Жилищное право №2-2016

февраль 2016

Елена Разумова

Споры по разделу жилья между взрослыми детьми и их родителями Елена Лизина

Судебные споры, связанные с оспариванием отказа страховой компании в выплате страхового возмещении по договорам страхования жилья

Елена Разумова

Елена Лизина

Наталия Пластинина

Дети ипотеке не помеха?! Евгения Кустова

Квартиры детям-сиротам

Наталия Пластинина

Алексей Сорокин

Возмещение ущерба с арендатора коммерческой недвижимости: споры

Алексей Сорокин

Виктория Трофимова

Служебное жилье: возможность получения и приватизации

Виктория Трофимова

www.TOP-PERSONAL.ru Подписные индексы: «Почта России» – 99724

№

2 (188)

февраль 2016 Агентство «Роспечать» – 47489, 80995

Ольга Олейникова

Недостаточный объем работы как основание для расторжения трудового договора: практика споров

Ольга Олейникова

Наталья Быстрицкая

Качество работы как причина увольнения Ольга Москалева

Подтасовки документов компаниями ради увольнения сотрудников

Ольга Москалева

Юлия Бекетова

Заблуждения работодателя по вопросам материальной ответственности работника Светлана Сергеева

Проблема в сфере аутстаффинга: сотрудник желает быть в штате основной фирмы

Виктория Трофимова

Виктория Трофимова

Наказания сотрудников за искажение итогов труда

Сергей Слесарев

Сергей Слесарев

Фриланс Мария Уваева

Воровство технологий уволенными

Наталия Пластинина

№ 1 | 2016 Мошенники – топы и привлечение их к ответственности: обзор и анализ судебной практики «Мошенник с «шармом» или как избежать сделок с недобросовестными партнерами» Попытки акционеров взыскать с СЕО ущерб от ошибок в управлении компанией Привлечение к гражданско-правовой ответственности директора ООО ам к и .ru сч k и в связи с причинением @ дп о 73 п 2 7 ок р материального ущерба 44 а 7 д на по е в вк организации ая по

з

А

ие

АТОВ

) – март ь р а в (ян www.TOP-P

ции:

ая ция

шие ели

HRD СЕО а также

итаны

налы ые жур ровые а • кад ии • компан пании вые ком

ERSONAL.r

u

В номере:

синга р о с т у а я и Технолог деле. м в архивно решения и Проблемы ности ь л е т я е д рование и т н е м щего у ю к я л До в а р п ного у арбитраж оцедуры р п е и н а та иров Документ вну треннего ауди ия ментов проведен у к о д и т с хранно о с е и н е работ ч х ы н в и Обеспе х ении ар н л нных о е п в т ы с в е щ б при ольных о вованию в о р б о д ость енст Деятельн й США по соверш окументами д ци организа ела и управления од юансы н архивног : м о к н е за реб у д о х держке: у ия о При под Отпуск п ения и оформлен вл предоста

колонка редактора

Заемщики по валютной ипотеке перекрыли Тверскую улицу в Москве. В регионах строительные компании показали убытки в балансах, да и вообще вся отрасль в замешательстве. Ведь каждый новый кризис не похож на предыдущий. Это не цикличный спад-подъем, как в Европе. Но юристам работы меньше не стало. Журнал продолжает поиск самых сложных тем и освещает их силами экспертов. Письменные консультации для подписчиков бесплатны. Ответы авторов оплачивает редакция. Пишите, спрашивайте... Удачи! Александр Гончаров ведущие эксперты

В. Белов

А. Алистархов Н. Андержанова

Д. Ермаков

А. Журавлева

М. Кюрджев

М. Лазукин

А. Кайль

О. Олейникова Н. Пластинина

А. Сорокин

Ю. Сорокина

Г. Бигаева

А. Волкова

А. Герасимов

К. Глушко

А. Елисеев

Д. Карпухин

А. Корольков

М. Кузина

С. Кукуев

Н. Красавцева

В. Мариновская Л. Миннегалиева О. Москалева

О. Мун

С. Назарова

Е. Вершкова

Г. Крюк

А. Лейба

Е. Лизина

В. Петров

Е. Разумова

А. Русин

С. Сергеева

Г. Ситников

С. Слесарев

С. Соколова

А. Стрельцова

Г. Ткаченко

В. Трофимова

Н. Фомина

Х. Плещицкая

Ю. Чаевцев

А. Столярова

Н. Быстрицкая

Е. Кустова

А. Фалеева

№

2/2016

Ежемесячный практический журнал

Раздел жилья Елена Разумова Споры по разделу жилья между взрослыми детьми и их родителями . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Страхование Елена Лизина Судебные споры, связанные с оспариванием отказа страховой компании в выплате страхового возмещении по договорам страхования жилья . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21

СОДЕРЖАНИЕ

Ипотека Наталия Пластинина Дети ипотеке не помеха?!… . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

Дети Евгения Кустова Квартиры детям-сиротам . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

Кадастр Елена Фарафонтова Как оспорить кадастровую стоимость квартиры? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 59

№

2/2016

Ежемесячный практический журнал

Аренда

Кредиты Наталия Пластинина Трудные жизненные ситуации заемщиков и интересы банков . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 79

Приватизация Виктория Трофимова Служебное жилье: возможность получения и приватизации . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91

ЖКХ Евгения Кустова Споры с управляющей компанией по уборке территории . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 101

Ремонт Виктория Мариновская Споры с ремонтными фирмами по ремонту офисов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 107

СОДЕРЖАНИЕ

Алексей Сорокин Возмещение ущерба с арендатора коммерческой недвижимости: споры . . . . . . . . 69

Читайте в номере

c. 79

c. 49

Наталия Пластинина

Евгения Кустова

П отеря работы — неприятное событие, …

но оно не является причиной освобождения заемщика от исполнения обязательств по своевременному возврату кредита... c. 21

С 2015 года сирота может претендовать

…

на жилье даже после исполнения 23 лет, но если он встанет на учет не позднее 23 лет. В случае сдачи документов после 23 лет право на льготное жилье утрачивается...

Елена Лизина

О тменяя решение суда и отказывая в удовлетворении …

исковых требований о взыскании страхового возмещения, судебная коллегия исходила из того, что повреждение пристройки к дому имело место в результате несоблюдения нормативных требований, допущенных при строительстве и в процессе эксплуатации, что в силу договора добровольного страхования не является страховым случаем...

c. 69 Алексей Сорокин

П роводя грань между договорными …

и внедоговорными обязательствами, следует отметить, что арендодатель защищён в случае ущерба арендованному имуществу даже в случае отсутствия подобных договорных условий, предусматривающих за это ответственность...

ДАЙДЖЕСТ

c. 7

c. 107

Елена Разумова

Виктория Мариновская

К огда жилищные споры доходят до

…

суда, открывается целая бездна правовых вопросов, которые подчас сложны или неразрешимы вовсе... c. 59

П орой недобросовестный …

подрядчик пытается разнообразными путями скрыть недостатки, и заказчик может обнаружить их уже после приемки работ...

Елена Фарафонтова

…

Утребований довлетворение о

переоценке кадастровой стоимости квартиры, как правило, не влечет «автоматического» восстановления нарушенных прав и требует дополнительных процессуальных действий со стороны лиц, права которых были нарушены...

c. 91

Виктория Трофимова

Е ще одним основанием для отказа …

в предоставлении гражданину служебной квартиры будет намеренное ухудшение последним своих жилищных условий...

Выходные данные

Журнал Свидетельство о регистрации средства массовой информации № ПИ 77-15531 от 20 мая 2003 г., выдано Комитетом Российской Федерации по печати.

Подписка: по каталогу агентства «Роспечать»: 79154, 79357; по объединенному каталогу: 43137, 29429; Интер-почта: 1243.

Выпускающий редактор журнала: М. Быкова

Редакция приглашает к сотрудничеству специалистов по жилищным проблемам. Издательство не несет ответственности за ущерб, нанесенный в результате использования, неиспользования или ненадлежащего использования информации, содержащейся в настоящем издании.

Редакционная коллегия: А. Сорокин, Н. Пластинина, Е. Кустова, О. Олейникова, Н. Быстрицкая

Перепечатка материалов (полная или частичная) допускается только с письменного разрешения редакции.

Эксперты: Д. Болгерт, А. Герасимов, О. Иванихина, А. Кайль, М. Кузина, М. Лазукин, А. Лейба, Ф. Махмутов, О. Мун, А. Пикалова, А. Русин, М. Смородинов, А. Сорокин, Ю. Сорокина, М. Толстых, В. Трофимова, А. Угрюмов, К. Ханина

Адрес редакции: 117036, Москва, а/я 10.

PR-отдел: tp@top-personal.ru

Подписано в печать 31.01.2016. Формат 60х90 1/8. печать офсетная, бумага офсетная. Тираж 2 500 экз. Заказ № 53-17.

Главный редактор издательства: Александр Гончаров.

Корректор: О. Трофимова. Дизайн, верстка: О. Дегнер. Интернет-проекты: П. Москвичев. Альтернативная подписка: tp@top-personal.ru Пресс-служба: pr@estate-law.ru Руководитель отдела маркетинга: В. Гончарова. Гл. бухгалтер Н. Фомичева. Рекламный отдел: tp@top-personal.ru Прямая подписка и отдел реализации: tp@top-personal.ru претензии по доставке: tp@top-personal.ru

E-mail: redactor@estate-law.ru www.top-personal.ru

Отпечатано в ОАО «Кострома»: 156010, г. Кострома, ул. Самоковская, 10. © , 2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Споры по разделу...

Е. Разумова

Елена Разумова юрист

Раздел жилья

я ь л и ж и у л м е ь т зд Споры опораразделу жилья е д и п м ы ы и л р м с о о я п взрослыми детьми р л Смежду з е в т у и д д ж о е р м х ии иих родителями Немалое количество родителей сталкиваются с ситуацией, когда их дети сами готовы обзавестись потомством, однако иного, кроме того, где выросли, жилья не имеют. Нередко в таких случаях между поколениями появляются разногласия не только в общесоциальных вопросах, но и во взглядах на бытовое сосуществование. Отсюда рождается стремление молодых получить собственную крышу над головой и далее самостоятельно строить свою счастливую жизнь. И даже тем детям, кто, казалось бы, и не хочет покидать «родительское гнездо», иногда приходится это делать вынужденно, в силу сложившихся обстоятельств, конфликтов и других малоприятных факторов. № 2/2016

7

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Разумова

Споры по разделу...

Не всегда у повзрослевших отпрысков есть собственные средства на приобретение своего жилья, равно как и не всем из них удается полюбовно договориться с родителями о будущем единственной для всех жилой площади. Когда жилищные споры доходят до суда, открывается целая бездна правовых вопросов, которые подчас сложны или неразрешимы вовсе.

Раздел жилья

Прежде всего, важную роль играет правовой статус жилья, за разделом которого дети обращаются в суд. Так, принудительному обмену подлежит только жилье, предоставленное в порядке социального найма. Заставить же родителей продать свою долю в собственной квартире через суд нельзя. И в той, и другой категории дел есть свои нюансы, каждому из которых может быть посвящена целая статья, а то и монография. Здесь остановимся лишь на некоторых из них. Пример: М. обратилась в суд с иском к М1 (мать) и М2 (брат) о принудительном обмене жилой площади. В обоснование требований истица пояснила, что занимала комнату 10,3 кв.м. Совместное проживание с ответчиками в квартире невозможно из-за скандалов. После произошедшей ссоры с ответчиками истица стала проживать сначала в общежитии, потом снимать жилье, но при этом систематически приходила в квартиру. Истица указала, что в квартире сложился определенный порядок пользования жилыми помещениями, согласно которому в пользовании ее матери (М1) и брата (М2) находилась комната 20,3 кв.м., в пользовании истицы — комната 10,3 кв.м. Данный порядок сохранялся до момента, когда в комнату 10,3 кв.м. вселился М2. М неоднократно предлагала ответчикам различные варианты обмена квартиры, однако ни с одним из них ответчики не соглашались. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам суда кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

8

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Споры по разделу...

Е. Разумова

В судебном разбирательстве суда первой инстанции были установлены следующие обстоятельства. В спорной двухкомнатной квартире зарегистрированы М., М1, М2. Квартира состоит из двух изолированных комнат площадью 20,3 кв. метра и 10,3 кв. метра. Согласно договору социального найма жилого помещения нанимателем данного жилого помещения является М1 — мать истицы, в качестве членов семьи в договоре указаны М. и М2.

Раздел жилья

По предложенному М. варианту обмена ответчики М1 и М2 переселяются с 2/3 долей квартиры в две комнаты в 4-комнатной коммунальной квартире по адресу ххх. Сама М. остается в спорной квартире, куда вселяются также 3-и лица — Л. и Л1. Л. и Л1 занимают две комнаты площадью 10,9 кв.м. и 21,1 кв.м. в 4-х комнатной коммунальной квартире. В соответствии со ст. 72 Жилищного кодекса РФ (далее также — ЖК РФ) проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. Принимая во внимание, что между нанимателем М1 и членами его семьи М. и М2 не было достигнуто соглашение об обмене, суду надлежало установить, будут ли соблюдены законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении в случае утверждения предложенной истцом схемы обмена. Истица просила выселить ответчиков с 2/3 площади в 2-х комнатной квартире, тогда как раздел указанной квартиры не был произведен, квартира являлась предметом единого договора социального найма. Порядок пользования жилыми помещениями также не был определен.

№ 2/2016

9

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Разумова

Споры по разделу...

При этом сама М. по предложенному ею варианту обмена планировала остаться в спорной квартире, куда предложила вселить 3-их лиц Л. и Л1. Суд установил, что истица М. в родственных отношениях с третьими лицами не состоит, одну семью не составляет. Однако М. просила заключить новый договор социального найма на квартиру с Л, Л1 и самой М.

Раздел жилья

Очевидно, что истица расширительно истолковала нормы ст.69 ЖК РФ, согласно которой к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. В рассматриваемом примере М. членом семьи Л. и Л1 не признана. В этой связи суд посчитал, что в результате обмена ухудшатся жилищные условия 3-х лиц, поскольку в результате обмена они вселяются в двухкомнатную квартиру, где совместно с ними будет проживать посторонний человек — М., не являющаяся членом их семьи. Нужно сказать, что в судебном заседании третьи лица Л. и Л1 поддержали заявление о принудительном обмене жилой площади. Однако суд не усмотрел оснований для заключения единого договора социального найма и отказал по этой причине в удовлетворении заявленных требований о принудительном обмене. Следует также отметить, что в данном споре истица и ответчики занимали жилое помещение по единому договору найма, в результате принудительного обмена все они должны были покинуть подлежащее обмену жилое помещение. Однако по предлагаемому истицей варианту фактически ставился вопрос о выселении лишь матери и брата в другое жилое помещение взамен на вселение третьих лиц, что, по мнению суда кассационной инстанции, противоречит требованиям ч. 3 ст. 72 ЖК РФ. К выводу об ухудшении жилищных условий ответчиков в случае их переселения в предлагаемое истицей жилье суд не пришел. Доводы М1 и М2

10

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Споры по разделу...

Е. Разумова

об их нежелании проживать в коммунальной квартире сами по себе не послужили основанием к отказу в иске о принудительном обмене. Учитывая разъяснения Пленума Верховного Суда РФ в постановлении от 02 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Постановление № 14), такая реакция суда вполне предсказуема. Кроме статуса члена семьи нанимателя, в подобного рода спорах необходимо учитывать и требования закона об отсутствии обстоятельств, препятствующих переселяемым членам семьи пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Раздел жилья

Пример. А. (также в интересах несовершеннолетней) обратился в суд с требованиями к А1 (отец) и А2 (брат, представляющий также интересы несовершеннолетнего) о принудительном обмене общего для указанных лиц жилого помещения. В обоснование требований А. указывал на невозможность совместного проживания с ответчиками ввиду конфликтных отношений, а также на отказ отца и брата от обмена занимаемого жилого помещения в добровольном порядке. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования и постановил произвести принудительный обмен жилого помещения. Апелляционным же определением судебной коллегии по гражданским делам суда апелляционной инстанции решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении исковых требований А. отказано в полном объеме. В ходе рассмотрения данного спора было установлено следующее. А1 является нанимателем жилого помещения (квартиры) в центральной части города, расположенной по адресу 1, в которой также зарегистрированы его сын А2 с несовершеннолетним (внуком) и сын А. с несовершеннолетней (внучкой). Квартира состоит из трех изолированных комнат. Желая разменять общую жилую площадь, истец заключил договор со специализированным ГУП об оказании услуг относительно обмена жилого

№ 2/2016

11

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Разумова

Споры по разделу...

помещения. ГУП был представлен вариант обмена жилого помещения, в соответствии с которым А. (с несовершеннолетней) предложена двухкомнатная квартира по адресу 2, а А1 и А2 (с несовершеннолетним) предложена четырехкомнатная квартира в восточной части города по адресу 3. Судом первой инстанции был проанализирован предложенный вариант обмена муниципального жилья с учетом площади и местонахождения жилья, интересов несовершеннолетних внуков. Доводы ответчиков о неудобствах, которые они будут претерпевать в связи с переездом в другую часть города, судом не были приняты во внимание. Иных вариантов обмена сторонами предложено не было.

Раздел жилья

Исходя из норм ст. ст. 72, 73 ЖК РФ, положений п. 34 Постановления № 14, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что предложенный истцом вариант обмена жилого помещения соответствует требованиям закона и не ухудшает жилищных условий сторон. Однако ответчики не согласились с вынесенным решением и обжаловали его в вышестоящий суд. Судебная коллегия по гражданским делам суда апелляционной инстанции указала, что принципиально важными при рассмотрении настоящего спора являются доводы и интересы лиц, проживающих в спорной квартире. Суд же первой инстанции лишь выборочно воспользовался разъяснениями Верховного суда, изложенными в Постановлении № 14. Так, под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Из материалов дела явно следует, что спорное жилое помещение, расположенное по адресу 1, было предоставлено А1 на семью из 4-х человек (жена, два сына), который является ветераном военной службы, лицом, принимавшим участие в действиях особых подразделений.

12

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Споры по разделу...

Е. Разумова

А1 состоит на учете и наблюдается в конкретной специализированной поликлинике, а также состоит на медицинском обслуживании с правом выписки льготных лекарств в другой поликлинике. Кроме того, А1 является инвалидом 2 группы. С учетом членства в определенном общественном объединении ответчику А1 в пользование предоставлено место на автостоянке по конкретному адресу. С 2002 г. А1 работает в территориальном отделении организации N.

Раздел жилья

Анализ перечня адресов, по которым расположены названные объекты, позволил суду прийти к убеждению, что место работы, медицинские учреждения, которые определены спецификой заболеваний, имеющихся у отца А., расположены в непосредственной близости от его места жительства, в центральной части города. Указанные обстоятельства оказались заслуживающими внимания суда, поскольку переселение для постоянного проживания в другую часть города стало бы существенным препятствием для продолжения А1 трудовой деятельности, получения им надлежащей медицинской помощи и пользования машино-местом, что необходимо для отца А. в силу возраста и состояния здоровья. Предлагая свой вариант обмена, истец не учел, что соразмерность жилья по площади является важным, но не единственным критерием. Одним из основных условий принудительного обмена муниципального жилья является отсутствие обстоятельств, способных ухудшить положение сторон в случае осуществления обмена. Суд, принимая решение, должен учесть и фактические обстоятельства дела, и требования законодательства. В большинстве случаев рассмотрения таких споров суды принимают во внимание медицинские показания, близость проживания к месту работы/ учебы или требующим постоянного ухода пожилым родственникам. С учетом вышеизложенного, судебная коллегия апелляционной инстанции признала, что решение по данному делу постановлено при не-

№ 2/2016

13

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Разумова

Споры по разделу...

