EmprEsas dE limpEza
Gestão eficiente, economia e sustentabilidade
Baratas Mitos, verdades e o terror dos condomínios
ElEvadorEs Modernização que sobe junto com a segurança
2025: renovação, planejamento e tecnologia com foco nas pessoas
maria tErEsa mEndonça dias Presidente da Cipa
Início de ano é sempre um momento especial. É o momento de olhar para a frente, renovar esperanças, reabastecer energias e dar o primeiro passo em direção a novos objetivos. Com 2025 apenas começando, o convite para fazer diferente e melhor está diante de todos nós. e quando falamos de administração condominial, esse espírito de renovação é ainda mais essencial. Um condomínio não é apenas uma estrutura de paredes e espaços comuns; ele é um reflexo das pessoas que vivem e convivem ali. e é exatamente por isso que planejamento, organização e boas ferramentas são importantes, mas o verdadeiro diferencial está nas relações humanas.
na Cipa, acreditamos que administrar um condomínio vai muito além de números e processos. É sobre cuidar de um espaço que as pessoas chamam de lar. É sobre criar ambientes harmoniosos em que as histórias se cruzam e as comunidades se fortalecem. nossa missão começa com um planejamento sólido e transparente, mas só é completa quando conseguimos transformar a vida das pessoas de maneira positiva.
O início do ano é a oportunidade ideal para rever processos, ajustar metas e garantir que a previsão orçamentária seja feita com responsabilidade. Sabemos que um planejamento financeiro equilibrado é o alicerce para evitar imprevistos e garantir que cada recurso seja bem utilizado. e aqui entra o papel da tecnologia: com nossas plataformas digitais, como o aplicativo e o site da Cipa, os síndicos e gestores têm todas as informações necessárias ao alcance das mãos. Do acompanhamento financeiro ao envio de comunicados, essas ferramentas otimizam a gestão do dia a dia
e deixam mais tempo livre para focar no que realmente importa: as pessoas. mas tecnologia sozinha não resolve tudo. Somos uma empresa feita por pessoas, para pessoas. Por isso, mantemos o brilho nos olhos em cada atendimento, valorizamos o contato humano e estamos sempre prontos para ouvir e apoiar nossos clientes com soluções personalizadas. acreditamos que a tecnologia é uma aliada poderosa, mas o coração de qualquer gestão de qualidade continua sendo o cuidado, a empatia e as conexões humanas. em 2025, um dos grandes temas será a Inteligência artificial (Ia), que já está revolucionando diversos setores, incluindo o mercado condominial. Com a Ia, tarefas repetitivas podem ser automatizadas, dados podem ser analisados com precisão e decisões podem ser tomadas de forma mais rápida e eficiente. no entanto, nunca podemos esquecer que a tecnologia deve servir às pessoas, e não o contrário. Implementar inovações exige equilíbrio, respeito à privacidade e segurança dos dados, especialmente em espaços tão sensíveis como os condomínios.
Por isso, na Cipa, nosso compromisso é utilizar a tecnologia de maneira ética e responsável, sempre mantendo as pessoas no centro de tudo. acreditamos que o futuro se constrói com inovação, mas também com calor humano, diálogo e confiança mútua.
Que 2025 seja um ano de evolução, crescimento e, acima de tudo, conexões verdadeiras. juntos, podemos transformar desafios em oportunidades e construir comunidades mais fortes e unidas. Conte com a Cipa para caminhar a seu lado, trazendo planejamento, tecnologia e, principalmente, humanidade para o coração da gestão condominial.
Uma
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maria tErEsa mEndonça dias
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rEnata Bastos
Redação e Edição: viviEn BEzErra dE mEllo
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Revisão: andrEa Bivar andreabivar@gmail.com
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viviEn BEzErra dE mEllo
Colaboraram neste número: isaBEla masi lEticia rio Branco
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Gestão eficiente, economia e sustentabilidade empresas de limpeza oferecem tecnologia e novas soluções para condomínios. Leia nossa matéria de capa e descubra como empresas de limpeza terceirizadas estão inovando para atender às crescentes demandas dos condomínios modernos, garantindo conforto, organização e saúde em empreendimentos de grande porte.
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Com as mudanças climáticas agravando temporais e ventos fortes, é essencial que os condomínios estejam preparados. em nossa matéria especial, você vai saber como proteger seu patrimônio e minimizar os impactos dessas tempestades.
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samambaias: opções belas e práticas as samambaias são ideais para decorar ambientes internos e externos, especialmente em áreas de sombra. Descubra, nesta matéria, como essa planta, resistente e de fácil cultivo, é uma excelente escolha para jardins de condomínios e portarias.
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Baratas: mitos, verdades e o terror dos condomínios elas estão em todos os lugares e são um desafio constante para os síndicos. nesta edição da revista Condomínio etc., descubra curiosidades sobre as baratas e confira dicas práticas para proteger seu condomínio dessas pragas indesejadas!
cipa
E
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unidas para ofErEcEr o mElhor minimErcado para sEu condomínio
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cipa E vivo: conEXão ultrarrápida para síndicos do rio
transformE a GEstão dE sEu condomínio com a intErnEt mais rápida do Brasil
morar em condomínio é sinônimo de conforto e praticidade, mas para garantir que esses benefícios sejam aproveitados ao máximo, a qualidade dos serviços disponíveis é indispensável. entre esses serviços, a internet é essencial, e a vivo fibra se destaca como a escolha perfeita para atender às necessidades de comunicação, trabalho e segurança dos condomínios.
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a rEsolução do cfa soBrE síndicos
profissionais: uma iniciativa sEm BasE lEGal
a recente resolução normativa nº 654, emitida pelo Conselho federal de administração (Cfa), que visa regulamentar a atividade de síndicos profissionais (externos) e empresas de sindicatura, gera questionamentos jurídicos e técnicos. a principal crítica é que o Cfa ultrapassa seus limites legais ao tentar normatizar uma função fora de sua competência. as atribuições do Cfa, definidas pela Lei nº 4.769/65, restringem-se às atividades dos técnicos em administração, enquanto o exercício da função de síndico é disciplinado exclusivamente pelo Código Civil Brasileiro. essa função não exige formação ou qualificação profissional específica, podendo ser exercida por qualquer pessoa – física ou jurídica, condômina ou não – eleita em assembleia pelos condôminos.
O síndico atua como representante legal do condomínio, desempenhando responsabilidades que demandam conhecimentos variados, como mediação de conflitos, gestão de recursos humanos, representação judicial, elaboração de orçamentos e gerenciamento financeiro. além disso, ele representa o condomínio perante os órgãos públicos e organiza assembleias, que contam com
o suporte de especialistas quando necessário. essas tarefas, no entanto, não configuram o exercício de uma profissão regulamentada.
Por não ser regulamentada, a função de síndico não está sujeita ao controle de conselhos profissionais, como pretende o Cfa. O único controle legítimo do síndico é realizado pelos conselhos fiscais ou consultivos do condomínio, que analisam as contas e submetem-nas à assembleia.
além disso, a resolução do Cfa concentra-se nos síndicos profissionais que não são condôminos, impondo regras discriminatórias que violam o princípio da isonomia. Tal medida é incompatível com a natureza da função e carece de fundamento legal, devendo ser contestada administrativa e judicialmente.
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Gestão eficiente, economia e sustentabilidade
EMPREsAs DE LIMPEzA oFERECEM
TECNoLoGIA E NoVAs soLUçõEs PARA CoNDoMíNIos
Limpeza e higiene são fatores fundamentais na gestão de um condomínio. ambientes bem cuidados, além de trazerem a sensação de conforto, são mais saudáveis e organizados. Hoje em dia, empreendimentos de grande porte, com ampla área de lazer, fazem com que o trabalho de faxina e manutenção seja ainda mais complexo. Por isso mesmo, as empresas que oferecem serviços terceirizados de limpeza estão se reinventado para atender às novas demandas. muitas estão investindo em maquinário, produtos de limpeza menos agressivos à saúde das pessoas e ao meio ambiente e algumas delas até em reciclagem de lixo, tornando o condomínio mais sustentável. “Temos equipamentos profissionais que diminuem o tempo de trabalho e ainda
trazem um resultado de excelência na faxina – tecnologia de ponta, como enceradeira, lava-jato, máquinas lavadoras elétricas etc. Para você ter uma ideia, para fazer um mesmo serviço sem essas máquinas, precisaria de três ou quatro pessoas e, agora com esses equipamentos, uma única pessoa treinada para operar a máquina já resolve”, explica Bernardo Lara, CeO do Grupo Cara de Tigre. Para eduardo reich, sócio administrador da Leste Sudeste facilities, “as empresas estão reconhecendo a importância de investir em tecnologia para melhorar a eficiência de suas operações. Por exemplo, temos uma máquina que aspira e já lava o piso ao mesmo tempo. Tem outra que faz a varrição. Para cada uma delas, temos diversos tipos de contrato que adequa-
capa | Limpeza
mos ao perfil de cada cliente. Quando o condomínio é maior, vale a pena adicionar esses equipamentos. Também há a opção de incluir esse maquinário uma vez por semana ou mensalmente.”
