Revista Condomínios | Ed. 100

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25 anos entregando informação de qualidade impressa e on-line

EDIÇÃO ESPECIAL de aniversário

Câmeras de segurança os olhos de quem administra o condomínio

JAN FEV MAR 2024

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Editorial

A revista Condomínio etc. faz 25 anos e é a única do mercado de administração do Rio de Janeiro

Newton Mendonça Presidente do Conselho da Cipa

A revista da Cipa está em sua centésima edição, e fico muito feliz ao relembrar que, há 26 anos, começamos a colocar esse projeto em prática.

Havia uma revista de uma grande administradora que fazia muito sucesso e era editada pela jornalista Vivien Bezerra de Mello, que, por coincidência, eu já conhecia através de nossas famílias.

Como presidente da Cipa, eu já tinha em mente a ideia de criar uma revista que não só concorresse com a já existente, mas que viesse a suplantá-la.

Considerando que a Vivien havia deixado de trabalhar nessa grande administradora por questões pessoais, vi, naquele momento, uma grande oportunidade de iniciar um projeto importante no mercado.

Como já tínhamos laços familiares, convenci-a a encarar esse desafio, visto que a outra revista já era consagrada no mercado.

Esse era também o interesse de Maria Teresa Mendonça, minha filha, que já trabalhava há muitos anos na Cipa (que hoje é nossa presidente), e de nossa mais antiga colaboradora, Ester Gonçalves, que está até hoje conosco e sempre gostou de aceitar desafios.

Assim, formamos uma equipe muito determinada ao sucesso.

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O projeto envolveu a empresa toda e, até hoje, temos um carinho muito especial por nossa publicação, já consagrada. Atualmente, somos a única revista no segmento de administradoras de imóveis na cidade do Rio de Janeiro, temos uma grande tiragem e um conceito moderno.

Procuramos profissionais especializados em cada área, como o Cleber Soares, designer gráfico muito comprometido e criativo. Desde o começo, tudo foi feito com muita técnica, assim, alcançamos um belo projeto editorial e gráfico.

A revista trouxe inúmeros benefícios para a Cipa, com a profissionalização do Setor de Marketing, que se expandiu e trouxe inovação a vários setores da empresa, inclusive trazendo atualização e modernização da logomarca da Cipa, que, ao longo dos anos, foi se reinventando e, hoje, tem uma marca extremamente moderna.

Cleber foi o responsável pela logomarca da Cipa e também pela identidade visual da revista, a qual vem mantendo atualizada.

A Condomínio etc. tem um cunho menos comercial e bem mais informativo, além de ser direcionada para um público variado. Síndicos moradores, síndicos profissionais, administradores e muitos moradores que um dia serão síndicos costumam ler a revista. Isso é muito gratificante para nós.

Temos leitores digitais, mas temos outros que não são tão conectados digitalmente. E por respeitar nossos clientes que preferem ler a revista no papel, não abrimos mão de nossa revista impressa.

Oferecemos nossas edições on-line também, e, no ambiente digital, as edições passadas podem ser consultadas.

Aliás, vários serviços oferecidos pela Cipa têm esta opção, entre o digital e o impresso. Deixamos nossos clientes à vontade para optarem pelo que for mais confortável para eles. As crianças hoje já nascem com o celular na mão, mas as gerações mais antigas não – há muitas pessoas que não se sentem confortáveis em ambientes digitais, e nós respeitamos isso. E posso afirmar que estamos falando de um grande percentual.

A Condomínio etc. é extremamente atualizada e agrega muito valor à Cipa.

Somos procurados por pessoas que querem dar depoimentos na revista e que querem mostrar as experiências pelas quais passaram – ser uma referência no mercado é muito gratificante.

Poder mostrar os testemunhos pessoais de síndicos moradores, síndicos profissionais, administradores e profissionais especializados também é prestar um bom serviço!

Em nossas páginas, os leitores são orientados por meio de casos jurídicos reais e divulgados, inclusive. A troca de experiências ajuda os outros que estão na mesma caminhada, na medida em que se pode ter parâmetros para avaliar situações diversas.

Nossa revista cresceu, temos uma grande tiragem, oferecemos uma impressão muito boa e modernidade. Estamos fortes e presentes, oferecendo conteúdo de qualidade aos nossos leitores.

Faço aqui um agradecimento à equipe da revista, ao Comercial, à Logística, ao Marketing, aos nossos anunciantes, aos parceiros da Cipa que apoiam a revista e confiam no poder de divulgação da publicação.

Estamos de parabéns!

Uma publicação:

Sumário Rua México, 41 – 2o andar – Centro CEP 20031-905 – Rio de Janeiro – RJ Tel.: [21] 2196-5000 Fax: [21] 2533-2449

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| Capa

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| Manutenção

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| Condomínio

DIRETORIA Presidente: MARIA TERESA MENDONÇA DIAS Vice-presidente: Mauro Lopes

PARA ANUNCIAR LIGUE

2196-5176 Renata Bastos (21) 99191-0522

EDIÇÃO DE ANIVERSÁRIO

www.condominioetc.com.br revista@condominioetc.com.br

Câmeras de segurança: os olhos de quem administra o condomínio As câmeras já são indispensáveis dentro e fora de qualquer condomínio. Antes, o objetivo era aumentar a sensação de segurança, mas, hoje em dia, os recursos são ainda maiores, assim, as câmeras passaram a ser grandes parceiras na gestão condominial. Fique por dentro do tema lendo nossa matéria de capa.

Bonito por dentro e por fora Um elevador moderno e bem cuidado oferece muito mais segurança do que se possa imaginar. Estamos falando de modernização estética, técnica e manutenção. Leia a matéria e entenda.

12 mil exemplares

Redação e Edição: VIVIEN BEZERRA DE MELLO Tao da Comunicação Ltda. taodacomunicacao@gmail.com Marketing: DANIEL QUAGLIANI marketing@cipa.com.br Revisão: Andrea Bivar andreabivar@gmail.com Design: CLEBER SOARES Fotografia: Ariel Subirá istockphoto FREEPIK.COM Colabora neste número: Isabela Masi Leticia Rio Branco Conceitos e opiniões em artigos assinados são de inteira responsabilidade dos autores. A reprodução parcial ou total de qualquer parte desta publicação é permitida desde que seja citada a fonte e previamente autorizada, por escrito, pela editora.

A empresa reserva-se ao direito de não aceitar publicidade sem fundamentar motivação de recusa.

A Revista Condomínio etc. esclarece que:

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• Não se responsabiliza por qualquer dano, direto ou indireto, sofrido por usuários ou terceiros, advindos da exibição e/ou conteúdo dos anúncios publicados pelos anunciantes, incluindo a divulgação de dados, preços e imagens.

• Não atesta, verifica ou inspeciona os serviços e produtos dos anunciantes, nem é responsável por qualquer dano, direto ou indireto, que o contratante possa sofrer ao realizar uma negociação com os anunciantes.

Esta publicação está em conformidade com o Acordo Ortográfico da Língua Portuguesa, aprovado pelo Decreto Legislativo nº 54, de 18 de abril de 1995, e em vigor desde 1º de janeiro de 2009.

Revestimento de fachada: roupagem nova e mais segurança A manutenção preventiva dos revestimentos ajuda a impedir que infiltrações causem danos na estrutura do prédio. Isso porque eles protegem as paredes externas do imóvel como uma capa, que tem a função de resguardar a estrutura. Saiba mais sobre o tema lendo esta reportagem exclusiva.

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Mosquito 40 graus O verão chegou e, juntamente com ele, os mosquitos. No entanto, saiba que existem maneiras de se prevenir que vão além das já conhecidas para dar fim a eles. Leia a matéria e veja como agir.

Hora de fechar a torneira Leia esta matéria especial para saber o que causa a conta de água nas alturas e quais as medidas para diminuí-la. | Reforma Adeus aos problemas de energia Condomínios que estão com as instalações elétricas defasadas correm sérios riscos. Aumentar a carga do condomínio é a solução mais completa e segura. Saiba como agir lendo nossa matéria. | Paisagismo Um jardim e tanto A contratação de serviços de jardinagem profissional oferece benefícios aos condomínios. O primeiro deles é a valorização do patrimônio coletivo. Saiba mais lendo a reportagem completa.

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informe

A revista Condomínio etc. completa 25 anos!

Há 25 anos, a Cipa iniciava um projeto ousado e promissor: oferecer um veículo eficiente de comunicação não só para os síndicos de prédios administrados por ela, mas para o mercado de forma geral. Assim nascia a revista Condomínio etc.

Nossa revista vem entregando informações de qualidade que elucidam as dúvidas de síndicos e administradores sobre o dia a dia condominial. Isso sem falar na excelente oferta de fornecedores que anunciam na revista. Muitos deles, inclusive, divulgam suas empresas e serviços aqui desde nossas primeiras edições!

Temos muito orgulho de sermos a única revista no segmento de administração de imóveis no Rio de Janeiro a completar cem edições impressas e ininterruptas, motivo de muita satisfação para todo o nosso time!

Comemorar a 100ª edição da revista Condomínio etc. é inspirador, pois essa marca confirma também os 25 anos de convivência com nosso condomínio. Desde 1994, somos clientes da Cipa, e testemunhei o nascimento da revista e sua evolução ao longo do tempo. Fico contente em participar pela terceira vez como entrevistado da revista da Cipa.

Helio Szfran A leitura assídua dos artigos sempre foi uma prioridade para síndico morador mim, pois eles exploram uma variedade de temas relacionados com a administração condominial. A diversidade de perspectivas apresentadas tanto por profissionais especializados quanto por síndicos que enfrentam os desafios diários contribui para a riqueza do conteúdo. Os relatos práticos e a experiência “mão na massa” dos colegas síndicos se revelam inestimáveis, oferecendo insights valiosos sobre as complexidades e necessidades dos condôminos, dos moradores e do próprio edifício.

Nossa jornada conjunta com a revista reflete não apenas a evolução do condomínio, mas também a capacidade da publicação em se adaptar e crescer ao lado das comunidades a que atende.

Proponho um brinde aos próximos 25 anos de parceria e aprendizado com a Condomínio etc. Parabéns!

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Clarisse Bokel síndica moradora

Esses 25 anos de revista Condomínio etc. têm sido de muito aprimoramento.

Ela é um veículo de comunicação extremamente profissional, claro, objetivo, e que tem muito a dizer não só aos clientes da Cipa, mas a todos os síndicos que o leem.

Tenho todas as revistas desde que me tornei síndica de meu prédio. Já dei várias entrevistas, e as edições ficam expostas aqui em casa – as pessoas sempre abrem, veem as matérias e elogiam. Já falei sobre vários temas, de acordo com minha experiência: impermeabilização, conservação de pilares, gás, piscinas, procedimentos durante a pandemia…

Há uma troca que é feita por meio da revista: um síndico ensina o outro, e a Condomínio etc. faz isso por nós.

Pegamos ali diversas dicas e aproveitamos também a oferta de anunciantes, que é ótima. Isso sem falar no formato

da revista, que é especialmente bonito – a gente percebe que ela é feita com muito esmero, com muito carinho. Não é uma simples revista… A qualidade gráfica é notável! Parabéns pelos 25 anos!

Obrigada, Cipa, pela revista! Agradeço também os eventos que têm sido oferecidos. Não perco um Café com Síndico!

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*** Cleber Soares designer Fernanda Barcelos síndica profissional

Para todos os síndicos, informação é vida! A Cipa oferece sua revista com conteúdo sempre atualizado, a visão de profissionais da área que vivem, na prática, as melhores soluções para qualquer ocorrência do campo predial. Isso sem falar que, além da versão on-line, a revista também é impressa, o que é maravilhoso!

