Tabla 43. Índice que mide la rentabilidad total

ROI

Índice de retorno de la inversión, nos permite medir el rendimiento que hemos obtenido de una inversión.

Tabla 43. Índice que mide la rentabilidad total Índice que mide la rentabilidad total

ÍNDICE QUE MIDE LA RENTABILIDAD TOTAL

Utilidad neta Inversión inicial 612.381,27

2.098.018,45

0,29

5. DISCUSIÓN

Una vez realizado la investigación de los entornos y de la industria mediante el estudio de mercado, estudio técnico y análisis financiero se determinó la Factibilidad del Estudio Financiero para la Construcción y Comercialización de Casa para la Ciudad de Santo Domingo, por ende, se podrá ejecutar la inversión de dicho proyecto. Una de las ventajas es el crecimiento acelerado de población y la aceptación del 91% en el estudio de mercado realizado a la población económicamente activa (PEA) de la ciudad; la construcción es la tercera industria de mayor crecimiento y aportes económicos al país.

De acuerdo con el estudio de marcado realizado determinamos que existe un potencial mercado que representa el 91% de la población (PEA) a la que se le realizó la encuesta, La constructora y comercializadora de casas cubrirá 0.2% de la demanda insatisfecha (15.105) existen en la ciudad.

Los planos definitivos del proyecto son compatibles a los resultados del estudio de mercado en cuanto a espacios físicos, metros cuadrados por unidad de vivienda y servicios. El proyecto físico es completamente desarrollable ya que los metros cuadrados de construcción son de 105m2 y el total del terreno es de 200m2. Están dentro de las preferencias de los potenciales clientes a los que se le aplico la encuesta con el 51.1%.

Considerando las características de la vivienda, se observa una gran ventaja competitiva frente a otros proyectos similares en la zona, ya que nuestro proyecto de vivienda esta con precios cómodos amplios espacios en la parte frontal, para espacios de áreas de juegos como lo indicaban dentro de las preferencias de los encuestados, así como también amplio espacio en la parte trasera de la vivienda. Y una excelente distribución interna de la vivienda. Frente a otros proyectos similares en la zona con menor frente a la calle, un factor crítico en la toma de decisiones de compra por parte de los clientes.

Por otra parte, el equipo familiar emprendedor cuenta con gran experiencia en el área de construcción e inmobiliaria por lo que cuenta con experiencia previa para la consecución de permisos y así desde el punto de vista legal, no debería presentarse ningún contratiempo, menos aun considerando que se han realizado consultas previas y el proyecto se encuentra alineado con las expectativas de desarrollo Urbano para la zona en cuestión.

Finalmente, las proyecciones financieras muestran un proyecto viable, con un VAN positivo y con un TIR de 20.54% del valor total del proyecto, considerando un valor de venta por m2 de $664.34 y el primer año con ventas totales $ 2.092.664,41. La financiación es con recursos propios y con un margen de utilidad del 30% equivalente $612.394,00 en el primer año.

El precio de la vivienda es muy competitivo en la ciudad, y los acabados son de primera como también espacios amplios.

Lote

PRECIO DE VENTA CASAS

Costo de construcción Total Utilidad 30%

Precio de venta de la vivienda Precio venta m2

15.600,00 38.057,38 53.657,38 16.097,21

69.754,59 664,33

Actualmente existe la oportunidad de incursionar en esta actividad ya que para las personas es más fácil acceder hoy en día al financiamiento a largo plazo y con tasas de interés preferencial ofrecido por las instituciones estatales y banca privada, dependiendo del valor de la inversión, la cuota de un préstamo no es muy diferente a la de un arriendo.

En este proyecto ayudaremos a los clientes con la tramitación en las entidades financieras ofertantes de crédito Hipotecario como es el Banco pichincha, Banco del pacifico y la Mutualista pichincha, una de las desventajas con estas entidades es que financian solo el 70 y 80% del crédito hipotecario; a diferencia seguros ofertantes de crédito hipotecario como es el BIESS, ISSFFA y el ISPOL que financian el 100% del valor de avaluó del inmueble. Teniendo en cuenta que estas son las entidades financieras más seleccionadas para financiamiento por los encuestados.

6. CONCLUSIONES

El proyecto se considera financieramente viable tomando en consideración las siguientes observaciones:

El valor necesario para la inversión inicial y de capital de trabajo del proyecto, es accesible por parte de los inversionistas ya que el Socio 1 cuenta con el terreno para la realización del proyecto y el Socio 2 aportara parte de los activos fijos, activos diferidos y capital de trabajo; se considera conveniente el aporte individual en lugar de buscar financiamiento, ya que, al tratarse de un primer proyecto, no se cumplen con los requisitos necesarios para la obtención de un crédito en instituciones financieras.

El flujo de efectivo del proyecto optimiza el uso del dinero, de manera que las erogaciones necesarias para cada mes se satisfagan de manera oportuna.

De acuerdo con la información levantada se pudo observar que, en la ciudad de Santo Domingo, existen varios proyectos inmobiliarios en desarrollo, con precios más altos y con los acabados que no están dentro de la normativa técnica de construcción. A diferencia de las viviendas del proyecto desarrollado en este trabajo.

