Vademecum Dewelopera nr 10/2015

Ogólnopolskie wiadomosci deweloperskie

nr 10/2015

PRZEDSIĘBIORCY I RYBY GŁOSU

NIE MAJĄ

czyli co sądzimy o propozycjach UOKiK-u do nowelizacji tzw. ustawy str. 12 deweloperskiej.

Co dalej z 5-letnią rękojmią?

Działo się w PZFD str. 6

Zmiany w prawie budowlanym

str. 20

str. 26

1

www.pzfd.pl

NOWE KOLEKCJE 25 × 75 WHITE MAGIC, VIVID COLOURS, STONE FLOWERS, PRÊT-À-PORTER, GEOMETRIC GAME, ELEGANT STRIPES w nowym formacie 25 x 75, to bogata oferta struktur oraz nowoczesny design. Kolekcje zostały zaprojektowane zgodnie z najnowszymi trendami we wzornictwie. Są wśród nich kolekcje nowoczesne i klasyczne, monochromatyczne i w bogatej palecie kolorystycznej.

Więcej na temat naszych produktów znajdziesz na:

www.rovesepro.com

EDYTORIAL

Grzegorz Kiełpsz Prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich

Szanowni Państwo, początek roku upłynął pod znakiem obaw związanych z propozycjami UOKiK -u dotyczącymi zmian w tzw. ustawie deweloperskiej. Nie zdążyliśmy nawet nacieszyć się pozytywnymi wnioskami, jakie przyniosły raporty podsumowujące 2014 rok (więcej na ten temat piszemy w artykule Deweloperzy powrócili do raju), a już przyszło nam zmierzyć się z nowymi wyzwaniami dla branży.

O kontrowersyjnych propozycjach Urzędu związanych m.in. z likwidacją otwartych

rachunków

powierniczych

informowaliśmy

w

nadzwyczajnym

stycznio-

wym newsletterze zapewniając jednocześnie, że nie pozostawimy tej kwestii własnemu biegowi. O naszych działaniach dowiedzą się Państwo więcej z materiału pt. Przedsiębiorcy i ryby głosu nie mają, czyli co sądzimy o propozycjach UOKiK-u do nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej oraz podsumowania Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia.

Od 25 grudnia obowiązują nas również nowe zapisy wprowadzone przy okazji implementacji ustawy o prawach konsumenta, które zakładają 5-letni okres rękojmi na nieruchomości. Co to oznacza dla naszej branży? Mówiąc wprost – nic dobrego. Jeśli taka enigmatyczna odpowiedź nie zaspokaja Państwa ciekawości, zapraszam do lektury artykułu Co dalej z 5-letnią rękojmią.

Pierwsze wydanie kwartalnika Vademecum Dewelopera w 2015 roku składa się jednak nie tylko z materiałów poświęconych zagadnieniom prawnym. Znajdziecie w nim Państwo równiez artykuły o nowym spojrzeniu na ekologię, tajnikach marketingu czy też działaniach podejmowanych przez lokalne oddziały Związku.

Podsumowując - garść informacji, trochę inspiracji, zatem każdy znajdzie coś dla siebie. Życzę miłej lektury!

3

SPIS TREŚCI

6

20

Działo się w PZFD sprawdź, co przez rok zrobiliśmy dla branży

GRUPA PRAWNA

Co dalej z 5-letnią rękojmią?

22

12

LEGISLACJA

Rewitalizacja szansą dla deweloperów?

TEMAT NUMERU

Przedsiębiorcy i ryby głosu nie mają, czyli co sądzimy o propozycjach UOKiK-u do nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej

24

Wspólne spotkanie Grupy Prawneji Technicznej

16 NADZWYCZAJNE WALNE ZGROMADZENIE MARZEC 2015

26

Jeden za wszystkich, wszyscy za jednego

LEGISLACJA | KODEKS URBANISTYCZNOBUDOWLANY

18

Zmiany w prawie budowlanym

Jak pracujemy z aktami prawnymi na przykładzie działań wobec propozycji nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej

32 GRUPA MARKETINGOWA

Jak sprzedawać mieszkania?

REDAKCJA Grzegorz Kiełpsz Konrad Płochocki Rafał Kus Angelika Wróbel

Magdalena Mikołajczak Oliwia Sokołowska Stefan Augustyn Maciej Środa 4

36

48

WIEŚCI Z RYNKU

ODDZIAŁ WARSZAWSKI PZFD

40

50

MARKETINGOWE INSPIRACJE

ODDZIAŁ WROCŁAWSKI PZFD

Rok 2014 w branży mieszkaniowej - fakty i opinie

Spotkanie w ramach porozumienia z miastem

Jak skorzystać na modzie na ekologię?

2014 r. bardzo dobry dla rynku nowych mieszkań we Wrocławiu

43

52

DEWELOPER PO GODZINACH

Kibicuj z pasją

ODDZIAŁ WROCŁAWSKI PZFD

Deweloperzy zmieniają dzielnice Wrocławia

46

54

CZŁONKOWIE WSPIERAJĄCY

Światłowód jako źródło przewagi konkurencyjnej oferty mieszkaniowej

CZŁONEK WSPIERAJĄCY PZFD

Ryzyka związane z otwarciem rachunku powierniczego

Polski Związek Firm Deweloperskich - Biuro PZFD

ul. Puławska 2, Plac Unii, Budynek A 02-566 Warszawa, tel.22 745 01 00

5

NADZWYCZAJNE WALNE ZGROMADZENIE PZFD

Działo się w PZFD - sprawdź, co przez rok zrobiliśmy dla branży Podczas tradycyjnego, zimowego Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia, które odbyło się w grudniu, podsumowaliśmy rok pracy Związku i wspólnie wyznaczyliśmy kolejne priorytety, gdyż wyzwań dla branży deweloperskiej nigdy nie brakuje. Rok 2014 minął pod znakiem rozwoju grup tematycznych i działalności o charakterze doradczym wobec procesów legislacyjnych. Skupiliśmy się przede wszystkim na inicjowaniu zmian w programie Mieszkanie dla Młodych, który nijak nie przystaje do rzeczywistości rynkowej. Liczne stanowiska, opinie i osobiste pertraktacje w sprawie limitów cen zaowocowały ich podwyższeniem, ale jeszcze wiele pracy przed nami. Ponadto budowaliśmy dialog z Urzędem Ochrony Konkurencji i Konsumentów, zabiegając o wypracowanie bardziej partnerskich relacji. 2014 rok to również czas budowania wizerunku PZFD jako eksperta na rynku nieruchomości, czemu daliśmy wyraz po raz kolejny organizując konferencję Kongres Mieszkaniowy – Dni Dewelopera.

Po oficjalnej części rozpoczynającej każde Wal-

Grupa Prawna – od początku ist-

ne Zgromadzenie przyszedł czas na przedsta-

nienia najprężniej działająca, pełniąca funkcję

wienie sprawozdania z rocznej działalności

agory dla dyskusji o sprawach, które wzbudzają

Związku. Dyrektor generalny Konrad Płochocki

wątpliwości interpretacyjne naszych członków.

w pierwszej kolejności podkreślił rozwój grup

To w kręgach tej grupy rodzą się pomysły na to,

tematycznych, które mają służyć pogłębianiu

jakie postulaty powinniśmy podnosić i o co za-

kompetencji pracowników firm członkowskich

biegać uczestnicząc w procesach legislacyjnych.

oraz opowiedział o ich działalności.

W 2014 roku odbyło się aż 9 spotkań w ramach tej inicjatywy, w których uczestniczyli przedstawiciele:

8

REKORDOWA OD LAT LICZBA NOWYCH CZŁONKÓW PRZYJĘTYCH W 2014 ROKU

ok.

600 6

LICZBA OSÓB Z FIRM CZŁONKOWSKICH UCZESTNICZĄCA W SPOTKANIACH GRUP TEMATYCZNYCH PZFD W 2014 ROKU

»» Urzędu Ochrony Konsumentów

na formularz B-09; rozmawialiśmy

i Konkurencji

z Wojewodami);

»» Ministerstwa Sprawiedliwości

»»

konkurencji;

»» Banku Gospodarstwa Krajowego »»

»» Związku Banków Polskich

(w oparciu o przygotowany przez nas

»» Pracodawców RP

raport o sytuacji w innych krajach europejskich);

Każdorazowo spotkania Grupy Prawnej cieszy-

»»

ły się Państwa największym zainteresowaniem,

Doświadczeniach firm członkowskich w kwestii roszczeń wykraczających poza

co mogliśmy zaobserwować we frekwencji.

rękojmię;

W rekordowym spotkaniu wzięło udział ponad »»

80 osób, co niezwykle nas cieszy i motywuje

Problemach związanych z umowami dot. użytkowania wieczystego;

do dalszej pracy. W 2014 roku rozmawialiśmy m.in. o:

»»

Dopuszczalnej różnicy w powierzchni projektowanej do wybudowanej

»» Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju

»»

Praktycznych aspektach zmian w prawie

»»

Niekorzystnej zmianie wprowadzającej

Raporcie UOKiK-u „Konsument na

5-letnią rękojmię na nieruchomości,

rynku deweloperskim”;

która nie przewiduje okresu przejściowego na dostosowanie umów

Zasadach funkcjonowania dopłat

już zawartych.

w ramach programu MdM (uczulaliśmy

Konkurs Mieszkaniowy 2012-2015 Szczegóły już wkrótce na www.pzfd.pl!

7

NADZWYCZAJNE WALNE ZGROMADZENIE PZFD

W 2014 roku, w odpowiedzi na potrzeby i ocze-

Grupa Techniczna – Na działalność

kiwania naszych członków, powstała również

deweloperską głównie rzutują przepisy tech-

Grupa Finansowa. W ramach tej inicjatywy od-

niczne, które - jak niejednokrotnie podkreślano

było się już 5 spotkań, a ich liczba będzie sukce-

w czasie spotkań grupy - przysparzają Państwu

sywnie wzrastać. Jak do tej pory poruszaliśmy

wielu problemów. W 2014 roku spotkaliśmy się

zagadnienia związane z: rachunkami powier-

w gronie osób zajmujących się kwestiami tech-

niczymi (uczulaliśmy Państwa, na co należy

nicznymi 3 razy, z czego jedno spotkanie odbyło

zwrócić uwagę przy negocjowaniu warunków

się w ramach połączenia dwóch grup – prawnej

z bankami); sposobami finansowania inwesty-

i technicznej. W spotkaniach w roli prelegen-

cji z rynku obligacji (jakie projekty mogą dostać

tów udział brali przedstawiciele firmy AERECO

dofinansowanie, co robić w przypadku kłopo-

Wentylacja, Stowarzyszenia Nowoczesne Bu-

tów ze spłatą); problemami przy uruchamianiu

dynki, Stowarzyszenia Kosztorysantów Budow-

kolejnych transzy kredytu, podatkami oraz opi-

lanych czy Polskiej Izby Radiofuzji Cyfrowej.

niami i interpretacjami przepisów.

Wśród poruszanych kwestii nie zabrakło rozmów o: roli wskaźnika EP i profitach wynika-

Grupa Marketingowa – Mając na

jących ze stosowania odpowiedniej wentylacji

uwadze fakt, że prowadzenie działalności de-

czy też zmianach w przepisach techniczno-bu-

weloperskiej jest procesem bardzo złożonym,

dowlanych i ich wpływowi na rozwiązania pro-

na który składa się cały wachlarz rozmaitych

jektowe oraz koszty realizacji. Spotkania, często

przedsięwzięć,

burzliwe i pełne emocji, z pewnością będą przy-

chcemy

wzmacniać

wiedzę

pracowników Państwa firm w różnych obsza-

nosiły pożądane efekty.

rach, nie wyłączając działań marketingowych.

W 2014 roku odbyły się 2 spotkania w ramach

Podczas grudniowego Nadzwyczajnego Walne-

Grupy Marketingowej, które prowadzili kolejno:

go Zgromadzenia omówiono działania PZFD

Natalia Hatalska, autorka bestsellera branżowe-

w relacji z UOKiK- em, przedstawiono model

go „Cząstki przyciągania” oraz Paweł Tkaczyk,

współpracy z BGK oraz zaznaczono wkład PZFD

twórca jednego z najbardziej rozpoznawalnych

w rozwój programu Mieszkanie dla Młodych. Za-

blogów poświęconych tematyce marketingu.

prezentowano również raporty PZFD, m.in. ra-

Dzięki uwagom i opiniom cały czas pracujemy

port dotyczący różnic powierzchni w budynkach

nad tym, aby warsztaty w ramach tej inicjaty-

wybudowanych do projektowanych. Podsumo-

wy były dla Państwa jak najbardziej pożyteczne

wano Kongres Mieszkaniowy - Dni Dewelopera

i

opisywaliśmy

2014, który był w tym roku połączony ze zjaz-

je w poprzednich wydaniach Vademecum De-

dem Europejskiej Unii Deweloperów Nierucho-

welopera, które są dostępne na naszej stronie

mości (UEPC). W ubiegłym roku, zgodnie z kil-

internetowej.

kuletnią tradycją, odbył się też Ranking Banków

inspirujące.

Szczegółowo

i Ranking Miast.

8

...przez rok spożytkowano

DZIAŁALNOŚĆ LEGISLACYJNA PZFD W 2014 ROKU Działania w kwestii wysokości dopłat w pro-

zaledwie 35% zaplanowanego budżetu...

gramie MdM rozpoczęliśmy od przygotowania raportu o prognozowanym przepadku środków przeznaczonych na dopłaty w 2014 roku.

Z prostych wyliczeń i znajomości możliwości branży (przez co rozumieliśmy mieszkania wybudowane, gotowe do sprzedaży w 2014 roku) alarmowaliśmy, że zaproponowane limity zbyt

lem rozmów było przekonanie reprezentantów

mocno odbiegają od średnich cen rynkowych,

administracji rządowej, że czasowe podwyż-

aby program odniósł oczekiwane rezultaty. Nie-

szenie wskaźników wpłynie stymulująco na

stety, nasze przewidywania okazały się słuszne

rynek. Dodatkowo zaprosiliśmy przedstawi-

i ze względu na restrykcyjne wymogi związane

cieli Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju,

z przyznawaniem dopłat przez rok spożytko-

Ministerstwa Sprawiedliwości, BGK i UOKiK,

wano zaledwie 35% zaplanowanego budżetu.

aby wspólnie dyskutować nad kształtem pro-

Przewidując problemy, zaczęliśmy im przeciw-

gramu. O niedopasowaniu MdM do realiów

działać już na samym początku. Dyrektor gene-

rynkowych informowaliśmy również media,

ralny spotkał się z wojewodami jednostek ad-

pojawiając się w roli eksperta na łamach najbar-

ministracyjnych, w których kwoty dopłat były

dziej opiniotwórczych tytułów ogólnopolskich.

najniższe, ponieważ to oni są odpowiedzialni

Nie będzie nadużyciem stwierdzenie, że sze-

za określanie wskaźnika przeliczeniowego. Ce-

9

NADZWYCZAJNE WALNE ZGROMADZENIE PZFD

rokie spektrum naszych działań z pewnością

Pod koniec roku waga naszej współpracy

w jakimś stopniu przyczyniło się do tego, że

z Urzędem znów przybrała na znaczeniu

dwukrotnie - wiosną i jesienią - zostały pod-

za sprawą propozycji zapisów nowelizacyjnych

wyższone limity cen obowiązujące w programie

do tzw. ustawy deweloperskiej. Wśród wielu

rządowym. Pełniliśmy też funkcję edukacyjną

kontrowersyjnych pomysłów najwięcej sprze-

wobec samych deweloperów, informując o wa-

ciwu obudziła w nas chęć likwidacji otwartych

dze, jaką ma formularz B-09 i sposobach jego

rachunków powierniczych w kształcie, jaki

prawidłowego wypełniania. W 2015 roku pro-

funkcjonuje obecnie i objęcie ich gwarancjami

gram MdM będzie kontynuowany, nie ustajemy

bankowymi lub ubezpieczeniowymi. Od począt-

zatem w działaniach.

ku roku zabiegamy o to, aby propozycje UOKiK nie zostały uwzględnione w nowelizacji ustawy,

WSPÓŁPRACA Z URZĘDAMI

ponieważ jesteśmy przekonani, że będą one

UOKiK

miały negatywny wpływ na rynek. Od początku

Miniony rok, mimo trudnego początku (prze-

uczestniczyliśmy w konsultacjach społecznych,

grana rozprawa z UOKiK-iem w sprawie

o czym piszemy więcej w osobnym artykule.