Sou grata por essa mídia, pois ela abriu meu leque de opções de profissionais, por meio dela fiz novas amizades, trouxe para meus condomínios o que os colegas de profissão aplicam, e isso faz toda a diferença em meu trabalho.

Faço parte da equipe da revista Condomínio etc. desde o início. Criamos o primeiro projeto gráfico em 1999, ainda com a antiga logomarca da Cipa. Depois de dois redesigns de marca e do novo projeto gráfico que acompanhou a última revitalização da identidade visual da empresa, em 2020, chegamos a esse formato atual da revista, com desenho moderno, textos mais concisos e maior destaque para fotografias.

O objetivo continua sendo, depois desses 25 anos de sucesso, manter o diálogo direto com o público-alvo da Cipa: os síndicos e os moradores de condomínio. As atualizações gráficas e a versão on-line da revista demonstram a preocu-

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| Cipa Informa

pação da empresa em manter o canal de comunicação sempre atualizado e eficiente. Que venham mais 25 anos, porque assunto, notícias, informações e dicas sobre boa convivência condominial não vão faltar.

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Ester Gonçalves gerente

Em 1998, tive o privilégio de participar da criação da revista Condomínio etc. juntamente com o dr. Newton Mendonça, que me pediu para pensar como poderíamos criar uma revista para a administradora Cipa.

Na ocasião, havia uma jornalista muito competente, a Vivien Bezerra de Mello, que havia saído de uma empresa concorrente. A experiência da Vivien, juntamente com sua doçura e disponibilidade, foi fundamental para que eu pudesse prosseguir com o projeto.

Graças a Deus e com a ajuda da Vivien e do dr. Newton, levantamos os custos, contratamos a equipe necessária, a gráfica que seria responsável pela impressão e corremos atrás de anunciantes. Enfim, em menos de três meses, a revista já estava em circulação.

Que honra poder participar dessa centésima edição! Que Deus continue abençoando essa linda história de sucesso.

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Aprendi sobre cada segmento das empresas anunciantes, fiz grandes amizades com fornecedores, clientes, equipe. A revista virou, na verdade, uma grande família.

Sobre a equipe que faz a revista acontecer, agradeço aos jornalistas, à agência que faz a diagramação, aos parceiros, ao fotógrafo, à equipe de Marketing, à logística na distribuição, ao financeiro, aos leitores e, principalmente, à Diretoria e à Gerência de Marketing a confiança em nosso trabalho.

Não é fácil fazer acontecer, mas é muito gratificante ver como a revista ajuda muito no dia a dia de nossos síndicos e fornecedores, e eu fico muito feliz de fazer parte dela!

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Daniel Quagliani gerente de Marketing da Cipa

A revista Condomínio etc. é um exemplo de valorização do mercado condominial. Há 25 anos, a revista oferece informações extremamente relevantes, atualizando seus leitores a cada edição, além de proporcionar a consulta a fornecedores qualificados para todos os tipos de serviço e produto para condomínios.

Como gerente de Marketing da Cipa, quero parabenizar toda a equipe que, com dedicação e compromisso, faz cada edição desse veículo de comunicação tão importante para o segmento.

*** Renata Bastos agente comercial Allyne Duque Ramos Nova Saturno Manutenção Predial

Trabalho há 22 anos na Cipa e há 20 estou na parte comercial da revista. Têm sido anos de muita dedicação, correria, prazos, metas, conquistas, conhecimento, muita história para contar e, principalmente, muito amor.

Anuncio na revista Condomínio etc. desde 2015 porque ela tem bastante visibilidade e me dá muito retorno.

Conquistei muitos clientes por meio JAN_FEV_MAR 2024

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| Cipa Informa da revista, e, de vez em quando, participamos das matérias, enriquecendo o conteúdo com informações técnicas.

A qualidade da publicação é excelente. Isso sem falar nos textos, que são muito interessantes, sempre atuais e com informações relevantes para síndicos e todos os que ingressam nessa área. Considero a revista bem completa, além de oferecer muitos anúncios de bons fornecedores. Parabéns a toda a equipe!

que o atualiza e o conecta com os mais diversos assuntos pertinentes à sua atuação e aos desafios encontrados ao longo de uma gestão condominial. A revista da Cipa está de parabéns!

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Nossa revista é uma importante ferramenta de comunicação com os síndicos, não só nossos clientes, mas todos aqueles que querem manter-se atualizados sobre o mercado condominial. Estamos há 25 anos oferecendo informações que otimizam a experiência de síndicos e administradores, e isso é muito gratificante.

A revista Condomínio etc. oferece também uma gama de fornecedores especializados para as diversas necessidades dos condomínios, e sabemos que nela síndicos e administradores podem encontrar o suporte de que precisam na hora de contratar uma empresa.

Parabenizo toda a nossa equipe pelo belo trabalho!

Luiz Otávio Gomes Ribeiro Ricel Engenharia

Anuncio na revista há 22 anos para divulgar minha empresa e sempre tive muito bom retorno. A revista da Cipa tem uma apresentação ótima e a qualidade é excelente.

As matérias são sempre boas e com informações diretas para meu público-alvo, o que me garante retorno em termos de serviço. Outra coisa de que gosto muito é que ela é impressa, o que faz toda a diferença! Parabéns pelos 25 anos!

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Mauro Lopes vice-presidente da Cipa

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*** Felipe Reinaldo da Silva Fetec Reformas de Fachadas Prediais

Sempre tive bastante retorno anunciando na revista Condomínio etc. Acredito que isso se deve ao fato de ela ter uma apresentação muito boa e oferecer qualidade única no segmento.

As matérias veiculadas são muito boas e de acordo com a realidade do mercado. Gosto muito da variedade de assuntos que os textos abordam, dos artigos e do perfil futurista da revista.

Considero a revista de extrema importância para o síndico, tendo em vista 10 www.condominioetc.com.br

Vivien Bezerra de Mello editora da revista Condomínio etc.

Há cerca de 26 anos eu atuava numa empresa concorrente da Cipa fazendo uma revista para o mesmo segmento. Em 1998, nasceu minha primeira filha, então decidi fazer home office para cuidar dela. Como lá ainda não havia essa cultura, pedi demissão, apesar de gostar muito. Meses depois, a Cipa me convidou para criar uma revista trabalhando de casa.

Foram muitas reuniões com o Newton, a Maria Teresa e a Ester, pessoas pelas quais tenho muito carinho e que sou grata pela confiança que tive-

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| Cipa Informa

ram em mim. Tive liberdade para criar a identidade jornalística da revista e, assim, fui montando nossa equipe. A primeira edição surpreendeu o mercado pela inovação e pela qualidade editorial e gráfica – assim somos reconhecidos até hoje.

Muitas pessoas competentes trabalham conosco. Destaco o Cleber Soares, nosso designer, que está conosco desde a primeira edição. Ele criou a identidade visual da revista e vem atualizando-a conforme nossa necessidade, além de cuidar da logomarca da Cipa. Andrea Bivar, nossa revisora, está há, pelo menos, 24 anos conosco. Nosso fotógrafo, Ariel Subirá, também faz parte da equipe há quase 15 anos, e muitos clientes já foram clicados por ele.

Renata Bastos está conosco há, no mínimo, 22 anos e tem feito um grande trabalho no Setor Comercial da revista.

Nosso gerente de Marketing, Daniel

Quagliani, faz parte da equipe também há muitos anos. Agradeço à equipe dele a dedicação.

Agradeço também aos nossos anunciantes, que vêm fazendo parte dessa história de sucesso; aos síndicos que dividem conosco suas experiências e a todos os que, direta ou indiretamente, fazem parte de nossa trajetória.

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Maria Teresa Mendonça Dias presidente da Cipa

Completar 25 anos de revista impressa, um quarto de século, não é para qualquer um. Estamos muito felizes!

A motivação que nos fez criar a revista há 25 anos continua sendo a mesma: agre-

gar e trazer conhecimento e valor para o mercado de condomínios e locação. Levamos informação de qualidade a todos os condôminos, síndicos e administradores.

E um ponto muito importante: mesmo na era digital, ainda é um grande diferencial oferecermos o conteúdo impresso. A pessoa poder ter uma publicação nas mãos, para desfrutar da leitura e do conhecimento proporcionado, é muito bom! Com a revista da Cipa, ainda temos o prazer de passar as páginas com as mãos, de sentir o cheiro do papel ao mesmo tempo que recebemos informações que agregam valor ao dia a dia.

Agradeço a todos os que vêm participando de nossa revista por tantos anos! Agradeço especialmente à nossa equipe, que vem fazendo um belo trabalho, e também a nossos parceiros e anunciantes, sempre presentes.

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Capa | Segurança Por Isabela Masi

Câmeras de segurança os olhos de quem administra o condomínio As câmeras de segurança já são equipamentos indispensáveis dentro e fora de qualquer condomínio. No início, a instalação tinha como objetivo aumentar a sensação de segurança para os moradores, mas, hoje em dia, os recursos são ainda maiores, assim, as câmeras passaram a ser grandes parceiras na gestão condominial.

Márcia Aguiar é gerente comercial da MundoSat. Para ela, o sistema de monitoramento tem várias funções e serve para ser os olhos de todos os que vivem, trabalham, administram e passam pelo condomínio. “As câmeras servem para preservar o patrimônio e monitorar problemas do dia a dia que podem acontecer na relação entre as pessoas. Então, um funcionário que foi maltratado por um morador tem como comprovar tal fato e vice-versa.

Elas são utilizadas também nas causas trabalhistas. Por exemplo, o sensor do elevador é na altura de nossa cintura, então, animais domésticos geralmente não são captados por ele. Já tive vários casos de animais que ficaram pendurados pela coleira, do lado de

fora do elevador, porque o porteiro não ajudou a segurar a porta. E quando perguntado, ele disse que estava molhando as plantas e que não viu, mas, na verdade, estava ali do lado, no celular. Isso dá justa causa e só conseguimos provar com as câmeras.”

Além de ajudar nessa organização, o sistema de segurança também é fundamental para auxiliar na resolução de conflitos internos. Paulo Pires é síndico do Condomínio Renaissance Resid Classique, que fica na zona norte da cidade. Ele acredita que os equipamentos ajudam a inibir atividades nocivas que vão desde comportamentos agressivos e discussões até brigas que acontecem internamente. “Coisas simples, como carros arranhados na garagem. Dá para saber se foi dentro do prédio mesmo ou não. No mês de novembro de 2023, demos falta de um contêiner de lixo. Quando fomos ver nas câmeras, ele tinha sido furtado por um morador em situação de rua. Esclarecemos o que tinha acontecido e ainda levamos as imagens para a delegacia para tentar identificar o JAN_FEV_MAR 2024

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Capa | Segurança

Paulo Pires, síndico do Condomínio Renaissance Resid Classique: “Estamos trocando o sistema para câmeras com inteligência artificial”

homem que cometera o furto. Além disso, divulgamos o vídeo em grupos de síndicos da região e de moradores para que todos fiquem em alerta.”

Os equipamentos estão cada vez mais modernos e sensíveis e usam inteligência artificial, que detecta movimentações atípicas dentro e fora dos condomínios – fazem reconhecimento facial, digital e de placas de carros.

Muitos gravam no escuro, em cores, acompanham o deslocamento de pessoas e têm gravação de voz, tecnologia que consegue controlar o acesso, identificar desconhecidos, registrar furtos e depredações. Todo esse sistema pode ser monitorado por uma empresa especializada, que armazena e documenta os problemas que acabam acontecendo.

