Vademecum Dewelopera nr 4

Vademecum

Dewelopera

Ogólnopolskie wiadomości deweloperskie nr 4/2013

ZIELONE MIASTA I EKOLOGICZNE BUDOWANIE - KAPRYS CZY KONIECZNOŚĆ?

DOŚĆ WYŁUDZENIOM OD DEWELOPERÓW

WIADOMOŚCI Z ODDZIAŁÓW

PZFD I SGH URUCHAMIAJĄ KOLEJNĄ EDYCJĘ

STUDIÓW DEWELOPERSKICH

2

Vademecum

Dewelopera

Wojciech Okoński Prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich

EDYTORIAL Oddajemy do Państwa rąk nowy, czwarty już numer kwartalnika Vademecum Dewelopera.

Data tej publikacji przypada na szczególny moment dla Polskiego Związku Firm Deweloperskich – spotykamy się bowiem na Walnym Zgromadzeniu PZFD, które wyłoni nowy Zarząd.

Wydarzenie to jest jednocześnie okazją do podziękowania Koleżankom i Kolegom wchodzącym w skład Rady i Zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Ostatnie dwa lata były okresem wytężonej pracy, obfitującym w wiele emocjonujących i kluczowych dla polskiego rynku mieszkaniowego momentów, jak wejście w życie tzw. ustawy deweloperskiej, próby zmian interpretacji przepisów dotyczących programu Rodzina na Swoim, czy zapowiedzi nowych regulacji które pojawią się pod szyldem Mieszkań dla Młodych.

Troska władz PZFD oraz walka o bardziej efektywne warunki prowadzenia działalności deweloperskiej w Polsce, o bardziej transparentne i klarownie sformułowane przepisy prawa, (zwłaszcza dotyczące tzw. ustawy deweloperskiej), ale także postępowań administracyjnych podczas uzyskiwania pozwoleń na budowę, czy przepisów umożliwiających powstanie w Polsce profesjonalnego komercyjnego rynku najmu, zasługuje na najwyższe uznanie. Wystarczy stwierdzić, że te dwa lata zaowocowały blisko 3 000 publikacji, komentarzy i wywiadów w prasie, radio i telewizji.

Praca wszystkich osób zaangażowanych na najwyższych szczeblach PZFD pozwoliła Związkowi wspiąć się na wyższy poziom, wyznaczyć nowe cele i osiągnąć wizerunek poważnego, liczącego się Partnera oraz Przedstawiciela rynku mieszkaniowego w Polsce. Niniejszym pragnę podziękować Państwu ostatnie dwa lata wspólnej pracy i efektywne reprezentowanie interesów Związku.

Wojciech Okoński PrezesPolskiego Związku Firm DeweloperskichPrezes

Vademecum

Dewelopera

SPIS TREŚCI 4

PIERWSZE SPOTKANIE DEWELOPERÓW KOMERCYJNYCH I MIESZKANIOWYCH „CHCEMY MÓWIĆ JEDNYM GŁOSEM”

5

PIERWSZE WYJAZDOWE SPOTKANIE GRUPY PRAWNEJ POLSKI ZWIĄZEK FIRM DEWELOPERSKICH W GRONIE PARTNERÓW DLA KLIMATU

6

DOŚĆ WYŁUDZENIOM OD DEWELOPERÓW – CZYLI BRANŻA MÓWI NIE “SZMALCOWNIKOM NIERUCHOMOŚCI”

7

PZFD I SGH URUCHAMIAJĄ KOLEJNĄ EDYCJĘ STUDIÓW DEWELOPERSKICH

10-21 KONFERENCJE

22-29 FIRMY PARTNERSKIE

30-39 ODDZIAŁ WARSZAWSKI

40-49 ODDZIAŁ WROCŁAWSKI

50-63 PISZĄ O NAS

Redakcja: Konrad Płochocki Szymon Sikorski Magdalena Jańczuk Kinga Pawlak

Opracowanie graficzne i skład: Maciej Środa

3

4

Vademecum

Dewelopera

PIERWSZE SPOTKANIE DEWELOPERÓW KOMERCYJNYCH I MIESZKANIOWYCH „CHCEMY MÓWIĆ JEDNYM GŁOSEM” W dniu 6 czerwca 2013 roku w Warszawie z inicjatywy PZFD odbyło się pierwsze spotkanie przedstawicieli komercyjnych i mieszkaniowych firm deweloperskich.

Tematem spotkania była konsolidacja branży w obliczu problemu zmiany opodatkowania spółek komandytowych i komadytowo-akcyjnych, jakie proponuje ostatnio rząd. O spodziewanych konsekwencjach dyskutowano w murach flagowej inwestycji komercyjnej: warszawskiego domu handlowego Vitkac.

M

inisterstwo Finansów chce drastyc nie zmienić zasady opodatkowania spółek komandytowych i komandytowo akcyjnych, powodując, że już na poziomie spółki miałby być pobierany 19% podatek CIT przypadający na komandytariuszy. Jednocześnie ci sami komandytariusze zapłacą drugi raz podatek, rozliczając się już bezpośrednio z fiskusem z uzyskanego przychodu. Zmiany miałyby wejść w życie już od następnego, 2014 roku.

Uczestnicy spotkania zgodzili się co do faktu, iż zdumiewające i niepokojące jest, że zmiany dotyczyć będą również projektów rozpoczętych. W rzeczywistości deweloperskiej projekt trwa 3-5 lat, a zysk jest realizowany w ostatnim roku. Zmiana oznacza, że inwestorzy którzy kupili działki w latach 2006-2008 i planują ukończyć inwestycję w 2013-2014 roku, nagle będą musieli zapłacić większy podatek od swojej działalności, która trwała w dobrej wierze przez 5 lat. Co więcej, nie będą mogli odliczyć części kosztów uzyskania tego przychodu. Nie zmienia się zasad w trakcie gry, a proponowana przez MF zmiana dokładnie do tego prowadzi. Kilkumiesięczne vacatio legis jest nieadekwatne do rzeczywistości ekonomicznej.

W krótkiej perspektywie taka zmiana może spowodować wzrost przychodów budżetu, jednakże szybko te przychody znacząco spadną. Taka zmiana podatkowa spowoduje masowy odpływ inwestorów z polskiego rynku, a ci którzy zostaną, będą przenosili swoje siedziby do krajów o bardziej transparentnych i przyjaznych przepisach podatkowych.

Jak twierdzi Konrad Płochocki, zastępca dyrektora PZFD: „Projektowane zmiany są na tyle krótkowzroczne, jeśli decy-

Vademecum

Dewelopera

5

dentom zależy, aby Państwo mogło zbierać podatki latami, konieczne jest odstąpienie od tak zaprojektowanej nowelizacji.

Inaczej wylejemy przysłowiowe dziecko z kąpielą.”

PIERWSZE WYJAZDOWE SPOTKANIE GRUPY PRAWNEJ

Z kolei Radosław Sieroń, partner w firmie MERMAID Properties, uzasadnia konieczność konsolidacji branży: „Jako deweloper operujący głównie w segmencie komercyjnym z zazdrością patrzę na poziom współpracy pomiędzy firmami z sektora mieszkaniowego i sukces wielu wspólnych inicjatyw, jak choćby związanych z programem Rodzina na Swoim.

28 lutego 2013 r. we wrocławskim Art Hotelu odbyło się spotkanie Grupy Prawnej. Było to pierwsze spotkanie wyjazdowe, będące odpowiedzią na sygnały dotyczące konieczności bezpośredniego spotkania i omówienia problemów nurtujących deweloperów działających w innych regionach Polski. Spotkanie poświęcone było głównie praktycznym aspektom związanym z ustawą deweloperską, ale także odpowiedzialności inwestora za długi podwykonawcy, podejścia organów skarbowych do opodatkowania miejsc garażowych czy możliwości założenia wspólnoty mieszkaniowej na działkach będących zarówno w użytkowaniu wieczystym jak i we własności.

Modele biznesowe w zakresie procesu administracyjnego, przepisów, czy też proces pozyskiwania kapitału i tworzenia relacji z instytucjami finansowymi oraz czy kwestie podatkowe, a zatem też i pojawiające problemy oraz pomysły racjonalizatorskie są zbieżne, dlatego chociażby w kwestii zmian opodatkowania spółek możemy mówić jednym głosem.

Konsekwencją bowiem tych zmian byłby bezpośredni spadek atrakcyjności inwestycyjnej Polski, zwłaszcza dla inwestorów zagranicznych oraz pośredni - wizerunkowy. Zmiana oznacza także, że nasze propozycje inwestycyjne, które cały czas konkurują o międzynarodowy kapitał z propozycjami deweloperów w innych krajach, od przyszłego roku staną się dokładnie o 19% mniej atrakcyjne.

To dużo i z pewnością, przy malejących marżach niejeden projekt z tego powodu nie powstanie.

To znowu przełoży się niekorzystnie na inne branże, w szczególności budowlaną, która i tak już ma sporo problemów”.

Inwestorzy obawiają się, że proponowane zmiany podatkowe wzmocnią postrzeganie Polski jako kraju o niestabilnym systemie podatkowym.

Jako pozytywny przykład wspomniano o casusie Irlandii, która onegdaj wprowadziła zasadę, że przepisy podatkowe dla inwestorów zagranicznych nie mogą się pogorszyć przez następne 20 lat. Było to jednym z powodów sukcesu gospodarczego tego kraju. U nas jest odwrotnie. Czy tak być musi?

Przedstawiciele firm uczestniczących w dzisiejszym spotkaniu będą starali się wypracować model działań który dałby szansę dialogu z legislatorem. Będziemy na bieżąco informować o efektach zawiązanej współpracy. O współpracy rozmawiały następujące firmy i instytucje: MERMAID Properties, BBI Development, NDI Nieruchomości, ASCOT Polska, OKRE Development, Apricot, R&C Nieruchomości, Polski Związek Firm Deweloperskich oraz Centrum im. Adama Smitha.

POLSKI ZWIĄZEK FIRM DEWELOPERSKICH W GRONIE PARTNERÓW DLA KLIMATU 1 marca 2013 r. w Pałacu Ślubów odbyło się spotkanie Partnerów Platformy „Partnerstwo dla Klimatu” organizowane przez Biuro Infrastruktury Urzędu m.st. Warszawy. Spotkanie zgromadziło osoby związane z marketingiem i promocją z kilkudziesięciu firm zaangażowanych w działalność ekologiczną pod egidą Biura Infrastruktury. Podczas spotkania przyznano Polskiemu Związkowi Firm Deweloperskich certyfikat „Partnera dla Klimatu”.

Zapraszamy też Państwa do nowoutworzonej (i w przyszłości rozbudowywanej o nowe projekty zakładki „Mieszkaj Eko”: www.pzfd.pl/ strona,inicjatywy,mieszkaj_eko.html).

6

Vademecum

Dewelopera

DOŚĆ WYŁUDZENIOM OD DEWELOPERÓW – CZYLI BRANŻA MÓWI NIE “SZMALCOWNIKOM NIERUCHOMOŚCI” Dom Development zdecydował się głośno opowiedzieć o problemie, który dotknął wielu z deweloperów – szantażowaniu przy okazji prowadzonych inwestycji.

16

kwietnia 2013 roku, w TVP 1 w programie „Po Prostu” Tomasza Sekielskiego ukazał się obszerny reportaż o przypadku, który dotknął Dom Development. Pełnomocnicy sąsiadów złożyli wymowną propozycje firmie – w zamian za zrzeczenie się roszczeń, które mogłyby skutkować wstrzymaniem inwestycji oczekują 1, 7 miliona złotych. Alternatywnie za 400 tys. złotych rozwiążą umowy z sąsiadami i…będą reprezentować Dom Development.

Schemat znamy wszyscy. Do sąsiadów przyszłej inwestycji przychodzą „prawnicy”, którzy oferują możliwość zdobycia łatwych pieniędzy. Sąsiad ma im udzielić odpowiednich pełnomocnictw, a ci sami już podejmą działania prawne w celu uzyskania zadośćuczynienia lub odszkodowania.

Wygraną kwotą strony mają się podzielić w mniej lub bardziej korzystnym dla reprezentowanego procencie. Podobnie działają organizacje pseudoekologiczne, które wykorzystując kruczki i luki prawne są w stanie wzruszyć każdą decyzję środowiskową. Ich zapał do wzruszania kończy się wraz z przekazaniem na ich konto darowizny w odpowiedniej wysokości. Za takie prawo do spokoju inwestor warszawskiego centrum handlowego Arkadia zapłacił, a właściwie „darował” kwotę 2 mln złotych Stowarzyszeniu Przyjazne Miasto.

16 kwietnia 2013 r, udało się przerwać milczenie i wysłać jasny sygnał do „szmalcowników nieruchomości” - branża mieszkaniowa nie będzie więcej akceptować zarzutów i roszczeń wyssanych z palca. Dom Development nie tylko opowiedział głośno o sprawie, ale także skierował zawiadomienie do prokuratury oraz wniosek o wszczęcie postępowania dyscyplinarnego do właściwej Rady Adwokackiej.

Reportaż odbił się echem w mediach gdzie powracało pytanie - „Dlaczego polskie prawo dopuszcza takie sytuacje i kolejne rządy tolerują tego typu sytuacje”?. Takie zdarzenia i opis konkretnych przypadków daje możliwości pokazania absurdów kreowanych przez złe przepisy, w których z byle

jakiego powodu i bez ryzyka finansowego można zatrzymać nawet największą inwestycję.

O przypadku, który jest wierzchołkiem góry lodowej rozmawialiśmy z Podsekretarzem Stanu MTBiGM Januszem Żbikiem. Minister przyznał, że konieczne wydaje się wprowadzenie instytucji kaucji finansowej, którą musiałby składać podmiot pragnący wzruszyć jakąś decyzję. Jest to o tyle istotne, że Minister jest wiceprzewodniczącym Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego.

Gratuluje odwagi Dom Development i AMA-BUD (firmie, która zgodziła się udzielić wywiadu Magazynowi Forbes).

Mam nadzieję, że te firmy staną się inspiracją dla innych do podjęcia konsekwentnej walki z wypaczeniami. Aby wspomóc naszych Członków choć trochę w ty działaniach Biuro PZFD przygotuje; • wzór zawiadomienia do prokuratury; oraz • instrukcje złożenia wniosku o wszczęcie postępowania dyscyplinarnego przez właściwe samorządy zawodowe.

Masowość działania i nagłośnienie takich spraw mogą spowodować, że zmieni się nastawienie prokuratur i sądów.

Konrad Płochocki Zastępca Dyrektora Generalnego PZFD

•

Program jest dostępny on-line poprzez stronę firmową pzfd.pl lub http://vod.tvp.pl/audycje/ publicystyka/po-prostu-program-tomasza-sekielskiego/wideo/16042013/10538060

•

O sprawie można również przeczytać w magazynie Forbes: http://www.forbes.pl/wojnydeweloperow-ze-szmalcownikami-prawniczyszantaz,artykuly,154412,1,1.html

Vademecum

Dewelopera

7

PZFD I SGH URUCHAMIAJĄ KOLEJNĄ EDYCJĘ STUDIÓW DEWELOPERSKICH

Szkoła Główna Handlowa w Warszawie, prestiżowa uczelnia ekonomiczna, wspólnie z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich, ogólnopolską organizacją skupiającą najlepsze firmy w branży, uruchamiają w roku akademickim 2013/2014 podyplomowe studia deweloperskie. Kierunek dedykowany jest absolwentom zainteresowanym rynkiem nieruchomości, średniej kadrze firm deweloperskich, a także osobom związanym pośrednio z branżą – finansistom i pośrednikom nieruchomości.

S

zkoła Główna Handlowa w Warszawie to wiodąca uczelnia w dziedzinie studiów ekonomicznych i biznesowych. Uczelnia wspomaga rozwój studentów nie tylko poprzez możliwość zdobycia rzetelnej wiedzy, ale przede wszystkim dba o dopasowanie oferty programowej do aktualnych potrzeb i wymagań rynku.

Jak podkreśla prof. Marek Bryx – przewodniczący Rady Programowej studiów deweloperskich, prorektor SGH: „Rynek nieruchomości - podobnie jak giełda - miewa okresy hossy i bessy jednak nieruchomości są dobrem szczególnym, a ich planowanie, produkcja jak i obrót tego typu produktem wymaga odpowiedniej wiedzy z naciskiem

na jej praktyczne aspekty. Dlatego, obserwując trendy rynkowe, SGH zdecydowało o uruchomieniu wspólnie partnerem – Polskim Związkiem Firm Deweloperskich nowego kierunku studiów podyplomowych. Naszym zdaniem zdobycie odpowiednich kwalifikacji w tej branży, zwłaszcza obecnie w dobie dojrzewania rynku, będzie atutem gdy firmy „odmrożą” inwestycje. Chcemy, by absolwenci naszych studiów stanowili najlepszą kadrę dla przyszłych pracodawców, dlatego kładziemy nacisk na poznawanie świata nieruchomości od praktyków, stąd zaangażowanie najlepszych ekspertów z rynku, bez których nauczanie miałoby wymiar jedynie teoretyczny.”

Jak dodaje prof. Joanna Cygler, kierownik studiów: „Studia są nie tylko trampoliną w karierze. To także znakomita platforma wymiany doświadczeń, współpracy biznesowej i forma integracji środowiska deweloperskiego i przyczynek do tworzenia standardów merytorycznych”.

8

Vademecum

Dewelopera

Celem studiów jest rozwinięcie umiejętności zarządzania strategicznego i operacyjnego w firmach deweloperskich. Dzięki dużemu udziałowi zajęć o charakterze warsztatowym, prowadzonych w małych grupach, słuchacze nie tylko otrzymują nowoczesną wiedzę z zakresu zarządzania organizacjami, ale nabywają umiejętności w stawianiu i rozwiązywaniu ważnych problemów z zakresu zarządzania m.in. umiejętności prowadzenia analizy strategicznej i marketingowej, budowy planów strategicznych, marketingowych, kadrowych i finansowych, prowadzenia negocjacji, rozwiązywania konfliktów, planowania i organizowania różnego rodzaju projektów organizacyjnych, a także ich kontrolowania i oceny.

II. Zarządzanie w kryzysie i restrukturyzacja 1. Kryzys i restrukturyzacja i przedsiębiorstwa 2. Najnowsze tendencje w działalności deweloperskiej i ryzyka z nimi związane

Studia oparto nie tylko na wiedzy uznanych autorytetów SGH, ale także na doświadczeniu ekspertów-praktyków na co dzień zarządzających największymi firmami deweloperskimi (np. Robyg) czy monitorującymi i analizującymi rynek nieruchomości (np. REAS). Specjalnie opracowanemu programowi nauczania towarzyszyć będą profilowane warsztaty, dyskusje i ćwiczenia odbywające się w komfortowych warunkach nowego kompleksu uczelni – w jednym z najnowocześniejszych budynków dydaktycznych w Polsce.

W celu zapewnienia praktycznego wymiaru nauczania, warsztaty prowadzone będą pod kierunkiem praktyków z PZFD.

V. Finansowe problemy zarządzania przedsiębiorstwem 1. Zarządzanie finansami i ryzykiem w przedsiębiorstwie 2. Zarządzanie finansami w firmie deweloperskiej

„Słuchacze zapoznają się ze specyfiką prowadzenia działalności w sektorze deweloperskim w kraju i na świecie, ucząc się pracy zespołowej, prezentacji swoich projektów, twórczych metod rozwiązywania problemów, z uwzględnieniem praktycznych aspektów funkcjonowania firm deweloperskich. – mówi Marek Poddany, wiceprezes PZFD, członek Rady Programowej.

Studia powstały przy współpracy z Polskim Związkiem Firm Deweloperskich, ale wśród firm współpracujących znalazły się także: Upper Finance, REAS, Robyg S.A., Mostostal S.A., CEE Property Group, Dom Development S.A.

III. Kierowanie ludźmi 1. Zarządzanie zasobami ludzkimi 2. Negocjacje i komunikacja IV. Prawne podstawy działalności przedsiębiorstwa 1. Prawne i podatkowe problemy działalności firmy deweloperskiej w sektorze mieszkaniowym 2. Prawne aspekty projektu deweloperskiego

VI. Wdrażanie strategii 1. Zarządzanie procesami biznesowymi 2. Analiza wykonalności strategii WIEDZA PRAKTYCZNA I. Przygotowanie inwestycji 1. Uwarunkowania prawne działalności deweloperskiej 2. Analiza wykonalności II. Marketing 1. Plan marketingowy projektu deweloperskiego 2. Polityka cenowa III. Finanse 1. Biznes plan 2. Przepływy finansowe IV. Zarządzanie projektami 1. Pozyskiwanie nieruchomości 2. Wykonanie projektu budowlanego 3. Realizacja inwestycji 4. Monitoring rzeczowo-finansowy 5. Zasiedlenie i serwis po-sprzedażowy

Program studiów obejmuje następujące obszary: WIEDZA OGÓLNO-MENADŻERSKA I. Zarządzanie strategiczne 1. Problemy i perspektywy polskiego rynku nieruchomości mieszkaniowych 2. Analiza strategiczna przedsiębiorstwa w branży deweloperskiej 3. Projektowanie strategii przedsiębiorstwa

Większość zajęć prowadzona jest metodą warsztatową.

Słuchacze będą prowadzili prace analityczne i projektowe w oparciu o materiały sektora deweloperskiego.

Studia trwają 2 semestry i są uruchamiane w semestrze zimowym. Zajęcia rozpoczynają się w październiku 2013 roku, a kończą w czerwcu 2014 roku.

Vademecum

Dewelopera

9

Zapraszamy także Państwa na specjalnie uruchomione strony internetowe studiów, gdzie znajdziecie Państwo szczegółowe informacje o studiach podyplomowych, program, opłaty, zasady naboru: www.studiadeweloperskie.pzfd.pl oraz www.sgh.waw.pl/ksztalcenie/podyplomowe/spis/menedzerskie_dla_deweloperow Już dziś zapraszamy Państwa do zapisywania swych pracowników na zajęcia celem podniesienia kwalifikacji i ugruntowania oraz poszerzenia zdobytej wiedzy.

