzu wyjątkowego charakteru. W małych łazienkach ważne jest zastosowanie dużej ilości luster, które znacznie powiększają przestrzeń. Dlatego też nad umywalką została umieszczona szafka z frontem lustrzanym i paskiem LED dookoła szafki – wyjaśnia projektantka z pracowni Decoroom.

fot. Ayuko Studio

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Jak deweloperzy kształcą menedżerów, czyli studia deweloperskie oczami absolwenta W październiku ruszyła IV edycja Podyplomowych Studiów Deweloperskich, organizowanych przez Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) we współpracy z najbardziej prestiżową uczelnią ekonomiczną w kraju – Szkołą Główną Handlową (SGH). Z uwagi na ogromne zainteresowanie ofertą studiów podjęto decyzję o uruchomieniu w lutym 2016 r. kolejnej, V edycji, co jest wydarzeniem bezprecedensowym. Jakie korzyści niesie ze sobą podjęcie dodatkowego kształcenia z deweloperami i czy warto? Jako absolwentka poprzedniej edycji, a jednocześnie pracownik PZFD, chciałabym podzielić się z Czytelnikami swoimi spostrzeżeniami i poszukać odpowiedzi na pytanie, w czym tkwi wyjątkowość programu tych studiów. autor: Angelika Wróbel

Korepetycje z prowadzenia biznesu

Do kogo skierowany jest poniższy artykuł? Otóż nie stanowi on kolejnego materiału promocyjnego, lecz zawarte są w nim moje refleksje, czyli absolwentki tych studiów, a jednocześnie pracownika PZFD. Słowa tu zawarte kieruję do tych, którzy zawsze marzyli, żeby stanąć twarzą w twarz z ludźmi sukcesu i zapytać ich: Jak mam osiągnąć maksimum możliwości, korzyści, zysku, zajmując się działalnością deweloperską? Bo przecież nie każdy ma możliwość zapukać do drzwi prezesów spółek deweloperskich i dowiedzieć się, jaka jest recepta na sukces w branży. W tym niełatwym i wielowymiarowym biznesie, gdzie wiele spraw jest niezależnych od przedsiębiorcy, łatwo popełnić błąd. Są dwa sposoby na radzenie sobie z takimi przeciwnościami - albo uczyć się na własnych błędach, albo szukać odpowiedzi u ludzi, którzy na działalności deweloperskiej zjedli zęby.

Czy można studiować sukces?

Gdy zastanawiam się, czym są studia stworzone przez PZFD, przypominam sobie, że zarówno mnie, jak i pozostałym słuchaczom, niezwykle zaimponowała, ale i zdziwiła otwartość prowadzących zajęcia i niekłamana chęć dzielenia się swoją wiedzą, ale przede wszystkim doświadczeniem. Wykładowcy, zarówno po stronie PZFD, jak i SGH, cierpliwie udzielali wskazówek uczestnikom, zmuszali do przemyślenia rzeczy, wydawałoby się oczywistych, ale też nierzadko pokazywali gotowe rozwiązania, które funkcjonują w ich spółkach, co chyba wzbudzało największe emocje i było żywo dyskutowane podczas przerw. Ostatnio ktoś mi powiedział, że nie mamy możliwości spotkania się z wielkimi myślicielami, czy politykami tego świata, dlatego jedynym sposobem „porozmawiania z nimi” jest czytanie ich książek i zapisków, które pozwalają poznać sposób myślenia i motywy dzia-

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

łania naszych życiowych autorytetów. W tym jednak przypadku sprawa jest bardziej prosta — możemy spotkać się z nimi w czasie weekendowych zajęć na studiach deweloperskich i mieć pewność, że ujawnią arkana tego biznesu.