O especialista da Leste Sudeste destaca ainda que o mais importante é a empresa ter funcionários bem treinados para não só operar essas máquinas, como desenvolver a tarefa como um todo. “Os trabalhadores têm que usar equipamentos de proteção individual (ePI) e receber orientações para realizar um trabalho de qualidade e não se machucarem. Todos também aprendem a usar os produtos de limpeza, fazer mistura e aplicar o material corretamente, o que proporciona uma gestão mais eficiente e reduz custos.”
O síndico profissional valdecir ferreira já optou por contratos que forneciam carrinhos funcionais. “Como no corredor dos apartamentos era recomendado não fazer barulho, com esse equipamento, o funcionário conseguia levar água, desinfetante, vassoura, rodo etc. de um andar para o outro de forma organizada e mais silenciosa.”
a terceirização de limpeza em condomínios também pode englobar outros tipos de serviço, como faxina pós-obra, reparação de telhados, lavação em altura e ainda trabalhos mais específicos, como higienização que utiliza máquinas que matam vírus. valdecir administra quatro condomínios. O maior deles é o rjZ Cyrela Like residencial Club, que fica na zona oeste do rio de janeiro. Hoje em dia, são três torres com mais de 500 apartamentos cada uma. mais uma torre está em construção, e aí serão mais de 700 unidades e mais de 6 mil metros quadrados de área de lazer. Só a gestão de limpeza já é bastante complexa. Imagina com uma obra de grande porte… mas segundo o síndico profissional, isso não se reflete em sobrecarga para os funcionários que prestam serviço para o condomínio. “a própria empreiteira fez um contrato adicional com a empresa que trabalha pra gente, e esses funcionários extras passaram a
a maioria dos condomínios que as sócias mônica riedlinger e marcia moura administram usufruem de mão de obra terceirizada
fazer a faxina das áreas mais afetadas pela sujeira da obra, como a piscina, as quadras e a garagem. essa opção não afeta o nosso orçamento. a gente também contrata essa empresa terceirizada para fazer a limpeza em altura, como lavar os pergolados dos quiosques e da academia, para isso, eles mandam um funcionário à parte, capacitado.”
O CeO do Grupo Cara de Tigre enfatiza que essa limpeza em altura é diferenciada e, por isso mesmo, o profissional tem que ter o curso e respeitar as normas técnicas para desenvolver o trabalho. O uso de equipamentos específicos de segurança é outro ponto que não pode ser esquecido. “esse tipo de limpeza geralmente pode ser solicitado em um contrato extra. Para tanto, é preciso seguir a norma regulamentadora nr35, que trata de trabalho acima de dois metros de altura e que determina todas as obrigações legais, tanto do empregador quanto do empregado, para garantir a segurança de quem realiza trabalho em altura.”
O Grupo Cara de Tigre ainda presta serviço especializado em tratamento, limpeza e restauração de pisos. “Trabalhamos com todos os tipos de piso e com material adequado para cada um deles. Também oferecemos a gestão de material de limpeza e de equipamentos. em cada contrato, fazemos um organo-
o síndico valdecir ferreira acredita que cada condomínio tem que colocar as opções na balança para ver o que vale mais a pena
grama específico para o condomínio, no qual sinalizamos os pontos de limpeza, a frequência e o horário em que precisam ser realizados a cada dia; isso tudo tem que estar bem organizado para que nenhuma parte do condomínio fique sem faxina.”
a terceirização é algo cada vez mais comum nos condomínios. Segundo dados do Instituto Brasileiro de Geografia e estatística (IBGe) de 2023, 25% dos trabalhadores formais do país são empregados de empresas terceirizadas. e, nos condomínios, o uso desse tipo de mão de obra é cada vez mais comum, já que é uma alternativa eficiente, que garante uma gestão mais profissional, com mão de obra qualificada e treinada.
mônica radicetti riedlinger também é síndica profissional e CeO da própria empresa, que atende mais de dez condomínios na zona sul, na Grande Tijuca e na zona oeste da cidade. “eu vim dessa área; trabalhei muitos anos com terceirização de mão de obra. eu era a outra parte, era o fornecedor; hoje sou o tomador de serviço. Por isso mesmo, sempre tento mostrar as vantagens da terceirização para os condomínios. mas ainda existe um preconceito muito grande por parte dos conselheiros em relação à terceirização da mão de obra, uma resistência por falta de conhecimento.”
a maioria dos condomínios que ela administra tem mão de obra terceirizada. Geralmente, os que são menores possuem funcionários orgânicos, ou seja, contratados pelo condomínio, mas isso pode mudar. em julho de 2024, mônica passou a administrar um prédio que só tinha um zelador. Com a saída dele, ela sugeriu aos moradores contratar uma empresa terceirizada. mesmo sob protesto de alguns condôminos, ela propôs uma experiência de três meses, e todos adoraram e resolveram manter a terceirização. em outro caso, mônica encontrou um condomínio de apenas 15 apartamentos e uma loja com uma folha de pagamento muito elevada. “fiz uma planilha e mostrei os custos para os condôminos. eles pagavam 24 mil reais por mês. Com a terceirização, o valor caía à metade. mas aí havia o problema do valor das indenizações. fiz os cálculos e decidimos pedir um empréstimo fracionado em 48 meses. Isso foi feito, e a empresa foi contratada. Hoje os moradores acham o condomínio muito mais limpo, os porteiros vão trabalhar de gravata, mais arrumados. e eu não preciso me preocupar com compra de material de limpeza, férias, faltas. Conseguimos criar vínculos entre os funcionários e os moradores. em outro prédio na zona sul, tenho funcionário terceirizado há 20 anos. e todos amam.”
Empresas terceirizadas estão se reinventando para atender a novas demandas
valdecir também tem condomínios nos dois formatos. ele acredita que ambas as maneiras podem dar certo. “Depende muito do perfil de cada condomínio e dos moradores. Se pensar apenas na parte de custos, um funcionário que fica muito tempo em um condomínio pode se tornar uma despesa alta. Quando se tem uma empresa terceirizada, por mais que haja um custo um pouco maior durante os primeiros meses, ele é diluído ao longo do tempo, e, lá na frente, se o funcionário decide se aposentar ou se afasta por algum motivo, o condomínio não sofre um baque financeiro. então é colocar na balança para ver o que vale mais a pena. faz parte do papel do síndico fazer esse tipo de análise para direcionar as pessoas, por mais que ele não tenha a voz final, para dizer se contrata ou não, mas ele tem que saber como levar isso para a assembleia.”
Como diz mônica, no fundo, estamos contratando pessoas, independentemente de qual CnPj. e elas trabalham e convivem com outras pessoas que moram no condomínio. e essa relação pode ser harmônica ou não, sendo o funcionário orgânico ou terceirizado. “as pessoas têm um entendimento equivocado de que a terceirização envolve uma rotatividade grande de prestadores ou que
não são pessoas de confiança. Quem garante que não vai ter rotatividade se o colaborador for contratado diretamente pelo condomínio? Será que o funcionário vai se adaptar às regras? a questão maior é a qualidade do serviço. assim como existem maus profissionais, existem empresas boas e empresas nem tão boas assim. eu não contrato apenas terceirizadas com base no preço. Sempre procuro escolher empresas que tenham um trabalho de qualidade.”
algumas regras são essenciais no momento da contratação de qualquer empresa. ela precisa treinar e capacitar todos os seus funcionários: “Tanto o treinamento para o colaborador saber usar adequadamente os equipamentos quanto diluir os produtos químicos, pois, se ele não souber usar, pode se intoxicar. Hoje, um produto só, dependendo da diluição, vira multiúso, detergente, desinfetante…, que pode ser usado em várias atividades de limpeza. e seu uso adequado gera segurança para os trabalhadores e economia para o condomínio”, explica mônica.
O treinamento também passa pelo cuidado da empresa com os funcionários para que eles não se machuquem quando estiverem usando as máquinas ou equipamentos como vassouras, rodos etc. “nós da Cara de Tigre estamos substituindo produtos que têm cloro por peróxido, que não é nocivo à saúde. Paga-se um pouco mais, mas se usa um produto que não afeta a saúde do colaborador. a escolha de produtos de limpeza eficientes e sustentáveis, que podem atender às demandas dos condomínios e, ao mesmo tempo, contribuir para a preservação do meio ambiente, acaba se revertendo também em segurança para os moradores, as crianças e os pets que circulam pelo prédio. É fundamental que as empresas terceirizadas treinem seus funcionários no uso desses produtos e estejam atentas às especificidades de cada condomínio. O síndico tem que observar também se a empresa conta com médico do trabalho”, destaca Bernardo.
a Leste Sudeste facilities também tem essa preocupação. a empresa está no mercado de locação de facilities services há mais de 20 anos nos mais diversos segmentos do mercado. O sócio administrador eduardo reich ressalta que, além de observar todos os pontos mencionados, o síndico deve pedir as certidões de regularidade da empresa, checar se todos os funcionários são contratados e se recebem todos os benefícios trabalhistas a que têm direito. “Tem de checar se a empresa tem gestão financeira, se é uma empresa capitalizada. e uma boa dica é verificar se ela está associada ao Sindicato de asseio e Conservação do rio de janeiro (SeaC-rj).” essa associação possui representação legítima não apenas perante as empresas de prestação de serviço do rio de janeiro, mas diante das principais associações nacionais e internacionais do setor. São mais de mil empresas que geram 120 mil empregos diretos.
mônica acrescenta ainda que o síndico precisa olhar o CnPj da empresa e não contratar microempresa (me), “porque ela talvez não tenha capital social suficiente para cobrir as despesas”. Outra dica importante é pedir que o estabelecimento entregue uma planilha aberta com todos os seus gastos. “Se o síndico não conhecer o assunto, pode pedir ajuda de algum especialista para saber como a empresa chegou ao valor apresentado. Se está considerando férias, licenças, material de limpeza… vale também exigir o comprovante do pagamento dos benefícios dos funcionários e verificar se o cargo está batendo com o que foi contratado. eu já tive nota fiscal referente ao custo de funcionários com salários mais baixos, embora pagasse por mão de obra mais cara.”