Por ende, se determinó con el estudio de mercado realizado que en la ciudad de Santo Domingo existe un potencial mercado a nuestro favor.

La construcción de viviendas induce a un efecto dinamizador de la economía, como también al ordenamiento y ornato de la ciudad por ende ayuda a mejorar la calidad de vida de los habitantes.

Al ser un nuevo proyecto se lanzará utilizando una Marca de vivienda que cumple con los sueños o las expectativas de los potenciales clientes, con una estrategia de comunicación agresiva en las redes sociales como Instagram, Facebook, WhatsApp y unas cuñas radiales de nuestra ciudad.

La conclusión es que el proyecto debe llevarse a cabo bajo los supuestos presentados en este trabajo.

7. RECOMENDACIONES

Dentro de un proyecto tan ambicioso como este, ya dado que la proyección familiar es la de convertir este emprendimiento en una empresa dedicada a la construcción y comercialización, recomendamos buscar fuentes de mejora continua que pueden encontrar a través de la asistencia a ferias internacionales de construcción o eventos especializados, que pueden generar ideas innovadoras sobre la forma de construir, optimizar los procesos y entender las tendencias de consumo en vivienda por parte de los probables clientes.

Se recomienda aprovechar la factibilidad financiera del proyecto ya que el mismo devuelve la inversión en un periodo corto de tres años y dos meses. Además, con el alto déficit de viviendas en la ciudad de Santo Domingo, se recomienda a los inversionistas continuar desarrollando proyectos de viviendas, ya que es un negocio de alta rentabilidad y crecimiento constante lo que está reflejado en el costo – beneficio de 1.88 que por cada dólar invertido se recibe el 0.88.

Aprovechar los sitios estratégicos de la ciudad en tamaño y características adecuadas para este tipo de proyecto de inversión.

Otra recomendación es la de incluir en las unidades habitacionales tecnología de punta, dado el perfil de compradores, pues es una herramienta de venta adicional con la que se puede contar y darle ese plus al momento de mercadear un proyecto de este estilo.

8. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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Anexo 1: Cronograma

9. ANEXOS

N.-

ACT. CRONOGRAMA SEP OCT NOV DIC ENE FEB

1 Desarrollo del Plan

2 Ejecución del Proyecto

3 Elaboración del marco teórico

4 Aplicación de instrumentos

5 Elaboración de la propuesta de intervención

6 Constatación de los resultados

7 Elaboración del informe final

de tesis

8 Disertación del grado

MAR

Anexo 2. Tabla de recursos (Ejemplo, la tabla es dinámica, se introducen los datos y ella se actualiza)

Anexo 3: Administrativo

Cargo Salario 13 Sueldo 14 Sueldo VACACIONES Aporte patronal 11,15% Fondo de reserva COMPONENTES SUELDO MENSUAL Total

Gerente General 1.000 83,33 33,33 41,67 115,00 6,94 280,28 1.280 15.363,30 Secretaria 400 33,33 33,33 16,67 46,00 2,78 132,11 532 6.385,32 Jefe Técnico 1.200 100,00 33,33 50,00 138,00 8,33 329,66 1.530 18.355,96 Contador 600 50,00 33,33 25,00 69,00 4,17 181,50 781 9.377,98 vendedor 1 500 41,67 33,33 20,83 57,50 3,47 156,80 657 7.881,65 vendedor 2 500 41,67 33,33 20,83 57,50 3,47 156,80 657 7.881,65

TOTAL 4.200, 00 350,00 200,00 175,00 483,00 25,68 1.080,35 65.245,86

Anexo 4. Rol de pagos Administrativo y Obreros

OBRERO

Cargo

SALARIO

13 Sueldo 14 Sueldo VACACIO NES Aporte patronal 11,15% Fondo de reserva COMPONENTES SUELDO MENSUAL Total

Maestro Mayor I 600 50,00 33,33 25,00 66,90 4,17 179,40 779 23.381,95 Maestro Mayor II 600 50,00 33,33 25,00 66,90 4,17 179,40 779 23.381,95

oficial 520 43,33 33,33 21,67 57,98 3,61 159,92 680 20.397,69

oficial 520 43,33 33,33 21,67 57,98 3,61 159,92 680 20.397,69

oficial

515 42,92 33,33 21,46 57,42 3,57 158,71 674 20.211,17 oficial 515 42,92 33,33 21,46 57,42 3,57 158,71 674 20.211,17 Bodeguero 400 33,33 33,33 16,67 44,60 2,78 130,71 531 15.921,30

TOTAL

3.670 305,83 305,83 152,92 409,21 22,70 996,05 4.796,76 143.902,93

DETALLE

Escritorio beis Sillas giratoria negra Sillas para clientes Basurero Acero Inoxidable Cuadros decorativos archivador SUB TOTAL Imprevistos 2%

TOTAL MUEBLES Y ENSERES

COSTO UNITARIO CANTIDAD COSTO 190,00 3 570,00 65,00 3 195,00 110,00 2 220,00 20,00 1 20,00 35,00 5 175,00 120,00 3 360,00 1.540,00 30,80