правильном определении обстоятельств, имеющих значение для дела, и неверном применении норм материального права. Указанное послужило основаниями к его отмене и постановлению нового решения об отказе А. в удовлетворении требований к А1 и А2 о принудительном обмене жилого помещения. Суд кассационной инстанции оставил апелляционное определение в силе.

Раздел жилья

Попытки «освободить» жилье от родителей нередко предпринимают взрослые дети — собственники этого жилья. Но даже и при таком статусе домовладения в «деле расставания с родителями» могут встречаться свои подводные камни. Пример. К. обратился в суд с иском к К1 (отец) о выселении последнего из квартиры без предоставления другого жилого помещения. В обоснование иска указал, что является собственником квартиры на основании договора дарения, зарегистрировал по месту жительства своего отца К1 на время до предоставления отцу жилого помещения как участнику ВОВ. Однако в настоящее время администрация района отказала его отцу К1 в предоставлении жилого помещения. Отношения между истцом и ответчиком не складываются, К1 членом его семьи не является, общее хозяйство не ведет, не несет расходов по содержанию квартиры, не производит оплату коммунальных услуг. Дальнейшее совместное проживание с ним невозможно, однако ответчик отказывается освобождать квартиру и сниматься с регистрационного учета. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам суда кассационной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения. В ходе судебного разбирательства было установлено следующее. К1 (отец истца) являлся собственником 1/2 доли в праве собственности на спорную квартиру на основании договора приватизации. В 1999 году

14

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Споры по разделу...

Е. Разумова

К1 и собственница второй доли в праве на квартиру подарили принадлежащую им квартиру своему сыну К., но остались проживать в квартире, зарегистрированы в ней по месту жительства с 1991 года, иного жилого помещения не имеют. Ответчик является инвалидом ВОВ 2 группы. До 2008 года истец не проживал в принадлежащей ему квартире, а с 2008 года по 2010 год стороны проживали в ней одной семьей. С 2010 года в связи с возникшими конфликтами стороны прекратили вести общий бюджет и вместе питаться.

Раздел жилья

Принимая во внимание период возникновения спорных правоотношений, суд первой инстанции посчитал, что в данном деле должны быть применены нормы ст. 292 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей до 2005 года и ст. 127 Жилищного кодекса РСФСР, согласно которой право пользования помещением сохраняется за членами семьи собственника и в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого дома, квартиры. Суд указал, что, учитывая эти нормы права, действовавшие на момент дарения квартиры истцу, ответчик (отец) полагал, что сохранит свое право пользования спорной квартирой бессрочно. Поскольку прежнее законодательство не предусматривало в качестве достаточного основания для выселения бывшего члена семьи собственника жилого помещения факт прекращения семейных отношений с собственником этого помещения, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований о выселении К1. Судебная коллегия по гражданским делам суда кассационной инстанции посчитала такой вывод суда ошибочным, основанным на неправильном толковании норм материального права, неправильном определении подлежащих применению к отношениям сторон норм материального права. Однако данный вывод не повлек постановление незаконного решения. В соответствии со ст. 5 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут по-

№ 2/2016

15

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Разумова

Споры по разделу...

сле введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом. На основе системного анализа пункта18 Постановления № 14, статьи19 указанного Федерального закона № 189-ФЗ кассационная коллегия посчитала, что к отношениям сторон подлежит применению в полной мере статья 31 ЖК РФ, согласно ч.1 которой к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

Раздел жилья

При буквальном толковании этой нормы получается, что в отношении родителей и детей, вселенных собственниками в жилое помещение, для признания их членами семьи собственника достаточно только установления факта их совместного проживания с собственником в этом жилом помещении. В рассматриваемом споре, приватизировав квартиру, в дальнейшем отец подарил ее сыну. После дарения спорного жилого помещения, проживая вместе с истцом в подаренном ему жилом помещении, ответчик, приходящийся истцу отцом, в качестве члена семьи истца приобрел право пользования спорным жилым помещением. Никакого иного соглашения на этот момент между К. и К1 достигнуто не было и истцом в дело представлено не было. Частью 4 статьи 31 ЖК РФ установлено, что в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется. Основное внимание здесь нужно уделить словам «прекращение семейных отношений». Чтобы требовать прекращения права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственникам необходимо иметь ввиду, что отказ от ведения общего хозяйства иных лиц (не бывших супругов) с собственником жилого помещения, отсутствие у них с собственником общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки друг другу и т.п., могут свидетельствовать о прекраще-

16

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Споры по разделу...

Е. Разумова

нии семейных отношений с собственником жилого помещения, но должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами. Вопрос о признании лица бывшим членом семьи собственника жилого помещения при возникновении спора решается судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела. Основными доводами К. в данном жилищном споре были конфликтные отношения и отсутствие ведения общего хозяйства. Истец также заявлял, что каких-либо договоренностей о сохранении за ответчиком права пользования спорной квартирой при заключении договора дарения не было.

Раздел жилья

Тем не менее К. в суде подтверждены и не отрицались как факт совместного проживания, так и факт ведения общего хозяйства с отцом в период с 2008 по 2010 годы. Возможно, по причине такого противоречия в позиции истца, кассационная коллегия пришла к неутешительному для него выводу, анализируя положения части 1 статьи 31 ЖК РФ: поскольку ведение общего хозяйства между собственником жилого помещения и лицом, вселенным им в данное жилое помещение, не является обязательным условием признания его членом семьи собственника жилого помещения, то и отсутствие ведения общего хозяйства собственником жилого помещения с указанным лицом либо прекращение ими ведения общего хозяйства (например, по взаимному согласию) само по себе не может свидетельствовать о прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения. Следовательно, поскольку отец был вселен сыном в квартиру в качестве члена семьи собственника, приобрел равное с ним право пользования спорной квартирой, проживал в указанном жилом помещении на момент рассмотрения дела судом, сам по себе факт возникновения между сторонами разногласий и прекращения в связи с этим по взаимному согласию ведения общего хозяйства не свидетельствует о прекращении между отцом и сыном семейных отношений. При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не усмотрел

№ 2/2016

17

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Разумова

Споры по разделу...

оснований полагать ответчика бывшим членом семьи истца, чьи права пользования спорным жилым помещением прекращены в силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. В удовлетворении требований о выселении отца К. было отказано. Примечательно, что суд в своем решении напомнил о возложенной пунктом 1 статьи 87 Семейного кодекса РФ обязанности трудоспособных совершеннолетних детей содержать своих нетрудоспособных нуждающихся в помощи родителей и заботиться о них.

Раздел жилья

Приведенные в настоящей статье судебные дела закончились не в пользу истцов — взрослых детей, подавших иски против своих родителей. Конечно, не всегда родителям удается отстоять целостность единственного жилья. Данная статья имела своей целью обнажить лишь наиболее частые и очевидные ошибки истцов, учитываемые судами при разрешении подобной категории вопросов. Рекомендации: 1. При обращении в суд с заявлением о принудительном обмене жилых помещений необходимо помнить, что члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности независимо от того, вселялись ли они в жилое помещение одновременно с нанимателем или были вселены в качестве членов семьи нанимателя впоследствии. Инициировать принудительный обмен вправе любой член семьи нанимателя.

2. Обязанность по доказыванию целесообразности предложенного варианта обмена муниципального жилья возложена на истца. Именно он должен предоставить суду схемы обмена и обосновать их приемлемость. Предложенный к утверждению вариант обмена должен быть реальным как по общим (площадь, местоположение, близость медицинских учреждений (если применимо)), так и индивидуально оговариваемым в каждом деле параметрам (количество соседей в предлагаемой коммунальной квартире и т.п.).

3. Предлагая членам семьи (а впоследствии суду) вариант обмена жилого помещения, нужно учитывать не только требования закона в ча-

18

№ 2/2016

Читайте в следующем номере!

3

№ 2016

G Отказ

в приватизации. Анализ судебных споров

Евгения Кустова

Сейчас получила широкое распространение практика отказа жителям в приватизации жилых помещений, которые предоставлены по договорам социального найма. В такой ситуации для признания права собственности на жилое помещение жителям ничего не остается, как обратиться в суд (ст. 8 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 г. № 15411 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных этим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего.

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Судебные споры, связанные с...

Е. Лизина

Елена Лизина

, ы р м о е п и с н е а ы Судебные споры, связанные в н и б р е а д п у й с о С о в с оспариванием отказа о с х е а ы е р н т н т а с а л з страховой компании в а п и я з в и ы а с в н к е в т щ и о е и выплате страхового н м а з п о в м о о м г к о а возмещении по договорам в р о о я х ь в а о л г р и о ж д ст страхования ия по важилья н о х а стр

Страхование

юрист

В целях гарантирования возмещения убытков, связанных с утратой (разрушением) или повреждением жилых помещений, может осуществляться страхование жилых помещений в соответствии с законодательством. В данной статье под законодательством имеется в виду глава 48 «Страхование» ГК РФ, Закон Российской Федерации от 27 ноября 1992 года № 4015-I «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (далее — Закон № 4015- I) и Закон Российской Федерации от 7 февраля 1992 года № 2300-I «О защите прав потребителей» в части, не урегулированной специальными законами. В судебной практике распространены споры, связанные с взысканием страхового возмещения в связи с отказами страховых компаний в выплате. № 2/2016

21

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Лизина

Судебные споры, связанные с...

Страхование

Верховный Суд РФ (далее — ВС РФ) разъяснил в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с добровольным страхованием имущества граждан, утвержденным Президиумом ВС РФ от 30 января 2013 года (далее — Обзор от 30.01.2013 г.), правовые основания для отказа в выплате страхового возмещения. Так, ВС РФ указал, что «при разрешении таких споров суды руководствуются статьями 961, 963, 964 ГК РФ, предусматривающими основания освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения, и положениями пункта 1 статьи 422 Кодекса, в силу которого договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения». Однако следует отметить, что страховые компании могут включать в Правила страхования дополнительные основания для отказа, но данные условия договора могут быть признаны судом недействительными по ст. 168 ГК РФ (ст. 16 Закона о защите прав потребителя). Следовательно, для удовлетворения требования о выплате страхового возмещения необходимо доказать заключение договора страхования имущества, наступление страхового случая, размер выплаты и причинно-следственную связь между страховым случаем и возникшими убытками. Законными основаниями для отказа в выплате страхового возмещения являются: 1) Неисполнение обязанности по надлежащему уведомлению страховщика о наступлении страхового случая (ст. 961 ГК РФ). Однако ВС РФ в Обзоре от 30.01.2013 г. отметил, что неисполнение данной обязанности само по себе не является безусловным основанием для отказа в выплате страхового возмещения. Так, решением Ленинского районного суда г. Чебоксары Чувашской Республики от 04 октября 2010 г. исковые требования истца удовлетворены. Истец обратился в суд с исковым заявлением к страховой компании N о выплате страхового возмещения по договору страхования. Исковые требования мотивированы тем, что застрахованный дом был поврежден в результате затопления водой, то есть наступил страховой случай. Спустя четыре месяца со дня события с признаками страхового он обра-

22

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Судебные споры, связанные с...

Е. Лизина

тился к ответчику с заявлением о выплате страхового возмещения. Ответчик отказал ему в выплате страхового возмещения. Представитель ответчика просила в иске отказать в связи с тем, что не признает событие страховым случаем, а также в связи с тем, что истец несвоевременно уведомил страхователя в предусмотренный Правилами страхования 3-х суточный срок о событии, имеющем признаки страхового случая.

Страхование

В резолютивной части решения суда суд указал следующее. Судом установлено, что между истцом и ответчиком был заключен договор страхования имущества. Заключение договора и объект договора сторонами оспорен не был. Во время действия договора, а именно 15 декабря 2009 года, в связи с сильными морозами произошла авария на подстанции РЭС и была отключена электроэнергия. В результате чего отключился газовый котел, и произошло замерзание жидкости в отопительной и водопроводной системе. Указанный факт истцом был обнаружен 16 декабря 2009 года. Как следует из материалов дела, 17 апреля 2010 года истец обратился к ответчику с заявлением о выплате страхового возмещения. Со слов представителя истца, истцом о событии, имеющем признаки страхового случая, было сообщено менеджеру страховой компании сразу же в течение трех суток по телефону. Суд установил факт наступления страхового случая в соответствии с условиями договора страхования, так как в данном случае ущерб истцу причинен воздействием воды в результате ее замерзания в системе отопления и водоснабжения жилого дома. Указанный риск предусмотрен договором страхования, и доводы ответчика, что указанное событие не является страховым случаем, суд признал несостоятельными. Согласно пункту 10.3.3 Правил страхования (условий договора) страхователь обязан незамедлительно, но не позднее трех суток с момента, когда страхователю стало известно о событии, имеющем признаки страхового случая, письменно уведомить об этом страховщика способом, позволяющим зафиксировать факт сообщения (по факсимильной связи, телеграфом, курьером). Неисполнение страхователем обязанности о своевременном сообщении о страховом случае страховщику не является в соответствии с частью 2 статьи 961 ГК РФ безусловным основанием для отказа в выплате страхового возмещения. В силу названной статьи

№ 2/2016

23

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Лизина

Судебные споры, связанные с...

неисполнение страхователем обязанности незамедлительно уведомить страховщика о наступлении страхового случая дает страховщику право отказать в выплате страхового возмещения, если не будет доказано, что страховщик своевременно узнал о наступлении страхового случая либо что отсутствие у страховщика сведений об этом не могло сказаться на его обязанности выплатить страховое возмещение.

Страхование

При этом в соответствии с названной нормой, отказывая в выплате страхового возмещения, страховщик должен доказать, каким образом несвоевременное уведомление о страховом случае повлияло на его обязанность выплатить страховое возмещение. В данном деле страховщик не доказал наличия названных обстоятельств, в связи с чем несвоевременное сообщение ему о событии, имеющем признаки страхового случая, является основанием для отказа страховой компании в выплате страхового возмещения по спорному страховому случаю1. Таким образом, страховой компанией не было доказано, что несвоевременное уведомление повлияло на ее обязанность выплатить страховое возмещение. Предметом исследования при разрешении указанных споров являются обстоятельства, свидетельствующие о том, имел или не имел для страховщика существенного значения тот факт, что пропуск страхователем (выгодоприобретателем) сроков воспрепятствовал страховщику установить причины наступления и характер обстоятельств, необходимых для признания события страховым случаем, а так же то что отсутствие у страховщика соответствующих сведений не могло в действительности сказаться на исполнении его обязанности выплатить страховое возмещение. Следует отметить, что судебной практики по отказу судом в удовлетворении требований истца по данному основанию практически не имеется, что свидетельствует о ее неприменении непосредственно, а лишь в совокупности с другими основаниями.

2) Страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения или страховой суммы, если страховой случай наступил вследствие умысла страхователя, выгодоприобретателя или застрахованного лица (ст. 963 ГК РФ).

1

24

Поиск решений судов общей юрисдикции [Электронный ресурс]. URL: http://www.gcourts.ru/case/2605998

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Судебные споры, связанные с...

Е. Лизина

Так, апелляционным определением Оренбургского областного суда от 12 ноября 2014 г. по делу № 33-6741/2014 решение районного суда изменено, в пользу истца взыскано страховое возмещение и штраф2.

Страхование

И. обратился в суд с иском к ООО «Р», указав, что в принадлежащем ему жилом доме произошел пожар. На момент пожара указанный выше дом был застрахован по договору добровольного страхования в ООО «Р». В результате произошедшего пожара истцу был причинен ущерб. И. обратился к ответчику за выплатой суммы страхового возмещения, однако, до настоящего времени выплата суммы страхового возмещения не произведена. Истец И. пояснил, что пожар в принадлежащем ему доме произошел по вине неизвестных лиц и страховая компания обязана произвести выплату. Представитель ответчика П. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала, просила в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что компетентными органами установлена причастность истца к страховому случаю, что является основанием для отказа в выплате по ст. 963 ГК РФ. Решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 26.08.2014 года исковые требования И. к ООО «Р» о взыскании страхового возмещения оставлены без удовлетворения. В апелляционной жалобе И. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему. Статьи 961, 963 и 964 ГК РФ называют обстоятельства, которые при наступившем страховом случае позволяют страховщику отказать в страховой выплате либо освобождают его от страховой выплаты. По общему правилу эти обстоятельства носят чрезвычайный характер или зависят от действий страхователя, способствовавших наступлению страхового случая.

2 Консультант Плюс. [Справочно-поисковая система]. URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online. cgi?req=doc;base=SOJ;n=1163004

№ 2/2016

25

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Лизина

Судебные споры, связанные с...

Согласно справке из правоохранительных органов в застрахованном жилом доме произошел пожар. По факту наступления предусмотренного договором страхового случая И. обратился с заявлением, просил произвести выплату страхового возмещения. Факт пожара, имевшего место в жилом доме (застрахованном объекте), подтвержден материалами дела. Повреждение застрахованного имущества является объективно наступившим событием и не оспаривается ответчиком.

Страхование

Отказывая в удовлетворении исковых требований И. о взыскании страхового возмещения по договору добровольного страхования жилого дома, суд исходил из того, что обстоятельства, при которых наступил страховой случай, свидетельствуют о его наступлении вследствие умысла или грубой неосторожности страхователя, то есть имеются основания, освобождающие страховщика от выплаты страхового возмещения. Указанный вывод суда основан на неправильном применении и толковании норм материального права, неверно установленных фактических обстоятельствах дела по следующим основаниям. В соответствии с п. 1 ст. 963 ГК РФ страховщик может быть освобожден от исполнения возникшей обязанности по причинам, связанным с виной самого страхователя в наступлении страхового события, лишь в случаях, когда имело место наличие умысла страхователя, либо при грубой неосторожности страхователя, но когда это предусмотрено законом. Аналогичная правовая позиция отражена в п. 31 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 20 от 27.06.2013 года «О применении судами законодательства о добровольном страховании имущества граждан», согласно которому в силу ст. 963 ГК РФ страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения, если докажет, что умысел лица, в пользу которого произведено страхование, был направлен на утрату (гибель), недостачу или повреждение застрахованного имущества и что это лицо желало наступления указанных негативных последствий. В то же время при наступлении страхового случая вследствие грубой неосторожности страхователя или выгодоприобретателя (в том числе его халатности, неосмотрительности) страховщик может быть освобожден от выплаты страхового возмещения, только если это прямо предусмотрено законом (абз. 2 п. 1 ст. 963 ГК РФ).

26

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Судебные споры, связанные с...

Е. Лизина

Из приведенных выше норм права следует, что для освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения умысел потерпевшего на утрату (гибель), недостачу или повреждение застрахованного имущества либо наличие в его действиях грубой неосторожности, должны быть однозначно определены. При этом обязанность доказывания указанных юридически значимых фактов в силу ст. 56 ГПК РФ лежит на страховщике.

