Жилищное право №11 - 2015 by Mark Smith

колонка редактора

Спад деловой активности совсем не означает спада споров, особенно в ситуации, когда получатель ренты пережил плательщика. Что делать? Удачи! Александр Гончаров

главный эксперт

ведущие эксперты

Н. Пластинина

А. Алистархов

Н. Андержанова

Г. Бигаева

А. Волкова

А. Герасимов

К. Глушко

А. Елисеев

Д. Ермаков

А. Журавлева

Д. Карпухин

А. Корольков

М. Кузина

А. Кайль

С. Кукуев

М. Кюрджев

М. Лазукин

О. Москалева

О. Мун

О. Олейникова

Х. Плещицкая

А. Сорокин

Ю. Сорокина

А. Столярова

А. Лейба

А. Русин

Л. Миннегалиева

С. Соколова

Ю. Чаевцев

№

Ежемесячный практический журнал

11/2015

Ипотека Наталия Пластинина Уловки «ипотечников»… смешны и недальновидны . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Комментирует Ольга Олейникова

Долевое строительство Ольга Олейникова Долевое строительство: перспективы развития . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 Сергей Слесарев Долевое строительство – достояние истории? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 27

СОДЕРЖАНИЕ

Рента Валерий Белов Получатель ренты пережил плательщика ренты: правовые последствия для договора ренты . . 35

Аренда Алексей Сорокин Договор перенайма: анализ споров . . . . . . . . . . 41

Оценка Анна Стрельцова Оценка недвижимости: установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 51

№

11/2015

Ежемесячный практический журнал

Оспаривание

Служебные помещения Наталия Фомина Выселение из служебных жилых помещений . . 71

Мошенничество Наталья Быстрицкая Залог квартир и мошенничество: некоторые аспекты судебной практики . . . . . . . . . . . . . . . . . 81

Коммуналка Георгий Ситников Законность ограничения водоотведения ― «заглушки» в канализацию . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

Приватизация Светлана Сергеева Споры, связанные с проживанием в неприватизированном жилье . . . . . . . . . . . . . . . . 97

Клининг Виктория Мариновская Споры с клининговыми компаниями по качеству уборки и компенсации ущерба . . . . . . . . . . . . . 105

СОДЕРЖАНИЕ

Виктория Мариновская «Осторожно – неизвестная территория». Расторжение договора купли-продажи земельного участка при наличии обременения и ограничений его использования . . . . . . . . . . . . . 63

Читайте в номере

c. 7

c. 41

Наталия Пластинина

Алексей Сорокин

С развитием ипотечного кредитования …

развивается и законодательство, и, как показывает практика, теперь хитрецам-мудрецам не удаётся достичь своей цели — оставить заложенное имущество за собой при невозвращении суммы долга банку...

c. 19 Ольга Олейникова

В настоящее время конструкция …

долевого строительства представляет собой достаточно сбалансированный механизм, который позволяет осуществлять охрану и защиту прав и законных интересов

А нализ судебной практики разрешения …

споров, связанных с передачей прав и обязанностей по договору аренды (перенаём), позволят определить ряд тонкостей заключения договора перенайма, исключающих любую возможность его оспаривания... как участников долевого строительства, так и застройщиков. В этой связи имеются основания полагать, что реализация представленной Минстроем России концепции ограничится первым этапом, тогда как до внедрения модели проектного финансирования дело не дойдёт...

ДАЙДЖЕСТ

c. 35

c. 71

Валерий Белов

Ч то происходит с договором ренты, …

и какие правовые последствия ждут стороны указанного соглашения в случае, если плательщик ренты умер ранее получателя ренты?...

А нализ судебной практики по спорам …

о выселении из служебных жилых помещений позволяет выделить ряд их существенных моментов...

c. 105 Виктория Мариновская

В данной сфере услуг существуют свои …

«подводные камни», которые опасны для заказчика, исполнителя и для третьих лиц, которые оказываются вовлеченными в судебные тяжбы...

Светлана Назарова

c. 97

Светлана Сергеева

В настоящее время много споров возникает …

в судебной практике по вопросу проживания в неприватизированной квартире. Даже, казалось бы, однозначные положения закона поразному трактуются судами, что порождает неопределенность в понимании норм права...

Выходные данные

Журнал Свидетельство о регистрации средства массовой информации № ПИ 77-15531 от 20 мая 2003 г., выдано Комитетом Российской Федерации по печати.

Подписка: по каталогу агентства «Роспечать»: 79154, 79357; по объединенному каталогу: 43137, 29429; Интер-почта: 1243.

Выпускающий редактор журнала: Н. Селиверстова

Редакция приглашает к сотрудничеству специалистов по жилищным проблемам. Издательство не несет ответственности за ущерб, нанесенный в результате использования, неиспользования или ненадлежащего использования информации, содержащейся в настоящем издании.

Редакционная коллегия: В. В. Алистархов, А. А. Абрамов, А. Н. Герасимов, Д. В. Карпухин

Перепечатка материалов (полная или частичная) допускается только с письменного разрешения редакции.

Эксперты: Д. Болгерт, А. Герасимов, О. Иванихина, А. Кайль, М. Кузина, М. Лазукин, А. Лейба, Ф. Махмутов, О. Мун, А. Пикалова, А. Русин, М. Смородинов, А. Сорокин, Ю. Сорокина, М. Толстых, В. Трофимова, А. Угрюмов, К. Ханина

Адрес редакции: 117036, Москва, а/я 10.

PR-отдел: tp@top-personal.ru

Подписано в печать 14.09.2015. Формат 60х90 1/8. печать офсетная, бумага офсетная. Тираж 2 500 экз. Заказ № 51-17.

Главный редактор издательства: Александр Гончаров.

Корректор: О. Трофимова. Дизайн, верстка: О. Дегнер. Интернет-проекты: П. Москвичев. Альтернативная подписка: tp@top-personal.ru Пресс-служба: pr@estate-law.ru Руководитель отдела маркетинга: В. Гончарова. Гл. бухгалтер Наталья Хомичева. Рекламный отдел: tp@top-personal.ru Прямая подписка и отдел реализации: tp@top-personal.ru претензии по доставке: tp@top-personal.ru

E-mail: redactor@estate-law.ru www.top-personal.ru

Отпечатано в ОАО «Кострома»: 156010, г. Кострома, ул. Самоковская, 10. © , 2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Уловки «ипотечников»…

Н. Пластинина

Наталия Пластинина практикующий юрист E-mail: kalifornya3@mail.ru

Ипотека

… » в о к и н ы Уловки «ипотечников»… ч н е д т и в о о п н и ь « л и а к д в смешны и недальновидны е Уло ны и н ш е м с Оформляя кредитный договор, обеспеченный ипотекой жилого помещения 1, мало кто из заёмщиков – физических лиц рассчитывает на какие-либо негативные последствия такого шага. Большинство заёмщиков даже теоретически не предполагают, что может случиться за 10-15-20 лет действия кредитного договора и к чему это может привести. В связи с тем, что жилым помещением, оформленным в ипотеку, может оказаться как квартира, так и дом, комната, в дальнейшем в статье будет использоваться единый термин — «ипотечное жильё». 1

№ 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Пластинина

Уловки «ипотечников»…

Между тем, как показывает практика развития ипотечного кредитования в России, варианты отнюдь не позитивного развития ситуации при всём своём многообразии, как правило, приводят к одному, весьма печальному концу…

Ипотека

Варианты незапланированных событий в жизни заёмщиков различны (от потери работы до смерти родных и близких), но их объединяет одно свойство ― они становятся отрицательным фактором, оказывающим влияние на снижение платёжеспособности заёмщиков. Последствия снижения платёжеспособности развиваются по нарастающей: от первой просрочки уплаты очередного платежа по кредиту, попыток банка досудебного урегулирования спора до судебного процесса и принятия судом решения о взыскании суммы долга по кредиту с заёмщика и обращении взыскания на имущество залогодателя. После вступления решения в силу в процессе исполнительного производства заёмщика / залогодателя и членов его семьи ждёт выселение из жилья, оформленного в ипотеку, и снятие с регистрационного учёта всех зарегистрированных в нём лиц. Вот и всё… Увы, но такие перспективы для огромного количества заёмщиков стали реальностью с постоянством экономических кризисов в России. В среднем экономические неурядицы «трясут» нашу страну каждые 4-6 лет. Учитывая, что это составляет всего от 1/5 до 1/3 срока среднего ипотечного кредита (15-20 лет), вероятность наступления вышеприведённых отрицательных факторов (обстоятельств) очень велика. Попав в такую ситуацию и понимая вероятный конечный результат, к которому в конце концов приведёт, например, потеря работы, многие заёмщики вместо немедленной коррекции собственного материального положения и стабилизации уплаты платежей по графику начинают… хитрить. Но на всякую хитрость найдётся… другая хитрость, природная смекалка и… закон! Рассмотрим, в чём чаще всего состоят эти «хитрости» заёмщиков / залогодателей, как с ними бороться кредиторам и есть ли на них управа в виде закона?

№ 11/2015

Н. Пластинина

Хитрость первая: обеспечение «густонаселённости» ипотечного жилья Достижение данной цели возможно несколькими способами: • прописать в ипотечном помещении всех близких и дальних родственников, как имеющих постоянное жильё в собственности или пользовании, так и не имеющих такового; • родить ребёнка (детей), которого(ых) зарегистрировать на указанной жилой площади; • сдать жилое помещение в аренду с временной регистрацией.

Ипотека

Расчёт простой: доказать в суде один из возможных факторов, как то: 1) наличие проживающих в жилом помещении лиц, для которых оно является единственным жильём; 2) наличие в помещении зарегистрированных лиц, которые не потеряют права проживания после обращения на помещения взыскания по решению суда; 3) сделать помещение неинтересным для будущих покупателей в силу его обременённости арендой. В первом случае заёмщики руководствуются положением части 1 ст. 79 ФЗ «Об исполнительном производстве», согласно которому взыскание не может быть обращено на принадлежащее должнику-гражданину на праве собственности имущество, перечень которого установлен ГК РФ. При обращении же к ст. 446 ГПК РФ о недопустимости обращения взыскания на установленный перечень имущества должника, в том числе жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, заёмщики / залогодатели стараются «не замечать» смысловое окончание данной нормы: «… за исключением указанного в настоящем абзаце иму-

№ 11/2015

Уловки «ипотечников»…

щества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание…». В случае со сдачей ипотечного жилья в аренду заёмщики руководствуются положениями ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» и ст. 688 ГК РФ с тем расчётом, что договор аренды при реализации жилого помещения сохранит силу.

Ипотека

Однако… Закон позволяет обратить взыскание на единственное жильё должника, если оно является предметом ипотеки (п. 1 ст. 78 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее — ФЗ «Об исполнительном производстве»)), что послужит основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире. Согласно ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным ЖК РФ, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Возможность принудительного снятия гражданина с регистрационного учёта также предусмотрена законом (см. ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации»»). Порядок снятия установлен п. 31 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учёта по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Судебная практика достаточно однозначна в данном вопросе (см. апелляционное определение Свердловского областного суда от 24.06.2014 1 по делу № 33-7982/2014 , апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 09.02.2015 № 33-1652/2015 по делу № 2-2105/2014).2 http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=957128;dst=0;ts=EF4C8077461EEFEAB3C441D6FA30674B;rnd=0.23981742979958653 http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1143761;div=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=96E65D5CED0FC7C5DACD106A435A72DC;r nd=0.06231382954865694 1 2

№ 11/2015

Н. Пластинина

Ипотека

Не стоит недобросовестному заёмщику считать проблему с возможным выселением решенной даже в том случае, когда банк соглашается принять заложенное по ипотеке жильё в результате объявления торгов по его продаже несостоявшимися (в порядке ст. 78 ФЗ «Об исполнительном производстве», п. 5 ст. 61 ФЗ Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ «Об ипотеке»). Даже если квартира продана банком новому собственнику, право требования о выселении и снятии зарегистрированных в жилом помещении лиц как утративших право пользования сохраняется за новым собственником. Суды неизменно выносят решение в пользу нового собственника, выселяя из бывших ипотечных квартир всех, не имеющих отношения к новому собственнику, включая несовершеннолетних и престарелых (см. апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 14.04.2015 № 33-5484/2015 по делу № 2-12126/2014).3 В случае же обременения ипотечного жилья арендой / поднаймом новый собственник в порядке, установленном ГК РФ, может расторгнуть договор. И в этом случае наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК РФ). Некоторые заёмщики старательно избавляются от движимого и недвижимого имущества в целях создания ситуации наличия лишь одного, единственного пригодного для проживания жилого помещения, на которое в силу ч. 1 ст. 79 ФЗ «Об исполнительном производстве» нельзя обратить взыскание. Как правило, всё-таки такие действия чаще встречаются среди заёмщиков – не ипотечников, у которых есть шанс сохранить жильё за собой. Но даже и в этом случае суды, установив, что на момент рассмотрения дела спорная квартира юридически и являлась для заёмщика – физического лица единственным пригодным для постоянного проживания жилым помещением (при отсутствии в деле доказательств наличия у него иного жилого помещения на праве собственности либо ином праве), однако стала таковой в результате недобросовестных действий заёмщика по отчуждению иного недвижимого имущества, осуществлённых исключительно с целью уклонения от исполнения имущественных обязательств в 3 http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1220721;div=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=96E65D5CED0FC7C5DACD106A435A72DC;r nd=0.5283529665321112

№ 11/2015

Уловки «ипотечников»…

пользу взыскателей, обоснованно отказывают гражданину в защите принадлежащего ему права на спорное имущество — жилое помещение (см. апелляционное определение Пермского краевого суда от 29.04.2015 по делу № 33-3998).4 Вывод: хитрость с обеспечением «густонаселённости» ипотечного жилья в целях признания помещения единственным пригодным для проживания и потому не подлежащим для обращения взыскания на него и / или оставления в нём имеющих право проживания лиц, оказывается бесполезной. Хитрость вторая: перестройка помещения

Ипотека

В данном случае преследуется цель либо добиться принятия судом решения об отказе в обращении взыскания на ипотечное жильё, либо затруднить процесс исполнения решения суда, либо вообще оспорить договор залога. Расчёт: в соответствии с п. 1 ст. 339 ГК РФ и п. 1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» предмет ипотеки и его оценка является существенным условием договора о залоге недвижимости (ипотеки), по которому стороны должны достичь соглашения (см. разъяснения п. 19 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»). Заёмщик, перестраивая без соответствующего разрешения ипотечное жильё (особенно часто это касается жилых домов индивидуальной застройки), не только делает его более удобным для себя, но и создаёт юридические трудности для возможного обращения на него взыскания. Однако… Суды в данном случае считают, что то обстоятельство, что объект недвижимости, являющийся предметом договора ипотеки, был реконструирован, но дополнительного соглашения об изменении предмета залога стороны не заключали, не влечёт невозможность обращения взыскания на указанный объект недвижимости, так как действующее законодательство не требует для сохранения силы до4 http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1222447;div=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=A959BCE98D157163A73F1E30B83865D7;r nd=0.263167628319934

№ 11/2015

Н. Пластинина

говора ипотеки обязательного внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, а также регистрации таких изменений (см. определение Санкт-Петербургского городского суда от 20.06.2012 № 33-7739/2012). Вывод: хитрость с реконструкцией ипотечного жилья не приводит к невозможности обращения на него взыскания, хотя, несомненно, повлечёт за собой трудности в реализации указанного имущества с торгов и регистрации права собственности в ЕГРП. Хитрость 3: погашение части кредита средствами материнского капитала

