Жилищное право №10 - 2015 by Mark Smith

Читайт

е в жур

Лучшие стартапы России

ма ая те

Иван Шишалов

Андрей Бурин

директор

Те амо

Джим

Рон

я гнатьс лжны делать о д е с Вы н олжны ностью, , вы д ой л№ Читайте в журнале ич28 вас м о х е ак л за усп себя т реследова п м а с он чтобы ООО «ДиСиКон»

Гл ав н

ий, действ ача уд остых как не время я каждый тс вторяю и к ил с ут на овым, , здор льным ым, си — ведите ом еловек к аться прикас чем не ься к чтению ат прикас илось. , не случ ловеку к к че себе ка

Михаил Погребняк

Главная тема номера:

н о м ер

а:

ДМ

предприниматель в области образования и технологий

www.kuznech.com

cover_UP

_29.indd

4-5

ДМ

рак, есть ду й у вас ованны отивир ете не мож чего вы , е, ть того ете да давать бы е. Что щению у об езном енить с изм ить на й момент вы бо — в лю

Пия Веммелунд

27 различных национальностей — это ДНК нашей компании

1:37 15 15:0

07.07.20

cover_UP_27.indd 4-5

Читайте в журнале

22.07.2015 17:48:15

Леони Щеки дуть о д Гольдорт ни уме а при ценноснести какую ют, -то ть в далеко не все компанию м по с илам

№ 33

✔ Роль директора салона

только когда они уже вылезли...

Юрий Мисолин, генеральный директор ООО «Коннект2ми.Ком»

Споры, связанные с подделкой документов в жилищной сфере. Мошенники: схем много — цель одна... Светлана Назарова

В и кт о р и я ✔ Доверие и контроль —П е тр о в а

Оспаривание истцом продажи банком ипотечной квартиры за невыплату и просрочку долга

не взаимоисключающие Ицхак Адизес вет понятия енный от — Нам нужны умы. д и н с тповуправлению с Наталья Варгина,Едиректор и криз персоналом ОООа «Телеком-Экспресс» нентный Но проблема в том, е м и р н е е п ш а н е повы о н т н е что они мыслят независимо... н а а д перм ти тру ительнос производ

cover_UP_31.indd 4-5

Виктория Трофимова

Галина Крюк

Главная тема номера:

а о р а са л о н б и р ат ь ных н ти р о ва н

ПРОИЗВ

О Д И ТЕ Л

✔ Грибы можно заметить,

а ном ера : Гла вна я тем

и ть ся ии, проблемы

Алина Рыженкова, директор по персоналу ритейлера «Связной»

Ь Н О С ТЬ

ТР УД А

позволяет отбирать клиентоориентированных кандидатов

23:47:10

ДЕВИАНТНОЕ ПОВЕДЕНИЕ

04.08.2015

октябрь 2015

Айнур Абдулнасыров

а:

основатель компании NBS Ltd

CDNvideo

но м ер

Константин Уваров

создатель компании

я те м а

Ярослав Городецкий

рит: ек гово ть». пу инный к вы то го

Гл ав на

сть. , оменте тство

Р Е Г И О Н А Л Ь Н О Е РА З В И Т И Е

она

18.08.2015 15:34:20

Наталия Пластинина

Банк и ипотечный заёмщик: мир, дружба и… дамоклов меч?

Б Е З О П АС Н О С Т Ь Б И З Н Е СА

А ЕС ЗН

ме ма но а я те Гл а вн

ра:

«Б

АС

ТИ

БИ Н»

Мати

ас Эк

леф

Главная тема номера:

его ше вс

нале интер вью са № 30 мого и топ-м звестн енедж ого ер — Вик тории а России П е —ос трово й произ амом важн ом — водит ельно сти тр уда

нии, компа еют е ы т Откры рынку, им пех а ус тные извес е шансов н больш

Алексей Сорокин

Роман Вишневский

Нередко бывает, что подчиненный более мотивирован на успех, чем его начальник

ся й а в и в «Раз мри» или у

WWW.top-personal.ru

Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды Марина Кузина

Неустойка: защита или нападение

www.TOP-PERSONAL.ru Подписные индексы: «Почта России» – 99724

Агентство «Роспечать» – 47489, 80995

№ 1 | 2016 Главная тема

Обзор судебных споров акционеров с руководителями (СЕО) о возмещении убытков за ошибки в управлении

колонка редактора

Акцент жилищных споров смещается опять в сторону мошенничества ― в его старых и новых вариациях. Журнал заказал экспертам ряд исследований по данной проблеме для ближайших номеров… Удачи! Александр Гончаров

главный эксперт

ведущие эксперты

Н. Пластинина

А. Алистархов

Н. Андержанова

Г. Бигаева

А. Волкова

А. Герасимов

К. Глушко

А. Елисеев

Д. Ермаков

А. Журавлева

Д. Карпухин

А. Корольков

М. Кузина

А. Кайль

С. Кукуев

М. Кюрджев

М. Лазукин

О. Москалева

О. Мун

О. Олейникова

Х. Плещицкая

А. Сорокин

Ю. Сорокина

А. Столярова

А. Лейба

А. Русин

Л. Миннегалиева

С. Соколова

Ю. Чаевцев

№

10/2015

Ежемесячный практический журнал

Мошенничество Виктория Трофимова Споры, связанные с подделкой документов в жилищной сфере. Подделка правоустанавливающих документов на квартиру . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Галина Крюк Мошенники: схем много ― цель одна... . . . . . . 17

Ипотека

СОДЕРЖАНИЕ

Светлана Назарова Оспаривание истцом продажи банком ипотечной квартиры за невыплату и просрочку долга . . . . 29

Наталия Пластинина Банк и ипотечный заёмщик: мир, дружба и… дамоклов меч? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39

Аренда Алексей Сорокин Последствия отсутствия государственной регистрации договора аренды . . . . . . . . . . . . . . 51

№

10/2015

Ежемесячный практический журнал

Земля

Финансы Марина Кузина Неустойка: защита или нападение . . . . . . . . . . . 71

Наследное право Ольга Олейникова Выморочное имущество: законодательное регулирование и правоприменительная практика . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

Перепланировка Виктория Мариновская Актуальные вопросы, касающиеся незаконного оборудования сауны и (или) бани в нежилом помещении . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93

Наследственные споры Владимир Петров Сложности признания недостойным наследником (продолжение) . . . . . . . . . . . . . . . 101

СОДЕРЖАНИЕ

Гульнара Бигаева Придомовая территория, и чего не имеет права запрашивать регистрирующий орган при внесении записи в ЕГРП . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

Читайте в номере

c. 17

c. 51

Галина Крюк

Алексей Сорокин

П редлагаю уважаемым читателям …

предсказать финал. Лично я считаю, заявление подано неверно, истцом в заявлении об истребовании имущества от ареста должна быть М., так как К. пока не является собственником квартиры. Также от ареста будет освобождена только 1/2 часть квартиры как доля М. в совместно нажитом имуществе... c. 39 Наталия Пластинина

О бращение взыскания на предмет …

залога допустимо

З аключённый на срок менее года …

договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок аренды составляет больше одного года, не подлежит государственной регистрации...

не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении...

ДАЙДЖЕСТ

…

c. 61

c. 71

Гульнара Бигаева

Марина Кузина

П ри получении разрешения на

строительство многоквартирного дома необходимо учитывать, что земельный участок под строительство многоквартирного дома должен предусматривать возможность организации придомовой территории...

c. 29

Светлана Назарова

Д олжники могут оспорить обращение …

взыскания на заложенную квартиру, доказав

О днако данная ситуация зачастую …

невыгодна собственникам, поскольку стоимость изымаемых помещений может оказаться настолько низкой, что приобрести иное жильё на полученную компенсацию окажется вовсе нереальным...

незначительность нарушения кредитного обязательства и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества...

Выходные данные

Журнал Свидетельство о регистрации средства массовой информации № ПИ 77-15531 от 20 мая 2003 г., выдано Комитетом Российской Федерации по печати.

Подписка: по каталогу агентства «Роспечать»: 79154, 79357; по объединенному каталогу: 43137, 29429; Интер-почта: 1243.

Выпускающий редактор журнала: Н. Селиверстова

Редакция приглашает к сотрудничеству специалистов по жилищным проблемам. Издательство не несет ответственности за ущерб, нанесенный в результате использования, неиспользования или ненадлежащего использования информации, содержащейся в настоящем издании.

Редакционная коллегия: В. В. Алистархов, А. А. Абрамов, А. Н. Герасимов, Д. В. Карпухин

Перепечатка материалов (полная или частичная) допускается только с письменного разрешения редакции.

Эксперты: Д. Болгерт, А. Герасимов, О. Иванихина, А. Кайль, М. Кузина, М. Лазукин, А. Лейба, Ф. Махмутов, О. Мун, А. Пикалова, А. Русин, М. Смородинов, А. Сорокин, Ю. Сорокина, М. Толстых, В. Трофимова, А. Угрюмов, К. Ханина

Адрес редакции: 117036, Москва, а/я 10.

PR-отдел: tp@top-personal.ru

Подписано в печать 14.09.2015. Формат 60х90 1/8. печать офсетная, бумага офсетная. Тираж 2 500 экз. Заказ № 51-17.

Главный редактор издательства: Александр Гончаров.

Корректор: О. Трофимова. Дизайн, верстка: О. Дегнер. Интернет-проекты: П. Москвичев. Альтернативная подписка: tp@top-personal.ru Пресс-служба: pr@estate-law.ru Руководитель отдела маркетинга: В. Гончарова. Гл. бухгалтер Наталья Хомичева. Рекламный отдел: tp@top-personal.ru Прямая подписка и отдел реализации: tp@top-personal.ru претензии по доставке: tp@top-personal.ru

E-mail: redactor@estate-law.ru www.top-personal.ru

Отпечатано в ОАО «Кострома»: 156010, г. Кострома, ул. Самоковская, 10. © , 2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Споры, связанные с подделкой...