Страхование

Из мотивировочной части решения суда усматривается, что вывод суда первой инстанции о наличии в действиях И. умысла на наступление страхового случая основан на результатах проведенной отделом полиции проверки по факту уничтожения огнем принадлежащего истцу жилого дома. В рамках доследственного расследования факта пожара было проведено пожарно-техническое исследование, по результатам которого дано техническое заключение. Согласно выводам указанного заключения наиболее вероятной причиной пожара является загорание конструкций строения от искусственно инициированного источника огня под воздействием инициаторов горения. Маловероятным является возгорание по причинам, связанным с тепловыми проявлениями электрической энергии. По окончании проверки вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, из которого следует, что причиной возгорания жилого дома послужили действия его собственника И., причастность каких-либо иных лиц к возгоранию жилого дома исключается. Согласно заключению судебной экспертизы на месте пожара при исследовании электротехнических объектов следов аварийного режима работы не установлено, совокупность обнаруживаемых признаков позволяет диагностировать месторасположение очага пожара, для которого свойственна более длительная продолжительность горения по сравнению с другими участками. Таким образом, на месте пожара установлены квалификационные признаки совершения поджога. Исследуя представленные сторонами доказательства и оценивая их в совокупности, судебная коллегия полагает, что обстоятельства, при которых наступил страховой случай, не позволяют прийти к однозначному выводу о том, что страховой случай наступил вследствие умысла или грубой

№ 2/2016

27

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Лизина

Судебные споры, связанные с...

неосторожности страхователя, поскольку допустимых и достоверных доказательств того, что собственник (страхователь) умышленно совершил поджог дома или допустил грубую неосторожность (знал о возможности возгорания, но допустил его), материалы дела не содержат.

Страхование

Вывод суда первой инстанции о том, что постановление об отказе в возбуждении уголовного дела И. в установленные сроки и в установленном порядке обжаловано не было, в связи с чем истец согласился с указанной в постановлении причиной пожара по его вине, не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Вина истца в наступлении страхового случая является обстоятельством, имеющим значение для настоящего дела и подлежащим установлению судом первой инстанции при рассмотрении дела. При этом обстоятельство вины, установленное постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела, в силу ст. 61 ГПК РФ не является обязательным для суда, рассматривающего гражданское дело. Таким образом, вывод суда апелляционной инстанции основан на недоказанности умысла страхователя в уничтожении застрахованного имущества. Представляется сложнодоказуемым наличие умысла страхователя в наступлении страхового случая, так как для решения суда по отказу на данном основании необходимо иметь доказательства, объективно свидетельствующие о действиях истца, направленных на причинение повреждений имуществу или его гибель.

Часть 2 В предыдущей части статьи были рассмотрены два законных основания для отказа в выплате страхового возмещения: не уведомление страховщика надлежащим образом и наличие умысла страхователя в причинении ущерба. Иными законными основаниями для отказа в выплате страхового возмещения являются: 1) Наступление страхового случая вследствие воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения; военных действий, а

28

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Судебные споры, связанные с...

Е. Лизина

также маневров или иных военных мероприятий, гражданской войны, народных волнений всякого рода или забастовок, а также страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения за убытки, возникшие вследствие изъятия, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения застрахованного имущества по распоряжению государственных органов (ст. 964 ГК РФ). Следует отметить, что такое основание для отказа в страховой выплате является наиболее непопулярным из-за однозначности формулировок, используемых законодателем. Судебной практики по данному основанию практически не имеется.

Страхование

2) Отказ страхователя от своего права требования к лицу, ответственному за убытки, возмещенные страховщиком, или если осуществление этого права стало невозможным по вине страхователя (выгодоприобретателя), страховщик освобождается от выплаты страхового возмещения полностью или в соответствующей части и вправе потребовать возврата излишне выплаченной суммы возмещения (ст. 965 ГК РФ). Интересным представляется следующий прецедент. Апелляционным определением № 11-62/2015 от 11 августа 2015 г. решение суда изменено, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме3. Истец обратился в суд с иском к ООО «Р» о взыскании страховой суммы по договору добровольного страхования имущества, обосновав исковые требования тем, что между сторонами заключен договор добровольного страхования имущества — жилого дома, внутренней отделки и инженерного оборудования в нем. Произошел страховой случай: в результате действий неустановленного лица были повреждены входные металлические двери. По факту незаконного проникновения проведена проверка следственным отделом СУ СК РФ по УР, на основании которой вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в связи с отсутствием состава преступления. Истец обратилась к ответчику с заявлением о выплате страхового возмещения, однако ответчик отказался осуществить страховую выплату.

3

Судебные и нормативные акты РФ (Интернет-ресурс). URL: http://sudact.ru/regular/doc/DNKaL7CrHnxB/

№ 2/2016

29

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Лизина

Судебные споры, связанные с...

Страхование

Ответчик представлял суду отзыв на исковое заявление, в котором указывал на несогласие с заявленными требованиями, поскольку истец лишил страховщика реализации права на суброгацию к лицам, ответственным за причинение ущерба с учетом п. 8.3.7.7 и 11.1.10 Правил добровольного страхования строений, квартир, домашнего и другого имущества, гражданской ответственности собственников (владельцев) имущества (типовые (единые), так как отказался от привлечения кого бы то ни было к уголовной ответственности. Также полагают недоказанными стороной истца размер причиненного ущерба, поскольку документов в подтверждение заявленных требований не было представлено. Квитанция о приобретении двух металлических дверей не является надлежащим доказательством размера причиненного ущерба, так как ущерб должен определяться согласно п. 9.3, 9.9 Правил (с учетом износа). В апелляционной жалобе и дополнении к ней ООО «Р» просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, которым отказать в удовлетворении иска. В обоснование апелляционной жалобы указал, что истец вводила суд в заблуждение, предоставив в адрес суда и страховой компании различные копии постановления об отказе в возбуждении уголовного дела. Данные противоречия не приняты судом во внимание, правовая оценка направленному в адрес суда постановлению следователя не была дана. Из представленного страховщику постановления следует, что истец к уголовной ответственности привлекать никого не желает, претензий ни к кому не имеет, в полицию обратилась лишь для фиксации повреждений с последующим обращением в страховую компанию. На основании п. 11.1.10 Правил страхования, если страхователь отказался от своего права требования к лицу, ответственному за убытки, возмещенные страховщиком, или осуществление этого права стало невозможным по вине страхователя (выгодоприобретателя), страховщик освобождается от страховой выплаты или в соответствующей части и вправе потребовать возврата излишне выплаченной страховой выплаты. Так, из постановления следователя, представленного страховщику следует, что по факту проникновения в жилище истца без согласия на то проживающих в нем лиц вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в связи с тем, что истец в настоящее время привлекать к уголовной ответственности никого не желает, претензий ни к кому

30

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Судебные споры, связанные с...

Е. Лизина

не имеет. В материалах гражданского дела также содержится постановление следователя об отказе в возбуждении уголовного дела, в котором отсутствует указание на нежелание истца привлекать ответственных за причинение ущерба лиц к уголовной ответственности, указано на то, что истец желает привлечь неустановленное лицо за повреждение имущества — дверей к уголовной ответственности. Данное постановление также содержит указание на место приобретения ранее установленных дверей, их стоимость.

Страхование

Суд отмечает, что как таковое наступление страхового случая в рамках рассматриваемого дела в целом не оспаривалось. Фактически предметом спора являлось установление факта освобождения либо не освобождения ООО «Р» от выплаты страхового возмещения в пользу истца. Удовлетворяя в части исковые требования, суд первой инстанции руководствовался тем, что ответчик необоснованно отказал в выплате истцу страхового возмещения, будучи не освобожденным от выплаты страхового возмещения в силу п. 11.1.10 Правил страхования, поскольку само по себе обращение истицы в органы внутренних дел не может рассматриваться как преследующее цели фиксации повреждения имущества, кроме этого, истец вновь обратилась в органы полиции по рассматриваемому факту повреждения дверей в садовом доме. Сведений о том, что истец отказалась от права требования к виновному лицу за умышленное повреждение имущества, материалы проверки не содержат. Учитывая изложенное, суд первой инстанции посчитал нарушенными права истца, регламентированные законом РФ «О защите прав потребителей» и, установив также доказанным размер причиненного ущерба, постановил взыскать с ответчика сумму страхового возмещения и производные от указанного требования денежные суммы. Вместе с тем суд апелляционной инстанции считает, что при решении вопроса об освобождении (либо не освобождении) страховой компании от выплаты страхового возмещения вследствие наступления страхового события необходимо руководствоваться постановлением следователя об отказе в возбуждении уголовного дела, в котором указано на нежелание истца привлекать ответственных за причинение ущерба лиц к уголовной ответственности, поскольку текст данного постановления соотносит-

№ 2/2016

31

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Лизина

Судебные споры, связанные с...

ся с его резолютивной частью, данное постановление содержит подпись должностного лица — следователя, подлинность данного постановления подтверждается его официальным направлением (предоставлением) со стороны следственного органа по судебному запросу в дальнейшем, согласуется с объяснениями истца, в которых она указывает на нежелание привлекать к уголовной ответственности кого-либо.

Страхование

Суд отмечает, что отказ от уголовного преследования лиц, а равно нежелание привлекать кого-либо к уголовной ответственности вне зависимости от наличия факта предыдущего обращения в правоохранительные органы такого лица, относится к области волеизъявления самого лица и напрямую свидетельствует об отказе от предоставленного законом права требования к виновным за причинение ущерба лицам, что, в конечном счете, в очевидной степени указывает на невозможность осуществления этого права в дальнейшем страховщиком ввиду не установления соответствующего круга лиц и отсутствия к этому процессуальных поводов и оснований. Данное обстоятельство состоит в прямой причинно-следственной связи с действиями страхователя — его нежеланием привлекать к уголовной ответственности виновных лиц. Пунктом 11.1.10 Правил страхования предусмотрено, что страховщик отказывает в страховой выплате, если страхователь (выгодоприобретатель) отказался от своего права требования к лицу, ответственному за убытки, возмещенные страховщиком, или осуществление этого права стало невозможным по вине страхователя (выгодоприобретателя). С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что пунктом 11.1.10 Правил страхования фактически предусмотрено основание освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения при наступлении указанных в договоре страхования страховых случаев. В силу п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2013 № 20 статьей 961 ГК РФ предусмотрена обязанность страхователя (выгодоприобретателя) уведомить страховщика о наступлении страхового случая в порядке и сроки, которые установлены договором. Обязанность

32

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Судебные споры, связанные с...

Е. Лизина

по представлению одновременно с этим уведомлением всех необходимых документов на страхователя (выгодоприобретателя) законом не возлагается. При этом страхователь или выгодоприобретатель имеет возможность оспорить отказ страховщика в выплате страхового возмещения, предъявив доказательства того, что страховщик своевременно узнал о наступлении страхового случая, либо что отсутствие у страховщика сведений об этом не повлияло на его возможность определить, действительно ли имел место страховой случай и какова сумма причиненного ущерба (пункт 2 статьи 961 ГК РФ).

Страхование

Вместе с тем из Правил страхования следует, что на страхователя возложена обязанность по предоставлению ряда документов при наступлении события, имеющего признаки страхового случая, в связи с чем суд отмечает следующее. Как отмечалось ранее, перечень случаев освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения в пользу страхователя (выгодоприобретателя) при наступлении страхового случая является исчерпывающим, исходя из положений действующего гражданского законодательства России. Кроме этого, из пункта 33 вышеназванного руководящего разъяснения Верховного Суда Российской Федерации следует, что не может свидетельствовать об отказе страхователя (выгодоприобретателя) от права требования к лицу, ответственному за убытки, а также о невозможности осуществления этого права по вине страхователя (выгодоприобретателя) не совершение им действий по обжалованию постановлений органов дознания и предварительного следствия, которыми отказано в возбуждении уголовного дела по факту причинения вреда (например, в связи с тем, что размер ущерба является незначительным, поскольку имущество застраховано, либо в связи с выводом об отсутствии состава преступления в действиях неустановленных лиц, причинивших повреждения застрахованному имуществу) или приостановлено производство по уголовному делу до исчерпания всех возможностей установления лица, ответственного за вред. Вместе с тем требований о признании недействительными положений пунктов 11.1.10, 8.3.7.8.4, 8.3.7.7, иных пунктов Правил страхования, касающихся освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения, наличия обязанности у страхователя по предоставлению в адрес страховой компании ряда документов при

№ 2/2016

33

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Лизина

Судебные споры, связанные с...

наступлении страхового случая стороной истца в ходе рассмотрения дела не было заявлено. Согласно п. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Суд указал, что заключенным между сторонами договором страхования предусмотрено основание освобождения страховщика от выплаты страхового возмещения — отказ от права требования к лицу, ответственному за причинение убытков, а равно невозможность осуществления этого права страховщиком.

Страхование

Таким образом, в соответствии со ст. 965 ГК РФ и Правилами страхования страховая компания правомерно отказала истцу в выплате страхового возмещения, так как в результате его действий стало невозможным предъявление суброгационных требований. Законным основанием отказа в выплате страхового возмещения является утрата или повреждение имущества не вследствие обстоятельств, которые договором отнесены к страховым случаям. Как указано в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с добровольным страхованием имущества граждан, утвержденном Президиумом ВС РФ от 30 января 2013 года, изучение дел показало, что суды при разрешении споров, связанных с отказом страховщиков в выплате страхового возмещения по тем основаниям, что ущерб имуществу причинен вследствие события, которое согласно договору страхования не является страховым случаем, правильно применяют закон, учитывают согласованные сторонами условия договоров страхования, в частности, касающиеся перечня страховых случаев, и принимают решения с учетом установленных по делу обстоятельств, позволяющих сделать вывод о наступлении (не наступлении) страхового случая. Например, между Ф. и ООО «Г» был заключен договор добровольного страхования жилого дома, по условиям которого страховыми случаями являются стихийное бедствие и залив, имеющий техногенный характер. В период действия договора произошла деформация конструкций пристройки к жилому дому, в котором появились трещины. Ответчиком в выплате страхового возмещения Ф. было отказано по

34

№ 2/2016

Читайте в следующем номере!

G Земля

3

№ 2016

обремененная

Марина Кузина

Если в отношении компании провести Due Diligence сложно, однако возможно, то приобретение земельного участка или его части – предприятие всегда рискованное. Ситуации с землями в Краснодарском крае, Бородино, Раменском говорят сами за себя (постановления Московского областного суда по делам № 33-21686/2014, № 33-19318/2014 и т.д.). Факт незаконного перевода земель из одной категории в другую может открыться даже через много лет. Тем не менее это не означает, что имеет смысл бросаться в одну из крайностей: приобретать землю без проверки или сразу же сдаться, если на купленный участок заявляют права третьи лица либо обременяют его своими строениями. Необходимо предпринять все возможные шаги, которые направлены на минимизацию рисков. Если обременения обнаружились после покупки участка, то необходимо отстаивать свои права.

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Дети ипотеке не...

Н. Пластинина

Наталия Пластинина практикующий юрист E-mail: kalifornya3@mail.ru

Ипотека

е н е к е т о п и ! и ? Детиеипотеке не помеха?! а т х Д поме Ох, как же хочется молодым жить отдельно от родителей, и при этом не ютиться в «гостинке», а проживать хотя бы в «однушке»... «Взять бы ипотеку! Но ведь это настолько запутанная вещь, а нам еще детей рожать…», — так думает большинство молодых потенциальных заемщиков, и… не решается на ипотеку. Есть и другие крайности: «Возьмем ипотеку, а потом нарожаем детей. С детьми в случае неплатежей по кредиту не выселят!». Обе приведенные позиции являются крайними, но неверными. Они ведут к формированию, как минимум, семи распространенных ошибочных суждений в области ипотечного кредитования граждан. Разберем, в чем же состоят эти ошибочные суждения.

№ 2/2016

37

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Пластинина

Дети ипотеке не...

1. Ипотеку семье с детьми и средним достатком не дадут!

Ипотека

Неправда. Шанс имеется всегда. У разных банков — разные требования к заемщикам, различный минимальный порог достатка. В подавляющем большинстве при расчете возможной суммы кредита, которую банк готов предоставить конкретным созаемщикам, закладываются и расходы не только на проживание, питание и иные цели, но и на содержание иждивенцев. Наличие в семье детей согласно российскому законодательству никоим образом не влияет на права банка как кредитора и залогодержателя предмета ипотеки в случае неисполнения созаемщиками обязательств по возврату кредита. Учитывая отсутствие указанного риска, банки предоставляют ипотечные кредиты любым заемщикам независимо от их семейного статуса, но из расчета платежеспособности клиентов, их кредитной истории и установленных в самом банке ограничений (например, по сумме кредита). Вывод: семьи с детьми имеют все основания претендовать на предоставление им ипотечного кредита.

2. Ипотеку молодым семьям брать опасно! Доля истины в этом, несомненно, есть. Опыта у молодых специалистов мало. Зарплата в силу отсутствия опыта, практики, «имени» — невелика. Соответственно, сумма кредита, рассчитанная даже из совокупного дохода обоих супругов, будет невелика. На просторное и благоустроенное жилье ближе к центру города (района) не хватит. А значит это — не окончательное решение жилищной проблемы. Семья начинается с союза двух людей (в классическом обществе в России — мужчины и женщины). Однако в подавляющем большинстве этим союзом не заканчивается. В семье рано или поздно появляются дети. Учитывая средний возраст вступления в брак, в совокупности со средним возрастом обращения в банк за предоставлением ипотечного кредита (в среднем1 в 30-40-летнем возрасте), можно утверждать, что выплата кре1

38

http://www.dp.ru/a/2015/11/18/Ipotechnie_zaemshhiki_v_Pete/

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Дети ипотеке не...

Н. Пластинина

дита приходится именно на детородный возраст среднестатистического заемщика-ипотечника. Справка2: средний возраст вступления в брак в России по-прежнему остается одним из самых ранних в мире — 22 года для женщин и 24 — для мужчин (по данным Левада центра на 2012 год). Для сравнения, по данным Института Демографии НИУ ВШЭ на 2010 год: в США этот возраст — 26,1 лет, в Японии- 28,8 лет, в Германии — 30, 2 лет.

Однако при принятии семьей решения об оформлении с банком кредитного договора на покупку жилья и передаче банку в залог приобретенного жилого помещения заемщикам просто следует быть осторожными, а именно:

Ипотека

— рассчитать свои реальные возможности заработка и его повышения с учетом своей специальности, опыта работы, востребованности на рынке труда, наличия постоянной работы и устойчивости компании на рынке, — просчитать все свои возможные риски на несколько лет вперед, в том числе риск утраты работы, риск внезапной болезни, — при расчетах по возможности включать ближайшие и отсроченные планы на рождение детей, крупные покупки, отдых и иные планы, требующие плановых крупных финансовых затрат, — не допускать недооценки рисков. В условиях нестабильности российской экономики целесообразно стараться погашать ипотечный кредит досрочно. При таком ответственном подходе опасность утраты ипотечного жилья в результате неисполнения (полного или частичного) своих обязательств по кредиту можно минимизировать. Вывод: брать ипотечный кредит молодым семьям без детей, но с ближайшими планами пополнения семьи опасно, особенно в усло2

http://www.rg.ru/2013/10/21/kariera.html

№ 2/2016

39

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Пластинина

Дети ипотеке не...

