Жилищное право №7 - 2015 by Mark Smith

колонка редактора

Наследники квартиры порой получают вместе с ней долги, которые превышают её стоимость... Что же можно сделать? Споры... Анализ примеров из судебной практики всегда позволит опытному юристу искать выходы... Удачи! Александр Гончаров

главный эксперт

ведущие эксперты

Н. Пластинина

А. Алистархов

Н. Андержанова

Г. Бигаева

А. Волкова

А. Герасимов

К. Глушко

А. Елисеев

Д. Ермаков

А. Журавлева

Д. Карпухин

А. Корольков

М. Кузина

А. Кайль

С. Кукуев

М. Кюрджев

М. Лазукин

О. Москалева

О. Мун

О. Олейникова

Х. Плещицкая

А. Сорокин

Ю. Сорокина

А. Столярова

А. Лейба

А. Русин

Л. Миннегалиева

С. Соколова

Ю. Чаевцев

№

7/2015

Ежемесячный практический журнал

Залог Наталья Быстрицкая Некоторые правовые особенности использования квартир в качестве предмета залога . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Сроки давности Анастасия Волкова Сроки давности в жилищном праве ― возврат земли . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Ксения Глушко Истребование имущества из чужого незаконного владения в интересах государства. Сроки исковой давности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17

СОДЕРЖАНИЕ

Пожизненное содержание Елена Лизина Отказ в удовлетворении требования о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением в суде. Часть 2 . . . 29

Регистрация недвижимости Марина Кузина «Неопознанные спасающие» объекты . . . . . . . . 37

Налоги Алексей Сорокин Возврат сумм ранее уплаченного земельного налога . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 49

№

7/2015

Ежемесячный практический журнал

Выселение Виктор Котов Выселение как санкция за нарушение правил пользования жилым помещением . . . . . . . . . . . 59

Светлана Назарова Оценка земли при ипотеке здания . . . . . . . . . . . 67

Мошенничество Наталия Красавцева Недобросовестный заказчик: как подрядчику защитить свои интересы . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 75

Кадастр Ксения Колесникова Проблемы оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков и пути их решения . . . . . . . . . . . . . . . . . 87

Строительство Гульнара Бигаева Наиболее распространённые ошибки и ответственность застройщика . . . . . . . . . . . . . . . 97

Долги Александр Усков Наследник квартиры и долги прежнего собственника. Анализ споров . . . . . . . . . . . . . . 105

СОДЕРЖАНИЕ

Оценка

Читайте в номере

c. 7

c. 13

Наталья Быстрицкая

Анастасия Волкова

Н е любое неисполнение основного

…

П ри подаче иска о возвращении

обязательства является основанием для обращения взыскания на предмет залога, а лишь виновное...

самовольно занятого участка собственнику необходимо подготовить доказательства, подтверждающие, что ответчик действительно занял участок...

c. 29

c. 37

Елена Лизина

В договоре пожизненного

…

содержания с иждевением должна быть определена стоимость всего объема содержания с иждевением...

Марина Кузина

О бщество полагает, что спорный объект

…

— забор с воротами, прочно связан с землёй. Но доказательства в подтверждение названного мнения суду не предоставлены....

ДАЙДЖЕСТ

c. 49

c. 105

Алексей Сорокин

Александр Усков

И нспекция к возврату налога не стремится,

…

в качестве основания для отказа указвает на необходимость проведения камеральной проверки, сверки рассчетов по налоговым платежам, пропуск исковой давности по указанному требованию о возврате...

c. 97

А втор считает необходимым помнить, …

что право собственности на квартиру переходит наследнику в момент принятия наследства, независимо от времени и места его принятия, и то обстоятельство, что новый собственник не зарегистрировал в установленном порядке права на недвижимость не отрицает тот факт, что он является новым собственником в силу закона...

Гульнара Бигаева

Н о на сегодняшний день многие застройщики …

пытаются возвести многоквартирный дом в обход четкого указания законодателя, не осознавая, какую ответственность они несут...

c. 76 Наталия Красавцева

Н аправляя документы по факсу …

или электронной почте, в большинстве случаев вы не докажете факт вручения...

Выходные данные

Журнал Свидетельство о регистрации средства массовой информации № ПИ 77-15531 от 20 мая 2003 г., выдано Комитетом Российской Федерации по печати. Главный редактор издательства: Александр Гончаров. Выпускающий редактор журнала: Н. Селиверстова Редакционная коллегия: В. В. Алистархов, А. А. Абрамов, А. Н. Герасимов, Н. А. Закатаева, Д. В. Карпухин Гл. эксперт номера: Н. Пластинина. Эксперты: Д. Болгерт, А. Герасимов, О. Иванихина, А. Кайль, М. Лазукин, А. Лейба, Ф. Махмутов, О. Мун, А. Пикалова, А. Русин, М. Смородинов, Ю. Сорокина, М. Толстых, А. Угрюмов, К. Ханина PR-отдел: tp@top-personal.ru Корректор: О. Трофимова. Дизайн, верстка: О. Дегнер. Интернет-проекты: П. Москвичев. Альтернативная подписка: tp@top-personal.ru Пресс-служба: pr@estate-law.ru Руководитель отдела маркетинга: В. Гончарова. Гл. бухгалтер Наталья Хомичева. Рекламный отдел: tp@top-personal.ru Прямая подписка и отдел реализации: tp@top-personal.ru претензии по доставке: tp@top-personal.ru

Подписка: по каталогу агентства «Роспечать»: 79154, 79357; по объединенному каталогу: 43137, 29429; Интер-почта: 1243. Редакция приглашает к сотрудничеству специалистов по жилищным проблемам. Издательство не несет ответственности за ущерб, нанесенный в результате использования, неиспользования или ненадлежащего использования информации, содержащейся в настоящем издании. Перепечатка материалов (полная или частичная) допускается только с письменного разрешения редакции. Адрес редакции: 117036, Москва, а/я 10. E-mail: redactor@estate-law.ru www.top-personal.ru Подписано в печать 15.06.2015. Формат 60х90 1/8. печать офсетная, бумага офсетная. Тираж 2 500 экз. Заказ № 49-16. Отпечатано в ОАО «Кострома»: 156010, г. Кострома, ул. Самоковская, 10. © , 2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Некоторые правовые...

Н. Быстрицкая

Наталья Быстрицкая к.ю.н., адвокат Второй Московской областной коллегии адвокатов E-mail: bystrina2000@gmail.com

Залог

е ы в о в а рправовые п Некоторые е ы и р о т с т о о н к н е я и Н особе использования особенности н а в е о в з т ь с л е о ч п а с к а и квартир в качестве г в о р л и а з т р а а т в к предмета е залога м д е пр Потребности развивающегося потребительского рынка активно требуют предоставления всё большего числа кредитов. Предоставляющие их физическим лицам банки соответственно используют различные предоставляемые законом инструменты для обеспечения обязательств. Договор залога квартиры активно используется в банковской практике как способ обеспечить кредитное обязательство. № 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Быстрицкая

Некоторые правовые...

Аналогичная ситуация возникает в случае обеспечения соответствующим недвижимым имуществом договора займа. Однако представляется, что, вступая в соответствующие правоотношения с кредиторами, граждане должны всесторонне верно оценивать свои перспективы c юридической точки зрения.

Залог

Рассматривая механизм залоговых отношений, предметом которых является жилое помещение, в частности квартира, необходимо определиться с основным правовым инструментарием. Основным нормативным документом, регулирующим залоговые отношения, в том числе и залог жилой недвижимости, является ГК РФ. Необходимо отметить, что с вступлением в силу 1 июля 2014 года Федерального закона от 21.12.2013 № 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации», многие нормы законодательства о залоге подверглись реформированию. Так, в ГК РФ введены нормы об отмене государственной регистрации договоров ипотеки, заключённых после 1 июля 2014 г. Ранее ФЗ № 102 ― ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее ― Закон) устанавливал, что договор ипотеки вступает в силу и считается заключённым с момента государственной регистрации (п. 2 cт. 10). Теперь же такие договоры считаются заключёнными с момента подписания. При этом регистрируется непосредственно ипотека как факт обременения имущества, а не сам договор (п. 1 ст. 1 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, ст.ст. 11, 19-20 Закона). Ранее судом при установлении возможности обращения взыскания на заложенное имущество устанавливался в первую очередь факт государственной регистрации договора залога (см. например Определение Свердловского областного суда по делу № 33-1482/2007), теперь же суд будет устанавливать факт заключения договора и факт регистрации ипотеки, и сторонам следует это учитывать. Также к новеллам по рассматриваемому вопросу можно отнести запрещение обращать взыскание во внесудебном порядке на предмет залога, если им является единственное жилое помещение, принадлежащее гражданину на праве собственности (пп. 1 п. 3 ст. 349 ГК РФ). Единственное исключение из этого правила ― случай, когда гражданин заключил со-

№ 7/2015

Н. Быстрицкая

глашение о внесудебном порядке взыскания уже после того, как возникли основания для обращения взыскания на предмет залога. Напомним, что предыдущая редакция этой нормы в ГК РФ запрещала обращать взыскание во внесудебном порядке на любое заложенное жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу. Здесь необходимо упомянуть Определение Конституционного суда РФ от 17.01.2012. В своём запросе в Конституционный суд Российской Федерации Советский районный суд города Челябинска оспаривает конститу-

Залог

Ипотека в качестве обеспечения обязательства в некоторых случаях влечет за собой определенные требования к оформлению самого обязательства

ционность абзаца второго части первой статьи 446 ГПК Российской Федерации, согласно которому взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности жилое помещение, если для него и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, и пункта 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», устанавливающего особенности обращения взыскания на заложенные жилой дом или квартиру. Рассматривая данный вопрос, Конституционный суд в том числе указал, что законодатель, распространяя на обеспеченные ипотекой обязательства общее правило об ответственности должника всем своим имуществом, учитывал, что указанные законоположения направлены на достижение баланса прав и законных интересов взыскателей и должников и служат для реализации положений, закреплённых статьями 17 (часть 3), 35 и 46 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которым осуществление

№ 7/2015

Некоторые правовые...

Залог

прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц, каждый вправе иметь имущество в собственности и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, а также каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод в случае неисполнения обязательств, тем более что при наличии уважительных причин и с учётом фактических обстоятельств дела суд вправе отсрочить реализацию взыскания, при условии, что залог не связан с осуществлением гражданином предпринимательской деятельности (Определение Конституционного суда Российской Федерации от 16 декабря 2010 года № 1589О-О). Таким образом, сторонам по обязательствам, обеспеченным ипотекой квартир, необходимо учитывать, что обращение взыскание на данный предмет залога будет иметь место, невзирая на то, что данная квартира может являться единственным жилым помещением, пригодным для проживания гражданина-должника и членов его семьи. Хотя, как упоминалось выше, взыскание будет обращаться исключительно в судебном порядке. Необходимо отметить, что ипотека в качестве обеспечения обязательства в некоторых случаях влечёт за собой определённые требования к оформлению самого обязательства. Данная новелла введена ГК РФ относительно недавно (ст. 9.1) и предусматривает, что в кредитном договоре, договоре займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заёмщика по которым обеспечены ипотекой, должна быть определена полная стоимость кредита (займа), обеспеченного ипотекой. Кроме того, к таким договорам, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заёмщика по которым обеспечены ипотекой, применяются требования Федерального закона № 353-ФЗ от 21.12.2013 «О потребительском кредите (займе)» в части:

№ 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Сроки давности в жилищном...

А. Волкова

Анастасия Волкова журналист-юрист botrimovich@gmail.com

Сроки давности

в и т с о н Сроки давности — в а е д в а и р к п о р м праве и С о л в жилищном — н м щ е и з л и т а ж р в земли оз ввозврат

Каждый имеет право владеть земельным участком. Право собственности включает в себя 3 вещных права: • пользования; • владения; • распоряжения. Гражданское законодательство устанавливает, что собственник вправе потребовать устранить любое нарушение права, связанное с его владением землёй (ст. 304 ГК РФ). № 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! А. Волкова

Сроки давности в жилищном...

Как вернуть земли в собственность? Если земельный участок был самовольно занят другим гражданином, участок подлежит возврату без возмещения затрат лицу, которое совершило захват земли. За данное деяние правонарушитель будет нести административную и имущественную ответственность (ст. 7.1 Кодекса РФ).

Сроки давности

Как показывает практика, для возврата земли в законное пользование необходимо подать виндикационный иск к лицу, которое самовольно забрало этот участок. При этом нужно обратить внимание на то, что земля была изъята из законного владения собственника без его согласия. Вернуть землю необходимо даже тогда, когда новый владелец заявляет, что он добросовестный приобретатель этого участка. В данном случае виндикационный иск считается одним из способов защиты права собственности, требования которого не подлежат оценке. Гражданское законодательство гласит, что каждый человек имеет право иметь частную собственность, которой он может пользоваться и распоряжаться как самостоятельно, так и вместе с другими лицами. Право собственности защищается государством, поэтому любое посягательство должно пресекаться органами государственной власти.

Процесс возврата земли из чужого незаконного владения На практике единичны случаи, когда земля возвращалась её законному владельцу. Поэтому данный вопрос необходимо решать только в судебном порядке. В этом случае законному собственнику необходимо обратиться в суд и подать виндикационный иск об истребовании земли, заполученной незаконным путём. Иск подаётся по правилам территориальной подсудности, т. е. по месту нахождения земельного участка. Во время судебного разбирательства собственник земли должен предоставить доказательства:

№ 7/2015

А. Волкова

1. Факта, что данный участок принадлежит ему; 2. Факта, свидетельствующего о том, что земельный участок находится в чужом владении; 3. Добросовестности владения чужой собственностью; 4. Другие сведения, которые важны для принятия справедливого и объективного решения.

