Vademecum Dewelopera nr 8

Ogólnopolskie wiadomości deweloperskie

nr 8/2014

KOLEJNE WALNE ZGROMADZENIE CZŁONKÓW PZFD ZA NAMI » str. 5

DZIAŁALNOŚĆ GRUP TEMATYCZNYCH » str. 11-22

ZNAMY WYNIKI IX EDYCJI RANKINGU BANKÓW

» str. 30

Upper Finance

firma wyspecjalizowana w pozyskiwaniu finansowania dla inwestycji na rynku nieruchomości w całym kraju.

Pozyskujemy finansowanie dla:

Formy finansowania:

- Deweloperów mieszkaniowych - Inwestorów realizujących projekty deweloperskie komercyjne takie jak: ~ Biurowce ~ Hotele ~ Centra i Galerie handlowe ~ Obiekty logistyczne ~ Magazyny ~ Zakłady produkcyjne

-

Kredyt inwestycyjny Kredyt obrotowy Obligacje korporacyjne Leasing nieruchomości Refinansowanie kredytu Refinansowanie zadłużenia Leasing sprzętu Wprowadzanie obligacji na rynek Catalyst Wprowadzanie akcji na rynek NewConnect

Nasze Biura: WARSZAWA Ul. Śniadeckich 17 00-654 Warszawa Tel.: 512 400 252 fax: 0 22 629 24 25

KRAKÓW Ul. Przemysłowa 13 30-701 Kraków Tel.: 0 12 378 41 14 Fax: 0 12 378 41 13

WROCŁAW Ul. Purkyniego 1 50-155 Wrocław Tel.: 694 101 110

www.upperfinance.pl, biuro@upperfinance.pl

Zawsze indywidualne rozwiązania dla każdego Klienta Zawsze po Twojej Stronie Zawsze niezależni

EDYTORIAL Szanowni Państwo, miło mi spotkać się z Państwem na łamach ósmego wydania Vademecum Developera. Ostatanie miesiące były dla nas okresem pełnym wyzwań i wydarzeń wewnętrznych, którymi chcielibyśmy się z Państwem podzielić. Dołożyliśmy wszelkich starań, aby lektura artykułów dostarczyła Państwu wielu inspiracji.

Pod koniec czerwca miałem przyjemność zobaczyć się z częścią z Państwa podczas Walnego Zgromadzenia w Łodzi, w czasie którego do grona firm zrzeszonych przyjęliśmy trzech nowych członków – firmę Inpro, Pro Urba i Partner Capital Group. W tym miejscu chciałbym raz jeszcze przywitać nowych członków.

Grzegorz Kiełpsz Prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich

W niniejszym wydaniu Vademecum znajdą Państwo ciekawe informaje odnośnie naszych działań w związku z członkostwem Polski w Unii Europejskiej, poza tym dowiedzą się Państwo o czym rozmawialiśmy podczas spotkań Grup Tematycznych oraz poznają Państwo trendy branżowe i nie tylko.

Szanowni Państwo, już niebawem, po raz kolejny, będziemy uczestnikami największego wydarzenia na rynku nieruchomości w Polsce, czyli Kongresu Mieszkaniowego-Dni Dewelopera. W tym roku głównym tematem jest rozwój cywilizacyjny polskich aglomeracji w XXI wieku. Większość naszych członków prowadzi swoją działalność w miastach lub w ich bezpośrednim sąsiedztwie i to tam występuje największy popyt na mieszkania. Chcemy i powinniśmy być aktywnym uczestnikiem procesu rozwoju i kształtowania metropolii.

Podobnie jak poprzednio, organizujemy ten Kongres we Wrocławiu przy ogromnym wsparciu i zaangażowaniu Oddziału Wrocławskiego PZFD. Myślę, że to bardzo dobre miejsce i szczęśliwe dla PZFD. Udział w tym wyjątkowym spotkaniu zapowiedziały już takie osobistości jak: Jan Krzysztof Bielecki, Olgierd Dziekoński czy prof. Zbigniew Niewiadomoski. Już teraz zapraszam Państwa do rejestracji za pośrednictwem dedykowanej stronie internetowej: www.kongres.pzfd.pl.

Chciałbym zachęcić Państwa do korzystania z naszej związkowej strony www. Od pewnego czasu jest ona źródłem naprawdę ciekawych i bardzo aktualnych informacji z rynku oraz z życia Związku.

Podobnie wiele korzyści może przynieść Państwu współpraca z naszymi Członkami Wspierającymi, która przybrała bardziej aktywną formę niż dotychczas.

Zapraszam do lektury!

SPIS TREŚCI 5

KOLEJNE WALNE ZGROMADZENIE CZŁONKÓW PZFD ZA NAMI

7

SENIOR HOUSING – CZY TO BĘDZIE NOWY TREND?

9

KONGRES MIESZKANIOWY – DNI DEWELOPERA: NAJWAŻNIEJSZE WYDARZENIE W SEKTORZE NIERUCHOMOŚCI

11

USTAWA O PRAWACH KONSUMENTKOLEJNA

13

29

REGATY DEVELOPERÓW 2014 AERECO WENTYLACJA IPZFD

30

Z KTÓRYMI BANKAMI WARTO WSPÓŁPRACOWAĆ?

32

NASZ GŁOS NA ARENIE MIĘDZYNARODOWEJ, CZYLI PZFD W UEPC

35

ZAINSPIRUJ SIĘ POTENCJAŁ TERENÓW POPRZEMYSŁOWYCH

38

GRUPA PRAWNA: WYMIANA DOŚWIADCZEŃ KLUCZEM DO SUKCESU

ODZIAŁ WARSZAWSKI PZFD PODPISANIE POROZUMIENIA Z M.ST. WARSZAWĄ

16

43

GRUPA TECHNICZNA NABIERA ROZPĘDU

17

ODDZIAŁ WROCŁAWSKI PZFD MIESZKANIOWA PRZYSZŁOŚĆ WROCŁAWIADYNAMICZNY ROZWÓJ I NOWE DZIELNICE

BUDOWNICTWO ENERGOOSZCZĘDNE – CO NAM PRZYNIESIE UNIA?

20

CZYM JEST REAL TIME MARKETING I STRATEGIA TRANSMEDIOWA ?

22

ZOBACZ, CO WARTO KOMUNIKOWAĆ KLIENTOM!

23

Redakcja:

25

Skład:

27

Zdjęcia:

WARSZTATY PRAWNO-FINANSOWE, CZYLI O RACHUNKACH POWIERNICZYCH SŁÓW KILKA

GRODZIĆ CZY NIE GRODZIĆ ?

DEWELOPER PO GODZINACH

Konrad Płochocki Magdalena Mikołajczak Hanna Hylińska Oliwia Sokołowska

Tycjan Trzpioła

Aleksandra Harasimowicz

5

WY DA R Z E N I A W E W N Ę T R Z N E

»» Magdalena Mikołajczak

WALNE ZGROMADZENIE CZŁONKÓW PZFD ZA NAMI Pod koniec czerwca w Łodzi odbyło się Walne Zgromadzenie Członków PZFD, podczas którego w poczet firm zrzeszonych przyjęto trzech nowych inwestorów – Grupę Inpro, Pro Urba i Partner Capital Group. W dalszej kolejności Rada i Zarząd PZFD przyjęły sprawozdania z działalności Związk. Następnie odbyło się spotkanie wszystkich członków PZFD, podczas którego omówiono zeszłoroczne dokonania Związku i dyskutowano o kierunkach przyszłych działań. Jak zawsze, było bardzo merytorycznie i inspirująco.

Po części oficjalnych podsumowań, podziękowań i przemówień rozpoczął się cykl prezentacji dotyczących ważnych zagadnień związanych z działalnością deweloperską. Jako pierwszy zabrał głos Krzysztof Suskiewicz z firmy mLocum, który omówił zasady działania programu MdM ze szczególnym uwzględnieniem formularza B-09. Skąd się biorą limity? Pewnie większość osób zajmujących się rynkiem nieruchomości zna podstawy wyznaczania wskaźników. Dokładnie opisaliśmy je w naszym raporcie „Mieszkanie dla młodych – prognozowane niewykorzystanie środków na 2014 rok”. W tym miejscu pojawia się zasadnicze pytanie: czy deweloper ma bezpośrednio wpływ na wysokość limitów w MdM? Okazuje się, że tak! Jednak nie wszyscy zdają sobie z tego sprawę.

SPRAWDŹ, CZY DOBRZE WYPEŁNIASZ B-09 Bardzo istotną kwestią jest uczulenie pracownika firmy, który wypełnia formularz B-09, aby dołożył starań, żeby podawane kwoty w jak najpełniejszym stopniu uwzględniały realny koszt prowadzenia inwestycji. Okazuje się bowiem, że wielu deweloperów niewłaściwie interpretuje powierzchnię użytkową i nie bierze pod uwagę wszystkich nakładów budżetowych, co wpływa na zaniżanie wskaźników w MdM i niekorzystnie rzutuje na limity cenowe.

Najczęstsze błędy mające wpływ na wysokość kosztu odtworzenia 1m2 powierzchni użytkowej budynku:

1. ZANIŻANIE NAKŁADÓW PONIESIONYCH NA BUDOWĘ BUDYNKU - pominięcie dodatkowych kosztów budowy (nie bezpośrednio związanych z budową, ale niezbędnych do realizacji inwestycji), - pominięcie kosztów finansowych, - pominięcie kosztów rezerwy (kosztów budowy prognozowanych do poniesienia po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie); 2. ZAWYŻENIE POWIERZCHNI UŻYTKOWEJ BUDYNKU [rubryka 5 formularza]: - zaliczenie do powierzchni użytkowej budynku powierzchni garaży i powierzchni pomieszczeń przynależnych do lokali.

6

WY DA R Z E N I A W E W N Ę T R Z N E

i nadal będą przedmiotem rozmów podczas spotkań Grupy Technicznej). W dalszej części spotkania firmy posiadające status Członka Wspierającego PZFD (Upper Finance, Rovese, AERECO i PwC) przedstawiły prezentacje, które dotyczyły możliwości współpracy na różnych polach. Na zakończenie firma REAS przeprowadziła wśród uczestników spotkania badanie dotyczące koniunktury na rynku nieruchomości i trendu tzw. senior housing.

Podczas walnych zgromadzeń omawiaW prawidłowym uzupełnieniu formularza B-09 może być pomocna zamieszczona tabelka.

W czasie spotkania zwrócono uwagę na konieczność monitorowania procesu tworzenia Kodeksu urbanistyczno-budowlanego (PZFD jest od początku zaangażowany w jego kształt), położono nacisk na zauważalne różnice we współpracy z gestorami sieci i dróg w różnych miastach, wspomniano o problemach z UOKiK oraz nadmieniono o konieczności wspólnego przeciwstawienia się narastającym przepisom technicznym (kwestie przepisów przeciwpożarowych czy instalacji światłowodowych są

my bieżącą sytuację na rynku, współtworzymy plany na przyszłość oraz przekazujemy wiele ciekawych informacji z działalności Związku. Gorąco zachęcamy do udziału w tych cyklicznych spotkaniach!

7

WY DA R Z E N I A W E W N Ę T R Z N E

SENIOR HOUSING - CZY TO BĘDZIE NOWY TREND? Podczas Walnego Zgromadzenia w Łodzi firma REAS przedstawiła zaskakujące wyniki analizy tendencji rynkowych odnośnie sprzedaży mieszkań wśród osób starszych. O tym, że polskie społeczeństwo się starzeje wiedzą wszyscy, ale tylko nieliczne firmy zaczynają upatrywać w tym fakcie szans sprzedażowych. Jak to wygląda z perspektywy deweloperów? Czy w dalszym ciągu oferta nowoczesnych osiedli jest skierowana głównie do ludzi młodych, spodziewających się dzieci? Place zabaw na środku patio są już standardem. Czy udogodnienia dla osób starszych to kolejny krok?