O condomínio que o Paulo administra tem 12 anos e as câmeras que eles usavam são do tempo da inauguração do imóvel. Agora, ele está contratando uma empresa que está fazendo a modernização do sistema, instalando câmeras com inteligência artificial. “Tenho que lidar com alguns moradores que acham que esse tipo de sistema tira a privacidade deles.

Mas isso é um grande engano. As câmeras são aliadas. Já ouvi casos de mulheres que têm medidas protetivas contra ex-companheiros e eles tentam entrar no prédio e não conseguem graças ao sistema de segurança. Pai que perde a guarda do filho e tenta pegar a criança à força. Tudo fica gravado e pode ser usado como prova em ques16 www.condominioetc.com.br

tões judiciais. Além disso, durante todos esses anos, os moradores nunca sofreram assalto aqui no prédio, nem tivemos nenhum caso de violência.

Acredito que o sistema de segurança ajudou nisso.”

E para o síndico que pensa em modernizar esse sistema, mas está com medo dos gastos, vale a pena procurar empresas especializadas que têm vários pacotes e planos que se adequam a todos os modelos de condomínio.

Uma delas é o Grupo Pentágono Sistemas de Segurança. Vinícius Boene é diretor de tecnologia da Pentágono. Além das câmeras ele indica que o condomínio instale um sistema de controle de acesso, “principalmente com biometria facial. A tecnologia tem 97% de assertividade e consegue fornecer controle efetivo de segurança que proporciona autonomia e proteção ao morador”. O sistema de acesso e as câmeras também possibilitam maior organização do funcionamento do condomínio.

Márcia afirma que o sistema é uma ferramenta importante na gestão do condomínio. “Como o síndico não pode estar em todos os lugares ao mesmo tempo, as câmeras têm esse papel. Já na portaria, se uma pessoa que não está cadastrada entra, as câmeras já identificam que ela não está no banco de dados. Além disso, os equipamentos têm alarme e podem ser usados para resguardar locais de depósito do condomínio. O síndico pode colocar uma câmera onde guarda os produtos

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Capa | Segurança

Segundo Paulo Pires, síndico do Condomínio Renaissance Resid Classique: “Não basta instalar o sistema; manutenção e treinamento são fundamentais”

de limpeza, por exemplo, e estipular que, a partir das 8 horas da noite, ninguém mais entre lá. Então, se alguém tentar entrar no local, um alarme dispara e vai direto para a central de monitoramento da empresa ou envia um alerta para o celular do síndico”, conta a gerente comercial da MundoSat. Pelas lentes das câmeras todos os espaços do condomínio estão na palma da mão. Outra situação interessante trazida pela Márcia é que as câmeras podem ser programadas para tomar conta de determinadas áreas.

Assim, se a piscina fecha às 6 horas da tarde porque o salva-vidas vai embora nesse horário e alguém tenta entrar no local, a câmera segue a pessoa, dá o alarme no celular do síndico e ele pode interagir com o morador, já que as câmeras têm alto-falantes, e pedir para ele sair de lá. “Muitas câmeras também estão sendo usadas dentro dos apartamentos para monitorar idosos, babás ou até mesmo filhos que podem estar com algum problema de depressão. O contrato não é feito pelo condomínio, mas diretamente com o morador, e tem ajudado bastante no cuidado das pessoas. No caso do idoso, além de monitorar o que acontece dentro do imóvel, ele também recebe um controle que fica no bolso dele, por meio do qual ele pode acionar a família ou a central da empresa e pedir ajuda no caso de alguma adversidade.”

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Eduardo Furtado, sócio da empresa Rentel, também vê vários benefícios em se utilizarem as câmeras na gestão do condomínio, mas destaca que o sistema é essencial para coibir furtos, assaltos e conflitos. E para maior efetividade, segundo Furtado, é importante investir em equipamentos que tenham boa qualidade de imagem. “Existem câmeras que têm a capacidade de filmar com a qualidade de imagem usada em um outdoor. Isso permite que a cena possa ser ampliada para vermos os detalhes bem de perto. As câmeras que gravam à noite, com imagens coloridas, são muito interessantes porque dá para ver a cor da roupa da pessoa, os traços, a cor da pele. Outros equipamentos têm áudio, gravam as conversas. Isso faz com que, em situações de conflito, fique mais fácil descobrir o que realmente aconteceu.”

O diretor de tecnologia do Grupo Pentágono afirma que há grande interesse por parte dos administradores nas câmeras de inteligência artificial, que podem ter configurações específicas e são de alta resolução. “Uma coisa é você ter uma visão ampla de determinada área do condomínio, dá para ver que algo passou, mas não dá para identificar perfeitamente o que aconteceu. Outra coisa é você ter uma imagem com definição. Hoje o mercado já possui essas câmeras com preços acessíveis. Mas não basta só ter os sistemas, o importante é ter uma empresa que monitore, em tempo real, esse sistema para que a atuação seja de forma rápida. O tempo real é mais efetivo.”

Também é necessário ter uma preocupação com a capacitação de quem utiliza esses equipamentos. E é isso que João Alberto Britto, CEO da J A Consultoria de Segurança, Treinamento e Investigação Privada, faz. A empresa dele é especializada em realizar diagnósticos de falhas que podem prejudicar a segurança dos moradores, identificando fragilidades nos condomínios. “Tem condomínio que paga uma empresa que vai lá uma vez por mês e vai embora. Não analisa o siste-

ma como um todo. É importante que, além da gravação, haja pessoas treinadas e com conhecimento para coletar as imagens. Às vezes, acontece uma emergência, um crime, e a polícia precisa da gravação na hora. A capacitação como um todo é importante.”

A empresa do João é parceira da Cipa e tem um diferencial. “Nós não vendemos câmeras, vigilância, alarme, homem, nada disso. A empresa é a única no Rio de Janeiro especializada na identificação de fragilidade do condomínio.

Passamos um tempo no condomínio observando o trabalho dos funcionários, o comportamento dos moradores, o funcionamento dos equipamentos de segurança, o monitoramento. Depois disso, emitimos um laudo técnico com fotos e as ações que visam diminuir as vulnerabilidades da segurança do local.

Um condomínio pode ter várias câmeras e, mesmo assim, ser vítima de um furto. Provavelmente, por falha de procedimento. Nossa empresa vai lá e acaba propondo uma solução e esse tipo de problema acaba.”

O síndico Paulo fez o treinamento dos funcionários e acredita que foi extremamente importante. “Eles ficaram mais atentos à recepção de prestadores, passaram a ter mais cuidado com quem entra no condomínio. Você pode ter os equipamentos mais modernos, mas é imprescindível treinar os trabalhadores. Eles mudaram completamente de comportamento depois que passaram pela capacitação.”

Além de ajudar na segurança, as câmeras são fundamentais na gestão do condomínio

O CEO da J A Consultoria de Segurança, Treinamento e Investigação Privada acredita que o treinamento também ajuda nos conflitos internos do condomínio. Dois casos recentes ilustram perfeitamente a importância da capacitação. O primeiro caso aconteceu no dia 7 de agosto de 2023, no Centro da cidade. O porteiro José Jailton de Araújo, de 47 anos, foi morto por um criminoso que fingia ser entregador. Jailton chegou a reagir e lutar com o bandido, mas foi baleado. O crime foi registrado por câmeras de segurança e foi muito noticiado. “O falso entregador entrou sem ser anunciado, porque um morador segurou a porta para ele passar.

Será que ele conseguiria adentrar o condomínio se não tivesse acontecido isso?

Acho que ele poderia ficar nervoso ou desistir. Outra forma de se tentar evitar uma ação como essa é o porteiro ter um local protegido para ficar, uma cabine ou guarita, não ficar do lado de fora.”

O outro caso foi uma agressão que aconteceu no dia 2 de setembro do mesmo ano, em um prédio em Copacabana, na zona sul do Rio de Janeiro. Depois de um encontro amoroso entre o ator Victor Meyniel e o estudante de medicina Yuri Alexandre de Moura, no apartamento do estudante, os dois discutiram e a confusão terminou em agressão. De acordo com a denúncia do Ministério Público, além de espancar Victor Meyniel, Yuri o ofendeu utilizando-se de expressões homofóbicas.

“Se o porteiro fosse capacitado, poderia ter agido de outra maneira. Ele não ia se envolver na briga, claro, tem uma limitação, mas deveria ligar para o síndico, entrar em contato com a polícia. Isso também está no treinamento”, afirma João.

A manutenção desses sistemas é outro ponto fundamental para seu perfeito funcionamento. O sócio da empresa Rentel alerta que quem não se preocupa com a manutenção pode ter problemas. “Às vezes, o síndico acha que as câmeras estão gravando e, quando vai ver, resta um HD queimado e nada foi captado. Os sistemas também evoluem rapidamente e precisam ser atualizados. Fazer o contrato com uma empresa especializada, que esteja há anos no mercado e tenha toda a documentação regulamentada, é fundamental para um serviço de qualidade. Não vale a pena colocar a segurança do condomínio nas mãos de pessoas que não são especialistas. Profissionais vão realizar manutenções preventivas e revisar todo

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Capa | Segurança

o sistema de câmeras periodicamente.

Todos os problemas serão resolvidos antes que afete a segurança ou a funcionalidade do sistema.”

Além da instalação, do monitoramento, da manutenção e da capacitação dos funcionários, outra questão importante é o armazenamento dessas horas de filmagem. As imagens captadas podem ser visualizadas em tempo real, em computadores e dispositivos móveis, além de ser gravadas para posterior consulta e análise dos diferentes pontos de visualização. As empresas trabalham com vários tipos de armazenamento. Pode ser em nuvem, no cartão de memória da câmera, em Digital Video Recorders (DVR) ou Network Vídeo Recorders (NVRs). O tempo de duração que as imagens ficam disponíveis também varia de acordo com a necessidade de cada condomínio. Apenas o síndico

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pode pedi-las ou então elas devem ser solicitadas por meio de requerimento de advogados ou pela polícia.

Como cada condomínio tem suas regras, muitos optam por contratar o pacote com instalação, manutenção, monitoramento e gravação. Assim, tudo fica sob responsabilidade da empresa. Outros escolhem apenas a instalação e a manutenção. Por isso é importante que o síndico que tenha interesse em instalar ou atualizar os equipamentos entre em contato com uma empresa especializada, que vai orientá-lo sobre o modelo que melhor vai atender suas necessidades, tanto de segurança como de administração do imóvel.

Para Paulo, “o valor do investimento pode até pesar na hora da decisão, mas o primordial é a questão da idoneidade.

A empresa tem que ser bem conceituada no mercado e ter responsabilidade na prestação do serviço e da manuten-

ção”. Marcia Aguiar, gerente comercial da MundoSat, afirma que as empresas especializadas procuram condomínios que queiram agir como parceiros. Que confiem na empresa. “Essa parceria é fundamental, porque a empresa tem que ser de confiança, já que tem acesso a toda a rotina do condomínio.”

Serviço Grupo Pentágono Sistemas de Segurança pentagononet.com.br (21) 3297-4700 / 3277-7307 @grupo.pentagono MundoSat mundosat.com.br (21) 2485-0303/96777-0303 Rentel rentel.com.br (21) 2547-2728/98228-9855 J A Consultoria de Segurança, Treinamento e Investigação Privada jaconsultoriaseg.com.br (21) 99926-5838/3747-1840

| Manutenção Por Leticia Rio Branco

Bonito por dentro e por fora Modernização estética, técnica e manutenção são essenciais para elevadores Um elevador moderno e bem cuidado oferece muito mais segurança do que se possa imaginar. Afinal, unir boa manutenção, modernização técnica e estética é fundamental para que o meio de transporte, essencial na vida dos moradores de condomínios com muitos andares, cumpra sua função diária sem imprevistos ou sobressaltos. E mais: estar com a manutenção em dia pode dar um alívio nos gastos no final do mês.