“a ideia de se contratar uma empresa terceirizada é tirar do síndico a responsabilidade de gerenciar um serviço
para o qual existem profissionais especializados aptos a realizar essa tarefa. Com as terceirizadas, não tenho dor de cabeça, porque, na equipe, tenho um funcionário que se destaca, que é o encarregado. ele é responsável pela vistoria, por toda a parte de coordenação da equipe, por fazer o cronograma de atividades, então, assim, o único trabalho que tenho diretamente com relação à equipe de limpeza é andar pelo condomínio para ver se a faxina está acontecendo de fato ou não e ouvir o feedback dos moradores”, conta valdecir.
sErviço cara de tigre https://grupocaradetigre.com.br (21) 96896-6587/99229-6592
leste sudeste facilities https://www.lestesudeste.com.br/ @lestessudeste (21) 97951-0055
Por alessandra Saad
proibição do uso de áreas comuns
É de conhecimento geral que o condomínio não pode impedir ou limitar o uso das áreas comuns pelos condôminos inadimplentes com o pagamento das cotas condominiais. existem diversas decisões, inclusive entendimento da Quarta Turma do Superior Tribunal de justiça, que concederam provimento ao recurso de uma proprietária que fora impedida de utilizar as áreas comuns do local onde morava sob a justificativa de que estaria em atraso com o pagamento mensal das cotas condominiais, e como não contribuía para a manutenção das aludidas áreas, poderia ser impedida de fazer uso delas. em decisão, o ministro relator disse que o condomínio tem os meios legais e específicos, de acordo com o art. 1.336 do Código Civil, para realizar a cobrança da dívida, sem necessidade de constranger a dignidade do condômino e de seus familiares, e que inexiste na lei quaisquer penalidades a que estaria sujeito o inadimplente quanto ao uso das áreas comuns em caso de inadimplência. Caso exista em convenção condominial ou regimento interno cláusula que restrinja tal direito do condômino inadimplente, ela é ilegal e não deve ser aplicada.
De acordo com o art. 1.331 do Código Civil, nas edificações existem partes individuais/exclusivas e partes que são de propriedade comum a todos os condôminos,
portanto, quando adquirimos um imóvel em um condomínio edilício, obtemos uma parte individual e exclusiva e uma parte da área comum – fração ideal.
De acordo com o art. 1.335, inciso II, do Código Civil, é direito dos condôminos usarem as partes comuns conforme a sua destinação sem excluir a utilização dos demais. ao proibir o uso das partes comuns pelo condômino inadimplente, o condomínio está impedindo-o de utilizar área que também pertence a ele, uma vez que faz parte da sua fração ideal.
uso EXclusivo dE árEa
Imaginemos que, para a utilização de algumas áreas, embora consideradas comuns, o condomínio exija pagamento. nesse caso, pode o condomínio impedir a utilização dessas áreas pelo condômino inadimplente?
apesar de essas áreas serem comuns a todos os condôminos, por determinado momento, o seu uso será exclusivo de um só morador. Por exemplo, a locação do salão de festas para a realização de um aniversário. nesse dia, em horário especificado, o salão de festas terá utilização exclusiva e temporária de um condômino apenas, já que, normalmente, o seu uso se dá de forma exclusiva, o que gera gastos. Sendo assim, caso esteja previsto em convenção condominial ou regi-
mento interno o pagamento de uma taxa colaborativa pelo uso privado e temporário dessa área, o condômino inadimplente deve pagar antecipadamente para usá-la. a utilização das outras áreas comuns, como academia, piscina, garagem etc., por si só, exige manutenção e limpeza regulares, sem que haja uso exclusivo de somente um morador, pelo contrário, são áreas destinadas à utilização simultânea de todos os condôminos, assim, os gastos devem ser suportados por todos e incluídos nas despesas ordinárias do condomínio. Ocorre que, se o uso de determinada área – por exemplo, o salão de festas – é intensificado pelo desfrute exclusivo e temporário de somente um morador, nada mais justo que este contribua com os gastos, pois somente ele se beneficiou, de forma exclusiva, da referida área. assim, entendo que, para a utilização de área comum que tenha uso exclusivo de algum morador e que a sua utilização vai gerar custos aumentados, como água, gás, limpeza, louças, mobiliário etc., é justo que o condômino que desfrutará dessa área pague, podendo o condômino inadimplente ser impedido de utilizar tal área apenas se não efetuar o pagamento da locação antecipadamente. O condômino não será obrigado a pagar as cotas condominiais em atraso para usar a referida área, mas deverá pagar antecipadamente por seu uso.
Desafios diante das chuvas de verão
COmO O COnDOmínIO Deve eSTar PreParaDO
Para enfrenTar TemPOraIS e venTOS fOrTeS
não há como negar que as mudanças climáticas têm sido responsáveis por chuvas volumosas e intensas em todo o Brasil que causam muita destruição. Casos como o que vimos em outubro de 2024, em São Paulo, quando quatro pessoas morreram e milhares ficaram dias sem luz, estão se tornando cada vez mais frequentes. em abril, quase todos os municípios do rio Grande do Sul foram afetados por temporais. Cerca de 200 pessoas morreram. Dois anos antes,
em Petrópolis, na região Serrana do rio de janeiro, vimos uma tragédia bem parecida. Imagens difíceis de esquecer. Historicamente, a cidade do rio de janeiro também sofre com as chuvas. Para tentar minimizar os impactos das altas temperaturas e do aquecimento dos oceanos, que contribuem para a formação dessas tempestades, a Prefeitura do rio tem feito obras para o escoamento e a captura da água, instalou radares meteorológicos e ainda firmou uma parceria
com o aplicativo de navegação Waze e com a agência espacial do governo dos estados Unidos, a nasa.
Com o Waze, a ideia é alertar motoristas, em tempo real, da presença de enchentes e de rotas alternativas durante o período de chuvas. a ação faz parte do Plano verão, que combina tecnologia e iniciativas de infraestrutura para proteger a população. já a parceria com a nasa vai ajudar a monitorar os riscos de deslizamentos de terra. O sistema ainda detalha
onde a chuva está mais forte, o que permite prever inundações. esses avisos em tempo real ajudam as pessoas a não serem pegas de surpresa e colaboram na prevenção de acidentes. alguns síndicos, inclusive, criam listas de transmissão por aplicativo de mensagens para compartilhar essas informações e comunicar emergências aos condôminos e funcionários dos edifícios.
Helio Szafran é síndico do Condomínio j rosemblit, que fica na zona sul da cidade. ele é cadastrado no Sistema alerta rio da Prefeitura e usa toda tecnologia disponível a seu favor. “nós temos um sistema de meteorologia que está cada vez mais ativo, mais preciso, e ainda tem alguns sistemas da própria Prefeitura que encaminham SmS. então a gente sabe, com alguma antecedência, se vai ter chuva forte, se vai ter vento, e é muito importante estar atento a essas informações da Prefeitura até para alertar os moradores e os funcionários do prédio.”
mas não é só o poder público municipal que precisa se preocupar com o risco de temporais. Síndicos de condomínios têm que estar em alerta para que os prédios e as áreas comuns estejam com a manutenção em dia e com os equipamentos necessários funcionando para que os moradores fiquem mais seguros. Desde pequenas ações, como o desentupimento
de calhas e de vias de escoamento de água, até o conserto de telhados e impermeabilização devem fazer parte dessa prevenção.
a engenheira civil Gislaine Godinho é diretora executiva da vrj engenharia. O carro-chefe da empresa, que está no mercado há mais de 25 anos, é a manutenção predial. Para ela, o condomínio que cumpre as determinações da autovistoria e tem contrato com uma empresa qualificada para fazer uma verificação periódica está seguro. “Quando se fala em preparar o condomínio para o período de chuvas, significa checar muitas coisas. e isso não pode ser feito de uma hora para outra. É necessária uma manutenção periódica. Por exemplo, uma questão que quase ninguém pensa, mas que é muito importante para a segurança, é a verificação das instalações elétricas. ver se o local onde fica o PC de luz não corre o risco de ficar inundado. nesses casos, é necessário ter uma chave geral acessível para que qualquer pessoa a desligue antes da inundação. Isso é verificado na autovistoria.”