Ипотека

Как правило, погашение части кредита средствами материнского капитала изначально не ставит своей целью последующее оспаривание решения суда об обращении взыскания на ипотечное жильё и выселении всех проживающих в нём. Расчёт: в указанном случае непосредственно затрагиваются права несовершеннолетних детей заёмщиков-ответчиков, доли которых в жилом помещении по день вынесения решения суда об обращении взыскания на ипотечное жильё не определены и не выделены. С учётом того, что спорное жилое помещение является единственным жильём для семьи заёмщиков-ответчиков и их несовершеннолетних детей, обратить взыскание на него нельзя. Однако… С учётом ранее приведённых норм законодательства РФ, суды признают, что наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной). При этом тот факт, что платежи по кредиту были внесены, в том числе с помощью средств материнского капитала, не является основанием для отказа в требовании взыскателя – банка об обращении взыскания на ипотечное жильё (см. в качестве примера позиции

№ 11/2015

Уловки «ипотечников»…

суда апелляционное определение Пермского краевого суда от 19.01.2015 по делу № 33-97).5 Вывод: хитрость с погашением части кредита средствами материнского капитала не защищает интересы детей при обращении взыскания на ипотечное жильё в случае невозврата сумм ипотечного кредита. Хитрость четвертая: оспаривать решение суда по процессуальным недочётам

Ипотека

Основная цель — затянуть срок вступления решения суда о взыскании суммы долга по кредиту с недобросовестного заёмщика и обращении взыскания на ипотечное жильё, уже состоявшегося в пользу взыскателя. Заёмщики находят в тех или иных действиях суда нарушение их процессуальных прав, на основании которых и оспаривают законность принятого судом решения. Расчёт: за выигранный таким образом период заёмщик и поживёт в ипотечном жилье, и сможет демонтировать при переселении всё, что только подлежит демонтажу («чтобы банку остались только голые стены»). Да и вообще в наше нестабильное время всё может произойти… Как говорил Ходжа Насреддин: «Либо ишак сдохнет, либо султан умрёт». Ничего нет лучше для безвыходных ситуаций, чем время. Со временем всё меняется. В наше время самым «удачным» для заёмщика обстоятельством может стать… банкротство банка-взыскателя. Несмотря на законодательное урегулирование подобных ситуаций, всегда есть шанс, что в процессе исполнительного производства, где взыскатель — банкрот, и документы могут потеряться, да и о должнике как-то могут и забыть вовсе. Однако… Несмотря на то, что практически все должники пользуются своим правом на оспаривание решений суда, решение суда всё-таки вступает в силу, и должнику / залогодателю приходится освободить ипотечное жильё. http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1139422;div=LAW;mb=LAW;opt=1;ts=A959BCE98D157163A73F1E30B83865D7;r nd=0.45081958919763565 5

№ 11/2015

Н. Пластинина

Хитрость пятая: оспаривать кредитный договор, договор ипотеки Целью в данном случае является уменьшение обязательств заёмщика только до возврата определённой суммы денежных средств с исключением риска «потери» жилого помещения в результате обращения на него взыскания. Расчёт: по любому из доступных оснований признание самого кредитного договора незаключённым, недействительным либо признание договора залога недвижимого имущества (при ипотеке в силу договора) недействительным.

Ипотека

В основном, оспаривание производится на основании расхождений условий кредитного договора и договора о залоге (при ипотеке в силу договора) либо расхождений и несоответствия первоначального обязательства изменённым условиям договора (при ипотеке в силу закона). Однако… Все разъяснения по данному вопросу были аккумулированы ещё в Обзоре судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013.

№ 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Долевое строительство...

О. Олейникова

Ольга Олейникова юрист E-mail: oaoleinikova@mail.ru

Долевое строительство

: о в т с ь л е я т и и Долевое т строительство: т о и р в з с а р е о ы в в е и л т развития к Доперспективы е п с р е п 24 июля 2015 года состоялось заседание Совета при Президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья, на котором обсуждался вопрос об усилении контроля за привлечением средств граждан в долевом строительстве. В рамках его рассмотрения было высказано предложение о внесении соответствующих изменений в Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ № 214).

№ 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! О. Олейникова

Долевое строительство...

Во исполнение пункта 2 раздела II протокола заседания Совета при Президенте Российской Федерации по жилищной политике и повышению доступности жилья от 24.07.2015 № 1 Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации был выпущен Приказ от 07.08.2015 № 568/пр о создании межведомственной рабочей группы по подготовке предложений по изменению законодательства в сфере долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости1, первое заседание которой состоится уже в конце августа — начале сентября 2015 года.

Долевое строительство

Указанные решения вызвали бурную дискуссию в профессиональном сообществе и действительное опасение, что в ближайшее время от модели долевого строительства придётся отказаться. Однако говорить о полной отмене долевого строительства пока не стоит, поскольку оно продолжает оставаться единственным инструментом, выгодным как для застройщиков, так и для граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Для первых посредством долевого финансирования удаётся в кратчайшие сроки и с минимальными затратами привлечь денежные средства на строительство возводимых объектов на этапе «котлована», для граждан — это возможность приобрести жильё на этапе строительства по цене на 25-30 % ниже рыночной. Отсюда и востребованность данного института. Так, только за первое полугодие 2015 года было зарегистрировано 320 762 договоров долевого участия в строительстве2, за 2014 год эта цифра составила 846 7533. Желание законодателя ещё более усовершенствовать систему долевого участия в строительстве обоснованно и понятно. Нельзя не признать, что в долевом строительстве не всё так гладко, как хотелось бы. По-прежнему существует напряжённость по ряду вопросов. Один из них связан с действиями недобросовестных застройщиков при строительстве жилья по ФЗ № 214ФЗ и их следствием — появлением такой категории граждан, как «обманутые дольщики». Хотя прогресс в решении данного вопроса, несомненно, есть. За последние годы наметилась устойчивая положительная тенденция по сокращению числа граждан, пострадавших в результате участия в долевом строительстве, а также количества недостроенных объектов. Согласно данным Миhttp://minstroyrf.ru/upload/iblock/8da/prikaz-568pr.pdf По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии // https://rosreestr.ru/site/press/news/rosreestr-podvodit-itogi1-polugodiya-2015-goda-po-registratsii-prav-i-kadastrovomu-uchetu-nedvizhim/ 3 По данным Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии // https://rosreestr.ru/site/press/news/rosreestr-podvodit-itogi1-polugodiya-2015-goda-po-registratsii-prav-i-kadastrovomu-uchetu-nedvizhim/ 1 2

№ 11/2015

О. Олейникова

нистерства регионального развития и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, в 2012 году количество проблемных жилых объектов составило 870, в 2013 году — 798, в 2014 году — 548, число пострадавших граждан в 2012 году — 86 515, в 2013 году — 74 803, в 2014 году — 43 053.4

Долевое строительство

Столь хорошие показатели, очевидно, обусловлены кропотливой работой уполномоченных органов государственной власти по выявлению граждан, пострадавших в результате участия в долевом строительстве. С этой целью Министерством регионального развития РФ был разработан и принят Приказ от 20.09.2013 № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены»5. Ещё более напряжённым вопросом в сфере долевого строительства попрежнему остаётся нецелевое использование застройщиками вносимых гражданами на строительство денежных средств. Не секрет, что средства участников долевого строительства зачастую направляются застройщиком на завершение других объектов. Обеспокоенность этим вопросом и побудила Правительство РФ инициировать работу над изменениями в ФЗ № 214-ФЗ. Но принятое на заседании Совета при Президенте России по жилищной политике и повышению доступности жилья решение не является началом работы, скорее, это её возобновление, поскольку идея глобального реформирования института долевого строительства впервые была высказана ещё в марте 2014 года. Тогда в соответствии с поручением Первого заместителя Председателя Правительства РФ И.И. Шувалова Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ были подготовлены предложения о возможности перехода с 1 января 2015 года от механизма привлечения денежных средств граждан в порядке долевого участия к финансированию через кредитные организации при строительстве многоквартирных домов.

Данные взяты из Отчёта Министерства регионального развития Российской Федерации за 2013 год и Доклада о результатах и основных направлениях деятельности на 2015-2018 годы Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ. 5 http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=155804 4

№ 11/2015

Долевое строительство...

Долевое строительство

Переход к новой модели отношений застройщиков с гражданами-инвесторами предлагалось осуществлять в несколько этапов. На первом этапе в целях повышения защиты прав участников долевого строительства необходимо привлечение банков для контроля целевого использования вносимых гражданами денежных средств. Для этого денежные средства, привлекаемые застройщиками, подлежат размещению в банках на номинальных счетах. Соответственно, владельцами таких счетов станут застройщики, а бенефициарами — граждане-участники долевого строительства. По мнению разработчиков, предлагаемый механизм использования номинальных счетов позволит банкам в ещё большей степени контролировать целевое расходование средств участников долевого строительства, снизить риски кредитования как застройщиков, так и участников долевого строительства и, как следствие, сделает возможным снижение процентных ставок по таким кредитам. Для этого в ФЗ № 214 следует предусмотреть обязанность банка контролировать использование застройщиком денежных средств участников долевого строительства, а также определить круг операций, которые могут совершаться застройщиком, в том числе лиц, с согласия которых они будут осуществляться, и перечень документов, на основе которых денежные средства участников долевого строительства будут перечисляться. Впоследствии, по мере накопления соответствующего опыта, финансирование жилищного строительства путём привлечения застройщиками денежных средств граждан постепенно должно быть заменено на банковское кредитование в форме проектного финансирования. С целью снижения рисков такого кредитования и обеспечения спроса на строящееся жильё предлагалось использовать зарубежный опыт по продаже жилья на стадии строительства. Для этого существенным изменениям следует подвергнуть конструкцию договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. Так, в Гражданском кодексе Российской Федерации необходимо предусмотреть следующие требования к указанному договору: 1) заключение покупателем такого договора возможно только с продавцом, отвечающим требованиям, предусмотренным ФЗ № 214; 2) договор заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации;

№ 11/2015

О. Олейникова

3) договор должен содержать следующие условия: • определение подлежащего передаче покупателю конкретного жилого помещения; • срок передачи продавцом покупателю жилого помещения. Он не может превышать трёх лет со дня заключения договора; • цену приобретаемого жилого помещения, сроки и порядок её уплаты;

Долевое строительство

• договором может быть предусмотрена уплата покупателем продавцу задатка, который не может превышать 10 % от цены приобретаемого жилого помещения; • до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома запрещается полная или частичная оплата покупателем приобретаемого жилого помещения. При этом, если застройщик не исполняет свои обязательства перед покупателем, то полученный им задаток подлежит возврату покупателю жилого помещения в двойном размере. Если по завершении строительства покупатель не выполнил своих обязательств по полной оплате приобретаемого жилого помещения, задаток, уплаченный им, остаётся у застройщика. Использование такой конструкции приобретения строящегося жилья сделает также избыточным обязательное страхование ответственности застройщика и предоставление им поручительства банка, что позволит минимизировать затраты застройщика. Предлагаемые меры постепенного замещения механизма привлечения денежных средств граждан в порядке долевого участия к финансированию через кредитные организации при строительстве многоквартирных домов, как считает Минстрой России, позволят снять риски такого финансирования с граждан и передать их в управление профессиональным участникам рынка — банкам и застройщикам, сделать рынок финансирования жилищного строительства более цивилизованным и ликвидировать проблему «обманутых дольщиков». Именно такая модель взаимоотношений на рынке строительства жилья об-

№ 11/2015

Долевое строительство...

суждается сегодня. Несмотря на ряд положительных аспектов данной концепции: создание посредством совершенствования конструкции договора купли-продажи будущей недвижимой вещи универсального механизма продажи объектов недвижимости, находящихся в процессе строительства как квартир в многоквартирных домах, так и блоков в жилых домах блокированной застройки и индивидуальных жилых домов, экспертами высказывается ряд опасений относительно представленных предложений.

Долевое строительство

Главное опасение, которое было высказано Агентством стратегических инициатив, заключается в том, что введение механизма проектного финансирования приведёт к удорожанию денег для застройщика. Если договоры долевого участия в строительстве позволяют получить «длинные» и дешёвые средства, то проектное кредитование со стороны банков всегда будет преследовать цель максимизации прибыли. Поэтому негативными последствиями от внедрения данной конструкции могут стать снижение объёмов жилищного строительства, увеличение роста стоимости кредитных средств и, как следствие, роста стоимости жилья, ограничение конкуренции. Дополнительно следует отметить, что представленная концепция не создаёт никакой юридической новации: предлагаемый механизм дублирует существующую систему контроля целевого использования денежных средств участников долевого строительства, только теперь государственный контроль будет замещён частным контролем банка. Поводя итог, хотелось бы отметить, что внедрение новой концепции взаимоотношений в долевом строительстве — пока вопрос не решённый. Вполне может быть, что в рамках работы над изменениями в ФЗ № 214 от представленной инициативы придётся отказаться: сложившаяся непростая ситуация в российской экономике затрудняет внедрение каких-либо экспериментов, результаты которых туманны. Пока можно лишь с уверенностью сказать, что за годы действия ФЗ № 214 уже была проведена большая работа по обеспечению защиты прав и законных интересов участников долевого строительства. На законодательном уровне было создано специальное правовое регулирование процедуры признания застройщика банкротом: для этого Федеральный закон от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» был допол-

№ 11/2015

О. Олейникова

нен отдельным параграфом. При этом важно отметить, что требования участников долевого строительства к застройщику в рамках процедуры банкротства имеют приоритет перед удовлетворением требований иных кредиторов.

№ 11/2015

Долевое строительство

С целью минимизации рисков граждан, возникающих в результате участия в долевом строительстве, исполнение обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, помимо залога, стало обеспечиваться поручительством банка или страхованием гражданской ответственности. При этом последний способ может исполняться как посредством заключения соответствующего договора со страховой организацией, так и путём участия в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.

С. Слесарев

Сергей Слесарев частнопрактикующий юрист, эксперт федерального центра независимой правовой экспертизы законопроектов E-mail: slesarev-sergey84@mail.ru

Долевое строительство

о в т с ь л Долевое строительство – е ? т и и и о р р о т т с с е и о е в достояние истории? и е н л До остоя –д В последнее время словосочетание «долевое строительство» порой тесно ассоциируется с обманутыми дольщиками, а само участие в долевом строительстве сродни лотерее или, вернее, игре на рулетке, когда не знаешь, что выпадет на твою долю и останешься ли ты с носом или с новой квартирой. И хотя ситуация на рынке долевого строительства значительно улучшилась, в том числе благодаря совершенствованию правовой базы, ситуация все ещё не простая. Конечно, откровенного мошенничества значительно меньше, но ещё немало застройщиков, которые создают некое подобие строительных пирамид, рассыпающихся при первом же ветерке очередного экономического кризиса. Устранить такие рисковые схемы строительства и предотвратить появление новых пытаются давно, и вот недавно была озвучена очередная инициатива Минстрой РФ. № 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! С. Слесарев

Долевое строительство...

Речь идёт о возможном запрете долевого строительства или, по крайней мере, кардинальных изменениях схемы участия в долевом строительстве. Планируется ввести переходный период до 2020 года, в течение которого будут действовать новые правила заключения договоров об участии в долевом строительстве (далее ― ДДС).