2% różnicy powierzchni, konieczność złożenia kasacji), zaowocował zacieśnieniem współpra-

WPROWADZENIE 5-LETNIEGO OKRESU

cy z Urzędem, który po zmianie władz okazał

RĘKOJMI

się skłonny do dialogu. Odbyliśmy spotkanie

Kwestia wydłużenia okresu rękojmi na nieru-

w sprawie interpretacji przepisów tzw. ustawy

chomości z 3 do 5 lat, wprowadzona przy oka-

deweloperskiej oraz broniliśmy dobrego imie-

zji implementacji dyrektywy o prawach konsu-

nia i wizerunku inwestorów przy okazji debaty

menta, była głównym tematem kilku spotkań

o raporcie UOKiK „Konsument na rynku dewe-

Grupy Prawnej. Od początku procedowania tej

loperskim”. Poza licznymi komentarzami praso-

ustawy wskazywaliśmy na zagrożenia, jakie ona

wymi w tej sprawie, podjęliśmy też współprace

wygeneruje oraz na fakt, że dyrektywa unijna

z organizacjami pokrewnymi (Polska Federacja

z założenia wyłączała obrót nieruchomości, cze-

Rynku Nieruchomości) i wspólnie złożyliśmy

go polski ustawodawca nie uwzględnił. Proces

oficjalne pismo do Ministerstwa Sprawiedliwo-

legislacji odbywał się w pośpiechu i uwagi ani

ści i Rzecznika Praw Obywatelskich, zwracając

nasze, ani innych środowisk nie zostały w ża-

uwagę na wątpliwości, jakie budzi działanie

den sposób uwzględnione. Ustawa obowiązuje

UOKiK-u. Reforma rejestru klauzul abuzyw-

od 25 grudnia 2014 roku i są nikłe szanse na jej

nych była również podmiotem jednej z debat

szybką nowelizację.

podczas Kongresu Mieszkaniowego – Dni De-

PLANY PZFD NA 2015 ROK

welopera. Z pełnym stanowiskiem w tej spra-

Podczas Walnego Zgromadzenia prezes Grze-

wie, które w marcu zostało złożone na ręce

gorz Kiełpsz przedstawił zakres planowanych

UOKiK-u, mogą się Państwo zapoznać na naszej

działań na 2015 r. podkreślając, że aktyw-

stronie internetowej.

10

ność PZFD w następnym roku będzie konty-

łań w kraju. Mając na uwadze, że znaczna część

nuacją tego, czego podjęliśmy się do tej pory.

prawa obowiązującego w Polsce ma swoje źródło

Nie wszystkie procesy legislacyjne, w których

w przepisach unijnych, wychodzimy z naszymi

uczestniczyliśmy, dobiegły końca, a zatem jesz-

postulatami na arenę międzynarodową. Jako

cze wiele pracy przed nami, m.in. w związku z

wydarzenie towarzyszące Kongresowi Mieszka-

nowelizacją ustawy deweloperskiej i niebezpie-

niowemu – Dniom Dewelopera we Wrocławiu

czeństwem likwidacji otwartych rachunków po-

odbyło się Walne Zgromadzenie Europejskiej

wierniczych.

Unii Deweloperów (UEPC), której już od wielu lat jesteśmy członkiem. Jarosław Szanajca, nie-

Prezes zaznaczył, że naszym celem jest rów-

gdyś pełniący funkcję prezydencką, jest obec-

nież zwiększenie liczby członków zrzeszonych

nie prezesem honorowym tej organizacji i wraz

w PZFD oraz rozszerzenie działalności na rynek

z Konradem Płochockim zasiadają w Radzie

hotelowy i biurowy, co w efekcie ma doprowa-

Dyrektorów UEPC.

dzić do integracji branżowej.

Z roku na rok nasze stanowiska są coraz mocniej artykułowane, a możliwość wpływu na między-

ZACIEŚNIANIE WSPÓŁPRACY Z ORGANI-

narodowe przepisy coraz bardziej realna.

ZACJAMI POKREWNYMI Przez cały rok aktywnie współpracowaliśmy z podmiotami pozarządowymi, które funkcjonują dla dobra naszej branży i mają zbieżne

* * *

interesy z naszymi. Dzięki dobrym kontaktom

Nie sposób w pełni opisać całego spektrum

z Pracodawcami RP Kongres Mieszkaniowy –

działań, których podjęliśmy się na przestrzeni

Dni Dewelopera 2014 odbył się pod honorowym

2014 roku, ponieważ było ich doprawdy wie-

patronatem Prezydenta RP Bronisława Komo-

le – zarówno tych o wysokiej randze, jak i po-

rowskiego. Byliśmy również zapraszani na sze-

mniejszych, gdzie ma zastosowanie zasada,

reg wydarzeń i konferencji, gdzie występując

że kropla drąży skałę. O dynamicznym rozwo-

w roli eksperta mogliśmy akcentować ważne

ju organizacji świadczy coraz większa rozpo-

stanowiska oraz kreować nasz wizerunek jako

znawalność PZFD w środowisku opiniotwór-

eksperta w branży nieruchomości mieszka-

czym, partnerskie postrzeganie przez organy

niowych. Na bieżąco braliśmy również udział

administracji rządowej, czy też pełnienie roli

w spotkaniach Stowarzyszenia Nowoczesne Bu-

eksperta ds. nieruchomości mieszkaniowych

dynki, podczas których poruszaliśmy kwestie

w mediach ogólnokrajowych. Coraz więcej firm,

związane z technicznymi aspektami powsta-

świadomych konieczności współdziałania, aby

wania budynków. Współpracowaliśmy też m.in.

utrzymać stabilną sytuację na rynku, decydu-

z Polską Federacją Rynku Nieruchomości oraz

je się na dołączenie do Związku. Po owocnych

Fundacją na Rzecz Kredytu Hipotecznego.

12 miesiącach dla branży pojawiają się bo-

Nasza aktywność nie zawęża się tylko do dzia-

wiem kolejne niełatwe wyzwania…

11

TEMAT NUMERU

Przedsiębiorcy i ryby głosu nie mają, czyli co sądzimy o propozycjach UOKiK-u do nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej

Zapowiadano niewielką, wręcz tylko kosmetyczną zmianę obecnie najważniejszej dla deweloperów ustawy regulującej zasady obrotu gospodarczego nowymi nieruchomościami mieszkaniowymi w Polsce. W rozmowach kuluarowych przedstawiciele Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zapewniali, że w przygotowywanej nowelizacji uwzględnione zostaną tylko te postulaty, które zgłoszone zostały przez branżę deweloperską i rozwiązują pojawiające się trudności interpretacyjne lub uzupełniają braki pierwotnej regulacji. Niestety, deklaracje deklaracjami, a czyny wyglądają nieco inaczej. Trudno oprzeć się wrażeniu, że branżę deweloperską przedstawiciele władzy ustawodawczej niezwykle ochoczo postanowili w ostatnim czasie uszczęśliwiać na siłę. Najpierw w prezencie bożonarodzeniowym zafundowano nam wejście w życie ustawy o prawach konsumenta, po czym kilka dni później przesłano do konsultacji projekt założeń do nowelizacji ustawy deweloperskiej. Jakie było nasz zdumienie, gdy okazało się, że składane zapowiedzi znacząco rozmijają się z tekstem regulacji przesłanych do konsultacji.

12

Mimo nałożenia przez ustawodawcę na deweloperów licznych obowiązków informacyjnych i prawnych, udało się osiągnąć pożądany przez ustawodawcę efekt ochrony interesów konsumentów.

Kilka słów o historii….

Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, obowiązująca w polskim systemie prawnym od dnia 29 kwietnia 2012 roku, reguluje kwestie dotyczące obrotu gospodarczego, którego przedmiotem są nowe lokalne mieszkalne lub domy jednorodzinne.

Została ona uchwalona, jak twierdzą w uzasadnieniu autorzy pierwotnego projektu, w celu zwiększenia ochrony klienta w procesie zakupu lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Mimo nałożenia przez ustawodawcę na deweloperów licznych obowiązków informacyjnych i prawnych, udało się osiągnąć pożądany przez ustawodawcę efekt ochrony interesów konsumentów. Do dziś żaden z deweloperów realizujący swoje inwestycje w reżimie rachun-

Business Centre Club, Pracodawcy RP, Federa-

ków powierniczych nie upadł, pozostawiając

cji Konsumentów, Zachodniej Izby Gospodar-

swoich klientów samym sobie. Mimo wstęp-

czej, Konfederacji Pracodawców – Unia Rynku

nych trudności w praktycznym stosowaniu

Budowlano – Inwestycyjnego, Krajowej Izby

ustawy, polegających m. in. na zbyt krótkim

Gospodarczej oraz Stowarzyszenia Budowni-

vacatio legis, który skutkował brakiem całko-

czych Domów i Mieszkań w sposób znaczący

witego przystosowania sektora bankowego do

wpłyną na pogorszenie interesów zarówno na-

obsługi otwartych i zamkniętych rachunków

bywcy, jak i przedsiębiorcy. Cześć z nich roz-

powierniczych, brakiem pełnego przygotowa-

szerza znaczenie przedmiotowe ustawy, cześć

nia administracji samorządowej do szybkiego

zupełnie bez uzasadnienia logicznego, finan-

przekazywania przedsiębiorcom danych ko-

sowego bądź praktycznego deroguje przepisy,

niecznych do zamieszczenia ich w prospekcie

które przez okres obowiązywania ustawy były

informacyjnym, udało się wypracować koniecz-

często stosowane i już udało się wypracować ich

ne modele współpracy dla realizacji zapisów

interpretację. Podstawową zasadą racjonalnego

i celów ustawy.

ustawodawcy, zwłaszcza w odniesieniu do aktów prawnych regulujących prowadzenie dzia-

Co zakłada projekt

łalności gospodarczej planowanej na kilka lub

Przedstawiony do uzgodnień i konsultacji pro-

nawet kilkadziesiąt lat w przyszłość, powinna

jekt zawiera szereg propozycji, które w ocenie

być stabilność i przewidywalność tego prawa.

m.in: Polskiego Związku Firm Deweloperskich, 13

TEMAT NUMERU

Tymczasem zapisy związane z branżą dewelo-

mieszkań z pozwoleniem na

perską zmieniają się bardzo często, uniemoż-

użytkowanie,

liwiając

przedsiębiorcom

przygotowywanie

»» uregulowanie umowy rezerwacyjnej,

średnio- i długookresowych planów rozwoju

»» wprowadzenie dodatkowych uprawnień

prowadzonych przez nich firm. Czy zatem wła-

kontrolnych banku,

dza ustawodawcza zupełnie przestała wsłuchi-

»» wprowadzeniu kolejnych przepisów

wać się w głosy przedsiębiorców i całkowicie za-

o ochronie konsumentów,

traciła umiejętność prawnego i ekonomicznego,

»» wprowadzenia przepisów karnych

a czasem zdroworozsądkowego myślenia? Pro-

dla deweloperów niestosujących się

jekt przesłany do uzgodnień zakłada:

do zapisów ustawy deweloperskiej, »» wprowadzenie zamkniętego katalogu

»» Likwidację samoistnych otwartych mieszkaniowych rachunków

źródeł informacji dla przygotowania

powierniczych,

prospektu informacyjnego, »» zmiany w umowie deweloperskiej

»» rozszerzenie charakteru przedmiotowego regulacji, przez włączenie w zakres jej

polegające na określeniu udziałów

stosowania sprzedaży garaży, komórek

przypadających w części wspólnej

lokatorskich oraz już wybudowanych

nieruchomości.

14

powinna stać na staży konkurencji, chce swoimi

...praktyka związana z ochroną wpłat klientów jest wystarczająca i daje gwarancję odzyskania wpłaconych środków w przypadku upadku dewelopera.

działaniami unicestwić konkurencję na rynku firm deweloperskich. Obecnie funkcjonująca praktyka związana z ochroną wpłat klientów jest wystarczająca i daje gwarancję odzyskania wpłaconych środków w przypadku upadku dewelopera. Wprowadzanie kolejnych zabezpieczeń tylko iluzorycznie zwiększa tę ochronę, jednak bardzo znacząco zwiększa koszty, które w ostatecznych rozrachunku przyjdzie ponieść nabywcy nowego mieszkania czy domu. Mimo kilkunastu spotkań, konsultacji, narad i przedstawiania wyliczeń związanych ze wzrostem cen mieszkań, upadkiem firm, wzrostem bezrobocia, spowolnieniem wzrostu tempa gospodar-

Punktem, który jest podawany największej kry-

czego, projektodawcy z dużą dozą ostrożności

tyce jest wpisanie do założeń nowelizacji usta-

podchodzą do argumentów merytorycznych.

wy postulatu likwidacji samoistnych otwartych

Smutną, aczkolwiek prawdziwą konstatacją do-

mieszkaniowych rachunków powierniczych.

tychczasowych spotkań może być stwierdzenie,

Propozycja ta bowiem pozbawiona jest całkowi-

że urzędnik wie lepiej czego potrzeba przedsię-

cie uzasadnienia finansowego oraz funkcjonal-

biorcy, aby lepiej i łatwiej mógł pracować i zara-

nego. Szacowany przez PZFD koszt wprowadze-

biać. Pod płaszczykiem wprowadzania ochrony

nia tego rozwiązania przekracza 1 mld 145 mln

interesów konsumenta tak naprawdę narusza

złotych rocznie w skali kraju. Ponadto, propo-

się te interesy i to na bardzo wielu płaszczy-

zycja ta doprowadzi do całkowitego wyelimi-

znach.

nowania z rynku małych deweloperów, którzy nie będą w stanie finansowo sprostać nowym

Utrzymanie obecnie obowiązującej re-

wymaganiom prawnym, jeżeli nowelizacja zo-

gulacji prawnej w zakresie środków

stanie przyjęta w obecnym kształcie. Tym bar-

ochrony wpłat nabywców jest głównym

dziej dziwni fakt, że instytucja jaką jest Urząd

priorytetem Polskiego Związku Firm

Ochrony Konkurencji i Konsumentów, która

Deweloperskich.

Wydarzenie organizacji partnerskiej

22-23 maj, Warszawa, ul. Grzybowska 24, Radisson Blu Centrum Hotel XX Kongres Polskiej Federacja Rynku Nieruchomości

„PROFESJONALNI OD 20 LAT” - 20 lecie działalności PFRN

15

NADZWYCZAJNE WALNE ZGROMADZENIE MARZEC 2015

Jeden za wszystkich, wszyscy za jednego

Jeśli chcesz pokoju, przygotuj się do wojny – tym łacińskim przysłowiem można określić stan, w którym Polski Związek Firm Deweloperskich znalazł się za przyczyną przygotowanej przez Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów propozycji nowelizacji ustawy deweloperskiej. Zarząd Polskiego Związku Firm Deweloperskich podjął zatem decyzję o zwołaniu Nadzwyczajnego Walnego Zgromadzenia Członków PZFD, aby w szczególności zająć się tym tematem i wspólnie wyznaczyć działania, jakie powinny zostać podjęte przez branżę w celu uniknięcia kolejnych, niezwykle daleko idących zmian w prawie regulującym prowadzenie działalności deweloperskiej. Spotkanie odbyło się w dniu 17 marca 2015 roku w Warszawie.