Zgodnie z badaniami zaprezentowanymi przez prof. Kazimierza Kirejczyka, zmiany demograficzne w długiej perspektywie (do 2035 roku) mogą w znacznym stopniu uwarunkować kierunki działań firm deweloperskich. Obecny pierwszy wyż demograficzny powiększy liczbę seniorów, a w drugi wyż zaczną wchodzić osoby 55+. Grupa wiekowa 20-40 zmaleje o połowę

(patrz. rys. 1). Taka sytuacja będzie prowadzić do swoistych paradoksów. Z jednej strony osoby starsze mogą preferować pozostanie w dotychczasowym miejscu zamieszkania (często są to duże domy na obrzeżach aglomeracji miejskich), z drugiej strony możliwe jest, że seniorzy zechcą wprowadzać się do centrum miast, aby być bliżej rodziny, dzieci i służby zdrowia.

8

Przewidywania mają duże znaczenie również dla władz metropolii, ponieważ może dojść do sytuacji, w której śródmieścia będą się starzeć a młodzi będą zasiedlać suburbia. Ciekawy wniosek płynie również z analizy sytuacji pod kątem rynku pracy. Pogarszający się bilans pracujących do utrzymywanych sprawia, że musimy być dłużej sprawni, aby dłużej pracować, a co za tym idzie - musimy mieszkać tam, gdzie jest praca.

Zgodnie z informacjami firmy REAS znaczna część Polaków mieszkających w aglomeracjach podejmuje w wieku 50-65 lat istotne decyzje dotyczące warunków mieszkaniowych, m.in. decydując się na remonty, zmianę mieszkania bądź wyprowadzkę poza granice miast. Czy jest w tej zależności miejsce na ofertę deweloperów? Owszem, ponieważ szacuje się, że ok. 3-4% (czyli 3 do 6 tys. nowych mieszkań) jest kupowanych przez lub dla seniorów. Wszystko wskazuje na to, że w najbliższych latach liczba ta możne znacząco wzrosnąć.

WY DA R Z E N I A W E W N Ę T R Z N E

Gdzie można spodziewać się największego popytu?

Prof. Kazimierz Kirejczyk rozwijając poszczególne punkty prezentacji zainspirował słuchaczy do ciekawej dyskusji. Wśród komentarzy pojawiły się stwierdzenia, że w dłużej perspektywie seniorzy lub ich rodziny staną się znaczącą grupą nabywców mieszkań, a budynki z mieszkaniami dla aktywnych, samodzielnych seniorów mogą stać się także optymalnym produktem dla inwestorów poszukujących nieruchomości na wynajem.

Czy deweloperzy zauważą potencjał w grupie seniorów? Jakie działania będą podejmować, aby dotrzeć do tej grupy? Czy możemy spodziewać się inwestycji, które będą odbiegały od dotychczasowo przyjętego modelu? Czas pokaże, ale dzięki takim spotkaniom, jak to w Łodzi, członkowie PZFD z pewnością będą na bieżąco z najnowszymi trendami.

9

WY DA R Z E N I A W E W N Ę T R Z N E

»» Hania Hylińska

KONGRES MIESZKANIOWY - DNI DEWELOPERA: NAJWAŻNIEJSZE WYDARZENIE W SEKTORZE NIERUCHOMOŚCI Nowe inwestycje, ewoluujące potrzeby mieszkańców, przemiany społeczne i gospodarcze – w XXI wieku doszło do szeregu zmian, wyraźnie widocznych w aspekcie dynamicznie zmieniających się aglomeracji. Podczas Kongresu Mieszkaniowego – Dni Dewelopera, który odbędzie się 7 i 8 października we Wrocławiu, głos w tej kwestii zabiorą cenieni eksperci, którzy wypowiedzą się m.in. na temat rozwoju obszaru mieszkalnictwa w Polsce. Głównym organizatorem wydarzenia jest Polski Związek Firm Deweloperskich, zaś współorganizatorami są Narodowy Bank Polski, Zachodnia Izba Gospodarcza i Hala Stulecia.

Procesy demograficzne są nieubłagane - coraz więcej Polaków osiedla się w miastach. Mówi się o smart cities, o możliwościach i jakości pracy, o tym, że miasta to nowe Państwa. Mało mówi się o jakości i standardzie życia w nowej tkance miejskiej. Będzie to główny temat Kongresu Mieszkaniowego – Dni Dewelopera. Jest to najważniejsze wydarzenie w sektorze nieruchomości w Polsce. Kierunki zmian i rozwoju rynku budowlanego, problemy z finansowaniem infrastruktury pod budownictwo mieszkaniowe, program dofinansowań dla dokonujących zakupu nowej nieruchomości, wyzwania, przed jakimi stoją deweloperzy oraz kupujący mieszkanie, perspektywy zmian – to tylko niektóre zagadnienia, jakim poświęcona będzie tegoroczna edycja Kongresu.

W dyskusji wezmą udział reprezentanci sektora publicznego m.in. przedstawiciel rządu, były Premier Jan Krzysztof Bielecki, przedstawiciel Kancelarii Prezydenta Sekretarz Stanu Olgierd Dziekoński, minister Paweł Orłowski, przedstawiciel Banku Światowego, eksperci rynku finansowego – m.in. Ryszard Petru, przewodniczący Towarzystwa Ekonomistów Polskich, a także deweloperzy, architekci, analitycy, bankierzy i dziennikarze.

W Polsce wiele obszarów rynku mieszkaniowego ma swoje słabości. Badania i analizy wyka-

zują wyraźny deficyt mieszkań, potrzebne są działania wspierające kupujących i wynajmujących mieszkania, nowych narzędzi wymaga powiązany z mieszkaniówką rynek kredytowy w kontekście zwiększenia dostępności kredytów hipotecznych.

– Różne rządowe programy wspierania budownictwa mieszkaniowego są za słabe, aby stały się prawdziwym kołem zamachowym „przemysłu mieszkaniowego”. Należy zająć się wieloma aspektami rynku mieszkaniowego, aby poprawić sytuację mieszkaniową Polaków. Kongres Mieszkaniowy – Dni Dewelopera mają temu służyć – mówi Grzegorz Kiełpsz, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

10 Do najważniejszych kwestii, jakie będą poruszone podczas Kongresu Mieszkaniowego – Dni Dewelopera należą: nowelizacja Kodeksu Budowlanego, zmniejszenie barier administracyjnych w procesie inwestycyjnym, rynek mieszkań na wynajem, zwiększenie dostępności kredytów hipotecznych i problemy wynikające z rekomendacji S, nowelizacja ustawy deweloperskiej, a także poziomy limitów cenowych w przypadku programu „Mieszkanie dla Młodych”.

Kongres Mieszkaniowy – Dni Dewelopera to także okazja do wypracowania rekomendacji, które w gronie ekspertów będą omawiane i poddawane konsultacjom. Przygotowane w trakcie debat odbywających się w pierwszy dzień Kongresu tezy oraz wnioski przekazane

WY DA R Z E N I A W E W N Ę T R Z N E zostaną do dyskusji uczestnikom konferencji, biorącym udział w panelach tematycznych, która odbędzie się w drugim dniu Kongresu Mieszkaniowego – Dni Dewelopera.

W pierwszym dniu wydarzenia poznamy również zwycięzców Rankingu Miast, który ma na celu wyróżnienie aglomeracji najsprawniej prowadzących formalności związane z inwestycjami mieszkaniowymi.

Dodatkowo 9 i 10 października odbędzie się wydarzenie towarzyszące Kongresowi Mieszkaniowemu – walne zgromadzenie członków Europejskiej Unii Deweloperów Nieruchomości (UEPC) – organizacji zrzeszającej ponad 30 tys. deweloperów z całej Europy.

11

WY DA R Z E N I A W E W N Ę T R Z N E

GRUPA PRAWNA

»» Konrad Płochocki

USTAWA O PRAWACH KONSUMENTA – KOLEJNA KOMPLIKACJA PRZEPISÓW DLA RYNKU NIERUCHOMOŚCI Część z Państwa pewnie już słyszała, a część przeczyta o tym po raz pierwszy. Z dniem 25 grudnia 2014 roku w życie wejdzie Ustawa o ochronie praw konsumenta, która wymusi zmiany w codziennym funkcjonowaniu firm deweloperskich.

Ustawa ma na celu implementację dyrektywy o prawach konsumenta. Problemem jest to, że polski ustawodawca poszedł w regulacji przedmiotu o wiele dalej niż wymagają przepis­y europejskie. Po pierwsze wspomniana dyrektywa wprost wyłącza stosowanie do nieruchomości. Tymczasem polska ustawa przewiduje, że część jej przepisów będzie miała stosowanie do nieruchomości. Po drugie nasz ustawodawca przy okazji wydłużył rękojmię na nieruchomości, czego, oczywiście przepisy UE nie wymagały.

Zastrzeżenia budzi także tryb wprowadzania tej ustawy i pominięcie argumentacji zarówno PZFD jak i przedstawicieli innych branż. Z powodu dużych opóźnień w implementacji Polsce groziły kary, ze strony Unii Europejskiej, co zaskutkowało odrzuceniem właściwie wszelkich uwag po to aby „przepchnąć” ustawę jak najszybciej.

Pominięto zarówno materiały przygotowane przez biuro PZFD wskazujące na błędną implementacje dyrektywy czy niewłaściwe zmiany w rękojmi, nasze ustne argumenty przedstawiane w trakcie posiedzeń komisji, a nawet przedstawioną przez nas krytyczną opinię Sędziego Sądu Najwyższego w st. spoczynku.

5 LETNIA RĘKOJMIA Zmianą wywołującą najwięcej emocji jest wydłużenie rękojmi za nieruchomości do 5 lat.

Oznacza to, że wszystkie nieruchomości, które zostaną wydane klientom po 25 grudnia 2014 roku zostaną objęte dłuższą rękojmią (brak jest jasnych przepisów przejściowych, ale wydaje się, że to data wydania będzie decydować). W pierwszej kolejności oznacza to dla nas, że przy

negocjowaniu kontraktów z generalnymi wykonawcami („GW”) powinniśmy zastanowić się nad zażądaniem dłuższych gwarancji na zabezpieczenie rękojmi. Po drugie zostajemy jednak z problemem już zawartych kontraktów z GW i odpowiedzialności do klientów. Co do zasady, jeżeli klient zgłosi się do nas z wadą w ramach rękojmi po upływie 3 lat będziemy zobowiązani do jej naprawienia. Już po dokonaniu naprawy będziemy mieli 6 miesięcy, aby zwrócić się z roszczeniem zwrotnym do GW. Gorzej jeśli GW zakończył już działalność albo jest niewypłacalny.

OBOWIĄZKI INFORMACYJNE Kolejnym elementem, który może nas dotknąć są wynikające z ustawy obowiązki informacyjne dla klienta. Z jednej strony brzmią niegroźnie, ale brak dopełnienia obowiązków niesie za sobą możliwości bardzo negatywnych konsekwencji dla sprzedawcy. Co gorsza nadal nie jest pewne w jakim zakresie deweloperzy mają stosować te przepisy, zwłaszcza wobec ustawy deweloperskiej, która nie jest kompatybilna z obowiązkami wynikającymi z ustawy o ochronie praw konsumenta. PZFD prowadzi dyskusję z Ministerstwem Sprawiedliwości w tym temacie i na pewno będzie poruszało go również na Grupie Prawnej.

MOŻLIWOŚC UMOWY

ODSTĄPIENIA

KLIENTA

OD

Ostatnim dużym problemem jest możliwość odstąpienia nabywcy od umowy w przypadku zawarcia umowy poza lokalem lub na odległość.

12 Przede wszystkim brak tu jasnej odpowiedzi czy w przypadku zawarcia umowy przedwstępnej w biurze sprzedaży na budowie czy też w obecności notariusza, który przybędzie w wyznaczone miejsce mamy do czynienia z umową zawar-

WY DA R Z E N I A W E W N Ę T R Z N E

tą poza lokalem przedsiębiorstwa. Wydaje się, że są to kuriozalne pytania ale ustawa nie daje jasnych odpowiedzi. W tym zakresie PZFD również rozmawia z Ministerstwem Sprawiedliwości.