Dodatkowych informacji udzielają Sekretarze studiów: Z ramienia SGH: dr Irmina Cisek-Cicirko, e-mail: icisek@sgh.waw.pl Z ramienia PZFD: Małgorzata Krzywicka, e-mail: biuro@pzfd.pl

KONFERENCJE

10

Vademecum

Dewelopera

POLSKI ZWIĄZEK FIRM DEWELOPERSKICH ORAZ FUNDACJA NA RZECZ KREDYTU HIPOTECZNEGO PRZEDSTAWIŁY WSPÓLNY PROJEKT KONIECZNYCH ZMIAN USTAWY „O OCHRONIE PRAW NABYWCY LOKALU MIESZKALNEGO LUB DOMU JEDNORODZINNEGO”.

KONFERENCJA W CENTRUM PRASOWYM PAP W DNIU 15 STYCZNIA 2013 R. Prezentowany podczas konferencji projekt jest wynikiem wielomiesięcznych dyskusji i negocjacji m.in. przy udziale przedstawicieli notariatu i zawiera jedynie propozycje, które uzyskały consensus wśród przedstawicieli branżowych. Najważniejsze zmiany w ustawie z dnia 16 września 2011r. „o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego” dotyczą następujących kwestii:

•

dopuszczenia stosowania odpłatnej umowy rezerwacyjnej,

•

wprowadzenia gwarancji bankowej i gwarancji ubezpieczeniowej jako niezależnych środków ochrony nabywcy bez konieczności łączenia z mieszkaniowym rachunkiem powierniczym,

•

wprowadzenie sankcji karnych i cywilnych za brak środków ochrony nabywcy

•

przesądzenia, że w przypadku gdy wykonana powierzchnia lokalu różni się od projektowanej do 2 procent, klient nie może odstąpić od umowy ale następuje rozliczenie

•

przesądzenie obligatoryjności wpisu roszczenia kupującego do księgi wieczystej

•

zastąpienie kary ograniczenia i pozbawienia wolności karą grzywny,

•

nowelizacja przepisów o upadłości deweloperskiej

•

wskazania zamkniętego katalogu informacji z jakich deweloper powinien korzystać przy informowaniu o planowanych inwestycjach w promieniu 1 kilometra od przedsięwzięcia deweloperskiego.

Jacek Bielecki, Dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich komentuje wyniki prac: „Ustawa deweloperska obowiązuje już trzeci kwartał.

A to oznacza, że nasze obawy co do niektórych zapisów zostały potwierdzone w praktyce. Dlatego wszystkie środowiska zaangażowane na rynku mieszkaniowym pochyliły się nad prezentowanym projektem. Rok 2013 jest szczególnym rokiem dla branży mieszkaniowej, a także trudnym czasem dla nabywców. Wyklarowanie przepisów prawa, wraz z jednoczesnym obniżaniem stóp procentowych mogłoby wpływać pobudzająco na rynek. Ponadto specyficzna sytuacja rynkowa objawiająca się ograniczaniem nowych inwestycji przy jednoczesnym stopniowym kurczeniu się obecnej puli mieszkań (co oznacza znikanie z rynku najbardziej atrakcyjnych lokali) może zachęcić do podejmowania decyzji zakupowych”.

Paweł Kuglarz, członek zarządu Fundacji na Rzecz Kredytu i partner w kancelarii Wolf Theiss dodaje: „Ustawodawca uchwalając ustawę deweloperską zrealizował orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego usunął lukę legislacyjną i wprowadził nowe standardy dla umów deweloperskich, które powinny zabezpieczyć interesy klienta. Jednak niektóre przepisy bardziej szkodzą nabywcy, niż go chronią”.

Przykładem może być obowiązek stosowania ustawy do tzw. umów rezerwacyjnych. Jednocześnie brak jest realnych gwarancji dla kupującego w przypadku, gdy deweloper pobiera pieniądze poza rachunkiem powierniczym, choć ma obowiązek taki rachunek ustanowić. Poważnym utrudnieniem dla rynku jest praktyczna eliminacja gwarancji bankowej i ubezpieczeniowej jako środka ochrony. Przepisy upadłościowe w istocie powodują przedłużenie i podrożenie postępowania upadłościowego. Dlatego szybka nowelizacja najbardziej kontrowersyjnych przepisów zwiększy bezpieczeństwo kupujących i usprawni prowadzenie inwestycji deweloperskich.

Vademecum

Dewelopera

REKOMENDOWANY PRZEZ POLSKI ZWIĄZEK FIRM DEWELOPERSKICH I FUNDACJĘ NA RZECZ KREDYTU HIPOTECZNEGO ZAKRES PODSTAWOWYCH ZMIAN DO USTAWY O OCHRONIE PRAW NABYWCY LOKALU MIESZKALNEGO LUB DOMU JEDNORODZINNEGO, KONFERENCJA PRASOWA 15 STYCZNIA 2013”.

I. UREGULOWANIE UMOWY REZERWACYJNEJ „Art.2. ust. 3. Przepisów niniejszej ustawy nie stosuje się do umowy na podstawie, której deweloper zobowiązuje się do wyłączenia ze swej oferty na okres nie dłuższy niż 2 miesiące wybranego przez potencjalnego nabywcę z oferty dewelopera lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, a nabywca zobowiązuje się do zapłaty na rzecz dewelopera opłaty rezerwacyjnej w wysokości nie przekraczającej 2 % ceny nabycia prawa, o którym mowa w art. 1 (umowa rezerwacyjna).”; Proponowane zmiany mają na celu dostosowanie przepisów ustawy od obowiązującej i utrwalonej praktyki rynkowej, która wykształciła „umowę rezerwacyjną”. Istotą tej umowy jest wyłączenie ze sprzedaży konkretnego lokalu, którym zainteresowany jest nabywca, na pewien okres czasu.

Ma to umożliwić nabywcy uzyskanie kredytu oraz porównanie innych ofert bez ryzyka „utraty” wybranego lokum oraz bez konieczności zaciągania zobowiązań wynikających z umowy deweloperskiej. Wyłączenie określonego lokalu ze sprzedaży na pewien okres czasu wiąże się z ryzykiem rezygnacji nabywcy i pozostania dewelopera z niesprzedanym mieszkaniem, podczas gdy w międzyczasie mógł zawrzeć umowę sprzedaży z innym nabywcą. Instytucja zaliczek czy też opłat rezerwacyjnych jest powszechnie przyjętą praktyką w całym obrocie gospodarczym, a wobec kategorycznego brzmienia ustawy powstała wątpliwość czy deweloper może zawierać tego typu umowy rezerwacyjne. Ustawa wprowadza jednocześnie górny limit wysokości opłaty rezerwacyjnej, którą określa na 2 % ceny nabycia mieszkania lub domu jednorodzinnego. Takie rozwiązanie zapobiegnie przyjmowaniu wysokich opłat rezerwacyjnych, co pozwoliłoby uniknąć obowiązku deponowania środków na rachunkach powierniczych.

II. WPROWADZENIE GWARANCJI BANKOWEJ I UBEZPIECZENIOWEJ JAKO SAMODZIELNEGO ZABEZPIECZENIA ORAZ SANKCJI ZA BRAK ŚRODKÓW OCHRONY „Art. 4. 1. Deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących środków ochrony: 1) zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy; 2) otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy; 3) gwarancję ubezpieczeniową; 4) gwarancję bankową.

2. Przepisy Rozdziału 2 i 3 mają zastosowanie w przypadku, gdy deweloper zapewnia nabywcy środek ochrony, o którym mowa w ust. 1 pkt.1 albo pkt.2.

3. Przepisy Rozdziału 4 mają zastosowanie w przypadku, gdy deweloper zapewnia nabywcy środek ochrony, o którym mowa w ust. 1 pkt.3 albo pkt.4.

4. W przypadku gdy deweloper nie zapewnił co najmniej jednego ze środków ochrony, o którym mowa w ust.1, nabywcy przysługuje roszczenie o zwrot środków wpłaconych deweloperowi wraz z odsetkami ustawowymi.

5. Roszczenie, o którym mowa w ust. 4 przedawnia się z upływem 3 lat.

Proponowana nowelizacja przywraca pierwotne propozycje, które były zawarte w pierwszym projekcie ustawy, aby gwarancja bankowa i gwarancja ubezpieczeniowa były odrębnymi środkami ochrony nabywcy, które można stosować niezależnie od rachunku powierniczego. Należy wskazać, że gwarancja bankowa i ubezpieczeniowa gwarantują zwrot całości wpłaconych środków nabywcy w razie nieotrzymania mieszkania lub też upadłości dewelopera. Tym samym instrumenty te zapewniają pełną ochronę środków nabywcy i łączenie ich z otwartym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym czyni te instrumenty zupełnie martwymi, ponieważ występowałby podwójny koszt zabezpieczenia środków pieniężnych (koszt mieszkaniowego rachunku powierniczego oraz koszt gwarancji). Główną przesłanką zaproponowania gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej było właśnie dążenie do obniżenia kosztów obowiązkowych środków ochrony poprzez wprowadzenie konkurencji dla rachunków powierniczych. Udział ubezpieczycieli w tym rynku może doprowadzić do obniżki kosztów obowiązkowych instrumentów ochrony, a w konsekwencji zmniejszy obciążenia finansowe nabywców mieszkań. Pozostałe zmiany to głownie techniczne doprecyzowania stosowania przepisów. Wprowadzono także bezpośrednią podstawę roszczenia o zwrot wpłaconych deweloperowi środków z odsetkami ustawowymi w przypadku gdyby dewelo-

KONFERENCJE

PONIŻEJ PRZEDSTAWIAMY PEŁEN TEKST REKOMENDACJI.

11

KONFERENCJE

12

Vademecum

Dewelopera

per nie zapewnił przynajmniej jednego z obowiązkowych środków ochrony. Przepis określa również termin przedawnienia powyższego roszczenia jako 3 letni.

III. WERYFIKACJA ZASADNOŚCI ODSTĄPIENIA OD UMOWY „Art. 10.

2. W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez dewelopera, z przyczyn określonych w art. 29 ust. 5 bank wypłaca deweloperowi z mieszkaniowego rachunku powierniczego środki pieniężne należne mu zgodnie z umową deweloperską niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej i potwierdzenia zasadności odstąpienia przez nabywcę.

3. Po otrzymaniu oświadczenia dewelopera, o którym mowa w ust. 2, bank w ciągu 14 dni wzywa pisemnie nabywcę do potwierdzenia na piśmie zasadności odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia otrzymania przez nabywcę wezwania banku.

4. W przypadku nieotrzymania potwierdzenia zasadności odstąpienia od umowy deweloperskiej, zgodnie z ust. 3, w ciągu 60 dni od dnia otrzymania oświadczenia dewelopera, o którym mowa w ust. 2, bank wpłaca przypadające deweloperowi środki pieniężne pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym do depozytu sądowego. ”; Zmiana w artykule 10 jest technicznym doprecyzowaniem, że w razie gdy deweloper skorzysta z ustawowego prawa do odstąpienia od umowy deweloperskiej z winy nabywcy, bank prowadzący rachunek powierniczy przekazuje środki z rachunku deweloperowi. Zasada taka wydaje się oczywista, jednakże brak bezpośredniej podstawy prawnej mógł w praktyce doprowadzić do „zamrożenia” środków w banku, podczas gdy nikt nie byłby uprawniony do ich wypłaty. Do wypłaty koniecznym będzie potwierdzenie nabywcy o zasadności odstąpienia. W przypadku braku takiego potwierdzenia bank przekaże środki do depozytu sądowego, a strony będą mogły rozstrzygnąć ewentualna kwestię sporną z udziałem sądu.

Mechanizm potwierdzenia przez nabywcę jest analogiczny jak mechanizm potwierdzenia przez dewelopera zaproponowany w art. 13. „Art. 13.

1. W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę na podstawie art. 29,

bank wypłaca nabywcy przypadające mu środki pieniężne pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym niezwłocznie po otrzymaniu oświadczenia o odstąpieniu od umowy deweloperskiej i potwierdzenia zasadności odstąpienia przez dewelopera.

2. Po otrzymaniu oświadczenia nabywcy, o którym mowa w ust. 1, bank w ciągu 14 dni wzywa pisemnie dewelopera do potwierdzenia na piśmie zasadności odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia otrzymania przez dewelopera wezwania banku.

3. W przypadku nieotrzymania potwierdzenia zasadności odstąpienia od umowy deweloperskiej, zgodnie z ust. 2, w ciągu 60 dni od dnia otrzymania oświadczenia nabywcy, o którym mowa w ust. 1, bank wpłaca przypadające nabywcy środki pozostałe na mieszkaniowym rachunku powierniczym do depozytu sądowego. ”; Celem zmiany w art. 13. jest wprowadzenie mechanizmu umożliwiającemu deweloperowi interwencje w razie nieuzasadnionego żądania wypłaty środków z rachunku powierniczego przez nabywcę. Zgodnie z oryginalnym brzmieniem ustawy bank jest zobowiązany wypłacić nabywcy środki na jego żądanie bez sprawdzania podstaw do takiego żądania. Powoduje to brak pewności dewelopera co do posiadanych środków, wobec możliwości natychmiastowej ich wypłaty przez nabywcę, choćby nie zaszły ku temu powody.

Taka sytuacja mogłaby negatywnie wpłynąć na finansowanie całego przedsięwzięcia i zagrozić innym nabywcom, którzy zakupili swoje mieszkania w takiej inwestycji. Co istotne w razie, sporu pomiędzy nabywcą a deweloperem co do zasadności odstąpienia bank przekazuje zgromadzone środki do depozytu sądowego. Dzięki temu środki zostają zabezpieczone i po rozstrzygnięciu sporu zostaną niezwłocznie zwrócone uprawnionej stronie.

IV. DOPRECYZOWANIE OBOWIĄZKU PRZEDSTAWIENIA SPRAWOZDANIA FINANSOWEGO „Art. 21.

4) sprawozdaniem finansowym dewelopera za ostatnie dwa lata, a w przypadku realizacji inwestycji przez spółkę celową - sprawozdaniem spółki dominującej, jeżeli deweloper lub spółka dominująca mają obowiązek sporządzać sprawozdania finansowe.”

Vademecum

Dewelopera

„Art. 22.

19) określenie dopuszczalnej różnicy w wykonanej powierzchni lokalu w stosunku do projektowanej powierzchni lokalu, która nie może przekroczyć 2% oraz sposób rozliczenia tej różnicy.

Proponowane zmiany mają zawęzić pole konfliktów pomiędzy deweloperem a nabywcą i ustalić nieprzekraczalne ramy, które mają standaryzować relacje. Zgodnie z opiniami Politechniki Gdańskiej i Instytutu Techniki Budowlanej różnica w powierzchni wykonanej i projektowanej jest rzeczą naturalną i nieuniknioną w obecnym stanie wiedzy i techniki, a wobec nakazu podawania powierzchni w m2 do dwóch miejsc po przecinku, występuje zawsze. Brak określenia w ustawie dopuszczalnej różnicy musi rodzić konflikty.

Nieuregulowanie w przepisach powszechnie obowiązujących tej sprawy może zagrażać interesom nabywców.

Ustawodawca dopuszcza zastosowanie klauzul waloryzacyjnych w umowie deweloperskiej (INFORMACJE DOTYCZĄCE BUDYNKU w Prospekcie Informacyjnym), jest więc oczywiste, że w takim przypadku może nastąpić zmniejszenie lub zwiększenie ostatecznej ceny. Określenie jej maksymalnego wzrostu ma zapewnić nabywcy zaplanowanie wydatków na zakup mieszkania i uchronić przed jej nadmiernym wzrostem.

W opinii z dnia 15 maja 2007 roku Urząd Komitetu Integracji Europejskiej wyraźnie potwierdził, że zgodnie z dyrektywą 93/13/EWG „przepisy prawa wspólnotowego nie zapewniają konsumentowi bezwzględnego i nieograniczonego prawa do odstąpienia od umowy, przy jakiejkolwiek zmianie ceny. Zgodnie z przepisami dyrektywy nie są wiążące dla konsumenta jedynie takie warunki umowne, które nie zapewniają mu prawa do unieważnienia umowy w przypadku, gdy cena jest <<zbyt wysoka>> w porównaniu z cenami obowiązującymi w chwili składania zamówienia.”

Jest więc zasadne uregulowanie tej kwestii w ustawie, by uniknąć konfliktów i sporów i uczynić warunki działania stron umowy przewidywalnymi.

VI. DOPRECYZOWANIE OBOWIĄZKU UJAWNIENIA W KSIĘDZE WIECZYSTEJ ROSZCZENIA NABYWCY Art. 23.

1. Nabywcy przysługuje roszczenie o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości, wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

2. Roszczenie nabywcy, o którym mowa w ust. 1 musi być ujawnione w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której ma zostać przeprowadzone lub jest prowadzone przedsięwzięcie deweloperskie.

3. Podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń, o których mowa w ust. 1 stanowi umowa deweloperska.

Dotychczasowe brzmienie przepisu budziło w praktyce wątpliwości, czy wpis roszczenie jest obowiązkowy, czy też strony mogą z niego zrezygnować. Proponowana zmiana przesądza, że wpis ma charakter obligatoryjny i notariusz jest zobowiązany do zamieszczenia wniosku o wpis roszczenia z umowy deweloperskiej w księdze wieczystej

VII. DOPRECYZOWANIE PODZIAŁU WARTOŚCI INWESTYCJI I ZASAD ROZLICZANIA ZADANIA INWESTYCYJNEGO „Art. 24.

1.Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego określa co najmniej: 1) etapy realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego; 2) procentowy, szacunkowy podział wartości poszczególnych etapów w całkowitej wartości przedsięwzięcia deweloperskiego.

2.Harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego zawiera co najmniej cztery etapy realizacji.

Wartość każdego z etapów nie może być wyższy niż 25% i niższy niż 10% ogólnej wartości przedsięwzięcia deweloperskiego, wynikającej z harmonogramu.

3. Przez wartość przedsięwzięcia deweloperskie-

KONFERENCJE

V. OKREŚLENIE DOPUSZCZALNEJ RÓŻNICY POWIERZCHNI PROJEKTOWANEJ I WYKONANEJ

13

KONFERENCJE

14

Vademecum

Dewelopera

go należy rozumieć cenę planowaną do uzyskania przez dewelopera ze sprzedaży wszystkich elementów składających się na przedsięwzięcie deweloperskie, określoną w harmonogramie.

Odpowiednio przez wartość etapu realizacji należy rozumieć procent tej ceny.

4. Jeżeli zostało wyodrębnione zadanie inwestycyjne sporządza się harmonogram zadania inwestycyjnego.”; Zaproponowano zastąpienia pojęcia „kosztu” pojęciem „wartości”. Zmiana doprecyzowuje także, że jak należy rozumieć wartość realizacji przedsięwzięcia deweloperskiego oraz wprowadza zasadę, że w przypadku wyodrębnienia zadań inwestycyjnych sporządza się odpowiednio harmonogram zadania. Konieczność uregulowania tego ostatniego zagadnienia wynika z wprowadzenia w trakcie prac legislacyjnych pojęcia zadania inwestycyjnego bez analizy konieczności dostosowania innych przepisów.

VIII. UREGULOWANIE ZASAD PONOSZENIA KOSZTÓW ZMIAN W UMOWIE DEWELOPERSKIEJ „Art. 26.

3. Koszty ewentualnych zmian do umowy deweloperskiej oraz z tym związane koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym ponosi strona, z inicjatywy której została dokonana zmiana umowy deweloperskiej.”

Ustawa mówi o podziale kosztów umowy deweloperskiej, pomija koszty ewentualnych zmian, które mogą wynikać z różnych przyczyn i być inicjowane przez nabywcę lub dewelopera. Przepis ma usunąć możliwość konfliktów na tym tle.

IX. ZASTĄPIENIE KAR WOLNOŚCIOWYCH KARĄ GRZYWNY ORAZ WPROWADZENIE KARY ZA POBIERANIE WPŁAT OD NABYWCÓW POZA RACHUNKIEM POWIERNICZYM „Art. 33.

Kto, będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje, podlega grzywnie od 500 do 1 000 000 złotych.”; „Art. 331.

Kto będąc zobowiązanym do przyjmowania wpłat nabywców na poczet ceny nabycia prawa, o którym mowa w art.1 na mieszkaniowy rachu-

nek powierniczy, przyjmuje wpłaty środków pieniężnych od nabywcy z pominięciem tego rachunku, z zastrzeżeniem art. 2 ust.2, podlega karze 500 do 1 000 000 złotych.”; Przepis wprowadza karę za przyjmowanie środków pieniężnych przez dewelopera poza mieszkaniowym rachunkiem powierniczym, w sytuacji gdy ustawa nakazuje przyjmowanie wpłat od nabywców wyłącznie na rachunek powierniczy. Wprowadzenie sankcji za niestosowanie rachunku powierniczego wzmacnia istotnie pozycję nabywcy i chroni jego interesy.

X. NOWELIZACJA PRZEPISÓW REGULUJĄCYCH UPADŁOŚĆ DEWELOPERSKĄ Proponuje się zmianę przepisów o postępowaniu upadłościowym wobec deweloperów zgodnie z Rekomendacją przedstawioną przez powołany przez Ministra Sprawiedliwości zespół ds. nowelizacji prawa upadłościowego i naprawczego w wersji z 10 grudnia 2012 roku.

XI. DOPRECYZOWANIE OBOWIĄZKÓ INFORMACYJNYCH DOTYCZĄCYCH OTOCZENIA INWESTYCJI W prospekcie informacyjnym należy zawrzeć: Informacje zawarte w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego, miejscowym studium zagospodarowania przestrzennego, decyzjach lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzjach środowiskowych dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości.

Niejasność zakresu obowiązków informacyjnych dotyczących otoczenia inwestycji powoduje problemy interpretacyjne. Proponowany zapis jest zamkniętą listą dokumentów stanowiących źródła informacji o wszystkich planowanych w otoczeniu inwestycji mogących mieć wpływ na ocenę atrakcyjności nabywanego lokalu.

