Vademecum Dewelopera nr 3

Vademecum

Dewelopera

Ogólnopolskie wiadomości deweloperskie nr 3/2012

POLSKI ZWIĄZEK FIRM DEWELOPERSKICH OBCHODZI DZIESIĘCIOLECIE ISTNIENIA Strona 6

SPIS TREŚCI 3

EDYTORIAL

4

POLSKI ZWIĄZEK FIRM DEWELOPERSKICH OBCHODZI DZIESIĘCIOLECIE ISTNIENIA

6

POLSKI ZWIĄZEK FIRM DEWELOPERSKICH I RYNEK NIERUCHOMOŚCI OCZAMI JEGO KLUCZOWYCH POSTACI

13

DEWELOPERZY I WŁADZE WARSZAWY WSPÓŁPRACUJĄ

14

DNI DEWELOPERA 2012 ZAKOŃCZONE SUKCESEM

17

GRUPA PRAWNA DZIAŁA PRĘŻNIE

20

LIST PREZESA ODDZIAŁU WARSZAWSKIEGO PAWŁA PUTKOWSKIEGO DO FIRM DZIAŁAJĄCYCH NA TERENIE MIASTA STOŁECZNEGO WARSZAWA

23

PISZĄ O NAS

Redakcja: Jacek Bielecki Konrad Płochocki Magdalena Jańczuk

Opracowanie graficzne i skład: Maciej Środa FOT.: sxc.hu, oraz materiały redakcyjne.

Vademecum

Dewelopera

3

Wojciech Okoński Prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Warszawa, 24 października 2012

EDYTORIAL

Oddajemy w Państwa ręce trzeci numer naszego Vademecum Dewelopera, którego główną tematyką jest Jubileusz, jaki z sukcesem świętowaliśmy na Zamku Ujazdowskim 18 października 2012 r. Zapraszam do relacji z tego wydarzenia, przypominamy także wywiady z kluczowymi postaciami dla polskiego rynku nieruchomości, jakie przeprowadziliśmy w związku z dziesięcioleciem PZFD. Raz jeszcze dziękuję tym z Państwa, którzy uświetnili swoją obecnością tę uroczystość. Spędzenie owego wieczoru w naszym wspólnym gronie odbieram jako wyraz szczególnej sympatii dla Polskiego Związku Firm Deweloperskich i jednocześnie uznania dla jego dokonań na przestrzeni minionych dziesięciu lat. Dziękuję za ciepłe słowa kierowane ku Związkowi zarówno ze sceny, podczas kuluarowych rozmów, jak i w kolejnych dniach po pamiętnym wieczorze.

Koleżankom i Kolegom gratuluję realizacji interesujących inwestycji deweloperskich, które stanęły w szranki Konkursu na Najlepszy Projekt Mieszkaniowy 2008-2011 i zostały zauważone oraz nagrodzone. Pierwsza edycja Konkursu pozwoliła zapoznać się z całym spectrum nieruchomości oferowanych naszym Klientom.

Oby kolejna edycja Konkursu przyniosła, jeszcze ciekawsze, oparte o ideę zrównoważonego rozwoju, przyjazne mieszkańcom i środowisku projekty.

Zapraszam do lektury, Wojciech Okoński Prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich

4

Vademecum

Dewelopera

POLSKI ZWIĄZEK FIRM DEWELOPERSKICH OBCHODZI DZIESIĘCIOLECIE ISTNIENIA 10 lat minęło…

Polski Związek Firm Deweloperskich obchodził na Zamku Ujazdowskim w Warszawie dziesięciolecie swojego istnienia. Ten uroczysty wieczór zgromadził wielu znamienitych gości oraz stał się okazją do podsumowań i kreślenia planów na przyszłość.

W

ieczorem 18 października 2012 r. Zamek Ujazdowski w Warszawie gościł kluczowe dla świata nieruchomości i biznesu osoby: byłego Premiera Rzeczpospolitej Polskiej, a obecnie przewodniczącego Rady Gospodarczej przy Prezesie Rady Ministrów Jana Krzysztofa Bieleckiego, wiceministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej Piotra Stycznia, prezesa Związku Banków Polskich Krzysztofa Pietraszkiewicza, posła RP Andrzeja Halickiego, prezesa firmy REAS Kazimierza Kirejczyka, oraz prezesów najważniejszych instytucji finansowych oraz firm deweloperskich.

Wieczór uświetniły przemowy i komentarze znamienitych gości dotyczące zarówno osiągnięć i dokonań PZFD w ostatniej dekadzie – ze swadą spuentował je m.in. pan Jan Krzysztof Bielecki. Snuto także plany na przyszłość (nie pomijając wszakże i trudnych dla polskiego mieszkalnictwa tematów) wizję Polskiego Związku Firm Deweloperskich na kolejne lata nakreślili panowie Wojciech Okoński, prezes PZFD, oraz Jarosław Szanajca, Prezes Honorowy Związku. Jednocześnie pan Jarosław Szanajca odebrał z rąk Prezesa PZFD, Wojciecha Okońskiego, statuetkę jako wyraz wdzięczności środowiska za zainicjowanie i znaczny wkład w rozwój Związku.

Nie była to jedyna nagroda, którą wręczono tego wieczoru. Jubilat – Polski Związek Firm Deweloperskich został uhonorowany Konfederatką Pracodawców Rzeczpospolitej Polskiej za kształtowanie i upowszechnianie wysokich standardów rynku mieszkaniowego oraz budowę partnerskich relacji między Klientami a Deweloperami oraz wkład w tworzenie sprzyjającego rozwojowi branży prawa. Związek Banków Polskich przekazał PZFD gratulacje oraz złoty dukat Jana Kazimierza, zaś Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań z Krakowa złożyło

na ręce Wojciecha Okońskiego List Gratulacyjny.

Po części oficjalnej nastąpiła uroczysta kolacja serwowana przez restaurację hotelu Sheraton, podczas której wspólnie podzielono tort urodzinowy. O część artystyczną zadbał Waldemar Malicki z Filharmonii Dowcipu, który wraz ze swym nieodłącznym fortepianem oraz asystentką wywoływał zasłużone salwy śmiechu i brawa wśród zebranych gości.

„Jubileusz PZFD to okazja do przedstawienia doniosłej roli organizacji w tworzeniu polskiego rynku mieszkaniowego oraz roli, jaką odegrali deweloperzy na przestrzeni ostatnich lat, zaprezentowanie dynamiki rozwoju tego rynku a także pozytywnych przemian, jakim są chociażby interesujące architektonicznie, przyjazne mieszkańcom i środowisku inwestycje deweloperskie prezentowane i nagradzane choćby w zainicjowanym przez Związek Konkursie na Najlepszy Projekt Rynek Deweloperski 2008-2011” – podkreślił Zbigniew Wojciech Okoński, Prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Polski Związek Firm Deweloperskich jest ogólnopolską organizacją zrzeszającą grono ponad stu deweloperów w Polsce. Misją PZFD jest działanie na rzecz rozwoju polskiego rynku mieszkaniowego i upowszechnianie prawa każdej rodziny do własnego mieszkania jako podstawowego dobra społecznego. PZFD czynnie stara się budować partnerskie relacje deweloperów z rynkiem. Organizacja czuwa nad bezpieczeństwem i profesjonalnym przebiegiem procesu zakupu mieszkania, jest także autorem zasad Kodeksu Dobrych Praktyk w relacjach Klient-Deweloper.

Vademecum

Dewelopera

Do kluczowych celów w działalności PZFD należy: • Kształtowanie partnerskich relacji deweloperów z otoczeniem, zwłaszcza z nabywcami mieszkań, •

Współpraca w zakresie tworzenia przepisów prawa gospodarczego i administracyjnego,

•

Likwidacja barier utrudniających rozwój rynku mieszkaniowego,

•

Ograniczenie biurokracji w procesie powstawania inwestycji mieszkaniowych,

•

Propagowanie idei zrównoważonego rozwoju, zgodnie z którą wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości (deweloperzy, urzędnicy, architekci, wykonawcy i w efekcie końcowym nabywcy mieszkań) będą wspólnie i ze wzajemnym zrozumieniem kształtować ten rynek.

5

6

Vademecum

Dewelopera

POLSKI ZWIĄZEK FIRM DEWELOPERSKICH I RYNEK NIERUCHOMOŚCI OCZAMI JEGO KLUCZOWYCH POSTACI Dziesiąta rocznica powołania Polskiego Związku Firm Deweloperskich skłania do podsumowań i refleksji nad przyszłością polskiego rynku nieruchomości.

Zapytano zatem kluczowe jego postaci o deweloperskie wczoraj, dziś i jutro.

Jarosław Szanajca Prezes Honorowy Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Prezes firmy Dom Development

Kiedy i w jakich okolicznościach zrodziła się idea powstania Polskiego Związku Firm Deweloperskich?