Od stycznia, czyli od momentu pojawienia się na

działań mających na celu przekonanie urzędni-

stronie internetowej Rządowego Centrum Legi-

ków, że ich propozycje są - delikatnie mówiąc -

slacji projektu założeń nowelizacji ustawy de-

bardzo kontrowersyjne i mogą przynieść więcej

weloperskiej, Zarząd PZFD, dyrektor generalny

szkody niż pożytku. Przy współudziale wielu

oraz pracownicy podejmowali szereg licznych

firm członkowskich przygotowaliśmy stanowi-

16

sko PZFD w sprawie nowelizacji, gdzie w sposób merytoryczny odnieśliśmy się do założeń nowelizacji. Odbywaliśmy liczne spotkania z przed-

Przy współudziale wielu firm członkowskich przygotowaliśmy stanowisko PZFD w sprawie nowelizacji, gdzie w sposób merytoryczny odnieśliśmy się do założeń nowelizacji.

stawicielami Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, Ministerstwa Sprawiedliwości, pozyskaliśmy sojuszników, uważających podobnie jak my, że nowelizacja w zaproponowanym kształcie jest nie do przyjęcia. Spotkaliśmy się w Warszawie , aby wspołnie zastanowić się nad dalszymi możliwościami. Jako związek pracodawców jesteśmy zobligowani do dbania o przedsiębiorstwa i ochrony miejsc pracy.

Czujemy również odpowiedzialność za rozwój Polski i jej dalszy systematyczny wzrost gospodarczy. Tym samym nasza troska dotyczy także mniejszych firmy współpracujących z nami przy realizacji inwestycji deweloperskich. Co więcej, troszczymy się też o klientów i chcielibyśmy ich chronić przed wzrostem cen mieszkań. Warto więc zwracać uwagę na to, aby zmiany w prawie nie uderzały ani w środowisko przedsiębiorców, ani nabywców.

W dalszym ciągu należy oczywiście prowadzić W Nadzwyczajnym Walnym Zgromadzeniu

dialog z podmiotami, które są odpowiedzialne

wzięło udział 51 przedstawicieli firm zrzeszo-

z ramienia rządu za przeprowadzenie przed-

nych w PZFD. Członkowie zgromadzenia pod-

miotowej nowelizacji. Uznano też, że moment

jęli decyzję o tym, że należy zlecić opracowanie

planowanego „zamachu” na branżę deweloper-

od 1 do 3 raportów, które prezentowałyby zna-

ską stanowi również doskonalą okazję do zaan-

czenie i wpływ sektora budowlanego nierucho-

gażowania się w walkę o dobre i uczciwe prawo

mości mieszkaniowych na gospodarkę i rynek

innych firm deweloperskich, dotychczas nie-

pracy (przygotowywane przez różne podmioty

zrzeszonych w PZFD. Uczestnicy NWZ Człon-

np. uczelnie ekonomiczną, firmę doradczą, in-

ków PZFD byli przekonani, że branża w tym

stytucję państwową), a także rozpocząć inten-

trudnym dla siebie czasie powinna się skonso-

sywne działania PR, mające na celu informo-

lidować i mówić jednym głosem w celu obrony

wanie urzędników, polityków i konsumentów

swoich przedsiębiorstw, pracowników i klien-

o szkodliwości projektowanych zmian prawnych.

tów.

17

Jak pracujemy z aktami prawnymi

na przykładzie działań wobec propozycji nowelizacji tzw. ustawy deweloperskiej Na prace nad projektami aktów prawnych składa się szereg działań na wielu etapach. Bardzo ważnym elementem prac są konsultacje z Państwem, ponieważ zależy nam na pozyskiwaniu Państwa opinii w sprawach istotnych dla branży. Informacje przekazujemy drogą mailową i w newsletterze. Warto współtworzyć nasze stanowiska, do czego gorąco zachęcamy!

14 stycznia 2015 roku Debata Zarządu PZFD nad głównymi założeniami PZFD w związku z nowelizacją. Stanowisko robocze ulega rozszerzeniu o dodatkowe punkty i argumenty.

15 stycznia 2015 roku Rozpoczynamy

konsultacje

wewnętrzne

z członkami PZFD. Wysyłamy nadzwyczajny newsletter oraz maile z prośbą o wypowiedź w tej sprawie. Głos zabiera ponad 40 firm.

7 stycznia 2015 roku

16 stycznia 2015 roku

Początek konsultacji społecznych w związku

Bierzemy udział w konsultacjach społecz-

z projektem założeń do nowelizacji ustawy

nych organizowanych przez Urząd Ochrony

o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkal-

Konkurencji i Konsumentów, poświęconych

nego lub domu jednorodzinnego. Rozpoczy-

nowelizacji ustawy deweloperskiej. PZFD

namy pracę związane z przygotowywaniem

reprezentował na spotkaniu Wiceprezes Ma-

stanowiska PZFD w sprawie przedłożonego

rek Poddany, Wiceprezes Dom Development

projektu.

Janusz Stolarczyk, Prezes REAS Kazimierz Kirejczyk oraz pracownik PZFD Rafał Kus.

13 stycznia 2015 roku Powstaje pierwsza robocza wersja stanowiska

20 stycznia 2015 roku

PZFD w sprawie nowelizacji ustawy dewelo-

Rozpoczynamy pozyskiwanie sojuszników

perskiej

wśród organizacji, które mają zbieżne interesy

18

z naszymi. Udaje nam się pozyskać popar-

brak konieczności dokładania kolejnych prze-

cie Pracodawców RP, Business Centre Club

pisów karnych, rozszerzania zakresu pod-

(BCC), Unii Rynku Budowlano – Inwestycyj-

miotowego ustawy, wprowadzanie kolejnych

nego (URBI) oraz Zachodniej Izby Gospodar-

przepisów o ochronie konsumentów).

czej.

10 lutego 2015 roku 21 stycznia 2015 roku

Zapraszamy na spotkanie wpływowego dzien-

Przesyłamy na ręce prezesa Urzędu Ochro-

nikarza PAP, z którym rozmawiamy o społecz-

ny Konkurencji i Konsumentów Adama Jas-

nych zagrożeniach wynikających z propozycji

sera stanowisko Polskiego Związku Firm

UOKiK-u. W wyniku rozmowy uzyskujemy

Deweloperskich w sprawie założeń do no-

publikacje prasowe przedstawiające nasze ar-

welizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lo-

gumenty w najwazniejszych dziennikakach

kalu mieszkalnego lub domu jednorodzinne-

ogólnopolskich.

go. Projekt dostępny na stronie www.pzfd.pl .

12 lutego 2015 roku 23 stycznia 2015 roku

Wysyłamy masową informację prasową do

Spotkanie przedstawicieli PZFD z Prezesem

mediów, w której informujemy o naszych po-

UOKiK-u Adamem Jasserem. W rozmowach

stulatach i wymieniamy środowiska, które

wdzięli udział Prezesi Honorowi - Jarosław

podzielają nasze zdanie. Uczulamy na spo-

Szanajca i Wojciech Okoński oraz Dyrektor

łeczne konsekwencje proponowanych zmian.

Generalny Konrad Płochocki.

3 marca 2015 roku 28 styczni 2015 roku

Udział

Kolejne posiedzenie Zarządu PZFD w całości

Płochockiego w konferencji „Ustawa dewe-

poświęcone nowelizacji ustawy o ochronie

loperska w praktyce” zorganizowanej przez

praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu

Wielkopolską Izbę Budownictwa z udziałem

jednorodzinnego.

Wiceprezes UOKiK Dorotą Karczewską.

28 styczni 2015 roku

5 marca 2015 roku

Spotkanie konsultacyjne w UOKiK-u, podczas

Spotkanie w Ministerstwie Sprawiedliwości

którego PZFD przedstawiało silne i meryto-

z Panią Minister prof. Moniką Zbrojewską.

Dyrektora

Generalnego

Konrada

ryczne argumenty oraz wyliczenia przemawiające za utrzymaniem większości obowiązujących w ustawie rozwiązań prawnych, bez

Zachęcamy do wspierania naszych

konieczności ich zmian (powiernicze miesz-

działań poprzez przesyłanie nam

kaniowe rachunki otwarte, umowa dewelo-

swoich opinii

perska, brak zwiększania kontroli banków, 19

GRUPA PRAWNA

Co dalej z 5-letnią rękojmią?

Od 25 grudnia 2014 roku 5-letni okres obowiązywania rękojmi na nieruchomości stał się faktem. Nasz bunt wobec zmian wprowadzonych do Kodeksu Cywilnego nie tyle wynika z samego wydłużenia odpowiedzialności za nieruchomość wobec kupujących, co z rażącego niedopatrzenia związanego z brakiem okresu przejściowego dla umów, które zostały już zawarte z generalnym wykonawcą.

Dwa lata więcej na wykrycie usterek to też nie tylko problem natury finansowej, ale i logistycznej. Mianowicie ustawodawca nie sprecyzował, od kiedy należy ów 5-letni okres liczyć. Skierujmy zatem swoją uwagę w stronę XVII Spotkania Grupy Prawnej PZFD i sprawdźmy, co zostało powiedziane na ten temat.

DOCHODZENIE ROSZCZEŃ Z TYTUŁU

aktu notarialnego. Przykładowo, jeśli nierucho-

RĘKOJMI

mość wydana była w czerwcu 2014 roku, a akt

Zgodnie z poglądem sędzi SN Heleny Ciepłej

notarialny został podpisany pod koniec grud-

oraz sędzi SA Beaty Marczewskiej, które uczest-

nia 2014 roku, to liczymy 5-letnią rękojmię od

niczyły w charakterze prelegentek w spotkaniu

czerwca 2014 roku. W orzecznictwie nie ma

Grupy Prawnej, za obowiązujący należy uznać

wątpliwości, że zaczynamy liczyć okres rękojmi

stan prawny z dnia podpisania umowy przeno-

od momentu wydania rzeczy (np. wyrok Sądu

szącej własność. Oznacza to, że jeśli aktem nota-

Apelacyjnego w Warszawie z dnia 18 stycznia

rialnym przenieśliśmy własność nieruchomości

2013 roku o sygn. VI ACa 958/12, w którym sąd

po 25 grudnia 2014 roku, to zgodnie z nowymi

stwierdził, że stosowanie do art. 568 § 1 k.c.

przepisami, rękojmia na nieruchomość będzie

uprawnienia kupującego z tytułu rękojmi wyga-

wynosić 5 lat. Fakt, że rzecz wydano wcześniej

sają po upływie roku, licząc od dnia, w którym

powoduje, że 5-letnią rękojmię będziemy liczy-

kupującemu została wydana.)

li od chwili wydania, a nie od chwili zawarcia

20

Osobną kwestią pozostaje, jak długi będzie

ponieważ sprzedawca wobec właściciela

okres rękojmi od chwili wydania rzeczy. Wydaje

dochodzącego odszkodowania jest zobowią-

się, że decydować o tym ma stan prawny z dnia

zany do spełnienia świadczenia w zakresie

przeniesienia własności, bo źródłem rękojmi

odpowiadającym jego udziałowi w nieru-

jest umowa sprzedaży, więc badamy, kiedy do-

chomości wspólnej.(...)”.

szło do faktycznej sprzedaży w sensie prawnym.

Co do tego nie ma jednak pełnej zgodności.

Dyskutowano również o możliwościach zapew-

Można się spotkać z poglądem, że rękojmia jest

nienia deweloperowi krótszego okresu rękojmi

ściśle związana z umową, a zatem nie może ona

za wady, w przypadku gdy deweloper sprzeda-

zaistnieć wcześniej niż zawarcie umowy, skoro

je mieszkanie z wykończeniem. Okazało się,

wydanie rzeczy może nastąpić jeszcze przed za-

że praktyka firm deweloperskich w tej materii

warciem umowy sprzedaży.

jest odmienna. Niektórzy deweloperzy w jednej umowie deweloperskiej zawierają informacje

USUWANIE WAD W CZĘŚCIACH WSPÓLNYCH NIERUCHOMOŚCI

o wykończeniu lokalu, a inni tworzą specjalne spółki celowe, które zajmują się tylko wykoń-

Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego sprowadza

czeniem sprzedawanego mieszkania. W tym

się do stwierdzenia, że ten kto żąda usunięcia

drugim przypadku przy podpisywaniu aktu no-

wady, ma roszczenie do dewelopera, odpowia-

tarialnego klient zawiera dwie odrębne umowy

dające jego udziałowi w nieruchomości wspól-

– jedną z deweloperem, a drugą ze spółką celo-

nej.

wą, która zajmuje się wykończeniem. Te działania mają uchronić dewelopera przed wydłużoną

Teza o konieczności rozliczeń ze zgłaszającym

rękojmią na elementy wykończenia mieszkania.

wadę do usunięcia (roszczenie niepieniężne)

Podczas XVII spotkania Grupy Prawnej PZFD

w częściach wspólnych została uwzględniona

dyskutowano nie tylko o rękojmi, ale również

w uchwale SN z dnia 23 września 2004, o sygn.

o dopuszczalnej różnicy w powierzchni pro-

III CZP 48/04:

jektowanej do wybudowanej w kontekście no-

„(...) Prostego rozwiązania problemu nie za-

wego orzecznictwa Sądu Najwyższego (SYGN.

pewnia również indywidualne dochodzenie

ICSK624/13), proponowanych zmianach w tzw.

żądania o odszkodowanie w postaci resty-

ustawie deweloperskiej i kwestiach związanych

tucji naturalnej polegającej na usunięciu

z użytkowaniem wieczystym.

wad nieruchomości wspólnej, przedmiotem dochodzonego roszczenia, ze względu na

Gorąco zachęcamy do tego, aby pracow-

niepodzielność świadczenia, będzie bowiem

nicy Państwa firm uczestniczyli w spo-

całe świadczenie. To rodzi konieczność roz-

tkaniach grup tematycznych PZFD, po-

liczeń między właścicielem żądającym od-

nieważ są one niepowtarzalną okazją do

szkodowania a sprzedawcą oraz między

wymiany opinii i doświadczeń gdzie wia-

właścicielami w stosunkach wewnętrznych,

domo, że co kilka głów, to nie jedna.

21

LEGISLACJA

Rewitalizacja szansą dla deweloperów?

Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju przygotowało założenia do ustawy o rewitalizacji, które zaopiniowaliśmy w ramach konsultacji społecznych. W naszym stanowisku zaznaczyliśmy, że jako Związek działający na rzecz rynku mieszkaniowego doceniamy chęć kompleksowego uregulowania kwestii związanych z rewitalizacją polskich gmin, ale brakuje nam uwzględniania pewnych czynników. Środowisko inwestorów od wielu już lat prowadzi działania nakierowane na przywracanie gminom terenów postindustrialnych, powojskowych lub popegeerowskich, aby nadać im nowe życie. Popieramy taką wizję, ponieważ niezagospodarowane tereny z biegiem lat stanowią wątpliwą ozdobę centralnych części dużych miast. Wspólnymi siłami powinniśmy przeciwdziałać takiemu stanowi rzeczy.

Główne kierunki projektu MiR, zakładają-

zlokalizowane, są znacznie droższe niż tereny

ce m.in. uwzględnienie aspektów społecznych

podmiejskie. Tym samym, aby powstające w ta-

współpracy różnych organów administracji,

kich lokalizacjach mieszkania były atrakcyjne

współpracę środowisk interesariuszy czy długo-

cenowo, należy wprowadzić mechanizm wspar-

terminowych efektów rewitalizacji, są zbieżne

cia dla inwestorów prywatnych.

z naszą wizją tego, jak powinien wyglądać proSPOŁECZNE FORMY BUDOWNICTWA CZYNSZOWEGO TO NIE WSZYSTKO

ces rewitalizacji. Jednak brakuje nam w tych górnolotnych założeniach konkretów.

