Revista Condomínio. Edição 64

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Todo síndico lê!

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ANO 18

Desmistificando o balanço e o orçamento anual Tarefas que podem parecer complicadas tornam-se simples com a ajuda de uma boa administradora

Continuamos com o mesmo governo Após eleições disputadíssimas, em que os ataques pessoais e a desconstrução dos candidatos prevaleceram, tivemos uma vitória apertada da presidenta Dilma. Isso vai ser o melhor para o país? Não sabemos! O tempo dirá... Só nos cabe aceitar o resultado e torcer para que tudo corra bem e para que tenhamos um bom governo. A democracia foi mantida e tivemos completa liberdade de expressão da mídia. O Brasil ficou numa posição de destaque no cenário mundial, em que os valores democráticos nem sempre existem. Vários aspectos positivos apareceram advindos dessa eleição. O mais importante foi o claro desejo de mudança de praticamente metade do povo brasileiro. Surgiram também uma oposição forte e a liderança clara e incontestável do candidato vencido. Discutiu-se muito, na campanha, como o país estava sendo conduzido: a política econômico-financeira, o descontrole da inflação e o crescimento inexpressivo do PIB (Produto Interno Bruto). A expectativa dos empresários e dos economistas nacionais e internacionais apontava para um rumo oposto ao que o governo vinha praticando insistentemente, o que o deixava cada vez mais desacreditado. Aconteceu a inesperada e grande surpresa! A presidenta deu uma virada radical ao escolher, para a equipe financeira, representantes da oposição, além de seguir todos os fundamentos de austeridade que eram apresentados por seu adversário. Ainda bem! O que todos perguntam é se ela conseguirá manter esse núcleo e esses fundamentos, cujo partido dela desaprova. Esperemos que sim. Vamos agora para os fatos que vêm acontecendo e estão causando a destruição da Petrobras, empresa símbolo do Brasil. O governo atual e a própria presidenta têm responsabilidade direta nos acontecimentos. Isso fica cada vez mais comprovado, na medida em que os fatos vão sendo desvendados. Bendita Lei da Delação Premiada, bendito juiz Sérgio Moro, benditos promotores públicos, benditos agentes da Polícia Federal, benditas pessoas honestas e incorruptíveis!!! Não há dúvida de que surgiu uma nova geração, em todos esses setores, que nos dá a esperança de um Brasil melhor. Pena que isso não aconteceu na área política... Continuamos com as

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oligarquias e os feudos sustentados por interesses escusos. Está aí o Petrolão para mostrar os desvios de dinheiro roubado, para alimentar partidos políticos que aceitam tudo, sem ética nem moral, para que possam se manter no poder. O procurador-geral dr. Rodrigo Janot disse que essa corrupção, na Petrobras, praticada por funcionários, empresários e políticos, envergonhou a nação: “Roubaram o orgulho dos brasileiros”, foram suas palavras textuais. Estamos aguardando a fase dos políticos envolvidos nas delações. As coisas que nunca acreditamos que aconteceriam estão acontecendo... Quando se imaginou que presidentes de grandes empreiteiras estariam na prisão? A Suíça colaborando para identificar dinheiro de corrupção??? Uma revolta tão grande do povo brasileiro, já tão conformado com essas bandalheiras??? O Petrolão é um processo que veio do Mensalão. As delações premiadas são fruto da pressão dos familiares dos envolvidos. Eles viram o que aconteceu com o Marcos Valério, condenado a mais de 30 anos de prisão. Estamos muito esperançosos, acreditando que podemos chegar à punição dos “peixes graúdos”, nunca antes capturados. Esperamos também que surja, no Supremo, outro líder como Joaquim Barbosa e que os juízes não tomem posições políticas. O povo brasileiro não merece essa frustração. Não podemos esperar resultados rápidos, pois a corrupção é geral, os envolvidos são poderosos, a justiça é lenta e os advogados bem pagos conseguem postergar e amenizar as punições. Assim foi no processo do Mensalão, quando conseguiram diminuir as penas dos políticos envolvidos, que já estão soltos. Isso tudo é aceitável. O que não pode acontecer é nós deixarmos de participar, de alguma forma, dessa cruzada contra a corrupção, para a punição dos envolvidos nesse mar de lama. Desejo a todos um 2015 bom e com muita esperança, porque o Brasil é maior que tudo isso, e a grande maioria dos brasileiros é honesta, criativa, solidária e trabalhadora. NEWTON MENDONÇA

Presidente da CIPA

[capa] Desmistificando o balanço e o orçamento anual Balanço, prestação de contas, previsão orçamentária... Tarefas que podem parecer complicadas tornam-se simples com a ajuda de uma boa administradora. E com um pouco de organização e muita atenção o síndico garante o sucesso desse trabalho.

Uma publicação:

Rua México, 41 - 2o andar CEP 20031-905 Centro - Rio de Janeiro Tel.: [21] 2196-5000 Fax: [21] 2533-2449

[SEGURANÇA] Como proteger o condomínio contra incêndios?

Muitas tragédias poderiam ser evitadas, caso fossem tomadas atitudes preventivas ao invés de corretivas, mas o Brasil, de modo geral, não privilegia a cultura da prevenção. Leia esta matéria e responda: o seu condomínio está protegido?

[Reforma] Diversão e segurança nos parquinhos

Leia o texto e fique de olho nesta informação, para que o condomínio não tenha surpresas desagradáveis!

As plantas nos permitem decorar o ambiente com a riqueza de suas cores e deixá-lo ainda mais agradável com seu perfume. Mas, no verão, sob temperaturas escaldantes, é preciso saber exatamente o que fazer para mantê-las bem. Leia esta reportagem e fique por dentro!

DIRETORIA Presidente NEWTON MENDONÇA Vice-presidente MÁRIO MENDONÇA Diretora da Unidade de Negócio e Condomínio DEBORAH O’DENA MENDONÇA Diretora de Locação, Seguros e Novos Negócios MARIA TERESA MENDONÇA DIAS Redação e Edição VIVIEN BEZERRA DE MELLO (MTb: 18731) redacao@cipa.com.br

[Legislação] STJ considera legítima a penhora do bem do fiador Foi julgado Recurso Especial que trata da manutenção da penhorabilidade do imóvel único do fiador. O tema promete uma sacudidela nas relações por conta desse assunto. Leia a reportagem para se posicionar a respeito.

Para quem tem filhos, ter um parquinho dentro do próprio condomínio é uma tranquilidade. Mas só isso não basta. É preciso garantir diversão e segurança para as crianças. Leia a matéria e veja como fazer benfeito.

[PAISAGISMO] Plantas no verão

[Condomínio] Você sabia que a prescrição da cobrança de cotas condominiais acontece em cinco anos?

[Legislação] O que cabe a cada um Condomínios, condôminos e o espaço que pertence a cada um. Conheça alguns casos em que o valor da taxa condominial virou um problema para síndicos e moradores.

Revisão ANDREA BIVAR

Conceitos e opiniões em artigos assinados são de inteira responsabilidade dos autores. A reprodução parcial ou total de qualquer parte desta publicação é permitida desde que seja citada a fonte e previamente autorizada, por escrito, pela editora. A empresa reserva-se ao direito de não aceitar publicidade sem fundamentar motivação de recusa.

Fotografia Ariel Subirá Marketing e Publicidade SAMY GRUBMAN marketing@cipa.com.br Colaboraram neste número Alessandra CEROY Jeniffer Martins Lia Rangel renata Fernandes STELLA MARIS C. MENDONÇA

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informe

Mercado Imobiliário 2015 A expectativa é que o mercado imobiliário continue crescendo em 2015, com destaque para alguns bairros das Zonas Norte e Oeste do Rio. O vice-presidente de locações do Secovi Rio (Sindicato da Habitação), Antônio Paulo Monnerat, traça um panorama para o mercado imobiliário este ano. "A tendência é que os preços dos imóveis acompanhem a inflação. Na Zona Norte, o bairro de Madureira se destaca, devido ao Parque Madureira e ao BRT por exemplo. Os bairros que estão sendo beneficiados com os BRTs também estão tendo uma procura maior devido a mais uma opção de transporte", afirma. Na Zona Oeste, Campo Grande e Bangu vão bombar. "Campo Grande e Bangu, que são os maiores bairros, também vão continuar acompanhando o preço da inflação e possivelmente terão destaque, já que há muitos empreendimentos sendo construídos por lá", diz Antônio Paulo.

o Número de prédios sustentáveis cresceu 7% nos últimos quatro anos Um estudo realizado pela EY (antiga Ernest & Young) aponta que houve um aumento considerável de construções verdes no Brasil. As construções com projetos registrados para receber certificações de obra sustentável, que eram de 3% há cerca de quatro anos, já chegam a 10% do to-

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tal do PIB de edificações - subdivisão do PIB da construção civil, que exclui obras de infraestrutura. Mais um sinal de que a sustentabilidade está em alta.

Com a centralização dos dados, o custo da transação de compra deve diminuir, bem como os riscos, pois, em alguns casos, o comprador só saberá se a unidade tem pendência jurídica após a venda.

Autovistoria A Prefeitura do Rio já está emitindo multas para condomínios e proprietários que não fizeram a autovistoria. O valor da penalidade é de cinco vezes o valor de referência do IPTU. O prazo final para o envio de laudos venceu em 30 de junho de 2014. De acordo com a Prefeitura, até o final de 2014, 23.100 condomínios enviaram o relatório. Do total, 9.100 estavam em perfeitas condições.

Registro único para imóvel Já foi aprovada a Medida Provisória (MP) 656, que prevê a concentração de todas as informações da matrícula da unidade. A principal vantagem é que não será mais preciso consultar vários cartórios para ter acesso ao histórico do bem e de seus antigos donos. A nova regra passou a valer para os registros recentes, de 26 de novembro de 2014. Já os contratos antigos podem ser ajustados nos termos da medida em até dois anos. Além de evitar a peregrinação pelos cartórios, o governo federal espera aumentar a segurança jurídica dos negócios, desburocratizar as operações de compra e venda e facilitar a concessão de crédito imobiliário.

Barra da Tijuca pode receber mais um bairro Está em tramitação na Câmara dos Vereadores o Projeto de Lei 807/2010, que pretende criar mais um bairro nos limites de Barra da Tijuca, Recreio dos Bandeirantes e Jacarepaguá. O novo bairro abrangeria a Vila do Pan, o Rio 2, o condomínio Cidade Jardim, a Vila Autódromo e o Riocentro, entre outras áreas, e, caso a lei seja aprovada, se chamará Barra Olímpica. O projeto, de autoria dos vereadores Carlo Caiado (DEM), Tânia Bastos (PRB) e Tio Carlos (SD), tem a intenção de homenagear os Jogos Olímpicos de 2016, pois muitas modalidades serão disputadas no Parque Olímpico que, dessa maneira, teria que ter seu nome incluído no projeto. Alguns moradores acreditam que essa mudança pode trazer benefícios para a região, mas o projeto tem enfrentado resistência por parte de alguns vereadores. A votação deve acontecer ainda no primeiro semestre de 2015.

Praia Limpa – Lixo Zero A Comlurb deu início ao projeto Praia Limpa - Lixo Zero em três pontos da orla: Praia de Ipanema; Praia de Copacabana e Praia da Barra da Tijuca. O objetivo é reforçar a informação sobre a responsabilidade de todos com a limpeza da cidade, incluindo banhistas, turistas e os barraqueiros que atuam na orla. O programa Praia Limpa conta com 614 garis e 2.178 contêineres distribuídos na faixa de areia, além de mais de mil contêineres instalados próximos aos quiosques nos calçadões. A fiscalização do Programa Lixo Zero multará quem for flagrado deixando resíduos na areia. Como os banhistas têm ficado até à noite nas praias devido ao horário de verão, os fiscais passaram a trabalhar no início da tarde até a noite. Na ação de divulgação do Praia Limpa, um grupo de garis vai tomar a orla para orientar os banhistas sobre a importância do descarte correto e, em seguida, duplas do Lixo Zero farão a blitz de fiscalização. A campanha estará presente nos terminais dos pontos de ônibus, para sensibilizar as pessoas a caminho da praia. O grande número de contêineres instalados a cada 50 metros facilita o descarte correto, evitando as multas. A Comlurb firmou parcerias para ampliar a divulgação do projeto. A Rio

Ônibus incorpora a ideia e expõe a campanha, com cartazes afixados em 5 mil ônibus e nos dez terminais. Além disso, a Lamsa divulgará o slogan "Todos amam praia limpa. Não deixe lixo na areia" nos letreiros luminosos da Linha Amarela. Já o Metrô Rio cederá espaços nas estações para os cartazes da campanha. A Associação Brasileira da Indústria de Hotéis (ABIH) divulga a ação perante a rede hoteleira. Os barraqueiros que atuam do Leme ao Pontal também estarão envolvidos. Parceiros importantes para tornar a praia um ambiente mais limpo, os comerciantes vão expor o banner da campanha e colaborar com a limpeza da área de suas barracas. A manutenção da limpeza das faixas de areia das praias é permanente, evitando que o lixo fique exposto. As praias recebem limpeza no horário de utilização dos banhistas, com aumento da atuação de garis e acréscimo de contêineres visando atender à demanda de geração e descarte de resíduos. Ao fim do dia são feitos o repasse e a limpeza com o uso de tratores, que recolhem o microlixo e revolvem a areia, promovendo aeração. Saiba mais sobre o Programa Lixo Zero na página 49 desta edição.

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capa por Lia Rangel

Desmistificando o balanço e o orçamento anual Tarefas que podem parecer complicadas tornam-se simples com a ajuda de uma boa administradora Quando se fala em balanço, prestação de contas e previsão orçamentária a maioria das pessoas tende a acreditar que essas são obrigações complicadas e tarefas difíceis no meio de tantas outras que o síndico precisa realizar diariamente, mas com um pouco de organização e muita atenção, o síndico garante o sucesso desse trabalho. De acordo com a Lei nº 4.591/64l e os parâmetros definidos nos artigos 1.348 e 1.350 do Código Civil, o síndico tem a obrigação de convocar, anualmente, uma assembleia geral ordinária dos condôminos na qual, entre outras coisas, devem-se prestar contas dos gastos efetuados em relação à receita obtida, aprovar verbas para as despesas do condomínio e, eventualmente, eleger o novo síndico e alterar o regi8

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mento interno. Essa assembleia acontece, na maioria dos condomínios, no início do ano e, ainda de acordo com o artigo 1.350 do Código Civil, cabe exclusivamente à assembleia geral, com a representatividade dos condôminos, deliberar sobre a aprovação das contas do síndico relativas ao exercício findo. A aprovação das contas passadas e a previsão para o ano corrente dependem, em primeira convocação, do voto de condôminos que representem a maioria das frações ideais ou das unidades, de acordo com o critério estabelecido na convenção do condomínio. Caso não haja quórum na primeira convocação, em uma segunda chamada, a aprovação se dá pela maioria dos votos dos presentes. Mas como fazer tudo isso de maneira clara e transparente?

Nem todos os condôminos conhecem os bastidores da gestão de um condomínio ou têm familiaridade com os dados que serão expostos, por isso, é imprescindível que a apresentação desses números e gráficos seja feita da maneira mais simples e objetiva possível, para viabilizar o entendimento de todos. Durante a explanação, é importante que o síndico compare a previsão efetuada no ano anterior com o que realmente foi gasto, além do que foi recebido. Para todas as diferenças, é necessário apresentar esclarecimentos reais e comprovantes de tudo o que foi consumido no decorrer do ano. Separar as despesas em contas como “Consumo” (água, luz, internet, telefone), “Funcionários”, “Manutenção”, “Material de Consumo”, “Diversas” facilita o entendimento de todos. Visto que os condôminos receberão cópias para análise, vale ressaltar que as pastas com os originais ficarão disponíveis na administração do condomínio, à disposição de todos.

Para Cláudio Affonso, gerente de condomínio da CIPA, é de extrema importância que o orçamento elaborado anualmente leve em conta o gasto efetivo do edifício para gerir, considerando os aumentos das concessionárias de água e luz, o dissídio de funcionários e a inadimplência, entre outros quesitos, que possam impactar no orçamento. “Não ajustar anualmente o orçamento pode ser perigoso, pois, no futuro, pode representar aumento muito grande. Por outro lado, economizar a qualquer custo e não aumentar o condomínio, com o objetivo de fazer caixa, é extremamente perigoso, pois o prédio pode ficar em situação crítica por falta de manutenção, o patrimônio sofre desvalorização e o edifício corre vários riscos, em função do descumprimento de adaptação e/ou manutenção necessárias. Aumento e adequação necessários a manutenção, obras e normas devem ocorrer anualmente e fazer parte do orçamento”, diz.

A CIPA auxilia o síndico O momento de previsão orçamentária pode deixar o síndico um pouco inseguro, mas com uma gestão benfeita e todos os benefícios que a CIPA oferece, o síndico não tem com o que se preocupar. A CIPA coloca à disposição uma série de recursos que facilitam o trabalho de qualquer síndico. Segundo Samy Grubman, gerente comercial e de marketing da CIPA, a proposta da empresa, de apoio à gestão do condomínio, começa com a vivência e familiaridade do assessor com a rotina de cada cliente. Por isso, em regra geral, o condomínio é atendido sempre pelo mesmo assessor dedicado, que identifica e sabe exatamente quais as particularidades e necessidades de cada condomínio cliente. “Com essa vivência, o assessor CIPA elabora uma previsão orçamentária muito próxima da realidade, levando em consideração itens como a média dos últimos gastos mensais, análise dos custos fixos e, principalmente, das variáveis, que são

as que mais impactam no orçamento. A análise também passa pela racionalização de despesas, apontando, por exemplo, um consumo extra de itens em conservação e manutenção, o que pode se transformar em sugestão de troca ou substituição de equipamentos e máquinas. Outros focos da consultoria orçamentária CIPA são a comparação de condomínios de mesmo porte, útil para servir como parâmetro de gastos e consumo; avaliação de quadro de pessoal; indicação do reajuste salarial para o próximo período; análise da previsão antecipada de saldo, que projeta tendências, levando em conta gastos, receita e inadimplência. Tudo por meio de um moderno sistema de gestão que está preparado para considerar correções e reajustes previstos. Em geral, o assessor CIPA apresenta a previsão orçamentária até 15 dias antes da assembleia, o que permite maior entendimento para posterior validação e aprovação”, explica. JAN_FEV_MAR 2015

Economia e organização para manter as contas do condomínio saudáveis Um dos maiores desafios de todo síndico é conseguir realizar cada vez mais coisas para o condomínio e continuar com as contas em dia, se possível, com um fundo de reserva considerável para o caso de emergências. Pode parecer difícil, mas uma boa gestão consegue isso e muito mais. Sullivan Costa Rodrigues, síndico há mais de um ano do Condomínio Life, localizado no Recreio dos Bandeirantes, acredita na importância de tratar o condomínio como a própria casa. “É preciso cuidar do condomínio com o mesmo zelo, carinho e dedicação com que cuidamos do nosso lar, mas, aqui, especificamente, o que mais facilitou foi termos um orçamento e plano de contas bem desenhados, pois isso é a espinha dorsal para o síndico tomar as decisões de forma correta. Ainda criamos contas apartadas para gerir a saúde financeira de itens como 13º, conta de eventos e multa por regulamento interno. Ressalto que ter toda a receita concentrada na conta ordinária não facilita a gestão dos recursos no dia a dia. O que fizemos foi separar os devidos recursos que seriam utilizados em determinado período do ano e garantirmos a verba orçada para o local correto. Em minha gestão, conseguimos implementar algumas melhorias, como a reforma da ETE, implantação do CFTV, reforma de toda a jardinagem, terceirização do quadro de funcionários e implantação de aplicação de notificações e multas. Em condomínio, cada mudança é muito traumática, pois estamos interagindo com uma comunidade muito grande, po-

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O síndico Paulo Henrique Melo acredita que o segredo para ter um balanço positivo é o controle da inadimplência

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rém, com planejamento e controle, todas as iniciativas têm resultado positivo. Para manter as contas do condomínio em dia deve-se fazer o acompanhamento acirrado delas. Diariamente, olhamos os números, controlamos os gastos e verificamos os lançamentos para garantir que nada está saindo dos trilhos. Acompanhar de perto tem sido meu lema para tudo dar certo no final do mês”, explica o síndico, que é responsável pela gestão desse condomínio, com 624 unidades divididas em 12 blocos e aproximadamente 3.500 moradores. Para Lauro Oliveira, síndico do Condomínio Balassiano, que tem 16 unidades em quatro andares mais cobertura, contas positivas não são uma raridade desde que ele assumiu a sindicância, há cerca de dez anos. “O balanço de 2014 foi, como sempre, superavitário. Nós apresentamos tudo na assembleia geral ordinária, que acontece, normalmente, em dezembro. Sempre fazemos reformas preventivas e de manutenção. Nosso balanço é analisado mensalmente pelo conselho e fica à disposição de qualquer morador que desejar examiná-lo. Não temos caixa preta, é tudo feito com boa gestão financeira e conduta adequada. O fundo de reserva só é utilizado com a autorização do conselho e quando existe a necessidade de obra. Nós procuramos manter sempre dois faturamentos nessa rubrica, pagos com a receita ordinária das cotas condominiais”, afirma o síndico do condomínio localizado em Todos os Santos. O Condomínio Offices, na Barra da Tijuca, também fechou o ano de 2014 com as contas em dia. O síndico Paulo Henrique Melo, responsável pelo único bloco com 122 unidades, conta sua estratégia

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O síndico Lauro Oliveira atribui a uma boa gestão financeira, além de uma conduta adequada, uma gestão positiva e bem-sucedida

Para Sullivan Costa Rodrigues, o acompanhamento diário das contas e de toda a rotina é fundamental para manter as contas do condomínio saudáveis

para realizar benfeitorias e fechar as contas positivamente. “Este foi um ano em que focamos quatro itens: organização (estruturamos as necessidades do prédio); segurança (aprovamos, em assembleia, portões para o prédio, melhoramos nosso CFTV e implantamos o sistema de catracas); inadimplência (esse foi, sem dúvida, o ponto mais importante; recuperamos 80% da inadimplência do prédio) e revisão de contratos (conseguimos uma redução significativa, com troca e revisão de contratos de prestadores de serviços)”, conta. O gerente de condomínio da CIPA afirma que é possível manter as contas do condomínio sadias durante todo o ano. “Na previsão orçamentária deverão constar todas as despesas do condomínio que poderão ocorrer durante o exercício. O síndico deverá respeitar, rigorosamente, o orçamento aprovado, evitando pagamentos

extras e, caso ocorram, deverão ser suprimidos por meio de cotas extras. Durante o exercício, o síndico poderá adotar medidas preventivas que visem à redução de custos”, diz Cláudio Affonso, que também garante que é preciso conter a inadimplência. “Para controlar esse fenômeno comum em diversos condomínios, uma das sugestões é controlar os gastos, evitar o descumprimento da previsão orçamentária, informar, com clareza, os condôminos e agir de modo preventivo, ou seja, ao menor sinal de que o atraso se transformará em inadimplência, o síndico deve atuar no sentido de evitar esse tipo de transtorno. O ideal é o condomínio recorrer a uma ação judicial se o problema não se resolver em, no máximo, três meses, ou seja, mesmo que o morador já tenha sido cobrado, se ele não sanar a dívida dentro desse período, o caso deve ser levado à Justiça”, explica.

"Não adequar anualmente o orçamento pode ser perigoso, pois, no futuro, pode representar aumento muito grande”, Cláudio Affonso

Os segredos de uma boa administração Manter tudo em ordem pode dar certo trabalho, mas, no final das contas, literalmente, é gratificante ver tudo funcionando como o planejado. País afora, os síndicos seguem linhas de trabalho diferentes, mas conseguimos extrair alguns segredos dos síndicos entrevistados que podem ajudar seus colegas em todo o estado. No Condomínio Offices, o balanço anual é apresentado em março, mas o síndico já nos adiantou que suas contas vão muito bem (obrigado!). “O que garantiu as contas do condomínio em dia foi ter feito uma previsão orçamentária com bastante cautela, observando nossa atual economia, mas o segredo para ter um balanço financeiro positivo foi o controle da inadimplência. Também vale destacar que o fundo de reserva é utilizado apenas para despesas extraordinárias, aquelas que não estão em nossa previsão orçamentária. É claro que sempre surge um gasto fora do planejado e o fundo de reserva nessa hora ajuda muito, evitando cotas extras. O recebimento das cotas mensais nunca poderá ser inferior às despesas ordinárias do condomínio e a previsão orçamentária deve ser seguida à risca. Vale ainda acrescentar que, para a execução de obras, deve ser observado o

percentual de inadimplência, a fim de evitar cotas extras, o que causa muita insatisfação dos condôminos”, garante o síndico Paulo Henrique Melo, que confessa já ter planos de reforma e obra para este ano. “Este ano pretendemos colocar um portão no prédio, fazer limpeza da fachada e mudar a recepção de lugar. Essas obras serão realizadas com o fundo de reserva e o fundo de contingência”, explica. Agir com cautela e sempre com a aprovação do conselho é um dos segredos da excelente gestão do síndico Lauro Oliveira, do Condomínio Balassiano. “Aqui, só utilizamos cota extra em caso de grandes obras, como pintura geral do prédio ou alguma outra solicitada pelos moradores, desde que seja aprovada em assembleia, claro, pois não contraímos despesa sem saber de onde virão os recursos, por isso, não temos dívidas a pagar, além das rotineiras. Com relação ao 13º salário dos funcionários, por exemplo, sempre fica acordado na assembleia geral ordinária do ano anterior que essa verba será definida em assembleia geral extraordinária, já que dependemos de fatores como o dissídio da categoria; assim, determinamos os valores e costumamos dividir em duas cotas, para novembro e dezembro. Para este ano, JAN_FEV_MAR 2015

pretendemos fazer algumas melhorias para a valorização do patrimônio, tudo dentro do planejado e se tivermos os recursos aprovados”, garante. O síndico Sullivan Costa Rodrigues conta seus segredos para uma administração impecável. “Creio que são alguns detalhes que geram os resultados. O primeiro é o acompanhamento diário dos números. O segundo é estar presente full time no negócio, pois quem quer fazer benfeito não pede e, sim, faz pessoalmente. O terceiro é montar uma equipe capaz de entregar resultado, pois todos os nossos funcionários têm atividades e metas definidas e, uma vez por mês, temos apresentação de resultados. Isso faz total diferença no resultado final para o condômino. Além disso, considero o fundo de reserva como uma poupança, na qual só deve ser mexida quando necessário. Em nosso dia a dia, não contamos com o fundo de reserva. Em minha gestão de 2014, não criamos nenhuma cota extra na área comum do condomínio. Por necessidades de equalização das contas, alguns blocos criaram cota extra no próprio prédio, porém, na área comum é meta não criar cota extra para o condômino. Com planejamento e consciência, as finanças seguem de forma saudável. Nosso balanço será apresentado em maio de 2015, porém, aqui no Condomínio Life, fazemos a prestação de contas mensalmente para permitir que o conselho fiscal acompanhe a evolução dos números; depois disso, a enviamos para os condôminos. Este ano, pretendemos fazer reformas em algumas salas da área comum, como no home cine, nas churrasqueiras e em alguns espaços 14

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gourmet dos blocos, além da intenção de construir algumas cisternas extras para armazenar água. Temos planos de obra para 2015 e iremos considerar a estimativa do custo no orçamento anual. Minha consideração final é que, para dar certo, a gestão de todo condomínio deve ser cuidada como nossa casa, com zelo e acompanhamento diário.” O gerente de condomínio da CIPA Cláudio Affonso também dá dicas para manter as contas regularizadas. “Em razão da instabilidade econômica, é difícil elaborar uma previsão duradoura. Sendo assim, além da inadimplência, deverá ser prevista uma margem de segurança para que o caixa não fique negativo em função de pequenas flutuações econômicas. A assembleia poderá delegar ao síndico, em conjunto com o conselho, poderes para reajustar periodicamente o orçamento (caso o valor orçado seja maior que o realizado) dentro de parâmetros bem definidos. Poderá, ainda, autorizar que o síndico emita cotas extras para a cobertura de despesas não previstas no orçamento”, diz. Os síndicos entrevistados demonstram ter em comum a determinação para fazer tudo o que é necessário para a melhoria de seus condomínios, sempre de maneira transparente. O acompanhamento diuturno de todas as atividades desenvolvidas no condomínio também parece ser um ponto forte nas boas gestões apresentadas aqui, além de excelentes organização e planejamento para o alcance das metas. Talvez esses sejam os verdadeiros segredos para o sucesso desses síndicos e, consequentemente, de seus respectivos condomínios.