Vademecum

Dewelopera

15

APEL POLSKIEGO ZWIĄZKU FIRM DEWELOPERSKICH ORAZ ZWIĄZKU BANKÓW POLSKICH I ZWIĄZKU FIRM DORADZTWA FINANSOWEGO W SPRAWIE INTERPRETACJI MINISTERSTWA TRANSPORTU, BUDOWNICTWAI GOSPODARKI MORSKIEJ DOTYCZĄCEJ WNIOSKÓW KREDYTOWYCH ZAWIERANYCH W RAMACH PROGRAMU RODZINA NA SWOIM. Apel ten przybrał formę konferencji prasowej zorganizowanej 1 lutego 2013 r. w Centrum Prasowym PAP, i odbił się szerokim echem w mediach. Efekt medialny to ponad 60 publikacji i wywiadów.

Przypomnijmy: w połowie stycznia banki otrzymały od Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej pismo, na podstawie którego wnioski o kredyt z Rodziną na Swoim, składane pod koniec 2012 roku z dołączoną umową rezerwacyjną nie upoważniają do przyznania kredytu.

Pismo z Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wpłynęło do banków 14 stycznia i zgodnie z jego treścią nie przewidywano możliwości udzielenia kredytu z dopłatą z programu RNS jeśli do wniosku dołączona była umowa rezerwacyjna. Według ministerstwa umową upoważniającą jest umowa deweloperska lub inna umowa cywilnoprawna.

W efekcie banki, po otrzymaniu pisma z ministerstwa zaczęły odrzucać wnioski o kredyt. Dla wielu osób mógł to być koniec marzeń o własnym M. Tymczasem, jak wynika ze wstępnych danych Banku Gospodarstwa Krajowego, pod koniec roku o kredyt z dopłatą mogło ubiegać się nawet 26 tys. rodzin.

Pismo od ministerstwa zostało prawnie skonsultowane przez Polski Związek Firm Deweloperskich oraz Związek Firm Doradztwa Finansowego, co doprowadziło do konkluzji, że nie ma podstaw, by odrzucać wnioski kredytowe, do których dołączana była umowa rezerwacyjna.

Efektem wspólnych działań PZFD, ZBP oraz ZFDF było wycofanie się Ministerstwa z niekorzystnej interpretacji.

Na to pytanie próbowali odpowiedzieć eksperci Polskiego Związku Firm Deweloperskich oraz Polskiej Izby Nieruchomości i Centrum AMRON na konferencji prasowej, która odbyła się 7 marca 2013 r. w Centrum Konferencyjnym Polskiej Agencji Prasowej.

W konferencji udział wzięli: Jacek Bielecki – Polski Związek Firm Deweloperskich, Mariusz Kania – Polska Izba Nieruchomości oraz Jacek Furga – Centrum AMRON. Spotkanie rozpoczęto od dokładnej analizy cen transakcyjnych mieszkań dla poszczególnych regionów Polski, które przedstawił Jacek Furga. Z analiz Centrum AMRON wynika, że po uwzględnieniu inflacji ceny transakcyjne lokali mieszkalnych znajdują się na poziomie cen obserwowanych przed siedmioma laty (rok 2006).

Spośród sześciu poddanych analizie miast najbardziej komfortowa sytuacja dla kupujących mieszkania ma miejsce w Krakowie, gdzie obecna cena m kw. mieszkania reprezentuje poziom I kw. 2006 r. W Warszawie ceny mieszkań reprezentują poziom z III kw. 2006 r. W trzech miastach (Gdańsk, Łódź, Wrocław) dzisiejsze ceny utrzymują się na poziomie wartości z IV kw. 2006 r. Jedynym z analizowanych miast, w którym średnie ceny mieszkań znajdują się jeszcze na historycznym pułapie z początku 2007 r. jest Poznań.

KONFERENCJE

ROK 2013 – CZY TO CZAS NA ZAKUPOWE DECYZJE?

Vademecum

Dewelopera

KONFERENCJE

16

Źródło: Centrum AMRON

Źródło: Centrum AMRON

Źródło: Centrum AMRON

Vademecum

Dewelopera

17

Źródło: Centrum AMRON

Źródło: Centrum AMRON

KONFERENCJE

Źródło: Centrum AMRON

KONFERENCJE

18

Vademecum

Dewelopera

Duży wybór mieszkań, niskie stopy procentowe i ostatni rok kredytu na 100 proc. wartości nieruchomości „Trend spadku cen na rynku nieruchomości mieszkaniowych ulega powolnemu wygaszaniu. Oczywiście na odbicie cen możemy jeszcze poczekać w zależności od lokalizacji i specyfiki lokalnego rynku nawet kilkanaście miesięcy, ale jeśli planujemy nabycie mieszkania czy domu, to już warto rozpocząć poszukiwania”, przekonywał Jacek Furga z Centrum AMRON. Sprzyjającym zbiegiem okoliczności w przeddzień konferencji Rada Polityki Pieniężnej obniżyła kolejny raz poziom podstawowych stóp procentowych, co stanowiło dodatkowy argument zachęcający do zastanowienia się nad złożeniem wniosku kredytowego. Jak zaznaczył Furga: „Po okresie zaciskania przez banki procedur kredytowych Komisja Nadzoru Finansowego liberalizuje wydane wcześniej Rekomendacje ułatwiając dostęp do kredytu. Zapowiedź wprowadzenia w kolejnych latach obowiązku wykazywania się minimalnym wkładem własnym stwarza jeszcze w roku 2013 r. możliwość skorzystania z finansowania zakupu nieruchomości w wysokości sięgającej 100 % jej wartości”.

Praktyka finansowania przez banki 100 proc. wartości nieruchomości już wkrótce odejdzie do przeszłości - 2013 r. to ostatnia okazja do zakupu mieszkania przy pełnym finansowaniu transakcji kredytem hipotecznym. Obligatoryjny wkład własny do kredytu zacznie obowiązywać już od 2014 r., choć na razie nie jest znane, jak szybko zostanie osiągnięty docelowy poziom wkładu własnego wielkości 20 proc. wartości nieruchomości.

Ze wstępnych konsultacji pomiędzy Ministerstwem Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej a Komisją Nadzoru Finansowego wynika, że zapowiadane wsparcie z budżetu państwa w ramach programu Mieszkanie dla Młodych (MdM), który powinien zostać uruchomiony z początkiem 2014 r. będzie traktowane przez banki jako wkład własny kredytobiorcy.

Vademecum

Dewelopera

19

Szeroki wybór mieszkań nie będzie trwał w nieskończoność. Począwszy od IV kw.

2012 r. maleje oferta mieszkań na rynku pierwotnym. „Warto zwrócić uwagę, na czynniki, które mogą spowodować odwrócenie tendencji spadku cen z początkiem 2014 r. Gwałtownie maleje liczba rozpoczynanych nowych inwestycji mieszkaniowych.

W III kw. liczba rozpoczynanych budów nowych mieszkań spadła o 35% r/r, a w IV kwartale o 32%. Oznacza to, że w 2014 roku oferta na rynku pierwotnym znacznie zmaleje, a co za tym idzie możliwy jest wzrost cen”, mówi Jacek Bielecki, dyrektor generalny Źródło: Centrum AMRON Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Dodatkowo banki mogą być zmuszone do ograniczenia akcji kredytowej po wejściu w życie uregulowań Bazylei III. Na korzyść zakupów przemawia też odpowiednia kompozycja koszyka ofertowego deweloperów. – „Oferta rynku pierwotnego zarówno co do asortymentu jak i cen jest już dostosowana do możliwości potencjalnych nabywców”, twierdzi Jacek Bielecki.

Spadki cen przyczyniają się do wzrostu możliwości nabywczych w największych polskich miastach.

– „W połowie 2007 r., w czasie gdy tempo wzrostów cen mieszkań nabierało niespotykanego przyspieszenia przeciętne wynagrodzenie pozwalało na zakup 0,39 m kw. mieszkania. Obecnie średnio możemy pozwolić sobie na 0,54 m kw. Ostatni raz takie proporcje były widoczne w połowie 2006 r., a więc jeszcze przed falą największych podwyżek”, mówi Mariusz Kania, prezes Polskiej Izby Nieruchomości. Przy łagodzeniu polityki kredytowej banków spadki cen stworzyły możliwość nabycia większych mieszkań.

KONFERENCJE

Mniejsza podaż, ale większe możliwości nabywcze

KONFERENCJE

20

Vademecum

Dewelopera

CZEKAJĄC NA… DECYZJĘ, CZYLI O CIERPLIWOŚCI INWESTORA W OCZEKIWANIU NA DECYZJĘ URZĘDNIKA

Jedną z największych bolączek inwestorów indywidualnych oraz firm deweloperskich realizujących mieszkaniowe budownictwo wielorodzinne jest czas oczekiwania na urzędnicze decyzje. Polski Związek Firm Deweloperskich w toku już trzeciej edycji badań zweryfikował czas postępowań administracyjnych w sprawach o wydanie warunków zabudowy i pozwoleń na budowę obiektów budownictwa wielorodzinnego procesowanych w 11 miastach wojewódzkich. Wyniki przedstawiliśmy na konferencji, która odbyła się 16 kwietnia 2013 roku w hotelu Polonia w Warszawie.

Na konferencji były obecne wszystkie najważniejsze media, takie jak: TVN CNBC, Puls Biznesu, Rzeczpospolita, Gazeta Wyborcza, Eurobuild, i inne.

Jak przekonywał zebranych Jacek Bielecki, Dyrektor PZFD: „Najgorzej wygląda sytuacja w obszarze wydawania warunków zabudowy. Jedynie 8% decyzji zostało wydanych w ustawowym czasie, a w kilku odnotowanych przypadkach wydanie decyzji trwało powyżej 3 lat! Warto zwrócić uwagę na lidera, który wydał 56 % decyzji w terminie poniżej 60 dni, choć nie jest to wynik godny pochwały. W tym samym roku najsłabsze miasto nie wydało ani jednej decyzji w ustawowym czasie. Te same miasta zajęły pierwsze i ostanie miejsce w rankingu za 2010 i 2011 rok co potwierdza, że długość wydawania decyzji zależy od samych urzędników.

Wyniki te wyraźnie wskazują na główny problem dużych miast – niedostateczne pokrycie planami miejscowymi i skomplikowane procedury wydawania warunków zabudowy. Uważam, że jest to wyraźny przekaz dla Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Budowlanego, by jako główne zadanie przyjęła racjonalizację procedur lokowania inwestycji”.

A oto wyniki badań: 1. W 2011 roku 92% decyzji o warunkach zabudowy wydawano dłużej niż dopuszczają to przepisy KPA, w tym 47% decyzji wydawano ponad pół roku. Dla porównania w 2010 r. 95% decyzji WZ wydawano dłużej niż dopuszczają to przepisy KPA, w tym 54% decyzji wydawano ponad pół roku. Średnia krajowa dla wydawania decyzji WZ w roku 2011 dla mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego dla największych miast wynosi: • do 60 dni – 8% • od 61-180 dni – 45% • od 180-365 dni – 29% • powyżej 365 dni – 18%.

2. Z kolei wydawanie pozwoleń na budowę w roku 2011 wyglądało następująco: • do 60 dni – 76% • od 61-180 dni – 21% • od 180-365 dni – 2%

Vademecum

Dewelopera

powyżej 365 dni – 1%.

W 2011 r. 24% decyzji o pozwoleniu na budowę wydawano dłużej niż dopuszczają to przepisy Prawa budowlanego; rok wcześniej aż 19% decyzji o pozwoleniu na budowę wydawano dłużej niż dopuszczają to przepisy Prawa budowlanego.

W tracie żywej dyskusji z dziennikarzami, Jacek Bielecki wyjaśniał: „Oczywistym jest, że przedłużające się okresy postępowań niepotrzebnie mnożą koszty, które później podwyższają cenę mieszkanie. Może to być nawet kilkaset złotych na metrze kwadratowym.

W ramach tego samego prawa można działać jako tako sprawnie, albo zupełnie niesprawnie. Ukazuje to przede wszystkim niedoskonałość prawa, które pozwala na nieprzestrzeganie ustawowych terminów i praktycznie dowolne przedłużanie postępowań. Niektórzy włodarze miast twierdzą wprawdzie, że wszystko jest lege artis, jako że prawo dopuszcza przedłużanie postępowań przez jego zawieszanie, ale przykład niektórych miast pokazuje, że można decyzje wydawać sprawnie, bez biurokratycznych wybiegów”.

Ranking ma służyć jako narzędzie motywujące poszczególne miasta do usprawnienia procesu obsługi inwestorów oraz pokazać, przez jakie trudności musi

przebrnąć inwestor przed wbiciem pierwszej łopaty.

Publikowane wyniki zostały przygotowane według nieco zmienionej metodologii, która teraz lepiej oddaje realia, z jakimi przyszło się mierzyć inwestorom. O ile we wcześniejszych latach opierano się na ankietach inwestorów, ponieważ miasta odmawiały nam dostępu do danych – o tyle dopiero wygrany spór w NSA otworzył PZFD drogę do statystyk bezpośrednio z miast i umożliwił poznanie pełniejszego obrazu tego zagadnienia.

O Rankingu: Ranking Miast jest cyklicznym ankietowym badaniem realizowanym przez PZFD w 11 miastach Polski.

W wynikach uśrednionych dla kraju uwzględniono dane dotyczące wielorodzinnego budownictwa mieszkaniowego przekazane przez urzędy miast Bydgoszczy, Gdańska, Gdyni, Katowic, Lublina, Łodzi, Poznania, Szczecina, Warszawy i Wrocławia.

Nie uwzględniono natomiast Krakowa, który nie udostępnił wyodrębnionych danych dla wielorodzinnego budownictwa mieszkaniowego.

Efekt medialny: Po konfrencji pojawiło się ok. 50 publikacji prasowych i 3 wywiady radiowo – telewizyjne.

Zobacz cały raport „Ranking Miast” na: www.pzfd.pl/_files/files_docs/raport_miast.pdf

KONFERENCJE

•

21

22

Vademecum

Dewelopera

FIRMY PARTNERSKIE

NOWY PARTNER PZFD - KOLEJNE MOŻLIWOŚCI I KORZYŚCI DLA CZŁONKÓW Polski Związek Firm Deweloperskich pozyskał nowego Członka Wspierającego – firmę ROVESE S.A., która z dniem 1 czerwca 2013 roku wchodzi w poczet Partnerów PZFD. Rovese to lider w produkcji wyrobów wykorzystywanych do wykańczania i wyposażenia łazienek, kuchni, salonów oraz tarasów na polskim rynku i jedna z wiodących firm produkcyjnych na rynku europejskim z polskim kapitałem.

Produkuje rocznie ponad 70 mln m² płytek oraz ponad 6 mln wyrobów ceramiki sanitarnej, jak również wanny, kabiny prysznicowe i meble łazienkowe. Zajmuje 6 miejsce na świecie pod względem produkcji płytek ceramicznych oraz 10 pod względem produkcji ceramiki łazienkowej. Swoją działalnością obejmuje ponad 40 państw. Od 1998 roku spółka notowana jest na Giełdzie Papierów Wartościowych w Warszawie.

W

skład portfolio Rovese wchodzą takie marki jak Cersanit, Opoczno i Meissen. Marka Cersanit jest postrzegana przez klientów, jako marka o najszerszej ofercie produktowej. Konsument znajdzie pod tą marką płytki ceramiczne, wanny akrylowe, ceramikę sanitarną, meble łazienkowe oraz kabiny prysznicowe.

Jako jedyna marka w Polsce oferuje konsumentowi kompleksowe wyposażenie łazienek. Jej największą przewagę stanowi dostarczanie innowacyjnych rozwiązań odpowiadających na potrzeby Polaków. Marka Cersanit, jako pierwsza na polskim rynku wprowadziła w 1998 roku szafki pod umywalki, w 2011 roku serię Nano przeznaczoną do najmniejszych nawet 2,5 metrowych łazienek, a w 2013 przełomową antybakteryjną linię produktów Pure. Dzięki zaufaniu konsumentów dwa lata z rzędu w 2012 i 2013 roku marka Cersanit została wyróżniona nagrodą Superbrands, prestiżowym tytułem przyznawanym markom o najsilniejszym wizerunku.

Marka Opoczno to sprawdzony wzór na piękno. Od 130 lat Opoczno inspiruje kolejne pokolenia dając im pewność dobrego wyboru na lata. Charakterystyczne atrakcyjne wzornictwo łączące najnowsze trendy z klasycznym kanonem piękna sprawia, że estetyka kolekcji Opoczna nie przemija wraz ze zmieniającymi się modami. Dbałość o najwyższe standardy produkcji oraz długa tradycja marki sprawia, że 9 na 10 Polaków kojarzy tę markę z tradycją i wysoką, jakością. Dodatkowo konsumenci dwukrotnie uhonorowali markę Opoczno nagrodą Superbrands w roku 2012 i 2013 tym samym uznając ją za najbardziej godną polecenia w swojej kategorii.

Wojciech Stankiewicz Prezes Rovese

J

ednym z priorytetów Rovese jest budowanie długotrwałych relacji z partnerami biznesowymi opartych na wzajemnym zaufaniu. Równie istotnym priorytetem jest konsument. Jesteśmy blisko naszych klientów, znamy ich potrzeby i dostarczamy tego, czego oczekują. Aby nieustannie dbać o priorytety, które prowadzą nas do realizacji naszych celów biznesowych, stworzyliśmy silny i zgrany zespół pracowników, który szybko reaguje na wyzwania. Mam nadzieję, że filozofia naszej organizacji, marki znajdujące się w naszym portfolio oraz nasze doświadczenie sprawią, że będziemy mogli dostarczać najlepsze kompleksowe rozwiązania również dla rynku inwestycyjnego – zaspokajając zarówno potrzeby deweloperów jak i konsumentów urządzających swoje nowe domy czy mieszkania. Wierzę również, że nasz udział w działaniach PZFD przyczyni się również do wzmacniania rodzimej gospodarki oraz pozytywnie wpłynie na rozwój rynku budowlanego.

FIRMY PARTNERSKIE

Vademecum

Dewelopera

23

24

Vademecum

Dewelopera

FIRMY PARTNERSKIE

ZMIANY W PODEJŚCIU BANKÓW DO FINANSOWANIA DEWELOPERÓW MIESZKANIOWYCH Wejście w życie ustawy deweloperskiej z dnia 29 kwietnia 2012 roku wymusiło na bankach zmiany w podejściu do udzielania kredytów pod inwestycje deweloperskie - mieszkaniowe. Ustawa ta w znaczący sposób zmienia finansowanie prowadzonych inwestycji.

P

rzepisy wprowadziły wymóg nakładający na deweloperów obowiązek otwierania w nowych inwestycjach otwartego rachunku powierniczego lub zamkniętego rachunku powierniczego. Umowa rachunku jest zawierana na czas nieokreślony, jednak nie dłuższy niż okres niezbędny do wypłaty całości środków wpłaconych na Rachunek przez Nabywców lokali. Aby otworzyć ww. rachunek powierniczy deweloper musi m.in. sporządzić prospekt informacyjny wraz ze wzorem umowy deweloperskiej, który zostaje następnie zaakceptowany przez Bank. Koszty związane z otwarciem i prowadzeniem rachunku powierniczego znacząco wpływają na nakłady związane z realizacją projektu deweloperskiego.

Do otwarcia przez dewelopera rachunku powierniczego wymagane są ponadto dokumenty odnoszące się do sytuacji finansowo - ekonomicznej dewelopera, dokumenty dotyczące przedsięwzięcia deweloperskiego (wymogi takie jak przy składaniu wniosku o kredyt na realizację), w tym m.in. biznes plan lub przy przedsięwzięciach o większym znaczeniu studium wykonalności projektu.

Zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP) charakteryzuje się tym, iż środki wpłacone przez nabywców na rachunek mogą zostać wypłacone deweloperowi dopiero wtedy, gdy bank otrzyma potwierdzenie przeniesienia na Nabywcę prawa do domu lub lokalu mieszkalnego w postaci wypisu albo odpisu umowy zawartej w formie aktu notarialnego. Rachunek może być wykorzystany wyłącznie do gromadzenia i przechowywania środków pieniężnych powierzonych Deweloperowi przez nabywców lokali, w celu dokonania zapłaty w całości, po zakończeniu procesu budowlanego.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (MRP), w przeciwieństwie do zamkniętego, posiada możliwość

wypłacenia środków wpłaconych przez nabywców lokali.

Rachunek może być wykorzystany wyłącznie do gromadzenia i przechowywania środków pieniężnych powierzonych Deweloperowi, w celu dokonania zapłaty w częściach, w miarę postępu procesu budowlanego. Przed wypłatą środków, deweloper musi przedstawić dokładny harmonogram przedsięwzięcia deweloperskiego. Dopiero po potwierdzeniu przez bank zakończenia etapu następuje wypłata środków.

Warto zaznaczyć, iż banki zmieniają podejście do udzielania finansowania. Obecnie inwestor musi zaangażować dużą część kapitału własnego, aby móc ubiegać się o kredyt w Banku.

Wszystkie wpłaty przez klientów nabywających lokale/budynki mieszkalne są ewidencjonowane na ich odrębnych rachunkach, do których mają swobodny wgląd, w szczególności odnośnie kwoty zgromadzonych środków oraz historii rachunku.

