Жилищное право №12-2015 by Mark Smith

колонка редактора

С наступающим Новым годом, уважаемые друзья! Наш подарок — подписка на новый журнал (pdf версия). Вам надо всего лишь выслать Ваш адрес электронной почты. Ждем на 7447273@bk.ru. Удачи! Александр Гончаров

главный эксперт

ведущие эксперты

Н. Пластинина

А. Алистархов

Н. Андержанова

Г. Бигаева

А. Волкова

А. Герасимов

К. Глушко

А. Елисеев

Д. Ермаков

А. Журавлева

Д. Карпухин

А. Корольков

М. Кузина

А. Кайль

С. Кукуев

М. Кюрджев

М. Лазукин

О. Москалева

О. Мун

О. Олейникова

Х. Плещицкая

А. Сорокин

Ю. Сорокина

А. Столярова

А. Лейба

А. Русин

Л. Миннегалиева

С. Соколова

Ю. Чаевцев

№

12/2015

Ежемесячный практический журнал

Мошенники Наталия Пластинина Популярные виды мошенничества на рынке вторичного жилья . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Виктория Трофимова Мошенничество при совершении сделок с жильем с использованием поддельных документов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19

Строительство Сергей Слесарев Смело мы в бой пойдём… . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 29

СОДЕРЖАНИЕ

Арбитраж Алексей Сорокин Прекращение обязательств отступным . . . . . . 39

Оценка Анна Стрельцова Выкупная стоимость недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности . . . . . . . . . . . . . . 49

Земля Гульнара Бигаева Выбор земельного участка под возведение капитального объекта строительства, и в

№

12/2015

Ежемесячный практический журнал

каких случаях возможен односторонний отказ арендодателя в предоставлении земельного участка . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57

Аренда Марина Кузина Дом с привидениями. На что необходимо обратить внимание арендатору перед заключением договора . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 77

Дети Светлана Назарова Нарушение прав несовершеннолетних при продаже недвижимости (жилых домов, земельных участков) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 89

Ипотека Наталия Пластинина Минусы ипотеки в силу договора . . . . . . . . . . 101

СОДЕРЖАНИЕ

Елена Вершкова Самозахваты земельных участков: судебная практика и новеллы в законодательстве РФ . . . 67

Читайте в номере

c. 7 Наталия Пластинина

…

О днако у покупки жилья на рынке

«вторички» имеется и ряд немаловажных минусов. Как правило, сложность представляет собой проверка юридической чистоты всех сделок с данной недвижимостью за весь период её существования или, как минимум, за 10 лет до предстоящей сделки...

c. 29

Сергей Слесарев

…

Впроведения результате

реконструкции здания невозможно достоверно установить, когда возникли выявленные недостатки и являются ли они следствием недостатков строительных работ... c. 39 Алексей Сорокин

c. 19

…

Виктория Трофимова

Вимеются судебной практике случаи, когда махинации с недвижимостью совершаются сотрудниками УФРС...

А рбитражная практика исходит …

из того, что срок предоставления является обязательным условием соглашения об отступном и влияет на его заключённость...

ДАЙДЖЕСТ

c. 49

c. 57

Анна Стрельцова

Гульнара Бигаева

…

П ри совершении купли-продажи

недвижимого имущества из состава муниципальной собственности, находящегося в аренде у предпринимателя, для этого предпринимателя цена такого имущества будет равна его рыночной стоимости за вычетом стоимости всех улучшений, произведённых им с согласия собственника этой недвижимости... c. 77

Марина Кузина

П ерезаключение договора аренды

…

требует проведения новых торгов. В противном случае сделка может быть признана ничтожной...

С уд установил, что ответчик в спорный

…

период использовал земельный участок без установленных законом или договором оснований и без внесения платы... c. 67 Елена Вершкова

О тменяя решение суда первой инстанции, …

руководствовался ст. 270 АПК РФ — несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, нарушение норм материального права...

Выходные данные

Журнал Свидетельство о регистрации средства массовой информации № ПИ 77-15531 от 20 мая 2003 г., выдано Комитетом Российской Федерации по печати.

Подписка: по каталогу агентства «Роспечать»: 79154, 79357; по объединенному каталогу: 43137, 29429; Интер-почта: 1243.

Выпускающий редактор журнала: Н. Селиверстова

Редакция приглашает к сотрудничеству специалистов по жилищным проблемам. Издательство не несет ответственности за ущерб, нанесенный в результате использования, неиспользования или ненадлежащего использования информации, содержащейся в настоящем издании.

Редакционная коллегия: В. В. Алистархов, А. А. Абрамов, А. Н. Герасимов, Д. В. Карпухин

Перепечатка материалов (полная или частичная) допускается только с письменного разрешения редакции.

Эксперты: Д. Болгерт, А. Герасимов, О. Иванихина, А. Кайль, М. Кузина, М. Лазукин, А. Лейба, Ф. Махмутов, О. Мун, А. Пикалова, А. Русин, М. Смородинов, А. Сорокин, Ю. Сорокина, М. Толстых, В. Трофимова, А. Угрюмов, К. Ханина

Адрес редакции: 117036, Москва, а/я 10.

PR-отдел: tp@top-personal.ru

Подписано в печать 27.11.2015. Формат 60х90 1/8. печать офсетная, бумага офсетная. Тираж 2 500 экз. Заказ № 52-17.

Главный редактор издательства: Александр Гончаров.

Корректор: О. Трофимова. Дизайн, верстка: О. Дегнер. Интернет-проекты: П. Москвичев. Альтернативная подписка: tp@top-personal.ru Пресс-служба: pr@estate-law.ru Руководитель отдела маркетинга: В. Гончарова. Гл. бухгалтер Наталья Хомичева. Рекламный отдел: tp@top-personal.ru Прямая подписка и отдел реализации: tp@top-personal.ru претензии по доставке: tp@top-personal.ru

E-mail: redactor@estate-law.ru www.top-personal.ru

Отпечатано в ОАО «Кострома»: 156010, г. Кострома, ул. Самоковская, 10. © , 2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Популярные виды мошенничества...

Н. Пластинина

Наталия Пластинина практикующий юрист E-mail: kalifornya3@mail.ru

Мошенники

ы д и в е Популярные виды к е н ы а ры н р я н л у а п в я ь мошенничества рынке По ичест на л и ж н о н г е о н ш ч о и р м вторичного жилья о т в

Рынок недвижимости из-за дороговизны его составляющих всегда был привлекателен для мошенников. Небольшие старания — и несколько миллионов у тебя в кармане. Неплохой доход за короткий срок. Чем не альтернатива многолетней работе за ту же сумму в итоге?

№ 12/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Пластинина

Популярные виды мошенничества...

С развитием возможных схем приобретения жилья (путём приватизации муниципального жилья, с помощью кредитных средств, средств материнского капитала и т. д.) меняются и схемы мошенничества в данной области, а также увеличивается количество схем мошенничества и общая доля сделок с недвижимостью, связанных с мошенническими действиями. С ростом строительства жилья возросло и количество схем мошенничества, ориентированных именно на рынок первичного жилья. Однако темой настоящей статьи является изучение новых популярных видов мошенничества, применяемых на рынке вторичного жилья.

Мошенники

Рынок вторичного жилья, или вторичный рынок жилья (наименование по разным источникам), состоит из объектов недвижимости, у которых уже имелись собственники, и не одни, в отличие от рынка первичного жилья, где объекты недвижимости — только что построенные квартиры, таунхаусы, дома и прочие объекты, порой даже ещё не до конца введённые в эксплуатацию. Вторичное жильё, конечно, привлекательно со многих сторон: • это уже готовое и обжитое жильё. Нет рисков, что через год после сдачи дома фундамент даст усадку и пойдёт трещина по всему дому; • нет риска обнаружения нескольких претендентов на объект, как это до сих пор случается при попытках зарегистрировать построенную квартиру в только что сданном доме; • уже имеется (не всегда) более или менее достойный ремонт в жилом помещении; • цена зачастую намного ниже, чем цена на подобный объект в новостройке; • не требуется длительного ожидания для регистрации сделки (как в случае с ожиданием постройки и сдачи в эксплуатацию жилья в новостройке) и для фактического заселения. Есть и иные существенные плюсы.

№ 12/2015

Н. Пластинина

Однако у покупки жилья на рынке «вторички» имеется и ряд немаловажных минусов. Как правило, сложность представляет собой проверка юридической чистоты всех сделок с данной недвижимостью за весь период её существования или, как минимум, за 10 лет до предстоящей сделки. 1. Мошенничества с квартирой или её стоимостью Новые виды мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья, как правило, основаны на истории продаваемого объекта (в дальнейшем для примера речь будет идти о сделке с квартирой в многоэтажном доме). Вариант 1: создание невыносимых условий соседства

Мошенники

Это самый новый вид мошенничества на рынке вторичного жилья. Способ довольно прост: мошенники ищут квартиру с двумя хозяевами (оформленную в долях, например, на бывших супругов, братьев и сестёр), между которыми нет особого лада. Одна из долей официально покупается. Другому собственнику предлагается продать его долю за половину её действительной рыночной стоимости. Естественно, тот отказывается. После этого новоиспечённый

купив задёшево, продать задорого часть квартиры, которая, в принципе, кроме уже проживающего там совладельца, никому и не нужна

хозяин доли вселяется в квартиру на законном основании и начинает активно создавать невыносимые условия для остальных жильцов. Идут в ход любые доступные способы: громкая музыка весь день (без нарушения норм времени «тишины»), постоянные и в большом количестве гости, приходящие в лю-

№ 12/2015

Популярные виды мошенничества...

бое время дня и ночи («А что? Я хозяин, имею право принимать гостей когда хочу!»). Не помогает собственная инициатива — квартира сдаётся квартирантам как можно дешевле и как можно более многочисленной семье. Оптимально — развести антисанитарию, беспорядок, то есть создать максимально некомфортные для проживания людей условия. Цель одна — заставить хозяина второй доли продать её немедленно, за любую стоимость. «Безобразный» новый сособственник наконец-то покупает вторую долю на своих условиях. Как правило, это уже даже не полцены, а ещё меньше. Итог: мошенник за сравнительно низкую цену становится полноценным обладателем всей квартиры и уже может продавать её по рыночной цене.

Мошенники

Разновидность рассмотренного варианта — заставить сособственника купить у мошенника долю по максимально завышенной цене. Способ — тот же. В данном случае упор делается на желание добросовестного жильца жить в покое. Однако такое не всегда возможно, так как, будь у жильца достаточное количество денег, он бы давно купил долю и у бывшего сособственника (бывшего супруга и т. д.). Итог: купив задёшево, продать задорого часть квартиры, которая, в принципе, кроме уже проживающего там совладельца, никому и не нужна. Вариант 2: обмен на недорогую жилплощадь с доплатой Несмотря на многочисленные многотомные уголовные дела и громкие судебные процессы над бандами мошенников по всей стране, этот применяемый ими вид мошенничества до сих пор живёт и активно процветает. Основной упор его — на одиноких престарелых граждан асоциального типа: алкоголиков, не вполне психически здоровых людей и прочих. Главные критерии: квартира в собственности, владелец — одинокий человек, которого никто искать не будет. Используя страсть человека к пагубным привычкам и собственное красноречие, человека уговаривают продать свою квартиру в центре, поменяв её на жильё на периферии с доплатой — чтобы было на что комфортно доживать свой век и потакать своим привычкам. При этом предстоящее к приобретению жильё даже не показывают. Жильё, как правило, самого низкого качества: в разы меньше по площади, находится в самых некомфортных районах (у железнодорожных станций, вокзалов), удалённых от всей инфраструк-

№ 12/2015

Н. Пластинина

туры. Как правило, такое жильё — на окраине города или на селе. Хорошо, если это помещение всё-таки дают обманутому гражданину приобрести, то есть сделка купли-продажи по факту происходит. Чаще всего предоставляемое жильё даже не приобретается в собственность обманутого гражданина. Предварительно его могут взять в аренду, заплатив за полгода вперёд. Или заселить в дом, подготовленный под снос, из которого уже половина жильцов съехала. Его просто туда переселяют… и забывают о его существовании. Что потом происходит с гражданином, куда его выселяют собственники помещения — мошенников уже не интересует. Из вырученных от продажи гражданином собственной благоустроенной квартиры денег ему дают немного — только чтобы не сразу опомнился и не понял, что стал жертвой обмана.

Мошенники

Итог: мошеннику достаётся практически полная стоимость квартиры одинокого гражданина, за вычетом небольшой её части, потраченной на аренду жилья под переселение (или покупку в собственность гражданина), а также на вручение гражданину некоей суммы для личных нужд (так называемой «доплаты»). Вариант 3: планируемое оспаривание сделки в суде Данный вариант на деле вбирает в себя несколько разновидностей, одинаково активно используемых в зависимости от конкретной ситуации. Ситуация 1: занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи Квартира имеет хорошую историю, предыдущие сделки (если были) не вызывают сомнений, идёт «чистая продажа». Способ мошенничества характерен для новостроек, которые уже оформлены недавно в собственность. Покупателю предлагается указать в договоре купли-продажи заниженную до 1 млн. рублей стоимость квартиры с целью ухода продавца от уплаты налога на доходы физических лиц. Или (рассчитывая на жадность покупателя) предлагается купить квартиру по предлагаемой цене плюс сумма налога, которую продавец должен будет уплатить при продаже квартиры по реальной стоимости. Основание предложения ясно и прозрачно для покупателя: ведь от даты оформления квартиры в собственность (или с момента последней сделки купли-продажи) ещё не прошло три года. Риск оспаривания сделки как-то мало прогнозируется: продавец выглядит прилично, история квартиры чиста. Именно здесь

№ 12/2015

Популярные виды мошенничества...

и кроется вся хитрость. Утрата бдительности может стоить покупателю стоимости квартиры. После состоявшейся сделки начинается судебный процесс её оспаривания по различным допустимым законом основаниям. Суд принимает решение о двусторонней реституции, постановляет бывшему продавцу вернуть квартиру, покупателю — деньги. Квартиру обманутому покупателю приходится возвращать. А вот деньги, как правило, обратно получить во всей сумме не удаётся. В 100 случаях из 100 они уже потрачены и начинают взыскиваться с продавца через службу судебных приставов — долго и по чуть-чуть, пока, наконец, взыскатель (обманутый гражданин) окончательно не утратит надежду на получение всей суммы или должник не выпишется и не переедет в неизвестное для приставов место жительства. На этом исполнение, как правило, затихает.

Мошенники

Итог: вместо крупной покупки и счастливой и комфортной жизни в приобретённом жилье покупатель остается ни с чем — ни с квартирой и ни с деньгами. Продавец и риелтор (без них, как правило, такие аферы не проворачиваются) остаются с двойной выгодой — и с квартирой, и с суммой денег, равной стоимости этой квартиры. Ситуация 2: оспаривание одной из предыдущих сделок купли-продажи с квартирой Изучая историю сделок с квартирой, обнаруживается, что ранее при совершении одной из них были допущены нарушения закона (особенно опасно, если были нарушены права несовершеннолетних). Квартира выставляется на продажу, а после регистрации права собственности покупателя на неё начинается процесс оспаривания не последней, а одной из предыдущих сделок с квартирой. Далее процесс и итог аналогичны изложенным в ситуации 1. Ситуация 3: оспаривание давней приватизации После продажи квартиры оспариваются сделки по приватизации данного помещения. Как известно, срок исковой давности по данным сделкам может оказаться довольно длительным и составить 10 лет (ч. 1 ст. 181 ГК РФ). Более того, на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК РФ), исковая давность во-

№ 12/2015

Н. Пластинина

обще не распространяется (ст. 208 ГК РФ). В основном этот вид мошенничества (как и по всем трём ситуациям развития) — целиком инициатива «чёрных риелторов», отыскивающих квартиры, одновременно имеющие в истории «белые пятна», позволяющие оспорить сделку по приватизации и ожидать применения последствий признания данной сделки недействительной. Процесс и итог аналогичны вышеописанным. Обманутым оказывается покупатель. При этом лицо, предъявившее иск (чьи права были нарушены при приватизации), может даже не знать ничего ни о своих правах, ни о состоявшемся процессе. Убедить выдать доверенность на право ведения судебных дел и участия в исполнительном производстве — зада-

Мошенники

мошеннику достаётся практически полная стоимость квартиры одинокого гражданина, за вычетом небольшой её части, потраченной на аренду жилья под переселение (или покупку в собственность гражданина), а также на вручение гражданину некоей суммы для личных нужд (так называемой «доплаты»)

ча довольно простая для мошенника, обладающего должной долей харизмы и красноречия. В дальнейшем на стадии исполнительного производства в рамках закона возможно заключение довольно сложного мирового соглашения, в результате которого покупатель квартиры остаётся проживать в приобретённой квартире, право собственности остаётся за ним, а гражданин, чьи права были нарушены (истец по судебному спору, интересы которого якобы представляет мошенник), получает некую денежную сумму от последнего покупателя.