В. Трофимова

Виктория Трофимова юрист E-mail: vikatrof86@yandex.ru

Мошенничество

с е ы Споры, связанные с н н в а о з т я н в с е , м ы у р к подделкой документов в о о п д С й й о о к н л щ е а и д к д л л жилищной сфере. Подделка о и п в ж Подде ющих а . в е у и р р л е и правоустанавливающих сф танав кварт с а у н о в в документов на квартиру а о р т п н е м у к о д Подделка правоустанавливающих документов на квартиру является актуальной проблемой в настоящее время. Правоустанавливающими являются документы, на основании которых зарегистрировано право собственности и выдано свидетельство о праве собственности. № 10/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Трофимова

Споры, связанные с подделкой...

Перечень правоустанавливающих документов закреплён в ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К ним относятся: договор купли-продажи; договор дарения; договор ренты; договор мены; справка о выплате пая ЖСК; свидетельство о праве на наследство; зарегистрированное, вступившее в законную силу решение суда, если квартира досталась по суду, мировое соглашение, договор инвестирования; иной договор, на основании которого было получено право собственности.

Мошенничество

Основываясь на сфальсифицированном правоустанавливающем документе, может быть незаконно зарегистрировано право собственности, а в дальнейшем совершены различные сделки по отчуждению этой недвижимости третьим лицам. В результате новый владелец квартиры будет не вправе владеть, пользоваться, распоряжаться приобретённым им имуществом, т. к. регистрация права собственности первоначально была произведена на основании поддельного правоустанавливающего документа, что влечёт ничтожность всех последующих сделок с этой недвижимостью. Рассмотрим пример из практики. Истец Н.М. обратилась в суд с иском к Н.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки. Свои требования мотивирует тем, что 15 марта 2010 года заключила с ответчиком договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым она приобрела у Н.А. данное жилое помещение. Указывает на то, что право собственности ответчика на квартиру было зарегистрировано на основании поддельного свидетельства о праве на наследство по закону к имуществу умершей Г.Л. от 12.11.2008, что установлено вступившим в законную силу приговором суда. Истец ДЖП и ЖФ г. Москвы обратилось в суд с иском к Н.М., Р., П., Н.А., Г.Н., Д.Д. об истребовании имущества из чужого незаконного владения. Свои требования мотивирует тем, что нотариусом г. Москвы К.И. на основании подложных документов на имя Н.А. оформлено свидетельство о праве на наследство по закону к имуществу умершей Г.Л. в виде жилого помещения. Указывает на то, что данное жилое помещение принадлежит городу Москве. Между тем, Н.А. продал данное жилое помещение Н.М. по договору купли-продажи, заключённому 15.03.2010. Впоследствии жи-

№ 10/2015

В. Трофимова

лое помещение неоднократно отчуждалось по договорам купли-продажи. Участниками указанных договоров являлись Н.М., Г.Н., Д.Д., Р., П. В настоящее время право собственности на квартиру зарегистрировано за П. Указанные обстоятельства подтверждаются вступившим в законную силу приговором суда. Уточнив исковые требования, просит о признании недействительными договора купли-продажи данного жилого помещения, заключённого между Н.А. и Н.М., а также договора, заключённого между Р. и П., истребовании данного жилого помещения из чужого незаконного владения П., выселении П. из указанной квартиры без предоставления иного жилого помещения, признании права собственности г. Москвы на жилое помещение.

Мошенничество

Определением суда гражданские дела по иску Н.М. к Н.А. о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, а также по иску ДЖП и ЖФ г. Москвы к Н.М., Р., П. об истребовании имущества из чужого незаконного владения объединены в одно производство. Ответчик П. предъявила в суд встречный иск к ДЖП и ЖФ г. Москвы, Р., Н.М. о признании права собственности на квартиру. Полагает, что она является добросовестным приобретателем жилого помещения. Суд первой инстанции постановил: признать договор купли-продажи квартиры от 15.03.2010, заключённый между Н.А. и Н.М. в отношении квартиры №163 недействительным; признать договор купли-продажи квартиры от 20.04.2012, заключённый между Р. и П. в отношении квартиры № 163 недействительным.; истребовать квартиру № 163 из чужого незаконного владения П; выселить П. из жилого помещения без предоставления иного жилого помещения; признать право собственности города Москвы на квартиру № 163; применить последствия недействительности ничтожности сделки купли-продажи, заключённой 15.03.2010 между Н.А. и Н.М., взыскав с Н.А. в пользу Н.М. *** рублей. В удовлетворении исковых требований П. к ДЖП и ЖФ г. Москвы, Р., Н.М. о признании права собственности, установлении стоимости квартиры — отказать. Об отмене указанного решения ответчиком П. и третьим лицом — ОАО «Сбербанк России» поданы апелляционные жалобы. Судебная коллегия

№ 10/2015

Споры, связанные с подделкой...

пришла к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения как постановленное в соответствии с законом и фактическими обстоятельствами по делу, поскольку в судебном заседании установлено, что в момент заключения указанных в решении договоров продавцы Р., Н.А. не обладали правомочиями собственника, предоставляющими им право на отчуждение указанного имущества. При указанных обстоятельствах суд обоснованно удовлетворил исковые требования Н.М., предъявленные ею к Н.А., о применении последствий недействительности ничтожной сделки, а именно договора купли-продажи жилого помещения.

Мошенничество

Удовлетворяя исковые требования ДЖП и ЖФ г. Москвы об истребовании данного жилого помещения из чужого незаконного владения П., суд верно исходил из того, что указанное имущество поступило во владение П., а ранее и иных лиц, помимо воли собственника указанного жилого помещения — города Москвы. Ссылка П. на то, что жилое помещение не может быть истребовано из её владения, поскольку она является добросовестным приобретателем указанного имущества, обоснованно не была принята судом во внимание. Так, из разъяснений Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ, данных ими в соответствующем Постановлении от 29 апреля 2010 г. № 10/22, следует, что собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Также суд обоснованно не принял во внимание заявление ответчика Д.Д. о применении судом исковой давности к требованиям, предъявленным ДЖП и ЖФ г. Москвы. Так, срок исковой давности по требованиям о признании ничтожной сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, начинается со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале её исполнения (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Также не может быть принят во внимание и довод апелляционной жалобы ОАО «Сбербанк России» о том, что удовлетворение судом иска ДЖП и ЖФ г. Москвы об истребования имущества из чужого незаконного владения, а именно квартиры, нарушает права указанного третьего лица как

№ 10/2015

В. Трофимова

Мошенничество

залогодержателя данного объекта недвижимости по договору об ипотеке, заключённому с П. В соответствии со ст. 42 указанного ФЗ, в случаях, когда имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого имущества прекращается. Залогодержатель после вступления в законную силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой. Учитывая данные положения закона, есть основания полагать, что удовлетворение судом требований ДЖП и ЖФ г. Москвы об истребовании имущества из чужого незаконного владения П. каким-либо образом повлечёт за собой нарушение прав залогодержателя ОАО «Сбербанк России», у судебной коллегии отсутствуют. В данной ситуации при вынесении решения суд первой инстанции исходил из положений ст. 166-168 ГК РФ; 301-302 ГК РФ. Согласно п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Согласно п. 1 ст. 167 ГПК РФ, недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения. Согласно ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделок), сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. В соответствии с п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чём приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственников во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путём помимо их воли. Судебная коллегия подтвердила правильность выводов суда первой инстанции (Апелляционное определение Московского городского суда от 28 октября 2014 г. по делу № 33-19111).

№ 10/2015

Споры, связанные с подделкой...

Необходимо отметить, что, разрешая вопрос о добросовестности (недобросовестности) приобретателя жилого помещения, необходимо учитывать осведомлённость приобретателя жилого помещения о наличии записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, а также принятие им разумных мер для выяснения правомочий продавца на отчуждение жилого помещения (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления от 1 октября 2014 года).

Мошенничество

Санкт-Петербургский городской суд в Определении от 24.03.2011 № 33-4137 пришёл к выводу, что регистрация права собственности продавца недвижимого имущества, произведённая на основании ничтожного документа — подложной справки жилищно-строительного кооператива о выплате пая, подлежит признанию недействительной с последующим признанием ничтожными первичной и вторичной сделок купли-продажи. Довод покупателя второй очереди о его добросовестности отклонён ввиду отсутствия регистрации его права собственности вследствие наложения ареста, о чём он, проявив должную осмотрительность, мог знать (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 24.03.2011 №33-4137). В судебной практике имеются случаи, когда собственнику становится известно, что от его имени была совершена сделка дарения принадлежащей ему квартиры, а впоследствии была совершена сделка купли–продажи между новым собственником квартиры и покупателем, лишение законного права собственности, т. к. подпись в договоре дарения является поддельной, о чём свидетельствует почерковедческая экспертиза, которая содержится в уголовном деле. В связи с чем собственник, руководствуясь ст. 301, 302 ГК РФ, воспользовалась правом обращения в суд с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя. Для истребования имущества, по мнению истца, из чужого незаконного владения необходимо судебное решение для аннулирования записи о государственной регистрации права. Суд исковые требования удовлетворил частично, признав договор дарения квартиры, следовательно, и договор купли-продажи квартиры ни-

№ 10/2015

Читайте в следующем номере!