Сроки давности

В случае доказанности вышеперечисленного суд удовлетворит требования истца. При рассмотрении дел данной категории применяется общий срок исковой давности в три года, исчисление которого начинается после того, как собственнику стало известно о нарушении его права.

Особенности возврата земли В данном случае сложность заключается в том, что во время судебного разбирательства ответчик стремится предоставить доказательства того, что он владеет данным участком на законных основаниях. В данном случае нередки случаи подделки письменных доказательств, в результате чего истец всегда рискует остаться без собственного земельного участка. В земельном законодательстве указано, что при самовольном завладении земельным участком следует восстановить нарушенное право владельца (ст. 60 ЗК РФ). Для восстановления своего права владелец должен обратиться с иском о возврате из чужого пользования своей земли (ч. 2 ст. 76 ЗК РФ). Стоит обратить внимание, что ответчику по делу не возмещаются затраты, которые он понёс за время пользования данным участком. Виндикационный иск должен подавать: • собственник участка; • государственные лица, в собственности которых находится государственная или муниципальная собственность;

№ 7/2015

Сроки давности в жилищном...

• органы, в перечень полномочий которых входит контроль за законностью использования земель сельскохозяйственного или лесного фонда. Кроме требования вернуть земли, собственник также в иске может указать иные требования, которые направленны на восстановление нарушенных прав, связанные с незаконным владением участка согласно ст. 62 ЗК РФ. Если собственник за это время понёс убытки, они должны быть возмещены в полном объёме, в том числе понесённую упущенную выгоду, согласно правилам, установленным в гражданском законодательстве.

Сроки давности

Также владелец участка в заявлении может требовать от ответчика совершить перечень действий, которые направлены на восстановление его прав: • восстановить земельный участок в его прежних границах; • восстановить снесённые здания и сооружения, которые были разрушены; • устранить иные нарушения и выполнить возникшие вследствие самовольного занятия участка обязательства. В вышеперечисленных случаях исковое заявление будет содержать в себе все составляющие не только виндикационного, но и негаторного иска. Суды определяют самовольное занятие земельного участка как пользование участком или землёй лицом, которое не имеет правоустанавливающего документа на такую собственность и является ответчиком в материалах дела. Если у ответчика нет свидетельства о праве собственности на земельный участок или договора купли–продажи, это считается основанием удовлетворения требований истца о возврате земли в пользование и владение законного собственника. Суд может отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в случае неподтверждения собственником своих прав на земельный участок.

№ 7/2015

А. Волкова

Судебная практика Апелляционный суд удовлетворил апелляционную жалобу ответчика на решение районного суда, который в своём решении обязал вернуть участок его законному владельцу. В своей жалобе ответчик считает, что решение суда первой инстанции незаконное и необоснованное.

Сроки давности

Ответчик ссылается на ст. 16 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ», где сказано, что земельный участок, на котором построен многоквартирный дом, считается общей долевой собственностью всех собственников квартир в этом жилом доме. По решению общего собрания каждый имел право зарегистрировать общую долевую собственность на землю. Схема участка имеется, но вот границы утверждены не были. Ответчик считает, что это вопрос времени и после регистрации долевой собственности можно выполнять необходимые нормы и правила использования земель. Доводы апелляционной жалобы о том, что утверждение границ — вопрос времени, суд признал несостоятельными, т. к. документов для подтверждения данного факта суду не было представлено. На основании вышесказанного апелляционный суд не удовлетворил жалобу ответчика.

При подаче иска о возвращении самовольно занятого участка собственнику необходимо подготовить доказательства, подтверждающие, что ответчик действительно занял участок, а также предоставить суду правоустанавливающие документы на участок, подтверждающие его собственность. Если же у истца отсутствуют данные документы, суд может отказать в удовлетворении требования, считая истца ненадлежащим владельцем. Если в суд обратились государственные или муниципальные органы, они должны предоставить: • документы, подтверждающие полномочия обращения в суд;

№ 7/2015

Сроки давности в жилищном...

• документы, подтверждающие факт того, что участок находится в собственности государства или муниципальных органов.

Сроки давности

В случае добросовестного пользования земельным участком при отсутствии правоустанавливающих документов на землю необходимо принять меры по предоставлению данных документов в суд. Если же у ответчика есть право оформить все документы согласно земельному законодательству или у него есть правовые основания того, что суд признает за ним право пользования данным земельным участком, то в таком случае необходимо подать заявление в суд и ходатайствовать о приостановлении производства по делу на время сбора соответствующих документов на землю.

При самовольном занятии земельного участка необходимо подавать виндикационный иск, в котором излагаются требования о возврате земли из чужого владения, заполученного незаконным путем

№ 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Истребование имущества...

К. Глушко

Ксения Глушко юрист 2 класса, ведущий юрисконсульт

Сроки давности

а в т с е Истребованиемимущества щ о у и г о е н и н н о а к изебчужого незаконного в х а о а з с е е н р р о т е г о т Ис владения и н ж в интересах к у и о ч из ения в ва. Ср и д т а т с государства. Сроки исковой с вл удар о н в а с д й го одавности о в иск При истребовании имущества из чужого незаконного владения важную роль играет срок исковой давности, в течение которого истец может рассчитывать на удовлетворение заявленных им исковых требований. № 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! К. Глушко

Истребование имущества...

В соответствии с действующим российским законодательством, существует общий срок исковой давности, который равняется трём годам с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, и специальные сроки исковой давности: сокращённые или более длительные по сравнению с общим сроком, которые устанавливаются для отдельных требований. Несомненно, истечение срока исковой давности не может стать причиной для отказа в принятии к рассмотрению судом искового заявления, и применяется исковая давность только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Сроки давности

Следует отметить, что иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения довольно часто предъявляются в интересах государства. Так, например, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации 24 марта 2015 года вынесла определение по гражданскому делу по иску прокурора Нахимовского района г. Севастополя в интересах государства в лице Севастопольского городского Совета к Мерзляковой Р.И. о признании недействительным государственного акта на право собственности на земельный участок и об истребовании данного участка из незаконного владения в пользу государства в лице Севастопольского городского Совета. Итак, прокурор Нахимовского района г. Севастополя в интересах государства в лице Севастопольского городского Совета обратился в суд с иском, сославшись на то, что ответчиком безосновательно и вопреки установленному законом порядку получен в собственность предназначенный для индивидуального дачного строительства земельный участок. Основанием выдачи ответчику государственного акта о праве собственности на спорный земельный участок послужило распоряжение Севастопольской городской государственной администрации от 15 февраля 2010 г, в соответствии с которым земельный участок передаётся в собственность обслуживающего кооператива. По мнению прокурора, указанное распоряжение не предусматривало предоставления земельного участка в собственность граждан, кроме того, оно принято Севастопольской городской государственной администрацией незаконно, поскольку органом, уполномоченным распоряжаться данным земельным участком, являлся Севастопольский городской Совет, а следовательно, спорный земельный

№ 7/2015

К. Глушко

участок выбыл из государственной собственности помимо воли государства. Ответчиком было сделано заявление о применении исковой давности, поскольку, по его мнению, срок исковой давности истёк и требование не может быть удовлетворено судом.

Сроки давности

Решением Нахимовского районного суда г. Севастополя от 17 декабря 2013 г. исковые требования удовлетворены частично, признан недействительным государственный акт о праве собственности Мерзляковой Р.И. на земельный участок, в остальной части иска отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Апелляционного суда г. Севастополя от 6 мая 2014 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения. В кассационной жалобе заявитель просит отменить постановления первой и апелляционной инстанций. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации посчитала, что имеются основания для отмены в кассационном порядке апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Апелляционного суда г. Севастополя от 6 мая 2014 г., поскольку судом были допущены существенные нарушения норм права. Распоряжением Севастопольской городской государственной администрации от 15 февраля 2010 г. земельный участок передаётся в собственность ДСК для строительства и обслуживания дачных строений. Вопросы последующего распоряжения данным земельным участком, в том числе путём предоставления земельных участков гражданам, указанным распоряжением не разрешались. Из предоставленного ДСК земельного участка Мерзляковой Р.И. получен в собственность земельный участок для индивидуального дачного строительства. Прокурором был предъявлен иск в интересах Севастопольского городского Совета об истребовании у ответчика спорного земельного участка и признании недействительным государственного акта о праве собственности ответчика на этот земельный участок. При этом прокурор ссылался на то, что данный земельный участок вы-

№ 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! К. Глушко

Истребование имущества...

был из владения государства помимо его воли, поскольку распоряжение о его предоставлении издано ненадлежащим органом. Удовлетворяя требования прокурора в части признания недействительным акта на право собственности Мерзляковой Р.И. на земельный участок, суды первой и апелляционной инстанций сослались на то, что решение о предоставлении ответчику данного земельного участка из земель государственной или муниципальной собственности не принималось.

Сроки давности

Истечение срока исковой давности не может стать причиной для отказа в принятии к рассмотрению судом искового заявления, и применяется исковая давность только по заявлению стороны в споре

Согласно пунктам 1, 2 и 3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать своё имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом. Приведённые выше обстоятельства и нормы права судом апелляционной инстанции не учтены, и не обсуждён вопрос о том, каким образом выделение из принадлежащего на праве собственности ДСК земельного участка спорного земельного участка и передача его ответчику нарушают права Севастопольского городского Совета, притом что в удовлетворении

№ 7/2015

К. Глушко

требований прокурора об истребовании у ответчика спорного земельного участка отказано.

Сроки давности

Предмет спора по настоящему делу как спора о праве собственности на земельный участок имеет существенное значение для правильного разрешения вопроса о сроке исковой давности. В соответствии со статьёй 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе истребовать своё имущество из чужого незаконного владения. Согласно статье 195 ГК РФ, исковой давностью признаётся срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. К искам об истребовании имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, который, в силу статьи 196 ГК РФ, составляет три года. В соответствии с пунктом 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Кроме того, как разъяснено в пункте 11 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 12 ноября 2001 г. № 15, Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 15 ноября 2001 г. № 18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», течение срока исковой давности начинается с указанного дня независимо от того, кто обратился за судебной защитой: само лицо, право которого нарушено, либо в его интересах другие лица в случаях, когда закон предоставляет им право на такое обращение. Согласно пунктам 1 и 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации, от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. Из приведённых норм права следует, что течение срока исковой дав-

№ 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! К. Глушко

Истребование имущества...

ности по искам в защиту права государственной или муниципальной собственности начинается со дня, когда государство или муниципальное образование в лице уполномоченного органа узнало или должно было узнать о нарушении его прав как собственника имущества. При этом гражданское законодательство связывает возможность применения судом срока исковой давности с обращением лица в суд с иском по истечении установленного законом срока, исчисляемого либо с момента, когда лицо фактически узнало о нарушении своего права, либо с момента, когда лицо в силу осуществления им профессиональной деятельности или объективных обстоятельств должно было узнать о таком нарушении права, но длительное время не предпринимало действий к его защите.

Сроки давности

Отказывая в удовлетворении заявления ответчика о применении срока исковой давности, суд первой инстанции указал, что государственный акт на право собственности ответчика на земельный участок выдан Главным управлением Госкомзема в г. Севастополе 29 декабря 2012 г., регистрацию в системе государственного земельного кадастра данный акт прошёл также в декабре 2012 года, а исковое заявление подано в суд в июле 2013 года, поэтому срок исковой давности не пропущен. В апелляционной жалобе ответчик оспаривал данный вывод суда первой инстанции и ссылался на пропуск срока исковой давности. Судом апелляционной инстанции решение суда первой инстанции оставлено без изменения, однако какойлибо оценки указанным доводам апелляционной жалобы и обстоятельствам дела, относящимся к сроку исковой давности, не дано.

№ 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Отказ в удовлетворении...

Е. Лизина

Елена Лизина юрист E-mail: ellizina@mail.ru

Пожизненное содержание

и и н оре

в т е Отказ в удовлетворении л в о о д я у а и в н р з о а в в а требования о расторжении к о о г б я о и д От тре н и а и ж н р е е договора пожизненного ж д р о е о с д о т у г с с о а в н р н м содержания с иждивением в суде е е н и з н и Часть 2 е ж в о и п д ж и с Судебные споры, связанные с расторжением договора пожизненного содержания с иждивением, зачастую не сопровождаются сбором значительного количества доказательств, содержат в себе небольшой объём доказательственной базы, не относятся к сложным и нетиповым судебным спорам. Однако представляется интересным с точки зрения доказывания следующий пример судебной практики. № 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Лизина

Отказ в удовлетворении...

Апелляционным определением Липецкого областного суда по делу № 33-2765/2012 решение Правобережного районного суда г. Липецка от 11 сентября 2012 года отменено, постановлено новое решение по делу, которым в иске о расторжении договора пожизненного содержания и признании права собственности на квартиру отказано.

Пожизненное содержание

Судом было установлено следующее. Истец обратилась с иском к ответчику о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, признании права собственности на квартиру. В обоснование иска ссылалась, что ею был заключён договор пожизненного содержания с иждивением, согласно которому ответчице была передана в собственность квартира. Однако ответчица в течение всего периода действия договора не исполняет свои обязанности по осуществлению пожизненного полного содержания истца, не обеспечивает её питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью, при этом ежемесячная помощь была определена в размере двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда, не исполняется обязанность по осуществлению за свой счёт ремонта указанной квартиры. Просила расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением, обязать ответчицу возвратить ей квартиру, признать за ней право собственности на указанную квартиру. В судебном заседании истица и её представитель поддержали заявленные требования, дополнительно пояснили, что за весь период действия договора ответчица ни разу не приобрела ей продукты питания, одежду, лекарственные препараты, не ухаживала в периоды нахождения в больнице, не оплачивала коммунальные услуги, т. к. квартплата оплачивалась истицей. Ремонт в квартире не производился, только один раз ответчица вместе с матерью покрасили ей окна и двери. С ДД.ММ.ГГГГ истица разрешила временно пожить в своей квартире ответчице с мужем, после чего они поклеили обои в жилой комнате, в ванной произвели замену раковины. Вещи, шторы, телевизор, холодильник, тумбочка приобретались ответчиком для своего пользования. С ДД.ММ.ГГГГ года она была вынуждена проживать у своей знакомой, с ДД.ММ.ГГГГ она стала проживать в своей квартире, оставленным ответчицей холодильником не пользуется. Никаких продуктов ответчица ей не покупала, не

№ 7/2015

Е. Лизина

обеспечивала обувью, одеждой. Ответчица и её мать высказывали в её адрес угрозы.