виях нестабильности экономики. Ответственный подход к вопросам ипотеки, несомненно, способен снизить риски утраты жилья в случае ухудшения платежеспособности заемщиков, но не исключит этот риск вовсе.

3. Если родить и прописать ребенка, жилье не отнимут Весьма распространенное, но полностью ошибочное мнение. Многие заемщики полагают, что обращение взыскания на имущество в судебном порядке в случае истребования банком долга по кредиту нарушит права несовершеннолетних детей, проживающих в ипотечном жилье.

Ипотека

На деле договорный характер ипотеки, заключенной между банком и заемщиками, не препятствует обращению взыскания на заложенную квартиру вне зависимости от того, зарегистрирован в ней несовершеннолетний ребенок или нет. Такая позиция подтверждена судебной практикой (см. апелляционное определение Верховного суда Республики Башкортостан от 16.07.2015 по делу № 33-9495/20153). Вывод: наличие зарегистрированных в ипотечном жилье детей заемщиков не мешает их снятию с регистрационного учета в судебном порядке в случае обращения взыскания на предмет ипотеки.

4. Если ипотечное жилье у детей будет единственным, его не смогут отнять Ошибочное понимание заемщиками нормы закона, трактовка «в свою пользу». Согласно п. 1 ст. 446 ГК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1346111;dst=4294967295;rnd=1892 71.422356350813061;div=LAW;mb=LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=ECC0A784B7F6F80DB087 F8EBE80FC9FE;REFDOC=187025;REFBASE=18;REFPAGE=0;REFDST=100359%2C0;REFTYPE=C DLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS;SORTTYPE=0;BASENODE=9016798382071876219;RANGE=1-100;134R=b%2C%E7%E0%F0%E5%E3%E8%F1%F2%F0%E8%F0%EE%E2%E0%EB%20 %F0%E5%E1%E5%ED%EA%E0;ref=1;dirRefFld=65534%2C18%2C187025;ts=91053665018927111855096346698701 3

40

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Дети ипотеке не...

Н. Пластинина

гражданину-должнику на праве собственности: жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание. Указанное положение широко используется судами в решениях о взыскании долгов по кредиту и обращении взыскания на ипотечное жилье.

Ипотека

Так, установив в ходе рассмотрения дела по иску банка-кредитора к заемщикам факт того, что жилое помещение является предметом ипотеки, доводы заемщиков-соответчиков о том, что квартира является единственным жильем ответчиков и их детей, суд в соответствии со ст. 446 ГПК РФ всегда находит несостоятельными. А требования банка удовлетворяет, если тем доказаны факты задолженности и ненадлежащего исполнения ответчиками обязательств по кредиту (см. апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2015 по делу № 33-23252/20154). Вывод: факт того, что ипотечное жилье для гражданина-должника и его детей является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, не является препятствием для обращения на него взыскания, если жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной).

5. При обращении взыскания на предмет ипотеки у детей останется право проживания в нем Данное ошибочное представление о жилищных правах несовершеннолетних продолжает иметь место среди семейных заемщиков. http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1293573;dst=4294967295;rnd=18 9271.8782502771355212;div=LAW;mb=LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=ECC0A784B7F6F80 DB087F8EBE80FC9FE;REFDOC=187025;REFBASE=18;REFPAGE=0;REFDST=100359%2C0;RE FTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS;BASENODE=9016798382071876219;RANGE=1-100;134R=b%2C%E5%E4%E8%ED%F1%F2%E2%E5%ED%ED%EE%E5%20 %E6%E8%EB%FC%E5%20%E4%EB%FF%20%E4%E5%F2%E5%E9;ref=1;dirRefFld=65534%2C18%2C187025; ts=15041979681892718543808676768094 4

№ 2/2016

41

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Пластинина

Дети ипотеке не...

На самом деле бездействие должника банка, на жилье которого как на предмет ипотеки обращено взыскание, по добровольному снятию с учета по месту жительства (а иногда даже — бездействие по фактическому переселению из жилого помещения после утраты права собственности на него) дает право новому собственнику требовать снятия их с учета и выселения в судебном порядке.

Ипотека

Возможность принудительного снятия гражданина с регистрационного учета предусмотрена статьей 7 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242-1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» и пунктом 31 «Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации и перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию», утвержденных постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 № 713. Согласно этим нормам снятие гражданина РФ с регистрационного учета по месту жительства осуществляется на основании вступившего в законную силу решения суда при выселении или признании утратившим право пользования жилым помещением. В случае обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, на основании решения суда, на основании ст. 78 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ «Об ипотеке») прекращается право пользования квартирой залогодателя и всех лиц, проживающих совместно с ним. Установив в ходе рассмотрения дела, что ответчики — должники банка продолжают оставаться зарегистрированными и проживают в спорном жилом помещении, руководствуясь ст. 301 ГК РФ, статьями 30, 35 Жилищного кодекса РФ, суд удовлетворяет исковые требования нового собственника о выселении ответчиков. Пример из практики: Ответчики, не являясь собственниками спорной квартиры, сохраняли в ней регистрацию. Новый собственник помещения обратился в суд с иском о снятии их с регистрации и выселении, указав, что сохранение ими регистрации нарушает права истца, как собствен-

42

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Дети ипотеке не...

Н. Пластинина

Ипотека

ника жилого помещения. Судом требования истца о снятии ответчиков с регистрационного учета были удовлетворены. Доводы ответчиков о том, что спорная квартира является для ответчиков и несовершеннолетней М.А.В. единственным жильем, по мнению суда, не являются достаточными основаниями для отказа в удовлетворении иска о выселении и снятии с регистрационного учета, поскольку у ответчиков возникла обязанность освободить жилое помещение, являющееся предметом ипотеки в связи с обращением на него взыскания и передачей залогодержателю. Суд указал, что права несовершеннолетних детей на пользование спорной квартирой производны от прав их родителей на нее, которое родители утратили с момента регистрации права собственности истца (нового собственника) на спорную квартиру (апелляционное определение Свердловского областного суда от 11.09.2015 по делу № 33-12986/20155). Вывод: у детей заемщиков не остается права проживания в ипотечном жилье после обращения на него взыскания и реализации в установленном законом порядке.

6. Если при приобретении ипотечного жилья использовались средства материнского капитала, на него не может быть обращено взыскание Подавляющее большинство заемщиков уверены в том, что суд не позволит просто так «пропасть» средствам материнского капитала, «вложенным» в ипотечное жилье. А потому откажет банку в обращении взыскания на жилое помещение как на предмет ипотеки в случае неисполнения заемщиками своих обязательств по кредиту. Это ошибочное мнение, не основанное на законе. В обоснование незаконности обращения взыскания на предмет ипотеки доводы ответчиков — заемщиков банка о том, что жилое помещение 5 http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1397157;dst=0;rnd=189271.15730714076198637;SRDS MODE=QSP_GENERAL;SEARCHPLUS=%F1%ED%FF%F2%FC%20%F1%20%F0%E5%E3%E8%F1%F2%F0%E0%F 6%E8%EE%ED%ED%EE%E3%EE%20%F3%F7%E5%F2%E0%20%ED%E5%F1%EE%E2%E5%F0%F8%E5%ED%ED%EE%EB%E5%F2%ED%E5%E3%EE%20%E2%20%E8%EF%EE%F2%E5%EA%E5;EXCL=PBUN%2CQSBO%2CKR BO%2CPKBO;PRESET=1;SRD=true;ts=1658916701892714246383779682219

№ 2/2016

43

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Пластинина

Дети ипотеке не...

приобретено с использованием средств материнского капитала и должна быть доля несовершеннолетних детей, суд, как правило, находит несостоятельными. В соответствии со статьей 10 Федерального закона от 29.12.2006 года № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» получатели государственного сертификата на материнский капитал вправе распорядиться средствами (частью средств) материнского капитала, в частности, направив их на погашение основного долга и уплату процентов по кредитам на приобретение (строительство) жилого помещения, включая ипотечные кредиты, предоставленным гражданам по кредитному договору, заключенному с кредитной организацией.

Ипотека

Суды придерживаются позиции, что факт того, что платежи по ипотечному кредиту были внесены в том числе с помощью средств материнского капитала, не является основанием для отказа банку-кредитору в требовании об обращении взыскания на квартиру. Пример из практики. Заемщик оспаривал решение суда о взыскании с него суммы долга и обращении взыскания на предмет ипотеки, апеллируя к тому, что на погашение основного долга по кредитному договору были направлены средства материнского капитала. В этом случае, по мнению заемщика, оспариваемым решением непосредственно затрагиваются права несовершеннолетних детей ответчика, доли которых в жилом помещении в настоящее время не определены и не выделены. В решении суд указал, что ответчик реализовал свое право на использование средств материнского капитала путем погашения основного долга и процентов по кредитному договору. То есть при приобретении квартиры не были использованы средства материнского капитала, эти денежные средства использованы лишь на погашение основного долга и процентов по кредитному договору, поэтому доля несовершеннолетних детей не определяется. Установив, что ответчик свои обязательства по возврату кредита исполнял ненадлежащим образом, суд удовлетворил требование банка о взыскании задолженности по ипотечному договору и обращении взыскания на заложенное

44

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Дети ипотеке не...

Н. Пластинина

имущество (апелляционное определение Пермского краевого суда от 19.01.2015 по делу № 33-97 6). Вывод: приобретение ипотечного жилья с использованием средств материнского капитала (как в случае их направления на первоначальный взнос по ипотеке, так и на уплату основного долга и процентов по кредиту) не влияет на риск обращения взыскания на ипотечное жилье в случае неисполнения заемщиками обязательств по возврату кредита.

7. Если сособственником выступит несовершеннолетний, на все жилье целиком не смогут обратить взыскание

Ипотека

Некоторые заемщики считают, что если на погашение задолженности по кредиту были направлены средства материнского капитала, что влечет обязательное включение несовершеннолетних детей в число собственников объекта недвижимого имущества, суд не сможет обратить взыскание на весь предмет ипотеки. Хотя бы потому, что в нем должны будут быть выделены доли несовершеннолетним. Кроме того, интересы несовершеннолетних, по мнению этих заемщиков, должны будут защищаться органами опеки и попечительства, которые не могут позволить нарушать права несовершеннолетних. Однако вышеуказанное обоснование позиции ошибочно. В соответствии с пп. «ж» п. 13 Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, оформление жилого помещения в общую собственность, в том числе несовершеннолетних детей, осуществляется после снятия обременения с жилого помещения. Снятие обременения чаще всего производится в http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1139422;dst=4294967295;rnd=18 9271.12936964794062078;div=LAW;mb=LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=ECC0A784B7F6F8 0DB087F8EBE80FC9FE;REFDOC=187025;REFBASE=18;REFPAGE=0;REFDST=100359%2C0;R EFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS;BASENODE=9016798382071876219;RANGE=1-100;134R=b%2C%E5%E4%E8%ED%F1%F2%E2%E5%ED%ED%EE%E5%20 %E6%E8%EB%FC%E5%20%E4%EB%FF%20%E4%E5%F2%E5%E9;ref=1;dirRefFld=65534%2C18%2C187025; ts=15041979681892714692522846162319 6

№ 2/2016

45

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Пластинина

Дети ипотеке не...

связи с исполнением заемщиком обязательств по ипотечному кредиту. В иных случаях прекращения обязательства (см. ст. 352 ГК РФ) оснований для выдела доли несовершеннолетним не наступит. Таким образом, при использовании средств материнского капитала на погашение задолженности по ипотечному кредиту доли детей в ипотечном жилье подлежат выделу только после выплаты кредита.

Ипотека

Пример из практики. Требование банка о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество было судом удовлетворено после установления факта ненадлежащего исполнения заемщиками обязанностей по возврату кредита и уплате процентов. Факт направления на оплату кредита средств материнского капитала и возникновение у ответчиков обязанности в выделе своим несовершеннолетним детям долей в ипотечном жилье не повлияли на решение суда (определение Приморского краевого суда от 28.09.2015 по делу № 33-8757/20157). Вывод: приобретение ипотечного жилья с использованием средств материнского капитала обязывает заемщика/залогодателя выделить доли несовершеннолетним детям в жилом помещении, являющимся предметом ипотеки. Однако при обращении взыскания на предмет ипотеки принудительного выдела доли несовершеннолетним детям не произойдет, а обращение взыскания будет направлено на все жилье целиком. Выводы 1. У разных банков разные требования к заемщикам. Но большинство из них касаются платежеспособности клиента и его благонадежности. Наличие иждивенцев (в нашем случае — детей) учитывается банками при расчетах, однако не является препятствием для предоставления ипотечного кредита. http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1350550;dst=4294967295;rnd=189271.491 7574638966471;div=LAW;mb=LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=509BA212E762F6645A51561949E30FF 2;REFDOC=187025;REFBASE=18;REFPAGE=0;REFDST=100359%2C0;REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_ CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS;SORTTYPE=0;BASENODE=901679838-2071876219;RANGE=1100;134R=b%2C%EC%E0%F2%E5%F0%E8%ED%F1%EA%EE%E3%EE%20%EA%E0%EF%E8%F2%E0%EB%E0;ref =1;dirRefFld=65534%2C18%2C187025;ts=8875531471892712935555742587894 7

46

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Дети ипотеке не...

Н. Пластинина

2. Оформлять ипотеку на большую сумму и большой срок молодым семьям опасно. Как раз на длительный период выплат по кредиту, как правило, выпадает и период рождения и воспитания детей, что неизбежно отражается на финансовом благосостоянии семьи и способности полностью и в срок исполнять обязательства по ипотечному кредиту.

3. Наличие в ипотечном жилье прописанных несовершеннолетних не помешает снять их с регистрационного учета и выселить в судебном порядке в случае обращения взыскания на предмет ипотеки.

4. После обращения взыскания на жилье и утраты должниками банка права собственности на него, у их детей не остается права проживания в нем независимо от того, имеется ли у них иное жилье для проживания.

Ипотека

5. По смыслу ч. 1 ст. 446 ГПК РФ, наличие у гражданина-должника жилого помещения, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания помещением для него и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, не является препятствием для обращения на него взыскания, если жилое помещение является предметом ипотеки (договорной или законной). Таким образом, факт того, что жилье, на которое как на предмет ипотеки, обращается взыскание, является единственным для ответчиков и их детей, не имеет правового значения для реализации банком права на обращение взыскания на предмет залога в случае неисполнения заемщиками обязательств по возврату кредита.

6. Приобретение ипотечного жилья с использованием средств материнского капитала (как в случае их направления на первоначальный взнос по ипотеке, так и на уплату основного долга и процентов по кредиту) обязывает заемщика/залогодателя выделить доли несовершеннолетним детям в жилом помещении, являющимся предметом ипотеки. Однако это не влияет на риск наступления последствий в виде обращения взыскания на ипотечное жилье в случае неисполнения заемщиками обязательств по возврату кредита. При этом принудительного выдела доли несовершеннолетним детям не произойдет, а обращение взыскания будет направлено на все жилье целиком.

№ 2/2016

47

Читайте в следующем номере!

3

№ 2016

G Ремонт

аварийного дома — проблемы и споры

Евгения Кустова

Давайте рассмотрим, что такое аварийное жилье, проблемы признания дома аварийным, а также судебную практику. Что же такое аварийное жилье? Это состояние здания, при котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих. В соответствии с ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим такое решение, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если собственники не осуществили снос или реконструкцию дома, земельный участок, на котором он расположен, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Квартиры детям-сиротам...

Е. Кустова

Евгения Кустова

м тя

Дети

е д ы р и Квартиры детям-сиротам т м р а а т Кв сиро

Сегодня хочется поговорить, где жить детям-сиротам, когда они вырастают и выходят из детского дома. Дети-сироты, которые и так лишены родительской заботы, находятся на попечении государства. По закону получить на льготных условиях жилое помещение могут дети-сироты, дети, оставшиеся без попечения родителей, а также лица, относящиеся к их числу, то есть совершеннолетние в возрасте до 23 лет. Но большая часть детей-сирот не знают, как им получить квартиру.

№ 2/2016

49

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Кустова

Квартиры детям-сиротам...

Дети-сироты имеют право на предоставление благоустроенного жилья по окончании пребывания в государственных и негосударственных учреждениях для детей-сирот или в приемных семьях. Такое право у детей-сирот возникает, если они не имеют закрепленного за ними жилого помещения или их возвращение в ранее занимаемое и сохраненное за ними жилое помещение невозможно (ст. 8 Закона от 21.12.1996 № 159-ФЗ, п. 8 ч. 1ст. 92, ст. ст. 98.1, 109.1 ЖК РФ).

Дети

До 2013 года жилье детям-сиротам выдавалось вне очереди по договорам социального найма. С 2013 года жилье детям-сиротам предоставляется однократно на срок 5 лет по договору найма специализированного жилья в виде отдельной квартиры или отдельного жилого дома на основании заявления ребенка по достижении им возраста 18 лет или до достижения этого возраста в случае обретения полной дееспособности (Федеральный закон от 29.02.2012 № 15-ФЗ, вступил в силу 01.01.2013). По истечении срока действия договора квартира исключается из перечня специализированного жилья и переходит в бессрочное пользование сиротой по договору социального найма. Пункт о внеочередном предоставлении собственности детям-сиротам с 2013 года исключен. Согласно вопросу 7 Информации Минюста России от 20.07.2015 не допускается замена предоставления жилья из специализированного фонда иными формами (способами) решения жилищной проблемы детей-сирот, например, предоставлением субсидии на приобретение или строительство жилого помещения, предоставлением жилого помещения в безвозмездное пользование или по договору социального найма. Для чего же ввели эти нововведения? Как показывает практика, изменения в законодательство внесли для того, чтобы оградить детей, оставшихся без родительской опеки, от мошенничества заинтересованных лиц. Предоставляемые государством квартиры нельзя приватизировать, продавать, менять или передавать третьим лицам каким-либо иным образом. Также были случаи, когда детей-сирот заселяли в коммунальные квартиры. С 2015 года по законодательству заселяют в отдельные квартиры с хорошими условиями для проживания. Также до 2015 года, когда сироте исполнялось 23 года, он утрачивал

50

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Квартиры детям-сиротам...

Е. Кустова

право на получение льготных метров жилой площади. С 2015 года сирота может претендовать на жилье даже после исполнения 23 лет, но если он встанет на учет не позднее 23 лет. В случае сдачи документов после 23 лет право на льготное жилье утрачивается. Порядок предоставления жилых помещений детям-сиротам устанавливается региональным и муниципальным законодательством, в частности, законодательством г. Москвы (ст. 12 Закона г. Москвы от 30.11.2005 № 61, Порядок, утвержденный Приложением № 3 к Постановлению Правительства Москвы от 14.07.2015 № 430-ПП). В настоящее время заявление на получение жилья необходимо подавать в орган опеки и попечительства, а также в орган местного самоуправления по месту жительства.

Дети

К заявлению необходимо приложить следующие документы и их копии: • паспорт; • документ, подтверждающий статус сироты; • документ, подтверждающий место жительства; • документ, подтверждающий вступление в брак (при наличии); • свидетельство о рождении детей (при наличии таковых); • документ, подтверждающий отсутствие жилого помещения, закрепленного за сиротой; • документ, подтверждающий окончание срока нахождения в образовательном или ином учреждении для детей-сирот, завершение профессионального обучения, окончание прохождения военной службы по призыву либо отбывания наказания в исправительных учреждениях; • справка о составе семьи.