Долевое строительство

Конкретные предложения по изменению Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» ещё предстоит разработать специальной комиссии. Однако известно о планах привлечь банки в качестве стороны ДДС: участник долевого строительства (дольщик) будет передавать свои деньги не застройщику непосредственно, а банку, аккумулирующему средства на специальном счёте, с которого денежные средства будут направляться на проектное финансирование, т. е. застройщик, по сути, занимает средства у банка. ДДС заключается между застройщиком, банком и дольщиком, а деньги дольщика защищаются банковской гарантией. Застройщик не может привлекать средств больше лимита банковской гарантии. Можно спросить: к чему такие хитросплетения и зачем усложнять субъектный состав договора? Для ответа на этот вопрос достаточно просто посмотреть на сложившуюся судебную практику по ДДС. Какая за окном сейчас погода… На сегодняшний день согласно ст. 4 Закона № 214-ФЗ участниками ДДС являются две стороны — застройщик и участник долевого строительства (дольщик). При этом исполнение обязательств по ДДС со стороны застройщика гарантируется несколькими способами: залогом, поручительством банка, страхованием гражданской ответственности застройщика (ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ). При таком субъектном составе участников ДДС, особенно когда со стороны дольщика выступает гражданин, как показывает правоприменительная практика, возникает несколько серьёзных рисков, и прежде всего риск заключения ДДС с лицом, не имеющим права на привлечение денеж-

№ 11/2015

С. Слесарев

ных средств для долевого строительства, и риск заключения договора с нарушением требований закона. Для иллюстрации обратимся к Апелляционному определению Волгоградского областного суда от 10.06.2015 по делу № 33-6459/2015.

Долевое строительство

Суть спора: между истцом А. и ЗАО был заключён договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым ЗАО обязалось после завершения строительства многоквартирного дома передать в собственность А. однокомнатную квартиру. Денежные средства со стороны истца были внесены. В дальнейшем выяснилось, что ответчик не имел права привлекать средства на долевое строительство. Решение суда: на момент заключения договора ЗАО не имело разрешительной документации на строительство, договор не был надлежащим образом зарегистрирован, разрешение на строительство дома было получено позже заключения договора. В таких условиях ЗАО не имело право заключать ДДС. Кроме того, привлечение денежных средств осуществлялось по предварительному договору без государственной регистрации договора. По сути, на стороне ответчика возникло неосновательное обогащение за счёт истца; гражданин при таких обстоятельствах имеет право требовать возврата внесённой на счета должника денежной суммы с уплатой неустойки (процентов за пользование чужими денежными средствами). Другой пример и решение — Апелляционное определение Ростовского областного суда от 26.05.2015 по делу № 33-7825/2015. Суть спора: между истцом-гражданином и ООО был заключён ДДС, денежные средства по договору дольщик внёс в полном объёме, в установленный срок квартира застройщиком не была передана истцу. Застройщик утверждает, что значительная часть средств дольщика им не вносилась, была похищена. Решение суда: суд удовлетворил требования истца, взыскал полную сумму внесённых денежных средств, неустойку, компенсацию морального вреда, поскольку ООО не имело права привлекать денежные средства на долевое строительство, кроме того, вопреки требованиям законодатель-

№ 11/2015

Долевое строительство...

ства РФ ДДС не прошёл государственную регистрацию и считается незаключённым, а значит, ООО необоснованно пользовалось денежными средствами гражданина. Факт внесения дольщиком денежных средств в полном объёме подтверждается соответствующими квитанциями с печатью ООО.

Долевое строительство

Таких однотипных примеров очень много и появляются они с завидной регулярностью. Гражданин, зачастую юридически неграмотный, не может оценить всю степень надёжности застройщика, правомерность привлечения денежных средств для участия в долевом строительстве, а также верность заключения договора. Обратиться к юристам, к сожалению, граждане додумываются не сразу, и порой бывает поздно; правда, не всегда и юристы могут защитить от недобросовестного застройщика в силу разных причин, в том числе недостаточной квалификации и отсутствия нужного опыта. Следующий не менее распространённый риск — риск потери денежных средств или нарушения сроков и качества выполнения строительных работ по ДДС. Очередной судебный спор и вероятная потеря денежных средств — Апелляционное определение Томского областного суда от 06.03.2015 по делу № 33-543/2015. Суть спора: между истцом и ООО «ХХХ» был заключён предварительный договор ДДС. В последующем права и обязанности по договору участия в строительстве в полном объёме перешли от ООО «ХХХ» к ООО, которое соответствующим обязалось принять к исполнению названный выше договор. Истцом денежные средства по предварительному ДДС внесены в полном объёме, предложение о заключении основного ДДС ООО игнорирует. Решение суда: суд отказал в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру, т. к. при заключении предварительного договора «ХХХ» привлекало денежные средства для строительства дома второй очереди, не имея на то права, т. к. ни разрешения на строительство дома 2-ой очереди, ни прав на земельный участок «ХХХ» не имело; кроме того, предварительный договор не содержит указания на конкретный срок заключения основного договора, но определяет заключение основного до-

№ 11/2015

С. Слесарев

говора указанием на событие с неопределённой вероятностью наступления (ввод дома в эксплуатацию), а значит, согласно требованиям ст. 429 ГК РФ основной договор должен был быть заключён в течение одного года с момента заключения предварительного, что сделано не было. Обязательства по договору прекращены, к ответчику от «ХХХ» права по договору не передавались, таким образом, у ООО не наступило никаких обязательств перед истцом. Исковую давность по требованиям, связанным с предварительным договором, необходимо исчислять с момента истечения срока, отведённого на заключение основного договора.

Долевое строительство

Как видим в этом примере, гражданин оказался заложником своей юридической неграмотности и недобросовестности первоначального застройщика; ошибка при заключении предварительного договора, отсутствие проверки обоснованности привлечения денежных средств, отсутствие надлежащего контроля и проверки за исполнением обязательств со стороны застройщика, в том числе в процессе передачи прав к другому лицу, и привело фактически к потери денежных средств гражданином. Другой пример, теперь по срокам, — Апелляционное определение Орловского областного суда от 07.07.2015 по делу № 33-1597. Суть спора: между гражданином-истцом и ООО заключён ДДС, денежные средства дольщиком внесены в полном объёме, застройщик в срок свои обязательства по передаче квартиры истцу не исполнил. Решение суда: согласно п. 1 ст. 6 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан был передать квартиру истцу в установленные договором сроки, но необоснованно уклонился от исполнения условий договора, тем самым истцу причинён ущерб. С застройщика подлежит взысканию неустойка за каждый день просрочки до дня фактического передачи квартиры истцу. Стоит отметить, что судебные споры по нарушениям сроков передачи квартир по ДДС — одни из самых распространённых: только с начала этого, 2015 года, в судах рассмотрено около одной тысячи аналогичных дел. Дольщик, тем более дольщик-гражданин, по сути, никак не может контролировать застройщика, влиять на исполнение им обязательств по договору в установленный срок.

№ 11/2015

Долевое строительство...

Долевое строительство

Особенно уязвимыми в долевом строительстве являются дольщикиграждане, которые вкладывают свои денежные средства в долевое строительство так называемого бюджетного жилья (жилья эконом-класса). К сожалению, застройщик не даёт гражданину возможности влиять на условия заключаемого договора, договоры содержат обтекаемые формулировки, у гражданина нет возможности провести проверку предоставляемой застройщиком «разрешительной» документации, проверку благонадёжности застройщика. Застройщик нередко использует денежные средства дольщиков на строительство иных объектов, отличных от оговорённых в договоре, при этом сами дольщики не в состоянии проконтролировать исполнение застройщиком условий договора. Казалось бы, у любого дольщика-гражданина есть возможность обратиться за юридической помощью или помощью специализированных риэлтерских организаций, но, к сожалению, зачастую у дольщиков нет необходимых средств для оплаты услуг, да и услуги зачастую оказываются некачественно. Играет свою роль и отсутствие традиции у населения каждое своё действие по совершению таких крупных сделок, как ДДС, сверять с юристом. Всё это в совокупности и порождает ситуацию нестабильности на рынке долевого строительства, сотни, а то и тысячи «обманутых дольщиков», и создаёт дополнительную нагрузку на государственные и муниципальные бюджеты различных уровней. Так к добру ли тучи сгущаются?.. Как после вышесказанного относиться к инициативе усложнить субъектный состав участников договора участия в долевом строительстве? Стоит ли ожидать улучшений и есть ли разумность в привлечении банков в качестве участника ДДС?

№ 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Получатель ренты пережил...

В. Белов

Валерий Белов юрисконсульт ООО «ИКЕА – ДОМ», преподаватель кафедры гражданскоправовых дисциплин Московского финансовоюридического университета МФЮА E-mail: 5707623@mail.ru

Рента

ы т н е р а ь к л и е щ ь т л а е ч у Получатель ренты пережил т л а е о л ы п П в а о л р в и о а в ж р о е г п плательщика ренты:правовые : пер енты для до р я и в последствия для договора т ы с т д н е е л р пос ренты

Договор ренты является универсальной конструкцией для текущей экономической ситуации, которая позволяет удовлетворить потребности в имуществе, в частности, в недвижимом имуществе. Кроме того, указанный институт обеспечивает реализацию социальных и публичных интересов государства.

№ 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Белов

Получатель ренты пережил...

Социальная направленность данного института реализуется в том, что плательщики ренты оказывают помощь одиноким людям, которые не способны самостоятельно в полной мере удовлетворить свои потребности. Публичные интересы проявляются в двух аспектах: 1) посредством договора ренты не происходит разрастания государственной собственности, которое бы повлекло дополнительные издержки со стороны государства на содержание; 2) пересматривается подход к организации жизни людей престарелого возврата, который позволяет им жить в собственных жилых помещениях, а не в домах престарелых, где государство весьма ограничено в финансировании.

Рента

Между тем, на практике могут происходить ситуации, когда плательщик ренты умирает раньше получателя. Данное обстоятельство вызывает живой интерес как со стороны получателя ренты, поскольку тот привык, что существует систематическая поддержка со стороны плательщика ренты, так и со стороны наследников плательщика ренты, поскольку те заинтересованы в наследстве. Изложенная жизненная ситуация ставит ряд весьма актуальных вопросов: что происходит с договором ренты, и какие правовые последствия ждут стороны указанного соглашения в случае, если плательщик ренты умер ранее получателя ренты? В настоящее время правовое регулирование вопросов, вытекающих из договора ренты, осуществляется главой 33 ГК РФ. Однако прямых указаний закона на то, что происходит с договором и объектом ренты, в случае если получатель переживает плательщика ренты, нет. Прежде всего, необходимо обратить внимание на само определение договора ренты ― это соглашение, по которому одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Исходя из буквального толкования статей 589, 601 ГК РФ, можно сделать вывод, что передача имущества в собственность плательщику ренты носит одномоментный характер и обусловливает заключение договора, поскольку выделенную договорную конструкцию можно отнести к категории реальных договоров. Таким образом, плательщик ренты стано-

№ 11/2015

В. Белов

вится собственником объекта договора раньше, чем он полностью выполнит свое обязательство перед получателем ренты. Существует ряд позиций, позволяющих приблизиться к ответу на поставленный вопрос: Подход № 1: А) Если предположить, что смерть лица является обстоятельством, которое происходит вопреки воле человека, то, опираясь на положения статей 416 и 453 ГК РФ, можно сделать вывод: в случае смерти плательщика ренты обязательство между сторонами прекращается из-за невозможности его исполнения, так как это обусловлено обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Рента

Следовательно, при таком подходе объект ренты будет входить в наследственную массу плательщика ренты наравне со всем остальным имуществом, при этом обязанность у наследников по выплате денежных средств получателю ренты не будет сохраняться, кроме того, последний не будет вправе требовать возврата исполненного1. Б) Руководствуясь статьёй 418 ГК РФ, можно сделать вывод, что обязательство, вытекающее из договора ренты, может быть прекращено в связи со смертью плательщика ренты, так как его обязательство особенно в случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением. Правовые последствия применения положений статьи 418 ГК РФ аналогичны тем, что и в реализации первой гипотезы ― договор ренты будет прекращён, право собственности на объект договора перейдёт к наследникам без обязанности по выплате ренты. На практике приведённые выше гипотезы не получили широкого распространения за редким исключением. Так, в одном из дел суд расторг договор ренты, указав следующее: «…Как следует из материалов дела, 29 августа 2002 года между О. Ф. и Б. А. И. был заключен договор купли-продажи с условием пожизненного содержания, согласно которого истец пе1

Заключённость договора ренты обусловлена его реальной природой, связанной с фактической передачей объекта соглашения.

№ 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Белов

Получатель ренты пережил...

Рента

редала бесплатно в собственность Б. А. И. принадлежащий на праве собственности приватизированный земельный участок площадью <...> кв. м и размещенные на нем 2/3 доли жилого дома, находящиеся по адресу: <...>. При этом Б. А. И. обязалась пожизненно полностью содержать О. Ф., обеспечивая ее питанием, одеждой, уходом и необходимой помощью, сохранив за ней право бесплатного пожизненного пользования и проживания в указанной доле жилого дома и земельным участком, а в случае смерти оплатить все необходимые ритуальные услуги. В силу ст. 1112 ГК РФ не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя. Учитывая тот факт, что возлагая на плательщика ренты Б. А. И. обязанности по обеспечению потребностей в жилище, питании, одежде и т. п., получатель ренты О. Ф. доверяла ей и имела с ней психологический контакт, судебная коллегия считает, что обязательство Б. А. И., возникающее вследствие договора купли-продажи с условием пожизненного содержания неразрывно связано с личностью должника, то есть истец не может принять исполнение от любого лица, в связи с чем такое обязательство смертью должника, на основании п. 1 ст. 418 ГК РФ, прекращается. Кроме того, нормами гражданского законодательства, регулирующими положения о ренте и пожизненном содержании с иждивением, не предусмотрен переход прав и обязанностей плательщика ренты в порядке наследования…»2. Подход № 2: Наиболее распространённым подходом к регламентации правовых последствий пережития получателем ренты своего плательщика является суждение о том, что обязанности плательщика ренты не связаны неразрывно с его личностью, а глава 33 ГК РФ не упоминает в качестве основания расторжения договора ренты смерть плательщика ренты. Таким образом, суды, руководствуясь п. 1 ст. 1110 ГК РФ, указывают, что смерть плательщика ренты по договору ренты не является основанием прекращения договора ренты, а обязанности плательщика ренты по договору ренты входят в состав наследства. Данная точка зрения подтверждается судебной практикой: «…как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Л. Е. заключила договор пожизненного содер2

Апелляционное определение Верховного суда Республики Адыгея от 07.02.2012 по делу № 33-119 (официально не опубликовано).

№ 11/2015

В. Белов

Рента

жания с иждивением со своим сыном Ю., согласно которому она передала в собственность сыну квартиру. Свои обязанности по содержанию, обеспечению уходом, необходимой помощью, питанием Ю. выполнял в соответствии с договором, что подтверждено истицей в суде и показаниями свидетелей. Ю. умер, право собственности на квартиру зарегистрировано. После его Ю. с заявлением о принятии наследства обратились истица Л. Е. и его сыновья — ответчики Л. Д. и Л. А. Разрешая заявленные требования, анализируя имеющиеся доказательства в их совокупности по правилам статей 56, 61, 67, 71 ГПК РФ, руководствуясь ст. ст. 310, 451, 583, 601, 605, 1112 ГК РФ, а также принимая во внимание показания допрошенных по делу свидетелей М. и С., суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку закон не предусматривает прекращение договора ренты с пожизненным содержанием в связи со смертью плательщика ренты. При этом суд обоснованно исходил из того, что, поскольку Ю. на момент смерти являлся собственником спорной квартиры, к его наследникам указанная квартира переходит в порядке наследования с учетом обременения имущественными обязанностями, а именно пожизненным содержанием истицы с иждивением…»3. Представляется, что сложность формирования единой позиции по данному вопросу заключается не только в разносторонних взглядах представителей судейского сообщества, но и в комплексном, в том числе историческом, подходе к рассмотрению данной ситуации. Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) 4 разрешал вопрос правовых последствий пережития получателем ренты своего контрагента по сделке однозначным образом. Статья 254 ГК РСФСР «Прекращение договора купли-продажи дома, проданного с условием пожизненного содержания продавца» указывала следующее: «…В случае смерти покупателя при жизни продавца договор прекращается. Апелляционное определение Нижегородского областного суда от 03.02.2015 по делу № 33-11570/2015 (официально не опубликовано). Также, см.: Определение Московского городского суда от 06.08.2010 № 4г/1-6816, Постановление президиума Московского областного суда от 04.06.2008 № 394 по делу № 44г-167\08 (официально не опубликовано). 4 Гражданский кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 11.06.1964) (ред. от 24.12.1992) // Свод законов РСФСР. —Т. 2. — С. 7. 3

№ 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Договор перенайма...