13

WY DA R Z E N I A W E W N Ę T R Z N E

GRUPA PRAWNA

WYMIANA DOŚWIADCZEŃ KLUCZEM DO SUKCESU 8 maja 2014 r. w Centrum Giełdowym w Warszawie odbyło się XIV Spotkanie Grupy Prawnej. Rozmowa podzielona była na 2 części: pierwsza miała charakter warsztatowy, a druga bazowała na omówieniu case study na podstawie dwóch zagadnień prawnych przekazanych przez firmy członkowskie.

Praktyczne aspekty zmian w prawie konsumenckim - Warsztaty PZFD

II, które stosuje się, jeżeli odrębne przepisy nie stanowią inaczej.

W trakcie spotkania zostały omówione nadchodzące zmiany zasad ochrony konsumentów, zarówno w obrocie tradycyjnym, jak i w obrocie internetowym, a w tym: • zmiana obowiązków informacyjnych przedsiębiorcy • zmiana zasad potwierdzania zawarcia umowy • nowe zasady odpowiedzialności wobec konsumentów • szczegółowe uregulowanie zasad odstąpienia od umowy • wpływ zmian prawa konsumenckiego na inne regulacje takie jak zasady ochrony danych osobowych

Znamiennym jest, iż takie brzmienie ustawy nie wyłącza z zakresu jej zastosowania umów deweloperskich oraz umów rezerwacyjnych – do tych rodzajów umów należy stosować ustawę w całości.

Dyrektywa o prawach konsumentów w art. 4 wprowadziła zasadę harmonizacji zupełnej.

Wobec powyższego państwa członkowskie nie mogą w zakresie uregulowanym dyrektywą utrzymywać ani wprowadzać do swojego prawa krajowego przepisów odbiegających od tych, które zostały ustanowione w dyrektywie.

Zgodnie z art. 4 ust 3 lit. E Dyrektywy, nie ma ona zastosowania do umów dotyczących ustanawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub praw do nieruchomości.

Przepis jest jasny i w naszym odczuciu nie pozostawia żadnych wątpliwości. Niestety nie jest oczywisty dla naszego ustawodawcy.

Ustawy nie stosuje się do umów dotyczących ustanawiania, nabywania i przenoszenia własności nieruchomości lub praw do nieruchomości oraz do umów dotyczących najmu pomieszczeń mieszkalnych, z wyjątkiem przepisów rozdziału

Istotnym jest fakt, że ustawa o prawach konsumenta rozszerza obowiązki informacyjne przedsiębiorców w stosunku do konsumentów, które w przypadku deweloperów i tak zostały już bardzo szeroko narzucone poprzez wprowadzenie ustawy deweloperskiej.

Umowy dotyczące przeniesienia własności nieruchomości lub praw do nieruchomości lub ustanowienia lub nabycia własności nieruchomości lub praw do niej, umowy dotyczące budowy nowych budynków lub istotnej przebudowy istniejących budynków, a także umowy najmu pomieszczeń do celów mieszkalnych, podlegają już licznym wymogom szczególnym zawartym w ustawodawstwie krajowym. Umowy te obejmują na przykład sprzedaż nieruchomości, które mają być dopiero wybudowane oraz najem nieruchomości z prawem nabycia. Przepisy niniejszej dyrektywy nie są odpowiednie dla tych umów, dlatego też powinny one być wyłączone z zakresu jej stosowania.” Pomimo niebudzącego żadnych wątpliwości brzmienia, ustawodawca pozostawał bierny na kierowane przez PZFD informacje o możliwości błędnej implementacji Dyrektywy.

Kolejnym novum są zmiany w zakresie rękojmi za wady nieruchomości. Sprzedawca odpowiada z tytułu rękojmi, jeżeli wada fizyczna zostanie

14 stwierdzona przed upływem dwóch lat od wydania rzeczy kupującemu, a gdy chodzi o wady nieruchomości – przed upływem pięciu lat. Ponadto z sześciu do dwunastu miesięcy wydłużony zostanie czas obowiązywania domniemania, w którym przyjmuje się, że stwierdzona wada towaru istniała już w momencie sprzedaży.

Pytanie, czy dokonywanie tak zaawansowanych modyfikacji w zakresie rękojmi za wady nieruchomości, pod hasłem implementacji Dyrektywy (która wyłącza jej stosownie w stosunku do nieruchomości) nie jest zmianą zbyt daleko idącą. W dniu 9 maja 2014 Sejm ostatecznie uchwalił ustawę o prawach konsumenta. Działania PZFD w dalszej kolejności będą zmierzały w kierunku nowelizacji ustawy.

Odpowiedzialność inwestora za długi generalnego wykonawcy w przypadku cesji roszczeń.

W toku prowadzonej działalności gospodarczej przedsiębiorcy ponoszą ryzyko gospodarcze związane z brakiem pewności, co do wypłacalności kontrahenta, z którym zawierają umowę na wykonanie określonych robót budowlanych.

Istnieje solidarna odpowiedzialność inwestora za zobowiązania wykonawcy wobec podwykonawcy, która jak wiadomo polega na tym, że podwykonawca może dochodzić zapłaty należności zarówno od wykonawcy, jak również od inwestora według swojego wyboru. Przepis ten jest adresowany do podmiotów, które są podwykonawcą na danej inwestycji – tzn. nie mają zawartej umowy bezpośrednio z inwestorem,

WY DA R Z E N I A W E W N Ę T R Z N E

ale z generalnym wykonawcą lub którymś z dalszych wykonawców. Podstawową cechą regulacji jest zapewnienie podwykonawcy możliwości dochodzenia zapłaty za wykonane przez niego prace nie tylko od bezpośredniego zleceniodawcy, ale również od inwestora oraz każdego podmiotu zlecającego wykonanie prac naszemu zleceniodawcy (jeżeli jest ich więcej, niż tylko jeden inwestor) Rozwiązanie powyższe miało skutkować zwiększeniem bezpieczeństwa dla pod wykonawców na większych inwestycjach. Problem pojawił się wówczas, gdy inwestor zapłacił generalnemu wykonawcy całość należności przysługujących zarówno generalnemu wykonawcy jak i podwykonawcom, z pomocą których wykonawcą zrealizował przedsięwzięcie budowlane. W dalszej kolejności generalny wykonawca ogłosił upadłość, nie rozliczając się wcześniej z podwykonawcami.

Aby zapobiegać tego typu sytuacjom, w procesie inwestycyjnym niektóre z firm członkowskich kształtują ukształtowania praw i obowiązków pomiędzy inwestorem, generalnym wykonawca i podwykonawcami, w ten sposób, że w umowie zawierają zapis o przelewie przyszłej wierzytelność podwykonawców w stosunku do generalnego wykonawcy, - bezpośrednio podwykonawcy, z pominięciem generalnego wykonawcy.

Zawierając umowę z generalnym wykonawcą, inwestor powinien zabezpieczyć się zawierając umowę cesji przyszłej wierzytelności w formie pisemnej z datą pewną, z wszystkimi podwykonawcami.

15 GRUPA PRAWNA

Pytanie, czy w przypadku postawienia generalnego wykonawcy w stan upadłości, inwestor może bezpośrednio zapłacić podwykonawcy i dokonać potrącenia tej kwoty z wierzytelnością w stosunku do generalnego wykonawcy, oraz czy potrącenie to będzie skuteczne wzglądem masy upadłości. Podczas spotkania omówiono tę kwestię na podstawie wyroku Sądu Najwyższego z 17 lutego 2011 roku.

Stosowanie ustawy deweloperskiej w przypadku, gdy jedynie poszczególne budynki mają pozwolenie na użytkowanie a nie całość przedsięwzięcia deweloperskiego objętego współwłasnością.

Przedstawiciele jednego z banków zgłosili się do Polskiego Związku Firm Deweloperskich z prośbą o zajęcie stanowiska w następującej sprawie.

Do banku zaczęły spływać wnioski kredytowe od Klientów, którzy zakupują lokale mieszkalne od jednego z Deweloperów należących do PZFD. Z przyjętych dokumentów wynikało, że budynki te mają pozwolenia na użytkowanie zaś deweloper nadal stosuje umowy deweloperskie i twierdzi, że cała inwestycja obejmuje wybudowanie 5 budynków (w tym budynek oddany do użytkowania, w którym Klient miał zamiar kupić lokal mieszkalny).

Z kolei bank nie widział podstaw do stosowania umów deweloperskich po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie i nie uwzględniał złożonych wniosków kredytowych.

Nasunęło się pytanie czy jest możliwość przyjęcia do analizy umowy deweloperskiej wraz z prospektem informacyjnym dla zakupu tego lokalu mieszkalnego? Deweloper stoi na stanowisku, że zawiera z Klientami umowy deweloperskie, ponieważ całe przedsięwzięcie nie zostało jeszcze ukończone – wszystkie budynki nie zostały oddane do użytkowania – w związku z czym nie jest możliwe ustalenie ostatecznych udziałów w nieruchomości wspólnej.

Do tej pory bank stał na stanowisku, że w przypadku zakupu lokalu mieszkalnego znajdującego się w budynku mieszkalnym wielorodzinnym oddanym do użytkowania, nie należy akceptować umowy deweloperskiej, lecz wymagana jest umowa przedwstępna sprzedaży, zawarta w formie cywilno-prawnej lub w formie aktu notarialnego.

Sytuacja stała się początkiem ciekawej dyskusji, w której zdania na sali były podzielone. Jedna strona twierdziła, że przedmiotm sprzedaży jest nie tylko lokal, lecz ściśle z nim związany udział nabywcy w nieruchomości wspólnej, którego substratem są części wspólne jeszcze nie zakończonych budynków wspólnoty mieszkaniowej. W odniesieniu do tych budynków, które ostatecznie stanowić będą część składową prawa majątkowego nabywcy, budowa jest nadal kontynuowana, co uzasadnia objęcie środków finansowych ochroną przewidzianą w przepisach Ustawy Deweloperskiej. Pozostali uczestnicy spotkania stanęli na stanowisku, iż konsekwentnie nie należy stosować umowy deweloperskiej po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie.

16 »» Konrad Płochocki

GRUPA TECHNICZNA NABIERA ROZPĘDU II Spotkanie Grupy Technicznej odbyło się 04.06.2014 w Warszawie.

Tematem przewodnim rozmów był wpływ efektywnie energetycznej wentylacji na wskaźnik EP w perspektywie zmieniających się przepisów budowlanych oraz zmiany w warunkach technicznych powodujące wzrost kosztów budowy.

W KOSZTOWNEJ DRODZE KU BUDYNKOM ZEROENERGETYCZNYM W roku 2021 mamy budować budynki o zerowym lub znikomym zużyciu energii. Na drodze do tego celu czekają nas trzy ważne pakiety zmian w warunkach technicznych(„WT”) budynków. Pierwszy pakiet już wszedł w życie z 1 stycznia 2014 roku, kolejne wejdą w 2017 i 2021 roku.

Ostatnia zmiana WT spowodowała nie tylko wzrost wydatków na budowę, ale także problemy interpretacyjne oraz drogi poszukiwania rozwiązań, których koszty nie przełożyłyby się nadmiernie na ceny mieszkań. II grupa techniczna przyjrzała się zmianom w Ep. Dzięki szczegółowym wyliczeniom gościa Rafała Finstera dyrektora firmy AERECO, porównaliśmy w co się opłaca bardziej inwestować – okna i drzwi, przegrody budowlane czy wentylacje.

Więcej o tym temacie piszemy w artykule „Budownictwo energooszczędne – co nam przyniesie Unia?”

KOLEJNE WYMOGI TECHNICZE – CZY KTOŚ W OGÓLE TO LICZY? W drugiej części spotkania pani Anna Sas-Micuń, omówiła ewolucję warunków technicznych na przestrzeni ostatnich 12 lat oraz opowiedziała o propozycjach eksperckich zmian w perspektywie poprawy standardów energetycznych. To co jest wręcz przerażające to mnogość kolejnych propozycji zaostrzania bądź wprowadzania na nowe obszary przepisów, których kosztów nikt nie szacuje.