Пожизненное содержание

Ответчица и её представитель исковые требования не признали, пояснили, что до ДД.ММ.ГГГГ. ответчица училась в институте, самостоятельного заработка не имела, в связи с чем обязанность по содержанию истицы с согласия истицы временно исполняла мать ответчицы, которая оплачивала коммунальные услуги от имени истицы. Вместе с матерью покупали истице лекарства, продукты питания, одежду, навещали её, производили уборку. Считает, что обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением выполнялись ею надлежащим образом. Она не предполагала, что отношение истицы к ней изменится, поэтому чеки на товары, которые приобретались в период ДД.ММ.ГГГГ, не сохранились. Объясняла, что на собственные средства сделала текущий ремонт в спорной квартире, собственными силами с помощью супруга заменили и укрепили розетки и выключатели, покрасили в комнате потолок, выровняли стены, поклеили обои, заменили сантехнику и т. д. Они приобрели холодильник, телевизор и тумбу под телевизор в квартиру истицы. В период, когда истица разрешила ей с мужем проживать в своей квартире, сама истица проживала в квартире её матери, где ей был обеспечен уход и предоставлялось питание, квартплата оплачивалась. Конфликт возник в ДД.ММ.ГГГГ, когда истица ушла проживать от её матери к своей знакомой и потребовала освободить спорную квартиру. Квартиру ей освободили, оставили ей всё приобретённое имущество, забрали только телевизор. Суд вынес решение об удовлетворении заявленных требований.

В апелляционной жалобе ответчица просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что судом не учтены противоречия пояснений истицы относительно угроз в её адрес со стороны ответчицы и её матери, не дана оценка действительному состоянию жилищных условий квартиры. Суд не дал надлежащей оценки показаниям свидетеля об оплате коммунальных услуг, представленным доказательствам понесённых расходов на содержание истицы, факту сделанного ремонта и не учёл, что допрошенные по

№ 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Лизина

Отказ в удовлетворении...

ходатайству истицы свидетели повторяли позицию заявительницы с её слов. Ссылалась на предоставление достаточных доказательств выполнения обязательств по заключённому договору с истицей и противоречия выводов суда по представленным доказательствам.

Пожизненное содержание

Выслушав ответчицу и её представителя, поддержавших апелляционную жалобу, возражения против удовлетворения жалобы истицы и её представителя, проверив материалы дела, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене как постановленное с нарушением норм материального права. Статьёй 602 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина,

Суд не учел представленных фотографий спорной квартиры, свидетельствующих об объеме произведенных ремонтных работ и содержании квартиры в соответствии с санитарными нормами и правилами

также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг (часть 1). В договоре пожизненного содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего объёма содержания с иждивением. При этом стоимость общего объёма содержания в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда, установленных законом (в редакции, действующей до 01 января 2012 года) (часть 2). В соответствии с частью 2 статьи 605 Гражданского кодекса Российской

№ 7/2015

Е. Лизина

Пожизненное содержание

Федерации, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены на условиях, установленных ст. 594 ГК РФ. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесённых в связи с содержанием получателя ренты. Согласно части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть изменён или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда только при существенном нарушении его условий другой стороной. Таковым признаётся нарушение договора одной из сторон, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Суд первой инстанции правильно установил, что ДД.ММ.ГГГГ истицей и ответчицей был заключён договор пожизненного содержания с иждивением. Согласно условиям договора, ответчик обязалась принимать меры для того, чтобы в период действия настоящего договора использование переданной ей в собственность квартиры не приводило к снижению её стоимости, т. е. содержать названную квартиру в порядке и чистоте в соответствии с санитарными и противопожарными требованиями, производить в ней необходимый текущий и капитальный ремонт, устранять последствия аварий и повреждений квартиры. Договор был удостоверен нотариусом нотариального округа г. Липецка и зарегистрирован в реестре, также был зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Липецкой области. Согласно выписке из ЕГРП, собственником квартиры является ответчица на основании договора пожизненного содержания с иждивением. Судом также установлено, что истица является бессрочно инвалидом, нетрудоспособна, нуждается в посторонней помощи, что подтверждается справкой. Из объяснений самой истицей в суде первой и второй инстанции следует, что она получает ежемесячно пенсию. Удовлетворяя требования истицы о расторжении договора пожизненного содержания, суд признал доказанным, что ответчица не исполняет условий договора пожизненного содержания, исходя из того, что счета-кви-

№ 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Е. Лизина

Отказ в удовлетворении...

Пожизненное содержание

танции об оплате коммунальных услуг на оплату за потреблённый газ, за телефонные разговоры, а также квитанции об оплате коммунальных платежей, услуг связи были выписаны на имя самой истицы и оплачивались ею самостоятельно, основываясь на свидетельских показаниях соседей и знакомых истицы. Суд также установил, что в спорной квартире сделан ремонт жилой комнаты, произведена замена раковины в ванной комнате, замена розеток и выключателей, но сделал вывод, что ремонт был вызван лишь необходимостью вселения ответчицы. Приобретение холодильника, телевизора, тумбочки, карниза, штор произведено ответчицей для улучшения своих условий проживания, а не в целях исполнения обязательств перед истицей. Однако с данными выводами суда нельзя согласиться, поскольку они не подтверждены достаточными доказательствами. Из протокола судебного заседания следует, что свидетели Л.Л.И., И.В.К. и Т.В.С. проживают с истицей в одном доме, объясняли, что им известно, что она жила одна, ей никто не помогал, иногда вместе заходили на почту оплачивать коммунальные услуги. Указанные показания свидетелей даны в большей степени со слов самой истицы и бесспорно свидетельствуют лишь о том, что истица проживала в своей квартире одна, иногда сама оплачивала коммунальные услуги и покупала себе продукты, что не может являться безусловным доказательством неисполнения обязательств ответчицей по договору пожизненного содержания.

№ 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! «Неопознанные спасающие»...

М. Кузина

Марина Кузина

Регистрация недвижимости

юрист ООО «Лё нет Нет»

е ы н н ы а н т «Неопознанные спасающие» з к о е п ъ о б е о » «Н объекты е и щ ю а с спа

В условиях экономической нестабильности у компании есть два варианта: изо всех сил держаться на плаву или сворачивать деятельность. И если руководители одних компаний готовы объявить обескровленную фирму банкротом, то другие стремятся изыскивать средства, чтобы пережить трудные времена. Во втором случае взгляд руководителей может упасть на то имущество, которому раньше не придавалось значения, а в нынешней ситуации оно может оказаться полезным (например, выступить в качестве залога для получения займа). № 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

«Неопознанные спасающие»...

Речь идёт об объектах недвижимого имущества, права на которые были зарегистрированы до принятия ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и, соответственно, не учтённого в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее — ФЗ «О государственной регистрации»).

Регистрация недвижимости

Ч. 1 ст. 6 указанного закона признаёт права на недвижимое имущество, возникшие до его принятия, более того, «государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей». Тем не менее, ч. 2 закона указывает: «Государственная регистрация возникшего до введения в действие ФЗ права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего ФЗ перехода данного права, его ограничения или совершённой после введения в действие настоящего ФЗ сделки с объектом недвижимого имущества». Таким образом, если простое пользование объектом недвижимости не требовало бюрократических процедур, то распоряжение или продажа такого имущества возможна только после регистрации. Ни для кого не секрет, что ни один банк не согласится выдавать средства под залог или оформлять ипотеку недвижимости в отсутствие правоустанавливающих документов, поскольку, во-первых, согласно абзацу второму ст. 2 ФЗ «О государственной регистрации», «государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке». Во-вторых, согласно п. 1. ст. 5 ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке»: «По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данная норма отсылает к порядку регистрации согласно ФЗ «О государственной регистрации».

№ 7/2015

М. Кузина

А значит, юристам прибавляется работы по регистрации прав на «стародавние» объекты недвижимости. Однако не всегда у компаний есть «классические» объекты (здания), или, дабы выручить бОльшую сумму, компания может стремиться заложить, кроме здания, забор, железнодорожные пути или асфальтовое покрытие. По результатам рассмотрения заявления о регистрации прав регистрирующим органом может быть вынесено положительное решение или отказ, обжалование которого осуществляется в судебном порядке.

Регистрация недвижимости

Чётких разъяснений о том, считаются ли заборы объектами недвижимости в принципе или считаются ли какие-либо виды заборов такими объектами, законодательство не содержит. Признаки, указанные в ст. 130 ГК РФ для определения недвижимого имущества, также не дают возможности привести чёткие критерии, которыми следует руководствоваться при решении вопроса отнесения забора к объектам движимого или недвижимого имущества. Отсюда — различное толкование и неоднозначная практика. Постановлением от 11.03.2014 № 09АП-3538/2014 Девятого арбитражного апелляционного суда установлено: ОАО «СПК «Моспромрадиострой», (заявитель, общество) обратилось суд с требованием к Управлению Росреестра по Москве (регистрирующий орган) о признании незаконным отказа в регистрации и обязании зарегистрировать право собственности заявителя на «забор с воротами». Решением от 03.12.2013 суд удовлетворил требования, т. к. пришёл к выводу о необоснованности оспариваемого отказа и отнесении спорного объекта к недвижимому имуществу на основании кадастрового паспорта от 02.08.2012. Управление Росреестра в жалобе просило отменить решение и отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на невозможность идентифицировать спорный объект в составе приватизированного имущества и, полагая, что спорный объект не является недвижимым имуществом.

№ 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

«Неопознанные спасающие»...

Апелляционный суд отменил судебный акт, поскольку: 01.03.2013 заявителю отказано в регистрации права собственности на названное сооружение на основании абз. 10 п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации»» ввиду отсутствия в документах сведений, позволяющих идентифицировать объект в составе приватизированного имущества.

Регистрация недвижимости

Исходя из п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землёй, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершённого строительства. Согласно ст. 131 ГК РФ, право собственности на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в ЕГРП. Право собственности (право хозяйственного ведения и оперативного управления) может быть зарегистрировано в ЕГРП лишь в отношении вещей, обладающих признаками недвижимости, способных выступать в гражданском обороте в качестве отдельных объектов гражданских прав. Суд исходил из того, что спорное сооружение является недвижимым имуществом. Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда. Поскольку требование о регистрации прав установлено лишь в отношении недвижимого имущества как категории гражданского права, вывод о необходимости распространения в отношении того или иного объекта соответствующего правового режима может быть сделан в каждом случае только с учётом критериев, установленных ГК РФ. Общество полагает, что спорный объект — забор с воротами, прочно связан с землёй. Но доказательства в подтверждение названного мнения суду не представлены. При этом суд учитывает, что не все объекты прочно связанные с землёй, могут считаться недвижимым имуществом.

№ 7/2015

М. Кузина

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ в Постановлении от 17.01.2012 № 4777/08, объекты, которые хотя прочно связаны с землей, но не имеют самостоятельного функционального назначения, не признаются недвижимостью. Эти сооружения рассматриваются в качестве улучшения того земельного участка, для обслуживания которого возведены, а потому следуют его юридической судьбе.

Регистрация недвижимости

Кадастровым паспортом подтверждается, что забор расположен в пределах участка на фундаменте, предназначен для ограждения территории. Как подтверждено обществом, спорное сооружение необходимо для определения границ земельного участка и предотвращения доступа посторонних. Значит, спорный забор не имеет самостоятельного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, выполняя лишь обслуживающую функцию по отношению к соответствующему земельному участку и находящимся на нём зданиям. В связи с отсутствием у забора с воротами качеств самостоятельного объекта недвижимости право собственности на него не подлежит регистрации независимо от элементов, обеспечивающих связь сооружения с земельным участком. Аналогичное толкование норм права содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13. Таким образом, регистрирующим органом правомерно отказано заявителю в государственной регистрации права собственности на объект «забор с воротами». Отнесение объекта к недвижимому имуществу видится рациональным исходя из того, является ли забор объектом капитального строительства и создавался ли объект в установленном порядке с получением разрешительной документации и в соответствии со СНИП. Но, судя по всему, данный критерий не ставится судами во главу угла, суды чаще всего отказывают с формулировками об отсутствии «связи с землёй» и «возможности

№ 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

«Неопознанные спасающие»...

перемещения объекта», тогда как под последний критерий можно отнести практические любые сооружения (возможно разобрать даже многоэтажный дом, не говоря уже о заборе). 10-м арбитражным апелляционным судом в Постановлении 27.08.2008 по делу № А41-К1-21426/07 установлено:

от

Регистрация недвижимости

Администрация муниципального образования МО обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Некрасовка» (ответчик) и УФРС по МО о признании недействительным удостоверенного свидетельствами от 20.06.2006 зарегистрированного права собственности ответчика на сооружения — заборы из металлической сетки на металлических столбах в бетонных монолитных стаканах. Решением Арбитражного суда МО от 24.06.2008 требования удовлетворены. Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился с жалобой. Решение суда первой инстанции оставлено в силе, исходя из следующего: Как следует из материалов дела, 20.06.2006 произведена государственная регистрация права собственности ответчика на спорные сооружения — заборы из металлической сетки на металлических столбах в бетонных монолитных стаканах (свидетельства о регистрации права от 20.06.2006). При этом в графе «документы-основания» каждого из вышеназванных свидетельств указаны распоряжения главы муниципального образования Люберецкий район Московской области № 1305-РГ от 27.12.1999 и № 508-РГ от 12.04.2000. Ссылаясь на то обстоятельство, что вышеназванные ненормативные акты не подтверждают возникновения у ответчика прав на спорные сооружения, а сами сооружения не обладают признаками недвижимых вещей,

№ 7/2015

М. Кузина

администрация МО обратилась в суд с иском. Согласно ч. 1 ст. 4 ФЗ «О государственной регистрации», регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним.