a conservação das fachadas é outro ponto essencial para enfrentar ventos e chuvas fortes. Para Paulo rafael Pimentel nunes, sócio-diretor da rj Construfort, “é necessário revisar as paredes externas do prédio, ver como está seu estado de conservação, pois rachaduras, trincas e fissuras podem causar problemas contínuos
de corrosão na estrutura”. Gislaine, da vrj engenharia, ressalta que isso não é um problema que se resolve de uma hora para outra. Logo, tem que ser verificado ao longo do ano. “essas obras são mais difíceis de começar no período de chuva. O ideal é fazê-las entre maio e agosto, que é mais seco. Se a fachada não estiver em bom estado, com as chuvas fortes, pode haver infiltração nos apartamentos e, em casos mais graves, desprendimento de reboco.”
e a lista não para por aí. Quanto mais chuva, mais dor de cabeça se a impermeabilização da laje e a manutenção do telhado não estiverem em dia. a martins araújo engenharia é especializada em infiltrações e impermeabilização em todo o estado do rio de janeiro. O engenheiro maurício martins de araújo é diretor da empresa e alerta que os telhados e as lajes são locais que o síndico não vê e, por isso, precisam de manutenção preventiva. “a chuva forte pode gerar transtornos monstruosos, principalmente se tiverem telhas quebradas. Imagina um toró, com índices pluviométricos de uma chuva de verão, desses que a gente conhece na cidade. Uma única telha quebrada pode causar um prejuízo incalculável para o condomínio e transtornos para os moradores. várias indenizações já foram pagas em função disso.”
O diretor da martins araújo engenharia aconselha que esse tipo de re-
paro deve ser feito por uma empresa especializada. “já vi síndicos que contratam leigos que não entendem desses problemas de infiltração e fazem um trabalho paliativo. O condomínio gasta dinheiro consertando uma, duas vezes, e não resolve. aí, quando chega a um ponto grave, precisa recorrer a profissionais preparados . esse tipo de atitude gera prejuízo para o condomínio e transtorno para os moradores. Quando você faz a obra com uma empresa habilitada, ela é obrigada a dar garantia de cinco anos. O condomínio fica seguro, já que, diante de qualquer problema, a empresa passa a se responsabilizar.”
Profissionais qualificados, segundo martins de araújo, são capazes de identificar problemas de impermeabilização e propor as melhores soluções. “Os condomínios que não fazem o serviço há muito tempo precisam checar as telhas e realizar a impermeabilização na laje, nas calhas, nos rufos (peça metálica que impede que a água penetre nas paredes e nos muros) e nas muretas para sanar todos os problemas. a empresa qualificada ainda vai ter o cuidado de prender com parafusos as telhas para não correr o risco de elas voarem.”
O sócio-diretor da rj Construfort destaca que um telhado mal fixado no verão pode trazer consequências sérias para o condomínio. “as telhas podem se deslocar, ser arremessadas pelo vento e acabar caindo em lugares com trânsito de pessoas e carros. Pode ser fatal um descuido desses. O síndico também deve contratar uma empresa para avaliar as fixações das tampas e das alças das caixas de água (quando elas forem de polietileno) para não haver o risco de elas desprenderem, além de ter cuidado com qualquer objeto que esteja solto nos telhados e nas lajes.
Gislaine, da vrj engenharia, conta que, em agosto de 2024, houve um temporal em nova Iguaçu, na Baixada fluminense, e a empresa foi atender um condomínio que estava com o telhado bem deteriorado. “Segundo o síndi-
síndico hélio szafran: “a manutenção tem que ser feita o ano inteiro”
co, foi aparecendo uma goteira atrás da outra até que molhou um apartamento duplex. Um morador perdeu um colchão, que ficou encharcado, e o outro condômino perdeu um notebook, que também foi atingido pela água. Olha o prejuízo desse condomínio. além de ter que fazer a obra de forma emergencial, ainda teve que ressarcir os moradores e pintar os apartamentos. Se tivesse sido feita a manutenção, nada disso teria acontecido, e o trabalho poderia ter sido feito com calma e planejamento financeiro.”
ainda segundo Gislaine, quando o condomínio é novo, a construtora entrega, com as chaves, um manual no qual estão descritas todas as garantias e as indicações para fazer a manutenção. “mas quando se trata de um imóvel mais antigo, é necessário que seja contratada uma empresa especializada para fazer
a autovistoria predial e elaborar esse manual. ali vai constar a periodicidade da manutenção das caixas de esgoto, da parte elétrica; vai ser determinado o prazo de validade da impermeabilização das lajes, dos reservatórios superiores, das caixas-d’água e da cisterna.”
e os cuidados vão além. as caixas de esgoto e de águas pluviais devem ser limpas periodicamente. “nas caixas de águas pluviais, descem areia, folhas, e se não for feita a manutenção, ela pode transbordar. e aí o síndico vai ver o problema acontecendo e vai ter que fazer um trabalho de emergência. no caso do esgoto, também pode haver transbordamento. além da limpeza e da higienização, é necessário retirar, periodicamente, os resíduos sólidos que ficam acumulados no fundo”, é o que explica a diretora executiva da vrj engenharia.
e você acha que acabou? ainda não. Tem mais coisa que deve ser vista. as bombas de recalque, que são fundamentais para se evitarem alagamentos e danos estruturais, precisam estar em perfeito funcionamento para que não haja nenhuma inundação, principalmente para quem tem garagem subterrânea, e para prevenir que a água fique acumulada em locais como casas de máquinas ou próximo a instalações elétricas, o que pode provocar curtos-circuitos e falhas no sistema.
Helio já foi síndico de um condomínio que tinha uma garagem subterrânea que corria risco de passar por situações de alagamento em dias de chuva forte. além de estar com as bombas sempre em perfeito estado, o condomínio optou por instalar, ainda, uma comporta de aço para impedir a entrada da água.
“Durante todo o ano, eu revisava essas comportas e as bombas. Sou síndico há 30 anos e nunca passei por uma situação que envolvesse perda de carros ou risco aos moradores e/ou ao patrimônio por causa de temporal.” e essa é a forma ideal de o condomínio se organizar não só diante de situações atípicas, mas para planejar, de forma mais eficiente, os gastos e conseguir garantir a saúde da edificação. Helio, além de cuidar do condomínio por dentro, faz questão de ficar de olho do lado de fora também, nos bueiros e nas árvores que ficam ao redor do prédio. Quando ele vê que existe algum tipo de entupimento ou árvore que precisa ser podada, entra logo em contato com a Prefeitura. “não adianta o prédio estar preparado se isso não for visto. Corre-se o risco de a rua ficar inundada e a chance de a água entrar no prédio é muito grande e não terá como escoar. Também alerto os empregados que moram em áreas de risco para que tomem cuidado. Tento liberá-los mais cedo ou os oriento que fiquem no local até a chuva diminuir.” mesmo quem faz toda a manutenção não pode relaxar quando passa o temporal. É importante verificar os danos causados e fazer os reparos de possíveis estragos. Se necessário, o condomínio pode acionar o seguro. a diretora executiva da vrj engenharia afirma que o mais importante é mudar a cultura que temos no Brasil, de só
fazer a manutenção corretiva. “muita gente espera aparecer o problema para fazer a obra. Isso está errado. a cultura que a gente deve adotar é a manutenção preditiva. a manutenção vai muito além do óbvio. ela requer um estudo do edifício, que começa na autovistoria e, a partir daí, vai detectando os principais problemas e traçando um mapa de prevenção.”
O síndico Helio concorda com esse pensamento. “eu sempre digo que o síndico não tem nada para fazer para se proteger das águas de março. Tudo que é relacionado com a chuva já tem que ser feito em uma manutenção normal do prédio. verificar sempre se as tampas das caixas-d’água estão bem fixas, limpar as calhas periodicamente, ver se todo o sistema de bomba está funcionando, se o contrato da empresa de manutenção está em dia… a única coisa que se deve fazer nos períodos de chuva forte é aumentar um pouco o acompanhamento, a quantidade de verificações para não correr nenhum risco ou diminuí-lo. O resto é cuidado que tem que se ter o ano inteiro.”
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martins araújo Engenharia (21) 99949-8130
rJ construfort (21) 3588-9331/97531-7459
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A autovistoria ajuda na verificação de problemas para não correr riscos durante os temporais
samambaias, opções belas e práticas
as samambaias são plantas encantadoras, ideais para decorar espaços internos e externos, especialmente em áreas de sombra ou meia-sombra. a paisagista Katia neves, especialista em paisagismo e jardinagem, explica para os leitores da revista Condomínio etc. por que essas plantas são uma excelente escolha: “as samambaias são boas opções para serem usadas em jardins de condomínios, portarias ou mesmo dentro de casa. São espécies muito bonitas, elegantes, resistentes e de fácil cultivo”, comenta Katia.
ela destaca que as samambaias se adaptam muito bem em ambientes com pouca luz solar direta, sendo perfeitas para locais como halls, portarias e áre-
as de entrada, onde há necessidade de plantas que tragam frescor e sofisticação ao ambiente. “O ideal é que elas não fiquem expostas diretamente ao sol,
para não queimar as folhas, por isso devem ser colocadas em locais com luz indireta ou protegidas por outras plantas ou treliças”, orienta a paisagista. além da beleza, as samambaias têm outras qualidades, como a capacidade de purificar o ar e manter o ambiente mais fresco. “Com as suas folhas volumosas e verdes, elas ajudam a criar um espaço mais acolhedor, valorizando o paisagismo. além disso, são plantas de baixa manutenção, perfeitas para quem busca praticidade”, afirma Katia. a escolha da samambaia certa para o ambiente depende do espaço disponível e do efeito desejado. Katia explica que existem várias espécies de samambaia, e cada uma tem características úni-
cas. aqui estão algumas das mais populares e as suas particularidades:
1. samambaia americana (nephrolepis exaltata) – é a mais comum em paisagismo, com folhas longas, arqueadas e bem cheias. fica linda em vasos pendentes ou jardineiras suspensas. Prefere sombra e regas regulares para manter o solo úmido.