№ 2015

Ольга Олейникова, юрист

Долевое строительство: перспективы развития 24 июля 2015 года состоялось заседание Совета при Президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья, на котором обсуждался вопрос об усилении контроля за привлечением средств граждан в долевом строительстве. В рамках его рассмотрения было высказано предложение о внесении соответствующих изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ № 214). Во исполнение пункта 2 раздела II протокола заседания Совета при Президенте Российской Федерации по жилищной политике и повышению доступности жилья от 24.07.2015 № 1 Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации был выпущен Приказ от 07.08.2015 № 568/пр о создании межведомственной рабочей группы по подготовке предложений по изменению законодательства в сфере долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, первое заседание которой состоится уже в конце августа — начале сентября 2015 года.

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Мошенники: схем много...

Г. Крюк

Галина Крюк директор юридического центра E-mail: advokat1915@yandex.ru

Мошенничество

м е х с : . . и . Мошенники: схем много — к а и н н д н о е ь ш л о е ц М оцель — одна... г о н м

Желание обзавестись собственным жильём не чуждо для большинства российских семей, тем более что ипотека в наше время достаточно доступна. Несмотря на кризис, рынок недвижимости растёт год от года. Всплывают всё более заманчивые предложения. И вместе с такими предложениями растёт количество мошеннических действий в сфере ипотечного кредитования.

№ 10/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Г. Крюк

Мошенники: схем много...

Совершенствование законодательства, приведшее к дифференциации уголовной ответственности за мошеннические действия в сфере кредитования, не мешает преступникам придумывать и реализовывать всё более запутанные схемы. Причём мошеннические действия при оформлении ипотеки возможны как со стороны работников банка либо организаций, оформляющих ипотечный кредит, так и со стороны продавцов квартир, являющихся предметом ипотеки. В данной статье хотелось бы рассмотреть наиболее характерные примеры из судебной практики и на их основе выявить основные способы, применяемые мошенниками в сфере ипотечного кредитования.

Мошенничество

1. Создание организованной преступной группы под видом организации, имеющей своей целью предоставление ипотечного жилья категориям граждан, которым в силу их низкого дохода либо иных причин было отказано банками в выдаче ипотеки. Такой была, например, печально известная компания «Социальная инициатива». Судебная практика: Кассационное определение Верховного Суда РФ от 24.11.2008 № 47-О08-60 от 24 ноября 2008 года. Организатор преступной группы С. Ю. для систематического хищения денежных средств, поступивших в некоммерческое партнёрство от граждан, разработал программу «Социальное жильё». Целью программы якобы являлось решение жилищной проблемы для лиц, у которых в силу небольшого заработка отсутствовала возможность получения денег в кредитных организациях. Не раскрывая процесса приобретения жилья, программа содержала заведомо ложную информацию о наличии договорённостей корпорации с банками о кредитовании партнёров некоммерческого партнёрства. Договор о совместном приобретении жилья и положение о предоставлении финансовой помощи также содержали ложную информацию о том, что объекты недвижимости приобретаются корпорацией путём кредитования через банковскую систему под залог недвижимости. В течение 40 дней после получения свидетельства о государственной регистрации права партнёрство закладывало приобретённое имущество в банк, с которым было заключено соглашение о сотрудничестве. После полного погашения

№ 10/2015

Г. Крюк

партнёром предоставленной финансовой помощи залог с квартиры снимался, а партнёрство было обязано в течение 30 дней после снятия залога переоформить приобретённое совместно с партнёром жильё в частную собственность партнёра.

Мошенничество

В результате члены организованной группы, действуя через введённых в заблуждение консультантов, создавали иллюзию гарантированного приобретения жилья в короткие сроки за счёт средств банка и склоняли граждан к заключению соглашения с партнёрством и внесения необходимых взносов в кратчайшие сроки.

Затем сотрудники партнёрства убеждали граждан в подписании документов: заявления о приёме, заявления на поиск жилья, положения о членских взносах, договора о совместном приобретении жилья, положения о предоставлении финансовой помощи. Осуществляя положенные платежи, граждане постепенно убеждались в

№ 10/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Г. Крюк

Мошенники: схем много...

том, что квартир не будет. После чего обращались с заявлениями в правоохранительные органы. По данному делу проходило несколько десятков потерпевших. Подсудимым было назначено наказание в виде лишения свободы на значительные сроки. 2. Мошеннические действия преступников по сговору с сотрудниками банка. Судебная практика: Апелляционное определение Московского городского суда № 10-10467/2014 от 11 августа 2014 года.

Мошенничество

Сотрудники банка направляли клиентов, не имеющих высоких или подтверждённых доходов, в организацию, которая предоставляла ипотеку по одной справке о доходах. При этом при подписании договора залога параллельно оформлялся договор купли-продажи заложенной квартиры без даты якобы «для подстраховки» кредитора. Фактически люди, уплатившие не менее половины ипотечного кредита, обнаруживали, что они не являются собственниками своих квартир, а квартиры принадлежат третьим лицам. Так, до истечения срока кредитного договора были поданы иски о выселении (потерпевшие С-вы, Т. Р. В., Т-вы, С. Е. А., Р. Е. А., П. В.), а также совершена продажа ряда квартир третьим лицам. Подсудимым было назначено наказание в виде лишения свободы. 3. Мошенничество в сфере кредитования путём предоставления заведомо ложной информации о поручителе по кредиту, оформление в обеспечение обязательств по кредиту чужой квартиры без согласия собственника. Судебная практика: Постановление Московского городского суда № 4у-5-2495/14 от 15 октября 2014 года. Ч. заключила с ОАО «НОТА-банк» кредитный договор, по которому получила 230 000 долларов США, не намереваясь их возвращать. Ч. для получения кредита представила в банк факсимильную копию справки из ООО «Сапеко Текнолоджис», из которой следует, что она работает в указанной

№ 10/2015

Читайте в следующем номере!

№ 2015

Анна Стрельцова, юрист

Выкупная стоимость недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности В данной статье освещается вопрос определения выкупной стоимости недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, при отчуждении этой недвижимости в пользу её арендаторов. Рыночная стоимость уже неоднократно была предметом нашего внимания. Объясняется это тем, что оценка рыночной стоимости недвижимости является самой распространённой и важной для человека. Данная стоимость применяется в большинстве сделок, таких как купля-продажа, передача объекта в залог, при определение арендных платежей, при приватизации и т. д. Напомню, что, исходя из Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности), рыночная стоимость недвижимости — это наиболее вероятная цена, по которой эта недвижимость может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции при нормальных социальной, экономической и политической ситуациях в стране.

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Оспаривание истцом продажи...

С. Назарова

Светлана Назарова судья Высшего Арбитражного Третейского суда E-mail: svetlana-nazarova@rambler.ru

Ипотека

м о ц т продажи с Оспаривание иистцом и е м н о а к в а н и з а р б а ипотечной ы банком квартиры п р и с и ж О а т у д р к о а ч р в о к п р с й за невыплату и просрочку о о н р ч п е и т у о т ип а а л долга г п л ы до нев Допустимо ли обращение взыскания на ипотечную квартиру, если она является единственным жильём и каковы основания для оспаривания продажи банком ипотечной квартиры за невыплату и просрочку долга?

№ 10/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! С. Назарова

Оспаривание истцом продажи...

1. Статьёй 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ― ГПК РФ) установлен перечень имущества, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам. В частности, к такому имуществу относится жилое помещение (его части), принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, если для него и членов его семьи, совместно проживающих в нём, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением. Исключение составляет указанное помещение, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Ипотека

Исходя из вышеизложенного, обращение взыскания на единственное жильё, принадлежащее гражданину на праве собственности, возможно только в случае, если оно заложено по договору об ипотеке либо ипотеке в силу закона и законодательство об ипотеке допускает обращение на него взыскания. В остальных случаях суд отказывает в обращении взыскания на единственное жилое помещение, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, что подтверждается судебной практикой, в том числе Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.02.2015 № 17АП-18108/2014-АК по делу № А60-36190/2014. Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) предусмотрен порядок обращения взыскания на заложенную квартиру. В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Закона об ипотеке, обращение взыскания на заложенную квартиру и её реализация являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в такой квартире. Это возможно при условии, что квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на её приобретение или строительство, капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение. Кроме того, данное правило действует и в случае обеспечения погашения ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство квартиры.

№ 10/2015

С. Назарова

Ипотека

При обжаловании решений суда об удовлетворении исковых требований залогодержателей залогодатели ссылаются на то, что суды не учитывают положений пункта 1 статьи 78 Закона об ипотеке и статьи 446 ГПК РФ. Свою правовую позицию залогодатели обосновывают тем, что квартира, на которую было обращено взыскание, не является заложенной по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. В указанных случаях кредит, в обеспечение которого была заложена квартира, предоставлялся на иные цели. Кроме того, указанная квартира является единственным жилым помещением для гражданина-должника. Суды в ряде случаев удовлетворяли такие иски, признавая сделки по ипотеке недействительными. Однако при рассмотрении спора в апелляции суд выносил решение в пользу залогодержателя.

Тот факт, что жилое помещение является для должника и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению на него взыскания, если оно обременено ипотекой

Так, Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 26.01.2015 по делу № А65-18968/2014 указал следующее. Практика применения статей 50, 78 Закона об ипотеке и статьи 446 ГПК РФ определена Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 26.11.2013 № 6283/13. Согласно указанному постановлению, из пунктов 1 и 2 статьи 6, пункта 1 статьи 50 Закона об ипотеке следует, что залогодержатель вправе обратить взыскание на

№ 10/2015

Оспаривание истцом продажи...

заложенную по договору об ипотеке квартиру для удовлетворения требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, независимо от того, на какие цели предоставлен кредит. Тот факт, что жилое помещение является для должника и членов его семьи единственным пригодным для постоянного проживания, не препятствует обращению на него взыскания, если оно обременено ипотекой.