Регистрация недвижимости

Недвижимое имущество, права на которое подлежат регистрации в соответствии с вышеназванным ФЗ, — …все объекты, которые связаны с землёй так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы (ст. 1 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ, ст. 130 ГК РФ). Право собственности на объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (ч. 1 ст. 25 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ). Из представленных суду документов не следует, что перемещение данных объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, и обратного ответчик не доказал (ч. 1 ст. 65 АПК РФ). Документов, свидетельствующих о приёмке заборов в эксплуатацию в порядке, установленном для объектов недвижимости, в деле не имеется. При таких обстоятельствах апелляционный суд приходит к выводу о том, что спорные сооружения не обладают признаками недвижимых вещей и таковыми не являются. В то же время отсутствие судебной практики стрировать право на заборы вовсе не означает, екты — движимое имущество. Вероятно, дело ― объекты недвижимости, регистрируются и не ния. Содержащаяся в судебных актах по другим подтверждает это.

об обязании регичто все такие объв том, что заборы требуют обжаловаделам информация

Из Постановления от 24.08.2012 по делу № А14-8754/2012 19-го апелляционного суда по обращению ИП следует:

№ 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

«Неопознанные спасающие»...

ИП обратился в Арбитражный суд с заявлением к Управлению Росреестра по Воронежской области (Управление) о признании недействительным уведомления о приостановлении гос. регистрации от 16.03.2012, обязании зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество на основании декларации от 05.03.2012.

Регистрация недвижимости

Управлением Росреестра была приостановлена регистрация права собственности в отношении объекта «забор» на основании п. 1 ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации». Приостановление мотивировано тем, что записи о правах ИП на объекты недвижимости в ЕГРП и сделках с ними отсутствуют. На данном основании у регистрирующего органа имелись сомнения в том, что заявленное к регистрации прав сооружение ― забор, относится к категории объектов, регистрация прав на которые осуществляется в порядке, установленном ст. 25.3 ФЗ «О государственной регистрации». Считая уведомление о приостановлении незаконным, ИП обратился в суд. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что права заявителя приостановлением регистрации нарушены не были. Апелляционная коллегия соглашается с указанными выводами, руководствуясь следующим: Управление указало, что записи о правах ИП на объекты недвижимости, отсутствуют. На основании данных обстоятельств у органа появились сомнения, что забор относится к категории объектов, регистрация прав на которые осуществляется в порядке, установленном ст. 25.3 ФЗ «О государственной регистрации». Таким образом, регистратор из одного только названия спорного объекта и указанной в декларации технической характеристики — забор, не мог сделать однозначный вывод об отнесении спорного объекта к сооружениям вспомогательного использования, в связи с чем на основании п. 1

№ 7/2015

М. Кузина

ст. 19 ФЗ «О государственной регистрации» приостановил регистрацию, не нарушив тем самым ни требования закона, ни права заявителя. Как подтверждается материалами дела, Управлением были предприняты меры, необходимые для получения необходимых сведений: направлен запрос в ГУП ВО БТИ.

Регистрация недвижимости

Таким образом, оснований полагать, что приостановление регистрации было осуществлено регистрирующим органом на незаконных основаниях, отсутствуют. Кроме того, согласно выписке от 21.05.2012, 02.04.2012 было зарегистрировано право собственности на спорный объект. Из материалов ещё одного дела следует, что объект недвижимости не только был зарегистрирован, но и являлся предметом залога. Так, Постановлением 15-го арбитражного апелляционного суда от 30.09.2014 № 15АП-14459/2014 установлено: ООО «Три богатыря» (заявитель) обратилось в суд с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Регистрирующий орган) в регистрации перехода права собственности на следующее недвижимое имущество: забор, ворота; ворота. Решением Арбитражного суда от 01.07.2014 заявленные требования удовлетворены. Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Росреестра обратилось в апелляционный суд и просило отказать в удовлетворении требований, сославшись на то, что недвижимое имущество, в регистрации прав на которое отказано, обременено правами третьего лица ― залогодержателя, однако в договоре, представленном на регистрацию, соответствующие обременения не отражены, что является основанием для отказа в соответствии с аб. 6 п. 1 ст. 20 ФЗ «О государственной регистрации». Основанием отказа в регистрации перехода права собственности по-

№ 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

«Неопознанные спасающие»...

служило то, что в ЕГРП объекты состоят в залоге в пользу ОАО «***» и документов, свидетельствующих о прекращении ипотеки (ст. 25 Закона об ипотеке), не представлено.

Регистрация недвижимости

Поскольку судом установлено, что 26.03.2012 в отношении ООО «Крупяная компания» открыто конкурсное производство, указанное выше недвижимое имущество включено в состав конкурсной массы и реализовано в процессе конкурсного производства, а нормы Закона о банкротстве определяют особый порядок распоряжения имуществом должника, признанного несостоятельным (банкротом) (в том числе имуществом, которое является предметом залога), то они являются по отношению к нормам Закона о регистрации, ФЗ от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке» специальными. Таким образом, по итогам торгов заключение между заявителем и ООО «Крупяная компания» договора купли-продажи, предусматривающего продажу вышеназванного недвижимого имущества ООО «Три богатыря», какие-либо условия, ограничивающие право собственности заявителя на проданную недвижимость, прекратились, в связи с чем их не нужно было указывать в договоре купли-продажи, а основания, предусмотренные ст. 20 Закона о регистрации, отсутствовали, несмотря на наличие в реестре прав непогашенных записей об ограничении права.

№ 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Возврат сумм ранее...

А. Сорокин

Алексей Сорокин юрист as.sorokin2012@yandex.ru

Налоги

м м у с о г т Возврат сумм ранее о а н р н в е з Во уплач лога а е н уплаченного земельного е о н ра льног е м налога зе

В некоторые положения части второй Налогового кодекса РФ с 01.01.2015 года вступили в законную силу изменения, одно из них исключило из объектов налогообложения по земельному налогу земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.

№ 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! А. Сорокин

Возврат сумм ранее...

Налоги

Соответственно, эта норма полностью исключила возможность уплаты земельного налога организациями, управляющими многоквартирным домом, такими как жилищно-строительные кооперативы (далее — ЖСК) и товарищества собственников жилья (далее — ТСЖ). Указанные организации не являлись налогоплательщиками по земельному налогу и ранее, до вступления в силу указанных изменений, но уплата земельного налога ими производилась либо самостоятельно в добровольном порядке, либо в силу исполнения требований налогового органа. На деле видно, что денежные средства, вносимые в качестве уплаты сумм земельного налога, по тем или иным причинам до сих пор не возвращены на счета организаций, осуществляющих управление многоквартирным домом. В свою очередь, это показатель низкого уровня эффективности работы исполнительного органа указанных организаций. Анонсированный обзор практики арбитражных судов РФ по делам, связанным с взысканием сумм ранее уплаченного земельного налога, позволит определиться управляющим организациям со способами восстановления своих нарушенных прав и ознакомиться с некоторыми юридическими аспектами и нюансами рассматриваемой категории дел. Указанные управляющие организации не являлись плательщиками по указанному виду налога в связи с тем, что в силу ст. 388 Налогового кодекса РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок. А доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади вышеуказанного помещения (ст. 37 Жилищного кодекса РФ). Таким образом, плательщиком земельного налога являются субъекты общей долевой собственности, а не объединяющие их интересы юридические лица (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.11.2009 по делу № А60-11549/2009-СР). Возврат сумм уплаченного земельного налога должен осуществлять-

№ 7/2015

А. Сорокин

ся с учётом правовых положений главы 12 Налогового Кодекса РФ. Так, согласно ст. 78, налоговый орган обязан сообщить налогоплательщику о каждом ставшем известным налоговому органу факте излишней уплаты налога и сумме излишне уплаченного налога в течение десяти дней со дня обнаружения такого факта. На сумму незаконно удерживаемой суммы подлежат начислению проценты. И вот что самое интересное: инспекция к возврату налога не стремится, в качестве основания для отказа указывает на необходимость проведения камеральной проверки, сверки расчётов по налоговым платежам, пропуск исковой давности по указанному требованию о возврате.

Налоги

Плательщиком земельного налога являются субъекты общей долевой собственности, а не объединяющие их интересы юридические лица

Согласно ст. 78 Налогового кодекса РФ, заявление о зачёте или о возврате суммы излишне уплаченного налога может быть подано в течение трёх лет со дня уплаты указанной суммы, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Но в случае пропуска указанного срока налогоплательщик может обратиться в суд с иском о возврате переплаченной суммы. Требование может быть подано в течение трёх лет с момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права. Указанное правовое положение содержится в Определении Конституционного суда РФ от 21.06.2001 № 173– О, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.02.2009 по делу № А6528187/2007-СА1-56 В. Решение об отказе в осуществлении возврата ранее уплаченной суммы земельного налога должно быть обжаловано в порядке,

№ 7/2015

Возврат сумм ранее...

предусмотренном ст. 178 Налогового кодекса РФ в вышестоящий налоговый орган. Таким образом, основанием для подобного иска является необоснованный отказ инспекции по возврату земельного налога, излишне уплаченного в предыдущие налоговые периоды. Более подробный пример рассмотрения указанной категории дел представлен следующим примером из практики:

Налоги

Жилищно-строительным кооперативом за 2010-2013 произведена оплата земельного налога по земельному участку, границы которого были установлены планом межевания. Истец, в порядке ст. 78 Налогового кодекса РФ, обратился в налоговый орган с заявлением о возврате излишне уплаченного земельного налога за период с 2010 года, считая, что в указанном периоде кооператив не являлся плательщиком земельного налога. Своим решением об отказе в осуществлении зачёта (возврата) сумм земельного налога за 2010, 2011, 2012, 2013 годы налоговый орган отказал в возврате налога и предложил составить акт сверки. Указанное решение было обжаловано в вышестоящий налоговый орган, жалоба осталась без удовлетворения, а решение без изменения. Данное обстоятельство и послужило основанием для обращения в суд с заявлением о признании недействительным решения об отказе в осуществлении зачёта (возврата) сумм земельного налога за 2010, 2011, 2012, 2013 годы и обязании устранить указанные нарушения. Решением арбитражного суда указанные требования удовлетворены. Не согласившись с выводами суда первой инстанции, налоговая инспекция подала апелляционную жалобу, в которой указывает, что судом первой инстанции не был выяснен вопрос о наличии у ЖСК правоустанавливающих документов на участок, по которому производилась уплата земельного налога. Сведения из ЕГРП в отношении данного участка в суде первой инстанции не исследовались. Оценив в совокупности представленные доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

№ 7/2015

А. Сорокин

Суд, исходя из правовых положений статей 388 Налогового кодекса РФ, 36, 37 Жилищного кодекса РФ, правомерно установил, что юридическое лицо, созданное в форме жилищно-строительного кооператива, признаётся плательщиком земельного налога только в отношении доли земельного участка, приходящейся на долю площади помещений, принадлежащих юридическому лицу в многоквартирном доме, в общей площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Налоги

Судом правильно учтено, что доказательств, подтверждающих право собственности кооператива на долю помещений в многоквартирном доме, налоговым органом не представлено, в связи с чем налоговым органом доказательств того, что кооператив являлся фактическим землепользователем земельного участка и плательщиком земельного налога в 2010-2013 годах, не представлено. А следовательно, у налогового органа отсутствовали законные основания для отказа в удовлетворения заявления налогоплательщика. Доводы апелляционной жалобы отклоняются в связи со следующим: Согласно п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 54, при разрешении вопроса о том, кто является плательщиком земельного налога в отношении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, — собственники жилых и нежилых помещений в этом доме или товарищество собственников жилья, арбитражным судам необходимо учитывать, что факт создания товарищества собственников жилья сам по себе не означает, что названное товарищество становится плательщиком земельного налога вместо собственников жилых и нежилых помещений в данном доме (Постановление 11-го арбитражного апелляционного суда от 29.12.2014 по делу № А65-13304/2014)».

Стоит заметить, что по указанной категории дел, согласно ст.ст. 65, 200 Арбитражно-процессуального кодекса РФ, обязанность по доказыванию соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону и законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возла-

№ 7/2015

Возврат сумм ранее...

гается на орган, который принял указанное решение, в данном случае на инспекцию. Из положений ст. 78 Налогового кодекса РФ следует, что основанием для отказа налоговым органом в возврате налога может являться недоимка либо обращение к инспекции за пределами трёхлетнего срока. Таким образом, для решения об отказе в возврате сумм уплаченного налога не могут быть использованы другие доводы налоговой инспекции, такие как: необходимость сверки взаиморасчётов, предстоящая камеральная проверка, отсутствие указанного в заявлении счёта и т. д. Пример из практики:

Налоги

Суд апелляционной инстанции отменил решение нижестоящего суда, а заявленные требования о признании недействительным бездействия налогового органа, выразившегося в невозврате излишне уплаченного земельного налога, и взыскании с инспекции процентов за нарушение срока возврата суммы излишне уплаченного земельного налога удовлетворены. В кассационной жалобе инспекция просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, отказать в удовлетворении требований. По мнению подателя жалобы, начисление процентов за несвоевременный возврат является мерой ответственности за виновные действия, налогоплательщик сам способствовал несвоевременному возврату налога, поскольку не представил сведений о расчетном счёте. Суд оставил жалобу без удовлетворения, указав следующее: «Право налогоплательщика на возврат излишне уплаченного налога, предусмотренное ст. 78 Налогового кодекса РФ, из которой следует, что основанием для возврата является заявление налогоплательщика, возврат осуществляется в течение одного месяца, а в случае нарушения сроков на сумму уплаченного налога, которая не возвращена в срок, подлежат начислению проценты. Из положений ст. 78 Кодекса также следует, что основанием для отказа налоговым органов в возврате налога может являться недоимка либо обращение к инспекции за пределами трёхлетнего срока.