2. samambaia-de-metro (polypodium aureum) – as suas folhas podem alcançar até dois metros de comprimento, criando um visual exuberante. É ideal para áreas amplas ou para cobrir muros e paredes. Prefere ambientes com alta umidade e pouca luz direta.
3. samambaia chifre-de-veado (platycerium bifurcatum) – com folhas que lembram chifres de veado, ela tem um visual exótico. É perfeita para ser cultivada em troncos ou placas de madeira, decorando paredes. Precisa de boa ventilação e deve ser regada com moderação.
4. samambaia paulistinha (nephrolepis cordifolia) – é semelhante à americana, mas com folhas menores e mais delicadas. funciona bem em espaços menores ou em vasos no chão. adapta-se bem à sombra e meia-sombra, com regas frequentes.
5. samambaia-azul (phlebodium aureum) – com folhas que têm um tom verde-azulado único, essa samambaia
se destaca em qualquer jardim. É boa para vasos ou jardins verticais e prefere sombra com o solo bem drenado.
6. samambaia pendente (davallia fejeensis) – com folhas finas e delicadas e raízes aéreas que criam um visual interessante, fica incrível em vasos suspensos ou treliças. Gosta de sombra e umidade moderada.
7. samambaia amazonense (phlebodium decumanum) – as suas folhas compostas e delicadas são bem ornamentais e são muito apreciadas em projetos paisagísticos. ela cresce bem em locais com alta umidade e sombra parcial, como nas florestas tropicais. adapta-se bem a locais sombreados com boa circulação de ar.
Katia destaca ainda a importância de manter o solo úmido, mas não encharcado, e de aguar as samambaias de duas a três vezes por semana, ajustando a rega conforme o clima. “em dias secos ou muito quentes, é bom borrifar água nas folhas para ajudar a manter a umidade e limpar os poros, permitindo que elas realizem melhor a fotossíntese”, completa a paisagista. além disso, a resistência e a facilidade de cuidado das samambaias as tornam perfeitas para quem busca praticidade sem abrir mão da beleza natural. “Com cuidados simples, elas mantêm o verde vibrante durante todo o ano, valorizando o paisagismo”, diz Katia.
a história dE márcia mansur E
a sua samamBaia
amazonEnsE
Para várias pessoas, a relação com as plantas vai muito além da estética. Para márcia mansur, uma gaúcha que se mudou para o rio de janeiro em 1998, uma samambaia amazonense se tornou um verdadeiro símbolo de dedicação. “Desde sempre, gostei de plantas e, ao chegar ao rio, tive a sorte de morar num apartamento com varanda, de frente para uma praça, na nova Urca. Lá comecei a colecionar flores e plantas de jardim – era o meu hobby ir até a Casa do Produtor e sair de lá com algumas mudinhas”, conta márcia.
a sua escolha pela samambaia amazonense foi algo especial. “Comprei um pequeno exemplar dessa espécie, e logo ela já se destacava na minha estante”, recorda ela, que viu a sua samambaia crescer e prosperar, até que, com o tempo, a planta passou por momentos difíceis. “na mudança para a casa nova, a minha samambaia ficou abandonada e quase morreu. foi então que eu a resgatei em meio aos restos de obra. Debilitada, com as folhas secas, comecei a recuperá-la”, lembra.
Com dedicação e carinho, márcia trocou o xaxim, adubou a planta e até
conversou com ela. “ela cresceu muito e ganhou destaque na minha sala nova. Troquei-a de lugar várias vezes até achar a luminosidade perfeita para ela”, diz márcia. a sua dedicação foi recompensada: a samambaia cresceu de maneira exuberante e passou a ser um item de destaque na decoração da sua casa. “Passou a ser admirada por todos os que me visitavam”, conta, emocionada.
O cuidado de márcia com a samambaia não foi apenas físico, mas também emocional. ela vigiava atentamente as pragas e tratava da planta com carinho. “as poucas vezes que teve lagarta, tratava logo. eu a olhava meticulosamente e conversava todos os dias com ela”, lembra. Com 26 anos, a samambaia se tornou quase uma árvore, sendo um marco da casa e da vida de márcia.
a sua história com a planta também foi marcada por momentos curiosos, por exemplo, quando a família de-
cidiu sair do rio de janeiro e alugar a casa. “algumas pessoas que visitavam o imóvel para a locação relatavam que, se não ficassem com a casa, ficariam com a minha samambaia. Um corretor até pediu uma muda, que dei com o maior gosto”, diz márcia com um sorriso. Quando se mudou, em 2023, a samambaia continuou na casa com os novos cuidadores. “na locação, a minha inquilina não deixou retirá-la, o que foi bom, pois estava completamente adaptada ao local”, conta.
“Hoje, embora eu não a veja diariamente, sei que a minha samambaia continua linda e exuberante, com 26 anos de vida”, conclui márcia, saudosa da sua linda companheira verde.
sErviço
katia neves paisagismo www.katianevesjardins.com (21) 98677-070118/ 98191-4972
marcia mansur cultivou a sua samambaia amazonense com tanto amor que ela já completou 26 anos de vida
Por Leticia rio Branco
muito além dos reservatórios
a QUaLIDaDe Da áGUa PODe Ser COmPrOmeTIDa De várIaS fOrmaS
Quando se fala em qualidade da água nos condomínios, o primeiro pensamento que vem à cabeça é, sem dúvida, a limpeza dos reservatórios. mas, no entanto, existem diversos outros fatores aos quais os síndicos devem se atentar para que a água que chega ao morador seja de boa qualidade. Ou seja, ela deve ser limpa e livre de impurezas para que, dessa forma, não prejudique o bem-estar de todos.
Para alyne Duque ramos, CeO da nova Saturno manutenção Predial, exis-
tem alguns fatores internos que podem causar problemas graves e contaminar a água. “não realizar inspeções visuais regulares nos reservatórios (impermeabilização) e na tubulação; falta de limpeza periódica sem respeitar o intervalo de seis meses entre cada higienização; não verificar regularmente as conexões e tubulações para evitar vazamentos, o que pode ser ocasionado por problemas de vedação em conexões, válvulas e bombas, já que não existe um prazo correto para a troca desses artefatos; não perceber tampas de
reservatórios quebradas ou mal fechadas, que permitem a entrada de sujeira, objetos e insetos; a presença de corrosão em canos e conexões, pois, mesmo que sejam limpos, a ferrugem pode se deslocar para a água, causando contaminação, além de não considerar a troca desses canos periodicamente; e não notar o desenvolvimento excessivo de algas, que causa mau cheiro e gosto ruim”, explica.
além disso, alyne reforça que vazamentos nas ruas, infiltração de água pluvial, proximidade com esgotos, ativi-
os bebedouros dos playgrounds devem passar por manutenção preventiva e ter os filtros trocados regularmente
dades industriais perto e até mesmo o uso inadequado de produtos químicos podem impactar negativamente a qualidade da água, de maneira que ela se torne insalubre. Por isso, ela recomenda a limpeza do reservatório dentro do prazo indicado, de seis em seis meses. “É importante fazer a limpeza dentro desse período para evitar problemas com a fiscalização, contaminação, acúmulo de lama e outras impurezas que podem provocar o surgimento de vermes, bactérias e insetos, ocasionando doenças como verminoses e infecções”, alerta.
Para jorgineia Severiano, da direção da Hidro Klaimex, é fundamental que síndicos e administradores de condomínio sigam as regras para se ter uma água de qualidade. “a água que recebemos, infelizmente, passa por muitas tubulações que não estão em bom estado. Por isso, manter os reservatórios bem vedados e limpos é muito importante”, destaca ela, acrescentando que a limpeza feita dentro do prazo evita o acúmulo de resíduos que vêm junto com a água da rua e que ficam depositados no fundo do reservatório.
Outro ponto que deve ser levado em consideração é trocar os filtros de bebedouros e outros dispositivos de uso comum do condomínio, algo que deve ser feito regularmente. no entanto, mesmo que cada fabricante estipule o intervalo correto para se realizar a troca, a recomendação média é que ela seja feita a cada seis meses para garantir o bom funcionamento do bebedouro, por exemplo. Portanto, além disso, é necessário observar se o local onde ele está instalado tem fornecimento de água com muitas impurezas, se a água do ambiente possui uma concentração de cloro elevada e se a água vem de poço artesiano. “Se o bebedouro ou purificador está instalado em um local onde a água fornecida é de boa qualidade, é comum que o filtro tenha uma vida útil muito maior, visto que terá menos trabalho para purificar o líquido. Também é necessário ficar atento aos sinais simples de que o filtro não está mais em bom funcionamento, como um possível gosto diferente na água e a redução da vazão no bebedouro”, explica jorgineia, da Hidro Klaimex.