№ 12/2015

Популярные виды мошенничества...

Вариант 4: продажа квартиры с обременениями

Мошенники

Чаще всего сейчас встречается такой вид обременения, как залог квартиры у банка. Реже — арест. Учитывая специфику последствий данного вида обременений, покупатель, не проверивший перед сделкой (и даже перед дачей задатка) факт наличия обременений, рискует остаться ни с чем. Банк как залогодатель в случае невозврата кредита обратит взыскание на предмет залога. И наличие к данному моменту другого собственника у объекта недвижимости не помеха этому. Арест на практике означает наличие спорных притязаний на квартиру, которые, вполне возможно, разрешатся не в пользу продавца.

вместо крупной покупки и счастливой и комфортной жизни в приобретённом жилье покупатель остается ни с чем — ни с квартирой и ни с деньгами. Продавец и риелтор (без них, как правило, такие аферы не проворачиваются) остаются с двойной выгодой — и с квартирой, и с суммой денег, равной стоимости этой квартиры

Следует отметить, что при заключении предварительного договора куплипродажи, при передаче задатка продавец может предъявить свидетельство и без отметки о наличии обременения. Порядок регистрации сделок, а также возможность получить дубликат свидетельства о праве собственности позволяют сделать это без особых усилий. К счастью, данный вид сделок становится редкостью. Осторожность современных покупателей недвижимости

№ 12/2015

Н. Пластинина

препятствует не только доведению данной схемы до конца, но и реализации даже её начала. «Обременением» не с юридической точки зрения можно считать и наличие зарегистрированных на жилплощади родственников продавца, в том числе снятых с регистрации давно и без их желания (например, осуждённых на длительные сроки). Однако в данном случае речь идёт лишь о наличии (или восстановлении) права на проживание указанных лиц. Неприятность, конечно, грозящая, скорее всего, денежными «откупными» от такого соседства в одной квартире. Но речи о потере квартиры или полной её стоимости в данном случае не идёт.

Мошенники

Итог: потеря некоей суммы денег при сохранённом жилье. Во всех указанных случаях обманутый мошенниками гражданин, как правило, рискует либо целой квартирой (или долей в ней), либо полной стоимостью квартиры (доли). Это самые крупные и популярные схемы мошенничества с недвижимостью на рынке вторичного жилья. 2. Мошенничества с задатками Не меньшую часть среди общего количества мошенничеств в этой сфере занимают схемы более мелких обманов, когда мошенники «останавливаются» на суммах задатков, не претендуя ни на квартиру, ни на её полную стоимость. Среди самых популярных способов мошенничества с задатками можно перечислить следующие: 2.1. Обман при помощи генеральной доверенности. Лицо, имеющее генеральную доверенность, занимается не только показом квартиры, выставленной на продажу, но и берёт задаток. После этого доверенное лицо «исчезает», на звонки не отвечает. При попытках найти его выясняется, что квартира и не планировалась к продаже, генеральная доверенность была выдана давно и только для продажи загородного дома или автомобиля и гаража или вообще была давно отменена. Ещё хуже, если доверенность — «липовая», то есть никогда не выдавалась и никаким нотариусом никогда не заверялась. Да, бывают ещё случаи, когда покупатель со слабым зрением не может отличить оригинал от искусно изготовленной цветной копии.

№ 12/2015

Популярные виды мошенничества...

2.2. Обман арендатора жилья. Арендатор, сняв квартиру и получив копию свидетельства о праве собственности (или даже без неё), предъявляя копию доверенности (которую нетрудно изготовить при помощи современной оргтехники), обманом и хитростью уверяет потенциальных покупателей в том, что квартира продаётся, он занимается её продажей и уполномочен принимать задаток. Цель — окупить своё проживание в квартире плюс ещё немного «заработать» на обмане. Реальной цели продать квартиру у мошенника нет.

Мошенники

2.3. Демпинговая цена и скоростная сделка. Искусственно создаётся ситуация поспешности с предстоящей сделкой: покупателя уверяют, что изза хорошей цены на квартиру есть несколько претендентов, и кто первый даст задаток — с тем сделка и состоится. При этом сроки для подготовки сделки ставятся нереально короткие, в которые покупатель, у которого нет сразу всей суммы для покупки, не сможет «уложиться». О составе денежной суммы, за которую планируется к приобретению квартира (наличные деньги, кредитные средства, средства материнского капитала и проч.), мошенники узнают заранее. Естественно, что сделка срывается по вине покупателя и задаток остаётся у продавца. При этом доказать, что изначально именно на это и было рассчитано, а не на заключение реальной сделки, очень сложно. В итоге вышеуказанных способов обмана у мошенника остаётся сумма задатка, сделки с квартирой не производится вовсе.

Продолжение материала читайте в печатной версии журнала или как подписчик закажите электронную версию в редакции

TP@TOP-PERSONAL.RU 16

№ 12/2015

Читайте в следующем номере!

G Ипотека

в силу закона: плюсы и минусы Возмещение ущерба с арендатора коммерческой недвижимости: споры

Заложить, чтобы спасти

Мошенничество при совершении сделок с жильем с использованием поддельных документов. Часть 2

№ 2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Мошенничество при...

В. Трофимова

Виктория Трофимова юрист E-mail: vikatrof86@yandex.ru

Мошенники

и р п о при Мошенничество в т с с е к ч о и л н е м н д е е с совершении сделок с и ш н и о и а в н о М рше в з ь о л т е о н в п жильем с использованием е о с с и м у с к о м д е ь х ил ельны документов жподдельных д д о п Жилье — особый объект гражданско-правовых отношений. В связи с этим приобретение квартиры по поддельным документам — один из наиболее распространенных способов мошенничества с квартирами в отношении покупателей на вторичном рынке недвижимости. Цель, которую преследуют мошенники — незаконное приобретение либо изъятие квартиры у законного владельца для дальнейшей перепродажи. Рассмотрим пример из судебной практики. № 12/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Трофимова

Мошенничество при...

Мошенники

Подсудимая, располагая информацией о том, что собственник квартиры умер, а вышеуказанная квартира не принята в наследство в связи с отсутствием наследников и не оформлена в муниципальную собственность (в силу ст. 1151 ГК РФ), незаконно приобрела право собственности на указанную квартиру на подставное и подконтрольное ей лицо. В этих целях подсудимой были приобретены фиктивная доверенность о праве продажи указанной квартиры от имени умершего собственника на имя подсудимой, а также фиктивное свидетельство о праве на наследство по закону квартиры на имя подставного лица. Далее квартира была продана третьему лицу, не подозревавшему о преступных намерениях подсудимой. Однако после подачи документов на регистрацию выяснилось, что на указанной квартире имеется обременение, в связи с чем регистрация была прекращена по

Цель, которую преследуют мошенники — незаконное приобретение либо изъятие квартиры у законного владельца для дальнейшей перепродажи

заявлению сторон. Далее право собственности было приобретено на подставное лицо путем предоставления в регистрирующий орган заведомо подложных документов. Таким образом, подсудимая приобрела право собственности на чужое имущество в особо крупном размере, а впоследствии распорядилась указанной квартирой по своему усмотрению (приговор Первомайского районного суда г. Пензы от 25 04. 2014 г по делу № 1-59). В данной ситуации, несмотря на то, что право собственности на имущество перешло на мать подсудимой, в действиях последней отсутствует состав мошенничества, поскольку та являлась лишь подставным лицом и была полностью подконтрольна подсудимой. Ее роль заключалась лишь в

№ 12/2015

В. Трофимова

Мошенники

выдаче подсудимой доверенности, на основании которой та и действовала. Фактически же право на квартиру получила именно подсудимая, она же впоследствии и распорядилась данной квартирой. Следует отметить, что мошенничество с выморочным жильем с помощью поддельных документов — не редкость в настоящее время. Приобретая в собственность квартиру умершего человека, нужно быть внимательным, особенно, если квартира продается по доверенности, поскольку из всех документов доверенность подделать проще всего. Если у умершего человека нет наследников, то в течение шести месяцев квартира должна быть передана в собственность государства. Это по закону. Если этого не происходит, то задним числом такая квартира переоформляется в собственность нового владельца, к примеру, на подставное лицо, после чего продается ни о чем не подозревающему покупателю. Еще одной распространенной схемой мошенничества с квартирами является мошенничество с квартирами пенсионеров. Эта категория граждан находится в группе риска. Одна из схем мошенничества с жильем пенсионеров заключается в следующем: завладев паспортом пенсионера, мошенники оформляют в собственность его квартиру на подставное лицо, после чего квартиру продают. А самого законного владельца квартиры вывозят (обманным путем либо с применением насилия) за пределы города, в отдаленную местность. К примеру, пенсионерка, собственница квартиры, стала жертвой мошенничества, совершенного группой лиц по предварительному сговору. Подсудимая, не имеющая паспорта, работающая у подсудимого в доме за еду и жильё, полностью зависимая от него, выполняя указания последнего, получила от третьего лица фиктивный паспорт на имя законной собственницы квартиры, в который была вклеена фотография подсудимой. Выдавая себя за законную собственницу квартиры, подсудимая продала указанную квартиру, квартира незаконно перешла в собственность не знавшего о преступных намерениях подсудимой покупателя. В период оформления документов купли-продажи на указанную квартиру и получения денежных средств собственница квартиры и её сын путем обмана были вывезены подсудимым с места постоянного проживания в иное место содержания. Впоследствии потерпевшие перевозились из одного населенного пункта в другой пока квартира была продана и получены денежные средства (приговор Правобережного районного суда г. Магнитогорска Челябинской области по делу № 1-469/2010).

№ 12/2015

Мошенничество при...

Жертвами мошенников часто становятся лица, страдающие психическими расстройствами, не способные в полной мере понимать значение своих действий и руководить ими.

Мошенники

Так, например, подсудимые, действуя группой лиц по предварительному сговору, воспользовавшись доверием потерпевшей, находящейся в пожилом возрасте и страдающей психическим расстройством, завладели паспортом и правоустанавливающими документами на квартиру, принадлежащей ей на праве собственности, с целью последующей реализации данной квартиры по договору купли-продажи с пожизненным проживанием. Однако преступление не было доведено до конца по независящим от подсудимых обстоятельствам, так как они не смогли сдать в регистрирую-

Приобретая в собственность квартиру умершего человека, нужно быть внимательным, особенно, если квартира продается по доверенности

щий орган указанные выше документы, поскольку были задержаны сотрудниками милиции в результате проведения оперативно-розыскных мероприятий. Действия подсудимых были квалифицированы по ч. 3 ст. 30, ч. 4 ст. 159 УК РФ, как покушение на мошенничество в особо крупном размере (приговор Симоновского районного суда г. Москвы от 01.10.2010 г. по делу № 1-220/2010). Жертвами квартирных аферистов могут стать не только пенсионеры, но и злоупотребляющие алкоголем граждане. Рассмотрим пример. Подсудимая, работая агентом в сфере недвижимости, сообщила подсудимому, что у нее имеются возможности для переоформления квартир

№ 12/2015

В. Трофимова

Мошенники

на третьих лиц без ведома собственника квартиры. Получив указанную информацию, подсудимый предложил ей завладеть путем обмана правом на квартиру его знакомой, являвшейся собственником однокомнатной квартиры и злоупотреблявшей спиртными напитками, на что подсудимая согласилась. Подсудимый, используя поддельный паспорт, незаконно оформил в собственность указанную квартиру. Подготовкой документов, необходимых для переоформления квартиры в собственность, занималась подсудимая. Сама же собственница квартиры была убита подсудимым без ведома подсудимой с целью устранения препятствий для приобретения путем обмана права на квартиру и последующей продажи квартиры путем введения ей смертельной дозы наркотического средства. Далее был заключен договор купли-продажи указанной квартиры между подсудимым и покупателем, последним была произведена оплата по договору (приговор Нижегородского областного суда от 17.05.2012 по делу № 2-24/12). В данной ситуации покупателю следовало обратить внимание на то, что продавец приобрел эту квартиру у предыдущего собственника за цену ниже рыночной и сразу же решил продать квартиру по низкой цене. Способ передачи денег «на руки продавцу» после заключения договора — довольно рискованный. Наиболее распространенный вариант решения проблемы хранения денежных средств от продажи квартиры — это депозитная ячейка. Заключается договор аренды сейфовой ячейки с банком. В этом случае покупатель закладывает денежные средства в ячейку, продавец получает их после оформления документов о передаче квартиры в собственность. Покупателя также должно насторожить, если на регистрацию подан не весь пакет документов, поскольку это будет основанием для ее приостановления в соответствии с п. 1 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07. 1997 г. № 122-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 03.12.2011 № 383-ФЗ, от 23.07.2013 № 250-ФЗ). Агентства недвижимости нередко оказываются недобросовестными в отношении своих клиентов. Например, директор риэлтерского агентства разместил в сети «Интернет» и газетах рекламные объявления с предложениями предоставления населению услуг по предоставлению займов денежных средств под проценты и залог недвижимого имущества. Выдача займов предлагалась гражданам, нуж-

№ 12/2015

Мошенничество при...

дающимся в денежных средствах и не имеющим возможности получить займы в кредитных организациях на законных основаниях. Подсудимый заключал с обращающимися к нему гражданами различные гражданско-правовые сделки, в результате которых граждане передавали подсудимому либо его доверенным лицам, не осведомленным о преступных намерениях последнего, принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество (квартиры, домовладения и т.п.) за денежные средства в суммах меньше реальной рыночной стоимости принадлежащей им собственности. (приговор Ленинского районного суда от 18.11.2014 г. по делу № 1-327/13). В судебной практике имеются случаи, когда махинации с недвижимостью совершаются сотрудниками УФРС.

