“Zekerheid in de nieuwbouw”

PVM NOTARISSEN

“Zekerheid in de nieuwbouw”

Alex Zwep LLB en mr. Han Milder

Al jaren is PVM Notarissen nauw betrokken bij de nieuwbouw in Almere. In het centrum van Almere zit het kantoor letterlijk en figuurlijk midden in de dynamische sector, is van het begin tot het einde bij grote en minder grote projecten betrokken in een adviserende en uitvoerende rol en lid van de OBA – ontwikkelen en bouwen in Almere. Zowel ontwikkelaars als de gemeente en (particuliere) kopers schuiven aan tafel voor het advies en de zekerheid die zo belangrijk is bij het ontwikkelen van nieuwbouwprojecten.

Wat heeft nieuwbouw te maken met een notaris, is de eerste vraag die waarschijnlijk rijst. Meer dan je in eerste instantie denkt. ‘Als kersverse koper van een stuk grond waarop gebouwd gaat worden moet je een contract tekenen, zowel voor de grond als het huis dat daar op gebouwd gaat worden,’ legt mr. Han Milder van PVM uit. ‘Contracten die de zekerheid geven dat je werkelijk eigenaar bent en dat het huis dat nu nog alleen op papier staat ook gerealiseerd wordt zoals de afspraak is.

Alex Zwep LLB

Specialistisch

‘Wat wij doen is specialistisch werk,’ vervolgt Han. ‘We hebben maar liefst vijf mensen op de afdeling nieuwbouw. Als ontwikkelaar wil je natuurlijk niet dat jij de notaris moet uitleggen wat er zoal geregeld moet worden en wat hij moet doen. Hij moet jou als ontwikkelaar juist begeleiden. Nietgespecialiseerde notarissen kunnen niet de service leveren die wij wel kunnen leveren. Daarom komen veel ontwikkelaars bij ons. Niet alleen uit Almere en omgeving, maar uit heel Nederland en wij werken dus door heel Nederland.’

‘Zekerheid is daarbij het sleutelwoord. De zekerheid dat alles (juridisch) tot in de puntjes geregeld is, dat overal aan gedacht is en dat je niet aan het einde van de rit toch nog iets tegenkomt dat een struikelblok – of tenminste een hobbel in de weg – blijkt te vormen. Wij hebben alles van te voren al uitgezocht, gaan met de ontwikkelaars en projectleiders om de tafel als de kavel nog een lap zand is en begeleiden gedurende het hele proces.’

‘We kunnen relatief eenvoudige vragen krijgen; is de persoon die grond verkoopt wel werkelijk de eigenaar en heeft hij dus het recht te verkopen en leveren? Maar ook veel complexere vragen, zoals de vraag welke kosten een eigenaarsvereniging gaat betalen bij een appartementencomplex, en welke kosten naar de eigenaren gaan die de verschillende appartementen gekocht hebben.’

‘Het specialistische werk bestaat tegenwoordig ook uit modernere vraagstukken. Denk bijvoorbeeld aan deelmobiliteit. In de meeste nieuwbouwprojecten kom je tegenwoordig een bepaalde vorm van deelmobiliteit of een verplicht deelmobiliteitsplan tegen. Dit moderne aspect vraagt juridisch om nieuwe uitwerkingen en nieuwe stukken, of juist aanpassingen in bestaande stukken. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een splitsingsreglement.’

Grote projecten

‘We zijn al jaren betrokken bij de nieuwbouw in Almere,’ vult Michiel Zwep RNK aan. ‘Als je alle huizen uit de nieuwbouwprojecten waar wij bij betrokken zijn geweest weghaalt, krijg je heel veel lege plekken.’

Momenteel is PVM betrokken bij verschillende grote projecten. ‘Project DUIN bijvoorbeeld. Hier zijn we al meer dan tien jaar bij betrokken, vanaf het moment dat het idee gelanceerd

werd,’ vertelt Michiel. ‘Het is het deel van Almere dat het dichtste tegen Amsterdam aan ligt, aan het IJmeer. Het is een ambitieus project waar wonen, werken en recreëren samen komen. Ook Hortus, in het centrum van Almere op de plaats van de voormalige Floriade, is een mooi project waar we als kantoor bij betrokken zijn, meedenken en adviseren om bepaalde aspecten in een nieuwe (groene) wijk juridische te regelen en uiteindelijk te vertalen in een notarieel stuk.’

mr. Han Milder

‘Als je alle huizen uit de nieuwbouwprojecten waar wij bij betrokken zijn geweest weghaalt, krijg je heel veel lege plekken.’

Complex

Michiel: ‘De huidige markt is veel complexer dan een paar jaar geleden. Vroeger was het relatief efficiënt en recht door zee: de gemeente kreeg een stuk grond aangewezen, er werd een project op poten gezet en dat werd door één ontwikkelaar

bij de kop gepakt. Een hele wijk werd gebouwd, honderden woningen tegelijk. Tegenwoordig is het versplinterd, kleinere ontwikkelaars die kleinere projecten op zich nemen. Dat betekent een complexer proces en dat de ontwikkeling van een woonwijk langer duurt. Wordt het hele project in één keer opgepakt, dan gaat het vele malen sneller.’

‘Bovendien: Vroeger werd de infrastructuur geregeld door de gemeente. Tegenwoordig wordt dit vaak bij de ontwikkelaar gelegd. Dat maakt het allemaal complexer, omdat er door ons juridisch met meerdere partijen meer vastgelegd moet worden dan de bouwkavels alleen.’

Han besluit: ‘Het duurt allemaal dan ook erg lang de laatste tijd. Door regels, wetten en alle voorwaarden waaraan alle partijen moeten voldoen duurt het lang voordat de ontwikkelaar de aanbesteding krijgt. En niet te vergeten de versplintering van grote projecten naar ‘deel-projecten’ die door verschillende ontwikkelaars worden opgepakt. Dat traineert. Terwijl Almere in de startblokken staat voor nieuwe woningbouw. We zitten in een woningcrisis, dat is een feit. En er is maar één manier om die crisis op te lossen: bouwen, bouwen, bouwen. Flink doorpakken. Almere is er klaar voor.’