Жилищное право №6 - 2015 by Mark Smith

колонка редактора

Пересмотр дел о передаче квартиры с пожизненной рентой ― очень сложный вопрос, и эксперты готовят ряд ценных материалов. Конечно, желательно рекомендовать законодателям более чётко регламентировать отношения сторон в законах. А в остальном ― нас ждут новые аналитические статьи во 2-ом полугодии 2015 года. Удачи! Александр Гончаров

главный эксперт

ведущие эксперты

Н. Пластинина

А. Алистархов

Н. Андержанова

Г. Бигаева

А. Волкова

А. Герасимов

К. Глушко

А. Елисеев

Д. Ермаков

А. Журавлева

Д. Карпухин

А. Корольков

М. Кузина

А. Кайль

С. Кукуев

М. Кюрджев

М. Лазукин

О. Москалева

О. Мун

О. Олейникова

Х. Плещицкая

А. Сорокин

Ю. Сорокина

А. Столярова

А. Лейба

А. Русин

Л. Миннегалиева

С. Соколова

Ю. Чаевцев

№

6/2015

Ежемесячный практический журнал

Дискусссия Владимир Алистархов Неоднозначная позиция суда по вопросу злоупотребления правом при отказе приватизировать жилище . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Сроки давности Анастасия Волкова Сроки давности по делам о выселении и возврате жилья . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17 Комментируют Лидия Грасмик, Валентина Лизвинская

Строительство

СОДЕРЖАНИЕ

Марина Кузина Неисполненное обязательство по исполнительной документации . . . . . . . . . . . . . 27 Вячеслав Кутузов Требования о сносе (демонтаже) незаконно возведённых инженерных коммуникаций . . . . 39

ЖКХ Ольга Олейникова Актуальные споры потребителей в сфере жилищно-коммунального хозяйства . . . . . . . . . 49

Налоги Галина Крюк Оптимизация налога на имущество путём оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости. Часть 2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61 Комментируют Ксения Глушко, Алексей Сорокин

№

6/2015

Ежемесячный практический журнал

Оценка недвижимости Анна Стрельцова Оценка недвижимости: оспаривание результатов кадастровой оценки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71

Галина Доля Споры по выборам управляющих компаний . . 79

Приватизация Екатерина Гусева Пороки в истории недвижимости: последствия приватизации . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

Кадастр Светлана Сергеева Устранение кадастровой ошибки при наложении границ земельных участков: анализ судебной практики . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 97

Судебная практика Елена Лизина Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением в суде. Часть 1 . . . 103

СОДЕРЖАНИЕ

Управляющие компании

Читайте в номере

c. 7

c. 17

Владимир Алистархов

Анастасия Волкова

Ф ормальность рассмотрения подхода

П ропуск срока исковой давности по

…

привела к тому, что решение по судебному спору принято законное, но, по сути, носит несправедливый характер...

…

делам о выселении жильцов может стать обоснованным основанием для отказа суда в удовлетворении исковых требований...

c. 27

Марина Кузина

С удебная практика становится на сторону …

подрядчика и обязывает заказчика произвести оплату выполненных работ, несмотря на отступление исполнителя от условий договора...

c. 39

Вячеслав Кутузов

Т ребования об установлении сервитута …

являются заявленными в надлежащем порядке, только если они выдвинуты в форме иска, но никак не в форме отзыва на исковое заявление....

ДАЙДЖЕСТ

c. 49

c. 61

Ольга Олейникова

Галина Крюк

З аключённый путём совершения потребителем

Если нет однозначных доказательств

…

фактического использования вашего объекта недвижимости для производственного назначения, велик риск отказа судом в удовлетворении заявления...

конклюдентных действий, считается заключённым потребителем с соответствующим исполнителем с даты начала предоставления коммунальных услуг...

c. 71 Анна Стрельцова

С уды положительно относятся …

к установлению кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости...

c. 79

Галина Доля

П редыдущие управляющие

…

компании, преследуя свои цели, не всегда передают необходимую документацию своему преемнику, не освобождают помещения, чинят препятствия...

Выходные данные

Журнал Свидетельство о регистрации средства массовой информации № ПИ 77-15531 от 20 мая 2003 г., выдано Комитетом Российской Федерации по печати. Главный редактор издательства: Александр Гончаров. Выпускающий редактор журнала: Н. Селиверстова Редакционная коллегия: В. В. Алистархов, А. А. Абрамов, А. Н. Герасимов, Н. А. Закатаева, Д. В. Карпухин Гл. эксперт номера: Н. Пластинина. Эксперты: Д. Болгерт, А. Герасимов, О. Иванихина, А. Кайль, М. Лазукин, А. Лейба, Ф. Махмутов, О. Мун, А. Пикалова, А. Русин, М. Смородинов, Ю. Сорокина, М. Толстых, А. Угрюмов, К. Ханина PR-отдел: tp@top-personal.ru Корректор: О. Трофимова. Дизайн, верстка: О. Дегнер. Интернет-проекты: П. Москвичев. Альтернативная подписка: tp@top-personal.ru Пресс-служба: pr@estate-law.ru Руководитель отдела маркетинга: В. Гончарова. Гл. бухгалтер Наталья Хомичева. Рекламный отдел: tp@top-personal.ru Прямая подписка и отдел реализации: tp@top-personal.ru претензии по доставке: tp@top-personal.ru

Подписка: по каталогу агентства «Роспечать»: 79154, 79357; по объединенному каталогу: 43137, 29429; Интер-почта: 1243. Редакция приглашает к сотрудничеству специалистов по жилищным проблемам. Издательство не несет ответственности за ущерб, нанесенный в результате использования, неиспользования или ненадлежащего использования информации, содержащейся в настоящем издании. Перепечатка материалов (полная или частичная) допускается только с письменного разрешения редакции. Адрес редакции: 117036, Москва, а/я 10. E-mail: redactor@estate-law.ru www.top-personal.ru Подписано в печать 05.05.2015. Формат 60х90 1/8. печать офсетная, бумага офсетная. Тираж 2 500 экз. Заказ № 49-15. Отпечатано в ОАО «Кострома»: 156010, г. Кострома, ул. Самоковская, 10. © , 2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Неоднозначная позиция суда...

В. Алистархов

Владимир Алистархов эксперт по вопросам правового характера

Дискусссия

я и ц и з о п я а н Неоднозначная позиция суда у ч с а о н р з п о о н я в д и о о н п е л пое вопросу злоупотребления Н а б суд отре тказе е щ п о у и и о л р л и при отказе зправом п ж ь м о т в а а в р о п р и з приватизировать жилище и т а в и пр Согласно ст. 217 Гражданского кодекса РФ, российские граждане вправе получить в собственность недвижимость путем её приватизации.

№ 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Алистархов

Неоднозначная позиция суда...

Порядок приватизации жилья из жилищного фонда Российской Федерации или муниципального жилищного фонда установлен Законом РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Указанный Закон способствует созданию условий для граждан, которые вправе осуществить выбор способа удовлетворения потребностей в жилище. Согласно ст. 1 Закона, под приватизацией понимается бесплатная передача недвижимости в собственность граждан. Закон предусматривает право граждан, которые проживают в жилье по договорам социального найма, на приватизацию соответствующего жилья при условии согласия всех проживающих в жилище.

Дискусссия

Ключевым моментом в данном случае является получение согласия всех проживающих граждан на приватизацию недвижимости. Казалось бы, каждый россиянин должен быть заинтересован в приватизации имущества, так как недвижимость в случае её приватизации переходит в собственность граждан, что позволяет распорядиться недвижимостью различными способами. В том числе приватизированная недвижимость может быть продана собственником при соблюдении условий, предусмотренных российским законодательством. Но в жизни всё намного сложнее, и зачастую жильцы по договору социального найма не могут приватизировать жилище по разным причинам. Одной из причин в отказе проведения процедуры приватизации является несогласие на приватизацию кого-то из лиц, проживающих в недвижимости. Жилищные органы, отвечающие за приватизацию, отказывают остальным жильцам в приватизации, если нет письменного согласия на приватизацию всех жильцов. На практике это выглядит так. Проживает большая семья в жилом помещении по договору социального найма, и когда принимается решение о приватизации, один из членов семьи отказывается от приватизации или не пишет отказ в пользу других членов семьи.

№ 6/2015

В. Алистархов

Получается ситуация, когда все члены семьи зависят от одного, который по своим личным причинам не хочет приватизировать жильё, что в свою очередь лишает права других граждан выбрать способ удовлетворения потребностей в жилище. О вопросе злоупотребления правом отдельными лицами, о соответствующей судебной практике с выводами и предложениями идёт речь в нижеследующей статье с целью учёта интересов всех проживающих в жилье по договору социального найма, что будет интересно не только потенциальным собственникам, но и специалистам в области жилищного права.

Дискусссия

Понятие злоупотребления правом. Судебная практика. Согласно ст. 10 Гражданского кодекса РФ (Пределы осуществления гражданских прав), не допускаются действия с целью причинить вред другому лицу, в том числе действия в обход законодательства или заведомо недобросовестные действия, что в целом называется злоупотребление правом. Лицо, которое считает, что в отношении него или его интересов злоупотребили правом, вправе восстановить справедливость законными путями, в том числе путём направления иска в суд. Судебная практика о злоупотреблении правом в рамках вопроса о приватизации.

Истец в интересах членов своей семьи, в том числе несовершеннолетнего ребёнка, обратился в Зюзинский районный суд г. Москвы с иском о признании права собственности на недвижимость в порядке приватизации, указав на то, что один из бывших членов семьи (ответчик) не даёт согласие на приватизацию, злоупотребляя своим правом. За своё согласие на приватизацию ответчик требовал, чтобы истец приобрёл ему другую недвижимость в собственность. При этом ответчик периодически проживал в изолированной комнате,

№ 6/2015

Неоднозначная позиция суда...

обязанности по договору социального найма не исполнял, коммунальные платежи не вносил, ремонт не делал, воспитанием ребёнка не занимался. По мнению истца, совместное проживание невозможно, в том числе в связи с конфликтной ситуацией. Своим решение от 16.12.2010 Зюзинский районный суд г. Москвы удовлетворил исковое заявление, признав право собственности за истцом и членами его семьи в соответствующих долях в порядке приватизации.

Дискусссия

Формальность рассмотрения подхода привела к тому, что решение по судебному спору принято законное, но, по сути, носит несправедливый характер

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда своим определением от 24.02.2011 оставила решение суда первой инстанции без изменений. Ответчик не согласился с выводами судов и обратился с надзорной жалобой в Верховный суд РФ. Позиция ответчика по надзорной жалобе была поддержана Департаментом жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы, представитель которого дал пояснения в суде. Как следует из определения от 06.03.2012 № 5-В11-127 Верховного суда РФ, проверив материалы дела, суд нашёл надзорную жалобу подлежащей удовлетворению по следующим причинам.

№ 6/2015

В. Алистархов

По мнению Верховного суда РФ, выводы нижестоящих судов построены на неверном толковании и применении материального права. Согласно ч. 2 ст. 69 Жилищного кодекса РФ, члены семьи нанимателя по договору социального найма имеют равные права с нанимателем и равные с ним обязанности. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в жилом помещении, то такой гражданин сохраняет все права наравне с нанимателем (ч. 4 ст. 69 Жилищного кодекса РФ).

Дискусссия

Далее Верховный суд РФ отметил, что на основании Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» для осуществления приватизации необходимо согласие всех жильцов, в том числе несовершеннолетних от 14 до 18 лет. Право дать согласие или не дать согласие не является обязанностью бывшего члена семьи при наличии согласия остальных членов семьи. Верховный суд РФ также отметил, что законодатель, определяя обязательность согласия всех членов на приватизацию, не ставит необходимость получения такого согласия в зависимость от каких-либо условий и в случае отказа дать согласие кого-то из жильцов законодатель не требует выяснения причин и мотивов, так как они не влекут правовых последствий. В противном случае любое несогласие на приватизацию можно бы было считать злоупотреблением правом, поскольку долговременное несогласие всегда будет препятствовать другим членам семьи осуществить своё право на приватизацию. Суд пришёл к выводу, что отказ бывшего члена семьи от приватизации не является злоупотреблением правом. В результате проведения проверки по доводам надзорной жалобы Верховный суд РФ отменил решения нижестоящих судов и вынес новое решение по делу, которым отказал в удовлетворении искового заявления, то есть истцу и членам его семьи было отказано в приватизации жилища.

№ 6/2015

Неоднозначная позиция суда...

Выводы по судебной практике. Законно, но несправедливо 1. Анализируя вышеприведённый судебный спор, прежде всего хотелось бы отметить, что между судами различных инстанций имеются явно разные взгляды на вопросы злоупотребления правом со стороны бывшего члена семьи при отказе от приватизации.