Manutenção

Chuvas podem atingir elevadores e causar danos Talvez você não saiba, mas as chuvas e os raios podem atingir seus elevadores e causar grandes prejuízos. Pode haver queima de motores, componentes eletromecânicos ou eletrônicos nos quadros de comando e fiação em geral nessas situações. Por si só, a oscilação de energia causada por uma grande tempestade já pode acarretar danos. Importantíssimo que os para-raios estejam em dia com a manutenção para evitar problemas sérios nos equipamentos, bem como nas unidades dos moradores, é claro. Já em relação à água, todo cuidado é pouco. Uma chuva de vento, típica do verão, pode entrar pelas janelas da casa de máquinas, atingir o equipamento e também o poço. Se isso acontecer, é altamente recomendável que o elevador, seja desligado e que o serviço de manutenção seja acionado imediatamente. Algumas medidas podem ser tomadas caso essa situação atinja os elevadores: • se os poços forem inundados, enviar a cabina para o último pavimento; • desligar a chave geral; • comunicar imediatamente a empresa responsável pela conservação; • não ligar os elevadores até que haja a orientação do técnico.

Dicas de segurança Nunca é demais lembrar que certas medidas colaboram com a segurança no dia a dia. São elas: • evite pular, balançar, forçar a abertura da porta ou apertar botões desnecessários: pode causar problemas ou deixar as pessoas presas nos equipamentos;

• quando pessoas ficarem presas dentro da cabina, é necessário entrar em contato com a empresa responsável pela manutenção, para que possa ser efetuado o resgate – somente profissionais qualificados podem fazer essa operação; • para quem estiver preso, o ideal é manter a calma e aguardar pelo socorro dentro da cabina. Nunca deve tentar sair sozinho; • é preciso efetuar a manutenção periódica e verificar se todos os itens de segurança (interfone, luz de emergência e alarme) estão em bom funcionamento; • é obrigatória a contratação de uma empresa habilitada pelos órgãos competentes para realizar a conservação dos equipamentos; • durante a manutenção, devem-se colocar placas de advertência nos andares; • a legislação proíbe que crianças menores de 10 anos viajem sozinhas no elevador, por não terem condições de agir em caso de acidente; • observar se há formação de degraus entre a cabina e o pavimento; • em caso de mudanças, é preciso conferir o limite de peso definido pelo fabricante.

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segurança por Lia Rangel

Síndica Valdeliz: “Estas exigências de adequação são válidas para resguardar a vida dos moradores”

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Como proteger o condomínio de incêndios? Nos últimos dois anos, alguns casos de incêndio ganharam as manchetes do país, mas dois repercutiram mais e chamaram a atenção de todos para a prevenção e o combate ao fogo. O caso da boate Kiss, no Rio Grande do Sul, aconteceu em janeiro de 2013 e foi a maior tragédia envolvendo fogo no país, que deixou 242 pessoas mortas. Logo em seguida, em março do mesmo ano, outro incêndio resultou na morte de um casal que, para fugir do fogo que cosumia seu apartamento, pulou de um prédio de quatro andares, no Leblon, bairro nobre do Rio de Janeiro. Muitas tragédias poderiam ser evitadas caso fossem tomadas atitudes preventivas em vez de corretivas, mas o Brasil, de modo geral, não privilegia a cultura da prevenção. Muitas pessoas esperam o pior acontecer para tomar atitudes, e isso acontece nos condomínios também. Os síndicos muitas vezes optam por reformas de embelezamento e acabam esquecendo que prevenção e disseminação de informação podem ser as maiores armas contra o fogo. Mas autoridades estão buscando soluções para evitar esses acidentes e conscientizar a população da necessidade de manutenção e vistoria constantes. Em fevereiro de 2013, uma unidade do Condomínio do Edifício Residências Villa-

mariana começou a pegar fogo. O incêndio era no oitavo andar do prédio, que tem 54 unidades e cerca de 120 moradores. O atual síndico, Sérgio Motoso, conta que o prejuízo foi em torno de R$ 280 mil. “Não houve feridos, mas, além de toda a unidade ter sido destruída, o fogo afetou o apartamento de cima – que teve que substituir sua fiação elétrica –, algumas unidades vizinhas que tiveram pequenos danos e parte da fachada lateral do prédio. Os bombeiros atenderam prontamente ao chamado, porém, por causa da fiação elétrica externa baixa e das árvores, eles não conseguiram combater o incêndio por meio da escada do caminhão, tiveram que recorrer, também, ao prédio vizinho para combater as chamas”, conta. Sérgio lembra que os moradores estavam viajando quando tudo aconteceu. “Não havia ninguém no apartamento. Houve uma investigação por parte da perícia do Corpo de Bombeiros e da engenharia legal e parece que a causa constatada foi o roteador que ficou ligado durante a viagem do morador”, diz o síndico, que assumiu o posto há 11 meses e garante que o condomínio sempre seguiu as normas de segurança vigentes. Talvez por isso o incêndio não tenha tomado proporções maiores.

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De olho na lei O Corpo de Bombeiros do Estado do Rio de Janeiro (CBMERJ) aplica as normas de segurança contra incêndio e pânico que estão previstas no Decreto-lei nº 247/1975, regulamentada pelo Decreto nº 897/1976. Essa legislação prevê diversos parâmetros para os dispositivos fixos e móveis dos edifícios, para garantir a segurança contra incêndios. Muitos equipamentos são necessários para prevenção e combate a incêndios, mas a quantidade e o tipo dependem da estrutura de cada condomínio, conforme explica Hiago Aquino, responsável pelo sistema de gestão de qualidade na empresa Ideal Fire, que atende em todo o país e é especializada em fornecimento, manutenção e instalação de itens para prevenção e combate a incêndio, além de prestar serviços na área de engenharia de segurança, como projetos, legalização e adequação perante o CBMERJ. “Em edificações de até três pavimentos, com menos de 900 m², é necessária a instalação de extintores de incêndio a cada raio de 15 metros, segundo a NBR 13.693 COSCIP. Em edificações com mais de 900 m², com quatro pavimentos, são necessários a instalação de extintores de incêndio (NBR 13.693 COSCIP), hidrantes (NBR 13.714 COSCIP), iluminação de emergência (NBR 10.898 COSCIP), sinalização de emergência (NBR 13.434 COSCIP) e escada enclausurada (NBR 9.077 COSCIP). Já nas edificações com mais de 30 metros de altura, é preciso haver extintores de incêndio (NBR 13.693 COSCIP), iluminação (NBR 10.898 COSCIP), sinalização de emergência (NBR 13.434 COSCIP), escada enclausurada (NBR 9.077 COSCIP), sistema de sprinklers

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O síndico Sérgio Motoso já contratou uma empresa para realizar as exigências solicitadas pelo Corpo de Bombeiros

(NBR 10.897 COSCIP) e sistema de proteção contra descargas atmosféricas (para-raios; NBR 10.897 COSCIP)”, afirma. O síndico pode fazer muito para colaborar com o sistema de prevenção de incêndio em seu condomínio. Manter equipamentos e instalações conforme as exigências pode evitar problemas e até salvar vidas. Valdeliz Ferreira, síndica há 11 anos do Condomínio do Edifício Tabor, no Maracanã, conta que está em dia com as leis de combate a incêndio. “Nós temos três extintores na garagem, dois no andar térreo e dois na casa de máquinas, além de mangueiras em todos os andares e garagem, que são revisadas a cada ano. Não temos porta corta-fogo, pois o prédio é antigo, foi construído em 1971, e não temos espaço para colocá-la nos andares. Conheço a lei e as normas e, no início deste ano, houve vistoria por parte do Corpo

de Bombeiros. Eles estão vistoriando todos os condomínios da cidade há mais de quatro anos; já inspecionaram os comerciais e agora estão examinando os residenciais, que deverão estar adequados à legislação, que é posterior à construção do edifício. Por isso deveremos colocar bombas de água que saem da caixa-d'água e são ligadas diretamente ao cano de incêndio (antes, o cano de incêndio saía direto da caixa-d'água e a queda era gravitacional). Como o condomínio tem mais de 30 metros de altura, também será necessária a colocação de sprinklers nos andares. Isso tudo requer um projeto de adaptação, que será elaborado por uma firma credenciada pelo Corpo de Bombeiros, e, depois da aprovação do projeto, será feita a execução e ele será novamente vistoriado. Para mim, essas exigências de ajustes são válidas para resguardar a vida dos moradores”, diz.

Manutenção como prevenção

O síndico Sérgio Motoso conta que também está fazendo as adaptações solicitadas pelo Corpo de Bombeiros. “O condomínio contratou uma empresa especializada que está fazendo toda a atualização dos sistemas de segurança em relação a gás, descargas elétricas e ajustes dos projetos contra incêndio, sinalização etc. O processo de adequação será custoso, porém, necessário, pois sem ele o Corpo de Bombeiros não fornecerá o certificado de aprovação, que é o documento que atesta que o condomínio está dentro das normas vigentes contra incêndio. Os bombeiros definiram, por meio do laudo de exigências, as medidas reparadoras a serem tomadas, e o condomínio vai executando e apresentando as exigências cobradas. Ainda não estamos completamente adequados às normas, pois existem equipamentos obsoletos que tiveram que ser modernizados, inclusive com a elaboração de novas plantas, pois as antigas não atendiam mais à nova legislação. Também teremos que fazer modificações nos sistemas contra incêndio (sprinklers). É muito importante deixar funcionando, com a manutenção adequada, realizada por firmas idôneas, todo o sistema contra incêndio, descarga elétrica e gás, bem como avisar aos moradores sobre a necessidade de desligar os equipamentos da tomada durante viagens”, conta.

Além de possuir os itens estabelecidos pela lei, os síndicos precisam realizar a manutenção necessária para seu bom funcionamento. As portas corta-fogo devem manter a fumaça e o fogo longe da rota de fuga dos moradores, no caso de incêndio no prédio, por cerca de 90 minutos, mas, para isso, precisa de conservação específica, assim como outros equipamentos, como explica Hiago Aquino: “Nas portas corta-fogo é preciso efetuar, mensalmente, a verificação do funcionamento dos componentes, como dispositivos antipânico, selecionadores e travas, além disso, a limpeza de peças menores, como trincos e dobradiças, e a remoção de resíduos e objetos estranhos que dificultam o funcionamento das portas, sempre observando as instruções do fornecedor a respeito do produto, são de suma importância. A cada seis meses, é necessário fazer a lubrificação de todas as partes móveis da porta; deve-se ver a legibilidade dos identificadores, as condições gerais quanto a pintura e revestimento e providenciar a regulagem ou substituição dos elementos componentes que não estejam em perfeitas condições de funcionamento. Já para os extintores, em caso de exposição excessiva, devem-se utilizar gabinetes próprios como abrigo, para proteger o equipamento de fatores externos, como exposição a vapores de agentes químicos, locais com insetos que possam vir a se alojar, obstruindo bicos e mangueiras, exposição prolongada a temperaturas próximas dos limites da faixa de operação ou a choques etc. As mangueiras também exigem cuidados especiais e sua manutenção compreende as

A síndica Valdeliz Ferreira adaptou seu condomínio a pedido do Corpo de Bombeiros

atividades de ensaio hidrostático, reparos, reempatação, limpeza e secagem. Esses serviços deverão ser feitos por empresa capacitada. Depois do ensaio hidrostático, a mangueira deve retornar, preferencialmente, para o mesmo hidrante ou abrigo em que se encontrava antes do ensaio, conforme a NBR 12.779 elucida. É dever do síndico realizar a manutenção dos equipamentos de segurança do condomínio e deixá-los dentro das normas de segurança estabelecidas pelos órgãos competentes, mas um trabalho de conscientização dos moradores faz-se necessário para que eles possam colaborar e evitar acidentes. Serviço

Ideal Fire www.idealfire.com.br | tel.: 3453-9508

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Economia

Economizar luz pode ser mais simples do que parece Todos nós podemos ajudar a combater o desperdício. Economizando energia elétrica, ajudamos a preservar o meio ambiente, ampliamos o tempo de vida dos recursos não renováveis e adiamos a construção de usinas e a implantação de novas linhas de transmissão. É importante lembrar que evitar o desperdício não é racionar energia e não compromete necessariamente a qualidade de vida ou a produtividade e o desenvolvimento do país. Veja as dicas da CIPA para que você consiga economizar luz em sua casa e em seu condomínio: • se possível, não use aparelhos elétricos durante o horário de pico, ou seja, o horário de maior consumo de energia (das 18h às 21h); • evite deixar os equipamentos em stand-by (modo de espera). Desligue os aparelhos da tomada quando não estiverem sendo usados; • na hora da compra, prefira eletrodomésticos com o Selo Procel, que indica aos consumidores quais são os modelos que consomem menos energia; • evite o uso de benjamins. O acúmulo de ligações na mesma tomada pode causar aquecimento e aumentar a perda elétrica; • para o aquecimento de água, dê preferência aos aquecedores solares. Além da economia na conta de luz, você estará ajudando a preservar o meio ambiente. Ar-condicionado • Desligue o aparelho quando o ambiente estiver desocupado. • Mantenha janelas e portas fechadas quando o ar-condicionado estiver funcionando. • Evite o calor do sol no ambiente, fechando cortinas e persianas. • Não tape a saída de ar do aparelho; • Proteja a parte externa do ar-condicionado da incidência do sol, sem bloquear as grades de ventilação.

Lâmpadas e iluminação • Evite acender lâmpadas durante o dia. Use melhor a luz do sol, abrindo bem janelas, cortinas e persianas. • Apague as lâmpadas dos ambientes desocupados. • Teto e paredes internas pintados com cores claras refletem melhor a luz, diminuindo a necessidade de iluminação artificial. • As lâmpadas fluorescentes são mais eficientes que as lâmpadas comuns. Computador • Utilize os recursos de economia de energia para desligar o monitor e colocar o computador em estado de espera se ele permanecer sem uso após determinado tempo. • Não deixe monitor, impressora, caixa de som, estabilizador e outros acessórios do computador ligados sem necessidade. Celular, câmera e notebook • Não deixe o aparelho "dormir" carregando. Retire-o da tomada quando a bateria estiver carregada. Chuveiro elétrico • Não use o chuveiro elétrico em horários de pico (das 18h às 21h), pois é um dos aparelhos que mais consomem energia. • Quando não estiver fazendo frio, deixe a chave na posição "verão". • Feche a torneira quando se ensaboar e procure reduzir o tempo do banho. Economizar água também é importante. Geladeira e freezer • Não deixe a porta aberta sem necessidade ou por tempo prolongado. • Arrume os alimentos para que sejam rapidamente encontrados e deixe espaço entre eles para o ar circular. • Não forre as prateleiras, pois isso dificulta a circulação de ar. • Não use as serpentinas atrás do aparelho para secar panos de prato e roupas. Fonte: Eletrobras. JAN_FEV_MAR 2015

COndomínio por Alessandra Ceroy

Sol, sombra e água fresca O verão chegou e, com ele, os condomínios precisam se adaptar à nova rotina de moradores. Saiba o que os síndicos têm feito para agradar a todos, especialmente às crianças, na estação mais aguardada do ano Não é de hoje que os cariocas programam suas férias para o verão. Estação amada por quase todos os que moram no Rio de Janeiro (sempre tem quem prefira o frio), o período de dezembro a março coincide com as férias escolares e com as festas de final de ano. Mas como atender aos anseios das pessoas que não viajam e ficam em seus apartamentos durante esta época? De que forma os síndicos podem se planejar para esses meses, que têm maior circulação de pessoas dentro dos condomínios, já que, quase sempre, moradores recebem familiares e amigos para uma temporada na cidade mais emblemática da estação?

Felicidade para todos Com uma temperatura que gira em torno dos 40 graus diariamente, o verão do Rio pode não ser tão agradável quanto mostram os anúncios nas TVs e revistas. Assim, dentro dos condomínios, as piscinas passam a ser o local favorito dos moradores. Entretanto, muitas regras devem ser adaptadas para atender à demanda do período, como o horário de funcionamento das áreas de lazer, o número (ou capacitação) de funcionários para dar conta de mais pessoas (e possíveis

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acidentes) e limpeza mais frequente, entre outros aspectos. Além disso, como condomínios com piscina normalmente têm também churrasqueira, ainda é necessário lidar com questões como maior procura pelo aluguel desse espaço, quem pode ou não entrar no prédio para frequentar as áreas comuns etc. Normalmente, o horário para a utilização das áreas comuns, como piscina, salão de festas e sauna, é adaptado para que os condôminos possam usar ao máximo esses espaços. Afinal, apesar do calor e do horário de verão, que deixa a cidade mais clara durante mais tempo, muitos moradores

acabam não conseguindo desfrutar desses locais em razão do horário de trabalho. Saulo Moura, síndico profissional do Condomínio Agostinho Coelho, no Leblon, que tem cerca de 100 moradores distribuídos em 13 andares, explica que, nesse período, crescem assustadoramente as solicitações para a utilização das partes comuns do edifício, para as áreas de lazer. Com aproximadamente 50 anos, a construção possui play e salão de jogos. “Inúmeras são as utilizações, seja para a realização de festividades ou simplesmente para o lazer dos condôminos e seus convidados”, conta. Já para Sérgio Pitanga, síndico profissional e há cinco anos à frente do Condomínio Sunshine Residence Service, na Barra, que conta com dois blocos, 120 apartamentos e 20 funcionários, essa é também a época de maior movimentação das academias instaladas nesses locais.

De fora para dentro Por ser uma época de muitas confraternizações, festas e diversão, o verão também é um período em que os moradores de grandes condomínios, ainda mais os que têm infraestrutura de lazer, recebem

muitas pessoas. São os amigos de outros bairros que chegam para um churrasco, os parentes que moram em outra cidade, os amiguinhos dos filhos que querem usar a piscina e as quadras, já que moram em prédios mais antigos, sem esses atrativos. Mas exatamente pela maior movimentação, os síndicos devem ter mais cuidado com o entra e sai de pessoas, especialmente as não acompanhadas de moradores. Geralmente, é estipulado, para cada morador, um número de visitantes para usar as áreas comuns dos prédios, e eles não podem estar desacompanhados dos donos dos imóveis. No caso específico da piscina, as regras são as mesmas, para moradores ou visitantes, ou seja, o atestado médico é indispensável. Outra regra comum nos condomínios é sobre a responsabilidade do morador pelo uso inadvertido – seja dele ou de algum convidado – das dependências do local que gere despesa para o condomínio. Todos os moradores têm o direito de receber seus convidados, desde que respeitem as normas, inclusive a Lei do Silêncio.

Sérgio Pitanga, do Sunshine, na Barra, conta que a academia do condomínio também tem seu horário ampliado para que os moradores possam usufruir ainda mais desse espaço durante o verão

Saulo explica que a política de acesso dos visitantes às áreas de lazer é muito peculiar em cada edifício por força da convenção e do regulamento interno, mas, em linhas gerais, em alguns edifícios, os visitantes não têm os mesmos direitos de utilização de partes comuns como os condôminos ou moradores do edifício. Além disso, com a chegada deste

período, é intensificada, de maneira exaustiva, a questão da segurança. Para tanto, todos os empregados são orientados a identificar previamente os visitantes e só permitem seu acesso mediante autorização expressa dos moradores. “Também buscamos políticas de colaboração perante os moradores no sentido de informar ao síndico os nomes das pes-

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futebol e o parquinho infantil durante essa época. Além disso, no Sunshine, por exemplo, existe, ainda, um projeto para fazer um torneio de futebol para os pequenos.

Regras e horários

Síndico profissional, Saulo Moura explica que planejamento e previsibilidade são fundamentais para um trabalho benfeito dentro dos condomínios

soas que vão receber em seus apartamentos, para que possamos manter em arquivo esses dados, caso haja a necessidade de alguma demanda. Em se tratando de visitantes estrangeiros, nossos edifícios solicitam a documentação destes, conforme previsto na legislação vigente”, complementa.

Crianças são as mais beneficiadas Não há dúvida de que quem mais se diverte no verão, especialmente nos condomínios, são as crianças. Basta entrar em um desses locais para perceber que estão sempre unidas, correndo por todos os lados e usufruindo de cada espaço de lazer. Sérgio Pitanga conta que as crianças, além da piscina, utilizam muito a quadra de

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Por causa do maior movimento das áreas de lazer, é normal que os condomínios alterem os horários dos espaços comuns. Com mais pessoas circulando por todos os lados, é natural, também, que essa mudança exija, muitas vezes, modificações no quadro de funcionários. Mas cada caso é um caso. Em alguns condomínios, o efetivo normal já é compatível com as necessidades durante todo o ano, inclusive para o verão. Outros preferem diminuir o número de colaboradores ao longo do ano e contratar, no período de dezembro a março, mais pessoas apenas para os espaços de lazer, como piscinas, quadras, salão de festas e churrasqueira. No Sunshine, Sérgio Pitanga conta que o horário da piscina muda, com manutenção toda segunda-feira, e nos demais locais existe uma programação de limpeza, tudo com o mesmo número de funcionários. Além disso, os horários para a utilização dos espaços também são alterados: o fechamento da piscina passa de 17h para 20h, e a academia e a sauna, de 22h para 23h. Para o condomínio do Leblon, Saulo explica que sempre procura atuar com planejamento e previsibilidade, ou seja, muito antes dessa época de festividades ou férias, colocam o condomínio para funcionar de maneira a atender todos os condôminos e seus visitantes de forma satisfatória. “Além da manutenção mensal necessária nos es-

paços nessas datas especiais, também intensificamos a diária, ou seja, antes da utilização dos espaços, nossos colaboradores fazem um checklist nesses equipamentos para que estejam sempre em pleno funcionamento. Procuramos também dar o máximo de capacitação a nossos empregados, para que não precisemos aumentar nossa demanda. Costumamos dizer que, com capacitação, todos lucram, ou seja, o condomínio ganha empregados preparados e comprometidos e os empregados enriquecem seu conhecimento”, complementa.

O espaço mais disputado Sem dúvida, a estrela da estação nos condomínios é a piscina. Local preferido de 10 entre 10 pessoas que querem se refrescar, o espaço tem movimentação em praticamente todos os horários do dia. Entretanto, é preciso uma série de cuidados para que a diversão não se transforme em problema. Mário Jorge Veloso, sócio-diretor da Mavel Administração e Manutenção Ltda., que realiza manutenção de piscinas e terceirização de mão de obra para condomínios, explica que, como as piscinas são mais usadas nesse período, é necessário uso mais intenso de produtos químicos para manter a água em condições de balneabilidade, além de mais tempo com as bombas funcionando para maior filtração das águas. Responsável pela conservação de piscinas de inúmeros condomínios, ele comenta que, entre as solicitações mais frequentes dos síndicos durante essa época, estão maior atenção dos guardiões para cumprir o controle de usuários nas piscinas, já que

existe um aumento considerável de frequentadores, e, é claro, manter as piscinas claras e transparentes. Questionado sobre quais conselhos daria aos síndicos para o verão, Mário Jorge recomenda que sejam verificadas as casas de bomba e se todos os equipamentos estão funcionando corretamente, a fim de evitar, em pleno verão, que se interditem as piscinas para a manutenção de bombas, filtros etc. Ele lembra também que deve ser cobrada da empresa de manutenção contratada a utilização correta dos produtos químicos para que a água fique nas condições estabelecidas pelo Instituto Estadual do Ambiente (INEA), antiga Feema. “Além disso, devem ser solicitados, das empresas, as certidões negativas pertinentes e o registro de funcionários, para evitar a contratação de firmas que possam trazer problemas para o condomínio. Deve ser cobrado, ainda, um seguro que cubra casos em que os empregados dessas terceirizadas causem danos ao patrimônio, nesse caso, a área da piscina”, fala. Já Sérgio Carlos Burdman, diretor da Polifibra Plásticos Reforçados Ltda., que fornece material e mão de obra para áreas de lazer como piscinas, banheiras, brinquedos de madeira e plástico, entre outros itens, explica que aconselha os síndicos a fazerem a manutenção preventiva dos equipamentos de piscina e fitness e dos brinquedos, para que não haja preocupação nessa época do ano em razão do aumento da utilização pelos moradores.

Burdman lembra, ainda, a importância de os condomínios se adaptarem à Lei 6.772, de 9/5/2014, publicada pelo governo do estado do Rio de Janeiro, que fala sobre a obrigatoriedade da implantação do botão de pânico nas piscinas de uso comum. “Todos os condomínios precisarão se ajustar a essa lei, com o risco de o Corpo de Bombeiros interditar e multar o síndico, civil e criminalmente, caso não cumpra a exigência”, complementa. Além do botão, Sérgio fala sobre outros itens indispensáveis, como a escada de salva-vidas e o kit primeiros socorros. “A Polifibra presta consultoria e assessoria desde o desenvolvimento do projeto até o fornecimento e a instalação do botão de pânico, com garantia e averbação do serviço perante o Corpo de Bombeiros”, finaliza.

Ideias para os síndicos Embora seja um período em que as pessoas fiquem mais receptivas a novos códigos de convívio, é sempre bom lembrar algumas regras da boa vizinhança que podem evitar muitas dores de cabeça para os síndicos. A seguir, algumas ideias que certamente podem fazer esses dias de verão mais felizes e tranquilos para todos. • Procure deixar claro, por meio de cartazes, que produtos não podem ser utilizados nas piscinas, como bronzeadores, clareadores, cremes e afins. • Informe sobre a importância de manter as dependências do con-

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domínio limpas. Isso vale para os que saem da piscina sem se enxugar e molham portarias e demais áreas. • Visitantes são bem-vindos, desde que sua presença seja devidamente informada pelo morador que vai recebê-lo.

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• Procure manter a calma quanto às reclamações de moradores. Sempre vão existir os que não usufruem das opções de lazer e fazem questão de reclamar, a todo momento, do barulho de crianças etc., mesmo nos horários permitidos.