Vademecum

Dewelopera

FIRMY PARTNERSKIE

25

OBSŁUGA PRAWNA DLA DEWELOPERA Finansowanie inwestycji • doradztwo przy transakcjach finansowania na etapie pozyskiwania gruntu (acquisition finance), realizacji przedsięwzięcia (project finance), refinansowania poniesionych nakładów (refinance)

Patryk Galicki Partner tel. + 48 22 583 79 00 patryk.galicki@twobirds.com

Wykonawstwo • reprezentowanie wykonawcy w zakresie umów o wykonanie robót budowlanych • doradztwo na rzecz dewelopera w zakresie umów wykonawczych Sprzedaż • reprezentowanie dewelopera w procesie sprzedaży • przygotowanie umowy deweloperskiej Rękojmia i usuwanie usterek • reprezentowanie dewelopera w zakresie kontaktów z klientami odnośnie stwierdzonych wad i usterek

» Doradzamy kompleksowo przy projektach inwestycyjnych, transakcjach sprzedaży, refinansowaniu, najmie oraz leasingu nieruchomości. » Pracujemy między innymi dla międzynarodowych funduszy inwestycyjnych, banków, jednostek samorządu terytorialnego. Zapewniamy pełną obsługę prawna związaną z procesem budowlanym. Reprezentujemy naszych Klientów w postępowaniach sądowych, arbitrażowych i administracyjnych dotyczących nieruchomości i budownictwa. » Współpracując z praktykami bankowości i finansów, budownictwa i infrastruktury oraz działem procesowym, zapewniamy wsparcie full service w pełnym cyklu prowadzenia rojektów nieruchomościowych: Pozyskiwanie gruntów • doradztwo w zakresie nabycia gruntów, przekształcenia, podziału i połączeń Pozwolenie na budowę • kompleksowe doradztwo zarówno przy kompletowaniu dokumentacji, jak i w procesie uzyskiwania zezwoleń

Windykacja • doradztwo w zakresie prowadzenia negocjacji z dłużnikami • reprezentowanie deweloperów w postępowaniach sądowych z dłużnikami Restrukturyzacja i upadłość • restrukturyzację zadłużenia na gruncie ugód i porozumień pozasądowych, w tym restrukturyzację zobowiązań kredytowych; • restrukturyzację zadłużenia na gruncie przepisów o wstępnym zgromadzeniu wierzycieli, w postępowaniach upadłwościowych z możliwością zawarcia układu jak i w postępowaniach naprawczych • reprezentowanie wierzycieli i dłużników w postępowaniach upadłościowych, w tym transgranicznych • Reprezentowanie dewelopera w relacjach z bankami Spory sądowe • doradztwo na rzecz dewelopera w zakresie postępowania w kwestiach spornych • reprezentowanie dewelopera w sporach sądowych z wykonawcami/klientami

26

Vademecum

Dewelopera

FIRMY PARTNERSKIE

UBEZPIECZENIA – EFEKTYWNE NARZĘDZIE ZARZĄDZANIA RYZYKIEM KONTRAKTÓW INWESTYCYJNYCH Przyjmuje się, że najbardziej rozpowszechnionym produktem ubezpieczeń stricte majątkowych dla przedsiębiorstw są ubezpieczenia ogniowe. W ich ramach każde przedsiębiorstwo może objąć ochroną ubezpieczeniową swoje środki trwałe i obrotowe. Ubezpieczenie ogniowe nie daje jednak możliwości objęcia ochroną majątku, który jest przedmiotem prac budowlanych,. W trakcie wykonywania prac budowlanych mamy do czynienia z zupełnie innym rodzajem ryzyka. Wynika to z czasowego braku stabilności, zmiennego rozkładu obciążeń czy w związku z ilością zaangażowanych podmiotów wykonujących jednocześnie bardzo różne roboty. Nie bez znaczenia jest również stopień skomplikowania konstrukcji projektowanych obiektów, ich posadowienie oraz warunki geotechniczne.

U

bezpieczenie wszystkich ryzyk budowlanych (CAR) pozwala na zaaranżowanie kompleksowej ochrony ubezpieczeniowej uwzględniającej nietypowe ryzyko związane z realizacją inwestycji i zapewniającej bezpieczeństwo wszystkim stronom zaangażowanym w budowę.

Warto zauważyć, że w przeciwieństwie do innych ubezpieczeń majątkowych, ubezpieczeniem obejmuje się pełny katalog przedsiębiorstw uczestniczących w procesie inwestycyjnym od inwestora do podwykonawcy.

Cechą ubezpieczenia wszystkich ryzyk budowlanych i montażowych jest okres ubezpieczenia dopasowany do czasu realizacji wszystkich robót kontraktowych zakończonych podpisaniem formalnego protokołu ich odbioru. Sytuacja taka nie ma miejsca w pozostałych ubezpieczeniach, w których co do zasady, okres ubezpieczenia nie może przekroczyć jednego roku.

Warunki ubezpieczenia wszystkich ryzyk budowlanych oferowanych przez Allianz stworzone są według standardów światowych i zapewniają ochronę wg modelu „all risks”.

Tak skonstruowany zakres ubezpieczenia obejmuje wszelkie szkody w realizowanych robotach, wynikające z każdej nagłej i niespodziewanej przyczyny a w szczególności: katastrof naturalnych, ognia, sadzy, gazów, zalania, kradzież z włamaniem, wadliwego wykonawstwa, czy nieprawidłowego nadzoru nad pracami budowlanymi. Ubezpie-

FIRMY PARTNERSKIE czeniem objęte są również szkody wewnętrzne, zatem zakres obejmuje szkody powstałe na skutek zwarcia instalacji elektrycznych czy rozerwania siłą odśrodkową.

Z zakresu ubezpieczenia CAR wyłącza się szkody wynikające z naturalnego zużycia materiału, korozji, utleniania.

Wyłączeniu podlegają również wojna, rozruchy lub zamieszki społeczne, strajki, akty terroryzmu czy szkody związane z energią jądrową. Ubezpieczyciel nie odpowiada także za szkody w postaci kar umownych lub strat spowodowanych w związku z opóźnieniem, nieprawidłowym lub niewykonaniem kontraktu.

W ubezpieczeniu CAR oferowanych przez Allianz mamy do czynienia z niezwykle obszernym katalogiem standardowych klauzul dodatkowych pozwalających praktycznie dowolnie zmieniać zakres czy wprowadzać dodatkowe zapisy do umowy ubezpieczenia.

Innym ubezpieczeniem przeznaczonym dla inwestorów kontraktów budowlanych jest ubezpieczenie utraty zysku inwestora wskutek szkody budowlanej, będącym najmłodszym ubezpieczeniem utraty zysku szkody majątkowej funkcjonującym na światowych rynkach ubezpieczeń.

Celem ubezpieczenia ALOP jest zabezpieczenie ewentualnej utraty planowanego zysku brutto z inwestycji, powstałej w związku z opóźnionym przekazaniem obiektu do użytkowania. W przypadku zrealizowania się zdarzenia losowego skutkującego szkodą w okresie inwestycyjnym a którego konsekwencją będzie opóźnienie w odbiorze technicznym, zostaną pokryte finansowe skutki tego opóźnienia.

Ubezpieczenia są specjalistycznymi produktami ubezpieczeniowymi przeznaczonymi dla inwestycji budowlanych zlokalizowanych zarówno w kraju jak i zagranicą.

Obecnie, przy niezwykle szybko i dynamicznie rozwijających się rynkach Europy Wschodniej, znajomość możliwości ubezpieczeń wszystkich ryzyk budowlano-montażowych i utraty przyszłych zysków inwestora stanowi niezwykle ważny element w zarządzaniu ryzykiem przy kompleksowej realizacji procesów inwestycyjnych.

Vademecum

Dewelopera

27

28

Vademecum

Dewelopera

FIRMY PARTNERSKIE

SYSTEM, KTÓRY ZAPEWNIA KOMFORT Przy dużej podaży nowych mieszkań na rynku coraz częściej dla klientów liczy się – obok ceny – jakość wykonania i komfort oferowanych nieruchomości. Poszukują ofert wyjątkowych. Spełniających wyrafinowane potrzeby i gwarantujących, że zakupiony dom czy mieszkanie będą w przyszłości ich przystanią, dającą wytchnienie i zapewniającą wysoki standard każdego dnia. Dlatego też wielu deweloperów decyduje się – już na etapie inwestycji – instalować systemy automatyki budynków.

P

raktyka przeczy przekonaniom Mimo iż w Polsce wybudowano dziesiątki tysięcy domów i osiedli wyposażonych w systemy automatyki budynków, wciąż pokutuje błędne przekonanie, że są to rozwiązania drogie, na które stać tylko najzamożniejszych.

A tak nie jest, co pokazuje praktyka. Systemy takie instaluje się nie tylko w rezydencjach, ale także w apartamentach, a nawet większych mieszkaniach. Modułowa konstrukcja umożliwia bowiem stworzenie ogromnego systemu obejmującego dom i teren wokół niego lub – w zależności od potrzeb – wybór kilku odpowiednio dobranych rozwiązań.

Siłą rzeczy w większym domu automatyka ma szansę pokazać wszystkie swoje atuty, dlatego często przytacza się przykłady większych instalacji. Chociażby Piotr Rubik, znany muzyk, kompozytor, dyrygent i producent muzyczny, swój nowy dom ceni między innymi za wygodę i komfort. Uzyskał je dzięki zainstalowaniu systemu KNX. Choć dom jest

duży, a system rozbudowany, koszt automatyki nie był wysoki. Muzyk porównał go do wartości płytek podłogowych ułożonych w kuchni.

Użytkownikiem podobnego systemu jest również Janusz Petrykowski, wiceprezes ABB w Polsce. Po trzech latach doświadczeń nie wyobraża sobie, by takiego rozwiązania zabrakło w jego domu. I choć pierwsze dni były niezłym wyzwaniem dla całej rodziny, bo całkowita zamiana logiki sterowania oświetleniem, ogrzewaniem czy żaluzjami wymaga zmiany wieloletnich przyzwyczajeń, to dość szybko nawet najmłodsi domownicy radzili sobie z całym systemem bez najmniejszego problemu.

Wygoda, komfort i bezpieczeństwo Zintegrowany system kontroli budynku ABB i-bus KNX umożliwia sterowanie i nadzór nad wszystkimi instalacjami. Z technicznego punktu widzenia rozwiązanie jest nie-

FIRMY PARTNERSKIE

Vademecum

Dewelopera

29

KNX/EIB (European Installation Bus) to opracowany przez producentów europejskich system elektroinstalacyjny, łączący funkcje zarządzania budynkiem – służy do załączania, sterowania, sygnalizowania, regulacji i nadzoru zainstalowanych urządzeń elektrycznych. W systemie KNX/EIB tradycyjne wyłączniki, czujniki i inne elementy sterownicze zastąpiono wykonanymi w technice cyfrowej urządzeniami wymieniającymi informacje za pośrednictwem jednego, biegnący wokół całego budynku przewodu magistralnego. Użytkownik może dowolnie zmieniać funkcje poszczególnych elementów, na przykład danym wyłącznikiem zamiast włączać lampę może opuszczać rolety. Nie wymaga to żadnych zmian w instalacji. Źródło: www.knx.pl

zwykle proste, bowiem całe sterowanie odbywa się za pomocą jednego, wspólnego przewodu, tzw. magistrali KNX. Wielość możliwości oraz modułowa konstrukcja powodują, że system można instalować zarówno w apartamencie czy domku jednorodzinnym, jak i ogromnym biurowcu.

Estetyka, kolor i styl Systemy automatyki – choć ich koszt w skali inwestycji jest relatywnie niski – zdecydowanie podnoszą wartość estetyczną i funkcjonalną mieszkania. Dla najbardziej wymagających klientów mogą stanowić „wisienkę na torcie” i przesądzić o wyborze nieruchomości. To w wielu przypadkach ogromny atut dewelopera. Szczególnie, że przełączniki, gniazda, panele sterujące, systemy audio oraz domofonowe, projektowane są z dużym naciskiem na doskonałe materiały i elegancki wygląd. Bogata oferta linii produktowych daje możliwość dobrania osprzętu do każdego wnętrza, czyniąc w efekcie niezwykle estetyczne połączenia kolorystyczne i stylistyczne. Jednocześnie funkcjonalność systemu czyni wnętrze przyjaznym, komfortowym i bezpiecznym miejscem do życia. Rozwiązania te są doskonałe

również dla całych budynków wielorodzinnych, ułatwiając pracę administratora i znacznie obniżając koszty wspólne mieszkańców.

Nie chodzi o elektronikę Systemy automatyki budynku należą dziś do standardowych rozwiązań nowoczesnych biurowców. Jednak tego typu „inteligencja” wciąż nie może zadomowić się w apartamentach i ekskluzywnych domach. Dlaczego? Strach przed automatyką? Przerażający koszt? Skomplikowana obsługa?

Nic z tych rzeczy. Inwestorzy nie do końca wiedzą, co tak naprawdę kryje się za systemami klasy KNX. Jak łatwiej, wygodniej i oszczędniej mogą dzięki nim żyć ich klienci.

Nie chodzi bowiem o to, by dom był „nafaszerowany” elektroniką, ale o to, że dom ma być przyjazny i czynić życie wygodniejszym. Nie każdy przecież potrzebuje samodzielnie jeżdżących w górę i w dół żaluzji czy monitoringu posesji, ale funkcja pozwalająca na znaczne oszczędności energii przez wyłączanie zbędnego oświetlenia czy aktywację systemu alarmowego, gdy domownicy jadą do pracy, bez wątpienia daje komfort.

ODDZIAŁ WARSZAWSKI

32

Vademecum

Dewelopera

ODDZIAŁ WARSZAWSKI

PROPOZYCJA DZIAŁAŃ DLA ODDZIAŁU WARSZAWSKIEGO 27 lutego w Pałacu Sobańskich odbyło się spotkanie Warszawskiego Oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich, którego celem było ogłoszenie planu działań na rok 2013. Kazimierz Kirejczyk, Prezes firmy REAS, przedstawił tendencje dotyczące warszawskiego rynku mieszkaniowego i prognozy na rok bieżący. Uczestnikami spotkania, poza warszawskimi firmami deweloperskimi, byli przedstawiciele miasta Warszawy, Centrum im. Adama Smitha, Centrum AMRON, Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa, Związku Banków Polskich oraz Związku Producentów Materiałów Budowlanych.

J

ednym z kluczowych działań uwzględnionych w planie na rok bieżący jest zacieśnianie współpracy z przedstawicielami władz Warszawy w zakresie wspólnego rozwiązywania problemów mieszkaniowych miasta oraz związanych z procesem planowania nowych inwestycji i przestrzeni miejskich oraz współpracę w zakresie racjonalizacji działań związanych z rozbudową infrastruktury czy planowaniem przestrzennym. Jak podkreśla prezes Oddziału Warszawskiego PZFD Paweł Putkowski: „Program Oddziału ma za zadanie koncentrować się przede wszystkim na lokalnej specyfice i problemach, jakie napotykają deweloperzy działający na terenie województwa mazowieckiego.”

Efektem nawiązanego porozumienia z władzami Warszawy, jest powołanie Zespołu ds. infrastruktury miejskiej i planowania przestrzennego. Zespół wypracowuje konkretne rozwiązania w poszczególnych obszarach warszawskich (obecnie jest to rejon Bemowa), dotyczące m.in.: •

planów zagospodarowania przestrzennego;

•

kierunków rozwoju infrastruktury wodnej i kanalizacyjnej oraz regułami udziału prywatnych inwestorów w tych inwestycjach;

•

kierunków rozbudowy sieci ciepłowniczej;

Vademecum

Dewelopera

ODDZIAŁ WARSZAWSKI

•

realizacji infrastruktury drogowej oraz kształtowania układu komunikacyjnego.

• •

Oddział Warszawski PZFD - jest lokalną inicjatywą Polskiego Związku Firm Deweloperskich - ogólnopolskiej organizacji zrzeszającej grono ponad stu deweloperów w Polsce, której misją jest działanie na rzecz rozwoju polskiego rynku mieszkaniowego.

Poniżej przypominamy Państwu przyjęty Program Oddziału Warszawskiego. Koncentruje się on na lokalnej specyfice i problemach, jakie napotykają deweloperzy działający na terenie województwa mazowieckiego. Uwzględnia ponadto takie zadania i kierunki działań, które pozwolą na rozwinięcie współpracy na linii deweloper – władze Warszawy, a jednocześnie budowanie płaszczyzny do dialogu i efektywnych prac na rzecz podniesienia jakości mieszkania i funkcjonowania w Warszawie.

1. Współpraca z Miastem Stołecznym Warszawa • Cykliczne spotkania tematyczne wg. przyjętego planu problemów do omówienia (rozwój mieszkaniowy dzielnic Warszawy, plany zagospodarowania przestrzennego, wspólne z deweloperami inwestycje w infrastrukturę miejską, rozwiązywanie problemów transportowych, drogowych, wodno-kanalizacyjnych i innych) • 4 spotkania koordynacyjne w roku (co kwartał) Zespołu Przedstawicieli Deweloperów i Władz Warszawy 2. Zacieśnianie współpracy z dzielnicami Warszawy • Nawiązanie dialogu z Urzędami poszczególnych dzielnic Warszawy, zainteresowanie współpracą deweloperów realizujących inwestycje na terenie danej dzielnicy (także nie zrzeszonych w PZFD).

• W ramach współpracy organizowanie spotkań dla osób zainteresownych zakupem mieszkania na danej dzielnycy (np. poprzez wystawy i mapy inwwestycji „Dni Otwarte Deweloperów Targówka” w budynku władz dzielnicy) 3. Wydarzenia specjalne, Targi • Organizowanie briefingów i konferencji (do 3 w roku) na tematy dotyczące rynku mieszkaniowego wspólnie z partnerami np. MetroHouse, Nowy Adres, publikacja raportów

33

Organizacja wydarzeń specjalnych: debat, dni otwarych Dewelopera, targów itp.

Kata Mieszkaniowa, pozyskiwanie potencjalnych Sponsorów.

4. Integracja środowiska deweloperskiego • Zachęcanie i próby nawiązania kontaktu z deweloperami działającymi na terenie Mazowsza, a nie zrzeszonymi w polskim Związku Firm Deweloperskich.

• Zainteresowanie wybranych firm działaniami PZFD, próby włączenia do współpracy, a w przyszłości zachęcanie do członkostwa w PZFD. 5. Warszawa- nie tylko stolicą czystości, ale także miastem zielonym, inwestującym w ekologię i zrównoważony rozwój • Działania wpisujące się w strategii miasta stołecznego Warszawy i rozbudowujące je o zrównoważony rozwój a co za tym idzie o bardziej ekologiczne, świadome i energooszczędne korzystanie z przestrzeni miejskiej i jej kreowanie.

PODSUMOWANIE WSPÓŁPRACY POMIĘDZY PZFD A MIASTEM STOŁECZNYM WARSZAWA 1. Porozumienie 23 lipca 2012 roku Polski Związek Firm Deweloperskich i Miasto Stołeczne Warszawa podpisały porozumienie o współpracy.

2. Cele Porozumienie zakłada współpracę w zakresie racjonalizacji działań związanych z rozbudową infrastruktury, planowaniem przestrzennym, a także wspólne rozwiązywanie kwe-

34

Vademecum

Dewelopera

stii dotyczących realizacji inwestycji mieszkaniowych, wdrażania zasad zrównoważonej urbanizacji oraz promowania budowy budynków niskoemisyjnych.

3. Sposoby realizacji porozumienia Na mocy zawartego Porozumienia został powołany Zespół do spraw Infrastruktury Miejskiej i Planowania Przestrzennego Warszawy. W skład zespołu pierwotnie weszli przedstawiciele Miasta st. Warszawy (Wydziały Drogownictwa, Architektury, Koordynacji Inwestycji itp.), spółek miejskich jak MPWiK oraz PZFD. Wraz z funkcjonowaniem zespołu dołączyli przedstawiciele Dalkii oraz RWE Stoen.

Zespół ma za zadanie wypracowanie zasad współpracy w realizacji infrastruktury miejskiej towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu czy warunków dostępu do gruntów miejskich i deweloperskich w związku z rozbudową tej infrastruktury. Szerzej Zespół ma omawiać projekty planistyczne miasta oraz zgłaszać sugestie co do kierunków rozwoju planowania przestrzennego i ich założeń.

4. Program pilotażowy Jako obszar pilotażowy wybrano rejon bemowskiego Chrzanowa, gdzie znajduje się jeden z najszybciej rozwijających się terenów Warszawy. Impuls rozwojowy tego obszaru dały plany budowy metra oraz odrolnienie znaczących połaci gruntów. Sami Członkowie PZFD planują tam w najbliższym czasie inwestycję na kilka tysięcy mieszkań.

Odbyło się już 9 spotkań głównego Zespołu, na których zawsze uczestniczy kilkadziesiąt osób. W tym czasie udało się min.

•

wypracować zasady udostępnienia gruntów dla Dalkii dzięki czemu możliwe jest przyspieszenie inwestycji ciepłowniczych;

•

włączyć uwagi inwestorów do powstającego planu zagospodarowania przestrzennego, który w co raz większym stopniu uwzględnia strukturę własnościową działek, planowane inwestycji, projektowany przez inwestorów układ drogowy etc.

•

zorganizować dzięki zaangażowaniu Burmistrza Bemowa spotkania z właścicielami działek prywatnych na temat możliwości realizacji inwestycji infrastrukturalnych.

15 kwietnia 2013 roku na kolejnym spotkaniu z właścicielami działek udało się uzyskać zgodę większości z nich na udzielenie MPWiK nieodpłatnej służebności gruntu w celu realizacji planowanych inwestycji liniowych. Negocjacje prowadzone są tak, by można było wybudować wymagana infrastrukturę przed powstaniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, co umożliwi szybszą realizację planów inwestycyjnych Członków PZFD;

ODDZIAŁ WARSZAWSKI •

włączyć plany przebudowy/budowy niektórych ulic regionu w plany inwestycyjne Warszawy;

•

powołać podzespół MPWiK – PZFD, który wypracowuje porozumienie dotyczące zasad realizacji, przejęcia przez MPWiK i rozliczenia inwestycji wodociągowo kanalizacyjnych, które zostały wybudowane przez prywatnych inwestorów;

•

na zlecenie MPWiK rozpocząć przygotowania do budowy magistrali, która zapewni zaopatrzenie w wodę całemu obszarowi w niedalekiej przyszłości;

•

trwa także ustalanie wspólnej polityki zagospodarowania obszaru Chrzanowa, zgodnego z zasada dobrego sąsiedztwa i uwzględniającego swobodny obszar komunikacyjny, dostępu do usług oraz zieleni.

5. Dalsze plany Powyższe elementy, to tylko niektóre z postępów, które udało się osiągnąć dzięki współpracy z Miastem Stołecznym Warszawa, a przed nami jeszcze bardzo daleko droga.

W dłuższej perspektywie planowane jest rozpoczęcie współpracy na inne obszary wymagające kompleksowego podejścia tak inwestorów, spółek „infrastrukturalnych” jak i Miasta.

Widzimy już bardzo konkretne wyniki naszej pracy, na przykład w kwestii szykowanego porozumienia naszych firm w zakresie wspólnego realizowania przygotowania przyszłych inwestycji w rejonie Chrzanowa.