Дискусссия

Несмотря на то, что Верховный суд РФ в данном случае признал отсутствие злоупотребления правом, совершенно определённо есть другое мнение, и, возможно, при других обстоятельствах, в частности при новом рассмотрении дела, нижестоящие суды смогли бы найти доказательства злоупотребления правом со стороны ответчика. 2. В тоже время Верховный суд РФ предпочёл вынести по делу новое решение, что в какой-то степени лишило возможности истца и членов его семьи доступа к правосудию. Если бы дело было направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, то у истца и его представителей появилась бы возможность найти дополнительные доказательства злоупотребления правом бывшего члена семьи. Более того, Верховный суд РФ в своём определении от 06.03.2012 № 5-В11-127 допускает, что «несогласие всегда будет препятствовать осуществлению права другими членами семьи нанимателя на получение жилья в собственность». Другими словами, Верховный суд РФ понимает, что бывший член семьи своим несогласием препятствует осуществлению права на приватизацию жилья другими членами семьи, то есть при определённом умысле бывший член семьи может злоупотреблять правом. При этом Верховный суд РФ делает противоречивый вывод об отсутствии злоупотребления правом, ссылаясь на законодателя, который в случае отказа от приватизации «не требует выяснения причин или мотивов подобного волеизъявления, поскольку они не влекут за собой никаких

№ 6/2015

В. Алистархов

правовых последствий». Данная позиция Верховного суда РФ со ссылкой на законодателя представляется спорной в связи с тем, что действующее законодательство может иметь изъяны, и это всем известно, а также потому что полномочия Верховного суда РФ обширны и дают ему возможность трактовать законодательство самостоятельно и независимо, выявляя в нём недостатки, что порой очень важно с точки зрения улучшения нормативных актов. В данном случае было бы совершенно естественным и логичным для суда предположить, что отказ от приватизации может быть злонамеренным с умыслом навредить истцу, а также членам его семьи, в том числе несовершеннолетнему ребёнку.

Дискусссия

3. При рассмотрении настоящего спора между истцом, с одной стороны, и бывшим членом семьи, с другой стороны, Верховный суд РФ предпочёл подойти к разрешению вопроса формально. Формальность рассмотрения подхода привела к тому, что решение по судебному спору принято законное, но, по сути, носит несправедливый характер. Истец в результате отказа бывшего члена семьи не может осуществить своё право на приватизацию, а также в данном случае совершенно не учтены права несовершеннолетнего ребёнка, который в результате приватизации также получил бы недвижимость в собственность. По крайней мере, Верховный суд РФ не стал затрагивать тему защиты интересов несовершеннолетних при осуществлении приватизации вообще, что, учитывая статус суда как конечной инстанции, неприемлемо. 4. В целом представляется целесообразным по данному спору направление дела на новое рассмотрение с тем, чтобы в суде первой инстанции более подробно был рассмотрен вопрос ущемления прав несовершеннолетнего в результате отказа бывшего члена семьи приватизировать жильё. Также в судебное заседание необходимо привлечь органы опеки и по-

№ 6/2015

Неоднозначная позиция суда...

печительства, которые должны представить своё заключение о возможности совместного проживания бывших членов семьи. В судебное заседание необходимо привлечь иных специалистов, которые должны провести необходимый анализ документов и обстоятельств, в результате чего можно будет сделать обоснованный вывод о злоупотреблении правом или об отсутствии злоупотребления со стороны бывшего члена семьи.

Дискусссия

Именно Верховный суд РФ должен был в своём определении указать, в чём конкретно может выражаться злоупотреблением правом в случае отказа бывшего члена семьи приватизировать недвижимость, что, собственно, и стало бы предметом нового рассмотрения дела в суде первой инстанции. Рекомендации и предложения 1. Верховный суд РФ, рассматривая конкретное гражданское дело, установил, что законный отказ от приватизации нельзя признать злоупотреблением правом. При таких обстоятельствах, когда даны разъяснения по законному отказу от приватизации, представляется правильным для Верховного суда РФ дать дополнительные разъяснения о том, при каких обстоятельствах отказ от приватизации может считаться незаконным. Например, если бывший член семьи не проживает в недвижимости и при этом отказывается от приватизации, такой отказ можно признать незаконным и злоупотреблением правом по п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ.

№ 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Сроки давности по делам...

А. Волкова

Анастасия Волкова журналист-юрист botrimovich@gmail.com

Сроки давности

о п и т с и о Сроки давности по делам н и в и а н д е и л к е о с р я ы ь в л оСвыселении и возврате о и ж м а е л т е а д р в з во жилья В правоприменительной практике по жилищному праву нередко возникает вопрос о применении сроков исковой давности по делам, связанным с выселением и возвратом жилья. При рассмотрении вопроса о выселении из жилого помещения в первую очередь определяется законность вселения в него. Это вытекает из того, что большинство судов придерживаются позиции, что срок давности не распространяется на иски собственников или других владельцев жилых помещений о выселении лиц, которые занимают соответствующие помещения на незаконных основаниях. № 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! А. Волкова

Сроки давности по делам...

Такое внимание к основаниям вселения в жилые помещения обусловлено нормами российского гражданского законодательства и направлено на защиту прав и интересов собственников и других владельцев для устранения и предотвращения посягательства на их жилищные права, а также на возврат жилья при его незаконном изъятии. При удовлетворении исковых требований лица, которые незаконно пребывают в жилом помещении, подлежат выселению без предоставления другого жилья.

Сроки давности

Если же основания проживания в жилом помещении признаются законными (трудовые, семейные отношения с владельцем), то механизм выселения принципиально отличается от предыдущего. Разрешение этого вопроса в судебном порядке возможно только в случае отказа добровольно

Пропуск срока исковой давности по делам о выселении жильцов может стать обоснованным основанием для отказа суда в удовлетворении исковых требований покинуть жилое помещение. В некоторых случаях также необходимо расторжение договора найма соответствующего жилого помещения, что является отдельным независимым требованием при обращении в суд. При рассмотрении дел о выселении из жилого помещения лиц, находящихся в нём на правовых основаниях, применяется срок исковой давности. Согласно общему правилу, этот срок составляет три года с того момента, когда у ответчика закончилось действие тех оснований, при которых его проживание в соответствующем жилом помещении было законным. Например, при окончании трудовых отношений или окончании действия контракта, который предусматривал предоставление жилого помещения на время службы. Отсрочка этого момента на более позднее время по причине предъявления собственником требования о выселении в другое время невозможна, так как эта обязанность должна быть выполнена

№ 6/2015

А. Волкова

жильцом самостоятельно, без дополнительных уведомлений. Правильное определение начала исчисления срока давности необходимо для дальнейшего его использования как инструмента защиты своих прав и интересов. Примером является следующее дело.

Сроки давности

ФГБОУ «…» обратилось в суд с требованиями о выселении гражданки Л., гражданки О. и гражданки Е. из служебного общежития. Истец заявил, что соответствующее жилое помещение принадлежит ему на праве оперативного управления. Ответчики, по мнению истца, занимающие это помещение безосновательно, не отреагировали на требования истца (в письменной форме) освободить помещения. В качестве оснований для выселения истец отметил, что ответчики не обучаются в соответствующем учреждении и не состоят с ним в трудовых отношениях, что исключает их право проживания в этом служебном общежитии. Гражданка Л., гражданка О. и гражданка Е. ходатайствовали о применении сроков исковой давности и просили отказать в удовлетворении исковых требований. Ссылаясь на истечение срока давности, Таганрогский городской суд отказал истцу в удовлетворении его требований. Представитель ФГБОУ «…» гражданка Ш. не согласилась с решением Таганрогского городского суда и обратилась с апелляционной жалобой с требованием отменить это решение по причине того, что оно вынесено необоснованно. Изучив материалы дела и показания сторон, Ростовский областной суд отказал в удовлетворении требований гражданки Ш., решение Таганрогского городского суда решил оставить без изменений.

Стоит отметить, что исковая давность применяется только по ходатайству другой стороны спора, сделанному до принятия решения судом (ст. 199 ГК РФ). Такое ходатайство может стать основанием для отказа судом в удовлетворении исковых требований.

№ 6/2015

Сроки давности по делам...

В материалах дела указано, что ответчики вселились в комнату общежития, принадлежащего ФГБОУ «…», на правах оперативного управления, на основания документа — вселительной от ДД.ММ.ГГ. Здесь же они проживают по настоящее время. Задолженностей за коммунальные услуги у ответчиков нет. Согласно предоставленной гражданкой Л. копии трудовой книжки, гражданка Л. состояла в трудовых отношениях с ФГБОУ «…» с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ.

Сроки давности

Также было установлено, что у ответчиков нет в собственности жилых помещений, а также они не состоят в родственных связях с нанимателем и не являются членами семьи собственника. Исходя из этих обстоятельств, суд пришёл к выводу, что ответчики имеют право на жилое помещение, представляемое по договору социального найма. Важным основанием в отказе от удовлетворения исковых требований, как было указано выше, является пропуск истцом срока исковой давности, о котором ответчики заявили в ходе судебного процесса. Было подтверждено, что трудовые отношения гражданки Л. и ФГБОУ «…» были прекращены ДД.ММ.ГГ., трёхлетний срок, в течение которого ФГБОУ «…» могло обратиться в суд с требованием о выселении гражданки Л. из служебного общежития, истёк ДД.ММ.ГГ. Истец обратился с исковым заявлением ДД.ММ.ГГ., то есть когда срок исковой давности был пропущен. Ходатайство о восстановлении пропущенного срока ФГБОУ «…» не подавало. Коллегия Ростовского областного суда подтвердила, что Таганрогский суд достаточно полно рассмотрел все материалы дела, верно оценил представленные сторонами доказательства, верно сделал выводы согласно действующему законодательству. Истец в апелляционной жалобе указал, что не согласен с доводами Таганрогского суда о том, что ответчики имеют право на жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, как нуждающиеся. Однако Ростовский областной суд опровергнул эти доводы, так как вывод Таганрогского суда был сделан верно, согласно статье 51 ЖК РФ.

№ 6/2015

А. Волкова

Согласно статье 92 ЖК РФ, служебное общежитие, в котором проживают ответчики, относятся к жилищам специализированного жилого фонда.

Сроки давности

Договор найма комнаты служебного общежития заключается на весь период обучения в соответствующем учреждении, службы или работы в нём (статья 105 ЖК РФ). Окончание учёбы, трудовых отношений является основанием для расторжения договора найма комнаты служебного общежития. После расторжения договора лица, проживающие на его основании в общежитии, должны освободить комнату (часть 1 статьи 103 ЖК РФ). Если указанные лица отказываются добровольно покинуть занима-

Если судом выявлены нарушения прав собственников или иных владельцев жилых помещений, сроки исковой давности не применяются

емое жилое помещение, то они могут подлежать выселению без предоставления другого жилья в судебном порядке. Статьи 102 и 103 ЖК РФ предусматривают исключения для некоторых лиц. Так, часть 2 статьи 103 содержит перечень лиц, которые не могут быть выселены из специализированных общежитий без предоставления другого жилья. Эти исключения касаются и лиц, имеющих право на жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, как нуждающиеся (ответчики в расследуемом деле). Отсюда следует, что Таганрогский суд правильно обосновал своё решение о том, что ответчиков нельзя выселить из служебного общежития без предоставления им другого жилья. Довод апелляционной жалобы о том, что Таганрогским судом был нео-

№ 6/2015

Сроки давности по делам...

боснованно сделан вывод о пропуске ФГБОУ «…» срока давности, основан на неправильном толковании норм права. Стоит напомнить, что исковой давностью является срок, признанный для защиты прав и интересов (статья 195 ГК РФ). Если таковой срок исчисляется годами (это же касается сроков давности в жилищном праве), то он истекает в соответствующий день последнего года определённого срока (статья 192 ГК РФ).

Сроки давности

Так как трудовой договор ФГБОУ «…» с гражданкой Л. был расторгнут ДД.ММ.ГГ., то право на обращение в суд с требованием о выселении возникло ДД.ММ.ГГ. Таким образом, срок исковой давности истёк ДД.ММ.ГГ. Представитель ФГБОУ «…» не назвал уважительные причины, из-за которых был пропущен срок давности, что подтвердило вывод Таганрогского суда об отказе в выселении ответчиков на основании пропуска срока давности.

№ 6/2015

Сроки давности по делам...

Комментарий к статье

«Сроки давности по делам о

Сроки давности

выселении и возврате жилья»

Лидия Грасмик практикующий юрист

Тема, затронутая в статье А.А. Волковой «Сроки давности по делам о выселении и возврате жилья», безусловно, актуальна и востребована в сегодняшней юридической практике. Пропуск срока на подачу иска, как верно указано в статье, влечёт за собой отказ суда в выселении из служебного помещения проживающих там лиц без предоставления им другого жилья, если они ранее имели право занимать такое помещение и являются нуждающимися (отсутствует иное жильё). В статье верно указано, что срок исковой давности начинает течь с момента, когда лицо покинуло жилое помещение (был расторгнут договор найма) или судом принято решение о выселении лица из соответствующего жилого помещения. Однако в статье не нашло своего отражения следующее немаловажное обстоятельство — как быть, если проживающие лица уже перестали быть нуждающимися и приобрели себе жильё? С какого момента на-

№ 6/2015

А. Волкова

Сроки давности

чинает течь срок исковой давности в этом случае? Ведь от ответа на этот вопрос зависит, выселят ли ответчиков или же оставят проживать на законных основаниях, заключив с владельцем помещения договор социального найма. Как показывает судебная практика (см. подробнее Определение Пермского краевого суда от 28.12.2011 по делу № 3313326), в этом случае срок исковой давности начинает течь с момента, когда проживающие лица перестали быть нуждающимися: в данном случае датой, с которой следует исчислять срок исковой давности, является факт приобретения ответчиком жилого помещения, после чего он перестал быть нуждающимся в улучшении жилищных условий. То есть именно с момента, когда Р. С. утратил право на льготу, у администрации ЗАТО <...> возникло право на обращение в суд с иском о его выселении без предоставления ему другого жилого помещения. Таким образом, с момента приобретения права собственности на жилое помещение следует отсчитывать срок исковой давности по делам о выселении.