Początek naszej działalności wiązał się z rządowymi negocjacjami w sprawie wejścia Polski do Unii Europejskiej. W toku rozmów nasz rząd nie wynegocjował wyjątku w postaci obniżonej stawki podatku VAT na sprzedaż nowych mieszkań (wówczas wynosił 0%, a miałby wzrosnąć do 22%), co mogłoby spowodować paraliż przedsięwzięć budowlanych oraz ogromne zamieszanie, straty i załamanie całego rynku. W tej sytuacji doszedłem do wniosku, że trzeba zorganizować spotkanie przedstawicieli firm deweloperskich i zastanowić się nad ratunkiem i lepszymi rozwiązaniami dla naszej branży. Spotkanie owo zaowocowało zgodą kilkunastu wówczas firm na uczestnictwo w projekcie koalicji, której jednym z pierwszych zadań było przygotowanie kampanii informacyjnej w mediach skierowanej do społeczeństwa, a przede wszystkim organów władzy.

Nasze postulaty zostały przyjęte przez rząd, co było pierwszym olbrzymim sukcesem koalicji - ówczesny Premier RP Leszek Miller zawarł w swojej liście negocjacyjnej sprawę niższej stawki podatku VAT od sprzedaży nowych mieszkań. Liczba spraw, które mogłyby poprawić warunki funkcjonowania branży zaczęła rosnąć, odkryliśmy, że jest wiele wspólnych kwestii do omówienia, a wspólnie możemy zdziałać więcej. Tak narodziła się idea powołania Polskiego

Związku Firm Deweloperskich i w niedługim czasie udało się tę ideę wprowadzić w życie. Miałem honor i przyjemność być pierwszym Prezesem PZFD i mimo, że początki nie były łatwe, to jednak nasza działalność znacząco wpłynęła nie tylko na wyznaczenie standardów funkcjonowania branży, ale również na jej działalność.

Co Pana zdaniem należy uznać za największy sukces Polskiego Związku Firm Deweloperskich?

Co stanowi siłę Związku?

Poza już wspomnianą kwestią podatku VAT, do sukcesów PZFD zaliczyć można samo zrzeszenie ponad 100 małych, dużych i średnich firm, które łącznie mają spory udział w rynku, więc warto się z jej zdaniem liczyć.

Dziś to już poważna instytucja, która przez te lata zbudowała i nadal buduje zaufanie społeczeństwa do swojej marki i całej branży. Jednym z założeń Związku jest zwalczanie złych rozwiązań i promowanie dobrych, w oparciu o stworzony przez PZFD Kodeks Dobrych Praktyk w relacjach Klient - Deweloper. Jest to zestaw klauzul, które powinny być zawarte w umowach deweloperskich. Dzięki tym kanonom dosyć łatwo można ocenić postępowanie dewelopera względem klienta. Zdarzały się przypadki, że z powodu nieprzestrzegania tych standardów musieliśmy usuwać firmy z naszego grona.

Miłym aspektem naszego Związku jest jego nieco towarzyska formuła i fakt, że całe środowisko po prostu lubi się ze sobą spotykać, pomimo, że twardo ze sobą konkurujemy. Wymiana doświadczeń i wzajemna pomoc to jest rzecz, która bez Związku nie miałaby racji bytu, a znacznie pomaga w prowadzeniu firmy. Jednocześnie nie można nam, jako Związkowi, zarzucić załatwiania sobie, jako członkom Związku, lepszych warunków w branży. W czasach gdy Związek nie istniał, cały proces sprzedaży mieszkań funkcjonował w mniej uporządkowany sposób.

Vademecum

Dewelopera

Przed jakimi wyzwaniami w Pana opinii staje obecnie Związek i rynek nieruchomości w Polsce?

Obecnie wyzwaniem dla nas są kwestie związane z wprowadzeniem w życie tzw. ustawy deweloperskiej.

I w tym przypadku Związek sprawdził się podczas procesu legislacyjnego oraz w trakcie powstawania interpretacji klauzul prawnych. Oprócz tego sam długotrwały przecież proces zdobywania akceptacji, pozwoleń i zatwierdzeń, które pozwalają rozpocząć proces inwestycyjny ciągle komplikuje się. To właśnie przez takie sprawy prowadzenie firmy deweloperskiej staje się coraz trudniejsze, a niebawem dojdą jeszcze inne ograniczenia - choćby w dopływie środków do dewelopera. Sytuacja ta może odbić się na całej branży. Życie dewelopera staje się coraz bardziej wymagające również dlatego, że sam klient staje się bardziej wymagający i świadomy. Jednak nie zamieniłbym się z żadną inną branżą, bo nasi Klienci to nasz największy skarb – klienci prywatni kierują się w swoich wyborach wyłącznie racjonalnymi przesłankami.

Warto także zaznaczyć, że sam rynek mieszkaniowy na przestrzeni ostatnich dziesięciu lat bardzo się zmienił, a działalność deweloperska jest coraz trudniejsza. Obecnym wyzwaniem jest wsparcie popytu w branży, ponieważ bieżący rok jest ostatnim, w którym Państwo wspiera zakup mieszkań przez klientów. Rynek został pod tym względem zostawiony samemu sobie i właśnie rolą Związku jest szukanie nowych pomysłów, oraz w miarę sił i możliwości, wspieranie popytu w branży deweloperskiej.

7

siały być pewne: kredyt, własne środki, czy modne ostatnio obligacje. Pierwsze kredyty mieszkaniowe pojawiły się pod koniec lat 90. wcześniej posługiwano się głównie gotówką.

Jednak nie tylko sposób finansowania się zmienił - zmieniła się także architektura – to, co było budowane w ubiegłym wieku, znacznie różni się od tego, co budujemy obecnie. Pojawiło się pojęcie rynku pierwotnego i wtórnego.

Reasumując: ostatnie kilkanaście lat to wyjątkowo dynamiczny i obfitujący w zmiany proces tworzenia i dojrzewania rynku nieruchomości w Polsce. Pamiętajmy, że branża deweloperska w Polsce jest wciąż młoda (liczy sobie niespełna 20 lat), a zmiany, jakie przyniosła ostatnia dekada są wręcz ogromne – i to zarówno w sferze finansowania inicjatyw deweloperskich, coraz bardziej wyrafinowanej architektury, jak i relacji deweloper-nabywca mieszkania.

Jakie wyzwania widzi Pan, jako Dyrektor PZFD, przed tą organizacją? Jakie są jej największe sukcesy?

Wyzwania z pewnością jednoczą nas jako organizację. Władza publiczna dbając o nas wymyśla coraz to nowe instrumenty, które mają utrudnić naszą działalność, co sprzyja integracji środowiska. Za nasz sukces uznałbym to, że jesteśmy i nadal się rozwijamy, ludzie nas dobrze postrzegają i traktują jak partnera. Przekonaliśmy władzę publiczną, że warto nas słuchać i że nasze pomysły są godne uwagi. Oczywiście nie zawsze pomysły te są wdrażane od razu, lecz po pewnym czasie kiełkują. Jesteśmy grupą postrzeganą przez władzę publiczną jako partner do dyskusji, jako organizacja z którą warto się liczyć.

To, co jest naszym największym sukcesem to fakt, że znacząco zmieniliśmy rynek. Nasze działania jak Kodeks Dobrych Praktyk, czy stały kontakt z Klientami firm deweloperskich poprzez stronę internetową, w decydujący sposób wpłynęły na zmianę relacji deweloper – nabywca mieszkania na bardziej partnerskie.

Jakie były początki branży deweloperskiej w Polsce?

Jak już wspomniałem, jako Polski Związek Firm Deweloperskich wciąż stajemy przed nowymi wyzwaniami.

Dzięki temu coraz bardziej się jednoczymy i pokonujemy kolejne wyzwania, jakie stają przed branżą. Obecnie staramy się przekonać władze, że zmuszanie ludzi chcących mieszkać samodzielnie do kupna lokum na własność, jest błędem, a aktualne przepisy praktycznie uniemożliwiają wynajem. Chcemy by osoby, których nie stać na zakup, lub nie chcą podejmować długoletnich zobowiązań finansowych, też mieli prawo do swobodnego wybierania mieszkań na rynku najmu.

Zmiany, jakie dokonały się w ciągu ostatnich 10 czy 15 lat miały ogromny wpływ na działanie firm.

Najbardziej zmienił się system finansowania, gdyż wcześniej głównym jego źródłem były wpłaty nabywców. W momencie dobrej koniunktury było to wygodne rozwiązanie, porównywalne do darmowego kredytu. Natomiast w momencie cywilizowania się rynku źródła finansowania mu-

Mam dwa życzenia: jedno dla Związku, a drugie dla uczestników rynku: jedno utopijne, drugie nierealne. Pierwszym moim życzeniem jest, aby Związek nie był potrzebny, czyli żeby środowisko, w którym działamy było przewidywalne na dziesięć lat w przód, przepisy czytelne a przestrzeń publiczna dokładnie zaplanowana.

Wówczas Związek istniałby, ale jedynie jako organizacja

Jacek Bielecki Dyrektor Generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich

8

Vademecum

Dewelopera

towarzyska.

Uczestnikom rynku natomiast życzyłbym, choć to nierealne, aby w końcu w Polsce zapanowały takie warunki, by każdy kto chce mieć samodzielne lokum mógł je kupić lub wynająć, żeby liczba mieszkań była co najmniej taka, jak polskich rodzin - i to w ciągu najbliższych 10 lat.

Swoim kolegom ze Związku życzę, żebyśmy w dalszym ciągu nie tracili nadziei, byśmy nadal wykonywali z determinacją naszą misję zaspokajania wśród ludzi potrzeb mieszkaniowych.

projektu Rodzina na Swoim, co w znacznej mierze ułatwi Polakom kupno nowych mieszkań.