• Apesar da alegria da estação, limites de horário para a utilização dos espaços comuns, assim como o respeito à Lei do Silêncio, devem ser preservados. Evite o famoso “jeitinho” que alguns moradores certamente vão insistir para que aconteça. • Proíba caixas de som em ambientes comuns. Afinal, uns gostam de rock, outros de pagode, entre outros ritmos. Para evitar problema, não permita caixas de som nesses locais. Quem quiser ouvir música que leve seus fones de ouvido e divirta-se com o som que preferir. • Aumente a luminosidade de ambientes como piscinas, quadras e praças internas. Afinal, sendo uma estação em que as pessoas saem mais, esses locais terão mais movimento mesmo depois de anoitecer. • Se possível, faça uma espécie de cartilha para os pais orientarem os filhos sobre a questão da segurança e entregue-a com a taxa condominial mensal.

• Crie um canal de comunicação com os moradores, algo como um e-mail especialmente feito para esse período. Dessa forma, todos poderão dar sugestões ou fazer reclamações de maneira mais direta. • Agende datas e eventos para a confraternização entre os moradores, como enfeitar o condomínio para o Natal; blocos de carnaval; festa de réveillon; churrascos coletivos; campeonatos esportivos para crianças e adultos; colônia de férias; festivais de música etc. • Embora não seja papel do síndico orientar o morador sobre economia de energia, faça cartazes que falem sobre a importância de desligar aparelhos de ar-condicionado, ventiladores e outros aparelhos elétricos quando não houver ninguém no local. Economizar energia é de suma importância para todos, não apenas para os moradores de determinado local. • Deixe claras as regras para o uso de churrasqueira e salão de festa,

respeitando a Lei do Silêncio e a prioridade do espaço para quem o solicitar primeiro. • Caso precise de cota extra para a contratação de funcionários para limpeza por causa da maior circulação de pessoas ou de guardião de piscinas e quadras, informe antecipadamente aos condôminos. Isso vai fazer com que se programem e saibam onde seu dinheiro será aplicado. • Oriente os porteiros sobre a importância deles na manutenção das regras para a boa convivência. Explique como devem agir com o morador caso vejam algo errado e que é fundamental informar aos responsáveis pelo condomínio o ocorrido. Espalhe pelo condomínio, especialmente nas portarias e nos locais de circulação de crianças, as regras de boa convivência. Afirme que se todos seguirem tais regulamentos, os dias de verão serão mais proveitosos e felizes.

Serviço Mavel Administração e Manutenção Ltda. www.mavelrio.com.br | (21) 2263-2004 Polifibra Plásticos Reforçados Ltda. www.polifibra.com.br | (21) 2259-5022

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informe

Estatísticas de Imóveis Ofertados Por Tipo Imóvel Aluguel 8% 10% 17%

Por Tipo Imóvel Venda

27%

36%

10%

29%

21% 19%

11% 12%

sala

1.412

Apartamento (3 quartos)

1.462

Apartamento (2 quartos)

1.112

Apartamento (2 quartos)

1.383

Apartamento (3 quartos)

662

cobertura

870

Apartamento (1 quarto)

392

Apartamento (4 quartos)

804

310

casa

loja OUTROS

1.451

718 1.904

outros

total 7.141

TOTAL 5.339

Por Bairro Imóvel Aluguel

Por Bairro Imóvel Venda

Por Finalidade 1% 0%

44%

35%

38%

34% 42%

barra da tijuca

270

copacabana recreio dos bandeirantes outros

1.855 434

centro

ipanema

8% 5%

241 177 2.362

total 5.339

57%

11% 8% 2.452

barra da tijuca recreio dos bandeirantes

770

venda

7.141

copacabana

538

aluguel

5.341

IPANEMA

338

temporada

leblon

297

LANÇAMENTO

outros

2.725

105 36 total 12.623

total 7.120

fonte: abadi.

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notas

IGP-M dos aluguéis sobe 3,69% em 2014, menor alta em 5 anos No último mês de 2014, a desaceleração dos preços no atacado ajudou a reduzir o Índice Geral de Preços-Mercado (IGP-M), calculado pela FGV e usado para reajustar a maior parte dos contratos de aluguel. Em dezembro, o IGP-M avançou 0,62%, depois de subir 0,98% em novembro. Essa desaceleração fez o indicador fechar o ano em 3,69%, menor variação desde 2009, quando houve recuo de 1,72% no índice. Embora o IPCA, índice oficial da inflação medido pelo IBGE, deva fechar o ano próximo do teto da meta do governo (6,5%), o recorde baixo do IGP-M é explicado por sua metodologia. No índice da FGV, os preços do atacado, calculados pelo Índice de Preços ao Produtor Amplo (IPA), representam 60% do total e variaram 2,13% neste ano, impactados pela queda nos preços dos produtos básicos e pelo menor vigor da indústria nacional. Já o Índice de Preços ao Consumidor (IPC, mais comparável ao IPCA) representa apenas 30% do IGP-M e apresentou alta no ano de 6,76%. Outros 10% do IGP-M vêm do Índice Nacional de Custo da Construção (INCC), que registrou, no ano, alta de 6,74%. O IPA desacelerou de uma alta de 1,26% em novembro para 0,63% neste mês. Os produtos agropecuários, que avançaram 1,23%, após alta de 2,98% no mês anterior, e os produtos industriais -

O IPC teve elevação de um mês para outro, saindo de 0,53% em novembro para 0,76% em dezembro. No ano, a alta é de 6,76%. A principal contribuição da elevação foi a de alimentos (de 0,55% para 0,85%). Já o INCC subiu 0,25% em dezembro contra 0,30% no mês anterior.

ÍNDICE DEVE ACELERAR EM 2015

alta de 0,62% em novembro e de 0,40% em dezembro - foram os itens que mais colaboraram para a desaceleração do IPA. Olhando os dados gerais do IPA, as principais influências de baixa foram minério de ferro, leite in natura, aves e suínos. Do lado oposto, apareceram soja em grão, bovinos, batata inglesa e óleo diesel.

Economistas acreditam que o IGP-M deve acelerar em 2015: a Brasil Plural estima que o índice deva subir 6% no próximo ano, enquanto as consultorias Tendências e Rosenberg esperam alta de 5%. "Contribuindo muito pela descompressão do índice ao longo do ano, o ciclo baixista nos grãos parece ter encontrado seu piso no final do ano, como soja e milho", disse, em nota, a Rosenberg, que estima que a valorização do dólar deva contribuir para a alta do IGP-M no ano que vem. Sílvio Campos Neto, economista da Tendências, disse que a alta do dólar e dos preços administrados deverá elevar o IGP-M em 2015, enquanto o baixo índice de 2014 não deve ter muita repercussão nos preços: "Ele ainda é forte em reajuste de aluguéis e pedágios, mas está quase sem uso no setor elétrico". Fonte: O Globo.

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Reforma por Renata Fernandes

O síndico Olaci do Couto pede para os seguranças do condomínio supervisionarem os parquinhos

Diversão e segurança nos parquinhos Para quem tem filhos, contar com a sorte de ter um parquinho no próprio condomínio é uma tranquilidade. É programa com diversão garantida a poucos passos de casa. Nas férias, então, o ambiente é dos mais frequentados pelos pequenos moradores. Por isso, muitos síndicos investem no espaço. Mas não é só comprar os brinquedos e disponibilizá-los em um local apropriado, é preciso manutenção e cuidado para que tenham vida longa. Diversão e segurança precisam caminhar sempre juntas. Eonio Campello, diretor da Renove Brinquedos, empresa especializada em playgrounds, explica que o primeiro passo para um parquinho seguro é se certificar de que todos os brinquedos escolhidos tenham o selo do Inmetro e atendam às normas de segurança. O mais aconselhável é que o piso seja macio, como os de grama sintética, emborrachados ou com areia, que amortecem em caso de queda. Para garantir que escorregas, balanços e gangorras sejam bem utilizados, eles devem ser separados por área, de acordo com a faixa etária. “A manutenção e higienização do playground são de vital importância. E o cuidado precisa ser redobrado no caso 32

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de playgrounds de madeira”, aconselha. A escolha da área é essencial para garantir uma diversão segura para os pequenos. Parquinhos localizados embaixo de varandas e janelas são arriscados. Há sempre a possibilidade de que algum objeto caia lá de cima, muitas vezes, jogado pelas próprias crianças que costumam brincar no parquinho. Se for possível, o ideal é que a área alterne sol e sombra, para que os pequenos possam ter algum refresco em dias de muito calor e, ao mesmo tempo, apanhem o sol saudável do início da manhã e do fim do dia. É preciso ainda ficar atento à vida útil dos brinquedos. “A troca dos brinquedos por outros mais novos ocorre, em média, de oito em oito anos”, afirma Eonio. Maria da Luz, da empresa Multimeios, especializada em brinquedos e móveis para parquinhos, jardins e escolas, faz coro e lembra que a avaliação periódica é o melhor remédio para evitar acidentes. Quando os brinquedos são de madeira, por exemplo, um responsável pela manutenção deve verificar, sempre que possível, se não há pregos, parafusos ou farpas soltos. O importante é que haja uma avaliação

A síndica Maria das Graças Silva conta com a colaboração dos moradores

constante, que pode ser feita até por um funcionário do condomínio. Outro fator importante é investir em uma boa sinalização. Brinquedos para bebês utilizados por crianças grandes, por exemplo, não podem ter boa durabilidade. Por isso, algumas informações precisam ser visualizadas para garantir o bom uso. Além da faixa etária para cada brinquedo, é importante divulgar a capacidade total do parquinho, para evitar uma superpopulação de crianças. Maria da Luz lembra que o ideal seria confeccionar uma placa com informações completas, que indique que os pequenos devem brincar sem calçado, evitando fivelas e objetos pontiagudos, e ressalte que os menores precisam estar acompanhados de um responsável e que não devem subir pelo escorrega, brincar em dia de chuva ou no escuro. Depois das medidas de segurança tomadas, o local vira motivo de muita diversão. No edifício Recanto da Tijuca, a síndica Maria das Graças Silva resolveu montar um parquinho no play, depois de observar que havia muitas crianças no prédio. A decisão não foi das mais fáceis. Foi preciso realizar reunião com os condôminos e votação para garantir que a maioria aprovava a iniciativa. A decisão foi positiva. Ficou acordado que seria montada uma área para o entretenimento das crianças pequenas, com balanço, escorrega e casinha de

bonecas. Para os maiores, uma mesa de totó. “Os porteiros ficam de olho, para que os maiores não usem os brinquedos dos pequenos. E a bolinha do totó também fica na portaria. Há todo um controle”, garante Maria das Graças. Os pais aprovaram a iniciativa e contribuem para que mais brinquedos estejam disponíveis para a diversão. “As mães também levam brinquedos e deixam lá, como velocípedes. Está fazendo muito sucesso”. E não é só isso. Os condôminos ainda contribuem para a manutenção e o embelezamento do espaço. “Teve um morador também que pintou uma das paredes. Ficou bonito, bem coloridinho”, conta a síndica, que aprova a participação de todos. No condomínio de casas Green House I, na Pavuna, há dois parquinhos, para diferentes faixas etárias, além de quadras para os maiores jogarem. No espaço destinado a crianças mais velhas, há casinha de madeira, piso de grama sintética, gangorra e balanço. Para os pequeninos, uma área com brinquedos externos, montada ao ar livre. Para garantir o bom uso, o síndico Olaci do Couto instruiu os quatro funcionários que circulam pela área externa para que eles garantam a boa utilização dos brinquedos e o respeito à faixa etária de cada área. Eles estão sempre circulando pelo local e alertando pais e crianças. De noite, a tarefa fica por conta do vigia JAN_FEV_MAR 2015

O passo a passo para um parquinho perfeito • Se o condomínio não tem um parquinho, mas há muitas crianças, o melhor a fazer é programar uma reunião com os moradores para garantir que a maioria gostaria de um espaço destinado aos pequenos.

noturno. Nos fins de semana, quando o movimento aumenta, a atenção é dobrada. Para as férias de fim de ano, o esquema já está montado e o alerta foi feito: os funcionários darão atenção especial aos espaços de lazer. Para garantir que tudo está na mais perfeita condição, um encarregado de manutenção faz avaliações periódicas. “As crianças são compreensivas, respeitam o espaço e isso faz com que dure mais. Geralmente, ainda estão acompanhadas das mães. Não temos problema”, comemora o síndico. Durante o período de férias, longe das escolas e das atividades que ocupam seus dias ao longo do ano, os pequenos precisam de um espaço seguro para brincar e se reunir. Os parquinhos são os lugares mais indicados. Para garantir a diversão segura, é só preciso um pouco de atenção. Medidas simples, como a escolha de brinquedos de qualidade, a confecção de uma placa de avisos e a supervisão de adultos, costumam ser suficientes. Aí, é só partir para a brincadeira!

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• Escolha a área. Evite locais onde possam cair objetos, como embaixo de varandas e janelas. Procure, se possível, uma área com espaços de sol e sombra, para que os pequenos possam se abrigar nas horas de muito calor e, nos horários apropriados, usufruir da diversão ao ar livre. • Separe brinquedos por faixa etária, para que os grandes não danifiquem a área destinada aos pequenos. • Procure brinquedos de qualidade, para que sejam duráveis, e preste atenção se eles possuem certificado Inmetro, que funciona como um selo de qualidade. • Se as peças forem de madeira, certifique-se de que não haja farpas, nem parafusos salientes e que as quinas e pontas sejam arredondadas. • O piso deve ser macio para que as crianças não se machuquem nas quedas, como de grama, grama sintética, areia ou acolchoado. • Coloque uma placa com vários avisos para que os moradores e usuários saibam o que pode ou não ser feito no espaço.

• Escorregas são para descer. Nada de crianças escalando os brinquedos de forma indevida. • Deixar os calçados do lado de fora evita acidentes com fivelas. • Especifique a faixa etária do parquinho. Brinquedos feitos para bebês não aguentam crianças grandes. • Um funcionário do condomínio deve supervisionar o local. • É preciso conscientizar os moradores de que um responsável precisa sempre acompanhar as crianças. • Os brinquedos precisam de manutenção permanente. • Normalmente, a troca das peças é feita de oito em oito anos, mas um encarregado do próprio prédio pode verificar periodicamente se é preciso fazer alguma substituição. • Se o parquinho for de areia, ela deve ser higienizada ou trocada com frequência. Atualmente, existem areias coloridas hipoalergênicas. • Depois das medidas de segurança tomadas, é só acrescentar uma pitada de animação e aproveitar a diversão! Serviço

Renove Brasil www.renovebrinquedos.com.br Multimeios www.multimeios.com.br

ecodicas

Seu condomínio também pode ser “verde”! Algumas dicas simples e objetivas podem ser adotadas no dia a dia do seu condomínio, para ajudar a preservar o nosso meio ambiente. Vamos levar isso a sério. O futuro já está aí, e podemos fazê-lo bem melhor: reduzir o consumo ao estritamente necessário, usar materiais biodegradáveis, implantar a coleta seletiva, separando o lixo, incentivar o consumo consciente de água, tratar o esgoto e reduzir o consumo de energia são exemplos para atitudes conscientes. A CIPA acredita que ações individuais tendem a se tornar coletivas quando multiplicadas. Os síndicos, como líderes, exercem papel fundamental na disseminação

da cultura ecológica. Cada um pode fazer a sua parte: • divulgue o conteúdo aos moradores (use cartazes e textos disponíveis). • selecione os temas que podem ser aplicados imediatamente no seu condomínio. • leve uma proposta na próxima assembleia. • convide os moradores a participarem. • incentive as ações, mostrando os resultados que poderão ser obtidos. • compartilhe suas ações com outros condomínios: divulgue sua experiência. • observe como alguns condomínios já implementaram ideias ecológicas.

Fonte: site CIPA (http://www.cipa.com.br/ecodicas/ecodicas01.shtml).

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NOTAS

Isenção de IPTU para moradias na Zona Portuária já começa a valer Proprietários de moradias na Zona Portuária começarão 2015 com um alívio no bolso. O prefeito Eduardo Paes publicou dia 29 de dezembro, no Diário Oficial, um decreto regulamentando uma lei, sancionada em julho de 2014 que determina a isenção de IPTU até 2019, e o perdão de dívidas do mesmo imposto para quem possui imóveis residenciais na região conhecida como Área de Especial Interesse Urbano (Aeiu) do Porto. A medida será automática, e quem não for beneficiado nos próximos seis meses pode encaminhar a documentação de recurso à Secretaria Municipal de Fazenda. A isenção também valerá para novos projetos ou para a conversão de comércio em habitações. “Acredito que já haverá a percepção do impacto desse decreto no primeiro semestre do ano que vem. Será benéfico para manter as pessoas que já moram na região e poderiam estar pressionadas a sair por causa de dívidas e também servirá de estímulo para que comércios se transformem em residências”, disse o diretor-presidente da Companhia de Desenvolvimento Urbano do Porto (Cdurp), Alberto Gomes Silva. Novas obras iniciadas até 2019 também poderão ser beneficiadas com a isenção do IPTU por cinco anos. É preciso que haja um percentual que varia de 50% a 70% da área total voltada para residências, de acordo com o local da Zona Portuária onde o projeto será realizado.

A medida tomada pela Prefeitura faz parte de um esforço para tentar estimular a ocupação da Zona Portuária por moradias. A Cdurp mapeou 65 projetos residenciais licenciados para a região. Desses, 64 são de interesse social, com financiamento do projeto Minha Casa, Minha Vida. O condomínio Porto Vida, único proposto pela iniciativa privada, está parado. A isenção de Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis e de Direitos a Eles Relativos (ITBI) nas aquisições de imóveis para construção ou transformação em

moradias, também prevista na lei sancionada em julho, ainda terá de receber uma regulamentação adicional, que será divulgada através de uma resolução específica da Secretaria Municipal de Fazenda, detalhando os documentos necessários. O decreto de ontem também regulamentou a isenção de Imposto sobre Serviços (ISS) durante o prazo de execução das obras de projetos residenciais ou de conversão de imóveis para moradias. A primeira licença de obras deverá ser expedida até 23 de julho de 2019. Fonte: O Globo.

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Atualidade

Economizar água é responsabilidade de cada um Ter consciência sobre esse tema é papel de cada um de nós, e não adianta pregar a importância da economia se, quando fecha a porta do banheiro, liga o chuveiro enquanto escova os dentes na pia. De acordo com a Organização das Nações Unidas, cada pessoa necessita de 3,3 mil litros de água por mês (cerca de 110 litros de água por dia para atender às necessidades de consumo e higiene). No entanto, no Brasil, o consumo por pessoa pode chegar a mais de 200 litros/dia. Um detalhe importante: devido à pressão da água, o consumo é maior em edifícios e apartamentos. Nós, da CIPA, separamos algumas dicas preciosas para que os síndicos possam propagar ainda mais a necessidade de economia de água. Até porque a grande maioria dos condomínios ainda divide a conta de água, independentemente de quem gasta mais. Só tem um jeito mesmo: conscientizar a coletividade. DICAS DE ECONOMIA No banheiro Banho de 15 minutos? Olha o nível! O banho deve ser rápido. Cinco minutos são suficientes para higienizar o corpo. A economia é ainda maior se, ao se ensaboar, fechar o registro. A água que cai do chuveiro também pode ser reaproveitada para lavar a roupa ou qualquer outra atividade da casa. Para isso, deve-se colocar um balde ou bacia embaixo para armazenar aquela água.

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Lavar o rosto Ao lavar o rosto em um minuto, com a torneira meio aberta, uma pessoa gasta 16 litros de água. A dica é não demorar. O mesmo vale para o barbear. Em cinco minutos gastam-se 80 litros de água. Com economia o consumo cai para dois a três litros.

Hora do banho Banho de ducha por 15 minutos, com o registro meio aberto, consome 243 litros de água. Se fecharmos o registro ao nos ensaboarmos e reduzirmos o tempo para cinco minutos, o consumo cai para 81 litros. No caso de banho com chuveiro elétrico, também em 15 minutos com o registro meio aberto, são gastos 144 litros na residência. Com os mesmos cuidados que com a ducha, o consumo cai para 48 litros. Ao escovar os dentes Se uma pessoa escova os dentes em cinco minutos com a torneira não muito aberta, gasta 80 litros de água. No entanto, se molhar a escova e fechar a torneira enquanto escova os dentes e, ainda, enxaguar a boca com um copo de água, consegue economizar mais de 79 litros de água.

Descarga e vaso sanitário Não use a privada como lixeira ou cinzeiro e nunca acione a descarga à toa, pois ela gasta muita água. Uma bacia sanitária com válvula com o tempo de acionamento de seis segundos gasta de 10 a 14 litros. Bacias sanitárias de seis litros por acionamento (fabricadas a partir de 2001) necessitam de um tempo de acionamento 50% menor para efetuar a limpeza; nesse caso pode-se chegar a volumes de seis litros por descarga. Quando a válvula está defeituosa, pode chegar a gastar até 30 litros. Mantenha a válvula da descarga sempre regulada e conserte os vazamentos assim que eles forem notados. Lugar de lixo é no lixo. Ao jogá-lo no vaso sanitário, você pode entupir o encanamento. E o pior é que o lixo pode voltar para sua casa. Na cozinha Ao lavar a louça, primeiro limpe o resto de comida de pratos e panelas com esponja e sabão e só aí abra a torneira para molhá-los. Ensaboe tudo que tem que ser lavado e, então, abra a torneira novamente para novo enxágue. Só ligue a máquina de

lavar louça quando ela estiver cheia. Lavar louça num apartamento, com a torneira meio aberta, em 15 minutos, utiliza 243 litros de água. Com economia, o consumo pode chegar a 20 litros. Uma lavadora de louças com capacidade para 44 utensílios e 40 talheres gasta 40 litros. O ideal é utilizá-la somente quando estiver cheia. Na higienização de frutas e verduras utilize cloro ou água sanitária de uso geral (uma colher de sopa para um litro de água, por 15 minutos). Depois, coloque duas colheres de sopa de vinagre em um litro de água e deixe por mais 10 minutos, economizando o máximo de água possível. Você sabia que, ao se utilizar um copo de água, são necessários pelo menos outros dois copos de água para lavá-lo. Por isso, combata o desperdício em qualquer circunstância. Área de serviço Junte bastante roupa suja antes de ligar a máquina ou usar o tanque. Não lave uma peça por vez. Caso use lavadora de roupa, procure utilizá-la cheia e ligá-la no máximo três vezes por semana.

Se na sua casa as roupas são lavadas no tanque, deixe-as de molho e use a mesma água para esfregar e ensaboar. Use água nova apenas no enxágue. E aproveite essa última água para lavar o quintal ou a área de serviço. Ao lavar a roupa, aproveite a água do tanque ou da máquina de lavar e lave o quintal ou a calçada, pois a água já tem sabão. Lavar roupa No tanque, com a torneira aberta por 15 minutos, o gasto de água pode chegar a 279 litros. O melhor é deixar acumular roupa, colocar a água no tanque para ensaboar e manter a torneira fechada. E que tal aproveitar a água do enxágue para lavar o quintal? A lavadora de roupas com capacidade de cinco quilos gasta 135 litros. O ideal é usá-la somente com a capacidade total. Jardim e piscina Use um regador para molhar as plantas em vez de utilizar a mangueira. Ao molhar as plantas durante 10 minutos o consumo de água pode chegar a 186 litros. Para economizar, a rega durante

o verão deve ser feita de manhãzinha ou à noite, o que reduz a perda por evaporação. No inverno, a rega pode ser feita dia sim, dia não, pela manhã. Mangueira com esguicho-revólver também ajuda. Assim, pode-se chegar a uma economia de 96 litros por dia! Se você tem uma piscina de tamanho médio exposta ao sol e à ação do vento, você perde aproximadamente 3.785 litros de água por mês por evaporação, o suficiente para suprir as necessidades de água potável (para beber) de uma família de quatro pessoas por cerca de um ano e meio aproximadamente, considerando o consumo médio de dois litros/habitante/dia. Com uma cobertura (encerado, material plástico), a perda é reduzida em 90%. Fonte: Sabesp.

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Paisagismo por Jeniffer Martins

Plantas no verão

Saiba como os condomínios cuidam das plantas no verão Sem dúvida alguma as plantas nos permitem decorar o ambiente com a riqueza de suas cores e deixá-lo ainda mais agradável com seu perfume. Seja em casa, no apartamento, no hall do condomínio ou no jardim, lá estão elas, tornando qualquer espaço mais puro e aconchegante. No entanto, essas não são as únicas vantagens que as plantas e as flores nos oferecem. Algumas utilidades têm a ver com o poder atribuído a cada uma das espécies. O mais importante é gerar oxigênio, mas também absorver o dióxido de carbono. Além disso, as plantas são boas para minimizar os ruídos internos e externos, reter a poeira e propiciar efeito relaxante, no caso das plantas verdes de qualquer tonalidade.

