fachadas bem cuidadas: proteção, valorização e bem-estar
Aniversário dA
CipA e diA do síndiCo: CelebrAção de quem fAz A diferençA
Assembleia de condomínio: o ponto de partida para um ano inteiro de gestão eficiente
mAriA TeresA mendonçA diAs Presidente da Cipa
Administrar um condomínio vai muito além de pagar contas ou resolver questões pontuais. Trata-se de um compromisso contínuo que envolve planejamento, técnica, responsabilidade legal e, acima de tudo, com as pessoas. Nesse cenário, a Assembleia Geral Ordinária (AGO) não é apenas um evento, é o marco central da gestão anual, o momento em que tudo se organiza, se decide e se projeta para o futuro.
Para que esse momento cumpra sua real função estratégica, é essencial enxergá-lo sob três óticas fundamentais: preparação, execução e acompanhamento. E é aí que a diferença de uma boa administradora se torna evidente.
Antes da assembleia, a preparação deve ser estratégica. Essa é a base de uma assembleia bem-sucedida e que começa com o respeito ao período do ano determinado na convenção do condomínio. Ela deve ter uma convocação clara, objetiva e que respeite o prazo legal de antecedência estabelecido também pela convenção. A pauta da AGO deve estar bem definida para garantir a organização do evento. Esses são os primeiros passos para assegurar a legalidade da assembleia e a participação dos condôminos.
Em seguida, é fundamental que toda
a documentação necessária seja organizada e enviada previamente ao condomínio. Isso inclui previsão orçamentária com planilha de simulação; prestação de contas do exercício anterior; lista de inadimplência; relatórios de ações em andamento; livro de atas e, em alguns casos, estudo da revisão da convenção e do regulamento interno.
Com esse material em mãos, a administradora agenda uma reunião preparatória com o síndico e o conselho para alinhar todas as informações, validar os dados e garantir que, no dia da AGO, nada seja surpresa. O ideal é também disponibilizar todo o material cabível previamente para os condôminos, para análise prévia, antes da reunião.
o dia da assembleia – clareza, transparência e organização. Com tudo bem estruturado, a realização da assembleia se torna fluida, objetiva e segura. Toda a preparação feita anteriormente deve ser apresentada pela administradora aos moradores com objetividade. A empresa deve utilizar recursos visuais, gráficos, planilhas e o próprio sistema da administradora, que deve ter uma linguagem acessível. Esse momento é também a oportunidade de o síndico mostrar tudo o que foi feito durante o período, por meio de relatório de realizações da gestão.
Atualmente, o ideal é realizar a assembleia em formato híbrido ou virtual, o que amplia a participação dos condôminos e traz mais agilidade e organização ao processo.
A presença e o suporte da administradora durante toda a reunião são cruciais para esclarecer dúvidas técnicas e jurídicas; auxiliar nas simulações necessárias da previsão orçamentária; garantir o cumprimento da pauta; ajudar na conferência da adimplência; evitar conflitos ou insegurança jurídica e colaborar com a elaboração da ata e do registro das decisões com precisão.
depois da assembleia – implantação e acompanhamento. Encerrada a reunião, começa o verdadeiro desafio: tirar as decisões do papel. E uma boa administradora segue junto com o síndico nessa nova fase.
As primeiras ações incluem coleta de assinatura do presidente da assembleia e secretário e registro da ata da assembleia no cartório, divulgação da ata e do orçamento aprovado no site da administradora e implantação do controle “orçado × realizado” para facilitar a gestão interna do condomínio, por meio do acompanhamento mensal e com visibilidade para os condôminos. Além disso, a administradora monitora e acompanha a execução de tudo o que foi decidido, entre outras coisas: obras e reformas; contratação de serviços ou mudanças na equipe; implantação de tecnologias, como energia solar e minimercados, se assim for decidido; e cumprimento de obrigações legais e normativas.
Esse acompanhamento garante que o planejamento feito na assembleia se transforme em realidade ao longo do ano, com responsabilidade, previsibilidade e transparência.
Uma boa administradora faz toda a diferença. Sem estrutura e apoio, é comum encontrar assembleias mal convocadas, com pautas confusas, sem material de apoio ou com ausência de suporte no dia, o que gera retrabalho, conflitos e perda de credibilidade.
Mas com uma gestão completa e bem-feita, como a Cipa entrega para seus condomínios clientes, a assembleia se torna um instrumento poderoso de organização, planejamento e evolução coletiva.
É assim que acreditamos que o condomínio deve ser administrado: com técnica, responsabilidade e compromisso com o bem-estar de todos. Até porque, quando a assembleia é bem-feita, o ano inteiro funciona melhor.
Uma
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mAriA TeresA mendonçA diAs
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Redação e Edição: vivien bezerrA de mello
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vivien bezerrA de mello
Colaborou neste número: isAbelA mAsi
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9 20 38 32 28 36 44 | Capa
proteção, beleza e conforto
A fachada é o cartão de visitas dos prédios e representa também proteção das estruturas. Nessa matéria de capa, você vai saber um pouco mais sobre a importância de cuidar bem de sua fachada.
| Atualidade
Carregamento elétrico
Esse assunto, que vem sendo muito falado por aí, merece atenção e muita informação. Leia nossa matéria especial e descubra tudo sobre segurança, legalidade e boas práticas.
| dedetização
prevenção e segurança: o controle profissional de roedores é essencial nos condomínios
Como seu condomínio trata desse assunto? Leia nossa matéria e veja como conter essa praga que se adapta com rapidez e encontra fartura em ambientes urbanos malcuidados.
| paisagismo
Caramujos africanos
Em nossa matéria especial sobre o tema, você vai saber como combater esses moluscos lentos, porém vorazes e perigosos.
| legislação
o síndico pode conceder descontos para quitação de taxa condominial ao inadimplente?
Leia o artigo da advogada Alessandra Saad e entenda como a questão pode e deve ser tratada.
| segurança
segurança em foco
Inteligência, tecnologia e atitude coletiva são fundamentais para enfrentar os desafios urbanos. Leia essa matéria e veja como proteger seu condomínio.
| reforma
planejamento e segurança na reforma da portaria
Reformar a portaria é uma oportunidade de melhorar a segurança, a funcionalidade e a acessibilidade. Pegue dicas valiosas nessa matéria!
23 de Abril: diA do síndiCo e Aniversário dA CipA
CIPA CELEBRA 71 ANOS E hOMENAGEIA
OS SíNDICOS NESTE DIA TãO ESPECIAL
O dia 23 de abril marca uma data muito especial para quem se dedica, com comprometimento e responsabilidade, à gestão condominial. É o Dia do Síndico, profissional essencial para o bom funcionamento dos condomínios, e também o aniversário da Cipa, que, em 2025, completa 71 anos de história. Ser síndico é assumir uma missão desafiadora e, ao mesmo tempo, gratificante: cuidar do bem-estar coletivo, zelar pelo patrimônio comum, mediar conflitos e manter a organização de um universo em que dezenas – às vezes centenas – de pessoas convivem. É um papel que exige equilíbrio emocional, conhecimento técnico, habilidades de liderança e uma boa dose de empatia.
A Cipa, ao longo dessas mais de sete décadas, tem atuado como aliada estratégica dos síndicos, oferecendo ferramentas modernas, atendimento humanizado e soluções práticas para transformar a administração condomi-
nial em um processo mais fluido, transparente e eficiente. Com tecnologia de ponta, equipe especializada e profundo conhecimento do mercado, ajudamos a transformar desafios em soluções.
Neste Dia do Síndico, queremos prestar uma homenagem especial a todos os nossos síndicos parceiros, verdadeiros gestores da vida em condomínio. Agradecemos a confiança, parceria e dedicação diária, que fazem a diferença na
qualidade de vida dos moradores e no sucesso da gestão.
E, claro, celebramos também o aniversário da Cipa com orgulho e gratidão, reafirmando nosso compromisso com a excelência, a inovação e a valorização da convivência.
Parabéns, síndicos! Contem sempre com a Cipa para caminhar ao lado de vocês na missão de tornar a gestão de seus condomínios mais prática e eficiente.
Por Isabela Masi
fachadas bem cuidadas proteção, valorização e bem-estar
No dia 8 de março de 2025, a fachada de um casarão desabou na Avenida Mem de Sá, na Lapa, na região central do Rio de Janeiro. Por sorte, um motociclista que passava pelo local sofreu apenas escoriações. Mas a tragédia poderia ser maior. Aos domingos, por exemplo, o trecho da rua onde fica o imóvel é fechado para área de lazer, e crianças utilizavam o espaço para brincar, mesmo com muitos vizinhos reclamando que era comum o desprendimento de pedaços do reboco.
Sabemos que ali se tratava de um casarão abandonado, mas em condomínios estruturados, uma fachada malconservada também pode colocar todos em risco. Em janeiro, um pedaço da estrutura desabou de um prédio no bairro de Santa Cecília, no Centro de São Paulo, e atingiu o aposentado Manuel Pereira Ramos, de
62 anos, que morreu no local. Ele estava com um grupo de amigos na calçada. Além dele, outro homem ficou ferido.