Мошенники

Работница Главного управления УФРС по Хабаровскому краю и ЕАО осуждена за мошенничество с квартирой. Г. являлась должностным лицом государственной службы — специалистом Главного управления федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО, в ее обязанности входил прием и выдача документов после государственной регистрации. При выдаче документов гражданке Д. после государственной регистрации права собственности на квартиру Г., изучив данные документы, узнала, что Д. является единственным собственником квартиры, а также является одиноким пожилым человеком, после чего у Г. возник умысел на хищение данной квартиры, находящейся в Индустриальном районе г. Хабаровска. Г. заказала в юридической консультации проект договора дарения квартиры, по которому Д. безвозмездно передает квартиру в собственность гражданину Я., который являлся сожителем обвиняемой. Затем Г. собственноручно подписала договор от имени Д. и, используя свое должностное положение, передала пакет документов с подложным договором дарения для государственной регистрации, которая была произведена. Впоследствии сожитель обвиняемой Я. передал квартиру по договору дарения самой Г.1 Указанный выше случай не является единственным примером привлечения сотрудника УФРС к уголовной ответственности за мошенничество с жильем. Рассмотрим приговор Кормиловского районного суда Омской области от 11.06.2010 г. по делу № 1-43/2010. http://centralnyr.hbr.sudrf.ru/modules.php?name=docum_sud&id=70

№ 12/2015

В. Трофимова

Подсудимая, будучи сотрудницей УФРС, заключила договор купли-продажи квартиры с фирмой, в которой ранее работала и которая ранее предоставляла указанную квартиру подсудимой в пользование по договору найма. Одним из условий договора купли-продажи квартиры являлась поэтапная оплата выкупной стоимости квартиры. Однако подсудимая указала в договоре, что расчет произведен ею в один этап и полностью до подписания договора. При этом расчет за квартиру до подписания договора не произвела. Одновременно заключила дополнительное соглашение о рассрочке расчета с целью сокрытия недостоверных сведений, содержащихся

Мошенники

Покупателю квартиры, чтобы обезопасить себя, необходимо проверить юридическую чистоту квартиры, т.е. убедиться, что не имеется препятствий к заключению договора куплипродажи квартиры, а также проверить тот факт, что после совершения сделки на данную квартиру никто не будет претендовать

TP@TOP-PERSONAL.RU № 12/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Смело мы в бой...

С. Слесарев

Сергей Слесарев частнопрактикующий юрист, эксперт федерального центра независимой правовой экспертизы законопроектов E-mail: slesarev-sergey84@mail.ru

… м йдё

о п ой

б пойдём… Смело мыы вв бой м о ел

Рубрика

См

Мы привыкли, что новая вещь обычно лучше старой, и порой неосознанно переносим такое представление и на недвижимость. Казалось, разве может только что приобретённая в новостройке квартира или вновь построенное офисное здание быть хуже помещений «старого» фонда? Или радость новоселья омрачиться головной болью от строительных недостатков, превративших жизнь или работу в сплошной ремонт? К сожалению, ответ на поставленные вопросы, — «да», и звучит он в последнее время всё чаще и чаще. Суды буквально завалены исками об устранении строительных недостатков, возмещении убытков, уменьшении покупной цены. Причины — низкое качество проведения строительно-отделочных работ и желание строительных организаций сэкономить на клиентах, сорвать больший куш при меньших затратах, причём порой на грани откровенного мошенничества. Для иллюстрации нашего разговора обратимся к судебной практике, и поговорим, чего стоит опасаться при приобретении новой недвижимости, в том числе и от продавца-застройщика, и какие последствия влекут за собой наши действия. № 12/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! С. Слесарев

Смело мы в бой...

При обнаружении строительного брака покупателю необходимо обратиться с претензией к продавцу (застройщику), но часто такие претензии либо остаются без ответа, либо ответ не устраивает покупателя, тогда приходится искать защиты в суде. Шансы отстоять свои права велики, и примером успешного дела послужит Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 09.07.2015 по делу № 33-6938/2015. Суть дела: истец приобрела новую квартиру, но вскоре обнаружились многочисленные недостатки, требующие устранения. На претензию покупателя застройщик-продавец промолчал, тогда покупатель обратилась в суд с иском о возмещении расходов на устранение выявленных недостатков.

Рубрика

Решение суда: согласно ст. 475, 557 ГК РФ в случае выявления не оговорённых продавцом недостатков покупатель имеет право требовать возмещения расходов на их устранение. Недостатки проявились в ходе эксплуатации квартиры, их наличие подтверждается заключением экспертизы, стоимость восстановительных работ установлена. Недостатки не были оговорены продавцом при продаже, возникли до передачи квартиры истцу, во время строительства, вследствие нарушения ответчиком нормативно-технической документации при выполнении строительно-отделочных работ; препятствуют потребителю использовать жилое помещение в соответствии с назначением; не могли быть выявлены сразу в ходе осмотра помещения в ходе приёмапередачи. В связи с этим исковые требования подлежат удовлетворению. Другой пример, на этот раз с пострадавшим юридическим лицом, — Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18.07.2014 по делу № А39-4586/2013. Суть дела: истец приобрёл по договору купли-продажи у ответчика встроенное нежилое помещение, в ходе осмотра помещения во время приёма-передачи недостатки не были выявлены, но проявились в дальнейшем — сильное протекание кровли. После неоднократных обращений с претензиями к продавцу покупатель привлёк другую организацию для устранения недостатков, а затем обратился в суд с иском о взыскании с продавца расходов (убытков) на устранение недостатков. Решение суда: требования удовлетворены, поскольку подтверждается

№ 12/2015

С. Слесарев

наличие недостатков в проданном помещении, экспертиза установила факт некачественного выполнения работ по возведению кровли и отступление от проекта при проведении работ, кровля неправильно примыкает к стенам здания, из-за чего и происходит протекание воды внутрь помещения. В соответствии со ст. 469 ГК РФ продавец обязан был передать помещение, отвечающее требованиям строительных норм и договора купли-продажи. Так как продавец передал помещение с недостатками, не пожелал устранить их в добровольном порядке, то должен возместить убытки, понесённые по-

Рубрика

не были оговорены продавцом при продаже, возникли до передачи квартиры истцу, во время строительства, вследствие нарушения ответчиком нормативно-технической документации при выполнении строительноотделочных работ; препятствуют потребителю использовать жилое помещение в соответствии с назначением; не могли быть выявлены сразу в ходе осмотра помещения в ходе приёмапередачи

купателем в связи с устранением недостатков кровли, поскольку согласно ст. 15, 475 ГК РФ покупатель имеет право на полное возмещение расходов. При этом суд отверг довод ответчика о возможности покупателя при осмотре выявить строительный брак, т. к. визуальный осмотр не мог выявить отступление от проекта при возведении кровли, для этого потребовалось наступление неблагоприятных погодных условий.

№ 12/2015

Смело мы в бой...

Видели очи, что брали… К сожалению, отстоять свои права удаётся не всегда, прежде всего в силу нашей невнимательности, нежелания «портить нервы», соглашательства с продавцом. В общей массе судебных дел таких «отрицательных» для покупателя решений меньше, чем «положительных», но именно поэтому они заслуживают особого внимания. Вот, например, Апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 28.07.2015 по делу № 33-10799/2015.

Рубрика

Суть дела: истцы приобрели новый жилой дом, вскоре в доме исчезли вода и электричество, обследование дома ремонтной организацией выявило серьёзные недостатки: неверно сконструирована кровля дома, использован плохой утеплитель, монтаж утеплителя произведён с нарушени-

продавец обязан был передать помещение, отвечающее требованиям строительных норм и договора купли-продажи. Так как продавец передал помещение с недостатками, не пожелал устранить их в добровольном порядке, то должен возместить убытки, понесённые покупателем

ем строительных норм, отсутствуют необходимые вентиляционные зазоры, стропила и обрешётка из-за накопления влаги и отсутствия специальной обработки гниёт, из-за этого возрастают энергозатраты на отопление, создаётся неблагоприятный климатический режим в доме. Для устранения не-

№ 12/2015

С. Слесарев

достатков пришлось проводить демонтаж обшивки стен и кровли, возводить новую крышу. На претензию покупателей продавец промолчал, и они обратились в суд с иском о снижении покупной цены.

Рубрика

Решение суда: согласно ст. 469, 556 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, соответствующий договору купли-продажи, при этом передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. До продажи дома продавцом составлен проект жилого дома, который, согласно заключению экспертизы, разработан с учётом требований строительных норм и правил. Истцы осматривали дом до подписания договора купли-продажи, а также во время передачи дома, в акте передаче дома отсутствуют претензии к техническому состоянию дома, напротив, указывается на пригодность дома к проживанию. Истцы имели возможность осмотреть дом самостоятельно или привлечь к осмотру соответствующих специалистов, но не сделали этого, хотя ряд существенных недостатков можно было заметить при визуальном осмотре. Довод покупателей, что они не знали схему подключения дома к электросетям и прочим коммуникациям, суд отверг, т. к. истцы имели возможность ознакомиться со всей документацией и расположением коммуникаций на местности. В связи с вышеизложенным в удовлетворении исковых требований было отказано. Другой случай, и на этот раз впросак попало юридическое лицо, — Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.11.2013 по делу № А56-74114/2012. Суть дела: стороны — инвестор и заказчик — заключили договор инвестирования строительства торгового комплекса, по условиям которого результат инвестирования является общей долевой собственностью сторон. По окончании строительства заказчик передал инвестору оговорённое договором помещение. Инвестор вскоре обратился в суд к заказчику с требованием о возмещении убытков, которые возникли из-за недостатков переданного помещения и торгового комплекса в целом. В частности, не были установлены и доделаны системы водоотведения, электроснабжения, присутствовали деформационные швы на кровле, дефекты отделочных работ и др. Для устранения недостатков инвестор привлекал сторонние ремонт-

№ 12/2015

Смело мы в бой...

но-строительные организации, затраты на услуги которых и требует теперь взыскать с заказчика.

Рубрика

Решение суда: в удовлетворении иска было отказано, поскольку истец не смог доказать, что перечисленные третьим лицам денежные средства являются расходами, понесёнными в связи с устранением строительных недостатков. В акте приёма-передачи помещения истец действительно указал на ряд недостатков, перечислил их, но не обратился к ответчику с требованием об устранении недостатков, а взялся устранять недостатки своими силами, при этом не смог предоставить доказательств в подтверждение объёма и вида выполненных работ, доказательств оплаты выполненных работ. Претензию о возмещении убытков и об уплате неустойки за строительно-отделочные недостатки истец направил только после предъявления иска. Всё это в совокупности свидетельствует о недолжной осмотрительности истца и влечёт за собой невозможность компенсации убытков. Поспешишь — людей насмешишь… Бывают и случаи, когда покупатель сам помогает продавцу уйти от ответственности, иллюстрацией такого нам послужит Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 29.09.2014 № Ф09-6789/14 по делу № А76-15637/2011. Суть дела: ООО приобрело по договору купли-продажи нежилое здание (автосервис), в ходе осмотра недостатки не были выявлены, но вскрылись они в дальнейшем. Исходя из технического отчёта, который составила сторонняя организация, привлечённая покупателем, техническое состояние спорного здания классифицируется как недопустимое по причине расчётной перегрузки несущих элементов покрытия и зафиксированных остаточных деформаций перегруженных элементов, в текущем состоянии эксплуатация здания не допускается, необходим капитальный ремонт. Покупатель провёл строительные (монтажные) работы для устранения выявленных недостатков, после отказа продавца возместить убытки обратился в суд. Решение суда: в удовлетворении исковых требований отказано, поскольку истец не может доказать, что недостатки возникли до передачи ему в собственность объекта недвижимости и носят конструктивный характер;

№ 12/2015

С. Слесарев

в качестве доказательства приводится два технических отчёта, но, по существу, документы тождественны, базируются на одном и том же обследовании спорного здания (составлением приложений к отчётам и самих технических отчётов занимался один и тот же инженер); обследование здания проводилось в период проведения в нём масштабных работ по демонтажу различных составляющих его конструкций, то есть здание на момент обследования фактически находилось в видоизменённом состоянии.

Рубрика

Истцы осматривали дом до подписания договора купли-продажи, а также во время передачи дома, в акте передаче дома отсутствуют претензии к техническому состоянию дома, напротив, указывается на пригодность дома к проживанию. Истцы имели возможность осмотреть дом самостоятельно или привлечь к осмотру соответствующих специалистов, но не сделали этого, хотя ряд существенных недостатков можно было заметить при визуальном осмотре

Последнее обстоятельство в рассматриваемом случае могло существенно повлиять на выводы, сделанные по результатам технического обследования. То есть в результате проведения реконструкции здания невозможно достоверно установить, когда возникли выявленные недостатки и являются ли они следствием недостатков строительных работ. Надлежащей экспер-

№ 12/2015

Смело мы в бой...

тизы не проводилось. Суд же в отсутствии таковой экспертизы принял во внимание решение районного суда общей юрисдикции, которым возведённое самовольно здание автосервиса было легализовано, проведёнными в рамках легализации здания экспертизами конструктивных недостатков не было выявлено.

Рубрика

Претензию о возмещении убытков и об уплате неустойки за строительноотделочные недостатки истец направил только после предъявления иска

Тут невозможно удержаться от комментария: правоприменительная практика, в том числе по самовольным постройкам, скорее свидетельствует в пользу правоты покупателя, с большей долей вероятности конструктивные недостатки всё же были, но покупатель допустил ряд серьёзных ошибок. Во-первых, надо было провести независимую экспертизу, а повторные экспертизы желательно заказывать у другого эксперта. Во-вторых, при выявлении строительного брака необходимо было немедленно остановить работы по реконструкции здания, зафиксировать выявленные недостатки, в том числе путём фото-, видеофиксации, акта осмотра, направить претензию покупателю, немедленно провести экспертизу. Так есть ли на свете справедливость, или на что рассчитывать горе-покупателю? Итак, в ходе нашего разговора мы рассмотрели по сути противоречивые примеры: в одних случаях суд встал на сторону покупателя и «наказал» нерадивого продавца-застройщика, в других же всё наоборот — покупатель

№ 12/2015

С. Слесарев

остался с носом. Какие же выводы должны последовать из этих примеров? 1. Проверяйте благонадёжность продавца и застройщика, не поленитесь найти в интернете упоминания о них, возможные отзывы, обязательно через картотеку арбитражных дел посмотрите, имеются ли судебные споры с продавцом и застройщиком и какого они рода; не лишним будет проверить и картотеку дел судов общей юрисдикции. Хорошо через сайт ФНС запросить выписки из ЕГРИП или ЕГРЮЛ, при этом обратить внимание на виды осуществляемой лицом деятельности, «срок существования» лица, возможные реорганизации. Также проверьте лицо на возможное банкротство в соответствующем реестре, а также наличие лицензии на проведение строительных работ.

Рубрика

2. Посмотрите наличие технической документации на вновь возведённые здания, помещения, тщательно выясняйте место ввода и расположения коммуникаций в помещениях; уточните, имеется ли разрешение на ввод в эксплуатацию, не является ли здание самовольной постройкой.

TP@TOP-PERSONAL.RU № 12/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Прекращение обязательств...

А. Сорокин

Алексей Сорокин ведущий юрист as.sorokin2012@yandex.ru

Долги

е и н е Прекращение щ а в р к т е с ь р л П е отступным т обязательств а м з ы я н об ступ от Одним из способов прекращения обязательств является отступное. Данному институту в российском законодательстве посвящена всего лишь одна статья — ст. 409 Гражданского кодекса, что уже может охарактеризовать его как малоизвестный и непопулярный в применении способ прекращения обязательств. Мало кто знает, что при отсутствии реальной возможности исполнения того или иного обязательства замена его отступным позволяет прекратить его на вполне законных основаниях. При применении отступного имеется множество правовых нюансов, о которых следует знать как должнику, так и кредитору и учитывать при прекращении обязательства отступным. Настоящий обзор подготовлен с целью информирования сторон о спорных моментах, связанных с реализацией отступного. № 12/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! А. Сорокин

Прекращение обязательств...

Итак, согласно ст. 409 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного — уплатой денежных средств или передачей иного имущества, совершение в пользу кредитора определённых действий. Некоторыми юристами было правильно отмечено, что отступное это есть изменение способа исполнения договора, ведь в действительности меняется предмет исполнения, на должника возлагаются другие обязанности, именно этим отступное и отличается от новации. В виду лаконичного содержания ст. 409 ГК РФ, тогда ещё существовавший Высший Арбитражный Суд РФ в Информационном письме Президиума от 21.12.2005 № 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 ГК РФ» (далее — Информационное письмо) удовлетворил потребность правоприменителей в разъяснении и толковании использования данного способа прекращения обязательства.