Najwyższa jakość i najlepsza kadra w kraju

Trzeba przyznać, że organizatorzy nieustannie dbają, aby weekend spędzony na uczelni był jak najlepiej wykorzystanym czasem. Organizacja studiów zasługuje na najwyższe uznanie dzięki osobistemu zaangażowaniu pracowników SGH i PZFD. Zacznijmy jednak od ankiet. Formularze, w których można napisać wszystko, i to co się podobało, jak i to, co budzi zastrzeżenia uczestników, są przeprowadzane na zakończenie każdego zjazdu. Badana jest m.in. przydatność tematyki zajęć, sposób zaprezentowania treści, różnorodność prezentowanych materiałów, czy stopień wyczerpania i zrealizowania zagadnienia. Indywidualnej ocenie poddawani są również dydaktycy. Zebrane uwagi stały się podstawą udoskonaleń wprowadzanych w każdej kolejnej edycji, aby wyjść naprzeciw oczekiwaniom osób zainteresowanych studiami. W najbliższym roku akademickim 2015/2016 będziemy świadkami kolejnych ulepszeń, wśród których najbardziej nobilitującym będzie udział prof. dr hab. Marka Bryxa, Prorektora SGH, jako wykładowcy. Profesor, specjalizujący się w rynku nieruchomości, jest niekwestionowanym autorytetem, posiada zarówno ogromy dorobek naukowy, jak i lata praktyki, z których wymienić można jedynie przykładowo stanowisko Prezesa Urzędu Mieszkalnictwa w randze wiceministra. Gdyby chcieć opisać wszystkie dokonania, tytuły i dorobek naukowodydaktyczny profesora, to nie sposób tego uczynić w artykule o takiej objętości. Słuchacze studiów także mają wpływ na ich kształt, czego dowodem jest wprowadzenie w IV edycji problematyki budownictwa komercyjnego, co nastąpiło na podstawie opinii przekazywanych w ankietach przez słuchaczy.

Samej uczelni nie trzeba nikomu przedstawiać. SGH od lat zajmuje wysokie lokaty w krajowych i międzynarodowych rankingach szkół ekonomicznych, a jej absolwenci piastują najważniejsze funkcje państwowe, jak i w sektorze prywatnym. Wybór SGH na partnera, z którym PZFD chce tworzyć najwyższej jakości studia, wydawał się być oczywisty.

Te studia uczą tego, czego chcą pracodawcy

Od dawna w mediach można usłyszeć i przeczytać, że przedsiębiorcy stawiają zarzut wobec polskich szkół, że nie współpracują z biznesem w wystarczającym stopniu, w efekcie czego wypuszczają absolwentów posiadających wiedzę teoretyczną, nie wspartą praktycznymi umiejętnościami. W tym kontekście nie sposób, nie wspomnieć o innym aspekcie wyjątkowości oferty tych studiów, czyli zespoleniu z biznesem. Te studia nie bazują wyłącznie na wykładowcach akademickich, co bez wątpienia tworzy wartość dodaną, ale jednocześnie w gronie dydaktyków dominują inwestorzy, prezesi firm z branży deweloperskiej i spółek zajmujących się doradztwem biznesowym. Tylko w taki sposób można zostać specjalistą w danej dziedzinie – przez własne doświadczenie, wsparte wiedzą od najlepszych. W programie przewidziane są także zajęcia w formie warsztatów, co zwiększa atrakcyjność i efektywność zajęć oraz pozwala realnie zaangażować uczestników i wciągnąć do pracy zespołowej, co jest nieodzowne w przedsięwzięciach biznesowych.

Kim są słuchacze?

Mimo, że studia odbywają się w Warszawie, zainteresowanie nimi wzrasta z roku na rok wśród osób z całej Polski, ale także poza granicami kraju. Prestiż uczelni i wyjątkowa, kładąca nacisk na praktykę, oferta programowa, w ubiegłej edycji przyciągnęła słuchaczy, którzy na co dzień pracują m.in. we Francji. Co więcej, uczestnikami studiów były osoby na różnym etapie ścieki zawodowej, co świadczy o uniwersalności tej oferty. Jak kształcić cechy menedżera w otoczeniu deweloperskim uczyli się 73

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

nie tylko pracownicy firm zrzeszonych w PZFD, czy deweloperzy, którzy rozpoczynają, bądź działają kilka lat na rynku, ale także przedstawiciele rozlicznych profesji, z których tylko przykładowo można wskazać bankowców, sprzedawców, prawników, czy architektów. Wiadomo, że studia to również budowanie sieci kontaktów, a te z pewnością zaowocują w przyszłości. Na koniec pozostaje mi szczerze zachęcić wszystkich, który mają jakiekolwiek wątpliwości, czy warto dalej się kształcić, żeby odważyli się zainwestować w siebie. Kiedy mamy już wizję tego, co chcemy w życiu robić i pierwsze doświadczenia zawodowe w danym obszarze, to studia podyplomowe wydają się być naturalnym nadaniem biegu karierze zawodowej. A na zwrot z tej inwestycji z pewnością nie trzeba będzie długo czekać.