Para não correr esse risco, o síndico precisa estar atento a alguns sinais que podem indicar um perigo iminente. “Manchas pretas e tinta descascada são sinais visíveis de alerta. É um sinal amarelo para você já tomar as providências a curto prazo. Agora, o sinal vermelho, geralmente acontece quando você já vê estufamento e rachaduras. O síndico tem que tomar providências rapidamente. Se cai um embolso ou alguma coisa, machuca alguém que está passando na rua, ele vai responder civil e criminalmente”, orienta Jean Castello Branco, CEO da empresa Castello Branco Arquitetura e Engenharia.
Eventos climáticos extremos, como ondas de calor e grandes tempestades,
provavelmente se tornarão mais intensos a cada ano. Mas aí você pode pensar: o que isso tem a ver com a reforma e a manutenção das fachadas dos condomínios? Tem tudo a ver. A parte externa dos edifícios é a primeira barreira contra os elementos naturais, como vento, chuva e calor, e por isso mesmo, precisa estar em boas condições para cumprir essa função.
Em períodos de chuva forte é mais frequente observarmos problemas de infiltração, mofo e o aumento de corrosão e desgaste, principalmente em uma cidade onde há uma concentração maior de poluição, somada aos impactos causados pela maresia, como é o caso do Rio de Janeiro. O engenheiro de estruturas Stanley Barbosa Filho, diretor da Stanley Engenharia, destaca ainda o perigo de um risco maior se “tiver
um ponto frágil, mínimo que seja, que permita que entre água da chuva. Essa água vai ter contato com a ferragem, vai oxidar, vai expandir e começar a expulsar o revestimento. É necessário ficar atento”.
O CEO da Castello Branco Arquitetura e Engenharia ainda analisa que “os andares mais altos são os que sofrem maior impacto. São os que recebem mais tempo de sol, vento e chuva, e, com isso, se danifica com mais rapidez. Tanto que se você reparar, geralmente, a fachada está mais castigada no alto do que nos primeiros andares. E fachadas que possuem pastilhas se danificam mais rapidamente, porque as pastilhas são coladas e, consequentemente, com tanta chuva, vento e sol intenso, vão se estufando e começam a cair”.
Para não ter dor de cabeça e manter a segurança de todos, é imprescindível que seja feita a inspeção da fachada. Muitos síndicos não conseguem fazer as reformas indispensáveis porque encontram muita resistência de proprietários em investir em obras de manutenção. Algumas vezes, isso acontece mesmo quando há necessidade emergencial. Mas segundo especialistas, essa é uma prática que causa
mais gastos para o condomínio, ainda mais quando o trabalho é feito por pessoas desqualificadas.
A tecnologia é fundamental em muitos aspectos da nossa vida, e as inspeções de fachada não são exceção. Engenheiros habilitados conseguem obter informações importantes do edifício antes da obra – por exemplo, se a construção já sofreu algum reparo estrutural, quais materiais foram utilizados etc. –, o que permite descobrir problemas potenciais. Equipamentos especializados, como câmeras de alta resolução e drones, podem fornecer imagens detalhadas em alta definição e dados cruciais sobre a situação da fachada, permitindo a identificação de pequenas rachaduras ou danos que poderiam passar despercebidos.
Paulo César Lima Fernandes, diretor da Engeplan Revestimentos e Instalações, destaca que o teste de percussão é essencial para isso, porque identifica os problemas, além de mapear descolamentos em partes do revestimento, seja ele placa, seja reboco. “O teste de percussão na fachada é fundamental para identificar as partes soltas e danificadas dos revestimentos. Na minha opinião, é mais
letícia Andrade e Tânia fernandes: “obras de fachada têm que ter organização e seguir um cronograma de planejamento”
importante ainda que a empresa contratada pelo síndico para fazer o teste seja, obrigatoriamente, a mesma que vai fazer a obra ou a manutenção da fachada. Isso porque o teste de percussão é parte integrante de todas as especificações das empresas no geral. Portanto, quem vai dar a garantia dos serviços também deve se responsabilizar pela percussão. Eu mesmo já tive problemas em fazer obras num prédio em que outra empresa tinha feito o teste de percussão.”
O diretor da Stanley Engenharia acrescenta ainda que é importante observar o tempo de mercado da empresa, as obras que ela já fez e sua qualidade técnica. “E sempre checar se os funcionários têm carteira assinada e se têm treinamento e registro para trabalho em altura.”
A síndica Tânia Cristina Rebello Fernandes e a gerente Letícia Andrade estão sempre atentas a todos esses detalhes. Elas trabalham no Condomínio Terra Vita, na zona oeste do Rio de Janeiro, e estão realizando uma reforma total da fachada. Um trabalho árduo que exige muita organização, planejamento e dedicação. “Temos reunião com os moradores semanalmente para passar o crono-
grama da obra. Vamos informando todo o passo a passo, avisando sobre o que vai acontecer. Isso ajuda tanto a empresa a realizar o serviço quanto os moradores, que podem se planejar”, afirma Letícia. O trabalho está sendo muito minucioso, já que as pastilhas vão ser reaproveitadas e, por isso, passam por manutenção.
O condomínio tem apenas um bloco, mas o prédio é alto. Tem 21 andares e 252 apartamentos. Tem pouco mais de 20 anos e já foi projetado para facilitar a instalação de aparelhos de ar-condicionado. Mas essa situação não é igual para todos os síndicos. Nos edifícios mais antigos, muitos administradores entram em batalhas com moradores que insistem em colocar tela de proteção sem o devido cuidado ou então, por causa do calorão, instalam ar-condicionado de qualquer maneira na fachada do prédio.
As ondas de calor que fizeram a temperatura ultrapassar os 40 graus e a sensação térmica beirar os 60 graus tornaram o ar-condicionado um dos objetos mais cobiçados e fizeram com que isso se tornasse uma guerra nos bastidores de muitos condomínios. Isso porque, para instalar o ar-condicionado, é necessário colocar um
o trabalho de percussão tem que ser feito pela empresa que vai realizar a obra
condensador, aparelho responsável pela troca de calor do equipamento, na área comum do prédio. E qualquer alteração na fachada do edifício deve seguir o estatuto do condomínio. Além disso, fazer qualquer tipo de instalação sem o apoio de uma empresa que entenda de fachada pode causar sérios prejuízos para o condomínio, assim, moradores precisam estar atentos.
Jean, CEO da Castello Branco Arquitetura e Engenharia, afirma que essas condições de mudança na fachada dependem muito da convenção. “Geralmente, modificações na fachada, de revestimento ou para instalar qualquer tipo de grade para ar-condicionado exigem a aprovação de uma maioria absoluta para serem executadas ou, no mínimo, uns dois terços dos condôminos.”
Além de seguir as regras da convenção, muitos síndicos optam por produtos mais resistentes e equipamentos modernos, para garantir maior durabilidade e causar menos impacto na rotina dos moradores. A Stanley Engenharia, por exemplo, tem optado pelo uso de uma plataforma elevatória. Eles passaram a usar a máquina em 2024 e estão satisfeitos com a resposta dos clientes. “Andaime suspenso é a forma mais tradicional, mas precisa
ter acesso à cobertura e fazer a ancoragem do andaime. Isso leva um dia ou dois de montagem. Essas plataformas elevatórias dispensam a necessidade de montagem na cobertura. É como se fosse um carrinho, muito simples de operar. Os técnicos posicionam o equipamento onde querem trabalhar, bem próximo à fachada, e o elevam até os andares que desejam alcançar. No fim do dia, recolhem a plataforma e a guardam na garagem do prédio”, explica Stanley Filho.
“Nós fizemos uma reforma, há poucos meses, na Avenida Ataulfo de Paiva, no Leblon, e foi um sucesso. O equipamento tem todas as medidas de segurança, tanto para o operário, quanto para quem está passando na rua. Outro benefício é a agilidade. Durante uma ventania, por exemplo, é mais fácil resolver qualquer emergência, porque o funcionário aperta um botão e desce rapidamente. Mas não é em todos os prédios que podemos usar essa máquina”, completa o diretor da Stanley Engenharia.
Já o CEO da Castello Branco Arquitetura e Engenharia afirma que muitos síndicos preferem investir em novidades para a pintura do prédio. “Existe uma tinta emborrachada, impermea-
o trabalho de percussão tem que ser feito pela empresa que vai realizar a obra
bilizante, que serve exatamente para a fachada. O problema é que o valor desse material é mais alto do que os tradicionais, gerando um custo extra para o condomínio. Mas a qualidade é bem superior, já que, quando a chuva bate, a água escorre e não penetra na alvenaria.”