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As plantas podem reduzir a quantidade de bactérias e esporo de mofo do ar, por causa da produção de algumas substâncias específicas. E ainda aumentam a porcentagem de íons negativos, compensando os positivos (que causam enfermidades), emitidos pelos eletrodomésticos e aparelhos eletrônicos. Outra função das plantas, em geral, é elevar a umidade do ambiente, evitando que nossas vias respiratórias fiquem ressecadas. Elas são excelentes para refrescar o ambiente no verão, mediante evaporação da água, e aquecer no inverno, emitindo calor por se tratar de um ser vivo. Mais aí é que está. Diante de todos os benefícios que as plantas proporcionam a nós, quando chega o verão, a estação traz

elevadas temperaturas e os dias de sol agridem as plantinhas. E, assim como nós, seres humanos, as plantas também necessitam de atenção, para que elas superem as adversidades climatológicas dessa época do ano. E nos condomínios a atenção deve ser redobrada, pois, na maioria das vezes, arbustos, jardins e plantações ficam em áreas que recebem maior irradiação solar. Sendo assim, rega e adubação devem ser mais frequentes, principalmente para as plantas que ficam expostas ao sol. Em algumas regiões mais áridas, é necessário regá-las duas vezes por dia, sempre pela manhã e no fim da tarde. O Condomínio Chácara Itaguaí, em Niterói, possui dois prédios, cada um com 70

O síndico Sandro Ribeiro conta que, no Condomínio Green House II, a conservação das plantas é realizada por um funcionário designado para tal função

unidades, que recebem os nomes Residencial Dálias e Residencial Rosas, por abrigar diversos tipos de planta e flor. Entre elas estão ixora mini, ixora midi, agaves americana, agaves sp, palmeira triangular, sagu, fênix, clúsias, rhoeos, strelitzia, grama amendoim, lírio amarelo e costela-de-adão. Américo Mendonça, que há 11 anos administra o conjunto, conta que a manutenção das plantas é realizada pela empresa Terrativa, que faz a conservação dos jardins há dez anos. O administrator do condomínio diz que a prestadora realiza a manutenção das plantas três vezes na semana e, por causa do tamanho dos jardins, são necessários quatro funcionários para fazer a limpeza das folhas velhas, as podas de ordenamento e galhos, a retirada de ervas daninhas, a revirada da terra, a reforma de jardineiras, o tratamento de doenças e o plantio de novas mudas. Américo ressalta que, graças a um poço, todas as jardineiras são regadas dia sim, dia não. “Com essa reserva a mais de água é possível regar um pouco mais as plantas, visto que a maioria das jardineiras recebe muito sol durante o dia.” Quanto aos cuidados para proteger as plantas no verão, a empresa Terrativa

diz que o ideal é evitar as regas no período entre 10 horas e 15 horas. É importante regar as plantas de preferência à noite e molhar bem a terra e as folhas. É durante a noite que a planta produz seus alimentos; durante o dia, ela só absorve energia do calor e luz, por isso, o melhor horário é à noite para que processe bem os nutrientes necessários. No entanto, a rega pela manhã também pode ser feita, mas bem cedo e sem molhar as folhas, pois a incidência do sol vai queimá-las. Com toda essa preocupação e investimento, as plantas da chácara permanecem lindas e vibrantes o ano inteiro, não só no verão. O administrador diz estar sempre atento às cobranças em relação à manutenção dos jardins para que os condôminos também fiquem satisfeitos. “Temos que estar atentos a cobranças de qualquer prestador para que a qualidade do serviço se mantenha como desejamos”, ressalta Américo. De acordo com Márcio Monteiro, da MA Podas Paisagísticas, que, desde 2010, oferece serviço de manutenção e implantação de jardins e hortas urbanas em condomínios, para que o trabalho seja realizado da melhor forma possível, é necessário que todos os colaboradores da empresa atuem de acordo com as regras JAN_FEV_MAR 2015

Américo Mendonça, administrador da Chácara Itaguaí, se preocupa com a manutenção das inúmeras plantas do condomínio que levam dálias e rosas nos nomes dos residenciais

de segurança no trabalho. Principalmente quando diz respeito a podas com motosserra, podão e serra manual. Sendo assim, antes de começar a manutenção das plantas em um condomínio, é realizada uma visita de inspeção para que, depois, seja marcada uma data para a realização do serviço. No que diz respeito à atenção com as plantas durante o verão, o especialista comenta que cuidados com as plantas vão depender do tipo. “Não podemos tratar as plantas de forma generalizada, pois existem aquelas que necessitam de longos períodos de sol, enquanto outras não”. Márcio explica que há plantas tolerantes ao estresse hídrico e/ou ao encharcamento, por isso é sempre bom saber com qual muda

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se está trabalhando para realizar alguma intervenção. “Quando fazemos o plantio de mudas, atuamos sempre levando em consideração as questões edafoclimáticas (condições de solo e clima). Portanto, optamos por trabalhar com espécies adaptadas a cada local.” Além disso, é importante utilizar mudas rustificadas, ou seja, preparadas para os dias iniciais, que sofrerão estresse natural. O Condomínio Green House II, na Pavuna, também possui muitas plantas. O síndico Sandro Ribeiro diz que, para cuidar delas, um único funcionário foi contratado e designado para tal função. Todos os dias, na parte da manhã, ele faz a manutenção dos jardins.

O Green House tem 17 blocos com 200 apartamentos. Pelo tamanho do condomínio já dá para se imaginar a grande área verde. São dezenas de palmeiras, coqueiros e ipês, entre outras árvores, que enriquecem a “casa verde”. O síndico conta que o principal cuidado com as plantas durante o verão é não acumular água. “Além de regá-las pela manhã, há a preocupação de não deixá-las encharcadas. Manter a área do jardim bem cuidada é muito importante, pois, além de embelezar as áreas comuns, acaba sendo o cartão de visita de nosso condomínio”, finaliza Sandro. As plantas de interior também tendem a ficar ressentidas com o ar muito seco, por isso, recomenda-se que borrife as folhagens com água na temperatura ambiente. Outra dica é com relação ao aparecimento de doenças, pois o verão é época propícia para isso. Para preveni-las, remova folhas e flores murchas ou secas e ventile bem o ambiente. Se você notar alguma planta com sinais de doença ou praga, remova as partes afetadas e, se o problema persistir, aplique produtos especiais para cada tipo de infestação. Lembre-se de que esses produtos são tóxicos e devem ser usados de acordo com as instruções do fabricante. Seguindo essas dicas, com certeza não só no verão, como no ano inteiro, as plantas de seu condomínio e as de sua casa vão estar sempre bem cuidadas. Serviço

Terrativa Comércio Jardinagens Tels.: (21) 3593-4257 | 98624-6163 MA Podas Paisagísticas www.podaspaisagisticas.com.br Tels.: (21) 3627-0397 | 7846-4718

Legislação

Dúvidas que sempre geram controvérsias Existem vários temas que costumam gerar dúvidas nos síndicos. Destacamos dois para você, nosso leitor, ficar mais informado: O empregado que trabalha na escala 12x36 tem direito a receber o feriado como hora extra no percentual de 100%? Resposta: Até pouco tempo atrás, o entendimento pacífico do Tribunal Superior do Trabalho era no sentido de não ser devido o feriado trabalhado para os empregados que laboram na escala 12x36, em razão da natural compensação nas 36 horas seguintes. Contrariando esse entendimento, foi editada a Súmula 444, publicada no mês de setembro/2012, que trata da validade da escala 12x36, trazendo, no entanto, em seu bojo, determinação quanto ao pagamento em dobro do feriado trabalhado.

Se houver cota extraordinária para cobrir déficit de despesas ordinárias, o síndico, que é isento da cota condominial, participa do pagamento ou somente quando se trata de despesas extraordinárias? Resposta: Não se deve confundir a cota ordinária com a despesa ordinária. A despesa é o gasto efetivo realizado pelo condomínio no atendimento de suas obrigações e necessidades. A cota é a forma pela qual é rateada a despesa entre os condôminos. A diferença ente a cota ordinária e a extraordinária é a previsão da despesa no orçamento anual do condomínio. Segundo definição de Sylvio Capanema de Souza, em sua obra Da Locação do Imóvel Urbano - Direito e Processo, 1ª ed., Revista Forense: "Despesas extraordinárias são aquelas que fogem ao previsível e que não estão elencadas no orçamento do

condomínio, aprovado pelos condôminos quando da assembleia geral". No entanto, por diversas razões (entre elas a inadimplência), por vezes, o condomínio não dispõe de numerário suficiente para atender às despesas ordinárias do condomínio, sendo obrigado a emitir cota extraordinária para atendimento de despesa ordinária. Assim, entendemos que deve ser levada em consideração, para efeito de aferição da isenção do pagamento pelo síndico, a natureza da despesa, e não a forma pela qual está sendo rateada entre os condôminos. No caso em questão, entendemos que o pagamento da referida cota não deve ser efetuado pelo síndico, visto que se trata de despesa ordinária. Fonte: Secovi Rio.

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Condomínio por Lia Rangel

Você sabia que a prescrição da cobrança de cotas condominiais acontece em cinco anos? Todos os moradores de edifícios ou condomínios horizontais têm a obrigação de pagar, mensalmente, a cota condominial, que é utilizada para quitação das despesas do condomínio, como salário dos funcionários; contas de água, energia elétrica e telefone; compra de material para limpeza das áreas comuns; manutenção e conservação de elevadores, portões automáticos, geradores, interfones e câmeras de segurança, entre outras coisas. O valor

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é aprovado em assembleia geral ordinária, de acordo com todas as despesas do condomínio, e é dividido entre os condôminos, que deveriam pagar em dia, visto que essa taxa tem a finalidade de custear toda a manutenção do condomínio, mas o número de inadimplentes vem crescendo a cada dia e apavorando cada vez mais os síndicos. O que muitas pessoas não sabem é que as dívidas deixadas por esses condôminos prescrevem em determinado

período e, a partir daí, o condomínio não tem mais nada a fazer para receber o que não foi pago. Anderson Lima Sampaio, advogado coordenador da área imobiliária da Saad Advogados, renomado escritório que atende a todas as áreas do direito, explica o que é a prescrição da cota de condomínio. “A prescrição da cota condominial é a perda do direito de pretensão do condomínio de reaver seus créditos, pelo decurso do tem-

“Os síndicos devem estar cientes de que, quanto mais cedo houver a definição quanto à propositura da ação contra o condômino devedor de cotas, mais cedo se resguardarão perante os demais condôminos”, Anderson Lima Sampaio

po ou inércia da parte interessada. Tal instituto busca reprimir a inércia dos titulares dos direitos e, assim, fixa prazos razoáveis para que esses direitos sejam exercidos, mediante a propositura da ação pertinente, no caso, a ação de cobrança de cota condominial”, esclarece. Antigamente, quando o Código Civil de 1916 ainda estava em vigência, o prazo prescricional para a cobrança de encargos de condomínio era de 20 anos. Em 2003, com o novo Código Civil, esse prazo prescricional foi reduzido para 10 anos, de acordo com o artigo 205 do CC/2002. Entretanto, esse prazo diminuiu para cinco anos, recentemente, conforme explica Anderson Lima Sampaio. “A lei que regulamenta a aplicação da prescrição é o Código Civil, cuja interpretação poderá ser influenciada pelo posicionamento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), como ocorre na cobrança de cotas condominiais. Através de reiterados julgados e recursos, o STJ passou a entender, nos termos do artigo 206, parágrafo 5º, inciso I do CC, que a pretensão à cobrança de dívidas líquidas constantes de instrumento público

ou particular prescreve em cinco anos. Dessa forma, passou a valer a aplicação do art. 206, parágrafo 5º, inciso I do Código Civil”, explica. O Código Civil também descreve como dever do condômino a contribuição para as despesas do condomínio, conforme descrito no art. 1.336. Antes, o Código Civil permitia que a multa por atraso da taxa condominial fosse convencionada em até 20%, mas o novo CC limitou a multa em apenas 2%, o que contribui para o aumento da taxa de inadimplência, conforme se pode conferir: “I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. § 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.” Embora o pagamento dessa cota seja uma obrigação, muitos podem ser os motivos alegados pelos condôminos inadimplentes para o atraso do pagamento, mas o síndico precisa ser firme JAN_FEV_MAR 2015

e enérgico para evitar que estes sejam a maioria, e esse processo pode começar com a conscientização da importância dessa taxa, através de palestras e apresentação de números que exponham a situação do condomínio. “Antes de acionar judicialmente, outro procedimento muito importante para a diminuição da inadimplência é a cobrança extrajudicial dos inadimplentes. Para os condomínios administrados pela CIPA, esse trabalho é exercido pela Saad Advogados e vem apresentando ótimos resultados. A administradora envia uma primeira carta de cobrança após 15 dias de inadimplência. Frustrado o recebimento, após 35 dias de inadimplência da cota, enviamos a segunda e, depois, a terceira carta de cobrança extrajudicial. Nesse momento, vendo a iminência de cobrança judicial, muitos condôminos realizam os pagamentos, restando menor parcela de inadimplentes a serem realmente acionados judicialmente. Por esse motivo, é importante que os síndicos autorizem a realização da cobrança extrajudicial e judicial dos condôminos inadimplentes, para preservar a saúde econômica de seus respectivos condomínios e evitar a incidência da prescrição das cotas. Por fim, outro ponto importante é manter o cadastro dos condôminos e eventuais compradores em dia, munindo-se sempre das cópias das escrituras de compra e venda, de modo a evitar divergências, e em caso de inadimplência, principalmente, saber quanto e a quem cobrar judicialmente”, explica Anderson Lima Sampaio.

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Todas as despesas condominiais são de responsabilidade do condômino, ou seja, aquele que tem vínculo jurídico com o condomínio. É importante lembrar que os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas comparam-se aos proprietários. Esses débitos são propter rem, que quer dizer “em razão de”, ou seja, são dívidas vinculadas ao imóvel que ficam sob responsabilidade do titular da unidade. Quem adquirir a propriedade ganha também a responsabilidade de quitação da dívida. No caso de imóveis alugados, o locatário não detém vínculo jurídico com o condomínio, logo, caso ele não realize o pagamento das cotas condominiais, o síndico deverá cobrar o proprietário.

Quando agir? Nem sempre o síndico consegue fazer, por meio de cobranças simples e conversas, com que o morador acerte as dívidas condominiais. Nesses casos, o síndico, como responsável legal pelo condomínio, deve agir a fim de evitar maiores prejuízos e, segundo o advogado coordenador da área imobiliária da Saad Advogados, isso deve ser feito bem rápido. “Os síndicos devem estar cientes de que, quanto mais cedo houver a definição quanto à propositura da ação contra o condômino devedor de cotas, mais cedo se resguardarão perante os demais condôminos. Muitos síndicos preferem negociar a dívida durante muito tempo, correndo o risco de algumas cotas prescreverem, incorrendo em prejuízo ao

condomínio, que perderia essa receita. A propositura de ação para a cobrança das cotas inadimplidas vencidas e vincendas (aquelas que futuramente vencerão) dentro do prazo de cinco anos evita que esse tipo de fenômeno ocorra e garante a execução da eventual dívida condominial por inteiro, mesmo que a ação judicial demore muitos anos. Cabe destacar que muitos síndicos se preocupam se há algum pressuposto ou requisito temporal para que uma ação de cobrança de cota condominial seja proposta. Na verdade, não há um tempo nem um número mínimo de cotas para que se proponha a referida cobrança. Sugerimos, por conta do valor das custas judiciais que eventualmente são gastas com o TJRJ, que o condomínio aguarde que pelo menos três cotas condominiais estejam inadimplidas ou, sendo cota única não paga, que não a deixe ultrapassar um ano sem ação judicial”, explica Anderson Lima Sampaio. As pessoas deveriam ter em mente que manter suas contas em dia é um dever, mas considerando que existem imprevistos e que nem todas as pessoas pensam dessa maneira, o síndico deve acompanhar de perto os casos de inadimplência de seus condomínios e pensar em atitudes que façam com que essas taxas diminuam cada vez mais. Proatividade, acompanhamento próximo, suporte de uma administradora como a CIPA e apoio de uma equipe jurídica como a da Saad Advogados são diferenciais que facilitam a vida de qualquer síndico, inclusive nos momentos mais complicados, como estes, em que é preciso lidar com questões de inadimplência.

Comportamento

Lixo Zero veio para ficar Se você é do tipo que fica indignado quando vê alguém sujar o espaço público, deve ter vibrado com o Programa Lixo Zero, da Prefeitura do Rio de Janeiro. O programa prevê a aplicação de multas que vão de R$ 106,00 - R$ 170 a R$ 3,4 mil para quem sujar a cidade. A iniciativa tem como objetivo tornar a Lei de Limpeza Urbana 3.273/2001 efetiva, além de conscientizar a população da importância de não jogar lixo nas ruas, praias, praças e demais áreas públicas, melhorando a qualidade da limpeza do Rio. Como funciona O agente de limpeza urbana, ao verificar algum desrespeito à Lei 3.273, aborda o cidadão, informa a infração cometida e solicita seu CPF, para o guarda municipal emitir o auto de constatação. O guarda imprime a multa, utilizando smartphone e impressora portátil, que contém a descrição da infração, orientações, prazos para pagamento e eventual recurso. O infrator deve baixar, via internet, o auto de infração e o boleto de pagamento, no link http://comlurbweb.rio.rj.gov.br/extranet/lixozero/moduloInfrator/. Eventuais recursos deverão ser protocolados presencialmente na sede da Comlurb. O cidadão que for multado e não pagar poderá ter seu nome protestado e até inscrito no SPC.

Os valores podem variar de R$ 106,00 a R$ 3.400,00, dependendo da infração. O descarte irregular de lixos menores, até o tamanho de uma lata de refrigerante, custará ao bolso do cidadão R$170,00; se chegar a até 1 m³, R$ 425,00; se for um volume superior a 1 m³ a multa será de R$ 1.062,00; grande quantidade de entulho descartado formando depósitos irregulares, a multa chega a R$ 3.400,00; quem não recolher as fezes do animal de estimação poderá ser multado em R$ 106,00. Caso o infrator não porte documento de identificação, com número do CPF, ele deve apresentar a identidade e informar verbalmente o número no cadastro de pessoa física. O guarda municipal, pelo smartphone, confirma o número relatado pelo infrator. Deve ser dada a oportunidade ao infrator de solicitar a algum parente a documentação que comprove sua qualificação civil, se não lembrar do número do CPF. No caso de pane no smartphone e/ ou impressora, o fiscal utilizará o talão do auto de constatação. Caso haja recusa na entrega do documento de identificação com o número do CPF, o infrator deve ser informado sobre o teor do art.º 68 da Lei de Contravenção Penal (LCP), que determina a obrigatoriedade da identificação. No caso de infrator turista internacional, o agente solicita o passaporte como documento de identificação.

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Condomínio

Elevadores em dia Manutenção e conservação dos equipamentos são fundamentais para a segurança de todos É um sobe e desce sem fim. São quase 60 mil elevadores na cidade do Rio, cada um deles fazendo, em média, 200 viagens por dia. Em todo o município, estima-se que sejam feitas diariamente mais de 10 milhões de viagens nesse tipo de equipamento. Só para ter uma noção da grandeza do número, a Pesquisa de Mobilidade da Região Metropolitana de São Paulo aponta que o número de viagens diárias de outros meios de transporte, em 2012, era bem menor ou aproximado: automóveis, 12,6 milhões; ônibus, 7,7 milhões; Metrô, 3,2 milhões. Para Paulo Dal Monte, engenheiro eletrônico que trabalha na área de transporte vertical desde 1973, o elevador é o meio de transporte mais seguro, seguido do avião. Mas para que uma viagem dentro da cabine transcorra sem problemas, síndicos precisam estar

atentos à manutenção. E devem orientar os funcionários do condomínio a ficarem de olho em alguns “sintomas” que podem ser facilmente identificados. Especialmente no verão, quando as peças elétricas da casa de máquina sofrem aquecimento por causa do clima e do excesso de uso, os cuidados devem ser redobrados. Os problemas mais comuns são desnível nas paradas, ruídos estranhos e panes frequentes. As vistorias precisam ser periódicas e feitas por empresas de conservação ou manutenção devidamente registradas nos órgãos competentes. Mas qual a diferença entre os dois serviços? Dal Monte explica que a conservação não inclui as peças, que são orçadas à parte. Já a manutenção integral inclui a reposição, exceto quando se trata de vandalismo ou avarias em itens aos quais o público possa ter acesso.

Conservação ou manutenção? Ao escolher o tipo de contrato que vai atender o condomínio, o síndico deve pensar na quantidade de peças trocadas em razão do desgaste do equipamento. Para edifícios com pouco tráfego, normalmente de até oito andares, recomenda-se o contrato de conservação. Para os de grande fluxo, sejam eles residenciais ou comerciais, o indicado é a manutenção integral. “Em caso de dúvida, recomendo que o gestor do condomínio peça a opinião de um consultor na área, com base no perfil da edificação e nos demais dados necessários”, explica o especialista. Outra dica é somar os gastos com reparos nos últimos cinco anos e dividi-los por 60 (número de meses nesse 50

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período de tempo), assim, é possível ter uma ideia do custo mensal e compará-lo com o preço do serviço orçado. Uma firma de consultoria contratada pelo condomínio precisa observar diversos pontos. É imprescindível vistoriar a casa de máquinas (peças de tração, quadros de comando, limitadores de velocidade); fazer a inspeção técnica em cabos de tração, cabine, portas dos andares, contrapesos e poços; conferir a existência das placas na cabine exigidas pela legislação competente; avaliar a qualidade da corrida (raspões e baques). No condomínio do Edifício Judith, no Macaranã, comandado pelo síndico Marcelo Soares Ramos desde 2010, o

contrato é de conservação, que não inclui reposição de peças, mas oferece avalição do equipamento mediante pagamento mensal de R$ 359. O elevador, instalado há apenas seis anos, apresentou, em 2012, um vazamento de óleo na casa de máquinas, e o reparo, que demorou apenas uma semana, custou R$ 2 mil. “As pessoas do último andar reclamaram por ter que subir escada, mas tudo transcorreu normalmente”, conta o gestor do prédio com quatro andares e 17 apartamentos administrado pela CIPA. Apesar de construído na década de 1950, o edifício só ganhou um elevador décadas depois, porque o dono do imóvel resolveu vender os apartamentos. “O prédio era todo de um único proprietário, mas, quando ele quis negociar as unidades, precisou instalar o equipamento”, completa Marcelo. Na Tijuca, o Condomínio Stella Áurea, com 16 pavimentos e 56 apartamentos, também administrado pela CIPA, gerencia os três elevadores (dois sociais e um de serviço) de maneira diferente: o contrato

No condomínio do síndico Joaquim Amorim, na Tijuca, os três elevadores vão passar por uma modernização no segundo semestre de 2015

de manutenção mensal prevê a reposição de peças se necessário. Síndico há três anos e morador há seis, Joaquim Amorim explica que, depois de 38 anos de existência – a mesma idade do prédio –, os equipamentos vão passar, enfim, por um processo de modernização. “Esteticamente eles não deixam a desejar, têm piso de

granito e cabine de aço inox. Mas está na hora de modernizarmos o quadro de comando, as botoeiras e outros itens da casa de máquinas dos três elevadores”, ratifica o gestor. A intervenção, que começará apenas no segundo semestre de 2015, deverá durar seis meses e consumir cerca de R$ 200 mil, pagos em 36 parcelas.

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A modernização completa, segundo Lemos, é composta por três ações: melhoria do quadro de comando e das botoeiras no sistema VVVF; incremento do sistema de operador de porta e automatização das portas dos andares. Além de redução de até 40% no consumo de energia elétrica, essas intervenções diminuem o custo de manutenção por causa do aumento da vida útil dos elementos mecânicos. Um elevador com melhor performance e visual atraente valoriza os imóveis. Portanto, não perca tempo!

Beleza que põe mesa

A Lei nº 2.546/1997 torna obrigatória a fixação de placas com normas de conservação e segurança nos elevadores dos prédios comerciais e residenciais

Modernização Conforme explica Paulo Dal Monte, o custo da modernização pode variar muito, mas chega a alcançar cifras acima de R$ 50 mil, podendo atingir R$ 1 milhão. O diretor da Sete Servic Elevadores, Marcelo Lemos, reforça que, ao pensar na reforma, o síndico deve procurar uma empresa licenciada pela Gerência de Engenharia Mecânica (GEM), da Rio Luz, e cadastrada no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA-RJ).

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Um elevador seguro é o que todo mundo deseja, sem dúvida. Mas ninguém quer andar num equipamento caindo aos pedaços, não é mesmo? Por isso, o embelezamento de cabines tem sido cada vez mais solicitado pelos síndicos, garante o diretor da Sete Servic. O piso campeão em pedidos é o de granito e o revestimento da cabine é o de aço inox. E se a intenção é causar inveja na vizinhança, a instalação do teto com lâmpada de LED e do espelho cai como uma luva. Mas o preço da brincadeira fica entre R$ 10 mil e R$ 14 mil, dependendo da capacidade do equipamento. Uma opção mais modesta, mas não menos agradável, é a colocação do piso de duralumínio recartilhado, semelhante ao dos ônibus, que é leve, tem grande durabilidade e é fácil de limpar. Embora um elevador bonito valorize o patrimônio de todos os moradores, o empresário alerta: “Primeiro é importante pensar na performance técnica e, depois, na parte estética. Um elevador seguro é o que todos querem.”

Comunicação com o mundo externo Imagine a situação: uma pane no elevador deixa você preso com outras pessoas, no calor, e ainda por cima no escuro. O que pode ser pior que isso? Ficar preso sem comunicação com a portaria. Daí a importância de um equipamento de telefonia dentro da cabine que possa fazer essa ligação com o mundo externo, evitando pânico e até mesmo acidentes. A EngTI, que atua na área de telecomunicação e TI, oferece uma solução interessante: um sistema de PABX que pode ter um ramal dentro do elevador. Normalmente, conforme explicam os sócios Carlos Augusto Marques e Charles Albert, o condomínio já conta com uma central de PABX que cobre a portaria e os apartamentos, o que, diferentemente do sistema convencional de interfonia, permite que os moradores façam ligações externas. “No caso dos elevadores, basta instalarmos um ramal dentro de cada cabine e as pessoas poderão se comunicar normalmente com qualquer morador ou funcionários na portaria”, diz Carlos Augusto, que é engenheiro elétrico. Embora a empresa ofereça soluções em TI, no caso dos interfones nos elevadores, outra firma deve ficar responsável por passar os cabos necessários à comunicação. Considerando um prédio com quatro elevadores, um pacote básico consistiria na instalação de um ramal em cada cabine e dois ramais na portaria, o que requereria um investimento aproximado de R$ 1,5 mil. A garantia do equipamento é de um ano e a do serviço é de 30 a 60 dias.

Atenção à legislação A Lei nº 2.546/1997 torna obrigatória a fixação de placas com normas de conservação e segurança nos elevadores dos prédios comerciais e residenciais. Ela também determina que o Relatório de Inspeção Anual (RIA), elaborado pela empresa que faz a manutenção do elevador, deve ser afixado no quadro de avisos da portaria. A empresa é obrigada a fornecer anualmente esse relatório à Prefeitura. Segundo o artigo 62 da Lei Municipal nº 2.743/1999, que teve alguns itens alterados pela Lei nº 3.429/2002, a conservação de rotina deve ser feita obrigatoriamente em intervalos de, no máximo, 30 dias. Tem que ser realizada de acordo com um planejamento prévio, em caráter espontâneo, e não em decorrência de atendimento a chamados ou reclamações do proprietário.

Raios X Presente na grande maioria das edificações, o elevador é um meio de transporte vertical de passageiros ou cargas seguro e eficiente desde que usado e mantido segundo às orientações do fabricante. O sistema é constituído de quatros elementos: • CABINA - o que comumente é conhecido como “elevador”; local por meio do qual as pessoas são transportadas (também é conhecido como “carro”); • CASA DE MÁQUINAS - geralmente posicionada na cobertura do edifício, ela resguarda os painéis elétricos e de comando, os geradores e motores de tração, os freios e sistemas de ventilação (natural ou forçada);

• CAIXA DO ELEVADOR - onde estão po-

sicionadas as guias, que auxiliam no suave deslocamento da cabina; os cabos de tração; o peso; o contrapeso e os sistemas de segurança (normalmente compostos por sistemas hidráulicos instalados no fundo da caixa do elevador, no chamado “poço do elevador”); • ANDARES OU PAVIMENTOS - nos andares, além das botoeiras de chamada, encontram-se instalados os sistemas de abertura de porta, que são acionados assim que o elevador estiver nivelado com o piso do pavimento.