WYPOWIEDZI UCZESTNIKÓW III EDYCJI PODYPOLOMYCH STUDIÓW DEWELOPERSKICH

„Studia godne polecenia. Profesjonalna kadra, dobra organizacja, ciekawe zajęcia i niekończące się dyskusje z wykładowcami. Świetnym pomysłem jest prowadzenie zajęć przez praktyków od lat związanych z branżą deweloperską, dzięki temu mięliśmy okazję, wiele tematów poznać od przysłowiowej „kuchni”. Wiedza zdobywana na zajęciach systematycznie ułatwiała mi pracę. A co nie mniej ważne, zdobyłam cenne kontakty i poznałam niesamowitych ludzi.”

Paulina Lisek, specjalista ds. wsparcia sprzedaży, Bank Zachodni WBK

“Po trzydziestu latach pobytu w Paryżu, zdecydowałem się na podyplomowe studia deweloperskie na SGH mając w perspektywie współpracę z francuskim deweloperem zamierzającym wejść na warszawski rynek mieszkaniowy. Nie chodziło mi o dyplom (bo tych mam już kilka poczynając od Politechniki Warszawskiej), ale o zapoznanie się z polskim sektorem real estate. Moje oczekiwania zostały zaspokojone dzięki jakości zajęć prowadzonych w części teoretycznej przez świetnych wykładowców z SGH i w części praktycznej przez renomowanych profesjonalistów związanych z PZFD.”

Grzegorz Niniewski, Przedsiębiorca działający w obszarze Management consulting we Francji

„Studia menedżerskie dla deweloperów, współtworzone przez PZFD oraz SGH stanowią niezwykle ciekawą ofertę naukową. Szeroko zakrojona problematyka, od zarządzania projektami, kończąc na aspektach prawnych, pozwoli każdemu ich uczestnikowi poszerzyć horyzonty, a ściśle ukierunkowany program studiów gwarantuje pozyskanie esencji wiedzy. Absolwent tego kierunku, to dobrze wykształcony manager, który sprosta wszystkim wyzwaniom rynku.”

Łukasz Danecki, Prezes Zarządu Polski Deweloper Sp. z o.o.

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

Deweloper po godzinach

Strzelectwo – moja pasja Wywiad z Bartoszem Kalinowskim, prezesem Skanska Residential Development Poland dla Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Magdalena Mikołajczak: Czy warto mieć pasję w życiu? Dlaczego akurat wybrał Pan strzelectwo? Bartosz Kalinowski: Moja przygoda ze strzelectwem trwa już od kilku lat i od pierwszego oddanego strzału przerodziła się w pasję, której obecnie poświęcam znaczną część swojego wolnego czasu. Dziś jest to dla mnie zajęcie, które sprawia mi wiele radości, pozwala odreagować stres i przewietrzyć myśli. To swojego rodzaju odskocznia od codziennych wyzwań i obowiązków. Dlaczego warto? Bo pasja nadaje naszemu życiu dodatkowy sens, nie tylko sprawia nam przyjemność, ale także uczy nas organizacji czasu i motywuje do dalszego rozwoju. M. M.: Czy strzelectwo jest popularnym sportem w Polsce? B. K.: Strzelectwo nie jest konwencjonalnym hobby, choć stale zyskuje na popu-

larności. Jest to jednak sport, który ma swoje ograniczenia. Nie tylko finansowe, czasami problemem jest brak odpowiedniego miejsca w pobliżu, w którym pasjonaci tej aktywności mogliby doskonalić swoje umiejętności, a to może zniechęcać. Dotyczy to przede wszystkim mniejszych miast. W przeszłości strzelectwo było także kojarzone jako typowo męski sport, dziś na szczęście ten stereotyp się zmienia, dzięki czemu na strzelnicach jest coraz więcej kobiet, a także młodzieży. M. M.: Czy łatwo jest zacząć uprawiać ten sport, czy należy mieć jakieś szczególne przygotowanie? Jaki jest pierwszy krok w przygodzie ze strzelectwem? B. K.: Ten sport trzeba po prostu lubić. Strzelectwo wymaga zaangażowania i cierpliwości. Każdy trening przynosi radość, ale na efekty czasami trzeba dłużej 75