6. Warszawscy inwestorzy – zapraszamy do współpracy!

Zachęcamy Państwa do kontaktu z nami i wskazywania problemów współpracy na linii Miasto Warszawa – Deweloperzy. W przyszłości Zespół ma zajmować się kolejnymi obszarami Warszawy. Być może będzie to obszar, gdzie Państwo planują lub realizują swoją inwestycję.

Projekt jest realizowany przez Polski Związek Firm Deweloperskich oraz Oddział Warszawski Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Vademecum

Dewelopera

ODDZIAŁ WARSZAWSKI

35

PYTANIA DO PAWŁA PUTKOWSKIEGO, PREZESA WARSZAWSKIEGO ODDZIAŁU POLSKIEGO ZWIĄZKU FIRM DEWELOPERSKICH Szymon Sikorski: Jakie korzyści niesie ze sobą zrzeszanie się deweloperów?

Paweł Putkowski Prezes Warszawskiego Oddziału PZFD

Paweł Putkowski: Przede wszystkim działając razem, w ścisłej współpracy z miastem, łatwiej nam dźwigać odpowiedzialność za kształtowanie przestrzeni miejskiej. Szacuję, że w Warszawskim Oddziale PZFD skupiona jest większość deweloperów aktywnie działających na terenie stolicy.

Wspólnie konsultując nasze inwestycje możemy jeszcze lepiej służyć miastu i jego mieszkańcom. Po drugie przynależność dewelopera do Warszawskiego Oddziału PZFD to jasny sygnał dla potencjalnych klientów, że firma przykłada dużą wagę do jakości obsługi i standardów wykonania produktu, jakim jest mieszkanie. Po trzecie Warszawski Oddział PZFD, jak i cały Związek, stanowi platformę porozumienia pomiędzy deweloperami, dzięki której możemy wymieniać się wiedzą i doświadczeniem. Wreszcie w kluczowych dla nas kwestiach mówimy jednym głosem, który jest znacznie lepiej słyszalny niż głos pojedynczej firmy.

SzS: Czy zrzeszanie się deweloperów może być sposobem na kryzys?

PP: Deweloperowi działającemu samotnie na rynku nie jest łatwo funkcjonować w obliczu gorszej koniunktury.

Dzięki kooperacji zaś łatwiej sprostać wyzwaniom, bo na bieżąco możemy konsultować reakcje rynku w gronie firm, zrzeszonych w PZFD. A co za tym idzie, możemy szybciej i z większą dokładnością prognozować zmiany i na nie reagować. Dlatego potrzeba kooperacji stanowi fundamentalny czynnik spajający Związek. Dodatkowo członkowie PZFD, w tym także Warszawskiego Oddziału, zobowiązani są stosować wobec swoich klientów wysokie standardy, które stanowią swego rodzaju gwarancję, że firma działa rzetelnie. To bardzo cenny sygnał dla nabywców, który wyróżnia naszych członków.

SzS: Ponad pół roku temu miasto Warszawa i Polski Związek Firm Deweloperskich podpisały porozumienie o współpracy.

36

Vademecum

Dewelopera

Czy można już dziś zauważyć rezultaty tego przedsięwzięcia?

Na razie efekty naszych wspólnych działań widoczne są przede wszystkim dla władz miasta, planistów, miejskich spółek, a także spółek infrastrukturalnych, działających na terenie Warszawy. Oczywiście i my już widzimy rezultaty tej niezwykle potrzebnej inicjatywy. W ramach Zespołu ds.

Infrastruktury i Planowania Przestrzennego, który powstał jako odpowiedź na podpisane porozumienie, spotykamy się w licznym gronie zainteresowanych podmiotów i dyskutujemy o rozwiązaniach, które będą korzystne dla wszystkich stron oraz ułatwią życie przyszłym mieszkańcom.

Proszę pamiętać, że dzięki współpracy z licznymi podmiotami nie zajmujemy się tylko kwestiami związanymi z jedną inwestycją, ale planujemy wygląd, układ i charakter często kilkunastu czy kilkudziesięciu hektarów miasta. Tematem naszego ostatniego spotkania było zagospodarowanie rejonu Chrzanowa, na którym za chwilę wyrosną kolejne osiedla mieszkaniowe. Plany, które władze miasta w szerokiej konsultacji tworzą dla tej lokalizacji, uwzględniają nie tylko odpowiedni układ drogowy czy ciągi komunikacyjne dla pieszych, ale na przykład także warunki objęcia tej części miasta komunikacją zbiorową. Niezwykle ważną częścią naszej współpracy jest również wspólne koordynowanie inwestycji infrastrukturalnych.

SzS: Jak przebiega współpraca miedzy związkiem a władzami miasta?

PP: Jesteśmy bardzo zadowoleni z dotychczasowej współpracy; mam nadzieję, że władze miasta również. Niejako w sposób naturalny w efekcie naszych spotkań rodzą się podgrupy złożone z miejskich urbanistów, spółek miejskich, spółek infrastrukturalnych oraz deweloperów, które pracują nad poszczególnymi problemami, a następnie podczas spotkań w większym gronie prezentują wyniki swoich prac. Dzięki temu kontakty pomiędzy władzami miasta a Warszawskim Oddziałem PZFD stają się partnerskie, co przecież służy mieszkańcom. Jestem absolutnie przekonany, że to najlepszy kierunek działania, aby w przyszłości wypełnić przyświecającą nam ideę „mądrego budowania”.

ODDZIAŁ WARSZAWSKI SzS: Co współpraca daje obu stronom?

Jakie korzyści zapewnia deweloperom, a jakie miastu i warszawiakom?

PP: Korzyści ze współpracy będą służyć nam wszystkim.

Warszawie współpraca gwarantuje harmonijny, zrównoważony rozwój urbanistyczny, który uwzględnia wszelkie niezbędne funkcje, jakie musi spełniać współczesne miasto.

Ułatwia także skoordynowanie tworzenia planów, w których uczestniczy wiele podmiotów, dla obszarów rozwoju miasta, co pozwala uniknąć wielu kolizji już na etapie planowania. Na tym wszystkim korzystają sami mieszkańcy powstałych osiedli, którzy mogą mieszkać w „ergonomicznie” zaplanowanym otoczeniu, oraz wszyscy Warszawiacy, bo miasto przestaje być zlepkiem przypadkowych osiedli, a staje się jednolitym organizmem. Aktualnie to deweloperzy budują miasto, tworzą jego tkankę mieszkaniową. Mając to na względzie naturalnym kierunkiem działania jest włączenie nas w proces tworzenia np. infrastruktury już od podstaw, na poziomie przygotowywania planów. Taki sposób postępowania zaprocentuje w postaci właściwego rozwoju miasta. Dobrze zaplanowana inwestycja jest w stanie poprawić układ infrastrukturalny również najbliższej okolicy. Te wszystkie działania są oczywiście długofalowe. Sam proces przygotowania inwestycji i jej realizacja to wiele lat, tym bardziej powinniśmy w tym okresie wykorzystać wszelką wiedzę jaką dysponujemy i „budować mądrze”.

SzS: Jakie są prognozy dla warszawskiego rynku mieszkaniowego na dalsze miesiące bieżącego roku?

PP: Warszawski rynek należy do najsilniejszych w Polsce.

Oferta dostępnych mieszkań jest szeroka i ciekawa a ceny atrakcyjne – jak pokazują badania, w Warszawie osiągnęły pułap z III kwartału 2006 r. Powoli zaczynam też obserwować już pierwsze sygnały ożywienia rynku, a naprawdę dobrych wieści spodziewam się II połowie bieżącego roku.

SzS: Czy to faktycznie najlepszy moment na zakup mieszkania?

PP: Moim zdaniem to rzeczywiście najlepszy moment na zakup własnego M. Dlaczego? Po pierwsze spadły stopy procentowe. Po drugie kredyty są relatywnie tanie.

Po trzecie ceny m2 osiągnęły poziom z lat 2006-2007, a potencjalny kupujący ma do dyspozycji bogatą ofertę mieszkań na rynku. Za chwilę ta oferta zostanie mocno przebrana przez kupujących, przez co na rynku pozostaną lokale mniej atrakcyjne, a ze względu na zmniejszenie się liczby dostępnych mieszkań, cena m2 zacznie wzrastać. Pamiętajmy także, że od przyszłego roku zaciągając kredyt trzeba się będzie wykazać wkładem własnym, co będzie dodatkowym utrudnieniem w nabyciu własnego mieszkania.

ODDZIAŁ WARSZAWSKI

Vademecum

Dewelopera

37

ZIELONE MIASTA I EKOLOGICZNE BUDOWANIE – KAPRYS ZIELONYCH ZAPALEŃCÓW CZY JUŻ NIEDŁUGO ABSOLUTNA KONIECZNOŚĆ?

Modnym tematem jest ostatnio – i to we wszelkich aspektach – także tych dotyczących rozwoju i przyszłości miast, budowania mieszkań czy domów, kwestia ekologii. Sceptycy pokręcą nosem stwierdzając, że to tylko chwilowy kaprys, a polskie społeczeństwo nie jest gotowe – także ekonomicznie - na wydatki związane z pro-ekologicznym stylem życia. Czy aby jednak na pewno?

Fakt, nie każdego stać na wyższy koszt metra kwadratowego„zielonego”mieszkania, jednak z drugiej strony kropla drąży skałę, a Polacy zaczynają np. przekonywać się do sortowania śmieci (niezależnie od kontrowersji związanych z ustawą śmieciową), oszczędzania wody czy kupowania energooszczędnych żarówek (prawda, do niektórych zachowań jesteśmy wręcz prawnie zmuszeni). Jednak te zachowania to fundament pod społeczeństwo przyszłości – bardziej kosmopolityczne, świadome – a zatem i otwarte na rozwiązania, które długofalowo podnoszą jakość życia. A te rozwiązania to zielone miasta i energooszczędne budowanie.

38

Vademecum

Dewelopera

J

uż dziś w wielu miastach tzw. azjatyckich tygrysów ogromną wagę przykłada się do ekologii miast – ba, na dachach wieżowców powstają nie tylko trawniki, ale całe ogrody czy wręcz uprawia się warzywa!

W pobliżu walijskiego miasteczka Machynlleth zbudowano na szczycie góry CAT- Centrum Alternatywnych Technologii, które zielone rozwiązania dla miast testuje w praktyce, a raporty z tych badań lądują na biurkach brytyjskich (i nie tylko) ministrów. W kilku niemieckich miastach natomiast powstały biura wymiany mieszkań dla mieszkańców, których dorosłe dzieci wyprowadziły się. Jest też możliwość oddzielania pomieszczeń, aby w miarę potrzeb zmniejszać stare lokale i tworzyć dodatkową przestrzeń np. dla sąsiada z większą rodziną.

Ekologiczne cele wielu europejskich (i nie tylko) miast to: usprawnienie transportu publicznego i wdrożenie zielonych rozwiązań (trawa pomiędzy szynami tramwajowymi tłumi hałas) zmniejszenie miejskiego hałasu, zanieczyszczenia wody, gruntu i powietrza, ograniczenie emisji spalin czy maksymalne wykorzystanie opadów, oraz zazielenianie miejskich powierzchni. Powstają nawet koncepcje miast które nie emitują dwutlenku węgla i są całkowicie oparte na energii odnawialnej!

Po co o tym wspominamy? Przede wszystkim dlatego, że podobne koncepcje powstają na szczęście także w Polsce – choć u nas nadal trzeba wielu przekonywać, że ochrona środowiska to warunek ekonomicznego wzrostu i rozwoju w przyszłości. Jednak już pojawiły się strefy wolne od samochodów, bus-pasy, a nawet pierwsze pojazdy elektryczne.

W Nowej Soli chodniki i ścieżki rowerowe pokryto kostka brukowa oczyszczającą powietrze (fotokatalizator obecny w cemencie zmniejsza stężenie szkodliwych tlenków azotu pochodzących ze spalin).

Do tych wszystkich trendów „dopisać” należy działania – które co prawda na znacznie skromniejszą skalę – ale planuje Polski Związek Firm Deweloperskich wraz z Urzędem Miasta Stołecznego Warszawy. Na spotkaniu, jakie przeprowadzono 29 maja 2013 roku omówiono możliwości współpracy i szersze włączenie się członków Warszawskiego Oddziału PZFD do projektu “Partnerstwo dla Klimatu”.

Z całą pewnością wśród Czytelników naszego Vademecum znajdują się przedstawiciele firm, które choćby częściowo realizują ideę ekologicznego budowania i poprą projekt..

Dyrektor warszawskiego Biura Infrastruktury, Leszek Drogosz wspomniał o randze, jaką będzie miało wydarzenie oraz o finale projektu, jakim będzie międzynarodowa konferencja klimatyczna, która odbędzie się w listopadzie 2013 r.

– miło nam poinformować, że PZFD przygotowuje w ramach tej konferencji panel dyskusyjnym, i rozważa możliwość poprowadzenia jednego z tematów konferencji – ekologiczne budowanie w ramach którego jest możliwość zaprezentowania modelu budynku niskoemisyjnego

ODDZIAŁ WARSZAWSKI

(wyposażonego w energooszczędne instalacje np. odzyskiwanie tzw. szarej wody, zagospodarowanie opadów) Dyrektor Drogosz, pasjonat ekologicznego budownictwa przedstawił genezę oraz rozwój projektu Zielone Dachy (www.ogrodnadglowa.pl) czyli rozwiązania w budownictwie i infrastrukturze, stosowane w krajach zachodniej Europy.

ZA WDRAŻANIEM ZIELONYCH DACHÓW PRZEMAWIAJĄ NASTĘPUJĄCE KWESTIE: • Redukcja oraz opóźnienie odpływu wody deszczowej; • Zmniejszenie kosztów ogrzewania zimą i chłodzenia latem budynku; • Odtworzenie obszarów zielonych utraconych pod zabudowę miejską; • Oczyszczenie powietrza z pyłów i CO2, niwelowanie miejskiego smogu; • Stwarzanie terenów pod rozwój i przywracanie bioróżnorodności; • Zielony dach zwiększa wilgotność i zapobiega podwyższaniu temperatury w okolicy; • Zieleń niweluje stres i obniża poziom agresji; • Obniżenie kosztów stropu oraz możliwość zwiększenia powierzchni zabudowy;

Ponieważ w Warszawie znajduje się 4000 hektarów dachów, jest to olbrzymi potencjał, a budowa lub przebudowa budynków w taki sposób, by nie traciły ciepła jest bardzo istotny dla branży budowlanej – nie tylko w czasach gorszej koniunktury gospodarczej…

Zapraszamy zatem warszawskich deweloperów do zgłaszania swoich zielonych inwestycji (każdy krok ku bardziej ekologicznym i energooszczędnym rozwiązaniom się liczy) oraz do zgłaszania pomysłów które pozwolą projektowi w pełni rozkwitnąć jesienią tego roku.

ODDZIAŁ WROCŁAWSKI

42

Vademecum

Dewelopera

ODDZIAŁ WROCŁAWSKI

POKAZALI, JAK BUDUJĄ WROCŁAW W dniach 18-19 maja we Wrocławskim Centrum Kongresowym położonym w kompleksie Hali Stulecia odbyły się targi mieszkań i domów „Budujemy Wrocław”. Była to już szósta edycja wydarzenia targowego zorganizowana przez firmy członkowskie Oddziału PZFD we Wrocławiu.

P

odczas wydarzenia swoje oferty zaprezentowały firmy członkowskie Polskiego Związku Firm Deweloperskich: Archicom, BLOCKPOL-DEVELOPER, BRE.locum, PBO Dach Bud, DOM.developer Wrocław, Dom Development, Grupa PROFIT Development, INKOM, Osiedle Malownicze, RED Real Estate Development, Salwirak, TEMAR Deweloper, Vantage Development. Symulacje kredytowe przeprowadzili przedstawiciele Credit Agricole oraz Domu Kredytowego Notus. Byli i obecni klienci firm zrzeszonych w Oddziale PZFD we Wrocławiu mogli zarejestrować się do programu Wrocławskiej Karty Mieszkaniowej oraz zasięgnąć informacji na temat firm partnerskich, oferujących rabaty na wykończenie i wyposażenie wnętrz. Nie zabrakło także punktów bezpłatnych porad udzielanych przez archi-

tektów wnętrz, prawników i projektantów przydomowej zieleni. Osoby zainteresowane architektonicznym rozwojem Wrocławia miały okazję, by obejrzeć wystawę prezentującą, jak przez ostatnie 20 lat zmieniała się stolica Dolnego Śląska.

W ramach targów swoje oferty zaprezentowały także wrocławskie miejskie instytucje kulturalne i rekreacyjne, m.in.: Acteam, RightWay, Next Bike, s4bikes, eXtreme-RC, Aquapark Wrocław, Uniwersytet Dzieci, CRZ Krzywy Komin, WKS Śląsk Wrocław, Opera Wrocławska, Biuro Festiwalowe Impart 2016, eMSA Inicjatywa Edukacyjna, ZOO Wrocław.

ODDZIAŁ WROCŁAWSKI

Vademecum

Dewelopera

43

JAK ZMIENIŁ SIĘ WROCŁAW? Pod hasłem „Jak zmienił się Wrocław” członkowie wrocławskiego Oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich przeprowadzili dwumiesięczną kampanię na łamach lokalnej Gazety Wyborczej. Celem przedsięwzięcia było ukazanie zmian urbanistycznych zaistniałych we Wrocławiu na przestrzeni ostatnich 20 lat, zaprezentowanie inwestycji już zrealizowanych oraz tych planowanych na kolejne lata, a także ukazanie wpływu deweloperów zrzeszonych w PZFD na rozwój miasta.

W

ramach kampanii w Gazecie wyborczej ukazało się pięć odcinków redakcyjnych opisujących zmiany powstałe we wszystkich dzielnicach Wrocławia: Stare Miasto, Śródmieście, Psie Pole, Fabryczna i Krzyki. Na zakończenie cyklu w redakcji Gazety Wyborczej odbyła się debata podsumowująca, w której udział wzięli: Wiceprezydent Wrocławia Adam Grehl, architekt miasta Piotr Fokczyński, Maciej Hawrylak (SARP Wrocław), Andrzej Konarski (Towarzystwo Urbanistów Polskich), Jan Szuba (Narodowy Bank Polski), Marek Pasztetnik (Zachodnia Izba Gospodarcza), a także Dorota Jarodzka-Śródka i Mirosław Półtorak - przedstawiciele Zarządu Oddziału PZFD we Wrocławiu oraz Piotr Adamek i Edward Laufer - członkowie Rady PZFD. Relacja z debaty ukazała się w szóstym odcinku cyklu.

Uzupełnieniem części redakcyjnej był dedykowany serwis „Jak zmienił się Wrocław”, który przez okres dwóch miesięcy promowany był w serwisie wroclaw.gazeta.pl. W zakładce znalazła się mapa Wrocławia z podziałem na dzielnice, w których przedstawione zostały wszystkie inwestycje zrealizowane przez deweloperów zrzeszonych w lokalnym Oddziale PZFD. W Internecie promowane były także teksty redakcyjne, opisujące wkład deweloperów w rozwój miasta.

W ramach kampanii została zorganizowana wystawa plenerowa. Zaprezentowano tam zmiany zaistniałe w zabudowie Wrocławia, ukazane na zdjęciach nadesłanych przez czytelników Gazety Wyborczej do konkursu fotograficznego zorganizowanego w ramach kampanii „Jak zmienił się Wrocław” oraz materiały dotyczące inwestycji firm członkowskich Oddziału PZFD we Wrocławiu - w tym zupełnie nowe osiedla powstające w stolicy Dolnego Śląska. Zainteresowani rozwojem Wrocławia mogli oglądać wystawę w dwóch miejscach: podczas targów mieszkań i domów „Budujemy Wrocław” przy Hali Stulecia, a przez kolejne trzy tygodnie na deptaku przy ul. Kuźniczej, znajdującej się w sercu Wrocławia. Część wystawy przygotowaną przez członków Oddziału PZFD we Wrocławiu można zobaczyć pod linkiem: www.issuu.com/budujemywroclaw/docs/ wystawa_zmiany_plansze_wszystkie _02/1?e=3662675/2912685

50

Vademecum

Dewelopera

PISZÄ&#x201E; O NAS

PISZĄ O NAS

Vademecum

Dewelopera

51

P

oniżej przypominamy najważniejsze materiały prasowe dotyczące tych wydarzeń, zachęcając do kontaktu (m.janczuk@publicon.pl), gdyby chcieli także Państwo zapoznać się z artykułami, jakie pojawiły się w prasie drukowanej. Obostrzenia związane z prawem prasowym uniemożliwiają bowiem zaprezentowanie tych publikacji tą drogą.

DEWELOPERZY: NAM TAKŻE NALEŻY SIĘ OCHRONA

F

irmy deweloperskie i bankowcy spróbują przekonać posłów, by poprawili ustawę mającą chronić kupujących nowe mieszkania. Chodzi o to, aby nie odbierała przedsiębiorcom chęci do ich budowania.

- Skupiliśmy się na tym, co najpilniejsze - mówili zgodnie w czasie wtorkowej konferencji Jacek Bielecki z Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) oraz Paweł Kuglarz z Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego. Ten doświadczony prawnik przypomniał, że fundacja przez 11 lat lobbowała na rzecz tej ustawy. - Nabywca butów miał bowiem większe prawa od kupującego mieszkanie - stwierdził.

Jednak Sejm uchwalił ją dopiero w 2011 r. A że działał w wielkim pośpiechu, bo tuż przed wyborami, nie uniknął błędów. Zdaniem Kuglarza niektóre przepisy mogą być różnie interpretowane, a to może być groźne dla deweloperów, a równocześnie nie służyć dobrze ich klientom.

Np. firmy obawiają się przepisu nakładającego na nie obowiązek informowania klientów w specjalnym prospekcie o wszystkich planowanych inwestycjach w promieniu 1 km.

Deweloper ma sięgnąć w tym celu po „publicznie dostępne dokumenty”. PZFD i Fundacja proponują, by ustawa precyzowała, że chodzi o plan zagospodarowania przestrzennego, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, decyzje lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz decyzje środowiskowe. Sęk w tym, że za podanie nieprawdziwych informacji bądź zatajanie prawdziwych deweloperowi grozi grzywna lub nawet dwa lata pozbawienia wolności.