Dicas • A sala de máquinas, geralmente localizada na cobertura da edificação, deve ser mantida livre de objetos estranhos, com ventilação adequada, sem infiltrações e permanentemente trancada, por questão de segurança. • No caso de parada do elevador por causa de falha do sistema ou falta de energia elétrica, o procedimento correto para o resgate de passageiros presos é o acionamento imediato da empresa mantenedora ou conservadora do condomínio. É fundamental manter os passageiros calmos, informando-os que o resgate foi acionado e encontra-se a caminho. • O resgate nunca deverá ser feito por pessoas não habilitadas, pois poderão ocorrer graves acidentes caso o elevador volte a se deslocar no momento de sua realização. • Deixe em local visível a chapa de identificação/registro do elevador perante a Prefeitura, fornecida por ocasião da

emissão do alvará de instalação. • Mantenha em cada elevador, em qualquer lugar de destaque, a placa indicativa do nome, endereço e telefone, atualizados, dos responsáveis pela instalação e conservação. • Coloque à disposição, em local de fácil acesso, o Relatório de Inspeção Anual (RIA), que dever ser, obrigatoriamente, emitido pela empresa de manutenção. • Mantenha o acesso restrito à casa de máquinas e ao poço do elevador à empresa de manutenção. • Observe periodicamente a existência de ruídos e/ou anormalidades no funcionamento do elevador. Se houver, acione imediatamente a empresa de manutenção. • Note o desempenho de botoeiras no andar e o nivelamento de pisos (elevador e andar). Serviço Sete Servic www.seteservic.com.br ou 3390-8232 EngTI www.engtitelecom.com.br ou 2233-4173

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Condomínio por lia rangel

A importância da economia de água e energia elétrica Condomínios precisam entrar na onda da sustentabilidade

A síndica Maria Auxiliadora conseguiu reduzir as contas de água e luz após a implementação de ações sustentáveis

Recentemente, os brasileiros perceberam a necessidade de economizar água por causa da crise pela qual São Paulo tem passado. A escassez de chuva associada ao uso excessivo de água fez com que os níveis de rios e córregos baixassem muito e, em alguns pontos, até secassem, como foi o caso da Cantareira, principal conjunto de reservatórios que abastece a Grande São Paulo. Uma das principais causas foi, certamente, a falta de investimentos, por parte do Governo, em ações preventivas de combate à falta de água, mas não podemos esquecer que o consumo desenfreado de água também colaborou para que se chegasse a essa situação. A água é um bem precioso e escasso, por isso, todos devem estar mais atentos a seu consumo, inclusive os síndicos, responsáveis legais pela gestão dos condomínios. Mas como eles podem ajudar o condomínio a ser mais sustentável? Inúmeras ações podem ser feitas para colaborar com o meio ambiente e, assim, evitar o desperdício, além de economizar na conta de água.

Os vilões do consumo

É preciso que o síndico oriente os funcionários quanto ao uso racional da água

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Para Carlos Aguiar, da empresa Caça Vazamento, os maiores vilões do consumo de água são vazamentos em tubulações não aparentes, desperdício de água nos pontos de água (torneiras, descargas etc.) da unidade e ar na rede de abastecimento, mas ele diz que, com dicas simples, é possível diminuir o valor da conta de água do condomínio. “É importante fazer a manutenção periódica dos reservatórios de água, verificar a tabela de estimativa de consumo, fazer a leitura periódica do hidrômetro para manter o controle do consumo, ficar atento aos picos de consumo, como quando a conta sobe demais em um dia ou mês e depois volta ao normal. Nesses casos, há indício de ar na rede, o que normalmente é causado por interrupções no abastecimento de água. Quando o consumo ultrapassa

o limite estabelecido na tabela, é imprescindível contratar imediatamente uma empresa especializada em descobrir vazamentos”, orienta o sócio-gerente da empresa, que atende todo o estado e presta serviços voltados para economia de água, como caça-vazamento de água, vistoria técnica antidesperdício, investigação de infiltrações e instalação de economizadores de água em todo tipo de construção. A tabela a que Carlos Aguiar se refere mostra a estimativa de consumo e os valores das contas, baseados no número de unidades por condomínio, conforme a seguir. Nº DE UNIDADES

CONSUMO MÁXIMO

VALOR MÁXIMO DA CONTA

180 m3/mês

R$ 1.003,00

360 m3/mês

R$ 2.006,00

540 m3/mês

R$ 3.009,00

720 m3/mês

R$ 4.012,00

900 m3/mês

R$ 5.016,00

1.080 m /mês

R$ 6.018,00

1.440 m3/mês

R$ 8.024,00

Segundo o sócio-gerente da Caça Vazamentos, o síndico pode ajudar a economizar água e manter a conta do condomínio mais enxuta. “O ponto de partida para o síndico deve ser a análise das últimas contas de água do condomínio, para verificar se a metragem cúbica consumida está dentro do limite de consumo normal por apartamento (15 m³ para uma família de até cinco pessoas). Se o consumo mensal for maior do que o da tabela, é por que existe vazamento e/ ou desperdício no condomínio. Se o consumo estiver dentro dos limites apresentados na tabela, então basta que o síndico faça o acompanhamento do consumo de água pela leitura do hidrômetro. Esse controle

pode ser diário, semanal, quinzenal ou mensal, conforme a possibilidade do condomínio. Caso o consumo esteja maior do que o apresentado na tabela, então o síndico deve identificar imediatamente a origem do problema, que pode ser vazamento em tubulações não aparentes e/ou desperdício nos pontos de água na área comum ou dentro das unidades do condomínio. Nesse caso, ele deve contratar empresa especializada para realizar o serviço de caça-vazamento na área comum do condomínio e complementar esse serviço com uma vistoria técnica antidesperdício nos pontos de água dentro das unidades. Após a identificação do vazamento e execução dos reparos indicados nos pontos de desperdício, basta o síndico fazer o controle e nunca mais vai ser surpreendido com conta alta por causa de vazamentos”, afirma. Para Maria Auxiliadora, síndica do Condomínio do Edifício Bandeirante Capitão Domingos Rodrigues, composto por dois blocos e um total 144 apartamentos, as pessoas precisam se conscientizar de que é fundamental economizar, por isso, desde 2009, quando assumiu a gestão do condomínio, que tem aproximadamente 400 moradores, a síndica investiu em melhorias que beneficiassem a todos e colaborassem com a diminuição do consumo de água e energia elétrica. “Para ter um consumo ‘quase consciente’, em outubro de 2010, iniciamos a obra de individualização dos hidrômetros. Dessa maneira, cada apartamento passou a ter seu medidor, ou seja, passou a pagar apenas o que consumia, com isso, a conta de água diminuiu muito.” Luiz Alberto Carvalho, sócio-diretor do Grupo Hidroluz, empresa que está há 51 anos no mercado e executa serviços de manutenção, incluindo medição individualizada de água, assistência técnica autorizada em bombas, manutenção de sistemas hidráulicos (tubulações e barriletes) e quadros de comando elétricos, a conta de água é um dos maiores vilões da cota condominial. “Pesquisas indicam que o consumo de água compromete, em média, 21% da arrecadação dos condomínios, só perdendo para a folha de pessoal, que consome 37%. Porém, em muitos casos, observo um comprometimento bem maior, chegando a 50% da arrecadação. Economizar água é uma tarefa muito difícil para os síndicos, pois esbarra no problema do hábito de

consumo dos condôminos, no desperdício e no vazamento. A medição individualizada de água é a solução que tem tido melhores resultados atualmente, levando os condomínios a implantarem uma economia comprovada de até 50% no valor da conta de água do condomínio, com a economia individual dos apartamentos podendo ser ainda maior, caso os condôminos sejam conscientes e econômicos”, diz. Um dos exemplos em que o sistema de medição individualizada deu certo foi do Condomínio Bandeirante Capitão Domingos, da síndica Maria Auxiliadora. “A economia lá foi superior a 50%. A informação do quanto se consome é fundamental para essa formação consciente e consequente possibilidade de mudança de hábitos de consumo. Não há nada mais justo do que cada um pagar pelo que usa, da mesma forma que acontece com os demais insumos, como energia, gás e telefone. A medição individual promove justiça, ética e é ecologicamente imprescindível para a sustentabilidade do planeta. Nós implantamos sistemas com leitura por telemetria, tecnologia de última geração que permite que cada condômino saiba, por meio de relatório e portal na internet, quanto consumiu no mês, se está dentro de sua média, se há ou houve vazamentos e o consumo diário, com total segurança de inviolabilidade dos dados”, afirma o sócio-diretor da Hidroluz. José Lima, gerente comercial da Fortekk Serviços, empresa especializada em serviços hidráulicos, diz que uma das maneiras mais fáceis de mobilizar os moradores a economizarem é a instalação de hidrômetro individual: “Com ela e o pagamento pelo consumo próprio de água o síndico pode ajudar a manter a conta do condomínio mais baixa e conscientizar os moradores sobre a importância da economia de água.” Lima aconselha os síndicos a fazerem manutenção nas instalações hidráulicas regularmente, como forma de prevenção. “É muito importante verificar, com frequência, as instalações elétricas do automático, que regula o comando de abastecimento dos reservatórios; lavar os reservatórios de água a cada seis meses e observar a existência de vazamento nas instalações hidráulicas”, complementa. A Fortekk possui, ainda, moderna tecnologia industrial na fabricação, sob medida, de impermeabilização para reservatório de água com fissuras ou infiltrações (que

causam danos à estrutura do prédio). A fabricação do Geostank foi desenvolvida com material totalmente atóxico, que fica independente das paredes internas e que passa a trabalhar como fôrma para o bolsão de PVC. Assim, os reservatórios, principalmente os antigos e com paredes em mau estado, não precisam ser regularizados com argamassa ou outro impermeabilizante. A reutilização do reservatório é de seis horas após a instalação do Geostank.

Economizar energia elétrica também é importante Luz e água são recursos essenciais à vida e estão diretamente ligados. É importante lembrar que, no Brasil, a maior parte da eletricidade consumida é gerada por usinas hidrelétricas, ou seja, usinas que dependem de água para funcionar, por isso, ao economizar água, economiza-se energia e vice-versa. Todos nós, cidadãos, temos a obrigação de combater o desperdício, mas os síndicos, além dessa obrigação pessoal, têm a função de conscientizar os moradores com relação ao consumo desenfreado, tanto de água quanto de energia elétrica, e existem muitas formas de conseguir isso. Fixar cartazes e promover palestras pode ser um bom começo, mas uma atitude vale mais que mil palavras, por isso, a implementação de ações para economizar água e energia elétrica nas áreas comuns do condomínio pode ajudar nesse processo de conscientização dos condôminos. Como exemplos, os síndicos podem substituir as lâmpadas comuns por lâmpadas de LED; instalar sensores de presença e minuterias; verificar periodicamente as instalações elétricas para descobrir a existência de pontos de fuga ou a necessidade da troca de disjuntores inadequados ou que estejam sobrecarregados; verificar bombas, exaustores e outros equipamentos que consomem muita energia também é importante. A síndica Maria Auxiliadora pôs em prática diversas ações que ajudaram a economizar e, consequentemente, diminuir a conta de luz. “Na parte elétrica, começamos com a troca das bombas centrífugas, que eram três de 15 cv cada uma, por duas mais modernas, com potência de 7,5 cv JAN_FEV_MAR 2015

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cada uma. Também fizemos a troca dos painéis das bombas e de toda a tubulação, tanto hidráulica quanto elétrica. Além disso, substituímos alguns exautores antigos por outros mais modernos e trocamos os freezers dos salões de festas, tudo isso de olho na classificação de consumo. Outras ações que ajudaram a diminuir o consumo foram a modernização elétrica e eletrônica dos quatro elevadores, os reparos em alguns segmentos elétricos e a troca das luminárias de emergência por luminárias de lâmpadas de LED”, conta. Walter Santos, diretor da Led Planet, empresa que atende todo o Rio de Janeiro e é especializada na venda de lâmpadas LED, orientação e cálculo de economia de energia no uso de lâmpadas LED e instalação com medição de luminosidade antes e depois da troca, explica que as lâmpadas comuns, eletrônicas e fluorescentes esquentam muito, por isso consomem energia de-

mais. “Com a utilização das lâmpadas de LED, os gastos com iluminação podem ser reduzidos em até 60%, conforme mostra a tabela de equivalência no nível de iluminação e economia de energia elétrica (a seguir) e o investimento na troca das lâmpadas retorna para o condomínio em forma de economia de energia no prazo máximo de 6 a 12 meses”, diz. O diretor da empresa conta, ainda, que essa substituição só traz vantagens. “Além da considerável redução no consumo de energia elétrica, a iluminação LED tem outras vantagens, como o fato de ser totalmente reciclável, não gerar calor no ambiente, dispensar o uso de reatores, não emitir raios ultravioletas nem infravermelhos, não atrair insetos e possuir certificados internacionais de qualidade, entre outras coisas. Em média, a lâmpada de LED tem vida útil de 50 mil horas, e nós damos garantia de três anos; no caso de queimar, trocamos sem custo”, conta.

Tabela de equivalência Lâmpada LED

Residencial Comercial

Lâmpada Convencional

Economia de Energia

Spot LED 4w

Dicroica Halógena 50w

92%

Refletor LED 10w

Refletor Halógeno 75w

87%

Refletor LED 50w

Refletor Halógeno 200w

75%

Refletor LED 100w

Refletor Halógeno 400w

75%

Bulbo LED 7w

Incandescente Refletora 40/60w

83%

Bulbo LED 10w

Bulbo Incandescente 60/75w

83%

Bulbo LED 12w

Bulbo Incandescente 75/100w

84%

AR111 LED 10w

AR111 Halógena 75w

87%

Par 20 LED 7w

Par 20 Halógena 50w

86%

Par 30 LED 10w

Par 30 Halógena 75w

87%

Par 38 LED 15w

Par 38 Halógena 100w

85%

E a síndica Maria Auxiliadora não pensa em parar de economizar e pretende alçar voos mais altos. “Sempre que vejo uma campanha séria trago para dentro do condomínio e divulgo através de avisos. Agora queremos investir no reaproveitamento da água da chuva e já vislumbro o de energia solar; sei que é muito cara, mas, quem sabe, acontece um milagre e ela se torne acessível”, diz.

Alguns analistas sugerem multar o desperdício de água e de energia elétrica ou dar descontos para quem conseguir reduzir o consumo, mas faz-se urgente e necessária a conscientização de todos sobre os benefícios do uso racional desses recursos, não só para esta, mas para as futuras gerações. Economizar água e energia faz bem para o bolso e para o meio ambiente, por isso, mãos à obra, síndicos! JAN_FEV_MAR 2015

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Legislação

STJ considera legítima a penhora do bem do fiador No final de 2014 foi julgado recurso especial que trata da manutenção da penhorabilidade do imóvel único do fiador. O debate girou em torno da possibilidade de a penhora incidir sobre o único imóvel residencial pertencente ao fiador locatício, utilizado por este como bem de família. Ou seja, trata-se de perquirir se deve ser aplicada a regra expressa prevista no art. 3º, VII, da Lei 8.009/90, ou se por algum motivo tal norma deveria ser repelida. Considerando a relevância da matéria, representantes do setor de administração de imóveis como Secovi, Abadi, Agadie e Aabic apresentaram suas considerações no sentido de consolidar a jurisprudência do STJ. O relator do REsp 1.363.368/MS havia verificado ser potencialmente repetitivo o tema alusivo à penhora do bem de família no contrato de locação quando decorrente de fiança locatícia. Vale destacar que o recurso repetitivo ou recurso representativo da controvérsia é aquele que representa um grupo de recursos que possuem teses idênticas, ou seja, têm fundamento em idêntica questão de direito. A decisão proferida visa sedimentar o entendimento em torno da matéria e, com isso: (a) orientar os tribunais locais a aplicarem essa jurisprudência; (b) evitar a multiplicidade de recursos tendo por objeto tal questão. Assim, nos termos do julgamento, foi definida a seguinte tese: “É legítima a penhora de apontado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, ante

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o que dispõe o artigo 3º, inciso VII, da Lei nº 8.009/1990.” A decisão, provida por unanimidade, gera efeitos nos processos que versam sobre o mesmo tema. Embora a decisão do STJ não tenha efeito vinculativo, considerando que foi proferida segundo o rito previsto no art. 543-C, CPC, reduz muito a possibilidade de decisões em sentido contrário. É importante enfatizar que os efeitos da decisão não se aplicam apenas aos recursos que hoje porventura estejam sobrestados, mas também àqueles que venham somente no futuro a ser interpostos. Em termos práticos, é importante peticionar nos autos em curso, trazendo como fato superveniente esse julgamento do STJ. Por outro lado, nos casos em que o tribunal resolver alinhado com a decisão do STJ, mas a parte adversa interpuser recurso especial, deve-se fazer menção ao referido precedente, de modo a deixar evidente a inadmissibilidade do recurso. Apesar do disposto no art. 6º da Resolução nº 8 do STJ, de 7/8/2008, que estabelece que “a coordenadoria do órgão julgador expedirá ofício aos tribunais de origem com cópia do acórdão relativo ao recurso especial julgado”, é importante noticiar ao Tribunal de Justiça Estadual esse julgado à Vice-presidência responsável pela admissibilidade dos recursos especiais. Essa dinâmica reduzirá a subida de eventuais processos que tenham sido julgados em sentido contrário, uma vez que, nessa hipótese, o vice-presidente deverá deter-

minar que a Câmara Julgadora reaprecie o caso e ratifique seu julgamento ou o altere para se adequar ao que decidiu o STJ, nos termos dos §§ 7º e 8º, do art. 543-C, CPC. Desse modo, o conteúdo da decisão aportará aos processos pendentes de julgamento (sobrestados pela admissibilidade da tese do recurso repetitivo) bem como aos novos. Veja a íntegra do acórdão: Recurso especial nº 1.363.368 - MS (2013 /01463-3). Relator: ministro Luís Felipe Salomão. Recorrente: Afonso Ramão Rodrigues – espólio. Repr. por: Kátia Carneiro Rodrigues Fuji – inventariante. Advogado: Maurício Rodrigues Camuci e outro(s). Recorrido: Marco Antônio da Silveira Agostin. Advogados: Alexandre Viera e Sílvia Cristina Viera. Inters.: Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis – Abadi. Advogados: Rafael de Assis Horn, Hélio de Melo Mosiman, Fábio Kunz da Silveira e outro(s).

Ementa Processo civil. Direito civil. Recurso especial representativo de controvérsia. Art. 543-C do CP. Execução. Lei nº 809/190. Alegação de bem de família. Fiador em contrato de locação. Penhorabilidade do imóvel. 1. Para fins do art. 543-C do CP: “É legítima a penhora de apontado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, ante o que dispõe o art. 3º, inciso VI, da Lei nº 809/190.” 2. No caso concreto, recurso especial provido.

Acórdão Vistos, relatados e discutidos os autos em que as pessoas indicadas anteriormente são partes, acordam os ministros da Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, conhecer o recurso especial e dar-lhe provimento para firmar a legitimidade da penhora realizada sobre o bem de família da recorrida, nos termos do voto do sr. Ministro Relator. Para os fins do artigo 543-C, do Código de Processo Civil, foi definida a seguinte tese: “É legítima a penhora de apontado bem de família pertencente a fiador de contrato de locação, ante o que dispõe o artigo 3º, inciso VI, da Lei nº 8.09/190.” Os srs. Ministros Paulo de Tarso Sanseverino, Maria Isabel Gallotti, Antônio Carlos Ferira, Ricardo Vilas Boas Cueva, Marco Buzzi, Marco Aurélio Bellizze, Moura Ribero e João Otávio de Noronha votaram com o sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento o sr. ministro Raul Araújo. Brasília, 12 de novembro de 2014 (data do julgamento). Ministro Luís Felipe Salomão Relator

Veja as opções de fiança para a locação de um imóvel Fiador: se for pessoa física, precisa ser alguém de posse de um imóvel na cidade do Rio de Janeiro, com registro no cartório do RGI, que será responsável pelo locatário por todas as obrigações contratuais, caso ocorram problemas na locação. O imóvel do fiador poderá ser penhorado. A diferença para pessoa jurídica é que esta se trata de uma empresa. Depósito caução: em geral, é feito um depósito de até três meses de aluguel para o locador. O valor é devolvido no fim do contrato e corrigido pela poupança. Isso, claro, se não houver atraso de aluguel, má conservação do imóvel ou qualquer outra infração contratual. Existem algumas variantes, além do dinheiro, que servem de garantia: caução de bem móvel (como um carro) e caução de bem imóvel. Seguro-fiança: o funcionamento é semelhante ao do seguro de um carro. Só que, na locação, o inquilino paga cerca de 150% o valor do aluguel (o que equivale a um mês e meio) por ano, para o caso de

eventuais problemas. Esse valor pode ser dividido em até 11 prestações e essa garantia deve ser renovada a cada 12 meses. Carta fiança bancária, de empresa ou do governo: é quando uma das instituições é a responsável pelo locatário. Geralmente, é usada para locações acima de R$ 5 mil e por empresas grandes. A diferença para o fiador pessoa jurídica é que este assume toda a responsabilidade do contrato, como manutenção, aluguel e condomínio, por exemplo. Já no caso da carta, a empresa pode assumir parcialmente essas questões e deixá-la válida apenas durante o tempo de contratação do funcionário, por exemplo.

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Legislação

Trabalho com segurança Condomínio precisa se resguardar de acidentes com prestadores de serviços Em março de 2014, uma mulher de 73 anos morreu ao cair do décimo andar de um prédio em Porto Alegre. Ela era empregada doméstica e estava limpando os vidros de um apartamento quando se desequilibrou. Em 2006, outra empregada, de 48 anos, faleceu ao cair do sétimo andar de um edifício no Leblon quando limpava a janela do apartamento 703. A imagem do corpo estirado na calçada jamais saiu da cabeça dos moradores e das pessoas que passavam pela rua. Para evitar que acidentes como esses ocorram, causando sérios problemas para o condomínio, o síndico deve ficar atento. A dica é orientar os moradores e as empregadas e diaristas, por meio de circulares, cartazes ou mesmo nas reuniões da assembleia, sobre os riscos que uma simples faxina pode representar. Vale ressaltar que o Ministério do Trabalho e Emprego (MTE) proíbe trabalho doméstico com risco de queda de níveis elevados. Segundo definição do MTE, trabalho em altura é toda atividade executada acima de dois metros do piso de referência. A norma de que trata do assunto é a NR18, do ministério, relativa a segurança e medicina do trabalho. Uma das principais causas de morte no trabalho são os acidentes que envolvem quedas de pessoas e

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trão, a presidente do sindicato alerta que o excesso de confiança pode ser fatal. “A tarefa em si já é perigosa, mas, além disso, a trabalhadora pode ter algum problema de saúde que ela mesma desconheça, como labirintite, hipoglicemia, pressão alta ou problemas cardíacos. Pode passar mal e cair enquanto faz o serviço”, alerta.

A importância dos EPI

material. Trinta por cento dos acidentes de trabalho ocorridos ao ano são decorrentes de quedas. Muitos acidentes fatais por queda ocorrem principalmente durante serviços de manutenção e limpeza em fachadas. A presidente do Sindicato dos Trabalhadores Domésticos do Município do Rio, Carli Maria dos Santos, orienta todas as trabalhadoras a não aceitarem esse tipo de serviço. “Limpar as janelas não deve ser função de doméstica. Para isso o condomínio deve contratar uma empresa especializada”, reforça Carli, de 61 anos, que trabalha como doméstica desde os 10 anos. Para aquelas que insistem em fazer o serviço, mesmo sem a solicitação do pa-

O diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), Marcelo Borges, afirma que, no caso das domésticas, sendo uma contratação particular, caberá ao morador exigir o equipamento de proteção individual (EPI) e monitorar o respectivo uso por parte do contratado. “Contudo, conhecemos alguns condomínios que fornecem esse serviço de limpeza aos condôminos. Nesse momento, caberá à administração fiscalizar o uso do equipamento de proteção, a fim de erradicar futuras responsabilidades”, orienta. Com relação às empresas contratadas pelo condomínio para fazer serviços de manutenção, o Departamento Jurídico do Sindicato da Habitação do Rio (Secovi Rio) lembra que a CLT, no Capítulo V, artigos 154 a 201, que tratam da segurança e

medicina do trabalho, define como obrigatório o uso do EPI, sendo até motivo para rescisão por justa causa a recusa injustificada do empregado. De acordo com o artigo 157, as empresas também são responsáveis. Cabe a elas: cumprir e fazer cumprir as normas de segurança e medicina do trabalho; instruir os empregados, através de ordens de serviço, quanto precauções a tomar no sentido de evitar acidentes do trabalho ou doenças ocupacionais; adotar as medidas que lhes sejam determinadas pelo órgão regional competente; facilitar o exercício da fiscalização pela autoridade competente. O artigo 166 é claro: “A empresa é obrigada a fornecer aos empregados, gratuitamente, equipamento de proteção individual adequado ao risco e em perfeito estado de conservação e funcionamento, sempre que as medidas de ordem geral não ofereçam completa proteção contra os riscos de acidentes e danos à saúde dos empregados.” Ao contratar uma empresa, o síndico deve ficar atento a alguns pontos. Primeiro, verifique se ela tem seguro contra acidentes para os empregados alocados. Repare se os funcionários estão usando os EPIs. Fornecê-los é uma obrigação da contratada. Importante também que o local da obra esteja isolado e muito bem sinalizado, principalmente no caso de pintura e limpeza de fachada. Peça ao zelador para orientar as crianças a não se aproximarem da obra. Muitas vezes elas não sabem ler e interpretar sinalização. Avise os moradores quando a obra vai começar, por meio de cartaz na área social ou de circular. O Secovi Rio lembra que o condomí-

nio é responsável solidário pelo trabalhador que exerce atividade em suas dependências. Assim, o atendimento a essas recomendações constitui obrigação legal, isentando o condomínio de inúmeros transtornos. Quanto às empregadas domésticas, a teoria é a mesma: aplica-se a elas a responsabilidade do empregador por qualquer dano oriundo dessa atividade. O condomínio não tem nenhuma responsabilidade nesse aspecto, visto que não é seu empregador.

Síndicos atentos Síndico de dois edifícios (Porto Seguro e Acauã) na mesma rua, em Ipanema, André Castelo Branco conta que, embora os moradores sejam conscientes em relação ao perigo que a limpeza das janelas pode representar, a própria arquitetura dos prédios, ambos com cinco pavimentos e 20 apartamentos cada um, facilita a faxina. “Temos varandas na sala e no quarto, então é bem fácil alcançar as janelas, sem nenhum risco, caso seja necessária a limpeza”, afirma o gestor, que conta com a ajuda da CIPA na administração. “As janelas não são grandes, então, a pessoa consegue limpar de dentro do quarto mesmo, sem correr perigo. Os moradores têm consciência disso, nunca presenciei empregadas dependuradas em janelas”, completa. No Recanto da Tijuca, também administrado pela CIPA, a síndica Maria das Graças Silva faz questão de acompanhar de perto o trabalho dos empregados das firmas de manutenção. “Já tivemos grandes obras e todas tiveram o acompanha-

Nos prédios administrados pelo síndico André Castelo Branco, em Ipanema, a própria arquitetura facilita a faxina: da varanda é possível limpar as janelas sem risco

mento de engenheiros, que exigiam o uso correto de uniformes e EPIs”, revela a gestora, lembrando que, entre 2013 e 2014, foram feitas obras nos quatro elevadores, nos dutos das lixeiras e nas duas caixas-d’água. “Como não posso monitorar o tempo todo, fico em contato com os responsáveis pelas obras para que eles cumpram todas as obrigações legais. Com relação ao trabalho das domésticas, nunca presenciei ninguém pendurado nas janelas”, garante a síndica do Recanto, que tem sete andares e 62 apartamentos.

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E quando um funcionário se acidenta?