№ 2/2016

51

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Кустова

Квартиры детям-сиротам...

В зависимости от региона органы местного самоуправления могут потребовать и иные документы. На основании заявления и приложенных документов будет принято решение о предоставлении жилья и заключении договора найма специализированного жилого помещения. В каждом регионе предусмотрена своя учетная норма. Например, рассмотрим порядок предоставления жилья сиротам в г. Москве.

Дети

Если ребенок-сирота не обеспечен жилым помещением на праве собственности или по договору социального найма, или если установлена невозможность его проживания в ранее занимаемом жилом помещении, то по достижении 14 лет он включается в список детей-сирот, подлежащих обеспечению жилыми помещениями, который ведется Департаментом труда и социальной защиты населения г. Москвы (п. 3 ст. 8 Закона № 159ФЗ, ч. 3-5 ст. 13 Закона № 61, п. 2 Приложения № 1 к Постановлению, п.п.

1, 2.3 Постановления Правительства г. Москвы от 08.09.2015 № 566-ПП). В список включаются дети-сироты и лица из числа детей-сирот (п. 3 Приложения № 1 к Постановлению): • имеющие место жительства в г. Москве; • не имеющие места жительства в г. Москве, находящиеся в государственных организациях стационарного социального обслуживания г. Москвы; • не имеющие места жительства в г. Москве, помещенные под надзор в организации для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Законный представитель в срок не позднее двух месяцев со дня достижения ребенком 14 лет должен подать заявление о включении его в список в уполномоченный орган опеки и попечительства. Дети-сироты, которые приобрели полную дееспособность до достижения ими возраста 18 лет, а также дети-сироты, законные представители которых

52

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Квартиры детям-сиротам...

Е. Кустова

не подали заявления, имеют право обратиться самостоятельно с заявлением о включении в список (п.п. 4, 6 Приложения № 1 к Постановлению). С даты обращения с заявлением до даты получения копии распоряжения Департамента о включении ребенка в список или об отказе во включении может пройти примерно три месяца (п.п. 10, 13, 15, 16, 21, 23 Приложения № 1 к Постановлению). В г. Москве вопросами предоставления жилья детям-сиротам занимается Городская межведомственная комиссия по решению жилищных вопросов детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей (п.п.

1.1, 1.3 Положения, утвержденного Распоряжением Правительства Москвы от 19.04.2002 № 547-РП, п. 1.2 Приложения № 3 к Постановлению).

Дети

Если ребенок-сирота воспитывается в семье, то с заявлением о предоставлении жилого помещения законный представитель должен обратиться в уполномоченный орган опеки, попечительства и патронажа в срок до 1 апреля календарного года, предшествующего году достижения ребенком возраста 18 лет. На основании вышеуказанных документов Комиссия в срок до 1 октября утверждает план обеспечения детей-сирот и лиц из их числа жилыми помещениями, в соответствии с которым будут рассмотрены документы в отношении каждого ребенка. По итогам рассмотрения документов Комиссия выносит заключение об обеспечении ребенка жилым помещением либо об отказе в этом, или вопрос снимается с рассмотрения в связи с непредставлением необходимых документов. В течение девяти рабочих дней со дня оформления протокола заседания Комиссии заявитель должен быть уведомлен о вынесенном Комиссией заключении (п.п. 3.1, 3.2, 3.5-3.10 Приложения № 3 к Постановлению). Если было вынесено положительное заключение, то в срок, равный примерно 100 дням со дня оформления протокола заседания Комиссии, должен быть произведен осмотр жилого помещения вместе с ребенком и его законным представителем. Если ребенок и его законный представитель согласны на предоставление им предложенного жилого помещения, с ними подписывается смотровой талон, который в срок не позднее трех рабочих дней со дня подписания направляется в Департамент городского имущества г. Москвы.

№ 2/2016

53

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Кустова

Квартиры детям-сиротам...

Договор найма заключается не позднее 30 календарных дней со дня получения Департаментом городского имущества г. Москвы смотрового талона (п.п. 4.5-4.7 Приложения № 3 к Постановлению). Договор найма заключается на 5 лет и является основанием для вселения в предоставленное жилое помещение (п. 6 ст. 8 Закона № 159-ФЗ, п. 4.8 Приложения № 3 к Постановлению). Пользователь жилого помещения по договору найма обязан использовать помещение только для личного проживания и оплачивать коммунальные услуги. Плата за жилое помещение не взимается. Использование выделенных жилых помещений по назначению контролируется (ч. 11-13 ст. 13 Закона № 61, п.п. 4.11-4.12 Приложения № 3 к Постановлению).

Дети

Федеральное законодательство при предоставлении жилья детям-сиротам определяет минимальный размер жилого помещения (не ниже установленных социальных норм), а также возлагает обязанность предоставления жилых помещений на органы исполнительной власти по месту жительства. Согласно ст. 34 ГК РФ органами опеки и попечительства являются органы исполнительной власти субъекта РФ. Рассмотрим, как в субъектах РФ принимаются нормативные правовые акты, которые регламентируют порядок предоставления жилья детям-сиротам. В соответствии со ст. 5 Закона Нижегородской области от 10.12.2004 № 147-З (с изменениями на 02.12.2015 № 172-З) дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, не имеющие закрепленного жилого помещения в момент постановки на учет в органах местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Нижегородской области, осуществляющих государственные полномочия по организации и осуществлению деятельности по опеке и попечительству в отношении несовершеннолетних граждан, ставятся на учет нуждающихся в обеспечении жилыми помещениями в органах местного самоуправления по месту их выявления и первичного устройства. Законом Нижегородской области от 30.09.2008 № 116-З государственными полномочиями по обеспечению жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, не имеющих закрепленно-

54

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Квартиры детям-сиротам...

Е. Кустова

го жилого помещения, наделены органы местного самоуправления. Финансовые средства, необходимые для осуществления органами местного самоуправления передаваемых государственных полномочий, ежегодно предусматриваются в законе Нижегородской области об областном бюджете на очередной финансовый год в форме субвенций.

Дети

Таким образом, в Нижегородской области органы местного самоуправления по месту выявления и первичного устройства ребенка, оставшегося без попечения родителей, обязаны осуществлять меры по реализации права ребенка на жилое помещение. С этой целью органы местного самоуправления по месту нахождения закрепленных за детьми жилых помещений ведут учет таких помещений и обеспечивают их сохранность, а также организуют проведение необходимых мероприятий по подготовке жилых помещений к заселению детей-сирот. Обязанность предоставления жилой площади детям-сиротам, не имеющим закрепленного жилого помещения, возложена также на органы местного самоуправления, для чего им предоставляются средства из областного бюджета. Закон Приморского края от 14.08.2007 № 125-КЗ устанавливает норму предоставления площади жилого помещения (не менее 16 кв.м. и не более 33 кв.м. общей площади жилого помещения), а также требование подтверждать среднюю рыночную стоимость 1 кв.м. общей площади жилья органами местного самоуправления муниципального образования, на территории которого приобретается жилое помещение, либо данными органов государственной статистики. Приобретаемое жилое помещение должно отвечать соответствующим санитарным и техническим правилам и нормам и иным требованиям действующего законодательства, быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта. Выбор жилого помещения на территории муниципального образования, в органах местного самоуправления которого состоит на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении ребенок-сирота, осуществляется путем проведения открытого конкурса на приобретение в государственную собственность Приморского края жилых помещений в целях обеспечения жильем отдельных категорий граждан. Этим занимается орган исполнительной власти Приморского края, уполномоченный Администрацией Приморского края на приобретение жилых помещений.

№ 2/2016

55

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Кустова

Квартиры детям-сиротам...

Анализ судебной практики по делам детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, показал, что суды в большинстве случаев правильно применяли законодательство, регулирующее правоотношения по обеспечению детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, жилыми помещениями, учитывая при этом разъяснения Верховного Суда РФ, а также правовые позиции Конституционного Суда РФ. Так, частные определения выносились судами Республики Калмыкия, Республики Северная Осетия — Алания, Удмуртской Республики, Алтайского, Забайкальского и Пермского краев, Архангельской, Ивановской, Курганской, Оренбургской, Пензенской, Свердловской и Ульяновской областей, города Санкт-Петербурга, Ямало-Ненецкого автономного округа и другими.

Дети

Например, частные определения выносились: • в адрес органов опеки и попечительства (в связи с отсутствием разъяснений детям-сиротам их права на внеочередное обеспечение жильем, в силу чего об этом праве детям-сиротам стало известно за пределами того возраста, когда они могли реализовать это право; в связи с неисполнением решения суда, которым несовершеннолетний был передан органу опеки и попечительства для определения дальнейшей его судьбы, а также в связи с непринятием в отношении этого несовершеннолетнего мер по вопросам его образования и обеспечения жильем); • в адрес глав администраций муниципальных образований (в связи с необоснованными отказами в постановке на учет и (или) в предоставлении жилого помещения детям-сиротам; в связи с бездействием по предоставлению детям-сиротам жилого помещения по окончании образовательного учреждения, службы в Вооруженных Силах Российской Федерации; в связи с вынесением постановления о закреплении жилого помещения за ребенком-сиротой без соответствующей проверки, в результате чего за сиротой было закреплено уже несуществующее жилое помещение (жилое помещение уничтожено в результате пожара); в связи с заключением договора социального найма на жилое помещение, непригодное для проживания; в связи с тем, что после вынесения судом решения о лишении родительских прав матери ребенка и передаче его на попечение органу

56

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Квартиры детям-сиротам...

Е. Кустова

опеки и попечительства, ребенок остался проживать с матерью; в связи с тем, что органом опеки и попечительства было дано заключение о невозможности совместного проживания лица из числа детей-сирот с иными лицами в закрепленном за ним жилом помещении без обследования данного жилья; в связи с тем, что органом опеки и попечительства соответствующего муниципального образования и главой этого муниципального образования не направлялись заявки о выделении денежных средств на предоставление жилого помещения лицу, относящемуся к категории лиц из числа детей, оставшихся без попечения родителей, и состоящему на учете нуждающихся в жилом помещении; в связи с несвоевременным направлением списков нуждающихся в жилье детей-сирот);

Дети

• в адрес руководителей учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей (в связи с несвоевременным установлением несовершеннолетнему ребенку статуса ребенка, оставшегося без попечения родителей, что впоследствии привело к нарушению жилищных прав этого ребенка); • в адрес руководителей ГУП БТИ (в связи с допущенными ошибками при изготовлении технических паспортов на жилое помещение, которое было закреплено за несовершеннолетними, в части неправильного указания площади жилого помещения и количества комнат); • в адрес прокурора Ивановской области (в связи с неисполнением и.о. прокурора г. Кинешмы обязанности по обеспечению участия представителя прокуратуры в судебных заседаниях, а также в связи с непредставлением доказательств, обосновывающих заявленные требования, чем не была обеспечена надлежащая защита интересов несовершеннолетнего). В ряде случаев суды направляли частные определения в адрес соответствующих прокуроров в целях организации проверки и принятия, необходимых мер (например, по фактам приобретения по муниципальным контрактам и последующего предоставления по договорам социального найма детям-сиротам жилых помещений, не отвечающих установленным требованиям, в том числе по уровню благоустроенности; по факту лишения несовершеннолетнего права пользования закрепленным за ним жилым помещением).

№ 2/2016

57

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Как оспорить кадастровую...

Е. Фарафонтова

Елена Фарафонтова юрист

Кадастр

ь ь т и т р с о о Как оспорить кадастровую п м с и о о к Ка ую ст ? в стоимость квартиры? о ы р р и т с т а р д а ка кв С 1 января 2015 года в ряде субъектов Российской Федерации действует новый порядок исчисления налога на имущество физических лиц: собственники квартир должны платить налог исходя из кадастровой стоимости жилого помещения. Однако на практике возникают случаи, когда стоимость квартиры, установленная в кадастре, существенно завышена. Для снижения суммы налога можно оспорить результаты кадастровой оценки. В настоящей статье описан механизм обжалования кадастровой стоимости квартиры, а также на основе судебной практики даны практические рекомендации по оспариванию кадастровой стоимости.

№ 2/2016

59

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Фарафонтова

Как оспорить кадастровую...

Как устанавливается кадастровая стоимость квартиры? Для эффективного обжалования результатов кадастровой оценки необходимо понимать порядок установления кадастровой стоимости. Кадастровая стоимость квартиры определяется независимыми оценщиками на основании договора оказания услуг по проведению оценки кадастровой стоимости квартиры, заключаемого между региональными или местными властями и соответствующими оценщиками. В соответствии с законом жилые помещения подлежат переоценке не чаще, чем один раз в течение трех лет, а в городах федерального значения не чаще, чем один раз в течение двух лет, но и не реже одного раза в течение 5 лет.

Кадастр

При оценке квартиры независимые оценщики руководствуются требованиями закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценщики самостоятельно выбирают и обосновывают подходы и методы, которые использовались при оценке стоимости квартиры. После проведения оценки составляется отчет. Данный отчет проходит экспертизу в саморегулируемой организации, в которой состоит оценщик. После этого сведения о стоимости включаются в государственный кадастр недвижимости. Кадастровая стоимость каждого жилого помещения находится в открытом доступе и размещена на официальном сайте Росреестра. Зная только адрес жилого помещения, можно узнать его кадастровую стоимость в режиме «online». Для этого необходимо на официальном сайте Россреестра открыть вкладки «Публичная кадастровая карта» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Если по какимлибо причинам не удалось получить сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости через сайт Росреестра, то можно запросить кадастровую справку о кадастровой стоимости через офис кадастровой палаты или многофункциональный центр лично, либо направить запрос по почте. А во вкладке «Фонд данных государственной кадастровой оценки» размещены результаты массовой кадастровой оценки, проводимой органами власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.

60

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Как оспорить кадастровую...

Е. Фарафонтова

Как пояснил заместитель руководителя Росреестра Максим Сергеевич Смирнов, при определении кадастровой стоимости квартир, как правило, используется массовая кадастровая оценка. Такая оценка проводится дистанционным методом, без осмотра каждого объекта недвижимости. В результате кадастровая стоимость равных по площади квартир в одном доме идентична. Безусловно, такой подход не всегда является объективным. Поэтому заинтересованное лицо вправе обжаловать результаты определения кадастровой стоимости квартиры. По каким основаниям может быть пересмотрена кадастровая стоимость жилого помещения?

Кадастр

Возможность оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости предусмотрена следующими нормативными актами: • Статья 24.19. Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности); • Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 16 мая 2013 г. № 259 «О внесении изменений в Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 4 мая 2012 г. N 263»; • Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 04.05.2012 г. № 263 «Об утверждении порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах оспаривания кадастровой стоимости»; • Глава 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации от 08.03.2015 № 21-ФЗ. Законодательством установлено два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости:

№ 2/2016

61

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Фарафонтова

Как оспорить кадастровую...

1. недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2. установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кадастр

Под недостоверными сведениями необходимо понимать допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость. Верховный суд Российской Федерации под такими сведениями понимает, например, неправильное указание сведений в перечне объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, либо неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта недвижимости (местоположение объекта оценки, его целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), неправильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки. При оспаривании кадастровой стоимости по тому основанию, что рыночная стоимость квартиры меньше кадастровой, необходимо предоставить отчет об оценке рыночной стоимости квартиры, выполненный оценщиком. Отчет об оценке объекта недвижимости должен соответствовать законодательству об оценочной деятельности (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При установлении рыночной стоимости необходимо обратить внимание на дату, на которую устанавливалась кадастровая стоимость. Так, если кадастровая оценка квартиры проводилась в 2013 году, то и оценку рыночной стоимости необходимо определять на 2013 год, а не на дату рассмотрения дела в суде. Кто может обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости? Лицо вправе оспорить результаты кадастровой оценки только в том случае, если затрагиваются его права и обязанности. Так, определе-

62

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Как оспорить кадастровую...

Е. Фарафонтова

нием Верховного Суда РФ от 24.06.2015 № 18-АПГ15-6 в удовлетворении требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости жилого дома и установлении его кадастровой стоимости в размере, равном его рыночной стоимости, было отказано, поскольку сведения о кадастровой стоимости принадлежащего заявителю жилого дома не затрагивают его права как налогоплательщика, так как в настоящее время кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не используется в целях определения налоговой базы по НДФЛ. Следовательно, у заявителя отсутствовали нарушенное субъективное право или законный интерес, подлежащие судебной защите.

Кадастр

Как правило, с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости квартиры обращаются собственники, желающие снизить налог. Однако бывают и другие случаи, когда лицо может обжаловать кадастровую стоимость. Например, наследник при обращении с иском в суд о приобретении собственности на квартиру в порядке наследования должен платить государственную пошлину, исходя из кадастровой стоимости квартиры. Поэтому наследник, еще не являющийся собственником квартиры, может оспорить ее кадастровую стоимость в целях уменьшения госпошлины. В какой орган необходимо обращаться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости? Действующее законодательство предусматривает альтернативную подведомственность рассмотрения споров по оспариванию кадастровой стоимости жилых помещений для физических лиц. Заявитель вправе обратиться как в специальную комиссию Росреестра, так и в суд. Порядок рассмотрения данных споров в комиссии Росреестра значительно проще: срок рассмотрения меньше, не нужно платить госпошлину. В связи с этим для более быстрого решения вопроса рекомендуем обращаться в комиссию Росреестра. Кроме того, решение комиссии Росреестра может быть оспорено в судебном порядке. В соответствии со статисткой за предыдущее время более половины поданных заявлений об оспаривании кадастровой стоимость в Комиссию Росреестра были удовлетворены.

№ 2/2016

63

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Фарафонтова

Как оспорить кадастровую...

Порядок оспаривания кадастровой стоимости в Росреестре Комиссии по рассмотрению споров о кадастровой стоимости созданы и функционируют при каждом управлении Росреестра по каждому субъекту Российской Федерации. Для обращения в Комиссию необходимо оформить заявление о пересмотре кадастровой стоимости, примерная форма заявления размещена на официальном сайте Росреестра.

Кадастр

Чтобы выявить основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости квартиры, заявитель вправе обратиться с запросом о порядке и методах определения кадастровой стоимости в соответствующий орган, который заказывал проведение кадастровой оценки недвижимости. Узнать конкретный орган можно в Управлении Росреестра по субъекту. В соответствии с требованием закона в течение семи рабочих дней с даты поступления такого запроса заказчик работ и орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, обязаны предоставить заявителю данные сведения. После получения указанных сведений в Росреестр вместе с заявлением необходимо подать следующие документы: • кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; • нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости; • документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой сто-

64

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Как оспорить кадастровую...

Е. Фарафонтова

имости, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений; • отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

Кадастр

• положительное экспертное заключение на бумажном носителе и в форме электронного документа, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет, о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления. Рассмотрение спора в суде Физическое лицо вправе обжаловать как сами результаты оценки кадастровой стоимости квартиры, так и решение комиссии Росреестра в судебном порядке. До 1 сентября 2015 года рассмотрение данных споров происходило посредством предъявления заявления по правилам ГПК РФ. В настоящее время результаты определения кадастровой стоимости квартиры оспариваются административным истцом в соответствии с главой 25 Кодекса административного судопроизводства. Данная категория споров рассматривается судом субъекта. В соответствии с позицией Верховного суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении Пленума от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее — Постановление Пленума ВС РФ от 30.06.2015 № 28) в суде административный истец может предъявить следующие требования:

№ 2/2016

65

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Фарафонтова

Как оспорить кадастровую...