№ 7/2015

А. Сорокин

Форма заявления о возврате, а также обязанность заявителя указывать в заявлении расчётный счет положениями ст. 78 Кодекса не установлена (Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 27 января 2010 г. по делу № А60-8906/2009).

Право на зачёт (возврат) излишне уплаченного налога может быть реализовано налогоплательщиком в течение трёх лет со дня, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своего права (о наличии переплаты).

Налоги

Пример из практики:

В удовлетворении требования кооператива было отказано в связи с пропуском трёхлетнего срока. Суд указал, что о факте излишней уплате земельного налога кооператив должен был узнать в день уплаты налога (последний платёж 14.02.2010) или при подаче первоначальной налоговой декларации. На момент обращения в инспекцию с заявлением о возврате налога им был пропущен установленный законом срок для подачи заявления, в связи с чем у налогового органа отсутствовали основания для возврата налога (Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 03.07.2015 № А45-9323/2014).

№ 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Выселение как санкция...

В. Котов

Виктор Котов юрист частной юридической компании E-mail: kotov-vitya81@mail.ru

Выселение

я и ц к н Выселение как санкция а с к л а и к в а е р и п н е е л за нарушение правил и м е н ы с е л и Вы аруш ж я и н н а м запользования жилым в е о и з н ь е л щ по оме п помещением Решение жилищных споров часто связано с реализацией такой меры ответственности, как выселение из жилого помещения. В связи с этим в Жилищном кодексе Российский Федерации следует особо выделить статью 35 «Выселение гражданина, право пользования жилым помещением которого прекращено или который нарушает правила пользования жилым помещением», предусматривающую ответственность в виде выселения как санкцию за противоправное поведение — нарушение правил пользования жилым помещением. № 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Котов

Выселение как санкция...

Пределы использования жилого помещения и основополагающие принципы пользования им сформулированы в статье 17 Жилищного кодекса РФ. В частности, пользование жилым помещением осуществляется с учётом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утверждёнными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Выселение

По общему правилу, дееспособные и ограниченные судом в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи, что установлено частью 3 статьи 31 Жилищного кодекса РФ. Акцент на возможности заключения такого соглашения воспроизводится в пункте 12 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Однако основными обязательствами указанных лиц на настоящий момент, исходя из основных позиций судебной практики, являются обязательства по внесению платы за жилое помещение и оплате коммунальных услуг. В то же время, несмотря на наличие статей 17 и 31 в Жилищном кодексе РФ, последний не содержит конкретных правомочий граждан по пользованию жилыми помещениями, а всего лишь устанавливает допустимость использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нём на законных основаниях гражданами с определением пределов допустимого поведения. Правила пользования жилыми помещениями, утверждённые Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 № 25, всего лишь содержат отсылочное положение к самому Жилищному кодексу РФ, устанавливая тре-

№ 7/2015

В. Котов

бование к пользованию жилым помещением по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом РФ. Вместе с тем, дополнительным правом для собственника, как и для членов его семьи и лиц, приравненных к данному статусу, в данных Правилах выделяется право пользования также общим имуществом в многоквартирном доме. С учётом данных положений действующего законодательства, важным является именно выработанная позиция судов по искам о выселении гражданина по основанию нарушения им правил пользования жилым помещением.

Выселение

Верховный суд РФ (в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации за IV квартал 2005 года // Бюллетень Верховного суда Российской Федерации. — 2006. — № 5) определил, что член семьи собственника жилого помещения, нарушающий правила пользования жилым помещением, в соответствии с частью 2 статьи 35 ЖК РФ, может быть выселен из жилого помещения на основании решения суда по требованию собственника. Так как закон не требует какой-либо определённой формы, в которой собственником должно быть выражено предупреждение об устранении членом семьи допущенных нарушений правил пользования жилым помещением, в случае возникновения спора по поводу выселения граждан по основаниям части 2 статьи 35 ЖК РФ в суд могут быть представлены любые доказательства, которые свидетельствуют как о нарушениях, допущенных в отношении жилых помещений, так и о том, что виновные предупреждены о необходимости устранения таких нарушений (Обзор законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за I квартал 2006 года // Бюллетень Верховного суда Российской Федерации. — 2006. — № 9). При этом Конституционный суд Российской Федерации в Определении от 03.11.2006 № 455-О также указал, что гарантии прав членов семьи бывшего собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности.

№ 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Котов

Выселение как санкция...

Выселение

В качестве примера приведём следующую логику суда. Белгородский областной суд в апелляционном определении от 04.12.2012 по делу № 333928, сославшись на указанную позицию Верховного суда РФ, установил, что комната, в которой проживают ответчики, находится в антисанитарном состоянии, на окнах отсутствует остекление, входная дверь выбита, система отопления приведена в негодность и требует ремонта, что не позволит обеспечить теплом жилое здание к началу отопительного сезона, жилое помещение захламлено мусором и бытовыми отходами, для туалета пробита дыра в бетонном полу без отвода на улицу, предметы быта и постельное бельё отсутствуют, имели место случаи возгорания в комнате мусора. При этом указанные обстоятельства подтверждались актами обследования жилищно-бытовых условий от 16 сентября 2011 года, от 10 июля 2012 года, составленными комиссией Архангельской сельской администрации, показаниями свидетелей - жителей указанного жилого дома. Также представленные в суд фотографии свидетельствовали о приведении ответчиками жилого помещения в непригодное для проживания состояние. Также суд в решении выделил, что в данном общежитии имеются помещения общего пользования, доступные ответчикам, поэтому антисанитарное состояние жилого помещения само по себе становится опасным для проживающих в соседних комнатах граждан, создаёт угрозу для здоровья, в том числе несовершеннолетних детей. Вместе с этим жильцы общежития неоднократно обращались к наймодателю - администрации городского округа с заявлениями о бесхозяйственном отношении ответчиков к жилому помещению, его разрушению, нарушению их прав со стороны ответчиков, сообщали о невозможности совместного проживания и создаваемой ими угрозе для здоровья соседей. Кроме того, согласно выписке из лицевого счёта, ответчики не производят оплату за тепловую энергию длительный срок. Таким образом, совокупность таких доказательств подтвердила тот факт, что занимаемое ответчиками жилое помещение находится в антисанитарном, непригодном для жизни состоянии, создаёт угрозу для проживающих по соседству граждан, и позволила суду принять решение об удовлетворении исковых требований и выселении таких жильцов, грубо нарушивших Правила пользования жилым помещением.

№ 7/2015

В. Котов

Выселение

Аналогичная совокупность доказательств позволила выселить и другого жильца, нарушившего указанные Правила, в судебном порядке. При этом вышестоящий Кемеровский областной суд в апелляционном определении от 24.02.2012 по делу № 33-1842 доводы жалобы выселяемого жильца о том, что срок для устранения нарушений был предоставлен недостаточный, сочла несостоятельными и противоречащими установленным по делу обстоятельствам, так как у ответчика имелось достаточно времени для устранения недостатков, однако с момента получения требования об устранении недостатков и до вынесения решения суда недостатки устранены не были, каких-либо существенных мер для устранения недостатков не предпринималось, кроме того, жилое помещение имело небольшую площадь (29,8 кв. м.), что позволяло ответчику устранить выявленные нарушения в установленный срок. В то же время необходимо учитывать, что выселение гражданина за нарушение им правил пользования жилым помещением является крайней мерой ответственности и возможно лишь при установлении факта систематичности противоправных виновных действий с его стороны, которые не устраняются, несмотря на предупреждение собственника в любой форме (устной или письменной) о необходимости их устранения (п. 39 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»). Однако для оценки достаточности доказательств на практике всё же более существенным являются не показания свидетелей об устных предупреждениях, а предупреждение в письменной форме в произвольном варианте текста с отметкой о получении жильцом, которому такое предупреждение адресуется. Например, Верховный суд Республики Башкортостан в апелляционном определении от 20.01.2015 по делу № 33-142/2015 отказал в иске о выселении, сославшись в том числе на то, что доказательств, подтверждающих вручение предупреждения, связанного с необходимостью устранения нарушений, что предусмотрено нормами ч. 2 ст. 35 Жилищного кодекса РФ, истцом, в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, представлено не было. Также следует заметить, что, по общему правилу, установленному п. 2 ст. 235 ГК РФ, принудительное изъятие имущества у собственника не до-

№ 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Котов

Выселение как санкция...

пускается, кроме случаев, когда такое изъятие производится по основаниям, предусмотренным законом. К числу случаев принудительного изъятия имущества у собственника пп. 7 п. 2 ст. 235 ГК РФ относит прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение (ст. 293 ГК РФ).

Выселение

Согласно ст. 293 ГК РФ, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильём, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения — также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведёт необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения. Таким образом, продажа помещения с публичных торгов имеет целью выселить собственника из жилого помещения и тем самым пресечь совершаемые им нарушения. В этом связи прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение является мерой защиты прав и законных интересов соседей собственника.

№ 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Оценка земли при...

С. Назарова

Светлана Назарова судья Высшего Арбитражного Третейского суда E-mail: svetlana-nazarova@rambler.ru

Оценка

и р п и л мпри ипотеке е я Оценка земли з и а н к а н д е з ке Оц тездания ипо

Правомерны ли: отказ в государственной регистрации ипотеки или признание ипотеки недействительной в случае отсутствия отчёта об оценке земельного участка, составленного независимым оценщиком?

№ 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! С. Назарова

Оценка земли при...

1. Федеральным законом от 21 декабря 2013 г. № 367-ФЗ в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) были внесены изменения, в том числе в отношении залога недвижимости. Ранее пунктом 3 статьи 340 ГК РФ было установлено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В редакции Закона № 367-ФЗ ГК РФ не содержит данного положения.

Оценка

Однако, в соответствии с частью второй статьи 69 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — Закон об ипотеке), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение. При этом, согласно пункту 4 статьи 3 Закона № 367-ФЗ, впредь до приведения законодательных и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с положениями ГК РФ (в редакции Закона № 367-ФЗ) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям ГК РФ (в редакции Закона № 367-ФЗ). К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге. Возникает вопрос, следует ли регистрировать ипотеку земельного участка в случае регистрации ипотеки здания? Министерство экономического развития Российской Федерации Письмом от 4 июля 2014 г. № Д23и-2347 «О направлении позиции Минэкономразвития России относительно положений законодательства Российской Федерации, регламентирующих отношения, связанные с залогом недвижимости» сообщило о своей позиции по данному вопросу.

№ 7/2015

С. Назарова

Принимая во внимание пункт 4 статьи 3 Закона № 367-ФЗ и пункт 4 статьи 334 ГК РФ, а также закреплённый в Земельном кодексе Российской Федерации (далее — ЗК РФ) принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (статья 1), согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами, правила, установленные статьёй 69 Закона об ипотеке, подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после 1 июля 2014 года. Исходя из вышеуказанного, при регистрации ипотеки здания подлежит регистрации ипотека земельного участка, на котором находится это здание.

Оценка

Правило о единстве судьбы земельного участка и находящегося на нём здания подтверждается судебной практикой, в частности Постановлением арбитражного суда Поволжского округа от 30 октября 2014 г. № А57-4807/2011. Суд вынес постановление, руководствуясь подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Аналогичную мотивировку содержит Апелляционное определение Московского городского суда от 16 октября 2014 г. по делу № 33-25304/2014. 2. Заключая договор ипотеки здания, необходимо учитывать пункт 1 статьи 67 Закона об ипотеке, согласно которому оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации. Обязательность проведения оценки при залоге устанавливается статьёй 8 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ (далее — Закон об оценке). В соответствии с указанной статьёй, проведение оценки является обязательным в случае использования объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога. Кроме того, обязательная оценка проводится при ипотечном кредитовании физических и

№ 7/2015

Оценка земли при...

юридических лиц, если возникает спор о величине стоимости предмета ипотеки. В ряде случаев заинтересованные стороны пытаются оспорить ипотечную сделку, заявив о её недействительности, при отсутствии оценки земельного участка независимым оценщиком. Однако судебная практика свидетельствует об отсутствии оснований для признания сделки недействительной в указанных случаях.

Оценка

В пункте 3 Информационного письма от 30 мая 2005 г. № 92 Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком» содержится следующее обоснование. Если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, то в случае совершения сделки по цене, не соответствующей стоимости, приведённой в отчёте независимого оценщика, такая сделка должна признаваться судом недействительной. Если законом или иным нормативным актом установлено лишь обязательное привлечение независимого оценщика, непривлечение независимого оценщика само по себе не является основанием для признания судом сделки недействительной по мотивам нарушения требований закона. В «Обобщении судебной практики по делам, рассмотренным в кассационном порядке во втором полугодии 2006 года. Споры, возникающие из договоров залога» Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа указано, что несоответствие указанной в договоре об ипотеке стоимости предмета залога его рыночной стоимости не влечёт признания договора недействительным. В отношении оспариваемого договора действующим законодательством не предусмотрено его заключение по цене, равной величине рыночной стоимости. Противоречия по выводу в судебной практике ФАС СКО и других окружных судов не выявлены.

