Unsere Themen im Mai
• Wärmewende: Was gilt ab 2024?
• Wie grün sind unsere Städte?
• Förderkompass 2023 – Informationen auf einen Blick
2023 Mai
Alle reden über die Wärmewende: Was gilt ab 2024?
Die Koalition hat sich mühsam auf die Novelle des Gebäudeenergiegesetzes, GEG, geeinigt. Jetzt geht es an die Umsetzung der Wärmewende. Ab 2024 muss beim Einbau neuer HeizungenkonsequentauferneuerbareEnergiegesetztwerden.
Nichts wird so heiß gegessen wie gekocht. Das gilt auch bei der Wärmewende. Kein Hauseigentümer muss in Panik verfallen. Der Übergang wird pragmatisch und sozial verträglich gestaltet. Es gelten Übergangsfristen, technologieoffene Optionen und Befreiungen in besonderen Situationen. Übergangsfristen und Erfüllungsoptionen wurden noch einmal erweitert.
Eine Befragung unter Hauseigentümern durch die gemeinnützigen Beratungsgesellschaft co2online zeigt zwar eine Verunsicherung, aber auch eine breite Zustimmung zur Wärmewende. 79 Prozent sind dafür, dass veraltete fossile Heizsysteme durch klimafreundliche ausgetauscht werden.
Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen nennt die wichtigsten Eckpunkte des neuen Gebäudeenergiegesetzes:
• Die Pflicht zum „Erneuerbaren Heizen“ gilt nur für den Einbau neuer Heizungen. Ausnahmen und Befreiungen sind in Härtefällen möglich.
• Bestehende Heizungen können weiter betrieben werden. Kaputte Heizungen können repariert werden.
• Für den Fall, dass eine Erdgas- oder Ölheizung nicht repariert werden kann, gibt es Übergangslösungen und mehrjährige Übergangsfristen.
• Für Gebäude, die sowohl mit Zentral- als auch mit Gasetagenheizungen versorgt werden, gibt es umfassende Übergangsregelungen. Fällt die erste Gasetagenheizung in dem Gebäude aus, haben die Eigentümer drei Jahre Zeit, um zu entscheiden, wie für das gesamte Gebäude auf „Erneuerbare Heizungen“ umgestellt wird. Überdies erhalten sie, wenn sie sich für eine Zentralisierung der Heizung entschieden haben, weitere zehn Jahre Zeit zur Umsetzung.
• Die vorgesehene Regelung ist technologieoffen. In bestehenden Gebäuden können auch weiterhin Gasheizungen eingebaut werden, wenn sie mit 65 Prozent grünen Gasen oder in Kombination mit einer Wärmepumpe betrieben werden.
• Der Umstieg soll durch gezielte Förderungen unterstützt werden. Zudem gibt es weiterhin Steuerermäßigungen.
(Foto: © Copyright Free Picture, Pixabay)
Ob zur Miete oder im Eigenheim – Wohnen bleibt teuer
Das Interesse an Immobilien ist auch unter deutlich veränderten Bedingungen auf dem Immobilienmarkt unverändert hoch. Wer jetzt eine Mietwohnung oder ein Eigenheim sucht,muss mit stark gestiegenen Mieten bzw. weiterhin mit relativ hohen Immobilienpreisenrechnen.
Das statistische Bundesamtnenntnüchterndie Zahlen: 3,1Millionen Haushalte hatten im Jahr 2022 eine Mietbelastung von 40 Prozent und mehr, 1,5 Millionen Haushalte gaben sogar mindestens die Hälfte ihres Einkommens für Nettokaltmiete und Betriebskosten aus. Die Bruttokaltmiete je Quadratmeter liegt bundesweit im Schnitt bei 8,70 Euro. Die Mietbelastungsquote für nach 2019 eingezogene Haushalte, Einpersonenhaushalte sowie Haushalte in Großstädten ist überdurchschnittlich hoch.
Das WohnraumBarometer von Immoscout24 bestätigt, dass sich die Steigerungen sowohl der Mieten als auch der Immobilienpreise im Jahr 2023 fortsetzen. Im Neubau stiegen die Angebotsmieten im Jahresvergleich um bis zu 19,9 Prozent. Auch im Bestand gibt es Steigerungen von bis zu12,3 Prozent innerhalb eines Jahres.Die Teuerungsrate für Neubau-Mietwohnungen liegt im ersten Quartal 2023 in Metropolen wie Berlin bei bis zu 8,8 Prozent. Die Nachfrage nach Mietwohnungen zieht im ersten Quartal deutschlandweit erneut an.