Долги

В самой ст. 409 ГК РФ указано, что предметом соглашения о прекращении обязательств отступным может быть уплата денег, передача имущества и т. п. В нашем случае, поскольку статья не содержит исчерпывающего перечня, что может стать отступным, предполагается верным, что отступным может быть всё, что относится к объектам гражданских прав, — вещи, деньги и ценные бумаги, иное имущество, имущественные права, работы, услуги, информация, нематериальные блага, результаты интеллектуальной деятельности, за исключения вещей, изъятых из оборота. Статья 409 не содержит упоминания о форме отступного, но предполагается верным, что такая сделка по правилам ст. 160 ГК РФ должна совершаться в простой письменной форме. Согласно ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении и расторжении договора заключаются в той же форме, что и договор, если из закона и иных правовых актов не вытекает другое. Отсюда бытует позиция о необходимости заключения соглашения об отступном в той же форме, в которой было заключено основное обязательство: так, если сделка подлежала нотариальному удостоверению, подобное следует сделать и с соглашением об отступном. Указанная позиция не нашла своей правовой поддержки в судебной практике. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.09.2007 № 7134/07 был рассмотрен вопрос о том, необходимо ли нотариальное удостоверение соглашения об отступном, если сам договор займа был удостоверен но-

№ 12/2015

А. Сорокин

тариусом, и не является ли соглашение об отступном ничтожной сделкой при несоблюдении в указанном случае нотариальной формы. Обосновывая отсутствие необходимости нотариального удостоверения, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отметил, что соглашение об отступном не изменяет и не расторгает договора, а является способом прекращения обязательства. Поэтому применение судами к порядку заключения соглашения об отступном ст. 452 ГК РФ, которой предусмотрен порядок изменения и расторжения договор, считается необоснованным.

Долги

отступным может быть всё, что относится к объектам гражданских прав, — вещи, деньги и ценные бумаги, иное имущество, имущественные права, работы, услуги, информация, нематериальные блага, результаты интеллектуальной деятельности, за исключения вещей, изъятых из оборота

Аналогичная ситуация обстоит с передачей по отступному объекта недвижимости. Такое соглашение не подлежит государственной регистрации: согласно п. 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» соглашение, в котором определены размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, не подлежит обязательной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит переход права соб-

№ 12/2015

Прекращение обязательств...

ственности на недвижимое имущество, предоставляемое в качестве отступного.

Долги

Сторонам следует согласовывать объём отступного. В п. 4 Информационного письма суд указал, что в тех случаях, когда стоимость предоставляемого отступного меньше долга по обязательству, оно прекращается полностью либо в части в зависимости от воли сторон, выраженной в соглашении об отступном. При невозможности выявления судом воли сторон путём буквального толкования содержащихся в соглашении об отступном слов и выражений, сопоставления неясного условия с другими условиями и смыслом соглашения в целом, а также путём использования иных способов, определённых статьёй 431 ГК РФ, следует исходить из того, что обязательство прекращается полностью.

применение судами к порядку заключения соглашения об отступном ст. 452 ГК РФ, которой предусмотрен порядок изменения и расторжения договор, считается необоснованным

Иными словами, если стороны в соглашении об отступном определённо не указали, прекращается ли обязательство полностью или в части долга, а суд не может установить волю сторон, то в случае, когда стоимость предоставляемого отступного меньше долга должника, необходимо исходить из того, что обязательство прекращается полностью. При доказывании объёма прекращённых отступных обязательств кредитору следует учесть одну интересную правовую позицию: в силу п. 11

№ 12/2015

А. Сорокин

Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», а также Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.10.2012 № 6040/12 в силу неясности условий договора и невозможности установить действительную волю сторон, толкование судом условий договора должно осуществляться в пользу контрагента стороны, которая подготовила проект договора либо предложила формулировку соответствующего условия. Пока не доказано иное, предполагается, что такой стороной было лицо, являющееся профессионалом в соответствующей сфере, требующей специальных познаний. Поскольку должник является субъектом, предложившим прекращение обязательств отступным, толкование условий заключённого между сторонами соглашения об отступном должно интерпретироваться в его пользу.

Долги

С момента заключения соглашения о предоставлении отступного, освобождения должника от лежащих на нём обязательств прекращаются все обязательства по договору, включая и обязательства по уплате неустойки, процентов и иных сопровождающих обязательств.

Пример из практики: Суд отказал истцу в требовании о взыскании процентов за пользование денежными средствами по нарушенному ответчиком обязательству, прекратившемуся отступным, указав при этом следующее: стороны использовали в совокупности несколько способов прекращения обязательств, а именно — предоставление отступного в виде прав требования к третьим лицам (статья 409 ГК РФ) и договорный зачёт денежных обязательств в виде задолженности за поставленный коммунальный ресурс против задолженности за передаваемые права требования. Использование сторонами таких способов прекращения обязательств, как отступное и прощение долга, свидетельствует о прекращении всех обязательств между сторонами по договору, в том числе и дополнительных в виде процентов за пользование чужими денежными средствами (постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2015 по делу № А14-8953/2014).

№ 12/2015

Прекращение обязательств...

Доводы о недействительности заключённого сторонами соглашения об отступном по мотиву заниженной стоимости переданного имущества не соответствуют нормам материального права.

Долги

Так, апеллянт обратился с жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции, в качестве одного из мотивов недействительности соглашения об отступном сослался на довод о несоразмерности переданного имущества. Суд оставил жалобу без удовлетворения, указав при этом, что, согласно отчёту, рыночная стоимость недвижимого имущества больше величины долга, вместе с тем размер отступного законом не ограничен и не исключает того, что стоимость имущества, передаваемого в счёт погашения денежного обязательства, может быть меньше или больше величины долга, если стороны в данной части пришли к соглашению. С учётом этого суд первой инстанции обоснованно отклонил доводы истца о заниженной цене переданного по соглашению об отступном недвижимого имущества (апелляционное определение Верховного суда Республики Коми № 33-2515/2015 от 28.05.2015 по делу № 33-2515/2015).

Как уже было отмечено, под отступным фактически понимается замена предмета исполнения обязательства должником, по этой причине предмет отступного должен быть строго определён. Так, например, при прекращении денежного обязательства передачей в качестве отступного каких-либо товаров, предметов или оборудования стороны должны определить их в количественном и качественном выражении, то есть в достаточной степени идентифицировать отступное. Арбитражная практика исходит из того, что обязательство прекращается не с момента достижения сторонами соглашения об отступном, а с момента предоставления отступного взамен исполнения, таковое предоставление само по себе свидетельствует о согласовании всех необходимых условий предоставления отступного. Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе

№ 12/2015

А. Сорокин

или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Соглашение об отступном порождает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное.

Пример из практики:

Долги

Должник передал кредитору по соглашению об отступном объекты принадлежащей ему недвижимости, после чего обратился в арбитражный суд с иском о признании незаключённым соглашения об отступном, обосновав иск тем, что при его заключении не достигнуто соглашение по размеру предоставления отступного, то есть по всем существенным условиям соглашения. Судом в иске было отказано, с указанием следующего: «В силу пункта 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 № 102 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 409 Гражданского кодекса РФ» обязательство прекращается с момента предоставления отступного взамен исполнения, а не с момента достижения сторонами соглашения об отступном. Соглашение об отступном порождает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное. Предъявляя рассматриваемый иск и распространяя положения статьи 409 ГК РФ на Соглашение об отступном, как на договор (статья 409 ГК РФ), истец не учёл, что само отступное договором не является, а представляет собой способ прекращения обязательств, вытекающих из кредитных договоров. Предоставление само по себе свидетельствует о согласовании всех необходимых условий соглашения об отступном» (решение Арбитражного суда Самарской области от 13.07.2011 по делу № А55-7373/2011).

Немаловажно в соглашении об отступном предусмотреть сроки его предоставления. Во-первых, предусмотрев их, должник может выиграть время и, как следствие, вовсе исполнить основное обязательство без предоставления отступного. Согласно п. 2 Информационного письма

№ 12/2015

Прекращение обязательств...

в случае заключения соглашения об отступном кредитор не вправе требовать исполнения первоначального обязательства до истечения установленного сторонами срока предоставления отступного. Во-вторых, арбитражная практика исходит из того, что срок предоставления является обязательным условием соглашения об отступном и влияет на его заключённость. Так, к примеру, суд апелляционной инстанции установил, что в соглашении от 15.03.2010 не согласован срок предоставления отступного и предусмотрено право кредитора требовать его исполнения, что не со-

Долги

арбитражная практика исходит из того, что срок предоставления является обязательным условием соглашения об отступном и влияет на его заключённость

ответствует ст. 409 ГК РФ и правовой природе отступного, суды при разрешении спора правомерно исходили из того, что данное соглашение не повлекло для его участников правовых последствий. Указанная правовая позиция изложена в Определении ВАС РФ от 19.12.2013 № ВАС-18255/13 и Постановлении ФАС Дальневосточного округа от 18.11.2013 по делу № А37-3065/2012. Соглашение о прекращении обязательства отступным может быть обжаловано в рамках дела о банкротстве как «подозрительная» или как сделка, оказавшая предпочтение одному из кредиторов. В соответствии с п. 1 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127–ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве) сделка, совершённая должником в течение одного года до при-

№ 12/2015

А. Сорокин

Долги

нятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки. Согласно п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершённая должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трёх лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате её совершения был причинён вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки. Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

TP@TOP-PERSONAL.RU № 12/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Выкупная стоимость...

А. Стрельцова

Анна Стрельцова юрист

Оценка

ь т с о м Выкупнаятстоимость и о , с и я т а с н о п м находящейся у недвижимости, к и в ы ж я В и с в й д е е й щ н о я н д в государственной н илий о е х в а т льно н с р а д а у п муниципальной собственности с и ц и го и т н с у о м н н и ил бстве со В данной статье освещается вопрос определения выкупной стоимости недвижимости, находящейся в государственной или муниципальной собственности, при отчуждении этой недвижимости в пользу её арендаторов. № 12/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! А. Стрельцова

Выкупная стоимость...

Рыночная стоимость уже неоднократно была предметом нашего внимания. Объясняется это тем, что оценка рыночной стоимости недвижимости является самой распространённой и важной для человека. Данная стоимость применяется в большинстве сделок, таких как купля-продажа, передача объекта в залог, при определение арендных платежей, при приватизации и т. д.

Оценка

Напомню, что, исходя из Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности), рыночная стоимость недвижимости — это наиболее вероятная цена, по которой эта недвижимость может быть отчуждена на открытом рынке в условиях конкуренции при нормальных социальной, экономической и политической ситуациях в стране.

следует ли вычитать из величины рыночной стоимости стоимость неотделимых улучшений, например, стоимость ремонтных работ спорной недвижимости, произведённых заинтересованным лицом во время её использования и до приватизации

Анализ последней судебной практики, связанной с делами о заключении договоров купли-продажи недвижимости, находящейся в муниципальной собственности, выявил ещё один вопрос, возникающий в рамках судебных разбирательств по данной категории дел. Так, в некоторых делах при определении истинной стоимости недвижимости возникает вопрос: следует ли вычитать из величины рыночной

№ 12/2015

А. Стрельцова

стоимости стоимость неотделимых улучшений, например, стоимость ремонтных работ спорной недвижимости, произведённых заинтересованным лицом во время её использования и до приватизации. Рассмотрим конкретный случай. Арбитражный суд Астраханской области рассмотрел дело № А0691/2013 по которому индивидуальный предприниматель К. Е. А. (далее — Заявитель), обратилась в арбитражный суд Астраханской области с иском к Управлению муниципального имущества Администрации г. Астрахани (далее — Управление) с требованиями о признании действий Управления

Оценка

оценка рыночной стоимости спорного объекта недвижимости производится на дату подачи первоначального заявления о выкупе помещения

по уклонению от предоставления подписанного договора купли-продажи помещения, расположенного в здании-памятнике — бывший «Дом гостиный с торговыми лавками (подворье) Усейнова Аджи, до 1884 года» (далее — Помещение) незаконными; об обязании заключить с Заявителем договор купли-продажи Помещения в редакции, представленной Заявителем, и по цене 452 966 рублей. Из материалов дела следует, что согласно отчёту оценщика – ООО «УУУ» № 112 от 25.12.2006 рыночная стоимость Помещения составляла 6 900 000 рублей. При этом при проведении оценки было установлено, что Помещение реконструировалось и после реконструкции его площадь составила не 519,2 кв. м., а 688,1 кв. м., что подтверждается

№ 12/2015

Выкупная стоимость...

материалами предшествующих дел (постановление ФАС Поволжского округа от 18.02.2009 по делу № А06-1057/2008 и постановление ФАС Поволжского округа от 14.06.2012 по делу № А12-206/2011). Соответственно, рыночная стоимость Помещения — 6 900 000 рублей, была определена из расчёта площади 688,1 кв. м. Также в материалах дела имеется информация о том, что Заявитель в 2011 году обратилась в ООО «XXX» г. Казани с вопросом определения суммы затраченных ею денежных средств на реконструкцию Помещения в 2005-2006 гг. В результате было определено, что в 2005-2006 гг. было затрачено 3 836

Оценка

при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений

151 рублей. На этом основании Заявитель рассчитала стоимость спорного объекта следующим образом: 6 900 000-3 836 151=3 063 849 рублей. Таким образом, Заявитель определила, что Помещение должно быть продано по цене 3 063 849 рублей. Оценив все доказательства по делу, суд правильно определил, что в данном случае стоимость спорного объекта подлежит установлению по состоянию на июнь 2010 года.

№ 12/2015

А. Стрельцова

Так, согласно Федеральному закону от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ № 159) и Закону об оценочной деятельности, оценка рыночной стоимости спорного объекта недвижимости производится на дату подачи первоначального заявления о выкупе помещения. Такой правовой подход подтверждается судебной практикой (например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12).

Оценка

важным условием является наличие согласия её собственника на осуществление каких-либо ремонтных работ

Из материалов дела следует, что заявление о заключении договора купли-продажи Помещения было подано Заявителем первоначально в 2010 году, что установлено решением арбитражного суда Астраханской области от 27.02.2012 по делу № А06-8450/2011. Кроме того, в ходе судебного разбирательства из дополнительного заключения эксперта, полученного по результатам судебной экспертизы, была установлена не только стоимость ремонтных работ на 2005–2006 гг., указанная выше, но также и стоимость ремонта, осуществленного Заявителем в 2013 году в целях доведения объекта до класса «эконом». В результате суд произвёл перерасчёт выкупной цены Помещения с

№ 12/2015

Выкупная стоимость...

учётом всех расходов на ремонт и определил, что выкупная стоимость Помещения составляет 452 966 рублей.

Оценка

Так, согласно правовой позиции, выраженной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.12.2012 № 9785/12, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведённых с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учётом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т. д. При этом при установлении выкупной цены объекта приватизации важным условием для реализации права на вычет из рыночной стоимости недвижимости стоимости неотделимых улучшений этой недвижимости является наличие согласия её собственника на осуществление каких-либо ремонтных работ.

определять рыночную стоимость этой недвижимости в целях заключения договора должен собственник, то есть уполномоченный орган

По материалам дела Постановлением ФАС ПО от 14.06.2012 по делу № А12-206/2011 было фактически установлено, что Заявитель осуществил ремонтные работы в Помещении с согласия уполномоченного органа власти. В итоге суд принял решение признать незаконным бездействие Управления муниципального имущества администрации г. Астрахани, выраженное в уклонении от заключения с К. Е. А. договора купли-продажи от

№ 12/2015

А. Стрельцова

27.12.2012 Помещения; обязать Управление муниципального имущества администрации г. Астрахани заключить с Заявителем договор купли-продажи Помещения в редакции от 27.12.2012, представленной последней, с учётом указания выкупной стоимости объекта недвижимости в размере 452 966 рублей. Постановлениями Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2015 г. и Арбитражного суда кассационной инстанции от 17 июня 2015 г. решение оставлено без изменения.