Валентина Лизвинская старший судебный юрист E-mail: v.lizvinskaya@yandex.ru

Автор статьи предоставил достаточно полную информацию на данную тему, однако, если обращаться непосредственно к законодательной базе, наиболее важным документом по разъяснению вопросов по жилищным спорам является Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации».

№ 6/2015

Сроки давности по делам...

Сроки давности

А именно, пункт 9 указывает: если в Жилищном кодексе Российской Федерации не установлены сроки исковой давности для защиты нарушенных жилищных прав, то к спорным жилищным отношениям применяются сроки исковой давности, предусмотренные Гражданским кодексом Российской Федерации (статьи 196, 197 ГК РФ), и иные положения главы 12 Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности (ч. 1 статьи 7 ЖК РФ). При этом к спорным жилищным отношениям, одним из оснований возникновения которых является договор (например, договор социального найма жилого помещения, договор найма специализированного жилого помещения, договор поднайма жилого помещения, договор о вселении и пользовании жилым помещением члена семьи собственника жилого помещения и другие), применяется общий трёхлетний срок исковой давности (статья 196 ГК РФ). Также стоит отметить, что суд, несмотря на заявленное ходатайство о применении срока исковой давности в связи с его пропуском, обязан разрешить дело по существу, а уже впоследствии рассмотреть вопрос о применении исковой давности. В связи с этим рассчитывать на быстрое рассмотрение дела, даже если и пропущен срок исковой давности, не стоит. Суд должен установить все обстоятельства дела для соблюдения принципов справедливого судебного разбирательства и вынести обоснованное решение.

№ 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Неисполненное обязательство...

М. Кузина

Марина Кузина юрист ООО «Лё нет Нет»

Строительство

е о н н е н о Неисполненное л п о о п в с и т Не тельс ьной обязательство а л з е я т и об олни и ц а п т с н поиисполнительной е м у к до

документации

Договоры строительного подряда содержат жёсткие требования о предоставлении подрядчиком исполнительной документации (ИД), что обусловлено её необходимостью как на этапах строительства и сдачи-приёмки объекта, так и в ходе эксплуатации. № 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Неисполненное обязательство...

Строительство

Формулировки разнятся: от указания в разделе «Обязанности подрядчика» на «выполнение работ и оформление первичной ИД в полном соответствии с проектной и рабочей документацией, рабочими чертежами и строительными нормами и правилами» или положения о том, что «подрядчик обязуется своевременно … предоставлять текущую ИД по первому требования заказчика», до акцентирования внимания на том факте, что «подписанные акты КС-2 и справки КС-3 не являются достаточным основанием для принятия работ и оплаты», что «…оплата производится Заказчиком на основании подписанных КС-2, КС-3 и всей исполнительной документации на выполненный объём работ» или «Заказчик имеет право не подписывать КС-2 и КС-3 до предоставления Подрядчиком ИД, необходимой для их подписания». Задержки в её предоставлении и / или непредоставление вовсе грозят подрядчику прописанными в разделе «Ответственность» санкциями: «…в случае непредоставления Подрядчиком ИД в срок, указанный в пункте … Договора, Подрядчик уплачивает Заказчику неустойку в размере ** % от цены договора за каждый день просрочки». Но, несмотря на вышесказанное, судебная практика становится на сторону подрядчика и обязывает заказчика произвести оплату выполненных работ, несмотря на отступление исполнителя работ от условий договора.

Например, Постановлением 13-го арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 по делу № А56-42256/2014 установлено: ООО (далее ― истец) обратилось в Арбитражный суд города СанктПетербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к ООО-2 (далее ― ответчик) о взыскании задолженности и неустойки. Между сторонами заключён договор, в соответствии с которым истец обязался выполнить работы по устройству свайного основания, а ответчик ― принять результат выполненных работ и оплатить его в установленном порядке.

№ 6/2015

М. Кузина

Ответчик, в нарушение условий указанного Договора, своевременно не оплатил выполненные истцом работы, что послужило основанием для обращения истца в суд для взыскания задолженности. Суд признал исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению в части взыскания задолженности.

Строительство

Согласно ст. 702 ГК РФ, по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определённую работу и сдать её результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. В силу ст. 711 ГК РФ, сдача результата работ заказчику является основанием для возникновения у него обязательства по оплате принятых работ. Согласно п. 1 ст. 720 ГК РФ, заказчик обязан в сроки и в порядке, которые предусмотрены договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу. Факт выполнения истцом работ по договору подтверждается актами о приёмке выполненных работ, подписанными ответчиком без замечаний. Довод ответчика о невыполнении работ в связи с непредоставлением исполнительной документации правомерно отклонён судом первой инстанции. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 8 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» (далее ― «Информационное письмо № 51», основанием для возникновения обязательства заказчика по оплате выполненных работ является сдача результата работ заказчику. Акт сдачи-приёмки выполненных работ является доказательством вы-

№ 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Неисполненное обязательство...

полненных подрядчиком работ и передачи их результата заказчику. В соответствии со ст. 702, 726 ГК РФ, обязанность доказывания невозможности использования результата принятых работ в отсутствие исполнительной документации лежит на заказчике. В случае, если заказчик не доказал наличие таковых обстоятельств, отказ в оплате выполненных работ является неправомерным.

Строительство

С учётом приведённых норм права, непредоставление заказчику исполнительной документации не является безусловным основанием для отказа в оплате выполненных и принятых работ. Таким образом, исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

Или судебным актом по другому аналогичному делу, например, Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда по делу № 09АП-10088/2013-ГК от 18.04.2013, в котором суд постановил оплатить выполненные работы, поскольку «спорные работы приняты заказчиком (ответчиком), в связи с чем они должны быть им оплачены. Ответчиком не представлено доказательств невозможности использования результатов работ без исполнительной документации». Судебные решения в том числе опираются на положения Информационного письма № 51 , в то же время содержащего положения п. 12, 13 и 18, которые обращают внимание на тот факт, что акт о приёмке выполненных работ по форме КС-2 не является актом окончательной сдачи-приёмки результата работ по договору, так как КС-2 подтверждает только объём фактически выполненных подрядчиком работ за определённый период и не лишает заказчика права оспаривать объём, стоимость и качество выполненных работ, в том числе при подписании формы КС-2 без надлежащей проверки. Судами отмечается тот факт, что непредоставление подрядчиком исполнительной документации не является безусловным основанием для отказа в оплате выполненных работ. По смыслу статьи 726 ГК РФ, заказчик обязан доказать, что отсутствие такой документации ис-

№ 6/2015

М. Кузина

ключает возможность использования принятого им объекта подряда по прямому назначению.

Строительство

Учитывая тот факт, что исполнительная документация включает в себя документы, свидетельствующие об объёме и качестве выполнения работ и состоящие из сертификатов, технических паспортов, удостоверяющих качество материалов и оборудования, применяемых при производстве работ, также актов освидетельствования скрытых работ и актов промежуточной приёмки ответственных конструкций, актов индивидуальных испытаний смонтированного оборудования, журналов производства работ и многого другого, трудно представить ситуацию, в которой было бы возможно даже сдать объект, не говоря уже об эксплуатации без наличия

Судебная практика становится на сторону подрядчика и обязывает заказчика произвести оплату выполненных работ, несмотря на отступление исполнителя от условий договора

оной. Кроме того, необходимость обращаться к исполнительной документации может возникнуть как в ходе эксплуатации готового объекта, так и в ходе ремонта. Законодательство содержит множество требований к порядку ведения исполнительной документации, закреплённых в Приказах Ростехнадзора (например, от 26.12.2006 № 1128 «Об утверждении и введении в действие Требований к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требований, предъявляемых к

№ 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Неисполненное обязательство...

актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения», Приказ Ростехнадзора от 12.01.2007 № 7 «Об утверждении и введении в действие Порядка ведения общего и (или) специального журнала учёта выполнения работ при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства» и других).

Строительство

Таким образом, значение ИД, как и невозможность использования объекта строительства без оной, вытекает из самого содержания ИД. Отсюда могут и проистекать установленные в договоре штрафы за задержку в её предоставлении или отказ в приёмке работ, выполненных подрядчиком.

Постановлением от 27.11.2014 по делу № А75-8956/2013 установлено: ООО (далее ― истец, субподрядчик) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа ― Югры с исковым заявлением к ООО-2 (далее ― ответчик, подрядчик) о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами. Исковые требования мотивированы со ссылками на статьи 8, 12, 307, 309, 395 ГК РФ нарушением ООО-2 сроков оплаты работ по договору подряда. Судом принято встречное исковое заявление ООО-2 о взыскании неустойки, в том числе за нарушение срока предоставления первичных документов. В удовлетворении требования о взыскании неустойки за нарушение сроков выполнения работ суд отказал ввиду отсутствий согласованного сторонами условия об ответственности за нарушение сроков выполнения работ. Встречное требование о взыскании неустойки за нарушение сроков представления исполнительной документации удовлетворил частично, применив статью 333 ГК РФ.

Пунктом 5.1.15 договора установлена обязанность субподрядчика предоставлять подрядчику ежемесячно первичные документы по законченному этапу, подтверждающие выполнение работ.

№ 6/2015

М. Кузина

Из пункта 15.3 договора следует, что подрядчик в случае нарушения договорных обязательств субподрядчиком имеет право взыскать с субподрядчика штрафные санкции, в том числе в случае нарушения субподрядчиком сроков предоставления подрядчику первичных документов, указанных в пункте 5.1.15 договора, подрядчик вправе взыскать с субподрядчика пени в размере 1 % от стоимости соответствующего этапа (объёма) работ за каждый день просрочки.

Строительство

Суды пришли к выводу, что первичными документами, которые должны быть переданы субподрядчиком подрядчику, являются: счёт-фактура, акты формы КС-2, справка формы КС-3 и исполнительная документация (акты освидетельствования скрытых работ, журналы производства работ, общие журналы производства работ). Установив, что оригиналы актов приёмки выполненных работ, а также исполнительная документация были получены подрядчиком за пределами установленных договором сроков, суды пришли к выводу об обоснованности встречных требований о взыскании неустойки. Взыскание неустойки за непредоставление или несвоевременное предоставление ИД осложняется тем, что в договорах редко находит отражение полный перечень входящих в неё документов, а значит, такое требование не содержит конкретики, и доказать неисполнение условий договора подрядчиком становится возможным далеко не всегда.

Так Федеральным арбитражным судом Московского округа Постановлением от 06.12.2012 по делу № А41-31851/11 установлено: ООО-1 (далее ― истец) обратилось в Арбитражный суд МО с иском к ООО-2 (далее ― ответчик) о взыскании задолженности, штрафа по договору подряда. До рассмотрения дела по существу ответчиком заявлен встречный иск о взыскании суммы штрафа, обязании передать ИД по строительству объекта, являющегося предметом спора.

№ 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Неисполненное обязательство...

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что в материалы дела истцом не представлены доказательства передачи ответчику ИД, в связи с чем пришёл к выводу, что исполнение обязательств по оплате работ по договору подряда ставится в зависимость от выполнения подрядчиком своих обязательств по договору подряда, в том числе от передачи ответчику проектно-сметной документации.

Строительство

По мнению суда первой инстанции, наличие актов по форме КС-2, КС-3, подписанных ответчиком, при отсутствии исполнения истцом обязательств по передаче ИД, само по себе не свидетельствует о надлежащем выполнении истцом обязательств по договору, в связи с чем требования о взыскании суммы окончательного расчёта по договору не подлежат удовлетворению, а встречные требования о взыскании неустойки за просрочку выполнения работ по договору являются законными и обоснованными. Вместе с тем, исходя из буквального толкования текста заключённого сторонами договора, не представляется возможным установить, какую именно ИД должен был передать истец ответчику. При таких обстоятельствах невозможно определить, за нарушение какого конкретного обязательства начислена неустойка, в связи с чем встречные исковые требования о взыскании неустойки являются необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Исходя из изложенного, учитывая, что в материалы дела представлены акты по форме КС-2, КС-3 в отношении работ по договору, подписанные ответчиком, а также акт приёма газопровода-ввода в эксплуатацию от 24.11.2010, согласно которому результат работ был сдан основному заказчику, работы выполнены в соответствии с проектом и требованиями СНиП, суд апелляционной инстанции пришёл к обоснованному выводу о надлежащем выполнении истцом своих обязательств по договору и удовлетворении первоначальных исковых требований о взыскании долга.

Получается, что мотивировать подрядчика на предоставление ИД путём отказа от приёмки работ и. как следствие, неоплаты этих работ не явля-

№ 6/2015

М. Кузина

ется выходом. Как показывает судебная практика, подрядчику присуждается стоимость выполненных работ, даже если ИД не предоставлена. В такой ситуации он может быть лишён разве что гарантийного удержания, если этот способ обеспечения обязательства предусмотрен договором.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 № 09АП-11846/2014-ГК по делу № А40-79730/13 установлено: Отказывая в удовлетворении требования истца о взыскании гарантийного удержания, суд первой инстанции исходил из следующего:

Строительство

Оплата выполненных работ ответчиком обусловлена исполнением истцом обязательств по предоставлению актов КС-2 и справок КС-3 с приложением исполнительной документации. Истцом не исполнены обязательства по предоставлению ИД в полном объёме в установленные сроки. В связи с чем ответчик, в силу ч. 2 п. 2 ст. 328 ГК РФ, вправе приостановить оплату выполненных работ или отказаться от исполнения в части, соответствующей не предоставленному исполнению. Согласно п. 8.1.9 договора, истец обязался в срок не позднее 2-х календарных дней с момента окончания работ по договору передать ответчику, вместе с актами сдачи-приёмки выполненных работ, комплект исполнительной документации, в соответствии с требованиями городских эксплуатирующих организаций позволяющий ответчику передать построенные инженерные сооружения в эксплуатацию. Согласно п. 3.7 договора, ИД должна быть согласована истцом с эксплуатирующими организациями, ГУП «Мосводосток» и ГУП «Мосгоргеотрест». Согласно п. 3.8 договора, истец обязался представить ответчику справку ГУП «Мосгоргеотрест» о приёмке ИД, которая представлена не была. В соответствии с п. 6.3.3, ответчик оплачивает истцу работы в разме-

№ 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Неисполненное обязательство...