Die Angebotspreise für Wohnungen zum Kauf legen im deutschlandweiten Durchschnitt im ersten Quartal 2023 mit bis zu zwei Prozent wieder etwas zu. Auch in fünf von sieben Metropolen haben sich die Angebotspreise für Eigentumswohnungen erhöht. Den stärksten Preiszuwachs verzeichnen Hamburg und Stuttgart. Die Preise für Einfamilienhäuser gehen in Köln, Düsseldorf, Berlin und München leicht zurück. Die Nachfrage ist in sechs von sieben Metropolen im ersten Quartal weiter steigend.
Das Interesse an Immobilien ist trotz hoher Inflation, teurer Zinsen, steigender Mieten und Preise hoch. Wer jetzt kaufen oder verkaufen will, trifft auf einen – gegenüber den vergangenen Jahren –stark veränderten Markt. Dennoch plant nach einer YouGov-Umfrage jeder sechste Deutsche den Erwerb eines eigenen Hauses oder einer eigenen Wohnung. Im Schnitt melden sich aber nur noch halb so viele Interessenten auf ein Immobilienangebot wie vor einem Jahr.
(Foto: © Robert Allmann, Pixabay)Innovationen allerorten –
erst am Anfang
Die Energiewende startet in Deutschland mit einigen Jahren Verspätung. Jetzt soll es schnell voran gehen, aber viele Entwicklungen stehen erst am Anfang. Allerorten wird geforscht, gibt es neue Möglichkeiten und Erkenntnisse, die sich zukünftig beim Erzeugen, Speichern und Verbrauchen von Energie für alle Haushalteauszahlenwerden.
Forscher und Forscherinnen am Fraunhofer IKTS in Jena entwickeln eine Natrium-Batterie. Natrium kommttausendmalhäufiger auf der Erdevor als Lithium,lässtsichviel einfacher recycelnundbietet einen Ausweg aus der „Lithium-Falle“. Ein anderer Weg in der Batterieentwicklung sind sogenannte Organische Batterien.
Um die Treibhausgasemissionen im Gebäudesektor zu senken, muss die technische Gebäudeausrüstung innovativ verändertwerden.Die TH Köln entwickelt eine neueMethode für die Raumkonditionierung. Dabei geht es um einen bedarfsorientierten Ansatz, bei dem Heizung, Kühlung und Luftfilterung durch mobile Einheiten sichergestellt werden.
Wärmepumpen erleben als Heiztechnologie derzeit einen Boom, doch nicht auf jedem Grundstück ist Platz dafür. Das Fraunhofer-Institut für Solare Energiesysteme erprobt derzeit neuartige solarthermische Fassadenelemente. Sie bestehen aus Fassadenbekleidungselementen, die architektonisch gestaltet werden können. Die Wärme durch Sonneneinstrahlung oder aus der Umgebung wird über einen Wärmetauscher abgegeben.
Das Projekt Switch2Save erforscht, wie der Energieaustausch zwischen den Innenräumen von Gebäuden und der Umwelt durch Fenster und Glasfassaden beeinflusst wird. Leichte, schaltbare und smarte Glastechnologien können das Energiemanagement von Gebäuden verbessern und zur Senkung des Energieverbrauches für Heizung oder Kühlung beitragen.
Laut einer Studie der Hochschule für Angewandte Wissenschaften Hamburg könnten in Zukunft etwa zwei Drittel des Strombedarfs in der Freien- und Hansestadt durch Solaranlagen gedeckt werden.
Diese wenigen Beispiele zeigen, wie in Zukunft gebaut und saniert werden wird. In der Zusammenarbeit von Politik, Forschung und Wirtschaft steckt jede Menge Potenzial für eine lebenswerte Zukunft.
Energiewende
(Foto: © Pexels, Pixabay)
Zinsparadox: Finanzierung von Immobilien unter der Lupe
Die veränderte Situation bei der Finanzierung von Immobilien hat den Blick von Immobilieninteressenten geschärft. Alle stöhnen über die hohe monatliche Belastung durch stark gestiegene Hypothekenzinsen. Doch es gibt Möglichkeiten, die Belastung zu senken.EinenkleinenTrostbietetdassogenannteZinsparadox.