Ипотека

Суд апелляционной инстанции считает, что выводы судов о том, что положение пункта 1 статьи 78 Закона об ипотеке устанавливает исполнительский иммунитет в отношении единственного пригодного для постоянного проживания помещения, переданного в ипотеку, являются ошибочными.

должники могут оспорить обращение взыскания на заложенную квартиру, доказав незначительность нарушения кредитного обязательства и несоразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества

На основании изложенного, требования истца о признания договора об ипотеке недействительным являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению. 2. Статья 7 Закона об ипотеке устанавливает основания для прекращения права пользования квартирой залогодателя и любых иных лиц, проживающих в ней. Условием для наступления указанных последствий является то, что квартира была заложена по договору об ипотеке либо по

№ 10/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Банк и ипотечный заёмщик...

Н. Пластинина

Наталия Пластинина практикующий юрист E-mail: kalifornya3@mail.ru

Ипотека

й ы н ч е а т б Банк ииипотечный о ж п у р д и , к р н ? и а ч м е Б : к м заёмщик: мир, дружба и… и в о щ л м к ё о м за а д … меч? идамоклов По греческому преданию, сиракузский тиран Дионисий Старший (конец V в. до н. э.) предложил своему фавориту Дамоклу, считавшему Дионисия счастливейшим из смертных, занять его престол на один день. По приказу тирана его роскошно одели, умастили душистым маслом, посадили на место правителя; все вокруг суетились, исполняя каждое его слово. В разгар веселья на пиру Дамокл внезапно увидел над головой меч без ножен, висевший на конском волосе, и понял призрачность благополучия. Так Дионисий, ставший под конец жизни болезненно подозрительным, показал ему, что тиран всегда живёт на волосок от гибели. № 10/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Пластинина

Банк и ипотечный заёмщик...

В переносном смысле «дамоклов меч» — нависшая над кем-либо постоянная угроза при видимом благополучии. С начала «кредитомании» у населения России оформление кредита, в том числе ипотечного: 1. Унифицировалось: нужно представить документы по списку, подождать 1-2 дня, пока банк примет положительное решение о кредитовании, и приходить подписывать все бумаги. При ипотечном кредитовании процедура удлиняется за счёт срока регистрации договора об ипотеке в регистрирующем органе, как и увеличивается общая стоимость кредита за счёт госпошлин, стоимости оценки объекта залога и его страхования на срок кредита.

Ипотека

2. Ускорилось: все действия (если они совершаются сразу) от обращения в банк до реального получения денежных средств занимают, как правило, не более одного месяца. Данное время не увеличивается, если в оплате стоимости жилья, приобретаемого на кредитные средства, участвуют и средства материнского капитала. Процедура направления данных средств на погашение ипотечного кредита или сразу на оплату приобретаемого жилья — отдельна и может быть совершена как одновременно (при оплате стоимости жилья), так и позднее приобретения жилья (при направлении средств уже на погашение выданного ипотечного кредита). 3. Сократилось время взыскания долга по кредиту. Это произошло как из-за появления и развития коллекторских агентств, которые массово стали скупать долги населения у банков, так и из-за ставшей из-за массовости практически унифицированной процедуры судебного взыскания долга у неплательщиков кредитов. Учитывая простоту и быстроту оформления ипотечного кредита, подавляющее большинство заёмщиков — физических лиц не очень-то задумываются над рисками, которые могут наступить во время действия кредитного договора. Что и говорить, ведь большинство ипотечных кредитов заключаются на срок 10-15 и более лет, а за такой долгий срок мало что остаётся неизменным. Между тем «дамоклов меч», то есть зыбкость владения собственным жильём, сохраняется практически до конца выплаты денежных средств по кредиту. Для граждан, оформивших ипотечный кредит, интерес представля-

№ 10/2015

Н. Пластинина

ет исключение риска обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке имущество, то есть «сброс» дамоклова меча над собой.

Ипотека

Ведь в соответствии со ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ «Об ипотеке») обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Давайте рассмотрим на примерах из обширной судебной практики, возможно ли такое — «сброс» дамоклова меча, или же такой вариант развития событий исключён абсолютно. А если такой вариант возможен, нет ли зависимости между конечным результатом и непродуманными действиями самого банка-кредитора? Случай 1: жильё заложено в обеспечение НЕ ипотечного кредита Позиция суда № 1: если в кредитном договоре не указана цель — приобретение жилья, то в силу ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» на жилое помещение, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение данного кредита, не может быть обращено взыскание.

Практика. Ипотечное коллекторское агентство обратилось в суд к А. с иском об обращении взыскания на имущество — квартиру, заложенную по договору об ипотеке. Суд установил, что между банком и А. был заключён кредитный договор, по условиям которого займодавец-банк

№ 10/2015

Банк и ипотечный заёмщик...

Ипотека

предоставляет заёмщику А. кредит, цель предоставления кредита — любые нужды. В обеспечение исполнения обязательств по указанному договору заёмщик А. по договору ипотеки передала в залог квартиру. Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой недвижимого имущества, были удостоверены закладной, которую банк продал впоследствии истцу. Разрешая спор и отказывая в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество, суд, ссылаясь на ст. 78 ФЗ «Об ипотеке», ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, указал, что спорное жилое помещение для А. является единственным пригодным для проживания жилым помещением, а поэтому на данное жилое помещение не может быть обращено взыскание. В обоснование своего вывода суд указал, что из кредитного договора следовало, что кредит заёмщику А. был предоставлен на любые нужды, условий о предоставлении кредита на цели приобретения спорного жилья в договоре не содержится. Материалами дела подтверждается, что спорная квартира находится в собственности у А. с 19.09.2007 на основании договора передачи жилой площади в собственность граждан, т .е. А. в порядке приватизации приобрела квартиру, на которую истец просит обратить взыскание, а поэтому полученные кредитные денежные средства не были использованы на её приобретение. В связи с указанными обстоятельствами правовых оснований для удовлетворения заявленных требований истца суд не нашёл (апелляционное определение Ульяновского областного суда от 25.11.2014 по делу № 33-4667/2014)1. http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1071300;div=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=C9F A19BD562688F30F0B855B4B92213E;rnd=0.7950681855436414 1

См. также апелляционное определение Ульяновского областного суда от 20.05.2014 по делу № 33-1585/20142. Однако не всё так однозначно печально. Есть и другие случаи из практики с аналогичными обстоятельствами дел, решения по которым состоялись не в пользу владельцев заложенных квартир. http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=887204;div=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=C9FA19 BD562688F30F0B855B4B92213E;rnd=0.4236830852460116 2

№ 10/2015

Н. Пластинина

Позиция суда № 2: исходя из системного толкования абз. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 5, ч. 1 и 2 ст. 6, ч. 1 ст. 50, ч. 2 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке», ст. 334 ГК РФ в их взаимосвязи, по договору об ипотеке может быть заложено имущество, принадлежащее на праве собственности или на праве хозяйственного ведения залогодателю, и на него может быть обращено взыскание.

Практика. Суд принял решение о взыскании с должника в пользу Банка суммы долга и обращении взыскания на заложенное имущество — квартиру. Должник же обратился в суд с иском о признании договора залога квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки. Решением суда в удовлетворении иска отказано.

Ипотека

В ходе рассмотрения дела выяснилось, что спорное жилое помещение приобретено истицей с использованием кредитных средств, полученных у Банка по кредитному договору от 25.12.2008. Договор залога от 25.01.2012 был заключён в обеспечение обязательств истицы по второму кредитному договору от 25.01.2012 о предоставлении истице нового кредита. Удовлетворяя требования Банка, суд руководствовался нормой ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» о целях кредита, с акцентом на последний абзац нормы: «…также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры…». Разрешая исковые требования, суд пришёл к выводу, что обращение взыскания на заложенную квартиру возможно как в случае, когда такая квартира заложена по договору об ипотеке (независимо от того, на какие цели предоставлен заём), так и по ипотеке в силу закона, и наличие у гражданина-должника единственного пригодного для постоянного проживания помещения не является препятствием для обращения на него взыскания, если соответствующее жилое помещение является предметом ипотеки (апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 24.03.2015 по делу № 33-1798/15)3. http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1154906;div=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=C9F A19BD562688F30F0B855B4B92213E;rnd=0.35026524192653596 3

№ 10/2015

Банк и ипотечный заёмщик...

Вывод: несмотря на различные нюансы конкретных ситуаций кредитования и заключения договоров залога жилых помещений, влияющих на позицию судов относительно действия положений ст. 78 ФЗ «Об ипотеке», не следует забывать о риске отказа суда в обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке жилое помещение, если оно обеспечивает обязательства по кредиту, предоставленному не на приобретение жилья. Случай 2: незначительность долга

Ипотека

В соответствии с ч. 1-2 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества если одновременно соблюдены следующие условия: 1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем 5 % от размера оценки предмета залога по договору о залоге; 2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца. Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (ч. 3 ст. 348 ГК РФ). Таким образом, ч. 2 и 3 ст. 348 ГК РФ, не отменяя закреплённого в ч. 1 этой же статьи ГК РФ общего принципа обращения взыскания на предмет залога только при наступлении ответственности должника за нарушение

№ 10/2015

Читайте в следующем номере!