Para o engenheiro Ilídio Lopes, que também é o diretor responsável da empresa Elevadores Salta, que, desde 1980, atua em conservação e modernização de elevadores de qualquer marca, é necessário respeitar os prazos específicos para que o maquinário não seja prejudicado. “Muitos estudiosos afirmam que os elevadores precisam passar por essa reforma ao completarem 20 anos contados da instalação quando são equipamentos eletromecânicos ou 10 anos se o equipamento for microprocessado. Eles devem ser modernizados a fim de garantir seu funcionamento adequado, uma vez que, nesse lapso de tempo, sofrem desgastes naturais. Além disso, existem avanços tecnológicos capazes de aumentar tanto a segurança quanto a qualidade do produto e oferecer economia ao cliente”, observa.

Os riscos que um elevador sem manutenção oferece são muitos. Wladimir Lima, gerente comercial da Tec Nit Elevadores, revela que os equipa-

mentos que possuem grande fluxo, uso contínuo por muito tempo e com manutenção inadequada podem trazer sérios problemas aos usuários. “É necessário avaliar seu estado de conservação, bem como buscar atualizações tecnológicas, novos conceitos e tendências. A atualização tecnológica e estética do equipamento, parcial ou total, proporciona melhor desempenho, mais conforto e economia de energia. Também deve ser observada a falta de itens de proteção para os técnicos que realizam a manutenção e itens de segurança, que são implementados por grupos de trabalho do setor e da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT)”, alerta o profissional.

Fabiane Conti, supervisora comercial da Embelezart Design de Elevadores, que tem dez anos de experiência no mercado e objetiva executar serviços de embelezamento, reforma e modernização de elevadores, detalha que o momento da atualização estética e da avaliação depende do cuidado e da preservação do elevador, além do tempo de uso. No entanto, alerta que não há obrigatoriedade de realizar o serviço de modernização estética e técnica simultaneamente. Porém, para o resultado ser mais completo, ambas as intervenções podem ser feitas para maior valorização do patrimônio. “Como, por exemplo, primeiramente, fazer a modernização da parte mecânica e, posteriormente, a estética”, observa.

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Nos condomínios que administra, a síndica profissional Monica Radicetti Riedlinger diz que recorre à área de engenharia da empresa de manutenção de elevadores para uma orientação mais técnica sobre o assunto. “Alguns profissionais já me falaram que se deve levar em conta vários fatores, e os principais são o tempo de instalação da máquina e a frequência de utilização”, detalha.

Ela mesma diz que administra um condomínio com elevadores da época de sua construção, do ano de 1951, em perfeito funcionamento, enquanto já teve condomínios que, com menos de dez anos de instalação da máquina, os

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elevadores apresentavam problemas constantes, sendo necessário trocar vários componentes importantes e de forma repetitiva. “No caso de um dos condomínios em que sou síndica, fizemos a modernização no elevador com cerca de 18 anos de utilização, mas isso foi depois de o condomínio ter sofrido um grande incêndio. Aproveitamos para modernizar os quatro elevadores das duas torres”, detalha.

A síndica, que está à frente do Condomínio do Edifício Solar Haddock Lobo, na zona norte carioca, que possui dois blocos, 108 apartamentos, quatro lojas comerciais e cerca de 400 moradores, também aproveitou para fazer a modernização estética: os quatro elevadores receberam um novo quadro de comando mais moderno, a parte mecânica foi toda revista e os comandos de porta foram trocados. “Além disso, as cabinas ganharam um novo painel mais

moderno, com botoeiras diferenciadas, display de LED para indicação dos andares, tanto interna como externamente”, explica Monica.

No entanto, existem muitas opções para o embelezamento e a modernização da cabina. Wladimir, da Tec Nit Elevadores, diz que os revestimentos leves e resistentes são mais interessantes para os usuários. Itens como climatização, desumidificação e iluminação fazem parte dessa lista citada por ele, e os principais recursos e tendências tecnológicos são: quadro de comando com inversor de frequência, que desacelera gradualmente o elevador, tornando as viagens mais suaves e sem trancos; sensores ópticos instalados no poço, para identificar a posição da cabina e garantir seu nivelamento nas paradas, eliminando degraus; sistemas de gerenciamento de acesso e tráfego para edifícios comerciais, que reduz as filas; barreiras in-

A síndica Monica Radicetti Riedlinger prioriza a manutenção preventiva, mas fez reforma técnica e estética nos elevadores

fravermelhas 3D, para bloquear o fechamento de portas; botoeiras e comandos eletrônicos com painéis LCD e dispositivos de acessibilidade; iluminação mais econômica com o uso de lâmpadas LED; sistema de envio de diagnósticos por SMS aos técnicos responsáveis; sistema de gerenciamento de acesso por biometria ou por cartão, que proporciona maior segurança; e resgate automático em caso de falta de energia.

Ele complementa, ainda, que a parte primordial do elevador é o comando, considerado o cérebro do equipamento, enquanto a fiação é o sistema nervoso.

“Ao investir nisso, o meio de transporte passa a ter menos incidência de paralisações e mais recursos de operação, além

de significativa redução no consumo de energia e no custo de manutenção. O conjunto de tração, máquina e motor só deve ser substituído em casos muito específicos. Botoeiras antivandalismo, sinalização digital e substituição de portas pantográficas – que já são proibidas para instalação em novos equipamentos – por sistema de painéis mais seguros, além de serem atualizações tecnológicas, são inovações estéticas que embelezam a cabine. Todos esses fatores também geram valorização do patrimônio, segundo pesquisas do setor imobiliário, em cerca de 10% do preço do imóvel”, afirma o gerente comercial da Tec Nit Elevadores.

Manutenção técnica e preventiva deve estar em dia e dentro da lei A manutenção técnica é uma das principais maneiras de manter a prevenção em dia. E, segundo Ilídio Lopes, diretor responsável da Salta Elevadores, ela depende do parecer do vistoriador. “Alguns pontos devem ser observados. Por exemplo, às vezes, a máquina de tração está com folgas excessivas, então, é hora de trocá-la; já as portas dos pavimentos, da cabina e do operador de portas, que são as responsáveis por mais de 50% dos defeitos do elevador, devem ser substituídas, além dos fechos eletromecânicos das portas dos pavimentos”, ensina.

A modernização estética do elevador oferece várias opções. Para Fabiane Con-

ti, supervisora comercial da Embelezart Design de Elevadores, o que está em alta no momento é o revestimento completo da cabina de aço inoxidável, laminado melamínico, subteto de LED, espelho e piso de granito. “O objetivo principal é que o resultado final seja a satisfação total dos condôminos”, observa ela, enquanto Ilídio Lopes indica a modernização estética definitiva, o que significa a troca da cabina.

“Isso pode ser um pouco mais caro, mas é uma cabina definitiva. Usa-se o aço inoxidável”, concorda.

Outro ponto que deve ser levado em consideração é que a manutenção preventiva é obrigatória pela Lei nº 2.743, do município do Rio de Janeiro, e deve ser realizada por empresa licenciada pela Prefeitura. “O desgaste é natural, por causa do funcionamento. O elevador também está sujeito à qualidade da energia elétrica que chega até ele, além de seu uso adequado. A modernização bem-feita precisa abranger todos os itens, além de incluir o capricho do profissional. Vale destacar que temos bons fabricantes de comandos e acessórios para elevadores, e com os comandos abertos, qualquer empresa tem conhecimento e recursos para mantê-los”, completa Ilídio Lopes, da Salta Elevadores.

Para a síndica Monica Radicetti Riedlinger, a manutenção dos elevadores é prioridade em todos os condomínios que administra. “Trata-se de um item importante para a locomoção dos usuários.

A manutenção desses equipamentos é

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realizada por empresas especializadas e de bom nome no mercado, a fim de garantir segurança. Por isso, manutenções preventivas mensais são rigidamente realizadas por técnicos especializados, que apontam possíveis anomalias para que sejam corrigidas imediatamente”, afirma.

Ela diz, ainda, que a manutenção preventiva bem-feita consegue antever possíveis problemas que trarão a necessidade de intervenções corretivas. “Procuramos, assim, precaver o condomínio de ‘sustos’ com os elevadores. Isso não impede que algumas intercorrências ocorram, como a máquina parar eventualmente por variação de tensão na rede elétrica ou por causa de defeitos nas portas. Mas minimizamos esses problemas”, acrescenta.

No entanto, ela alerta que uma ação importante é que os funcionários do condomínio devem sempre orientar os usuários quanto ao excesso de peso nas cabinas e na hora de colocar ou retirar grandes mercadorias, que acaba por forçar a máquina com o peso e danificar os fechos ao esgarçar a abertura da porta a fim de passar móveis e grandes eletrodomésticos. “Por isso, procurem uma empresa credenciada e pesquisem sobre o resultado dos trabalhos que ela executou. É importante que os condomínios busquem, no mercado, uma empresa capacitada para que tenham elevadores modernos e que valorizem, com segurança, seu patrimônio”, detalha a síndica.

Wladimir Lima, gerente comercial da Tec Nit Elevadores, oferece um serviço diferenciado e que não foca somente na manutenção preventiva: é a manutenção preditiva, fruto do avanço das análises de equipamentos mais estratégicas, que age de forma inteligente mediante as reais condições do equipamento, de peças e componentes. “Por meio de ensaios não destrutivos, o processo se torna mais transparente e ocorre melhor programação das manutenções preventiva e corretiva, causando menor

“Trocar a cabina por uma de aço inoxidável é o ideal”, diz Ilídio Lopes, diretor responsável da Elevadores Salta

impacto na paralisação dos equipamentos para a substituição de componentes antes mesmo que eles entrem em pane e possam causar danos em outras peças, por exemplo”, alerta.

Lima desmistifica também o fato de que muitos síndicos acreditam que só podem realizar a manutenção do elevador com as multinacionais que fabricam o equipamento. “Podemos comparar o mercado de elevadores com o de automóveis, no qual a montagem do veículo é composta por itens como pneu, farol, banco, retrovisor etc., cada qual feito pelo próprio fabricante. Assim, o cliente tem a vantagem de poder optar pelo trabalho de oficinas independentes altamente qualificadas, que executam o serviço com a mesma qualidade das autorizadas e por custos inferiores aos praticados pelas montadoras. Lembrando que o mercado de fornecedores de peças que abastece as concessionárias é o mesmo que abastece as oficinas independentes. Caso contrário, não haveria empresas como a Tec Nit Elevadores, homologadas pelos órgãos fiscalizadores competentes e vinculadas a eles. Sendo assim, o cliente não é obrigado a se submeter à manutenção feita pela empresa montadora. O mesmo funciona com o elevador”, finaliza Lima.

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| Condomínio Por Isabela Masi

Revestimento de fachada: roupagem nova e mais segurança A manutenção preventiva ajuda a impedir que infiltrações causem danos na estrutura do prédio O sistema de revestimento é o acabamento mais visível de um prédio. E, mais do que isso, a pintura, a argamassa, a cerâmica ou os demais tipos de revestimento protegem as paredes externas do imóvel como uma capa, que tem a função de resguardar a estrutura. “Os revestimentos fazem com que a superfície esteja decorada e protegida. É o que garante que a parede e a fachada tenham bom desempenho térmico e acústico, resistência mecânica, aspecto estético externo e efetiva proteção con-

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tra infiltrações de água”, explica Paulo Rafael Pimentel Nunes, sócio-presidente da RJ Construfort.