ре 90 % от цены работ, указанной в КС-2 и КС-3, оставшиеся 10 % оплачиваются в следующем порядке: 6.3.3.1 ― 5 % от работ оплачиваются в течение 5 рабочих дней от даты подписания акта о стопроцентном выполнении работ с учётом выполнения обязательств, предусмотренных п. 3.7, 3.8 договора;

Строительство

6.3.3.2 ― 5 % от работ, оплачиваются в течение 30 календарных дней от даты передачи объекта в установленном порядке эксплуатирующей организации, но не позднее 24 месяцев с момента подписания акта о стопроцентном выполнении работы.

Статьёй 314 ГК РФ установлено, что, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения или период времени, в течение которого оно должно быть исполнено, обязательство подлежит исполнению в этот день или, соответственно, в любой момент в пределах такого периода. При таких обстоятельствах, как указал суд в решении, требования истца о взыскании гарантийного удержания являются необоснованными, так как акт о стопроцентном исполнении обязательств в материалы дела не представлен, объект в полном объёме в эксплуатацию не сдан. Судебная практика показывает, что истребование исполнительной документации возможно только в рамках отдельного производства.

Так, Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.12.2014 по делу № А35-3327/2014 установлено: ОКУ (далее ― истец) обратилась в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к ООО (далее ― ООО, ответчик) с иском об обязании предоставить исполнительную техническую документацию, а именно паспорт на счётчик холодного водоснабжения.

№ 6/2015

М. Кузина

Требования удовлетворены частично: суд первой инстанции обязал ООО в 10-дневный срок со дня вступления решения в законную силу передать ОКУ технический паспорт на счётчик, указав, что в случае непередачи технического паспорта ОКУ вправе изготовить его самостоятельно с отнесением на ООО необходимых расходов.

№ 6/2015

Строительство

Требование о передаче истцу технического паспорта на счётчик холодной воды, установленный в помещении, подлежит удовлетворению в силу требований ст. 309 ГК РФ, поскольку обязанность передать технический паспорт вытекает из содержания контракта, предусматривающего выполнение ответчиком работ по установке водомерных узлов (счётчиков) и принятие таких работ заказчиком согласно акту о приёмке выполненных работ.

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Требования о сносе (демонтаже)...

В. Кутузов

Вячеслав Кутузов компания «Фойте Инкорпорэйтед»

Строительство

о я и н ) а е в ж Требования о сносе о а б е т р н Т демо дённых ( е (демонтаже) незаконно в е з с о о в н с о х н ы н н о р к возведённых инженерных е а н й з е и ц ж не ин уника коммуникаций м м ко В настоящей статье приводится обзор судебной практики и юридической литературы, посвящённой требованиям о сносе незаконно возведённых инженерных коммуникаций. Рассматриваются два основных вида исковой защиты правообладателей земельных участков ― иск о сносе самовольной постройки и негаторный иск, анализируются условия удовлетворения этих исков и условия удовлетворения встречных требований об установлении сервитута. № 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Кутузов

Требования о сносе (демонтаже)...

Характер и способ расположения инженерных коммуникаций ― как наземных, так и подземного залегания ― во многом определяют исход согласования строительства, выбор архитектурных и инженерных решений, возможность последующего предъявления требований со стороны иных застройщиков о их переносе и демонтаже. Поскольку круг обстоятельств, подлежащих доказыванию в конкретном деле о сносе (демонтаже) инженерных коммуникаций, может различаться в зависимости от даты, оснований возведения коммуникаций и глубины их залегания, то представляется целесообразным рассмотреть все возможные ситуации.

Строительство

1. Коммуникации самовольно возведены третьим лицом после возникновения земельного титула. Данный случай является типичным примером самовольного строительства (самовольной постройкой, статья 222 ГК РФ). В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ, самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведённом для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Встречаются арбитражные решения1, в которых требования о сносе самовольной постройки предлагается квалифицировать в качестве иска об устранении препятствий в осуществлении права собственности, которые не связаны с лишением собственника владения его имуществом (негаторный иск, статья 304 ГК РФ). Между тем, судами указывается, что независимо от того, на какие нормы права ссылается истец, суд при рассмотрении заявленных требований обязан самостоятельно дать правовую квалификацию спорным правоотношениям (часть 3 статьи 133 АПК РФ). Как будет показано ниже, способ защиты права целесообразно выбирать в зависимости от глубины залегания коммуникаций. Согласно правовой позиции Пленума Верховного суда Российской Федерации и Высшего арбитражного суда Российской Федерации, излоК примеру, Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 19 декабря 2005 г. по делу № КГ-А41/11393-05. 1

№ 6/2015

В. Кутузов

женной в пункте 24 Постановления от 29.04.2010 № 10/22, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, осуществившее самовольное строительство. При создании самовольной постройки с привлечением подрядчиков ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка. В случае нахождения самовольной постройки во владении лица, не осуществлявшего самовольного строительства, ответчиком по иску о сносе самовольной постройки является лицо, которое стало бы собственником, если бы постройка не являлась самовольной.

Строительство

После установления правообладателя незаконно возведённых коммуникаций необходимо описание коммуникаций и их местоположения на земельном участке правообладателя. Для этих целей по ходатайству одной или обеих сторон могут быть проведены кадастровые работы ― в случае если коммуникации не прошли кадастрового учёта. Также по инициативе суда или сторон спора может быть произведён совместный осмотр земельного участка истца с составлением соответствующего акта в целях установления факта нахождения на земельном участке инженерных коммуникаций (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 октября 2013 г. по делу № А41-18046/12). На досудебной стадии целесообразно составление трёхстороннего акта с участием не только сторон спора, но и представителя профильной энергоснабжающей организации (в городе Москве это Мосгаз, Мосводоканал, МОЭК, МОЭСК). При запросе информации в виде копий документов следует руководствоваться выводами, приведёнными в Постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 октября 2013 г. по делу № А41-18046/12, согласно которому при заверении соответствия копии документа подлиннику проставляют заверительную надпись «Верно», должность лица, заверившего копию, личную подпись, расшифровку подписи (инициалы, фамилию), печать, дату заверения. При невыполнении вышеуказанного требования представленные копии документов могут быть не приняты в качестве доказательств на основании части 8 статьи 75 АПК РФ. По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, а

№ 6/2015

Требования о сносе (демонтаже)...

также Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22, Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09 декабря 2010 года № 143, в предмет доказывания по спору о сносе самовольной постройки, помимо вопросов о правообладателе земельного участка и описания характеристик и месторасположения коммуникаций, также входят, в частности, следующие обстоятельства: • отведение земельного участка в установленном порядке именно для строительства спорной постройки;

Строительство

• соблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорной постройки; • установление факта нарушения прав и интересов истца. Сам по себе факт возведения коммуникаций на чужом земельном участке без разрешения правообладателя уже является основанием утверждать, что имеет место самовольная постройка. Однако встречаются единичные решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции, в которых указывается на обязанность истца доказать все три вышеприведённые обстоятельства (Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 8 октября 2013 г. по делу № А41-18046/12, Определение Московского областного суда от 11 октября 2012 г. по делу № 33-18037). Соблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении спорной постройки может быть определено посредством землеустроительной экспертизы (Определение Верховного суда Российской Федерации от 26 ноября 2013 г. по делу № 4-КГ13-33, Определение Московского областного суда от 07.10.2010 по делу № 33-17712). Практика некоторых судов о возложении на истцов бремени доказывания факта нарушения прав и интересов истца размещением инженерных коммуникаций, на наш взгляд, представляется неправомерной, поскольку, в силу пункта 2 статьи 209 ГК РФ, собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. Возможность отстранения всех третьих лиц от объекта соб-

№ 6/2015

В. Кутузов

ственности образует понятие владения ― ключевого правомочия права собственности, а застройка участка без согласия собственника является ничем иным, как нарушением данного правомочия. Поэтому сам факт обращения истца к собственнику коммуникаций с требованием об их демонтаже или обращения в суд с соответствующими исковыми требованиями уже выступает формальным доказательством нарушения права.

Строительство

В то же самое время суды признают в качестве надлежащего доказательства нарушения прав и интересов истца проектную и иную строительную документацию, из которой следуют планы истца разместить на месте расположения инженерных коммуникаций иные объекты капитального строительства. Наличие у собственника инженерных коммуникаций разрешения на строительство, ввод в эксплуатацию коммуникаций не является препятствием для удовлетворения требований об их демонтаже, поскольку, в силу статей 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГсК РФ), органы строительного надзора не уполномочены проверять законность права владения застройщика земельным участком, на котором размещаются коммуникации. Регистрация права собственности на инженерные коммуникации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП) и их учёт в государственном кадастре недвижимости также не доказывают законность возведения коммуникаций. 2. Коммуникации возведены до возникновения земельного титула. Отличие рассматриваемой ситуации состоит в том, что для признания инженерных коммуникаций самовольной постройкой правообладателю земельного участка необходимо установить дату их возведения, поскольку здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до введения части первой ГК РФ, то есть до 1 января 1995 года, не могут быть признаны самовольными постройками и снесены на этом основании (Постановление Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12048/11). Отсутствие исходно-разрешительной документации, разрешения на строительство и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если строительство производилось до введения в действие ГсК РФ 1998 года

№ 6/2015

Требования о сносе (демонтаже)...

(14 мая 1998 г.), также не может рассматриваться основанием для признания инженерных коммуникаций в качестве самовольной постройки, возведённой с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Строительство

Арбитражная практика признаёт обязательность заключения застройщиком инженерных коммуникаций договора на землепользование вне зависимости от того, являются ли такие инженерные коммуникации линейными объектами или нет (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2011 г. по делу № 09АП-10030/2011ГК). Поэтому всякое размещение коммуникаций предполагает наличие земельного титула. Инженерные коммуникации являются объектом капитального строительства – линейным объектом, возведение которого допускается при наличии разрешения на строительство, так как в отношении линейных объектов градостроительное законодательство не предусматривает какихлибо исключений (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 27 июня 2011 г. по делу № 09АП-10030/2011-ГК). Выдача разрешений на эксплуатацию гидротехнических сооружений и разрешений на допуск к эксплуатации энергопринимающих устройств потребителей электрической энергии в настоящий момент относится к компетенции Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор) ― пункт 5.3.3 Постановления Правительства РФ от 30.07.2004 № 401 (ред. от 26.12.2013) «О Федеральной службе по экологическому, технологическому и атомному надзору». При разрешении споров о сносе указанной группы построек весьма распространённой практикой является привлечение Ростехнадзора в качестве третьего лица. 3. Глубина залегания инженерных коммуникаций. На удовлетворение заявленных исковых требований, как в первом, так и во втором случае, влияет глубина залегания инженерных коммуникаций, поскольку подземное пространство ― участки недр ― не рассматривается законодателем в качестве составной части земельного участка и его использование предполагает оформление горного отвода. Иными словами, происходит

№ 6/2015

В. Кутузов

застройка участка недр, а не земельного участка2. Согласно определению недр, приведённому в преамбуле Закона РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах», недрами является часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, а при его отсутствии ― ниже земной поверхности и дна водоёмов и водотоков, простирающаяся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.

Строительство

В силу статьи 19 Закона «О недрах», собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков имеют право по своему усмотрению в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространённых полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. В силу абзаца первого части 1 статьи 43 рассматриваемого закона, регулярные платежи за пользование недрами взимаются за предоставление пользователям недр исключительных прав на поиск и оценку месторождений полезных ископаемых, разведку полезных ископаемых, геологическое изучение и оценку пригодности участков недр для строительства и эксплуатации сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, строительство и эксплуатацию подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, за исключением инженерных сооружений неглубокого залегания (до 5 метров), используемых по целевому назначению. К строительству и эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых, относятся также строительство искусственных сооружений и прокладка кабелей и трубопроводов под водой (абзац третий). Согласно определению земельного участка, закреплённому в статье 11.1 Земельного кодекса Российской Федерации, таковым является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. 2

№ 6/2015

Требования о сносе (демонтаже)...

Из вышеприведённых положений можно сделать следующие выводы: 1. Несмотря на то, что недра не являются составной частью земельного участка, они могут быть использованы без оформления лицензии для прокладки инженерных сооружений неглубокого залегания ― до пяти метров;

Строительство

2. Возможность размещения инженерных коммуникаций неглубокого залегания связывается с наличием прав на земельный участок, расположенный над коммуникациями (дословно ― «в их границах», статья 19 Закона «О недрах»). Незаконно возведённые подземные инженерные коммуникации формально не подпадают под определение самовольной постройки, поскольку, согласно статье 222 ГК РФ, таковой будет являться только недвижимое имущество, «созданное на земельном участке».

№ 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Актуальные споры...