№ 2015

Наталия Пластинина, практикующий юрист

Уловки «ипотечников»… смешны и недальновидны Оформляя кредитный договор, обеспеченный ипотекой жилого помещения , мало кто из заёмщиков – физических лиц рассчитывает на какие-либо негативные последствия такого шага. Большинство заёмщиков даже теоретически не предполагают, что может случиться за 10-15-20 лет действия кредитного договора и к чему это может привести. Между тем, как показывает практика развития ипотечного кредитования в России, варианты отнюдь не позитивного развития ситуации при всём своём многообразии, как правило, приводят к одному, весьма печальному концу… Варианты незапланированных событий в жизни заёмщиков различны (от потери работы до смерти родных и близких), но их объединяет одно свойство – они становятся отрицательным фактором, оказывающим влияние на снижение платёжеспособности заёмщиков. Последствия снижения платёжеспособности развиваются по нарастающей: от первой просрочки уплаты очередного платежа по кредиту, попыток банка досудебного урегулирования спора до судебного процесса и принятия судом решения о взыскании суммы долга по кредиту с заёмщика и обращении взыскания на имущество залогодателя.

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Последствия отсутствия...

А. Сорокин

Алексей Сорокин юрист as.sorokin2012@yandex.ru

Аренда

я и в т с д Последствия отсутствия е я л и с в По утст ной н с государственной е а т в р о т о в с о р г а о д д у регистрации гос рациидоговора ы т д с н и аренды аре рег Государство при помощи элемента обязательной регистрации договора аренды недвижимого имущества придаёт значимость данным правовым отношениям и осуществляет признание возникшего права пользования арендатора перед третьими лицами. От заключения договора аренды и его государственной регистрации зависит судьба договорных отношений и поведение сторон в дальнейшем, указанный фактор может влиять на исчисление обязательных налогов. № 10/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! А. Сорокин

Последствия отсутствия...

Учитывая всё разнообразие споров, вытекающих из договоров аренды недвижимого имущества для сторон, важно разобраться с последствиями несоблюдения условия о государственной регистрации договора аренды. Зачастую стороны избегают условия об обязательной государственной регистрации договора аренды недвижимости, особенно это характерно для представителей малого бизнеса. В последствиях и рисках отсутствия государственной регистрации договора аренды позволяет разобраться анализ судебной практики.

Аренда

Прежде всего, стоит определиться с объектами, подлежащими государственной регистрации по договору аренды. Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключённый на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ). В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указано, что к договорам аренды любого нежилого помещения применимы правила статьи 651 Гражданского кодекса РФ. В свою очередь, это означает то, что государственной регистрации подлежит договор, в аренду по которому передаётся такое недвижимое имущество, как офис, нежилое помещение, здание и сооружение. Различные правовые позиции о последствиях отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества неоднократно высказывались Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации. Так, например, в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.01.2013 № 13 было указано, что в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, но указанный договор не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из того, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний. В таком случае следует иметь в виду, что стороны уже связаны обязательством, которое не может быть про-

№ 10/2015

А. Сорокин

извольно изменено одной из сторон, и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса РФ, пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. В то же время, в соответствии со статьёй 308 Гражданского кодекса РФ, права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут

Аренда

заключённый на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок аренды составляет больше одного года, не подлежит государственной регистрации

быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ. Иными словами, в случае фактического исполнения сторонами своих обязательств по договору аренды недвижимого имущества отсутствие государственной регистрации такого договора не является основанием для

№ 10/2015

Последствия отсутствия...

признания сделки недействительной. Таким образом, содержание статьи 165 Гражданского кодекса РФ, согласно которой несоблюдение требования о регистрации любой сделки влечет её недействительность, судами должно трактоваться иначе. В информационном письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2015 № 165 «Обзор практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключёнными» вышеуказанные нормы получают более подробную трактовку. Письмом положен конец всему разнообразию судебной практики рассмотрения споров, связанных с последствиями отсутствия государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества.

Аренда

Суд в письме в очередной раз указал, что совершённый в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем, такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечёт правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок, а вот сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключённость. Иное толкование привело бы к тому, что сторона недействительной сделки могла бы требовать её регистрации в судебном порядке. Судебная система неоднократно высказывала различные позиции о влиянии срока действия договора аренды и необходимости его государственной регистрации. В таких случаях предполагается верным вывод Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.02.2001 № 59 в «Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»» о том, что заключённый на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок аренды составляет больше одного года, не подлежит государственной регистрации.

№ 10/2015

А. Сорокин

В этом же письме было озвучено мнение о том, что соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также должно быть подвергнуто процедуре государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Указанное положение оказалось логически верным в отношении любого дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества.

Аренда

Так, например, перенаём должен совершаться по волеизъявлению прежнего арендатора, нового арендатора и арендодателя при условии соблюдения требований к форме основной сделки, включая государственную регистрацию, к данным правоотношениям применимы нормы статьи 391 Гражданского кодекса РФ. Пример из судебной практики Суд установил, что в результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаём должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга в соответствии со статьёй 391 Гражданского кодекс РФ. Такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявленных к основной сделке. В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации. Первоначальный договор аренды прошёл государственную регистрацию, а следовательно, и соглашение о перенайме должно было быть зарегистрировано. Это означает, что данное соглашение в соответствии с вышеназванными нормами не может считаться заключённым, а перемена арендатора в договоре состоявшейся. В конечном итоге суд взыскал с арендатора в пользу арендодателя арендную плату только за фактическое пользование помещением (Постановление Федерального Арбитражного Суда Северо-Западного округа от 04.12.2006 по делу № А56-13599/2006). Похожая ситуация может сложиться в случае, если стороны заключили новый договор или дополнительное соглашение к основному договору. В

№ 10/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Судебные споры с...

Г. Бигаева

Гульнара Бигаева юрист E-mail: gulnara.bigaewa@yandex.ru

Земля

я а в о Придомовая территория, м и о , д я и Пр итори т иечего имеет е р нем е р ь и т т а е в н и н о г ш права запрашивать а е г а ч р р о п а й з и в а щ в и ю регистрирующий пра риру заорган пис т и с и и н г е приревнесении записи в ЕГРП с е н П в Р и ЕГ пр Зачастую регистрирующий орган при внесении записи в ЕГРП неправомерно отказывает в регистрации права собственности на объект недвижимости. Для оспаривания штрафов по благоустройству придомовой территории необходимо учитывать не только законодательство на федеральном уровне. № 10/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Г. Бигаева

Судебные споры с...

При оспаривании течей на придомовой территории и затапливании многоквартирного дома водой необходимо заключение независимой экспертизы, а также указать, в чьём ведении находится источник затопления, т. е. источник затопления не находится на балансе предприятия и не передавался ему на праве хозяйственного ведения.

Земля

В Определении от 6 октября 2014 г. № 303-ЭС14-2579 Верховный Суд РФ указал, что судами установлена причинно-следственная связь (данная связь установлена строительно-технической экспертизой), а также спорный трубопровод не находится на балансе предприятия и не передавался ему на праве хозяйственного ведения. Учитывая положения Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации

При нарушении правил благоустройства на лиц налагается административная ответственность, предусмотренная областным законом

местного самоуправления в Российской Федерации», согласно которому к вопросам местного значения городского округа относится организация в границах округа в том числе водоснабжения населения и водоотведения, суды пришли к обоснованному выводу о том, что надлежащим ответчиком по делу является администрация, которая обязана устранить заявленные в исковом требовании нарушения. При нарушении правил благоустройства на лиц налагается административная ответственность, предусмотренная областным законом. В Постановлении от 26 марта 2015 г. № 309-АД15-1098 Верховный Суд РФ указал на нарушение правил благоустройства города. Не обеспечено

№ 10/2015

Г. Бигаева

содержание территории объекта благоустройства, а именно: не проведены работы по удалению зимней скользкости и обледенелого наката с проезжей части придомовой территории. Нахождение обледенелого наката на проезжей части придомовой территории создаёт неудобства передвижению автотранспорта. Места нахождения зимней скользкости в зоне движения пешеходов, в том числе у подъездов, не обработаны пе-

Земля

скосоляной смесью, ПГМ, что представляет опасность для передвижения пешеходов и жителей. На момент осмотра работы по удалению зимней скользкости и обледенелого наката, вопреки требованиям Правил благоустройства № 308, не проводились. Выявленные нарушения зафиксированы в актах осмотра территории с фототаблицами к ним. Установлено, что указанный дом находится в управлении общества с ограниченной ответственностью УК «Доверие», которое и несёт ответственность. Аналогичное дело было рассмотрено Верховным Судом РФ 10 сентября 2014 г. № 309-АД14-834. В постановлении указано, что по факту выявленных нарушений составлены акты осмотра территории с приложением фототаблиц и карт-схем придомового земельного участка. Таким образом, Обществом совершено административное правонарушение, предусмо-

№ 10/2015

Судебные споры с...

тренное ч. 1 ст. 11.2 Закона Республики «Об установлении административной ответственности за отдельные виды правонарушений». Соответственно, для привлечения к административной ответственности за нарушение правил благоустройства по субъектам Федерации достаточно акта осмотра территории с приложенными фототаблицами и картами-схемами. Нарушение правил благоустройства влечёт наложение административного штрафа, предусмотренного областным законом.

Земля

При получении разрешения на строительство многоквартирного дома необходимо учитывать, что земельный участок под строительство многоквартирного дома должен предусматривать возможность организации придомовой территории. В Определении Верховного Суда РФ от 03 марта 2015 года № 308-КГ15149 указано, что при рассмотрении дела судами установлено, что, отказывая в выдаче разрешения на строительство, администрация руководствовалась нормативами градостроительного проектирования, положениями пункта 2.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 и исходила из того, что земельный участок под строительство жилого здания должен предусматривать возможность организации придомовой территории с функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зелёных насаждений. Администрация указала, что площадь земельного участка, согласно нормативам градостроительного проектирования, недостаточна для эксплуатации многоэтажного жилого дома и отказала Обществу в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. Таким образом, при обращении в орган, осуществляющий выдачу разрешения на строительство, помимо документов, указанных в п. 7 ст. 51 ГрК РФ, необходимо предусматривать возможность организации придомовой территории с функциональным зонированием и размещением площадок отдыха, игровых, спортивных, хозяйственных площадок, гостевых стоянок автотранспорта, зелёных насаждений.