Além da parte estética, estamos falando da segurança do imóvel. Olhando de fora, não temos a dimensão das várias camadas que fazem parte da fachada. E se não houver o cuidado necessário, cada uma delas pode apresentar falhas e rupturas. A ação do tempo e a poluição vão causando danos, e os problemas começam a aparecer. É comum surgirem fissuras e manchas escuras que

prejudicam o resultado estético desse importante cartão de visitas. Em cidades litorâneas, a ação da maresia causa mais preocupação. Os sócios Marcio Andrade e Carlos Caruso, da Andrade & Caruso Serviços de Engenharia e Obras, alertam que outros danos comuns na fachada são a eflorescência e a corrosão das ferragens. Essa última pode levar à deterioração da estrutura de concreto armado e até ao descolamento, que oferece risco de acidente pela queda de placas ou partes das camadas.

E não só a ação do tempo é prejudicial. O sócio-presidente da RJ Construfort orienta que deve haver atenção no momento da instalação dos equipamentos de proteção coletiva, como as telas que são colocadas nas varandas e janelas. “É preciso ficar atento à vedação dos parafusos fixados na parede, pois pode causar infiltração se for mal executada.

Outro ponto que deve ser observado são as fissuras, que podem servir como porta de entrada para outras manifestações patológicas, uma vez que a abertura permite a entrada de água ou outros agentes agressivos, resultando em corrosão, caso atinjam a armadura.”

Sem o cuidado adequado, dezenas de casos de acidentes acontecem pelo Brasil. Em novembro de 2023, a aposentada Maria do Socorro Silva, de 64 anos, estava saindo de um shopping em Campina Grande, na Paraíba, quando foi atingida por uma estrutura de vidro que despencou da fachada, causando sua morte.

Casos menos graves também aconteceram aqui no Rio de Janeiro. Em outubro de 2023, parte da fachada da antiga maternidade do Campinho, em Madureira, zona norte do Rio, desabou. Não houve feridos, mas seis carros que estavam estacionados na parte da frente do prédio foram atingidos pelos escombros. Em maio do mesmo ano, parte da marquise da agência Central dos Correios, no Centro do Rio, desabou. Ninguém se feriu.

Nesse caso, o parapeito era feito de con-

O sistema de revestimento protege a estrutura do prédio

creto armado e entrou em decomposição por causa da má conservação.

Infelizmente, ser chamado para resolver casos emergenciais é uma tarefa comum para as empresas especializadas no assunto. Renan Gondim, engenheiro civil responsável e fundador da empresa Deutsch Engenharia, lembra que “teve um prédio que estava tão sem manutenção que o pilar do térreo estava sem as pastilhas, sem o reboco, sem o concreto, com as armaduras se deteriorando.

Se continuasse daquele jeito, poderia gerar um colapso parcial da construção.

Isso é uma irresponsabilidade de quem administra o condomínio, porque está lidando com vidas. E isso acontece porque muitos síndicos trabalham com manutenção corretiva, e não preventiva”.

O sócio-presidente da RJ Construfort também tem vários casos para contar. “Em um deles, houve descolamento do revestimento, que caiu em um carro e causou prejuízo para o condomínio. Mas poderia ter sido pior se tivesse caído em cima de alguém, causando ferimentos graves e até a morte. Fomos reparar o restante, que estava a ponto de cair.”

Para quem tem atenção, as paredes falam e dão sinais dos problemas. E para que essas manifestações patológicas não se agravem, é essencial estar com a manutenção preventiva em dia. O fundador da Deutsch Engenharia ressalta que “a primeira coisa que se evita é a infiltração. Em dias de chuva, por exemplo, uma fachada sem tinta pode acumular muita água. O reboco funciona como uma esponja e infiltra para o lado de dentro. A infiltração pode danificar a estrutura do imóvel. A água que entra em contato com o aço do concreto faz com que ele oxide, se expanda e expulse o concreto e o reboco”.

Outra medida essencial na manutenção de fachada, segundo Renan, da Deutsch Engenharia, é fazer um teste de percussão. “Quando a empresa faz o teste de percussão e solta reboco, não é só raspar, aplicar o inibidor e fechar com massa. Tem que ser usado, no aço do concreto armado, um inibidor específico, especial para a proteção, que evita todo tipo de dano. Tem que recompor aquela estrutura perdida do concreto.”

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No laudo de autovistoria, consta uma análise das condições da fachada e as recomendações de reforma. Sempre que a inspeção identificar algum problema, ele deve ser mapeado e corrigido.

A jornalista Bianca Stella Lemos é síndica do Condomínio Edifício Rio Pastor, na zona norte do Rio de Janeiro. O imóvel tem mais de 50 anos e ela está fazendo uma obra na fachada do prédio, que tem pastilhas. “Tudo na vida tem que ter manutenção, até a gente. Para mim, as coisas mais importantes na administração de um condomínio são a prevenção e a manutenção. Porque o problema vai crescendo com o tempo, e você acaba pagando mais caro cada vez que ele vai ficando maior. Além disso, o imóvel bem cuidado fica mais valorizado, e você não coloca em risco os moradores do condomínio. Mesmo que não tenha dinheiro em caixa, dá para fazer tudo parcelado e de acordo com os condôminos, para não pesar no bolso de ninguém.” E para os especialistas, a Bianca tem toda razão.

O melhor é executar as obras antes que surjam as patologias mais graves.

Para o sócio-presidente da RJ Construfort, o tempo de intervalo entre uma manutenção e outra de fachada é de cinco anos. “Mas quando o revestimento tem quedas recorrentes, é um sinal de que a fachada tem problemas estruturais ou de aderência. Nesse caso, é ne-

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Bianca Stella Lemos, síndica do Condomínio Edifício Rio Pastor: “As coisas mais importantes na administração de um condomínio são a prevenção e a manutenção”

cessário analisar a situação. A escolha de um material de qualidade e de empresas qualificadas para a execução dos serviços também é muito importante, pois a empresa com mão de obra de qualidade vai utilizar o material da forma correta, e o tempo de vida útil aumenta. Fora a estética do material bem aplicado, né?”

O condomínio que a Bianca administra tem 72 unidades. Ela é moradora e está há dois anos como síndica. Na hora de escolher uma empresa, ela che-

ca toda a documentação, os contratos de trabalho, se a empresa usa os equipamentos de proteção individual (EPIs) etc. “Eu participo de muitas exposições de síndico. Ali sou apresentada ao trabalho de várias empresas. Também faço parte de grupos de WhatsApp com síndicos administradores de outros imóveis que sempre dão feedback das obras que realizam, da qualidade das empresas que contratam. Além disso, faço sempre três orçamentos, coloco todas as informações na balança, ligo para a empresa, peço prazos. Só depois, em assembleia, escolhemos a melhor proposta. Durante as obras, acompanho tudo de perto.

Tiro fotos, cobro e checo se estão fazendo tudo como prometeram. O síndico pode não saber de todos os assuntos, mas tem que se informar e fiscalizar o que está sendo feito.”

Os sócios da empresa Andrade & Caruso Serviços de Engenharia e Obras acreditam que realizar limpezas periódicas, reparar eventuais danos que podem aparecer e realizar a troca do material que perde a validade também são ações importantes na manutenção da fachada. “E na hora de contratar uma empresa, vale solicitar o currículo e as obras que ela executou, conversar com outros síndicos e se informar sobre o tipo de material que foi utilizado, para se ter a garantia do serviço prestado.”

Os trabalhos na fachada precisam ser realizados em altura e, para isso, é necessário que as empresas tenham mão de obra qualificada. Rafael, da RJ Construfort, alerta para o risco de problemas na questão de engenheiros e empresas sem o registro no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (Crea); funcionários sem curso de NR35, que é a capacitação que prepara os colaboradores para exercer funções em alturas acima de dois metros; empresas sem seguro de obra, sem seguro de funcionários. “Empresa sem estrutura nenhuma causa sérios problemas para o condomínio. Isso porque, se houver qualquer problema na obra, sem essa documentação, a empresa não terá base para suportar a quitação dos prejuízos. E o síndico pode ser responsabilizado.”

Contratar mão de obra que não é especializada só dá dor de cabeça. “É

aquela velha máxima do barato que sai caro”, conclui Renan, da Deutsch Engenharia. “Toda fachada tem sempre salvação. Umas dão mais trabalho que outras. Quem está com a manutenção em dia e utiliza boas empresas, funcionários capacitados e bons produtos consegue ter melhor estética e valor agregado ao condomínio.” A síndica Bianca concorda que um condomínio bem administrado é mais valorizado, e, para isso, ela cuida de cada pedacinho do lugar onde mora.

“Além das reformas e da manutenção, vejo os detalhes. Nosso condomínio tem um jardim com acerola, mamão que está sempre impecável. Além disso, troquei a iluminação, cuidei dos canteiros, pintei os fradinhos. Com boa administração e gastando pouco, vamos dando uma cara nova ao condomínio, valorizando o imóvel, afinal, é um lugar especial porque é nossa casa”, conclui.

A vistoria constante do edifício é muito importante porque as paredes falam e indicam onde estão os problemas Serviço Andrade & Caruso Serviços de Engenharia e Obras Ltda. andradecaruso.com.br (21) 3085-3324/98114-5143 Deutsch Engenharia deuengenharia.com.br @deuengenharia (21) 3799-4129/99998-9200 RJ Construfort rjconstrufort.com.br @Rjcfort (21) 3588-9331/97531-7459

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| Manutenção Por Leticia Rio Branco

Mosquito 40 graus Saiba como evitar a proliferação desses visitantes indesejados no verão Vem chegando o verão e, juntamente com a estação mais quente do ano, os mosquitos. As altas temperaturas, aliadas a chuvas típicas desse período, são responsáveis por aumentar a proliferação desse visitante indesejado, que se torna o terror dos síndicos e administradores de condomínios. E dos moradores, claro. No entanto, saiba que existem maneiras de se prevenir que vão além das já conhecidas para dar fim a eles.

Para Alex George Lino Ambrósio, diretor da Acqualimp Soluções em Tratamento de Esgoto e Instalações, a melhor maneira de prevenir os mosquitos é evitar que eles se proliferem “Não deixar água parada, porque ela pode se tornar criadouro dos mosquitos, e armazenar garrafas de forma correta são ações que devem ser adotadas. Além disso, piscinas sem manutenção e uso, lixo mal armazenado e acúmulo de lixo em terrenos baldios influenciam a multiplicação desses insetos. Por isso, devemos manter a caixa-d’água limpa e fechada, fazer a

limpeza de calhas e ter cuidado com plantas que armazenam água e pratinhos de vasos de plantas que, muitas vezes, acumulam água. No caso das bromélias, o ideal é molhá-las com mangueira sob pressão uma vez por semana para remover os ovos e as larvas dos mosquitos”, afirma.

O síndico Hélio Pereira do Nascimento Júnior, do Condomínio Nova Barra, que possui 146 unidades e dois blocos na zona oeste carioca, faz de tudo para evitar os mosquitos, já que a região é conhecida pela enorme quantidade de insetos. “Percebo que JAN_FEV_MAR 2024

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| Manutenção

a temperatura influencia, sim, e os mosquitos se tornam mais comuns no calor.

Aqui usamos muito o fumacê e evitamos água parada para que as doenças transmitidas pelo famoso Aedes aegypti, mosquito que causa a dengue, a zika e a chikungunya, não tenham vez. E tem dado certo”, diz ele.