Na koniec Pani Balbina Kacprzyk, prezes Stowarzyszenia Kosztorysantów Budowlanych przedstawiła mechanizmy wpływu zmian w przepisach WT na ponoszone koszty budowy.

ROLĄ PZFD JEST POKAZAĆ JAK KOLEJNE, CZĘSTO NIERACJONALNE ZMIANY PRZEPISÓW TECHNICZNYCH PODNOSZĄ CENY MIESZKAŃ Podsumowanie zmian w przepisach WT i spojrzenie na mechanizmy wpływu na ceny jest pierwszym etapem do większego opracowania, które przygotowuje PZFD. Chcielibyśmy pokazać opinii publicznej, ile kosztowałby referencyjny budynek na ok. 50 lokali przy dzisiejszych cenach materiałów ale przy przepisach technicznych z 2009, 2013, 2014 i 2017 roku. Tylko twarde wyliczenia mogą zatrzymać niepochamowany pęd kolejnych regulacji.

Naszymi gośćmi specjalnymi byli: Dyrektor Rafał Finster z firmy AERECO, będącej naszym członkiem wspierającym; Pani Anna Sas-Micuń reprezentująca Stowarzyszenie Nowoczesne Budynki oraz Pani Balbina Kacprzyk ze Stowarzyszenia Kosztorysantów Budowlanych.

17

WY DA R Z E N I A W E W N Ę T R Z N E

GRUPA TECHNICZNA

BUDOWNICTWO ENERGOOSZCZĘDNE – CO NAM PRZYNIESIE UNIA? Nikogo nie trzeba przekonywać, że unijne regulacje w dużym stopniu kształtują zasady funkcjonowania rynku budownictwa. Jednym z celów Unii Europejskiej na najbliższe lata w tym zakresie jest obniżenie zużycia energii w inwestycjach tak, by w efekcie dojść do poziomu zerowego. To zagadnienie zostało poruszone w czasie II spotkania Grupy Technicznej, podczas którego zastanawialiśmy się, jak budować zgodnie z oczekiwaniami Unii i nie ugrząźć w gąszczu przepisów technicznych.

Szacuje się, że budynki mieszkalne oraz publiczne są odpowiedzialne za blisko czterdziestoprocentową konsumpcję energii w Europie. Zgodnie z dyrektywą w sprawie charakterystyki energetycznej budynków EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) od 2021 roku nowopowstające budynki powinny spełniać rygorystyczne normy energetyczne. Pan Rafał Finster, dyrektor firmy AERECO WENTYLACJA słusznie zauważył, że ten akt prawny jest punktem wyjścia do analizy obecnej sytuacji na rynku i wyznaczania kierunków, w których powinno iść budownictwo. Kolejna nowelizacja wspomnianej dyrektywy jest planowana na 2015 rok i ma uwzględniać zalecenia na temat metodologii i wzmożonej kontroli rezultatu. Pan Finster z AERECO zaznaczył, że warto zwrócić uwagę na metodologię obliczania charakterystyki energetycznej budynków, zgodnie z którą państwa członkowskie są zobowiązane uwzględniać chociażby: właściwości cieplne budynku, wyposażenie grzewcze oraz zaopatrzenie w ciepłą wodę, instalacje klimatyzacyjne czy też wewnętrzne warunki klimatyczne.

Państwa członkowskie muszą wdrożyć minimalne wymagania w dziedzinie charakterystyki energetycznej, aby dojść do optymalnego poziomu kosztów.

Jak wentylacja może wpłynąć na oszczędność energii?

Wykorzystanie nowoczesnych technologii izolacyjnych w inwestycjach powoduje konieczność zastosowania innych nowoczesnych technologii zapewniających mieszkańcom odpowiedni mikroklimat. Brak skutecznie działającej wentylacji powoduje nie tylko powstanie problemów związanych z rozwojem grzybów, ale także sprawia, że w budynku kumulują się związki chemiczne wydzielane przez farby, lakiery, elementy mebli czy też wszechobecne tworzywa sztuczne.

Okazuje się, że doskonale zaizolowany i szczelny dom bez odpowiedniego systemu wentylacyjnego może nie nadawać się do komfortowego życia.

19

WY DA R Z E N I A W E W N Ę T R Z N E

Zapotrzebowanie ciepła na potrzeby podgrzania powietrza wentylacyjnego stanowi średnio 50% w bilansie zużycia energii w budynku mieszkalnym. Instalacje wentylacji powinny być unowocześniane, aby sprostać coraz ostrzejszym wymaganiom energetycznym. System wentylacji sterowany w zależności od potrzeb jest szczególnie dobrym kompromisem pomiędzy wielkością kosztów inwestycyjnych a zużyciem energii.

Wentylacja higrosterowana jest uznawana za jedno z narzędzi w walce z problemami kondensacji pary wodnej wynikającymi ze wzrostu szczelności budynków. Jest to również skuteczna metoda zorganizowania zmiennego, energooszczędnego przepływu powietrza przez mieszkanie. Ten rodzaj wentylacji zapewnia jednocześnie odpowiednią jakość powietrza wewnętrznego dostosowując wentylację do zmiennych potrzeb w ciągu dnia, roku oraz całego cyklu użytkowania budynku.

Dom energooszczędny (NF40) dom zaprojektowany i zrealizowany w technologii tradycyjnej z wykorzystaniem nowoczesnych technologii oszczędzających energię, bez mostków termicznych, spełniający warunki izolacyjności przegród, z wodnym ogrzewaniem podłogowym, kontrolowaną wentylacją i dwoma źródłami ciepła (gazowy kondensacyjny piec centralnego ogrzewania z zamkniętą komorą spalania i kolektory płaskie na dachu).

Cele Grupy Technicznej - współpraca na rzecz urealnienia przepisów technicznych - wymiana wiedzy i doświadczeń między osobami zaangażowanymi w proces budowy inwestycji - ustalanie wspólnych stanowisk i priorytetów do działań - wpływanie na kształ prawa budowlanego

20

WY DA R Z E N I A W E W N Ę T R Z N E

GRUPA MARKETINGOWA

»» Magdalena Mikołajczak

CZYM JEST REAL TIME MARKETING I STRATEGIA TRANSMEDIOWA? Podczas kolejnego spotkania Grupy Marketingowej rozmawialiśmy o strategii obecności firm deweloperskich w mediach społecznościowych. Warsztaty prowadzone przez Natalię Hatalską, laureatkę tegorocznych PRotonów i autorkę wpływowego bloga marketingowego, dostarczyły uczestnikom wielu inspiracji. Tematem przewodnim spotkania była komunikacja transmediowa w dobie nowych mediów. kanapach, aby godzinami oddawać się kontemplacji szklanego ekranu. Coraz częściej obcujemy z mediami za pośrednictwem naszych telefonów komórkowych i robimy to w biegu, korzystając z kilku ekranów jednocześnie.

Czy nowe media zmieniły społeczeństwo?

Czy technologia zmieniła społeczeństwo?

Odpowiedź na to pytanie może być tylko jedna – tak. Głównie dlatego, że w jej wyniku powstała tzw. generacja C (od pierwszych liter ang. słów: connection, community, creation, curation), tworzona przez ludzi młodych bądź w średnim wieku, których cechuje intensywne wykorzystywanie łączności mobilnej oraz internetowej, ciągłe pozyskiwanie i tworzenie treści informacyjnych oraz pozostawanie w ciągłym kontakcie ze znajomymi. Generacja C wymusza pewne postępowanie marketerów, którzy muszą dostosowywać swoją komunikację do nowoczesnego odbiorcy. Zmienił się również sposób konsumpcji mediów. Nie zasiadamy już wygodnie na

Czym jest real time marketing?

Większość osób zajmujących się reklamą spotkała się z określeniem real time marketing.

Z definicji jest to prowadzenie działań promocyjnych w ścisłym kontekście bieżących wydarzeń. Jak przekonywała Natalia Hatalska, era długookresowych strategii jest powoli zastępowana przez spontaniczne działania ad hoc. Marketerzy powinni umieć wykorzystywać nadarzające się sytuacje, aby zaprezentować markę od jak najlepszej, zazwyczaj zabawnej strony. Dużą zaletą real time marketingu jest jego szeroki zasięg i stosunkowo niski koszt. Dobra w danym czasie reakcja może zapewnić tysiące interakcji (lajków, komentarzy, wyświetleń) przy praktycznie zerowym nakładzie budżetowym.

Clue kampanii transmediowej Podstawową zasadą kampanii transmediowych jest wykorzystywanie szerokiego wachlarza kanałów komunikacyjnych przy dywersyfikacji treści. Wszyscy marketerzy zdają sobie sprawę, że w dzisiejszych czasach korzystanie z jednego narzędzia dotarcia do grupy docelowej to stanowczo za mało. Warto być obecnym w wielu kanałach na raz, ale co zrobić, aby nie zanudzić odbiorcy jednostajnością przekazu? Podczas warsztatów Grupy Marketingowej uczestni-

21

WY DA R Z E N I A W E W N Ę T R Z N E

Jednym z najnowszych narzędzi marketingowych wypracowanych przez PZFD jest interaktywna mapa bezpiecznych inwestycji. Zrzeszeni deweloperzy mogą dodawać mieszkania, które mają w swojej ofercie, a my pozycjonujemy je tak, aby potencjalni klienci trafiali na nie szukając sprawdzonych deweloperów.

cy dowiedzieli się, jak tworzyć treści, które są wobec siebie komplementarne, czyli uzupełniające się wzajemnie. Każde medium wymaga odrębnego podejścia i innego sposobu przekazywania treści. Z tego bierze się sukces dobrze zaplanowanych kampanii transmediowych. Wymyślenie spójnej historii i nadanie jej innego życia w każdym z kanałów to uproszczony przepis na sukces w mediach społecznościowych.

Deweloper w mediach społecznościowyszansa czy zagrożenie?

Ciekawą i inspirującą dyskusję wywołało pytanie, czy deweloperzy powinni być obecni w mediach społecznościowych. Z jednej strony można stwierdzić, że inwestorom nie opłaca się budowanie więzi z konsumentem, który tylko raz w życiu skorzysta z ich usług. W dodatku istnieje duża obawa przed zalewem negatywnych komentarzy. Prelegentka przekonywała jednak, że w dzisiejszych czasach niewykorzystywanie szans, jakie niosą media społecznościowe, jest błędem strategicznym. Firmy powinny budować swój wizerunek i wchodzić w interakcje z potencjalnymi nabywcami mieszkań, ponieważ w ten sposób budują swoją wiarygodność. Internet jest pełen miejsc, w których nabywcy mieszkań mogą wyrażać swoje niezadowolenie, zatem budowanie muru w postaci braku dwustronnej komunikacji nie jest rozwiązaniem problemów.

Dodatkowo warto zaznaczyć, że często negatywne komentarze nabywców są wyrazem niewiedzy i niezrozumienia niektórych kwestii. Stąd warto postawić na edukowanie społeczeństwa.

Firma, która zdecyduje się na otwarty dialog w mediach społecznościowych, zyska więcej, niż można się spodziewać.

22

WY DA R Z E N I A W E W N Ę T R Z N E

GRUPA MARKETINGOWA

»» Magdalena Mikołajczak

ZOBACZ, CO WARTO KOMUNIKOWAĆ KLIENTOM! Przynależność firmy do Polskiego Związku Firm Deweloperskich to nie tylko możliwość zdobywania wiedzy, wymiany doświadczeń i wspólnego wpływania na przepisy prawne kreujące rzeczywistość branżową. To również ogromny potencjał marketingowy, który warto wykorzystywać w codziennej komunikacji z klientem.

MEDIACJA BEZPIECZEŃSTWO Aby przystąpić do Związku, trzeba przedstawić rekomendację dwóch innych firm, które są już zrzeszone. Daje to gwarancję, że przyjmowani deweloperzy mają ugruntowaną pozycję na rynku, co bezpośrednio przekłada się na bezpieczeństwo ich inwestycji. Klient, wybierając mieszkanie od d ewe l o p e r a z PZ F D , m a d o d a t kow ą pewność, że jego lokum buduje inwestor z dużym doświadczeniem.