№ 10/2015

Г. Бигаева

При оспаривании государственной регистрации объектов недвижимости необходимо учитывать положения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 22.07.1997 № 122-ФЗ (далее — Закон о регистрации). К заявлению о регистрации права должен быть приложен документ о правах на недвижимое имущество в случае отсутствия сведений об объекте недвижимости в Едином государственном реестре прав.

Земля

В Определении от 14.05.2015 № 307-КГ15-4307 Верховный Суд РФ указал: руководствуясь положениями пункта 2 статьи 13 Закона № 122-ФЗ, статей 8, 131, 223, 551 ГК РФ, что продавец по указанному договору купли-продажи ликвидирован и у продавца отсутствовали полномочия на отчуждение водопроводной сети, а также отсутствовала регистрация права собственности продавца на спорное имущество на основании договора купли-продажи; арбитражные суды отказали в удовлетворении заявленных требований, признав оспариваемый отказ управления Росреестра в государственной регистрации соответствующим положениям Закона № 122-ФЗ. Верховный Суд РФ отказал в передаче кассационной жалобы общества для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации. При покупке объекта недвижимости необходимо в Управлении Росреестра по субъектам Федерации запрашивать выписку из Единого государственного реестра прав. Если объект приобретён до вступления в силу Закона № 122-ФЗ, государственная регистрация прав на объект недвижимости возможна в отсутствии заявления продавца. В Определении от 03 февраля 2015 г № 310-ЭС14-7017 Верховный Суд РФ указал: удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что право собственности на спорное имущество возникло до принятия Закона № 122-ФЗ и признаётся юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации, в связи с чем признали отказ в государственной регистрации перехода права собственности по вышеназванному основанию (непредставление необходимых документов на

№ 10/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Неустойка: защита или...

М. Кузина

Марина Кузина юрист

Финансы

а т и Неустойка: щ а з : а к е й и о н е т д с защита или нападение а Неу ли нап и

Согласно ст. 330 ГК РФ, неустойкой признается опредёленная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

№ 10/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Неустойка: защита или...

В указанной статье также закрепляется положение о том, что неустойка не требует предъявления кредитором доказательств причинения убытков и не может быть истребована с должника, если он не несёт ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства. Исходя из названия главы 23 ГК РФ, в которой законодатель определил указанную норму, неустойка является способом обеспечения обязательства, а значит, направлена на соблюдение интересов стороны, права которой могут быть нарушены, что не подразумевает злоупотребления последней своим правом.

Финансы

Однако очень часто в договорах устанавливается повышенный процент неустойки, который несоразмерен последствиям нарушения. И хотя такая практика больше свойственна госконтрактам, часто аналогичные положения находят отражение в договорах между заказчиком и исполнителем работ, ставя последнего в крайне невыгодное положение. Помимо высоких штрафных санкций, необъективным может быть указание на момент наступления просрочки исполнения обязательства. Так, например, нередки случаи, когда стороны указывают в договоре сроком окончания работ не момент фактического их завершения, подтверждённого сдачей заказчику соответствующих документов, а дату акта ввода объекта в эксплуатацию. Но, поскольку ввод объекта не зависит лишь от действий исполнителя работ и связан с деятельностью третьих лиц, ответственность за которые исполнитель работ нести не может, в таких случаях судебная практика признаёт необоснованность требований о взыскании неустойки за просрочку сдачи выполненных работ. Так, Семнадцатым арбитражным апелляционным судом в Постановлении от 29.09.2014 № 17АП-10816/2014-ГК установлено: ООО «Капиталъ» (истец, заказчик) обратилось в Арбитражный суд Пермского края с исковым заявлением к ООО «СК СТАРТ» (ответчик, подрядчик) о взыскании задолженности по договору подряда, неустойки за нарушение срока ввода объекта в эксплуатацию и убытков в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по выполнению работ.

№ 10/2015

М. Кузина

Решением суда от 23.06.2014 в удовлетворении исковых требований отказано. Истец не согласился с отказом в удовлетворении иска в части взыскания неустойки за нарушение сроков ввода объекта в эксплуатацию в связи с окончанием ответчиком работ на объекте 13.12.2011 — с даты подписания акта формы КС-2, поскольку по условиям пункта 1.1 договора ответчик обязался выполнить работы по капитальному ремонту здания, в том числе получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Согласно пункту 5.1.2 договора окончанием выполнения работ считается дата, указанная в акте приёма объекта в эксплуатацию, т. е. 18.01.2012.

Финансы

Постановлением апелляционного суда решение суда первой инстанции оставлено в силе поскольку: между истцом, как заказчиком, и ответчиком, как подрядчиком, был заключён договор подряда, в соответствии с которым подрядчик обязался выполнить комплекс работ по капитальному ремонту здания, осуществить согласование с инспекцией по государственному строительному надзору, получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, сдать результат заказчику, а заказчик обязался принять и оплатить эти работы. Срок выполнения работ по договору установлен в пункте 5.1 договора и соглашением от 30.09.2011 продлён до 15.12.2011. В соответствии с пунктом 5.1.2, окончанием выполнения работ считается дата, указанная в акте приёма объекта в эксплуатацию. В связи с тем, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было получено 18.01.2012, т. е. с нарушением установленного пунктами 5.1, 5.1.2 договора срока, истцом, в соответствии с пунктом 11.2 договора подряда, начислена неустойка за 34 дня просрочки. Отказывая в удовлетворении требований о взыскании неустойки, суд первой инстанции пришёл к выводу о своевременном исполнении ответчиком, как подрядчиком, обязательств по выполнению подрядных работ.

№ 10/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Неустойка: защита или...

Согласно п. 1 ст. 740 ГК РФ, подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определённый объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. В п. 4 ст. 753 ГК РФ установлено, что сдача результата работ подрядчиком и приёмка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами.

Финансы

Обусловленные договором подряда от 30.11.2010 работы были выполнены надлежащим образом, сторонами подписаны без возражений акты о приёмке выполненных работ формы КС-2, согласно которым работы были выполнены ответчиком как подрядчиком 13.12.2011, т. е. в согласованные договором подряда сроки выполнения подрядных работ. Таким образом, оснований для начисления неустойки в связи с несвоевременным выполнением работ не имелось. Апелляционным судом рассмотрены и отклонены доводы жалобы о том, что датой окончания выполнения работ следует считать получение ответчиком как подрядчиком, в соответствии с условиями пункта 1.1, 5.1.2 договора подряда, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию как не соответствующие нормам материального права. Так, в силу п. 1 ст. 740 ГК РФ, в обязательства подрядчика входит осуществление строительства объекта, а также выполнение иных строительных работ. В соответствии с п. 1 ст. 55 ГрК РФ, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объёме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или ― в случае строительства, реконструкции линейного объекта ― проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

№ 10/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Выморочное имущество...

О. Олейникова

Ольга Олейникова юрист E-mail: oaoleinikova@mail.ru

Рубрика

: о в т с е Выморочное имущество: щ у м и е о е н о ь н законодательное л ч е о р т и о а д е м о и Вы зарегулирование и ьная кон рован л и е л т у правоприменительная рег имени а р к п и о т в практика к а а р п пр Российскому гражданскому праву давно известен институт наследования выморочного имущества, социальную и практическую значимость которого сложно переоценить, ведь благодаря ему устраняется бесхозность объектов наследования. Вместе с тем законодательное регулирование порядка наследования выморочного имущества достаточно скудное. В результате на практике возникает множество споров, которые не всегда разрешаются однозначно и единообразно. Поэтому, прежде чем обратиться к анализу судебной практики по разрешению данных споров, необходимо подробно остановиться на самой процедуре перехода имущества в разряд «выморочного». № 10/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! О. Олейникова

Выморочное имущество...

Прежде всего, наследование выморочного имущества регламентируется статьёй 1151 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Согласно ей основаниями для признания имущества выморочным являются: 4 отсутствие наследников по закону и по завещанию; 4 никто из наследников не имеет права наследовать, или все наследники отстранены от наследования, то есть по смыслу статьи 1117 ГК РФ наследники являются недостойными; 4 никто из наследников не принял наследства;

Рубрика

4 все наследники отказались от наследства, и при этом никто из них не указал, что отказывается в пользу другого наследника — статья 1158 ГК РФ. Соответственно, при наличии хотя бы одного из указанных оснований имущество наследодателя признаётся выморочным и поступает в порядке наследования по закону в собственность публично-правового образования. Если выморочным является жилое помещение; земельный участок, а также расположенные на нём здания, сооружения, иные объекты недвижимого имущества, доля в праве общей долевой собственности на указанные объекты, то такое имущество поступает в муниципальную собственность. Исключение составляют случаи, если данное имущество расположено на территории городов федерального значения — Москвы или Санкт-Петербурга. В этом случае выморочное имущество передаётся в собственность соответствующего субъекта Российской Федерации. Иное выморочное имущество переходит в собственность Российской Федерации. Что касается порядка наследования и учёта выморочного имущества, то в соответствии с частью 3 статьи 1151 ГК РФ он определяется законом, который до настоящего времени так и не принят. В связи с этим Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что «впредь до принятия соответствующего закона, определяющего порядок наследования и учёта выморочного имущества, переходящего в порядке наследования по закону в собственность Российской Федерации, а также порядок передачи его

№ 10/2015

О. Олейникова

Рубрика

в собственность субъектов Российской Федерации или в собственность муниципальных образований, при рассмотрении судами дел о наследовании от имени Российской Федерации выступает Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество) в лице его территориальных органов, осуществляющее в порядке и пределах, определённых федеральными законами, актами Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации, полномочия собственника федерального имущества, а также функцию по принятию и управлению выморочным имуществом (пункт 5.35 Положения о Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом, утверждённого постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 года № 432); от имени городов федерального значения Москвы и СанктПетербурга и муниципальных образований — их соответствующие органы в рамках компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов»1. Таким образом, наследование, принятие, учёт и управление (далее — наследование) выморочным имуществом осуществляет Росимущество. При этом до недавнего времени аналогичными функциями были наделены налоговые органы, которые производили учёт, оценку и реализацию имущества, перешедшего по праву наследования к государству 2, однако впоследствии указанные функции были ими утрачены3. В настоящее время, поскольку специальный закон, регламентирующий процедуру наследования выморочного имущества, отсутствует, данный порядок определяется следующими нормативными и ненормативными правовыми актами: 4 Постановление Совмина СССР от 29.06.1984 № 683 «Об утверждении Положения о порядке учёта, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов»; 1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании». 2 Письмо ФНС РФ от 04.12.2008 № ШС-6-3/892 «О выморочном имуществе». 3 Письмо ФНП от 17.07.2012 № 1445/06-15.1 «Об отказе в выдаче нотариусом налоговым органам свидетельства о праве наследования имущества, переходящего в собственность Российской Федерации».