А. Сорокин

Алексей Сорокин ведущий юрист as.sorokin2012@yandex.ru

Аренда

: а м й а н е Договор перенайма: анализ р е в п о р р о о в п о с г з о и Д л споров ана

В настоящее время конструкция договора перенайма должным образом не урегулирована действующим гражданским законодательством Российской Федерации, поэтому закономерны возникающие при оформлении подобного соглашения вопросы сторон. Анализ судебной практики разрешения споров, связанных с передачей прав и обязанностей по договору аренды (перенаём), позволят определить ряд тонкостей заключения договора перенайма, исключающих любую возможность его оспаривания.

№ 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! А. Сорокин

Договор перенайма...

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ (далее ― ГК РФ) арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остаётся арендатор. Это как раз и есть та самая статья, которая регулирует отношения сторон по уступке прав и обязанностей по договору аренды, точнее указывающая на возможность заключения подобного договора.

Аренда

Договор перенайма представляет особый интерес для арендатора, ведь право аренды может быть реализовано на возмездной основе, а сама передача прав арендатора может сэкономить время сторон по оформлению своих отношений, при этом арендодатель рисков практически не несёт. Неизменность объекта и условий переданного по договору перенайма обязательства свидетельствует о сохранении прежнего обязательства с участием в нём на стороне арендатора иного лица. Так как к новому арендатору переходят в полном объёме права и обязанности прежнего арендатора, то договор перенайма должен быть совершён с соблюдением порядка, предусмотренного для уступки права требования и перевода долга. Для возможности заключения договора перенайма необходимо согласие арендодателя, при этом не имеет значения, в какой форме это согласие выражено ― договор либо отдельное юридически значимое сообщение. Отсутствие согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды является основанием признания его ничтожным, как заключённого в нарушение п. 2 ст. 615 ГК РФ (Решение Арбитражного суда Камчатского края от 21.01.2014 по делу № А24-4369/2013). Пункт 2 статьи 615 ГК РФ не устанавливает порядок и форму согласия арендодателя на совершение арендатором сделки по уступке прав и обязанностей по договору аренды.

№ 11/2015

А. Сорокин

Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»). Вместе с тем, при заключении договора перенайма следует учитывать то, что дача согласия на передачу прав и обязанностей по договору аренды является всё-таки правом, а не обязанностью арендодателя. Суд

Аренда

при этом не имеет значения, в какой форме это согласие выражено – договор либо отдельное юридически значимое сообщение. Отсутствие согласия арендодателя на передачу прав и обязанностей по договору аренды является основанием признания его ничтожным, как заключённого в нарушение п. 2 ст. 615 ГК РФ

может признать отказ арендодателя недействительным и понудить его к даче согласия на перенайм только в том случае, если представлены доказательства незаконности обжалуемого отказа (Решение Арбитражного суда Кировской области от 26.12.2014 по делу № А28-10361/2014; Решение Арбитражного суда Кировской области от 25.12.2014 по делу № А2813436/2014) Согласие не потребуется при перенайме земельного участка, арендованного на срок более пяти лет, в указанном случае достаточно лишь уве-

№ 11/2015

Договор перенайма...

домления арендатора об осуществлении уступки прав и обязанностей по договору аренды (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ, п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Аренда

Как отмечалось выше, перенаём должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. В соответствии со ст. 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. Согласно ст. 389 и 391 ГК РФ уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат

Согласие не потребуется при перенайме земельного участка, арендованного на срок более пяти лет, в указанном случае достаточно лишь уведомления арендатора об осуществлении уступки прав и обязанностей по договору аренды

государственной регистрации. В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключённым с момента его регистрации, если иное не установлено законом (Решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 31.08.2015 по делу № А38-3798/2015, Постановление от 03.09.2015 по делу № А32-12164/2012 Арбитражного суда Северо-Кавказского округа).

№ 11/2015

А. Сорокин

Отсутствие государственной регистрации договора перенайма влечёт недействительность такой сделки, в похожей ситуации новый арендатор может взыскать неосновательное обогащение с арендодателя в виде ранее уплаченных арендных платежей. Похожая ситуация стала предметом разбирательства Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда по делу № А55-30730/2014 (Постановление от 23.07.2015).

Пример из судебной практики

Аренда

Между Обществом и Департаментом имущественных отношений был заключён договор аренды земельного участка, спустя некоторое время Общество заключило договор перенайма жилого помещения с ответчиком. Осуществление перенайма производилось на возмездной основе, ответчик не заплатил денежные средства, в результате чего за ним образовалась текущая задолженность. Истец просил взыскать с ответчика сумму задолженности, но суд отказал в удовлетворении иска, указав на следующее. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаём). В случае перенайма по смыслу названной нормы ответственным по договору перед арендодателем становится новый арендатор, приобретший право аренды. При передаче прав и обязанностей по подлежащему государственной регистрации договору аренды договор перенайма, заключённый между прежним и новым арендатором, подлежит государственной регистрации (аналогичный вывод содержится в Определении ВАС РФ от 3 октября 2008 г. № 12794/08). Таким образом, ввиду отсутствия государственной регистрации, суд расценивает договор между арендатором и новым арендатором как незаключённый. Незаключённая сделка не порождает каких-либо прав и обязанностей для сторон (Постановление Арбитражного суда ЗападноСибирского округа от 02.06.2009 по делу № А70-5578/32-2008).

№ 11/2015

Договор перенайма...

Зарегистрированный в установленном порядке договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды может быть оспорен арендодателем (Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 01.09.2015 по делу № А51-31904/2014). Ещё одним основанием для признания сделки по уступке прав и обязанностей по договору аренды является безвозмездный характер сделки – перенайма. В пункте 9 Информационного письма от 30.10.2007 № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации» Президиум ВАС РФ разъяснил: согла-

Аренда

Зарегистрированный в установленном порядке договор об уступке прав и обязанностей по договору аренды может быть оспорен арендодателем

шение об уступке права (требования), заключённое между коммерческими организациями, может быть квалифицировано как дарение только в том случае, если будет установлено намерение сторон на безвозмездную передачу права (требования). При этом отсутствие в договоре условия о цене передаваемого права (требования) само по себе не является основанием для признания её ничтожной как сделки дарения между коммерческими организациями.

Пример из судебной практики Арендатор и новый арендатор заключили договор об уступке прав и

№ 11/2015

А. Сорокин

обязанностей по договору аренды, впоследствии в отношении арендатора было возбуждено дело о банкротстве и введена процедура конкурсного производства. Конкурсный управляющий арендатора обратился к новому арендатору с иском о признании сделки по перенайму недействительной: по мнению заявителя, при заключении оспариваемого договора нарушены положения ст. 575 ГК РФ, не допускающей дарения между коммерческими организациями. Суд в удовлетворении требования отказал. Не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявитель обратился с апелляционной жалобой. Арбитражный апелляционный суд не нашёл оснований для удовлетворения требований по мотивам жалобы, указав при этом следующее.

Аренда

Правовым основанием иска являются ст. 168 и 575 ГК РФ. Исходя из заявленных требований и подлежащих применению норм права, в предмет доказывания по настоящему делу входят: факт заключения спорной сделки, несоответствие сделки требованиям ст. 575 ГК РФ. Исследовав намерения сторон, суд первой инстанции правильно пришёл к выводу, что при заключении договора о перенайме аренды стороны не предусмотрели цену по договору перенайма, но имели намерение на погашение долга арендатора перед новым арендатором по другому договору. Суд первой инстанции правильно пришёл к выводу, что оспариваемый договор не может быть признан договором дарения в смысле ст. 572 ГК РФ (Постановление Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2012 по делу № А19-18789/2010).

На практике передаточный акт, равно как и сам договор уступки прав и обязанностей по договору аренды, является основанием для перехода прав. Отсутствие такого акта может усложнить процесс взыскания задолженности по договору аренды с нового арендатора, который будет ссылаться на отсутствие перехода прав на объект аренды. При условии фактического использования арендованного имущества отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору. Таким образом, арендодателю при взыскании задолженности по договору аренды с нового арендатора необходимо доказать фактическую передачу

№ 11/2015

Договор перенайма...

спорного объекта аренды. Подобные выводы содержатся в Постановлении Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2015 по делу № А67-714/2015). Согласно п. 17 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66, при перенайме договор субаренды сохраняет свою силу, поэтому в преддоговорных спорах, в целях оптимизации негативных последствий, новому арендатору следует узнать о правах третьих лиц на объект аренды.

Аренда

При условии фактического использования арендованного имущества отсутствие передаточного акта носит формальный характер и не может являться основанием для неисполнения арендатором своих обязательств по договору

Новому арендатору переходят все права и обязанности арендатора по договору в полном объёме, если стороны не договорились о другом, а в случае нарушений условий договора аренды старым кредитором договор с новым по указанным основаниям может быть расторгнут. Так, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил следующее: с момента перенайма ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. В Постановлении от 01.10.2013 № 3914/13 Президиума ВАС РФ указано, что необходимостью получения согласия кредитора на перевод долга обеспечивается его право на выражение воли относительно возможности вступления в обязательство нового должника, оценку имущественного положения такого должника и цели заключения соглашения о переводе

№ 11/2015

А. Сорокин

долга с точки зрения добросовестности его участников. Арендатору земельного участка предоставлена льготная возможность переуступки своих прав по договору аренды без согласия арендатора. Арендодатель не лишён возможности требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи нарушениями, допущенными прежним арендатором вне зависимости от того, урегулирован ли данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет.

Аренда

При совершении сделки по уступке права аренды земельного участка арендодатель не может быть поставлен в положение худшее, чем он занимал до совершения данной сделки. Переход обязанностей по имевшейся задолженности и иным санкциям не исключает возможности арендодате-

ля выразить согласие на такой переход. Оценка договора перенайма необходима применительно к распределению прав и обязанностей его сторон, включая обязанность по погашению задолженности перед арендодателем и возложение её на нового арендатора. Перевод прав и обязанностей арендатора, совершённый с целью избегания договорной ответственности или иных неблагоприятных последствий, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора аренды предыдущим арендатором, а

№ 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Оценка недвижимости...

А. Стрельцова

Анна Стрельцова юрист

Оценка

: и т с о м Оценка недвижимости: и ж и в е д и е и н н е т а с л к в о установление кадастровой н о е м н ц и а о О т т а к ус вой с т с стоимости земельного а о ч р у т о й г с о о а н н д ч ь о л каучастка н е равной рыночной ы м р е й з о н рав В данной статье освещаются новые тенденции судебной практики, связанные с установлением кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной.

№ 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! А. Стрельцова

Оценка недвижимости...

В статьях на тему оценки недвижимости уже неоднократно рассматривались споры о применении рыночной и кадастровой стоимостей в отношении земельных участков. В частности, ранее была рассмотрена популярная в судебной практике категория дел об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости. Как известно, на сегодняшний день дела по спорам о результатах определения кадастровой стоимости исключены из сферы ведения арбитражных судов. Так, с августа 2014 года по первой инстанции данные дела, согласно п. 8 ч. 1 ст. 26 Гражданского процессуального кодекса РФ, рассматриваются Верховным Судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, судом автономной области и судом автономного округа.

Оценка

Судебная практика арбитражных судов показывала, что суды охотно удовлетворяли требования заявителей об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Однако в новой и уже сложившейся судебной практике по данной категории дел наблюдаются противоположные тенденции. Из анализа судебных решений, принятых после 01 января 2015 года, следует, что в большинстве случаев cуды отказывают в удовлетворении требований заявителей об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости. Основной причиной отказа является несоответствие отчётов об оценке рыночной стоимости земельного участка нормам законодательства. Прежде чем непосредственно рассмотреть примеры судебной практики, напомню некоторые положения законодательства, касающиеся оценки рыночной и кадастровой стоимостей. Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных законодательством, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, на-

№ 11/2015

А. Стрельцова

ходящийся в государственной или муниципальной собственности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Оценка

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» (далее — Закон об оценочной деятельности), результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде. Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении

дела по спорам о результатах определения кадастровой стоимости с августа 2014 года рассматриваются Верховным Судом республики, краевым, областным судом, судом города федерального значения, судом автономной области и судом автономного округа

объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решением суда. Понятие рыночной стоимости объекта оценки раскрыто в Законе об оце-

№ 11/2015

Оценка недвижимости...

ночной деятельности. Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье. При этом рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Законом об оценочной деятельности на основании отчёта об оценке объекта, составленном оценщиком – членом саморегулируемой организации оценщиков.

Оценка

cуды отказывают в удовлетворении требований заявителей об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости

Рассмотрим конкретный случай из практики. Решением Московского городского суда от 15 апреля 2015 г. по делу № 3-108/2015 Обществу с ограниченной ответственностью «АЛМ-СТРОЙ» (далее — Общество) отказано в удовлетворении заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости. Согласно материалам дела, Общество обратилось в Московский городской суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка размере его рыночной стоимости. В обоснование требований Общество сослалось на то, что оно является арендатором указанного зе-

№ 11/2015

А. Стрельцова

Оценка

мельного участка, а несоответствие его кадастровой стоимости, внесённой в государственный кадастр недвижимости, рыночной нарушает права Общества, поскольку арендная плата за земельный участок установлена в процентах от кадастровой стоимости. При этом Общество предоставило отчёт от 04 марта 2014 года о величине рыночной стоимости указанного объекта недвижимости. Заинтересованные лица — Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы, требования не признали, указав, что выводы оценщика, содержащиеся в представленном Обществом отчёте о величине рыночной стоимости объектов оценки, не могут быть признаны обоснованными. Согласно же экспертному заключению, также представленному в материалах дела, указанный отчёт соответствовал требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, требованиям технического задания договора на оценку, а выводы, содержащиеся в нём, экспертом были признаны обоснованными. Однако суд, оценив представленные в дело доказательства в их совокупности, посчитал, что оценка спорного имущества проведена оценщиком с нарушением требований Закона об оценочной деятельности и Федеральных стандартов оценки. Так, согласно п. 6 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 255 (далее — ФСО-2), при определении рыночной стоимости объекта оценки определяется наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчуждён на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платёж за объект оценки выражен в денежной форме.

№ 11/2015

Оценка недвижимости...

В соответствии с подпунктом «ж» п. 8 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 254 (далее ФСО-3) вне зависимости от вида объекта оценки в отчёте об оценке, в числе прочего, должен содержаться раздел анализа рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости.