Todas essas questões devem ser analisadas e decididas no planejamento da obra, com uma empresa especializada. Quando Tânia assumiu o condomínio, precisou se preocupar com várias obras emergenciais, como do quadro elétrico, obras na piscina etc. O resultado das reformas foi a valorização do imóvel. Agora ela está no quarto mandato e realiza, pela segunda vez, uma obra na fachada. “Na primeira vez, a fachada estava muito ruim, e o trabalho foi mais difícil. Agora, a mesma empresa está realizando o serviço, e ficou bem mais fácil, porque ela já conhece o imóvel. Além disso, por ser uma empresa grande, podemos negociar as parcelas e
A contratação de seguro é indispensável para a tranquilidade dos funcionários e dos moradores
não fica pesado no bolso do proprietário”, afirma a síndica.
No Rio de Janeiro, a Lei da Autovistoria obriga os responsáveis pelas edificações a realizarem autovistoria periódica, com intervalo máximo de cinco anos,
para verificar as condições de conservação, estabilidade e segurança. Mas muitos moradores não entendem a necessidade desse cuidado. Tânia acrescenta ainda que, por ser mulher em posição de liderança, conseguir realizar as benfeitorias é um desafio quase que constante. “A todo momento, preciso explicar o óbvio, simplesmente por acharem que uma mulher não seria capaz de resolver. hoje, faço parte da minoria de síndicas mulheres no setor e tento sempre ouvir, atender e acolher todo e qualquer morador. Os meus 35 anos de experiência como gestora na Fiocruz me ajudam. Além disso, sempre me cerco de empresas com funcionários qualificados.”
O diretor da Stanley Engenharia explica ainda que, além da Lei de Autovistoria, existe uma norma da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) que diz que toda fachada precisa, de cinco em cinco anos, passar por uma revisão. “Isso é importante porque muitas
fachadas, a olho nu, parecem que estão boas, mas quando vai fazer o teste de percussão, vai ver in loco, identifica que é preciso tratar, que não está tudo ok. Já fizemos teste de percussão em condomínios com cerâmica na fachada que parecia estar em ordem, mas, no teste, vimos que havia risco de cair.”
Para o diretor da Engeplan, a autovistoria veio para ajudar bastante, porque serviu de alerta para fazer essa revisão. Mas não pode ser a única opinião. “O ideal é fazer a revisão da fachada sempre com uma empresa especializada no assunto. Outro fator que deve ser observado é o uso de materiais de primeira qualidade, além de quem vai executar o serviço, que deve ser feito por empresas idôneas. Concordo que o trabalho de autovistoria pode ser analisado e somado ao realizado pela empresa contratada para a obra”.
Então, as dicas para os síndicos são: não deixar o problema acontecer para
aí, sim, procurar uma empresae fazer sempre a manutenção, que vai gerar mais economia para o condomínio. Para o CEO da Castello Branco Arquitetura e Engenharia, “o que o síndico nunca deve fazer é deixar passar muito tempo, deixar a fachada ficar muito detonada, já que acaba gerando um custo maior para o condomínio, porque, quanto mais pontos de recuperação você precisar refazer, pior é, porque acaba tendo um custo maior com cimento, com massa, enfim, com uma série de fatores. Além da mão de obra, que acaba encarecendo”.
Jean Castello Branco acrescenta ainda que o síndico nunca deve deixar de fazer o seguro. “Não só deve, como é obrigado, uma das maiores proteções que uma empresa e os condomínios podem ter é um seguro. Porque garante, no mínimo, uma tranquilidade na execução do trabalho. Então o seguro é indispensável, principalmente, contra o risco de danos materiais e danos pessoais, seguro para
funcionários. O seguro tem que ser bem amplo para atender às necessidades do trabalho que vai ser executado.”
A Cipa Corretora está disponível para consultas e orçamentos. Entre em contato e descubra se o seu condomínio possui a cobertura ideal. Os nossos especialistas oferecem orientações personalizadas para garantir a sua proteção total em caso de sinistros. Evite surpresas desagradáveis quando mais precisar do seu seguro!
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Carregamento elétrico
SEGURANç A , LEGALIDADE E BOAS PR áTICAS
Com o crescimento da mobilidade elétrica no Brasil, condomínios residenciais enfrentam um novo desafio: como adaptar suas áreas comuns para oferecer carregadores elétricos de forma segura e eficiente. A expansão do uso de carros elétricos e bicicletas motorizadas tem gerado debates sobre infraestrutura, riscos e responsabilidades. Ao mesmo tempo, cresce a preocupação com o uso indevido desses equipamentos dentro das unidades, especialmente em apartamentos, em que o carregamento de baterias de bicicletas e patinetes tem sido associado a incêndios de grandes proporções.
Diante desse cenário, a Lei nº 8.265/2024 surge como um marco regulatório importante e já está em discussão entre síndicos, moradores e especialistas do setor. A norma trata da instalação de pontos de recarga em áreas comuns, trazendo diretrizes sobre segurança e viabilidade técnica.
Nesta matéria, o advogado perito em direito condominial André Luiz Junqueira e o CEO da Power2Go, empresa parceira da Cipa especializada em soluções de carregamento elétrico, analisam os impactos legais e as boas práticas para garantir a segurança e o bom convívio nos condomínios.
Segundo Tadeu Azevedo – engenheiro com mestrado e doutorado em Sistemas de Potência pela USP, MBA pelo MIT, mais de 25 anos de experiência no setor elétrico e passagem por cargos de alta liderança em multinacionais alemãs, francesas e americanas –, a regulamentação ainda é um campo em construção, mas isso não deve ser um impeditivo para quem deseja se adaptar à nova realidade. CEO da Power2Go, empresa especializada em soluções de recarga elétrica e parceira da Cipa, e membro da Associação Brasileira do Veículo Elétrico (ABVE), ele afirma: “A Power2Go acompanha de perto todas as questões regulatórias que impactam a instalação de carregadores elétricos em condomínios. Nossa principal preocupação sempre foi – e continua sendo – garantir que qualquer instalação siga todas as normas
técnicas e ocorra com total segurança para todos os moradores.”
Mesmo diante das discussões sobre a constitucionalidade da Lei nº 8.265/2024, que trata da instalação desses equipamentos em áreas comuns, Azevedo ressalta que a empresa orienta os condomínios a respeitar a autonomia da assembleia e a seguir as normas técnicas já estabelecidas, como a NBR 5.410, a NBR 17.019 e a NBR IEC 61.851-1. “Entendemos que pode haver diferentes interpretações sobre o alcance da nova lei. Por isso, orientamos que as decisões sejam tomadas com transparência e apoio técnico. Inovação precisa vir acompanhada de responsabilidade”, complementa.
Do ponto de vista técnico, um dos principais desafios é a capacidade elétrica dos prédios, especialmente os mais antigos. “É verdade que muitos edifícios não foram projetados para essa demanda, mas isso não significa que seja impossível adaptar. Com gestão inteligente de carga, é possível otimizar o uso da energia disponível e evitar sobrecargas”, explica o CEO. Em alguns casos, pode ser necessário modernizar o quadro elétrico ou solicitar aumento de carga à concessionária, mas, com diagnóstico adequado, é possível encontrar soluções sob medida.
A infraestrutura física também requer atenção: a definição do local ideal para os carregadores e a passagem de cabos e instalação de eletrocalhas devem seguir critérios de segurança e acessibilidade. Além disso, é preciso planejar como será feita a cobrança da energia utilizada. “Existem modelos variados, desde cobrança por kWh até plataformas de gestão automatizadas. O importante é que cada condomínio encontre a opção que melhor se adapta ao seu perfil”, afirma Azevedo.
A segurança é um dos pontos mais críticos e, segundo ele, não pode ser negligenciada. “A instalação de carregadores exige planejamento técnico e não pode ser tratada como uma simples conexão elétrica na garagem. É preciso evitar gambiarras, que
| Atualidade
podem comprometer toda a segurança do prédio.” No caso das bicicletas e motos elétricas, o cenário é ainda mais delicado. “Muitos moradores carregam as baterias em tomadas comuns dentro dos apartamentos, o que aumenta significativamente o risco de incêndios, especialmente em locais pouco ventilados e com dispositivos conectados por longos períodos.”
A orientação da Power2Go é clara: “Não carregar equipamentos de micromobilidade dentro de apartamentos. O ideal é criar um ponto de recarga segregado na garagem, com tomada inteligente e consumo individualizado. A Power2Go tem uma solução excelente para isso, em que cada morador paga apenas pelo que consome”, recomenda Azevedo.
A boa notícia é que, apesar dos desafios, a realidade está mudando. “hoje, recebemos cada vez mais solicitações de condomínios interessados em instalar infraestrutura de recarga. O que antes era visto como um diferencial, agora é uma necessidade real. Síndicos e administradores estão mais conscientes e abertos à adaptação”, destaca. Para ele, a tendência é que a legislação avance e traga mais clareza, acompanhando o crescimento da mobilidade elétrica. “Nosso papel é garantir que essa transição aconteça com segurança, planejamento e respeito às normas. Trabalhamos para tornar o processo simples, acessível e sustentável.”