Оценка

субъекты малого и среднего предпринимательства при отчуждении арендуемого ими имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости Продолжение материала читайте в печатной версии журнала или как подписчик закажите электронную версию в редакции

TP@TOP-PERSONAL.RU № 12/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Выбор земельного участка...

Г. Бигаева

Гульнара Бигаева юрист E-mail: gulnara.bigaewa@yandex.ru

Рубрика

о г о н ь е л Выбор земельного участка под и е н е м д е е з в р з а о о б т в возведение капитального объекта к Вы а под объе к в о г т и о с , н и вткаких случаях а ь ча в н л устроительства, е а с ж т ь о и л п е м а з т х во квозможен односторонний отказ и о р ст лучая онний я с арендодателя в предоставлении р л х е о и как одност ндодат и и земельного участка е н р е а л в з а а а к к т т с от редос а ч у о в п льног е м зе

Капитальный объект строительства должен соответствовать ряду нормативных актов, возводить строительный объект возможно на определённом земельном участке. Договор аренды земельного участка в некоторых случаях считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления уведомления о расторжении данного договора. № 12/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Г. Бигаева

Выбор земельного участка...

При оспаривании действий и/или бездействий государственных органов при возведении капитального объекта строительства на земельном участке необходимо обращать внимание на ряд нюансов. При покупке земельного участка, как находящегося в частной, так и в муниципальной собственности, необходимо проверять, соответствуют ли кадастровые данные местонахождения земельного участка его физическому (фактическому) местонахождению.

Рубрика

В Определении Верховного Суда РФ от 10.06.2015 № 308-ЭС15-5427 по делу № А32-16812/2013 указано, что суды исходили из того, что земельные участки по документам имели различные кадастровые номера, а по своему

Необходимо проверять, соответствуют ли кадастровые данные местонахождения земельного участка своему физическому (фактическому) местонахождению

физическому местонахождению фактически являются одним и тем же земельным участком, и следовательно, объекты недвижимости, расположенные на земельном участке на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи, были расположены и на земельном участке, приобретённом Обществом. В Определении ВС РФ отказал в передаче кассационной жалобы Общества для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

№ 12/2015

Г. Бигаева

Необходимо проверять, соответствуют ли кадастровые данные местонахождения земельного участка своему физическому (фактическому) местонахождению. Помимо разрешённого использования земельного участка необходимо учитывать площадь земельного участка, необходимую для эксплуатации многоквартирного дома.

Рубрика

В Определении ВС РФ от 31.03.2015 № 18-КГ14-207 по делу № 3311302/2014 Судебной коллегией по гражданским делам указано, что в соответствии с приложением 3 СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» для размещения многоквартирного жилого дома минимальная нормативная площадь земельного участка должна быть рассчитана по нормативу 40 кв. м на 1 квартиру без площади застройки. При обращении с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для строительства объектов социальнокультурного назначения (объектов образования, здравоохранения, культуры, физкультуры и массового спорта), имеющих общественное значение для городского округа, необходимо учитывать правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории.

№ 12/2015

Выбор земельного участка...

В Определении ВС РФ от 25.02.2015 № 309-КГ15-308 по делу А5023038/2013 указано, что суды пришли к выводу, что поскольку на поименованной территории городского поселения утверждены правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры, то подлежит применению пункт 11 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации и предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта не производится. Такие участки подлежат предоставлению без

Рубрика

Возведение капитального объекта запрещено на земельном участке, принадлежащем другому лицу

предварительного согласования места размещения объекта, то есть исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания. Помимо ЗК РФ в данном случае необходимо учитывать Положение о предоставлении земельных участков по субъектам федерации. Обращаю Ваше внимание, что с 01.03.2015 ст. 28-34 ЗК РФ утратили силу. Из судебной практики видно, что при оспаривании отказа органа местного самоуправления в выдаче градостроительного плана земельного участка заявителями не учитывается генеральный план территории и проект территории, в данных документах указаны красные линии, то есть земли общего пользования. Такие земельные участки (земли общего пользования) не мо-

№ 12/2015

Г. Бигаева

гут быть использованы для строительства многоквартирного жилого дома, и отказ органа местного самоуправления в судебном порядке не оспорить. Также при подаче заявления о выдаче разрешения на строительство необходимо учитывать правила землепользования и застройки и утверждённые градостроительные регламенты, то есть соответствие возводимого объекта правилам землепользования и застройки и утверждённым градостроительным регламентам.

Рубрика

Напоминаю, что с 01.03.2015 утратили силу ст. 30 и 31 ЗК РФ и нет понятия акта выбора земельного участка, нет предварительного согласования размещения объекта, так как на территории РФ утверждены правила землепользования и застройки. И в данном акте нет необходимости, строительный объект возводится на основании генерального плана территории, правил землепользования и застройки и документации по планировке территорий. В ст. 39.3. ЗК РФ перечислены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов. В ст. 39.6 ЗК РФ перечислены случаи

Отказ в одностороннем порядке от договора аренды земельного участка предусмотрен действующим законодательством РФ

предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов. Возведение капитального объекта запрещено на земельном участке, принадлежащем другому лицу.

№ 12/2015

Выбор земельного участка...

В Определении ВС РФ от 19.05.2015 № 308-ЭС15-4249 по делу № А77186/2014 указано: установив, что спорный объект недвижимости возведён Обществом без согласия собственника земельного участка, суды первой и кассационной инстанций пришли к правомерному выводу о наличии у последнего права требовать от Общества устранения препятствий в пользовании принадлежащим ему земельным участком путём освобождения его от самовольно возведённого объекта. В данном Определении отказано в передаче кассационной жалобы Общества для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ.

Рубрика

Аналогичное дело было рассмотрено ВС РФ 12.05.2015 № 306-ЭС153718 по делу № А55-13689/2014, в котором мэрии отказано в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ. Суд установил, что ответчик в спорный период использовал земельный участок без установленных законом или договором оснований и без внесения платы. Суд проверил расчёт размера неосновательного обогащения, представленный ответчиком, признал его верным и, руководствуясь положениями абз. 2 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», ст. 65 ЗК РФ, ст. 1102, 1105, 395 ГК РФ, удовлетворил требования в части взыскания суммы неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами. Отказ в одностороннем порядке от договора аренды земельного участка предусмотрен действующим законодательством РФ. В Определении ВС РФ от 01.06.2015 № 305-КГ15-4885 по делу № А4070750/2014 по иску Общества к Департаменту о признании недействительной (ничтожной) односторонней сделки по отказу от договора краткосрочной аренды земельного участка, выраженному в письменном уведомлении Департамента, в передаче кассационной жалобы Общества для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ отказано. Как следует из содержания оспариваемых судебных актов и установле-

№ 12/2015

Г. Бигаева

Рубрика

но судами, Общество обратилось в суд с настоящим иском, полагая, что отказ Департамента от договора краткосрочной аренды земельного участка, выраженный в уведомлении, как односторонняя сделка нарушает право собственности Общества на находящееся на земельном участке здание. Оценив представленные в материалы дела доказательства, установив, что спорный договор краткосрочной аренды земельного участка является возобновлённым на тех же условиях на неопределённый срок, поскольку после окончания срока действия договора арендатор при отсутствии возражений со стороны арендодателя продолжал пользоваться земельным участком; Департамент воспользовался правом на отказ от договора аренды, предусмотренным ст. 610 ГК РФ, и направил в адрес Общества уведомление об отказе от договора, в котором сообщил арендатору о том, что по истечении трёхмесячного срока с момента отправления уведомления указанный договор считается прекращённым, и указал на необходимость освобождения земельного участка и передачи его представителю Департамента, в связи с чем порядок одностороннего отказа от договора аренды, продлённого на неопределённый срок, Департаментом был соблюдён. В данном деле Обществом не было учтено следующее: Согласно п. 1. ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. В соответствии со ст. 610 ГК РФ, в случае, если срок аренды в договоре не определён, договор аренды считается заключённым на неопределённый срок и каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10 по делу № А40-161960/09-150-1092, в удовлетворении заявления об отмене одностороннего отказа от договора аренды участка отказано, так как реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение аренды не нарушают исключительных прав лица, имеющего в собственности недвижимость на участке, поскольку не лишают его права пользования участком, необходимым для эксплуатации недвижимости. Та-

№ 12/2015

Выбор земельного участка...

кой отказ не лишает лицо возможности реализовать исключительное право на приватизацию или аренду участка. С 01.03.2015, в соответствии с пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, в аренду без проведения торгов предоставляется земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных ст. 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Рубрика

Соответственно, в данном деле реализация арендодателем своего права на отказ от договора аренды и прекращение договора аренды земельного участка не нарушает исключительных прав лица (общества), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишает его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, а также не лишает указанное лицо возможности реализовать исключительное право на приобретение в собственность земельного участка или приобретение права аренды на него. Аналогичное дело было рассмотрено ВС РФ 03.05.2015 № 304-ЭС154304 по делу № А67-3402/2014. Предмет иска по данному делу — требование об освобождении земельного участка в связи с расторжением договора аренды. Судами установлено, что уведомление направлено администрацией по месту нахождения предпринимателя применительно к ст. 54 ГК РФ, и последняя не обеспечила их получение, что в силу абз. 2 п. 1 ст. 165.1 ГК РФ является надлежащим извещением. Руководствуясь п. 1, 2 ст. 610, п. 3 ст. 450 (утратил силу с 01.06.2015), ст. 622 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в абз. 12 п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», суды пришли к выводу, что администрацией обязанность по предупреждению предпринимателя соблюдена надлежащим образом и действие договора аренды прекратилось. Договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истече-

№ 12/2015

Г. Бигаева

нии одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении.

Рубрика

В соответствии с п. 22 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлен порядок расторжения договора аренды земельного участка, согласно которому: договор аренды земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора; до истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора. Таким образом, на основании изложенного необходимо соблюдать ряд нюансов: 1) Проверять соответствие кадастровых данных местонахождения земельного участка своему физическому (фактическому) местонахождению.

TP@TOP-PERSONAL.RU

№ 12/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Самозахваты земельных...

Е. Вершкова

Елена Вершкова ведущий юрисконсульт АО «НЦЛСК «Астрофизика»

Рубрика

х ы н ь л Самозахваты еземельных е м я з ы а н т б а е в д х в участков: судебная у а с ы з : о л в л о м е к в о Са част Ф н Р и е у а в практика и новеллы к т и с ь т к л а е р т п а д о в законодательстве РФ н о к за В свете проводимой в России с 1 марта 2015 г. масштабной земельной реформы представляется интересной и актуальной тема самозахватов земельных участков. Самозахват — это самовольное занятие земельного участка каким-либо лицом, не имеющим соответствующего права.

№ 12/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Вершкова

Самозахваты земельных...

В 2010-2011 г. СМИ громко освещались события, связанные с вынесением судебных решений по самозахватам и сносу самовольных построек на земельных участках, расположенных в элитном районе Москвы «Крылатское», на правом берегу Москвы-реки, фактически занимаемых СНП «Речник».

Рубрика

Напомним, что Кунцевскй районный суд г. Москвы при вынесении решений об освобождении этих самовольно занятых земельных участков путем сноса размещенных на участке строений — дачных домов, руководствовался тем, что занимаемые ответчиками земельные участки были расположены в границах особо охраняемой территории — природно-исторического парка «Москворецкий», на территории которого согласно Положению «О природно-историческом парке «Москворецкий», утвержденному Правительством Москвы от 27.09.2005 года № 742-ПП, запрещается любая деятельность, которая может нанести ущерб природным комплексам, объектам растительного и животного мира и культурно-историческим объектам, в том числе возведение объектов капитального строительства, не связанных с использованием природно-исторического парка «Москворецкий», использование земель для садоводства и огородничества, а также другие самовольные действия граждан, направленные на обустройство отдельных участков особо охраняемой природной территории. Судом было установлено, что ни ответчикам, ни СНП «Речник» спорные земельные участки в установленном законом порядке не отводились, в связи с чем у ответчиков отсутствовали правовые основания для занятия и использования спорных земельных участков. Самозахваты земельных участков с целью жилищного, дачного или иного строительства встречаются повсеместно и в настоящее время. Особенно остро проблема с самозахватами земельных участков стоит в Крымском Федеральном округе (был присоединен к РФ в качестве новых субъектов РФ в марте 2014 г.). Значительная часть земельных участков в Крыму была самовольно захвачена крымско-татарским населением, возвращавшимся в Крым после депортации в 1989 г., и другими жителями Крыма в период нахождения в составе независимой Украины. В настоящее время власти Крыма решают проблему самозахватов земельных участков путем сноса самовольных построек и освобождения захваченных участков, и предоставления нуждающимся льготным категориям населения земельных участков.

№ 12/2015

Е. Вершкова

Так, например, Постановлением Севастопольского апелляционного хозяйственного суда от 20.08.2014 г. по делу № 901/1641/13 по иску Симферопольского межрайонного прокурора по надзору за соблюдением законов в природоохранной сфере в интересах Гурзуфского поселкового совета к частному предприятию «Эдельвейс-2000» об освобождении самовольно занятого земельного участка решение Хозяйственного суда Республики Крым от 01 августа 2013 года об отказе в удовлетворении исковых требований было отменено. Судебная коллегия при отмене решения руководствовалась следующим.

Рубрика

Требования прокурора были обоснованы тем, что прокурорской проверкой с привлечением специалистов Государственной инспекции сельского хозяйства в Республике Крым установлено, что основная территория ЧП «Эдельвейс-2000» используется на основании договора аренды земельного участка, зарегистрированного в книге записей договоров аренды земельных участков № 040502100018 от 14.05.2005 для строительства и обслуживания рекреационного комплекса с пляжными сооружениями по адресу: г. Ялта, п.г.т. Гурзуф, в районе полигона треста «Крымспецгидроремстрой». Однако ответчик при отсутствии правоустанавливающих документов вышел за пределы предоставленного ему земельного участка и самовольно использует участок площадью 0,083 га путем его ограждения и строительства административного здания с проходной. Отсутствие у ЧП «Эдельвейс-2000» правоустанавливающих документов на спорный земельный участок зафиксировано в акте проверки соблюдения требований земельного законодательства от 19.02.2013. Внеплановой проверкой Государственной инспекции сельского хозяйства в Республике Крым 08.07.2013 также установлено, что ЧП «Эдельвейс-2000» использует спорный земельный участок без документов, удостоверяющих право собственности или право пользования. Выводы суда первой инстанции о том, что прокурор просил в иске ос-

№ 12/2015

Самозахваты земельных...

вободить участок, который входит в земельный участок площадью 2,54 га, который расположен под объектами недвижимости ЧП «Эдельвейс-2000», приобретенными по договору купли-продажи от 29.04.2003, суд апелляционной инстанции счел безосновательными, поскольку обоими актами установлено, что самовольно занятые земельные участки находятся за пределами 2,54 га, находившихся на праве постоянного пользования у предыдущего владельца. Кроме того, в материалах дела отсутствовали доказательства оформления за ЧП «Эдельвейс-2000» права собственности на сооружения, которые расположены на спорном земельном участке.