Оценка

Пунктом 20 Федеральных стандартов оценки, утверждённых приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 года № 256 (далее ФСО-1) предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Из материалов дела следует, что при оценке спорного земельного участка оценщик применил только сравнительный подход, затратный и доходный подход не применялся. Согласно же ФСО-1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравне-

№ 11/2015

А. Стрельцова

ния. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введённых корректировок будут иными. Согласно Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участков, утверждённых распоряжением Министерства имущества Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-р (далее — Методические рекомендации), применение метода сравнения продаж предполагает определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее — элементов сравнения); определение по каждому из элементов сравнения характера

Оценка

экспертное заключение на отчёт оценщика об определении рыночной стоимости объекта недвижимости является одним из видов письменных доказательств и подлежит оценке наряду с другими доказательствами по делу

и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка; корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка; расчёт рыночной стоимости земельного участка путём обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

№ 11/2015

Оценка недвижимости...

Согласно материалам дела суд установил, что в рамках применения сравнительного подхода оценщиком при проведении оценки рассматриваемого объекта недвижимости выбран метод прямого сравнения продаж. В качестве объектов-аналогов выбраны предложения по продаже участков, опубликованные в январе-феврале 2014 г. Поскольку в соответствии ФСО-1 оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки, суд правильно пришёл к выводу, что оценщиком при проведении оценки использованы недостоверные данные.

Оценка

Кроме того, суд установил, что, используя в расчётах четыре аналога, расположенных в различных округах города Москвы, оценщик не учёл, что часть предложений по продаже земельных участков являлась инвестиционными проектами и в их стоимость входили разрешительная, проектная, сметная документация. Также судом было установлено неприменение и неправильное применение оценщиком при расчётах корректировок, в результате чего была занижена стоимость земельного участка как минимум на 15-30 %. Так, например, оценщик необоснованно внёс корректировки на местоположение к цене предложений объектов-аналогов, утверждая, что объект оценки и аналоги равноудалены от МКАД. Вместе с тем, объекты-аналоги были значительно удалены от центра и расположены на различном расстоянии от метро. Следовательно, объект оценки, находящийся ближе к центру, обладал преимуществами по местоположению, а соответственно, преимуществами по транспортной доступности по сравнению с аналогами, что должно было быть учтено в цене предложений аналогов внесением повышающей корректировки. Таким образом, проанализировав применение в отчёте сравнительного подхода, суд пришёл к выводу о неполном учёте ценообразующих факторов, включая наличие инвестиционного проекта в цене предложения объектов-аналогов, местоположение, что занижает результаты определения рыночной стоимости объекта оценки. В этой связи выводы, сделанные оценщиком о величине рыночной стоимости объекта оценки, не были признаны судом обоснованными, так как

№ 11/2015

А. Стрельцова

допущенные при оценке нарушения, перечисленные выше, суд посчитал существенными и влияющими на достоверность приведённых результатов оценки объекта недвижимости. На основании изложенного суд пришёл к выводу, что отчёт не отвечает требованиям Федеральных стандартов оценки, а его содержание не отвечает требованиям Закона об оценочной деятельности.

Оценка

отчёты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости неполные, содержат неточности, не соответствуют законодательству, являются недостоверными

В отношении экспертного заключения о соответствии отчёта судом было установлено, что перед экспертами не ставились задачи анализа исходных данных, а отчёт об оценке проверен посредством анализа текста. Следовательно, проведённая экспертиза отчёта носила нормативно-методический характер, соответственно, по мнению суда, не могла подтвердить рыночную стоимость объекта оценки, определённой оценщиком в отчёте об оценке. Так, согласно ст. 17.1 Закона об оценочной деятельности, под экспертизой отчёта понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчёта, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на соответствие требованиям законодательства Российской

№ 11/2015

Читайте в следующем номере!

№ 2015

G Популярные виды мошенничества

на рынке вторичного жилья

G Прекращение обязательств

отступным

G Возмещение ущерба с арендатора

коммерческой недвижимости: споры G Банкротство физических лиц G Выкупная стоимость

недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности G Корректировка индивидуального

лицевого счёта пенсионного страхования: обязанности работодателя и органов Пенсионного фонда

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Расторжение договора...

В. Мариновская

Виктория Мариновская юрист-правовед, педагог высшей школы E-mail: viroda@mail.ru

Оспаривание

. – » о я н и ж р о о р «Осторожно – неизвестная т о и т р а с р р е О о « в т о я г территория». Расторжение а о н д е т с и е н и в е ж з ж договора купли-продажи и а и р д р о о не п р т а п с к а и т Р земельного л с я участка при п а и ч н ку у е о н г е о н м ь е наличии обременения и л о р г е б е ем чии о ений з и его ч ограничений использования л я и а и н н н а а р в г о о з и ь л о п с и

В судебной практике нередки случаи оспаривания сделок купли-продажи земельных участков ввиду того, что продавец предоставил покупателю заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешёнными нормативами. Нередки случаи, когда продавец добросовестно заблуждался относительно правового режима продаваемой им земли. В данной статье, помимо изучения оснований расторжения данных сделок, будут рассмотрены и некоторые способы, которые помогут избежать покупки «кота в мешке». № 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Мариновская

Расторжение договора...

Статья 37 Земельного кодекса РФ (далее ― ЗК РФ) напрямую указывает на возможность расторжения договора купли-продажи земельного участка в случае, когда продавец заведомо предоставляет покупателю ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешённым использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качестве земли, которое может влиять на использование покупателем земельного участка, а также другой информации, которая может повлиять на решение покупателя о покупке данного объекта недвижимого имущества и требования о предоставлении которой установлены законом.

Оспаривание

Ввиду того что со сделками купли-продажи земельных участков сталкиваются многие, кто хотел бы приобрести участок для строительства дома, дачи, иных сооружений, а продавцы подчас оказываются недобросовестными и намеренно вводят покупателя в заблуждение относительно обременений земельного участка, данная статья может представлять интерес для широкого круга лиц. Итак, прежде чем рассматривать конкретные основания расторжения договора купли-продажи земельного участка, хотелось бы отметить, что наиболее часто продавец предоставляет ложную информацию об обременении земельного участка и его ограничениях в соответствии с разрешённым использованием, реже — предоставление ложной информации о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающих значительное влияние на использование и стоимость продаваемого земельного участка. Покупатель вправе требовать расторжения договора купли-продажи земельного участка, если: • по территории земельного участка проходит санитарно-охранная зона. Это могут быть линии электропередач, связи, трубопроводов, водоснабжения и мелиорации Пример. Решение по делу № 2-2663/2014~М-2494/2014

№ 11/2015

В. Мариновская

Оспаривание

Истец И. обратилась в суд с требованием к ответчику расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключённый между ей и ответчиком С. Судом было установлено, что истцом и ответчиком был подписан и зарегистрирован договор купли-продажи земельного участка с разрешённым использованием земли для строительства индивидуального жилого дома. Согласно кадастровой выписке и свидетельству на право собственности, участок не имеет каких-либо ограничений (обременений) права собственности. Фактическое местоположение участка было указано ответчиком и сомнений у истца не вызывало. В ходе осмотра иных качественных и адресных характеристик, позволяющих на месте определить местоположение земельного участка, кроме как со слов ответчика, не имелось, т. к. земельный участок огорожен не был. Истцом было получено разрешение на строительство жилого дома на вышеуказанном участке, а также отделом архитектуры и градостроительства выдан градостроительный план земельного участка, из которого истец выяснил, что участок расположен не в том месте, на которое указывал перед сделкой ответчик. Но на основании документов, переданных ответчиком истцу перед заключением договора, этого нельзя было выяснить. При определении фактических границ земельного участка инженером-геодезистом было установлено, что фактическое местоположение участка не совпадает с указанным ответчиком. Поэтому строительство и регистрация жилого дома на этом участке невозможна. Истцом участок был приобретён для строительства жилого дома, но в силу того, что ответчик ввёл истца в заблуждение о местоположении участка и отсутствия на нём каком-либо обременения, использовать участок по его назначению и с той целью, для чего он приобретался, не представляется возможным. Истец до обращения в суд пыталась изменить границы земельного участка или передвинуть, но оказалось, что это требует много согласований, материальных затрат (…). При таких обстоятельствах требования И. подлежали удовлетворению. Аналогичный пример — решение Югорского районного суда ХантыМансийского автономного округа от 18 октября 2011 года по делу №2439/2011~М-413/2011 по иску А. к ООО «СВ» о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании убытков. Между истцом и ответчиком был заключён договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого А. приобрёл земельный участок, принадлежащий ООО «СВ» на праве собственности, из категории земель населённых пунктов,

№ 11/2015

Расторжение договора...

с разрешённым использованием под индивидуальную жилую застройку, в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка. Однако после оформления права собственности оказалось, что более половины площади приобретённого им у ответчика земельного участка располагается в санитарно-защитной зоне товарищества владельцев автогаражей «К». Суд требования истца удовлетворил. • если спорный земельный участок находится под арестом

Оспаривание

Как, например, в деле № 2-274/2011 (2-4230/2010)~М-3626/2010 от 06.07.2011. В ходе рассмотрения дела было установлено, что между истцом и ответчиком был заключён договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нём строения. Согласно пояснению сторон, по устной договорённости ответчик обязался передать истцу в собственность один земельный участок, состоящий из четырёх земельных участков. Из материалов дела усматривается, что на указанные земельные участки был наложен арест, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В судебном заседании представитель истца пояснил, что истец желает расторгнуть заключённый между ним и ответчиком договор купли-продажи земельного участка и строения, поскольку предоставленная ответчиком заведомо ложная информация препятствует истцу распоряжаться земельным участком по своему усмотрению. Суд решил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нём строением. Порой и вовсе недобросовестный продавец пытается продать несуществующий участок, и тогда к спору подключаются правоохранительные органы. Вопрос о расторжении такого «эфемерного» договора купли-продажи не подвергается сомнению. Например, в деле № 44г-2915 от 18 января 2012 г. суд надзорной инстанции Краснодарского краевого суда установил, что Н. обратился в суд с иском к Д. о расторжении договора купли-продажи земельного участка. Истец с ответчиком заключили договор купли-продажи земельного участка. Впоследствии Н. обратился в архивный отдел администрации муниципального образования г.-к. Анапа с запросом о предоставлении копии

№ 11/2015

В. Мариновская

Оспаривание

постановления главы Анапской сельской администрации «О выделении земельного участка» по указанному адресу, который значился первым приобретателем земельного участка. На запрос он получил ответ, что запрашиваемое постановление не значится. Истец обратился в ОБЭП с заявлением о проверке данного факта. Проведённой проверкой по данному факту выявлено, что земельный участок по вышеуказанному адресу администрацией Анапского сельского совета никому не выделялся, данного адреса не существует. В отношении Д. было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества по ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации, поэтому истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, заключённый между ним и Д., обязать ответчика возвратить ему денежную сумму, внесённую в счёт выкупа недвижимого имущества на момент расторжения договора. Решением Анапского районного суда Краснодарского края от 18 июля 2011 года исковые требования Н. были удовлетворены в полном объёме. Однако подчас нередки случаи, когда сам покупатель должен быть более внимателен и проявлять здоровую бдительность. В противном случае, хотя закон его и защищает в случае нарушения норм ГК РФ и ЗК РФ, но при халатном отношении покупателя к исследованию всех обстоятельств, касающихся договора купли-продажи, суд может прийти к выводу о том, что довод истца о невозможности использования земельного участка в связи с предоставлением продавцом ложной информации является необоснованным и не является основанием для расторжения договора купли-продажи. Как, например, в деле № 2-1657/2010 от 25 ноября 2010 г., рассмотренном Кунгурским городским судом Пермского края. В деле было установлено, что Г. обратился в суд с иском к П. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, о внесении в Единый государственный реестр реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности истца на указанный земельный участок, о взыскании с ответчика стоимости земельного участка по договору купли-продажи. В обоснование иска Г. указывает, что 12.08.2008 между ним и ответчиком П. был заключён договор купли-продажи земельного участка. Поскольку продавец при заключении договора скрыл от истца информацию о качественных свойствах земельного участка — то, что уча-

№ 11/2015

Расторжение договора...

Оспаривание

сток ежегодно подвергается затоплению, полагает, что имеет место нарушение требований ст. 37 ЗК РФ. Однако, проверив довод истца о том, что при продаже земельного участка продавец предоставил ему заведомо ложную информацию о качественных свойствах земли, которая могла повлиять на планируемое использование и стоимость продаваемого земельного участка; иную информацию, которая могла оказать влияние на решение о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, суд нашёл его необоснованным. Истец указывает на то, что он приобретал земельный участок для строительства, однако в связи с ежегодным затоплением участка не может использовать его для данных целей. Рассмотрев все доказательства, суд пришёл к выводу, что доводы истца о том, что приобретённый им участок ежегодно затапливается, что делает его непригодным для использования по назначению, неосновательны. Также суду не представлено доказательств того, что продавец представил истцу заведомо ложную информацию о земельном участке. • если продавец скрыл от покупателя информацию о недействительности правоустанавливающих документов на земельный участок Как, например, в деле № 2-243/2011 от 6 сентября 2011 г. суда р. п. Ромоданово. В ходе рассмотрения дела было установлено, что истцы С. и С. просят расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2009, заключённый между истцами и ответчиком на земельный участок. В судебном заседании истец С. исковые требования поддержал по вышеизложенным основаниям, показал, что в соответствии с договором купли-продажи от 11.09.2009 он вместе с женой в общую долевую собственность купили у Б. земельный участок. В 2009 году между ними и соседом возник спор по поводу границ земельного участка. В ходе судебного процесса было установлено наложение спорных земельных участков друг на друга. Решением Ромодановского районного суда от 29.12.2010 были установлены границы земельного участка, принадлежащего соседу, и также признаны недействительными документы на принадлежащий им земельный участок в части площади земельного участка, в том числе и спорный договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2009. В результате размер принадлежащего им земельного участка уменьшился на 981 кв. м., то есть примерно на 10 соток, которые перешли в пользова-

№ 11/2015

В. Мариновская

Оспаривание

ние соседу. В настоящее время площадь земельного участка составляет 20 соток и представляет собой узкую длинную полоску, на которой они не могут ничего построить. И ответчик отказывается в добровольном порядке расторгнуть договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2011 и вернуть денежные средства, оплаченные по данному договору. Было установлено, что при заключении спорного договора купли-продажи ответчик Б. не предупредил истцов об использовании соседнего земельного участка, что при согласовании границ спорного земельного участка собственник соседнего земельного участка не присутствовал и согласование границы проходило с главой сельского поселения, что оказывало существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка и также явилось существенным нарушением условий договора продавцом — Б. Таким образом, суд решил исковые требования С. и С. к Б. удовлетворить. Таким образом, мы видим, насколько сложны дела указанной категории. Чтобы уменьшить риски и избежать судебных разбирательств, необходимо: • лично осматривать покупаемый участок в целях визуализации на нём линий газовых и тепловых сетей, электромагистралей; • побеседовать с владельцами соседних участков; • получить выписку из ЕГРП. Вы можете получить сведения о кадастровом номере, местонахождении, категории, виде разрешённого использования, площади, границах, правообладателе, кадастровой стоимости земельного участка, в том числе информацию об ограничениях, обременениях и сервитутах, с которыми может быть связано использование участка. Для этого необходимо обратиться с заявлением в территориальный отдел Роснедвижимости по месту нахождения земельного участка с просьбой предоставить кадастровую выписку (ФЗ от 24.07.2008 № 221ФЗ «О государственном кадастре недвижимости»); • внимательно относиться к предоставляемым продавцом документам. К примеру, если продавец предоставляет лишь копию свидетельства на землю, то лучше от заключения договора отказаться, так как копия сви-

№ 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Выселение из служебных...