Działalność PZFD musi polegać na partnerstwie z najważniejszymi podmiotami na scenie politycznej i gospodarczej. Rząd oraz organizacje pracodawców muszą nas traktować jako aktywnego partnera we współpracy. Planujemy także pogłębiać relacje ze Związkiem Banków Polskich oraz innymi organizacjami zawodowymi.

Polski Związek Firm Deweloperskich przez ostatnie 10 lat wypracował sobie silną pozycję na polskiej scenie gospodarczej, jednak w dalszym ciągu staramy się udoskonalać metody działań, aby firmy odpowiedzialne za produkcję mieszkań były jeszcze lepiej postrzegane. Firmy, będące członkami PZFD starają się być partnerami dla swoich Klientów, a zdanie tych ostatnich jest dla nas najważniejsze.

Wojciech Okoński Prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich, Prezes firmy Robyg

Jak ocenia Pan, jako Prezes PZFD, dotychczasowe osiągnięcia Związku? Jakie wyzwania stoją przed tą instytucją w kolejnych latach?

Według mnie najważniejszym osiągnięciem PZFD jest fakt samego połączenia wysiłków i wspólnego reprezentowania interesów, pomimo faktu iż członkowie Związku są konkurentami na rynku. To wielki sukces, że udało nam się połączyć siły i zaistnieć. Natomiast biorąc pod uwagę tylko ostatni rok - naszym osiągnięciem nazwałbym dodanie zapisu dotyczącego otwartego rachunku powierniczego do przepisów dotyczących tzw. ustawy deweloperskiej.

Jak wygląda przyszłość? Odnośnie najbliższego roku, uważam że zbliża się do naszego kraju kryzys, który dotyka już naszych sąsiadów. W związku z tym musimy starać się uchronić w najlepszy możliwy sposób naszą branżę przed jego skutkami. W ciągu ostatniej dekady firmy deweloperskie wybudowały blisko 500 tys. mieszkań.

Jest to olbrzymi wkład w zaspokojenie potrzeby społecznej, jaką jest posiadanie własnego mieszkania. Musimy obniżyć skutki obecnej sytuacji poprzez jeszcze większe zjednoczenie się i docieranie z naszym produktem do rynku znajdującego się pod reżimem nowej ustawy. Wyzwaniem dla całej branży będzie dalsze zapewnienie dużej dostępności mieszkań dla całego społeczeństwa. Zatem polski rozwój gospodarzy musi dalej postępować, aby ludzie mieli pracę a, szczególnie młodsza część społeczeństwa, dostęp do atrakcyjnych kredytów. W tej sprawie postulujemy również do rządu o powstanie ekwiwalentu programu do

Dorota Jarodzka–Śródka Przewodnicząca Rady PZFD, Prezes Archicom

Jakie były początki rynku deweloperskiego we Wrocławiu?

Historia rynku deweloperskiego we Wrocławiu miała swój początek w latach 90-tych. Narodziła się wówczas inicjatywa, aby spotkać się w gronie ówczesnych deweloperów i zastanowić się nad wspólnymi działaniami.

Do dziś wspominamy czas, gdy nie wszyscy się znali, więc każdy miał przygotowaną plakietkę z imieniem i nazwiskiem. Miasto i wszystkie jego agendy traktowały nas jako partnera, dlatego naszą inicjatywę przedstawiliśmy urzędnikom i w czasie kilku konferencji dotyczących nieruchomości rozpoczęliśmy budowanie wzajemnych relacji. Parę lat później, gdy działaliśmy już w ramach projektu „Budujemy Wrocław” ta współpraca nabrała charakteru swego rodzaju warsztatów, służących poprawie komunikacji i wymianie informacji. Dzięki tym spotkaniom poznaliśmy plan rozwoju miasta, komunikacji miejskiej, przekazywaliśmy urzędnikom swoje spostrzeżenia dotyczące tych planów. Wypracowaliśmy wspólnie procedury i wymianę informacji mające na celu szybki rozkwit miasta, a jednocześnie pomoc w rozwoju naszym firmom. Dziś obok warsztatów mamy jeszcze wymiar konferencyjny i, czym zyskujemy większy wydźwięk społeczny, skupiając osoby zainteresowane rynkiem mieszkaniowym, również spoza Wrocławia.

Vademecum

Dewelopera

9

10

Vademecum

Dewelopera

Czemu służy inicjatywa „Budujemy Wrocław”?

Hasło Budujemy Wrocław rozumieć można dosłownie i w przenośni. Jako deweloperzy - poprzez budowę osiedli mieszkaniowych rozbudowujemy samo miasto.

Również władze miasta planując jego strategię zachęcają przedsiębiorców do inwestowania tutaj, przez co tworzą się miejsca pracy. Dzięki tym kompleksowym rozwiązaniom Wrocław się rozwija. Takie inwestycje jak Forum Muzyki, Stadion czy Opera przyciągają do miasta jego nowych mieszkańców, zatem sama ranga Wrocławia wpływa na jego dalszą ewolucję. Hasło Budujemy Wrocław pomaga przy budowie standardów deweloperskich, gdyż zależy nam, aby być dobrze postrzeganymi w sferze lokalnej.

To dzięki PZFD udało nam się wymienić uwagi z deweloperami z zachodniej Europy, podczas których mieliśmy okazję zobaczyć, jak w tamtych krajach wygląda budowanie mieszkań. Również podczas własnych pobytów w zagranicznych biurach architektonicznych dowiedziałam się, że przy budowie domów projektowane są również ulice, drzewa, ławki i wiele innych obiektów. Do takich standardów chcielibyśmy dążyć także w Polsce. We Wrocławiu zainicjowaliśmy program, dzięki któremu razem z władzami miasta wspólnymi budżetami staramy się budować nowe ulice, bo jak wiadomo: razem można więcej. Dzięki temu zacieśniają się relacje firm, które konkurują ze sobą na rynku.

Na tej płaszczyźnie z jednej strony, wymieniamy doświadczenia oraz prowadzimy działania w przyjaznej atmosferze, a z drugiej ewentualne problemy rozwiązujemy nie z perspektywy jednej firmy, lecz z płaszczyzny Związku.

Jakie cele stawia przed sobą wrocławski oddział Polskiego Związku Firm Deweloperskich?

Nasze cele zostały określone w momencie powstania Związku i są dotychczas realizowane. Przy współpracy z urzędnikami miejskimi podejmujemy różne inicjatywy i stanowimy w tym aspekcie organ doradczy. Marzy nam się biznesowa współpraca i dyskusje z miastem dotyczące jego rozwoju, bo sami jesteśmy Wrocławianami i chcemy dla miasta jak najlepiej. Nad tematem rozwoju rynku deweloperskiego zastanawialiśmy się wielokrotnie i dzięki doświadczeniom związanym również z kryzysem doszliśmy do wniosku, że większości ludzi nie stać na kupno nowego mieszkania. Wielu pomógł program Rodzinna na Swoim, który teraz jest wygaszany. Dlatego chcielibyśmy tak ukierunkować współpracę z samorządami, aby zaoszczędzić przy okazji budowy na infrastrukturze - wówczas cena metra kwadratowego byłaby niższa. Wyzwaniem dla nas i dla rządu jest zmiana obecnej sytuacji, w której 80% ludzi nie stać na zakup mieszkań. Jednym z rozwiązań jest zmiana modelu, w którym każdy musi mieć własne lokum.

Na zachodzie 50% mieszkań buduje się pod wynajem.

W tym właśnie celu powinniśmy podążać, aby młodzi ludzie mieli gdzie mieszkać i mogli się rozwijać, a przy okazji rozwijać nasz kraj.

Adam Grehl Wiceprezydent Wrocławia

Jak ocenia Pan, jako wiceprezydent Wrocławia współdecydujący o przyszłości miasta współpracę z wrocławskim oddziałem PZFD?

Współpracę z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich oceniam bardzo wysoko. Dzięki niej mamy okazję dyskutować na temat ważnych dla miasta spraw słuchając wspólnego, wypracowanego wcześniej stanowiska wrocławskich deweloperów. Przy okazji spotkań ze Związkiem możemy porozmawiać o sprawach ważnych dla deweloperów, jak i miasta. W ten sposób zrodziła się idea dyskusji na temat planowania przestrzennego, infrastruktury, zieleni miejskiej. Wypracowaliśmy - swoisty „wrocławski model współpracy”. Zauważamy, iż działalność firm deweloperskich ma ogromny wpływ na rozwój miasta, a dzięki temu sami mieszkańcy mają lepsze warunki wyboru własnego lokum. Widzimy również wpływ developerów na rozwój gospodarczy, gdyż dają oni zatrudnienie, prace dla firm budowlanych, a jako inwestorzy przyspieszają rozwój Wrocławia. Cenię także aktywność Związku podczas targów i konferencji, które integrują sam rynek deweloperski jak i mieszkańców miasta. Jesteśmy bardzo zadowoleni z tej współpracy, która daje nam istotnego partnera do rozmów o ważnych sprawach. Dużą zaletą jest fakt, że nie musimy się konsultować z każdą firmą z osobna, lecz kontaktujemy się z reprezentacją deweloperów.