Ao contratar uma empresa para realizar obras, o síndico deve verificar se ela se encontra legalizada perante a Receita Federal e junta comercial e se há profissional técnico responsável (engenheiro)

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O síndico ou morador deve seguir o que manda a legislação trabalhista. Chame uma ambulância, faça um cadastro no Cadastro de Acidentes de Trabalho (CAT), siga o processo normalmente. Provavelmente, o funcionário deverá passar por perícia no INSS e só depois retornará a suas funções, se possível. Nesses casos, conte com a colaboração de um advogado trabalhista ou de sua administradora de condomínio. Se o acidente for com empregado de uma empresa prestadora de serviços, o ideal é chamar uma ambulância e comunicar à contratada. Também vale acompanhar o processo de perto, para saber se a terceirizada está cumprindo os direitos trabalhistas do funcionário, já que, nesses casos, o condomínio pode responder solidariamente pelo acidente. Antes de fechar contrato com uma empresa, certifique-se de que ela conta com seguro contra acidentes para seus contratados.

Empregados domésticos dependurados nas janelas para fazer a limpeza representam um enorme risco

O síndico deve ter em mente que, sempre que um funcionário se acidenta no local de trabalho, no caso o condomínio, este também pode ser responsabilizado. Por isso, deve garantir condições totais de trabalho no ato da contratação de um serviço. Veja outras dicas importantes: • exija da empresa prestadora equipamentos de segurança (EPIs) suficientes para os funcionários, que variam de acordo com o tipo de serviço; • estipule, em contrato, um seguro contra acidentes e outro de vida para os funcionários, dependendo do tipo de obra; • os equipamentos fornecidos aos funcionários devem seguir todas as normas da legislação vigente. É importante estipular isso em contrato e deixar sob a responsabilidade da prestadora; • no memorial descritivo da obra, devem constar as áreas que ficarão restritas aos condôminos, que devem ser informados, para sua segurança, de tais restrições; • os funcionários que vão trabalhar na obra devem ser previamente identificados, com nome, RG e foto. Essa documentação deve ficar na portaria, pois é o porteiro que permite o acesso às dependências do edifício; • quaisquer alterações no quadro de funcionários da obra ou do serviço devem ser informadas ao edifício. Não aceite substitutos sem aviso prévio da prestadora. Fonte: Sindiconet.

Cuidados que os condomínios devem ter Listamos, a seguir, os pontos mais relevantes que devem ser observados pelos condomínios antes de contratar esse tipo de prestação de serviço. • Verificar se a empresa é legalizada perante a Receita Federal e a junta comercial e se há profissional técnico responsável (engenheiro). • Pedir referências quanto às obras já realizadas. • Exigir o registro dos empregados em carteira de trabalho ou a comprovação da condição de autônomo, através do carnê de recolhimento do INSS, com as contribuições pagas em dia. • Durante a execução do serviço, o condomínio deve estar atento e exigir da empresa contratada o seguinte: comprovação do pagamento de salários em dia e comprovação do recolhimento do FGTS e do INSS. • No que diz respeito às normas de segurança, o condomínio deve pedir à empresa contratada que observe todas as exigências contidas na NR-18, entre as quais destaca-se a necessidade de comunicação do início da obra ao Ministério do Trabalho, por meio de documento no qual constem o endereço da obra; o tipo de obra; o número de empregados; a data de início e término. JAN_FEV_MAR 2015

Comportamento POR Renata Fernandes

De olho nas marteladas Em janeiro de 2012, três prédios desabaram no Centro do Rio de Janeiro. Uma tragédia com vítimas que ganhou as páginas dos jornais e mobilizou a cidade. O provável motivo para a queda foi uma reforma realizada em uma das unidades. Paredes haviam sido derrubadas com o intuito de tornar o ambiente amplo. Depois desse incidente, o mundo das reformas não foi mais o mesmo. As autovistorias procuram avaliar a estrutura dos prédios periodicamente. E dentro dos condomínios os síndicos passaram a dar mais atenção ao assunto. Atualmente, os condôminos que quiserem fazer alguma alteração estrutural no apartamento devem apresentar um escopo do trabalho elaborado por um engenheiro ou arquiteto. “De acordo com a NBR 16.280, da ABNT, as reformas estruturais nos imóveis só podem acontecer depois

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que um engenheiro ou um arquiteto encaminhar o plano da obra ao proprietário, indicando a viabilidade do projeto. A norma visa melhorar o controle na execução de obras nas edificações, reduzindo acidentes e conflitos”, afirma a advogada Andrea Muller, da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi). Teoricamente, o síndico passou a ter um papel importante nas decisões de cada morador de repaginar seu apartamento. Ele pode aprovar, recusar ou pedir mais detalhes na apreciação dos projetos. A convenção do condomínio ainda pode estipular os horários aprovados para a realização de obras, garantindo o respeito à Lei do Silêncio e minimizando o transtorno dos vizinhos. O mesmo acontece quando as obras ocorrem nas partes comuns do prédio. Elas devem ser aprovadas nas assembleias de condomínio, com a apresentação de orçamento de empresas idôneas, deixando claro, inclusive, prazos e material utilizado. Isso tudo está previsto na teoria, porque, na prática, nem sempre os moradores respeitam as normas vigentes. A síndica Luísa Almeida, do Terraços de Olinda, em Botafogo, já teve dor de cabeça com um morador que derrubou uma parede para fazer uma porta na cozinha sem apresentar a Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) exigida, documento assinado por um profissional de engenharia ou arquitetura aprovando a alteração. E teve mais. Por lá, já houve um condômino que colocou Insulfilm, alterando a fachada, e um toldo fora da especificação. As unidades tiveram que ser notificadas. “A síndica deveria ser comunicada, o que nem sem-

pre acontece. Como o prédio é pequeno, o porteiro avisa. E quando escuto parede quebrando, procuro saber que tipo de obra está sendo feita”, afirma Luísa. No Terraços de Olinda há uma série de especificações para as obras que acontecem no prédio. As reformas só podem ser feitas de segunda a sexta, das 8h às 17h. Aos sábados, só se não houver nenhum barulho que incomode os vizinhos. E quando a obra é grande, a síndica ainda faz algumas vistorias durante o processo, para se certificar de que tudo está correndo bem. No Oriente Santa Teresa, em Santa Teresa, a síndica Cley dos Santos acredita que informar o morador sobre as normas do condomínio antes do início da obra tem funcionado. Mesmo assim, para que as regras sejam cumpridas, Cley supervisiona tudo de perto. “Uma delas é verificar a planta do prédio antes de qualquer quebradura. Eu preciso ser informada não só para ficar atenta ao que ocorre, como também para avisar os moradores mais próximos da unidade sobre o baru-

A advogada Andrea Muller, da Abadi, afirma: a norma visa melhorar o controle na execução de obras nas edificações, reduzindo acidentes e conflitos

lho. Acredito que, assim, eles conseguem tolerar melhor o tumulto provocado pela obra”, afirma a síndica. Cley ainda faz questão de visitar periodicamente as obras, para ter certeza de que não foram feitas alterações no projeto que possam prejudicar a edificação. “Visito no início para saber exatamente o que pretendem, no meio para verificar se es-

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A síndica Cley dos Santos: vigilância constante

A síndica Luísa Almeida já notificou condôminos por conta de obras

tão seguindo o pretendido e quantas vezes achar necessário para verificar se não houve alguma alteração no projeto que possa trazer perigo para os moradores”, diz. Além disso, os horários e dias estipulados são sagrados. Mesmo que o condômino garanta que não haverá ruídos, as obras nunca

podem ocorrer depois das 17 horas ou aos domingos e feriados. O assessor de condomínios da CIPA, Bruno Azevedo, lembra que, quando o assunto é obra dentro de condomínios, muitos itens podem – e devem – estar previstos na convenção e/ou no regulamen-

to interno. Um exemplo são os horários e dias estipulados para que os operários trabalhem. É claro, porém, que a discussão muda de figura quando se trata de reformas emergenciais. Nesse caso, o bom senso precisa falar mais alto. Muitas vezes, a não realização do reparo pode levar o prédio a sofrer com o risco de desabar. Quando não há tempo a perder, é preciso saber abrir exceções. A segurança deve estar em primeiro lugar. Para que as normas sejam cumpridas e que haja a certeza de que o projeto não causará danos à edificação, o síndico precisa estar sempre por perto. Pequenas vistorias e visitas eventuais são a melhor opção.

Palavra do assessor

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Bruno Azevedo, assessor de condomínio da CIPA, explica como lidar com as obras nos prédios. As regras que regulamentam o assunto servem para minimizar o incômodo e garantir a segurança dos moradores e a preservação da edificação.

O síndico deve ser informado sobre obras nas unidades? Bruno Azevedo: o síndico deve ser avisado formalmente sobre a realização de obras/ reformas nas unidades autônomas, sempre que tais modificações implicarem alteração das instalações e estruturas dos apartamentos que venham a apresentar algum risco à integridade da edificação. Em tal comunicado deverão constar informações sobre os profissionais contratados para fazer o reparo na unidade autônoma; horário de execução do serviço; apresentação de projeto e acompanhamento do procedimento por profissional vinculado ao Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou ao Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Brasil (CAU) e apresentação do termo regular de Anotações de Responsabilidade Técnicas (ART) do profissional responsável pela obra. As convenções e os regulamentos de muitos condomínios não contêm tais especificações, sendo necessário que se promova a atualização de tais instrumentos para que os condomínios tenham a possibilidade de resguardar preventivamente a integridade das edificações quanto a eventuais sinistros. O síndico deve vistoriar? BA: os síndicos dos condomínios, por exercerem a função de representantes legais dessas comunidades, respondem, nas esferas cível e criminal, por seus atos comissivos e omissivos, sendo imprescindível que comuniquem às unidades autônomas a necessidade de vistoria, em dia e horário previamente determinados. Isso sempre que for constatada que a benfeitoria realizada não esteja sendo acompa-

Bruno Azevedo, da CIPA, diz que as regras que regulamentam as obras servem para minimizar o incômodo e garantir a segurança dos moradores e a preservação da edificação

nhada por profissional habilitado e venha a apresentar algum risco à integridade da edificação. Em tal vistoria, o ideal é que o síndico conte com a presença de um profissional especializado para realizar a avaliação técnica da benfeitoria vistoriada, a exemplo de engenheiros autônomos e órgãos como a Defesa Civil e o CREA/ CAU nas situações mais urgentes. A norma da ABNT n.º 16.280/2014, apesar de não possuir força de lei, é uma diretriz técnica a ser seguida por profissionais, empresas, síndicos e condôminos nas obras realizadas nos prédios, sendo importante instrumento de prevenção a sinistros que afetem a estrutura das edificações. O ideal é que os condomínios fixem cláusulas nas respectivas convenções e regulamento interno, mencionando expressamente que as obras realizadas nas áreas comuns e

privativas dos condomínios verticais estão sujeitas a observância da norma técnica n.º 16.280/2014 da ABNT. Quem define os horários apropriados? BA: os dias e horários para a realização de obras nos condomínios devem seguir o disposto nas convenções e/ou regulamentos internos, normalmente ocorrendo em dias úteis e em horário comercial, de modo a minimizar eventuais transtornos e não prejudicar os direitos de vizinhança. E se for obra do condomínio? Os dias e horários permitidos são os mesmos? BA: na hipótese de realização de obras nas áreas comuns do condomínio, devem ser observados os dias e horários previstos na convenção e/ou regulamento interno da edificação, ficando ressalvadas as obras de caráter emergencial por risco de ruína da construção, já que possuem reconhecida e evidente urgência em sua realização. Serviço

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LEGISLAÇÃO por Alessandra Ceroy

O que cabe a cada um Condomínios, condôminos e o espaço que pertence a cada um

Reuniões de condomínio são sempre uma grande confusão. Normalmente, de um lado, os que estão a favor da gestão do síndico do prédio. Do outro, os famosos “do contra”. Mas, acima dos problemas do dia a dia desses locais, um dos assuntos que mais causam rebuliço nesses encontros são as discussões sobre os valores que cada um deve pagar mensalmente para a manutenção do prédio e dos empregados que lá trabalham. Com valores baseados na convenção do local, na fração ideal do terreno ou na metragem quadrada do imóvel, as taxas condominiais privilegiam os moradores da mesma maneira (limpeza do prédio, utilização de espaços comuns, número de empregados etc.). Entretanto, dependendo da maneira como são calculados, os valores das cotas condominiais podem variar. Mas como os síndicos devem lidar com essa situação quando os moradores não concordam com as cobranças? Até que ponto o direito de um prevalece sobre o do outro?

Mesmos direitos, mesmos valores Moradora de um edifício de cinco andares com 20 unidades, no Maracanã, Alessandra Dias herdou dos pais uma das quatro coberturas do prédio, construído há 30 anos. Com aproximadamente 160 metros quadrados, a metragem original do apartamento era a metade desse tamanho. Porém,

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Marcelo Borges da Silva, da ABADI, explica que, nem sempre, o apartamento maior paga mais cota condominial. “Devemos analisar a Convenção e a fração ideal de terreno que lhe fora atribuída, que não necessariamente está ligada ao tamanho do imóvel

ao comprarem o imóvel, apenas o primeiro andar existia, dando o direito, se quisessem, de construir o segundo pavimento. Ao se mudarem, começaram as obras do segundo andar, que teria dois quartos, banheiro, sala e terraço com piscina. Mas por pertencerem à primeira leva de moradores do prédio – os primeiros apartamentos vendidos foram os quatro do último andar e mais um no terceiro andar –, ao realizarem a primeira assembleia de condomínio, acordaram que os donos de cobertura não pagariam taxas diferenciadas, já que nenhum serviço do prédio seria

usado no segundo andar do imóvel (corredores, elevadores etc.) e ela possuía apenas uma vaga na garagem, assim como todos os outros moradores. Os anos passaram e, há pouco mais de um ano, os outros moradores resolveram questionar o valor das taxas das coberturas, já que tinham o dobro da metragem quadrada. “Durante uma reunião, quiseram mudar o estatuto do condomínio, dobrando o valor do que pagamos. Falaram da água da piscina, do número de pessoas no apartamento etc. Entretanto, por incrível que pareça, as coberturas são os apartamentos onde moram menos pessoas. No meu, por exemplo, somos duas pessoas apenas. Além disso, a água da piscina não é trocada toda semana. Certamente quem lava carros no prédio gasta mais que minha piscina”, explicou Alessandra. Ela disse, ainda, na ocasião, que até concordaria com o aumento, mas que deveria ter mais uma vaga na garagem, corredor diferenciado e outras “regalias” impossíveis de o condomínio oferecer. Para Marcelo Borges da Silva, diretor jurídico da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (Abadi), moradores de cobertura não necessariamente pagam mais. “Não é cartesiano definirmos que unidades de cobertura pagam mais. Cada condomínio possui seu critério, e cabe ao investigador analisar a convenção condominial e a fração ideal de terreno atribuída a esse tipo de apartamento. Em geral é atribuída uma fração maior para as unida-

Síndica profissional do Park Palace, Gabriele Santos conta que, quando existe valor diferenciado, este obedece à fração ideal

des de último pavimento, principalmente quando a metragem do imóvel é maior em comparação com a dos demais imóveis. Contudo, devemos verificar caso por caso”, explica. “Havendo o direito de acrescer estabelecido na convenção ou ônus reais da unidade de cobertura, não há amparo na cobrança maior pelo exercício pleno desse direito. Novamente enfatizo a necessidade de uma análise da convenção, a fim de verificar a existência de uma regra especial. Por certo não há um critério perfeitamente justo para o rateio das despesas condominiais, pois os moradores possuem hábitos distintos de uso dos serviços e das áreas comuns de um edifício. A legislação andou bem ao criar uma regra (fração ideal de terreno), mas concedendo ao condomínio, através de sua convenção, a prerrogativa de aprovar outro critério dentro da conveniência de, no mínimo, dois terços dos condôminos”, complementa.

Quando o de um vira o de todos Outro caso demonstra como, muitas vezes, a reclamação dos outros condôminos não é sobre o apartamento de alguém ter mais área construída, mas sobre pertencer ao prédio inteiro, e não apenas a um morador. Foi isso o que aconteceu com Sandra Pereira, moradora do Flamengo. Neta da dona de um apartamento localizado no último andar de um prédio de apenas um bloco e uma unidade por pa-

vimento, Sandra vivenciou um problema pelo qual jamais imaginou passar: o de ter o que era seu sendo questionado por outros moradores do prédio. Com taxa condominial igual para todos os imóveis do edifício, as reclamações, nesse caso, foram pela área aberta do apartamento. Embora todos tivessem a mesma metragem (no caso dela, a área externa conta como metros quadrados

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também), durante muitos anos, o condomínio não aceitava que o espaço descoberto fosse parte do apartamento. “As pessoas questionavam que era parte do condomínio e que todos tinham livre acesso. Porém, o apartamento só tem uma porta de entrada, que é na área descoberta. Ou seja, significaria que qualquer um poderia entrar no apartamento quando quisesse”, comenta Sandra. “Nossa reivindicação foi que, na escritura, está escrito que toda a área do 12º andar pertencia a minha avó, ou seja, que, nesse caso, os outros condôminos não teriam acesso a ela. Além disso, se pagamos o mesmo valor de taxa de condomínio, então temos direito ao andar todo. Mas o condomínio insistia no ponto de que a área era comum”, complementa. O problema teve que ser resolvido na Justiça. E o parecer, como não poderia deixar de ser, foi favorável à família de Sandra.

Imparcialidade na administração Mas como um síndico deve agir em casos como esses, quando alguns moradores questionam os valores praticados para outros? Para Alessandra, moradora da cobertura no Maracanã, é obrigação do síndico ser imparcial nesses momentos. “Meu prédio é pequeno, com quatro apartamentos em cada um dos cinco andares. Se não tiver alguém que veja a situação como profissional, sem levar em conta que também é morador do local, o problema pode ser maior. Se nós, das coberturas, perdêssemos o direito de pagar o valor igual a todos, iríamos recorrer à Justiça para resolver o problema, alegando

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“O síndico profissional Bruno Santos conta que, em seu cliente no Arpoador, o valor da taxa condominial é diferenciado por conta das diferentes frações ideais de cada unidade”

todos os pontos questionados. Segundo um advogado que consultamos à época, não tinha como prever o resultado, mas certamente seria um processo caro com o qual o condomínio teria que arcar e, consequentemente, todos os moradores”, explica. Já Bruno Santos, síndico profissional do Condomínio Johannes Brahms, no Arpoador, com 18 unidades e aproximadamente 60 moradores, conta que seu edifício possui valor de cobrança de taxa condominial diferenciada para os apartamentos por conta das diferentes frações ideais de cada unidade. “Esse tipo de cobrança deverá estar expressamente previsto na convenção do condomínio e, em sua falta, estará amparado pelo que prevê o Novo Código Civil”, diz Bruno. Perguntado sobre como lida com a questão de condôminos que reclamam de maior ou menor valor da taxa, Bruno afirma que não tem

tantos problemas quanto este. “Essas solicitações, quando nos chegam, são devidamente respondidas de maneira clara aos solicitantes, demonstrando sempre estar de acordo com o que prevê a convenção e o Código Civil, Lei 10.406/2002. Geralmente, esse tipo de reclamação surge mais quando há a necessidade de cotas extras. Daí a importância de fazer uma elaborada previsão orçamentária e sempre convocar assembleias para a aprovação de toda e qualquer cota extra”, complementa. Síndica profissional do Condomínio Comercial Park Palace, na Barra, que possui dois pavimentos, Gabriele Santos conta que, nesse seu cliente, a taxa é individual. Entretanto, quando existe valor diferenciado, este segue a fração ideal. Marcelo Borges da Silva, da Abadi, fala ainda que, em casos em que os moradores reclamam de taxa de condomínio, a Abadi

possui uma assessoria jurídica voltada a prestar serviços para as empresas associadas. “Cada reclamação, portanto, é transformada em consulta, momento no qual será avaliado o caso concreto para uma orientação à luz do direito”, comenta. Desde o início dos tempos, viver em sociedade requer uma série de predicados, como paciência, educação, senso comum e respeito. Morar em um edifício não é diferente disso. Basta que os síndicos estejam realmente preparados para a função e saibam cobrar os deveres e mostrar os direitos de cada condômino.

Entendendo a taxa de cada apartamento Uma questão recorrente para síndicos é quando são perguntados sobre o motivo de a taxa condominial ser maior ou menor para cada apartamento. Marcelo Borges, da Abadi, explica que, em regra, o rateio das despesas condominiais obedece à proporção da fração ideal de terreno atribuída a cada unidade autônoma. “Essa, aliás, é a regra da lei, conforme norma disposta no inciso I do art. 1.336 do Código Civil. Contudo, a mesma legislação concede ao condomínio estabelecer um critério de rateio de acordo com sua conveniência, desde que esse sistema diferente de cobrança esteja contido na convenção”, explica. Marcelo conta que nem sempre o apartamento maior paga mais cota condominial. “Devemos analisar a convenção e a fração ideal de terreno que lhe fora atribuída, que não necessariamente está ligada ao tamanho do imóvel”, finaliza. Para entender melhor, fração de terre-

no seria a parte que pertence a cada proprietário em relação ao conjunto geral da edificação, incluindo, portanto, as áreas comuns. Já o tamanho do imóvel é o local em si, com seus quartos, banheiros, cozinha, sala etc. A Lei nº 10.931, de 2004, diz que “a cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária, no instrumento de instituição do condomínio”.

Obra legalizada Embora seja cada vez mais comum construir espaços acima dos já existentes ou realizar modificações dentro dos imóveis, essa prática, obviamente, demanda cuidados. É preciso verificar o peso da obra, no quão isso pode prejudicar a estrutura do prédio etc. Além disso, para os que aumentam o tamanho (como é o caso de algumas coberturas criadas posteriormente à construção do prédio), existe a questão da chamada mais-valia, que é o imposto pago para a Prefeitura para licenciar o aumento de área construída irregularmente, para isso, a pessoa deverá se dirigir ao órgão competente na Prefeitura e apresentar seu projeto de ampliação. E não é apenas o dono do imóvel que deve ficar atento aos procedimentos requeridos antes do quebra-quebra. Bruno Santos explica que, antes de começar uma obra, o condômino deve seguir alguns trâmites, que deverão ser observados e cobrados pelos síndicos. “O morador deverá apresentar ao síndico o descritivo da obra que será realizada acompanhada de projeto, Anotação de Responsabilidade Técnica (ART)

assinada pelo engenheiro ou arquiteto e aprovação dos órgãos competentes. Esses procedimentos deverão ser assiduamente observados pelo síndico, o qual, em caso de danos como o ocorrido no edifício que caiu no Centro do Rio, será responsabilizado civil e criminalmente pelos atos praticados pelos moradores do edifício”, exemplifica Bruno. E a polêmica não para por aí. Além dos problemas entre síndicos e donos de apartamentos que acrescem áreas construídas, os gestores dos edifícios ainda têm que lidar com as reclamações dos outros moradores sobre questões ligadas ao assunto, como de que forma os pilares vão aguentar essas novas estruturas e o aumento do consumo de água (quando esta é compartilhada, e não individual). “Outro assunto que deverá ser fiscalizado pelo síndico e causa inúmeras reclamações por parte dos moradores diz respeito a horário de silêncio, realização de obras e sujeira deixada nas partes comuns”, complementa Bruno. Marcelo Borges explica, ainda, que, no caso de um condômino começar uma obra de ampliação do apartamento, se ele tiver direito a essa ampliação, a administração deverá solicitar o plano da reforma, com as devidas informações do profissional responsável, forma de execução e material a ser empregado, conforme recomendação da NBR 16.280 da ABNT. “Com base nessas informações, o síndico ainda poderá solicitar laudo técnico com o objetivo de aquilatar a repercussão da obra sob a estrutura da edificação. Contudo, caso o morador não possua o direito, deverá notificá-lo com celeridade, adotando as medidas judiciais cabíveis de nunciação de obra nova, objetivando sua paralisação”, finaliza.