О. Олейникова

Ольга Олейникова юрист

ЖКХ

ы р о п с е е р е ы н ф го ь Актуальные споры с л в а у й о е н т ь л к л е А а т н и у сфере б потребителей в е м р м т о к о а п в о н т с щ й и я ил жжилищно-коммунального хоз

хозяйства

В настоящей статье даётся анализ самых «проблемных» споров с точки зрения защиты прав потребителей в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

№ 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! О. Олейникова

Актуальные споры...

Гражданин-потребитель, как правило, в правоотношениях выступает слабозащищённой стороной. Именно поэтому с целью установления баланса интересов было разработано законодательство о защите прав потребителей. Одной из сфер, где правовому положению потребителей уделено особое внимание, является сфера предоставления жилищно-коммунальных услуг. Контрагентами потребителя в складывающихся в этой сфере отношениях выступают ресурсоснабжающие организации ― бесспорные монополисты на рынке предоставления коммунальных услуг, а также управляющие организации, конкуренция между которыми весьма ограничена. В настоящей статье даётся анализ самых «проблемных» споров с точки зрения защиты прав потребителей в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

ЖКХ

Ресурсоснабжающая организация как исполнитель коммунальных услуг В зависимости от выбранного способа управления многоквартирным домом исполнителем коммунальных услуг может быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или ресурсоснабжающая организация (при непосредственной форме управления многоквартирным домом). Указанное правило Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ― ЖК РФ) является императивным. Это означает, что в случаях, когда собственниками помещений в многоквартирном доме выбран отличный от непосредственной формы способ управления многоквартирным домом, ресурсоснабжающая организация не может являться исполнителем коммунальных услуг. Вместе с тем, несмотря на указанное императивное правило, суды позволяют себе давать двоякое толкование системе договорных отношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг. Так, предметом рассмотрения в Верховном суде Российской Федерации стало заявление о признании недействующим пункта 14 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 «О

№ 6/2015

О. Олейникова

ЖКХ

предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее — Постановление № 354), согласно которому управляющая организация, выбранная в установленном жилищным законодательством Российской Федерации порядке для управления многоквартирным домом, приступает к предоставлению коммунальных услуг потребителям в многоквартирном доме с даты, указанной в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе управляющей организации, или с даты заключения договора управления многоквартирным домом, в том числе с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления по итогам проведения открытого конкурса, но не ранее даты начала поставки коммунального ресурса по договору о приобретении комму-

когда собственниками помещений в многоквартирном доме выбран отличный от непосредственной формы способ управления многоквартирным домом, ресурсоснабжающая организация не может являться исполнителем коммунальных услуг

нального ресурса, заключённому управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией. Управляющая организация прекращает предоставление коммунальных услуг с даты расторжения договора управления многоквартирным домом по основаниям, установленным жилищным или гражданским законодательством Российской Федерации, или с даты расторжения договора о приобретении коммунального ресурса, заключённого управляющей организацией с ресурсоснабжающей организацией. По мнению заявителя, указанная норма ограничивает право собственника жилого помещения на реализацию его волеизъявления, выраженного в решении общего собрания, закрепившего порядок ведения управле-

№ 6/2015

Актуальные споры...

ния управляющей организацией путём определения даты предоставления коммунальных услуг этой организацией.

ЖКХ

Разрешая дело, суд указал, что управляющая организация не может оказывать коммунальные услуги потребителям без заключения договора поставки коммунальных ресурсов с соответствующей ресурсоснабжающей организацией. Доводы о том, что оспариваемое нормативное предписание порождает неопределённость в вопросе внесения платы за предоставленные коммунальные услуги, суд посчитал необоснованными. Ресурсоснабжающая организация, как и управляющая, может являться исполнителем коммунальных услуг. Договор, содержащий положение о предоставлении коммунальных услуг, заключённый путём совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключённым потребителем с соответствующим исполнителем с даты начала предоставления коммунальных услуг таким исполнителем. Соответственно, в период, в течение которого выбранная управляющая организация ещё не заключила договора поставки коммунального ресурса, ресурсоснабжающая организация признаётся исполнителем коммунальных услуг, несмотря на наличие лица, осуществляющего управление многоквартирного дома1. Плата за коммунальные услуги, потребляемые на общедомовые нужды Коммунальные услуги, потребляемые в результате использования общего имущества в многоквартирном доме, признаются общедомовыми нуждами. Плата за общедомовые нужды осуществляется исходя из установленных нормативов потребления. Однако в случае, когда в многоквартирном доме установлен коллективный (общедомовой) прибор учёта, их размер определяется как разница показаний коллективного (общедомового) прибора учёта и суммы показаний индивидуальных приборов учёта. Расчёт размера платы за общедомовые нужды сопряжён с появлением так называемых небалансов, которые также подлежат оплате. Причины их возникновения разные: плата за потребляемые коммунальные услуги по нормативу (появляется сверхнормативное потребление), непредставле1

Решение Верховного суда Российской Федерации от 13.01.2014 по делу № АКПИ13-1116

№ 6/2015

О. Олейникова

ние ежемесячных показаний приборов учёта, потери в сетях вследствие их ненадлежащего содержания лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом. В любом случае, перед участниками отношений по предоставлению жилищно-коммунальных услуг встаёт вопрос: кто же должен оплачивать возникающие небалансы при потреблении коммунальных услуг на общедомовые нужды?

ЖКХ

заключённый путём совершения потребителем конклюдентных действий, считается заключённым потребителем с соответствующим исполнителем с даты начала предоставления коммунальных услуг

Абзацы второй и третий пункта 44 Постановления № 354 закрепляют в качестве общего правила положение, что распределяемый между потребителями объём коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды за расчётный период в многоквартирном доме, оборудованном общедомовым прибором учёта, не может превышать объёма коммунальной услуги, рассчитанного исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, и допускают изменение указанного порядка в случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, проведённым в установленном порядке, решения о распределении объёма коммунальной услуги в размере превышения объёма коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, определённого исходя из показаний коллективного (общедомового) прибора учёта, над объёмом, рассчитанным исходя из нормативов потребления коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, между всеми жилыми и нежилыми помещениями пропорционально размеру общей площади каждого жилого и нежилого

№ 6/2015

Актуальные споры...

помещения. Если такое решение не принято, объём коммунальной услуги в размере указанного превышения исполнитель оплачивает за счёт собственных средств. При этом установленный абзацами вторым и третьим пункта 44 Постановления № 354 порядок расчёта не распространяется на случаи, при которых исполнителем коммунальной услуги является ресурсоснабжающая организация.

ЖКХ

Позиция Верховного суда Российской Федерации по данному вопросу сводится к тому, что отнесение на исполнителя, осуществляющего управление многоквартирным домом, превышения объёма коммунальной услуги, предоставленной на общедомовые нужды, над нормативом коммунальной услуги на общедомовые нужды в случае, если собственниками помещений в многоквартирном доме не принято иное решение, направлено на стимулирование управляющей организации к выполнению мероприятий по эффективному управлению многоквартирным домом (выявлению несанкционированного подключения, внедоговорного потребления коммунальных услуг и др.) и достижение целей этого управления, обеспечивающих благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в таком доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставления коммунальных услуг.2 Указанная позиция суда во взаимосвязи с вышеприведённой по вопросу о том, может ли ресурсоснабжающая организация являться исполнителем коммунальных услуг, порождает неравенство субъектов. Если судами установлено, что ресурсоснабжающие организации, наряду с лицами, осуществляющими управление многоквартирными домами, могут являться исполнителями коммунальных услуг, то почему же в вопросе платы сверхнормативного потребления на общедомовые нужды такие исполнители «остаются в стороне», в результате чего потребители вынуждены самостоятельно нести все расходы, связанные с общедомовым потреблением. Решение Верховного суда Российской Федерации от 11.06.2013 № АКПИ13-205; Решение Верховного суда Российской Федерации от 16.10.2013 № АКПИ13-862 2

№ 6/2015

О. Олейникова

Так, жители г. Дзержинска Нижегородской области обратились в суд с требованием признать действия ресурсоснабжающей организации по выставлению счетов на оплату электроэнергии, потребляемой на общедомовые нужды, противоправными. Ресурсоснабжающая организация является поставщиком коммунальных ресурсов, в то время как исполнителем коммунальных услуг выступает управляющая организация. В этой связи управляющая организация, как исполнитель, должна выставлять потребителям счета на оплату электроэнергии, потребляемой в том числе на общедомовые нужды.

ЖКХ

Вместе с тем суд посчитал иначе. В отсутствие договора, заключённого между ресурсоснабжающей и управляющей организациями, ресурсоснабжающая организация вправе выставлять платёжный документ и взимать плату как за электроэнергию, потребляемую в индивидуальных помещениях, так и за электроэнергию, потребляемую на общедомовые нужды. В указанных условиях ресурсоснабжающая организация может быть отнесена к исполнителю коммунальных услуг. Если управляющая организация не заключила договоров поставки коммунального ресурса, ресурсоснабжающая организация обязана приступить к предоставлению коммунальных услуг соответствующего вида непосредственно собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме.3 Важно отметить, что ранее тот же Дзержинский городской суд Нижегородской области придерживался другой позиции. «Исходя из анализа указанных правовых норм следует, что производить расчёт и взимать плату за подачу жителям многоквартирных домов электрической энергии имеет право лицо, обладающее статусом исполнителя соответствующей коммунальной услуги, который, в свою очередь, зависит от выбранного собственниками жилых помещений в многоквартирных домах способа управления домами, в связи с чем ресурсоснабжающая организация имеет право взимать плату и выставлять квитанции за поставляемые ресурсы только в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками расположенных в нём помещений либо на основании принятого в установленном порядке решения 3

Решение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 24.06.2014 по делу № 2-2890/14

№ 6/2015

Актуальные споры...

общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о внесении платы за коммунальные услуги конкретной ресурсоснабжающей организации».4 Таким образом, ресурсоснабжающая организация не вправе производить расчёт и требовать напрямую от жителей многоквартирных домов, управление которыми осуществляется управляющей организацией или товариществом собственников жилья, плату за потреблённую электроэнергию на общедомовые нужды. Указанные действия являются незаконными. Споры о качестве предоставленной коммунальной услуги

ЖКХ

Одним из условий надлежащего оказания услуги является её качество. Статья 4 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» качество услуги определяет как её соответствие обычно предъявляемым требованиям и пригодность для целей, для которых услуга такого рода обычно используется. Несмотря на кажущуюся простоту формулировки, доказать качество оказанной услуги зачастую бывает не просто. Особенно когда дело касается оказания коммунальных услуг. Определение понятия «коммунальные услуги» содержится в Постановлении № 354. «Коммунальные услуги» — это осуществление деятельности исполнителя по подаче потребителям любого коммунального ресурса в отдельности или двух и более из них в любом сочетании с целью обеспечения благоприятных и безопасных условий использования жилых, нежилых помещений, общего имущества в многоквартирном доме, а также земельных участков и расположенных на них жилых домов (домовладений). Таким образом, процесс оказания услуги заключается в передаче исполнителем потребителю коммунального ресурса — холодная вода, горячая вода, электрическая энергия, газ, тепловая энергия, бытовой газ в баллонах, твёрдое топливо при наличии печного отопления, сточные бытовые 4

Решение Дзержинского городского суда Нижегородской области от 07.08.2013.

№ 6/2015

О. Олейникова

воды. Соответственно, услугами являются холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление. Общим критерием качества для всех оказываемых коммунальных услуг является их предоставление без перерывов или с допустимой продолжительностью перерыва. Каждый отдельный вид услуги обладает своими параметрами качества: холодное, горячее водоснабжение и газоснабжение — состав и свойства, давление; горячее водоснабжение и отопление — давление и температура; электроснабжение — напряжение и частота электрического тока.

№ 6/2015

ЖКХ

исполнитель обязан произвести перерасчёт платы за коммунальную услугу, а потребитель вправе требовать уплаты неустойки

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Оптимизация налога...

Г. Крюк

Галина Крюк директор ООО «Юридический центр «БАРРИСТЕР», г. Тула E-mail: advokat1915@yandex.ru

Налоги

я и ц а налога о з в Оптимизация и т с м е и щ т у п я м и и н наОимущество путём а а в н и а р г а о п й о оспаривания нал ём ос кадастровой в в о о р т ут даст бъек п 2 ь стоимости объектов о ка т и с т а с Ч о . и м и тЧасть 2 недвижимости. о с о т с м и ж и в нед Продолжаем тему оптимизации налогообложения по налогу на имущество юридических лиц путём снижения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Подошел отчётный период за первый квартал 2015 года, и всё больше бухгалтеров и руководителей предприятий с неприятным удивлением обнаруживают у себя значительное увеличение налогового бремени по налогу на имущество. № 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Г. Крюк

Оптимизация налога...

Если в прошлом году налог на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости был введён на территории четырёх регионов (города Москвы, Московской области, Амурской и Кемеровской областей), то с 2015 года к ним присоединились ещё 28 регионов. Среди «счастливчиков» Санкт-Петербург, Ивановская, Курганская, Липецкая, Магаданская, Псковская, Рязанская, Сахалинская, Свердловская, Томская, Тульская, Тюменская, Удмуртская области, Забайкальский край, Кабардино-Балкарская республика, Башкортостан, Татарстан, Ингушетия, Коми, Северная Осетия, Хакасия и другие.