Staramy się dokładnie siebie wzajemnie słuchać i osiągać kompromisy, aby pomóc sobie wzajemnie.

Piotr Styczeń Podsekretarz stanu w Ministerstwie Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej

Jak ocenia Pan zasadność powoływania organizacji branżowych oraz zmiany jakie zaszły w ostatnim czasie na polskim rynku mieszkaniowym?

Od lat cenię współpracę ze związkami i organizacjami, gdyż cywilizują one wzajemne relacje, pozwalając na osiągnięcie konsensusu przy wielu znaczących projektach tworzonych przez ministerstwo. Kolejnym dowodem potwierdzającym słuszność istnienia PZFD jest standaryzowanie zachowań rynkowych i regulowanie relacji klient - deweloper. Uważam, że mimo trudnych obecnie czasów, udało się między innymi dzięki PZFD dostrzec postęp i podniesienie standardów na rynku deweloperskim i mieszkaniowym, ale także, obecną nadal, przewagę strony podażowej nad stroną popytową. Chciałbym pokreślić, że państwo polskie nie jest największym uczestnikiem rynku mieszka-

Vademecum

Dewelopera

niowego i sektor ten oddało w ręce prywatne. Widzimy ryzyka z tym związane i doceniamy fakt, że firmy deweloperskie przyjęły te ryzyka i za nie w pełni odpowiadają.

Ostatnie 10 lat na polskim rynku mieszkaniowym jest w mojej opinii szczególnie ważne, gdyż widać już pewną dojrzałość tego rynku w naszym kraju. Jako niezwykle interesujące oceniam także dyskusje dotyczące prawa budowlanego, bezpieczeństwa samego rynku i ochrony jego klientów oraz wyciągane z niej wnioski.

Czego życzyłbym Związkowi i pokrewnym instytucjom? Może tego, aby Związek, jak i instytucje pokrewne mogłyby być aktywniejszym uczestnikiem procesu legislacyjnego, nawet jeśli chodzi o same zamiary naszych działań. Obecnie mają one charakter komentarza do podjętych już decyzji, ale relacje te powinny zostać usystematyzowane - wówczas zdanie Związku będzie mocniej i dosadniej adresowane do ministerstwa, a my będziemy zmuszeni się do niego odnieść w sposób konkretny i formalny.

Trudno jest składać poważne życzenia 10-latkowi, jednak Związek właśnie wszedł w okres przygotowania do dorosłości, której oczekuje i ministerstwo, i rynek mieszkaniowy w naszym kraju. Sądzę, że już za kilka lat rynek mieszkaniowy będzie bardziej ustabilizowany, nie tylko pod względem ilościowym, ale także pod względem standardów jego finansowania oraz - czego oczekuje strona popytowa - na przykład wykończenia lokali. Życzę także Związkowi, żeby pod jego skrzydłami znalazła się większa liczba firm deweloperskich.

Krzysztof Pietraszkiewicz Prezes Związku Banków Polskich

Jak postrzega Pan finansowanie sektora deweloperskiego i mieszkaniowego oraz współpraca ZBP Z PZFD?

Warto zaznaczyć, że obszar budownictwa, a w tym sektor usług deweloperskich ma kolosalne znaczenie dla całej gospodarki, tworząc setki tysięcy miejsc pracy. Jestem zdania, że jest to swego rodzaju stabilizator gospodarczy, który stwarza możliwości modernizacji i rozwoju polskiej gospodarki. Firmy, które podejmują działania w tej branży muszą być jak najlepiej zarządzane, a także muszą być wiarygodne dla klientów, jak i partnerów biznesowych.

Zakup mieszkania to bardzo często zaangażowanie dorobku całego życia albo zobowiązanie na długie lata, dlatego nabywcy oczekują gwarancji, że wszystko będzie wykonane na najwyższym poziomie. Ceny muszą być rozsądne, a jakość, terminowość i sam odbiór inwestycji ma ogromne znaczenie. Obserwujemy obecnie porządkowanie rynku: zmienia się jakość produktów i relacji z klientami.

11

W znacznej mierze dzięki PZFD udało się wpłynąć na upowszechnianie dobrych praktyk biznesowych, a także na wdrożenie wielu dobrych norm prawnych.

Różne były okresy współdziałania środowiska bankowego z firmami z branży deweloperskiej, co wynikało z dużych zmian prawnych i ekonomicznych w naszej gospodarce.

Dziś PZFD jest dobrym reprezentantem tego środowiska - w tym gronie są prowadzone ważne, merytoryczne dyskusje. Czasami różnimy się z powodu innego spojrzenia na niektóre problemy, lecz mimo to potrafimy wypracować trafne rozwiązania, które mają na celu dobro przede wszystkim klientów, bo to ich potrzeby są na pierwszym miejscu.

Czego można życzyć Polskiemu Związkowi Firm Deweloperskich? Przede wszystkim, w dalszym ciągu zmierzania do profesjonalizacji, do zyskiwania autorytetu wśród klientów, jak i firm z branży deweloperskiej.

Musimy zaoferować rozwiązania dla milionów Polaków, mające na celu zaspokojenie - zwłaszcza wśród młodych ludzi - potrzeb mieszkaniowych. Istotne jest, aby młodzi Polacy otrzymali sygnał, że w naszym kraju , można realizować swoje aspiracje, a warunki życia są tego ważnym aspektem.

Chcielibyśmy pokazać, że dla wielu Polek i Polaków branża deweloperska i budowlana to miejsce na realizowanie swoich pasji zawodowych, miejsce do uprawiania ciekawych zawodów i samorealizacji. Ta branża to także potencjalne miejsce dla innowacji w dziedzinie oszczędzania energii, działania w obszarze ekologii i wielu innych sferach działalności gospodarczej i społecznej.

Przed jakimi dylematami staje obecnie Pana zdaniem, polskie społeczeństwo i polska gospodarka?

Jest wiele problemów, z którymi musimy się borykać, ale dwa są dla mnie szczególnie istotne.

Pierwszy to budowanie zaufania naszych obywateli do Państwa. Chodzi o to, by Polacy i polskie firmy nie uległy sile niepewności i nie odstąpiły od realizacji codziennych, ważnych projektów. Te programy muszą być przede wszystkim wiarygodne, bo niepewność prowadzi do tego, że nie realizuje się projektów rozwojowych, nie podejmuje się decyzji inwestycyjnych, czy po prostu decyzji konsumenckich.

Drugim aspektem jest niedobór wewnątrzkrajowych źródeł finansowania budownictwa mieszkaniowego i całej infrastruktury. Wielkość krajowych oszczędności jest znacznie niższa w stosunku do wielkości kredytów udzielonych przez polskie banki całej gospodarce. W związku z tym powstaje pytanie: jak zbudować programy długotrwałego oszczędzania w Polsce, także na cele mieszkaniowe, aby z tych projektów można było finansować inwestycje rozwojowe, a tym samym tworzyć tysiące nowych miejsc pracy?

Ważna jest w tym rola Państwa na poziomie rządowym, jak i na poziomie samorządowym we współfinansowaniu budownictwa mieszkaniowego, a także w zachęcaniu oby-

12

Vademecum

Dewelopera

wateli i firm do gromadzenia oszczędności i inwestowania w tej sferze. Jestem przekonany, że wspólnymi siłami uda się nam wdrożyć dobry program rozwoju budownictwa w Polsce. Cały czas odbywają się na ten temat dyskusje w naszym kraju, natomiast trzeba przejść już do etapu realizacji. Wiele jest także do zrobienia w systemie planowania przestrzennego, podnoszenia pewności obrotu gospodarczego oraz upowszechniania innowacji w tej ważnej dla rozwoju Polski sferze.

Marek Wielgo Dziennikarz piszący o rynku nieruchomości w Gazecie Wyborczej

Jak ocenia Pan ostatnią dekadę na polskim rynku mieszkaniowym? Jak Pana zdaniem wygląda jego przyszłość?

Ostatnie 10 lat, to okres ekspansji firm deweloperskich. Przypomnę, że na początku poprzedniej dekady oddawały one do użytku ponad 20 tys. mieszkań rocznie, a obecnie przeszło dwukrotnie więcej. Niestety, równocześnie deweloperzy padli ofiarą braku polityki mieszkaniowej państwa. Oczekuje się bowiem od nich, że zapewnią własne lokum niemal każdemu, kto je potrzebuje.

Czyż to nie kuriozum, że wielu młodych Polaków ma olbrzymie pretensje do deweloperów o to, że mieszkania są trudno dostępne? Przecież w każdym cywilizowanym kraju na świecie, rolą państwa i samorządów jest zapewnienie dachu nad głową rodzinom niezamożnym. Tymczasem,

u nas w latach 2006-2011. gminy wybudowały zaledwie 19,8 tys. nowych mieszkań, czyli ok. 3,3 tys. rocznie. Oznacza to, że na każdą statystyczną gminę przypada rocznie niewiele więcej niż jeden wybudowany lokal!

Jak wygląda najbliższa przyszłość rynku mieszkaniowego i deweloperskiego?