• об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки; • об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии Росреестра.

Кадастр

Следует помнить, что требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не могут быть заявлены и рассмотрены совместно с другими требованиями, например с такими, как пересмотр налоговых обязательств, арендных платежей, выкупной стоимости квартиры, поскольку данные требования подсудны другому суду. Так, например, если с лица взимаются высокие налоги в связи с завышенной кадастровой стоимостью квартиры, сначала необходимо оспорить кадастровую стоимость квартиры в суде субъекта, а потом обращаться в районный суд с иском к налоговому органу. В качестве административного ответчика по спорам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной следует указывать государственный орган или орган местного самоуправления, которые утвердили результаты определения кадастровой стоимости, и Росреестр. К заявлению прилагаются те же документы, что и при обращении в Управление Росреестра. Бремя доказывания распределяется таким образом, что административный истец доказывает недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости квартиры. Так, решением Архангельского областного суда по делу № 3-109/2015 от 13 мая 2015 года требования об установлении кадастровой стоимости квартиры в размере рыночной стоимости удовлетворено. Судом установлено, что представленный заявителями отчет о рыночной стоимости квартиры, выполнен в соответствии с требованиями действующего законодательства специалистом, имеющим соответствующее образование и стаж работы в области оценочной деятельности, соответствующим требо-

66

№ 2/2016

ЧИТА ЙТЕ

АХ В С Л Е ДУ Ю Щ И Х Н О М Е Р

G Игра

«по-белому» на рынке заёмного труда

Елена Фарафонтова

1 января 2016 года вступили в силу поправки, касающиеся заёмного труда. Федеральный закон № 116-ФЗ, так называемый «проект Исаева-Тарасенко», фактически запретит многие существующие схемы аутстаффинга. Эксперты кадрового агентства «Юнити» констатируют: рынок «лихорадит», ведь правила игры меняются для всех задействованных сторон — провайдеров, предоставляющих услуги временного найма, заказчиков и занятых в отрасли сотрудников. Провайдеры! С вещами на выход! Законодательная инициатива ужесточает требования к частным агентствам занятости (ЧАЗ). Им необходимо будет пройти аккредитацию в Роструде по новым правилам, утверждённым 29 октября 2015 года. «По нашим прогнозам, из-за этого и по ряду других причин до 90 % игроков уйдут с рынка. Первые на очереди — организации, у которых уставной капитал менее 1 млн. руб. и упрощённый режим налогообложения, — рассказывает Татьяна Голубина, руководитель направления Бизнес Ресурсы кадрового агентства «Юнити». — Минимальный входной порог высокий, поэтому небольшие (с оборотом до 5 млн. руб. в год), а также значительная часть средних (с оборотом 5-75 млн. руб. в год) провайдеров, скорее всего, даже не будут пытаться получить лицензию. По данным исследования MAGRAM MR, на начало 2015 года таких компаний насчитывалось 199 из 218». Насколько жёстко регулятор будет следить за выполнением новых требований, покажет судебная и правоохранительная практика. Пока она не сложилась, но уже ясно: действовать по «чёрным» и «серым» схемам станет почти невозможно и невыгодно для репутации провайдеров. Им придётся пересмотреть все механизмы работы для вывода их в правовое поле. И для двадцатки крупнейших поставщиков услуг, и для всех остальных, кто захочет остаться на этом рынке, наиболее вероятная перспектива — переход к комплексному аутсорсингу бизнес-процессов, связанных с привлечением заёмного персонала.

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Возмещение ущерба с...

А. Сорокин

Алексей Сорокин ведущий юрист as.sorokin2012@yandex.ru

Аренда

а б р е щ у е и Возмещение ущерба с н а е р щ о е т м а з д й о н о В е к р с арендатора коммерческой ы е р ч са о р п е с м : и м т о к с о недвижимости: споры м и ж и в нед Гражданское законодательство предусматривает блок статей, обеспечивающих сохранность объекта аренды. Но реализация права на взыскание ущерба в судебном порядке носит особый характер, связанный с различным способом регулирования указанных правоотношений. В данной статье содержатся возможные ситуации споров между арендодателем и арендатором коммерческой недвижимости в отношении взыскания с последнего причинённого ущерба.

№ 2/2016

69

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! А. Сорокин

Возмещение ущерба с...

Аренда

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям этого договора аренды либо его назначению, также как и арендатор должен использовать такое имущество согласно условиям обязательства либо в соответствии с его прямым назначением. В случае несоблюдения условий пользования имуществом арендодатель имеет право потребовать возмещения ущерба. Чаще всего такие ситуации возникают при возврате арендованного имущества в состоянии, не соответствующему условиям договора аренды, либо в случае причинения вреда сдаваемому имуществу. Возмещение ущерба с арендатора коммерческой недвижимости имеет свою специфику, требование арендодателя может вытекать как из обязательственных правоотношений сторон в рамках договора аренды недвижимого имущества, так и исходя из обязательств вследствие причинения вреда. Проводя грань между договорными и внедоговорными обязательствами, следует отметить, что арендодатель защищён в случае ущерба арендованному имуществу даже в случае отсутствия подобных договорных условий, предусматривающих за это ответственность. Практика также показывает, что суду достаточно доказательства наличия причинённого ущерба независимо от наличия оснований для данного требования. Ущерб, причинённый имуществу арендодателя, подлежит доказыванию независимо от оснований ответственности. При разрешении указанной категории споров также применению подлежат нормы главы 59 Гражданского кодекса Российской Федерации. Так, суд кассационной инстанции постановил, что вред, причинённый пожарами личности и имуществу гражданина либо юридического лица, подлежит возмещению по правилам, изложенным в ст. 1064 ГК РФ, в полном объёме лицом, причинившим вред. При этом необходимо исходить из того, что возмещению подлежат стоимость уничтоженного огнём имущества, расходы по восстановлению или исправлению повреждённого в результате пожара или при его тушении имущества, а также иные вызванные пожаром убытки (п. 2 ст. 15 ГК РФ). Размер вреда (убытка) определяется по правилам, установленным ст. 15 ГК РФ, согласно которой под убытками понимаются расходы, которые лицо, чьё право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления

70

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Возмещение ущерба с...

А. Сорокин

нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Аренда

Для привлечения лица к данному виду ответственности необходима совокупность следующих условий: факт наступления вреда, наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями (бездействием) причинителя вреда и наступившими последствиями, размер причинённого вреда и вина причинителя вреда, при этом причинно-следственная связь между фактом нарушения прав и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками: 1) причина предшествует следствию; 2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия, вместе с тем наличие вины презюмируется, её отсутствие доказывается причинителем вреда (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 25.08.2015 по делу № А12-40979/2014).

Таким образом, ущерб и убытки подлежат доказыванию по общим правилам, даже если основанием иска является несоблюдения договорных обязательств. Так, суд оставил апелляционную жалобу без удовлетворения, указав при этом, что, удовлетворяя требование встречного иска ответчика, суд верно исходил из того, что по условиям договора аренды арендатор обязался содержать объект в полной исправности, в соответствии с правилами эксплуатации инженерного оборудования, энергетического хозяйства, соблюдать правила противопожарной безопасности, обеспечить сохранность объекта аренды и за счёт своих средств возмещать арендодателю ущерб, причинённый утратой, недостачей или порчей принятого в аренду объекта аренды и имущества арендодателя, оснастить за свой счёт его предметами, обеспечивающими безопасность. Совокупность условий, обязательных для наступления ответственности в виде возмещения ущерба, также была доказана в суде первой инстанции. Таким образом, на арендатора помещения как законом, так и до-

№ 2/2016

71

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! А. Сорокин

Возмещение ущерба с...

говором возложена обязанность по осуществлению текущего ремонта переданного в аренду имущества, а также поддержание его в исправном состоянии (Постановление 4-го Арбитражного апелляционного суда Российской Федерации от 18.12.2014 по делу № А19-16955/2013).

Аренда

Нередки ситуации, когда арендодатель может столкнуться с трудностями при доказывании возникшего реального ущерба и упущенной выгоды, так, например, при уничтожении в результате пожара имущества арендодателя, необходимо доказать сам факт существование имущества — его наличие, утраченного в результате пожара в помещении. В подобной ситуации наличие указанного истцом имущества в арендуемом истцом помещении на момент пожара подтверждается документами, составленными в результате инвентаризации. Согласно ст. 11 Федерального закона «О бухгалтерском учёте» от 06.12.2011 № 402-ФЗ при инвентаризации вы-

ущерб и убытки подлежат доказыванию по общим правилам, даже если основанием иска является несоблюдения договорных обязательств

является фактическое наличие соответствующих объектов, которое сопоставляется с данными регистров бухгалтерского учёта, при этом случаи, сроки и порядок проведения инвентаризации, а также перечень объектов, подлежащих инвентаризации, определяются экономическим субъектом, за исключением обязательного проведения инвентаризации. Выявленные при инвентаризации расхождения между фактическим наличием объектов и данными регистров бухгалтерского учёта подлежат регистрации в бухгалтерском учёте в том отчётном периоде, к которому относится дата,

72

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Возмещение ущерба с...

А. Сорокин

по состоянию на которую проводилась инвентаризация. В соответствии с требованиями пункта 27 Положения по ведению бухгалтерского учёта и бухгалтерской отчётности в Российской Федерации, утверждённого Приказом Минфина России от 29.06.1998 № 34н, проведение инвентаризации обязательно в случае пожара, то есть в рассматриваемом случае. Подобные выводы были отражены в постановлении 10-го Арбитражного апелляционного суда Российской Федерации от 25.08.2015 по делу № А4134736/2013.

Аренда

В других случаях доказательствами, подтверждающими наличие причинённого ущерба арендованному имуществу, могут служить заключения и прочие документы, выдаваемые уполномоченными органами государственной власти, проектно-сметная документация на проведение восстановительных работ, результаты оценки и экспертизы, акты приёмки выполненных работ. В случае возврата арендованного помещения в ухудшенном состоянии для взыскания ущерба достаточно доказательств наличия самого факта ухудшения. Пример из практики Общество обратилось с иском к арендатору, истцом заявлены требования о взыскании с ответчика расходов на ремонтные и уборочные работы, произведённые арендодателем в соответствии с положениями договора аренды. В обоснование заявленных требований истец ссылается на то обстоятельство, что имущество, переданное ответчику в пользование по спорному договору аренды, возвращено арендодателю в состоянии, ухудшенном по сравнению с состоянием, в котором имущество было передано в пользование арендатору. В соответствии с актом приёма-передачи зафиксированы недостатки возвращаемого помещения, возникшие в процессе эксплуатации арендатором. Таким образом, суд пришёл к выводу о том, что представленными в материалы дела доказательствами подтверждается тот факт, что на момент возврата состояние имущества ухудшилось по сравнению с состоянием на момент передачи его арендатору, а обязанность арендатора за свой счёт произвести ре-

№ 2/2016

73

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! А. Сорокин

Возмещение ущерба с...

монт до возврата помещения арендодателю или компенсировать стоимость его ремонта была предусмотрена договором аренды. На основании изложенного суд посчитал указанные требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению (решение Арбитражного суда Приморского края от 28.07.2015 по делу А51-12246/2015).

В целом, арбитражная практика показывает, что в случае неисполнения арендатором помещения обязанности вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором, достаточно подписанного

Аренда

В других случаях доказательствами, подтверждающими наличие причинённого ущерба арендованному имуществу, могут служить заключения и прочие документы, выдаваемые уполномоченными органами государственной власти, проектносметная документация на проведение восстановительных работ, результаты оценки и экспертизы, акты приёмки выполненных работ

акта приёма–передачи указанного помещения с перечисленными недостатками в целях доказывания ущерба. При этом понятие «нормального износа» мало учитывается, также как и состояние помещения на момент передачи его в аренду. В связи с тем, что п. 2 ст. 612 ГК РФ освобожда-

74

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Возмещение ущерба с...

А. Сорокин

ет от ответственности арендодателя за те недостатки сданного в аренду имущества, которые были оговорены арендодателем при заключении договора, либо были известны арендатору, либо те, которые могли быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества. Таким образом, состояние арендуемого имущества, если оно не соответствует условиям договора, должно было быть обнаружено арендатором во время осмотра или проверки имущества при заключении договора или передаче имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 09.06.2011 по делу № А 19-12611/2011).

Аренда

Субарендатор помещения является надлежащим ответчиком в случае причинения ущерба объекту аренды. Ссылки субарендатора на отсутствие основания иска в связи с отсутствием договорных правоотношений между последним и арендодателем являются недействительными, так как к спорным правоотношениям возможно применение норма главы 59 ГК РФ. Пример из практики Суд удовлетворил заявленное истцом требование о взыскании причинённого ущерба с ответчика. При этом указал следующее: по общему правилу арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды. При этом к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ). Частью 1 статьи 38 Федерального закона от 21.12.1994 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» предусмотрено, что ответственность за нарушение требований пожарной безопасности в соответствии с действующим законодательством несут собственники имущества и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом. При этом субарендатор является лицом, ответственным за содержание

№ 2/2016

75

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! А. Сорокин

Возмещение ущерба с...

Аренда

имущества, переданного ему в субаренду, соответственно, должен осуществлять контроль за допуском третьих лиц на арендуемую им территорию. В данном случае бездействие ответчика привело к нарушению требований пожарной безопасности, что повлекло возникновение пожара и уничтожение здания, принадлежащего истцу. При этом суд отклонил доводы ответчика об отсутствии арендных отношений в связи с признанием договора аренды нежилых помещений незаключённым, указав на то, что в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102, 1105 ГК РФ не имеется. Признавая договор незаключённым, суд указывает, что наличие между сторонами договора, не прошедшего государственную регистрацию, не освобождает их от обязательств по такому договору при фактическом исполнении его условий (решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского АО от 16.04.2014 по делу № А75-875/2014).

Арендодатель вправе, кроме возмещения ущерба, требовать взыскания неустойки за неисполнение обязанностей по договору аренды, при этом по правилам ст. 394 ГК РФ в договоре аренды коммерческой недвижимости должны быть предусмотрены условия, указывающие на возможность взыскания убытков сверх неустойки, то есть обязательное наличие условий о штрафном характере неустойки. Арендодатель наравне с ущербом имеет право взыскивать с арендатора помещения упущенную выгоду, вызванную нарушением обязательств по договору арендатором либо в случае причинения вреда арендованно-

76

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Трудные жизненные ситуации...

Н. Пластинина

Наталия Пластинина практикующий юрист E-mail: kalifornya3@mail.ru

Кредиты

е ы н н е Трудные жизненные н и з в и о ж к и е ы щ н м д е у ситуации заемщиков и в а р о з к Т и н и а ц б а ы у с т е интересы банков и р с е инт Беря кредит на приобретение жилья, подавляющее большинство заемщиков/залогодателей не рассчитывает на наступление в их жизни тяжелых жизненных ситуаций. А если кто и допускает их возможное возникновение — почему-то считают нереальным взыскание с них сумм долга банком в судебном порядке, да еще и с обращением взыскания на имущество. И напрасно…

№ 2/2016

79

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Пластинина

Трудные жизненные ситуации...

Популярность жизни «взаймы» как-то ослабила сдержанность людей в своих желаниях. Перед возможностью жить лучше здесь и сейчас, которую предоставляют банки, предлагающие различные виды кредитов, меркнет и страх многолетней долговой кабалы, и страх риска неисполнения своих обязательств по кредиту. Когда банк одобрил россиянину крупный кредит на покупку собственного жилья, думать о плохом сценарии развития отношений с банком как-то не хочется. А не мешало бы….

Кредиты

Из-за величины суммы кредита ипотечный кредит очень редко погашается досрочно ранее пятилетнего срока пользования деньгами банка, и почти никогда не дается банком на срок менее пяти лет. Самыми популярными сроками ипотечных кредитов являются сроки от 10 до 15 лет, реже — до 25 лет. Следует отметить, что средний стаж активной работы среднего россиянина 30-35 лет, при этом в первые годы работы и в предпенсионные годы (когда до пенсионного возраста остается пять лет и менее) редко кому удается получить одобренный банком ипотечный кредит. Таким образом, основным потребителем ипотечных кредитов является трудоактивное население РФ. А за годы активной работы, позволяющей выплачивать долгосрочный ипотечный кредит, может многое случиться, что непосредственно может повлиять на возможность заемщика своевременно и в полном объеме исполнять взятые им обязательства по кредиту. Рассмотрим несколько типичных трудных жизненных ситуаций, в которые может попасть заемщик, в совокупности со стандартными подходами банков к создавшемуся положению при сохранении тех же интересов у банков.

1. Рождение у заемщика детей Многие семьи, рассчитывая в будущем часть кредита погасить средствами материнского капитала, не очень рассчитывают на закономерные расходы, с которыми семья вынуждена будет столкнуться при рождении второго или последующих детей. Это, конечно же, не может не отразиться на общей платежеспособности заемщика (созаемщиков), недостаточность которой в конце концов может стать причиной выставления банком требования о расторжении кредитного договора, взыскания суммы долга и обращения взыскания на заложенное имущество.

80

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Трудные жизненные ситуации...

Н. Пластинина

При этом факт погашения части суммы кредита средствами материнского капитала и наличие у заемщиков — собственников ипотечного жилья обязательств перед ПФ РФ о включении несовершеннолетних детей в число собственников объекта недвижимого имущества не мешает суду удовлетворить правомерные требования банка-кредитора.

Кредиты

Пример из практики. Банк предоставил сроком на 20 лет К. и Ф. как созаемщикам кредит на покупку двухкомнатной квартиры, взяв в обеспечение возврата суммы кредита в залог указанное жилье. У заемщиков родились дети, и часть суммы кредита они погасили средствами материнского капитала. Однако в связи с ненадлежащим исполнением заемщиками обязательств по кредитному договору, несвоевременному и не в полном объеме внесению платежей по кредиту, накопилась просроченная задолженность, в связи с чем банк потребовал возврата досрочно суммы кредита и уплаты процентов и начисленных неустоек, а после неисполнения указанного требования заемщиками был вынужден обратиться с вышеуказанным иском в суд. Суд иск удовлетворил, взыскав солидарно с должников сумму долга и обратив взыскание на заложенную двухкомнатную квартиру, несмотря на то, что должники исправно платили по кредиту почти 6 лет (определение Приморского краевого суда от 28.09.2015 по делу № 33-8757/20151). Вывод: оптимистичный подход к многолетней ипотеке молодых супругов, только начинающих совместную жизнь, может натолкнуться на реалии изменения их материального положения из-за появления в семье детей.