№ 7/2015

С. Назарова

По конкретному судебному делу Федеральным арбитражным судом Восточно-Сибирского округа вынесено Постановление от 11 января 2010 г. № А33-29306/04. Иск предъявлен о признании недействительным договора ипотеки как несоответствующего требованиям, в том числе статьи 8 Закона об оценке. По данному делу в залог было передано право аренды земельного участка, который находится в муниципальной собственности.

Оценка

Суд указывает, что, в соответствии со статьёй 12 Закона об оценке, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, содержащаяся в отчёте, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, определённом законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Согласно статье 8 Закона об оценке, предусмотрено обязательное привлечение оценщика (обязательное проведение оценки), а не обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком. Доводы заявителя кассационной жалобы о неправильном применении норм материального права являются несостоятельными и противоречат установленным по делу фактическим обстоятельствам и практике применения норм материального права. Таким образом, если законом не установлена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком, то при совершении сделки по иной цене такая сделка не может быть признана недействительной. 3. На практике залогодатели и залогодержатели сталкиваются с отказами органов, осуществляющих государственную регистрацию ипотеки, в регистрации ипотеки при несоблюдении сторонами сделки условия о проведении оценки земельного участка независимым оценщиком, в том числе при отсутствии обязательности оценки.

№ 7/2015

Оценка земли при...

Согласно пункту 3 статьи 9 Закона об ипотеке, оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем. При ипотеке земельного участка должны быть соблюдены требования статьи 67 Закона об ипотеке. Оценка указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Статьёй 67 пунктом 2 Закона об ипотеке предусмотрено, что залоговая стоимость земельного участка, передаваемого в залог по договору об ипотеке, устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Оценка

Судебная практика исходит из того, что оценка земельного участка, а также определение его залоговой стоимости осуществляются по соглашению сторон. Вышеизложенные выводы подтверждаются сложившейся арбитражной практикой: Определение ВАС РФ от 05.03.2010 № ВАС-2108/10, Определение ВАС РФ от 29.04.2009 № ВАС-2367/09. 4. В судебной практике встречаются случаи, когда заинтересованные лица пытаются признать договор ипотеки здания недействительным по причине отсутствия в нем оценочной и залоговой стоимости земельного участка.

№ 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Недобросовестный заказчик...

Н. Красавцева

Наталия Красавцева председатель Третейского суда, руководитель Юридического бюро E-mail: krassavtseva@mail.ru

Мошенничество

й ы н т с е в Недобросовестный заказчик: о с к о а р к б ь : о к т д и и е ч т з Н и а как подрядчику защитить к щ а а з з у ы к с и е чинтересы р д е я свои т р под вои ин с

Договоры подряда используются в предпринимательской деятельности очень и очень часто, поскольку они регулируют различные правоотношения и имеют много разновидностей. Именно по этой причине споры, связанные с неисполнением или ненадлежащим исполнением подрядных договоров, находятся в тройке наиболее часто разбираемых арбитражными судами. № 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Красавцева

Недобросовестный заказчик...

Надо сказать, что действующее законодательство даёт подрядчику широкие возможности выступать в отношениях с заказчиком с позиции сильной стороны. К таким инструментам, в частности, относятся: право на изменение цены работ, право на приостановление работ, право на удержание результата работ, право на отказ от договора и право требовать компенсации убытков, вызванных простоем, и др.

Мошенничество

Однако, выступая в суде на стороне подрядных организаций и разбирая подрядные споры в качестве третейского судьи, я часто вижу допускаемые организациями ошибки и наблюдаю, как они не соблюдают элементарных правил предосторожности в своей предпринимательской деятельности. Правила документооборота Итак, самым важным инструментом для защиты интересов организации от недобросовестных контрагентов я считаю внедрение в компании обязательных для исполнения правил документооборота. Почему это так важно? Потому что отсутствие данных правил существенно снизит ваши шансы на выигрыш в суде, в некоторых случаях ― до нуля. 1. Общение строго в письменной форме, при этом подтверждение факта приёмки корреспонденции обязательно! Направляя документы по факсу или электронной почте, в большинстве случаев вы не докажете факт его вручения. Вручая документ нарочно, необходимо, чтобы на документе стоял штамп организации, должность и фамилия принимающего корреспонденцию лица. В постановлении Арбитражного суда Московского округа от 26.08.2014 № Ф05-8671/2014 по делу № А40-89030/13 отражена необходимость подтверждения факта вручения корреспонденции, поскольку суды ссылались на письма подрядчика с отметками ответчика о вручении, которыми, по мнению нижестоящих судов, подтверждается своевременное уведомление ответчика о необходимости проведения дополнительных работ. Обратная ситуация отражена в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 18.03.2014 по делу № А56-13139/2013, где суды, отказывая в

№ 7/2015

Н. Красавцева

иске о взыскании задолженности по договору подряда и удовлетворяя иск о взыскании штрафной неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по договору в размере 800 000 рублей, указали на то, что факт передачи исполнительной документации подрядчиком не доказан, несмотря на представленные в материалы дела реестры приёма-передачи документации. 2. Полномочия представителей заказчика должны подтверждаться в письменном виде.

Мошенничество

Почему это важно? Потому что, исходя из указанных в представленных заказчиком доверенностях полномочий, вам будет понятно, кому и как вручать или направлять акты скрытых работ, акты выполненных работ и прочую документацию по договору. Рассмотрим постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05 мая 2015 г. по делу № 17АП-3529/2015-ГК. Истец обратился с иском о взыскании задолженности по договору подряда, ссылаясь на акт выполненных работ, который был вручён под роспись представителю ответчика по доверенности. Иным способом заказчик КС-2 и КС-3 не получал. Между тем, в доверенности на указанного представителя отсутствовало полномочие получать акты выполненных работ или подписывать такие акты. Суд посчитал, что обязанность по извещению заказчика о готовности к приёмке работ не исполнена и во взыскании задолженности отказал. 3. Все изменения и дополнения стороны должны согласовывать в письменном виде согласно условиям договора. Особенно это касается дополнительных работ. Помните: если заказчик письменно не согласовал объём, виды и стоимость дополнительных работ, то вы, скорее всего, выполняете их за свой счёт. В постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 03 апреля 2014 г. по делу № А11-5778/2012 мы видим ситуацию, когда подрядчик не смог взыскать 3 млн рублей в качестве оплаты за выполненные дополнительные работы. Суд указал, что доказательства согласования изменения твёрдой цены договора в материалах дела отсутствуют, в связи с чем оплате подлежат выполненные работы по установленной договором цене.

№ 7/2015

Недобросовестный заказчик...

Здесь обращает на себя внимание информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 51 от 24 января 2000 г. «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда», которое применяется судами не только к договорам строительного подряда, но и к любым другим подрядным договорам. Из п. 10 письма следует, что подрядчик, не выполнивший предусмотренной законодательством обязанности, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ даже в тех случаях, когда такие работы были включены в акт приёмки, подписанный представителем заказчика.

Мошенничество

4. Необходимо всегда письменно извещать заказчика о начале работ, о различных препятствующих вам обстоятельствах, о дате приёмке работ с указанием места и времени приёмки. Многие подрядчики направляют в адрес заказчика акты формы КС-2 и справку формы КС3 на подписание, письменно не извещая заказчика о готовности к сдаче результата работ, что является распространённой ошибкой. Прежде чем направить акт выполненных работ на подписание, подрядчик должен письменно известить заказчика о готовности к сдаче результата работ, указав дату, время и место приёмки. В ряде случаев суды отказывают подрядчикам в удовлетворении их требований, если они не могут доказать, что заказчик был извещён о дате приёмки работ. Например, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 18 марта 2014 г. по делу № А56-13139/2013 суды, отказывая в иске о взыскании задолженности по договору подряда и удовлетворяя иск о взыскании штрафной неустойки за несвоевременное исполнение обязательств по договору в размере 800 000 рублей, указали на то, что общество не уведомило компанию о выполнении всего объёма работ по договору и не сообщило об их готовности к приёмке. В результате суды не признали односторонние акты сдачи-приёмки надлежащим доказательством выполнения и сдачи работ. Право на изменение цены работ Следующий инструмент, который необходимо использовать для защиты своих интересов, это право на изменение цены работ. Можно ли требовать изменения цены договора в одностороннем порядке? Это зависит от

№ 7/2015

Н. Красавцева

того, какая цена ― приблизительная или твёрдая (п. 4 статьи 709 ГК РФ) ― предусмотрена соглашением сторон. Приблизительная цена Изменение приблизительной цены договора возможно на основании п. 5 ст. 709 и ст. 743 ГК РФ, т. е. по мотиву необходимости проведения дополнительных работ. Для применения указанного основания подрядчику важно документально соблюсти регламентированную законодательством процедуру реализации права.

Мошенничество

В постановлении ФАС Московского округа от 26.05.2014 № Ф052675/2014 по делу № А40-34938/13 о взыскании неосновательного обогащения мы видим, что суды трёх инстанций указали подрядчику на ошибки, совершённые им при изменении цены договора, а именно: спорный объём договором не предусмотрен, дополнительные соглашения на выполнение указанных работ не заключались, доказательств направления заказчиками истцу оферты на выполнение спорных работ и её акцепта истцом, равно как и доказательств извещения заказчиков о необходимости проведения дополнительных работ и о приостановлении работ до получения соответствующих указаний, истцом не представлено. Обратите внимание: подрядчик выполнил дополнительные работы по устному указанию заказчика работ, оплату за которые он естественным образом не смог взыскать! Так какую же процедуру необходимо провести для реализации своего права на изменение цены работ? В постановлении Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2014 по делу № А49-8559/2013 указано, что в силу пунктов 3 и 4 статьи 743 ГК РФ подрядчик, обнаруживший в ходе строительства не учтённые в технической документации работы и в связи с этим необходимость проведения дополнительных работ и увеличения сметной стоимости строительства, обязан сообщить об этом заказчику. При неполучении от заказчика ответа на своё сообщение в течение десяти дней, если законом или договором строительного подряда не пред-

№ 7/2015

Недобросовестный заказчик...

усмотрен для этого иной срок, подрядчик обязан приостановить соответствующие работы с отнесением убытков, вызванных простоем, на счёт заказчика. Заказчик освобождается от возмещения этих убытков, если докажет отсутствие необходимости в проведении дополнительных работ. Подрядчик, не выполнивший обязанности, установленной пунктом 3 указанной статьи, лишается права требовать от заказчика оплаты выполненных им дополнительных работ и возмещения вызванных этим убытков, если не докажет необходимость немедленных действий в интересах заказчика, в частности, в связи с тем, что приостановление работ могло привести к гибели или повреждению объекта строительства.

Мошенничество

Твёрдая цена Изменение твёрдой цены договора возможно на основании п. 6 статьи 709 ГК РФ — при существенном возрастании стоимости материалов и оборудования, предоставленных подрядчиком, а также оказываемых ему третьими лицами услуг, которые нельзя было предусмотреть при заключении договора, а также на основании п. 3 статьи 744 ГК РФ — если по не зависящим от подрядчика причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на десять процентов. Обратите внимание: дополнительные работы не являются основанием для изменения твёрдой цены договора! В подтверждение данного вывода рассмотрим постановление Арбитражного суда Московского округа от 26.08.2014 № Ф05-8671/2014 по делу № А40-89030/13, в котором суд кассационной инстанции передал дело на новое рассмотрение, поскольку нижестоящими судами не учтено то, что дополнительные работы по договору с твёрдой ценой могут быть оплачены только при наличии дополнительного соглашения сторон о согласовании таких работ или доказанности необходимости немедленных действий в интересах заказчика. В указанном деле подрядчиком были соблюдены все необходимые процедуры для согласования дополнительных работ при приблизительной цене договора, а именно: стороны согласовывали локальные сметные расчёты, дефектные ведомости, подрядчик направлял письма о необходимости проведения дополнительных работ, заказчик в ответных письмах

№ 7/2015

Н. Красавцева

согласовывал данные работы, работы были приняты по актам КС-2, что подтверждается справками КС-3. Однако данные действия не имели никакого значения в отсутствие дополнительного соглашения к договору об изменении перечня работ. Правовая суть норм кодекса о твёрдой цене состоит в следующем: согласно п. 6 ст. 709 ГК РФ, подрядчик не вправе требовать увеличения твёрдой цены, а заказчик — её уменьшения, в том числе в случае, когда в момент заключения договора исключалась возможность предусмотреть полный объём работ или необходимых для этого расходов.

Мошенничество

Положительный для подрядчика эффект от реализации указанной нормы права может дать следующая часть статьи: заказчик не вправе требовать уменьшения твёрдой цены. Конечно, если работы выполнены качественно и в полном объёме. Это особенно важно помнить подрядчикам, которые работают с государственными и муниципальными заказчиками. Часто исполнители сталкиваются с проблемой, когда заказчик отказывается согласовывать акты выполненных работ, мотивируя это тем, что затраты подрядчика в них завышены, и предлагают подписать акты на меньшую сумму. В постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2014 № 09АП-16270/2014-ГК по делу № А40-144586/13 мы видим ситуацию, когда подрядчиком по заданию истца были выполнены обусловленные контрактом работы на сумму 8 005 958 руб. 70 коп., которые приняты истцом без каких-либо оговорок и претензий и оплачены в полном объёме. Однако впоследствии заказчика проверял контролирующий орган и актом проверки установил завышение стоимости и объёмов работ. Заказчик, мотивируя свой иск Актом проверки Главного контрольного управления города Москвы, требовал взыскать с подрядчика неосновательное обогащение в размере 1 244 565 руб. 22 коп. Суд отказал заказчику в удовлетворении требования со ссылкой на твёрдую цену контракта и пункт 4.1 статьи 9 ФЗ № 94-ФЗ, действующего на дату исполнения контракта.

№ 7/2015

Недобросовестный заказчик...