Doświadczenia krajów zachodnich pokazują, że należy wystrzegać się tworzenia zgrupowa-

Nie dostrzegamy w propozycjach ministerstwa

nych osiedli przeznaczonych tylko na miesz-

faktycznych instrumentów, które umożliwią

kania społeczne. Korzystne jest zróżnicowanie

osiągnięcie założonych celów. Konieczne jest

użytkowników mieszkań korzystających z obni-

chociażby precyzyjne określenie źródeł finanso-

żenia realnych kosztów z tymi, którzy swoje po-

wania projektów rewitalizacyjnych i włączenie

trzeby zaspokajają na wolnym rynku. W związ-

w ten proces prywatnych inwestorów. Przykła-

ku z tym definicja celu publicznego powinna być

dowo, proces rewitalizacji terenów już zagospo-

rozszerzona w sposób umożliwiający powsta-

darowanych (brown fields) opisany w projekcie

wanie nowej tkanki miejskiej z uwzględnieniem

najczęściej wymaga nakładów na rekultywację

funkcji biurowych, handlowych, mieszkanio-

gruntów, usunięcie poprzemysłowych pozo-

wych (na zasadach komercyjnych) czy kultural-

stałości, a grunty takie, najczęściej atrakcyjnie

22

nych. Jedynie powstanie sprawnie funkcjonu-

5. Gminny Plan Rewitalizacji powinien być,

jącego i atrakcyjnego fragmentu miasta można

naszym zdaniem, dokumentem ramowym,

postrzegać jako prawidłową rewitalizację. Pod-

nieobejmującym wszystkich obszarów zde-

mioty nakierowane na osiąganie zysków mogą

gradowanych jednocześnie, a jedynie wska-

z powodzeniem przysłużyć się programowi cho-

zującym na obszary wymagające rewitaliza-

ciażby dzięki tworzeniu zasobów budownictwa

cji w pierwszej kolejności.

społecznego. Prywatni przedsiębiorcy, w poro-

6.

Należy zabezpieczyć w budżecie państwa

zumieniu z gminą, mogą prowadzić inwestycje

środki finansowe na pożyczki lub inne for-

nie tylko przeznaczone do sprzedaży komer-

my wsparcia dla gmin, które nie zabezpie-

cyjnej. Na takim rozwiązaniu mogą skorzystać

czą w swoich budżetach funduszy na wkład

wszyscy – deweloperzy, jednostki samorządowe

własny do realizacji projektów unijnych.

i - przede wszystkim - zwykli obywatele. Liczy-

7.

my na to, że Ministerstwo przyjmie do siebie

cji komercyjnego budownictwa mieszka-

naszą argumentację i wspólnymi siłami tchnie-

niowego zakładające możliwość obniżenia

my nowe życie w poprzemysłowe tereny, którym

ceny sprzedaży nieruchomości gminnej

nie brak potencjału i możliwości.

lub państwowej w zamian za zobowiązanie do przekazania części mieszkań na rzecz

UWAGI PZFD DO PLANU REWITALIZACJI W PIGUŁCE*

gminy. My proponujemy wpis roszczeni do Księgi Wieczystej.

1. Konieczne jest określenie konkretnych źró-

8.

deł finansowania projektów rewitalizacyj-

ograniczone do sytuacji, w której nowy

inwestorów.

nabywca nie zobowiązuje się do realizacji

2. Należy zmienić definicję celu publicznego.

inwestycji zgodnej z planem rewitalizacji,

3. Nie powinno się wykluczać z projektów re-

a gmina jednocześnie będzie w stanie za-

witalizacyjnych podmiotów komercyjnych.

pewnić czasową realizację zadania.

Postulujemy rozszerzenie składu Komitetu

9. W pełni popieramy wprowadzenie wyższej

Rewitalizacyjnego o środowisko dewelope-

stawki amortyzacji dla budynków w obsza-

rów.

rze rewitalizacji, przy czym dla osiągnię-

Warto uzględnić mechanizmy zachęt do

cia realnych efektów powinna ona wynosić

podejmowania działań przez podmioty prywatne.

W naszej ocenie, projektowane rozszerzenie prawa pierwokupu powinno zostać

nych i włączenie w ten proces prywatnych

4.

Powinno się doprecyzować zasady realiza-

nie mniej niż 15% wartości inwestycji

Sądzimy, że należy rozważyć

w skali roku.

rezygnację z opłaty adiacenckiej na terenie rewitalizowanym, co byłoby wyrazem fi-

* Pełne stanowisko w tej sprawie jest dostępne na stronie www.pzfd.pl

nansowej zachęty dla właścicieli i inwestorów.

23

Wspólne spotkanie Grupy Prawnej i Technicznej W drugiej połowie grudnia ubiegłego roku PZFD zorganizowało wspólne spotkanie Grupy Prawnej i Technicznej. Termin pokrył się z nieplanowanymi zmianami w składzie Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego, w której przewodnictwo objął prof. dr hab. Marek Wierzbowski, zastępując w tej roli prof. dr hab. Zygmunta Niewiadomskiego. Gościem spotkania w charakterze prelegenta był Pan Łukasz Złakowski, członek Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego.

Podjęto próbę zweryfikowania, które uwagi

W trakcie spotkania poruszono szereg pro-

zgłoszone do tej pory przez PZFD zostały przy-

blemów,

jęte przez Komisję. Ku naszemu zadowoleniu,

co do których brak jasnej argumentacji stojącej

Pan Łukasz Złakowski poinformował, że duża

za wprowadzaniem nowych rozwiązań praw-

część postulatów została uwzględniona w naj-

nych. Zgodnie z projektem Kodeksu Urbani-

nowszych wersjach projektu. Trzygodzinne spo-

styczno-Budowlanego inspektor nadzoru tech-

tkanie przybrało kształt forum, podczas które-

nicznego miałby dokonywać odbioru etapów

go przedstawiono główne założenia projektu

budowy. Pojawiły się przy tym pomysły wśród

Kodeksu Urbanistyczno-Budowlanego.

twórców regulacji, aby takim inspektorem był

pracownik organów nadzoru budowlanego.

Pan Łukasz Złakowski wielokrotnie podkreślał,

Takie rozwiązanie rodzi wiele konsekwencji,

że stanowisko komisji jest wspólne, co nie ozna-

przede wszystkim znaczący wzrost kosztów

cza, że poszczególni członkowie nie prezentują

po stronie dewelopera. Zmiana kontroli pre-

odmiennego zdania w wielu rozstrzygnięciach.

wencyjnej na kontrolę w trakcie trwania proce-

Z uwagi na fakt, że prace Komisji nadal trwa-

su inwestycyjnego nie znajduje zdaniem PZFD

ją, udzielenie odpowiedzi na wszystkie pyta-

uzasadnienia, tym bardziej, że z przygotowa-

nia zgłaszane podczas grupy rodziło trudności.

nego przez PZFD raportu dotyczącego liczby

Jednym z takich kontrowersyjnych zagadnień

katastrof budowlanych wynika, że zjawisko ka-

jest kwestia bezpośredniego dostępu działki

tastrof budowlanych w Polsce jest marginalne

do drogi publicznej oraz idące w ślad za tym

i dotyczy w większości przypadków prac remon-

koszty utrzymania drogi, odszkodowania oraz

towych.

kwestie podatkowe w przypadku przejęcia dróg

przez gminy.

Przedstawiciel Komisji Kodyfikacyjnej Prawa

Budowlanego obiecał, że przedstawi postula-

pochylając

się

nad

przepisami,

ty zgłoszone przez uczestników Grupy podczas posiedzeń Komisji.

24

FIRMA WSPIERAJĄCA

PwC jest wiodącą globalną organizacją świadczącą profesjonalne usługi doradcze. Korzystając z wiedzy i kwalifikacji blisko 180.000 pracowników w 158 krajach, budujemy relacje z klientami dzięki usługom świadczonym w oparciu o zasady najwyższej jakości, przejrzystości i uczciwości w działaniu. W Polsce PwC zatrudnia zespół ponad 1700 specjalistów i kadry wspierającej w siedmiu miastach: w Gdańsku, Katowicach, Krakowie, Łodzi, Poznaniu, Wrocławiu i Warszawie. Nasza oferta jest kierowana do firm działających we wszystkich sektorach gospodarki - zarówno do największych koncernów, jak i lokalnych przedsiębiorstw rodzinnych.

Kancelaria PwC Legal oferuje wszechstronne wsparcie w obszarach prawa istotnych dla biznesu. Transakcje fuzji i przejęć, umowy, relacje między pracodawcami a pracownikami, funkcjonowanie na konkurencyjnym rynku – wszystkie te aspekty działalności gospodarczej wymagają umiejętnego uwzględnienia kwestii prawnych.

Nasi prawnicy to doświadczeni eksperci łączący znajomość prawa z doświadczeniem w jego stosowaniu w biznesie. W ramach praktyki prawa nieruchomości zapewniamy kompleksową obsługę prawną w szeroko rozumianym prawie nieruchomości oraz prawie inwestycji budowlanych. Nasi prawnicy doradzają we wszelkich aspektach prawnych związanymi z transakcjami i projektami inwestycyjnymi na rynku nieruchomości.

LEGISLACJA | KODEKS URBANISTYCZNO-BUDOWLANY

Zmiany w prawie budowlanym

W polskim prawie inwestycyjnym, na które, obok prawa budowlanego, składa się dodatkowo prawo planowania i zagospodarowania przestrzennego, dzieje się tak wiele, że nawet wieloletnim inwestorzom trudno jest śledzić ciągłe zmiany. W tym materiale przyjdziemy Państwu z pomocą.

DWUTOROWOŚĆ PRAC

prowadzone przez Ministerstwo Infrastruktury

Prace nad nowelizacją prawa inwestycyjnego to-

i Rozwoju (MIR), które zajmuje się bieżącymi,

czą się jednocześnie dwiema ścieżkami. Z jednej

pomniejszymi nowelizacjami.

strony od dwóch lat pracuje Komisja KodyfikaPRACE MINISTERSTWA INFRASTRUKTURY I ROZWOJU

cyjna Prawa Budowlanego, która przygotowuje największą od kilkudziesięciu lat kompleksową

Pod koniec lutego 2015 Sejm uchwalił

reformę, czyli Kodeks Urbanistyczno-Budow-

małą nowelizację prawa budowlanego.

lany. Dokument - złożony z części budowlanej

Znosi ona konieczność posiadania pozwole-

oraz części urbanistycznej - ma w zupełności

nia na budowę dla małych budynków, których

zastąpić obecne prawo budowlane oraz ustawę

obszar oddziaływania nie wykracza poza wła-

o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzen-

sną działkę. Jednocześnie odpowiedzialność

nym. Z drugiej strony, mamy niezależne prace

za prawidłowość projektu została przeniesiona

26

nie wpływa na ład urbanistyczny i należałoby poszukać innych rozwiązań, o tyle zbyt daleko idące ograniczenia WZ mogą wywołać wiele reperkusji. Mówimy przecież o kraju, którego 70%

MIR rozważa daleko idące ograniczenie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. decyzja „WZ”).

powierzchni nie jest objętych planami zagospodarowania przestrzennego i jedyną możliwością na inwestowanie jest decyzja WZ. Warto mieć to na uwadze, gdyż Ministerstwo zapowiada uchwalenie projektu do końca tej kadencji parlamentu.

PRACE KOMISJI PRAWA BUDOWLANEGO Zupełnie niezależnie powołana przez Rząd Komisja przygotowuje Kodeks Urbanistyczno -Budowlany. Jeszcze w tej kadencji ma zostać uchwalona Księga Budowlana. Księga Urbanistyczna powstanie już w kolejnej, co jednak nie jest pewne i pozostaje raczej w fazie ewentualnych zamysłów, nikt bowiem nie wie jak wyglądać będzie polska scena polityczna

w dużej mierze na projektanta budynku. Jest

po jesiennych wyborach parlamentarnych. Pew-

to spore ułatwienie dla osób indywidualnych

ne jest jednak, że 25 lutego 2015 roku członko-

budujących domki jednorodzinne, ale pozo-

wie Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego

stanie bez wpływu na większych inwestorów,

uchwali ostateczną wersję Kodeksu budowalne-

którzy nadal muszą występować o pozwolenie

go, która będzie teraz procedowana w ramach

na budowę. Dla tych ostatnich pewnym uła-

uzgodnień międzyresortowych i konsultacji ze-

twieniem jest zniesienie konieczności posiada-

wnętrznych. Przyjęty projekt jest bardzo okro-

nia uzgodnień z gestorami mediów na etapie

jony (aż 200 artykułów mniej!). Sprawdźmy,

pozwolenia na budowę.

co z tego wynika...

Ministerstwo zajmuje się również przygoto-

CO NOWEGO W POLSKIM PRAWIE BUDOWLANYM?

waniem nowelizacji prawa planowania i zagospodarowania

przestrzennego.

Z

wstęp-

1) Wprowadzenie pojęcia zgody bu-

nych informacji wiemy, że MIR rozważa

dowlanej

zmiany odnośnie decyzji o warunkach zabudowy

Kodeks tworzy pojęcie zgody budowlanej, na

i zagospodarowania terenu (tzw. decyzja „WZ”).

którą składa się pozwolenie na budowę i tzw.

O ile wiadomo, że obecny kształt WZ negatyw-

„milcząca zgoda” organu udzielona w wyni-

27

LEGISLACJA | KODEKS URBANISTYCZNO-BUDOWLANY

ku zgłoszenia. Ważne przy tym jest, iż zgo-

robót budowlanych Kodeks tworzy nowe

dę można wygasić. Tworzy się tym samym

rozwiązanie. Na marginesie trzeba podkre-

pewne nowe rozwiązanie umożliwiające wy-

ślić, że ta konstrukcja nie zwalnia tych robót

gaszenie nie tylko decyzji administracyjnej

ze stosowania przepisów Kodeksu (np. w za-

(pozwolenia na budowę), ale również czyn-

kresie wymagań podstawowych).

ności organu polegającej na niewniesieniu 4) Utworzenie funkcji głównego pro-

sprzeciwu do zgłoszenia (milczącej zgody).

jektanta 2) Uregulowanie spraw sytuowania

Obecnie

budynków

nie ma regulacji dotyczących projektan-

Do tej pory usytuowanie budynków nie było

ta, który w praktyce koordynuje wszystkie

uregulowane w przepisach ustawowych,

prace projektowe. Kodeks taką osobę nazy-

a w przepisach techniczno-budowlanych

wa głównym projektantem i to na niego na-

wydawanych na podstawie ustawy, co bu-

kładane są największe obowiązki związane

dziło wątpliwości. Uregulowanie sytuowa-

ze sporządzaniem projektów budowlanych.

w

ustawie

Prawo

budowlane

nia budynków w Kodeksie nie służy jedynie czystości legislacyjnej, ale ma też za zadanie

5) Utworzenie funkcji inspektora nad-

uregulowanie zasad dotyczących najczęściej

zoru technicznego w miejsce inspek-

realizowanych inwestycji (budynków) w za-

tora nadzoru inwestorskiego

kresie ich położenia na działce budowlanej

Zmiana ta w stosunku do obecnych regulacji

względem granic działki. Co ważne, miejsco-

jest z pozoru kosmetyczna, bowiem polega

we plany zagospodarowania przestrzennego

na zmianie słowa „inwestorskiego” na „tech-

będą mogły dowolnie modyfikować te kwe-

nicznego” bez ingerencji w katalog obowiąz-

stie.

ków i praw. Celem tego zabiegu jest położenie nacisku na interesy, które inspektor nadzo-

3) Wprowadzenie zasady, zgodnie

ru powinien chronić. Nie jest to podmiot,

z którą wykonywanie robót budowla-

który ma zajmować się realizacją poleceń

nych innych niż budowa obiektu bu-

zleceniodawcy, ale powinien przede wszyst-

dowlanego nie wymaga zgody budow-

kim dbać o to, aby budowa była prowadzona

lanej

zgodnie z prawem i wiedzą techniczną.