ETYKA

Klienci boją się dysproporcji negocjacyjnej w przypadku konfliktu z deweloperem.

Mają obawę przed konfrontacją z prężnie działającą firmą w razie nieporozumień.

W tym psychologicznym aspekcie również tkwi duży potencjał marketingowy.

Wystarczy przekuć ten lęk i obawę w obietnicę, jaką niesie za sobą przynależność do PZFD. Warto podkreślać, że zgodnie ze statutem Związku, każda osoba fizyczna może najpierw zwrócić się do Związku z prośbą o pomoc w rozstrzygnięciu kwestii spornych. Dzięki temu można uniknąć drogi sądowej - to Związek przyjmie rolę mediatora.

MISJA

Deweloperom często zarzuca się, że nie są etyczni w swoich działaniach. Przykładem niewłaściwych zachowań jest dodawanie zapisów małym drukiem bądź nieuczciwe traktowanie klienta.

W komunikacji firm zrzeszonych warto więc kłaść nacisk na konieczność przestrzegania przez firmę członkowską Kodeksu Dobrych Praktyk, który został wypracowany we współpracy z UOKiK-iem. Warto mówić o nim w materiałach promocyjnych, ponieważ

W dzisiejszych czasach triumfuje marketing wartości. Konsumenci nie chcą już słyszeć jedynie o obietnicach. Chcą wierzyć, że w działaniach firmy jest głębszy sens i cel wychodzący poza słupki sprzedaży. Warto zatem komunikować, że deweloper należący do PZFD w takiej właśnie misji uczestniczy. Inwestorzy zrzeszają się po to, aby podwyższać standardy branży, a poprzez udział w tworzeniu prawa - pozytywnie wpływać na dostępność mieszkań

stosowanie się do jasno wytyczonych zasad będzie wartością dla potencjalnego klienta.

dla ludzi. Członkowie PZFD współtworzą przestrzeń nowoczesnych miast i chcą sprawiać, aby ich mieszkańcom żyło się przyjemniej.

23

WY DA R Z E N I A W E W N Ę T R Z N E

WARSZTATY PRAWNOFINANSOWE Z UPPER FINANCE Misją Polskiego Związku Firm Deweloperskich jest szerzenie wiedzy wśród przedstawicieli firm członkowskich. W tym celu prowadzone są liczne warsztaty i spotkania robocze związane m.in. z prawnymi aspektami działalności deweloperskiej. 16 czerwca 2014 roku we Wrocławiu odbyły się II warsztaty prawno-finansowe organizowane we współpracy z wieloletnim członkiem wspierającym – firmą Upper Finance. Spotkanie poprowadziła prezes Iwona Załuska, która opowiedziała o kwestiach związanych z prowadzeniem rachunków powierniczych.

W spotkaniu wzięli również udział przedstawiciele instytucji finansowych, którzy przybliżyli aspekty współpracy z deweloperem od drugiej strony, uczulając uczestników warsztatów na kwestie związane z finansowaniem inwestycji z rynku obligacji oraz opowiedzieli o sposobach rozwiązywania problemów z bankami przy kredytowaniu inwestycji.

NAJWAŻNIEJSZE ZASADY DOTYCZĄCE RACHUNKÓW POWIERNICZYCH DLA INWESTYCJI DEWELOPERSKICH: deweloper ma obowiązek, w związku z inwestycjami zaczętymi po 29/04/2013, zapewnienia swoim klientom co najmniej jednego spośród dostępnych typów rachunków powierniczych MRP;

24

WY DA R Z E N I A W E W N Ę T R Z N E

bank ma obowiązek ewidencjonowania wpłaty i wypłaty odrębnie dla każdego nabywcy – w tym celu do prowadzenia rachunku typu MRP otwarty/zamknięty wykorzystywana jest usługa przetwarzania transakcji masowych; umowę rachunku może wypowiedzieć tylko bank; deweloper może wykorzystywać środki z rachunku tylko na realizację inwestycji, dla której jest prowadzony – zgodnie z zapisami ustawy; wszystkie koszty związane z prowadzeniem rachunku ponosi deweloper; bank wypłaca środki z rachunku MRP zamkniętego po otrzymaniu odpisu aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania na nabywcę – inwestycja musi zostać zakończona i nabywca lokalu musi stać się właścicielem nieruchomości; bank wypłaca środki z rachunku otwartego MRP po stwierdzeniu zakończenia danego etapu budowy. Dla przykładu, ALIOR BANK dokonuje kontroli na budowie przed każdą wypłatą środków z rachunku otwartego MRP. Weryfikacja etapu jest dokonywana przez wskazanego przez ALIOR BANK project monitora, w zakresie, jaki zostanie ustalony: a) w umowie prowadzenia rachunku zawartej pomiędzy bankiem a deweloperem, b) w umowie zawartej pomiędzy bankiem a project monitorem.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (ZMRP): należący do dewelopera rachunek powierniczy służy gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (OMRP): należący do dewelopera rachunek powierniczy służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie.

Przykładowy zakres oceny projektu inwestycyjnego: budżet projektu (kosztorys) netto/brutto, harmonogram rzeczowo-finansowy, prognozy finansowe z założeniami, wycena nieruchomości wg wartości bieżącej oraz wartości przyszłej po zakończeniu projektu, dokumentacja formalno-prawna, analiza wrażliwości projektu oraz ocena ryzyka stopy procentowej i ryzyka walutowego, analiza dotychczasowej działalności i wyników finansowych klienta.

25

WY DA R Z E N I A Z E W E W N Ę T R Z N E

»» Magdalena Mikołajczak

GRODZIĆ CZY NIE GRODZIĆ?

Polski Związek Firm Deweloperskich pracuje nad tym, aby umacniać swoją pozycję eksperta w środowisku branżowym i opiniotwórczym. Urzeczywistnieniem tej filozofii jest udział dyrektora generalnego Konrada Płochockiego w konferencji Miasto Wizja Przestrzeń, w czasie której odbyła się dyskusja na temat budowy osiedli zamkniętych. Nasz przedstawiciel dzielił się swoimi pomysłami na to, jak poprawić przestrzeń publiczną i zapewnić mieszkańcom dużych miast więcej terenów zielonych. Grodzone osiedla są obecnie standardem w nowym budownictwie, ponieważ takie są oczekiwania klientów.

Może jednak warto popracować nad odwróceniem tego trendu?

Pierwsze osiedle zamknięte, składające się z domków jednorodzinnych, pojawiło się pod koniec lat’90 w podwarszawskim Piasecznie. Od tej chwili z roku na rok takich odciętych enklaw przybywa, głównie w Warszawie, która grodzi się na potęgę. Dlaczego tak budujemy? To proste – takie są oczekiwania kupujących.

W Polsce osiedla zamknięte są wciąż

bardzo

popularne,

tym-

czasem w wielu krajach europejskich odchodzi się od tego modelu budownictwa.

Hasło klucz – bezpieczeństwo Wiele osób szuka mieszkania na osiedlu zamkniętym, ponieważ utożsamia to z gwarancją bezpieczeństwa. Według badania przeprowadzonego przez ośrodek badania opinii publicznej CBOS w 2013 roku, 64% ankietowanych twierdzi, że Polska jest krajem, w którym żyje się bezpiecznie. Aż 89% respondentów odpowiedziało, że bezpiecznie jest w ich miejscu zamieszkania, co stanowi najwyższe wskazanie licząc od końca lat 80. Bezpieczeństwo jest dla Polaków bardzo ważnym aspektem, stąd każde przedsięwzięcie zmierzające do jego podniesienia spotyka się z pozytywną reakcją ze strony

kupujących. Globalizacja i późna nowoczesność jako taka niesie ze sobą poczucie lęku i strachu.

Mówią o tym między innymi tacy teoretycy jak Bauman i Giddens. Pierwszy z wymienionych socjologów nazwał ten lęk miksofobią - lękiem przed różnorodnością ludzkich zachowań i stylów życia. To poczucie lęku prowadzi do poszukiwania rozwiązań, które wzmacniają poczucie bezpieczeństwa. Jednak czy zamknięte bramy i wysokie płoty są jedynym rozwiązaniem?

Kolejną ważną przesłanką przy wyborze lokalu na osiedlu zamkniętym jest wciąż żywe przeświadczenie, że wiąże się to z prestiżem i jest wyznacznikiem przynależności do wyższej klasy społecznej. Tymczasem nie taka wizja powinna przyświecać samej idei. Warto zwrócić uwagę, że zagospodarowanie przestrzenne wpływa na zachowania społeczne i kształtuje młode pokolenie w duchu podziału na tych, którzy mają kluczyk na plac zabaw i tych, którzy go nie mają.

26

WY DA R Z E N I A Z E W E W N Ę T R Z N E

i to deweloperzy tworzą ją sami na wykupionej działce i za własne pieniądze. W związku z taką sytuacją szukałbym wsparcia ze strony miasta, które również powinno troszczyć się o to, aby było jak najwięcej wspólnych terenów zielonych.

– przekonywał Konrad Płochocki. Wszyscy apelują, że potrzebne są przestrzenie publiczne, ale naturalne jest przecież to, że nikt nie odda własnego terenu, w który zainwestował prywatne pieniądze, całkowicie za darmo.

źródło: Eurobuild

Segregacja przestrzenna i społeczna była w Polsce zawsze bardzo silna, jednak w czasach PRL-u funkcjonowała wymiana usług i przysług, a ludzie potrzebowali siebie nawzajem. Obecnie mamy do czynienia z podziałem na lepszych i gorszych. Można temu przeciwdziałać, ale jest to możliwe tylko dzięki współpracy. Współpracy miast z deweloperami.

Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD, powiedział podczas konferencji, że klienci nadal pytają o to, czy osiedle jest grodzone i wyraźnie tego oczekują. Wśród inwestycji członków PZFD zdarzały się takie, w których fragment części wspólnej nie był z założenia ogrodzony.

Jednak wspólnota mieszkaniowa szybko zaczynała domagać się bram i zaczęto stawiać kolejne płoty tam, gdzie nie ma poczucia zagrożenia i okolica tego nie wymaga. Miasto ma możliwość i powinno wspierać deweloperów w dążeniu do tego, aby mieszkańcy mieli wymierne korzyści z dzielenia się przestrzenią, aby nie dochodziło do kolejnych grodzeń. Przestrzeń można otworzyć i PZFD ma na to pomysł.

Współpraca drogą do sukcesu Można zaobserwować trend, który świadczy o tym, że osiedla nie w pełni grodzone również znajdą swoich amatorów i deweloperzy dostrzegają potencjał takich rozwiązań. W tym miejscu można podać przykład Żoliborza Południowego, na terenie którego nie ma przestrzeni publicznej

Deweloperzy widzą jednak możliwość pogodzenia interesów i współpracy, na której skorzystają wszyscy, głównie mieszkańcy dużych miast.

Moglibyśmy oddać place pod zarząd miasta, ale spójrzmy na to realnie od strony mieszkańców. Nie dość, że płacą za ten teren w cenie metra mieszkania, do tego ponoszą koszty utrzymania i dodatkowo muszą płacić za użytkowanie wieczyste w pełnej wysokości, a ktoś ma z tego korzystać za darmo. Dość zrozumiałe jest, że w takiej sytuacji ludzie oczekują grodzenia.

Pewnym rozwiązaniem sytuacji jest pomysł, aby tam, gdzie jest to możliwe, miasto współdziałało na rzecz powstawania przestrzeni publicznej poprzez obniżenie stawki za użytkowanie wieczyste. Wtedy furtki mogłyby być otwarte przez cały dzień i zamykane jedynie na noc z korzyścią zarówno dla mieszkańców inwestycji, jak i ich sąsiadów z innych budynków. To mogłoby przynieść oczekiwanie rezultaty, szczególnie, że otwartych terenów zielonych wciąż brakuje.