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=1350550;dst=4294967295;rnd=184768.845910937525332;div=LAW;mb=LA W;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=F8968102EB5EA9FE0D2E1D73A31B5DE4;REFDOC=187025;REFBASE=18;REFPAGE=0;REFDST=100359%2C0; REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS;BASENODE=901679838-2071876219;RANGE=1-100;134R=b%2C%F0%E5 %E1%E5%ED%EE%EA;ref=1;dirRefFld=65534%2C18%2C187025;ts=13331077721847686049279950093478

1

2. Потеря работы Беря на себя обязательства по возврату ипотечного кредита, мало кто из заемщиков рассчитывает выплачивать долг из прибыли, складывающейся из процентов по акциям, или из выигрышей в лотерею, или из благотворитель-

№ 2/2016

81

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Пластинина

Трудные жизненные ситуации...

ных пожертвований родственников. Да и банк на это не рассчитывает, предоставляя кредит. Возможность выплачивать периодические платежи по кредиту оценивается и банком, и самим заемщиком в подавляющем большинстве только на основе постоянного заработка, который дает заемщику постоянная работа. В условиях цикличности экономических кризисов в России и популярности у предприятий-работодателей метода «оптимизации» персонала с целью сократить расходы предприятия в каждом случае возникновения финансовых проблем, риск потери работы одинаково присущ и простым рабочим, и менеджерам среднего звена, и даже топ-менеджерам. И, как показала практика, это не признается судами уважительной причиной для неисполнения заемщиками, потерявшими работу, своих обязательств по кредиту.

Кредиты

Пример из практики. Суд взыскал с заемщика сумму долга по ипотечному кредиту и обратил взыскание на заложенную трехкомнатную квартиру, установив, что с момента заключения договора заемщик лишь один год исправно и в полном объеме производил погашение аннуитетных платежей по кредиту, затем еще полгода — с просрочками и не в полном объеме, а к моменту обращения кредитора в суд с соответствующими исковыми требованиями — и вовсе прекратил оплату ежемесячных платежей. С таким решением заемщик не согласилась, попыталась его оспорить в суде кассационной инстанции, указывая, что в связи с материальными трудностями с <дата> возвращала заемные средства нерегулярно, в настоящее время устроилась на работу и имеет возможность погасить сумму задолженности в соответствии с графиком. Суд утверждение ответчика о том, что исполнение обязательств не производилось ею по уважительным причинам в связи с потерей работы, отклонил, а решение нижестоящего суда об удовлетворении требований кредитора оставил в силе (определение Свердловского областного суда от 25.10.2011 по делу № 33-15378/20112). Вывод: потеря работы — неприятное событие, но оно не является причиной освобождения заемщика от исполнения обязательств по своевременному возврату кредита.

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=142262;dst=4294967295;rnd=184768.0484194103628397;div=LA W;mb=LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=F8968102EB5EA9FE0D2E1D73A31B5DE4;REFDOC=187025;REFBASE=18;REFPAGE=0;REFD ST=100359%2C0;REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS;BASENODE=901679838-2071876219;RANGE=1100;134R=b%2C%EF%EE%F2%E5%F0%FF%20%F0%E0%E1%EE%F2%FB;ref=1;dirRefFld=65534%2C18%2C187025;ts=160897095618476802255861135199666 2

82

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Трудные жизненные ситуации...

Н. Пластинина

3. Болезнь или несчастный случай с заемщиком или близким родственником

Кредиты

За 5-10-20 лет выплат по ипотечному кредиту многое может произойти. Никто не застрахован от проблем со здоровьем, которые, как известно, всегда бывают неожиданными. Траты на восстановление здоровья, снижение уровня дохода в период временной нетрудоспособности, несомненно, оказывают влияние на снижение платежеспособности заемщика. Не лишним будет знать, что доводы заемщика о том, что несвоевременное исполнение обязательств было обусловлено стечением жизненных обстоятельств, болезнью или травмой заемщика или его близкого родственника, по мнению и кредиторов, и судов не могут быть приняты во внимание, поскольку данные обстоятельства не освобождают заемщика от надлежащего исполнения принятых на себя по кредитному договору обязательств. Пример из практики. Суд, удостоверившись в ходе рассмотрения дела в нарушении созаемщиками обязательств по кредиту, взыскал с них солидарно сумму задолженности по кредиту и обратил взыскание на заложенную по договору об ипотеке квартиру. Один из созаемщиков ссылался на то, что нарушения обязательств по уплате текущих платежей по кредиту вызваны независящими от заемщика причинами, поскольку он получил травмы в результате ДТП, долгое время находился на излечении в медицинских учреждениях, не мог долго приступить к исполнению трудовых обязанностей, в связи с чем не имел дохода для осуществления выплат по кредиту. Суд не посчитал данное обстоятельство порождающим право заемщика не исполнять взятые на себя обязательства по кредиту (апелляционное определение Самарского областного суда от 17.10.2012 по делу № 33-9612/2012). Вывод: болезнь или несчастный случай, как правило, не входит в планы заемщиков, однако их внезапное наступление не влияет на течение сроков и объем обязательств по взятому ими ипотечному кредиту.

№ 2/2016

83

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Пластинина

Трудные жизненные ситуации...

4. Фактическая утрата ипотечного жилья Согласно статье 36 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором.

Кредиты

При фактической утрате ипотечного жилья обязательства заемщика по возврату кредита не прекращаются

Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения в соответствии с п. 3 ст. 31 Федерального закона от 16.07.1998 № 102ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — ФЗ «Об ипотеке») (п. 2 ст. 36). Залогодержатель не может осуществить права, предусмотренные пунктом 2 настоящей статьи, если между ним и залогодателем заключено соглашение в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежаще выполняет условия этого соглашения. Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев предмет ипотеки застрахован. Однако даже при наличии договора страхования при рассрочке внесения страховой премии и просрочке заемщиком-страхователем внесения очередного платежа предмет ипотеки может оказаться незастрахованным.

84

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Трудные жизненные ситуации...

Н. Пластинина

Чаще всего утрата ипотечного жилья происходит в результате пожара. Но случаются и иные варианты утраты. Например, взрыв газа или снос дома, в котором был расположен предмет залога (снос по законным основаниям, о наличии которых на момент заключения договора об ипотеке ни залогодатель, ни залогодержатель не знали и знать и предполагать наступление не могли). В последнем случае по законодательству восстановление снесенного предмета залога является правом заемщика, но не его обязанностью (см. ст. 345 ГК РФ и позицию суда в Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2013 № 08АП-6259/1). При фактической утрате ипотечного жилья обязательства заемщика по возврату кредита не прекращаются. Кредитор по-прежнему имеет право требовать возврата долга, начисленных процентов и неустоек.

Кредиты

6. Форс-мажорные и иные обстоятельства Обстоятельства форс-мажора — это чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства (стихийные явления, военные действия и т.п.). Таковыми признаются пожар, наводнение, землетрясение, ураган, эпидемия, забастовка, военные действия, запрещение экспорта и импорта товаров и другие... В настоящее время как обстоятельства, практически приравненные к обстоятельствам форс-мажора по степени негативного влияния, но не обладающие таким же юридическим статусом, могут быть рассмотрены: — общемировой финансовый кризис или кризис в отдельной отрасли экономики (общее снижение уровня жизни и доходов россиян), — изменение курса рубя (в отношении кредитов, рассчитанных в долларах), — введение запретов на полеты в Турцию, Египет (что может сильно повлиять на заработок заемщиков, занятых в туристической сфере или торговле), — экономические санкции против России и пр.

№ 2/2016

85

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Пластинина

Трудные жизненные ситуации...

Однако в очень редких случаях заемщик сможет доказать реальную причинно-следственную связь указанных обстоятельств на его способность своевременно и в полном объеме уплачивать платежи по кредиту. Возникновение указанных обстоятельств, равно как и иных указанных в статье обстоятельств, может быть принято кредитором во внимание для принятия положительного решения по вопросу реструктуризации заемщику долга. Но возникновение данных обстоятельств не избавит заемщика вовсе от кредитных обязательств. Немного о страховании

Кредиты

Статьей 31 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрено страхование заложенного имущества, страхование ответственности заемщика и страхование финансового риска кредитора. Следует отметить, что почти 100 % кредиторов из 100 предлагают своим ипотечным заемщикам застраховать некоторые риски, в том числе, но не ограничиваясь: жизнь и здоровье самого заемщика, имущество от пожара, наводнения и т.д. Очень часто предметом страхования является страхование жизни и потери трудоспособности заемщиков, утраты и повреждения квартиры, утраты права собственности заемщиков на квартиру. Конечно, уже ни для кого не секрет, что личное страхование — дело добровольное. И в отношении гражданина — потребителя банковских услуг условие об обязательности страхования жизни, здоровья и утраты трудоспособности, включенное в кредитный договор, признано ущемляющим права потребителя и, следовательно, незаконным (см. п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 года № 146; постановление Верховного Суда РФ от 24.04.2015 № 308-АД15-2962 по делу № А32-39204/2013; Кассационное определение Пермского краевого суда от 06.04.2011 по делу № 33-32583). Как показывает практика, многие заемщики напрасно недооценивают данный вид обеспечения своих интересов, ведь в случае наступления страхового события выплату по кредиту обязана будет произвести стра http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=89076;dst=4294967295;rnd=184768.43757315818220377;di v=LAW;mb=LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=12048C3EC529FC63F30F56F4D5CB2BB4;REFDOC=187025;REFBASE=18;FRAGM ENT=1;REFPAGE=0;REFDST=100249%2C0;REFTYPE=CDLT_MAIN_BACKREFS;BASENODE=901679838-2071876219;RANGE=1100;dirRefFld=65534%2C18%2C187025;ts=34513042318476845406950335018337 3

86

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Трудные жизненные ситуации...

Н. Пластинина

ховая компания. Удивительно, но даже при фактической невыплате страховой компанией банку-выгодоприобретателю страхового возмещения при наличии решения об этом (в подавляющем случае страховое возмещение призвано покрыть сумму долга заемщика по кредиту), суд отказывает банку во взыскании той же суммы долга с самого заемщика.

Кредиты

Пример из практики. В результате страхового случая банк-кредитор получил решение суда о взыскании страхового возмещения со страховой компании, в которой заемщик застраховал свою квартиру, жизнь, здоровье и пр. в пользу выгодоприобретателя — банка. Выяснив, что страховая компания находится в одной из предбанкротных стадий, банк обратился с требованием о взыскании суммы долга и обращении взыскания на квартиру. Однако суд ему отказал со ссылкой на то, что квартира более не является предметом ипотеки, а страховая компания еще не исключена из реестра юридических лиц, а значит, возможность получения страхового возмещения еще не исчерпана (апелляционное определение Московского городского суда от 14.11.2013 по делу № 11-326634).

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=775107;dst=4294967295;rnd=184768.7297701598145068;div=LAW;mb =LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=0D35DD2BB2DDC7979F68C4874C543EA3;REFDOC=187025;REFBASE=18;REFPAGE=0;REFDST=10026 1%2C0;REFTYPE=CDLT_CHILDLESS_CONTENTS_ITEM_MAIN_BACKREFS;SORTTYPE=0;BASENODE=901679838-2071876219;RANGE=1100;dirRefFld=65534%2C18%2C187025;ts=501026631184768713100606109947

4

Согласно ст. 32 ФЗ «Об ипотеке» для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами РФ (пункты 3 и 4 статьи 3 ГК РФ) и договором об ипотеке, а если они не установлены — необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям. В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. В отличие от условий кредитного договора о личном страховании заемщика, условие о страховании заложенного имущества нарушающим права потребителя не признается.

№ 2/2016

87

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Пластинина

Трудные жизненные ситуации...

Кредиты

Пример из практики. Суд пришел к правильному и обоснованному выводу о том, что, требования истцов-заемщиков к банку о признании недействительными положений п. 4.1.6 Кредитного договора, касающихся страхования имущества, заложенного по договору ипотеки, и права собственности на предмет ипотеки, являются необоснованными. Суд отметил, что согласно пп. 2 п. 1 ст. 343 ГК РФ залогодатель или залогодержатель, в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан, если иное не предусмотрено законом или договором, принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, предусмотрено, как указано выше, ст. 31 ФЗ «Об ипотеке». Суд отметил, что с учетом изложенных обстоятельств п. 4.1.6 Кредитного договора в части страхования утраты и повреждения заложенного имущества и права собственности на него не подлежит признанию недействительным. Суд отказал истцам в этой части иска, так как нарушений прав заемщиков оспариваемое условие Кредитного договора не содержит (кассационное определение Пермского краевого суда от 06.04.2011 по делу № 33-32585). Вывод: страхование различных рисков при заключении ипотечной сделки — весьма разумный подход к обеспечению своих интересов при любых возможных жизненных ситуациях, могущих возникнуть за продолжительный период действия кредитного договора, обеспеченного ипотекой. Несмотря на увеличение расходов заемщика на страхование, такой подход, как показывает практика, оберегает многих заемщиков от негативных последствий наступления трудных жизненных ситуаций.

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=SOJ;n=89076;dst=4294967295;rnd=184768.43757315818220377;di v=LAW;mb=LAW;opt=1;SearchAnotherDiv=1;TS=12048C3EC529FC63F30F56F4D5CB2BB4;REFDOC=187025;REFBASE=18;FRAGM ENT=1;REFPAGE=0;REFDST=100249%2C0;REFTYPE=CDLT_MAIN_BACKREFS;BASENODE=901679838-2071876219;RANGE=1100;dirRefFld=65534%2C18%2C187025;ts=34513042318476845406950335018337 5

Выводы: 1. Во время выплаты ипотеки большинство семей из созаемщиков успевают завести детей, что не может не отразиться на их платежеспо-

88

№ 2/2016

G Мошенники-топы и привлечение

их к ответственности: обзор и анализ судебной практики Галина Крюк

Вопрос доверия к сотрудникам компании — один из важнейших для успешного построения бизнеса. Сотрудники — это тот ресурс, который может создать процветающую компанию практически с нуля, а может, наоборот, развалить всё, что было создано. И если потери от воровства низкоквалифицированных специалистов бывают невелики, то от мошеннических действий руководящего персонала потери всегда значительны. Ущерб может быть нанесён как имуществу и репутации компании, так и её клиентам.

G Попытки акционеров взыскать с

СЕО ущерб от ошибок в управлении компанией Наталия Зыкова

Законом установлено (п. 3 ст. 53 ГК РФ), что лицо, которое в силу закона, иного правового акта или учредительного документа юридического лица уполномочено выступать от его имени, должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. Такую же обязанность несут члены коллегиальных органов юридического лица (наблюдательного или иного совета, правления и т.п.).

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Служебное жилье...

В. Трофимова

Виктория Трофимова юрист

Приватизация

: е ь л и и я ж и е н о Служебное жилье: е н ч б у е л о ж у п л ь и С т и с ц возможность получения о а н з ж и о т м а з в и во ипрприватизации

Жилье — особый объект гражданско-правовых отношений, социальная значимость которого предопределила строго целевое назначение данного объекта недвижимости. Служебное жилье — это особая категория жилья, предназначенная и предоставляемая гражданам в связи со спецификой их трудовой деятельности. В данной статье рассмотрим вопросы, касающиеся правового положения служебных жилых помещений, кому предоставляют служебные жилые помещения, и возможна ли приватизация служебного жилья.

№ 2/2016

91

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Трофимова

Служебное жилье...

Рассмотрим пример из судебной практики.

Приватизация

Прокурор г. Воркуты обратился в суд с иском к администрации МО ГО о возложении обязанности заключить договор найма служебного жилого помещения со старшим лейтенантом К. на время прохождения им службы в соответствующей войсковой части, не имеющим на территории ГО в собственности и на праве пользования жилых помещений, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий по месту прохождения военной службы. Решением территориального отделения Федерального государственного казенного учреждения «Западное региональное управление жилищного обеспечения» Министерства обороны РФ К. предоставлено служебное жилое помещение, являющееся муниципаль-

Служебное жилье — это особая категория жилья, предназначенная и предоставляемая гражданам в связи со спецификой их трудовой деятельности

ной собственностью МО. Начальником ФГКУ «Западрегионжилье» Минобороны России в адрес руководителя администрации МО ГО направлено ходатайство о заключении договора найма служебного помещения. В заключении договора найма служебного помещения администрацией МО отказано. Администрация мотивировала свой отказ тем, что спорное жилое помещение является собственностью МО. Действующее законодательство обязанность органов местного самоуправления по обеспечению военнослужащих служебными жилыми помещениями не устанавливает. Однако

92

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Служебное жилье...

В. Трофимова

суд посчитал данный отказ незаконным, поскольку предоставление военнослужащим жилого помещения из муниципального жилищного фонда в порядке повторного заселения является обязанностью соответствующей администрации, следовательно, ответчик обязан заключить с истцом договор найма служебного жилого помещения (решение Воркутинского городского суда от 24 ноября 2015 г. по делу № 2-2392/2015).

Приватизация

Итак, правовое положение служебного жилого фонда закреплено в пп.

3 п. 3 ст. 19 ЖК РФ, согласно которому специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела 4 ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. Согласно п. 3 Постановления Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеют обременения прав на это имущество. Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта (п. 4). Таким образом, служебное жилье — это категория жилья, относящаяся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда, которая согласно ст. 93 ЖК РФ предназначена для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным или муниципальным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность Российской Федерации или государственную должность субъекта Российской Федерации либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы мест-

№ 2/2016

93

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Трофимова

Служебное жилье...

ного самоуправления. Согласно п. 1 ст. 99 ЖК РФ специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Возникает вопрос, кто вправе претендовать на получение служебного жилья? Рассмотрим пример из судебной практики.

Приватизация

Административный истец обратился в гарнизонный военный суд с административным исковым заявлением, в котором оспаривал действия начальника территориального отделения в Архангельской области — г. Архангельск ФГКУ «Западное региональное управление жилищного обеспечения» Министерства обороны Российской Федерации, связанные с отказом в принятии на учёт нуждающихся в получении жилых помещений по месту прохождения военной службы. Отказ мотивирован тем, что он имел равные права в пользовании с нанимателем жилого помещения, однако снялся с регистрационного учета с намерением приобрести право стоять на учете нуждающихся. С указанным решением он не согласен, поскольку жилое помещение относится к служебному жилью и предоставлено его матери на период работы. Вместе с матерью в указанном жилом помещении в настоящее время зарегистрирована ее дочь. На его семью из трех человек положено жилое помещение площадью 54 кв. м, а жилое помещение, занимаемое его матерью и сестрой, составляет 42 кв. м. Суд встал на сторону истца, указав, что единственным условием предоставления служебных жилых помещений гражданам, имеющим право на их получение, является отсутствие у них в собственности, пользовании и владении других жилых помещений в соответствующем населённом пункте. Довод административных ответчиков о якобы злоупотреблении административным истцом своим правом суд нашел несостоятельным, поскольку в судебном заседании установлено, что административный истец, заключив контракт о прохождении военной службы, приобрёл самостоятельное право на обеспечение жильём (решение Мирненского гарнизонного военного суда от 19 ноября 2015 г. по делу № 2-А-87/2015).

94

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Служебное жилье...