Kodeks wprowadza zasadę, zgodnie z którą budowa obiektu budowlanego wymaga zgo-

6) Utworzenie okręgowych inspekto-

dy budowlanej, co przypomina obecny art.

ratów nadzoru budowlanego

28 ustawy – Prawo budowlane. Należy jed-

Kodeks likwiduje powiatowe inspektoraty

nak zwrócić uwagę, że Kodeks ogranicza tą

nadzoru budowlanego i w ich miejsce two-

zasadę jedynie do robót budowlanych pole-

rzy większe, ponadpowiatowe jednostki

gających na budowie. W stosunku do innych

w postaci okręgowych inspektoratów nad28

zoru budowlanego. Celem takiej zmiany jest

nie na projekt urbanistyczno-architekto-

odzespolenie nadzoru budowlanego najniż-

niczny (odpowiednik projektu zagospo-

szego szczebla i uniezależnienie ich od wpły-

darowania działki lub terenu) i projekt

wów lokalnych, a także usprawnienie działa-

techniczny (odpowiednik projektu archi-

nia, a zwłaszcza wzmocnienie efektywności,

tektoniczno-budowlanego). Ważne jest,

nadzoru budowlanego.

że projekt techniczny nie musi być dołączany do wniosku o pozwolenie na budo-

7) Możliwość wybrania przez inwesto-

wę, aby takie pozwolenie uzyskać.

ra procedury realizacji inwestycji celu publicznego

b) Lista uzgodnień projektu budow-

Dzięki Kodeksowi inwestor, w zakresie in-

lanego

westycji celu publicznego, uzyska możliwość

Kodeks określa listę uzgodnień, jakie na-

wyboru procedur dotyczących realizacji tych

leży uzyskać w ramach projektu budow-

inwestycji. Będzie mógł skorzystać z proce-

lanego. Obecnie w praktyce projektanci

dur systemowych (uregulowanych w Kodek-

mają z tym spore problemy, gdyż o tym

sie) lub procedur specjalnych (uregulowa-

stanowią przepisy spoza prawa budowla-

nych w tzw. specustawach), w zależności od

nego. Zamknięta lista zawarta w Kodeksie

swojego wyboru.

wyeliminuje te wątpliwości.

8) Właściwy minister będzie mógł

c) Złagodzenie wymogów dotyczą-

wydawać i rozpowszechniać wzorce

cych egzemplarzy projektu budow-

i przykłady oraz standardy zalecane

lanego

do wykorzystania przy projektowa-

Oprócz tego, że do wniosku o pozwolenie

niu, budowaniu i utrzymaniu obiek-

na budowę nie trzeba załączać całego pro-

tów budowlanych

jektu budowlanego, a jedynie jego część

Autorzy Kodeksu postanowili wprowadzić

(projekt urbanistyczno-architektoniczny),

instrument, który miałby ujednolicić i roz-

Kodeks wprowadza kolejne ułatwienie,

powszechnić wiedzę techniczną. Cel ten ma

polegające na tym, że do wniosku o po-

być osiągnięty poprzez wydawanie i rozpo-

zwolenie na budowę należy dołączyć tylko

wszechnianie wzorców i przykładów oraz

jeden egzemplarz projektu urbanistyczno

standardów.

-architektonicznego w formie papierowej, a dwa dodatkowe egzemplarze w wersji

9) Zmiany dotyczące projektu budow-

elektronicznej.

lanego a) Zmiana elementów projektu bu-

10) Trwałość pozwolenia na budowę

dowlanego.

Kodeks przewiduje nowe instrumenty praw-

Kodeks dzieli projekt budowlany jedy-

ne, które mają służyć zapewnieniu trwałości 29

LEGISLACJA | KODEKS URBANISTYCZNO-BUDOWLANY

decyzji o pozwoleniu na budowę. Nie stwier-

14) Likwidacja obowiązku zawiado-

dza się nieważności decyzji o pozwoleniu na

mienia o terminie rozpoczęcia robót

budowę, a także nie uchyla się decyzji o po-

budowlanych

zwoleniu na budowę, w wyniku wznowienia

Obecnie, obok obowiązku uzyskania po-

postępowania, jeżeli na jej podstawie obiekt

zwolenia na budowę, inwestor jest również

budowlany został wybudowany, a od uzyska-

obowiązany zawiadomić organ nadzoru

nia zgody na użytkowanie upłynął rok.

budowlanego o terminie rozpoczęcia robót budowlanych. Kodeks rezygnuje z tego roz-

11) Skrócenie terminu rozpatrzenia

wiązania jako zbędnego i stanowiącego nad-

zgłoszenia.

mierną barierę inwestycyjną.

Organ administracji architektoniczno-budowlanej będzie miał 21 dni na rozpatrzenie

15) Wprowadzenie pojęcia zgody na

zgłoszenia robót budowlanych (do tej pory

użytkowanie

było 30).

Kodeks tworzy pojęcie zgody na użytkowanie, na którą składa się pozwolenie na użyt-

12) Doprecyzowanie doręczeń pism

kowanie i tzw. „milcząca zgoda” organu nad-

w przypadku nieuregulowanego sta-

zoru budowlanego.

nu prawnego W przypadku nieruchomości o nieuregu-

16) Ograniczenie wymogu uzyskania

lowanym stanie prawnym, pisma doręcza

pozwolenia na użytkowanie

się poprzez obwieszczenie w siedzibie orga-

Pozwolenie na użytkowanie ma być wyda-

nu. Tak samo postępuje się, jeżeli właściciel

wane jedynie w wyjątkowych sytuacjach,

lub użytkownik wieczysty nieruchomości

a mianowicie dotyczących obiektów budow-

nie żyją i nie przeprowadzono lub nie zostało

lanych, których budowa nie została zakoń-

zakończone postępowanie spadkowe, a tak-

czona, ale wybudowane obiekty lub części

że w razie śmierci strony w trakcie postępo-

tych obiektów nadają się do użytkowania

wania. W przypadku niemożności ustalenia

zgodnie ze swoim przeznaczeniem, albo któ-

adresu strony do doręczeń pisma doręcza się

re były przedmiotem postępowań legaliza-

je na adres określony w katastrze nierucho-

cyjnych lub naprawczych.

mości.

17) Rozszerzenie pojęcia „katastrofy 13) Etapowanie

budowlanej”

Kodeks wprowadza również instytucję eta-

Obecnie za katastrofę budowlaną traktuje

powania, czyli obowiązek dokonania odbio-

się takie zniszczenie całości lub części obiek-

rów określonych etapów robót. Ma to szcze-

tu budowlanego, które nastąpiło w sposób

gólnie znaczenie przy robotach ulegających

niezamierzony - zwłaszcza w wyniku działań

zakryciu.

czynników przyrody. Natomiast Kodeks roz30

szerza to pojęcie również o te działania, które

decyzje nakazowe, organ nadzoru budowla-

były zamierzonymi działaniami człowieka.

nego wzywa do usunięcia owego naruszenia w określonym terminie. Dopiero, gdy naru-

18) Zmiany w naliczaniu opłat legali-

szenie nie zostanie usunięte, wydaje się de-

zacyjnych

cyzje skutkujące sankcjami.

Obecnie opłaty legalizacyjne przy legalizowaniu samowoli budowlanej ustala się we-

Projekt zakłada również modyfikację obecnie

dług taryfikatora i kategorii obiektu budow-

obowiązujących przepisów Prawa budowlane-

lanego, co prowadzi do dużych nierówności

go, których podstawową intencją jest skrócenie

i rażącej niesprawiedliwości. Nowy Kodeks

procesu inwestycyjnego oraz jego odbiurokra-

uzależnia ustalanie wysokości opłaty legali-

tyzowanie poprzez lepszą współpracę inwesto-

zacyjnej od wartości dokonanej samowoli.

rów z pracownikami samorządowymi.

19) Wprowadzenie instytucji „wzywa-

Pierwsze zapisy Kodeksu poznaliśmy w kwiet-

nia do usunięcia naruszenia prawa”

niu 2014 roku, ale projekt cały czas ewolu-

Kodeks przewiduje, że w postępowaniach

uje. Nie wiadomo jeszcze, kiedy Kodeks miał-

naprawczych oraz przy użytkowaniu - w sy-

by wejść w życie, choć można spodziewać się,

tuacji naruszania prawa - zanim wyda się

że vacatio legis wyniesie około 3 miesiące.

Wydarzenie organizacji partnerskiej

Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań 11–12 kwietnia: 109. Krakowska Giełda Domów i Mieszkań (miejsce: Centrum Targowe Chemobudowa, ul. Klimeckiego 14, Kraków);

24 kwietnia: Jubileusz 10-lecia SBDiM - konferencja „Nowe wyzwania rynku mieszkaniowego” (miejsce: Hotel Kossak,Pl. Juliusza Kossaka 1, Kraków);

16–17 maja: 110. Krakowska Giełda Domów i Mieszkań (miejsce: Centrum Targowe Chemobudowa, ul. Klimeckiego 14, Kraków);

31

GRUPA MARKETINGOWA

Jak sprzedawać mieszkania?

Jeśli rozpoczynacie lekturę tego artykułu licząc na to, że znajdzie się w nim odpowiedź na postawione pytanie, to może na Was czekać zaskoczenie. Prelegenci, którzy dzielą się swoją wiedzą podczas spotkań Grupy Marketingowej PZFD nie dają łatwych odpowiedzi na trudne pytania. Ich rolą jest inspirowanie i stymulowanie naszych umysłów do niestandardowego myślenia będącego podstawą do osiągnięcia sukcesu w działaniach promocyjnych. Każdy, kto był na ostatnich warsztatach marketingowych we Wrocławiu potwierdzi, że najważniejsze jest zadawanie sobie właściwych pytań. Pytań odnośnie tego kim są i jak myślą konsumenci.

W stolicy Dolnego Śląska odbyło się spotkanie

inne cele i znacząco różnią się już u podstaw.

poświęcone psychologicznym aspektom marke-

Podczas gdy zadaniem sprzedaży jest pozyski-

tingu przeprowadzone przez wykładowcę aka-

wanie pieniędzy przez stymulowanie decyzji za-

demickiego i wieloletniego praktyka - Romana

kupowych, istotą marketingu jest ich rozsądne

Łozińskiego. Sprzedaż i marketing w jednym?

wydawanie. Jeśli przyjrzymy się temu głębiej,

Z wykładu płynęła jasna konkluzja: działy

to zauważymy, że sprzedaż nie bazuje na re-

sprzedaży i marketingu nie powinny być toż-

klamie, gdyż reklama ma nas zadziwić, zacie-

same. Wśród deweloperów istnieje tendencja

kawić lub zaszokować. Nie ma w niej miejsca

do łączenia tych dwóch aspektów działalności

na jasne komunikaty – od tego jest PR. Istnie-

firmy, podczas gdy prawda jest taka, że powin-

ją kategorie, w których marketing ewoluuje od

niśmy się tego wystrzegać jak ognia. Dlaczego?

działu sprzedaży, ale należy to rozpatrywać jako

Ponieważ sprzedaż i reklama realizują zupełnie

błąd zarządczy. Jedyną przesłanką do takiego 32

„Celem reklamy jest wydawanie dużych budżetów reklamowych, a celem sprzedaży jest pozyskiwanie pieniędzy poprzez sprzedaż.”

danej marki, ale umiemy to wyczuć, ponieważ zapamiętujemy kontekst. „Kwitnące osiedle” powinno być kojarzone dziś dzięki palecie barw użytej na billboardzie, za 5 lat wszyscy mogą o nim zapomnieć. Jak osiągnąć zatem efekt zapamiętania? Odpowiedź jest prosta: poprzez opatrzenie. Wystarczy jedna zintensyfikowana kampania prowadzona różnymi kanałami komunikacji, ale z tym samym przekazem, w której nazwa dewelopera odgrywa drugoplanową rolę. Jakie są korzyści takiego rozwiązania? Wiele osób nie ufa inwestorom z samego założenia i głęboko zakorzenionej niechęci. Zatem sprzedawanie mieszkań w oparciu o chwytliwą, dobrze kojarzącą się nazwę (najczęściej

działania jest chęć zwiększenia efektywności

tożsamą z nazwą osiedla), może okazać się traf-

zasobów ludzkich w firmie, co - jak wiadomo

nym pomysłem.

- nie wróży niczego dobrego. Jeśli nałożymy na siebie ograniczenia, że działania marketingowe muszą się zwrócić, tracimy jasność myślenia

KAMPANIE INFORMACYJNE A REKLAMOWE

i wycofujemy się z innowacyjnych działań. Za-

Gdybyśmy tworzyli dekalog największych grze-

czynamy działać zachowawczo – powtarzamy

chów firm w kontekście myślenia o promocji,

schematy, komunikujemy się poprzez cenę. Ko-

z pewnością na wysokim miejscu znalazłoby się

niec końców wszystko wygląda tak samo. Reklama ma działać trochę chaotycznie, mamy prawo do błędów, bo największy błąd to kopio-

Działania informacyjne nie powinny być utożsamiane z reklamą.

wanie innych.

MARKA DEWELOPERA CZY MARKA INWESTYCJI Wszyscy zdają sobie sprawę, że budowanie marki to proces długoterminowy. Rzeczywistość pokazuje jednak, że marki dla inwestycji nie trzeba budować latami, ponieważ nie musimy utrzymać jej w długiej perspektywie czasowej. Marka to trochę koloru, trochę czcionki. Nie wiemy dokładnie, czym jest tożsamość

33

GRUPA MARKETINGOWA

DLACZEGO LUDZIE MÓWIĄ, ŻE REKLAMA NA NICH NIE DZIAŁA?

mylenie (bo trzeba nazwać rzecz po imieniu) marketingu z public relations.

Panuje wyobrażenie, że reklama jest tworem, Częstym zjawiskiem jest komunikowanie fak-

który - najczęściej za pośrednictwem telewi-

tów dotyczących inwestycji (znajduje się tu i tu,

zji - ma nam coś narzucać na siłę. Coś, czego

ma tyle i tyle mieszkań o takim i takim metrażu

wcale nie chcemy. Tak naprawdę chodzi jednak

itp.) i nazywanie tego reklamą. Istotne jest to,

o utrwalenie marki w naszej świadomości. Stąd

aby zrozumieć, że takie przedstawienie produk-

reklamy, nawet te słabszej jakości, są nadal sku-

tu reklamą nie jest.

teczne. Nie wiemy dokładnie, co było umieszczone w reklamie, ale umiemy dopasować

Nie wystarczy poinformować klienta o cechach

do niej skojarzenia, ponieważ zapamiętujemy

szczególnych inwestycji, ponieważ robi to więk-

kontekst. Dlatego tak istotna jest spójna komu-

szość firm. Reklama musi nas wyróżnić, bo taki

nikacja. Jeśli będziemy ją należycie prowadzić,

jest jej cel. Reklama nie daje odpowiedzi na

to za sprawą kontekstu nasi klienci będą mieli

konkretne pytania, ona przyciąga uwagę, aby-

poczucie, że mają wiedzę kompleksową.

śmy sami tych odpowiedzi szukali. Branża de-

PRAKTYKA MATKĄ WSZYSTKICH UCZONYCH

weloperska, choć pozornie wydaje się inną kategorią, poddaje się tym samym mechanizmom

Wiemy, że solidna wiedza jest podstawą do-

zakorzenionym w ludzkiej psychice.

ĆWICZENIE: JAKIE SĄ MOTYWACJE KUPUJĄCYCH MIESZKANIA?

RYZYKO NISKIE

RYZYKO WYSOKIE

brej pracy, ale nie można mówić o sukcesach

MOTYWACJE UJEMNE (REMEDIUM)

MOTYWACJE DODATNIE

•

Pierwsze mieszkanie

•

•

Mieszkanie dla dziecka

•

Zmiana lokalizacji ze względu na pracę

Między dobrym a lepszym – zwiększanie komfortu życia

•

inwestycja, lokata kapitału

•

Kolejne mieszkanie

•

•

Łączone kredyty

Dopasowanie do standardu grupy

•

Na granicy możliwości finansowych

34

Powinniśmy pisać niewiele (aby kupujący miał potrzebę kontaktu ze sprzedawcą), ale nie mniej, niż inni uczestnicy rynku.

bez odpowiedniego warsztatu. Dlatego druga część spotkania była poświęcona praktycznym warsztatom i pracy na przykładach. Uczestnicy poznali matrycę J.R. Rossitera i L. Percy’ego, która traktuje o tym, że marka należy do konkretnej kategorii produktowej i zaspokaja określone w tym względzie potrzeby. Model uwzględnia dwie zmienne: charakter motywacji zakupowej (dodatni-ujemny) oraz postrzegane przez konsumenta ryzyko zakupu, generujące określony poziom zaangażowania w zakup: wysokie-niskie. Na tej podstawie osoby obecne na spotkaniu rozpisywały modele bodźców, jakie można zaobserwować w kontekście szukania mieszkania. Ta tematyka będzie również poruszona na kolejnym spotkaniu Grupy Marketingowej, na które serdecznie zapraszamy.