A mobilidade elétrica já é realidade nos condomínios. segurança, planejamento e normas claras são fundamentais para essa nova etapa
reCArGA
A recém-promulgada Lei nº 8.265/2024, da Câmara Municipal do Rio de Janeiro, obriga a instalação de pontos de recarga de veículos elétricos e híbridos em estacionamentos privados de uso coletivo com mais de 20 vagas. Apesar da intenção sustentável, a norma gerou controvérsia por invadir competências legislativas federais e interferir na autonomia dos condomínios.
Segundo o advogado André Luiz Junqueira, especialista em direito condominial, a lei é inconstitucional por duas razões: formalmente, por invadir a
competência privativa da União para legislar sobre direito civil (art. 22, inciso I, da Constituição Federal) e materialmente, por interferir diretamente na gestão interna dos condomínios, que devem ser regidos por suas próprias convenções e decisões assembleares. Junqueira destaca que normas como essa, que impactam a infraestrutura interna e criam obrigações aos condôminos, devem ser tratadas no âmbito das assembleias condominiais. É nelas que se define, por maioria simples, a implantação de soluções, como pontos
de recarga, respeitando a capacidade financeira, a segurança elétrica e a vontade da coletividade.
Outro ponto relevante é o conceito de “estabelecimento privado de uso coletivo”, usado na lei municipal. A definição, conforme a Lei Estadual nº 6.642/2013, se refere a estabelecimentos voltados para atividades comerciais, culturais, religiosas ou de serviços, excluindo expressamente os condomínios residenciais. Isso reforça que a norma carioca não se aplica a esses empreendimentos.
Mesmo que se interprete de forma ampla a aplicação da lei, o vício de inconstitucionalidade permanece. “A gestão de um condomínio é uma questão interna corporis. Forçar a implantação de carregadores por uma norma municipal fere não só a Constituição, mas o bom senso da convivência condominial”, afirma o advogado. Para Junqueira, a adoção da recarga elétrica nos condomínios é positiva, mas deve acontecer de forma planejada e deliberada internamente, com respeito à realidade de cada prédio e aos princípios da sustentabilidade.
seGuro em diA
Ter o seguro obrigatório do condomínio em dia e com cobertura adequada às suas necessidades é essencial para prevenir grandes prejuízos em caso de acidentes, como incên-
dios, causados por sobrecarga elétrica. A Cipa Corretora oferece consultoria especializada para garantir que o seguro esteja sempre atualizado, de acordo com as especificidades de cada prédio. Além disso, é fundamental que os moradores também contratem seguros de conteúdo para suas unidades, protegendo-se de eventuais sinistros que possam afetar seus bens pessoais.
A instalação de carregadores elétricos em condomínios é um passo importante para acompanhar a evolução da mobilidade sustentável, mas deve ser feita com planejamento, segurança técnica e respeito às normas internas. A participação ativa dos moradores nas assembleias e a busca por orientação especializada são caminhos essenciais para que essa transição ocorra de forma harmoniosa. Com o apoio de empresas capacitadas e a condução correta dos processos legais, os condomínios poderão se adaptar às novas demandas sem comprometer a segurança e a convivência entre os condôminos.
serviço
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bicicletário organizado
MAIS PRATICIDADE E MENOS CONFLITOS
Com o aumento do uso de bicicletas como meio de transporte e lazer, muitos condomínios enfrentam o desafio de organizar seus bicicletários. Espaços improvisados, bicicletas abandonadas e disputas por lugar são situações comuns que podem ser evitadas com regras claras e boa sinalização.
O primeiro passo é fazer um levantamento das bicicletas em uso, solicitando que os moradores identifiquem as suas com adesivos numerados fornecidos pela administração. Esse controle ajuda a eliminar veículos abandonados e libera espaço para quem realmente utiliza a bike.
Depois, vale investir em suportes adequados e bem distribuídos, que facilitem o encaixe das bicicletas e evitem danos. Se o espaço for limitado, considere soluções
verticais ou a divisão do uso por turnos.
Para manter a harmonia, crie um regulamento simples: limite por unidade, regras de uso, horário de acesso, manutenção e penalidades para descumprimentos. Inclua os termos também no regimento interno, caso ainda não estejam lá.
Além de organizado, o bicicletário deve ser seguro e bem iluminado. Se possível, instale câmeras ou mantenha-o em área com controle de acesso. Uma boa gestão desse espaço evita transtornos, estimula hábitos saudáveis e valoriza o condomínio.
ATenção espeCiAl às bikes eléTriCAs
As bicicletas elétricas chegaram com tudo – e os condomínios precisam se adaptar. Por serem mais pesadas e exigirem recarga, o ideal é que tenham um espaço separado dos bicicletários tradicionais.
Se houver pontos de energia, eles devem ser instalados com segurança e sob a orientação de um profissional habilitado. O uso de extensões improvisadas ou o carregamento das baterias dentro dos apartamentos pode representar sérios riscos de incêndio.
A dica é criar um pequeno espaço exclusivo, com suportes reforçados e tomadas certificadas, e controlar o tempo de uso. Além de segura, essa organização evita conflitos e moderniza o condomínio.
veja nossa matéria especial sobre carregadores elétricos na página 20.
prevenção e segurança
O CONTROLE PROFISSIONAL DE ROEDORES
É ESSENCIAL NOS CONDOMíNIOS
Eles estão em toda parte – e muitas vezes à vista. Nas grandes cidades do mundo, os ratos já fazem parte da paisagem urbana. Em Paris, por exemplo, estima-se que haja dois roedores para cada habitante, o que levou parte da população a simplesmente aceitar sua presença. Em Nova Iorque, há guias turísticos que incluem avistamentos de ratos nos roteiros noturnos. Enquanto isso, em outras capitais, campanhas e investimentos públicos tentam conter um inimigo que se adapta com rapidez e encontra fartura em ambientes urbanos malcuidados.
Apesar da aparência quase “folclórica” que adquiriram em algumas metrópoles, os ratos são vetores de doenças graves, como leptospirose, hantavirose e salmonelose, além de causarem danos estruturais por roer fiações, madeiras e tubulações. Em condomínios residenciais, sua presença representa um risco constante à saúde dos moradores e pode se transformar em um problema crônico se não houver prevenção eficaz.
No Rio de Janeiro, a Comlurb atua de forma estratégica no controle de ratos nas áreas públicas da cidade, realizan-
do inspeções regulares e desratizações em locais como terrenos baldios, margens de rios, galerias pluviais e parques. O serviço pode ser solicitado gratuitamente pela Central 1746, que funciona 24 horas, por síndicos ou qualquer cidadão, desde que o foco esteja em áreas públicas ou casos específicos previstos. A recomendação para os condomínios é a contratação de empresas especializadas para tratar infestações internas. A companhia também orienta a população sobre cuidados preventivos, como o descarte correto de lixo e a vedação de aces-
sos, ajudando a manter a saúde pública e o bem-estar coletivo.
Com mais de 60 anos de experiência, a Arrazatam é referência no mercado e conhece bem os desafios enfrentados por condomínios, especialmente os localizados próximos a rios, feiras ou mercados. Segundo Wallace Meira, da Arrazatam, o controle químico de roedores é feito com a aplicação de raticidas em locais estratégicos, que atuam de forma silenciosa e inodora. As iscas, encontradas em formatos como blocos parafinados, pó de contato, paletizados ou granulados, são confundidas com alimentos pelos ratos, que acabam dividindo-as com outros indivíduos da colônia, garantindo a efetividade do tratamento.
A frequência ideal da desratização depende do grau de infestação, mas a legislação municipal (Lei nº 7.806/2017, artigos 3º e 6º) determina que ela seja realizada ao menos uma vez por mês. Em áreas com grande circulação de roedores, o ideal é que o condomínio tenha um contrato de manutenção com visitas mensais ou até semanais, se necessário.
Após a aplicação, o trabalho não termina: é essencial que os síndicos invistam na vedação de frestas, no fechamento de buracos em jardins e na manutenção das tampas de ralos e bueiros. Limpeza constante, descarte correto de lixo e eliminação de entulhos completam o pacote preventivo.
Sobre os riscos para crianças e pets, Wallace alerta: mesmo que os raticidas atuem conforme o peso corporal, o contato acidental pode causar reações. Para evitar esse tipo de ocorrência, a Arrazatam utiliza caixas porta-iscas em áreas acessíveis e faz aplicações em locais fechados, como redes de esgoto.
dedeTizAção seGurA e efiCienTe
Com mais de 15 anos de experiência no setor de controle de pragas, Flaisa Gaetani lidera a Consult System Serviços, empresa fundada em 2022 e já reconhecida pelo atendimento persona-
lizado e moderno. A empresa se diferencia pelo acompanhamento completo, desde a contratação até o fim do período de garantia, sempre respeitando as particularidades de cada cliente.