FerrugeM nos canos taMbéM pode inFluenciar a qualidade da água
Outro problema muito comum que também pode afetar a qualidade da água é a ferrugem que se acumula nos canos. muitas vezes, mesmo que esses dispositivos sejam limpos, a água pode ir suja para o morador. Segundo Sônia maria Thomaz, síndica do Condomínio ed. ella, que fica na zona norte carioca e conta com uma caixa-d’água, uma cisterna, 15 apartamentos e uma loja, o vazamento que ocorreu nesse condomínio que ela administra fez com que ela tivesse que trocar a tubulação. “Depois disso, eu deixei a água correr até não ter mais impurezas. mas, mesmo assim, sempre solicito à empresa de lavagem de reservatório que verifique tudo e faça a análise na água”, diz ela, que segue à risca o período indicado para a limpeza das caixas-d’água e cisternas.
Diante dessa questão, que pode levar muitos síndicos a ficar em dúvida quanto ao que fazer, jorgineia Severiano, diretora da Hidro Klaimex, reforça que a tubulação de PvC é melhor para se evitarem possíveis danos. “Com o tempo, a tubulação de ferro termina por soltar fuligem e tem sua espessura diminuída, o que pode causar entupimento”, ensina.
Por isso é necessário buscar empresas que estejam cadastradas no
Instituto estadual do meio ambiente (Inea). “Todas as empresas têm que fornecer, depois da limpeza, certificado e análise bacteriológica para atestar a qualidade da água que está sendo consumida”, observa jorgineia, enquanto
a síndica faz coro e, inclusive, usa os serviços da Klaimex. “É fundamental ter uma empresa que já tenha anos de mercado e seja boa, pois a contratada deve ser legalizada e prestar um excelente serviço”, completa.
alyne Duque ramos, CeO da nova Saturno manutenção Predial, também reforça a importância na hora de contratar uma empresa que seja capaz de oferecer um serviço de qualidade e dentro das normas previstas. “O síndico deve considerar aquela que tem qualidade, que está habilitada com certificações, licença, experiência nesse segmento e que use os equipamentos necessários (ePI) para a segurança de seus funcionários. É muito importante sempre verificar o material que utilizam. e, no orçamento proposto, devem constar o laudo de potabilidade emitido por laboratório credenciado e o certificado de garantia”, finaliza.
sErviço hidro klaimex (21) 97230-7623 klaimex@klaimex.com.br klaimex.com.br
nova saturno manutenção predial 21 2245-4208 novasaturno@novasaturno.com.br novasaturno.com.br
sonia maria thomaz, síndica do condomínio Ella, diz que encontrou problemas de ferrugem e que teve que mudar a tubulação do condomínio
segurança para os pets
a ImPOrTânCIa DaS reDeS De PrOTeçãO naS janeL aS DOS COnDOmínIOS
O Projeto de Lei federal nº 3.635/2021, atualmente em trâmite no Congresso nacional, propõe a obrigatoriedade da instalação de redes de proteção em janelas, sacadas, varandas e basculantes dos apartamentos dos edifícios residenciais onde haja animais domésticos. a iniciativa surge em resposta ao crescente número de acidentes que envolvem a queda de pets de andares elevados, uma situação que, muitas vezes, resulta em lesões graves ou até mesmo na morte dos animais.
além disso, em algumas localidades, já existem legislações que tornam a instalação dessas redes obrigatória. Um exemplo é a Lei estadual nº 11.583/2023, do rio Grande do norte, que exige a colocação de redes de proteção ou equipamentos similares nas janelas, varandas e sacadas de unidades habitacionais. em natal, a Lei municipal nº 7.329/2022 também obriga a instalação de telas ou grades de proteção em áreas comuns de edifícios residenciais e comerciais para evitar riscos de quedas.
a prEvEnção dE acidEntEs é a prioridadE
embora a regulamentação seja um avanço para a proteção dos animais, a realidade em muitas cidades ainda é a ausência de uma legislação nacional que obrigue a implantação das redes. Por isso, o papel dos síndicos e administradores de condomínios se torna crucial na orientação dos moradores para que adotem práticas que garantam a segurança dos seus pets, independentemente das exigências legais.
etc., destaca que a prevenção é essencial para evitar tragédias
a advogada Camila Prado, presidente da Comissão de Direito animal da associação Brasileira de advogados, mestra em Direito, especialista em Di-
reito animal e consultora da revista Condomínio etc., destaca que a prevenção é essencial para evitar tragédias. “embora não seja responsabilidade do condomínio instalar as redes, é dever do síndico padronizar que tipo de rede usar e exigir que os moradores tomem medidas para garantir a segurança dos animais, sem alterar a fachada do edifício”, explica Camila. ela acrescenta ainda que é fundamental que os síndicos se atentem aos riscos e adotem estratégias de conscientização da importância dessa proteção.
a rEsponsaBilidadE dos tutorEs dE animais
apesar de a legislação ainda estar em processo de implementação em várias regiões, Camila Prado ressalta que a responsabilidade pela segurança dos animais de estimação deve ser assumida por cada tutor. “mesmo que
não haja uma lei específica, os tutores devem compreender que a instalação das redes é uma forma de garantir o bem-estar e a proteção dos seus pets”, afirma a especialista.
ao adotar medidas preventivas e orientações claras, os síndicos contribuem não apenas para a segurança dos animais, mas também para a criação de um ambiente mais saudável e harmonioso para todos os moradores. a conscientização e o diálogo são fundamentais para evitar acidentes e promover o bem-estar dos pets no condomínio.
Portanto, independentemente da legislação local, a instalação de redes de proteção nas janelas e varandas é uma atitude responsável e necessária. Síndicos e moradores devem trabalhar juntos para garantir que os seus animais estejam sempre amparados e seguros sem que a estética e o convívio no condomínio sejam prejudicados.
dra. camila prado, presidente da comissão de direito animal da associação Brasileira de advogados, mestra em direito, especialista em direito animal e consultora da revista Condomínio
dicas da cipa
coMo o síndico pode agir internaMente
veja algumas estratégias que os síndicos podem adotar para orientar e conscientizar os moradores da necessidade das redes de proteção:
1. campanhas de conscientização –organize campanhas educativas no condomínio utilizando cartazes, boletins informativos, e-mails e até reuniões com os moradores para explicar os riscos das quedas e a importância das redes de proteção para os pets.
2. inclusão no regimento interno –apesar de não ser obrigatória em todos os estados, os síndicos podem propor, em assembleia, a inclusão de uma cláusula no regimento interno ou na convenção do condomínio que torne a instalação de redes de proteção obrigatória para os apartamentos que possuem animais de estimação. essa medida ajudará a garantir a segurança de todos e evitará discussões futuras.
3. notificação educativa – caso o síndico observe que algum morador não instalou a rede de proteção, ele deve emitir uma notificação em que explica os riscos envolvidos nessa atitude e fornece orientações sobre
a instalação das redes, sem afetar a fachada do prédio.
4. padronização das redes – para evitar que as redes prejudiquem a estética do edifício, o síndico pode estabelecer normas específicas para o tipo de rede permitido, o modelo de instalação e as condições que devem ser observadas pelos moradores. Isso pode ser feito
por meio de um regulamento que defina essas caracterizações.
5. assembleias e votações – se necessário, o síndico pode convocar uma assembleia específica para discutir a colocação das redes de proteção, sempre observando os procedimentos legais para garantir a aprovação das medidas.
instalar redes de proteção em janelas e varandas é uma atitude responsável e necessária
modernização que sobe junto com a segurança
elevadores antigos podem parecer funcionais à primeira vista, mas escondem riscos que podem comprometer a segurança, o conforto e o bolso dos moradores. equipamentos obsoletos estão mais sujeitos a falhas mecânicas, maior consumo de energia e falta de compatibilidade com normas técnicas atualizadas. além disso, com o tempo, peças de reposição tornam-se escassas e caras, dificultando manutenções.
a modernização de elevadores não é apenas uma questão de estética ou de comodidade, mas uma necessidade para garantir a segurança de todos os usuários e evitar prejuízos maiores no futuro. Substituir ou atualizar sistemas antigos pode trazer vantagens significa-
tivas, como maior eficiência energética, valorização do imóvel e redução de custos com manutenção emergencial. Investir na reforma de elevadores é investir em tranquilidade e qualidade de
vida para o condomínio. afinal, ninguém quer correr riscos com equipamentos que são usados diariamente e que transportam o bem mais precioso de um condomínio: seus moradores.
O engenheiro Leandro feltrim, da TB rio elevadores, explica como esse processo pode beneficiar os condomínios e os cuidados necessários para garantir um projeto bem-sucedido. “a modernização pode impactar significativamente o valor de mercado das unidades do condomínio. O elevador é o principal ativo do condomínio e um grande cartão de visitas. Dependendo do tipo de modernização e do mercado local, estima-se uma valorização de até 10% do imóvel”, afirma feltrim.