Налоги

Всё более налогоплательщиков ― юридических лиц по всей России обнаруживают, что их объекты недвижимости включены в региональные Перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется исходя из их кадастровой стоимости (далее ― Перечни). Часто региональные власти включают в данные Перечни объекты недвижимости по принципу «включим все, а потом разберёмся». Так, в ряде регионов в них были включены производственные объекты, цеха, склады и даже котельные. В городе Москве для определения фактического использования объектов недвижимости существует специально уполномоченный орган ― Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. В регионах специального уполномоченного органа обычно не создают. Как известно, до определения ФНС России состава сведений, подлежащих включению в Перечень, их состав утверждается высшим исполнительным органом субъекта РФ по согласованию с ФНС России (ч. 1 ст. 4 Закона РФ № 307-ФЗ). А вот откуда данные сведения берёт высший орган исполнительной власти? Чаще всего от органов муниципальной власти. Порядок и основания предоставления данной информации муниципальными органами власти законодательно не закреплён, что и приводит к включению в Перечни всех подряд объектов. Процедура оптимизации налогообложения по данному налогу включает в себя два основных направления: 1) признание постановления органа исполнительной власти субъекта

№ 6/2015

Г. Крюк

РФ в части включения объекта недвижимости в Перечень недействительным; 2) снижение кадастровой стоимости объекта недвижимости путем её оспаривания. Первый путь ― судебный. Можно, конечно, в порядке досудебного регулирования подать претензионное письмо в орган исполнительной власти, но чаще всего его должностные лица не хотят брать на себя ответственность по исключению объекта, отсылая в суд.

Налоги

Также необходимо убедиться, что объект недвижимости, включённый в Перечень, действительно обладает признаками недвижимого имущества, описанными в статье 378.2 Налогового кодекса РФ. Объект недвижимости признаётся предназначенным для использования в целях делового, административного или коммерческого назначения, если назначение помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учёта (инвентаризации) предусматривает размещение офисов и офисной инфраструктуры. Либо назначение иное, но фактически используется под размещение офисов и офисной инфраструктуры (включая централизованные приёмные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки) не менее 20 процентов общей площади объекта недвижимости. Объект должен быть расположен на земельном участке, один из видов разрешённого использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения. Кроме того, региональное законодательство может внести уточняющие характеристики объектов. Так, в Удмуртской республике объектами налогообложения по кадастровой стоимости являются административно-деловые и торговые центры площадью свыше 1000 кв. м. (Закон Удмуртской республики от 27.11.2003 № 55-РЗ). В Санкт-Петербурге ― нежилые помещения площадью свыше 3000 кв. м., которые используются для дело-

№ 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Г. Крюк

Оптимизация налога...

вых, коммерческих целей, в бытовом обслуживании или общепите (Закон Санкт-Петербурга от 26.11.2003 № 684-96). В Приморском крае объектами налогообложения по кадастровой стоимости являются административно-деловые и торговые центры, нежилые помещения, которые используются для размещения офисов и торговых объектов (Закон Приморского края от 28.11.2003 № 82-КЗ). Таким образом, если вы уверены, что объект недвижимости был включён в Перечень ошибочно и он не соответствует критериям, описанным в ст. 387.2. НК РФ, и критериям регионального законодательства, необходимо обращаться в суд с заявлением о признании недействительным Перечня в части включения в него записи о вашей недвижимости.

Налоги

В силу п. 2 ч. 1 ст. 25 ГПК РФ, дела об оспаривании нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов Российской Федерации, затрагивающих права, свободы и законные интересы граждан и организаций, подсудны Верховному суду республики, краевому, областному суду, суду города федерального значения, суду автономной области и суду автономного округа. Согласно ч. 2 ст. 253 ГПК РФ, установив, что оспариваемый нормативный правовой акт или его часть противоречит федеральному закону либо другому нормативному правовому акту, имеющим большую юридическую силу, суд признаёт нормативный правовой акт недействующим полностью или в части со дня его принятия или иного указанного судом времени. При этом заявителю в суде необходимо обосновать, что объект недвижимости действительно не вписывается в критерии законодательства для налогообложения по кадастровой стоимости. В этом плане показательно Решение Московского городского суда от 28 апреля 2014 года по делу № 3-69/2014. Заявитель обратился с требованием о признании недействительным приложения к Постановлению Правительства Москвы от 29 ноября 2013 г. № 772-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, на 2014 год» в части включения в него своего здания. Истец ссылался на то, что здание

№ 6/2015

Г. Крюк

не обладает признаками торгового объекта, поскольку такие объекты на земельном участке отсутствуют, на нём расположены склады. Неправильное включение здания в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, привело к увеличению налога на имущество и нарушению прав заявителя на уплату такого налога в установленном законом размере. Судом было установлено, что на дату принятия обжалуемого постановления земельный участок под зданием, собственником которого является истец, имел вид разрешённого использования «эксплуатация комплекса зданий в производственных и административных целях».

Налоги

Кроме того, в суд были представлены результаты проверки Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости в городе Москве соответствия фактического вида использования земельного участка, на котором находится здание, в ходе которой выявлено, что на указанном земельном участке расположено несколько зданий, одно из которых используется под административные цели (офисы, банк) и предприятие общественного питания (кафе). При таких обстоятельствах в удовлетворении заявления было отказано. Для вынесения такого решения суду было достаточно только назначения земельного участка, а то, что основной объект недвижимости использовался как склад, не явилось правоопределяющим фактом. Верховный суд РФ своим Определением от 13 августа 2014 года № 5-АПГ14-19 Решение Московского городского суда по данному делу оставил в силе. Обращение с заявлением о признании недействительным Перечня в части исключения записи об объекте возможно лишь в том случае, если налицо фактические обстоятельства, подтверждающие нарушение законодательства. В качестве доказательств необходимо использовать вид размещённого использования земельного участка, назначение зданий и помещений по паспорту БТИ, наименование зданий по свидетельству о государственной регистрации права собственности, а также доказательства фактического использования объекта недвижимости (фотографии, договоры, подтверждающие производственный процесс, производственно-техническая документация, лицензии и т. д.).

№ 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Г. Крюк

Оптимизация налога...

В ходе судебного заседания высшим органом исполнительной власти субъекта РФ возможно комиссионное обследование фактического использования вашего объекта недвижимости. При этом должно быть установлено, что не менее 80 процентов его общей площади не используется для фактического размещения офисов и сопутствующей офисной инфраструктуры (включая централизованные приёмные помещения, комнаты для проведения встреч, офисное оборудование, парковки). Если нет однозначных доказательств фактического использования вашего объекта недвижимости для производственного назначения, велик риск отказа судом в удовлетворении заявления.

Налоги

В данном случае целесообразнее двигаться по второму пути, обращаться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости объекта недвижимости. Порядок и процедура оспаривания достаточно подробно описана в части первой данной статьи.

№ 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Г. Крюк

Оптимизация налога...

Комментарий к статье

«Оптимизация налога на имущество путём оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости»

Налоги

Ксения Глушко юрист 2 класса, ведущий юрисконсульт ГКУ «ИС Нагорного района» г. Москвы Относительно рассматриваемой статьи следует сказать, что она носит больше теоретический, нежели практический характер, хотя и содержит много рекомендаций автора. Однако большая часть из них основана на нормативных актах различной юридической силы. Автором не выявлено единой позиции судов по данной проблематике, отсутствует анализ судебных решений. Следовательно, таков замысел автора статьи. Статья больше походит на добротную пошаговую инструкцию по вопросу, как добиться снижения кадастровой стоимости объекта недвижимости, подкреплённую положениями российского законодательства. Судя по тому, что автором разработан ряд рекомендаций для тех, кто столкнулся с затронутой в статье проблемой, можно сделать вывод, что комментируемая статья может иметь практически-прикладной характер и быть хорошим подспорьем для «новичков» в вопросе снижения кадастровой стоимости объекта недвижимости. В целом, можно сказать, что статья в основе своей теоретического характера, с довольно глубоким изучением поставленного вопроса и рекомендациями автора, как и что делать, на основании чего и куда обращаться.

№ 6/2015

Г. Крюк

Алексей Сорокин юрист

№ 6/2015

Налоги

Оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости всегда было, есть и будет популярным способом оптимизации налоговой нагрузки. Автор подробно описал процедуру оспаривания в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Лично для меня огромный интерес представляют обжалование решений результатов определения кадастровой стоимости в суде и вопросы, связанные с данной процедурой, например, вопросы о подсудности указанных споров, особенностях подачи подобных заявлений. Зачастую суды испытывают трудности при определении порядка производства при рассмотрении указанной категории дел: с одной стороны, заявитель в суде обжалует результат определения кадастровой стоимости, очевидно, что указанные дела должны рассматриваться в порядке особого производства, но закон предусматривает иное, что приводит к нарушению единообразия практики. Поэтому хотелось бы увидеть вторую часть статьи в изложенной авторской позиции, но со спецификой судебного рассмотрения, а также с указанием итога ― порядка уплаты налога при изменении кадастровой стоимости. Статья подтолкнула к следующему умозаключению: возможно ли исключить имущество лица из объектов налогообложения, установленных законом субъекта РФ в соответствии со ст. 378.2 НК РФ, в судебном порядке?

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Споры по выборам...

Г. Доля

Галина Доля

Управляющие компании

юрист ООО «Платежка»

м а р Споры повы выборам бо аний о п п м ы о к р о х управляющих Сп яющи компаний л в а упр

В связи с обязательным введением процедуры лицензирования для многих собственников вновь обрёл актуальность вопрос о смене управляющей компании.

№ 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Г. Доля

Споры по выборам...

Сам процесс смены управляющих компаний урегулирован Жилищным кодексом Российской Федерации и предполагает следующее. В соответствии с частью 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из предусмотренных в данной норме способов управления многоквартирным домом.

Управляющие компании

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменён в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 3 статьи 161 Жилищного кодекса РФ). При проведении общего собрания необходимо учитывать требования ст. 45 Жилищного кодекса, в частности, необходимо заранее (за 10 дней до даты проведения собрания) известить собственников о проведении собрания, соблюсти порядок проведения общего собрания, собрать необходимый кворум собственников, соблюсти порядок подсчёта голосов, указать необходимые реквизиты протокола собрания и т. д. В случае нарушения указанных норм, по иску собственников, решение собрания могут признать недействительным, а результаты выборов управляющей компании отменить. В качестве примера можно привести решение Минусинского городского суда Красноярского края от 22.10.2014 по делу № 33-1236/2015, А-57. В указанном деле собственниками помещений в многоквартирном доме (далее — МКД) были заявлены требования к иным собственникам помещений МКД (Ответчикам) о признании недействительными решения общего собрания собственников жилого многоквартирного дома, в том числе в части выбора способа управления домом другой управляющей организацией ООО УК «Комфорт» и расторжении договора управления с ООО УК «Старт».

№ 6/2015

Г. Доля

Разрешая спор, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований.

Управляющие компании

Мотивируя данный вывод, суд исходил из того, что собственники помещений в указанном доме о проведении собрания в заочной форме в установленном законом порядке извещены не были, поскольку уведомления о проведении собрания каждому собственнику помещения заказными письмами не направлялись, под роспись в установленный законом срок не вручались, бланки решений, о которых говорится в уведомлении, собственникам не направлялись, вручались лично и не всем, что является существенным нарушением порядка проведения общего собрания собственников жи-

В случае нарушения указанных норм по иску собственников решение собрания могут признать недействительным, а результаты выборов управляющей компании отменить

лых помещений многоквартирного жилого дома, предусмотренного ЖК РФ. Кроме того, из реестров вручения следует, что уведомления о проведении собрания вручались сразу с бланками решений в ходе проведения собрания. Доказательств тому, что способ оповещения о проведении общего собрания может быть иной, чем вышеназванный, ответчиками не представлено, более того, ими не оспаривалось, что решения о возможности иного способа оповещения ранее собственниками жилого дома не принималось, что свидетельствует о том, что извещение о проведении общего собрания должно было быть произведено согласно ст. 45 ЖК РФ. В апелляционной инстанции указанное решение устояло, Красноярский краевой суд оставил апелляционную жалобу ответчиков без удовлетворе-

№ 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Г. Доля

Споры по выборам...

ния, указав на то, что при существенных нарушениях проведения общего собрания решения такого собрания являются незаконными (апелляционное определение от 11 февраля 2015 г. по делу № 33-1236/2015, А-57). Таким образом, в случае если собственники примут решение сменить управляющую компанию, то соблюдение требований жилищного законодательства является гарантией того, что в дальнейшем иные лица оспорить принятое решение не смогут.

Управляющие компании

Судебная практика по данной категории дел уже сложилась, решения по таким делам выносятся судами единообразно (дело № 2-1645/2013 от 9 октября 2013 г., дело № 2–76/2015 от 04 февраля 2015 года).

Предыдущие управляющие компании, преследуя свои цели, не всегда передают необходимую документацию своему преемнику, не освобождают помещения, чинят препятствия

Однако не стоит забывать о том, что даже при соблюдении требований законодательства по смене управляющей компании могут возникнуть сложности фактического характера, когда предыдущие управляющие компании не хотят уступать своё место и не дают возможности вновь избранным «управляйкам» осуществлять деятельность по управлению МКД. Так, предыдущие управляющие компании, преследуя свои цели, не всегда передают необходимую документацию своему преемнику, не освобождают занимаемые ими помещения, чинят препятствия в управлении многоквартирным домом, иным образом препятствуют осуществлению деятельности и т. д. В таких случаях вновь избранным управляющим компаниям не остаётся иного пути, как защищать свои законные права и интересы в судебном порядке.