Segundo Flaisa, uma empresa legalizada deve apresentar o Certificado de Registro de Vetores (CRV) e o Certificado de Registro de higienização (CRh), além das licenças do Inea para controle de pragas e higienização de reservató-
rios. Ela também destaca a importância da Certificação Ambiental (CTA) como garantia de conformidade com protocolos de segurança e qualidade sanitária. “Para não contratar técnicos ilegais, o síndico deve verificar se o CNPJ da empresa é válido e se as licenças estão atualizadas, com as capacitações devidamente comprovadas”, orienta. As estratégias preventivas mais eficazes incluem reduzir os acessos, telar
ralos e bueiros, descartar o lixo corretamente e evitar o acúmulo de entulho. Além do controle químico, há também métodos ecológicos, como a eliminação de fontes de alimento e abrigo, além do monitoramento constante do ambiente.
Flaisa chama atenção para a importância do descarte adequado de lixo, já que os ratos, muitas vezes, vêm do esgoto e se escondem até no forro das lixeiras. Ela recomenda o uso de telas de arame e estruturas bem vedadas. “A desratização deve ser periódica, feita por empresa credenciada. Com medidas preventivas, é possível controlar a proliferação”, afirma.
O fechamento de vãos e buracos, embora necessário, não é suficiente por si só. “É preciso controlar os chamados 4 As: abrigo, alimento, acesso e água. Sem prevenção e controle contínuo, o risco sanitário e econômico é grande”, explica. Além dos danos estruturais, a presença de ratos pode causar doenças
como leptospirose, toxoplasmose, salmonelose e hantavirose.
Por fim, a Consult System também oferece orientação aos funcionários dos condomínios, com vistorias prévias, relatórios técnicos e acompanhamento durante o período de garantia. “Conhecer a biologia da praga é essencial. Nossos técnicos são capacitados, e o próprio Inea exige essa documentação. Assim, conseguimos atuar com precisão e segurança”, conclui Flaisa.
proTeção ConTínuA e profissionAl é A ChAve
Embora cada empresa tenha sua abordagem e experiência, tanto a Arrazatam quanto a Consult System são unânimes em reforçar que o controle de ratos em condomínios vai muito além da aplicação de produtos químicos. A prevenção começa por atitudes simples, como manter a limpeza das áreas comuns, vedar acessos e cuidar do descarte
correto do lixo. Mas a ação mais segura e eficaz é contratar empresas legalizadas, com licenças atualizadas, técnicos capacitados e métodos adequados ao tipo e à gravidade da infestação. Além disso, a manutenção contínua, com visitas regulares e relatórios técnicos, é essencial para evitar novas ocorrências.
O síndico que atua com planejamento e responsabilidade garante mais saúde e segurança para os moradores, além de preservar a infraestrutura do condomínio. E, nesse cenário, contar com uma empresa especializada e comprometida faz toda a diferença.
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Além disso, as reportagens da Condomínio etc. são um diferencial importante. Elas trazem experiências reais vividas por síndicos e gestores, o que ajuda outros síndicos a tomarem decisões mais rápidas e assertivas. Muitas matérias abordam temas que fazem parte do nosso dia a dia, o que nos mantém atualizados
sobre boas práticas e desafios do setor. A forma como os conteúdos são escritos é outro ponto positivo, pois são diretos e acessíveis ao público-alvo da revista, tornando a leitura produtiva e informativa.
Outro fator relevante é a credibilidade da Cipa. Como uma administradora com tantos anos de mercado e grande acesso ao público condominial, ela transmite confiança e agrega ainda mais valor à revista. Para nós, anunciar em um veículo vinculado a uma empresa desse porte significa ter nossa marca associada a um canal sério e respeitado, o que fortalece nossa reputação no mercado.
A possibilidade de ter a edição impressa, além da versão on-line, também é um grande diferencial. O formato físico permite que os síndicos tenham acesso ao conteúdo de forma mais prática, assim, podem consultar as informações sempre que necessário. Já a versão digital facilita o compartilhamento e o acesso rápido às edições, garantindo que a revista alcance um público ainda maior. Essa combinação entre impresso e digital torna a comunicação mais eficiente e acessível.
Com base nos resultados que tivemos até agora, estamos muito satisfeitos com essa parceria e já garantimos nossa renovação para as próximas edições. A Condomínio etc. tem sido uma peça essencial na nossa estratégia de posicionamento no mercado, e acreditamos que continuar investindo nessa divulgação trará ainda mais crescimento para a Moraes Engenharia. Para qualquer empresa que busca visibilidade no setor condominial, recomendaríamos, sem dúvida, essa oportunidade.
Caramujos africanos
LENTOS, PORÉM VORAzES E PERIGOSOS
O caramujo africano (Achatina fulica) é uma espécie invasora originária do leste-nordeste da áfrica e chegou ao Brasil na década de 1980, com o objetivo de ser cultivado como escargot “O projeto de cultivo não teve sucesso, e muitos desses caramujos foram liberados no ambiente, no qual se adaptaram e se proliferaram rapidamente”, explica a paisagista Katia Neves, especialista em paisagismo e jardinagem. “No Rio de Janeiro, com o clima quente e úmido, as condições foram ideais para que os caramujos se espalhassem rapidamente, principalmente em jardins e áreas urbanas.”
A adaptação do caramujo africano foi tão bem-sucedida que ele se tornou
uma presença constante em muitos condomínios, e o problema se agravou. “Além de serem prejudiciais à agricultura, esses moluscos são conhecidos por serem hospedeiros de parasitas que podem causar doenças em humanos, como a meningite eosinofílica e a angiostrongilíase abdominal. A transmissão acontece, principalmente, pelo contato com o muco do caramujo ou pela ingestão de alimentos contaminados”, alerta Katia.
A especialista ainda destaca que, além dos riscos à saúde, a presença do caramujo africano pode prejudicar gravemente a biodiversidade local, pois ele tem potencial de destruir plantações e jardins, competir com espécies nativas e afetar a qualidade do solo.
Como CombATer A infesTAção de CArAmujos AfriCAnos?
Felizmente, existem maneiras eficazes de controlar a infestação desses caramujos. Katia compartilha algumas dicas para síndicos e gestores de condomínios lidarem com a praga:
1. Catação manual – A coleta manual é o método mais eficaz de controle. Deve ser feita utilizando luvas e sacos plásticos, preferencialmente no início da manhã ou após a chuva, quando os caramujos estão mais ativos. Depois, adicione sal ou cal virgem ao saco para garantir a eliminação deles.
2. uso controlado de sal – O sal é eficiente porque desidrata os caramujos, mas deve ser usado com cautela. Em excesso, pode prejudicar o solo e afetar as plantas. A aplicação deve ser feita apenas em áreas cimentadas, como calçadas e garagens, e nunca diretamente no solo.
3. eliminação dos ovos – Revolver a terra nos jardins pode ajudar a encontrar os ovos do caramujo, que são pequenos e de cor clara. Após a coleta, quebre os ovos e enterre-os com cal virgem para impedir sua eclosão.
4. manutenção do ambiente – Manter o ambiente limpo é fundamental. Remover entulhos, folhas e materiais que possam servir de abrigo dificulta a proliferação dos caramujos.
5. higienização de alimentos – É muito importante lavar bem hortaliças, frutas e verduras, principalmente se o condomínio tiver horta em uma área afetada pela infestação. Uma boa opção é deixar os alimentos de molho em uma solução de água sanitária (uma colher de sopa para um litro de água) ou vinagre por 15 a 30 minutos.
A eXperiênCiA de Condomínios
No Condomínio Barbacena, localizado na zona sul do Rio de Janeiro, a síndica Clarisse Bokel compartilha sua experiência com a infestação de caramujos africanos. “Sempre tivemos esse problema aqui. Quando chove, eles aparecem nos jardins e podem invadir calçadas e até as garagens se não houver controle. Sabemos que, quando encontramos um caramujo grande, provavelmente há dezenas de menores espalhados pelo local, o que faz com que se proliferem com uma velocidade impressionante”, conta Clarisse.
Para resolver o problema, Clarisse conta com a empresa de jardinagem
A síndica Clarisse bokel, do Condomínio barbacena, está sempre atenta ao bemestar do condomínio – o combate aos caramujos é prioridade
que já cuida de seus jardins habitualmente e que faz visitas três vezes por semana para limpar os jardins e realizar a catação manual dos caramujos. Inicialmente, ela teve ajuda da Comlurb, que ensinou como lidar com a infestação.
“Recomendo que todos os condomínios que enfrentam esse problema chamem a Comlurb e sigam suas orientações. Se todos se engajarem no controle adequado desses bichos, podemos eliminar essa praga e criar um ambiente mais seguro para todos”, diz a síndica.