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

poczekać. Pierwszym krokiem jest wizyta na strzelnicy i po prostu spróbowanie jak to smakuje. Nie trzeba przy tym należeć do żadnego klubu sportowego. Jeśli po kilku próbach zdecydujemy się kontynuować ten kierunek, to pierwszym formalnym krokiem, który należy poczynić jest zapisanie się do klubu strzeleckiego gdzie możemy uczyć się pod okiem instruktora, a także od bardziej doświadczonych kolegów z klubu. Można także wybrać łowiectwo i rozwijać się w kierunku polowań, ale to zdecydowanie nie jest moja bajka. M. M.: Po jakim czasie widać efekty ćwiczeń i jaką miarą mierzy się postęp? B. K.: To jak szybko poczyni się postępy zależy głównie od zaangażowania, ale także od predyspozycji, zarówno fizycznych, jak i siły charakteru. Jest to kwestia bardzo indywidualna, której nie da się uśrednić. Treningi wymagają czasu, ważna jest ich częstotliwość i regularność. Trzeba spędzić wiele godzin na strzelnicy i wkładać całego siebie w każdy oddany strzał, aby zacząć zauważać efekty. A taką najwyraźniejszą miarą postępu jest po prostu tarcza. M. M.: Co jest najtrudniejsze i osiągnięcie jakiego celu sprawia największą satysfakcję? B. K.: Dla mnie punktem przełomowym był moment, w którym sobie uświadomiłem, że strzelanie nie ogranicza się wyłącznie do przysłowiowego pociągnięcia spustu. W tym sporcie na sukces składa się wiele czynników, które muszą wspólnie zgrywać się ze sobą: odpowiednia postawa, synchronizacja ruchu, koncentracja, koordynacja oddechu, sposób ułożenia palca na spuście czy też pociągnięcia spustu. Strzelectwo to sport wieloczynnikowy, gdzie każdy parametr jest istotny. Wbrew pozorom do strzelania nie wystarczy „celne oko”. Ważniejsza jest umiejętność skupienia. Każdy ruch, wszystko co robimy ma wpływ na efekt końcowy. Musimy ukoić, wyciszyć organizm, a broń musi stać się przedłużeniem naszej ręki, integralną częścią naszego ciała. Wtedy mamy 76

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

szansę nie tylko celnie oddać strzał, ale także mieć ogromną satysfakcję ze świadomości, że wynik na tarczy nie jest przypadkowy. M. M.: Czy zasady sportowe w strzelectwie mają Pana zdaniem jakieś analogie w biznesie? B. K.: Strzelectwo uczy cierpliwości, odpowiedzialności, konsekwencji. Tu nie ma drogi na skróty, nie ma też kompromisów jeśli chodzi o kwestie bezpieczeństwa. To wszystko w dużym stopniu przekłada się na moje życie zawodowe. Coś, co na pierwszy rzut oka może wydawać się takie proste: wycelować, pociągnąć za spust i cel trafiony, okazuje się czynnością bardzo skomplikowaną, która wymaga synergii wielu czynników jednocześnie, a powodzenie i sukces nie są oczywiste. Każdy trening to intensywny wysiłek na wielu płaszczyznach. W przypadku strzelania na długie dystanse na otwartej przestrzeni okazuje się, że osiągnięcie celu jest jeszcze trudniejsze niż zakładaliśmy. Dochodzą dodatkowe czynniki, które należy wziąć pod uwagę, takie jak np. warunki atmosferyczne. Dodatkowo są one zmienne, co jeszcze bardziej utrudnia oddanie celnego strzału. To uczy pokory. Widzę tutaj pełną analogię do świata biznesu. Nie ma łatwych tematów. Nie wszystko zależy tylko od nas. Droga do sukcesu usłana jest niepowodzeniami. Ważne aby wyciągnąć z nich wnioski, bo tylko wówczas dostaniemy szansę na odniesienie sukcesu – celny strzał. M. M.: Czy udało się już Panu kogoś namówić, aby zaczął przygodę z tym sportem? B. K.: Moją pasją chciałbym zarażać innych, jednak ludzie często podchodzą do strzelectwa jak do rozrywki, czegoś, czego chcieliby spróbować w życiu, jednak niekoniecznie uznawać jako integralną jego część. Nie ma problemu, aby namówić kogoś do pierwszej wizyty na strzelnicy. Znajomi traktują to jako ciekawostkę, w końcu nie jest to typowa forma spędzania wolnego czasu. Rzadko jednak decydują się na regularną przy-