№ 10/2015

Выморочное имущество...

4 Инструкция о порядке учёта, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов (утв. Минфином СССР 19.12.1984 № 185); 4 Письмо Минфина РФ от 21.06.2006 № 08-01-02/6-27 «О порядке применения Инструкции Минфина СССР от 19.12.1984 № 184 «О порядке учёта, оценки и реализации конфискованного, бесхозяйного имущества, перешедшего по праву наследования к государству, и кладов».

Рубрика

Вместе с тем, по нашему мнению, применение данных актов для урегулирования указанного вопроса является необоснованным, поскольку ими регламентирован порядок учёта, оценки и реализации выморочного имущества налоговыми органами, которые в настоящее время, как уже отмечалось выше, лишены соответствующих полномочий в связи с фактической утратой силы Указа Президента РФ от 31.12.1991 № 340 «О Государственной налоговой службе Российской Федерации». Поэтому уместнее ссылаться на пункт 1 главы 1 раздела IX Методических рекомендаций по оформлению наследственных прав, утверждённых Решением Правления ФНП от 27-28.02.2007 (протокол № 02/07), согласно которому свидетельство о праве на наследство является публичным документом, подтверждающим право на указанное в нём наследственное имущество, выдаётся свидетельство по заявлению наследника по месту открытия наследства нотариусом или уполномоченным в соответствии с законом совершать такое нотариальное действие должностным лицом. В таком же порядке выдаётся свидетельство и при переходе выморочного имущества по наследству к Российской Федерации. Такая законодательная неопределённость порождает споры о порядке наследования выморочного имущества. Так, ИФНС России по г. Чехову Московской области была вынуждена обратиться в суд с заявлением об оспаривании отказа нотариуса в совершении нотариального действия по выдаче свидетельства о праве на наследство по закону на выморочное имущество. Отказ нотариуса был мотивирован тем, что невозможно установить круг наследников по 7 очередям. Кроме того, у нотариуса нет права осуществлять управление государственным имуществом. В этой связи оформление наследства на выморочное имущество должно осущест-

№ 10/2015

Читайте в следующем номере!

№ 2015

Гульнара Бигаева, юрист

Убытки застройщика при задержке строительства Анализ судебной практики показывает, что на сегодняшний день для застройщика есть наиболее безопасная организационно-правовая форма в случае задержки возведения домов, посредством которой в силу закона можно привлекать денежные средства физических лиц для строительства многоквартирных домов. Истец обратился с иском к жилищно-строительному кооперативу о взыскании паевого взноса, процентов за пользование чужими денежными средствами и расторжении договора о порядке выплаты взносов и предоставления жилья. Решение суда: иск к жилищно-строительному кооперативу о взыскании паевого взноса, процентов за пользование чужими денежными средствами и расторжении договора о порядке выплаты взносов и предоставления жилья удовлетворить частично. Признать прекращённым досрочно договор о порядке выплаты взносов и предоставления жилья члену ЖСК, заключённый между истцом и жилищно-строительным кооперативом, в связи с заявлением истца о добровольном выходе из членов ЖСК.

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Актуальные вопросы...

В. Мариновская

Виктория Мариновская юрист-правовед, педагог высшей школы E-mail: viroda@mail.ru

Перепланировка

, ы с о р п о о г в о е н Актуальные вопросы, н ы о н к ь а л з а и е у н ы т н я к у с а касающиеся незаконного е А с и я м щ и о ю н л а а и с в ж о а е и (или) к оборудования д н у сауны р в обо ) бани ении и щ л е бани в нежилом помещении и ( м о п В коммерческой деятельности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, владеющих недвижимостью (в частности, нежилыми помещениями) нередки случаи возникновения конфликта интересов по поводу владения, пользования и распоряжения общедолевыми зонами при проведении ремонтных и реконструирующих работ на принадлежащем им объекте недвижимого имущества. Особенно это касается собственников, которым принадлежат подвальные или чердачные помещения, а также арендаторов и субарендаторов, решившихся на проведение строительства и перепланировки арендуемого объекта. № 10/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Мариновская

Актуальные вопросы...

Перепланировка

В данной статье речь пойдёт о реконструкции подвалов и первых этажей в нежилых коммерческих помещениях, цокольных и подвальных помещениях в многоквартирных жилых домах и иных зданиях для строительства в них саун, бань. Вопрос этот является весьма актуальным, поскольку, как показывает практика, большинство лиц, начинающих указанную реконструкцию, зачастую не получают разрешения ни от сособственников данного помещения (в частности, это касается затрагиваемых при данном виде реконструкции несущих стен, коммуникаций: газо-, водо-, тепло- и электроснабжения, на которые резко возрастает нагрузка и которые, как правило, не предназначены для этого), так и компетентных органов, обязанных контролировать данные виды работ. Это, в свою очередь, ведёт к судебным искам, многочисленным восстановительным работам и как результат ― к убыткам и потраченным впустую нервам и финансовым вложениям. Учитывая огромный разрозненный массив законодательства, включающий в себя различные ГОСТы, нормы и СНИПы, а также тот факт, что правоотношения владельцев нежилых помещений, нежилых помещений в многоквартирных домах, затрагивающие вопросы использования общего имущества здания, напрямую законом не урегулированы, то сособственники зачастую теряются и не знают, на основании каких нормативно-правовых актов могут отстаивать свои нарушенные незаконной перепланировкой права. В качестве обоснования актуальности вышесказанного можно рассмотреть дело № 2-7835/2014 от 02 декабря 2014 г. (Свердловский районный суд г. Перми, Пермский край). В ходе рассмотрения дела было установлено: ТСЖ «С» обратилось в суд с иском к Б., Р., ООО «П-Т» и просило признать незаконными действия ответчиков по обустройству в подвальном помещении мини-гостиницы, признать незаконными действия ответчиков по обустройству в подвальном помещении дома сауны, признать незаконными действия ответчиков по изменению внутридомового инженерного оборудования и инженерных сетей (…). Требования ТСЖ суд полностью удовлетворил. В своем решении суд исходил из положений части 1 статьи 36 ЖК РФ, СНиП «Жилые здания» (в цокольных и подвальных помещениях жилых зданий не допускается размещать все предприятия, а также магазины с режимом функционирования после 23 часов, предприятия бытового обслуживания, в которых применяются легковоспламеняющиеся вещества

№ 10/2015

В. Мариновская

(кроме парикмахерских и мастерских по ремонту часов общей площадью до 300 м2); бани и сауны (кроме индивидуальных саун в квартирах)) и ряда других нормативно- правовых актов. Итак, при проведении ремонтных и реконструирующих работ (строительство бани и (или) сауны) собственнику нежилого помещения необходимо помнить следующее:

Перепланировка

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, а также с пунктом 1 Постановления ВАС (Высший Арбитражный Суд) РФ № 64, отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.1 Согласно ст. 290 ГК РФ, собственникам на праве общедолевой собственности принадлежат общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, санитарно-техническое и иное оборудование (…). Это подтверждается вышеуказанным постановлением ВАС: «…к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения». Учитывая указания ВАС РФ, а также правила содержания общего имущества в многоквартирном доме 2, общее имущество должно содержаться Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». 2 Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (ред. от 26.03.2014) «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность». 1

№ 10/2015

Актуальные вопросы...

в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей), в состоянии, обеспечивающем: безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

Перепланировка

Согласно ст. 55.24 Градостроительного кодекса, касающейся требований законодательства РФ к эксплуатации зданий, сооружений, эксплуатация зданий, сооружений должна осуществляться в соответствии с их разрешённым использованием (назначением). В качестве примера можно привести Определение по делу № 334723/2011 Нижегородского областного суда (кассация) от 17 мая 2011 года. Судом было установлено, что между администрацией города Нижнего Новгорода и С. (инвестором) был заключён инвестиционный контракт от 21 декабря 2000 года, согласно которому инвестор должен был выполнить реконструкцию и капитальный ремонт нежилого помещения № 1 (…). Стороны определили свои доли в праве общей долевой собственности в помещении № 1, а именно доля ИП Семина К.П. составила 7/10 долей и 3/10 доли находится в муниципальной собственности. На основании этих документов стороны зарегистрировали право собственности на определённые ими доли. Этим же соглашением было установлено, что С. является пользователем и самостоятельно пользуется всем помещением в целях организации кафе, игорно-развлекательного бизнеса. Согласно п. 17 соглашения, срок действия соглашения установлен сторонами с 22 августа 2002 года по 22 августа 2005 года. Из материалов дела усматривается, что С. без согласия второго собственника – администрации города Нижнего Новгорода, произвёл перепланировку спорного нежилого помещения, в связи с чем решением Арбитражного суда Нижегородской области от 18 марта 2004 года по иску администрации города Нижнего Новгорода на С. была возложена обязанность привести спорное нежилое помещение в соответствие с инвентаризационным планом БТИ по состоянию на 28 мая 2002 года и ответчику было запрещено размещать в данном помещении бани, сауны и бассейн (…).