O jardineiro Severino Oliveira segue firme no cuidado com o jardim do são joão del rey. hoje foi dia de combater os caramujos
Severino dos Ramos Oliveira, jardineiro há 27 anos no Condomínio São João Del Rey, que fica próximo ao Barbacena, também reforça a importância do controle coletivo. “Esse problema não é exclusivo de um único condomínio. Se todos os prédios vizinhos adotassem as mesmas práticas de catação manual e o uso de sal, já teríamos conseguido controlar a situação. A chave está no esforço conjunto”, afirma Severino.
A solução esTá nA união
O controle do caramujo africano é um desafio coletivo que requer o empenho de todos. Como afirmam Clarisse e Severino, é fundamental que os condomínios vizinhos se unam para combater a infestação de maneira eficaz. A ação conjunta é crucial para reduzir a popu-
lação dessa praga e evitar que ela continue a se espalhar, colocando em risco a saúde dos moradores e a qualidade dos jardins urbanos.
Portanto, síndicos, se seu condomínio ainda não adotou medidas para combater o caramujo africano, agora é o momento de agir. A catação manual, a eliminação dos ovos, o uso controlado de sal e a manutenção constante dos jardins são passos simples, mas essenciais para garantir a segurança e a saúde de todos. E, acima de tudo, a colaboração entre os condomínios vizinhos pode ser a chave para erradicar essa praga de forma definitiva.
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minimercados em condomínios
MAIS COMODIDADE E VALORIzAçãO PATRIMONIAL
Os minimercados inteligentes estão se consolidando como uma solução inovadora para condomínios, proporcionando mais praticidade, segurança e valorização imobiliária. Em uma conversa exclusiva no podcast WizTalk, Bruno Queiroz, gestor de Operações e Negócios da Cipa Administradora, destacou o impacto positivo dessa comodidade no dia a dia dos moradores.
Parceira da Cipa, a WizMart lidera o setor de minimercados autônomos no Brasil, oferecendo uma experiência de consumo moderna e eficiente. Segundo Queiroz, esses espaços deixaram de ser um diferencial e se tornaram um item essencial na infraestrutura condominial. “Os moradores esperam essa conveniência, e os condomínios que a oferecem se destacam no mercado, aumentando sua atratividade e valorização”, afirmou.
Além da praticidade, os minimercados também representam uma alternativa segura para compras de última hora, eliminando a necessidade de deslocamentos externos, especialmente nas grandes cidades. “A qualquer hora do dia ou da noite, os moradores podem adquirir itens essenciais sem sair do condomí-
os minimercados inteligentes deixaram de ser um diferencial e se tornaram um item essencial na infraestrutura condominial
nio, o que traz mais conforto e tranquilidade, especialmente para famílias com crianças, idosos e pessoas com mobilidade reduzida”, explicou o especialista. Outro ponto relevante abordado no podcast foi o impacto desses espaços na convivência entre os condôminos. Muitos minimercados acabam se tornando locais de encontro, promovendo a interação social e fortalecendo a comunidade. “Temos relatos de condomínios onde o minimercado se transformou em um ponto de convivência, incentivando momentos de lazer e integração entre os vizinhos”, acrescentou Queiroz.
O futuro desses minimercados inteligentes promete ir além da conveniência básica. A expectativa é que esses espaços se tornem verdadeiros hubs comerciais, ou seja, pontos de conexão entre empresas e fornecedores que facilitam a troca de produtos, serviços e recursos. “Essa tendência pode fortalecer ainda mais os laços comunitários e estimular a economia local, criando um ecossistema de consumo sustentável dentro dos condomínios”, destacou o gestor da Cipa.
Com tecnologia de ponta e abastecimento eficiente, a WizMart opera mais de 600 pontos de venda em oito estados, garantindo um autoatendimento impecável. Seu conceito de honest market não apenas facilita o dia a dia dos moradores, mas redefine a forma como eles interagem com o espaço em que vivem, proporcionando mais conforto, segurança e qualidade de vida.
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Por Alessandra Saad
o síndico pode conceder descontos para quitação da taxa condominial ao inadimplente?
ENTENDA COMO A QUESTãO PODE E DEVE SER TRATADA
Para entender melhor o assunto, é importante saber o que é taxa condominial. Ela corresponde ao valor que cada condômino paga para cobrir os custos do condomínio, como despesas, salários de funcionários, manutenção, impostos e melhorias. Esses valores são divididos entre todos os condôminos, de acordo com as regras de rateio contidas na convenção condominial. É importante lembrar que o condomínio não visa a fins lucrativos ou enriquecimento de qualquer das partes envolvidas.
De acordo com o art. 1.336, inciso I, do Código Civil, é obrigação do condômino contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário na convenção, cabendo ao sindico, de acordo com o art. 1.348, inciso VII, do Código Civil, cobrar dos condôminos as contribuições mensais.
Dessa forma, caso o condômino não arque com o pagamento mensal das cotas condominiais no vencimento, dispõe o parágrafo primeiro do art. 1.336 do
Código Civil, ele ficará sujeito aos juros moratórios convencionados. Caso não sejam previstos, aos juros de acordo com o art. 406 do Código Civil e à multa no percentual de 2% do débito. Sendo assim, o síndico não pode, por conta própria, conceder descontos ou anistia aos condôminos inadimplentes. Isso porque o valor arrecadado pertence a todos os moradores, e não somente a ele. Ao oferecer abatimentos ou anistias sem autorização da assembleia geral, o síndico pode ser responsa-
bilizado judicialmente e até condenado a ressarcir o condomínio pelo valor que deixou de ser cobrado.
É importante destacar também que oferecer descontos, abatimentos ou anis-
tias pode incentivar a inadimplência condominial. Isso porque o morador pode acabar dando prioridade a outras despesas ou até vir a investir o dinheiro, acreditando que, mais tarde, o síndico vai oferecer algum desconto. Essa situação é injusta com os condôminos que pagam em dia suas contribuições mensais e se esforçam para manter suas obrigações em dia.
O fato de o síndico não poder oferecer descontos por conta própria não significa que ele esteja impedido de negociar dívidas com condôminos inadimplentes. Caso haja interesse em fazer um acordo extrajudicial com a concessão de desconto ou parcelamento, o ideal é que isso seja feito com o apoio de um advogado especializado em direito condominial. Esse profissional poderá orientar o síndico a convocar uma assembleia com o item específico na pauta, para que os condôminos discutam e deliberem sobre a proposta de pagamento. Nessa reunião, também
pode ser aprovado um plano de negociação válido para todos os inadimplentes, sendo uma liberalidade, e não um direito do condômino.
Nesse contexto, recomendo aos síndicos que contratem uma administradora séria, com um sistema de cobrança eficiente, como é o caso da Cipa, uma vez que ela realiza cobranças extrajudiciais por meio de parceiros jurídicos especializados e utiliza ferramentas tecnológicas capazes de identificar rapidamente os inadimplentes e definir a melhor forma de cobrança. A cobrança extrajudicial, quando bem-feita, é a melhor solução, pois, além de mais rápida, é menos custosa.
No entanto, se a cobrança extrajudicial não for exitosa, não caberá outra opção ao síndico senão a de contratar um advogado especializado em direito condominial para interpor uma ação de cobrança ou de execução para a cobrança da dívida.
Alessandra saad, saad Advogados Associados
segurança em foco
INTELIGêNCIA , TECNOLOGIA E ATITUDE COLETIVA
PARA ENFRENTAR OS DESAFIOS URBANOS
Em meio a um cenário de crescente preocupação com a violência urbana, a segurança condominial deixou de ser apenas um diferencial para se tornar uma prioridade estratégica. No Rio de Janeiro – onde a dinâmica da cidade impõe desafios diários à proteção de todos –, síndicos, administradoras e empresas especializadas têm apostado em soluções cada vez mais completas, que combinam tecnologia de ponta, operação bem treinada e, acima de tudo, uma cultura preventiva compartilhada.
Para entender como o setor tem evoluído e o que realmente faz a diferença na proteção dos condomínios, ouvimos três especialistas com visões complementares e atuação direta no segmento: Gabriel Figueiral, sócio-proprietário do Grupo TelAviv; Vinícius Boene, diretor de tecnologia avançada do Grupo Pentágono – empresas parcerias da Cipa –, e Larissa Azevedo, síndica profissional.
As entrevistas mostram que o futuro da segurança condominial já está em curso – e ele exige inteligência integrada, capacitação constante e engajamento de toda a coletividade.
A evolução do setor de segurança condominial nos últimos anos tem sido marcada por transformações profundas, impulsionadas pela tecnologia e pela profissionalização do mercado. E o Grupo TelAviv é um exemplo claro de como essas mudanças podem ser bem aproveitadas. Para Gabriel Figueiral, sócio-proprietário da empresa, o tempo dos modelos tradicionais de segurança ficou para trás. “hoje, segurança condominial
exige inteligência, integração e tecnologia; não dá mais para depender só dos modelos antigos”, afirma. A empresa, que vem crescendo de forma consistente no Rio de Janeiro, aposta em inovação, estrutura sólida e uma gestão moderna para entregar soluções alinhadas à nova realidade dos condomínios.