W projekcie deweloperów i bankowców proponuje się zniesienie kary więzienia. Kara grzywny miałaby być jednak zwiększona do 1 mln zł. Ponadto groziłaby ona deweloperom, którzy próbowaliby omijać ustawę, np. biorąc pieniądze na budowę mieszkań bezpośrednio od klientów.

Wprawdzie w przypadku inwestycji, w których sprzedaż mieszkań zaczęła się po 29 kwietnia 2012 r., wpłaty muszą trafić wcześniej na bankowy rachunek powierniczy. Jednak - zdaniem autorów poprawek - ustawa w obecnym kształcie nie przewiduje sankcji za niedostosowanie się do tego wymogu. Ba, niektórzy deweloperzy próbują uniknąć wpisania do księgi wieczystej nieruchomości roszczeń klientów wynikających z notarialnej umowy przedwstępnej.

Zdaniem niektórych prawników wpis roszczenia nie jest obowiązkowy, więc deweloper i jego klient mogą z niego zrezygnować. Nowela miałaby taką praktykę wyeliminować, bo to rozwiązanie daje finansującemu budowę mieszkania o wiele większą pewność, że stanie się jego właścicielem.

Równocześnie jedna z poprawek umożliwiłaby deweloperom zawieranie umów rezerwacyjnych. Kupujący wpłacałby w takim przypadku nie więcej niż 2 proc. ceny mieszkania, a następnie bez zbytniego pośpiechu załatwiał formalności kredytowe. Z kolei deweloper miałby pewność, że nie zostanie wystawiony do wiatru. Dodajmy, że deweloperzy boją się sytuacji, gdy po zawarciu umowy przedwstępnej bank odmówi kredytu klientowi, a ten nie zgodzi się na wykreślenie z księgi swojego roszczenia. W takim przypadku deweloper przez długi czas może mieć problem ze sprzedażą lokalu innej osobie.

Deweloperom nie podoba się także przepis, który umożliwia rezygnację przez klienta z mieszkania, jeśli po jego wybudowaniu okaże się, że powierzchnia różni się od zadeklarowanej w umowie przedwstępnej. Jacek Bielecki powtarza jak mantrę, że nie da się budować mieszkań z aptekarską dokładnością, na co wskazują ekspertyzy m.in. Politechniki Gdańskiej i Instytutu Techniki Budowlanej. PZFD zaproponował, by ustawa dopuszczała maksymalnie 2-proc. tolerancję w powierzchni mieszkań.

Z drugiej strony Fundacja na rzecz Kredytu Hipotecznego proponuje rozwiązania, które lepiej zabezpieczą klientów firm deweloperskich na wypadek ich bankructwa. Dodatkowo mieliby być oni objęci ochroną w przypadku upadłości banku, który prowadzi rachunek powierniczy inwestycji.

Bielecki przyznał, że PZFD próbował przekonać do swoich poprawek rząd, ale został przez niego odprawiony z kwitkiem (zdecydowało o tym stanowisko Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, który nie widzi na razie potrzeby zmian). W tej sytuacji deweloperzy i bankowcy będą zabiegali w klubach poselskich PO i PSL, by ich projekt wniosła do Sejmu grupa posłów.

16.01.2013, wyborcza.biz/finanse, autor: Marek Wielgo

52

Vademecum

Dewelopera

SETKI OSÓB MOGĄ NIE DOSTAĆ KREDYTU W PROGRAMIE „RODZINA NA SWOIM”

P

rogram „Rodzina na swoim” zakładający państwowe dopłaty do mieszkań kupowanych przez rodziny lub osoby samotne działał do końca 2012 roku i do samego końca chciało skorzystać z niego wiele osób.

Teraz okazuje się, że być może setki osób nie dostaną kredytu z dopłatą państwa, bo ministerstwo uważa, że do wniosku dołączyły złą umowę - informuje „Rzeczpospolita”.

W praktyce było tak, że aby skorzystać z kredytu z dopłatą należało złożyć w banku umowę rezerwacyjną na zakup mieszkania. Była to powszechna praktyka stosowana od lat.

Tymczasem teraz nagle okazuje się, że umowa rezerwacyjna to za mało. Niezbędna jest bowiem notarialna umowa deweloperska - czytamy w „Rz”. „To jakiś absurd. Czasu się nie da odwrócić. Nikt przecież nie podpisze u notariusza antydatowanej umowy.”

– komentuje Konrad Płochocki, zastępca dyrektora Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Jak podaje „Rzeczpospolita” całe to zamieszanie wywołała interpretacja Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej z 14 stycznia 2013 r. w sprawie weryfikowania kryteriów uprawniających do stosowania dopłat do kredytu preferencyjnego. Wynika z niej, że umowa rezerwacyjna to za mało, by skorzystać z kredytu z dopłatą w ramach programu „Rodzina na swoim”.

Pod koniec 2012 roku w ramach programu „RnS” wpłynęło 26 tys. wniosków kredytowych. Czekają one teraz na rozpatrzenie w bankach.

Jeśli okaże się, że banki zinterpretują wątpliwość tak, że umowa rezerwacyjna to za mało i potrzeba umowy cywilnoprawnej zobowiązującej dewelopera do wybudowania mieszkania o określonej powierzchni, a jego nabywcę do zapłaty jego ceny to wnioski mogą zostać odrzucone, a dla wielu osób może oznaczać to pożegnanie z wymarzonym mieszkaniem.

30.01.2013, wpolityce.pl, źródło: rp.pl/Wuj

PISZĄ O NAS

MINISTERSTWO ODPOWIADA W SPRAWIE RODZINY NA SWOIM

M

inisterstwo transportu odpowiada deweloperom w sprawie programu Rodzina na Swoim. Firmy deweloperskie zarzucają urzędnikom, że pozbawili dotacji półtora tysiąca rodzin, które na podstawie umowy rezerwacyjnej starały się o preferencyjny kredyt. Banki nie chcą udzielać pożyczek po piśmie, w którym ministerstwo zwraca uwagę, że podstawą udzielenia kredytu powinna być umowa w formie aktu notarialnego. Podsekretarz stanu Piotr Styczeń tłumaczy, że chodzi o zachowanie ostrożności. Jego zdaniem nie jest prawdą to, że resort próbuje ingerować w relacje rynkowe. Pismo jest jedynie prośbą o nadzwyczajną staranność. Chodzi o to, żeby publiczne pieniądze nie zostały przeznaczone dla osób, które nie spełniają wymogów programu.

Piotr Styczeń zwrócił uwagę, że ostateczna decyzja w sprawie przyznania preferencyjnego kredytu należy do banków.

Z danych Polskiego Związku Firm Developerskich wynika, że w tej chwili tylko trzy z nich przyjmują wnioski kredytowe na podstawie umowy rezerwacyjnej.

01.02.2013, bankier.pl, źródło: Informacyjna Agencja Radiowa/IAR/A. Pszoniak /K.P.

PROTEST DEWELOPERÓW I DORADCÓW FINANSOWYCH

N

ie ma podstaw, by odrzucać wnioski o dopłaty do kredytów, złożone w ostatnich tygodniach rok, w ramach „Rodziny na swoim”

Taki apel do Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wystosowali dziś przedstawiciele Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD) oraz Związku Firm Doradztwa Finansowego (ZFDF). Obie organizacje nie zgadzają się ze stanowiskiem resortu, który nie chce uznać umów rezerwacyjnych zawieranych na koniec roku przez deweloperów i ich klientów. A to oznacza, że takie osoby nie będą mogły skorzystać z dopłat do kredytów.

Vademecum

Dewelopera

PISZĄ O NAS Przypomnijmy, w połowie stycznia br. banki otrzymały od Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej pismo, na podstawie którego wnioski o kredyt z Rodziną na Swoim, składane pod koniec 2012 roku z dołączoną umową rezerwacyjną, nie upoważniają do przyznania kredytu w ramach RNS. Zdaniem PZFD i ZFDF, w efekcie decyzji ministerstwa tysiące rodzin mogą zostać na lodzie. - Będziemy apelować o zmianę stanowiska, ponieważ problem jest sztuczny.

W opinii naszych prawników nie ma podstaw, by odrzucić wniosek o kredyt z załączoną umową rezerwacyjną - mówi Aleksandra Łukasiewicz, która reprezentuje ZFDF. Tymczasem, zdaniem Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej, umową upoważniającą do skorzystania z dopłat w ramach RNS, jest umowa deweloperska lub inna umowa cywilnoprawna, a nie rezerwacyjna.

- Dlaczego jednak właśnie teraz Ministerstwo postanowiło wystosować pismo do banków, gdy dołączanie do wniosków samej umowy rezerwacyjnej było powszechną praktyką w czasie całego 2012 roku? - pytają przedstawiciele PZFD i ZFDF. - W kwietniu weszła w życie ustawa deweloperska, według której umowy przedwstępne muszą mieć formę aktów notarialnych. Dlatego klienci kupujący mieszkania, aby sprawdzić czy mają odpowiednią zdolność kredytową, posługiwali się umowami rezerwacyjnymi, by uniknąć kosztów związanych z opłatami notarialnymi.

Umowę deweloperską dostarczano wtedy dopiero przed podpisaniem umowy kredytowej. W analogiczny sposób postąpiły więc tysiące rodzin, które pod koniec roku chciały ubiegać się o kredyt z dopłatą z programu RNS. Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego wynika, pod koniec roku o kredyt z dopłatą mogło ubiegać się 26 tys. rodzin. Z kolei wciągu całego roku udzielono 45 tys.

792 kredyty w ramach RNS. - Sytuacja jest niezwykle kłopotliwa dla wielu naszych klientów. Zmiana wymaganych dokumentów po terminie składania wniosków oznacza, że będą musieli albo zaciągnąć kredyt bez dopłat, który jest często zbyt dużym obciążeniem dla ich budżet, albo zrezygnować z zakupu mieszkania. Obok dyskusji prawnej między ministerstwem a bankami, deweloperami i pośrednikami, trzeba pamiętać o zwykłych klientach, dla których sytuacja jest niezrozumiała i niesprawiedliwa mówi Aleksandra Łukasiewicz z ZFDF.

01.02.2013, ekonomia.rp.pl, źródło: ekonomia24

53

ZAMIESZANIE Z „RODZINĄ NA SWOIM”: DEWELOPERZY I BANKI KONTRA RZĄD. KTO GÓRĄ?

N

iedawno na stronach tego blogu ujawniłem niebłahą sprawę, która dotyczy wygasłego już programu „Rodzina na swoim” i może uderzyć w tysiące osób, które chciały w ostatniej chwili zarezerwować sobie uczestnictwo w nim. Przypomnę pokrótce: aby złożyć wniosek kredytowy w ramach „Rodziny na swoim” trzeba było m.in. dołączyć do niego dokument poświadczający intencję zakupu konkretnego mieszkania - czyli jakąś umowę z deweloperem. Kupując mieszkanie na kredyt nikt nie ma w ręku aktu notarialnego nabycia mieszkania (bo bez wpłacenia pełnej puli pieniędzy żaden deweloper nie przeniesie własności), niektórzy więc przynosili do banków umowy przedwstępne (często też w formie aktów notarialnych), a jeszcze inni wręcz tylko umowy rezerwacyjne. Takie wnioski kredytowe banki wysyłały do Banku Gospodarstwa Krajowego, który zarządza dopłatami w ramach „Rodziny na swoim”.

Interes kręcił się błogo aż do momentu, kiedy Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej wydało interpretację, z której wynika, że umowa rezerwacyjna, jako że nie jest w świetle prawa „umową zobowiązującą”, nie może być podstawą do przyjęcia wniosków kredytowych. A wydało ją... w połowie stycznia.

No i zrobiła się afera, którą jako pierwsi mogliście obserwować na stronach blogu „Subiektywnie o finansach”. Niektóre banki wpadły w panikę i zaczęły odrzucać wnioski klientów w ramach „Rodziny na swoim”. Inne banki wstawiły wnioski do „zamrażarki” i czekają co się stanie. Żaden bank nie zaryzykuje udzielenia kredytu na zasadach niespójnych z interpretacją ministerstwa, bo ona z kolei jest spójna z tym, co uważa Bank Gospodarstwa Krajowego, wypłacający bankom dopłaty. Podobno rzecz dotyczy poważnej części z 26.000 wniosków kredytowych złożonych w 2012, a jeszcze nie rozpatrzonych. Można powiedzieć, że to niewiele, ale w sytuacji, kiedy kwartalny „urobek” banków nie przekracza dziś 50.000 kredytów, mówimy już o dużym problemie. Klienci, którzy są w „zamrażarce” nie powinni jeszcze tracić nadziei. Wiem, że bankowcy - w ramach Związku Banków Polskich - spotykają się dziś w tej sprawie i będą przekonywać ministerstwo do zmiany interpretacji przepisów na taką, która pozwoli „przepchnąć” wnioski (nie wszystkie - pewnie część z nich jest już odrzucona, a program „Rodzina na swoim” się skończył, więc nie będzie można zawnioskować o kredyt z dopłatą ponownie).

To bardziej namotany węzeł gordyjski, niż ten, który widziałem ostatnio w kalendarzu firmy Olmet :-)

54

Vademecum

Dewelopera

Poza próbą zakulisowych mediacji z ministerstwem będzie też nacisk medialny: taki jak piątkowa konferencja Polskiego Związku Firm Deweloperskich oraz Związku Firm Doradztwa Finansowego, na której mają być też ludzie ze Związku Banków Polskich. A więc - mocna ekipa. Z tego co wiem, deweloperzy i finansiści mają w garści dość mocne argumenty. Oczywiście nie da się ukryć, że umowa rezerwacyjna do niczego nie zobowiązuje (zwłaszcza jeśli nie jest w formie aktu notarialnego), więc jeśli rozpatrywać przepis „w wersji saute”, to nie ma dwóch zdań - ministerstwo i Bank Gospodarstwa Krajowego słusznie prawią. Można za to mieć pretensje, że swoją interpretację ogłosiły dopiero w połowie stycznia, kiedy program już został zakończony.

I można się zastanawiać czy Bank Gospodarstwa Krajowego przypadkiem nie znalazł łatwego patentu na ograniczenie finansowych zobowiązań w sytuacji, gdy wniosków kredytowych w ramach „Rodziny na swoim” było ciut więcej, niż sobie założył. Czy przypadkiem nie jest tak, że rząd potrzebuje zdolności finansowej Banku Gospodarstwa Krajowego, żeby pompować kasę w spółkę „Inwestycje Polskie” (ma nakręcać koniunkturę rządowymi pieniędzmi i kredytami) i ktoś wysoko postawiony nie zdecydował o tej „akcji” przeciwko „Rodzinie na swoim”?

Gdyby tylko takie argumenty miały banki, to pewnie nic by nie wskórały. Ale mają też mocniejsze karty.

Otóż - jak zeznają mi nieoficjalnie ludzie z branży bankowej - ten sam Bank Gospodarstwa Krajowego na bieżąco kontrolował procedury banków dotyczące „Rodziny na swoim”. Niektóre banki były kontrolowane jeszcze jesienią zeszłego roku. I wtedy dopuszczenie w procedurach umożliwiających złożenie wniosku kredytowego m.in. umowy rezerwacyjnej jakoś nikomu nie przeszkadzało. To zarzut tym mocniejszy, że ustawa regulująca „Rodzinę na swoim” też nie mówi nic o procedurach kredytowych, co oznacza, że jeśli nie kwestionował ich też Bank Gospodarstwa Krajowego, to znaczy, że jego zdaniem były lege artis.

Co się stało, że nagle w połowie stycznia być przestały?

Sądzę, że ktoś w ministerstwie albo w Banku Gospodarstwa Krajowego powinien na to odpowiedzieć - wymaga tego uczciwość wobec ludzi, którzy w dobrej wierze złożyli wnioski kredytowe. Deweloperzy i bankowcy uważają też, że fakt, iż umowa rezerwacyjna nie ma w polskim prawie statusu zobowiązującej, w kontekście „Rodziny na swoim” jest bez znaczenia, bo żaden kredyt i tak nie może być wypłacony, dopóki klient nie doniesie umowy przedwstępnej zakupu mieszkania, w 100% zgodnej z umową rezerwacyjną.

Nie ma więc ryzyka przekrętu. I tym mocniejsze podejrzenie, że rząd komuś chce po prostu zrobić na złość.

Widzę w tej sytuacji tylko dwa rozwiązania. Pierwsze jest takie, że ministerstwo warunkowo dopuszcza możliwość złożenia wniosku kredytowego z umową rezerwacyjną „na składzie”, powołując się na to, że Bank Gospodarstwa Krajowego wcześniej nie kwestionował takich procedur bankowych. Drugie jest takie, że ministerstwo i Bank Gospo-

PISZĄ O NAS darstwa Krajowego stają z otwartą przyłbicą na konferencji prasowej i poddają się ostremu strzelaniu, m.in. pytaniom o to, dlaczego przed połową stycznia 2013 r. umowy rezerwacyjne były cool, a teraz są „be”. Oraz o to, czy w związku ze styczniową interpretacją przepisów można postawić tezę, iż banki komercyjne oraz Bank Gospodarstwa Krajowego świadomie dopuszczały się naginania prawa. No i też pewnie o to, czy w cywilizowanym kraju klienci banków powinni być „żywymi tarczami” w sporze między biznesem, a rządem. A i pewnie o to, czy zmiana interpretacji przepisów ma coś wspólnego z uczestnictwem Banku Gospodarstwa Krajowego w programie „Inwestycje Polskie”.

Jeśli ministerstwo i bank wyjdą z tego strzelania obronną ręką, to znaczy, że... jednak mają rację. Tylko czy będą chcieli to sprawdzić?

01.02.2013, wyborcza.biz, samcik.blox.pl, autor: Maciej Samcik

RODZINA NA SWOIM TYLKO Z NOTARIUSZEM?

T

ysiące rodzin, które w końcówce ubiegłego roku zdecydowały się na kupno nowego mieszkania, aby załapać się na budżetową dopłatę do kredytu, najpewniej jej nie dostaną - alarmują deweloperzy.

Nieprawda - odpowiada Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.

Ubiegłoroczny grudzień był na rynku mieszkaniowym wyjątkowy. Dla kupujących mieszkania był to bowiem ostatni moment na sięgnięcie po kredyt z dopłatą państwa w ramach rządowego programu „Rodzina na swoim”. Stawką było nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Jak informował na początku stycznia Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK), z tej możliwości skorzystało w czwartym kwartale 2012 r. aż 15,8 tys. kredytobiorców, co było rekordem w historii programu. A dodajmy, że banki nie zdążyły rozpatrzyć wszystkich wniosków kredytowych. Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej podało, że jest ich jeszcze ok. 26 tys.

Bomba wybuchła, kiedy resort przypomniał bankom, że sam wniosek kredytowy to za mało, że powinna być do niego dołączona umowa, w której deweloper zobowiązuje się do wybudowania mieszkania spełniającego kryteria programu dotyczące powierzchni i ceny. Nie byłoby problemu,

Vademecum

Dewelopera

PISZĄ O NAS gdyby deweloperzy i ich klienci zawierali od razu umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego z wpisem roszczenia do księgi wieczystej nieruchomości. Okazało się jednak, że wiele wniosków kredytowych było składanych w oparciu o tzw. umowy rezerwacyjne (czyli bez notariusza). Polski Związek Firm Deweloperskich i Związek Firm Doradztwa Finansowego podnoszą larum, że ministerstwo ich nie akceptuje. W tej sytuacji niektóre banki zaczęły odprawiać klientów z kwitkiem. - Tysiące rodzin może być pozbawionych dopłaty do kredytu - mówił w czasie piątkowej konferencji Konrad Płochocki z PZFD. - Ministerstwo zmieniło reguły. Poczuliśmy, że w imieniu tych ludzi powinniśmy zabrać głos - tłumaczył dziennikarzom prezes tej organizacji Wojciech Okoński. - Dla wielu osób może być to koniec marzeń o własnym M - wtórowała mu Aleksandra Łukasiewicz z ZFDF. I wyjaśniła, że klienci kupujący nowe mieszkanie wolą je sobie najpierw zarezerwować, aby nie ponosić kosztów notarialnych przed upewnieniem się, czy dostaną w banku kredyt w odpowiedniej wysokości. Dopiero gdy mają już taką pewność, zawierają umowę przedwstępną z deweloperem i dostarczają ją do banku przed podpisaniem umowy kredytowej. Deweloperom umowy rezerwacyjne też były na rękę. Boją się oni sytuacji, gdy po zawarciu umowy przedwstępnej bank odmówi kredytu klientowi, a ten nie zgodzi się na wykreślenie z księgi swojego roszczenia. W takim przypadku deweloper przez długi czas może mieć problem ze sprzedażą lokalu innej osobie. Jednak, omijając tę pułapkę, firmy równocześnie zastawiły na siebie inną - wielu klientów najpewniej zrezygnuje z mieszkania, gdy nie dostaną dopłaty do kredytu. W takim przypadku to deweloperzy zostaną na lodzie. Niektórzy sprzedali w ubiegłym roku setki mieszkań w programie „Rodzina na swoim”. Jeśli teraz wrócą one na rynek, konieczne mogą się okazać obniżki cen.

Co na to Ministerstwo Transportu i Budownictwa? Wiceminister Piotr Styczeń uważa, że deweloperzy wyolbrzymiają problem. I tłumaczy, że - wbrew temu, co oni twierdzą - resort nie kwestionuje umów nazywanych rezerwacyjnymi. Styczeń zapewnia, że ministerstwo interesuje to, co zawiera umowa, którą kredytobiorca dołącza do wniosku w banku, a nie jak się ona nazywa. Najważniejsze, by bank mógł zweryfikować, czy kupowany lokal spełnia powierzchniowe i cenowe kryteria programu. - Jeśli taka umowa zawiera tego typu dane, a w momencie zawierania umowy kredytowej są one takie same w umowie przedwstępnej, to nie ma powodu do odmowy dopłaty do kredytu - deklaruje min. Styczeń.

02.02.2013, wyborcza.biz/biznes, autor: Marek Wielgo

55

MINISTERSTWO ODPIERA ZARZUTY W SPRAWIE RODZINY NA SWOIM: KREDYT ZALEŻY OD BANKÓW

M

inisterstwo transportu odpowiada deweloperom w sprawie programu Rodzina na Swoim.