Н. Фомина

Наталия Фомина адвокат E-mail: advocat27@yandex.ru

Служебные помещения

х ы н б е ж у л сслужебных й з и Выселение из и н е е и щ н е е л м е о п жилых помещений х Выс и ы л ж

В настоящее время значительное место в судебной практике занимают споры о выселении из служебных помещений. Анализ судебной практики по указанным спорам позволяет выделить ряд существенных моментов, которые будут предметом рассмотрения в данной статье.

№ 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Фомина

Выселение из служебных...

Суду при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами.

Служебные помещения

Пример. Военная организация обратилась в суд с иском к С. Р. и несовершеннолетней Д. О. о выселении и снятии с регистрационного учёта по месту жительства. В обоснование заявленных требований истец указал, что с Д. Л. (матерью ответчиков) на период прохождения ею военной службы по контракту был заключён договор найма служебного жилого помещения ― отдельной квартиры. Данная квартира была предоставлена на состав семьи из четырёх человек ― саму Д. Л., её мужа Д. А. и ответчиков по данному делу – сына С. Р. и дочь Д. О. Мать ответчиков Д. Л. погибла,

Суду при рассмотрении конкретного дела необходимо определить, когда возникли спорные жилищные правоотношения между сторонами

в связи с чем приказом командира войсковой части она была исключена из списков личного состава, действие контракта прекращено. По мнению истца, договор найма служебного жилого помещения после прекращения контракта с Д. Л. также прекратил своё действие. Поскольку в квартире остались проживать её дети ― С. Р. и несовершеннолетняя Д. О., которые на учёте нуждающихся в улучшении жилищных условий не состояли и после смерти Д. Л. утратили право проживания в спорном жилом помещении, истец просил выселить ответчиков из спорного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения и снять их с регистрационного учёта.

№ 11/2015

Н. Фомина

Служебные помещения

Решением суда первой инстанции исковые требования удовлетворены частично, постановлено выселить С. Р. из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. В удовлетворении остальной части иска отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Заместителем Генерального прокурора Российской Федерации было подано кассационное представление, в котором ставился вопрос об отмене решения суда и апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам в части удовлетворения исковых требований к С. Р. о выселении из служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения. Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации кассационное представление с делом было передано для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила указанные судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Определение Верховного Суда РФ от 25.11.2014 № 94-КГПР14-2). В судебном заседании в суде первой инстанции были установлены следующие обстоятельства: 1 ноября 2004 г. решением жилищной комиссии войсковой части указанная квартира была предоставлена Д. А. в связи с прохождением им военной службы на состав семьи из четырёх человек с учётом супруги Д. Л., сына С. Р. и дочери Д. О.; 24 ноября 2009 г. Д. А. уволен с военной службы в связи с несоблюдением условий контракта; 1 мая 2010 г. по договору найма служебного жилого помещения спорная квартира предоставлена Д. Л. в связи с прохождением военной службы. В качестве членов её семьи в договоре указаны: супруг Д. А., сын С. Р. и дочь Д. О.; 13 августа 2011 г. Д. Л. погибла; Вступившим в законную силу приговором суда Д. А. признан виновным в её смерти и осуждён к 10 годам лишения свободы;

№ 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Фомина

Выселение из служебных...

Согласно выписке из финансово-лицевого счёта от 22 мая 2012 г. Д. А. является нанимателем спорного жилого помещения, с регистрационного учёта в данном жилом помещении не снят.

Служебные помещения

Учитывая, что спорное жилое помещение предоставлено военнослужащему Д. А. на состав семьи из четырёх человек (в том числе с учётом С. Р.) в 2004 году, то отношения по пользованию жилым помещением возникли в период действия Жилищного кодекса РСФСР, поэтому при разрешении спора подлежали применению нормы Жилищного кодекса РСФСР.

отношения по пользованию жилым помещением возникли в период действия Жилищного кодекса РСФСР, поэтому при разрешении спора подлежали применению нормы Жилищного кодекса РСФСР

Тот факт, что в 2010 году с Д. Л. был заключён договор найма в отношении спорной квартиры, в котором также указаны супруг Д. А., сын С. Р. и дочь Д. О., не свидетельствует о возникновении новых правоотношений по пользованию жилым помещением в период действия Жилищного кодекса Российской Федерации, как ошибочно полагает суд, поскольку при заключении договора в 2010 году произошла лишь замена нанимателя жилого помещения в данном договоре. В связи с указанным, вывод суда о неприменении в данном случае положений норм Жилищного кодекса РСФСР нельзя признать правильным. При разрешении спора о выселении из служебного жилого помещения юридически значимым по делу обстоятельством является установление статуса жилого помещения, а именно, является ли оно служебным.

№ 11/2015

Н. Фомина

В вышеуказанном примере в судебное заседание не было представлено доказательств о включении на момент предоставления Д. А. в 2004 году спорного жилого помещения в число служебных в установленном ст. 101 ЖК РСФСР порядке, тогда как от выяснения данного обстоятельства зависело применение к спорным правоотношениям положений ЖК РСФСР. В судебное заседание истцом была представлена только справка о том, что спорное жилое помещение включено Приказом Федеральной службы безопасности № 134 в специализированный жилищный фонд лишь 1 апреля 2008 г.

Служебные помещения

Важным при рассмотрении данной категории дел является определение возможности выселения без предоставления другого жилого помещения. В данном примере судами первой и апелляционной инстанции не было учтено положение п. 4 ст. 108 ЖК РСФСР, согласно которому не допускается выселение без представления другого жилого помещения членов семьи умершего работника, которому было предоставлено служебное жилое

При разрешении спора о выселении из служебного жилого помещения юридически значимым по делу обстоятельством является установление статуса жилого помещения, а именно, является ли оно служебным

помещение. Суды вообще не посчитали ответчика С. Р. членом семьи нанимателя жилого помещения. В то же время, в судебное заседание были представлены доказательства того, что ответчик С. Р., как в 2004 году (на

№ 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Фомина

Выселение из служебных...

момент предоставления спорного жилого помещения Д. А.), так и в 2010 году (на момент заключения договора найма с Д. Л. в отношении того же жилого помещения), относился к членам семьи нанимателя, а именно, указан как сын Д. Л. и Д. А.

Служебные помещения

При рассмотрении данной категории дел также подлежит установлению факт нахождения гражданина, к которому предъявлено требование о выселении, в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ на учёте нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или наличие у него права состоять на данном учёте. В вышеуказанном примере это обстоятельство вообще не исследовалось судами первой и апелляционной инстанций. Между тем, от выяснения указанных обстоятельств зависело решение судом вопроса о возможности выселения С. Р. из занимаемого жилого помещения без предоставления другого жилого помещения.

Важным при рассмотрении данной категории дел является определение возможности выселения без предоставления другого жилого помещения

Правом на предъявление иска о признании прекращённым права пользования служебным жилым помещением бывшего члена семьи нанимателя служебного жилого помещения обладает только наниматель такого помещения. Пример. Военная организация обратилась в суд с иском к К. Н. о признании её утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учёта, выселении, компенсации судебных расходов.

№ 11/2015

Н. Фомина

Служебные помещения

Иск обоснован тем, что военнослужащему К. А. и членам его семьи (К. Н. и К. Д.) было выделено жилое помещение из служебного жилого фонда организации. Брак между К. А. и К. Н. расторгнут. Спорное жилое помещение было выделено для заселения военнослужащих постоянного, переменного состава военной организации на период обучения (службы). К. Н. не состоит с истцом в трудовых или военно-служебных отношениях, не является больше членом семьи военнослужащего (нанимателя жилого помещения), в связи с чем жилищные правоотношения с истцом должны быть прекращены и ответчик подлежит выселению из занимаемого помещения.

К. Н. обратилась к истцу со встречным требованием о признании права пользования жилым помещением, ссылаясь на то, что в материалах гражданского дела отсутствуют документы, подтверждающие отнесение спорного жилого помещения к служебным. По её мнению, она была вселена в данное помещение на основании договора о предоставлении жилого помещения, в котором не содержится каких-либо указаний о том, что он заключён на период трудовых отношений и время службы, а значит, он не является договором найма служебного жилого помещения. При расторжении брака между К. А. и К. Н. по их соглашению их ребёнок (дочь К. Д.) проживает совместно с матерью, поэтому выселение истца отдельно от дочери будет противоречить законным интересам ребёнка.

№ 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Фомина

Выселение из служебных...

Решением районного суда первоначальный иск оставлен без удовлетворения, встречный иск удовлетворён. Определением суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, первоначальный иск удовлетворён, встречный иск оставлен без удовлетворения.

Служебные помещения

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ, рассмотрев дело по кассационной жалобе К. Н., отменила определение суда апелляционной инстанции в части удовлетворения иска военной организации к К. Н. о признании утратившей право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учёта, выселении, компенсации судебных расходов и направила дело в этой части на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции по следующим основаниям. Судом было установлено, что К. А., К. Н. и К. Д. занимают спорное жилое помещение на основании договора найма служебного помещения.

№ 11/2015

Н. Фомина

Принимая решение о выселении К. Н., суд апелляционной инстанции указал, что в соответствии с условиями указанного договора военная организация вправе досрочно его расторгнуть при изменении состава семьи пользователя жилого помещения в результате расторжения брака.

Служебные помещения

При этом судом не было учтено, что правоотношения, связанные с предоставлением, использованием служебных жилых помещений, а также выселением из них, урегулированы ст. 92–1091 ЖК РФ, и договоры между наймодателями и нанимателями служебных жилых помещений не могут противоречить положениям жилищного законодательства Российской Федерации. Следовательно, в договоре найма служебного жилого помещения, заключённом между К. Н., К. А. и истцом, не может содержаться дополнительных оснований к его расторжению и для выселения нанимателей, помимо установленных ЖК РФ. Основанием для выселения К. Н. явился факт расторжения брака с К. А. Как следует из ч. 5 ст. 100 ЖК РФ, к пользованию служебными жилыми помещениями применяются правила, предусмотренные чч. 2-4 ст. 31, ст. 65, чч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ. В соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Таким образом, анализируя норму, изложенную в ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, применительно к служебным жилым помещениям, судебная коллегия сделала вывод о том, что правом на предъявление иска о признании прекращённым права пользования служебным жилым помещением бывшего члена семьи нанимателя служебного жилого помещения обладает только наниматель такого помещения. Наймодатель служебного жилого помещения таким правом не наделён.

№ 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Залог квартир и...

Н. Быстрицкая

Наталья Быстрицкая юрист 3 класса, бывший работник судебной системы E-mail: Boyard19@mail.ru

Мошенничество

и р и т р : Залог квартир и а о в в к г т о с л е ы ч а и т З н к н е мошенничество: некоторые е п с ш а о м орые ктики а практики т р о аспекты судебной п к й не о н б е д су Развитие потребительского рынка требует предоставления всё большего числа кредитов и займов физическим лицам. При этом кредиторы и займодавцы используют различные предоставляемые законом инструменты для обеспечения обязательств.

№ 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Быстрицкая

Залог квартир и...

Банки достаточно часто используют договор залога квартиры как способ обеспечить кредитное обязательство. Аналогичная ситуация возникает в случае обеспечения соответствующим недвижимым имуществом договора займа. Однако рост любых правоотношений имеет и негативные стороны. К их числу можно отнести появление отдельных лиц, а также организованных групп, которые вступают в данные правоотношения исключительно с мошенническими целями. В данной статье мы хотели бы рассмотреть конкретные судебные дела и выявить яркие примеры схем мошенничества в сфере заложенного жилого имущества.

Мошенничество

Пытаясь получить денежные средства (заём), гражданин ошибочно полагал, что заключает договор залога своей единственной квартиры, однако фактически оформил документы на продажу её третьему лицу (Апелляционное определение Самарского областного суда от 03 октября 2012 г. № 33-9146/2012). М. А. П. (далее ― истец по первоначальным требованиям) обратился в суд к К. В., К. Л. (далее ― ответчики по первоначальному иску) с исковым заявлением об устранении препятствий в пользовании жилым помещением, выселении, снятии с регистрационного учёта, указав в обосновании требований о том, что ДД.ММ.ГГ. он приобрёл у К. В. квартиру по адресу <…>. В свою очередь К. В. (далее ― ответчик по первоначальным требованиям, истец по встречному иску) обратился в суд к М. А. П. (далее ― ответчик по встречному иску) со встречным исковым заявлением о признании недействительной сделки ― договора купли-продажи квартиры по адресу <,,,>, указав при этом, что квартира по указанному адресу принадлежит ему, является единственным жильём его и его несовершеннолетних детей и намерения продавать указанную квартиру у него не было. К. В. был введён в заблуждение группой лиц, склонившей его к выдаче нотариальной доверенности на имя Ф., посредством которой ДД.ММ.ГГ. спорная квартира была продана М. А. П. Будучи под влиянием заблуждения относительно природы сделки и её последствий, он полагал, что берёт заём под залог своей квартиры, в связи с чем выдал доверенность на имя Ф. на право продажи спорной квартиры, полагая, что сделка является упрощённой сделкой залога имущества. Указывая на то, что заблуждение относительно природы сделки и её последствий в виде лишения права собственности имеют существенное значение, истцы по встречному иску просили суд признать

№ 11/2015

Н. Быстрицкая

недействительной сделку — договор купли–продажи квартиры по адресу <,,,>, применить последствия недействительности ничтожной сделки, что и было сделано судом первой инстанции. Истец по первоначальным исковым требованиям М. А. П. подал апелляционную жалобу и просил отменить решение как вынесенное с нарушением норм материального права.

Мошенничество

Проверив материалы дела, обсудив доводы М. А. П., возражения представителя К. В., заключение прокурора, судебная коллегия апелляционной инстанции установила, что оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и, соответственно, для отмены решения суда первой инстанции нет. В соответствии с ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершённая под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действующей под влиянием заблуждения. Из материалов дела следует, что между К. В. в лице представителя по доверенности Ф. (продавец), с одной стороны, и М. А. П. (покупатель) — с другой стороны, заключён договор купли-продажи, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру, расположенную по адресу <…> за *** рублей. Доверенность была выдана К. В. на имя Ф. с правом продажи указанной квартиры. Согласно свидетельству о государственной регистрации права №** от ДД.ММ.ГГ., М. А. П. на праве собственности, зарегистрированном на основании договора купли-продажи, принадлежит квартира по адресу <,,,>. Между тем, судом было установлено, что сделка купли-продажи и выдача вышеуказанной доверенности на право продажи спорной квартиры были совершены К. В. под влиянием заблуждения. Суд пришёл к выводу, что М. А. П. был заинтересован в том, чтобы стать номинальным собственником квартиры, принадлежащей К. В., и скрыть от последнего факт отчуждения имущества. Суд посчитал установленным, что К. В. не намеревался продавать квартиру, а хотел вложить денежные средства и получить доход, но, не имея денег, занял их под залог своей квартиры. Судом достоверно установлено, что волеизъявление К. В. не соответствовало его действительной воле, он не имел намерения лишать себя права пользования квартирой и не предполагал, что лица, на которых была выдана доверенность, воспользуются ею в целях продажи квартиры. Гражданин имел намерение получить кредит в банке. Однако сотрудники банка с мошенническими целями вынудили его подписать договор куп-

№ 11/2015

Залог квартир и...

ли-продажи принадлежащего ему жилого дома и земельного участка на имя одного из сотрудников банка (Апелляционное определение Верховного суда Республики Дагестан от 05.04.2014 по делу № 33-3543\2014).