Com atuação focada em segurança e facilities, o Grupo TelAviv se diferencia pela forma como combina visão estratégica e eficiência operacional. Seus valores – firmeza, justiça e modernidade – orientam todas as etapas do serviço, do atendimento ao cliente à execução em campo. “Enquanto muitos ainda operam com processos engessados, nós entregamos soluções completas, com um time treinado e foco total no cliente. Acredito que isso nos posiciona entre os principais players do mercado regional e pavimenta nossa jornada para estarmos entre os maiores do país”, diz Gabriel.
Tecnologia é parte essencial dessa equação. Portaria virtual, controle de acesso inteligente, monitoramento remoto com análise de vídeo por inteligência artificial… Esses já são consi-
derados o “básico” pela empresa. Mas o segredo, segundo Gabriel, está na combinação de tecnologia de ponta e preparo humano. “Tecnologia sozinha não garante segurança. Investimos fortemente em capacitação, padronização de processos e uma gestão conectada à realidade de cada condomínio. É essa integração que realmente entrega segurança de verdade”, destaca.
Apesar do crescimento do setor, os desafios ainda são muitos: concorrência informal, pressão por preços baixos e falta de profissionalismo em parte do mercado. O Grupo TelAviv aposta em uma resposta estruturada, com equipes qualificadas e uma gestão que preza pela responsabilidade e pelo longo prazo. “Não é sobre crescer por crescer, é sobre crescer com direção. Atuar com base firme – no sentido de confiança, credibilidade e estratégia – é o que garante resultados duradouros”, reforça Gabriel.
Com um olhar atento para o futuro, a empresa traçou metas ambiciosas, mas realistas: consolidar-se como a maior empresa de facilities do Rio de Janeiro nos próximos cinco anos. “O mercado carioca tem enorme potencial, especialmente para quem entrega mais do que o básico. Acreditamos que temos todas as condições para chegar ao topo do ranking nacional com competência, estrutura e uma visão de longo prazo”, conclui.
Com quase duas décadas de atuação, o Grupo Pentágono se consolidou
Tecnologia e inovação a serviço da segurança, proporcionando um ambiente mais seguro e protegido para todos
como uma das principais referências em tecnologia e inovação voltadas para a segurança de condomínios no Rio de Janeiro. Sob a direção de Vinícius Boene, responsável pela área de Tecnologia Avançada, a empresa aposta em soluções inteligentes, atendimento ágil e personalização para atender com eficiência a um mercado cada vez mais exigente. “Nunca deixamos um portão parado, nem pensar! Nosso atendimento é emergencial, 24 horas por dia, todos os dias da semana”, afirma.
A empresa oferece um portfólio robusto de soluções, que vai desde o monitoramento inteligente com o uso de inteligência artificial até modelos de portaria remota e autônoma. Os sistemas de IA detectam automaticamente comportamentos suspeitos, como presença em áreas não autorizadas, portões abertos, invasões de perímetro e até porteiros dormindo. A portaria remota pode ser operada 24 horas por uma base de monitoramento ou de forma híbrida, com apoio presencial. Já a
portaria autônoma é uma inovação que coloca o controle nas mãos dos próprios moradores, por meio de aplicativo com chave de acesso.
O grande diferencial do Grupo Pentágono, no entanto, está na forma como integra tecnologia e presença humana de forma coordenada. A empresa mantém uma base de monitoramento em constante comunicação com os profissionais que atuam nos condomínios, como porteiros e zeladores. “Temos diversos cases de sucesso em que o porteiro está em total sintonia com a nossa base. Isso faz com que o condomínio atue como uma única equipe, com suporte total e boas práticas orientadas por nós”, destaca Vinícius.
Segundo ele, o maior ponto de vulnerabilidade nos condomínios ainda é a portaria – especialmente no atendimento a visitantes e prestadores de serviço. Por isso, o Grupo Pentágono defende abordagens padronizadas, treinamentos constantes e rotinas bem definidas como ferramentas essenciais para a prevenção de falhas. “Quando falamos em segurança, pensamos em cercas e barreiras, mas o portão principal é o ponto mais sensível. Um protocolo de atendimento bem estruturado pode evitar uma série de transtornos”, ressalta.
Outro pilar do trabalho da empresa é o diagnóstico personalizado para cada condomínio. Não há soluções genéricas; cada projeto começa com uma visita técnica, análise de risco e checklist detalhado dos sistemas existentes. Esse levantamento resulta em um verdadeiro “check-up” da segurança condominial, revelando vulnerabilidades e apontando ações emergenciais. “Não existe receita pronta. Cada condomínio tem seu perfil, e nosso papel é apresentar a solução mais eficaz e realista para aquele contexto específico”, explica. Para Vinícius, parcerias estratégicas com administradoras e fornecedores são essenciais para garantir a eficácia das soluções. “O ecossistema condominial é amplo, complexo e dinâmico. Quando conseguimos inte-
grar tecnologias, otimizar recursos e estabelecer uma comunicação clara com o síndico e os moradores, proporcionamos uma experiência mais segura, eficiente e fluida. Esse é o nosso objetivo”, conclui.
Larissa Azevedo, síndica profissional com mais de 10 anos de experiência, lidera com excelência e compromisso, garantindo a segurança e o bem-estar dos condomínios que administra
seGurAnçA efiCienTe ComeçA Com diAGnósTiCo, CulTurA prevenTivA e enGAjAmenTo ColeTivo
Larissa Azevedo atua, desde 2015, na área de gestão condominial e, à frente da Dharma Condo – empresa que fundou em 2020 –, é responsável, atualmente, por 17 condomínios nas cidades do Rio de Janeiro, de Niterói e de São Gonçalo. Com uma abordagem prática, empática e voltada para a realidade de cada cliente, Larissa defende que a segurança condominial só é eficiente quando combina planejamento estratégico, uso consciente da tecnologia e, sobretudo, uma cultura colaborativa entre moradores e equipe.
“Minha orientação inicial é sempre fazer uma análise de risco personalizada. Cada condomínio tem suas particularidades – localização, número de unidades, perfil dos moradores, geografia –, por isso, o plano de segurança precisa ser construído sob medida”, explica. Entre os primeiros passos que recomenda estão a revisão dos procedimentos de controle de acesso, a atenção redobrada à entrada de prestadores e entregadores e a manutenção constante dos cadastros de moradores e veículos. Também destaca a importância dos treinamentos periódicos com funcionários da portaria e limpeza, além de incentivar parcerias com vizinhos e autoridades locais por meio da vigilância solidária.
Na sua experiência, a tecnologia é uma aliada valiosa, desde que esteja alinhada às necessidades e ao orçamento de cada condomínio. Larissa cita como indispensáveis o controle de acesso com biometria, QR Code ou tags, o monitoramento por câmeras com armazenamento em nuvem, os modelos de portaria remota ou híbrida e ferramentas como botão de pânico ou aplicativos de emergência para os moradores. “Para condomínios com menor orçamento, é possível começar com câmeras mais simples e migrar para soluções mais completas gradualmente. O importante é ter uma base estruturada e escalável”, orienta.
Mas nem tudo se resolve com equipamentos. A síndica é enfática ao lem-
Treinamentos constantes para funcionários e moradores são fundamentais para fortalecer a segurança do condomínio e garantir a proteção de todos
brar que falhas humanas são uma das principais brechas de segurança e que a prevenção passa pela formação de uma cultura coletiva de cuidado. “Promovo treinamentos periódicos com porteiros e zeladores, reforço comunicados e realizo campanhas educativas com linguagem acessível. A segurança precisa estar presente no dia a dia, não apenas como resposta a episódios pontuais”, diz. Entre as orientações mais reforçadas, estão o cuidado ao liberar o acesso a terceiros e o entendimento de que normas existem para proteger todos, e não para limitar a convivência.
Mesmo em condomínios com orçamento mais restrito, Larissa acredita que ações simples e estratégicas já podem fazer uma grande diferença. “Iluminação eficiente, treinamento básico dos porteiros, controle de visitantes em planilhas ou aplicativos gratuitos e até a criação de grupos de comunicação entre moradores e síndico são medidas acessíveis
que reforçam a proteção”, pontua. Com criatividade e planejamento, é possível ter segurança sem comprometer o caixa. Por fim, a síndica destaca a importância do engajamento dos moradores na manutenção de um ambiente seguro. “Trabalho a conscientização por meio de reuniões, informativos claros e sem tom punitivo e também valorizando as boas práticas, como atitudes preventivas de moradores que ajudam a todos. A empatia e o diálogo são ferramentas poderosas. Quando o morador entende o porque de cada norma, colabora muito mais”, conclui.
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elevador não é depósito!