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jurisprudências 0110134-48.2007.8.19.0001 - APELAÇÃO 1ª Ementa - DES. JOSÉ C. FIGUEIREDO - Julgamento: 12/6/2013 - DÉCIMA PRIMEIRA CÂMARA CÍVEL APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DEMOLITÓRIA. TITULAR DE UNIDADE AUTÔNOMA ALTEROU MURO DIVISÓRIO DE ÁREA COMUM, SEM CONSENTIMENTO DOS DEMAIS CONDÔMINOS. AUSÊNCIA DE DECURSO DE PRAZO DECADENCIAL. LEGITIMIDADE DO CONDOMÍNIO PARA PROPOR A AÇÃO, EIS QUE SE TRATA DE ÁREA COMUM. INTERESSE JURÍDICO CARACTERIZADO. LAUDO PERICIAL ATESTA QUE O AREJAMENTO DAS UNIDADES FICOU SEVERAMENTE PREJUDICADO, QUE A MODIFICAÇÃO IRREGULAR OBSTRUI A TIRAGEM DE GASES PROVENIENTES DE COMBUSTÃO E QUE HÁ RISCO EM POTENCIAL PARA TODO O CONDOMÍNIO. NÃO É LÍCITO A QUALQUER CONDÔMINO UTILIZAR ÁREA COMUM DE FORMA EXCLUSIVA. ARTIGO 1.342, DO CC. SENTENÇA DETERMINOU O DESFAZIMENTO DA OBRA IRREGULAR. PROVIMENTO PARCIAL DO RECURSO, TÃO SOMENTE PARA CONCEDER O PRAZO DE 120 (CENTO E VINTE) DIAS PARA O DESFAZIMENTO DA OBRA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 0001015-46.2007.8.19.0004 (2009.001.08017) - APELAÇÃO 1ª Ementa - DES. LEILA ALBUQUERQUE - Julgamento: 10/9/2009 - DÉCIMA OITAVA CÂMARA CÍVEL RESPONSABILIDADE CIVIL. EXPLOSÃO EM TUBULAÇÃO DE GÁS EM EDIFÍCIO RESIDENCIAL. RESPONSABILIDADE OBJETIVA DA CONCESSIONÁRIA PRESTADORA DE SERVIÇO. PEDIDO DE INDENIZAÇÃO POR DANO MATERIAL E DANO MORAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA PARCIAL, REJEI-

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TANDO O DANO MATERIAL E FIXANDO INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. RECURSO DE APELAÇÃO DA RÉ, ALEGANDO CULPA EXCLUSIVA DA VÍTIMA OU FATO DE TERCEIRO E, ALTERNATIVAMENTE, PUGNANDO PELA REDUÇÃO DO QUANTUM DA CONDENAÇÃO. RECURSO ADESIVO DA AUTORA POSTULANDO A MAJORAÇÃO DA INDENIZAÇÃO E RECONHECIMENTO DO DANO MATERIAL. Restou incontroverso nos autos que ocorreu uma explosão debaixo da laje de piso da sala do apartamento 105 do prédio em que reside a autora, no apartamento 205, devido a vazamento de gás. A parte ré, com base no laudo pericial, atribui ao condomínio culpa exclusiva ante a inércia na manutenção das instalações internas de água e esgoto, cujo estado precário teria determinado a deterioração da tubulação de gás, causando escapamento e acúmulo de gases e, consequentemente, a explosão. Alega culpa exclusiva da vítima, buscando afastar sua responsabilidade por ato que entende ter sido do condomínio. Impossibilidade de confusão entre as pessoas do condomínio e da vítima. Prova pericial técnica que não conduz à conclusão de que foi a inércia do condomínio com a falta de manutenção à rede de esgoto o fato causador do apodrecimento das tubulações internas do prédio, gerando a explosão. Pelo contrário, o laudo é claro em não descartar a possibilidade de que os danos ao sistema de esgotos tenham ocorrido em razão da explosão de gás, e não o contrário, como sustentado pela ré. Ademais, considerando a segurança e os riscos que razoavelmente se espera do fornecimento do serviço, não restou comprovado nos autos que a ré tenha atuado no exato limite de suas atribuições legais no que se refe-

re à fiscalização preventiva de instalações, tubulações e medidores de gás, principalmente tendo sido acionada na véspera da explosão, apenas substituindo conexões de alguns medidores. A prestação do serviço foi defeituosa, causando a explosão, e a CEG não provou a culpa exclusiva do consumidor ou mesmo do condomínio, devendo ser responsabilizada pela reparação dos danos decorrentes. Indenização pelo dano moral fixada em R$ 10.000,00 que se afigura justa a reparar o abalo psicológico da autora ante a situação de pânico e insegurança e servir de advertência à ré. O alegado dano material não foi demonstrado, não bastando para comprovar prejuízo material, o critério subjetivo invocado pela autora. DESPROVIMENTO DOS RECURSOS. 0051682-74.2009.8.19.0001 - APELAÇÃO 1ª Ementa - DES. PEDRO FREIRE RAGUENET - Julgamento: 15/9/2010 - SEXTA CÂMARA CÍVEL Cível. Condomínio. Direito de propriedade. Colocação de grade externa. Alegação de prejuízo aos imóveis comerciais localizados no condomínio. Aprovação em AGE. Sentença de improcedência. Apelação. Aprovação da instalação da grade em AGE que obedeceu às regras previstas na convenção de condomínio e às normas do CC/02. Inexistência de qualquer vício formal. Gradeamento que causa evidente óbice ao trânsito ou acesso de clientes destinados às lojas do apelante. Embora o interesse da coletividade, em princípio, deva prevalecer sobre o interesse individual, sua aplicação deve ser modulada acaso se divise injusto prejuízo em sua implantação. Prédio de utilização mista, residencial e comercial, com lojas com livre acesso ao público. Pretensão de

colocação de grades, como apresentada, que sinaliza em ofensa à plena utilização e modificação de sua destinação. Litigância de má fé perseguida pelo autor que não é reconhecida. Ofensa ao direito de pleno e correto uso da propriedade que se reconhece. Provimento do apelo e reforma da sentença. 0019353-07.2012.8.19.0000 - AGRAVO DE INSTRUMENTO 1ª Ementa - DES. MARCELO LIMA BUHATEM - Julgamento: 9/7/2012 QUARTA CÂMARA CÍVEL AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZATÓRIA. INSTALAÇÃO DE ANTENA DE RÁDIO/CELULAR EM ÁREA COMUM DE CONDOMÍNIO. SUPOSTA IRREGULARIDADE NO QUORUM DE APROVAÇÃO PELA ASSEMBLEIA CONDOMINIAL. ALEGAÇÃO DE RISCO PARA A SAÚDE DOS MORADORES E DE DANOS AO MEIO AMBIENTE. MATÉRIA CONTROVERTIDA. NECESSIDADE DE DILAÇÃO PROBATÓRIA. TUTELA ANTECIPADA INDEFERIDA. AUSÊNCIA DE VEROSSIMILHANÇA E DE PERICULUM IN MORA. ANTENA INSTALADA HÁ DOIS ANOS. INVERSO. SÚMULA 59 TJRJ - DECISÃO QUE SE MANTÉM. 1) Agravo de instrumento contra a decisão que indeferiu antecipação de tutela em ação de obrigação de fazer c/c indenizatória, pretendendo o autor o cancelamento da instalação de antena de rádio/celular na área comum e de lazer do condomínio. 2) Inexistência de periculum in mora. De acordo com informação prestada pelo 1º agravado, a antena já teria sido instalada há 2 (dois) anos e estaria em funcionamento. 3) Periculum in mora inverso. Não se mostra razoável determinar o desfazimento da instalação em sede de cognição sumária. 4) No que toca ao alegado perigo à saúde ou dano ao meio ambiente, tem-se que a questão é controversa, demandando dilação probatória incompatível com o juízo de cognição sumária que se exerce ao analisar os requisitos autorizadores da antecipação de tutela. 5) Suposta ilegalidade da aprovação pela assembleia condominial, que também demanda dilação probatória, visto que depende da interpretação a ser conferida ao quorum necessário para a aprovação da instalação da antena em área comum. 6) Logo, afigura-se de todo recomendável o aprofundamento

da cognição, incidindo, na hipótese, o verbete nº 59 desta corte. NEGO SEGUIMENTO AO RECURSO, COM ESPEQUE NO ART. 557, CAPUT, DO CPC. 0135062-92.2009.8.19.0001 - APELAÇÃO 1ª Ementa - DES. CELSO PERES Julgamento: 10/8/2011 - DÉCIMA CÂMARA CÍVEL Apelação cível. Controvérsia acerca da validade de assembleia condominial, exclusivamente convocada para aprovar contrato locatício da laje da cobertura. Instalação de antena destinada à retransmissão de telefonia celular. Ausência de disposição tanto na convenção do condomínio quanto na legislação de regência, sobre o quórum necessário à aprovação de tal pacto. Negócio jurídico híbrido que enseja a aplicabilidade do artigo 1.342, do Estatuto Civilista, por analogia, principalmente porque a alteração de área comum, com a realização de obras para a instalação de equipamentos, era cláusula essencial do próprio contrato de locação, conhecida desde a apresentação de sua minuta. Impossibilidade de se aplicar o artigo 1.341, I do Código Civil, ao contrário do que constou do julgado. Alteração de fachada também não evidenciada. Posterior anuência de outros condôminos, a complementar o quórum de aprovação da matéria, que deve ser considerada, de forma a integrar o ato, na forma do artigo 111 do CC. Vontade da maioria que deve ser respeitada à exegese do artigo 24, §1º, da Lei 4.591/64. Causa de pedir baseada na falta de segurança das estruturas e em supostos danos dirigidos à saúde humana, que carece de elementos probatórios mínimos a embasar a pretensão. Ausência de requerimento expresso de produção probatória destinada a esse fim. Reconhecimento de validade da Assembleia Geral Extraordinária ora questionada, bem como de todas as deliberações nela aprovadas. Sentença de procedência dos pedidos que não merece prosperar. Cautelar inominada, destinada a conferir efeito suspensivo à decisão concessiva de tutela antecipada em sentença, que perdeu objeto diante do efeito substitutivo do recurso. Apelos providos para julgar improcedentes os pedidos, condenando-se os autores nos ônus da sucumbência, restando prejudicada a análise da medida cautelar em apenso. JAN_FEV_MAR 2015

BEM DITA! – a coluna de boas notícias por Stella Maris Mendonça (smarismendonca@gmail.com)

SUS sem Racismo – ligue e denuncie: 136. Racismo faz mal à saúde. Está em vigor a nova medida do Ministério da Saúde, que visa alertar a população vítima de racismo no SUS de que o ato pode – e deve – ser denunciado, pois é criminoso. Basta ligar 136. Se você for vítima de racismo no SUS ou presenciar alguma situação com teor racista, ligue e denuncie. No Brasil, ainda existe racismo no atendimento em saúde. Por exemplo, a mortalidade materna é 26% maior entre as mulheres negras e a mortalidade infantil é 11% maior entre as crianças negras. Confira a fanpage oficial do SUS sem Racismo. Primeiro vídeo da campanha #SUSsemRacismo: https://www.facebook.com/ video.php?v=718398944904725& set=vb.713833585361261&type=2 &theater

Carta a Roberto Bolaños, Chespirito/Chaves No dia 28 de novembro de 2014, faleceu Roberto Bolaños, criador do Chaves, série mexicana de impressionante audiência. Pablo Kaschner, que escreveu Chaves de um Sucesso e Seu Madruga, Vila e Obra, escreveu a carta que publicamos abaixo. A boa notícia por trás é que seguiremos sendo fãs e seguidores del Chavo imortal porque toca fundo no coração-criança de todos nós, latino-americanos. “Caro Chespirito, Embora eventualmente o façam, não há motivos para te tirarem do ar. No entanto, por mais de uma vez a sua partida foi anunciada, e muitos choraram a sua perda. Por mais que eu saiba que o artista vai e a obra fica, agora foi a minha vez. Por mais que o seu gênio, a sua engenhosidade, a sua picardia se eternizarão nas retinas das futuras gerações, o seu corpo, este já não está entre nós. O corpo, este composto de cadeias de carbono destinado, no seu caso, a ser prova material de um dom divino – o de fazer rir e, para além disso, se compadecer. Mais que rir do outro, rir com o outro. Da incredulidade inicial com a notícia ao pesar foi um pulo. E mais rápido ainda outro sentimento me preencheu: o de gratidão. Você fez transbordar (e vai continuar) nossos corações de alegria, Chespirito, e não me resta outra coisa a dizer senão ‘muito obrigado’. Muito obrigado por me fazer sair correndo do colégio para dar tempo de ver Chaves; muito obrigado por me fazer continuar rindo de algo que já sei o que vai acontecer; muito obrigado, enfim, por ajudar a manter acesa em mim a criança que nunca deixei de ser. Não foi à toa que o escolhi para ser tema de minha monografia – nunca me senti completamente confortável no adulto mundo acadêmico. Não é à toa que você faz parte da minha vida, através de dois livros. Você me fez perceber que é possível outra perspectiva de ver o mundo, que não a ‘adultocêntrica’, e como isso é enriquecedor e inspirador! Estamos todos um pouco órfãos, mas, através do Chaves, você nos ensinou a ter sempre candura em nossos corações para nortear nossas ações. Pode partir com o sentimento de dever cumprido: sua missão foi dar alegria até a quem tinha fome e seu legado são os valores que você deixou, sem querer querendo, entranhados em nosso caráter. E acredite: nunca assimilar virtudes como simplicidade, fraternidade e compaixão foi tão divertido! Descanse em pança, velho, você é imortal! E zás! PS: a foto que vai junto foi minha singela, mas sincera, homenagem. Depois de 8 anos sem ingerir qualquer tipo de carne, comi um sanduíche de presunto.”

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RAMA DE OLIVEIRA

O Balão do Baleiro – Zoró, Bichos Esquisitos, vol.1 - Zeca Baleiro e convidados

Nosso leitor Márcio Paschoal, escritor, crítico de música, autor da biografia de João do Vale e entrevistado na revista Condomínio etc., enviou ótima notícia – Zeca Baleiro lançou um disco infantil. Diz Márcio Paschoal: “Algumas tentativas pedagógicas de introdução à música para crianças em salas de aula constataram a eficácia da nossa boa MPB. As crianças eram contagiadas pelo ritmo e som das letras e algumas eram tiro certo, como A Banda e João e Maria, de Chico Buarque, Leãozinho, de Caetano Veloso, Aquarela, de Toquinho, até a veterana Garota de Ipanema, de Jobim e Vinícius de Moraes. Inúmeras canções compostas, tendo o público infantil como alvo, se tornaram clássicos. Caso do festejado disco ‘A Arca de Noé’

(1980), materialização de um antigo sonho de Vinícius. Junto ao especial televisivo Vinícius para Crianças, foi sucesso de vendas e inaugurou um nicho no mercado voltado à garotada. O álbum reuniu nomes como Chico, Milton, Elis, Ney Matogrosso, Frenéticas e Fábio Jr, entre tantos. As canções de maior sucesso foram O Pato (Vinícius e Toquinho), pelo MPB-4, e A Casa (Vinícius de Moraes), com o Boca Livre. Nessa esteira seguiu-se o programa infantil da Globo Balão Mágico, que originaria a Turma do Balão (1983). O programa, inicialmente apresentado pela Simony, obteve altos índices de audiência e teve hits como Amigos do Peito e Superfantástico. Mas nada parecido com a repercussão de Lindo Balão Azul, de Guilherme Arantes, curiosamente ainda cantado e do agrado também de muita gente grande. Em 1986, veio o ‘Xou da Xuxa’, que ajudou a emplacar mais um fenômeno comercial, na voz (ou o mais parecido que fosse) da apresentadora dos baixinhos. Enfim, já se sabe da extensão do mercado, das preferências e do lado benéfico e simbólico de trabalhos desse tipo, mormente aqueles feitos com sensibilidade, esmero e talento. É o caso do novo disco do maranhense de Acari, Zeca Baleiro, em seu CD ‘Zoró, Bichos Esquisitos, vol. 1’. Na linha do bem-sucedido e sacado Barato Bom É o da Barata (gravado na época por Erasmo Carlos), Zeca cria um universo de canções com letras inteligentes e bem cuidadas. Mestre na escolha certa das palavras

com sonoridade e dos trocadilhos na hora certa, ele nos brinda com algumas faixas interessantes, como na inicial O Ornitorrinco (...o ornitorrinco foi ao otorrino/ ao otorrinolaringologista); ou Minhoca Dorminhoca (...a minhoca dorminhoca só quer saber de dormir/dorme, dorme, dorminhoca). O humor vem cercado de melodias variadas, autorais (a maioria) ou em

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parceria com Tata Fernandes, Antônio Resende e Cláudio Thebas. A participação de Fernanda Abreu, Blubell, Tom Zé, Alzira E, Tetê Espíndola e Walter Franco enriquece ainda mais. Destaque para a serpente que queria ser pente para pentear os cabelos das estrelas de cinema, já que cobra não tem cabelos, e, claro, o urso bipolar que alterna dias mansos e ferozes, o tubarão ubatubense que toca tuba e a simpática joaninha dark, que toma banho de piche para se livrar de

suas bolinhas. Irresistível também o emblemático pardal que vive no fio elétrico e canta pianinho. Enfim, tanto quanto a literatura infantil, a música ainda é garantia de um caminho. E os adultos podem, nostálgicos, cantar junto. Afinal, quem não gosta, por exemplo, de pegar carona numa cauda de cometa, dar de cara com a Via Láctea, brincar de esconde-esconde numa nebulosa e ainda voltar para casa num lindo balão azul?”

rafael serra

Maestro Jaime Alem – 30 anos com Maria Bethânia e altos voos solo

A produtora Maria Braga nos enviou a boa-nova sobre o recente lançamento de “Meu Relicário”, de Jaime Alem com participação especial de Nair Cândia, pela Biscoito Fino. Diz Alem: “Meu relicário, uma caixinha de música com tudo que mais amo, as referências familiares, os lugares, os cheiros, os amigos, os amores, inquietações e alegrias.” E sobre o disco diz Pedrinho Alves Moreira: “Em seu novo trabalho, Jaime Alem alinhava doze pungentes temas de sua autoria e nos oferece um surpreendente medley composto por inusitadas e revigoradas leituras para os clássicos Baião (Luiz Gonzaga/Humberto Teixeira) e Baião da Penha (Davi Nasser/Guio de Moraes). O pot-pourri 78

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com os baiões amplia a aguçada verve do maestro. Vale ressaltar a luminosa presença da Orquestra de Solistas do Rio de Janeiro e a luxuosa intervenção dos músicos Marcelo Caldi (acordeom) e Levy Chaves (sax soprano). No rico e efervescente caldeirão sonoro de Jaime Alem, convivem em harmonia plena e de forma conceitual: baiões, modas de viola, chula, canções, baladas, intrínsecos diálogos com os universos musicais de Villa Lobos e do Clube da Esquina, influências mouras... E como não perceber a discreta e certeira presença de Guimarães Rosa em muitos versos assinados por Jaime, que, por vezes, surgem em sua comovente e comovida voz que ora são interpretados pelo hipnótico

cantar de Nair Cândia? ‘Meu Relicário’ não traz a marca da emergência urbana, mas também não se prende à ‘música de raiz’. Jaime Alem não construiu esse nada previsível mosaico de maneira solitária. Além da cumplicidade da companheira Nair Cândia, Jaime contou com um verdadeiro Quarteto Fantástico, formado pelos músicos João Carlos Coutinho (piano e acordeom), Reginaldo Vargas (percussão), Bruno Aguilar (contrabaixo acústico), João Bustamante (violoncelo), mais a elegante bateria de Jurim Moreira.” Jaime Alem cresceu e iniciou sua carreira em Jacareí, Vale do Paraíba, no interior paulista, onde participou de movimentos musicais e tocou em grupos e orquestras de baile da cidade, firmando-se como profissional ainda adolescente. Na década de 1970, trans-

feriu-se para o Rio de Janeiro para atuar em estúdios como guitarrista, violonista e arranjador em gravações, grupos vocais e orquestras. Com a cantora Nair Cândia, também de Jacareí, formou a dupla Jaime e Nair, que lançou dois LPs: “Jaime e Nair” (1974), relançado em CD no Japão e na Europa, em 2001, e “Amanheceremos” (1979). Por quase 30 anos, Alem foi responsável pelos arranjos e direção musical da cantora Maria Bethânia. No final de 2009, realizou o seu primeiro voo solo na área da música instrumental com o lançamento do CD “Dez Cordas do Brasil”, produzido por Francisco Adnet para o selo Repique Brasil. Videoclip Meu Relicário: https://www.youtube.com/watch?v= rm_v66Y2b7o

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LIVRO DE RUA

O flyer acima diz tudo. A campanha é do bem e é da Bem Dita!

Revista Brasileira de Folclore digitalizada Trata-se de um periódico especializado, de caráter nacional, que circulou entre 1961 e 1976. São fascículos contendo artigos, bibliografias e resenhas, bem como informações sobre cursos, exposições, festivais da área de folclore e cultura popular. Basta acessar o Centro Nacional de Folclore e Cultura Popular: http://www.cnfcp.gov.br/ interna.php?ID_Secao=63

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Wagner Tiso, grande músico e arranjador, abre, em Búzios, no Porto da Barra, uma espécie de filial do Clube da Esquina, a Casa Wagner Jazz Club e a Casa Wagner Clube da Esquina. A primeira, um espaço para shows, com 150 lugares, e a segunda, restaurante e choperia. Nas paredes, fotos dos dois amigos quando jovens lembram a época em que, ao lado de Lô, Márcio e Marilton Borges, formavam o Clube da Esquina. A turma se encontrava na esquina das Ruas Paraisópolis e Divinópolis, em Belo Horizonte, e daí nasceu o nome. No futuro, o lugar vai ganhar escultura de Wagner e Milton na porta. Quando Milton Nascimento chegou a Belo Horizonte, no início dos anos 1960, vindo de Três Pontas, onde tocava na banda W’s Boys com o pianista Wagner Tiso, foi morar numa pensão no Edifício Levy, na Avenida Amazonas, no centro da cidade. Lá, em outro apartamento, viviam os irmãos Borges – 12 ao todo. No começo, Milton se enturmou com o mais velho deles, Marilton, com quem foi tocar no grupo Evolussamba, e logo fez amizade também com Márcio e com Lô, de apenas 10 anos, que desceu certa vez as escadas do prédio para ver de quem era aquela voz e aquele violão impressionantes. Um dia, na esquina da Rua Divinópolis com a Paraisópolis, no bairro de Santa Teresa, Milton e os irmãos Borges fundaram o Clube da Esquina, fraternidade ligada à música, à política e a bons papos. Márcio teve a ideia do nome. Anos mais tarde, curti bons momentos nessa esquina, que se tornou ponto de encontro de jovens malucos beleza.

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O acervo de Sergio Britto está disponível para o público Ao longo de 65 anos de trajetória artística, o ator e diretor Sergio Britto (19232011) foi também um grande colecionador e arquivista de documentos que registram seu trabalho e o de todos os artistas com os quais conviveu. Três anos após a morte do artista, uma parte desse acervo digitalizado está disponível para o público na internet (www.sergiobritto.com) e no Instituto CAL de Arte e Cultura, onde poderá ser consultado por pesquisadores, estudantes de teatro e outros interessados, mediante agendamento. O Projeto Sergio Britto Memórias, iniciativa da família do ator, teve patrocínio da Petrobras, da Secretaria de Estado de Cultura e da Lei Estadual de Incentivo à Cultura. Milhares de fotos, manuscritos, matérias de jornais, programas de espetáculos e coleções de vídeos e DVDs foram digitalizados. Couberam à sobrinha Marília Britto a guarda do material e a coordenação do projeto, trabalho iniciado quando Sergio ainda estava vivo. Ela conta que o site abarca toda a carreira, desde as primeiras peças de teatro amador, ainda nos anos 1940, até sua estreia profissional, ao fundar o Teatro dos 12 e atuar em Arlequim Servidor de Dois Amos, de Carlo Goldoni. “Está tudo lá, assim como a criação do Teatro dos Sete e do Teatro dos Quatro”, diz Marília. Fazem parte do acervo (ao todo são 15 mil itens) as fotos do Grande Teatro Tupi, programa que, ainda na era da TV ao vivo, levou ao ar, na extinta TV Tupi, cerca de 400 peças de grandes autores nacionais e estrangeiros. Além de Sergio Britto, integravam o elenco nomes como Fernanda

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Clube da Esquina em Búzios – com Wagner Tiso, no Porto da Barra

Montenegro, Ítalo Rossi e Nathalia Timberg. Entre os vídeos, um dos destaques são as edições do programa Arte com Sergio Britto, que o ator e diretor apresentava na TV Brasil, da Empresa Brasil de Comunicação (EBC). Os últimos espetáculos de Sergio Britto, como A Última Gravação de Krapp (2009), também fazem parte do conjunto. Grande amante de ópera – chegou a dirigir três montagens do gênero –, Sergio Britto costumava reunir amigos, como Paulo Mamede e Mimina Roveda, seus sócios no Teatro dos Quatro, para assistir, em sua casa, a vídeos inéditos no Brasil que trazia de suas viagens ao exterior. Essas sessões foram retratadas na peça O Baile de Máscaras, de Mauro Rasi, que também está no portal. O endereço do Instituto CAL de Arte e Cultura é Rua Santo Amaro, 44, Glória. Para agendar consultas ao acervo, telefone para 3916-7500.

NOTas

Ser antissocial ou não ser, eis a questão Esse conceito dá pano pra manga, mas é claro que o bom senso deve ser o meio-termo para evitar estresses desnecessários. Além do quê, uma boa conversa por parte do síndico sempre cai bem e tem muitas chances de resolver diversas situações desagradáveis. A CIPA selecionou algumas dicas preciosas para que você, síndico, possa utilizá-las em seu condomínio e tentar manter a paz na coletividade. Nos apartamentos • Respeite os horários de silêncio estabelecidos pelo condomínio. Música alta, furadeira, máquina de lavar e ensaios com a banda só entre as 10h e as 22h. • Evite andar de salto alto dentro de casa, a não ser que ela seja toda acarpetada. Só assim o som será abafado no andar de baixo. • Quando o animal de estimação do seu vizinho estiver fazendo muito barulho, primeiramente, converse com o dono. Muitas vezes, o proprietário do cão ou gato passa o dia inteiro fora de casa e nem sabe que o animalzinho está causando transtorno. • Quando fizer festa em casa, não é necessário convidar os vizinhos, mas é preciso respeitar o horário de silêncio, que começa às 22h. • Evite falar ou brigar em volume alto. Os vizinhos não precisam saber os detalhes da sua vida íntima. • Caso o seu vizinho esteja brigando e se excedendo em casa, interfone para a portaria e peça para que o síndico ou zelador converse com ele. • Na hora de empurrar móveis e fazer outros barulhos que podem incomodar o vizinho de baixo ou de cima, tenha bom senso: faça isso em horários razoáveis para evitar acordar o seu vizinho, por exemplo. No elevador • Circular sem camisa, em roupas de banho ou em pijamas pelo prédio é deselegante e pode causar desconforto entre os vizinhos.

• O porteiro é um funcionário do condomínio, e não particular. Não peça para que ele abandone o posto dele para fazer alguma entrega: além de errado, pode colocar em risco a segurança do prédio. • Carrinhos de supermercado são de uso comum e, por isso, devem ser devolvidos no local correto para que todos possam encontrá-los e utilizá-los também. • Suba com o carrinho de supermercado e com sacolas de compras pelo elevador de serviço. • Cachorros devem sempre circular por áreas comuns, inclusive o elevador, com coleira. Caso o seu cão tenha porte grande, espere o elevador ficar vazio para descer com o seu pet. • No elevador, é terminantemente proibido fumar. Além disso, com a lei antifumo que vigora em alguns estados brasileiros, também fica proibido fumar em algumas áreas comuns do prédio que tenham toldos, por exemplo. • É preciso ensinar as crianças a não apertarem diversos botões do elevador, pois pode danificar o equipamento, prejudicar o dia a dia das pessoas e até causar acidentes. Na piscina ou na sauna • Não leve animais para a piscina. • Evite utilizar bronzeadores se for entrar na piscina. Esses produtos soltam gordura e acabam sujando a água. Além disso, ninguém é obrigado a usar bronzeador por tabela. • Evite correr em volta da piscina. • Evite levar aparelhos de som, pois se trata de um espaço comum. Prefira os aparelhos que têm fone de ouvido. • Também atente para o consumo de comidas e bebidas na área da piscina. Elas devem ser saboreadas fora da piscina para evitar contaminar a água. Prefira alimentos que não fazem sujeira e utilize copos e pratos de plásticos para evitar cortes e acidentes com vidro. JAN_FEV_MAR 2015

Ecodicas POR Lia Rangel

Síndico atuante mostra o que faz

A síndica Maria das Graças Silva se destaca por sua proatividade e vontade de mudar – o mundo e o condomínio que administra

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Os condomínios são como organismos muito complexos e, para que tudo funcione corretamente, é fundamental o trabalho do síndico em parceria com a administradora. Muitos síndicos fazem apenas o que é básico, o famoso “feijão com arroz”, mas outros se destacam por sua proatividade e vontade de mudar – o mundo e o condomínio que administram. É o caso de Maria das Graças Silva, síndica há quase quatro anos do Condomínio Recanto da Tijuca, composto por dois blocos de seis andares e um total de 62 apartamentos e duas coberturas. Assim que foi nomeada síndica, o condomínio tinha uma dívida de mais de R$ 50 mil, o que já é bastante desanimador, mas, com muita força de vontade, apoio do conselho, de parte dos moradores e boas ideias, a síndica conseguiu, aos poucos, acertar as dívidas e implantar uma série de ações que mudaram a história do condomínio tijucano. “No início da gestão, não comprávamos absolutamente nada, vivíamos de doações dos moradores, inclusive de material de limpeza”, afirma. Maria das Graças conta que não foi fácil, mas que os resultados fizeram – e fazem – o esforço para economizar água e energia elétrica valer a pena. “Foi duro. Economizar já é difícil, conscientizar os moradores

foi mais complicado ainda, mas eu sempre solicitava a colaboração de todos. No início, colocava cartazes nos elevadores, mas as pessoas rasgavam tudo, quando não deixavam recados malcriados nos cartazes, mas, hoje, as coisas mudaram”, conta a síndica orgulhosa do seu trabalho. E foi desse jeito, com trabalho de formiguinha, aos poucos, que a síndica Maria das Graças foi organizando o condomínio. Uma das primeiras ações implementadas por ela foi a modernização dos elevadores de serviço, que necessitavam de conserto quase semanalmente. “Esses elevadores estavam sucateados e, por causa disso, tínhamos muitos gastos. Funcionava assim: trocávamos uma peça em um dia e, no dia seguinte, já não estava funcionando, por isso, priorizamos essa obra. Trocamos a maquinaria e os painéis, que estavam ultrapassados, por outros modernos, e agora não temos mais esse tipo de problema”, afirma. Outra ação da síndica resultou em economia de água para o condomínio. Maria das Graças conta que, ainda durante a construção, foi feita uma cisterna para aproveitar a água da chuva, mas que estava inativa. “Apesar de a cisterna ter sido construída, não havia instalação para aproveitar a água da chuva. Ativamos o sistema de captação de água de chuva para

aproveitar essa água, que antes ia para a rua e acabava sendo desperdiçada e agora é usada na rega das plantas e na lavagem do play e do térreo. Agora só precisamos que chova para que possamos economizar mais ainda”, conta.