В. Трофимова

Таким образом, основным критерием получения служебного жилья, собственниками которого являются органы государственной власти или органы местного самоуправления, является необходимость его получения в связи с выполнением служебных обязанностей гражданами, не обеспеченными жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Это означает, что удовлетворение жилых потребностей гражданина не является основанием для предоставления служебного жилого помещения. В перечень лиц, кому может быть предоставлено служебное жилье исходя из смысла ст. 93 ЖК РФ, входят государственные и муниципальные служащие. На наш взгляд, данная норма от-

Приватизация

Следовательно, возможность получить служебное жилое помещение в частную собственность гражданина есть, однако приватизация возможна только в случае, если с жилого помещения будет снят статус служебного

стает от новых условий жизни, поскольку в некоторых негосударственных предприятиях складывается практика предоставления в аренду жилья своим работникам. Тем не менее ст. 93 ЖК РФ упоминания об этом не содержит. В каких случаях гражданину будет отказано в предоставлении служебного жилья? Обратимся к судебной практике. Истец, военнослужащий войсковой части, обратился в гарнизонный военный суд об оспаривании действий ФГКУ «Востокрегионжильё» МО РФ и 4 отдела ФГКУ «Востокрегионжильё» МО РФ, связанных с отказом в предоставлении служебного жилого помещения. Судом установлено, что ранее истец обращался в 4 отдел ФГКУ «Востокрегионжильё» МО РФ с за-

№ 2/2016

95

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Трофимова

Служебное жилье...

явлением о предоставлении ему служебного жилого помещения, однако ему было отказано в этом, поскольку ранее он проживал в квартире, принадлежащей на праве собственности его матери. Суд посчитал такой отказ законным, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 99 ЖК РФ, согласно которой специализированные жилые помещения, к которым относится служебное жилье, предоставляются по установленным в ЖК РФ основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. Обязанность командования по предоставлению военнослужащему и членам его семьи служебного жилого помещения только в случае их необеспеченности жильем по месту военной службы военнослужащего вытекает и из смысла абзаца второго п. 1 ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих».

Приватизация

Таким образом, в судебном заседании установлено, что административный истец на момент рассмотрения вопроса о предоставлении ему служебного жилого помещения не утратил права проживания в качестве члена семьи своей матери в квартире, то есть по месту прохождения военной службы административного истца. Таким образом, административный истец и его супруга вправе претендовать на служебное жилое помещение в случае их необеспеченности жильем по месту военной службы военнослужащего (решение Читинского гарнизонного военного суда от 21 декабря 2015 г. по делу № 2А-418/2015). Еще одним основанием для отказа в предоставлении гражданину служебной квартиры будет намеренное ухудшение последним своих жилищных условий. Рассмотрим Решение Севастопольского гарнизонного военного суда от 17 ноября 2015 г. по делу № 2А-578/2015. Административный истец обратилась в суд с административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным решение заместителя начальника отдела ФГКУ «Южное региональное управление жилищного обеспечения» МО РФ об отказе включить супруга в списки на предоставление служебного жилья и обязать упомянутое должностное лицо включить его в такие списки. Исковые требования не были удовлетворены судом по следующим основаниям: административный истец и ее дочь включены в списки на предоставление служебного жилого помещения. При этом во включении в этот список ее супруга отказано в связи с наличием у последнего регистрации по месту жительства в квартире, принадлежащей на праве собственности его отцу, а, следовательно, и права пользования

96

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Служебное жилье...

В. Трофимова

этим жилым помещением наравне с собственником, то есть в связи с обеспеченностью жилым помещением по месту прохождения службы. Получив отказ во включении в списки на предоставление служебного жилья, он снялся с регистрации в принадлежащей отцу квартире. Далее административный истец вновь обратилась в жилищный орган с заявлением о включении ее супруга в вышеуказанные списки. Ввиду изложенного суд пришел к выводу о том, что утрата супругом административного истца права пользования жилым помещением по месту военной службы административного истца обусловлена причиной, связанной с намеренным ухудшением жилищных условий, что свидетельствует о злоупотреблении им своим правом.

Приватизация

Последствия намеренного ухудшения гражданами своих жилищных условий закреплены в ст. 53 ЖК РФ. Граждане, которые с намерением приобретения права состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях совершили действия, в результате которых такие граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, принимаются на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях не ранее чем через пять лет со дня совершения указанных намеренных действий. Т.е. лицо, чьи действия были признаны намеренным ухудшением жилищным условий, вправе претендовать на получение служебного жилья только по истечении указанного в ст. 53 ЖК РФ пятилетнего срока. Служебное жилье может быть предоставлено гражданам как виде жилого дома, так и отдельной квартиры (п. 1 ст. 104 ЖК РФ). Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений в этом доме (п. 5 Постановления Правительства РФ от 26 января 2006 г. № 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»). Комнаты в общежитиях также могут быть предоставлены в качестве служебного жилья (п.2 ст.105 ЖК РФ). Предоставление служебного жилья осуществляется по решению собственника на основании заявления работника/служащего о предоставлении жилья из соответствующего специализированного жилищного фонда. На период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государ-

№ 2/2016

97

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Трофимова

Служебное жилье...

ственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности с лицом, которому предоставляется служебное жилье, заключается договор найма служебного жилого помещения. Следовательно, прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения (п. 4 ст. 104 ЖК РФ).

Приватизация

Вопрос приватизации служебного жилья в настоящее время не теряет своей актуальности. Согласно ст. 4 Закона № 1541-1 «О приватизации жилищного Фонда в РФ» служебные жилые помещения приватизации не подлежат. Однако по п. 2 ст. 4 Закона №1541-1 собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия собственников вправе принимать решения о приватизации служебных жилых помещений. Постановлением Конституционного Суда РФ от 30.03.2012 № 9-П данная норма признана не противоречащей Конституции РФ. Согласно данному Постановлению такие решения являются исключением из общего правила, установленного частью первой той же статьи, и не могут предполагать систематического и обязательного отчуждения жилых помещений специализированного жилищного фонда в собственность граждан, поскольку служебные жилые помещения имеют особое назначение. Для передачи новому собственнику служебное жилье должно быть выведено из специализированного жилищного фонда, с него должен быть снят статус служебного. Рассмотрим пример из судебной практики. Истцы обратились к администрации района города, администрации города с требованиями о понуждении к заключению договора приватизации служебного жилья. Из материалов дела следует, что спорная квартира была предоставлена на основании специального ордера истцу. В 1993 г. он прописал жену и ее дочь, как членов своей семьи, в данной квартире. Обратившись в Управление по жилищной политике администрации города, истцы получили письменное разрешение на приватизацию. Однако в дальнейшем от администрации района получили письменный отказ, обоснованный тем, что спорную квартиру необходимо исключить из разряда специализированных жилых по-

98

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Споры с управляющей...

Е. Кустова

Евгения Кустова

ЖКХ

й е щ ю я л в е к а р р Спорыс супуправляющей о б у о ы п р й о е и и и Спкомпанией по уборке н р а о п т ком терри территории Самый актуальный вопрос на сегодняшний день — это уборка территории. Законодательство Российской Федерации в области жилищного фонда предусматривает множество нормативных актов, которые принимаются на разных законодательных уровнях. В этой статье хотелось обсудить непосредственно споры с управляющими компаниями по уборке территории. Для обеспечения порядка и чистоты во дворах многоквартирных домов были разработаны нормы уборки территории, которые определяют периодичность и порядок проведения работ. Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, обеспечения чистоты и благоустройства устанавливаются соответствующим законодательством. № 2/2016

101

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Кустова

Споры с управляющей...

Рассмотрим Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда. В соответствии с п. 1.8. Правил техническая эксплуатация жилищного фонда заключается в управлении жилищным фондом, техническом обслуживании и ремонте строительных конструкций и инженерных систем зданий, санитарном содержании. В свою очередь санитарное содержание — это уборка мест общего пользования и придомовой территории. Согласно п. 3.6.1. «Уборка территории» Правил и норм технической эксплуатации уборка должна проводиться организациями по обслуживанию жилищного фонда.

ЖКХ

Как говорит нам п. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, обязанностью управляющей компании по договору управления является оказание услуг и выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен этот дом (ст. 36 ЖК РФ). И мы видим, что в вышеуказанном пункте не говорится ни о какой придомовой территории. Следовательно, хочется так и сказать, что Жилищный кодекс РФ не обязывает управляющие компании обслуживать придомовую территорию. Однако Правила и нормы эксплуатации, законы о чистоте и благоустройстве, договоры управления МКД говорят нам об обратном — УК обязаны и в летний, и в зимний период содержать придомовую территорию в чистоте. Также хочется учесть, что очень часто при рассмотрении судебных споров жилищные инспекции, судьи не хотят учитывать тот факт, что в ЖК РФ не указано обязательство об обслуживании придомовой территории. Давайте посмотрим, что нам говорит судебная практика при рассмотрении споров с УК по уборке территории. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 14.11.2014 № Ф09-6684/14 по делу № А60-48830/2013 Требование: о взыскании долга по договорам на уборку помещений и придомовой территории. Обстоятельства: услуги оплачены частично. Решение: требование удовлетворено, поскольку оказание услуг в рамках заключенных договоров подтверждено, установленные в постановлении о привлечении заказчика к административной ответственности нарушения уборки придомовой территории допущены самим заказчиком, указанные в этом постановлении невыполненные уборочные работы не включены в содержащийся в договоре по

102

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Споры с управляющей...

Е. Кустова

уборке придомовой территории перечень оказываемых исполнителем услуг, доказательств невыполнения им своих обязательств нет. Штраф по ст. 14.7 и 14.8 КоАП РФ. ООО «Жилкомсервис № 1 Василеостровского района» получало плату за уборку и санитарно-гигиеническую очистку земельного участка с граждан — жильцов многоквартирных домов, не имеющих в составе общедомового имущества сформированных земельных участков, либо имеющих земельные участки, оформленные под срез фундамента, тогда как на уборку бюджетом Санкт-Петербурга в 2011 году были выделены субсидии в размере 11 857 568.51 руб. За период с января по сентябрь 2011 года ООО необоснованно начислило гражданам более 8 миллионов рублей.

ЖКХ

По данному факту прокуратурой Василеостровского района СанктПетербурга в порядке, предусмотренном п. 2 ч. 2 ст. 37 Уголовного-процессуального кодекса РФ, направлены материалы проверки в СУ УМВД России по Василеостровскому району Санкт-Петербурга для рассмотрения и решения вопроса об организации уголовного преследования генерального директора ООО «Жилкомсервис № 1 Василеостровского района» Нуделя Александра Григорьевича за совершение преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 201 Уголовного кодекса РФ. На основании данных материалов 02.10.2012 СУ УМВД России по Василеостровскому району Санкт-Петербурга в отношении генерального директора ООО «Жилкомсервис № 1 Василеостровского района» возбуждено уголовное дело. Как указано в апелляционном определении Ульяновского областного суда от 03 декабря 2013 г. по делу № 33-4304/2013, собственник помещения обратился с иском к управляющей компании об обязании перерасчета по статье «уборка придомовой территории» с учетом фактически принадлежащей собственникам на праве общей долевой собственности площади земельного участка на основании данных кадастрового учета. В итоге, рассмотрев дело, суд отказал собственнику помещения. Еще хочется рассмотреть позицию Минстроя России по уборке территории управляющими компаниями. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрой Рос-

№ 2/2016

103

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Кустова

Споры с управляющей...

сии) в своем Письме от 24.09.2015 № 30846-ОД/04 дало разъяснения по некоторым вопросам, связанным с ответственностью управляющих компаний за содержание и благоустройство придомовых территорий. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

ЖКХ

Как считает Минстрой России, вынесение контролирующими органами управляющим организациям предписаний за неосуществление работ или некачественное осуществление работ по содержанию, благоустройству или уборке придомовой территории неправомерно в случае, если в обязанности управляющей организации в соответствии с договором на управление многоквартирным домом и решением общего собрания собственников многоквартирного дома не входит содержание и благоустройство придомовой территории. Иными словами, управляющая организация не отвечает за уборку придомовой территории, если не сформирован соответствующий земельный участок и в договоре управления многоквартирным домом не содержится соответствующей обязанности. Однако данная услуга может быть включена в договор в качестве дополнительной, что порождает обязательство управляющей организации по ее оказанию. В противном случае соответствующие обязательства отсутствуют. В соответствии с пунктом 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. Итак, если учитывать позицию Минстроя России, то контролирующим органам выписывать штрафы не надо, а управляющие компании придо-

104

№ 2/2016

G Обязан ли ИП выплачивать

страховые взносы, если фактически деятельность не осуществляется?

Александр Царьков

Для индивидуальных предпринимателей, которые фактически не осуществляют свою деятельность, становится неожиданностью требование Пенсионного фонда России об уплате страховых взносов. Правомерно ли это требование?

G Необходимость уплаты взносов

индивидуальным предпринимателем в случае отсутствия деятельности

Сергей Потрашков

Осуществление предпринимательской деятельности всегда связано с определенным риском. Государственная регистрация лица в качестве индивидуального предпринимателя еще не гарантирует какой-либо прибыли. Тем не менее сам факт такой регистрации обязывает лицо соблюдать требования законодательства в части взаимодействия с государственными контролирующими органами, внебюджетными фондами, уплаты соответствующих платежей и взносов. Достаточно часто возникают вопросы применения отдельных правовых норм, изложение которых законодателем не позволяет однозначно определить не только последовательность действий, но и их фактическую необходимость. В таких случаях определяющее значение имеет судебная практика. В данной статье будут рассмотрены все обозначенные выше вопросы, приведена соответствующая практика, даны необходимые рекомендации.

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Споры с ремонтными...

В. Мариновская

Виктория Мариновская

Ремонт

и м ы н т у н о т Споры рсеремонтными н м о м е с р ы о р п о п и фирмами С мам посоремонту в и р и ф оофисов ф

На сегодняшний день рынок предложений по подрядным ремонтным работам пересыщен. Различные фирмы предлагают любые услуги по ремонту и реконструкции офисных помещений: электромонтажные и сантехнические работы, малярные работы, замена дверей, фурнитуры, напольных покрытий и многое другое.

№ 2/2016

107

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Мариновская

Споры с ремонтными...

Вполне естественно, что такое обилие сложных работ требует не только существенных вложений для заказчика и опыта подрядчика, но и соблюдение последним всех нормативов, разнообразных регламентов, ГОСТов, норм и требований, отвечающих и за качество работ и за их безопасность. Однако не все фирмы походят к данным требованиям добросовестно. В связи с этим возникают впоследствии судебные иски, длительные судебные тяжбы и как результат, потраченные денежные средства и нервы.

Ремонт

Если говорить о юридическом оформлении таких работ, то следует сказать, что ремонтные и реконструирующие работы в нежилых помещениях (в частности. в офисах) — это работы по договору подряда. Порой контрагенты заключают договор об оказании услуг, что не совсем юридически верно, поскольку для данного вида отношений в ГК РФ предусмотрена ст. 702, которая и гласит о том, что по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Судебные споры с ремонтными фирмами по ремонту офисов можно разделить на две крупные категории: споры по оплате работ и споры по качеству выполненной работы. Рассмотрим сначала споры по оплате ремонтных работ, но прежде чем рассматривать данную категорию споров, хотелось бы обратиться к правовым нормам, поскольку их понимание и применение позволяют впоследствии выигрывать судебные дела данной категории. Прежде всего это ст. 711 ГК РФ, согласно которой, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно. А в соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний

108

№ 2/2016

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Споры с ремонтными...

В. Мариновская

отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Ремонт

Кстати, согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда», основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику. И в соответствии с пунктом 1 статьи 720 ГК РФ заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат), а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику. Согласно закону, сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом, и акт подписывается другой стороной. Если складывается ситуация, когда подрядчик отказывается от подписания акта, то необходимо учитывать, что суд признает односторонний отказ недействительным, если сочтет, что мотивы отказа необоснованные и неправомерны. В качестве примера можно привести Постановление Тринадцатого Арбитражного апелляционного суда по делу № А26-3280/2014 от 04 марта 2015 г. по иску ООО «К» к ООО «П». Суд постановил взыскать с ООО «П» в пользу ООО «К» задолженность и неустойку; дело № А40-7489/15 от 08 июня 2015 г., рассмотренного Арбитражным судом г. Москвы по иску ООО «С1» к ООО «С2». В данном деле суд постановил взыскать с ООО «С2» сумму задолженности по договору подряда. Вторая значительная группа споров — по качеству ремонтных работ. В делах данной категории заказчику, для того чтобы максимально обезопасить себя, помимо прочего необходимо фиксировать в договоре, что работы должны быть проведены согласно размерам и иным характеристикам, указанным в спецификации (рабочем чертеже), являющейся неотъемлемой

№ 2/2016

109

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Мариновская

Споры с ремонтными...

Ремонт

частью договора, согласованной путем подписания обеими сторонами. В спецификации к договору (рабочем чертеже) должны быть перечислены особенности встраиваемых или изготавливаемых конструкций, в частности это могут быть цвет, фактура, расположение, площадь, периметр, наличие которых имеет для сторон существенный характер; определено, что общая стоимость работ состоит из стоимости материалов, стоимости работ по изготовлению, доставке и установке интересующих заказчика объектов; сроки проведения работ и т.п. Поскольку согласно ст. 721 ГК РФ качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, и в случае отступления от этого требования обязательство считается исполненным ненадлежащим образом. Законодатель предусмотрел, что подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. При отсутствии иных указаний в договоре строительного подряда предполагается, что подрядчик обязан выполнить все работы, указанные в технической документации и в смете. В качестве примера хотелось бы привести решение Арбитражного суда г. Москвы по делу № А40-157953/13 от 30 июня 2014 года по иску ООО «З» к ООО «М» о взыскании задолженности, неустойки. В данном же деле был встречный иск об обязании ООО «З» передать ООО «М» надлежащим образом оформленную исполнительную документацию, о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работ, о взыскании штрафов, о взыскании убытков, о взыскании гарантийного обязательства. Встречные исковые требования были обоснованы следующим: подрядчиком были нарушены установленные договором обязательства, а именно: выполнить работы в сроки, предусмотренные договором, выполнить работы качественно, передать надлежащим образом оформленную исполнительную документацию заказчику по окончании работ, сроки выполнения работ по договору. Подрядчиком были допущены многочисленные нарушения качества работ, что подтверждается актом. Рассмотрев все доказательства по делу, суд постановил в удовлетворении исковых требований общества с ограниченной ответственностью «З» отказать. А вот встречные исковые требования удовлетворить частично и взыскать с общества с ограниченной ответственностью «З» в пользу общества с ограниченной ответственностью «М» неустойку, штраф, стоимость некачественно выполненных работ, расходы по уплате государственной пошлины.

110

№ 2/2016

G Ответственность руководителя

акционерного общества за сделки, совершенные вопреки интересам общества

Ксения Колесникова

Чаще всего сделки, противоречащие интересам общества, совершаются в собственном интересе или в интересе третьих лиц и часто носят так называемый «откатный» характер. Однако умысел директора на получение незаконного вознаграждения установить сложно, в то время как результат невыгодных сделок может нанести существенный вред обществу. О том, каким образом можно привлечь СЕО к ответственности за заключение невыгодных обществу сделок и какие нюансы при этом следует учесть, рассмотрим в настоящей статье.

G Правовые механизмы борьбы с

оффшоризацией экономики

Ольга Олейникова

Сегодня огромную популярность в российской экономике имеют оффшорные компании. По данным Администрации Президента Российской Федерации, до 85 % инвестиций в российскую экономику составляют вернувшиеся из оффшор денежные средства. В этой связи на практике возникает множество вопросов, связанных с деятельностью таких юридических лиц.