godę z tym sportem. Doskonale to rozumiem, pierwsze treningi bywają często monotonne – polegają głównie na powtarzaniu tych samych schematów, doskonaleniu koordynacji ciała. Trzeba wytrwałości, by zacząć czerpać z tego wiele przyjemności i pozytywnej energii. Jest to jednak coś co musi przyjść naturalnie. M. M.: Jakiego argumentu można użyć, aby przekonać naszych czytelników? B. K.: Strzelectwo to ciągłe odkrywanie samego siebie z każdym oddanym strzałem. To sport, który uczy odpowiedzialności, pokory oraz cierpliwości. Sport, który uświadamia, że każdy oddech, ruch, a nawet drgnienie ręki ma wpływ na efekt naszych starań. To także sport, dzięki któremu możemy poznać wiele ciekawych ludzi. Dziś jest mi trudno wyobrazić sobie życie bez wizyt na strzelnicy oraz bez adrenaliny, której dostarczają. 77

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

ODDZIAŁ WARSZAWSKI PZFD

Konferencja Warsaw Days/ Warszawa – miejsce do życia 11 czerwca miała miejsce II edycja konferencji Warsaw Days. Tegoroczna odsłona wydarzenia odbyła się pod hasłem Warszawa – miejsce do życia. Warsaw Days to wyjątkowa inicjatywa organizowana przez Oddział Warszawski Polskiego Związku Firm Deweloperskich, podczas której inwestorzy mieszkaniowi i władze samorządowe Warszawy, przy udziale cenionych architektów, urbanistów, a także socjologów, prowadzą debaty dotyczące rozwoju miasta z uwzględnieniem potrzeb i oczekiwań jego mieszkańców. Prezentowane są również zmiany i dokonania, jakie miały miejsce na przestrzeni ostatnich lat, pokazujące dynamikę rozwoju miasta. Konfererencja poświęcona była przyszłym kierunkom rozwoju budownictwa mieszkaniowego, budownictwu biuro78

wemu – miejscom pracy mieszkańców Warszawy i komunikacji niezbędnej dla przemieszczania się pomiędzy tymi miejscami. Nie zabrakło również dyskusji o rewitalizacji miasta, tworzeniu tzw. „trzeciego miejsca” i preferencjach warszawiaków dotyczących miejsca zamieszkania oraz interpretacji socjologicznej takich a nie innych wyborów. Warsaw Days było również doskonałą okazją do spotkania branży deweloperskiej, świata biznesu i polityki. Patronat nad wydarzeniem objęła prezydent m.st. Warszawy – Hanna Gronkiewicz–Waltz. Część główną wydarzenia poprzedził briefing prasowy z udziałem przedstawicieli PZFD, Oddziału Warszawskiego, Urzędu Miasta, a także gościa specjalnego - Engelberta Luetke Daldrupa, sekretarza stanu ds. budownictwa i mieszkalnictwa Berlina. Spotkanie poprowadziła Agnieszka Kłąb, zastępca rzecznika prasowego Urzędu Miasta. Oficjalna część konferencji obejmowała dwa panele – Warszawa zaplanowana oraz Warszawa do życia. W ramach każ-

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

dego z nich odbyły się prelekcje zaproszonych gości, zaś zakończeniem panelu tematycznego była debata. W ramach panelu Warszawa zaplanowana swoje prelekcje przedstawili: wiceprezydent Jacek Wojciechowicz (Strategie rozwoju miasta), prezes firmy REAS Kazimierz Kirejczyk (Kierunki rozwoju budownictwa mieszkaniowego), przedstawicielka PwC Legal Magdalena Łażewska (Rozwój budownictwa biurowego), wiceprezes PZFD Marek Poddany (Zasady lokalizowania inwestycji dziś i jutro). Podczas drugiego panelu Warszawa do życia uczestnicy mogli wysłuchać wystąpień: socjologa, profesora Uniwersytetu Warszawskiego Janusza Czapińskiego (Jak żyje się w Warszawie), wiceprezydenta Michała Olszewskiego (Rewitalizacja Warszawy a trzecie miejsce do życia), sekretarza ds. budownictwa i mieszkalnictwa Berlina Engelberta Luetke Daldrupa (Jak to się robi w Berlinie).

a przedstawiciele zarówno miasta, jak i PZFD wyrazili nadzieję na dalszą współpracę na linii Warszawa – Berlin.