Obawiam się, że chętnych na mieszkania własnościowe będzie coraz mniej. Przyczyni się do tego przede wszystkim niepewność o miejsca pracy oraz o zarobki. To tego trzeba dodać fakt emigracji - wielu młodych ludzi woli wyjechać za granicę i tam budować swoją przyszłość. Takim aglomeracjom jak Warszawa czy Wrocław wyludnienie nie grozi, ale i w tych miastach ceny mieszkań są obecnie zbyt wysokie dla młodych rodzin.

Alternatywą mogą być czynszówki, także budowane przez deweloperów. Liczę, że dla wielu z nich staną się one bezpieczną przystanią w niepewnych czasach.

Wierzę, że najlepsze firmy deweloperskie przetrwają obecny kryzys, że będą budowały mieszkania dostępne dla jak największej rzeszy Polaków. PZFD życzę skuteczności w reprezentowaniu interesów takich właśnie firm, bo leży to w interesie także ich klientów. Oczekiwałbym jednak od Związku odważniejszego piętnowania patologii na rynku deweloperskim. Z pewnością poprawiłoby to wizerunek branży.

Z okazji 10-tej rocznicy powstania Polskiego Związku Firm Deweloperskich, życzymy kolejnych lat pełnych sukcesów w kreowaniu polskiego rynku nieruchomości oraz kształtowaniu partnerskich relacji ze wszystkimi uczestnikami rynku mieszkaniowego, a zwłaszcza deweloperów z klientami oraz partnerami finansowymi i bankami.

Zarząd BRE Banku Hipotecznego

brehipoteczny.pl Wyróżniają nas ludzie.

Vademecum

Dewelopera

13

DEWELOPERZY I WŁADZE WARSZAWY WSPÓŁPRACUJĄ Podczas Walnego Zebrania Członków Oddziału Warszawskiego Polskiego Związku Firm Deweloperskich, które odbyło się 27 września b.r., oficjalnie powołano Oddział Warszawski. Natomiast 22 października w siedzibie władz warszawskich przy Placu Bankowym 3/5 odbyło się pierwsze spotkanie Zespołu ds. infrastruktury miejskiej i planowania przestrzennego, które poświęcone było kluczowym zadaniom wynikającymi z podpisanego porozumienia o współpracy.

N

owy oddział jest niezbędny, ponieważ Warszawa jest największym obszarem metropolitarnym w Polsce z ciągle rosnącymi i zmieniającymi się potrzebami mieszkaniowymi. Cała metropolia liczy ponad 2700 000 mieszkańców i liczba ta stale wzrasta. Oznacza to konieczność zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, które głównie spoczywają na barkach deweloperów i władz miasta. Dlatego współpraca jaką nawiązano jest nieodzowna aby dalszy rozwój miasta postępował w sposób przemyślany i harmonijny.

Do kluczowych zadań nowo-powstałego Oddziału należeć będzie: • zacieśnianie współpracy z przedstawicielami władz Warszawy w zakresie wspólnego rozwiązywania problemów mieszkaniowych miasta oraz związanych z procesem planowania nowych inwestycji i przestrzeni miejskich, • informowanie o nowych inwestycjach oraz inicjatywach warszawskich deweloperów, • doradztwo w zakresie zakupu mieszkania, prowadzenie otwartego dialogu z warszawskim Klientem i aktualne reagowanie na zmieniające się potrzeby mieszkańców aglomeracji warszawskiej • pozostawanie w stałych relacjach z mediami, które mają ułatwić Klientom dostęp do informacji wprost od deweloperów.

Celem spotkania Zespołu ds. infrastruktury miejskiej i planowania przestrzennego była inauguracja prac tegoż Zespołu (powołanego w ramach podpisanego w dniu 23.07.2012 roku „Porozumienia o współpracy pomiędzy m.st. Warszawa i Polskim Związkiem Firm Deweloperskich”). Jako główny cel porozumienia, a jednocześnie prac Zespołu uznano wspólne rozwiązywanie problemów na styku: inwestorzy - spółki infrastrukturalne - administracja samorządowa. W toku kolejnych spotkań będzie wypracowywany model współpracy, który pozwoli by realizacja na terenie miasta inwestycji mieszkaniowych i towarzyszącej im infrastruktury przebiegały w sposób możliwie spraw-

ny i efektywny, zarówno pod względem czasu realizacji inwestycji jak i optymalnych jej kosztów. Ustalono także, że inwestycje te będą prowadzone z uwzględnieniem planów rozwojowych poszczególnych obszarów miasta określonych w planach miejscowych lub Studium Zagospodarowania Przestrzennego. Prace prowadzone będą w dwóch grupach: infrastruktury i planowania przestrzennego.

Kolejnym zadaniem Zespołu będzie wypracowanie porozumienia określającego zasady budowy i przekazywania podziemnej infrastruktury wodno-kanalizacyjnej przez firmy deweloperskie do MPWiK tak, by odbyło się to możliwie sprawnie i bez niepotrzebnego opóźniania inwestycji.

PFD przygotuje także listę planów inwestycyjnych firm deweloperskich zainteresowanych inwestowaniem w konkretnych obszarach Warszawy. Miasto z kolei ma przeanalizować aktualne warunki inwestowania na tych obszarach wynikające z aktualnych planów zagospodarowania przestrzennego i jednocześnie uwzględniające możliwości dostępu i wykorzystania urządzeń infrastruktury technicznej.

Obszar, którym jest obecnie zainteresowany Polski Związek Firm Deweloperskich to Chrzanów w dzielnicy Bemowo, gdzie w przyszłości powstać ma ok. 10 tysięcy lokali mieszkalnych.

Obecni na spotkaniu przedstawiciele firm infrastrukturalnych: MPWiK S.A. oraz Dalkia Warszawa S.A. potwierdzili potrzebę współdziałania w ramach prowadzonych inwestycji mieszkaniowych wszystkich zainteresowanych stron oraz respektowania zasad rachunku ekonomicznego oraz bieżących możliwości finansowania.

W spotkaniu wzięli udział m.in.: • Po stronie PZFD: Zbigniew Wojciech Okoński, Paweł Putkowski, Jerzy Ślusarski, Rafał Michalski, Konrad Płochocki.

• Po stronie władz Warszawy: Jacek Wojciechowicz, Leszek Drogosz, Jarzy Stępniak, Robert Szkopek, Iwona Wyrzykowska, Agnieszka Fortuna.

14

Vademecum

Dewelopera

DNI DEWELOPERA 2012 ZAKOŃCZONE SUKCESEM Konferencja „Dni Dewelopera” zgromadziła we Wrocławiu ponad 200 najważniejszych przedstawicieli branży deweloperskiej, zaś Targi mieszkań i domów „Budujemy Wrocław” przyciągnęły do Wrocławskiego Centrum Kongresowego blisko 10000 mieszkańców stolicy Dolnego Śląska. Oba wydarzenia organizowane przez Oddział Polskiego Związku Firm Deweloperskich we Wrocławiu odbyły się w dniach 5-7 października 2012.

T

egoroczne „Dni Dewelopera” rozpoczęły się wystąpieniem Prezydenta Wrocławia Rafała Dutkiewicza.

Prezydent wygłosił prelekcję dotyczącą planów rozwoju Wrocławia, a także infrastruktury miejskiej. Poruszył kwestie związane z inwestycjami planowanymi, ale i rozpoczętymi (Narodowe Forum Muzyki czy Teatr Muzyczny Capitol). Następnie profesor Łaszek przedstawił raport Narodowego Banku Polskiego, dotyczący sektora nieruchomości w Polsce w roku 2012 - ogólnych tendencji rozwoju sektora oraz bieżących trendów po II kwartale roku. Według prognoz NBP w przyszłym roku sytuacja na rynku mieszkaniowym ma się ustabilizować, spadki cen zostaną zahamowane. Analiza pokazała, że następować będzie powolny wzrost wartości mieszkań oraz cen transakcyjnych.

W ramach konferencji odbył się panel na temat rynku mieszkaniowego i nowej ustawy deweloperskiej. W dyskusji udział wzięli: Wiceprezydent Wrocławia Adam Grehl, Jacek Bielecki (PZFD), Jerzy Ptaszyński (Związek Banków Polskich), Aneta Małaszuk (BRE Bank Hipoteczny S.A.) i Hieronim Borowczak (PKO Bank Polski). Wiceprezydent Grehl zwrócił uwagę na potrzeby rozwoju rynku projektów deweloperskich pod wynajem. Przytoczył warunki panujące w segmencie TBS, które ideowo zbliżone są do budownictwa pod wynajem. „Pomimo wyższych czynszów niż w mieszkaniach komunalnych, chętnych nie brakuje. Wrocławianie chcą mieszkać w wyższym standardzie, nawet pomimo niemałych kosztów”. Do wypowiedzi odniósł się Dyrektor Generalny PZFD, Jacek Bielecki, który potwierdził stanowisko Adama Grehla i zdefiniował rozwój tej gałęzi branży deweloperskiej, jako cel na najbliższe lata. „W krajach rozwijających się udział mieszkań na własność jest dużo wyższy niż w krajach już rozwiniętych. Polskę porównać można w tym względzie np. do Hiszpanii i Grecji, w opozycji stawiając Niemcy, gdzie udział mieszkań wynajmowanych jest zdecydowanie wyższy”. Prognozy dla klientów indywidualnych omówili pozostali paneliści. Zgodnie potwierdzono, że oczekiwane są ułatwiające zaciąganie kredytów hipotecznych zmiany. Wspomniano, że KNF powinna szyb-

WEDŁUG PROGNOZ NBP W PRZYSZŁYM ROKU SYTUACJA NA RYNKU MIESZKANIOWYM MA SIĘ USTABILIZOWAĆ, SPADKI CEN ZOSTANĄ ZAHAMOWANE. ANALIZA POKAZAŁA, ŻE NASTĘPOWAĆ BĘDZIE POWOLNY WZROST WARTOŚCI MIESZKAŃ ORAZ CEN TRANSAKCYJNYCH

Vademecum

Dewelopera

15

16

Vademecum

Dewelopera

ciej wdrożyć rozluźniające regulacje, które mogłyby stymulować rynek po zakończeniu Programu Rodzina na Swoim.