Alex Lino, da Acqualimp, reforça que o síndico está agindo corretamente, mas alerta que o fumacê deve ser usado com parcimônia mesmo no verão. “Não devemos usá-lo de forma errada e indiscriminada, pois pode provocar graves impactos ambientais, como morte de pássaros e plantas, e afetar a saúde de pessoas que apresentem quadro alérgico. O ideal é manter as medidas preventivas durante o ano todo para evitar o uso de forma incorreta das técnicas empregadas para o combate de mosquitos”, ensina ele, acrescentando que houve um caso em que uma empresa, por

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conta do excesso do uso do produto, foi a responsável por matar um passarinho trinca-ferro campeão de vários torneios.

O caso foi parar na Justiça.

Já Jorge Nelson da Silva Júlio, da Limper – Limpeza de Cisterna e Caixa-d’Água, avisa que uma dedetizadora deve ser procurada, primeiramente, e não se devem contratar empresas que

não sejam especializadas no ramo. “O material de uso profissional do fumacê, além de ser mais potente, garante a eficácia contra os insetos. Somente empresas profissionais possuem o conhecimento e a experiência necessários para proporcionar melhor resultado. Assim, é possível assegurar que os invasores ficarão de fora”, constata.

No entanto, existem outras técnicas capazes de dar o sonhado fim aos mosquitos. Jorge Nelson, da Limper, também aconselha que sejam usadas armadilhas luminosas ou de sucção para insetos voadores. Já Alex Lino, da Acqualimp, diz que cada local deve ser tratado de forma diferenciada, mas que evitar água parada é uma recomendação que deve ser seguida à risca em todos os casos. “Existem mais técnicas para combate de mosquitos: atomização, nebulização, termonebulização e larvicida em ralos e bueiros. Mas reforço que o ideal

é prevenir com as medidas citadas para combater a proliferação e, depois, usar as técnicas químicas. Também aconselho colocar telas em janelas ou deixá-las fechadas, além de usar repelentes. Ao utilizar as técnicas de forma correta, o sucesso é garantido”, observa.

Outro ponto que deve ser levado em consideração é denunciar à Prefeitura terrenos baldios em que se joga lixo, bem como casas abandonadas e piscinas com água parada. “Esses ambientes estimulam a proliferação de mosquitos e outros vetores. E como já vimos que, no verão, aumenta a reprodução desses insetos, o cuidado deve ser maior”, explica o especialista da Acqualimp. Alex Lino conta, ainda, que um de seus casos de maior sucesso foi quando usou várias ações ao mesmo tempo para dar fim aos mosquitos. “O primeiro passo foi fazer as medidas preventivas, como troca das bromélias por outras plantas, pois elas acumulavam muita água, o que causava um grande foco de mosquitos. Também pedimos para que se mantivesse a porta da lixeira fechada, por ser um local de alto poder de proliferação de vetores. E mais: usamos larvicida nos bueiros e ralos, solicitamos a instalação de telas nas janelas e direcionamos o uso do fumacê só para pontos específicos, tudo orientado por nosso departamento técnico”, detalha.

Jorge Nelson, da Limper, concorda.

Para ele, existem quatro dicas essenciais que estão interligadas: “É fundamental

Hélio Pereira do Nascimento Júnior, síndico do Condomínio Nova Barra, aposta no fumacê e evita água parada.

O condomínio, localizado na zona oeste carioca, sofre com o aumento dos mosquitos em temperaturas mais altas

instalar telas em janelas e varandas, fechar as janelas e as portas, usar essências e contratar uma dedetizadora. E, claro, sempre ter a cultura voltada para a adoção de medidas preventivas e de combate aos mosquitos.”

E, por fim, Alex Lino, da Acqualimp, reforça que os síndicos e administradores devem contar com ajuda profissional para que seja realizado um trabalho de forma customizada. “Primeiro, passamos todas as orientações específicas junto com nosso departamento técnico de medidas preventivas e corretivas. Somente depois veremos qual produto químico será usado para cada local”, finaliza.

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| Manutenção Por Leticia Rio Branco

Hora de fechar a torneira Saiba o que causa conta de água nas alturas e quais as medidas para diminuí-la Uma das principais preocupações dos síndicos de condomínios é, sem dúvidas, quando chega a conta de água. Afinal, o recurso natural é considerado o bem mais valioso – e que sofre risco de escassez – do planeta, por isso não é nada barato. Mas sabia que existem fatores que podem encarecer seu uso? Allyne Duque Ramos, diretora comercial da Nova Saturno Manutenção Predial, explica. “Além do maior consumo em dias com altas temperaturas, são muitos os pontos que devem ser observados quando há aumento do uso de água, como vazamento na tubulação, torneiras e válvulas com defeito, uso excessivo de água em áreas comuns e mau funcionamento dos hidrômetros”, diz.

Outros problemas que também devem ser levados em consideração, segundo Allyne, são: vazamentos não detectados e uso inadequado de equipamentos, como máquinas de lavar roupa e louça, além de descargas de banheiro com vazamento, algo muito comum. “É importante realizar inspeções regulares e conscientizar os moradores da importância do uso responsável da água”, observa.

A síndica Rebeca Vidal Alkmin, do Condomínio do Edifício Rio Carioca, que

um ou outro vazamento”, afirma. Para ela, quando aumenta o valor da conta de água, o motivo está sempre ligado a isso, porque, como a medição é feita por amostragem, não eleva muito, então, ela conclui que os vazamentos são os piores inimigos. E, além disso, o uso excessivo de água, que pode ocasionar cifras a mais no boleto da concessionária. “O maior uso de água, em relação aos moradores, é na lavagem de roupas mesmo, principalmente por serem apartamentos pequenos. Já meus funcionários usam mais na limpeza”, completa. conta com dois blocos, 270 apartamentos e 13 andares, na zona sul carioca, já está acostumada com o problema.

Ela diz que, além de ter visto a conta de água do condomínio que administra aumentar R$ 5 mil quando a empresa fornecedora de água do Rio de Janeiro foi privatizada, passando a se chamar Águas do Rio, tem que estar sempre verificando os vazamentos do prédio, justamente por ser uma construção antiga. “Por isso estou sempre trocando a coluna. Já o resto, os proprietários acabam fazendo a troca, mas sempre tem

Tem solução: vazamentos e hidrômetros com problema podem ser detectados com antecedência No entanto, não adianta arrancar os cabelos quando a conta de água vier mais alta. Soluções existem e são mais acessíveis do que se imagina. E quem garante é Allyne Duque Ramos, diretora comercial da Nova Saturno Manutenção Predial. Para detectar vazamentos,

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| Manutenção é possível utilizar algumas técnicas, como usar ultrassom, fazer inspeção hidráulica nas unidades e trocar as válvulas de privadas quebradas e carrapetas gastas. “Já no caso de hidrômetros com problemas, privados ou coletivos, é necessário entrar em contato com a empresa responsável pelo fornecimento de água para solicitar a verificação e possível substituição do equipamento. É importante manter um registro das leituras dos hidrômetros para identificar possíveis irregularidades”, comenta ela, acrescentando que, em ambos os casos, é essencial contar com profissionais especializados para realizar essas inspeções e reparos.

Allyne Ramos ensina, ainda, que algumas medidas mais simples podem gerar economia e diminuir a conta de água.

Ações como incluir a instalação de dispositivos economizadores, como arejadores de torneiras e redutores de vazão, utilizar sistemas de reúso de água e realizar ma-

Rebeca Vidal Alkmin diz que tem costume de trocar as colunas por causa de vazamentos

nutenção regular das instalações hidráulicas fazem a diferença. “Destaco também o uso consciente de equipamentos, como máquinas de lavar roupa e louça, entre

outros, que gastam mais”, resume.

Outro ponto que não deve ser deixado de lado é a conscientização dos moradores em relação ao uso da água.

Para Allyne, muitas vezes, as pessoas não se preocupam com a conta porque não têm consciência do impacto financeiro e ambiental do desperdício. “É importante promover campanhas, oferecendo dicas de economia de água, e incentivar a participação dos moradores em ações sustentáveis”, completa. No entanto, a síndica Rebeca defende que cada um tem que ter a própria consciência no uso, mas ela tenta mudar o cenário. “Nessa época de verão, colocamos até avisos para incentivar a economia de água. Mas admito que isso não muda muito”, finaliza.

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| Reforma Por Isabela Masi

Adeus aos problemas de energia Aumentar a carga do condomínio é a solução mais completa e segura Os últimos meses de 2023 registraram temperaturas muito altas, com a sensação térmica beirando os 60 graus.

Tivemos uma amostra grátis do verão.

Nessas condições, não dá para viver sem ligar o ar-condicionado ou, pelo menos, o ventilador. O calorão faz o consumo de energia ficar lá no alto, e os condomínios que estão com as instalações elétricas defasadas correm mais risco.

Geralmente, quando se faz a autovistoria do prédio, já há uma recomendação sobre a situação da parte elétrica. Se for constatado que é preciso realizar aumento de carga ou uma reforma, é necessário que a obra seja feita o quanto antes. “O síndico não pode deixar de fazer, tem que agir rapidamente porque, se acontecer algum acidente, ele pode responder, no âmbito civil e criminal, por omissão e negligência”, afirma Antônio Carlos De Luca, síndico profissional da empresa Confiance Síndicos Profissionais.

O processo de aumento de carga de energia é longo e trabalhoso e precisa

Antônio Carlos De Luca, síndico profissional: “Depois que a reforma é feita, os moradores ficam seguros, sem medo de incêndio ou curto-circuito”

ser feito com uma empresa especializada. Antônio Sant’anna é engenheiro eletricista e diretor administrativo do Grupo AssPontec Instalações Elétricas. Durante a entrevista, ele detalhou todo o passo a passo de como planejar a reforma. “É preciso contratar uma empresa especializada que tenha um

engenheiro eletricista. Ambos têm que ser credenciados no Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura (Crea).

Esse profissional, primeiramente, vai ver o estado físico do agrupamento coletivo que, popularmente, é chamado PC (abreviatura de padrão coletivo) de luz.

Se os quadros forem de madeira ou se

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| Reforma

Maurício Maciel, síndico profissional: “A energia solar permitiu dar mais conforto aos moradores com economia”

tiverem facas, chaves, não tem jeito, tem que mudar. E, por último, vai checar as condições dos medidores. Com essas informações, o engenheiro consegue detectar se precisa de reforma ou modernização.”

Este é o primeiro passo, fazer um “raio x” da situação elétrica do condomínio. Para Etyvin Müller Steckel, coordenador de operações técnicas da Eletricca Engenharia, Serviços e Comércio Especializado, é essencial fazer “esse minucioso levantamento das necessidades atuais e futuras de consumo no condomínio, considerando não apenas as unidades habitacionais, mas também as áreas comuns e possíveis expansões”. A partir daí, a empresa monta um projeto que é apresentado para a concessionária de luz. A própria concessionária faz um estudo para saber se libera ou não o aumento de carga. Em alguns casos, é necessário realizar uma obra na rede externa da concessionária. Depois da liberação, a empresa, que tem que ser homologada pela concessionária de energia, faz um programa para a execução da obra, que inclui a substituição de cabos e disjuntores, entre outras ações.

No estado do Rio de Janeiro, são duas concessionárias, a Light e a Enel. Outro ponto fundamental é que o material que vai ser usado tem que ser produzido por essas concessionárias.

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O coordenador de operações técnicas da Eletricca alerta que a contratação de uma empresa especializada nesse setor representa não apenas “um investimento crucial para assegurar a integridade, eficácia e, principalmente, confiabilidade das instalações elétricas do condomínio, mas a garantia do serviço. Se não seguir as exigências e recomendações da concessionária, a obra é qualificada como irregular. O que chamamos de reforma à revelia, que pode gerar penalidades por parte da concessionária, chegando até mesmo à suspensão do fornecimento de energia”.