Die Höhe der Finanzierungszinsenhängtaufs Engste mitder Inflation zusammen. Solange sich die Inflationsrate nicht wieder in Richtung zwei Prozent bewegt, wird die Europäische Zentralbank den Leitzins hochhalten und damit die Finanzierung teuer machen. Wirtschaftsexpertinnen und -experten aus aller Welt erwarten weiterhin hohe Inflationsraten. Das geht aus dem Economic Experts Survey, einer vierteljährlichen Umfrage des ifo Instituts hervor. Danach wird die Inflationsrate in diesem Jahr weltweit sieben Prozent erreichen, im kommenden Jahr dann 5,9 Prozent und 2026 noch fünf Prozent.
Die europäischen Märkte erwarten drei kleinere Schritte bei den Leitzinsen von jeweils 0,25 Prozentpunkten, bis der Höchststand im Herbst erreicht sein wird. Führende Finanzdienstleister gehen nicht davon aus, dass das Niveau der Bauzinsen im Jahresverlauf deutlich sinken wird, sie rechnen eher mit einem leichten Aufwärtsdruck und starken Schwankungen in den nächsten Monaten.
Um die Belastung durch einen Immobilienkredit zu senken, reduzieren viele Darlehensnehmer die Tilgungsrate ihrer Kredite. Bis Oktober 2022 lag die Tilgungsrate noch bei zwei oder mehr Prozent, seitdem nimmt sie ab. Je höher die anfängliche Tilgung, desto kürzer ist die Laufzeit und desto schneller ist der Darlehensnehmer schuldenfrei.
Entscheidend für die Dauer der Rückzahlung eines Darlehens ist auch die Höhe der Zinsen. Das sogenannte Zinsparadox sorgt in Zeiten hoher Zinsen dafür, dass sich die Phase der Rückzahlung verkürzt. Die gleichbleibende Rate setzt sich aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil zusammen. Weil die Kreditsumme Monat für Monat zurückgezahlt wird, fallen auf den Restbetrag immer weniger Zinsen an. Dadurch erhöht sich die Tilgung um den Betrag, um den die Zinsbelastung fällt. Das ist immerhin ein kleiner Trost für die derzeit hohen Darlehenszinsen bei der Immobilienfinanzierung.
(Foto: © CDD20, Pixabay)Wie grün sind unsere Städte?
Immer mehr natürliche Flächen in Deutschland werden in Siedlungs- und Verkehrsflächen umgewandelt. Der Flächenverbrauch beträgt nach Angaben des statistischen Bundesamtes täglich rund 55 Hektar, das entspricht einer Größe von fast 78 Fußballfeldern. Wie grün unsere Städte dennoch sind, zeigteineaktuelleGeoMap-Analyse.
Zu den negativen Auswirkungen der Versiegelung städtischer Flächen gehören erhöhte Überflutungsrisiken, höhere Temperaturen, Luftverschmutzung sowie der Verlust von Lebensräumen für Pflanzen und Tiere.
Die aktuelle GeoMap-Analyse untersucht die Flächenverteilung von Grün- und Erholungsflächen in den zehn größten Städten Deutschland im Jahr 2021. Für die Analyse wurden Daten zu Siedlungsund Verkehrsflächen erhoben und Flächen nach bestimmten Merkmalen unterschieden, beispielsweise Sport-, Freizeit- und Erholungsflächen, Grünflächen und Gewässer.
Laut Analyse ist Berlin die grünste und erholsamste Stadt unter den führenden deutschen Städten. Im Jahr 2021 betrug der Anteil an Grün- und Erholungsflächen 38,5 Prozent. Danach folgen Köln mit 33 Prozent und Stuttgart mit 31,4 Prozent. Die größte Entwicklung des Anteils der Grün- und Erholungsflächen verzeichnet Düsseldorf. Im Jahr 2016 betrug der Anteil 27,2 Prozent, er stieg im Jahr 2021 auf 28,5 Prozent.
Berlin erweist sich unter den Top-10-Städten mit einem Anteil von 19 Prozent Grünflächen, 13 Prozent Sport-, Freizeit- und Erholungsflächen sowie sechs Prozent Gewässern als die grünste und erholsamste Stadt Deutschlands. Köln belegt den zweiten Platz, mit einem Anteil von fünf Prozent Gewässern, 10 Prozent Sport-, Freizeit- und Erholungsflächen sowie 18 Prozent Grünflächen, die auch Wald, Gehölz und Heide umfassen.