Quando os equipamentos começam a apresentar paralisações constantes ou a reposição de peças se torna difícil, é sinal de que chegou a hora de modernizar. Porém, antes de iniciar a reforma, o condomínio deve garantir que a parte elétrica esteja em conformidade. “É essencial seguir normas como a aBnT nBr 5.410, especialmente no aterramento, que protege os componentes elétricos. a atualização da chave geral também é recomendada, conforme a norma aBnT nBr 16.858.”
além da segurança, a modernização traz benefícios financeiros. “O consumo de energia de um elevador pode representar de 5% a 10% do valor total da conta do condomínio. Com a modernização, é possível reduzir esse consumo em até 40%”, destaca o engenheiro. entretanto, é importante que o sistema elétrico esteja preparado para evitar curtos-circuitos, sobrecargas e outros problemas que podem até mesmo inviabilizar a cobertura de seguros em caso de sinistro. entre as adaptações elétricas mais comuns durante as reformas estão a atualização da chave geral, adequação dos cabos elétricos e adição de dispositivos de proteção, como DPS e Dr feltrim também lembra que, embora não haja uma certificação específica para a parte elétrica depois da modernização, os elevadores devem estar em conformidade com o relatório de Inspeção anual (rIa), enviado à Prefeitura.
as vantagens da modernização vão além da estética. “melhoria na segurança, conforto durante as viagens e redução de energia são os principais benefícios. O mercado de elevadores evoluiu muito e oferece soluções como visores LCD, resgate automático em caso de falta de energia e monitoramento remoto pela internet.”
Quanto ao planejamento financeiro, feltrim orienta: “O síndico deve avaliar o custo dos reparos recorrentes, que podem ser mais altos do que uma modernização programada. nós facilitamos o pagamento em até 48 parcelas para atender às necessidades do condomínio.”
Por fim, feltrim alerta que, em alguns casos, o custo de modernizar pode ser superior ao de adquirir um novo elevador. “Depende do escopo da modernização. recentemente, concluímos uma obra em um elevador parado há 25 anos em que rejuvenescemos o motor e revitalizamos a máquina de tração, o que trouxe o equipamento de volta ao funcionamento perfeito.”
Investir na modernização dos elevadores é um passo essencial para garantir a segurança, valorizar o patrimônio e oferecer maior qualidade de vida aos moradores.
A síndica Marcia Montalvão afirma que os principais motivos para uma reforma de elevador são proporcionar maior conforto e melhorar a funcionalidade e a estética, visando à valorização patrimonial, além de economizar energia
eSTraTÉGIa De SeGUrança, fUnCIOnaLIDaDe e vaLOrIZaçãO PaTrImOnIaL
a síndica profissional márcia montalvão, da Sidmar Gestão Condominial, compartilhou com a revista Condomínio etc. sua experiência na reforma de elevadores, um projeto que traz benefícios que vão além da estética, promovendo segurança, eficiência e valorização patrimonial. fundada em 2010, a Sidmar, atualmente, administra 30 condomínios entre residenciais, comerciais, mistos e flats no rio de janeiro. márcia já conduziu reformas de elevadores em vários desses empreendimentos. além de síndica, ela é consultora, mentora, palestrante nacional e ministra cursos de especialização e pós-graduação.
Quando questionada sobre o que motivou a decisão pela reforma, márcia destacou os principais fatores envolvidos: “Sugerimos a modernização e/ou o embelezamento em condomínios para maior conforto, melhoria da funcionalidade e estética, visando à valorização patrimonial, além da economia de energia. a segurança é nossa principal chave de valor e, por isso, mantemos os equipamentos revisados em qualquer estágio.”
Sobre as etapas do processo de reforma, márcia explicou como a Sidmar conduz o planejamento e a execução: “a sugestão normalmente é levada ao conselho e/ou aos condôminos em reuniões informais, como o Sindmar meeting, em que abordamos os benefícios de acordo
com nossa experiência de mercado. Havendo aceitação, elaboramos um escopo e fazemos a cotação, que é deliberada em assembleia, com o modelo a ser executado escolhido pela maioria. a execução é realizada em conformidade com o cronograma disponibilizado previamente, e normalmente não temos problemas.”
Os resultados, segundo a síndica, são muito bem recebidos pelos moradores: “Certamente, ficaram satisfeitos com o resultado, pois melhora o conforto e gera valorização patrimonial, demonstrada pelo aumento dos valores de venda e dos aluguéis em torno de 15%.”
a reforma dos elevadores também trouxe benefícios mensuráveis em termos de economia: “Sim, tivemos uma redução no consumo de energia em torno de 10%, e os custos de manutenção também diminuíram.”
Para outros síndicos que cogitam modernizar os elevadores de seus condomínios, márcia reforça que o investimento vale a pena e compartilha algumas dicas valiosas: “Certamente, vale a pena a modernização dos elevadores. aconselho os interessados a procurar empresas sérias que atuam no mercado, assim como resolver o escopo, entender e comparar, de forma adequada, as propostas apresentadas e verificar as referências, além de buscar orientação jurídica em relação ao contrato.”
Por fim, márcia, que já contratou a TB rio elevadores para diversas reformas de seus clientes, ressalta como faz a escolha das empresas responsáveis: “a escolha é sempre baseada no conhecimento prévio de empresas do mercado e no atendimento de excelência constante nos contratos ativos. Também levamos em consideração a equalização das propostas e as referências de experiências anteriores.” a experiência de márcia montalvão, à frente da Sidmar Gestão Condominial e com um histórico de reformas bem-sucedidas em diversos condomínios, exemplifica como uma gestão eficiente e um planejamento cuidadoso podem transformar reformas de elevadores em uma estratégia de segurança, funcionalidade e valorização patrimonial, beneficiando todo o condomínio.
veja O QUe OS SeGUrOS De COnDOmínIO GaranTem
O gerente da Cipa Seguros, marlon rosalvos, esclarece os leitores de nossa revista sobre as coberturas de seguros. Segundo ele, a cobertura de danos elétricos no seguro de condomínio protege contra danos causados a instalações elétricas, equipamentos e aparelhos por conta de eventos como curtos-circuitos, sobrecarga de energia, variações de tensão e até mesmo queda de raios. no entanto, essa cobertura possui algumas restrições e exclusões. veja:
• desgaste ou manutenção inadequada – Danos decorrentes de falhas ou falta de manutenção preventiva das instalações elétricas ou dos equipamentos não são cobertos. Isso inclui situações de deterioração natural por causa do uso ou do tempo.
• Equipamentos obsoletos ou com mau uso – equipamentos fora de uso, obsoletos ou que tenham sido utiliza-
dos fora das especificações do fabricante podem ter a cobertura negada.
• pane mecânica sem relação com a elétrica – Danos exclusivamente mecânicos, como falha no motor de um elevador sem envolvimento com questões elétricas, normalmente não são cobertos.
• danos preexistentes – Danos ocorridos antes da contratação do seguro não estão cobertos.
• Eventos não previstos – alguns tipos de danos elétricos causados por fenômenos naturais ou externos, como inundação ou terremoto, podem ser excluídos, dependendo da apólice.
• problemas decorrentes de instalações irregulares – Instalações elétricas feitas de forma irregular, sem seguir as normas técnicas ou o regulamento local, podem invalidar a cobertura.
• responsabilidade do fabricante –Danos que poderiam ser reclamados ao fabricante do equipamento por estarem dentro do prazo de garantia são, geralmente, excluídos.
• Eventos dolosos – Danos causados intencionalmente, seja por funcionários, seja por moradores, não são cobertos.
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Baratas: mitos, verdades e o terror dos condomínios
elas são rápidas, resistentes e provocam calafrios em muita gente. as baratas, presentes em qualquer canto do planeta, são um dos maiores desafios para os síndicos quando o assunto é controle de pragas. mas será que elas realmente sobreviveriam a uma bomba atômica, como diz a lenda? a verdade é que, embora sejam mais resistentes à radiação do que nós, não são indestrutíveis: temperaturas extremas e doses elevadíssimas de radiação também acabam com elas. Outro dado curioso é que as baratas estão entre as criaturas mais antigas do planeta, existindo há cerca de 300 milhões de anos. além disso, algumas espécies podem passar até um mês sem comida, mas apenas uma semana sem água. nesta matéria, damos dicas práticas para manter seu condomínio longe desse problema!
ricardo Ofredi melim, administrador e técnico da empresa mil Inset desde 1992, compartilhou com a revista Condomínio etc. informações valiosas sobre a atuação de sua empresa no controle de pragas e os serviços oferecidos. Com 26 anos de experiência no mercado, ele destacou como esse conhecimento acumulado contribui para a eficácia das operações. “O conhecimento das pragas, dos serviços e dos produtos indicados para a eliminação de cada praga com excelência e eficácia é fundamental”, afirmou.
a mil Inset possui todas as certificações e licenças necessárias para operar, incluindo as certificações do Instituto estadual do ambiente (Inea), licenciamento sanitário atualizado e alvará para serviços de limpeza de reservatórios de água e controle de pragas urbanas. “Todos os nossos fun-
cionários possuem as certificações nr 33 e nr 35, o que garante a execução segura e eficiente de qualquer serviço relacionado com o nosso alvará”, explicou ricardo.