Рубрика

Таким образом, на неоформленных берегоукрепительных сооружениях ЧП «Эдельвейс-2000» расположены в т.ч. гидротехнические элементы, тельфер и солярий с деревянным настилом на земельном участке, который не был отведен для этой цели. Прокурор обоснованно просил снести сооружения с целью освобождения земельного участка. То есть истец обоснованно требовал возврата земельного участка площадью 0,6803 га, на котором без наличия правоустанавливающих документов расположены гидротехнические сооружения. Несмотря на отмену судом постановления о наложении административного взыскания, акт проверки, протокол об административном правонарушении не были отменены и подтверждали факт самовольного занятия земельных участков со стороны ЧП «Эдельвейс-2000». Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции, руководствовался ст. 270 АПК РФ — несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд посчитал установленными, нарушение норм материального права. Таким образом, иск прокурора был удовлетворен: суд обязал ЧП «Эдельвейс-2000» освободить самовольно занятый земельный участок, расположенный по адресу: г. Ялта, п.г.т. Гурзуф, в районе полигона

№ 12/2015

Е. Вершкова

«Крымспецгидроремстрой», путем сноса ограждения и сноса гидротехнических сооружений за его собственный счет, и вернуть земельный участок в пользование Гурзуфского сельского совета.

Рубрика

С целью оперативного разрешения вопросов с самозахватами земель и самовольными постройками по инициативе Правительства РФ при участии крымских властей в российское гражданское законодательство Федеральным законом РФ от 13 июля 2015 г. № 258-ФЗ «О внесении изменений в ст. 222 ГК РФ и Федеральный закон РФ «О введении части 1 ГК РФ» были внесены соответствующие изменения, которые вступили в силу 1 сентября 2015 г. Новыми поправками было дополнено определение «самовольная постройка». Так, к самовольным постройкам были также отнесены здание, сооружение или другое строение, возведенные и созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке (т.е. на самовольно захваченных земельных участках), чего раньше не было в гражданском законодательстве РФ. И согласно новой редакции ст. 222 ГК РФ решения о сносе самовольных построек вправе принимать органы местного самоуправления городского округа (муниципального района в случае, если самовольная постройка расположена на межселенной территории). Раньше эти полномочия были прерогативой судов. Представляется, что теперь вопросы по самовольным постройкам будут разрешаться в разы быстрее. Но потенциальными последствиями самозахватов земельных участков являются не только снос самовольных построек на этих участках. За самовольный захват земельного участка установлена административная ответственность в виде штрафа (ст. 7.1 КоАП РФ). И в ходе проводимой в России земельной реформы размеры штрафов за данное деяние были существенно увеличены. Теперь наказание за самовольные захваты земельных участков будет более ощутимым. Более того, особо крупные самозахваты земель, которые наносят существенный вред окружающей среде, могут быть квалифицированы как уголовно-правовое деяние, влекущее уголовно-правовую ответственность. Но привлечение лица, виновного в самозахвате земель, к соответствующей ответственности не освобождает его от обязанности возместить ущерб, причиненный самозахватом. Такие меры,

№ 12/2015

Самозахваты земельных...

прежде всего, направлены на нерадивых коммерсантов, самовольно занимающих и использующих чужую землю, которым раньше легче было заплатить штраф за самозахват, чем освободить земельный участок.

Так, например, Судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда 06.07.2015 г. было оставлено без изменения решение Домодедовского городского суда Московской области от 2 апреля 2015 г. по делу по иску Домодедовского городского прокурора к ЗАО «Концерн «АйсРоос» об освобождении самовольно занятых земельных участков, обязании произвести работы по демонтажу, разработать и согласовать проект рекультивации нарушенных земель на лесном участке, восстановить уничтоженный плодородный слой.

Рубрика

Решением Домодедовского городского суда Московской области исковые требования были удовлетворены частично. Суд обязал ЗАО «Концерн «АйсРоос» в течение 3-х месяцев со дня вступления решения суда в законную силу на лесном участке площадью 7490 кв. м, прилегающем с северо-западной стороны к земельному участку с кадастровым номером 50:28:0070235:3 общей площадью 13948 кв. м: — демонтировать металлическое ограждение высотой до 2-х метров протяженностью 30 метров, установленное с юго-восточной стороны от водоема в границах земель лесного фонда; — демонтировать автомобильный проезд шириной 6 метров протяженностью 45 метров, расположенный с северо-запада на юго-восток в границах земель лесного фонда; — демонтировать стоянку для автомобилей размером 5 метров на 10 метров и металлический забор высотой до 1 метра на бетонном фундаменте протяженностью 20 метров, ограничивающий с трех сторон указанную стоянку; — демонтировать автостоянку, а также металлическое газонное ограж-

№ 12/2015

Е. Вершкова

дение на бетонной подпорной стенке вокруг автостоянки, протяженностью 50 метров, размещенные с левой стороны от автомобильного проезда. Суд обязал на земельном участке площадью 6458 кв. м., прилегающем с западной стороны к земельному участку с кадастровым номером 50:28:0070235:3 и расположенном в границах земельного участка общей площадью 13948 кв. м.,: — демонтировать оборудованную асфальтовую площадку, расположенную в границах земельного участка;

Рубрика

— демонтировать металлическое ограждение, установленное по периметру земельного участка со стороны дороги. В удовлетворении требований о разработке и согласовании проекта рекультивации нарушенных земель, восстановлении уничтоженного плодородного слоя почвы и взыскании ущерба, причиненного самовольным пользованием земельным участком, судом было отказано. Из материалов дела следовало, что свои требования истец подтверждал актом выездной проверки, согласно которому 09.07.2014 старшим помощником Домодедовского городского прокурора с участием государственного инспектора по использованию и охране земель Домодедовского отдела Управления Росреестра по Московской области, а также старшего участкового лесничего Подольского филиала ГКУ МО «Мособллес», была проведена проверка соблюдения ЗАО «Концерн «АйсРоос» земельного, градостроительного, лесного и миграционного законодательства, в ходе которой выявлено, что на арендованном ответчиком земельном участке общей площадью 20 000 кв. м. с кадастровым номером 50:28:0070235:3 находился гостинично-офисный комплекс, который состоял из 9 отдельно стоящих корпусов (зданий). С северо-западной стороны участок граничил с земельным участком лесного фонда, кадастровый номер 5062860070235:3. На части этого участка была построена автомобильная стоянка, огороженная металлическим забором, на общей площади 8700 кв. м., из которой 4000 кв. м. площади автостоянки за-

№ 12/2015

Самозахваты земельных...

асфальтированы, 4700 кв. м. отсыпано щебнем. Кроме того, на участке имелось металлическое сооружение. На данном земельном участке было выявлено несоответствие требованиям лесного законодательства ввиду самовольного занятия лесного участка, его использования не по назначению, а также ввиду уничтожения плодородного слоя почв на площади 8700 кв. м.

Рубрика

При осмотре земельного участка, прилегающего с западной стороны к земельному участку с кадастровым номером 50:28:0070235:3, был установлен факт самовольного занятия земельного участка, на котором размещалась асфальтированная автомобильная стоянка. На момент проверки ЗАО «Концерн «АйсРоос» каких-либо правоустанавливающих документов на указанные земельные участки не представил; актом выездной проверки от 25.06.2014 установлено, что площадь земельного участка, прилегающего к арендованному земельному участку с западной и северо-западной стороны, составляет 13 950 кв. м. Общая площадь земельного участка по фактическим границам составляет 33 950 кв. м., что подтверждается фотографиями, топографической съемкой, чертежами земельного участка, заключением филиала ФГУП «Рослесинфорг» «Мослеспроект». По указанным выше фактам ОД УМВД России по г/о Домодедово 16.08.2014 возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 330 УК РФ (самоуправство). Судебная коллегия постановила, что при разрешении спора в вышеприведенной части суд, оценив представленные по делу доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, обоснованно руководствовался ст. 222 ГК РФ и пришел к правильному выводу о возложении именно на ответчика обязанности по освобождению самовольно занятых земельных участков, что подтверждается совокупностью представленных по делу доказательств. Отказывая в удовлетворении исковых требований об обязании ЗАО «Концерн «АйсРоос» разработать и согласовать проект рекультивации нарушенных земель на лесном участке площадью 7 490 кв. м, восстановить уничтоженный плодородный слой почвы на указанном участке, суд обоснованно руководствовался п. 1 ст. 77, п. 1 ст. 78 Федерального закона «Об охране окружающей среды» № 7-ФЗ, ст. 1082 ГК РФ и п. 37 По-

№ 12/2015

Е. Вершкова

Рубрика

становления Пленума Верховного Суда РФ «О применении судами законодательства об ответственности за нарушение в области охраны окружающей среды и природопользования». Суд, установив, что ответчиком в ходе рассмотрения дела нарушение лесного законодательства частично устранено путем демонтажа части металлического сооружения, земельный участок с гравийно-щебеночным покрытием рекультивирован путем засыпки данного участка плодородным грунтом, что подтверждается актом осмотра территории лесного участка от <…>, фотографиями, приложенными к акту, договором подряда на ландшафтные работы от <…>, протоколами испытаний проб почвы на земельном участке, примыкающем с северо-западной стороны участка земли, а из указанных проб следует, что показатели почвы находятся в пределах норм, пришел к правильному выводу, что доказательств, опровергающих факт проведения ответчиком работ по рекультивации загрязненных земель, либо доказательств, свидетельствующих о том, что работы выполнены некачественно и не привели к устранению нарушений, истцом не представлено.

TP@TOP-PERSONAL.RU № 12/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Дом с привидениями...

М. Кузина

Марина Кузина юрист

Аренда

. и м Дом с привидениями. я и н е д о и м в и и д о пр необходимо На что х с е б и о м н е До что н нима в обратить внимание а ь у т Н р и о т дат а м р е и н об н арендатору перед е е р ч а ю л к а з а д р заключением договора е о пер догов Аренда помещений — необходимость, с которой сталкивается большинство компаний. Сегодня рынок переполнен предложениями, однако найти подходящее помещение и согласовать все условия не так уж просто.

№ 12/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Дом с привидениями...

Даже если речь идет о небольшой комнате для офиса, будущему арендатору следует внимательно изучить условия договора и учесть возможные риски. Рассмотрим, с какими сложностями сталкивается арендатор во время поисков подходящих помещений и что нужно учитывать, прежде чем ставить подпись на соглашении об аренде. Раздел 1. На что обратить внимание в договоре аренды государственного или муниципального недвижимого имущества.

Аренда

Некоторые компании предпочитают арендовать помещения у государственных или муниципальных организаций. Такое сотрудничество представляется надежным (трудно представить, чтобы государственное учреждение в одночасье прекратило свою деятельность; долгое существование на рынке услуг дает возможность расспросить тех, кто уже заключал ранее договоры с такой компанией и т.д.), однако и здесь есть свои нюансы. Необходимо согласие собственника. Аренда помещения у собственника чаще всего выгодней, нежели субаренда. Во-первых, меньше посредников — меньше бюрократии и переплат. Кроме того, все вопросы, будь то получение разрешения на субаренду или запрос копии свидетельства о праве собственности, можно решить быстрее. Однако в ряде случаев аренда у собственника может оказаться невозможной. Например, если речь идет о помещениях, которые находятся в хозяйственном ведении или оперативном управлении унитарных предприятий. Законодательство не содержит запрет на сдачу в аренду таких помещений (п. 2 ст. 295 ГК РФ). Однако норма указанной статьи обязывает такого арендодателя получить одобрение собственника. Если согласие отсутствует, то сделка становится оспоримой (абз. 3 п. 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, далее — Постановление № 10). Поэтому, прежде чем заклю-

№ 12/2015

М. Кузина

чать договор аренды помещений с унитарным предприятием, необходимо убедиться в наличии согласия собственника. В противном случае заключение такого договора может быть оспорено в суде. Например, Арбитражный суд Московского округа признал незаключенным договор аренды, поскольку согласование собственника на такую сделку отсутствовало (постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.08.2014 № Ф05-8203/2014 по делу № А40-122578/2013, аналогичные выводы сделал Двадцатый арбитражный апелляционный суд в своем постановлении от 04.09.2015 № 20АП-4959/2015 по делу № А23-1101/2015).

Аренда

прежде чем заключать договор аренды помещений с унитарным предприятием, необходимо убедиться в наличии согласия собственника

Однако если договор заключался по итогам конкурса или аукциона, то, скорее всего, собственник знал о нарушении своего права, поскольку документация выкладывается в сеть. Например, ФАС Московского округа оставил в силе акты нижестоящих судов об отказе во взыскании неосновательного обогащения. В суд обратился собственник недвижимого имущества. В результате проверки порядка использования помещения по назначению и сохранности федерального имущества, ему стало известно, что третье лицо без наличия правовых оснований в течение одиннадцати месяцев пользуется этим имуществом, закрепленном на праве хозяйственного ведения, без наличия на то законных оснований (согласия собственника). В результате ответчик (унитарное предприятие) неосновательно обога-

№ 12/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Дом с привидениями...

тился за счет сдачи в аренду вышеназванного объекта. Однако суд установил, что для заключения договора был проведен открытый конкурс с опубликованием публичной оферты, содержащей существенные условия договора. Кроме того, ответчик обращался к истцу с письмом о разрешении на

Аренда

сделка не может быть признана недействительной, если имеются доказательства ее одобрения собственником

сдачу в аренду помещения. Сдача в аренду указанного имущества была согласована собственником (истцом), что подтверждается соответствующей отметкой на данном письме. Кроме того, договор аренды федерального имущества заключен по итогам открытого конкурса, то есть с соблюдением установленной законом процедуры.

Сообщение о результатах конкурса на право заключения договоров аренды нежилых помещений и победителях конкурса было опубликовано в средствах массовой информации. Доказательств оспаривания в установленном законом порядке результатов данного конкурса и договора аренды и признания их недействительными Истец не представил. А, значит, иск собственника о признании недействительной сделки, совершенной унитарным предприятием с нарушениями требований закона или устава о необходимости получения согласия собственника на совершение сделки, не подлежит удовлетворению (постановление ФАС Московского округа от 25.06.2012 по делу № А41-17596/11).

Последний абзац п. 9 Постановления № 10 поясняет, что сделка не может быть признана недействительной, если имеются доказательства ее одо-

№ 12/2015

М. Кузина

брения собственником. Однако в этом случае арендатору придется отстаивать свои права в суде (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.12.2013 по делу № А67-7847/2012). Важно помнить, что иск о признании такого договора незаключенным можно подавать только в пределах исковой давности, которая составляет год (Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010. п. 2 ст. 181 ГК РФ). Нет автоматической пролонгации.

Аренда

Говоря о проведении торгов, следует отметить, что перезаключение договора аренды требует проведения новых торгов. В противном случае сделка может быть признана ничтожной (согласно разъяснениям, данным в пункте 1 Постановления ВАС РФ № 73 от 17.11.2011). Указанное подтверждается судебной практикой (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 10.06.2015 № Ф08-2346/2015 по делу № А32-20417/2013). На-

перезаключение договора аренды требует проведения новых торгов. В противном случае сделка может быть признана ничтожной пример, Девятый арбитражный апелляционный суд оставил в силе решение суда первой инстанции, которым признано недействительным заключение договора субаренды помещений с автоматической пролонгацией.

Согласно статье 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ (ред. от 13.07.2015) «О защите конкуренции» органам государственной

№ 12/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Дом с привидениями...

власти субъектов …, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия). В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» № 135-ФЗ от 26.07.2006 заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров…, может быть осуществлено только по результатам проведении конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.

Аренда

Положения статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ направлены на обеспечение равного доступа к государственному (муниципальному) имуществу в условиях конкуренции. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок не является исключительным и с момента вступления в силу названного Закона реализуется с соблюдением требований, установленных статьей 17.1 этого Закона. Как следует из буквального толкования части 9 статьи 17.1 Закона № 135-ФЗ, а также системного толкования всех положений названной статьи, необходимым условием реализации права добросовестного арендатора на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурса, аукциона является заключение первоначального договора (срок действия которого истек) в соответствии с порядком, предусмотренным частями 1 и 3 этой же статьи, то есть по результатам проведения конкурсов и аукционов на право заключения таких договоров. Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оспариваемый договор заключен в нарушение указанной нормы права (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13.07.2015 № 09АП-21805/2015 по делу № А40-205653/2014).