Die geringsten Anteile an Grün- und Erholungsflächen verzeichnen Dortmund und München. Dortmund verfügt über 14 Prozent Grünflächen, sieben Prozent Sport-, Freizeit- und Erholungsflächen sowie ein Prozent Gewässer. Die bayerische Landeshauptstadt weist acht Prozent Grünflächen, 13 Prozent Sport-, Freizeit- und Erholungsflächen sowie ein Prozent Gewässer auf.
Ein Forschungsteam der Westfälischen Hochschule hat übrigens die Software „adois“ entwickelt, die auf künstlicher Intelligenz basiert und vollautomatisiert versiegelte Flächen erkennen und klassifizieren kann.
(Foto: © ddzphoto, Pixabay)
Förderkompass 2023 –
Informationen auf einen Blick
Die Novellierung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) hat den Ruf nach staatlicher Förderung bei Gebäudesanierungen laut werden lassen. Welche Förderprogramme gibt es und welche passen zu welchem Vorhaben? Der Förderkompass fasst die BAFAZuschussprogrammezusammenundbieteteineersteOrientierung.
Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) setzt für das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) zahlreiche Förderprogramme um. Diese leisteneinenwichtigenBeitragfür denKlimaschutzunddie Wettbewerbsfähigkeitvonkleinen und mittleren Unternehmen (KMU).
Orientierung über die verschiedenen Programme in den Bereichen Energie und Wirtschaft bietet der Förderkompass. Dieser richtet sich an private Haushalte und KMU. Der Förderkompass listetdie verschiedenen Programme auf und informiert zu Antragsberechtigung, Förderhöhe und Kontaktmöglichkeiten.
Die Programme sorgen für mehr Energieeffizienz, mehr erneuerbare Energien und kommen dem Klimaschutz zu Gute. Hierzu zählen u. a. die Bundesförderung für effiziente Gebäude, Energieberatung für Wohngebäude sowie Energieberatung für Nichtwohngebäude, Anlagen und Systeme oder der Umweltbonus, mit dem die Elektromobilität gefördert wird.
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) und das Programm für Energieberatungen sind die zentralen Förderinstrumente im Bereich der energetischen Gebäudesanierung und des nationalen Klimaschutzprogramms 2030. Die BEG bietet Unterstützung bei der energetischen Sanierung von Gebäuden, hilft dauerhaft Energiekosten einzusparen und das Klima zu schützen. Zielgruppe der Programme sind alle Investoren von förderfähigen Maßnahmen an Wohngebäuden und Nichtwohngebäuden, beispielsweise Hauseigentümer, Unternehmen, gemeinnützige Organisationen und Kommunen.
Den Förderkompass 2023 zum Download finden Sie unter www.bafa.de/SharedDocs/Downloads/DE/Bundesamt/foerderkompass.html.
(Foto: © Mario Aranda, Pixabay)
BFH-Urteil: Steuern für das Eigenheim bei Scheidung?
Wie bewertet das Finanzamt den Verkaufdes Eigenheimsim Falle der Ehescheidung? Das kommt auf die Situation an: Verkauft ein Partner dem anderen seinen Anteil, kann möglicherweise ein steuerpflichtiges Veräußerungsgeschäft vorliegen mit teuren FolgenfürdenVerkäufer.
Der Bundesfinanzhof hat entschieden (BFH, 14.02.2023, IX R 11/21): Veräußert der geschiedene Ehegatte im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung anlässlich der Ehescheidung seinen Miteigentumsanteil an dem gemeinsamen Einfamilienhaus an den früheren Ehepartner, kann der Verkauf als privates Veräußerungsgeschäft der Besteuerung unterfallen.
Der Betroffene hatte zusammen mit seiner früheren Ehefrau im Jahr 2008 ein Einfamilienhaus erworben und dieses zunächst mit dem gemeinsamen Kind bewohnt. Nachdem die Ehe in die Krise geriet, zog der Ehemann 2015 aus dem Objektaus.Die Ehefrau blieb mitdem Kind in der Immobilie. Anschließend wurde die Ehe geschieden.
Im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung im Scheidungsverfahren kam es zwischen den getrennt lebenden Ehepartnern zum Streit über die Immobilie. Nachdem die Ehefrau dem Kläger die Versteigerung angedroht hatte, veräußerte der Ehemann im Jahr 2017 seinen hälftigen Miteigentumsanteil an die Ehefrau. Diese nutzte die Immobilie weiterhin mit dem Kind zu eigenen Wohnzwecken.