Drugą możliwością jest przejmowanie części terenów zielonych z przesunięciem kosztów ich utrzymania z dewelopera na miasto. Aglomeracje mogłyby w ten sposób współtworzyć przestrzenie publiczne, ponieważ powinny one powstawać i w ten sposób można powstrzymać proces prywatyzacji przestrzeni.

Deweloperzy, jako uczestnicy wolnego rynku, stosują się do podstawowej zasady ekonomii mówiącej o tym, że popyt kształtuje podaż.

Bardzo prawdopodobnym wydaje się być to, że obniżenie kosztów pozytywnie wpłynie na sprzedaż.

źródło: Eurobuild

27

Z A I N S P I R UJ S I Ę !

»» Magdalena Mikołajczak

DEWELOPER PO GODZINACH Rozmowa ze Zbigniewem Gościckim, Prezesem Zarządu Unidevelopment Jak narodziła się Pana pasja do żeglarstwa?

Od kiedy sięgam pamięcią, zawsze ciągnęło mnie do wody. Wakacje spędzałem nad morzem lub jeziorem podziwiając ludzi pływających pod żaglami i na motorówkach. W liceum zrozumiałem, że muszę zrealizować swoje marzenia. Chciałem pływać jachtem i spędzać jak najwięcej czasu nad wodą. Zapisałem się na odpowiednie kursy i szkolenia. Zdobyłem patent żeglarza, a następnie patent sternika motorowodnego. Dodatkowo ukończyłem jeszcze kurs i zdałem egzamin na ratownika WOPR. Taki był początek. Od tego momentu wszystko się zmieniło. Żeglarstwo nie było już jedynie odległym marzeniem, ale częścią mnie samego.

Jakie jest Pana ulubione miejsce do żeglugi i dlaczego?

Dla mnie samo pływanie, udział w rejsie, jest tak dużą przyjemnością, że sam rejon nie odgrywa kluczowej roli. Chętnie odwiedzam miejsca zjawiskowe, jak ukryte przed tłumami zatoczki Chorwacji, ale nadal z dużą radością pływam po naszych rodzimych jeziorach. Ogromną zaletą żeglarstwa jest mnogość miejsc do odkrycia, w których zawsze jest coś ciekawego do zobaczenia. Moje dotychczasowe żeglowanie można podzielić na trzy typy: weekendowe wypady na Mazury lub nad Zalew Zegrzyński (do Zalewu mam 10 km), morskie z rodziną i znajomymi oraz regatowe.

Co może urzec w żeglarstwie? Żeglarstwo mocno przyciąga osoby, które nie lubią dostosowywać się do ram i zasad, ponieważ kochają wolność wyboru w nieustannie zmieniających się warunkach. Wiedzą, jak podejmować decyzje i sprawnie kierować zespołem, nie boją się odpowiedzialności za łódź i załogę oraz potrafią umiejętnie współpracować w grupie.

Zarówno w życiu prywatnym jak i w biznesie często mamy wrażenie, że wszystko kontrolu-

jemy i sami decydujemy o tym, w którą stronę zmierzamy. Żeglarstwo na każdym kroku udowadnia nam, jak bardzo się mylimy! Na wodzie i w życiu mamy trzy wyjścia: uciekać, jeśli sprawy nie układają się po naszej myśli i wszystko jest przeciwko nam (wtedy nigdzie nie dopłyniemy i niczego nie osiągniemy), bezmyślnie brnąć pod wiatr i fale (to tak jak bicie głową w mur) lub współpracować z żywiołem, przewidywać i wykorzystywać szanse, jakie nam daje. Najlepiej widać to na morzu, gdy kilkumetrowe fale zalewają pokład, a ty szukasz możliwości ucieczki przed sztormem i sposobu dotarcia do celu.

W żeglarstwie można znaleźć dużo analogii do życia codziennego. Wszystko, co robimy lub czego nie zrobimy, ma znaczenie. To taka gra błędów, które każdy z nas zawsze popełnia.

Dla mnie fascynujące w żeglarstwie jest odkrywanie samego siebie. Swoich słabości, ale także własnych atutów. Żeglowanie uczy umiejętności współpracy w grupie, stwarza okazję do spradzenia swoich umiejętności oraz siły charakteru w obliczu niesprzyjających warunków pogodowych, ucząc jednocześnie odpowiedzialności, pokory i cierpliwości.

28

Czy trudno jest zdobyć patent żeglarski? Jakie formalności należy spełnić?

Formalnie, aby móc prowadzić jacht na polskich jeziorach nie trzeba mieć żadnych patentów (na jachtach do 7,5m długości), więc jeśli mamy dobrego znajomego, który nas wszystkiego nauczy, to nie musimy zdawać żadnych egzaminów. Pamiętajmy jednak, że na wodzie obowiązują pewne reguły spisane w formie przepisów, których należy bezwzględnie przestrzegać oraz tak zwana żeglarska etykieta, która w większości nie jest nigdzie spisana, a której zachowanie jest dobrym obyczajem. Stąd wynika, że jakaś forma szkolenia jest niezbędna. Poza tym większość firm czarterujących jachty wymaga patentu żeglarskiego. Nauczenie się taklowania, wodowania, zwrotu na wiatr, żeglowania po okręgu, zwrotu z wiatrem, żeglowania z wiatrem, dobijania czy wstawania po przewrotce pozwoli na aktywne i bezpieczne spędzenie czasu na łódce w towarzystwie przyjaciół.

Zdobycie patentu żeglarskiego nie jest trudne, wystarczy tylko chcieć. Jednak, jeśli mamy małe doświadczenie lub jakiekolwiek wątpliwości dotyczące swoich umiejętności, zadbajmy o to, aby nasza załoga z którą zamierzamy pływać była bardziej doświadczona, tak abyśmy w trudnym momencie mogli skorzystać z ich rady i pomocy. Generalnie najlepiej stosować zasadę, że im bardziej doświadczony sternik, tym mniej doświadczoną załogę może wziąć na pokład. Jeśli chodzi o pływanie po morzu, to honorowany jest polski patent sternika morskiego oraz wymagany jest dokument uprawniający do posługiwania się UKF (to takie morskie CB radio). Dobrze, aby sternik posiadał taki dokument i doświadczenie.

Z A I N S P I R UJ S I Ę !

KOGO zabierzemy na pokład. Warto dobrać takie osoby, które umieją zachować zimną krew i pomogą w różnych trudnych i niejednokrotnie stresujących sytuacjach. Przed pierwszym wypłynięciem należy określić personalnie, kto odpowiada za konkretne czynności. Na jachcie (nawet tym najmniejszym) jest tylko jedna osoba podejmująca ostateczne decyzje i dla własnego bezpieczeństwa należy się temu podporządkować. Ponadto warto też sprawdzić rejon, w który się wybieramy, aby wiedzieć, gdzie możemy się schronić, zaopatrzyć, jakie wiatry wieją na danym akwenie i na co należy uważać.

Jak wyglądał Pana pierwszy rejs?

Dzieląc się refleksją z pierwszego rejsu z rodziną po Morzu Adriatyckim podzielę się kilkoma praktycznymi informacjami z tymi, którzy zastanawiają się nad taką formą rodzinnego wypoczynku. Polecam Morze Adriatyckie wzdłuż wybrzeża Chorwacji, ponieważ charakteryzuje się ono małymi odległościami między wyspami, co wpływa na bezpieczeństwo oraz jest mniej nużące dla energicznych dzieci. Zaplanowaliśmy około 3 do 5 godzin żeglowania dziennie, częste postoje na kąpiele w urokliwych zatoczkach, noclegi na jachtach przy kameralnych przystaniach na wyspach. Był również czas wolny na zwiedzanie i zakupy. Pierwszego dnia rejsu dzieci miały dodatkowe atrakcje w postaci dzikich delfinów, które towarzyszyły nam przez jakiś czas. Codziennie byliśmy w innym miejscu.

Po siedmiu dniach żeglowania z wielkim żalem wszyscy schodziliśmy na ląd. Dla tych, którzy nie posiadają uprawnień do prowadzenia jachtu są dostępni doświadczeni polskojęzyczni sternicy.

O czym należy pamiętać wybierając się w taką podróż?

Gdyby miał Pan zachęcić do żeglugi jednym zdaniem, to jak by ono brzmiało?

Należy pamiętać, że miejsca na jachcie jest stosunkowo mało. Musimy dobrze przemyśleć, co chcemy zabrać i ograniczyć to do niezbędnego minimum. Najważniejsze jest jednak to,

To jedna z najwspanialszych form aktywnego wypoczynku, dzięki której można nie tylko odbywać fascynujące podróże, ale także poznać ciekawych ludzi oraz obcować z przyrodą.

!

29

Z A I N S P I R UJ S I Ę !

»» Magdalena Szaniawska

REGATY DEWELOPERÓW 2014 Z AERECO WENTYLACJA I PZFD Dziesięć załóg, trzydzieści osób i sześć godzin zmagań na wodzie.

Słońce, wiatr oraz zacięta rywalizacja - tak wyglądał dzień uczestników, którzy wzięli udział w pierwszych Regatach Deweloperów zorganizowanych przez firmę AERECO WENTYLACJA. Regaty odbyły się 12 września 2014r. na wodach Jeziora Ukiel w Olsztynie. W zawodach wzięli udział zarówno doświadczeni miłośnicy żeglarstwa, jak i osoby, które na łodzi pojawiły się pierwszy raz. Wszystkim dopisywały dobre humory oraz chęć stanięcia na podium.

Załogi rozegrały sześć wyścigów po tzw. „trójkącie” na łodziach typu Omega. Wiatr wiał z prędkością 3B. Trasa została wyznaczona tak, by boje były okrążane z lewej strony. Wszyscy uczestnicy przestrzegali zasad fair play oraz uczciwej rywalizacji na wodzie.

copyright AERECO

copyright AERECO

- Dziękujemy za wspaniałą imprezę. Czekamy na przyszłoroczne zmagania na wodzie - Piotr Abracham, Ekolan. czyli deweloperzy z Wrocławia: Paweł Kleszcz (ATC Development), Wojciech Tonkowicz (PROFIT Development). Załogą dowodziła Jadwiga Zawada (AERECO). Trzecie miejsce na podium przypadło ekipie z Warszawy, w składzie: Carlos de Leon (Acciona Nieruchomości), Robert Stachowiak (SGI) oraz Adam Prawdzik (AERECO).

Zwycięzcom serdecznie gratulujemy i zapraszamy na kolejne Regaty Deweloperów, które odbędą się w przyszłym roku.

- Świetna zabawa, niezapomniane emocje i znakomicie zorganizowane zawody – Adam Bogdan, WPBM Mój Dom. W pięknym stylu wygrała firma Ekolan z Spotu, zajmując tym samym bezkonkurencyjnie, pierwsze miejsce. Ekolan reprezentowała załoga w składzie: Andrzej Biernacki, Piotr Abracham oraz Szymon Kiczyński. Drugie miejsce wywal-

copyright AERECO

30 »» Magdalena Mikołajczak

Z KTÓRYMI BANKAMI WARTO WSPÓŁPRACOWAĆ?

Każdy, kto zajmuje się działalnością deweloperską, zdaje sobie sprawę, jak ważna jest współpraca z bankami przy planowaniu nowych inwestycji. Chociaż źródeł finansowania jest wiele, to wciąż część deweloperów korzysta z kredytów. Z którym bankiem warto podjąć współpracę? Gdzie możemy liczyć na najbardziej partnerskie relacje?

Kto zaoferuje nam prowadzenie rachunków powierniczych na korzystnych warunkach? Na te i wiele innych pytań odpowiedzieliśmy podczas konferencji prasowej Ranking Banków 2014. Wraz z partnerem wydarzenia, firmą Expander Advisors, doszliśmy do wielu ciekawych wniosków.

Deweloperzy zrzeszeni w Polskim Związku Firm Deweloperskich już po raz dziewiąty oceniali banki pod kątem współpracy w zakresie finansowania i obsługi przedsięwzięć deweloperskich, natomiast partner konferencji, firma Expander Advisors, przyjrzał się kredytowaniu mieszkań w programie „Mieszkanie dla Młodych”.