№ 12/2015

М. Кузина

Раздел 2. Обстоятельства, на которые необходимо обращать внимание вне зависимости от статуса арендодателя. Внимательно проверять назначение помещения по документам Необходимо соотнести способ использования арендуемого помещения с его характеристиками и целевым назначением. Даже если устно арендодатель согласовал планируемые арендатором переделки, нет гарантий, что позже он не передумает и не заявит иск о расторжении договора и компенсации произведенных изменений, которые ухудшили помещение.

Аренда

Например, Московский городской суд удовлетворил иск о прекращении использования нежилого помещения в связи с нарушением его целевого назначения: Использование ответчиком помещений под офисные цели и нарушение режима использования апартаментов — для проживания — нарушает права и законные интересы истца и иных жильцов дома в области пожарной безопасности, нарушают спокойствие и безопасность проживания (Апелляционное определение Московского городского суда от 28.05.2013 по делу № 11-14206). За скрытые недостатки передаваемого помещения отвечает арендодатель. Кроме заключения договора необходимо составить акт приемки-передачи помещения с указанием всех недостатков. Однако в ходе эксплуатации могут проявиться скрытые дефекты, например, неисправности оборудования. Если такие недостатки причиняют ущерб арендатору, он вправе предъявить соответствующий иск арендодателю. Например, Арбитражный суд Волго-Вятского округа удовлетворил иск о взыскании ущерба, причиненного арендатору в результате гибели его имущества вследствие пожара (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 20.04.2015 № Ф01-980/2015 по делу № А28-3810/2014).

№ 12/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Дом с привидениями...

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках (пункт 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации). В силу статьи 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Ущерб имуществу истца был причинен в связи с наличием скрытых недостатков в арендованном имуществе.

Аренда

Наличие нарушений ПУЭ (правила устройства электроустановок) в монтаже проводки Предпринимателем (ответчиком) не оспорено; не приведено доказательств отсутствия причинно-следственной связи между возникшим пожаром и указанными нарушениями. Вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред (статья 1064 ГК РФ).

Раздел 3. Какие риски для арендатора может содержать договор аренды. Нечеткое условие о «выходе» из договора. Условие о расторжении договора должно быть прописано таким образом, чтобы исключалось двоякое толкование. В противном случае различия в понимании срока могут превратиться в дополнительные причины для споров. П. 13 Информационного письма Президиума ВАС РРФ от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», указывает на то, что досрочное освобождение арендуемого помещения (до прекращения в установленном порядке действия договора аренды) не является основанием прекращения обязательства арендатора по внесению

№ 12/2015

М. Кузина

арендной платы. В то же время положения статьи 421 ГК РФ указывают на то, что арендатор не может быть принужден арендовать помещение вплоть до указанного в договоре аренды срока и по своей инициативе вправе отказаться от договора до окончания срока аренды. Такие ситуации зачастую могут быть разрешены только в судебном порядке.

Аренда

соглашаясь с длительностью арендных отношений, арендодатели предложили арендатору меньшую арендную плату по сравнению с краткосрочной арендой, рассчитывая на ее длительный характер получения по заключенному договору

Например, Арбитражный суд Московского округа отменил решение нижестоящих судов об отказе в иске о взыскании арендной платы с арендатора и вернул дело на новое рассмотрение. Суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии оснований для взыскания с ответчика-арендатора задолженности, поскольку деятельность размещенного в арендуемых помещениях офиса была прекращена, помещение было освобождено ответчиком (арендатором) и в июне 2014 года он арендуемое помещение не занимал. Сославшись на положения статьи 421 ГК РФ, суды первой и апелляционной инстанции сделали вывод о том, что арендодатель не вправе требовать оплаты до указанного в договоре аренды срока. Однако кассационная инстанция вернула дело на новое рассмотрение, разъяснив следующее.

№ 12/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Дом с привидениями...

Долгосрочность арендных отношений была согласована сторонами обоюдно и добровольно, при этом, соглашаясь с длительностью арендных отношений, арендодатели предложили арендатору меньшую арендную плату по сравнению с краткосрочной арендой, рассчитывая на ее длительный характер получения по заключенному договору. Учитывая вышеизложенное, поскольку выводы судов обеих инстанций, содержащиеся в принятых по настоящему делу судебных актах, сделаны с нарушением норм материального и процессуального права, то судебные акты подлежат отмене.

Аренда

При этом суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что дело следует направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, поскольку суды не проверяли расчеты истца и обоснованность размера заявленной ко взысканию задолженности и пени, между тем исследование этих обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.06.2015 № Ф05-6829/2015 по делу № А40-130043/14).

Проведение ремонта в помещении По общему правилу (п. 1 ст. 616 ГК РФ) проведение капитального ремонта — обязанность арендодателя. Однако в договоре могут быть предусмотрены иные условия. Такая ситуация часто приводит к долгим спорам о стоимости ремонта и порядке его возмещения (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.12.2014 № Ф05-14729/2013 по делу № А40-88435/12). В этом случае сторонам целесообразно согласовать в договоре условие о зачете стоимости ремонта в счет погашения арендных платежей (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.12.2014 № Ф0513888/2014 по делу № А40-186795/13-157-1669). Кроме того, перед началом ремонта или перепланировки необходимо получить письменное согласие арендодателя на такие изменения. В противном случае арендодатель может потребовать возмещения убытков (Поста-

№ 12/2015

М. Кузина

новление ФАС Дальневосточного округа от 15.07.2013 № Ф03-2056/2013 по делу № А73-13651/2012).

Арбитражные суды установили, что в период аренды помещений банком (ответчиком) помимо капитального ремонта и перепланировки помещений произведены работы по установлению специального оборудования в целях осуществления банковской деятельности, а именно: установлены металлические огнеупорные двери и решетки, огнеупорный сейф, бронекабина, произведена обшивка стен помещения металлом.

Аренда

При этом судами установлено, что банком не представлены доказательства того, что общество давало согласие на проведение указанных работ, а также на сохранение специального оборудования в арендуемых помещениях после прекращения арендных отношений. С учетом установленного, положений статьи 15, пункта 1 статьи 622 ГК РФ, оценки представленных истцом в обоснование понесенных расходов доказательств арбитражные суды пришли к правомерному выводу о доказанности истцом своих требований и о наличии оснований для их удовлетворения в заявленном размере.

TP@TOP-PERSONAL.RU № 12/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Нарушение прав...

С. Назарова

Светлана Назарова судья

Дети

в Нарушение прав а р и п р е п и х н и е н ш несовершеннолетних при у и т е р т л а с о о Н н н м ных е и ш ж р и ь продаже недвижимости в е л в д е со не м не даже ов, зе (жилых домов, земельных участков) о м ) р о в п д о к х ы т с л а и уч (ж

В случае нарушения прав несовершеннолетних при продаже недвижимости (жилых домов, земельных участков) сделки продажи могут быть признаны недействительными, а за несовершеннолетними в определенных случаях может сохраниться право пользования жилым помещением.

№ 12/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! С. Назарова

Нарушение прав...

1. В соответствии с Апелляционным определением Верховного суда республики Башкортостан от 6 октября 2015 г. по делу № 33-13955/2015 удовлетворены требования органа опеки и попечительства о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома с земельным участком. Орган опеки и попечительства действовал в интересах несовершеннолетнего, являющегося лицом из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Опекуном несовершеннолетнего являлась его бабушка. За несовершеннолетним закреплено вышеуказанное жилое помещение и запрещены все виды сделок без согласования с органом опеки и попечительства.

Дети

Отчуждением указанного имущества Ответчик нарушил имущественные права несовершеннолетнего, который зарегистрирован в указанном жилом доме. Исковые требования органа опеки и попечительства удовлетворены. На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой указано, что спорный жилой дом принадлежал на праве собственности умершему опекуну несовершеннолетнего, поэтому разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение не требовалось. Согласно пункту 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) отчуждение жилого помещения, в котором проживают оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. В Апелляционном определении суд указал, что при заключении договора купли-продажи продавцом не получено согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого дома, закрепленного за несовершеннолетним как за лицом, оставшимся без родительского попечения, и является для него единственным местом жительства, отчуждение жилого помещения нарушило его право на жилище.

№ 12/2015

С. Назарова

Требования органа опеки о признании сделки продажи жилого дома удовлетворены. Применены последствия недействительности сделки. 2. Санкт-Петербургским городским судом 19 июня 2013 г. по делу № 33-8942/2013 вынесено Апелляционное определение об отмене решения суда первой инстанции о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, прекращении права пользования ответчиком и его несовершеннолетней дочерью жилым домом.

Дети

не получено согласие органа опеки и попечительства на отчуждение жилого дома, закрепленного за несовершеннолетним как за лицом, оставшимся без родительского попечения, и является для него единственным местом жительства, отчуждение жилого помещения нарушило его право на жилище

Истец обратился в районный суд с иском, в котором просил признать право ответчика и его несовершеннолетней дочери на пользование жилым домом прекращенным. По условиям договора купли-продажи ответчик обязался сняться с регистрационного учета, однако данного обязательства не исполнил, кроме того, в жилом доме зарегистрирована его дочь, в то время как их право пользования жилым домом прекратилось после отчуждения объекта недвижимости.

№ 12/2015

Нарушение прав...

Мать несовершеннолетней обратилась в районный суд со встречным иском к покупателю и продавцу по сделке о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома. Встречный иск мотивирован тем, что сделка была совершена с нарушением действующего законодательства, поскольку в договоре не содержится условия о правах несовершеннолетнего ребенка, зарегистрированного в проданном доме.

Дети

В соответствии с частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение

Встречные исковые требования были удовлетворены районным судом. На решение суда была подана апелляционная жалоба. Из материалов дела следовало, что мать несовершеннолетней состояла в зарегистрированном браке с продавцом жилого дома и земельного

№ 12/2015

С. Назарова

участка, являющегося отцом ее несовершеннолетней дочери. Брак расторгнут, и судом было утверждено мировое соглашение о разделе супружеского имущества, в соответствии с которым матери несовершеннолетней в счет доли в праве собственности на совместно нажитое имущество выплачены денежные средства. В состав имущества, совместно нажитого в браке, были включены и вышеуказанный земельный участок, и расположенный на нем жилой дом.

Дети

Разрешая спор, суд первой инстанции исходил из того, что несовершеннолетняя на момент заключения договора купли-продажи приобрела право пользования спорным жилым помещением. Одно из существенных условий договора — указание прав несовершеннолетней на пользование продаваемым жилым помещением — согласовано не было, иное место жительства ребенка родителями определено не было; несоблюдение требований закона при заключении договора купли-продажи недвижимости суд расценил как совершение сделки, не соответствующей требованиям закона. В соответствии со статьей 304 ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его владения, в том числе не связанных с лишением владения. Согласно пункту 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Права несовершеннолетней по пользованию спорным жилым помещением являются производными от прав ее отца, каких-либо доводов, свидетельствующих о наличии у нее самостоятельных, не зависящих от прежнего собственника прав в отношении спорного жилого помещения, в том числе предусмотренных ст. 558 ГК Российской Федерации, не заявлено. Таким образом, поскольку право собственности матери несовершеннолетней на спорный жилой дом и земельный участок прекращено, права несовершеннолетней на пользование жилым помещением производны от

№ 12/2015

Нарушение прав...

прав прежнего собственника, при этом самостоятельного права бессрочного пользования жилым помещением она не имеет, то после отчуждения ответчиком спорного жилого помещения несовершеннолетняя утратила право пользования им. В соответствии с частью 1 статьи 35 Жилищного кодекса РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом, другими федеральны-

Дети

согласно имеющимся в деле доказательствам в их совокупности и взаимосвязи, учитывая заключение органа опеки и попечительства, признание права несовершеннолетнего пользования спорным жилым помещением утраченным будет нарушать его жилищные права и интересы

ми законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда. Однако судебная практика по данному вопросу неоднозначна. Московский областной суд 4 октября 2011 г. по делу № 33-22381/11

№ 12/2015

вынес определение жалобы.

об

С. Назарова

отказе

удовлетворении

кассационной

В суд был предъявлен иск к несовершеннолетнему в лице его законных представителей о признании утратившим права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета по месту регистрации. В обоснование исковых требований истец указал, что жилое помещение по указанному адресу принадлежит ему на праве собственности. На момент приобретения данного дома в нем были зарегистрированы несовершеннолетний и его отец. Однако регистрация несовершеннолетнего в данном доме является формальной, поскольку в спорном жилом помещении он не проживает.

Дети

Отец ребенка находится в местах лишения свободы и снят с учета по спорному адресу. Несовершеннолетний не может самостоятельно проживать по указанному адресу, и сохранение регистрации будет носить формальный характер. В удовлетворении исковых требований отказано. Судом установлено, что собственником жилого дома по спорному адресу является Истец на основании договора купли-продажи земельного участка с жилым домом. При заключении указанного договора Истец знал, что в данном жилом доме зарегистрирован несовершеннолетний, что не опровергается Истцом. Родители несовершеннолетнего определили место проживания ребенка на жилой площади отца. В соответствии с пунктом 2 статьи 20 ГК РФ местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд обоснованно исходил из того, что на основании указанных норм несовершеннолетние дети

№ 12/2015

Нарушение прав...

приобретают право на ту жилую площадь, которая определяется им в качестве места жительства соглашением родителей по месту жительства одного из родителей. Такое соглашение выступает предпосылкой вселения ребенка в конкретное жилое помещение. При этом закон не устанавливает какого-либо срока, по истечении которого то или иное лицо может быть признано вселенным. Таким образом, суд правильно признал факт возникновения права у несовершеннолетнего на спорное жилое помещение с момента его регистрации в этом жилом помещении. При этом у несовершеннолетнего и его матери отсутствуют жилые помещения в собственности и другие жилые помещения для проживания.

Дети

Суд пришел к правильному выводу о том, что согласно имеющимся в деле доказательствам в их совокупности и взаимосвязи, учитывая заключение органа опеки и попечительства, признание права несовершеннолетнего пользования спорным жилым помещением утраченным будет нарушать его жилищные права и интересы. 3. По делу № 33-4601 об оспаривании постановления органа опеки и попечительства Хабаровский краевой суд 22 июля 2015 г. вынес Апелляционное определение об оставлении апелляционной жалобы без удовлетворения. Постановлением органа опеки и попечительства дано разрешение на сделку по продаже долей в праве собственности на жилой дом и на земельный участок с условием зачисления денежных средств от продажи доли жилого помещения на банковский счет несовершеннолетних. Истец считает, что указанное Постановление противоречит нормам законодательства, нарушает права несовершеннолетних детей, законным представителем которых является заявитель (отец). Орган опеки не вправе был решать вопрос о даче согласия на продажу долей детей в праве собственности на недвижимое имущество, так как дети не находятся под опекой, у них имеются родители, которые сами вправе представлять интересы своих детей. Давая согласие на продажу долей детей, орган опеки не установил, что будет предоставлено детям взамен этого имущества, не повлечет ли предлагаемая сделка уменьшение имущества детей.

№ 12/2015

С. Назарова

Исковые требования удовлетворены частично. Признано незаконным Постановление органа опеки и попечительства в части указания на условие зачисления денежных средств от продажи доли жилого помещения на банковские счета несовершеннолетних. Возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем внесения в Постановление условия зачисления денежных средств от продажи также доли на земельный участок на банковские счета несовершеннолетних.

Дети

В остальной части в удовлетворении заявленных требований отказано. Согласно решению районного суда место жительства несовершеннолетних детей определено с матерью, по месту ее проживания. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуще-

№ 12/2015

Нарушение прав...

ством применяются правила, предусмотренные пунктом 2 и пунктом 3 статьи 37 ГК РФ. На основании пункта 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 ГК РФ).