A gestora da Eletro Palma, Renata Rangel, acrescenta que é indispensável a emissão da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), “pois estamos falando de um serviço que envolve risco de vida”. E não é só isso, “a empresa precisa ter toda a documentação em dia, além de contar com funcionários qualificados, em regime de trabalho CLT, ter seguro de vida para os trabalhadores e seguro da obra para o prédio. Afinal, somos humanos e podem acontecer erros na hora da execução”, explica o diretor administrativo do Grupo AssPontec.

Maurício Maciel é síndico profissional. Administra, há quatro anos, o Condomínio Valente XIX, que fica na zona oeste do Rio de Janeiro. O imóvel tem um bloco com 33 apartamentos.

Para aumentar a carga de energia, optou pela instalação de energia solar. Com o sistema, que foi colocado em uma laje perto da piscina, conseguiu economizar 80% na conta de luz do condomínio e ainda com responsabilidade ambiental.

“Com isso, conseguimos aumentar o conforto dos moradores, já que colocamos ar-condicionado na academia de ginástica e no salão de festas e ainda economizamos na conta. Sem contar que estamos produzindo energia limpa.”

Antônio Carlos De Luca administra condomínios no Rio de Janeiro, na Baixada Fluminense, em Niterói e em São Gonçalo. Ele afirma que já assumiu a administração de vários deles com problemas urgentes para tratar. E, muitas vezes, a parte elétrica era a mais negligenciada. De Luca fez a atualização do PC de luz em 2022 assim que assumiu um condomínio em Copacabana, na zona sul da cidade. “O laudo de autovistoria indicou que era necessário fazer a atualização. Então peguei propostas de várias empresas, levei-as para assembleia, expliquei toda a parte técnica para os moradores. Mesmo sem ter dinheiro em caixa, a gente parcelou e conseguiu pagar e fazer o serviço.”

Durante o trabalho de aumento de carga, é interessante realizar atualizações em equipamentos que recebem descargas elétricas de raios e outros problemas de sobrecarga. Quando se faz a reforma, é bom checar se a empresa incluiu o aterramento, que é o sistema responsável por carregar todo

O síndico profissional Antônio Carlos De Luca já assumiu a administração de vários condomínios com problemas urgentes para tratar. E, muitas vezes, a parte elétrica era a mais negligenciada

o excesso de carga para um ambiente seguro – geralmente o chão –, evitando a queima de equipamentos eletrônicos.

De acordo com o diretor administrativo da AssPontec, geralmente, o aterramento está incluído no trabalho.

No caso da reforma elétrica como um todo, é importante que os condôminos também a façam em suas casas.

“A empresa responsável pela obra também verifica os apartamentos e encaminha uma carta para os moradores em que sinaliza possíveis problemas e indica reformas. Isso acontece sem que os funcionários entrem nas residências, apenas por meio de uma análise do sistema”, explica Antônio Sant’anna.

A gestora da Eletro Palma conta que o mais comum é encontrar condomínios desassistidos tecnicamente. “Muitos não têm suas obras legalizadas nas concessionárias e outros, lamentavelmente,

estão com as obras paradas no meio do caminho por terem contratado empresas que desconheciam o processo legal desses serviços. Encontramos também, constantemente, imóveis e apartamentos com alto risco de incêndio, pois, com o passar dos anos, os moradores foram aumentando os equipamentos eletrodomésticos dentro de casa e não fizeram as adequações na rede elétrica ou realizaram consertos com pessoas desqualificadas, o que aumenta as chances de haver incêndio.”

Negligenciar o sistema elétrico pode significar colocar várias vidas em risco e perder o patrimônio. Etyvin Steckel conta que a Eletricca foi acionada uma vez para uma intervenção de emergência causada por um incêndio no cabeamento que alimentava não apenas todas as unidades, mas também uma parte significativa da área comum do condomí-

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| Reforma

nio. “Enquanto o corpo de bombeiros trabalhava na contenção do fogo, para garantir o restabelecimento seguro e eficiente de energia, implementamos um planejamento que priorizou a restauração em uma ordem estratégica, assegurando a retomada de serviços essenciais, como elevadores e bombas de água, minimizando, assim, os impactos para os moradores.”

Para o síndico Antônio Carlos, “depois que a reforma é feita, as pessoas ficam mais tranquilas, sem medo de incêndio ou curto-circuito”. Segundo a gestora da Eletro Palma, os equipamentos de hoje em dia dão muito mais

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segurança para o condomínio. “Os painéis utilizados são blindados e já vêm com disjuntores termomagnéticos com proteção de distribuição elétrica geral e parcial calculados em projeto e no limite de carga disponibilizada pela rede da concessionária. Dessa forma, o condomínio fica coberto pela seguradora por estar obedecendo às normas atuais.”

Se o imóvel estiver com o sistema elétrico defasado, o condomínio fica exposto a diversos riscos, inclusive perder a garantia do seguro. O seguro para o condomínio é obrigatório e é uma ferramenta importante para todos os moradores. A Cipa Corretora recomenda uma análise abrangente para verificar quais coberturas o síndico e os moradores devem fazer. A corretora passa todas as orientações das regras que os condomínios devem seguir para não perder o seguro.

Além da reforma, a manutenção do sistema é o que vai proporcionar que a garantia do serviço seja estendida. “Todo

equipamento elétrico demanda uma revisão, e a prevenção é a melhor opção para não deixar chegar ao sinistro”, explica Antônio Sant’anna, da AssPontec. “A reforma dos circuitos elétricos não apenas fortalece a segurança, mas também melhora a eficiência e valoriza o condomínio como um todo, proporcionando um ambiente mais seguro, eficiente e atrativo para seus residentes”, conclui Etyvin Müller Steckel.

Serviço Cipa Seguros cipacorretora.com.br (21) 2196-5115/99824-5493 Eletricca Engenharia, Serviços e Comércio Especializado eletricca.com.br (21) 2042-0297 Eletro Palma eletropalma.com.br (21) 96468-9227/96437-2360 Grupo AssPontec Instalações Elétricas asspontec.com.br (21) 99561-6267

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| Nota

Secovi Rio garante reconhecimento da inconstitucionalidade da lei sobre bloqueio de janelas e varandas nas áreas comuns dos condomínios

Em mais uma atuação na defesa dos condomínios, o Secovi Rio obteve decisão judicial favorável na representação de inconstitucionalidade proposta em face da Lei Complementar nº 257/2022, do município do Rio de Janeiro, que obrigava os condomínios a fazerem o bloqueio, de forma definitiva, com grades, telas ou redes, de janelas e varandas nas áreas de uso comum, sob pena de advertência e multa.

A atuação do Secovi Rio teve início na fase de tramitação do projeto de lei na Câmara de Vereadores, em que procurou-se demonstrar que a matéria era de compe-

tência federal, mais especificamente de direito civil, ao pretender criar obrigação em área de propriedade comum privada pertencente aos condomínios.

Com a promulgação da lei e considerando os impactos financeiros que a nova obrigação impôs, o Secovi entendeu como oportuno levar a matéria à apreciação do Judiciário, com apoio da Fecomércio-RJ, buscando o reconhecimento da inconstitucionalidade da norma.

Em julgamento realizado no dia 30 de outubro de 2023 pelo Órgão Especial do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro, a ação proposta pelo Secovi

Rio foi julgada procedente, por unanimidade, com o reconhecimento da inconstitucionalidade da Lei Complementar nº 257/2022.

Embora ainda caiba recurso da decisão, ela inegavelmente marca mais uma conquista significativa para os condomínios representados pelo Secovi Rio. Todo o trabalho realizado pelo Secovi Rio é custeado pelas contribuições sindical e assistencial. Assim, o pagamento dessas taxas é fundamental para que o Secovi possa continuar atuando na defesa dos legítimos interesses dos condomínios.

Fonte: Secovi Rio

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| Paisagismo Por Leticia Rio Branco

Um jardim e tanto A contratação de serviços de jardinagem profissional oferece benefícios aos condomínios Quem passa por aquele jardim lindo e bem cuidado de um condomínio nem imagina o trabalho que dá. E mais: para que o espaço, repleto de plantas e flores, faça realmente diferença, chamando atenção pela beleza e detalhes, é necessário contratar manutenção profissional.

Quem garante é a paisagista Katia Neves, que comanda, com Nathalia Neves, a empresa Katia BL Neves Serviços Paisagísticos. Ela afirma que os síndicos, quando optam pela contratação de uma empresa profissional de jardinagem, só têm a ganhar. “Ao escolher profissionais especializados,

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a saúde das plantas é favorecida, além da estética do ambiente e até mesmo a valorização do espaço. Isso porque profissionais de jardinagem possuem expertise, entendem as necessidades específicas de diferentes espécies de plantas, as condições do solo e até do clima, o que ajuda muito a compreender do que cada espécie necessita”, explica ela, acrescentando que um especialista é capaz de manter um jardim esteticamente agradável, pois considera fatores como harmonia das cores, altura das plantas e disposição no espaço, criando um ambiente atraente.

Já Helem Santos, gerente comercial da Vale Feliz Paisagismo, reforça que a manutenção realizada por uma empresa de jardinagem é importante porque tem amparo técnico do registro obrigatório da empresa no Crea para garantia dos serviços (responsabilidade exercida por engenheiro agrônomo); legalidade de acordo com a exigência de treinamentos por função, por meio das normas regulamentadoras (NRs); suporte de uma equipe multidisciplinar em saúde, segurança e medicina do trabalho, para que os funcionários gozem de boas condições de saúde para trabalhar;

suporte de setores que fazem o atendimento ao cliente, o que facilita a logística do material envolvido no contrato.

“Vale destacar que a manutenção profissional inclui supervisão constante do serviço, com visitas regulares ao cliente, cronograma e relatórios dos trabalhos executados e pendentes. Sem contar que o tratamento de doenças e a adubação das espécies são orientados por um engenheiro agrônomo, ou seja, o cliente tem suporte de um especialista no assunto”, completa.

A paisagista Katia Neves concorda, afirmando que a poda, a adubação, a irrigação e o controle de pragas são realizados de forma adequada pelos profissionais. “Isso contribui para a saúde

contínua das plantas, com a prevenção de doenças e a promoção de um crescimento robusto. Quando profissionais especializados cuidam de um jardim, também é possível estabelecer um cronograma de manutenção, com a indicação de quando cada tarefa deve ser realizada. Isso ajuda a manter os espaços sempre bem cuidados, evitando problemas futuros. Eles também são treinados para o uso seguro de ferramentas e equipamentos de jardinagem, reduzindo o risco de acidentes”, comenta.

Para Marcio Naylor d’Avila Garcez, diretor-presidente da Associação Vivendas do Sol, condomínio com 430 lotes situado na zona oeste carioca, o fornecedor profissional foi adotado no

A manutenção profissional inclui supervisão constante do serviço, visitas regulares, cronograma e relatórios detalhados, além do tratamento de doenças e adubação das espécies, que são orientados por engenheiro agrônomo

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condomínio que administra por boa prática de governança e segurança com as exigências normativas. “Aqui só usamos o contrato de fornecedor profissional com a Vale Feliz. Com isso, recebemos um retorno técnico suficiente a questionamentos, temos segurança na correção dos processos e podemos exigir performance. Posso afirmar que o tratamento técnico e profissional garante processos mais assertivos de manutenção e correção dos jardins, além de controle fitossanitário ideal com menores custo e tempo”, observa.