Proces decyzyjny może być krótki albo długi.

Zasadnym jest kuszenie nabywcy tak, aby skierować go do sprzedawcy. Jeśli zależy nam na skracaniu procesu decyzyjnego – powinniśmy nieco „wodzić klienta za nos”. Ma tu zastosowanie zasada „mniej znaczy więcej”. Wszystkie informacje, które de facto nie są wcale potrzebne, utrudniają nam komunikację, ponieważ zaburzają nam kluczowy przekaz.

Spotkania Grupy Marketingowej należą do jednych z najbardziej inspirujących inicjatyw, jakie podejmujemy dla pracowników Państwa firm.

Wierzymy, że dzięki nim na nowo odkrywamy, jak wielką sztuką jest, a pasją może być, marketing.

35

WIEŚCI Z RYNKU

Rok 2014 w branży mieszkaniowej - fakty i opinie

Po publikacji raportu firmy REAS, który podsumowywał rok działalności deweloperów na rynku mieszkaniowym, media rozpisały się o tym, jak był on dla nas owocny. To prawda, że mamy za sobą kilkanaście miesięcy dobrej sprzedaży. Jednak to, czy możemy liczyć na kolejny rok prosperity, zależy od wielu czynników. Duże znaczenie będą miały działania ustawodawcy, który tworząc nowe przepisy i nakładając na nas kolejne obostrzenia siłą rzeczy kształtuje ceny mieszkań – niekoniecznie w pożądanym kierunku.

POPYT I PODAŻ JAK JING I JANG

W Warszawie, Krakowie i Trójmieście wielkość

Liczba mieszkań wprowadzonych do sprzeda-

oferty była na stałym poziomie, we Wrocławiu

ży w 2014 roku w aglomeracjach o największej

zmalała o 2,4%. W tych miastach nowa podaż

skali obrotów na rynku pierwotnym (War-

nieomal zrównała się z wielkością sprzeda-

szawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań

ży. Duży spadek oferty, bo o 18,1%, miał na-

i Łódź) wyniosła ponad 47,5 tys. lokali. To nie-

tomiast miejsce w Poznaniu. Jedynym mia-

mal o 100% więcej niż w 2013 roku, więc może-

stem, gdzie oferta znacząco wzrosła, była Łódź,

my mówić o dużym ruchu w branży branży.

w której liczba mieszkań czekających na nabywców na koniec roku wzrosła o 9,6% w porównaniu z końcem września.

Liczba mieszkań w ofercie na koniec roku szacowana jest na niewiele ponad 47 tys. lokali, co świadczy o wyjątkowej równowadze rynko-

Według wstępnych danych GUS, deweloperzy

wej. Patrząc na sytuację pod względem zmian

w okresie jedenastu miesięcy 2014 roku roz-

w ofercie nie było dużych wahań.

poczęli w całej Polsce budowę o jedną trzecią

36

dych ludzi do zakupu pierwszego mieszkania.

Nie ulega wątpliwości, że zmiany limitów cenowych w ramach programu MdM miały istotny

W całym 2014 roku sprzedano na analizowanych rynkach ponad 43 tys. lokali. To o prawie 20% więcej, niż w rekordowych dotychczas latach 2007 i 2013, w których sprzedano po około 36 tys. mieszkań.

wpływ na liczbę kredytów udzielonych w ramach MdM-u w poszczególnych miastach w kolejnych kwartałach. Tylko w Gdańsku, gdzie od drugiego półrocza limit się zmniejszył, spadła także od lipca wyraźnie liczba kredytów. Można dostrzec dalej idące prawidłowości stymulujące sprzedaż mieszkań dzięki programowi MdM. Po pierwsze, nabywcy wykorzystywali dopłaty tam, gdzie wskaźnik był zbliżony do przeciętnej ceny na rynku. Miało to miejsce w Gdańsku, Poznaniu i Łodzi, gdzie relacja kredytów z dopłatą do liczby sprzedanych lokali sięgnęła 27%.

Wpływ programu MdM na zwiększenie sprzedaży można rozpatrywać nie tylko w kontekście wsparcia osób korzystających z dopłat. Zgodnie z raportem firmy REAS, w miastach, w których limit był niski i niewielka część oferty spełniała wymogi programu, wpływ na rynek wynikał z próby dopasowania cen do limitu, zaś o wzro-

mieszkań więcej niż przed rokiem, czyli ponad

ście sprzedaży decydowała nie liczba kredytów

64,3 tys. mieszkań. Wśród lokali znajdujących

udzielonych w ramach programu, lecz atrakcyj-

się w sprzedaży na koniec 2014 roku mieszka-

ność niskich cen.

nia oddane w 2013 roku (ok. 2,8 tys.) stanowiły niecałe 6% oferty, zaś mieszkania oddane do

Pozostali stoją na stanowisku, że MdM miał tak

użytku przed 2013 rokiem około 7% (3,1 tys.).

naprawdę niewielki wpływ na wyniki sprzeda-

Największą część oferty – prawie 40% - stano-

żowe. Zwolennicy tej teorii popierają ją staty-

wiło 18,7 tys. lokali planowanych do oddania w

stykami REAS, zgodnie z którymi przykładowo

2015 roku.

w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu liczba kredytów udzielonych w ramach programu MdM

PROGRAM MDM – WSPIERAŁ SPRZEDAŻ, CZY NIE WSPIERAŁ? OTO JEST PYTANIE

wyniosła ok. 10-11% na tle wszystkich sprzedanych w tym roku mieszkań. Dodatkowo po-

Zdania są podzielone. Część członków Związku

jawiają się także głosy, że dopłaty na zapropo-

uważa, że program rządowy motywował mło-

nowanym przez rząd poziomie nie były na tyle 37

WIEŚCI Z RYNKU

atrakcyjne, aby przekonać do zakupu kogoś, kto

jest raczej chwilowy. Szczególnie, jeśli wejdą

tego zakupu tak naprawdę nie planował. MdM

w życie propozycje UOKiK-u dotyczące likwida-

mógł stymulować tych, którzy byli nieprzeko-

cji otwartych rachunków powierniczych, czemu

nani, ale raczej nie skusił tych, którzy nie mieli

jako Związek silnie przeciwdziałamy. *

takiego pomysłu wcale.

Dopasowanie oferty deweloperów do oczeNajwiększymi beneficjentami spo-

kiwań klientów i niskie oprocentowanie

śród miast wojewódzkich są: War-

kredytów hipotecznych to walory, które za-

szawa, gdzie trafiło ponad 56 mi-

chęcały do zakupu nieruchomości. Przyczy-

lionów złotych i Gdańsk (prawie

niła się do tego także świadomość inwesto-

33 miliony). Do tych dwóch miast

rów kupujących mieszkania na wynajem,

w 2014 roku trafiło ponad 40% środ-

że niższych stóp procentowych i redukcji

ków przeznaczonych na dopłaty dla

cen w roku 2015 raczej nie będzie. Wręcz

wszystkich miast wojewódzkich.

przeciwnie - tanie kredyty, Fundusz Mieszkań na Wynajem i zakupy inwestycyjne

DLACZEGO ZESZŁY ROK BYŁ TAKI OWOCNY?

mogą spowodować niewielki wzrost cen – Edward Laufer Prezes Zarządu Vantage

REAS słusznie zauważa, że dobre wyniki zo-

Development SA.

stały osiągnięte nie dzięki histerycznym zakupom czy ucieczce nabywców przed wzrostem

Pierwszy rok programu MdM niestety

cen, ale dzięki stabilnym cenom i stosunkowo

okazał się dość słaby. Zgodnie z progno-

dobrym dopasowaniu oferty do możliwości na-

zami PZFD ze stycznia 2014 r, udało się

bywczych klientów, wspartych częściowo dzia-

wykorzystać jedynie 200 mln, z ponad

łaniami państwa. W pewnym stopniu mieliśmy

600 dostępnych. Trzeba jednak zauważyć,

jednak do czynienia także z wyjątkowymi prze-

że MdM rozkręca się dużo szybciej niż RnS,

sunięciami popytu: w I kwartale miały miejsce

a deweloperzy chcąc dopasować się do pro-

zakupy dokonywane przez osoby czekające na

gramu, wprowadzają na rynek coraz więcej

uruchomienie programu MdM, a w IV kwar-

tańszych inwestycji, kwalifikujących się do

tale – przez nabywców, zaciągających kredyty

dofinansowania. Razem z powoli rosnący-

przy wkładzie własnym na poziomie 5% w oba-

mi limitami powinno to sprawić, że poziom

wie przed wzrostem do 10% (Rekomendacja

wykorzystania środków przeznaczonych

S). Taki wyjątkowo korzystny zbieg okoliczno-

na program w 2015 roku prawdopodobnie

ści już się nie powtórzy i jako branża musimy

przekroczy 70%. – Grzegorz Kiełpsz Prezes

zdawać sobie z tego sprawę. W skali poszcze-

Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

gólnych kwartałów, jak i w skali całego roku, wyniki roku 2014 będą trudne do powtórzenia,

* Materiał został przygotowany w oparciu o raport REAS Rynek mieszkaniowy w Polsce - IV kw. 2014 r.i zawiera cytaty bezpośrednio ze wspomnianej publikacji.

więc tytułowy „powrót deweloperów do raju”

38

FIRMA WSPIERAJĄCA

MARKETINGOWE INSPIRACJE

Jak skorzystać na modzie na ekologię?

Moda na ekologię przybiera kształt sinusoidy z tendencją wzrostową. Raz na jakiś czas temat staje się modny, by po pewnym czasie całkowicie przycichnąć.

Działania proekologiczne są mile widziane pod warunkiem, że nie są jedynie wydmuszką i wyraźnie je akcentujemy w komunikacji z otoczeniem. Tworząc strategię działania firmy sami możemy wyznaczać trendy i czynić z nich atuty marki. Często korzystanie z materiałów ekologicznych nie jest wcale droższe, natomiast ma duży potencjał marketingowy.

Sektor budownictwa niezwykle silnie oddzia-

powierzchnia biologicznie czynna jest z góry

łuje na środowisko. Odpowiada za 42% całe-

ustawowo określona. Możemy zatem mówić

go zużycia energii w EU i za około 35% emisji

o jej istnieniu w kontekście profitów i korzy-

wszystkich gazów cieplarnianych.* Takie dane

ści, jakie zapewniamy dzięki niej mieszkańcom

zobowiązują nas do tego, aby działać w sposób

i środowisku.

przemyślany. Jeśli tak robimy, bo przymuszają nas do tego przepisy unijne, niekoniecznie

Jeśli zestawimy tradycyjne budownictwo z eko-

wyrzuty korporacyjnego sumienia, również

logicznym, zauważymy, że „zielone” inwestycje

możemy obrócić to w korzyść wizerunkową.

zużywają przeciętnie o 30% mniej energii. Po-

W końcu Kowalscy nie wiedzą, że przykładowo

nadto mają też znacznie niższe zużycie wody 40

Na potrzeby tego artykułu przeprowadzono audyt losowo wybranych stron firm deweloperskich należących do Związku.

Na żadnej z nich nie znaleziono elementów świadczących o trosce o środowisko.

A szkoda.

i koszty utrzymania. Szczególnie dwie ostatnie informacje powinny przykuć uwagę kupujących. Nie dzieje się tak dlatego, że inwestycje ekologiczne są z założenia droższe a Polacy nie mają jeszcze wykształconego myślenia o korzyściach, które pojawią się po czasie, jeśli na początku zainwestuje sie więcej. Takie myślenie, charakterystyczne dla krajów Europy Zachodniej, znajdzie swoje odzwierciedlenie również w decyzjach zakupowych naszych rodaków, ale na to trzeba jeszcze pewnie trochę poczekać.

Poprawa charakterystyki energetycznej budynków: »» zmniejszenie zapotrzebowania na energię »» wykorzystanie źródeł odnawialnych (słońce, wiatr, biomasa) »» podniesienie efektywności energetycznej Coraz więcej osób zwraca uwagę na ekologię.

W oparciu o wiedzę dotyczącą proekologicznych

fakt, że wcale nie musimy ponosić przy tym do-

zachowań firmy wybieramy produkty od tych

datkowych kosztów!

codziennego użytku, po te, które kupujemy raz na kilka lat. Ma to związek z ideą CARBON FO-

Wielu z nas już dziś używa w swoich inwesty-

OTPRINT, bardzo popularną na zachodzie mia-

cjach szeregu proekologicznych rozwiązań.

rą sumy emisji gazów cieplarnianych wytwo-

To, czego nam brakuje, to komunikowanie tego

rzonych przez firmę bądź jednostkę. Dążenie do

faktu na zewnątrz.

minimalizacji „śladu ekologicznego” jest misją przyszłych pokoleń, które dorastają w świado-

Weźmy za przykład płytki ceramiczne. Warto

mości szkód, jakie przynosimy naszej planecie.

dowiedzieć się, z jakich materiałów powstały

Wszystko dobrze, wszystko pięknie, ale jak to

i jak wyglądał proces produkcyjny, aby zazna-

się ma do działalności deweloperskiej?

czyć to później w materiałach promocyjnych.

Może produkty, z których korzystamy od lat,

Powinniśmy pokazywać klientom, że nasze in-

mają jakieś certyfikaty potwierdzające ekolo-

westycje dzięki temu, że są ekologiczne, są też

giczność, ale nie przyszło nam do głowy, aby to

modne. Najciekawszy w tym wszystkim jest

komunikować? Daleko nie szukając, nasz Czło-

41

MARKETINGOWE INSPIRACJE

nek Wspierający, firma ROVESE, produkuje

deszczowej. Dobrze sprawdzą się także zielone

płytki z certyfikatem ECOKARTA.

tereny na dachu samej inwestycji. Takie rozwiązanie znacznie poprawia komfort mieszkania,

Zwróćmy też uwagę na farby, jakich używamy

a dodatkowo lokale na ostatnim piętrze nagrze-

do wykończenia inwestycji. Czym kierujemy się

wają się w znacznie mniejszym stopniu.

przy ich doborze? Jeśli farba firmy X kosztuje tyle samo co firmy Y, ale firma Y kieruje się

Inwestycje z zielenią pionową potrafią zaprzeć

proekologiczną polityką, to czy opłaca nam się

dech w piersiach. Ładny folder sprzedażowy

zainwestować w produkt tej drugiej? Tak, pod

to jednak nie wszystko, co można dzięki nim

warunkiem, że będzie to spójne z resztą naszych

uzyskać. P.S. PZFD prowadzi działania,

działań. Tak, pod warunkiem, że będziemy to

aby zielone ściany były w pewnym stop-

później komunikować przy sprzedaży.

niu wliczane do powierzchni biologicznie czynnej.

A jak wyglądają okna w Waszych inwestycjach?