№ 6/2015

Г. Доля

В арбитражных судах иски управляющих компаний с требованием об устранении препятствий в осуществлении права управления жилым домом нередки и, как правило, удовлетворяются судом в полном объёме (дело № А28-3493/2013, дело № А45-25632/2014, дело № А73-6106/2013, дело № А43-18961/2014, дело № А73-2933/2014, дело № А66-8445/2014, дело № А09-9149/2014). Арбитражные суды, вынося решения в пользу управляющих компанийпреемников, ссылаются на следующие значимые обстоятельства:

Управляющие компании

• наличие воли собственников на управление домом именно выбранной управляющей компанией (преемником) и непризнание в качестве управляющей компании предшественника (в виде протокола общего собрания); • документы о взаимоотношениях с ресурсоснабжающими организациями; • показания свидетелей - собственников квартир, подтверждающих факт избрания управляющей компании - преемника и управление ею по настоящее время МКД; • отсутствие других собраний о смене управляющей компании; • отсутствие доказательств со стороны управляющей компании -предшественника о заключении с собственниками нового договора управления. Как правило, судами в первую очередь рассматриваются протоколы общего собрания, т. к. именно эти документы являются легитимными и выражают волю собственников на выбор управляющей компании. Остальные доказательства, как правило, не влияют на существо правоотношений и принимаются судом в совокупности (дело № А28-3493/2013). Доводы ответчиков (управляющих компаний – предшественников) о возможности отказа от исполнения (расторжении) договоров управления общим имуществом лишь при условии ненадлежащего исполнения обя-

№ 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Г. Доля

Споры по выборам...

занностей управляющей организацией суды признают ошибочным (дело № А45-25632/2014). В обоснование судом указано на следующее.

Управляющие компании

Пунктом 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрена возможность изменения или расторжения договора управления многоквартирным домом в порядке, установленном гражданским законодательством. Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации (далее — ГК РФ), иными законами или договором (статья 450 ГК РФ). Договор управления представляет собой разновидность договора на оказание услуг, включающего заказ или самостоятельное выполнение управляющим лицом подрядных работ в отношении многоквартирного дома. Согласно статье 782 ГК РФ, заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесённых им расходов. Односторонний отказ домовладельцев от исполнения договора с управляющей организацией (расторжение договора) не противоречит Гражданскому и Жилищному кодексам Российской Федерации. Правильность этого вывода подтверждена позицией Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 22.11.2011 № 7677/11.

№ 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Пороки в истории недвижимости...

Е. Гусева

Екатерина Гусева практикующий юрист E-mail: 9055783844@mail.ru

Приватизация

и и р о т с и : в и и т к Пороки в истории с о о р м о и П я ж и и в в недвижимости: нед ледстпоследствия и и ц с а з по и т а в приватизации при

Этой статьёй мы открываем цикл тем, в которых будем рассматривать различные пороки в истории недвижимости, и прежде всего квартир, способные повлиять на владение новым собственником этой недвижимостью.

№ 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Гусева

Пороки в истории недвижимости...

Начнём, как говорится с самого начала: с Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Именно тогда, в 90–е годы, из-за неотработанности действий государственных органов было допущено огромное количество нарушений прав, особенно это касается несовершеннолетних, последствия этих действий всплывают в судебной и риэлтерской практике и в настоящее время. Особенно характерной приметой того времени были частые случаи, когда несовершеннолетний был зарегистрирован в квартире вместе с родителями, однако родители, чтобы не иметь проблем с реализацией недвижимости в последующем, единолично принимали решение о невключении детей в приватизацию и о ненаделении их долей в имуществе.

Приватизация

Так как в практике анализа документов на квартиру зачастую приходится иметь дело с совершенно разными ситуациями и нарушения по ним могут происходить в разное время, необходимо прежде всего хронологически проследить, как происходило изменение законодательства в этой области в 1991-94 годах. «Первой ласточкой» в этой сфере стало Постановление Пленума Верховного суда РФ от 24 августа 1993 года № 8, п. 7 которого гласил: «Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 69 Жилищного кодекса РФ, имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение». Учитывая, что, в соответствии со ст.ст. 28, 37 ГК РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать некоторые сделки, в том числе влекущие отказ от принадлежащих подопечному прав, а попечитель давать согласие на совершение таких сделок, отказ от участия в приватизации может быть осуществлён родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии разрешения указанных выше органов». Однако в это время подобная практика невключения детей в приватиза-

№ 6/2015

Е. Гусева

цию всё ещё сохранялась практически повсеместно, и только с принятием Федерального закона от 11 августа 1994 г. № 26-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» ситуация стала однозначно урегулирована: «В договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передаётся в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением».

Приватизация

С этого момента и по сегодняшний день можно однозначно говорить об обязательности включения детей в приватизацию. Следующим вопросом становится вопрос о защите несовершеннолетними своих нарушенных прав в ходе приватизации. Как же суды рассматривают этот момент? Общий срок исковой давности тут, казалось бы, нарушен, ведь даже те, кто родился в 1994 году, после вступления в силу закона, уже достигли на сегодняшний момент совершеннолетия. Наиболее характерным для понимания позиции судов в этом отношении является Определение Верховного суда РФ от 12 августа 2008 г. № 56-В08-10, исходя из которого: Б. А. А. обратилась в суд с указанными требованиями, ссылаясь на то, что в феврале 1994 года её родители Б. А. И. и Б. Н. Е. (К.). заключили договор с разрезом «Лучегорский» на передачу в их собственность занимаемой квартиры по адресу: <...>. На время заключения договора она, 1976 года рождения, и её брат Б. Е. А., 1977 года рождения, будучи несовершеннолетними, в нарушение требований закона не были включены в состав собственников приватизируемого жилого помещения, хотя и являлись членами семьи своих родителей. В связи с этим просила включить её в состав собственников указанного жилого помещения, признать частично недействительным регистрационное удостоверение от 15 марта 1994 года о регистрации права собственности на спорную квартиру за Б. А. И. и Б. Н. Е. и свидетельство о праве на наследство по закону от 6 февраля 2007 года в части указания в нём на принадлежность умершему 26 июля

№ 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Гусева

Пороки в истории недвижимости...

2006 года Б. А. И. 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. Ответчица К. исковые требования не признала, пояснив, что дочь с момента приватизации квартиры знала о том, что не включена в число собственников жилого помещения; к настоящему времени она пропустила срок для обращения в суд с иском, в связи с чем в исковых требованиях следует отказать.

Приватизация

Ответчица исковые требования не признала, пояснив, что дочь с момента приватизации квартиры знала о том, что не включена в число собственников жилого помещения

Путём нехитрых математических манипуляций мы понимаем, что Б. А. А. достигла своего совершеннолетия после приватизации, но в том же 1994 году. В суд же она обращается только в 2007 году после получения документов на наследство. Какие же основания находит суд для признания срока исковой давности не пропущенным: «суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что срок исковой давности (ч. 2 ст. 181 ГК РФ) в таком случае должен течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ч. 1 ст. 200 ГК РФ). Как установлено судом первой инстанции, истица узнала о том, что не включена в число собственников после выдачи свидетельства о праве на наследство по закону после смерти отца Б. А. И. 26 июля 2006 года. В суд она обратилась в феврале 2007 года, т. е. в пределах годичного срока. С учётом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ считает, что у суда кассационной инстанции не имелось оснований, предусмотренных законом, для вынесения нового решения об

№ 6/2015

Е. Гусева

отказе в иске. В связи с чем определение суда кассационной инстанции нельзя признать законным, и оно подлежит отмене. Получается, что вся недвижимость, переданная с нарушением прав детей в те далекие от нас годы, по-прежнему находится под угрозой. Другим немаловажным пороком в истории квартир является наличие людей, которые в ходе приватизации отказались от неё, но, тем не менее, на момент продажи квартиры сохраняют в ней право пользования или выписаны из неё с нарушением законодательства.

Приватизация

Рассмотрим несколько интересных моментов, когда жилое помещение, переданное семье по договору найма жилого помещения (после 1 марта 2005 г. по договору социального найма) было приватизировано некоторыми собственникам (одним и несколькими), а также имеются в этом жилом помещении лица, которые отказались от участия в приватизации и дали согласие на приватизацию. Исходя из ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», лица, давшие согласие на приватизацию, сохраняют право пользование помещением. Учитываем также пояснения в пункт 18 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 № 14 «В отношении названных в ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» о том, что к бывшим членам семьи собственника жилого помещения не применяется положение п. 2 ст. 292 ГК РФ. Это связано с тем, что приватизация занимаемого по договору социального найма помещения невозможна без получения согласия членов семьи собственника. Право пользования таким помещением для бывших членов семьи будет носить бессрочный характер. Следовательно, данное право должно учитываться при переходе права собственности на помещение к другому лицу по соответствующему основанию (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование)». Точно такие же права сохраняются и у члена семьи собственника, ранее использовавшего право приватизации в другом помещении, а затем вселившегося к собственнику и подписавшего необходимые для приватиза-

№ 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Гусева

Пороки в истории недвижимости...

ции документы, в том числе и согласие (Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года, вопрос 3).

Приватизация

В качестве примера из судебной практики по вопросам прекращения семейных отношений можно обратиться к Судебной практике по гражданским делам за II полугодие 2006 года Верховного суда Республики Карелия: «К. обратилась в суд с иском к бывшему мужу о выселении без предоставления другого жилого помещения, мотивируя свои требования тем, что в 1987 году истице, её матери и несовершеннолетней дочери истицы была предоставлена двухкомнатная квартира в г. Питкяранта. В 1993 го-

Вся недвижимость, переданная с нарушением прав детей в далёкие от нас годы, по-прежнему находится под угрозой

ду истица зарегистрировала ответчика в спорной квартире. 18.10.2002 г. истица оформила спорную квартиру в собственность в порядке приватизации. Ответчик от участия в приватизации отказался. Истица просила выселить ответчика из указанной квартиры без предоставления другого жилого помещения, поскольку он в квартире длительное время не проживает, не является членом её семьи. Питкярантский городской суд отказал в удовлетворении иска. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Карелия не нашла оснований для отмены решения суда, указав следующее. В соответствии с ч. 4 ст. 31 ЖК РФ, в случае прекращения семейных от-

№ 6/2015

Е. Гусева

ношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определённый срок на основании решения суда.

Приватизация

При таких обстоятельствах суд обоснованно сделал вывод о том, что ответчик не может быть выселен из спорной квартиры в соответствии со ст. 31 п. 4 ЖК РФ, поскольку на момент приватизации имел равные с истицей права по пользованию жилым помещением. Вернёмся к вопросу о бессрочности прав пользования лиц, отказавшихся от приватизации. Можно ли однозначно говорить, что, несмотря ни на какие обстоятельства, это право не прекращается? Судебная практика даёт нам на это ответы. Первым основанием для прекращения этого права является личное волеизъявление, приравненное к отказу от такого права: «Что касается ст. 19 Вводного закона, то данная норма призвана защитить права бывших членов семьи собственника жилого помещения от возможного принудительного их выселения по инициативе собственника, то есть против их воли. Следовательно, реализация этих прав зависит от волеизъявления самих бывших членов семьи собственника. В случае их намерения добровольно выбыть из квартиры собственника на иное место жительства такое обстоятельство должно расцениваться как отказ от прав и обязанностей, установленных законом или договором в отношении данного жилого помещения» (Определение Верховного суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 203-В11-1). Следующим способом прекращения подобных прав является утрата права пользования, причём она происходит по тем же основаниям, что и

№ 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Гусева

Пороки в истории недвижимости...

утрата обычно права пользования жилым помещением: не вселялся, не проживает, не имеет вещей, не ведёт хозяйства по этому адресу.

Приватизация

Примером такой судебной практики может служить Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 19 ноября 2012 г. № 33-15524/12: «Д. Л. обратилась в Василеостровский районный суд Санкт-Петербурга с иском к М. о признании утратившей право на жилую площадь, в обоснование заявленных требований истец указала, что в декабре 2001 года ей была предоставлена жилая площадь по договору №**. <...> года квартира № <...> в Санкт-Петербурге была передана ей в собственность, право собственности зарегистрировано в установленном порядке.

Это не отменяет обязанности продавца информировать будущего покупателя о том, что в приобретаемой квартире имеются лица, сохраняющие подобное право пользования, под страхом признания сделки ничтожной

№ 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Устранение кадастровой...

С. Сергеева

Светлана Сергеева начальник отдела судебной практики правового управления ООО «УК «РД»», E-mail: alanka@list.ru

Кадастр

е и н и е к н Устранение кадастровой б а и р ш т о с ц й и У о н в наложении а ошибки при о р р г т и : с в и о н а к е ж т кад земельных границ участков: с о а л ч а у н й х и о ы р н н п б ь е анализ судебной практики л д е у с м е з з и и л к а и ан ракт п Одной из распространённых правовых проблем в юридической практике становится установление определённости в границах земельных участков при их наложении. Ситуация может усугубляться тем, что границы одного из накладывающихся земельных участков не всегда имеют значения в системе координат. Такие участки, как правило, носят статус «ранее учтённые», а их местоположение определено описательным методом. № 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! С. Сергеева

Устранение кадастровой...

Из анализа судебной практики следует, что одним из способов защиты нарушенного права правообладателя ранее учтённого земельного участка является обращение в суд с исковым заявлением об определении местоположения границ ранее учтённого земельного участка и исправлении кадастровой ошибки в определении границ накладывающегося земельного участка.