Мошенничество

С. М. обратился в суд с иском к Г. М. об устранении препятствий в пользовании жилым домом, расположенным по адресу <…>, путём выселения Г. М. из указанного жилого дома. В обосновании заявленных требований истец указал, что он является собственником данного жилого дома на основании свидетельства о государственной регистрации № **от ДД.ММ.ГГ. Однако в указанном домостроении проживает ответчик вместе со своей семьёй. На обращение об освобождении данного помещения ответчик регулярно отвечает отказом. В связи с чем истец в порядке ст. 301 ГК РФ просит истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. А. И. предъявил встречный иск к С. М. о признании договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГ., заключённого между ними, недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки путём возврата жилого дома с земельным участком, а также о признании недействительным свидетельства о регистрации права собственности на С. М № ** от ДД.ММ.ГГ. Свои требования мотивировал тем, что ДД.ММ.ГГ. между ним и С. М. был заключён договор купли-продажи жилого дома с земельным участком по адресу <…>. ДД.ММ.ГГ. он обратился в филиал «Х» банка за получением кредитных средств. В банке клиенту были даны объяснения, что он может получить кредит в центральном отделении банка, но лишь при условии переоформления на сотрудника банка любого недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности. Ему было обещано также, что при полном погашении кредита его имущество будет ему возвращено в полном объёме. В результате чего дом и земельный участок, принадлежащие А. И., были оформлены на С. М. ДД.ММ.ГГ. была погашена полная сумма кредита, однако в нарушение договорённости С. М. отказался переоформить право собственности на дом и участок обратно и стал утверждать, что он выкупил жилой дом с земельным участком. А. И. указал, что цена, указанная в договоре, ему не выплачивалась. Он не понимал юридических последствий совершённой сделки. По погашении кредита он неоднократно обращался к С. М. с просьбой переоформить недвижимое имущество на его имя, т. к. для погашения этого кредита ему пришлось продать квартиру в другом городе, полученную у Г. М. по обмену. За средства, полученные от продажи квартиры, он погасил кредитный долг. Самому С. М. он также объяснил, что про-

№ 11/2015

Н. Быстрицкая

дал свою недвижимость Г. М. и тот требует переоформить дом на его имя. Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав объяснения лиц участвующих в деле, судебная коллегия пришла к выводу, что оснований для отмены решения суда первой инстанции не находится. Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что оспариваемый договор купли-продажи является недействительной (ничтожной) сделкой, совершённой с целью прикрытия другой сделки — договора залога, обеспеченного кредитным договором.

Мошенничество

Граждане, попав в тяжёлое материальное положение, имели намерение получить заём. Однако фактически подписали договор купли-продажи квартиры, которая впоследствии была перепродана добросовестному приобретателю (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 27.01.2014 № 33-766). Т. И. и Т. Ю. обратились в суд с иском к В. Д., С. А. об истребовании квартиры, расположенной по адресу <…> из чужого незаконного владения. Требования мотивировали тем, что являлись собственниками указанной квартиры. ДД.ММ.ГГ. в связи с тяжёлым материальным положением Т. И. обратился в ООО «Н», которое предоставляло займы гражданам под залог недвижимости. Между Т. И. и В. Д. достигнуто соглашение о предоставлении займа под залог жилого помещения. Вместе с тем, ответчиком был подготовлен, а истцами подписан договор купли-продажи спорной квартиры. По утверждению истцов, данный договор является притворной сделкой, поскольку совершён в целях прикрыть договор займа, денежные средства и квартира по договору фактически не передавались. На основании совершённого договора купли-продажи в дальнейшем В. Д. продал квартиру С. А., в связи с чем истцы, указывая на отсутствие воли по отчуждению жилого помещения, просили истребовать квартиру из незаконного владения С. А., прекратив её право собственности. Судом первой инстанции исковые требования Т. И. и Т. Ю. были удовлетворены. Жилое помещение истребовано у текущего собственника и передано в общедолевую собственность Т. И. и Т. Ю. Суд первой инстанции, дав надлежащую юридическую оценку представленным сторонами доказательствам и применив нормы материального права, регулирующие спорное правоотношение, пришёл к выводу об удовлетворении исковых требований. Суд апелляционной инстанции, рассмотрев материалы дела, подтвердил данный вывод.

№ 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Законность ограничения...

Г. Ситников

Георгий Ситников юрист-консультант E-mail: pvd86@inbox.ru

Коммуналка

я и н е ч и н а р гограничения Законность о я ь и т н с е о д н е н в о в т к » о а и о к«заглушки» Зводоотведения – д ш о у в л г ю а и з ц а з –в «канализацию и л а н ка

Проблема злоупотребления правом пользования коммунальными услугами стоит достаточно остро как для управляющих организаций, так и для поставщиков ресурсов.

№ 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Г. Ситников

Законность ограничения...

Значительные затруднения вызывает определение подхода к стимулированию должников к оплате потреблённых ресурсов: предоставляющая услугу организация имеет возможность обратиться в суд с целью восстановления своих нарушенных прав, но не всегда существует возможность получить оплату в судебном порядке. Законодатель предусмотрел возможность ограничения или прекращения предоставления коммунальной услуги, за некоторым исключением, при этом до 1 сентября 2012 года в число «неприкосновенных» услуг входило водоотведение.

Коммуналка

В настоящее время прямого запрета на ограничение или прекращение водоотведения в случае неоплаты услуг по его предоставлению не существует. Данная ситуация позволила правоприменителям - управляющим организациям при помощи специальных технических средств ограничивать водоотведение в квартирах отдельных потребителей. Более того, на рынке ЖКХ появились компании, предлагающие свои услуги по установке так называемых «заглушек» в квартиры должников. Может ли такой способ затронуть права и законные интересы других собственников дома, как оценивают установку «заглушек» надзорные инстанции и какова позиция судебных органов по этому вопросу, мы рассмотрим в данной статье. Правовой анализ Общее основание приостановления или отключения услуг водоотведения предусмотрено п. 8 ч. 3 ст. 21 Федерального закона «О водоснабжении и водоотведении» — при наличии у абонента задолженности по оплате договора водоотведения за два расчётных периода, установленных этим договором, и более организация, оказывающая данную услугу, вправе прекратить или ограничить водоотведение, предварительно уведомив не менее чем за одни сутки до планируемого прекращения или ограничения абонента, органы местного самоуправления поселения, городского округа, территориальный орган федерального органа исполнительной власти,

№ 11/2015

Г. Ситников

осуществляющий федеральный государственный санитарно-эпидемиологический надзор, а также структурные подразделения территориальных органов федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на решение задач в области пожарной безопасности.

Коммуналка

Однако специальные условия устанавливаются для многоквартирных домов, с учётом их особого правового положения и специфики пользования имуществом. Согласно п. 122 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов (утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354), действия по ограничению или приостановлению предоставления коммунальных услуг не должны приводить к нарушению установленных требований пригодности жилого помещения для постоянного проживания граждан. Согласно пп. «а» п. 117 указанных Правил, управляющая организация ограничивает или приостанавливает предоставление коммунальной услуги, предварительно уведомив об этом потребителя, в случае неполной оплаты потребителем коммунальной услуги через 30 дней после письменного предупреждения (уведомления) потребителя в установленном порядке. Вместе с тем, согласно п. 12 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47), жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами, в том числе системами водоотведения, которые, согласно п. 14 того же Положения, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Такие требования установлены СП 30.13330.2012 «Внутренний водопровод и канализация зданий», СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях» и иными правовыми актами. В силу пп. «д» п. 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, содержание общего имущества включает в себя сбор и вывоз твёрдых и жидких бытовых отходов, за нарушением правил в соответствии с п. 39 Правил осуществляется государственный контроль.

№ 11/2015

Законность ограничения...

Возможность государственного контроля в первую очередь повлияла на формирование судебной практики по вопросу законности ограничения водоотведения, поскольку должники, как правило, не склонны отстаивать свои интересы в судебном порядке. Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 января 2015 г. по делу № А56-19200/2014:

Коммуналка

Жилищно-строительный кооператив осуществил ограничение водоотведения, поскольку собственники отдельных квартир многоквартирного жилого дома в течение длительного времени не погашали задолженность по опла-

умышленное прекращение работы системы канализации вследствие произведённых кооперативом работ по установлению заглушек делает жилое помещение непригодным для проживания и не соответствующим нормам санитарноэпидемиологической безопасности

те коммунальных платежей, оборудование устанавливалось непосредственно на индивидуальные стояки должников. В результате данных действий отдельные квартиры были полностью отключены от системы водоотведения. По результатам внеплановой проверки в адрес кооператива направлено предписание Государственной жилищной инспекции, в котором указа-

№ 11/2015

Г. Ситников

но, что кооператив осуществил действия по умышленному вмешательству в общее санитарно-техническое оборудование многоквартирного дома, установив дополнительное оборудование, не предусмотренное его проектом и Правилами и нормами содержания жилья, Жилищным кодексом РФ и п. 1.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда. Кооператив обратился в Арбитражный суд г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным предписания. Суд в удовлетворении требований отказал по следующим основаниям:

Коммуналка

1) Во-первых, кооператив должен был отдельно рассчитать задолженность по каждому виду коммунальных услуг и перед ограничением какойлибо из них направить уведомление с требованием погасить имеющуюся задолженность (п. 118 Правил № 354). В нарушение данного требования кооперативом в претензиях к должникам указана общая задолженность, а не задолженность по данному виду услуг. 2) Во-вторых, суд указал, что инженерные системы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. В соответствии с пунктом 9.2 СанПиН 2.1.2.2645-10 при эксплуатации жилых помещений требуется своевременно принимать меры по устранению неисправностей инженерного и другого оборудования, расположенного в жилом помещении (систем водопровода, канализации, вентиляции, отопления, мусороудаления, лифтового хозяйства и других), нарушающих санитарно-гигиенические условия проживания. Таким образом, умышленное прекращение работы системы канализации вследствие произведённых кооперативом работ по установлению заглушек делает жилое помещение непригодным для проживания и не соответствующим нормам санитарно-эпидемиологической безопасности. Оценка степени вмешательства в общее имущество и законность соб-

№ 11/2015

Законность ограничения...

ственно ограничения отведения исследована в постановлении Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 февраля 2015 г. по делу № А56-27564/2014 (фабула аналогична предыдущему делу): Суд приходит к выводу, что действующие Правила № 354 при соблюдении определённого порядка допускают возможность ограничения и приостановления исполнителем коммунальных услуг в многоквартирных домах, за исключением коммунальных услуг — отопления и холодного водоснабжения; не допускают принятия мер воздействия без предупреждения (уведомления) об этом должника.

Коммуналка

Судом установлено, что, согласно заключению специалистов центра судебной экспертизы, действия кооператива по установке комплекта оборудования ограничения водоотведения на инженерные системы многоквартирного жилого дома не изменяют параметры жилого дома и его инженерной оснащённости и не являются реконструкцией или переустройством общего имущества жилого дома; не ведут к порче личного имущества неплательщика; используемые технологии ограничивают водоотведение и не приводят к прекращению предоставления коммунальной услуги — водоотведения. Вместе с тем в направленных в адрес должника уведомлениях была указана общая сумма задолженности по оплате коммунальных услуг, расходов на содержание общего имущества и дополнительных услуг, в то время как основанием для отключения (ограничения) конкретного вида коммунальной услуги является неполная оплата именно этого вида коммунальной услуги. Таким образом, необходимо уведомлять должника именно об отключении конкретной коммунальной услуги с указанием задолженности по данной коммунальной услуге. Аналогичная логика присутствует в апелляционном определении СанктПетербургского городского суда от 1 декабря 2014 г. № 33-19111/2014: Истец обратилась в суд с иском к ТСЖ о компенсации морального вреда, причинённого нарушением правил предоставления коммунальных ус-

№ 11/2015

Г. Ситников

луг, поскольку в канализационном стоке из квартиры истца ввиду задолженности по коммунальным платежам установлено запорное устройство, ограничивающее водоотведение.

Коммуналка

Суд, проанализировав положения Правил № 354, установил, что исполнитель, оказывающий коммунальные услуги жильцам многоквартирного дома, вправе ограничить предоставление указанных услуг жильцам отдельной квартиры при наличии у них значительной задолженности по оплате соответствующих услуг в порядке, установленном указанными Правилами, с обязательным соблюдением процедуры уведомления.

Порядок уведомления следующий: исполнитель в письменной форме направляет потребителю-должнику предупреждение (уведомление) о том, что в случае непогашения задолженности по оплате коммунальной услуги в течение 30 дней со дня передачи потребителю указанного предупреждения (уведомления) предоставление ему такой коммунальной услуги может быть сначала ограничено,

№ 11/2015

Законность ограничения...

а затем приостановлено либо при отсутствии технической возможности введения ограничения приостановлено без предварительного введения ограничения. Предупреждение (уведомление) доводится до сведения потребителя путём вручения ему под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения) (пп. «а»);

Коммуналка

лицо, которому водоотведение ограничено с нарушением установленного законодательством порядка, вправе требовать возмещения морального вреда

при непогашении потребителем-должником задолженности в течение установленного в предупреждении (уведомлении) срока исполнитель при наличии технической возможности вводит ограничение предоставления указанной в предупреждении (уведомлении) коммунальной услуги с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя-должника путём вручения ему извещения под расписку (пп. «б»); при отсутствии технической возможности введения ограничения в соответствии с подпунктом «б» пункта 119 либо при непогашении образовавшейся задолженности и по истечении 30 дней со дня введения ограничения предоставления коммунальной услуги исполнитель приостанавливает предоставление такой коммунальной услуги, за исключением отопления, а в многоквартирных домах также за исключением холодного водоснабжения — с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя-должника путём вручения ему извещения под расписку (пп. «в»). Суд пришёл к выводу, что ограничение водоотведения в квартире ист-

№ 11/2015

Г. Ситников

ца произведено с нарушением порядка, установленного Правилами предоставления коммунальных услуг, а именно, истец не извещён предварительно (за 3 суток) письменным извещением путём вручения под расписку. Таким образом, уведомление об ограничении либо прекращении предоставления коммунальных услуг должно вручаться под расписку, либо при отказе от получения уведомления такой отказ должен быть удостоверен соответствующим актом. При этом суд в качестве обоснованности требования компенсации морального вреда сослался на закон о защите прав потребителей.

Коммуналка

В связи с чем лицо, которому водоотведение ограничено с нарушением установленного законодательством порядка, вправе требовать возмещения морального вреда. Вывод Ограничение водоотведения как одного из видов коммунальных услуг предусмотрено действующим законодательством. Одним из основных требований к процедуре ограничения служит надлежащее уведомление должника об отключении — в срок, установленный Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, с обязательным указанием задолженности именно по данной коммунальной услуге, с вручением уведомления должнику под роспись либо при условии составления соответствующего акта. Обращаем внимание, что установку технических средств, ограничивающих водоотведение, согласно отдельным судебным решениям, можно производить только на участках коммуникаций, не относящихся к общему имуществу, но и без повреждения имущества индивидуального, т. е., имущества должника. Как мы отметили, судебная практика свидетельствует о том, что в случае, если прекращение работы системы канализации делает жилое помещение непригодным для проживания и не соответствующим нормам са-

№ 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Споры, связанные с...

С. Сергеева

Светлана Сергеева начальник отдела судебной практики alanka@list.ru

Приватизация

е ы н н Споры, всвязанные а з я в с , м е ы и р м н о о а п н в н С с проживанием и в а ж в о о с пр тизир а е в ь и неприватизированном жилье л р и п ж не В статье приводится обзор судебных споров, связанных с проживанием в неприватизированном жилом помещении. Автором рассмотрены наиболее острые и неоднозначные социальные проблемы в жилищной сфере, приведены позиции Верховного Суда Российской Федерации, сделаны выводы и даны рекомендации в отношении прав на спорные жилые помещения.