Zastępcy prezydent m.st. Warszawy Jacek Wojciechowicz i Michał Olszewski opowiedzieli o priorytetach na najbliższe lata – powstrzymaniu procesu rozlewania się miasta na przedmieścia i konieczności uzupełnienia zabudowy w centrum. Zapewnili również, że miasto rozumie potrzebę kreowania dobrze urządzonych przestrzeni publicznych i takie miejsca w stolicy będą sukcesywnie powstawały. To odpowiedź na postulaty mieszkańców, którzy oczekują czegoś więcej niż tylko podstawowej infrastruktury, czy sprawnie działającej komunikacji. Równie istotna dla nich jest bowiem jakość ogólnodostępnych terenów miejskich – placów, skwerów, czy parków. I jak zauważyli prelegenci, aspiracje warszawiaków w tym zakresie są coraz większe.

Prognozy dotyczące rozwoju budownictwa biurowego w Warszawie przedstawiła Magdalena Łażewska z PwC Legal. Podkreśliła, że Warszawa pozostaje najbardziej atrakcyjną lokalizacja nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowo-Wschodniej. Wpływ na to ma stale rosnący udział osób pracujących w sektorze usługowym względem sektora przemysłowego oraz zwiększające się zapotrzebowanie na powierzchnie

Wnioski dotyczące preferencji mieszkaniowych warszawiaków zaprezentował podczas konferencji prof. Janusz Czapiński. W oparciu o dane Millward Brown z 2013 roku przedstawił ranking dzielnic w różnych kategoriach. Mokotów zdecydowanie wygrywał zarówno w kategorii zadowolenia z dzielnicy, lokalnego patriotyzmu, jak i zadowolenia z warunków mieszkaniowych. Również w kategorii ogólnego zadowolenia z życia Mokotów wychodzi na prowadzenie. Według danych przedstawionych przez prof. Czapińskiego najsłabiej wypada Białołęka. Mieszkańcy tej dzielnicy niezbyt wysoko oceniają zadowolenie z wypoczynku, czy z warunków mieszkaniowych. Również w kategorii ogólnej jakości życia ta dzielnica wypada najmniej korzystnie.

O potrzebie tworzenia atrakcyjnej przestrzeni publicznej miasta mówił również gość specjalny z Berlina - Engelbert Luetke Daldrup, który jako modelowy przykład przywracania funkcji miejskich miejscom, które wcześniej ich nie posiadały mimo centralnej lokalizacji, wskazał plac Poczdamski. Wystąpienie przedstawiciela Berlina wzbudziło duże zainteresowanie uczestników konferencji, 79

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

biurowe w Polsce. Zgodnie z prognozami powierzchnie biurowe w Warszawie mają przekroczyć w 2016 roku 5 mln. m kw. Kazimierz Kirejczyk, prezes firmy REAS zaprezentował prognozę rozwoju budownictwa mieszkaniowego w Warszawie do 2030 roku. Jako najważniejsze czynniki popytu na warszawskim rynku mieszkaniowym określił usamodzielnienie się młodych warszawiaków oraz poprawę standardu życia rodzin już posiadających mieszkanie. Zgodnie z prognozami w latach 2018 – 2030 w Warszawie rocznie będzie powstawało ponad 12 tys. nowych mieszkań i domów jednorodzinnych. Głównymi czynnikami wpływającymi na lokalizację tych inwestycji będą kluczowe inwestycje infrastrukturalne (metro, mosty, obwodnice), lokalizacja głównych skupisk miejsc pracy, dzielnice wielofunkcyjne czy dostępność terenów. W swoim wystąpieniu dotyczącym zasad lokalizowania inwestycji dziś i jutro Marek Poddany, wiceprezes PZFD podkreślił panującą obecnie dużą swobodę inwestowania, która jednak odbywa się kosztem jakości przestrzeni i budżetów gmin. Zaznaczył również, że planowana „mała” nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ograniczy koszty urbanizacji jednak za cenę ograniczenia inwestycji. Podczas konferencji Warsaw Days/ Warszawa – miejsce do życia poruszono liczne tematy dotyczące rozwoju miasta. To jednak dopiero początek dyskusji i debaty publicznej o kierunkach rozwoju, którą organizatorzy planują kontynuować w kolejnych latach. Jak podkreślił Paweł Putkowski, prezes Oddziału Warszawskiego PZFD, zależy nam, aby to wydarzenie na stałe wpisało się do kalendarza branżowego. Chcemy pokazać, że zarówno dla przedstawicieli miasta, jak i inwestorów wzajemne zrozumienie i współpraca to czynniki kluczowe przy projektowaniu miasta przyjaznego mieszkańcom