Итак, вернёмся к правам подрядчика. В сфере строительства подрядчик вправе требовать в судебном порядке пересмотра сметы, если по не зависящим от него причинам стоимость работ превысила смету не менее чем на 10 % (п. 3 ст. 744 ГК РФ).

Мошенничество

Что же делать в случае, если заказчик отказывается от пересмотра сметы по данному основанию? Очень показательно иллюстрирует данную ситуацию постановление ФАС Центрального округа от 03.12.2008 г. № Ф105572/08 по делу № А35-799/08-С5, в котором подрядчик обратился к заказчику с иском о расторжения договора в связи со значительным увеличением сметной стоимости строительства. Однако суд пояснил, что п. 3 статьи 744 Кодекса не даёт подрядчику права на расторжение договора. Однако право требовать пересмотра сметы (изменения договора) в судебном порядке на основании ст. 450 ГК РФ есть. Право на приостановление работ: как правильно приостановить работы и не получить в дальнейшем претензии о срыве сроков выполнения работ Наиболее распространённая проблема, с которой сталкиваются подрядчики, ― это задержка исполнения встречных обязательств со стороны заказчика. Например, заказчик поздно предоставляет строительную площадку, оборудование, техническую документацию, задерживает выплату аванса и так далее. Всё это приводит к тому, что подрядчик не укладывается в сроки выполнения работ. Так в каких случаях можно и нужно приостановить выполнение работ? Основание № 1 — согласно ст. 716 ГК РФ, в случае обнаружения подрядчиком обстоятельств, которые грозят годности или прочности результатов выполняемой работы либо создают невозможность её завершения в срок, подрядчик ОБЯЗАН приостановить работу. В постановлении ФАС Московского округа от 01.08.2014 № Ф057522/2014 по делу № А41-39905/13 суд удовлетворил иск о взыскании с подрядчика неустойки по договору подряда, поскольку подрядчиком не представлено доказательств приостановления выполнения работ по до-

№ 7/2015

Н. Красавцева

говору в порядке статьи 716 ГК РФ в сроки выполнения работ, согласованные в договоре.

Мошенничество

Обратная ситуация изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26.08.2014 по делу № А32-3756/2013, где суд встал на сторону подрядной организации, отказал заказчику в удовлетворении требования о расторжении муниципального контракта, взыскании неустойки, поскольку истец не доказал нарушения сроков окончания работ по вине Общества. При этом суд удовлетворил встречное требование подрядчика о взыскании задолженности по контракту, так как Общество известило администрацию о невозможности выполнения работ, поскольку не согласованы места установки и подключения средств оповещения (сирен), объём и стоимость выполненных работ подтверждены заключением эксперта. Основание № 2 — статьёй 719 ГК РФ подрядчику предоставлено ПРАВО не приступать к работе, а начатую работу приостановить в случаях, когда нарушение заказчиком своих обязанностей по договору подряда препятствует исполнению договора подрядчиком, а также при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что исполнение указанных обязанностей не будет произведено в установленный срок.

№ 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Проблемы оспаривания...

К. Колесникова

Ксения Колесникова Юрисконсульт ООО юридическая компания «Метида», г. Воронеж K.S.Metida@yandex.ru

Кадастр

я и н а в и р а п с Проблемы оспаривания о в ы о м т е а л т б ь о л я результатов определения р и у и з н П т е е с р л о е м и д и е о р кадастровой стоимости оп ой ст в о к т в с о а р ч земельных участков и пути т у я с и х а н ы е ш кад меих льнрешения е р х и зе и пут В настоящее время Верховный Суд Российской Федерации за один день рассматривает ориентировочно от 10 до 25 дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в апелляционном порядке. Количество дел, рассматриваемых в судах общей юрисдикции по первой инстанции, возрастает с каждым днем. И это понятно, ведь каждый хочет воспользоваться законной возможностью существенного уменьшения налогового бремени или арендных расходов. № 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! К. Колесникова

Проблемы оспаривания...

Однако в отличие от арбитражной практики, существовавшей в недавнем прошлом, суды общей юрисдикции все чаще отказывают собственникам и арендаторам в установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной рыночной. Предлагаем проанализировать основные причины таких отказов, разобраться в проблемах и возможных способах их решения. Итак, Проблема № 1. Определение даты, по состоянию на которую устанавливается кадастровая стоимость, равная рыночной.

Кадастр

При определении даты, на наш взгляд, следует уделить особое внимание двум грубейшим ошибкам, которых следует избегать. Первая ошибка — неправильное определение даты установления кадастровой стоимости вновь образованного участка.

Пример из практики. Гражданка В.М.И., являясь собственником земельного участка, поставленного на кадастровый учет 21.06.2014 года как вновь образованного, обращается в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости данного участка, равной рыночной. При этом представлен Отчет оценщика, согласно которому рыночная стоимость земельного участка определена по состоянию на 1 января 2012 г. Решением суда требования удовлетворены.

Верховный суд Российской Федерации, отменяя решение суда первой инстанции, указал следующее: «В случае образования нового земельного участка кадастровая стоимость такого участка определяется на дату внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости» (Определение ВС РФ № 47-АПГ 15-5 от 08.04.2015). Таким образом, датой установления рыночной стоимости вновь образо-

№ 7/2015

К. Колесникова

ванного земельного участка должна являться не дата массовой оценки земельных участков по региону, а дата внесения сведений в государственный кадастр недвижимости о конкретном вновь образованном участке. Такая ошибка достаточно распространена, что подтверждается Определениями ВС РФ по аналогичным делам: № 58-АПГ15-4 от 01.04.2015, № 55-АПГ15-2 от 01.04.2015, № 47-АПГ15-10 от 18.03.2015, № 80-АПГ15-1 от 04.03.2015, № 84-АПГ15-1 от 18.03.2015. Вторая ошибка — изменение неактуальной к моменту обращения в суд кадастровой стоимости.

Кадастр

Пример из практики. Гражданин Г.А.А. обратился в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012. Между тем, постановлением администрации Смоленской области от 16.01.2013 изменена кадастровая стоимость спорного земельного участка. В государственный кадастр недвижимости внесены новые сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка.

ВС РФ в Определении от 04.03.2015 № 36-АПГ15-1, поддерживая решение об отказе в удовлетворении требований, установил, что установление кадастровой стоимости земельного участка на прошедший период при отсутствии спора о недостоверности сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, законом не предусмотрено. Кроме этого, такое оспаривание не порождает для заявителя юридических последствий. Проблема № 2. Правильность, достоверность Отчета и экспертного заключения СРО. Ошибки оценщиков могут привести к негативным для владельцев земельных участков последствиям. Например, по делу гражданина С.А.В судом установлено, что в качестве объектов-аналогов оценщик выбрал зе-

№ 7/2015

Проблемы оспаривания...

мельные участки, существенно отличающиеся от оцениваемого земельного участка по площади, при этом корректировки объектов-аналогов по указанному элементу сравнения не проводились. Также судом отмечено, что таблица объектов-аналогов, содержащаяся в отчете оценщика, не содержит сведений о дате размещения объявлений о продаже объектованалогов, сведения о которых использованы при составлении указанного отчета. Следовательно, названный отчет не может служить доказательством, подтверждающим достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости земельного участка. Несмотря на положительное экспертное заключение СРО, Верховный суд РФ отменил решение суда первой инстанции об удовлетворении требований заявителя (Определение Верховного Суда РФ от 18.02.2015 № 53-АПГ14-16).

Кадастр

Данный случай не единственный. Например, 01.04.2015 Верховным судом РФ вынесено Определение по делу № 56-АПГ15-3, в котором заявителю отказано также из-за ошибок в Отчете об оценке. Таким образом, правильность и достоверность отчета об оценке играет немаловажную роль при рассмотрении дел об оспаривании кадастровой стоимости. Проблема № 3. Обязательное обращение в Комиссию. Юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для начала необходимо обращаться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее по тексту — Комиссия). Несоблюдение данного досудебного порядка урегулирования спора влечет отказ в удовлетворении требований заявителя в суде (Определение Верховного Суда РФ от 01.04.2015 № 67-АПГ15-4). Для физических лиц обращение в Комиссию не является обязательным. Проблема № 4. Определение способа защиты права. Если Комиссия отклонила заявление или не рассмотрела его в срок, появляется вопрос о том, каким путем идти дальше. Первый вариант — подача заявления в суд об установлении кадастро-

№ 7/2015

К. Колесникова

вой стоимости участка, равной рыночной. Такой способ является самым популярным и самым эффективным, судебная практика более-менее устоявшаяся. Возможен и второй вариант — заявление о признании решения или бездействия Комиссии незаконным. Данный способ менее популярный, судебная практика только формируется. Например, в Верховном суде РФ на рассмотрении находится пока только одно дело об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (№ 41-АПГ15-13 по заявлению ООО «Торговая фирма «Донские зори»). Проблема № 5. Подведомственность и подсудность.

Кадастр

Результаты определения кадастровой стоимости после Комиссии могут быть оспорены только в суде общей юрисдикции, а именно Верховном суде республики, краевом, областном суде, суде города федерального значения, суде автономной области или автономного округа. Не так давно дела об оспаривании кадастровой стоимости рассматривались арбитражными судами. Некоторые заявления, которые были поданы в арбитражные суды до вступления в силу п. 8 ч. 1 ст. 26 Гражданского процессуального Кодекса Российской Федерации (до 06.08.2014), рассматриваются в арбитражных судах до сих пор. Например, интересное, на наш взгляд, дело рассматривалось по иску ОАО «Новолипецкий металлургический комбинат», ООО «Газобетон 48» (дело № А40-157103/2013). Казалось бы, что особенного в этом деле? А то, что истцы находятся в Липецке, земельный участок также находится в городе Липецк, привычный для подобных споров ответчик тоже должен находиться в Липецке, а иск подан в АС Москвы. Причина в том, что истцы подали заявление по месту нахождения ответчика — ФГБУ «ФКП Росреестра», а не ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области. Тем самым иск был подан «в обход» Арбитражного суда Липецкой области и его сложившейся практики рассмотрения подобных споров. АС города Москвы, вынося решение о частичном удовлетворении тре-

№ 7/2015

Проблемы оспаривания...

бований истцов, установил, что именно ФГБУ «ФКП Росреестра» является надлежащим ответчиком по делу. Данное решение подарило юристам надежду, поскольку судебная практика по таким делам в некоторых регионах сформировалась не в лучшую для заявителей пользу. Следует отметить, что иметь возможность «перенести» рассмотрение дела в суд другого региона, где складывается более благоприятная судебная практика — мечта любого юриста.

Кадастр

Однако Девятым арбитражным апелляционным судом принято Постановление от 04.03.2015 об отмене решения суда первой инстанции и направлении дела по подсудности в АС Липецкой области. При этом суд указал: «Поскольку спор возник из публично-правовых отношений, в связи с осуществлением филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области отдельных функций публичной власти, делегированных ей Росреестром, то для целей определения суда, полномочного рассматривать спор, местонахождение данного учреждения определяется территорий, на которой ФГБУ «ФКП Росреестра» по Липецкой области вправе осуществлять соответствующие полномочия, т.е. территорией Липецкой области». Такое положение вещей не оставляет выбора — в какой обратиться суд. Полагаем, что это правильно, поскольку в противном случае любой суд с положительной для заявителей судебной практикой был бы переполнен заявлениями из различных субъектов Российской Федерации. Проблема № 6. Размер государственной пошлины. Согласно позиции Верховного Суда РФ, выразившейся в Определении от 11 февраля 2015 г. № 75-АПГ14-7 (по заявлению ООО «Торговая фирма «Сигма»), рассмотрение требований об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном его рыночной стоимости, вне зависимости от формы обращения лица в суд, происходит в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. Таким образом, государственная пошлина теперь должна уплачиваться не как для исков неимущественного характера, а как для заявлений по

№ 7/2015

К. Колесникова

делам, возникающим из публичных правоотношений. Подробнее об этом дал свои пояснения Минфин России в Письме от 08.04.2015 № 03-05-0603/19696. Проблема № 7. Определение заинтересованных лиц по делу.

Кадастр

17.12.2014 Верховным судом РФ вынесено апелляционное определение по делу № 91-АПГ14-4, согласно которому установление рыночной стоимости объектов недвижимости относится к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются органы государственной власти субъектов Российской Федерации, принявшие решение о проведении кадастровой оценки земельных участков и впоследствии утвердившие их кадастровую стоимость, а также органы местного самоуправления, устанавливающие земельный налог, которые обладают властными полномочиями по отношению ко второму участнику названных правоотношений, определяют порядок и условия вступления в данные правоотношения. Отменяя решение суда первой инстанции по данному делу, ВС РФ указал, что ФГБУ «ФКП Россреестра» по Псковской области является ненадлежащим ответчиком по делу. Заинтересованными лицами, как указывает Верховный суд в Определении от 08.04.2015 № 67-АПГ15-13, по таким делам выступают исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие оспариваемые результаты кадастровой оценки. Вместе с тем, суд в качестве заинтересованных лиц к участию в деле может привлечь государственные органы, наделенные полномочиями по государственной кадастровой оценке и государственному кадастровому учету. При обжаловании решений, действий или бездействий Комиссии надлежащим заинтересованным лицом является Управление Росреестра по субъекту РФ в лице Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, поскольку сама Комиссия юридическим лицом не является.

№ 7/2015

Проблемы оспаривания...

В результате анализа судебной практики нами сделаны также следующие выводы: 1. Оспорить результаты определения кадастровой стоимости вправе как собственник, так и арендатор земельного участка. Такая правовая позиция подтверждается Определением ВС РФ от 18.02.2015 № 43-АПГ1414, Определением ВС РФ от 11.02.2015 № 41-АПГ4-11.