Дети

При этом закон не устанавливает какого-либо срока, по истечении которого то или иное лицо может быть признано вселенным

Согласно статье 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, сделки, влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а также любые другие сделки, влекущие уменьшение имущества подопечного. Однако из Постановления Конституционного Суда РФ № 13-П от 08 июня 2010 года, из содержания абзаца 2 пункта 1 статьи 28, пункта 2 и пункта 3 статьи 37 ГК РФ не вытекает право органов опеки и попечительства произвольно запрещать сделки по отчуждению имущества несовершеннолетних детей, совершаемые их родителями. Из системного анализа положений части 1 статьи 28 ГК РФ во взаимосвязи с вышеуказанными нормами гражданского законодательства следует, что императивный запрет на совершение сделки в отношении имущества

№ 12/2015

С. Назарова

несовершеннолетнего одним из его родителей, отсутствует. Исходя из принципов равенства прав родителей в отношении детей и верховенства интересов ребенка при управлении его имуществом родителями, а также в целях непосредственной защиты жилищных и имущественных прав несовершеннолетнего выяснение органом опеки и попечительства мнения второго родителя является необходимым. Однако учет мнения второго родителя необходим только наряду с исследованием вопроса о характере производимых в результате сделок изменений условий проживания несовершеннолетнего, а также объема и состава его имущества. Из материалов дела следует, что Истец отказывался согласиться на продажу долей детей в недвижимом имуществе, при этом единолично использовал все жилое помещение, что входит в противоречие с интересами несовершеннолетних.

Дети

Следовательно, права несовершеннолетних сделкой не нарушены, у органов опеки не было оснований для отказа в даче согласия на сделку. Учитывая вышеизложенное, при совершении сделки по отчуждению жилого дома, в котором проживает или собственником которого является несовершеннолетний, его права не должны быть нарушены. В случае нарушения прав несовершеннолетнего сделка по отчуждению жилого дома может быть признана недействительной. То же правило действует и в отношении земельных участков.

TP@TOP-PERSONAL.RU № 12/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Минусы ипотеки в...

Н. Пластинина

Наталия Пластинина практикующий юрист E-mail: kalifornya3@mail.ru

у л и вс

о п и а ы р с о у в н договора о и г М до

Ипотека

и в силу Минусы ипотеки к е т

Заключая договор об ипотеке в обеспечение исполнения обязательств, немногие задумываются о том, что договор может оказаться «нерабочим», то есть невыполняющим свои обеспечительные функции. Поговорим о минусах договора ипотеки и рисках, возникающих с его заключением.

№ 11/2015

101

Минусы ипотеки в...

Основное призвание ипотеки — обеспечивать выполнение заемщиком своих обязательств по кредиту. Договор ипотеки (в отличие от ипотеки в силу закона) может быть заключен как с заемщиком, так и с третьим лицом, являющимся собственником закладываемого имущества. В отличие от ипотеки в силу закона ипотека в силу договора очень часто оспаривается со стороны залогодателей. Однако риск этот был бы не так опасен, если бы не решения, принимаемые судом…в пользу залогодателей, а не кредиторов! Рассмотрим минусы ипотеки в силу договора, приводящие к рискам превращения договора ипотеки в «нерабочий» документ. Минус № 1: риск отказа судом в обращении взыскания на заложенное по договору жилье

Ипотека

Как указал Конституционный суд РФ в своем Определении от 17.01.2012 г. № 13-О-О, запрет обращения взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, установленный абз. 2 ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, не распространяется на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на которое в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. В частности, положения названной статьи в их взаимосвязи с п. 1 ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ «Об ипотеке») не исключают обращение взыскания на заложенную квартиру — при условии, что такая квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита на приобретение или строительство таких или иных квартир, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Из совокупности норм статей 3, 4, 50, 78 ФЗ «Об ипотеке» следует риск невозможности обращения взыскания за заложенное жилье по договору об ипотеке, заключенному в обеспечение обязательств по кредиту, предоставленному на цели, не связанные с приобретением или ремонтом жилья, если указанное жилье окажется единственным пригодным для проживания помещением для залогодателя и его семьи.

102

№ 11/2015

Н. Пластинина

Ипотека

Пример из практики: Банк обратился к заемщику — ООО и физическим лицам — Поручителю и Залогодателю с иском о взыскании суммы долга по кредиту, выданному ООО, и обращении взыскания на заложенное имущество. В ходе рассмотрения дела суд выяснил, что договор залога был заключен в обеспечение исполнения обязательств ООО по кредитному договору, согласно которому кредит был выдан банком на пополнение оборотных средств, т.е. на цели, не связанные с приобретением или строительством жилого дома или квартиры, их капитального ремонта или иных неотделимых улучшений, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры. Принимая во внимание это обстоятельство, а также то, что спорная квартира является единственным жильем для ответчика-Залогодателя, со ссылкой на ч. 1 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке» суд в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенную Залогодателем — физическим лицом квартиру отказал. При этом остальные требования Банка (о взыскании суммы долга с ООО и поручителя) были удовлетворены (апелляционное определение Хабаровского краевого суда от 11.09.2015 по делу № 33-5043/20151). Вывод: существует риск отказа судом в обращении взыскания на жилое помещение, являющееся единственным жильем для залогодателя и выступающего предметом залога по договору об ипотеке, заключенному в обеспечение обязательств третьего лица по кредиту, предоставленному на цели, не связанные с приобретением или строительством жилья. http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1320592;dst=4294967295;rnd=177853.8072175297420472;div=LA W;mb=LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=DEA443100A600CA2148FC06CF9B63123;REFDOC=187025;REFBASE=18;REFPAGE=0;REFD ST=100010%2C0;REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS;BASENODE=901679838-2071876219;RANGE=1100;dirRefFld=65534%2C18%2C187025;ts=9664780391778539616907518357038 1

Минус 2: риск отказа суда в обращении взыскания на заложенное имущество по договору из-за незначительности нарушения обязательств, несоразмерности суммы долга и стоимости предмета залога Согласно п. 1 ст. 54 ФЗ «Об ипотеке» в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 ФЗ «Об ипотеке».

№ 11/2015

103

Минусы ипотеки в...

Исходя из оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество, установленных п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке», обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

Ипотека

— сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; — период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев. Отказ в обращении взыскания по основанию, указанному в пункте 1 настоящей статьи, не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания (п. 2 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке»). На деле оказывается, что указанные нормы действительно применяются судами при рассмотрении дел об обращении взыскания на заложенное по договору об ипотеке жилье.

Пример из практики: Кредитор требовал взыскания долга и обращения взыскания на заложенную квартиру. Из материалов дела следовало, что кредит банку практически был выплачен супругами-созаемщиками. Однако расторжение брака и раздел имущества (в том числе долгов) помешал им исполнить свои обязательства до конца. Размер задолжен-

104

№ 11/2015

Н. Пластинина

ности, взысканной судом в пользу Банка, составил чуть ли не 1/10 часть стоимости заложенной квартиры (то есть 5 % для каждого из заемщиков). Суд, однако, отказал в обращении взыскания на заложенную квартиру, поскольку допущенное заемщиками/залогодателями нарушение обязательств по кредиту незначительно, и несоразмерно стоимости заложенного имущества. Банк же попытался оспорить данное решение, указав, что в силу положений п. 1, 3 ст. 348 ГК РФ и п. 1 ст. 54.1 ФЗ «Об ипотеке» на заложенное имущество обращается взыскание даже при условии, если просрочка незначительна. Но вышестоящий суд не изменил решение суда первой инстанции, придерживаясь той же позиции (апелляционное определение Самарского областного суда от 26.05.2015 по делу № 335552/20152).

Ипотека

Вывод: если относительно стоимости заложенного жилья допущенное нарушение обязательств является незначительным, суд может и отказать в обращении взыскания на заложенное имущество. http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1213400;dst=4294967295;rnd=177853.7363434373401105;div=LAW;m b=LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=DEA443100A600CA2148FC06CF9B63123;REFDOC=187025;REFBASE=18;REFPAGE=0;REFDST=10001 0%2C0;REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS;SORTTYPE=0;BASENODE=901679838-2071876219;RANGE=1100;dirRefFld=65534%2C18%2C187025;ts=213475849817785336425799154676497 2

Минус 3: риск отказа залогодателя регистрировать договор ипотеки В соответствии с п. 1 ст. 10 ФЗ «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным. Согласно п. 2 указанной статьи договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации. В соответствии с п. 1 ст. 29 Федерального закона от 21.07.1997 № 122ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация ипотеки проводится на основании

№ 11/2015

105

Минусы ипотеки в...

совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке или договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, после государственной регистрации вещных прав залогодателя на соответствующее недвижимое имущество или права, являющегося предметом ипотеки. К указанному заявлению прилагается договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, вместе с указанными в таком договоре документами.

Ипотека

если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки

Из изложенной нормы следует, что при регистрации договора залога необходимо участие залогодателя. В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда. Следует отметить, что при ипотеке в силу договора такая ситуация не редка. Подписав договор, залогодатель, уклоняясь от регистрации договора в Управлении Росреестра, тем самым пытается обеспечить его ничтожность. Пример из практики: Кредитором и гражданином был заключен договор займа. Одновременно с договором займа между теми же сто-

106

№ 11/2015

Н. Пластинина

Ипотека

ронами был подписан договор залога, в п. 1.1 которого указано, что в целях исполнения обязательств по договору займа ответчик передает залогодержателю квартиру с указанием характеристик предмета залога. В тексте договора залога на его последней странице содержится рукописная запись заемщика о том, что с пунктом 1.1 договора она не согласна, далее ответчиком поставлена подпись. Сумма займа была выдана заемщику согласно расходному кассовому ордеру. Заемщиком направлено в Управление Росреестра заявление о прекращении государственной регистрации договора залога. Управление Росреестра сообщило Кредитору об отказе в государственной регистрации договора залога ввиду отсутствия согласия второй стороны сделки на его регистрацию. Ввиду указанной ситуации Кредитору со ссылкой на п. 2 ст. 165 ГК РФ пришлось обратиться в суд с иском об обязании Управления Росреестра произвести государственную регистрацию договора залога. Суд, однако, в указанных обстоятельствах пришел к выводу об отсутствии оснований для применения п. 2 ст. 165 ГК РФ. Изучив пометки залогодателя/заемщика на договоре об ипотеке, суд сделал вывод, что при заключении договора залога с ответчиком не было достигнуто соглашение о его заключении в отношении квартиры заемщика/залогодателя, т.е. предмет договора не является согласованным, поскольку в день заключения договора при его подписании ответчик указала, что не согласна с предметом договора. Впоследствии между сторонами не было достигнуто условие о предмете договора ипотеки, дополнительные соглашения к договору залога не заключались, переписка сторон, из которой бы следовало, что стороны достигли соглашения о предмете договора, не велась. Принимая решение об отказе Кредитору в иске и удовлетворяя встречный иск ответчика о признании договора об ипотеке незаключенным, суд отметил, что поскольку взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям, которые считаются существенными применительно к их договору, договор ипотеки не может быть признан заключенным (апелляционное определение Московского городского суда от 22.12.2014 по делу № 33-45641 3). http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1115253;dst=4294967295;rnd=180312.027430611662566662;div=LAW;m b=LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=A9A345A4A8EE479D69B761CC1F120D1C;REFDOC=187025;REFBASE=18;REFPAGE=0;REFDST=10001 0%2C0;REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS;SORTTYPE=0;BASENODE=901679838-2071876219;RANGE=1100;dirRefFld=65534%2C18%2C187025;ts=32112736218031245176486182026565 3

№ 11/2015

107

Минусы ипотеки в...

Вывод 1: договор ипотеки, имеющий отметку залогодателя о несогласии передать имущество в залог, не порождает юридических последствий. Вывод 2: подписание договора ипотеки не всегда стопроцентно означает согласие залогодателя на передачу жилья в залог.

Ипотека

Вывод 3: выдача суммы займа до регистрации договора об ипотеке влечет риск оставить выданный займ (кредит) без обеспечения ввиду признания договора ипотеки незаключенным (например, из-за отсутствия соглашения с заемщиком/залогодателем о передаче заимодавцу в залог своей квартиры).

Минус 4: невозмещение кредитору всей суммы долга Согласно п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» если предметом ипотеки, на который обращается взыскание, является принадлежащее залогодателю — физическому лицу жилое помещение, переданное в ипотеку в обеспечение исполнения заемщиком — физическим лицом обязательств по возврату кредита или займа, предоставленных для целей приобретения жилого помещения, обязательства такого заемщика — физического лица перед кредитором-залогодержателем прекращаются, когда вырученных от реализации предмета ипотеки денежных средств либо стоимости оставленного залогодержателем за собой предмета ипотеки оказалось недостаточно для удовлетворения всех денежных требований кредитора-залогодержателя, с даты получения кредитором-залогодержателем страховой выплаты по договору страхования ответственности заемщика и (или) по договору страхования финансового риска кредитора. Когда эта норма начинает фактически применяться, кредиторы пытаются найти обстоятельства, мешающие реализации положений данной нормы. Но не находят таковых.

Пример из практики: созаемщики обратились в суд с иском к Банку о признании задолженности по кредитному договору погашенной, при-

108

№ 11/2015

Н. Пластинина

знании обязательств прекращенными. В обоснование заявленных требований указали, что вступившим в законную силу решением суда с них взыскана сумма долга по кредиту, обращено взыскание на заложенную по договору об ипотеке квартиру. Поскольку в ходе реализации квартиры повторные торги были признаны несостоявшимися, квартира передана Банку в счет погашения задолженности. Истцы просили признать обязательства по кредитному договору прекращенными, а их задолженность по кредиту погашенной. Суд с учетом п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» требования истцов удовлетворил, признав обязательства истцов по кредитному договору прекращенными (апелляционное определение Омского областного суда от 10.12.2014 по делу № 33-8040/20144).

Ипотека

Вывод: договор ипотеки, заключенный в обеспечение обязательств по кредиту, предоставленному на покупку жилья, может, в конечном счете, и не обеспечить в полном объеме удовлетворение требований кредитора, но в силу п. 5 ст. 61 ФЗ «Об ипотеке» обязательства заемщика могут оказаться прекращенными. http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1086506;dst=4294967295;rnd=180312.6769799604080617;div=LAW;mb =LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=A9A345A4A8EE479D69B761CC1F120D1C;REFDOC=187025;REFBASE=18;REFPAGE=0;REFDST=10001 0%2C0;REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS;SORTTYPE=0;BASENODE=901679838-2071876219;RANGE=1100;dirRefFld=65534%2C18%2C187025;ts=3211273621803129867574034724385 4

Минус 4: риск признания договора ипотеки в обеспечение неденежного обязательства ничтожным Статьей 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке (п. 2 ст. 334 ГК РФ).

№ 11/2015

109

Минусы ипотеки в...

В соответствии со ст. 2 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека

Таким образом, договором залога недвижимого имущества могут обеспечиваться денежные и иные имущественные обязательства должника. Если же обеспечиваемое залогом обязательство не носит денежный либо имущественный характер, договор ипотеки признается сделкой, не соответствующей требованиям закона, то есть недействительной сделкой (ст. 168 ГК РФ).

Пример из практики: между гражданами был заключен договор об оказании услуг (сложных, на длительный срок исполнения, с высокой стоимостью услуг), в обеспечение выполнения обязательств по которому был заключен договор ипотеки, по которому Исполнитель передал Заказчику в залог земельный участок. Поскольку Исполнитель свои обязательства по договору об оказании услуг так и не исполнил, Заказчик обратился в суд с иском о взыскании суммы аванса по договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Требование о взыскании аванса суд удовлетворил. А вот в обращении взыскания на земельный участок отказал.

TP@TOP-PERSONAL.RU 110

№ 11/2015