Oferujemy szerokie spektrum wyrobów wykorzystywanych przy wykańczaniu obiektów publicznych oraz pomieszczeń w budynkach mieszkalnych. Od wielu lat utrzymujemy wiodącą pozycję na europejskim rynku płytek ceramicznych, ceramiki sanitarnej, wanien, kabin prysznicowych i brodzików, mebli oraz akcesoriów łazienkowych. Nasze wyroby wykorzystywane są w licznych miejscach użyteczności publicznej: obiekty publiczne, hotele, biurowce, budynki mieszkalne, sklepy wielkopowierzchniowe, służba zdrowia, obiekty sportowe. Zapraszamy do kontaktu.

Dział Sprzedaży Inwestycyjnej - Region Polska • Łukasz Goska � National Investment Manager • +48 664 744 647 • lukasz.goska@rovese.com

www.rovese.com

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

ODDZIAŁ WROCŁAWSKI PZFD

We Wrocławiu zakończyły się Dni Dewelopera 2015. Podczas konferencji branżowi eksperci dyskutowali o kierunkach rozwoju polskich miast w najbliższych latach. Dni Dewelopera to jedno z najważniejszych wydarzeń poświęconych rynkowi nieruchomości w kraju. W tegorocznej edycji wzięło udział niemal pół tysiąca uczestników. Wśród nich znaleźli się przedstawiciele samorządów, branży deweloperskiej, a także eksperci z dziedzin związanych z finansami, budownictwem oraz architekturą. Wspólnie debatowali nad rozwiązaniami, które polepszą infrastrukturę mieszkaniową w metropoliach oraz usprawnią ponadsektorową współpracę - między władzami a firmami deweloperskimi - przy projektowaniu miejskiej tkanki. Tematem, wokół którego skupiła się tegoroczna edycja Dni Dewelopera było nowoczesne miasto. Podczas paneli i debat zabrało głos niemal 25 prelegentów. Dyskusje i prezentacje dotyczyły obecnej kondycji rynku nieruchomości, 82

dotychczasowego rozwoju metropolii, jak również przyszłości branży mieszkaniowej oraz nowoczesnych rozwiązań i modeli działań miastotwórczych.

Spójna strategia i rozwój oparty na współpracy

Konferencję otworzył wykład prof. Witolda Orłowskiego. Prelegent przedstawił raport firmy PwC, z którego wynika, że jeden z największych przykładów rozwoju gospodarczego i kulturalnego ostatnich lat dokonał się we Wrocławiu. Między rokiem 2004 a 2012 PKB w stolicy Dolnego Śląska wzrosło o 45 %, plasując miasto jedynie za Rzeszowem. Zmniejszyło się także bezrobocie. Jego poziom spadł we Wrocławiu z 12,3 % do 4,3 %. W mieście rośnie zapotrzebowanie na nowe inwestycje. Jednak zdaniem prof. Orłowskiego, zbliżamy się do momentu, gdy ewolucja miejskiej tkanki wiązać się będzie z decyzjami o wiele bardziej złożonymi

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

i trudnymi niż do tej pory. Dlatego dziś – bardziej niż kiedykolwiek – niezwykle ważne jest wypracowanie planów rozwoju miast na przyszłość, opartych na współpracy sektora publicznego i prywatnego. Wnioski płynące z wykładu inauguracyjnego konferencji nadały ton panelowi „Dlaczego jedne miasta rozwijają się szybciej, a inne wolniej?”. Władze Wrocławia dyskutowały o roli branży nieruchomościowej w planowaniu procesów miastotwórczych. Dorota Jarodzka-Śródka z PZFD wymieniła dzielenie się kosztami inwestycyjnymi i planowanie linii komunikacyjnych jako działania, przy których niezbędne jest wspólne zaangażowanie władz miasta oraz deweloperów. Zdaniem Przewodniczącej Rady PZFD, realna poprawa infrastruktury mieszkaniowej i jakości życia mieszkańców możliwa jest jedynie dzięki synergii planów rozbudowy miasta i ścisłej współpracy obu sektorów w nadchodzących latach. Paneliści zgodzili się też, że sukces gospodarczy umożliwi wyłącznie spójna i konsekwentnie realizowana strategia rozwojowa.