Coleta seletiva, esforço coletivo Embora as mudanças já fossem visíveis, Maria das Graças continuou buscando soluções para todas as áreas do condomínio e chegou à conclusão que havia a necessidade de implementar coleta seletiva. A síndica conta que sempre via matérias e propagandas que estimulavam esse tipo de coleta e, por isso, foi atrás de informações, assistiu a palestras do Instituto Estadual do Ambiente (INEA) e da Prefeitura. Em seguida, levou seus funcionários para aprender também. “Comecei a colocar avisos pelo condomínio, para informar que iríamos começar a reciclar. Orientamos os moradores a separar o lixo orgânico do inorgânico, só descartar embalagens limpas para evitar o aparecimento das baratas e separar o óleo. Tudo que é reciclável fica na prateleira, dentro das lixeiras. O legal é que sempre tem morador interessado nessa causa e isso nos motiva a continuar”, diz. Maria das Graças conta que o óleo vegetal recolhido é encaminhado para a unidade da Tijuca do Serviço Social do Comércio (SESC), que tem uma parceria com o Programa de Reaproveitamento de Óleo Vegetal do Estado do Rio de Janeiro (Prove) e é o ponto de coleta para reciclagem de óleo vegetal. Com relação ao restante do lixo reciclável,

As instalações para o aproveitamento da água da chuva ajudaram na economia de água

a síndica solicitou, por meio de inscrição no site, que a Companhia Municipal de Limpeza Urbana (Comlurb) fizesse a coleta, e todas as terças-feiras os funcionários recolhem o lixo já separado para reciclagem. Apesar do esforço para exterminar as baratas do condomínio, isso não acontecia. Mesmo após a implementação da coleta seletiva e a despeito das diversas dedetizações, elas continuavam por lá, em grande número. Foi aí que Maria das Graças decidiu modernizar os dutos das lixeiras. “O síndico anterior já havia feito a reforma das lixeiras, mas apenas por fora. Por dentro o concreto estava todo quebrado e, por mais que dedetizássemos, não adiantava. Víamos que o problema das baratas só aumentava, então, conseguimos aprovar em assembleia a troca e a modernização dos dutos de todas as lixeiras do condo-

A reforma dos dutos das lixeiras trouxe inúmeras vantagens ao Condomínio

mínio. Foi tudo quebrado e concretado novamente; depois, entraram os dutos de PVC. Dessa maneira, diminuímos muito a quantidade de baratas no condomínio e ainda economizamos com dedetização e material de limpeza”, conta. Para Renato Fernandes, sócio da empresa Reluem, que atende todo o Rio de Janeiro e presta serviço na área da construção civil, a reforma dos dutos de lixo das lixeiras dos condomínios só traz vantagens. “Os dutos mais antigos, de cerâmica, quebram facilmente, fazendo com que o lixo

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agarre nas paredes, e essa é a maior causa de propagação de insetos nessas áreas. A reforma dos dutos é ótima solução, mas é um serviço muito complexo, por isso, é importante contratar uma empresa qualificada para executá-lo. O valor é calculado de acordo com o número de andares do prédio, mas é preciso uma visita técnica para fazer a avaliação e o orçamento. Depois dessa reforma, não é necessário nenhum tipo de manutenção”, garante. Com a Lei da Autovistoria, Maria das Graças atentou para as caixas-d’água, um dos itens priorizados na lei. “Fizemos a impermeabilização de duas caixas-d’água, pois elas estavam há muitos anos sem manutenção, por conta das outras prioridades do condomínio, já que prédio antigo sempre tem muita coisa para fazer. As caixas estavam cheias de rachadura, e não adianta estar bonito por fora e tudo quebrado por dentro, mas o importante é que conseguimos realizar mais essa obra”, explica.

Mudança de comportamento Outra ação importante da gestão de Maria das Graças foi a adequação da postura dos funcionários em relação aos moradores. A síndica conta que, assim que assumiu, os colaboradores não tinham regras e até desrespeitavam os moradores. “Antes, eles eram mal-educados e faziam tudo como queriam, pois estavam acostumados com outro tipo de chefia. O que fiz foi explicar a importância deles para o condomínio e passei a valorizá-los. Falei também

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Maria das Graças é uma síndica sustentável e um exemplo a ser seguido por todos que querem ser atuantes, economizar e buscar sempre as melhores alternativas para seu condomínio

que o condomínio é como uma empresa e, por isso, eles precisariam saber falar com os moradores e respeitá-los e que, desse jeito, eles seriam respeitados também. Hoje o clima é diferente e os moradores gostam dos funcionários”, conta. Para motivar seus funcionários, Maria das Graças substituiu a cesta básica por vale-alimentação. Eles aprovaram essa decisão. “O vale-alimentação é melhor para eles. Muitas vezes, as cestas ficavam aqui no condomínio, pois alguns funcionários moram longe e carregar aquele peso em conduções lotadas é complicado mesmo,

mas a maior vantagem é que eles podem comprar o que realmente precisam e quando precisam”, afirma. Mas para conseguir realizar tantas mudanças, a síndica conta com o apoio do conselho e dos moradores. Recentemente, Maria das Graças comprou brinquedos para o play e fez a alegria das crianças. “Antes o play não era usado; agora as crianças estão sempre por lá; os pais adoraram. Um dos moradores, inclusive, pintou a parede do play, com temas infantis, por conta própria e outro me ajudou a arrumar o jardim. Ajuda é sempre bem-vinda.” Mas a incansável síndica não pretende parar por aí. Caso seja reeleita, ela pretende realizar muitas outras coisas, como a reforma dos elevadores sociais e dos banheiros dos funcionários; a pintura das paredes internas do play; a troca das grades do play e mais um monte de outras ações que visam à melhoria do condomínio e ao bem-estar dos moradores. “As mudanças que proponho são para melhorar o que temos, mas obras são sempre muito caras e os gastos são elevados, por isso, precisamos agir com sabedoria e fazer as coisas de acordo com o que recebemos, para não ficar no vermelho.” Por tudo isso, pode-se dizer que Maria das Graças é uma síndica sustentável e um exemplo a ser seguido por todos os outros síndicos que ainda não perceberam a importância de ser atuante, economizar e buscar sempre as melhores alternativas para seu condomínio. Parabéns, Maria das Graças, a CIPA se orgulha dessa parceria!

NOTas

Colaborador da revista Condomínio etc. recebe placa em sua homenagem O arquiteto, historiador, radialista, professor e também colaborador da revista da CIPA há muitos anos, Milton de Mendonça Teixeira, recebeu uma placa de agradecimento e em sua homenagem da Associação do Ministério Público do Estado do Rio de Janeiro (Amperj), por seus trabalhos prestados a essa instituição durante o ano de 2014. Milton, que é também guia de turismo profissional, já está acostumado a receber prêmios nas áreas de educação e produção cultural. Intitulado Embaixador de Turismo no Rio de Janeiro pela Riotur, é autor de cinco livros e contabiliza mais de cem entrevistas publicadas somente em 2014, em vários órgãos de mídia impressa, fora a televisada e radiofonizada. Desde 2005, mantém a coluna “História do Rio” toda manhã de sexta-feira na rádio Band News FM. Nós, da revista Condomínio etc., não podíamos deixar de registrar nossos sinceros agradecimentos a Milton Teixeira por enriquecer nossas páginas com seus registros históricos sobre o Rio de Janeiro, que contêm muitas passagens no mínimo curiosas.

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HISTÓRIA por MILTON TEIXEIRA

Cachaça – a bebida dos escravos e dos senhores Há provas suficientes que afirmam que os chineses já produziam açúcar, pois são deles os registros mais antigos, de 3 mil anos atrás. A obtenção do açúcar consiste, essencialmente, na concentração do caldo de cana, pela evaporação da água nele contida. No meio desse processo de evaporação, separava-se um “líquido branco” de alto teor alcoólico que era, inicialmente, jogado fora, pois sempre foi considerado impureza do caldo. Como esse “líquido branco” e entorpecente era avidamente disputado pelos escravos para beber, os senhores ordenaram sua guarda em frascos de vidro, que eram servidos aos cativos nas refeições. Essa é a origem da cachaça, que logo se tornou a bebida alcoólica mais conhecida no Brasil e, com o tempo, deixou as senzalas para os sa-

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lões, se bem que, naquela época, ainda travestida na forma europeia de licor digestivo. Inicialmente, os engenhos existiam para produzir açúcar, o que representou a maior riqueza nacional nos primeiros dois séculos. Com a descoberta do ouro em Minas Gerais, muitos engenhos passaram apenas a produzir cachaça para os escravos, abandonando o objetivo inicial, que era a produção açucareira. Assim sendo, muitos engenhos eliminaram a casa de purgar, onde era produzido o açúcar, mantendo apenas a casa dos cobres, onde era cozido o caldo de cana. Antigamente, o esmagamento da cana para a obtenção do caldo, ainda que realizado em tachos abertos, a fogo direto, não apresentava dificuldades, ao contrário,

mobilizava a inventiva dos primeiros fabricantes de açúcar. Para tanto, os primeiros aparelhos experimentados foram as mós de pedra, já em uso em outras indústrias. As mós verticais, segundo todas as representações já feitas em gravuras, como a mais antiga delas, de um engenho na América, de Theodor de Bry (1595), eram movimentadas pela força humana. As mós horizontais, conforme as ilustrações de Stradanus (Mola Aquaria e Saccharum, séc. XVI) nos mostram, eram constituídas por duas mós de pedra, uma fixa e outra movimentada por força hidráulica: uma roda d’água era posta em movimento por uma correnteza e engrenada a um eixo vertical preso a ela. De uma moega – grande funil –, a cana, cortada em pedaços, caía num furo

Moagem de cana no engenho, Hercules Florence, Museu Paulista da USP, São Paulo

em uma das mós e era, então, esmagada entre as duas, à imagem de como já se praticava em outras indústrias. Outros aparelhos ensaiados na obtenção do caldo foram as prensas, também presentes nas indústrias de então. É provável que o emprego das prensas fosse a complementação de um prévio esmagamento, como ocorria na extração do óleo de oliva que, segundo a gravura de Stradanus, começava por esmagamento em mó vertical. Quando a movimentação da moenda era feita por animais, era usada a almanjarra, um dispositivo cujo nome passou a designar o engenho assim movido – engenho de almanjarra. Nas aspas da almanjarra, duas ou quatro, conforme os engenhos, iam sentados os tangedores dos animais, conhecidos como tangedores de almanjarras. Longa foi a sucessão de ensaios até a invenção da moenda, um aparelho adequado ao esmagamento da cana. Ainda que começando por modelos simples e movimentados por força humana, como o quebra-peito, o certo é que a primeira moenda tinha dois rolos horizontais ou deitados, como fora designada, e podia ser movida por força hidráulica, assim como por força animal. Depois, houve uma mudança radical na concepção do esmagamento, feito com a moenda de três rolos verticais, também conhecida como de rolos em pé. Pela disposição que suas partes ofereciam, além de maior facilidade no trabalho, obtinha-se maior rendimento. A inventiva da época, ao introduzir dentes e entrosas nos três rolos, assegurava-lhe funcionamento quase perfeito. Entre nós, outro tipo de prensa experimentado foi o arrocho, que era utilizado na produção da farinha de mandioca

e que, por suas proporções, era tracionado por bois. Entre os antigos engenhos, no período áureo da colonização, o Engenho Sergipe do Conde, fundado no século XVI por Mem de Sá, seu primeiro proprietário, foi minuciosamente descrito por André João Antonil, no livro Cultura e Opulência do Brasil por suas Drogas e Minas, editado em Portugal, em 1711: “O engenho propriamente dito (a fábrica, como se denominava) contava com dois edifícios: uma casa de moendas, dos cobres e das fornalhas; e uma outra onde funcionava a Casa de Purgar com o seu Balcão de Mascavar.” “Ainda que o nome de engenho compreenda todo o edifício com as oficinas e casas necessárias para moer a cana, cozer e purgar o açúcar, contudo, tomado mais em particular, o mesmo se há de dizer Casa de Engenho, a casa de moer a cana com o artifício que engenhosamente inventaram.” “E tendo nós chegado a esta casa com a cana conduzida para a moenda, daremos alguma notícia do que ela é e do que nela se obra, para espremer o açúcar da cana, valendo-se do que vi no Engenho Real Sergipe do Conde, que entre todos da Bahia é o mais afamado.” “Tomam para mover a moenda a água do rio acima, aonde faz a sua queda natural a que chamam levada. E com declividade moderada, por um rego vai entrar no calix (condutor de água) cujo extremo se chama feridor (calha) por onde vai a água ferir os cubos da roda, donde se origina e continua o seu moto.” “O eixo da roda grande – roda d`água – tem um rodete e este apanha, na volta que dá, com seus dentes, outros de outra JAN_FEV_MAR 2015

roda, que chamam volandeira porque se parece com o voar de um pássaro, quando dá no ar seus rodeios.” “Moem-se as canas metendo-se algumas delas limpas entre os dois eixos e depois torna-se, de outra parte, a passar o bagaço, para que se esprema mais de todo o sumo ou licor (caldo) e este sumo cai em um cocho de pau, sob a moenda, e daí corre por bica a um parol metido na terra (recipiente), donde se guinda para cima (parol da guinda) e daí passar para a casa das caldeiras.” “O lugar de maior perigo que há no engenho é o da moenda, porque, se por desgraça a escrava que mete a cana entre os seus eixos meteu desatentamente a mão mais adiante do que devia, arrisca-se a passar moída entre os eixos, se lhe não cortarem logo a mão ou o braço apanhado, tendo para isso, junto da moenda um facão, ou não foram tão ligeiros em fazer parar a moenda divertindo com o pejador (dispositivo que interrompe o fluxo d`água) a água que fere os cubos da roda.” “Junto à casa da moenda que chamam casa do engenho, seguem-se a casa das fornalhas.” “Nos engenhos reais costuma haver seis fornalhas e nelas outros tantos escravos assistentes, que chamam metedores de lenha. O alimento do fogo é a lenha. A terceira parte deste edifício, superior às fornalhas, é a Casa dos Cobres, ainda que a esta se chame comumente Casa das Caldeiras. Têm lugar nesta parte mais outros vasos de cobre e destes vasos têm os engenhos reais dois ternos sempre em obra, e ao redor de toda a parede dianteira está o ‘tendal’ das fôrmas em que se bota o açúcar já cozido a coalhar.” “Consta um terno ou ordem de cobres, além do parol e do parol da guinda, na Casa da Moenda, de duas caldeiras, de um parol de escuma, de um parol de melado, de outro de coar, de um terno de tachas que são quatro.” O número de tachos sobre um assentamento variava de engenho para engenho. No caso do engenho Sergipe do Conde, quando era de dez em cada uma das duas ordens, certamente relacionava-se com sua capacidade de produção e facilidades outras no trabalho. Entretanto, tendo-se em vista as 88

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operações essenciais na casa dos cobres, ou seja, as fases do processo, bastariam quatro tachos, a saber: 1º tacho – para a purificação do caldo que aí chegava da moenda; 2º tacho (do xarope) – em que o caldo, por evaporação, tomava a consistência de xarope; 3º tacho (de cozimento) – em que o xarope era concentrado até a consistência de mel e quando também tinha início a formação dos cristais de açúcar; 4º tacho (de bater) – em que a massa de cristais e mel era batida e daí repartida em “têmperas” para o enchimento das fôrmas. Nessa ordem, os tachos iam diminuindo de tamanho, e a cada um correspondia uma fornalha independente. Quando o caldo vem do parol sob a moenda, por uma bica, chega a outro, debaixo do parol da guinda. “Guindando-se o caldo para o parol da guinda, daí vai por uma bica e cai na caldeira do meio (no. 2 do assentamento) para nela ferver e botar fora a imundície com que vem da moenda, e que chamam ‘cachaça’...” A escrava incumbida dessa operação chamava-se guindadeira. Logo, a cachaça deixou de ser jogada fora. Passou a ser estocada e vendida; e muitos engenhos se especializaram em sua produção, cuja qualidade variava conforme os diferentes tipos de cozimento e tacho. A cachaça mais pura era denominada “pinga”, que passava pelo mesmo processo anterior, sendo que neste o líquido era obtido por evaporação e condensação, ou seja, destilação, saindo, portanto, mais limpo e refinado. Muitas vezes, esse líquido, após evaporar dos tachos, se condensava nos tetos dos engenhos, pingando sobre os escravos, daí o nome. Entretanto, a diferença entre ambas as bebidas é mínima, sendo atualmente definida mais pelo grau de pureza. No século XVIII, surgiram os primeiros alambiques com serpentinas de cobre, que permitiram a fabricação de pinga por destilação, sem a perda por evaporação. Hoje todos os modernos alambiques, mesmo os que mantiveram essa disposição primitiva, estão aptos a produzir a pinga, não poucas vezes vendida com o antigo nome de cachaça.

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SAÚDE POR Jeniffer Martins

Verão e dengue, a ameaça continua Toda chegada do verão é a mesma coisa: calor, chuva e acúmulo de água, condições ideais para a reprodução do Aedes aegypti, mosquito transmissor da dengue que continua ameaçando a população. Nessa época do ano é preciso intensificar os cuidados básicos para não haver proliferação da doença que aflige os brasileiros. Principalmente quando se trata de condomínios, pois os focos da dengue estão nas residências, incluindo os prédios. Eles são o alvo principal de casos de dengue, pois conjuntos habitacionais apresentam grandes áreas comuns. E por serem locais que, além de concentrar, todos os dias, um grande volume de pessoas e animais domésticos, também costumam abrigar produtos e material de uso comunitário. Diversificando, assim, os locais onde o mosquito transmissor da doença pode se reproduzir. Por isso, ações preventivas para afastar o risco da dengue e tentar erradicar locais que concentrem água parada no condomínio poderão ser efetivas para proteger a comunidade local e, de modo geral, conter a expansão da doença. Portanto, é extremamente importante que moradores, síndicos e funcionários tomem os devidos cuidados, tanto nas residências do prédio quanto nas áreas externas e comuns dos condomínios. É claro que você sabe o que é a den-

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gue, mas nós vamos explicar mesmo assim. Trata-se de uma doença febril aguda em que a pessoa pode adoecer quando o vírus penetra no organismo pela picada de um mosquito infectado, o Aedes aegypti. Se o mosquito estiver contaminado, o período de incubação varia de 3 a 15 dias, sendo que a média é de 5 a 6 dias. Os sintomas mais comuns são febre, dores pelo corpo, nas articulações, e dor de cabeça. Mas podem surgir manchas vermelhas na pele e, em alguns casos, sangramento, mais comum nas gengivas. Diante desses sintomas, deve-se buscar ajuda médica. Marcus Pires, gerente administrativo da empresa Imuni Service Controle de Pragas, ressalta que vivemos num país tropical, com clima extremamente favorável à proliferação de mosquitos, em que o raio de ação desses insetos é grande o suficiente

para que as ações tomadas no condomínio em que vivemos sejam apenas paliativas. Pires sugere que os síndicos mantenham o condomínio longe da dengue com procedimentos preventivos básicos repetidos incessantemente na mídia, principalmente que se evite o acúmulo de água por meio da limpeza e da organização dos espaços. “Se a comunidade inteira não se envolver no combate, continuaremos expostos ao risco de doenças como a dengue. Tem que haver consciência de todos para que a sociedade seja beneficiada, poupando muitas vidas e recursos”, explica o gerente, que salienta ainda que os jardins exigem atenção especial, pois vasos, algumas plantas e adereços funcionam como berçário para os mosquitos. Por abrigarem enorme variedade de locais propícios para as pragas urbanas, como ratos, baratas e formigas, os prédios têm que redobrar a atenção com a higienização dos ambientes para evitar que sejam infestados. É importante que a administração predial mantenha em dia o controle de vetores e pragas pela dedetização. No entanto, é indispensável que o controle seja eficiente, sem colocar em risco a saúde de pessoas e animais. A aplicação errada, quando realizada por porteiros e zeladores não treinados e credenciados, pode

causar intoxicação. Por isso, a dedetização predial deve ser feita por empresas especializadas no segmento, pois contam com técnicos que avaliam os locais e buscam os melhores métodos a serem adotados para o controle efetivo dos vetores. Na hora da contratação, é importante checar se a empresa possui os requisitos mínimos para a realização do trabalho. Ela deverá ser licenciada pela Vigilância Sanitária e contar com equipes formadas por técnicos responsáveis. É aconselhável que os síndicos consultem órgãos como o Instituto Estadual de Ambiente (INEA – www. inea.rj.gov.br) e a Associação Brasileira de Controle de Vetores e Pragas (ABCVP – www.abcvp.com.br) antes de acordar com a empresa. É interessante também pesquisar a reputação da prestadora através do Reclame Aqui (www.reclameaqui.com.br). Para aumentar a eficácia da dedetização em condomínios, os contratantes devem seguir as recomendações das empresas que vão fazer o serviço, pois só o trabalho delas não é suficiente. A organização dos ambientes, livres de entulhos e devidamente limpos, também é essencial. O Condomínio Residencial Joia da Barra nunca apresentou um caso de dengue por sempre tomar as devidas precauções para evitar a reprodução do mosquito. Vera Cravo, que há mais de dois anos é síndica do Joia, conta que, para manter o condomínio de cinco blocos e quase 500 apartamentos livre da doença, é preciso ter prevenção. “Aqui no condomínio não deixamos latas, copos, tampinhas de garrafa e nada que possa acumular água em pequenas quantidades.” Vera conta ainda

que é da responsabilidade de cada morador fazer o descarte de pneus, para evitar seu acúmulo, até porque, no condomínio, não podem ficar pneus sem uso. Para que o residencial fique livre da ameaça da dengue, a síndica explica que sempre alerta funcionários e moradores sobre os cuidados que todos devem tomar para não haver foco do mosquito. O condomínio, que fica na Barra da Tijuca, um bairro com uma grande área verde, recebe atenção redobrada quanto à dedetização por estar próximo a um córrego. Para combater o mosquito aéreo, três vezes por semana é passado o fumacê. E duas vezes por semana é realizada a dedetização residual nas plantas e nos jardins. Pensando na redução do impacto ao meio ambiente, a empresa contratada trabalha com produtos ecológicos em seus serviços. De acordo com a Imuni Service, no verão, a procura por dedetização aumenta

bastante por conta da incidência de chuvas e calor, que fornecem condições propícias para a proliferação do mosquito da dengue. Condomínios contratam rotineiramente a empresa para prestar o serviço. No entanto, outras entidades como indústrias, hospitais e hotéis buscam a dedetização a fim de proporcionar um ambiente mais saudável para seus colaboradores e usuários. Sobre os tratamentos químicos realizados em condomínios, Marcus sugere que o síndico contrate uma empresa registrada no INEA e escolha a técnica mais adequada para suas necessidades. As técnicas mais comuns são: aplicação espacial feita com termonebulizador, comumente chamada fumacê, na qual é produzida uma névoa composta por gotículas carregadas pelo ar que não possui efeito residual e causa grande mortalidade dos vetores adultos; aplicação espacial feita com ultrabaixo volume (UBV), que gera gotas maiores que aderem

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a folhagens e superfícies (locais de pouso), além das dispersadas no ar, ou seja, combina o efeito de choque com o residual; aplicação de larvicida, que auxilia reduzindo ainda mais o potencial reprodutivo dos mosquitos. A empresa recomenda que as visitas aos condomínios sejam realizadas semanalmente, tendo em vista que a frequência depende da pressão populacional de mosquitos. E a aplicação de larvicidas deve ser feita a cada 30 dias, respeitando certos cuidados. “Recomendamos enfaticamente que formas de vida como peixes, crustáceos, moluscos, aracnídeos e aves recebam atenção especial no momento da aplicação, pois, por apresentarem pequena massa corpórea e metabolismo diferenciados, são organismos muito sensíveis a pesticidas. Eles devem ser colocados em dependências onde a penetração da névoa seja reduzida e seus receptáculos (aquários e gaiolas) devem permanecer cobertos por panos úmidos”, esclarece Marcus Pires. O gerente explica que tanto as aplicações de UBV quanto a termonebulização dispersam o princípio ativo em grandes áreas, diminuindo consideravelmente sua concentração por metro cúbico, o que minimiza os riscos de reações adversas como contaminação e intoxicação de moradores e animais. Os condôminos devem ser informados sobre datas e horários das visitas, precauções e segurança, produtos utilizados e telefones importantes. “Recomendamos que pessoas alérgicas, convalescentes, idosos, crianças e animais domésticos não permaneçam nesses locais durante o tratamento”, diz Marcus Pires, da Imuni Service, que em todos os anos de profissão nunca teve registro confirmado de contaminação ou intoxicação por parte da empresa.

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Com essas medidas simples, seu condomínio estará protegendo a saúde dos moradores e funcionários, contribuindo para o controle da dengue em seu município. E não esqueça: o combate à dengue é feito todos os dias, o ano todo.

Cuidados necessários nas áreas comuns dos condomínios Bromélias: substitua-as por outro tipo de planta que não acumule água. Enquanto essa providência não é adotada, regue-as abundantemente, com mangueira sob pressão, duas vezes por semana. Caixas-d´água: mantenha-as vedadas (sem frestas) e providencie sua limpeza periodicamente. Caixas de descarga sem tampa e sem uso diário: tampe-as com filme plástico ou saco plástico preso com fita adesiva.

Calhas: deixe-as sempre limpas e sem pontos de acúmulo de água. Fossos de elevador: verifique semanalmente se existe acúmulo de água, providenciando seu escoamento por bombeamento. Lajes e marquises: mantenha o escoamento de água desobstruído e sem depressões que permitam o acúmulo de água, eliminando eventuais poças após cada chuva. Piscinas em período de uso: efetue o tratamento adequado com cloro. Piscinas sem uso frequente: reduza o máximo possível o volume de água e aplique, semanalmente, cloro na dosagem adequada ao volume de água. Pratos e pingadeiras de vasos de plantas: substitua a água por areia grossa no prato ou pingadeira até a borda. Ralos externos e canaletas de drenagem para água de chuva: use tela de náilon para proteção ou coloque sal semanalmente. Ralos internos de esgoto: coloque tampa abre e fecha ou tela de náilon (trama de um milímetro) ou, ainda, duas colheres de sopa de sal, no mínimo, semanalmente. Recipientes descartáveis: acondicione-os em sacos de lixo e disponibilize-os para coleta rotineira da limpeza pública. Vasos sanitários sem uso diário: mantenha-os sempre tampados, acionando a descarga semanalmente; caso não possuam tampa, vede-os com saco plástico preso com fita adesiva. Não sendo possível a vedação, acione a descarga semanalmente, adicionando, a seguir, duas colheres de sopa de sal. Serviço

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JAN_FEV_MAR 2015