W konferencji biznesowej uczestniczyło 200 osób.

Prelekcjom przysłuchiwali się m.in. prezesi firm deweloperskich, przedstawiciele banków i instytucji kredytowych, notariusze, a także przedstawiciele Urzędu Miejskiego Wrocławia związani z rozwojem miasta. Wśród prelegentów znaleźli się Prezes firmy REAS Kazimierz Kirejczyk, który przedstawił najnowszy raport z rynku nieruchomości obejmujący także III kwartał 2013 roku. Szef firmy REAS opowiedział o wynikach deweloperów i pogratulował wrocławianom sytuacji. W ostatnim czasie bowiem osiągnięto bardzo przyzwoitą ilość transakcji, przez co tzw. bańka na rynku nieruchomości staje się coraz mniejsza. „Jeśli popyt na rynku nieruchomości wrocławskich zostanie utrzymany, nadpodaż mieszkań zostanie dość szybko zniwelowana.”

Tomasz Śmilgiewicz i Włodzimierz Popielewski reprezentu-

WPŁYWY Z PODATKÓW OD NIERUCHOMOŚCI BĘDĄ BOWIEM WPŁYWAŁY NA WIĘKSZĄ ZASOBNOŚĆ SAMORZĄDOWYCH KAS, CO WPŁYNIE NA WIĘKSZĄ LICZBĘ INWESTYCJI. GRZEGORZ ROMAN DODAŁ, ŻE LOKALNE I REGIONALNE WŁADZE DĄŻĄ DO USPRAWNIEŃ KOMUNIKACYJNYCH, KORZYSTNYCH DLA WSZYSTKICH MIESZKAŃCÓW DOLNEGO ŚLĄSKA

jący firmę Fortum opowiedzieli o rozwoju sieci ciepłowniczej we Wrocławiu. W przedstawianych planach widać było zdecydowaną rozbudowę sieci w granicach miasta. Prezentacje wygłosili także Iwona Załuska z Upper Finance, której zdaniem „Rynek nieruchomości będzie w przyszłym roku, ani gorszy, ani lepszy - będzie inny ze względu na zmiany, które przyniosła nowa ustawa, m.in. zakładanie rachunków powierniczych i dostępu deweloperów do środków inwestycyjnych z banków”. Zagadnienia nowej ustawy przybliżył także Paweł Formas z BRE Bank Hipoteczny SA.

Krzysztof Czyżewski z Wrocław ESK 2016 opowiedział o rozbudowie kulturalnej warstwy Wrocławia, a doradca Prezydenta Wrocławia Grzegorz Roman ujął stolicę Dolnego Śląska w szerszym kontekście. Jego zdaniem deweloperzy powinni rozważyć także stworzenie projektów wielorodzinnych w mniejszych miastach satelickich, tam gdzie jest dostęp do gruntów. Mieszkańcy mniejszych miejscowości czekają na takie projekty. Dodatkowo dzięki temu miasta i gminy będą mogły przyspieszyć swój rozwój. Wpływy z podatków od nieruchomości będą bowiem wpływały na większą zasobność samorządowych kas, co wpłynie na większą liczbę inwestycji. Grzegorz Roman dodał, że lokalne i regionalne władze dążą do usprawnień komunikacyjnych, korzystnych dla wszystkich mieszkańców Dolnego Śląska. „Pierścień kilkudziesięciu kilometrów wokół Wrocławia, obejmujący m.in. takie miasta jak m.in. Legnica, Lubin, Milicz, Strzelin, czy Oława, powinien być tak skomunikowany, aby mieszkańcy mogli w czasie maksymalnie 30 minut dojechać do Wrocławia. To jest cel na najbliższe lata.

Konferencję i panel poprowadził Ryszard Petru, przewodniczący Towarzystwa Ekonomistów Polskich.

Współorganizatorami cyklicznej konferencji „Dni Dewelopera” są Polski Związek Firm Deweloperskich, Narodowy Bank Polski i Zachodnia Izba Gospodarcza. Wydarzenie odbyło się pod Honorowym Patronatem Prezydenta Wrocławia.

W pierwszy weekend października we Wrocławskim Centrum Kongresowym odbyły się także targi mieszkań i domów „Budujemy Wrocław”. Wszyscy odwiedzający mogli zapoznać się z ofertami mieszkaniowymi deweloperów należących do Oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich we Wrocławiu oraz banków i instytucji finansowych.

Na obecnych i potencjalnych mieszkańców Wrocławia czekały atrakcje przygotowane przez lokalne inicjatywy, m.in. eMSA Inicjatywę Edukacyjną, Zielony Lunch, Wrocław International, Stowarzyszenie Od Podwórza, Nado, Pracownia 4 sztuki, Czas z Dziećmi, Silesia Customs, Chętni mogli także skorzystać z bezpłatnych porad prawników, architektów i projektantów wnętrz, a także dowiedzieć się jak zarządzać domowym budżetem.

„Budujemy Wrocław: Dni Dewelopera 2012” były trzecią edycją imprezy, którą Oddział Polskiego Związku Firm Deweloperskich zainicjował jesienią 2010 roku.

Vademecum

Dewelopera

17

GRUPA PRAWNA DZIAŁA PRĘŻNIE

JUŻ 5 POSIEDZEŃ GRUPY PRAWNEJ ZA NAMI.

Jak Państwo pamiętają, w odpowiedzi na problemy prawne związane z działalnością firm Członkowskich, w czerwcu 2012r. powstała Grupa Prawna PZFD. W skład Grupy weszły osoby zajmujące się kwestiami prawnymi w Państwa firmach, po to aby wspólnie szukać rozwiązań na występujące w praktyce problemy prawne.

1. Duże zainteresowanie pokazało, że istnieje ogromna potrzeba wymiany doświadczeń

Zainteresowanie pracami Grupy przerosło nasze oczekiwania i niejednokrotnie wszystkie miejsca, jakie mogliśmy zaoferować na dany termin, były rezerwowane w ciągu jednego dnia od chwili ogłoszenia daty kolejnego posiedzenia. Niemniej, w PZFD nadal mamy poczucie, iż jeszcze nie wszystkie firmy Członkowskie odnotowały powstanie Grupy Prawnej i nie zgłosiły swoich przedstawicieli.

Należy pamiętać natomiast, że wszelka korespondencja dotycząca Grupy Prawnej, w tym także wyniki prac i dokonane ustalenia są rozsyłane tylko wśród osób, które zgłosiły swoje zainteresowanie. Zachęcamy więc do dołączenia do prac Grupy, choćby tylko mailowo, zwłaszcza, że nie wiążą się z tym żadne dodatkowe obowiązki.

2. Współpraca z przedstawicielami banków, notariatu, UOKiKu

Poszukując rozwiązań naszych problemów musimy oczywiście uwzględniać, że funkcjonujemy w złożonej rzeczywistości i jesteśmy powiązani z bankami, notariuszami, a także z działalnością ustawodawcy czy UOKiKu. Drugie, trzecie i czwarte spotkanie Grupy Prawnej zorganizowaliśmy we współpracy z Fundacją na Rzecz Kredytu Hipotecznego, która skupia banki reprezentujące ponad 75% polskiego rynku finansowania hipotecznego (min. PKO BP, Pekao, BZ WBK, BRE Bank, ING, Raiffeissen, BRE Hipoteczny).

Dodatkowo w trzecim posiedzeniu Grupy uczestniczyli także przedstawiciele UOKiKu, a w czwartym reprezentacja Krajowej Rady Notarialnej oraz Stowarzyszenia Notariuszy RP. Przedstawicielom UOKiKu przedstawialiśmy argumenty za stosowaniem umowy rezerwacyjnej, pokazując, że wpłata pewnej kwoty przez klienta jest konieczna, aby przed bankiem finansującym móc spełnić „test powagi” i uruchomić kredyt, a przedstawicieli notariatu przekonaliśmy o braku możliwości zawarcia umowy deweloperskiej po wydaniu pozwolenia na użytkowanie budynku. W tym ostatnim bezcenny był wyrok Sądu Okręgowego rozstrzygający ten spór, który otrzymaliśmy dzięki uprzejmości firmy BRE.Locum.

Na takich wspólnych posiedzeniach poznajemy wzajemne problemy, odmienne punkty widzenia, słuchamy swoich argumentów a przede wszystkim próbujemy znaleźć rozwiązania satysfakcjonujące wszystkie strony.