3.110,80

DETALLE

Teléfono fijo teléfono celular Cafetera Refrigeradora de oficina extintor calculadora papelera grapadora perforadora

TOTAL EQUIPO DE OFICINA

COSTO UNITARIO CANTIDAD COSTO 50,00 1 50,00 200,00 3 600,00 45,00 1 45,00 230 1 230,00 60,00 2 120,00 15,00 3 45,00 10,00 3 30,00 5,00 3 15,00 9,95 3 29,85

1.164,85

DETALLE

EQUIPO DE CÓMPUTO

COSTO UNITARIO CANTIDAD COSTO Computadora INTEL 950,00 3 2.850,00 Impresora tinta continua con wifi 250,00 1 250,00 SUBTOTAL 3.100,00

TOTAL 3.100,00

MAQUINARIA Y EQUIPO OPERACIONAL

DETALLE COSTO UNITARIO CANTIDAD COSTO Concretará Vibrador de hormigón Soldadora Eléctrica SUBTOTAL

TOTAL

2000,00 3 2.000,00 600 3 600,00 400,00 4 1.600,00 4.200,00

8.400,00

ACTIVOS FIJOS

Terreno

DETALLE

Muebles y enseres Equipo de oficina Equipo de cómputo Maquinaria uso operacional Vehículo

TOTAL COSTO

1.950.000,00 3.080,00 1.164,85 3.100,00 8.400,00 36.000,00

2.001.744,85

ACTIVOS DIFERIDOS

ACTIVOS DIFERIDOS COSTO

Gastos de constitución

Gasto de Adecuación de instalaciones

TOTAL

1.410,86

531,00

1.941,86

INVERSIONES DE ACTIVOS CIRCULANTES

DETALLE COSTO ANUAL

COSTO MENSUAL

Arriendo Materia prima Mano de obra directa Mano de obra indirecta

3.000,00 250,00 895.260,10 74.605,01 143.902,93 11.991,91 21.600,00 1.800,00

Servicios Básicos de operación

657,60 54,80 Reparación y mantenimiento 420,00 35,00 Sueldos y gastos administrativos 65.245,86 5.437,16 Servicios Básicos de administración 680,28 56,69 Gasto de ventas 962,10 80,18 Seguro 252,00 21,00

TOTAL 1.131.980,87 94.331,74

DEPRECIACIONES

CUENTAS COSTO VIDA ÚTIL DEPR. TOTAL ANUAL

Muebles y enseres 3.080,00 10 10% 308,00 Equipo de oficina 1.164,85 10 10% 116,49 Equipo de cómputo 3.100,00 3 33% 1.023,00 Maquinaria 8.400,00 10 10% 840,00 Vehículo 36.000,00 5 20% 7.200,00

TOTAL $51.744,85 $9.487,49

LOTES 125

TERRENO 700.500,00 OBRA BÁSICA 629.500,00 PLANOS URBANÍSTICO 85.000,00 PLANOS DE CASA 85.000,00 TOTAL 1.500.000,00 12000 UTILIDAD 30% 450.000,00 3600 COSTO DE LOTE 1.950.000,00 15600

Anexo 5. Gráficas de las preguntas del análisis de resultados

Pregunta 1: ¿Cuál es el rango de su edad? En la figura de rango de edad se visualiza que la mayoría el 50% está de 31 y 40. (Investigación de campo, 2020).

Pregunta 2: ¿Cuál es su estado civil? El estado civil se toma en cuenta para la toma de decisiones ante una inversión de vivienda siendo casados mayor probabilidad de adquirir una vivienda como se demuestra en el gráfico. (Investigación de campo, 2020)

Pregunta 3: ¿Cuál es el nivel de ingreso mensual del núcleo familiar? El ingreso familiar es importante ya que se puede ver la liquidez con la que cuenta ante una inversión de compra de vivienda. (Investigación de campo, 2020).

Pregunta 4: ¿La vivienda en la que usted reside es? En el gráfico notamos el 35.4 viven en residencias de familias y el 25% en casa arrendadas. (Investigación de campo, 2020).

Pregunta5: ¿Está usted interesado en adquirir una vivienda? En el gráfico se visualiza que el 91.8% desea adquirir una vivienda. (Investigación de campo,2020).

Pregunta 7: ¿Porque quiere adquirir una vivienda? Toda la población de 91.3% son la mayor muestra de la factibilidad del proyecto. (Investigación de campo, 2020).

Pregunta 8: ¿Cuál es el área de construcción que le gustaría para la vivienda? En la figura podemos que la mayoría de los encuestados prefieren 100m2 a 110m2. (Investigación de campo, 2020)

Pregunta 9: ¿Seleccione que tipo de construcción prefiere? En la figura se puede observar que tiene preferencia la construcción de Hormigón armado. (Investigación de campo, 2020)

Pregunta 10: ¿Seleccione el tipo de pago al que usted tiene acceso para adquirir la vivienda? En la figura se visualiza que las opciones de preferencia financiera son mediante los seguros y el sistema financiera. (Investigación de campo, 2020).