Aliás, esse é um ponto que deve ser levado em consideração, pois muitos síndicos e administradores ainda acham que colocar a mão no bolso para contratar um serviço profissional de jardinagem não vale a pena. No entanto, Katia Neves diz que os diferenciais entre o trabalho de jardinagem profissional e amador são significativos e podem influenciar diretamente a saúde do jardim, a estética do ambiente e a eficiência nos cuidados com as plantas. “Profissionais especializados têm conhecimentos específicos em relação às necessidades das plantas; já o amador não tem o mesmo nível de informações técnicas, o que pode resultar em práticas inadequadas.

Por causa de sua limitação, pode acabar tomando decisões erradas, o que, muitas vezes, leva à degradação do jardim por causa de manutenção inadequada,

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O diretor-presidente da Associação Vivendas do Sol, Marcio Naylor d’Avila Garcez, usa serviços da empresa de paisagismo Vale Feliz e está satisfeito

podas incorretas e uso excessivo de fertilizantes, entre outros problemas”, diz.

Katia comenta, ainda, que o amador não tem treinamento em segurança, o que aumenta o risco de ferimentos e acidentes durante as atividades de jardinagem, além de poder gerar custos adicionais por conta de erros ou práticas incorretas. “Contratar serviço de jardinagem profissional pode fazer toda a diferença na qualidade e longevidade do jardim. Sem contar que a manutenção de jardins feita por mão de obra especializada e treinada muitas vezes inclui a emissão de relatórios mensais, quinzenais ou até semanais, além da elaboração de um cronograma de atividades.

O processo começa com uma avaliação completa do local, o que inclui análise das condições do solo, identificação das espécies existentes, avaliação do estado de saúde das plantas e definição de qualquer problema específico, como pragas ou doenças”, explica.

Helem Santos diz que é comum que o serviço profissional, a curto prazo, pareça mais caro que ter um jardineiro amador. “Basta incluir no cálculo a ausência de cobertura do colaborador, como riscos trabalhistas e jurídicos com acidentes de trabalho e/ou danos em carros e vidros de terceiros; falta de orientação técnica dos jardins, o que impacta diretamente os resultados; falta de materiais,

máquinas, proteção coletiva e/ou individual. Daí é possível ver que o custo do amador supera o profissional, porque sempre o cliente precisará se envolver pessoalmente em um segmento que não domina e ter que, além de supervisionar o jardineiro amador, consultar outros profissionais para resolver questões como doenças, podas e processos de adubação. Ou seja, o resultado final sempre será o reflexo do investimento feito. De forma amadora, podemos esperar jardins com acabamento a desejar, falta de profissional e materiais; de forma profissional, teremos o suporte total às necessidades”, comenta.

Para o síndico Marcio Naylor d’Avila Garcez, diretor-presidente da Associação Vivendas do Sol, o custo-benefício depende do observador contratante, de seu formato de gestão e objetivo.

“Não cabe contratação amadora e sem os registros profissionais obrigatórios em empresas com gestão transparente e responsável”, pontua.

Principais benefícios de se contratar um serviço de jardinagem profissional 1 - Desenvolvimento de um plano de manutenção personalizado. Esse plano aborda as necessidades específicas das plantas presentes no jardim, considerando fatores como irrigação, adubação, poda e controle de pragas, entre outros. A partir daí, é estabelecido um cronograma de atividades com base nas necessidades identificadas. Isso pode incluir períodos específicos para poda, fertilização, tratamentos preventivos

contra pragas e outras atividades relevantes.

2 - Emissão de relatórios frequentes para manter os clientes informados, nos quais são detalhadas as atividades que devem ser realizadas pelos jardineiros, o estado geral do jardim, os problemas detectados e as ações tomadas para resolvê-los.

3 - Profissionais especializados tendem a implementar práticas susten-

Serviço Fetec Reformas de Fachadas Prediais fetecrj.com.br (21) 99122-3299 Desentupidora J. Costa desentupidorajcosta.com.br (21) 2568-1000

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| Paisagismo

táveis, como o uso eficiente da água, a escolha de plantas nativas e a minimização do uso de produtos químicos prejudiciais ao meio ambiente. Isso não apenas beneficia o ambiente, mas também melhora a reputação do condomínio em relação à responsabilidade ambiental.

4 - Equipe treinada em relação ao uso adequado de equipamentos, técnicas de segurança e conformidade com as normas trabalhistas. Isso não só protege os trabalhadores, mas também reduz o risco de passivos trabalhistas para o condomínio.

5 - Economia de tempo e esforço para a administração do condomínio.

Os profissionais cuidam de todas as atividades relacionadas com o jardim, permitindo que a equipe do condomínio foque em outras responsabilidades.

6 - Jardins bem mantidos contribuem para a valorização da propriedade. Isso é especialmente importante para residências, condomínios, hotéis e espaços comerciais, em que a primeira impressão é crucial.

7 - Investir em serviços de jardinagem profissional pode ser mais econômico a longo prazo, pois a manutenção preventiva é mais eficaz e menos dispendiosa do que corrigir problemas mais graves.

8 - Um jardim bem cuidado não apenas melhora a estética do ambiente, mas também contribui para o bem-estar psicológico dos ocupantes, proporcionando um espaço agradável e relaxante.

9 - Cobertura de faltas, férias, ausência por atestados ou licenças com envio de outros colaboradores, de

modo que o posto de trabalho não fique descoberto. Os colaboradores são selecionados por meio de rigoroso processo de avaliação do departamento pessoal e encaminhados, com uniforme e EPI completo, e são monitorados quanto ao uso deles, o que reduz o passivo trabalhista ao cliente. Os salários, encargos e benefícios são pagos pela empresa profissional e enviados, mensalmente, ao cliente, que tem como acompanhar que os colaboradores estão sendo honrados em todos os compromissos da empresa obrigatórios por lei.

10 - O contrato mensal atende a clientes com necessidade de, pelo menos, um colaborador fixo no local por 44 horas semanais com maquinário de corte de grama, poda e tratamento incluso.

As equipes são treinadas para trabalho em altura, se necessário, e uso de máquinas, como roçadeira e motosserra, e estão aptas a suprir todos os serviços de cada contrato, sem necessidade de nenhuma equipe complementar. Ferramentas, sacos de lixo, gasolina, óleo, equipamentos de proteção coletiva e individual estão inclusos.

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| Direito Imobiliário Colunista: André Luiz Junqueira* com coautoria de Karine Pedrosa Prisco**

Direitos e deveres do síndico Seja o síndico morador ou externo (denominado habitualmente profissional), seja pessoa jurídica ou física, ele recebe seu mandato a partir da votação da maioria de uma assembleia de condôminos.

O artigo 22 da Lei nº 4.591 de 1964 e o artigo 1.348 do Código Civil de 2002 tratam das competências e atribuições do síndico, porém a leitura rápida do texto legal faz parecer que o síndico somente tem deveres, mas essa é uma conclusão muito limitada dos efeitos dos artigos mencionados.

Ao tratar de competências e atribuições, a lei deixa claro o que o síndico pode ou deve fazer em decorrência do cargo que ocupa. No entanto, uma análise mais atenta de cada uma dessas competências pode permitir que se enxerguem diversos direitos e deveres contidos em cada um deles.

E mais, na prática, os direitos e deveres oriundos de tais atribuições podem variar de acordo com a natureza do condomínio, com o tamanho e o número de unidades, vai depender da região e localização e até mesmo de

ajustes firmados ou encontrados em determinadas convenções, deliberações de assembleia e no contrato do síndico com o condomínio.

Atribuições são poderes que o síndico tem, e cada um desses poderes traz direitos e deveres para o síndico. A seguir, listaremos alguns efeitos das competências do síndico.

Poder de convocar assembleias O síndico tem o dever de convocar assembleias ordinárias e, sempre que necessário, extraordinárias. O não cumprimento desse dever gera consequências – como todos os deveres que serão citados neste texto.

Contudo, habitualmente, se esquece de que o poder do síndico de convocar assembleias envolve um direito muito básico: o de ser ouvido. O síndico tem o direito de convocar assembleia para expor situações, buscar apoio, dividir responsabilidades etc.

Mesmo que não tenha direito a voto (se for um síndico externo), o síndico JAN_FEV_MAR 2024

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| Direito Imobiliário Poder de propor orçamento

tem o direito de ser ouvido pela assembleia – até mesmo com certa prioridade por conta das responsabilidades cíveis e criminais inerentes ao cargo que ocupa.

Poder de prestar contas O síndico tem o dever de prestar contas à assembleia, anualmente, e quando for exigido. Mas existem outros deveres implícitos, como garantir a disponibilidade de documentos e informações aos condôminos ao longo do ano (afinal, seria desumano obrigar que o condômino tomasse conhecimento das contas apenas na hora da assembleia e votasse as contas de imediato); dever de convocar assembleia anualmente para prestação de contas para que os condôminos possam julgá-las; dever de cooperar com o funcionamento do conselho fiscal para que seus membros possam avaliar as contas ao longo do ano, entre outros.

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Por outro lado, o poder de prestação de contas também reserva direitos ao síndico: de ter julgamento imparcial e técnico de suas contas (não se deve confundir divergências políticas ou administrativas com desconformidades ou ilegalidades); de ter condições de apresentar sua defesa e sanar eventuais desconformidades em tempo hábil; de prestar contas somente à assembleia (se um presidente da República tivesse o dever de prestar contas individualmente a cada cidadão, seria impossível trabalhar, por isso cabe ao síndico avaliar a quais dúvidas somente responderá na assembleia); e outros direitos.

O síndico tem o dever de apresentar um orçamento para fazer frente às despesas que o condomínio tem – talvez o dever mais importante de todos, pois sem isso o condomínio não existe. Deve-se apurar bem o histórico de despesas e receitas e tentar prever o que será enfrentado ao longo do ano seguinte para que os condôminos votem em assembleia uma proposta financeira bem explicada e bem fundamentada.

Do mesmo modo, o síndico tem o direito de discutir e defender o orçamento na medida em que, se insuficiente, poderá colocar em risco sua gestão e, pior, impedir que o condomínio faça frente às suas pendências financeiras, gerando verdadeira bola de neve. Não aprovar a proposta de orçamento do síndico é perfeitamente viável, desde que seja feita de forma também fundamentada.

Manutenção e conservação do condomínio em geral Cabe ao síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. Ou seja, cabe ao síndico garantir que elevadores estejam bem conservados; caixas-d’água sejam limpas; extintores sejam trocados; lâmpadas sejam substituídas; estruturas sejam vistoriadas; corredores sejam limpos e muitos outros deveres, boa parte de natureza técnica.

E como todos os demais poderes, o síndico tem o direito de receber apoio de profissional ou empresa habilitada para que esse dever seja plenamente cumprido. Nessa esteira, cabe à assembleia, ao condomínio, aos condôminos cooperarem, com a contratação de em-

presa de manutenção e conservação de elevadores, engenheiros, arquitetos, bem como por meio de qualquer investimento necessário para que todas as normas sejam atendidas. Não se pode esperar que o síndico execute todos esses serviços ou os coordene sem o apoio técnico quando devido.

Conclusão Neste brevíssimo texto, foram abordadas apenas quatro atribuições do síndico, e, apesar de o assunto estar longe de ser esgotado, já é possível refletir sobre vários direitos e deveres inerentes a cada competência, mas que nem sempre são óbvios.

Apenas respeitando todos os direitos do síndico é que se pode acompanhar, fiscalizar e julgar adequadamente sua gestão, razão pela qual convidamos todos para que reflitam a respeito.

*André Luiz Junqueira é sócio da Coelho, Junqueira & Roque Advogados; é colunista da revista Condomínio etc. **Karine Pedrosa Prisco é CEO da Harco Síndicos.

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