№ 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! С. Сергеева

Споры, связанные с...

В настоящее время много споров возникает в судебной практике по вопросу проживания в неприватизированной квартире. Даже, казалось бы, однозначные положения закона по-разному трактуются судами, что порождает неопределенность в понимании норм права. При этом «жилищный вопрос» всегда оставался актуальной темой, поскольку затрагивает одно из самых важных конституционных прав граждан – право на жилище. На основе анализа судебных споров попытаемся разобраться в наиболее сложных вопросах правоприменения.

Приватизация

Первая проблема, которая возникает при интерпретации – это диспозитивность нормы, регулирующей круг лиц, относящихся к членам семьи нанимателя. Согласно п. 1 ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. В п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» дается разъяснение: решая вопрос о возможности признания иных лиц членами семьи нанимателя (например, лица, проживающего совместно с нанимателем без регистрации брака), суду необходимо выяснить, были ли эти лица вселены в жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя или в ином качестве, вели ли они с нанимателем общее хозяйство, в течение какого времени они проживают в жилом помещении, имеют ли они право на другое жилое помещение и не утрачено ли ими такое право. Судебная практика о признании членом семьи нанимателя весьма неоднородна. Вместе с тем можно выявить некоторые закономерности. Так, из анализа Апелляционного определения Нижегородского областного суда от 18.08.2015 г. по делу № 33-8332/2015 следует, что для признания права пользования неприватизированным жильем достаточно установить факт офи-

№ 11/2015

С. Сергеева

циальных супружеских отношений с нанимателем, факт вселения в жилое помещение, несения расходов по содержанию жилья. При этом фактически обстоятельство зарегистрированного брака уже подтверждает ведение общего бюджета и, соответственно, несение расходов по содержанию жилья.

Приватизация

сам по себе факт совместного проживания с нанимателем в спорном жилом помещении и ведения ими совместного хозяйства не является подтверждением того, что истица получила равное с нанимателем право в отношении спорного жилого помещения

Сложнее обстоит процесс доказывания в случае, если лицо, претендующее на право пользования неприватизированным жилым помещением, в официальном браке с нанимателем не зарегистрировано. Как следует из приведенной выше позиции Пленума Верховного Суда РФ, отсутствие формальных супружеских отношений не препятствует удовлетворению требований, однако при аналогичных обстоятельствах Кемеровский областной суд в Апелляционном определении от 02.04.20115 по делу № 333240 отказал истице в требовании о признании членом семьи нанимателя, заключении с ней договора социального найма. Вынесенный судебный акт суд обосновал тем, что истица не была вселена в жилое помещение, не являлась родственником умершего нанимателя, отсутствуют достоверные доказательства признания умершим нанимателем равные с собой права пользования спорным жилым помещением. Анализируя данное определение, отметим, что статус «гражданского супруга» уже предполагает отсутствие официальных родственных отношений

№ 11/2015

Споры, связанные с...

и именно это Верховный суд и имел в виду в п. 25 Постановления Пленума от 02.07.2009 № 14, представляя тем не менее возможность для признания членом семьи и проживания в неприватизированном помещении. Кемеровский областной суд в Апелляционном определении от 02.04.20115 по делу № 33-3240 делает еще один вывод, значимый для рассматриваемого вопроса: сам по себе факт совместного проживания с нанимателем в спорном жилом помещении и ведения ими совместного хозяйства не является подтверждением того, что истица получила равное с нанимателем право в отношении спорного жилого помещения.

Приватизация

Таким образом, фактически суд исключает возможность доказывания права в отношении спорного жилого помещения, ведь априори совместное проживание и совместное ведение хозяйства предполагает, что наниматель не возражал против проживания истицы и своими конклюдентными действиями подтверждал ее право на это помещение. В целом судебная практика складывается не в пользу гражданских супругов нанимателя, несмотря на наличие указанного выше Постановления Пленума Верховного Суда РФ. Наиболее важное значение для определения возможности, например, после смерти нанимателя заключить договор социального найма имеет наличие регистрации по месту неприватизированного жилья. Даже при отсутствии прямых родственных отношений. Так, в Апелляционном определении Верховного суда Республики Марий Эл от 08.04.2014 № 33-625/2014 суд, удовлетворяя исковые требования о признании незаконным отказа в заключении договора социального найма жилого помещения, исходил из того, что истица (племянница) была вселена в квартиру в качестве члена семьи нанимателя, наравне с ним приобрела право пользования жилым помещением и фактически стала нанимателем спорной квартиры после смерти. Обобщая данную часть статьи, можно резюмировать, что гражданская жена, несмотря на ведение общего хозяйства, несение расходов по содержанию жилого помещения, с наименьшей долей вероятности будет признана членом семьи нанимателя и приобретет права на неприватизи-

100

№ 11/2015

С. Сергеева

Приватизация

рованное жилье, если она не была там зарегистрирована. Вместе с тем необходимо учитывать, что у нанимателя в гражданском браке могут появиться дети. В случае если несовершеннолетний ребенок остается единственным зарегистрированным лицом в жилом помещении в связи со смертью нанимателя, с ним может быть заключен договор социального найма по правилам ст. 82 ЖК РФ. При этом в данной статье речь идет о праве дееспособного члена семьи умершего нанимателя на заключение договора социального найма. Ребенок к дееспособным членам семьи не относится. Однако в Определении Верховного Суда РФ от 07.02.2012 № 74-В11-12 судом делается прецедентный вывод о том, что даже при раздельном проживании родителей ребенка сам ребенок не утрачивает право пользования данным жилым помещением.

Следовательно, за несовершеннолетним ребенком, оставшимся единственным лицом, зарегистрированным в жилом помещении, сохраняется право пользования жилой площадью на условиях договора социального найма

В связи с этим не влечет прекращение жилищных прав несовершеннолетнего ребенка и то обстоятельство, что он один остался лицом, зарегистрированным в жилом помещении после смерти родителя, проживавшего в этом жилом помещении. Следовательно, за несовершеннолетним ребенком, оставшимся единственным лицом, зарегистрированным в жилом помещении, сохраняется право пользования жилой площадью на условиях договора социального найма. Заключение договора социального найма с несовершеннолетним

№ 11/2015

101

Споры, связанные с...

осуществляется с учетом положений статей 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следующая проблема лежит в плоскости семейных правоотношений. Так, по тем или иным причинам брак между нанимателями жилого помещения может быть расторгнут и один из супругов покидает неприватизированное жилье. Может ли оставшийся бывший супруг самостоятельно вселять в это жилье свою новую супругу или супруга?

Приватизация

Из разъяснений, содержащихся в пункте 29 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жи-

действующим законодательством не предусмотрено право родителей на вселение к своим несовершеннолетним детям, зарегистрированным по иному месту жительства, чем сам родитель

лищного кодекса Российской Федерации», следует, что поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (часть 1 статьи 70 ЖК РФ).

102

№ 11/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Споры с клининговыми...

В. Мариновская

Виктория Мариновская юрист-правовед, педагог высшей школы E-mail: viroda@mail.ru

Клининг

и м ы в о Споры с клининговыми у г в н и т н с и е ч л по качеству к а к компаниями с и о и ы п ц р и а о с п м н С аниикомпенсации я е п уборки ущерба м о п к м и а ко рки б р е о щ б у у

Сегодня клининговые услуги на рынке потребительских услуг являются весьма востребованными. Большинство знает, что «клининг» представляет собой специализированную услугу по профессиональной уборке и поддержанию чистоты в офисах, квартирах, торговых центрах, торговых залах и пр.

№ 11/2015

105

Споры с клининговыми...

Бизнес этой категории уже не воспринимается как нечто новое и специфическое, однако это не умаляет достоинства клининг-услуг, поскольку для отдельных организаций, как, впрочем, и для обычных граждан, профессиональная уборка со специально созданными технологиями, специальным оборудованием, дающая качественно убранное помещение, является весьма актуальной. Большой выбор услуг, оказываемых клининговыми компаниями, поражает воображение: генеральная уборка квартиры, офиса; поддерживающая уборка, уборка после строительства и реконструкции, ежедневная уборка офисов, квартир и торговых помещений, уборка бизнес-центров, мытье окон и фасадов и многое другое.

Клининг

К тому же, используя клининг, собственник подчас экономит значительную сумму денег, поскольку это позволяет ему не содержать на постоянной основе целый штат сотрудников. Однако далеко не всем известно, что предоставление некачественных услуг в данной сфере влечет за собой применение норм гражданско-правового характера и, как следствие, определенных денежных затрат. Причем как для стороны, оказывающей клининговые услуги, так и для заказчика. В данной сфере услуг существуют свои «подводные камни», которые опасны для заказчика, исполнителя и для третьих лиц, которые оказываются вовлеченными в судебные тяжбы. Хотелось бы рассмотреть споры о возмещении ущерба, причиненного здоровью гражданина вследствие предоставления клининговой компанией некачественных услуг по уборке офисов, помещений, торговых залов и других территорий, поскольку до суда в большинстве случаев доходят именно эти иски. И в данной ситуации прежде всего финансовое бремя возмещения ущерба ложится на заказчика — лицо, заключающего договор обслуживания, поскольку в первую очередь иски направлены именно против него. Согласно законодательству, а именно ст. 1064 ГК РФ, вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный

106

№ 11/2015

В. Мариновская

Клининг

имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. А в свою очередь ч. 1 ст. 1068 ГК РФ гласит о том, что юридическое лицо либо гражданин возмещает вред, причиненный его работником при исполнении трудовых (служебных, должностных) обязанностей. Применительно к ситуации, когда индивидуальный предприниматель или некая коммерческая фирма заключает договор оказания услуг на уборку территории (клининг), и действует данная статья, поскольку работниками признаются как граждане, выполняющие работу на основании трудового договора (контракта), так и граждане (как в случае найма агентства для уборки офиса или торгового центра), выполняющие работу по гражданско-правовому договору, если при этом они действовали или должны были действовать по заданию соответствующего юридического лица или гражданина и под его контролем за безопасным ведением работ. В качестве примера можно привести решение по делу № 2-346/2015 (28414/2014) Центрального районного суда г. Кемерово Кемеровской области от 13 февраля 2015 года по иску «Ф.И.О» к ООО «К», ООО «Р», ООО «Б». Истец «Ф.И.О» обратилась в суд с требованиями к ответчикам ООО «К», ООО «Р», ООО «Б» о возмещении вреда здоровью. Свои требования мотивировала тем, что 21.07.2013 она работала в арендуемом ею бутике № 28 ТЦ «С» и, проходя по коридору второго этажа, она поскользнулась на мокрой плитке на границе сухого и мокрого пола, в результате чего упала на пол, сильно подвернув ногу. Никакого предупреждения о том, что уборщики будут мыть пол на этаже, она не видела, поэтому не могла предвидеть, что пол на втором этаже будет мокрым, как после дождя. При этом керамическая плитка, выложенная на этаже, была очень скользкой и без воды, из-за чего покупатели неоднократно падали на пол. При этом уборщики полов вместе с водой использовали моющие средства, что приводило к мнительному уменьшению коэффициента трения сцепления почти до нуля, из-за чего пол становился скользкий, и многие покупатели падали. Суд решил исковые требования «Ф.И.О» удовлетворить частично — взыскать с ООО «Р» в пользу «Ф.И.О» затраты на лечение, утраченный заработок за период временной нетрудоспособности, моральный вред. Таким образом, из-за недобросовестного выполнения обязанностей, предусмотренных соответствующим договором по уборке определенной

№ 11/2015

107

Споры с клининговыми...

Клининг

территории, пострадали все стороны. Что же касается размера компенсации морального вреда по делам такого рода, то хотелось бы отметить, что суды как правило, решают данный вопрос в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины лица в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда. При определении размера компенсации вреда учитываются требования разумности и справедливости. В соответствии с Постановлением Пленума Верховного суда № 10 от 20.12.1994 «под моральным вредом понимаются нравственные или физические страдания, причиненные действиями (бездействием), посягающими на принадлежащие гражданину от рождения или в силу закона нематериальные блага (жизнь, здоровье, достоинство личности, деловая репутация, неприкосновенность частной жизни, личная и семейная тайна и т.п.), или нарушающими его личные неимущественные права (право на пользование своим именем, право авторства и другие неимущественные права в соответствии с законами об охране прав на результаты интеллектуальной деятельности) либо нарушающими имущественные права гражданина». Моральный вред, в частности, может заключаться в нравственных переживаниях в связи с утратой родственников, невозможностью продолжать активную общественную жизнь, потерей работы, раскрытием семейной, врачебной тайны, распространением не соответствующих действительности сведений, порочащих честь, достоинство или деловую репутацию гражданина, временным ограничением или лишением каких-либо прав, физической болью, связанной с причиненным увечьем, иным повреждением здоровья, либо в связи с заболеванием, перенесенным в результате нравственных страданий и др. В качестве примера можно привести решение по делу № 2-1187/2013 от 14 мая 2013 г. Ленинского районного суда г. Астрахани, а так же многих других делах данной категории. Нельзя не отметить, что в своих решениях до 01 июля 2015 г. суды ссылались на Государственный Стандарт РФ «Услуги бытовые. Услуги по уборке зданий и сооружений. Общие технические условия» ГОСТ Р 518702002 (в настоящий момент данный документ утратил силу с 1 июля 2015 года в связи с изданием приказа Росстандарта от 11.11.2014 № 1554-ст, утвердившего новый стандарт «ГОСТ Р 51870-2014. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги профессиональной уборки — клинин-

108

№ 11/2015

В. Мариновская

говые услуги. Общие технические условия»), поскольку стандартизирующая документация играет немаловажную роль и при заключении договора по уборке помещения (в котором просто необходимо отражать основные нормативно-правовые документы, в соответствии с которыми будут оказаны услуги клининга), и при осуществлении услуг данного типа, а также при составлении искового заявления в отношении клининговой компании, оказавшей некачественные услуги и причинившей ущерб.

Клининг

ГК РФ четко регламентирует, что необходимо предпринимать заказчику в случае недобросовестного отношения к своим обязанностям со стороны клининговой компании (будь то мытье одного окна или комплексной уборки бизнес-центра). Поскольку к данному договору будут применяться положения договора подряда, то заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность, а в случае если подрядчик не приступает своевременно к исполнению договора подряда или выполняет работу настолько медленно, что окончание ее к сроку становится явно невозможным, заказчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков. К тому же если во время выполнения работы станет очевидным, что она не будет выполнена надлежащим образом, заказчик вправе назначить подрядчику разумный срок для устранения недостатков и при неисполнении подрядчиком в назначенный срок этого требования отказаться от договора подряда, либо поручить исправление работ другому лицу за счет подрядчика, а также потребовать возмещения убытков. Безусловно, важную роль при определении ответственности за ненадлежащее оказание услуг играет Закон РФ от 07.02.1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей», в котором говорится, что настоящий Закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав. В соответствии с п. 1 ст. 7 Закона потребитель имеет право на то,

№ 11/2015

109

Читайте в следующем номере!

№ 2015

G Выбор земельного участка под

возведение капитального объекта строительства, и в каких случаях возможен односторонний отказ арендодателя в предоставлении земельного участка G Убытки застройщика при задержке

строительства

G Исправление кадастровых и

технических ошибок

G Возмещение ущерба с арендатора

коммерческой недвижимости: споры G Смело мы в бой пойдём… G Не было печали, да подрядчики

подкачали