Parece óbvio, mas não é raro encontrar objetos esquecidos ou deixados de propósito dentro das cabines de elevadores nos condomínios. Vassouras, carrinhos de feira, caixas, cestos de roupa e até banquetas são exemplos comuns. O problema vai além da estética: isso representa risco real à segurança dos usuários e pode danificar o equipamento.
Segundo a Associação Brasileira das Empresas de Elevadores (Abeel), qualquer item solto pode interferir no funcionamento dos sensores, bloquear portas ou causar panes nos mecanismos internos. Em casos mais graves, os objetos podem provocar acidentes, como tropeços e quedas.
O risco é ainda maior para pessoas idosas, com deficiência visual ou mobilidade reduzida. Um simples obstáculo no chão pode ser suficiente para causar um acidente grave. É dever de todos zelar por um ambiente seguro e acessível, inclusive nas áreas comuns, como o elevador. Além disso, o mau uso do elevador compromete a conservação do bem, aumentando a necessidade de manutenção corretiva e os gastos do condomínio. O síndico deve orientar a equipe de limpeza, portaria e zeladoria para
que qualquer item esquecido seja retirado imediatamente. Também é válido instalar avisos nas cabines para reforçar a proibição de deixar objetos no local.
Elevador é um equipamento de transporte coletivo e deve ser tratado com cuidado. Pequenas atitudes fazem grande diferença na segurança e no bem-estar de todos os moradores.
diCA de seGur Anç A no elevAdor
Evite deixar objetos soltos dentro da cabine!
eles podem causar:
• Tropeços e quedas, especialmente em idosos e pessoas com deficiência;
• Danos ao equipamento e travamentos nas portas;
• Aumento nos custos de manutenção do condomínio.
oriente funcionários e moradores:
• Retire imediatamente qualquer item esquecido;
• Utilize avisos simples e visíveis nas cabines;
• Promova o uso consciente e coletivo do elevador.
segurança e acessibilidade começam com atitudes pequenas, mas fundamentais!
planejamento e nasegurança reforma da portaria
Reformar a portaria de um condomínio vai muito além de renovar a fachada, é uma oportunidade de melhorar a segurança, a funcionalidade e a acessibilidade de um dos espaços mais estratégicos do prédio. E para fazer isso sem transtornos, é preciso unir bom planejamento, olhar técnico e sensibilidade às necessidades dos moradores.
A revista Condomínio etc. conversou com dois especialistas no assunto: o engenheiro civil e perito Luiz Carlos Tavares, da LC Engenharia, e Josélio Bento, diretor-geral da Bento Soluções e Engenharia. Ambos destacam pontos cruciais que os síndicos devem observar antes de iniciar uma reforma.
Para Luiz Carlos, um bom projeto começa com foco nas pessoas. “É preciso respeitar as diferenças e necessidades de quem passa pela portaria: idosos, crianças, visitantes, moradores e funcionários. Todos devem se sentir seguros e bem recebidos. E a tecnologia não pode substituir a presença do porteiro – ela deve ser um apoio”, afirma. Ele ressalta ainda que o ambiente precisa ser projetado para garantir ao porteiro visão plena da área externa, permitindo identificar, com clareza, quem está chegando, sem que esse visitante, por sua vez, o veja diretamente, uma medida simples, mas que aumenta a segurança em situações de risco.
Outro ponto defendido por Luiz Carlos é que o espaço da portaria não
pode ser apenas visualmente bonito, deve ser também funcional. “Toda a estrutura precisa ser projetada com atenção à segurança, às esquadrias, à iluminação e à harmonia entre o espaço interno e externo. Isso melhora a qualidade de vida dos usuários e garante o uso eficiente do ambiente.”
Josélio Bento, por sua vez, alerta que a infraestrutura elétrica costuma ser o ponto mais crítico nas reformas de portaria. “É muito comum encontrarmos fios antigos, rígidos, emendados, ao longo dos anos. Esses ajustes improvisados comprometem o funcionamento do ambiente e representam riscos à segurança”, afirma. Segundo ele, em casos mais complexos, com mudanças radicais de layout, pode ser necessário reforçar a estrutura, especialmente quando há ampliação da área da portaria, o chamado retrofit.
Na prática, reformar sem comprometer o dia a dia dos moradores exige organização e boa comunicação. “Sempre que possível, criamos acessos paralelos ou utilizamos entradas de serviço. Mas, além disso, é fundamental manter uma boa relação com os condôminos para reduzir o estresse”, diz Josélio. O tempo médio de uma obra varia conforme o tamanho da área e a complexidade do projeto, mas fatores como descobertas de instalações obsoletas ou problemas estruturais ocultos podem afetar o cronograma.
Planejamento, segundo Luiz Carlos, é a palavra-chave. E ele faz questão de enfatizar isso com uma citação bíblica que leva consigo em sua atuação profissional: “Pois qual de vós, querendo edificar uma torre, não se assenta primeiro a fazer as contas dos gastos, para ver se tem com que a acabar? Para que não aconteça que, depois de haver posto os alicerces, e não a podendo acabar, todos os que a virem comecem a escarnecer dele, dizendo: este homem começou a edificar e não pôde acabar” (Lucas 14:28-30). “Tudo se resume a um bom planejamento”, reforça Luiz Carlos.
Na visão dos especialistas, a modernização da portaria também deve seguir tendências que trazem mais funcionalidade, acolhimento e eficiência. Ambientes mais amigáveis, menos frios, soluções sustentáveis e até a implementação de portarias semipresenciais – que combinam presença humana com recursos tecnológicos – vêm se tornando opções interessantes.
Em relação à acessibilidade, Luiz Carlos enfatiza a importância de realizar um laudo cautelar antes de iniciar a obra. “Esse estudo técnico permite entender a real condição do espaço. Muitas vezes, são necessárias demolições de alvenarias ou instalação de rampas móveis para garantir a circulação de pessoas com deficiência. Já executei projetos complexos, como uma obra na UFF, em Niterói, que incluía recursos es-
pecíficos para pessoas cegas e com mobilidade reduzida”, conta.
Josélio também destaca soluções sustentáveis que podem ser incorporadas à reforma, como o monitoramento automático dos níveis dos reservatórios de água. “Esse tipo de sistema evita desperdícios, prolonga a vida útil das bombas e dá mais autonomia à portaria no controle hídrico do condomínio”, afirma.
Por fim, Luiz Carlos compartilha uma experiência que o marcou durante uma visita técnica. Ao estacionar seu carro na vaga de um condomínio, foi orientado pelo porteiro a mudar para outra. Descobriu depois que a vaga ocupada era uma vaga de emergência, mas sem placa. “A síndica explicou que, naquele prédio, os moradores já sabem
que, se um carro estranho estacionar ali, é sinal de que algo pode estar errado. A portaria aciona imediatamente a polícia. Quem é de fora não suspeita de nada. Achei genial. Aonde vou, levo esse exemplo”, conta.
A lição final dos especialistas é clara: portaria bonita não basta. É preciso que o projeto una segurança, funcionalidade, acolhimento e planejamento detalhado. Só assim a reforma trará benefícios reais e duradouros para o condomínio e todos os usuários.
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investir na reforma da portaria é valorizar o patrimônio e a imagem do condomínio
barulho em condomínios
LEI, BOM SENSO E RESPEITO AO PRóxIMO
O barulho é uma das principais causas de reclamação em condomínios. Embora exista a chamada Lei do Silêncio, que, geralmente, impõe limites de ruído entre 22h e 7h, isso não significa que, durante o dia, vale tudo. Respeitar o próximo deve ser uma regra constante, independentemente de horário.
Ouvir música em volume alto, arrastar móveis, bater portas ou usar ferramentas barulhentas por longos períodos – mesmo durante o horário comercial – pode afetar o bem-estar dos vizinhos. Muitas vezes, a solução está no diálogo e no bom senso. Cada morador deve se lembrar de que vive em comunidade e que seu conforto termina onde começa o incômodo alheio.
Outro ponto que tem gerado incô-
modo em muitos condomínios é o volume excessivo dos sinais sonoros das garagens, usados para alertar pedestres sobre a saída e entrada de veículos. Esses alarmes são importantes, especialmente para pessoas com deficiência visual, mas precisam ser ajustados para não incomodar os apartamentos, principalmente à noite. O síndico pode solicitar à empresa responsável a regulagem do volume ou a instalação de modelos mais modernos, com alertas mais suaves.
Combater o excesso de ruído é uma forma de promover a boa convivência. O papel do síndico é fundamental neste processo: ouvir as queixas, orientar os moradores e, se necessário, aplicar advertências com base no regimento interno.
o que diz A lei no rio de jAneiro
No município do Rio de Janeiro, a Lei Municipal nº 3.268/2001 estabelece os limites de ruído permitidos em áreas residenciais. De acordo com essa legislação, o período diurno vai das 7h às 22h e o período noturno, das 22h às 7h. Durante o dia, o limite de ruído é de 50 decibéis (dB) e, à noite, de 45 dB.