Czy mają w sobie rtęć, tak popularną jeszcze

Na koniec smaczek – gospodarowanie odpada-

kilka lat temu? Zapewne nie. Jednak czy ku-

mi na budowie oraz korzystanie z produktów

pujący o tym wiedzą? Oczywiście nie muszą,

krajowych. Minimalizowanie strat i wybieranie

ale czemu by nie napisać o tym przy okazji kre-

materiałów, które mają najlepszy stosunek jako-

acji komunikatu prasowego? To samo dotyczy

ści do ceny, ma naturalnie swoje uzasadnienie

żarówek energooszczędnych, które nie są nadal

ekonomiczne. Zawsze można jednak położyć

standardem wykończenia. Jeśli je stosujemy –

nacisk na inne następstwa wynikające z takich

mówmy o tym!

działań. W komunikacji możemy mówić o rozsądnym wykorzystaniu surowców i mniejszej

Dobrym pomysłem jest również wybór od-

ilości odpadów oraz wspieraniu gospodarki

powiedniego zarządcy nieruchomości, który

przez wybór polskich produktów. Brzmi lepiej,

swoimi działaniami będzie przyczyniał się do

czyż nie?

promowania

proekologicznego

użytkowania

inwestycji. Proekologiczne użytkowanie to nie

To wszystko wydaje się takie proste i oczywiste.

tylko niezwykle ważne dbanie o środowisko, a

Jednak wejdź teraz na swoją stronę interneto-

w wielu przypadkach także ograniczenie kosz-

wą i sprawdź, czy komunikujesz, że jesteś eko.

tów. Znaczna część rozwiązań ekologicznych

Jeśli nie, może jest to najlepszy moment, aby

to w perspektywie niższe koszty użytkowania.

zacząć. Nie jest trudno być firmą ecofriendly.

Dlatego też warto pamiętać o wyborze oświe-

Wystarczy położyć na to większy nacisk w ko-

tlenia ledowego, tworzeniu powierzchni bio-

munikacji.

logicznie czynnej na dachach altan śmietnikowych czy też np. o systemach nawadniania

* Dane pochodzą z Oddziału Polskiego Związku Inżynierów i Techników.

obszarów zielonych inwestycji za pomocą wody 42

DEWELOPER PO GODZINACH

Kibicuj z pasją

Rozmowa z Jarosławem Jankowskim, Prezesem Zarządu, Waryński S.A. Grupa Holdingowa Czy miłość do kibicowanie jest roman-

wątpienia zatem mogę stwierdzić, że miłość do

tyczna? Przychodzi nagle, niespodzie-

kibicowania ma w sobie nutę romantyzmu.

wanie i trwa latami? Jak rozpoczęła się Pana pasja?

Jakie emocje towarzyszyły Panu podczas

Jarosław Jankowski: Moja pasja związana

pierwszego meczu? Czy podobne wraże-

z Legią trwa już ponad dwadzieścia lat. Pierw-

nia powróciły kiedykolwiek podczas za-

szy raz na stadionie pojawiłem się pod koniec

rządzania firmą?

lat 80., jednak prawdziwa pasja zrodziła się

JJ: Stwierdzenie, że tych emocji nie da się opi-

w 1993 r. Wówczas po niesłusznie odebranym

sać słowami wydaje się banalne, jednak do ki-

Legii mistrzostwie, poczułem złość i zawód,

bicowania idealnie pasuje. Pierwsza wizyta na

które sprawiły, że związałem się z tym klubem

stadionie to spotkanie z sytuacjami i wraże-

na lata. Jestem oddanym kibicem i wspieram

niami, które nie towarzyszyły mi na co dzień.

Legię niezależnie od osiąganych wyników. Bez

Adrenalina, pozytywne napięcie, wyjątkowe 43

DEWELOPER PO GODZINACH

stycji?

(Niby wszystko jest na dobrej

drodze, a tu nagle pojawiają się bariery – przepisy techniczne, UOKIK. Podanie

Pierwsza wizyta na stadionie to spotkanie z sytuacjami i wrażeniami, które nie towarzyszyły mi na co dzień.

Adrenalina, pozytywne napięcie, wyjątkowe poczucie wspólnoty…

– pomysł na inwestycję, bramka – rozpoczęcie działań i spalony – kontrola UOKiKu) JJ: Oczywiście sport i biznes mają wiele analogii. W obu tych dziedzinach człowiek musi nieustannie się rozwijać i udoskonalać, jeśli chce osiągnąć sukces. Musi również wytyczać coraz to bardziej ambitne cele. Dodatkowo, zarówno w piłce nożnej, jak i przy realizacji inwestycji deweloperskich, ostateczne powodzenie jest uzależnione także od czynników zewnętrznych.

W pierwszym przypadku są to m.in. przeciwnicy i panujące warunki atmosferyczne, w drugim natomiast decyzje administracyjne, zmienna sytuacja rynkowa i współpraca z podwykonawcami. Jednak dzięki konsekwentnym i przemyślanym działaniom, w obu tych dziedzinach istnieje możliwość zminimalizowania nieprzewidywalnych zdarzeń.

poczucie wspólnoty, to tylko niektóre z emocji, które odczuje każdy, kto pojawi się na stadio-

Czy czuje się Pan podobnie jak trener

nie. Wiele osób przychodzi na mecze wyłącznie

zarządzając swoją firmą deweloperską?

dla atmosfery, to mówi samo za siebie. Zarzą-

Jaki stosuje Pan styl motywowania pra-

dzanie dużą firmą oczywiście również wywołuje

cowników – demokratyczny czy autory-

wiele emocji, jednak są to zupełnie inne przeży-

tarny?

cia. Podejmując kluczowe decyzję muszę rozwa-

JJ: Tak jak już wspomniałem, pomiędzy piłką

żyć wszystkie za i przeciw, spokojnie przeanali-

nożną a działaniami biznesowymi dostrzegam

zować sytuację. Na stadionie nie ma na to czasu.

dużą analogię. Będąc menedżerem dużej firmy deweloperskiej w codziennych kontaktach z pra-

Mecze kojarzą się z adrenaliną. Szybkie

cownikami i partnerami biznesowymi stosuję

podanie, widowiskowa bramka i nagle

wiele rozwiązań i posunięć, które mogłyby być

... okazuje się, że jest spalony. Czy akcje

również przypisywane trenerom piłkarskim.

na boisku piłkarskim znajdują swoją

Zarówno w sporcie, jak i biznesie, skuteczny

analogię w planowaniu realizacji inwe-

menedżer to przede wszystkim dobry taktyk 44

i motywator. Niezwykle istotne jest stworzenie

gii mam możliwość poznania funkcjonowania

zespołu specjalistów i ekspertów, którym może-

klubu od środka. Dopiero będąc wewnątrz orga-

my zaufać i tylko koordynujemy ich pracę.

nizacji mogłem w pełni dostrzec jak bardzo klub

Nie bez przyczyny w brytyjskim modelu orga-

i dotyczące go sprawy są ważne dla Warszawia-

nizacji klubu piłkarskiego, który przez wielu

ków. Z dzisiejszej perspektywy, dostrzegam

uznawany jest za najlepszy na świecie, mene-

wiele analogii pomiędzy Sekcją Koszykówki

dżer koordynuje i nadzoruje pracę sztabu szko-

Legii Warszawa a zarządzaną przeze mnie Gru-

leniowców, którzy specjalizują się w różnych

pą Waryński. Oba podmioty są silnie związane

aspektach funkcjonowania drużyny. Jednak za-

z Warszawą, zakorzenione w jej tożsamości.

wsze decydujące słowo należy do „bossa”.

Ponadto, zarówno Legia, jak i Grupa Waryński z powodzeniem przeszła proces zmian i obecnie

Czy spotkał Pan jakiegoś piłkarza osobi-

odnosi sukcesy.

ście? Jakie były tego okoliczności i jakie wrażenia Panu towarzyszyły?

Czy angażuje się Pan w jakiś szczególny

JJ: Jako osoba mocno zaangażowana w życie

sposób w rozwój klubu?

Legii Warszawa i towarzysząca jej nieprzerwa-

JJ: Tak, jak już wspomniałem, od kilku lat Gru-

nie od ponad 20 lat, miałem taką przyjemność

pa Waryński zaangażowana jest w wielki pro-

już wielokrotnie. Dzięki spotkaniom z piłkarza-

jekt „Odrodzenia Potęgi” koszykarskiej Legii

mi mogłem lepiej poznać emocje towarzyszące

Warszawa. Współpracę z sekcją rozpoczęliśmy

zawodnikom podczas przygotowań do meczu.

w 2011 r., kiedy drużyna występowała w 3 lidze

Muszę przyznać, że cała „otoczka” meczu pił-

i z trudem wiązała koniec z końcem. Obecnie,

karskiego, mimo upływu wielu lat, nadal wy-

dzięki zaangażowaniu wielu osób i bardzo cięż-

wiera na mnie ogromne wrażenie. Dzisiaj mam

kiej pracy, udało nam się stworzyć klub, który

częsty kontakt z zawodnikami, niektórzy z nich

rywalizuje z powodzeniem w I lidze i walczy

angażują się w rozwój Sekcji Koszykarskiej Le-

o awans do najwyższej klasy rozgrywkowej

gii Warszawa, z którą Grupa Waryński i ja oso-

w Polsce. A naszym zawodnikiem i „twarzą”

biście, jesteśmy mocno związani od kilku lat.

tego projektu jest Cezary Trybański – pierwszy polak grający w NBA. Współpraca z koszykar-

Jaka jest największa zaleta kibicowania

ską Legią to projekt, który nadzoruję osobiście

Legii?

– to moja wielka pasja. Wykorzystując swoje

JJ: Legia to stołeczna drużyna i marka z ogrom-

doświadczenie i znajomość realiów bizneso-

nymi tradycjami. To najbardziej rozpoznawalny

wych, uczestniczę w tworzeniu otoczenia klubu,

klub w Polsce i organizacja, która nieustan-

które pomoże mu odnosić sukcesy przez wiele

ne się rozwija i dąży do sukcesu. Kibicowanie

kolejnych lat.

temu klubowi to gwarancja emocji, których nie

Ten projekt jest dla mnie niezwykle ważny

zapewni żadna inna pasja. Dodatkowo, poprzez

i przynosi wiele satysfakcji.

zaangażowanie w odbudowę koszykarskiej Le45

CZŁONKOWIE WSPIERAJĄCY

Światłowód jako źródło przewagi konkurencyjnej oferty mieszkaniowej Dla Polski jednym z priorytetów na najbliższe lata jest wykorzystanie potencjału technologii cyfrowych. Zgodnie z celami ujętymi w Programie Operacyjnym Polska Cyfrowa na lata 2014–2020 głównym kierunkiem rozwoju naszego społeczeństwa powinno być wzmocnienie cyfrowych fundamentów i podniesienie poziomu kompetencji z zakresu nowoczesnych technologii. W praktyce związane jest to z budową sieci światłowodowej, rozwojem nowych usług oraz umiejętności cyfrowych oraz koniecznością dostarczenia do nowych inwestycji mieszkaniowych odpowiedniej infrastruktury.

Dostęp do superszybkiego Internetu, nowo-

i najszybszy na rynku, nielimitowany

czesne technologie, innowacyjne rozwiązania

Internet;

z pewnością podnoszą standard życia miesz-

»» komfort korzystania z multimediów (np.

kańców, co przedkłada się na wzrost atrakcyj-

brak tzw. „buforowania” – przerw

ności lokalizacji, otwierając przed inwestorami

w dostarczaniu zawartości stron

budownictwa mieszkaniowego nowe kierun-

z Internetu);

ki rozwoju. Decyzje zakupowe osób poszuku-

»» odporność na warunki atmosferyczne

jących mieszkań, coraz częściej związane są

i zaniki prądu,

z szybkością Internetu. Szczególnie jest to waż-

»» korzystanie z oferty konwergentnej

ne dla młodszego pokolenia oraz osób wykonu-

integrującej usługi stacjonarne (internet

jących prace zawodową w domu.

i TV) i mobilne

Jakie są korzyści dla nowego nabywcy mieszkania posiadającego światłowód w porównaniu

POSTĘP TECHNOLOGICZNY NIE DAJE NAM WYBORU!

z popularnymi „kablówkami”? Zasadniczymi

Dlatego też priorytetem na najbliższe lata dla

z nich są:

Orange Polska są inwestycje w technologie

»» posiadanie dedykowanego

światłowodowe, w pierwszej kolejności realizo-

łącza światłowodowego zamiast

wane na rynku budownictwa wielorodzinnego.

współdzielonego łącza kablowego; Dla sukcesu tego zadania niezbędna jest współ-

»» najnowocześniejsza na świecie

praca z deweloperami , inwestorami, którzy są

technologia zapewniająca stabilność łącza

46

gotowi wspólnie z Orange podjąć niezbędne

a potencjalna korzyść z wyróżnienia się

działania do stworzenia warunków umożliwia-

oferty spośród innych porównywalnych

jących dostęp do szybkiego Internetu na osie-

w danym segmencie jest niewspółmiernie

dlach mieszkaniowych.

wyższa. »» W ramach współpracy z Orange Polska

Jakie korzyści – poza zadowolonymi klientami

wspólne działania marketingowo

może mieć deweloper z posiadania światłowodu

- sprzedażowe promujące zarówno

w swojej inwestycji?

inwestycje jak i ofertę operatora

»» Wyróżnienie oferty mieszkaniowej

posiadającego najnowsza technologie.

spośród innych na rynku – posiadanie światłowodu to wciąż nie powszechnie

Zapraszamy wszystkich deweloperów gotowych

występujący standard,

do współpracy w zakresie budowy szybkiego dostępu do Internetu.

»» Dobra relacja koszt- efekt – inwestycja w technologię światłowodową nie różni się znacząco pod względem kosztów po

Szczegóły znajdziecie Państwo na naszej

stronie dewelopera w porównaniu

stronie internetowej;

z inwestycją np. w kable koncentryczne,

www.orange.pl/ftth_deweloperzy.phtml

Dyrektor Realizacji Inwestycji i Sprzedaży do Rynku Deweloperskiego Przemysław Naklicki 501 200 671

47

ODZIAŁ WARSZAWSKI PZFD

Spotkanie w ramach porozumienia z miastem

14 stycznia br. w Urzędzie m. st. Warszawy obyło się pierwsze w nowym roku spotkanie Oddziału Warszawskiego Polskiego Związku Firm Deweloperskich z władzami miasta. Głównym tematem spotkania było podsumowanie prac „Zespołu ds. infrastruktury i planowania przestrzennego” w roku 2014, a także omówienie realizacji pozostałych celów zawartych w Porozumieniu o współpracy pomiędzy PZFD, a Urzędem m.st. Warszawy.

Ze strony Oddziału Warszawskiego została

Zarówno w opinii wiceprezydenta Warszawy

przygotowana i przedstawiona podczas spotka-

Jacka Wojciechowicza, jak i przedstawicieli

nia krótka prezentacja podsumowująca działa-

PZFD – prezesa, Grzegorza Kiełpsza oraz pre-

nia Oddziału w ramach współpracy z miastem.

zesa Oddziału Warszawskiego, Pawła Putkow-

Wśród wspomnianych inicjatyw znalazł się

skiego ubiegły rok potwierdził obopólne korzy-

m.in. udział w Pikniku z klimatem czy akcji sa-

ści wynikające ze współpracy Związku i Miasta,

dzenia drzew w ramach Partnerstwa dla Klima-

zarówno w zakresie rozwiązywania bieżących

tu.

spraw, jak i wzajemnego wspierania inicjatyw

48

na rzecz wizerunku Warszawy jako dobrego

Podczas spotkania omówiono także sprawy

miejsca do mieszkania. Obie strony podkreśliły

merytoryczne dotyczące ważnych dla nas za-

jednocześnie chęć dalszego uczestnictwa w wy-

gadnień - obowiązujących wskaźników parkin-

darzeniach organizowanych w nadchodzących

gowych i realnego popytu na miejsca parkingo-

miesiącach.

we realizowane przez deweloperów w oparciu o narzucone wskaźniki w decyzjach administra-

Nie zabrakło jednak i słów krytycznych.

cyjnych oraz konsultacji z deweloperami prac

W głównej mierze dotyczyły one braku postę-

planistycznych na etapie przystąpienia do prac

pu w negocjacjach pomiędzy PZFD, a MPWiK,

projektowych nad planem. Temat dot. wskaź-

które dotyczą Porozumienia w zakresie zwrotu

ników miejsc parkingowych wywołał podczas

przez MPWiK nakładów ponoszonych przez de-

spotkania żywą dyskusję. Wyniki przedstawio-

weloperów na budowę urządzeń wodno-kana-

nej ankiety przygotowanej przez Oddział War-

lizacyjnych. To temat, nad którym pracujemy

szawski na podstawie danych pozyskanych od

od pewnego czasu. Obecna na spotkaniu prezes

firm członkowskich były zaczątkiem do rozmów

zarządu MPWiK Hanna Krajewska przyznała,

dotyczących wskaźników parkowania. Przed

że przyczyny tej zwłoki leżą po stronie spół-

nami konieczność dopracowania uzyskanych

ki, zadeklarowała jednocześnie przyspieszenie

danych, a także przygotowanie sprawozdania

prac nad Porozumieniem. Dzięki temu mamy

w szerszym kontekście. Oba zagadnienia będą

nadzieję na przełom w rozmowach w nadcho-

tematem prac Zespołu w 2015 roku.

dzącym czasie.