Кадастр

2. При изменении кадастровой стоимости нескольких земельных участков на каждый участок должен быть подготовлен отдельный Отчет об оценке. К примеру, Решением Московского областного суда от 06.04.2015 по делу № 3-3/15, М-395/2014 заявителю отказано в требованиях, поскольку «оценка трех земельных участков как единого участка с разрешенным использованием «под размещение промышленного комплекса» противоречит положениям правовых норм, каждый из трех принадлежащих заявителю земельных участков является самостоятельным объектом собственности».

№ 7/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Наиболее распространённые...

Г. Бигаева

Гульнара Бигаева юрист E-mail: gulnara.bigaewa@yandex.ru

№ 7/2015

Строительство

е е л е о ы б н и н а ё н Н Наиболее распространённые а р т с о и р и п ь к с б т а и ошибки и ответственность с р ош венно т а с к и т застройщика е щ в й о т р о т зас

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Г. Бигаева

Наиболее распространённые...

Строительство

С вступлением в силу Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту — Закон) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путём выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищно-накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Но на сегодняшний день многие застройщики пытаются возвести многоквартирный дом в обход чёткого указания законодателя, не осознавая, какую ответственность они понесут.

Истцы обратились в суд к ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» о взыскании неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов. Установлено, что между истцами и ЗАО «Инвестиционная компания» был заключён предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно указанному договору, стороны обязались в будущем, после окончания строительства жилого дома, заключить основной договор купли-продажи квартиры, При этом предварительным договором были согласованы все существенные условия договора купли-продажи. Суд дал правомерное обоснование: право на привлечение денежных

№ 7/2015

Г. Бигаева

средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве (ч. 2 ст. 3 ФЗ № 214-ФЗ). Исходя из указанной нормы закона, денежные средства граждан для целей строительства многоквартирного дома могут привлекаться только на основании договора участия в долевом строительстве. Также было признано право собственности на жилое помещение, судебное решение вступило в законную силу.

Строительство

Решение суда: исковые требования истцов к ЗАО «Инвестиционностроительная компания» о взыскании неустойки, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, удовлетворить частично. Взыскать с ЗАО «Инвестиционно-строительная компания» в пользу истцов неустойку, компенсацию морального вреда, штраф и госпошлину. В удовлетворении остальной части исковых требований отказать (Решение Кунцевского районного суда города Москва от 18 марта 2015 года № 2-870/2015).

Обратите внимание на обоснование суда: с момента утверждения обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов (утверждён Президиумом Верховного суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года), если судом будет установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям, указанным в Законе, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», в том числе меры ответственности, им предусмотренные. Помимо указанных мер ответственности, лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных Законом, также понесут ответственность в соответствии с за-

№ 7/2015

Наиболее распространённые...

конодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Строительство

Также, если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии с Законом, и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными, помимо указанных в названном Федеральном законе способами, гражданин на основании части 3 статьи 3 этого Закона вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьёй 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причинённых ему убытков. Как показывает судебная практика на сегодняшний день, застройщики до сих пор совершают ошибку, связанную с продлением предварительного срока получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Истцы обратились в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за просрочку исполнения обязательства за 331 день, штрафа за неисполнение требований в добровольном порядке и денежной компенсации морального вреда. Свои обязательства по внесению денежных средств исполнили своевременно и в полном объёме. Однако объект строительства в предусмотренный договором срок сдан не был. В соответствии с актом приёма-передачи квартира им передана лишь ДД.ММ.ГГГГ. Претензия, направленная в адрес застройщика, получена им ДД.ММ.ГГГГ, ответчиком не удовлетворена. Суд вынес правомерное решение: довод представителя ответчика о том, что о продлении предварительного срока получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию было доведено до участников долевого строительства посредством объявления в газете «В краю родном», не является основанием для отказа в иске, поскольку, как установлено судом и не отрицалось сторонами, соглашений об изменении сроков исполнения обязательств стороны не заключали.

100

№ 7/2015

Г. Бигаева

Взыскать с застройщика в пользу истцов неустойку за просрочку исполнения обязательств по договору за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ. ГГГГ, штраф, денежную компенсацию морального вреда (Решение Елецкого районного суда № 2-143/2015 от 24 марта 2015 г.).

Также Судебной коллегией по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации рассмотрено аналогичное дело.

Строительство

Судебной коллегией установлено, что между дольщиком и застройщиком заключён договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. В срок, установленный договором, квартира дольщику передана не была. Дополнительные соглашения к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома о переносе сроков сдачи в эксплуатацию жилого дома, в котором расположена приобретённая квартира, сначала на IV квартал 2007 года, а впоследствии — на I квартал 2008 года дольщиком подписаны не были (л. д. 35, 36). Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Российской Федерации определила: Решение Калужского районного суда от 19 февраля 2008 года и определение судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 7 апреля 2008 года об отказе в иске о взыскании штрафа и компенсации морального вреда отменить. Дело в этой части передать в суд первой инстанции на новое рассмотрение. (Определение Верховного суда РФ от 3 марта 2009 г. по делу № 2-939/08).

№ 7/2015

101

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Наследник квартиры и...

А. Усков

Александр Усков ведущий юрист группы компаний в сфере недвижимости E-mail:uskovalex.vl@gmail.com

Долги

ы р и т р а в к о к г и е Наследник квартиры и долги н н д з ж е и е л л р с п а а н и Н г А прежнего собственника. л . о а и д енник в в о Анализ споров т р с о б п о с с

Приобретение в собственность квартиры либо доли в праве на неё в порядке наследования может повлечь за собой для нового собственника ряд неприятных сюрпризов. Одним из таковых могут являться долги прежнего собственника. В лучшем случае — долги за услуги ЖКХ, в худшем — гораздо более серьёзные обязательства: существенная задолженность наследодателя по договорам займа и кредитным договорам, о которых наследник не мог или не должен был знать, принимая наследство. № 7/2015

105

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! А. Усков

Наследник квартиры и...

Долги

В качестве примера автор предлагает рассмотреть апелляционное определение Красноярского краевого суда от 20 августа 2012 года по делу № 33-7135/2012. В данном деле усматриваются следующие обстоятельства: истица обратилась в суд с исковым заявлением к наследнику о взыскании долгов наследодателя с наследника, принявшего наследство, а также о взыскании судебных расходов. При этом истица являлась собственником доли в праве общей долевой собственности на квартиру наряду со своей дочерью и наследником – отцом наследодателя, принявшим данную долю в порядке наследования от своего сына (мужа истицы). Наследодатель умер 04 августа 2009 года, и, исходя из положений статьи 1113 ГК РФ, в этот день состоялось открытие наследства, которое ответчик принял. В основу своих доводов истица положила следующее: ответчик, принявший наследство, должен отвечать по долгам наследодателя, то есть нести обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, а также обязательства по погашению кредита, выданного наследодателю коммерческим банком в декабре 2003 года (истица являлась поручителем по данному кредитному договору). Однако в удовлетворении требований истице было отказано в полном объёме — решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Истица, по своему утверждению, оплатила за наследодателя сумму денежных средств в счёт погашения задолженности по кредитному договору. Однако судом было установлено, что обязательства наследодателя перед банком были исполнены за шесть месяцев до его смерти, между тем самой истицей не было предоставлено суду каких-либо доказательств наличия долга наследодателя (как перед банком, так и перед самой истицей). Суд также отказал истице в удовлетворении требований о взыскании с наследника убытков в связи с оплатой жилищно-коммунальных услуг, так как представленный истицей расчёт не был подкреплён ссылкой на официальные тарифы и нормативы предоставления коммунальных услуг, не соотнесён с начислениями, произведёнными коммунальной службой. Стороной истицы также не заявлялось ходатайств об истребовании доказательств, позволяющих проверить правильность предоставленного расчёта убытков, связанных с оплатой коммунальных услуг. Кроме того, в нарушение части 1 статьи 56 ГПК РФ, истицей не было представлено каких-либо доказательств несения указанных расходов за ответчика ею лично — данные о том, кем именно из собствен-

106

№ 7/2015

А. Усков

ников, за какие коммунальные услуги и в каком размере производилась оплата в обозначенный период (в том числе и за долю, принадлежавшую наследодателю), суду представлены не были. При этом в апелляционной жалобе истица просила отменить решение городского суда, подкрепляя свои доводы тем, что наследодатель, умерший в 2009 году, не мог оплачивать коммунальные платежи, а ответчик не заявлял, что после вступления в наследство производил оплату коммунальных услуг. Как видно из апелляционного определения, судебную коллегию такие доводы истицы не убедили.

Долги

Автор считает необходимым помнить, что право собственности на квартиру переходит наследнику в момент принятия наследства, независимо от времени и места его принятия, и то обстоятельство, что новый собственник не зарегистрировал в установленном порядке права на недвижимость, не отрицает тот факт, что он является новым собственником в силу закона. Показательным представляется кассационное определение СанктПетербургского городского суда от 22 февраля 2012 года № 33-2641. ОАО «Жилищно-коммунальное хозяйство п. им. Морозова» обратилось с иском к гражданину о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг за период с июля 2007 по июль 2010 года и расходов по уплате государственной пошлины. В обоснование заявленных требований истец указывал, что ответчик является собственником квартиры в доме, управление которым осуществляет истец, при этом ответчик в нарушение положений статьи 309 ГК РФ, а также статей 153 и 155 ЖК РФ не производит оплату за техническое обслуживание жилья и коммунальные услуги, чем наносит ущерб истцу. При этом ответчик неоднократно предупреждался истцом о существовании задолженности и о необходимости нё погашения, однако в добровольном порядке задолженность не была погашена. Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга исковые требования были удовлетворены, однако впоследствии определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского районного суда данное решение было отменено — дело было направлено на новое рассмотрение в тот же суд в ином составе суда. Тем не менее, при новом рассмотрении дела решением Василеостровского районного суда

№ 7/2015

107

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! А. Усков

Наследник квартиры и...

Санкт-Петербурга заявленные истцом требования были вновь удовлетворены в полном объёме.

Долги

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, у ответчика имелась задолженность по оплате коммунальных услуг, каких-либо платежей в погашение данной задолженности ответчиком произведено не было, равно как и не было представлено доказательств, опровергающих наличие такой задолженности и (или) её размер. Ответчик подал кассационную жалобу, в которой сослался на то обстоятельство, что в силу положений пункта 5 части 2 статьи 153 ЖК РФ обязанность по внесению обязательных платежей и оплате коммунальных услуг у него возникла после регистрации его права собственности на квартиру. Данный довод ответчика был основан на ошибочном токовании закона. Так, по смыслу положений вышеназванной статьи ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на это помещение. Кроме того, свидетельство о государственной регистрации права содержит указание на возникновение права собственности — на основании свидетельства о праве на наследство по закону, то есть в порядке абзаца 2 пункта 2 статьи 218 ГК РФ, которым предусмотрено, что в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В пункте 11 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определён момент возникновения права собственности на имущество, приобретённое в порядке наследования. Согласно указанным разъяснениям, в отличие от общего правила, установленного пунктом 2 статьи 8 ГК РФ (права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом), иной момент возникновения права установлен, в частности, для приобретения права собственности на недвижимое имущество в порядке наследования (пункт 4 статьи 1152 ГК РФ). Поэтому, если наследодателю принадлежало недвижимое имущество на праве собственности, это право переходит к наследнику или

108

№ 7/2015

А. Усков

Долги

вновь возникшему юридическому лицу независимо от государственной регистрации права на недвижимость. При этом, согласно пункту 4 статьи 1152 ГК РФ, принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации. Регистрация права собственности, которая согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, является лишь условием приобретения соответствующим лицом в полном объёме правомочий собственника, предусмотренных пунктом 1 статьи 209 ГК РФ (прав владения, пользования и распоряжения своим имуществом). С учётом вышеизложенного истец правомерно ставил вопрос о взыскании с ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг, возникшей с даты смерти наследодателя, ведь принятое наследство в виде квартиры в силу действующего законодательства признаётся принадлежащим наследнику. А доводы ответчика, которые он отразил в кассационной жалобе, заключавшиеся в том, что между ним и истцом отсутствовали договорные отношения, не могут являться основанием для освобождения собственника от обязанности по внесению платы за коммунальные услуги и не должны служить препятствием для реализации права управляющей организацией на получение соответствующих платежей, поскольку закон не связывает возникновение обязанности по внесению соответствующих платежей именно с фактом заключения договора между управляющей организацией и собственником жилого помещения. Интересным представляется анализ автором и нижеуказанного дела. Речь идёт об апелляционном определении Алтайского краевого суда от 26 декабря 2012 года по делу № 33-9835/2012. Истица обратилась в суд с иском к двум ответчикам о взыскании денежных средств, затраченных истицей на обеспечение сохранности имущества её бывшего супруга, а также суммы денежных средств в качестве вознаграждения за оказанные та-

№ 7/2015

109

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! А. Усков

Наследник квартиры и...

Долги

кого рода услуги. В обоснование исковых требований истица указывала, что ранее был произведён раздел совместно нажитого имущества между ней и бывшим супругом, в результате которого последний получил в собственность долю в праве общей долевой собственности на квартиру, а также автомобиль. Позднее супруг истицы пропал и был признан безвестно отсутствующим, а ещё позднее — объявлен умершим. Таким образом, всё принадлежащее ему имущество с момента его исчезновения и до момента подачи иска в суд оставалось на её попечении, поскольку супруг не оставлял никаких распоряжений. За данный период истица была вынуждена за свои средства произвести частичный восстановительный ремонт автомобиля, чтобы не допустить его окончательного разрушения, а также производить оплату услуг охраны гаража, в котором данный автомобиль хранился, и оплату текущего содержания квартиры и коммунальных услуг, собственником которой являлся пропавший супруг.

110

№ 7/2015