Absolutnym liderem w udzielaniu kredytowania pod względem ilościowym pozostał PKO BP, zwiększając swój udział z 27% do 30%. Niemniej nie okazał się zwycięzcą w klasyfikacji generalnej. Po raz drugi zwyciężył Getin Noble Bank SA uzyskując łącznie 132 punkty na 178 możliwych.

Następne miejsca zajęły: mBank oraz Alior Bank.

Bankiem, który najczęściej odmawiał rozpatrzenia wniosku kredytowego, okazał się BZW BK SA, który do tej pory był dość popularny wśród deweloperów.

Badanie pokazało też, że 81 % firm zrzeszonych w Związku korzysta z kredytu bankowego, przy czym widocznym trendem jest malejąca aktywność banków spółdzielczych. W poprzedniej edycji rankingu udział ten wynosił prawie 95%. Firmy rezygnują z kredytowania inwestycji z powodu trudności przy współpracy z bankami oraz większego zainteresowanie alternatywny-

31

mi źródłami finansowania jak obligacje, giełda czy pożyczki od udziałowców.

Ciekawym wnioskiem z badania okazało się, że firmy członkowskie mało optymistycznie oceniają funkcjonowanie rachunków powierniczych w kontekście nastrojów kupujących. Tylko 7% ankietowanych odpowiedziało, że w znacznym stopniu jest odczuwalny wzrost zaufania klientów w związku z wprowadzeniem tego mechanizmu ochronnego. 55% pytanych było zdania, że kupujący tylko w niewielkim stopniu czują się pewniej. Aż 38% stwierdziło, że rachunki powiernicze nie odgrywają większej roli w decyzjach zakupowych nabywców.

Interesujące okazały się również obserwacje ekspertów z firmy Expander Advisors, którzy po raz drugi przyjrzeli się ofercie baków na zakup mieszkania na rynku pierwotnym. W tegorocznej edycji badania wzięto głównie pod uwagę kretyty udzielane w programie Mieszkanie dla Młodych. Czy opłacało się wstrzymać o rok z zakupem mieszkania? Czy zakup mieszkania przy wsparciu rządowym jest opłacalny? Okazało się, że niekoniecznie. Ze względu na limity cenowe obowiązujące w programie Mieszkanie dla Młodych, inwestycje, które są nim objęte, znajdują się zazwyczaj w dzielnicach znacznie oddalonych od centrum, co generuje wiele dodatkowych kosztów jak chociażby te związane z wydatkami na dojazdy i benzynę. Zdarzają się sytuacje, w których sumaryczna wysokość codziennych obciążeń wynikajacych

z zamieszkania na przykładowej Białołęce, przekracza wartość dopłaty rządowej i obywatele są w ostatecznym rozrachunku stratni.

Ranking Banków jest cyklicznym badaniem prowadzonym przez Polski Związek Firm Deweloperskich, którego celem jest motywowanie banków do owocnej współpracy z inwestorami. Doceniając zachowania godne naśladowania i zwracając uwagę na niedociągnięcia, PZFD umacnia relacje i wspiera dialog na linii bank-deweloper.

32

WY DA R Z E N I A Z E W E W N Ę T R Z N E

»» Magdalena Mikołajczak

NASZ GŁOS NA ARENIE MIĘDZYNARODOWEJ, CZYLI PZFD UCZESTNIKIEM SPOTKAŃ UEPC Szacuje się, że prawie 75% obowiązujących przepisów jest wynikiem regulacji unijnych. Coraz częściej otaczające nas zmiany, które obserwujemy w codziennym życiu, mają swoje bezpośrednie źródło w prawie Unii Europejskiej. Nie inaczej jest w przypadku rynku budownictwa. UE reguluje m.in. efektywność energetyczną budynków, dostęp do szerokopasmowego Internetu czy też zasady udzielania kredytu hipotecznego. Ranga decyzji zapadających w Brukseli sprawia, że bardzo ważne jest, abyśmy byli tam aktywnie obecni jako reprezentacja polskiej branży deweloperskiej.

PZFD już od wielu lat jest członkiem UEPC. Honorowym Prezesem UEPC jest Jarosław Szanajca, który wcześniej piastował urząd prezydencki. Dzięki temu mamy wypracowaną silną pozycję w ramach tej platformy a nasz głos jest silnie akcentowany w czasie debat. Rosną-

ca sprawność organizacyjna PZFD pozwala w dużo bardziej aktywny sposób dbać o interesy polskiego budownictwa mieszkaniowego, co stanowi jeden z naszych priorytetowych celów na kolejne lata.

33

WY DA R Z E N I A Z E W E W N Ę T R Z N E

W najbliższych latach Komisja Europejska będzie podejmować wiele inicjatywy w różnych dziedzinach gospodarczych, budownictwa nie wyłączając. Udało nam się wychwycić i zdefiniować trzy kluczowe obszary, które powinny być przez nas monitorowane i wspierane w myśl naszych interesów.

1.Warto mieć na uwadze, że trwają dalsze prace nad zrównoważonym budownictwem i wymaganiami dla energooszczędności budynków. Polski kilamat w naturalny sposób różni się od tego, jaki spotkamy w Hiszpanii czy Włoszech. Naszym obowiązekiem jest to, abyśmy dopilnowali, żeby te różnice klimatyczne były widoczne w zapisach dyrektyw, rozporządzeń i zaleceń. Powinniśmy także walczyć, aby zapewnić miejsce dla rozwoju polskich innowiacyjnych rozwiązań energooszczędnych w budownictwie.

Wprowadzenie Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska przygotował program dofinansowania do domów energooszczędnych i pasywnych, ale w praktyce otrzymanie dotacji jest bardzo trudne, ponieważ oprócz osiągnięcia wyznaczonego celu zużycia energii, na-

leży spełnić też szereg innych wymagań technicznych. Naszym zdaniem powinien liczyć się jedynie rezultat końcowy, o co będziemy zabiegać.

2.Toczy się również dyskusja nad dyrektywą normującą dostępność budynków dla niepełnosprawnych. W ramach propozycji pojawiły się tak nieracjonalne pomysly jak np. projektowanie budynków tak, aby dosłownie każde pomieszczenie było dostępne dla wózka (również pomieszczenia techniczne!). Nasz sprzeciw budzi też projektowanie minimalnej szerokości korytarzy we wszystkich mieszkaniach z myślą o tym, aby jego wymiary umożliwiały obrót wózka o 360 stopni. O ile w pełni zgadzamy się z tym, że należy bezwzględnie zapewnić dostęp dla osób niepełnosprawnych do podstawowych funkcji budynku, o tyle polskie społeczeństwo nie jest gotowe na to, aby ponosić koszty przystosowania każdgo z nowo budowanych mieszkań do potrzeb inwalidow w sytuacji, w której większość z tych mieszkań nigdy nie będzie użytkowana przez takie osoby.

3.Kolejnym zagadnieniem poruszanym na forum europejskim, któremu poświęcimy naszą uwagę, jest dążenie do ujednolicenie stawek VAT w budownictwie. Oczywistym jest, że w przypadku przyjęcia takich regulacji będziemy musieli zabiegać o utrzymanie obniżonej stawki VAT na budownictwo mieszkaniowe.

OSZCZĘDNEJ Z MARKĄ CERSANIT Często słyszymy, że Polska w porównaniu z innymi krajami europejskimi ma bardzo niewielkie zasoby słodkiej wody i że powinniśmy nauczyć się tymi zasobami odpowiednio gospodarować . Wciąż jednak robimy w tym zakresie bardzo niewiele i duże ilości wody są po prostu marnowane.

Oszczędzając wodę możemy nie tylko pomóc w ochronie środowiska, ale też obniżyć wysokość naszych rachunków. Mogą nam w tym pomóc oszczędne systemy spłukujące instalowane w toaletach.

Jednym z nich jest nowy stelaż podtynkowy Cersanit HI-TEC. Cersanit HI-TEC to doskonałe połączenie innowacyjnych technologii, nowoczesnych rozwiązań konstrukcyjnych i najwyższej jakości wykonania.

Oprócz oszczędnego systemu spłukiwania z regulacją 3/6 lub 2/4 l, zainstalowano w nim również innowacyjny zawór napełniający, którego dwukomorowa budowa pozwala na dodatkową oszczędność wody przy spłukiwaniu. Dzięki funkcji „water-save” zawór otwiera napełnianie dopiero po całkowitym zamknięciu odpływu.

Zawór ten posiada francuski certyfikat NF, a jego skuteczność i niezawodność zostały potwierdzone przez trzy niezależne centra badawcze.

Dzięki stelażowi HI-TEC możemy zaoszczędzić nawet 14 000 L wody rocznie.

ZAPRASZAMY DO KONTAKTU

Wioletta Marat

NATIONAL KEY ACCOUNT MANAGER

mobile:+48 662 170 774 Wioletta.marat@rovese.com

www.rovesepro.com ROVESE S.A. Al. Solidarności 36, 25-323 Kielce NIP 564-000-16-66, Regon 110011180 www.rovese.com

35

Z A I N S P I R UJ S I Ę

»» Magdalena Mikołajczak

POTENCJAŁ TERENÓW POPRZEMYSŁOWYCH W dobie wszechobecnego konsumpcjonizmu coraz częściej zdarza nam się tęsknić za miejscami, które mają swoją wieloletnią historię i duszę. Zarówno do życia, jak i na sobotnią kawę poszukujemy przestrzeni, które potrafią oczarować. Takimi właśnie miejscami mogą być tereny industrialne, gdzie opuszczone fabryki - kiedyś tętniące życiem - dziś świecą pustkami i zachęcają do dania im kolejnej szansy.

Zagospodarowanie terenów poprzemysłowych ma też inny, bardziej praktyczny aspekt. Takie działania mogą okazać się receptą na problemy planistyczne i społeczno-gospodarcze związane z przeludnieniem miast. Deweloperzy coraz częściej potrafią dostrzec drzemiący w tym potencjał. Szczególnie, że w Polsce wciąż notuje się deficyt mieszkań na poziomie 1,5 mln.

KRYTERIA DOBRZE FUNKCJONUJĄCEGO MIASTA PRZYSZŁOŚCI - Zrównoważony rozwój (Sustainability) - Dostępność (Accessibility) - Dywersyfikacja (Diversity) - Otwarta przestrzeń (Open space) - Kompatybilność (Compatibility) - Impulsy, bodźce (Incentives) - Zdolność adaptacji (Adaptability) - Gęstość (Density) - Tożsamość (Identity)

Wykorzystanie funduszy unijnych O tym, że warto inwestować w tereny poprzemysłowe wiedział chociażby rząd niemiecki,

który w swoim programie na 2010 rok uwzględnił trwałe ograniczenie wykorzystania nowych terenów. W ramach tego założenia dzienne wykorzystanie terenów musiało być zmniejszone ze 120 ha do 30 ha, co oznaczało, że należy sięgać po ziemie postindustrialne. Polska również idzie śladem zachodniego sąsiada i przy wsparciu funduszy europejskich podejmuje działania zmierzające do rewitalizacji terenów poprzemysłowych. W chwili wejścia do Unii Europejskiej Polska otrzymała pomoc finansową, która miała wspierać restrukturyzację i modernizację krajowej gospodarki, z czego ważnym punktem jest dążenie do rewitalizacji miejsc postindustrialnych. Artykuł 8 Rozporządzenia Wspólnoty Europejskiej z 2006 roku w sprawie Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego stanowi, że „w przypadku działań obejmujących zrównoważony rozwój obszarów miejskich, EFRR powinien wspierać rozwój wspólnych, zintegrowanych i zrównoważonych strategii mających na celu ograniczenie wysokiej koncentracji problemów gospodarczych, ekologicznych oraz społecznych w obszarach miejskich”. Polska stała się jednym z pierwszych państw, w którym rewitalizację włączono do głównego nurtu priorytetów i działań programów Funduszy Strukturalnych. Plany na lata 2007–2013 przyniosły spodziewany wzrost środków na ten cel. W tym

36

NRW - Nardenia Północna - Westfalia (Niemcy) NPdC - Nord-Pas-de-Calais (Francja)

okresie zarządzanie regionalnymi programami operacyjnymi przeszło w zakres obowiązków samorządów wojewódzkich. Powstało 16 regionalnych programów operacyjnych (RPO), po jednym na każde województwo. Wszystko wskazuje na to, że Unia w dalszym ciągu będzie wspierać działania rewitalizacyjne, co stanowi potencjał dla deweloperów. Śląsk – polskie zagłębie możliwości Mając na uwadze relatywnie prostą adaptację oraz niespotykane walory zabudowań industrialnych, tereny poprzemysłowe stanowią dobrą bazę dla inwestycji mieszkalnych i biurowych. W Polsce najwięcej możliwości daje Śląsk, choć nie jest to jedyny obszar pełen potencjału. Aglomeracja Górnośląska dysponuje znaczącą podażą terenów inwestycyjnych, wśród których znajdują się również obszary poprzemysłowe. Specjaliści obserwują wyraźny wzrost zapotrzebowania inwestorów

Z A I N S P I R UJ S I Ę

źródło: www.ign.org.pl na postindustrialne lokalizacje, choć jeszcze niedawno ich potencjał był niedoceniany. Poszukiwane są tereny zarówno pod inwestycje logistyczne, jak i mieszkaniowe oraz handlowe.