3. Ustawa deweloperska, czyli utrapienie dnia codziennego

Głównym tematem prac Grupy pozostaje obecnie oczywiście ustawa deweloperska. Za sukcesy możemy z pewnością uznać wypracowanie wzoru umowy rezerwacyjnej, który standardowo już został wprowadzony przez Bank PKO BP, a kolejne banki zapowiedziały jego uznawanie, przesądzenie praktyki bankowo-deweloperskiej w całym szeregu wątpliwych punktów i na koniec, podjęcie prac zmierzających do wypracowania wspólnego projektu nowelizacji ustawy deweloperskiej przez środowiska bankowe, deweloperskie i notarialne.

To ostatnie zadanie jest wyjątkowo trudne. Dlatego też zachęcam wszystkich Państwa do wniesienia „swojej cegiełki” i zgłaszanie do nas problemów związanych z nową ustawą, które napotykacie w swojej pracy. Jedynie mając doświadczenie z praktycznymi problemami będziemy mogli zgłosić propozycje nowelizacji o treści, która pozwoli na niknięcie patowych sytuacji.

Poniżej zamieszczamy tylko niektóre z zagadnień, które udało się rozstrzygnąć w trakcie posiedzeń Grupy Prawnej.

1. Spółdzielnia mieszkaniowa – czy jest deweloperem, w rozumieniu ustawy deweloperskiej?

ODP: Jeżeli spółdzielnia buduje dla swoich członków nie jest ona deweloperem w rozumieniu tzw. ustawy deweloperskiej. Jeżeli zaś buduje dla osób zewnętrznych jest ona deweloperem w rumieniu ustawy deweloperskiej.

2. Czy z faktu podpisania przed 29.04.2012 umowy rezerwacyjnej deweloper może wywodzić uzasadnienie do niestosowania ustawy deweloperskiej np. odmawia wydania po 29.04.2012 r. Prospek-

18

Vademecum

Dewelopera

tu informacyjnego z wzorem Umowy deweloperskiej.

sności na nabywcę. Czym w tej sytuacji skutkuje niezachowanie zapisów ustawy?

ODP: Nie. Zawieranie umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego oraz wydawanie indywidualnego prospektu informacyjnego jest obligatoryjne i niezależne od momentu wprowadzenia przedsięwzięcia do sprzedaży.

ODP: Brak zachowania wymaganej formy powoduje nieważność umowy.

3. Weryfikacja rozpoczęcia sprzedaży przez dewelopera. Czy tylko wg danych z Prospektu i informacji o stosowaniu środków ochrony, w wypadku gdy rozpoczęcie sprzedaży następuje po 29.04.2012.

ODP: Aby mówić o rozpoczęciu sprzedaży, deweloper powinien posiadać w chwili ogłoszenia sprzedaży co najmniej projekt budowlany, który pozwala na taką identyfikację, aby można było mówić o konkretnym przedsięwzięciu deweloperskim. Drugą przesłanką jest podanie do publicznej wiadomości informacji na ten temat. Tu nie budzącym wątpliwości dowodem jest wycinek prasowy. Nie można przewidzieć jak sądu ustosunkowałyby się do informacji, które zostały publicznie podane jedynie na własnych stronach internetowych, jednak większość banków wskazuje, że wymaga dowodu nie budzącego wątpliwości. Przedstawiciel UOKiKu potwierdziła, że w ocenie Urzędu samo zamieszczenie ogłoszenia prasowego jest niewystarczające.

4. Stosowanie ustawy deweloperskiej, gdy stan zaawansowania domu jest 100%, ale nie uzyskano jeszcze pozwolenia na użytkowanie.

ODP. Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie (lub upływ terminu do wniesienia sprzeciwu od zawiadomienia o zakończeniu budowy) stanowi element procesu budowlanego i bez niego nie możemy mówić o zakończeniu budowy, w związku z czym w takiej sytuacji ustawa deweloperska znajdzie zastosowanie.

5. Czy można zawrzeć umowę deweloperską po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie?

ODP: Po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie nie można zawrzeć umowy deweloperskiej ponieważ umowa deweloperska w swojej treści zawiera zobowiązanie do wybudowania budynku. Stanowisko takie potwierdził Sąd Okręgowy w Warszawie.

6. Skutki podpisania umowy z deweloperem po 29.04.2012 bez zachowania formy określonej w ustawie deweloperskiej, w sytuacji gdy klient wpłacił własne środki a wnioskuje o kredyt na pozostałe płatności, które mają być uregulowane po zakończeniu budowy. Nie wszystkie środki zostaną zapłacone deweloperowi po przeniesieniu wła-

7. Czy nabywca może zrzec się zamieszczenia w umowie deweloperskiej i ujawnienia w KW roszczenia z art. 23. Notariusz sporządził taką Umowę deweloperską.

ODP: Po pierwsze wpis roszczenia nie jest obowiązkowy.

Samo zrzeczenie się nie będzie wyłączało możliwości złożenia roszczenia do KW, gdyż taką możliwość gwarantuje ustawa. Co najwyżej klient mógłby odpowiadać odszkodowawczo za naruszenie umowy, jednakże jest właściwie pewne, że taka klauzula zostałaby uznana za abuzywną.

8. Czy wpłaty Klienta mogą przekraczać 25% całkowitej ceny ustalonej w umowie? W przypadku podpisywania Umowy deweloperskiej przy wysokim stanie zaawansowania wpłaty powinny praktycznie osiągnąć już poziom odpowiadający zaawansowaniu (tymczasem Klient rozpoczyna wpłaty na poczet budowy).

ODP: Wpłaty klienta mogą być ustalone zupełnie dowolnie i w żaden sposób nie muszą być skorelowane z harmonogramem wypłat.

9. Deweloper nie jest właścicielem gruntu a zobowiązuje się już w umowie deweloperskiej do wybudowania i przeniesienia własności, a w trakcie trwania umowy do nabycia gruntu lub podziału działki i nabycia. Są dwie sytuacje, gdy w ogóle nie jest właścicielem lub jest współwłaścicielem. Czy notariusz może przyjąć takie zobowiązanie i czy umowa deweloperska i zobowiązania w niej zawarte są ważne czy też wymagają zmiany?

ODP: Ustawodawca dopuszcza możliwość, że deweloper dopiero w trakcie budowy nabędzie grunt. Niezbędne jest natomiast, aby posiadał zgodę od właściciela gruntu na wpisanie roszczenia nabywcy do księgi wieczystej.

10. Jak podchodzą banki do roszczeń wpisanych w Dziale III (roszczenie o wybudowanie i przeniesienie) przy kredytowaniu dewelopera. Czy praktyką będzie wymaganie czystej KW przed wpisem hipoteki na rzecz banku, czy też banki nie widzą zagrożenia?

ODP: Ze względu na pierwszeństwo zaspokajania roszczeń ujawnionych w księdze wieczystej zgodnie z kolejnością ich wpisu, banki najczęściej będą wymagały, aby

Vademecum

Dewelopera

przed wpisem hipoteki nie było wpisanych żadnych roszczeń nabywców w dziale III. Powoduje to konieczność uwzględnienia możliwej potrzeby finansowania hipotecznego przez dewelopera przed zawarciem pierwszego aktu notarialnego z nabywcą oraz dodatkowo uzasadnia stosowanie umów rezerwacyjnych.

11. Dopuszczalność otwarcia rachunku powierniczego na podstawie przepisów prawa bankowego gdy deweloper rozpoczął sprzedaż przed 29.04.2012 oraz mieszkaniowego rachunku powierniczego ODP: Rachunek powierniczy zgodnie z art. 59 Prawa Bankowego można było otwierać przed 29.04.2012 i można otwierać go nadal bez ograniczeń. Wejście w życie nie spowodowało tu żadnej zmiany. Niemniej dla inwestycji wprowadzonych do sprzedaży po 28 kwietnia 2012 r. konieczne jest otwarcie mieszkaniowego rachunku powierniczego zgodnie z wymogami ustawy deweloperskiej. Nie jest natomiast prawnie możliwe, aby otworzyć mieszkaniowy rachunek powierniczy według ustawy deweloperskiej dla inwestycji wprowadzonych do sprzedaży przed 29 kwietnia 2012 r.

12. Jak zachowają się Banki (prowadzące dany rachunek powierniczy) w następujących przypadkach: • wstrzymanie pozwolenia na budowę?

• wstrzymania pozwolenia na budowę bez klauzuli ostateczności?

• zgłoszenia wniosków mogących prowadzić do wstrzymania pozwolenia na budowę np. wniosku o uznanie za stronę?

ODP: Przedstawiciele banków uznali, że tak długo dopóki decyzja pozostaje w obiegu prawnym jest ona dla banku wiążąca i dopiero jej prawomocne uchylenie / zmiana lub stwierdzenie nieważności mogą rodzić określone skutki.

13. Czy zawierając umowę deweloperską można zastosować poddanie się egzekucji z art. 777 KPC. Ustawa nic nie mówi na ten temat.

ODP: W umowie deweloperskiej można stosować poddanie się egzekucji z art. 777 KPC. Ustawa deweloperska nie wyłączyła zasady swobody umów, która jest podstawą całego prawa zobowiązań. W związku z powyższym nie ma żadnej przesłanki, aby nie móc stosować instrumentu przewidzianego prawem. Pogląd taki podzielili przedstawiciele banków, deweloperów i notariuszy.