Quando perguntado sobre as tecnologias utilizadas pela empresa, ricardo destacou o uso de equipamentos modernos como atomizadores, termonebulizadores e dispositivos de última geração que criam uma névoa com partículas seis vezes menores que um fio de cabelo. “esses equipamentos nos permitem alcançar áreas maiores com mais rapidez e eficácia”, acrescentou. as pragas mais comuns tratadas pela mil Inset incluem cupins, percevejos de leito, baratas, formigas, pulgas, carrapatos, traças, piolhos de pombo, traças de grãos, brocas, carunchos e roedores. Para condomínios, a empresa oferece planos de manutenção preventiva que incluem mapeamento contínuo das áreas tratadas. “aprimoramos constantemente os locais onde as iscas foram mais eficazes, garantindo que sempre atingiremos os objetivos estabelecidos”, ressaltou ricardo. a segurança para crianças, pets e o meio ambiente também é uma prioridade. “Utilizamos apenas produtos autorizados pela agência nacional de vigilância Sanitária (anvisa), registrados na Declaração de Produtos Químicos e Substâncias (DPQS) e aprovados pelo Inea, nosso órgão fiscalizador. Quando necessário, tomamos todas as precauções, como solicitar a ausência de pessoas e animais antes da execução para garantir a total segurança dos clientes”, explicou.
Sobre as garantias dos serviços, ricardo detalhou: “as garantias variam
de acordo com o tipo de inseto e o estabelecimento. Oferecemos assistência técnica mensal, quinzenal ou trimestral, dependendo do caso, e contra cupins, a garantia é de até dois anos, conforme exigido pela Lei nº 7.806/17.”
a redução das pragas é perceptível quase imediatamente depois da aplicação dos produtos. “eliminamos 90% das pragas de imediato, e o prazo máximo para a resolução completa é de 15 dias, dependendo do produto e do tipo de infestação”, afirmou.
a empresa também fornece relatórios e orientações aos clientes. “Oferecemos suporte antes, durante e depois dos serviços, garantindo que o cliente tenha acesso a informações completas e se sinta amparado. esse pós-venda é o que nos mantém há tantos anos no mercado”, destacou ricardo.
Sobre a periodicidade obrigatória para dedetização em condomínios, ricardo mencionou a a resolução da Diretoria Colegiada (rDC) nº 52/2009 da anvisa. “a norma determina que o controle de vetores e pragas urbanas seja realizado com periodicidade mensal, seja por monitoramento, seja aplicação de produtos, dependendo da necessidade. Por isso, recomendamos que os condomínios mantenham contratos com empresas especializadas para realizar essas ações preventivas e corretivas”, explicou.
ricardo finalizou ressaltando a responsabilidade da mil Inset com a saúde pública. “Sempre respeitamos a saúde dos moradores e animais, utilizando produtos seguros, como géis, que não exigem que as pessoas saiam de casa durante o processo. essa responsabili-
dade é essencial para garantir a tranquilidade de nossos clientes e a eficiência dos serviços prestados.”
dEdEtização Eficaz: o traBalho da síndica
roBErta schEmidt no comBatE às praGas
roberta Schemidt, síndica e moradora do Condomínio São joão Del rey, na zona sul do rio de janeiro, vem se destacando por sua gestão moderna e eficiente desde que assumiu a sindicatura em 2024. em menos de um ano, roberta revitalizou o espaço e implantou soluções inovadoras, sempre privilegiando uma comunicação aberta entre moradores, funcionários e colaboradores. Sua atuação tem proporcionado ao condomínio um ambiente leve e harmonioso, refletindo o espírito de comunidade que todos desejam.
Um dos temas que recebem atenção especial em sua gestão é o combate às pragas, como baratas, que são comuns em áreas urbanas densamente povoadas. roberta explica que a dedetização é feita mensalmente no condomínio, tanto para baratas quanto para ratos. “realizamos a dedetização do condomínio contra baratas e ratos mensalmente, garantindo um ambiente mais seguro e saudável para todos os moradores.” ela destaca que o principal foco das baratas são as caixas de esgoto no térreo, onde as condições são ideais para sua proliferação. “Por esse motivo, intensificamos a dedetização nessa área.”
| dedetização
O condomínio conta com uma empresa especializada para a execução do serviço, escolhida com base em critérios rigorosos. “Sempre orçamos, pelo menos, três empresas para cada serviço, e esta foi a vencedora, tanto em termos de custo quanto de recomendações”, afirma roberta. O contrato prevê monitoramento realizado pelo condomínio, que aciona a empresa sempre que necessário. “entramos em contato com a empresa para reforços, que são realizados sem custos extras.”
a saúde e o bem-estar dos moradores são uma prioridade na gestão de roberta. “a empresa contratada utiliza produtos com baixo impacto ambiental e seguros para a saúde, de acordo com todas as normas e recomendações de segurança. além disso, adotamos medidas preventivas, como avisos, com dois dias de antecedência, nas telas eletrônicas dos elevadores, em mensagem pelo Whatsapp e por envio de e-mails, para também reduzir a circulação de animais durante a dedetização.”
a comunicação com os moradores sobre o cronograma de dedetização é eficiente e abrangente. além dos comunicados sobre as áreas comuns, roberta orienta sobre a importância da dedetização nas unidades. “Durante a dedetização nas áreas comuns, não é necessária nenhuma medida adicional, mas sempre reforçamos a importância de que os mo-
a síndica roberta schemidt vem se destacando por sua gestão moderna e eficiente desde que assumiu a sindicatura em 2024
radores também realizem a dedetização em seus apartamentos.”
Para evitar o reaparecimento de pragas, o condomínio adota diversas práticas preventivas. “nossa equipe realiza limpeza frequente das áreas comuns, vedação de ralos e manutenção regular da rede de esgoto. além disso, fazemos inspeções periódicas para identificar possíveis focos de infestação
e conscientizamos os moradores do descarte correto do lixo.” a higienização rigorosa das áreas comuns também é prioridade. “realizamos a limpeza duas vezes ao dia, com remoção adequada do lixo e higienização constante. as lixeiras são esvaziadas frequentemente, o que minimiza qualquer risco de atração de insetos.” apesar das medidas preventivas e da conscientização, a síndica aponta desafios. “Os maiores desafios estão relacionados com o comportamento de alguns moradores em relação ao descarte de lixo. Quando o lixo não é descartado corretamente, acaba atraindo baratas e outros insetos, o que dificulta o controle de pragas. apesar das medidas de conscientização, ainda enfrentamos dificuldades para garantir que todos sigam as orientações de forma consistente.”
O trabalho de roberta Schemidt no Condomínio São joão Del rey é um exemplo de como a gestão eficiente e a comunicação clara podem fazer a diferença no combate às pragas urbanas, contribuindo para um ambiente mais seguro e saudável para todos.
sErviço mil inset dedetizadora e limpeza de reservatórios de água (21) 3159-0012/2411-8063/98172-7345 @milinset26 milinsetdedetizadora.com.br
me chamo josélio Bento e sou sócio-diretor da Bento’s Soluções em engenharia, empresa fundada em 2016 que atua em serviços de manutenção predial e reformas de alto padrão. Hoje, nossas especialidades e maiores demandas são o serviço de impermeabilização de reservatórios, piscinas, telhados e lajes juntamente com tudo o que está relacionado com a parte hidráulica predial, como troca de barriletes, colunas de abastecimento, tubulação de recalque e sucção, bem como os sistemas de esgotamento e incêndio.
Josélio Bento
anunciamos há pouco mais de um ano na revista Condomínio etc. e, desde então, tivemos um aumento de 30% na solicitação de orçamentos, o que nos gera leads qualificados, ou seja, clientes com potencial para adesão aos nossos serviços. Com esse aumento de solicitações orçamentárias, tivemos um incremento de 10% a 13% em orçamentos aprovados, então, sim, a revista, hoje, é de suma importância para a Bento’s Soluções!
a revista impressa, além de ter matérias fantásticas relacionadas com o mundo condominial, é de um material de excelente qualidade.
a cada edição, temos a oportunidade de mostrar nossos serviços de manutenção, e os resultados têm sido extraordinários. É gratificante perceber que os nossos clientes sempre retornam depois da contratação e aprovação dos nossos
serviços, e isso se deve, em grande parte, à visibilidade que a Cipa nos proporciona. nossa divulgação na revista é fundamental para o nosso crescimento e o fortalecimento da marca. a cada edição, recebemos feedbacks positivos e novos contatos, o que demonstra a eficácia da comunicação que o veículo promove. a revista impressa, em especial, tem um papel crucial nesse processo, pois muitos dos nossos clientes ainda valorizam a experiência tátil e a credibilidade que um material impresso oferece. agradecemos por acreditarem no nosso trabalho e por nos ajudarem a construir relacionamentos duradouros com os nossos clientes. estamos ansiosos para continuar essa parceria frutífera e para ver o que o futuro nos reserva. esta revista é, sem dúvida, uma peça-chave na nossa estratégia de comunicação e marketing.