Jego zdaniem nie jest prawdą to, że resort próbuje ingerować w relacje rynkowe. Pismo jest jedynie prośbą o nadzwyczajną staranność. Chodzi o to, żeby publiczne pieniądze nie zostały przeznaczone dla osób, które nie spełniają wymogów programu.

Firmy deweloperskie zarzucają urzędnikom, że pozbawili dotacji półtora tysiąca rodzin, które na podstawie umowy rezerwacyjnej starały się o preferencyjny kredyt.

Banki nie chcą udzielać pożyczek po piśmie, w którym ministerstwo zwraca uwagę, że podstawą udzielenia kredytu powinna być umowa w formie aktu notarialnego.

Podsekretarz stanu Piotr Styczeń tłumaczy, że chodzi o zachowanie ostrożności.

Piotr Styczeń zwrócił uwagę, że ostateczna decyzja w sprawie przyznania preferencyjnego kredytu należy do banków.

Z danych Polskiego Związku Firm Developerskich wynika, że w tej chwili tylko trzy z nich przyjmują wnioski kredytowe na podstawie umowy rezerwacyjnej.

01.02.2013, biznes.gazetaprawna.pl, źródło: IAR

RODZINA NIE NA SWOIM PRZEZ ZŁE UMOWY? DEWELOPERZY KONTRA MINISTERSTWO

W

połowie stycznia banki otrzymały od Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej pismo, na podstawie którego wnioski o kredyt w ramach programu „Rodziną na swoim” z dołączoną umową rezerwacyjną nie upoważniają do przyznania kredytu. Ze stanowiskiem ministerstwa nie zgadzają się Polski Związek Firm Deweloperskim i Związek Firm Doradztwa Finansowego

56

Vademecum

Dewelopera

- Będziemy apelować, ponieważ wywołany problem jest sztuczny. W opinii naszych prawników nie ma podstaw, by odrzucić wniosek o kredyt z załączoną umową rezerwacyjną - mówi Aleksandra Łukasiewicz, która reprezentuje Związek Firm Doradztwa Finansowego. Jak wynika ze wstępnych danych Banku Gospodarstwa Krajowego, pod koniec roku o kredyt z dopłatą mogło ubiegać się 26 tys. rodzin. Z kolei w ciągu całego roku udzielono 45 tys.

792 kredyty w ramach „Rodziny na swoim”.

Chodzi o to, że Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej postanowiło 14 stycznia br. przypomnieć bankom, że „umowa rezerwacyjna nie jest umową zobowiązującą w świetle art. 5 ust. 3 ustawy. W przypadku braku innej umowy zobowiązującej (umowy deweloperskiej, innej umowy cywilnoprawnej) zawartej w terminie obowiązywania ustawy [czyli do 31 grudnia 2012 roku] nie ma możliwości udzielenia kredytu z » Rodziną na swoim«„.

Pismo z ministerstwa włączyło sygnały alarmowe i sprawiło, że w niektórych bankach zaczęto odrzucać te wnioski o kredyt w ramach „Rodziny na swoim”, do których nie dołączono umów cywilnoprawnych czy umów deweloperskich w formie aktów notarialnych, lecz jedynie umowy rezerwacyjne. Wszystko dlatego, że za nieuprawnione i niezgodne z przepisami ustawy korzystanie z dopłat w ramach „Rodziny na swoim” odpowiedzialność ponoszą banki. Te zaś zwyczajnie nie mają ochoty płacić.

- Obecna sytuacja jest niezwykle kłopotliwa dla wielu naszych klientów. Zmiana wymaganych dokumentów po terminie składania wniosków oznacza, że będą musieli zaciągnąć kredyt bez dopłat, który jest często zbyt dużym obciążeniem dla ich budżetu, lub zrezygnować z zakupu mieszkania. Oprócz dyskusji prawnej między ministerstwem a bankami, deweloperami i pośrednikami trzeba pamiętać więc o zwykłych klientach, dla których sytuacja jest niezrozumiała i niesprawiedliwa - mówi Aleksandra Łukasiewicz z ZFDF. Ministerstwo Transportu nie zgadza się z tymi zarzutami.

- Stanowisko Ministerstwa dotyczące charakteru umowy rezerwacyjnej nie jest nowym. Na pytania dotyczące rozumienia pojęcia umowy zobowiązującej Ministerstwo odpowiadało w niezmieniony sposób już od 2007 roku. (...)

Również same instytucje kredytujące biorące udział w programie, poruszając to zagadnienie w pismach kierowanych do Ministerstwa wyrażały opinię, że umowy rezerwacyjne nie są umowami zobowiązującymi i prosiły jedynie o potwierdzenie takiego stanowiska. Wystąpienia takie były jednak sporadyczne, co zdaniem Ministerstwa potwierdzało, że nie było wątpliwości dotyczących stosowania ustawy w tym zakresie - napisał rzecznik resortu Mikołaj Karpiński w oświadczeniu przysłanym do Wyborczej.biz. Jak przypomniał stanowisko Ministerstwa nie jest wiążącą inter-

PISZĄ O NAS pretacją prawa, lecz tylko przytoczeniem obowiązującego przepisu, który powinien być stosowany przez banki od początku funkcjonowania programu. - Umowa rezerwacyjna nie jest umową nazwaną i jej treść może się bardzo różnić w poszczególnych przypadkach. Jeżeli umowa, którą strony nazwą „umową rezerwacyjną”, ale de facto określa ona zobowiązanie sprzedawcy do sprzedaży wskazanego mieszkania i zobowiązanie nabywcy do zakupu danego mieszkania oraz określa parametry umożliwiające weryfikację warunków programu RnS (cena, powierzchnia), to można uznać taką umowę za zobowiązująca. Mogą być również umowy, które nie nazywają się umowami rezerwacyjnymi, ale ich treść wskazuje, że taką rolę pełnią. Analiza poszczególnych umów i ich uznanie jako „umów zobowiązujących” leży po stronie banków komercyjnych, które udzielają kredytów preferencyjnych z własnych środków, na podstawie własnych procedur i ponoszą odpowiedzialność za nieuprawnione i niezgodne z przepisami ustawy korzystanie z dopłat do oprocentowania. Tak wiec każdy taki przypadek musi być traktowany przez instytucje kredytowe indywidualnie - tłumaczy rzecznik.

01.02.2013, wyborcza.biz/finanse, autor: anpop, kataza

EPILOG „RODZINY NA SWOIM” – GRUDNIOWE WNIOSKI TRAFIĄ DO ŚMIECI?

D

o końca grudnia 2012 roku można było starać się o kredyt mieszkaniowy z dopłatą w ramach programu „Rodzina na swoim”. Część zainteresowanych, która złożyła prawidłowy wniosek kredytowy wraz z wnioskiem o dopłatę rządową oraz umową zawartą z deweloperem na zakup mieszkania, mogła spotkać się ze zmianą decyzji kredytowej, zawieszeniem procesowania wniosku lub z jego odrzuceniem przez bank. Sytuacje takie zaistniały w odpowiedzi banków na interpretację przepisów ustawy o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania, jaką wydało Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej. Pismo odbiło się echem wśród banków, pośredników kredytowych i deweloperów, wpływając też na sytuację ubiegających się o kredyt klientów.

Problem z przyznaniem kredytu dotyczy szczególnie osób, u których załącznikiem do wniosku była zawarta z deweloperem umowa rezerwacyjna. Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania powiada, że powierzchnię użytkową kredytowanej nieruchomo-

Vademecum

Dewelopera

PISZĄ O NAS ści można udokumentować „odpowiednią umową zobowiązującą”. Tymczasem 14 stycznia br. banki otrzymały od Ministerstwa interpretację, zgodnie z którą „umowa rezerwacyjna nie jest umową zobowiązują, czyli upoważniającą do przyznania kredytu. W przypadku braku innej umowy zobowiązującej (umowy deweloperskiej czy innej umowy cywilno-prawnej) zawartej w terminie obowiązywania ustawy – nie ma więc możliwości udzielenia kredytu RnS.”

•

Umowa rezerwacyjna jednak wystarczy?

Po opublikowaniu powyższej interpretacji rozgorzała dyskusja. Swoje stanowisko w tej sprawie zajęły Polski Związek Firm Deweloperskich oraz Związek Firm Doradztwa Finansowego, które – powołując się na dotychczasowe zasady i kryteria stosowane w praktyce bankowej - nawoływały do zmiany interpretacji.

W efekcie ministerstwo po spotkaniu z przedstawicielami Związku Banków Polskich ustaliło, że „w kontekście przepisów obowiązujących w programie „Rodzina na swoim” ważne jest, aby dołączone wraz z wnioskiem o kredyt dokumenty (umowa lub umowa wraz z prospektem informacyjnym) spełniały wymagania ustawy. O wypełnianiu lub nie powyższych wymagań nie decyduje przy tym tytuł umowy, lecz jej konkretne ustalania normatywne, które powinny być tym samym przedmiotem weryfikacji przez banki kredytujące. Umowa winna określać wyszczególnione parametry umożliwiające zaciągnięcie kredytu preferencyjnego, a więc powierzchnię lokalu oraz cenę lokalu - bezpośrednio lub w drodze odesłania do odpowiedniego prospektu informacyjnego, wydanego zgodnie z ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i dołączonego do wniosku.”

Z powyższego wynika, że osoby, które złożyły wniosek kredytowy z umową rezerwacyjną zawierającą informacje o parametrach nieruchomości takich jak jej cena, powierzchnia czy położenie, mogą spać spokojnie. Znaczna część umów rezerwacyjnych stosowanych przez deweloperów spełniała bowiem wymogi umowy zobowiązującej, a załącznikiem do niej był często „prospekt informacyjny o inwestycji dewelopera” oraz projekt aktu notarialnego.

Pojawia się jednak pytanie, czy banki dostosują się do zaktualizowanej interpretacji Ministerstwa. W odpowiedzi na zapytanie redakcji Bankier.pl, otrzymaliśmy informacje, że: • PKO Bank Polski udziela kredytów preferencyjnych zgodnie ze wszystkimi wymogami programu „Rodzina na swoim” od wielu lat. Bank na bieżąco procesuje wnioski o kredyt preferencyjny w ramach programu, do których dołączona została umowa rezerwacyjna.

• Bank Millennium aktualnie, po ostatniej informacji

•

•

• •

57

z Ministerstwa Transportu, dopuszcza umowę rezerwacyjną na etapie rozpatrywania wniosku - pod warunkiem, że określone są w niej wszystkie parametry niezbędne do oceny czy dana transakcja spełnia kryteria programu RnS. Parametry te muszą pozostać niezmienne we właściwej umowie zobowiązującej (zawartej w terminie późniejszym niż złożenie wniosku) dostarczonej przed zawarciem umowy kredytowej.

Bank Pocztowy czeka na wyjaśnienie zagadnienia na linii Związek Banków Polskich - Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej. ZBP wysłał do Ministerstwa pismo w sprawie udzielania kredytów z dopłatami na podstawie wniosku z załączoną umową rezerwacyjną. Związek wskazał w nim swoje uwagi, co do interpretacji zastosowanej przez Ministerstwo.

W zależności od odpowiedzi Ministerstwa podejmiemy stosowne kroki wobec wniosków o kredyt.

Bank BPS rozpatruje tylko kompletne wnioski kredytowe. Zgodnie z wewnątrzbankową procedurą udzielania kredytów w ramach programu Rodzina na Swoim, jednym z wymaganych dokumentów do wniosku kredytowego jest dokument dotyczący przedmiotu inwestycji - czyli nieruchomości, której zakup będzie finansowany kredytem udzielonym przez Bank.

Dokumentem dotyczącym przedsięwzięcia mogą być: umowa przyrzeczenia sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego, umowa cywilno - prawna sprzedaży nieruchomości (dotyczy inwestycji które nie są objęte „ustawą deweloperską”), umowa sprzedaży zawarta w formie aktu notarialnego. Bank nie rozpatruje wniosków o kredyt w ramach programu Rodzina na Swoim, do których nie zostały dołączone dokumenty dotyczące przedmiotu inwestycji w formie opisanej powyżej.

Alior Bank przy rozpatrywaniu wniosków o kredyt w ramach programu Rodzina na swoim, postępuje zgodnie z wytycznymi Ministerstwa Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej.

Nordea Bank przyjmuje umowy rezerwacyjne.

BNP Paribas rozpatruje wnioski zgodnie z wymogami i zapisami Ustawy z dnia 08 września 2006 r. o finansowym wsparciu rodzin i innych osób w nabywaniu własnego mieszkania. Parametry nieruchomości takie jak cena/wkład budowlany czy powierzchnia użytkowa przyjmuje się na podstawie umowy o ustanowieniu lub przeniesieniu własności lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W sytuacji, gdy taka umowa nie została zawarta do dnia złożenia wniosku kredytowego – parametry te określany jest na podstawie odpowiedniej umowy zobowiązującej.

Szczegółowe losy wnioskujących o kredyt klientów będą więc zależały od instytucji, w której złożono dokumenty.

04.02.2013, bankier.pl , autor: Zuzanna Brud

58

Vademecum

Dewelopera

RAPORT MONEY.PL: CZY WARTO JUŻ KUPOWAĆ MIESZKANIE?

E

ksperci są zgodni. Jeżeli kupować mieszkanie, to właśnie teraz. – Nie ma co czekać na tańsze oferty – mówi Marcin Krasoń z Open Finanse. Z raportu Home Broker wynika, że w większości miast ponad połowa mieszkań sprzedaje się za cenę niższą niż średnia. W Warszawie można dziś kupić własne m w bardzo dobrej lokalizacji, płacąc 6 tys. zł za metr.

Te dane potwierdza również Polski Związek Firm Deweloperskich. W raporcie Sytuacja mieszkaniowa w Polsce czytamy, że od 2009 roku ceny metra kwadratowego systematycznie spadają, a w tym roku osiągnęły już poziom z 2006 roku.

Widać też, że ludzie, którzy myślą o kupnie mieszkania, zastanawiają się, czy czasami nie poczekać jeszcze kilka miesięcy - może będzie jeszcze taniej. Specjaliści z firm pośredniczących w sprzedaży twierdzą jednak, że czas podejmować decyzje, bo dalsze zwlekanie może być ryzykowne.

– Każdy kto potrzebuje mieszkania, niech je kupuje, nie ma co spekulować – odpowiada Marcin Krasoń z Open Finanse. – Nie ma co liczyć, że ceny pójdą jeszcze w dół albo kredyty będą tańsze – dodaje. Co na to przedsiębiorcy?

Co prawda przewidują, że w najbliższych miesiącach ceny mogą jeszcze spaść, ale jak zaznacza Jarosław Szanajca, szef Dom Development, spadki będą minimalne, prawie niezauważalne.

– Nie ma już w zasadzie przestrzeni do dalszych obniżek cen mieszkań – przekonuje prezes Dom Development.

Większych obniżek nie spodziewa się także Jacek Bielecki, dyrektor zarządzający Polskiego Związku Firm Deweloperskich. - Ważąc wszystkie argumenty skłaniałbym się do wniosku, że ten rok będzie rokiem stabilizacji cen – mówi Bielecki i podaje argumenty. – Z jednej strony duża nadwyżka oferty nad popytem, rosnąca obawa przed zakupami wobec groźby wzrostu bezrobocia czy zaostrzenie polityki kredytowej banków każą zakładać dalsze obniżki cen. Z drugiej strony jednak wiele projektów jest na granicy opłacalności. Wiele firm pod koniec roku obniżało ceny, dostosowując je do Rodziny na Swoim, która wygasła. Czyli raczej stabilizacja – wyjaśnia Jacek Bielecki.

Czytaj całość na : dom.money.pl 16.04.2013, dom.money.pl

PISZĄ O NAS

DEWELOPER W RĘKACH URZĘDNIKA

B

ydgoszcz, Gdynia i Łódź zwyciężyły w rankingu miast przyjaznych deweloperom. Formalności związane z budową mieszkań można tam dopełnić najszybciej.

Jedną z największych bolączek inwestorów indywidualnych oraz firm deweloperskich jest czas oczekiwania na urzędnicze decyzje. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) w ramach trzeciej edycji badań zbadał czas postępowań administracyjnych w sprawach o wydanie warunków zabudowy i pozwoleń na budowę obiektów budownictwa wielorodzinnego w 11 miastach wojewódzkich.

W rękach urzędników - Najgorzej wygląda sytuacja w przypadku wydawania warunków zabudowy. Jedynie 8 proc. decyzji zostało wydanych w ustawowym czasie, a w kilku przypadkach wydanie decyzji trwało powyżej 3 lat – mówi Jacek Bielecki, dyrektor generalny PZFD. - Warto zwrócić uwagę na lidera zestawienia – na Bydgoszcz - który wydał 56 proc. decyzji w terminie poniżej 60 dni, choć nie jest to wynik godny pochwały.

W tym samym roku najsłabsze miasto w rankingu – Wrocław - nie wydało ani jednej decyzji w ustawowym czasie.

Te same miasta zajęły pierwsze i ostanie miejsce w badaniu za 2010 i 2011 rok, co potwierdza, że długość wydawania decyzji zależy od samych urzędników – uważa Jacek Bielecki.

Ile trzeba czekać na decyzję Z badania PZFD wynika, że w 2011 aż 92 proc. decyzji o warunkach zabudowy wydawano dłużej niż dopuszczają to przepisy KPA, w tym 47 proc. decyzji wydawano ponad pół roku Deweloperzy uwzględnili dane dotyczące wielorodzinnego budownictwa mieszkaniowego przekazane przez urzędy miast Bydgoszczy, Gdańska, Gdyni, Katowic, Lublina, Łodzi, Poznania, Szczecina, Warszawy i Wrocławia. Nie uwzględnili natomiast Krakowa, który nie udostępnił wyodrębnionych danych dla wielorodzinnego budownictwa mieszkaniowego. Średnia krajowa dla wydawania decyzji o warunkach zabudowy w 2011 r. dla mieszkaniowego budownictwa wielorodzinnego w największych miastach wynosi: • • • •

do 60 dni – 8 proc. od 61-180 dni – 45 proc. od 180-365 dni – 29 proc. powyżej 365 dni – 18 proc.

Vademecum

Dewelopera

PISZĄ O NAS Z kolei wydawanie pozwoleń na budowę w roku 2011 wyglądało następująco: • • • •

do 60 dni – 76 proc. od 61-180 dni – 21 proc. od 180-365 dni – 2 proc. powyżej 365 dni – 1 proc..

Jeśli chodzi o decyzje o pozwoleniu na budowę, w 2011r. ok. 24 proc. decyzji o wydawano dłużej niż dopuszczają to przepisy Prawa budowlanego.

Zdaniem deweloperów wyniki ich rankingu wyraźnie wskazują na główny problem dużych miast – niedostateczne pokrycie planami miejscowymi i skomplikowane procedury wydawania warunków zabudowy.

59

czej niż nabywcy gotowych mieszkań. Kupując jeszcze nieskończone mieszkanie, będziemy zobowiązani do finansowania ubezpieczenia pomostowego. Wynika to z faktu, że docelowe zabezpieczenie dla banku w postaci hipoteki może być ustanowione wyłącznie wtedy, gdy lokal posiada księgę wieczystą. Ta z kolei, zakładana jest dopiero po ukończeniu inwestycji. Ubezpieczenie pomostowe stanowi zatem dla banku rekompensatę za zwiększone ryzyko kredytowania powstających mieszkań.

Mankamentem zakupu jeszcze nie wybudowanego lokalu jest również dłuższy czas oczekiwania na odbiór mieszkania. Jeśli nie możemy pozwolić sobie na taki komfort, z pewnością znajdziemy wymarzone „M” wśród szerokiej oferty gotowych mieszkań. Kupując już wybudowaną nieruchomość na rynku pierwotnym, omijamy spełnianie wielu warunków wyznaczonych przez bank, oszczędzając tym samym pieniądze i czas.

16.04.2013, ekonomia.rp.pl, autor: GB Lokalizacja

ZANIM KUPISZ MIESZKANIE OD DEWELOPERA

Z

akup własnego mieszkania to ważna decyzja, której nie należy podejmować pochopnie. Lepiej na początku wszystko dokładnie przemyśleć i sprawdzić, aby później nie żałować. Podpowiadamy, na co zwracać uwagę przed podpisaniem umowy z deweloperem.

Sprawdź zdolność kredytową Przystępując do poszukiwania odpowiedniego dla nas mieszkania, skupmy się na podstawowej kwestii – budżecie, jaki planujemy przeznaczyć na zakup. Pierwszy i zarazem podstawowy krok to zbadanie zdolności kredytowej.

W tym zakresie warto skorzystać z pomocy doradcy finansowego, który nie tylko sprawdzi naszą zdolność kredytową, ale i doradzi w wyborze optymalnej oferty, podpowie jak zmniejszyć odsetki, czy też skrócić okres kredytowania wpływający na całościowy koszt.

Mieszkanie gotowe czy w budowie?

Atrakcyjne stawki i bogata oferta deweloperska na mieszkania znajdujące się dopiero w fazie realizacji sprawia, że w dalszym ciągu spora grupa nabywców decyduje się na zakup „dziury w ziemi”. Ubiegając się o sfinansowanie nieukończonego jeszcze mieszkania, miejmy jednak na uwadze, że będziemy traktowani przez bank nieco ina-

Kolejnym, nie mniej ważnym kryterium, którym należy się kierować, podejmując decyzję o zakupie własnego mieszkania, jest wybór lokalizacji nieruchomości. Wybór właściwej lokalizacji mieszkania zależy od indywidualnych preferencji i potrzeb. Myślmy strategicznie – zwróćmy uwagę na okoliczną infrastrukturę handlową, usługową i instytucjonalną. Lokalizacja mieszkania w pobliżu przedszkoli, szkół i placu zabaw jest szczególnie ważna dla rodzin z dziećmi oraz dla osób dopiero planujących założenie rodziny.

Dla innych ważny jest szybki dojazd do pracy, wówczas warto wziąć pod uwagę połączenie komunikacyjne z miejscem pracy. Niemniej istotną kwestią, którą należy wziąć pod uwagę wybierając lokalizację mieszkania, jest bezpieczeństwo. Zapewniają je osiedla wyposażone w system monitoringu.