19

20

Vademecum

Dewelopera

LIST PREZESA ODDZIAŁU WARSZAWSKIEGO PAWŁA PUTKOWSKIEGO DO FIRM DZIAŁAJĄCYCH NA TERENIE MIASTA STOŁECZNEGO WARSZAWA Szanowni Państwo,

Pragniemy poinformować, iż Polski Związek Firm Deweloperskich - ogólnopolska organizacja zrzeszająca grono ponad stu deweloperów w Polsce, której misją jest działanie na rzecz rozwoju polskiego rynku mieszkaniowego, powołała Oddział Warszawski PZFD, którego jednym z zadań jest realizowanie postanowień porozumienia zawartego z miastem stołecznym Warszawa.

Głównym zadaniem Oddziału jest zacieśnianie współpracy z przedstawicielami władz Warszawy w zakresie wspólnego rozwiązywania problemów mieszkaniowych miasta oraz związanych z procesem planowania nowych inwestycji i przestrzeni miejskich oraz współpracę w zakresie racjonalizacji działań związanych z rozbudową infrastruktury czy planowaniem przestrzennym.

Warszawa, jako największy obszar metropolitarny w Polsce z ciągle rosnącymi i zmieniającymi się potrzebami mieszkaniowymi blisko 3 milionów mieszkańców wymaga współpracy deweloperów, urbanistów i władz miasta – tak, by dalszy jego rozwój postępował w sposób przemyślany i harmonijny. Sprawnie przechodząc do realizacji porozumienia Miasto Stołeczne Warszawa oraz PZFD powołały Zespół ds. infrastruktury miejskiej i planowania przestrzennego.

Celem Zespołu jest wypracowywanie konkretnych rozwiązań w obszarach warszawskich, które są przedmiotem zainteresowania deweloperów mieszkaniowych. Między innymi Zespół pracuje nad: • zapisami planów zagospodarowania przestrzennego; •

kierunkami rozwoju infrastruktury wodnej i kanalizacyjnej oraz regułami udziału prywatnych inwestorów w tych inwestycjach;

•

kierunkami rozbudowy sieci ciepłowniczej;

• realizacją infrastruktury drogowej oraz kształtowania układu komunikacyjnego.

Do tej pory odbyły się już dwa posiedzenia Zespołu, a kolejne odbędzie się niebawem.

Wśród obszarów wymagających wspólnych prac do tej pory wskazano:

1. Bemowo, obszar Chrzanów; 2. Mokotów, obszar Wyględów; 3. Mokotów, obszar Czarniaków;

Vademecum

Dewelopera

4. Targówek, obszar Targówek Przemysłowy; 5. Ursynów, obszar Jeziorki.

6. Wola, obszar Czyste; 7. Wilanów, obszar Wilanów Zachodni; 8. Żoliborz, obszar Żoliborz Południowy;

Zespół jako pilotażowy obszar do współpracy wybrał rejon Chrzanowa i rozpoczął procedowanie tego właśnie obszaru. W związku z powyższym zwracamy się do wszystkich Państwa planujących inwestycje mieszkaniowe na terenie obszaru Chrzanów o: • wskazanie nr działek, na których planują Państwo swoje inwestycje; •

określenie wielkości planowanych inwestycji wraz z projektowaną liczbą mieszkań oraz przybliżoną powierzchnią PUM-u.

•

zakreślenie ram czasowych kiedy dane projekty będą realizowane.

Powyższe dane pozwolą Zespołowi na określenie między innymi: • w którym rejonie najpilniejsza jest budowa sieci wodno-kanalizacyjnej oraz jakie powinna spełniać parametry, aby zapewnić dostateczną wydolność w nadchodzących latach; •

w jakich ramach czasowych oraz, w którym kierunku rozbudowywać sieć ciepłowniczą, którą firma Dalkia jest gotowa rozbudowywać z własnych środków, o ile znajduje to uzasadnienie ekonomiczne w planowanych do przyłączenia budynkach;

•

postulatów inwestorów dotyczących planowania przestrzennego w zakresie np. ilości miejsc parkingowych na mieszkanie czy projektowania miejsc parkingowych przy ulicach.

Powołanie wspólnego Zespołu i otwarcie się Miasta Warszawy na głos inwestorów na etapie planowania przestrzennego oraz planowania i rozbudowy infrastruktury technicznej jest nowym etapem w stosunkach miasto – inwestorzy i daje nam realną szansę na wpływ na kształtowanie polityki miasta w tym zakresie. Niewykorzystanie tej szansy byłoby zaprzepaszczeniem wieloletnich starań oraz nowych możliwości.

Dlatego też chcielibyśmy zaprosić także Państwa, firmy deweloperskie działające na terenie Warszawy do zaangażowania i współdziałania w zakresie wskazania problematyki, obszarów rozwoju Oddziału Warszawskiego. Warto abyśmy wspólnymi siłami - jako przedstawiciele branży - mieli wpływ na kształt i dalszy rozwój miasta Warszawy i szansę na wypracowanie partnerskich relacji z jej władzami.

Zapraszamy wszystkie zainteresowane Firmy, którym nieobojętne jest efektywne realizowanie inwestycji oraz polepszenie jakości współpracy z władzami Warszawy. Co warte podkreślenia, Polski Związek Firm Deweloperskich to organizacja, dla której niezmiernie istotne są także partnerskie relacje z potencjalnymi nabywcami (PZFD jest inicjatorem i pomysłodawcą Kodeksu Dobrych Praktyk) dlatego tym bardziej miło będzie nam powitać podczas współpracy Firmy o podobnej filozofii prowadzenia biznesu.

Prezes Oddziału Warszawskiego Paweł Putkowski

21

22

Vademecum

Dewelopera

PISZÄ„ O NAS

Vademecum

Dewelopera

23

ZMIANY W PRAWIE BUDOWLANYM: CZY BĘDĄ UŁATWIENIA W PROCESIE INWESTYCYJNYM?

BUDOWAĆ TRZEBA, ALE NA DUŻY ROZMACH JESZCZE NIE CZAS WYBORCZA.BIZ

www.deloittelegal.pl/pl/content/zmiany-w-prawie-budowlanym-czy-beda-ulatwienia-w-procesieinwestycyjnym-alert-prawny-152012

www.wyborcza.biz/finanse/1,108340,12539312,Budowac_trzeba__ale_na_duzy_rozmach_jeszcze_nie_ czas.html

DEWELOPERZY OCZEKUJĄ NA POPRAWĘ W PRZYZNAWANIU KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH, WWW.DOM.PL

AKCJA ‚MIESZKANIA DLA MŁODYCH’ - NAJEM LEPSZY OD KUPNA? WYBORCZA.BIZ

w w w. d o m . p l / 6 8 7 4 7 - d e we l o p e r z y - o c ze k u j a na-poprawe-w-prz yznawaniu-kredytowmieszkaniowych.html

MIESZKANIE CZYNSZOWE, CZYLI DOSTĘPNE, WWW.WYBORCZA.BIZ www.wyborcza.biz/finanse/1,108340,12391181,Mieszkanie_czynszowe__czyli_dostepne.html

PORA NA CZYNSZÓWKI WYBORCZA.BIZ www.wyborcza.biz/biznes/1,100897,12546580,Pora_ na_czynszowki.html

www.wyborcza.biz/finanse/1,108340,12554094,Akcja__Mieszkania_dla_mlodych____najem_lepszy_ od_kupna_.html

AKCJA MIESZKANIA DLA MŁODYCH WYBORCZA.BIZ www.wyborcza.biz/finanse/1,108340,12564311,Akcja__Mieszkania_dla_mlodych___glosy_czytelnikow_.html

BUDUJMY SIĘ! TO NASZA SZANSA NA PROSPERITY. WYBORCZA.BIZ www.wyborcza.biz/finanse/1,108340,12539336,Budujmy_sie__To_nasza_szansa_na_prosperity.html

24

Vademecum

Dewelopera

KONKURS NA NAJLEPSZY PROJEKT MIESZKANIOWY 2008-2011 ROZSTRZYGNIĘTY!

PZFD MA JUŻ 10 LAT www.muratorplus.pl/biznes/wiesci-z-rynku/pzfd-majuz-10-lat_78902.html

www.ryneklokali.pl/index.php?s=content&sid=artykul2&id=211

WZORCOWE OSIEDLA MIESZKANIOWE ORAZ DOMY www.wyborcza.biz/finanse/1,108340,12730674,Wzorcowe_osiedla_mieszkaniowe_oraz_domy.html

POLSKI ZWIĄZEK FIRM DEWELOPERSKICH OBCHODZI DZIESIĘCIOLECIE ISTNIENIA www.nieruchomosci.biz/artykuly,44664,1,POLSKI_ ZWIAZEK_FIRM_DEWELOPERSKICH_OBCHODZI_ DZIESIECIOLECIE_ISTNIENIA

10 LAT MINĘŁO www.rynek-nieruchomosci.org/wydarzenia/226-10-lat-minelo

NAJLEPSZE INWESTYCJE MIESZKANIOWE ZREALIZOWANE W LATACH 2008-2011 www.tuznajdziesz.pl/nieruchomosci/aktualnosci/ najlepsze-inwestycje-mieszkaniowe-zrealizowane-wlatach-2008-2011,1204/

Vademecum

Dewelopera

25