Das Finanzamt unterwarf den Gewinn aus der Veräußerung des Miteigentumsanteils der Einkommensteuer. Der BFH bestätigte diese Auffassung. Ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft liegt vor, wenn eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren angeschafft und wieder veräußert wird. Dies gilt auch für einen hälftigen Miteigentumsanteil, der im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach einer Ehescheidung von einem Miteigentümer an den anderen veräußert wird.
Die Veräußerung einer Immobilie wird dann nicht besteuert, wenn die Immobilie durchgängig zwischen Anschaffung und Veräußerung oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Ein in Scheidung befindlicher Ehegatte nutzt das Immobilienobjekt aber nicht mehr zu eigenen Wohnzwecken, wenn er ausgezogen ist.
(Foto: © Daniel Schwarz, csm Bundesfinanzhof)Grundsteuer: Abgabefrist abgelaufen, Sache erledigt?
AlleEigentümervonGrundbesitzinDeutschlandhabeninzwischen die geforderten Auskünfte an das Finanzamt geliefert, einen Aufschub erwirkt oder Unterstützung bei der Abgabe der Steuererklärung erhalten. Ist das Thema damit endlich durch? Nein, sagt der Bund der Steuerzahler: Es werde zu Musterklagen kommen, denn „Das Bundesmodell ist verfassungswidrig!“
Der Verfassungsrechtler Prof. Dr. Gregor Kirchhof hat im Auftrag des Bundes der Steuerzahler Deutschland sowie von Haus & Grund Deutschland ein Rechtsgutachten angefertigt. Das Gutachten soll jetzt als Grundlage für die angestrebten Musterklagen gegen das Bundesmodell dienen, das in elf Bundesländern gilt.
An der Verfassungsmäßigkeit des Bundesmodelles bestehen laut Gutachten folgende entscheidende Zweifel.
Beim Bundesmodell orientiert sich die Grundsteuer an dem Wert von Grund und Boden. Der Bund hat aber kein eigenes Bewertungssystem für die Grundsteuer geschaffen, obwohl das Bundesverfassungsgericht ein solches System ausdrücklich verlangt hat. • Die zugrunde liegenden Bodenrichtwerte sind wenig vergleichbar. Beispiel Berlin: Die begehrte Wohnlage Wannsee hatte zum 1. Januar 2022 einen Bodenrichtwert von 1.500. In der weniger attraktiven Lage Neukölln ist der Wert gut doppelt so hoch: 3.200. • Pauschalierungen verstoßen gegen das Grundgesetz. • Das Bundesmodell greift auf sehr viele Parameter zurück. Der Bund hat eine äußerst komplexe Berechnung entwickelt, die im MassenVerfahren nur schwer anwendbar ist. • Grundsteuerpflichtige werden ohne Grund mit zu aufwendigen Mitwirkungspflichten belastet. Damit werden die Grundrechte verletzt! • Individuelle Umstände werden nicht berücksichtigt. Dazu gehören Baulasten, Denkmalschutz-Auflagen, Immissionen, Baumängel oder ein besonders guter Erhaltungszustand. • Maßgebliche Parameter werden gleichheitswidrig außer Acht gelassen. • Die tatsächliche Steuerlast steht erstfest,wenndie Gemeinden über die Hebesätze entschieden haben. Dann werden die meisten GrundlagenBescheide aber schon bestandskräftig sein. Es droht eine Rechtsschutzlücke! • Die Bewertung nach dem Bundesmodell verursacht strukturell eine mehr als doppelt so hohe finanzielle Belastung der Betroffenen im Vergleich zu den einfacheren Modellen in Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen.
(Foto: © Stock Snap, Pixabay)
Impressum
R.E. Immo GmbH
Im Grund 1
71397 Leutenbach
Telefon: 07195 412408-0
Telefax: 07195 412408-1
E-Mail: info@re-immo.de
Web: www.re-immo.de
Vertreten durch Patrick Fedel (Geschäftsführer)
Registereintrag:
Eintragung im Handelsregister.
Registergericht: Amtsgericht Stuttgart
Registernummer: HRB 261818
Umsatzsteuer-Identifikationsnummer gemäß §27 a UStG: DE147327145
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