Кадастр

Весьма показательным в решении данной задачи является Постановление ФАС Центрального округа от 23 сентября 2013 г. по делу № А623572/2012, где суд при аналогичных обстоятельствах дела кадастровую ошибку установил и исправил. Однако имеется и другая позиция судов, в которой при указанных обстоятельствах усматривается спор о праве (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 14.05.2012 по делу № А10-2498/2011). Разумеется, что определение способа защиты ― это прерогатива истца, какую выбрать тактику ― каждый выбирает самостоятельно. В данной статье мы попытаемся обосновать позицию истца при выборе указанного способа защиты. Для этого необходимо выделить три основных положения защиты: во-первых, нужно подтвердить факт наложения земельных участков; во-вторых, обосновать наличие ошибки в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости; и в-третьих, подчеркнуть, что сведения, указанные в межевом плане ранее учтённого земельного участка, являются достоверными. Итак, в силу п. 2 ч. 1 ст. 28 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», кадастровой ошибкой в сведениях является воспроизведённая в государственном кадастре недвижимости ошибка в документе, на основании которого вносились сведения в государственный кадастр недвижимости. Как следует из пункта 4 названной статьи, кадастровая ошибка в сведениях подлежит исправлению в порядке, установленном для учёта изменений соответствующего объекта недвижимости (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственном кадастре недвижимости, являются документы, представленные в соответствии со статьёй 22 настоящего Закона), или в

№ 6/2015

С. Сергеева

порядке информационного взаимодействия (если документами, которые содержат такую ошибку и на основании которых внесены сведения в государственном кадастре недвижимости, являются документы, поступившие в орган кадастрового учёта в порядке информационного взаимодействия), либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении такой ошибки. Процедура исправления кадастровой ошибки прописана в Порядке ведения государственного кадастра недвижимости, утверждённом приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 04.02.2010 № 42 (далее ― Порядок) в соответствии с пунктом 10 статьи 4 Закона № 221-ФЗ.

Кадастр

Из пунктов 4, 18, 47 Порядка следует, что исправление кадастровых ошибок в кадастровых сведениях относится к одной из кадастровых процедур, выполняемых уполномоченными должностными лицами органа кадастрового учёта при внесении кадастровых сведений в Реестр объектов недвижимости, и сопровождается принятием соответствующего решения. Основаниями для исправления кадастровой ошибки являются: представленные (поступившие в порядке информационного взаимодействия) документы, необходимые для кадастрового учёта изменений объекта недвижимости; вступившее в законную силу решение суда об исправлении кадастровой ошибки. Согласно позиции Высшего арбитражного суда, выраженной в Определении от 26.12.2013 по делу № ВАС-18743/13, ответчиком по требованию об установлении кадастровой ошибки должен выступать орган кадастрового учёта, которым внесены недостоверные сведения в государственный кадастр. Орган кадастрового учёта при наложении границ ранее учтённого участка и заявленного к учёту обязан был своевременно обнаружить наложение и отказать в кадастровом учёте правообладателям вновь образуемых земельных участков. Ошибочно отмежеванные и неправомерно учтённые в кадастре земельные участки не могут считаться прошедшими межевание.

№ 6/2015

Устранение кадастровой...

В отдельных случаях орган кадастрового учёта самостоятельно выносит решение о необходимости устранения кадастровой ошибки в кадастровых сведениях об объекте недвижимости в части местоположения границ земельного участка, что несколько упрощает процедуру её доказывания. Однако устранение выявленной кадастровой ошибки подлежит только в судебном порядке.

Кадастр

Теперь необходимо разобраться в нормативном и доказательственном обосновании позиции правообладателя ранее учтённого земельного участка, чьи права нарушаются. Подтвердить наложение земельных участков возможно посредством предоставления таких доказательств, как межевой план ранее учтённого земельного участка, где в заключении кадастровым инженером отмечается факт наложения; решение органа кадастрового учёта об отказе в учёте изменений объекта недвижимости по причине наложения земельных участков, также в качестве дополнительного доказательства может быть использовано экспертное заключение. Следует отметить, что необходимость проведения экспертизы в таких случаях подтверждается примерами судебной практики. Так, в частности, в Постановлении ФАС Поволжского округа от 06.06.2014 по делу № А575976/2010 было предписано провести землеустроительную экспертизу с целью выявления факта наложения земельных участков. Выявленный факт наложения послужил основой для установления кадастровой ошибки.

100

№ 6/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Отказ в удовлетворении...

Н. Силина

Елена Лизина юрист E-mail: ellizina@mail.ru

и и н оре

Судебная практика

в Отказ в удовлетворении т е л в о о д я у а и в требования о расторжении н р з о а в в а к о о г б я о е и д От договора р н и а т и пожизненного ж н р е е ж д р о е о с д о т у ог м в с в суде содержания рас енсниждивением е н Часть и з н и 1 е ж в о и п д ж и с

Удовлетворяя или отказывая в удовлетворении требования о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, суд должен, прежде всего, выяснить наличие или отсутствие существенных нарушений условий заключённого договора. Последствием расторжения договора является право получателя ренты требовать возврата ему переданной недвижимости или выплаты выкупной цены. При отказе в удовлетворении требований положение вещей сохраняется, договор продолжает иметь юридическую силу и порождать юридические последствия. № 6/2015

103

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Лизина

Отказ в удовлетворении...

Так, апелляционным определением по делу № 33-574/2013 от 12 марта 2013 года судебная коллегия по гражданским делам Томского областного суда рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Томске дело по апелляционной жалобе истца на решение Кировского районного суда г. Томска от 13.12.2012 по иску истца к обществу с ограниченной ответственностью «Социальный Центр «Наследие» о расторжении договора пожизненной ренты, признании недействительной записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, признании недействительным зарегистрированного права собственности.

Судебная практика

Судебная коллегия установила следующее. Истец обратилась в суд с иском к ООО «Социальный Центр «НАСЛЕДИЕ», в котором просила признать заключённый договор пожизненной ренты, зарегистрированный в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним (далее — ЕГРП) в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области, расторгнутым; признать недействительной запись регистрации в ЕГРП права собственности за ООО «Социальный Центр «Наследие» на объект —квартиру, признать недействительным зарегистрированное согласно записи регистрации в ЕГРП право собственности ООО «Социальный Центр «Наследие» на объект права – квартиру. В обоснование заявленных требований указала, что 13.04.2012 между ней и ответчиком заключён договор пожизненной ренты, зарегистрированный в ЕГРП. Однако с мая 2012 года ответчик свои обязанности в части ежемесячной выплаты пожизненной ренты не исполняет. Оплату коммунальных платежей, за телефон, электроэнергию она производит за счёт собственных средств. Нарушение со стороны ответчика условий договора негативно сказывается на качестве её жизни, поскольку она имеет выраженные ограничения основных категорий жизни: способности к самообслуживанию и передвижению, при этом не имеет близких родственников и денежных средств для найма сиделки. В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал. Дополнительно пояснил, что до последнего времени истица не знала, что на её счет производится оплата. Кроме того, перечисление денежных средств ей на счёт является нарушением договора, т. к. она реально не могла ими воспользоваться, поскольку по причине инвалидности не может передвигаться. Несмотря на то, что платежи вносились, в догово-

104

№ 6/2015

Н. Силина

ре не указан расчетный счёт, на который должны производиться рентные платежи, в связи с чем истица в течение 7 месяцев о платежах не знала и была лишена возможности их получать. Представитель ответчика ООО «Социальный Центр «Наследие» в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что все существенные условия оговорены в договоре ренты, денежные средства по которому перечислялись в полном объёме на указанный истицей счёт.

Судебная практика

Обжалуемым решением суд на основании ст.ст. 18, 45, 46 Конституции Российской Федерации, ст.ст. 1, 8, 131, 164, 395, 420, 421, п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 433, ст.ст. 434, 450, 583, 584, 586, 588, п. 1 ст. 596, ст.ст. 597, 598, 599 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), ст. 4 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», п. 4 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 56, 67, 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ) в удовлетворении иска отказал. В апелляционной жалобе истец просит решение отменить, принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объёме. В обоснование указывает, что о том, что денежные средства перечислялись на протяжении 7 месяцев на расчётный счёт, она узнала только в ходе рассмотрения дела. При этом является голословным утверждение ответчика об имеющемся от имени истца заявлении о перечислении денежных средств указанным выше способом. Судом не принято во внимание, что она не могла воспользоваться перечисленными на счёт денежными средствами по состоянию здоровья. Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит оснований для его отмены. Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции, что 13.04.2012 между истицей и ООО «Социальный Центр «Наследие» заключён договор пожизненной ренты, в соответствии с которым она передала в собственность ООО «Социальный Центр «Наследие» квартиру. При этом ООО «Социальный Центр «Наследие» взяло на себя обязательство в обмен на полученную квартиру ежемесячно выплачивать ей пожизненную ренту в оговорённом размере, но не менее минимального размера,

№ 6/2015

105

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Лизина

Отказ в удовлетворении...

установленного законом. Данная сумма включает в себя оплату коммунальных платежей за указанную квартиру, в том числе оплату за телефон.

Судебная практика

Согласно ст. 583 ГК РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передаёт другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определённой денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с иждивением. В соответствии со ст. 584 ГК РФ, договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации.

Несмотря на то, что платежи вносились, в договоре не указан расчётный счёт, в связи с чем истица в течение семи месяцев о платежах не знала и была лишена возможности их получать

Подписанный между сторонами по делу договор нотариально удостоверен, а также прошёл государственную регистрацию, в связи с чем является заключённым и действительным. В силу положений ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменён или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных слу-

106

№ 6/2015

Н. Силина

чаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается, соответственно, расторгнутым или изменённым.

Судебная практика

Статья 599 ГК РФ предусматривает, что в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, предусмотренных статьёй 594 настоящего Кодекса, либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачётом его стоимости в счёт выкупной цены ренты. Оценив представленные в материалы дела доказательства (платёжные поручения, копия лицевого счёта), суд первой инстанции установил, что нарушений условий договора пожизненной ренты со стороны ООО «Социальный Центр «Наследие» не допущено, обязательства, предусмотренные договором, ответчик исполняет надлежащим образом в соответствии с условиями соглашения, а именно п. 4 договора, перечисляя соответствующие денежные суммы на банковский счёт истца. Истец данным счётом пользуется, неоднократно снимала перечисляемые ответчиком суммы. Все имеющиеся в деле доказательства были оценены судом правильно, в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, оснований для их переоценки судебная коллегия не усматривает. При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно отказал истице в удовлетворении её требований. Доводы жалобы истца по сути повторяют доводы, положенные в основу исковых требовании, и направлены на переоценку выводов суда, оснований для которой, как указано выше, не имеется. В связи с изложенным, решение суда первой инстанции отмене или изменению по доводам жалобы не подлежит.

№ 6/2015

107

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Лизина

Отказ в удовлетворении...

Таким образом, судом были правильно определены основания для отказа в удовлетворении заявленных требований, а именно надлежащее выполнение ответчиком своих обязательств, вытекающих из заключённого договора пожизненного содержания с иждивением.

Судебная практика

Немногочисленны примеры судебной практики, в которых решение суда второй инстанции, отменившее решение суда первой инстанции об удовлетворении требований в расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, отменяется вышестоящим судом.

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации

Так, по делу № 44г-2405 Постановлением суда надзорной инстанции от 15 декабря 2010 года о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением и признании права собственности на квартиру, исключении из числа собственников и признании свидетельства о государственной регистрации права недействительным, по надзорной жалобе истца на кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 сентября 2010 года, кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 сентября 2010 года отменено, решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 20 июля 2010 года оставлено без изменения. Истец обратился в суд с иском к ответчику о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права, признании за ним права собственности на квартиру и исключении из числа собственников ука-

108

№ 6/2015

Н. Силина

Судебная практика

занной квартиры. В обоснование заявленных требований истец указал, что с момента заключения договора на протяжении всего времени ответчик уклоняется от исполнения взятых на себя обязательств. В настоящее время истец прикован к постели, не может ходить, ему требуется постоянный уход, который ответчиком не осуществляется, а осуществляется его дочерью. Решением Прикубанского районного суда г. Краснодара от 20 июля 2010 года исковые требования истца удовлетворены. Расторгнут договор пожизненного содержания с иждивением, стороны возвращены в первоначальное положение. Ответчик исключён из числа собственников, свидетельство о государственной регистрации права на указанную квартиру на его имя признано недействительным. Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 сентября 2010 года решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 20 июля 2010 года отменено. По делу принято новое решение. Исковое заявление истца к ответчику оставлено без удовлетворения. В надзорной жалобе истец просит отменить кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 сентября 2010 года, а решение Прикубанского районного суда г. Краснодара от 20 июля 2010 года оставить в силе. В соответствии со ст. 387 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов. Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум считает жалобу подлежащей удовлетворению по следующим основаниям. Судом кассационной инстанции указано, что фактически намерения о расторжении договора возникли после вселения дочерей истца к нему в квартиру, которые негативно влияют на истца, формируя у него отрицательное отношение к ответчику.

№ 6/2015

109

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Лизина

Отказ в удовлетворении...

Данный вывод судебной коллегии нельзя признать законным и обоснованным.

Судебная практика

В силу ст. 602 ГК РФ, обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объёма содержания с иждивением. В соответствии со ст. 605 ГК РФ, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесённых в связи с содержанием получателя ренты.

110

№ 6/2015