Porównaj oferty, negocjuj Deweloperzy kuszą klientów licznymi promocjami i rabatami. Przygotowują oferty tak, aby były one atrakcyjne na tle konkurencji. Upusty cenowe, które często stanowią 5-10% wartości nieruchomości, są najpopularniejszą formą promocji. Niektóre firmy w cenie mieszkania oferują na parterze przybalkonowe ogródki, komórki lokatorskie, inne wabią kupujących darmowymi miejscami parkingowymi lub oferują na nie znaczne przeceny. Są też inwestorzy, którzy zwracają uwagę na wysoką jakość zastosowanych materiałów lub proponują projekt aranżacji mieszkania w cenie, a nawet wykończenie kuchni lub łazienki.

Niektórzy deweloperzy oferują nabywcom zwolnienie z płacenia czynszu przez dwa lata od momentu wprowadzenia się do lokalu. Aby otrzymać korzystne rabaty, warto z deweloperem negocjować.

60

Vademecum

Dewelopera

PISZĄ O NAS

Sprawdź dewelopera

Odbiór mieszkania

Firma deweloperska, której powierzamy nasze pieniądze, musi być przez nas dokładnie sprawdzona. Warto zdobyć informacje z pierwszej ręki. Być może budowane przez dewelopera osiedle powstawało w kilku etapach i źródłem informacji będą mieszkańcy nieruchomości. Właściciele mieszkań, z pewnością dostarczą nam cennej wiedzy płynącej z ich doświadczenia. Dobrym źródłem wiedzy jest Internet, gdzie można poczytać opinie innych klientów na temat inwestycji dewelopera. Sprawdźmy również, czy deweloper jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Firmy zrzeszone w PZFD kierują się bowiem Kodeksem Dobrych Praktyk, zatem nabywając lokum od jednej z zrzeszonych firm zyskujemy pewność i bezpieczeństwo transakcji.

Zanim na dobre wprowadzimy się do naszego nowego mieszkania, przygotujmy się do ostatniego, niezwykle istotnego etapu w procesie kupowania mieszkania.

Odbiór kluczy, a zatem i mieszkania to chwila, gdy możemy zgłaszać wszelkie zauważone usterki i domagać się wykonania wszystkich elementów określonych w umowie. Ponieważ odbiór mieszkania to jednorazowa procedura, warto sprawdzić stan nieruchomości jeszcze przed oficjalnym odbiorem w różnych porach dnia i sporządzić listę ewentualnych usterek. Podczas odbioru mieszkania, wszystkie uwagi zapisywany są w protokole odbioru. Podpisanie protokołu oznacza przyjęcie go do wiadomości oraz akceptację. Pamiętajmy, aby podpisać się pod protokołem dopiero wtedy, gdy mieszkanie nie zawiera już żadnych usterek.

Pamiętajmy, aby zweryfikować dokumenty dewelopera, takie jak: aktualny odpis z KRS, zaświadczenie z US i ZUS-u o braku zaległości. Na życzenie klienta, deweloper powinien przedstawić stosowne pozwolenia na budowę oraz akt potwierdzający prawa własności do gruntu, na którym buduje nieruchomość. Pamiętajmy również, aby zapoznać się z planami zagospodarowania przestrzennego okolicy, w której znajduje się nieruchomość. Może się bowiem okazać, że uroczy widok na pobliski park przysłoni hipermarket, a w niedalekiej odległości powstanie trasa szybkiego ruchu lub lotnisko. Po sprawdzeniu wszystkich niezbędnych dokumentów i pozytywnej ich weryfikacji, możemy przejść do etapu podpisania umowy z deweloperem.

Umowa zakupu Umowę kupna mieszkania można przeprowadzić jednoetapowo – wówczas mamy do czynienia z umową ostateczną, oraz dwuetapowo, co oznacza, że najpierw podpisujemy umowę przedwstępną, a potem ostateczną. Drugi wariant stosuje się głównie w sytuacji, gdy kupujący korzysta z kredytu na zakup nieruchomości. Umowa przedwstępna jest to pierwszy dokument, na podstawie którego zostaną dokonane dalsze transakcje między kupującym a deweloperem. W umowie przedwstępnej spisuje się m.in. zobowiązania obu stron, jakie muszą spełnić przed podpisaniem umowy ostatecznej, cenę mieszkania, wysokość zaliczki, termin oddania nieruchomości do użytku oraz szczegółowo przedstawione konsekwencje na wypadek, gdyby jedna ze stron nie dotrzymała warunków umowy. Bardzo ważne jest dokładne przeanalizowanie umowy, warto skonsultować jej treść z prawnikiem. Aby umowa przedwstępna miała większą moc prawną, zalecane jest potwierdzenie jej u notariusza.

Z kolei umowa ostateczna musi być zawarta notarialnie, w innym wypadku jest nieważna. Z chwilą zawarcia umowy ostatecznej, mieszkanie staje się własnością nabywającego.

16.04.2013, ekspertbudowlany.p

USTAWA DEWELOPERSKA – BUBEL LEGISLACYJNY Do ustawy zastrzeżenia mają deweloperzy oraz banki.

Od stycznia do marca liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, spadła o 31% w porównaniu z sytuacją sprzed roku.

Mija rok odkąd weszła w życie tzw. ustawa deweloperska.

Dość krytycznie do tych przepisów odnoszą się przedstawiciele branży mieszkaniowej mimo, że miały one zwiększyć bezpieczeństwo klientów.

Jacek Bielecki, dyrektor Polskiego Związku Firm Deweloperskich, uważa, że najwięcej zastrzeżeń do ustawy mają nie tylko deweloperzy, ale też banki do przepisów, które są niejasne i pozwalają na różnorodną interpretację. Skutek jest taki, że tylko 5 czy 6 banków oferuje w tej chwili rachunki powiernicze i jest z tym wielki problem.

Konsekwencje mogą być takie, że wiele projektów, które mogły być uruchamiane, nie będą uruchamiane, ponieważ banki nie „udzielą licencji” na prowadzenie działalności deweloperskiej, czyli nie otworzą rachunków. Nie dlatego, że źle oceniają deweloperów, tylko same się boją odpowiedzialności, która jest niedoprecyzowana w tych przepisach ustawy. Skutkiem będzie ograniczenie podaży już w przyszłym roku. Zresztą teraz już to się stało, bo trzeci kwartał z rzędu według GUS liczba rozpoczynanych nowych budów mieszkaniowych jest ponad 30% mniejsza niż rok

PISZĄ O NAS temu. Jest więc wyraźna tendencja do hamowania. Są też przyczyny ekonomiczne, ale również ograniczenie dostępu do rachunków powierniczych.

- Od stycznia do marca liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto, spadła o 31% w porównaniu z sytuacją sprzed roku. Problem może być za rok, kiedy gospodarka trochę się podniesie, ludzie będą chcieli kupować mieszkania, a mieszkań nie będzie na rynku?

Być to będą, ale w ograniczonej liczbie. Jeszcze w przyszłym roku nie będzie prawdopodobnie nadwyżki popytu nad podażą, natomiast nastąpi zrównoważenie rynku, a skutki tego odczuwamy na rynku już od paru miesięcy, zauważamy lekki wzrost cen o 1 czy 2% w różnych ośrodkach miejskich. Nie jest to korzystne przede wszystkim dla przyszłych nabywców.

- Deweloperzy chcą również dopuszczenia umów rezerwacyjnych, czyli niepodpisywania notarialnych umów deweloperskich przedwstępnych. Dlaczego?

Niepodpisywania zanim nie ma pewności kredytu. Dopóki nie ma pewności inwestowania, czyli nie ma decyzji kredytowej, to jest problem zarówno dla dewelopera, który ma zablokowaną sprzedaż mieszkań przez wpis roszczenia do księgi wieczystej w przypadku nieotrzymania kredytu przez nabywcę, jak i dla nabywcy, który ponosi nie małe koszty na umowę deweloperską, a potem nie może jej skonsumować, bo nie dostał kredytu. Postulowane jest wprowadzenie mechanizmu, nazywanego umową rezerwacyjną, która pozwoli klientowi iść do banku, pokazać, że wybrał konkretne mieszkanie, u konkretnego dewelopera, za konkretną cenę, ale nie podejmować jeszcze zobowiązań typu umowa notarialna, która jest kosztowna i która jest zobowiązaniem do zawarcia umowy; a jak nie ma pieniędzy to nie można tego zobowiązania wypełnić. Ta umowa rezerwacyjna była w pierwotnym projekcie ustawy, ale na wniosek UOKiK zostało to wykreślone.

Jak mówi Monika Bielicka, prawniczka z Federacji Konsumentów, te umowy deweloperskie są elementem ustawy, który najlepiej chroni konsumentów. Faktycznie, umowy przedwstępne są zawierane w formie aktu notarialnego, dlatego konsument jest w lepszej sytuacji, gdyż to swoje roszczenie może wpisać do księgi wieczystej, a jeśli deweloper nie zobowiązuje się z zobowiązania, to może iść do sądu i dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Dodatkowo, te koszty umowy deweloperskiej są ponoszone na pół.

Według Jacka Bieleckiego, deweloperzy nigdy nie protestowali przeciwko umowom deweloperskim w formie aktu notarialnego, natomiast umowę rezerwacyjną trudno podpisywać notarialnie, jak nie ma pewności finansowania.

Ta umowa ma być pierwszym etapem do przekonania się, czy bank udzieli kredytu. Potem oczywiście umowa dewe-

Vademecum

Dewelopera

61

loperska w formie aktu notarialnego.

- Klienci firm deweloperskich mają od roku dostęp do prospektów informacyjnych, tam są zapisane najważniejsze informacje na temat inwestycji, deweloperzy nie są z nich zadowoleni.

Problemem jest to, że niedookreślone są obowiązki informacyjne dewelopera, jeśli chodzi o inwestycję. Są różne interpretacje co do tego, jakie informacje należy zawierać.

Banki tez na to zwracają uwagę, bo czują się odpowiedzialne za udzielenie kredytu na podstawie tych informacji i chcą doprecyzowania, jakie informacje powinny być w tym prospekcie zawarte.

- Deweloperzy swoje postulaty przedstawili wiceministrowi transportu i budownictwa, Piotrowi Styczniowi, kiedy mogą zostać wprowadzone?

Ministerstwo twierdzi, że tu UOKiK jest najbardziej kompetentny, ale według nas jest to nieporozumienie, bo ma to wyraźny wpływ na rynek mieszkaniowy i na stan mieszkalnictwa. Deweloperzy te postulaty zgłosili do sejmowej Komisji Infrastruktury i tak spotkaliśmy się ze zrozumieniem.

Podkomisja ds. budownictwa ma się tym zająć i przeanalizować nasze uwagi.

29.04.2013, polskieradio.pl, autor: Krzysztof Rzyman

USTAWA DEWELOPERSKA DO POPRAWKI System obowiązkowych rachunków powierniczych, wprowadzonych przez tzw. ustawę deweloperską nie sprawdził się. Konieczne jest jak najszybsze doprecyzowanie jej przepisów, aby nie dopuścić do załamania podaży na rynku mieszkaniowym – to tylko jeden z wniosków, do jakich doszli uczestnicy debaty z cyklu „Inwestowanie w Nieruchomości”, która odbyła się w ubiegły wtorek w Klubie Polskiej Rady Biznesu.

Debata, która odbywała się niemal równo w rok po wejściu w życie ustawy miała za zadanie wypracowanie konkretnych propozycji poprawek. Jej uczestnicy mieli pełne ręce roboty. Jedną z najbardziej dyskutowanych kwestii były wpro-

62

Vademecum

Dewelopera

wadzone przez ustawę obligatoryjne rachunki powiernicze, z których deweloperzy muszą korzystać podczas realizacji inwestycji. Choć obecnie w realizacji w największych miastach w Polsce jest ok. 30 tys. lokali mieszkalnych, większość powstaje jeszcze na starych przepisach (tj. wprowadzono je do sprzedaży przed 29. kwietnia 2012 r.). Nowych jest jak na lekarstwo – zaledwie kilka banków ma rachunki powiernicze w swojej ofercie, ale deweloperzy i tak nie garną się do korzystania z nich. Dlaczego?

– Bank Pekao przez rok od wejścia w życie ustawy deweloperskiej nie otworzył żadnego rachunku powierniczego ze względu na nieprecyzyjność przepisów. Są one tak ogólnikowo sformułowane, że obie strony - banki i deweloperzy - po prostu boją się w takie rachunki wchodzić. Ustawa wprowadza odpowiedzialność karną do dwóch lat więzienia dla pracownika banku za niewłaściwe egzekwowanie przepisów, które nie są precyzyjne. Wobec nabywcy powinien odpowiadać nie pracownik, ale bank z całym swoim kapitałem. Powinny zostać wprowadzone gwarancje bankowe - jeżeli produkt gwarantowany przez bank nie zostanie dostarczony na czas, bank odda klientowi wszystkie pieniądze, tak jak w przypadku rachunku zamkniętego – mówił Marek Koziarek, dyrektor departamentu finansowania nieruchomości w Pekao. Podobnego zdania był moderator dyskusji, mecenas Paweł Kuglarz z kancelarii prawnej Wolf Theiss: – Poszkodowanego klienta w pierwszej kolejności interesuje, czy odzyska swoje pieniądze, a nie, czy ktoś pójdzie do więzienia. Kara grzywny moim zdaniem byłaby wystarczająca.

Jeszcze dalej w krytyce rachunków powierniczych poszedł Jacek Bielecki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich: – W systemie niemieckim bank finansujący kontroluje dewelopera bez żadnych rachunków powierniczych, wypłacając mu pieniądze w miarę postępów prac nad daną inwestycją. Kto bardziej niż bank finansujący jest zainteresowany powodzeniem inwestycji? Ten system - podobny zresztą do rozwiązań stosowanych w Polsce przed wejściem w życie ustawy - jest znacznie prostszy, mniej kosztowny i na pewno skuteczniejszy.

Umowy rezerwacyjne – warunek sine qua non Deweloperzy mieszkaniowi za największą wadę ustawy uważają przepisy dotyczące umów przedwstępnych na zakup mieszkania, podpisywanych obligatoryjnie w formie aktu notarialnego. Roszczenia wynikające z takiej umowy wpisywane są do księgi wieczystej nieruchomości. W sytuacji, kiedy nabywca nie otrzyma kredytu i nie dojdzie do zawarcia umowy ostatecznej, usunięcie wpisu do w księdze wieczystej może być trudne. Środowisko deweloperskie postuluje, aby wprowadzić umowy rezerwacyjne, zabezpieczające lokal dla kupującego i pozwalające otrzymać promesę kredytową, ale łatwo rozwiązywalne i nie rodzące dalekosiężnych skutków prawnych. Na to nie

PISZĄ O NAS zgadza się jednak Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. – O ile izba cywilna Sądu Najwyższego nie widzi problemu w zawieraniu takich umów, to Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów niekoniecznie podziela ten pogląd, mnóstwo osądów tego organu jest z resztą sprzecznych z kodeksem cywilnym – mówiła Barbara Szczytowska, prawnik reprezentujący firmę Ronson Development.

Podobnego zdania są też bankowcy: – Umowy rezerwacyjne jak najbardziej powinny zostać wprowadzone w drodze poprawek do obowiązującej ustawy. Myślę, że odpowiednia byłaby opłata do dwóch proc. wartości mieszkania, ale nie wpłacana na rachunek powierniczy, żeby nie komplikować jej ewentualnego zwrotu – mówił Bolesław Meluch, doradca zarządu Związku Banków Polskich.

Powierzchnia mieszkania i prospekt informacyjny też do poprawki Paweł Kuglarz wskazywał też rozwiązania innych problemów, które wynikły z nieprecyzyjnych lub wadliwych przepisów ustawy, jak np. możliwość odstąpienia przez klienta od umowy w sytuacji, gdy powierzchnia oddanego mieszkania różni się od tej zawartej w umowie. – Klient oczywiście powinien mieć możliwość odstąpienia od umowy, bo trudno od niego wymagać, by w sytuacji gdy deweloperowi „wybudowało się” kilka dodatkowych metrów wyciągał z kieszeni kilkadziesiąt tysięcy złotych. Nie da się jednak budować co do milimetra. Według mnie dopuszczalna różnica 1-2 proc. nie naruszałaby praw klienta.

Kuglarz nawiązał także do kwestii prospektów informacyjnych, które dla każdej prowadzonej inwestycji muszą obowiązkowo prowadzić deweloperzy. Prospekt taki powinien zawierać informacje o wszystkich inwestycjach prowadzonych w promieniu kilometra od danego projektu. Ustawa nie precyzuje jednak, z jakich źródeł informacji deweloperzy mają korzystać podczas przygotowywania takiego dokumentu. Sprawa jest poważna, bo niewłaściwie przygotowany prospekt informacyjny może być podstawą do odstąpienia przez klienta od umowy. – Ta kwestia wymaga pilnego doregulowania. W poprawce do ustawy należałoby dokładnie wyliczyć źródła informacji o inwestycjach, jak na przykład miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, studium zagospodarowania, wydane decyzje środowiskowe, decyzje dotyczące realizacji inwestycji celu publicznego itp. Taki zamknięty katalog jest potrzebny, by deweloper nie pozostawał z stanie niepewności prawnej – mówił Kuglarz.

Na poprawki jeszcze poczekamy Biorący udział w debacie wiceminister transportu, budownictwa i gospodarki morskiej Piotr Styczeń przychylał się do części wniosków deweloperów i bankowców, zapowiedział jednak, że ewentualne poprawki do ustawy

Vademecum

Dewelopera

PISZĄ O NAS nie zostaną wprowadzone w życie wcześniej niż za dwa lata.

Minister Styczeń chętnie mówił za to o innych przepisach prawnych dotyczących rynku mieszkaniowego, opracowywanych właśnie przez ministerstwo, m. in. o głośnym w mediach programie wsparcia kredytów hipotecznych „Mieszkanie dla Młodych”. – „Mdm” będzie obowiązywał przez 5 lat od wejścia w życie 1. stycznia 2014 r. i chcielibyśmy, aby był to ostatni program wspierający bezpośrednio własność jako formę zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Pracujemy nad różnymi rozwiązaniami wspierającymi instytucję najmu mieszkaniowego, chcemy m. in. wprowadzić najem okazjonalny dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą na takich samych zasadach jak w przypadku najmu okazjonalnego dla osób fizycznych – mówił Styczeń. – Będziemy również likwidować lokale socjalne, zastępując je umowami najmu socjalnego, gdzie najmującym jest gmina, a najemcą - osoba mająca przejściowe trudności z regulowaniem czynszu. Gminom to rozwiązanie bardzo się podoba, bo nie chcą utrzymywać we własnych środkach trwałych całych budynków oznaczonych jako lokale socjalne, taka łatka wpływa też na postrzeganie społeczne tych nieruchomości i ich cenę. Zapytany o to, dlaczego po likwidacji „Rodziny na swoim” w 2013 r. nabywcy mieszkań nie mogą korzystać z żadnej większej formy pomocy państwa, Styczeń odpowiedział: - Złożone w ostatniej chwili 26 tys. wniosków o kredyt w „Rns” rozpatrywanych jest już w 2013 r. Dwa programy pomocowe nie mogą się na siebie nakładać, bo budżet państwa mógłby tego nie wytrzymać.

01.05.2013, kompasinwestycji.pl

RZĄD CHCE ZWOLNIĆ OSZCZĘDNOŚCI NA CELE MIESZKANIOWE Z PODATKU. ANALITYCY: TO KROK W DOBRYM KIERUNKU Propozycja resortu finansów, by odsetki od oszczędności na cele mieszkaniowe były zwolnione z opodatkowania, to krok w dobrym kierunku, ale niewystarczający - oceniają analitycy i deweloperzy. Bankowcy: kredyty hipoteczne staną się bardziej dostępne Ministerstwo finansów w projekcie nowelizacji ustawy o CIT i PIT proponuje, by odsetki od oszczędności na cele

63

mieszkaniowe były zwolnione z podatku. Obecnie odsetki od rachunków bankowych są oprocentowane tzw. podatkiem Belki w wysokości 19 proc.

Z propozycji resortu finansów będą mogły skorzystać osoby, które przez co najmniej pięć lat będą gromadziły na specjalnym rachunku bankowym środki, które później przeznaczą na zakup m.in. domu lub mieszkania. Chodzi o nieruchomości nie tylko w Polsce, ale również w każdym kraju członkowskim UE. Dyrektor w Związku Banków Polskich Norbert Jeziolowicz podkreślił w rozmowie z PAP, że polskie banki potrzebują długoterminowych oszczędności. W krajach europejskich państwo wspiera oszczędności na cele mieszkaniowe, na przykład poprzez zwolnienia podatkowe. „Propozycja resortu finansów może przynieść korzyści nie tylko klientom banków, którzy będą systematycznie oszczędzać swoje pieniądze, ale całej gospodarce. Banki mając dostęp do długoterminowych oszczędności, będą mogły udzielać długoterminowych kredytów” - zaznaczył. „Można zaryzykować stwierdzenie, że oszczędności, które byłyby składane na 5 lat są nawet więcej warte, niż łączna ich kwota. Otwierają bankom możliwości prowadzenia długoterminowego biznesu, a także przedsiębiorcom, którzy są kredytowani przez banki” - wyjaśnił Jeziolowicz.

Dyrektor w ZBP podkreślił, że propozycja MF jest rozwiązaniem systemowym, bo będzie dostępna dla wszystkich banków i dla większej liczby klientów. „Przyczyni się również do stabilizacji sytuacji ekonomicznej całej branży budowlanej. Takie oszczędności spowodują, że kredyty hipoteczne staną się bardziej dostępne” - powiedział.

W jego ocenie pozwoli to wielu klientom na pokonanie przeszkód związanych z niezbędnym wkładem własnym w przypadku przyszłego kredytu hipotecznego. „Po pięciu latach klient będzie mógł przeznaczyć swoje oszczędności powiększone o ewentualny kredyt na wkład własny.

Zgodnie z zamierzeniami Komisji Nadzoru Finansowego od 2014 r. mają się pojawić pierwsze wymogi dotyczące wkładu własnego przy kredytach hipotecznych. Wtedy takie oszczędności powiększone o zwolnienie od oprocentowania będą mogły stanowić wkład własny, który będzie wymagany przez wszystkie banki” - wyjaśnił.

Czytaj całość na : parkiet.com 23.05.2013, parkiet.com