Przyciągają uwagę dobrą lokalizacją, uzbrojeniem terenu i korzystnymi warunkami zagospodarowania. Inwestorzy mogą również liczyć na szybszą i łatwiejszą ścieżkę administracyjną niż w przypadku nowych realizacji tworzonych od podstaw. Atrakcyjność poprzemysłowych gruntów Aglomeracji Górnośląskiej potwierdza również Polska Agencja Informacji i Inwestycji Zagranicznych (PAIiIZ). Pięć spośród siedmiu terenów zakwalifikowanych do finału konkursu „Grunt na Medal” znajdują się w centralnej części województwa śląskiego. Najwyżej ocenione w zestawieniu grunty położone są na terenie Jaworzna, Katowic, Zabrza i Będzina. Unikalna architektura wpływająca na prestiż tworzonych inwestycji może stanowić gwarancję sukcesu inwestorskiego.

37

ODDZIAŁ WARSZAWSKI

38

WY DA R Z E N I A W E W N Ę T R Z N E

»» Oliwia Sokołowska

ODDZIAŁ WARSZAWSKI PZFD SYGNATARIUSZEM POROZUMIENIA Z M.ST. WARSZAWĄ

Oddział Warszawski Polskiego Związku Firm Deweloperskich od początku swojej działalności włączył się aktywnie w prace Zespołu ds. infrastruktury miejskiej i planowania przestrzennego Warszawy, powołanego w ramach porozumienia z dnia 23 lipca 2012 roku z Urzędem m.st. Warszawy, które zostało zawarte na okres 2 lat.

Dotychczasowa współpraca zaowocowała zmianami w postrzeganiu priorytetów zarówno Miasta, jak i deweloperów. Wśród zrealizowanych inicjatyw znalazły się skoordynowane działania przedsiębiorstw infrastrukturalnych i podmiotów zrzeszonych w PZFD w obszarach objętych pracami Zespołu ds. infrastruktury

miejskiej i planowania przestrzennego Warszawy, wspólna organizacja I edycji Warsaw Days, a także wymiana poglądów i lepsze zrozumienie procedur, mechanizmów i priorytetów Miasta, jak i interesów deweloperów, dotyczących realizacji budownictwa mieszkaniowego.

Dobra ocena dotychczasowej współpracy oraz potrzeba dalszego rozwiązywania problemów związanych z działalnością inwestycyjną oraz konieczność racjonalizacji działań w obszarach rozbudowy infrastruktury, planowania przestrzennego, a także doraźnego, wspólnego rozwiązywania problemów przy realizacji inwestycji mieszkaniowych, zadecydowały o kontynuacji wspólnych prac. W związku z tym, 12 czerwca 2014 roku, w Ratuszu zawarte zostało bezterminowe porozumienie, które ze strony PZFD podpisane zostało przez pana Grzegorza Kiełpsza, prezesa PZFD oraz pana Pawła Putkowskiego, prezesa Oddziału Warszawskiego PZFD, a w imieniu m.st. Warszawy, przez wi-

WY DA R Z E N I A W E W N Ę T R Z N E

ceprezydenta Warszawy pana Jacka Wojciechowicza. Podczas podpisania porozumienia obecni byli także przedstawiciele Biura Infrastruktury, MPWiK oraz firmy Dalkia.

Wraz z decyzją o przedłużeniu współpracy obie strony ustaliły wspólne cele, których realizacja jest kluczowym czynnikiem porozumienia.

Do wspomnianych celów warto zaliczyć: 1. Zrównoważone planowanie przestrzenne oraz realizacja infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu, z uwzględnieniem kwestii ważnych dla Miasta, jak i zamierzeń deweloperów.

2. Współdziałanie na rzecz wizerunku Warszawy jako miejsca przyjaznego mieszkańcom i inwestorom.

3. Wspólne rozwiązywanie bieżących problemów na styku inwestor – administracja samorządowa oraz inwestor – infrastrukturalne spółki miejskie, w celu ułatwienia uzgadniania treści dyskusyjnych.

39 4. Wypracowanie zasad współpracy w realizacji miejskiej infrastruktury towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu, z uwzględnieniem racjonalnego rachunku ekonomicznego.

5. Wymiana poglądów i prezentacja stanowisk w celu lepszego zrozumienia procedur, mechanizmów i priorytetów Miasta, jak i interesów deweloperów, dotyczących realizacji budownictwa mieszkaniowego.

6. Podnoszenie jakości realizowanych projektów architektonicznych.

7. Dążenie do zapewnienia właściwych powiązań terenów nowej zabudowy z pozostałymi obszarami miasta i aglomeracji, z uwzględnieniem uwarunkowań obecnych oraz planowanym rozwojem infrastruktury miejskiej w najbliższych latach. Dodatkowo, porozumienie zakłada podejmowanie działań mających na celu: rozwiązywanie problemów budownictwa komunalnego i socjalnego, rozwiązywanie problemów związanych z budową lub przebudową dróg publicznych spowodowanych inwestycją niedrogową czy też rozwiązywanie problemów związanych z infrastrukturą towarzyszącą budownictwu mieszkaniowemu.

Główną platformą realizującą cele porozumienia jest Zespół ds. infrastruktury i planowania przestrzennego Warszawy, w ramach którego kontynuowane będą prace nad ramową umową z MPWiK, a także rozpoczęte właśnie rozmowy z RWE Stoen Operator sp. z o.o. mające na celu poprawę warunków współpracy warszawskich deweloperów mieszkaniowych z dostawcą usług i urządzeń energetycznych.

ODDZIAŁ WROCŁAWSKI

41

N A S Z E I N I C JAT YW Y

SZCZEGÓŁOWE INFORMACJE ZNAJDUJĄ SIĘ NA STRONIE: www.studiadeweloperskie.pzfd.pl

42

WY DA R Z E N I A W E W N Ę T R Z N E

»» Hanna Hylińska

MIESZKANIOWA PRZYSZŁOŚĆ WROCŁAWIA-DYNAMICZNY ROZWÓJ I NOWE DZIELNICE Wrocław to kopalnia inwestycyjnych możliwości. W niedalekiej przyszłości deweloperzy zamierzają nie tylko poszerzyć rynek mieszkaniowy, ale także stworzyć nowe dzielnice. O rozwoju i perspektywach stolicy Dolnego Śląska opowiada Krzysztof Ziajka, wiceprezes oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich we Wrocławiu.

Rozwój których dzielnic Wrocławia będzie w najbliższym czasie najbardziej widoczny?

Do dzielnic, które z w przyszłości będą się najprężniej rozwijać, należą moim zdaniem Krzyki, jednakże liczba inwestycji, która jest tam obecnie prowadzona, a także brak gruntów o większej powierzchni powoduje, że nie powstaną tam żadne większe projekty. Możemy zaobserwować również rozwój zachodniej części miasta – na przykład dzielnicy Stabłowice. W najbliższych latach będą rozwijały się intensywnie te fragmenty miasta, które dają możliwość deweloperom do zagospodarowania większych połaci ziemi i tworzenia spójnych i przemyślanych osiedli, zaplanowanych i zaprojektowanych od podstaw.

Takimi terenami będą z pewnością wspomniane wcześniej Stabłowice, gdzie na blisko 25 hektarach INKOM i Archicom wybudują około 4000 mieszkań i stworzą nową dzielnicę Wrocławia.

Kolejnymi tego typu projektami są realizowane przez Vantage Development Promenady Wrocławskie, czy promowane przez miasto Nowe Żerniki (projekt Wuwa2).

Planowanie i budowanie na dużych przestrzeniach daje możliwość stworzenia przemyślanego i kompleksowego osiedla, gdzie mieszkańcy będą mieli do dyspozycji całą infrastrukturę niezbędną do zamieszkania, od terenów rekreacyjnych począwszy, po sklepy, restauracje, punkty usługowe na placówkach oświatowych kończąc.

Czy Pana zdaniem czeka nas dalszy rozwój nowych inwestycji, tak jak ma to miejsce obecnie? Co z cenami mieszkań – czy będą stabilne,

a może powinniśmy się spodziewać podwyżek?

Sytuacja w branży deweloperskiej przedstawia się całkiem nieźle. Popyt kształtuje się na wyższym poziomie niż ten, jaki zakładali deweloperzy w 2013 roku. Wiele firm uruchomia nowe inwestycje, co z kolei pociągnie za sobą wyższe koszty wykonawstwa. Wzrost liczby nowych inwestycji już jest widoczny w większych miastach, a należy się spodziewać, że ta tendencja się utrzyma. Stabilne i niskie stopy procentowe poprawiły zdolność kredytową Polaków.

Dodatkowo obawa przed rosnącym z roku na rok obowiązkowym wkładem własnym powodują zwiększony popyt na mieszkania. Jeśli jednak chodzi o ich ceny – w przeciągu najbliższego roku należy się spodziewać nieznacznego wzrostu cen, sięgającego ok. 5%.

Jakie mieszkania cieszą się największą popularnością wśród klientów?

Trend na małe mieszkania utrzymuje się już od pewnego czasu i nie spodziewam się jego szybkiej zmiany. Tradycyjnie więc największym zainteresowaniem cieszą się mieszkania dwupokojowe do 50 mkw. oraz kawalerki do 30 mkw.

Krzysztof Ziajka

43

PwC jest wiodącą globalną organizacją świadczącą profesjonalne usługi doradcze. Korzystając z wiedzy i kwalifikacji blisko 180.000 pracowników w 158 krajach, budujemy relacje z klientami dzięki usługom świadczonym w oparciu o zasady najwyższej jakości, przejrzystości i uczciwości w działaniu. W Polsce PwC zatrudnia zespół ponad 1700 specjalistów i kadry wspierającej w siedmiu miastach: w Gdańsku, Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Wrocławiu i Warszawie. Nasza oferta jest kierowana do firm działających we wszystkich sektorach gospodarki - zarówno do największych koncernów, jak i lokalnych przedsiębiorstw rodzinnych.

Kancelaria PwC Legal oferuje wszechstronne wsparcie w obszarach prawa istotnych dla biznesu. Transakcje fuzji i przejęć, umowy, relacje między pracodawcami a pracownikami, funkcjonowanie na konkurencyjnym rynku – wszystkie te aspekty działalności gospodarczej wymagają umiejętnego uwzględnienia kwestii prawnych.

Nasi prawnicy to doświadczeni eksperci łączący znajomość prawa z doświadczeniem w jego stosowaniu w biznesie. W ramach praktyki prawa nieruchomości zapewniamy kompleksową obsługę prawną w szeroko rozumianym prawie nieruchomości oraz prawie inwestycji budowlanych. Nasi prawnicy doradzają we wszelkich aspektach prawnych związanymi z transakcjami i projektami inwestycyjnymi na rynku nieruchomości.