Kupowanie mieszkań i wyzwania procesu deweloperskiego

Podczas konferencji debatowano także o przyszłości finansowej rynku mieszkaniowego. Eksperci omówili problem finansowania inwestycji, a także pochylili się nad kwestią pogłębiania relacji deweloperów z bankami. Ważnym tematem spotkania była kwestia wzrostu wkładów własnych. Deweloperzy i finansiści są zgodni co do tego, że liczba osób decydujących się na wzięcie kredytu mieszkaniowego rośnie. Ilość wniosków o pozyskanie kredytu zwiększyła się w III kwartale bieżącego roku aż o 7,7 % względem 2014. W celu ułatwienia kupującym zgromadzenia pieniędzy na wkłady własne, uczestnicy debaty zaproponowali wprowadzenie kas oszczędnościowych. Dyskutowano także o problemach i trudnościach, jakie obecnie w swojej pracy napotykają deweloperzy. Omawiane były kwestie związane z przepisami prawnymi, a także etapami budowania inwestycji: planowaniem, projektowa83

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

niem, realizacją i odbiorem. Eksperci rozmawiali o tym, jaką rolę w procesie deweloperskim odgrywają nowoczesne technologie, takie jak Informatyczny System Osłony Kraju, który może dostarczyć inwestorom informacji o terenach zagrożonych powodziami. Z kolei koszty inwestycji mogą zostać obniżone dzięki energooszczędnym rozwiązaniom stosowanym w budynkach.

Budowanie miasta przyszłości

Podczas Dni Dewelopera firma REAS przedstawiła raport dotyczący obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym. Wnioski wyciągnięte z publikacji napawają optymizmem. Na rynku deweloperskim

pojawia się coraz więcej mieszkań oddanych do użytkowania, a popyt na nie utrzymuje się na wysokim poziomie. W 2014 roku w samym Wrocławiu sprzedano około 7 tysięcy mieszkań. Według prognoz, w 2015 liczba ta ma osiągnąć podobny poziom. Nie maleje także ilość inwestycji wprowadzonych przez deweloperów na rynek. W roku ubiegłym we Wrocławiu było to w sumie 7,2 tysięcy mieszkań. Jak twierdzą eksperci, w tym roku liczba ta może osiągnąć rekordowe wskaźniki. Konferencję zamknął panel poświęcony założeniom budowania inteligentnego miasta. Paneliści byli zgodni, że przykładem konsekwentnego uwzględniania idei Smart City w kształtowaniu tkanki miejskiej jest Wrocław. Wśród inteligentnych rozwiązań wdrożonych w stolicy Dolnego Śląska wymieniono m.in. sieć miejskich światłowodów, ITS – system kontroli ruchu drogowego, wypożyczalnię rowerów miejskich czy otwarte dane, którymi władze dzielą się z mieszkańcami. Prelegenci nakreślili również, jak w przyszłości samorządowcy mogą wykorzystywać technologie, by ułatwić życie w mieście. Kluczowymi przestrzeniami w infrastrukturze mają stać się osiedla przyszłości, które umożliwią pogłębianie społecznych więzi. Jakość życia mieszkańców ma polepszyć się także dzięki systemom zarządzającym inteligentnymi domami. Umożliwią one integrację i synchronizację w lokalach mieszkalnych wielu urządzeń, takich jak sprzęt audio, oświetlenie, czujniki ruchu, czy zabezpieczenia. Dni Dewelopera 2015, jak co roku, stały się platformą wymiany opinii, wiedzy i doświadczeń dla ekspertów rynku nieruchomości. Panele dyskusyjne, debaty, a także niezliczona ilość rozmów kuluarowych pozwoliła na zbudowanie nowych relacji oraz pogłębienie współpracy z dotychczasowymi partnerami z sektorów publicznego i prywatnego. Efekty tych spotkań wyznaczą kierunki rozwoju naszych miast i przyniosą zmiany, które – jako mieszkańcy – odczuwać będziemy przez najbliższe lata.

OGÓLNOPOLSKIE WIADOMOŚCI DEWELOPERSKIE | NR 12/2015

www.pzfd.pl www.facebook.com/firmydeweloperskie www.twitter.com/PZFD_ 88