49

ODZIAŁ WROCŁAWSKI PZFD

2014 r. bardzo dobry dla rynku nowych mieszkań we Wrocławiu

Rekordowa liczba transakcji, spore zróżnicowanie wartości mieszkań w zależności od dzielnic. Słowem rok - najlepszy od lat - pod względem sprzedaży na rynku pierwotnym dla branży deweloperskiej - to najważniejsze wnioski z raportu REAS, dotyczącego rynku mieszkaniowego Wyniki związane z wrocławskim rynkiem, zo-

towarzyszył blisko dwukrotny wzrost liczby

stały przedstawione podczas lutowego briefingu

mieszkań wprowadzonych do oferty w po-

mieszkaniowego, który zorganizował wrocław-

równaniu z rokiem 2013. Tak było w całej

ski oddział Polskiego Związku Firm Deweloper-

Polsce - wylicza Katarzyna Kuniewicz, dy-

skich. REAS prowadzi stałe badania branży od

rektor Działu Badań i Analiz Rynku REAS.

kilkunastu lat.

2 MLD ZŁ NA WROCŁAWSKIM RYNKU — Z podsumowania całego 2014 roku wy-

Wartość rynku (płatne umowy rezerwacyjne

nika, że był to najlepszy pod względem

lub deweloperskie) we Wrocławiu w 2014 r. sza-

sprzedaży rok w historii polskiej branży de-

cowana była na blisko 2 mld zł. W IV kw. 2014 r.

weloperskiej. Oczywiście po boomie z roku

liczba mieszkań sprzedanych była o 257 miesz-

2007. Rekordowemu poziomowi sprzedaży

kań wyższa od liczby wprowadzonych do sprzedaży.

50

Wrocławscy deweloperzy działają na bardzo konkurencyjnym rynku.

W 2014 r. deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 7,2 tys. mieszkań, a w tym samym czasie nabywców znalazło aż 6,5 tys. lokali.

spowodować, iż pomimo dużej liczby mieszkań w ofercie wrocławscy deweloperzy mogą w 2015 roku wprowadzić do oferty zdecydowanie więcej mieszkań niż w poprzednich latach - wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.

I PO BOOMIE? W całym 2014 r. deweloperzy sprzedali w Polsce ponad 43 tys. lokali, to aż o 20% więcej, niż w roku 2007 i 2013. Rekordy odnoszą się również do liczby mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w Polsce, a tych było ponad 47,5 tys.

- niemal 2 razy więcej niż w 2013 roku.

Analitycy zgodnie przyznają, że w 2015 r. będzie zdecydowanie trudniej osiągnąć taki wyniki, bo rynek mieszkaniowy jest cykliczny. Spadek będzie miał miejsce, a wynika to chociażby

W 2014 r. deweloperzy wprowadzili do sprze-

z faktu, że zaczyna się to z innego poziomu, bo

daży 7,2 tys. mieszkań, a w tym samym czasie

jeszcze kilka lat temu sprzedaż na rynku miesz-

nabywców znalazło aż 6,5 tys. lokali. Najwię-

kaniowym we Wrocławiu była o połowę niższa.

cej mieszkań oferowano w dzielnicy Krzyki (37

Do tego dochodzi fakt, że w 2014 roku zakupu

proc.), najmniej na Starym Mieście (9 proc.).

nowych mieszkań dokonywali w dużej mierze

Przeciętna cena m2 lokali mieszkalnych i apar-

nabywcy, obawiając się zmian polityki kredy-

tamentów na rynku pierwotnym na koniec 2014

towej. Tylko do końca 2014 roku przy zaciąga-

roku wyniosła 6,14 tys. zł. W poszczególnych

niu kredytu hipotecznego obowiązywał wymóg

dzielnicach ceny wahały się od 5,11 tys. zł za m2

5-procentowego wkładu własnego. Obecnie jest

na Psim Polu (cena w ofercie) do 7,17 tys. zł za m2

to już 10 procent ceny mieszkania. Niejedno-

na Starym Mieście (cena w ofercie).

znaczny jest również wpływ programu MdM na sprzedaż we Wrocławiu. Z jednej strony dopłaty

- Wrocławscy deweloperzy działają na bardzo

poszerzyły grono potencjalnych nabywców, ale

konkurencyjnym rynku. W związku z tym mu-

z drugiej limity nie są zbyt korzystne dla ryn-

szą mieć przygotowane nie tylko dobre ofer-

ku wrocławskiego, dlatego udział MdM nie jest

ty, ale również muszą być one w dobrej cenie.

jeszcze znaczący i wynosi kilkanaście procent.

Nagroda jest kusząca - dobra sprzedaż. A ta

- Ta tendencja będzie się zmieniać, ale w chwili

w całym 2014 r. była naprawdę imponująca

obecnej trudno powiedzieć, w którym kierun-

- ponad 6 tys. lokali. Sądzę, że ten fakt może

ku - podsumowuje Katarzyna Kuniewicz.

51

ODZIAŁ WROCŁAWSKI PZFD

Deweloperzy zmieniają dzielnice Wrocławia Ponad pół miliarda złotych przeznaczyli na inwestycje w 2014 r. wrocławscy deweloperzy zrzeszeni w Polskim Związku Firm Deweloperskich. W 2015 r. tych inwestycji będzie zdecydowanie więcej.

Wrocławski oddział Polskiego Związku Firm

Dobrze zapowiada się również 2015 r., w któ-

Deweloperskich, zorganizował 19 lutego brie-

rym - według planu - inwestycje deweloperów

fing mieszkaniowy.

PZFD przekroczą 664 mln zł. W tym czasie rozpoczęta lub zakończona zostanie budowa w sumie ponad 3,8 tys. mieszkań.

— Takie spotkanie to dobra okazja do porozmawiania o kondycji branży oraz o tym jak Wrocław zmienia się na naszych oczach.

— Dzięki ustabilizowanej sytuacji na rynku

Stąd też byli z nami prezesi i przedstawiciele

branża może rozwijać się bardzo prawi-

firm deweloperskich oraz osoby związane

dłowo i równomiernie. Jedyny negatywny

z rynkiem nieruchomości. Realizacja do-

sygnał, który możemy powoli obserwować,

brych projektów i efekty naszej pracy zależą

to fakt, że w 2015 r. dwukrotnie zorgani-

od współpracy z bardzo wieloma osobami

zowane zostaną wybory. W związku z tym

i instytucjami, dlatego gościliśmy również

wiele inicjatyw może zostać przygotowa-

przedstawicieli Urzędu Miejskiego, nadzoru

nych na fali populizmu, a ustawy wprowa-

budowlanego oraz stowarzyszeń i instytu-

dzone zostaną w trybie natychmiastowym.

cji, z którymi mamy okazję współdziałać.

To może zachwiać rynkiem - ocenia Miro-

Briefing był adresowany również do me-

sław Półtorak, wiceprezes Oddziału PZFD

diów – wylicza Dorota Jarodzka-Śródka,

we Wrocławiu.

prezes PZFD we Wrocławiu.

SETKI MILIONÓW NA INWESTYCJE

PZFD ROZWIJA DZIELNICE, ALE BUDYNEK TO NIE WSZYSTKO

Organizacja przedstawiła twarde dane. Według

Prace budowlane koncentrują się głównie

samych szacunków w 2014 r. na inwestycje we

w czterech wrocławskich dzielnicach od Środ-

Wrocławiu deweloperzy PZFD przeznaczyli 580

mieścia do Fabrycznej. Największą aktywność

mln zł. Dzięki temu powstało blisko 2,4 tys. go-

można zaobserwować w dzielnicy Krzyki. Tylko

towych mieszkań, a kolejne inwestycje są reali-

w 2014 r. gotowych było tam 1,16 tys. mieszkań,

zowane.

a w 2015 r. rozpoczętych bądź gotowych ma być jeszcze więcej - ponad 1,6 tys. mieszkań.

52

— Bardzo dobrze rozwijają się również

— Te dane wprost pokazują, że współodpo-

dzielnice, przy których zakończone zosta-

wiadamy za Wrocław, który razem buduje-

ły inwestycje związane z budową ważnych

my. W wielu miejscach, przez lata powstały,

węzłów komunikacyjnych. Między innymi

zupełnie nowe osiedla, a wręcz dzielnice.

temu faktowi dynamiczny rozwój zawdzię-

Tak się dzieje również dzięki aktywności

cza Psie Pole - ocenia wiceprezes Mirosław

deweloperów zrzeszonych w PZFD - pod-

Półtorak.

sumowuje Dorota Jarodzka-Śródka, prezes wrocławskiego oddziału Polskiego Związku

Miliony przeznaczone na inwestycje to nie tylko

Firm Deweloperskich.

budynki mieszkalne wraz z lokalami usługowymi, którym najczęściej towarzyszą od nowa zaaranżowane tereny zielone, place zabaw, drogi dojazdowe, garaże i parkingi, czy też ścieżki rowerowe.

PZFD we Wrocławiu - to grupa 16

nictwa. Przedsiębiorcy zrzeszeni

firm deweloperskich zrzeszonych

w PZFD tworzą nowe mieszkania,

w Polskim Związku Firm Dewelo-

piękne i obszerne apartamenty,

perskich (Archicom, DOM.Develo-

funkcjonalne

per, INKOM, Osiedle Malownicze,

Wspierają wrocławian w procesie

PBO Dach Bud, Grupa PROFIT De-

wyboru

velopment, Salwirak, TEMAR De-

wątpliwości odpowiadając na py-

weloper,

tania dotyczące zakupu i finanso-

Dom

Vantage

Development,

Development,

obiekty

mieszkania,

biurowe. rozwiewają

mLocum,

wania mieszkania lub domu. Służą

BLOCKPOL, PB DOMBUD, Rafin

radą i pomocą z zakresu prawa bu-

Deweloper, WPBM Mój Dom, Part-

dowlanego i umów deweloperskich.

ner Capital Group).

Przestrzegają zasad Kodeksu Dobrych Praktyk.

PZFD buduje Wrocław i standardy branży deweloperskiej. Zmienia

Więcej informacji:

oblicze miasta, dba o jakość budow-

www.wroclaw.pzfd.pl

53

CZŁONKOWIE WSPIERAJĄCY

Ryzyka związane z otwarciem rachunku powierniczego Uchwalona we wrześniu 2011 roku ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego miała zapewnić silniejszą pozycję podmiotów dokonujących zakupu nowych mieszkań lub domów. Wprowadziła obowiązek otwierania rachunków powierniczych przez deweloperów, co nie zagwarantowało jednak pełnego bezpieczeństwa transakcji, tworząc nowe czynniki ryzyka.

Wprowadzony „ustawą deweloperską” rachunek

do środków. Bank ewidencjonuje wpłaty i wy-

powierniczy służy do gromadzenia i przecho-

płaty odrębnie dla każdego nabywcy na jego

wywania środków pieniężnych powierzonych

„indywidualnym rachunku nabywcy”, ten zaś

posiadaczowi rachunku przez osoby trzecie (na-

przelewa kolejne kwoty pieniędzy po zakończe-

bywców) na podstawie odrębnej umowy, zwanej

niu określonego etapu budowy. W razie niskiego

„umową deweloperską”. Może być prowadzony

poziomu sprzedaży lokali nie gwarantującego

jako zamknięty lub otwarty. W pierwszym przy-

wystarczających wpływów na rachunek, dewe-

padku jednorazowa wypłata zgromadzonych na

loperowi może zatem zabraknąć bezpośrednie-

rachunku środków następuje po przeniesieniu

go dostępu do środków, z których mógłby kon-

na nabywcę prawa własności nieruchomości,

tynuować realizację budowy.

podczas gdy w drugim kolejne wypłaty środków następują zgodnie z harmonogramem określo-

OGRANICZONY DOSTĘP DO ŚRODKÓW

nym w umowie. W obu przypadkach rachunek

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powier-

powierniczy blokuje deweloperowi bezpośred-

niczy chroni prawa nabywców oraz umożliwia

nią możliwość korzystania ze środków zgroma-

deweloperom rozpoczęcie sprzedaży lokali już

dzonych na rachunku do czasu uzyskania okre-

w trakcie realizacji inwestycji bez konieczności

ślonego w umowie stanu budowy – często nawet

wcześniejszego zakończenia prac budowlanych.

aż do jej ukończenia.

Inwestor, który zdecyduje się na jego zastosowanie, ma jednak zablokowany i ściśle kontro-

NAPIĘTY HARMONOGRAM

lowany podczas prac budowlanych dostęp do

Deweloper, prowadząc inwestycję za pośred-

środków finansowych. Otrzymuje od nabywcy

nictwem otwartego mieszkaniowego rachunku

pieniądze dopiero po ukończeniu inwestycji.

powierniczego, ma bardzo ograniczony dostęp

Umowa zawierana jest na czas nieoznaczony,

54

jednak nie dłuższy niż okres niezbędny do wy-

udziału kredytu inwestorskiego, zobowiązany

płaty całości środków wpłaconych na rachunek

jest również udokumentować źródła finansowa-

przez nabywców, po otrzymaniu odpisów aktów

nia przedsięwzięcia.

notarialnych przenoszących prawo do nieruA JEŚLI COŚ PÓJDZIE NIE TAK…

chomości.

Ustawa nie określa dodatkowych środków WYPŁATA W RĘKACH BANKU

ochrony przed spółkami z minimalnym ka-

Ustawa deweloperska nie precyzuje dodat-

pitałem zakładowym – tzw. spółek celowych.

kowych warunków prowadzenia rachunków

W sytuacji wystąpienia wad fizycznych bądź

oraz uwalniania środków. Wynika z tego ryzyko,

prawnych nieruchomości ustawa wskazuje

iż w nieoczekiwanej sytuacji bank może wstrzy-

przepisy Kodeksu cywilnego o rękojmi. Istnie-

mać uruchomienie środków. Banki w oparciu

je ryzyko, iż spółka celowa może nie posiadać

o rekomendacje ZBP narzucają ścisłe zasady

żadnych praw majątkowych, z których można

oceny wiarygodności finansowej inwestora oraz

by było żądać zaspokojenia w postępowaniu

opłacalności jego inwestycji. Samo złożenie

egzekucyjnym. Deweloperzy muszą też rozwa-

wniosku obwarowane jest koniecznością przed-

żyć ostateczną decyzję co do współpracy z wy-

łożenia wielu dokumentów, w tym projektu pro-

branym bankiem, ponieważ zgodnie z ustawą

spektu informacyjnego oraz wzoru umowy de-

deweloperską, Art. 5, ust. 4, prawo wypowie-

weloperskiej. Następnie Inwestor musi ponieść

dzenia umowy rachunku powierniczego przy-

związane z tym opłaty. Jeśli deweloper będzie

sługuje wyłącznie bankowi i tylko z ważnych

prowadził inwestycję ze środków własnych bez

powodów.

Prezes Zarządu Upper Finance Consulting Sp. z o.o.

Iwona Załuska

55

INWESTYCJA W KAPITAŁ LUDZKI, TO NAJLEPSZA INWESTYCJA DLA FIRMY

BUDUJEMY I ROZWIJAMY POLSKIE MIASTA

13 LAT DZIAŁALNOŚCI

4 GRUPY TEMATYCZNE

31 PONAD 100 FIRM Z CAŁEJ POLSKI

WSPÓŁPRACUJEMY M. IN. Z:

58

LICZBA PODJĘTYCH DZIAŁAŃ LOBBINGOWYCH W 2014 R.

59

60