№ 10/2015

В. Мариновская

Перепланировка

К сожалению, собственник, проводящий столь значительную реконструкцию принадлежащего ему нежилого помещения, не озадачивается тем фактом, что проводимые им строительные работы (без полученных согласований, разрешений) могут нанести вред здоровью и имуществу других собственников. На попытки сособственников и (или) работников управляющей компании провести хотя бы визуальный осмотр проводимой реконструкции отвечают отказом, мотивируя это тем, что частная собственность неприкосновенна и никто не имеет права без разрешения владельца помещения заходить на принадлежащую ему территорию, кроме определённых законом случаев. Однако данные лица забывают о том, что сособственники помещения имеют право доступа к общему имуществу (например, к несущим коммуникациям, которые, как правило, находятся в подвальных помещениях) в целях его осмотра. П. 13 Постановления Правительства № 491 устанавливает: осмотры общего имущества, в зависимости от способа управления многоквартирным домом, проводятся собственниками помещений, лицами, привлекаемыми собственниками помещений на основании договора для проведения строительно-технической экспертизы, или ответственными лицами, являющимися должностными лицами органов управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива, или иного специализированного потребительского кооператива (далее — ответственные лица), или управляющей организации, а при непосредственном управлении многоквартирным домом — лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы. Что же касается размещения бань, то согласно ч. II п. 2.1. Постановления Главного государственного санитарного врача РФ от 20.12.2013 № 70 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.3150-13 «Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы бань и саун» (вместе с СанПиН 2.1.2.3150-13 «Санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы бань и саун. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы») (Зарегистрировано в Минюсте России 13.05.2014 № 32244) бани должны размещаться в отдельно стоящих зданиях. Согласно п. 6.84 Свода правил СП 118.13330.2012 «СНиП 31-06-2009. «Общественные здания и сооружения». Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009 (утв. Приказом Министерства регионального развития

№ 10/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Сложности признания...

В. Петров

Владимир Петров юрист 3 класса, бывший работник судебной системы E-mail: Boyard19@mail.ru

№ 10/2015

Наследственные споры

я и н а н з и р п Сложности признания и м т с ы о н н й о ж о т л с м недостойным наследником о о С д к и не н д ) е е л и ас лжен н (продолжение) о д о (пр

101

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Петров

Сложности признания...

1. ОТСУТСТВИЕ ПОМОЩИ ― БЛИЗКОЕ НАСЛЕДСТВО?

Наследственные споры

Ну, вот мы и подошли к самому распространённому основанию иска о признании недостойным наследником ― отсутствию заботы о пожилом или тяжелобольном наследодателе. Ведь он самый лёгкий: документы подделать, фиктивный брак заключить ― оно, с точки зрения потенциального наследника, может и здорово, да слишком уж сложно. А тут ― что может быть проще: оставить наследодателя на некоторое время без ухода, лечения ―и вот оно, наследство. Но, к счастью, и законодатель предвидел такое положение дел, а потому сделал описанное мной выше одним из главных оснований признания недостойным наследником. Но речь идёт об очень серьёзном обвинении, а коли так, нужны не менее серьёзные доказательства, потому суд не только удовлетворяет, но и частенько отказывает в удовлетворении исковых требований, причём как первая, так и последующие инстанции. А вот и пример отказа: 28 апреля 2015 г. Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Корниловой Т., судей Вялых О. Г., Власовой А. С., при секретаре Стяжкиной С. Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ращепкиной А. Е. к Бутенко А. И. о признании недостойным наследником по апелляционной жалобе Ращепкиной А. Е. на решение Азовского городского суда Ростовской области от 18 февраля 2015 г., заслушав доклад судьи Корниловой Т.Г., установила: Ращепкина А. Е. обратилась в суд с иском к Бутенко А. И. о признании его недостойным наследником, обосновывая свои требования тем, что она является родной сестрой Б. И. Е., умершего ‹дата обезличена›. Наследственным имуществом умершего Б. И. Е. является квартира ‹номер обезличен›, расположенная ‹адрес обезличен›, гараж, автомашина ‹информация обезличена› года выпуска. Завещание отсутствует. Согласно наследственному делу единственным наследником Б. И. Е. является его сын — недееспособный Бутенко А. И. Однако истец считает Бутенко А. И. недостойным наследником, поскольку ответчик материальную и моральную помощь Б. И. Е. не оказывал, участия в похоронах не принимал.

102

№ 10/2015

В. Петров

На основании изложенного истец просил суд признать Бутенко А. И. ненадлежащим наследником, отстранить его от наследования, лишив его права на вступление в наследование на спорное недвижимое имущество, и признать Ращепкину А. Е наследником Б. И. Е. Решением Азовского городского суда Ростовской области от 18 февраля 2015 г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Наследственные споры

Не согласившись с указанным решением суда, истец обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда отменить. Апеллянт, ссылаясь на ст. 1117 ГК РФ, указал на то, что Бутенко А. И. является ненадлежащим наследником. В заседание судебной коллегии стороны не явились, о месте, времени рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом и заблаговременно, что подтверждено почтовыми уведомлениями; не сообщили причины неявки и не ходатайствовали об отложении слушания дела; судебная коллегия с учётом положений ч. 3 ст. 167, ч. 1 ст. 327 ГПК РФ признала возможным рассмотреть жалобу в отсутствие указанных лиц. Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь п. 2 ст. 1117 ГК РФ и разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании», исходил из того, что само по себе неучастие ответчика в осуществлении ухода за наследодателем, неоказание материальной помощи наследодателю в отсутствие установленной решением суда алиментной обязанности ответчика в отношении наследодателя, по смыслу ст. 1117 ГК РФ, основанием для отстранения от наследования не является; приговором суда либо материалами гражданского дела о взыскании алиментов не подтверждено злостное уклонение ответчика от исполнения обязанностей по содержанию наследодателя.

№ 10/2015

103

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Петров

Сложности признания...

Судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции. Обратившись в суд с настоящим иском, истец исходил из того, что Бутенко А. И. является недостойным наследником, поскольку не выполнял при жизни отца уход за ним, не оказывал материальную помощь.

Наследственные споры

Однако Бутенко А. И., являясь инвалидом с детства, решением суда от 10.08.1994 был признан недееспособным, в связи с чем оказывать материальную или иную помощь Б. И. Е. не мог. Кроме того, согласно ст. 1148, 1149 ГК РФ, Бутенко А. И. является нетрудоспособным иждивенцем наследодателя, и в случае наличия завещания не в его пользу имел бы право на обязательную долю наследства. Поскольку обстоятельства, на которые ссылался истец в обоснование своих требований, в правовом понимании ст. 1117 ГК РФ основанием для признания Бутенко А. И. недостойным наследником и отстранения его от наследства не являются, судебная коллегия считает, что суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований. Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании норм действующего законодательства, в связи с чем не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения. С учётом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что оснований к отмене постановленного судом первой инстанции решения не имеется, обстоятельства, имеющие значение для дела, судом определены правильно, нормы закона применены верно. Судебная коллегия, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ определила: решение Азовского городского Ростовской области от 18 февраля 2015 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Ращепкиной А. Е. — без удовлетворения. Вот тут мы видим простой пример невнимательности, а может быть, и легкомыслия истца: подал иск в суд чисто по факту, что помощи отцу от-

104

№ 10/2015

В. Петров

ветчика при его жизни от сына не приходило. Но наличие всего лишь одной бумаги — справки ответчика об его инвалидности — вчистую освободило его от ответственности и привело к отказу в иске. Кроме того, как уже было сказано выше, являясь инвалидом, ответчик сам мог бы претендовать на часть наследства. 2. БРАК С ИМУЩЕСТВОМ

Наследственные споры

Есть и ещё один хитрый ход в целях получить наследство: фиктивный брак — знаменитый приём, не раз описанный в художественной литературе и показанный в фильмах, где мы видим, как девушка выходит замуж за богатого старика или молодой альфонс женится на богатой же старухе и предвкушает, как совсем скоро станет владельцем её состояния. Но закон здесь в очередной раз доказывает, что кино / литература — не то же самое, что реальная жизнь. Если там «предприимчивые» наследники чаще всего достигают своей цели, то в реальности это один из почти гарантированных «шлагбаумов» на пути к наследству. Но, естественно, требующий доказательств, как и всякий другой. Вот и пример: 18 марта 2014 г. Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе: председательствующего судьи Птоховой З. Ю., судей Александровой Ю. К. и Параевой В. С. при секретаре К. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-6020/13 по апелляционной жалобе П. С. А. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 09 декабря 2013 года по иску П. С. А. к Ш. Е. В. о признании недостойным наследником, отстранении от наследственного имущества. Заслушав доклад судьи Птоховой З. Ю., объяснения представителя ответчицы Ш. Е. В. — М. В. В., возражавшей против доводов жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда установила: <дата> умер П. Ю. А., приходящийся родным братом истцу и супругом ответчице. После смерти наследодателя открылось наследство, в состав которого входит 1/2 доля в общей долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>. П. С. А. обратился в суд с иском к Ш. Е. В., в котором просил признать

№ 10/2015

105