Жилищное право №8 - 2015 by Mark Smith

колонка редактора

Коммунальные

проблемы

стали

центром

внимания… Эксперты

готовят обзор и аналитику

споров...

Удачи! Александр Гончаров

главный эксперт

ведущие эксперты

Н. Пластинина

А. Алистархов

Н. Андержанова

Г. Бигаева

А. Волкова

А. Герасимов

К. Глушко

А. Елисеев

Д. Ермаков

А. Журавлева

Д. Карпухин

А. Корольков

М. Кузина

А. Кайль

С. Кукуев

М. Кюрджев

М. Лазукин

О. Москалева

О. Мун

О. Олейникова

Х. Плещицкая

А. Сорокин

Ю. Сорокина

А. Столярова

А. Лейба

А. Русин

Л. Миннегалиева

С. Соколова

Ю. Чаевцев

№

8/2015

Ежемесячный практический журнал

Судебная практика Ксения Глушко Признание сделки, совершённой под влиянием заблуждения, недействительной . . . . . . . . . . . . . 7 Виктор Котов Спорные вопросы по внесению платы за коммунальные услуги . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Ольга Олейникова Новеллы судебной практики в области защиты прав покупателя недвижимости при признании сделки купли-продажи недействительной . . . . 27

СОДЕРЖАНИЕ

Кадастр Алексей Борисов Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости земельных участков . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

Оценка Анна Стрельцова Оценка недвижимости: применение рыночной и кадастровой стоимостей . . . . . . . . . . . . . . . . . . 43

Социальные вопросы Наталия Фомина Обеспечение жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции . . . . . . 53

№

8/2015

Ежемесячный практический журнал

Аренда

Выселение Кирилл Кондрашев Выселение из жилого помещения: порядок и особенности реализации . . . . . . . . . . . . . . . . . 73

Строительство Алексей Сорокин Строительство на землях сельскохозяйственного назначения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 83

Управление Марина Кузина Маленький отель ― большие проблемы . . . . . . 93

Строительство Гульнара Бигаева Какие нюансы необходимо учитывать подрядчику для получения оплаты и какие документы следует сохранять после оплаты заказчиком . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 105

СОДЕРЖАНИЕ

Галина Ткаченко Арендодатель повышает арендную плату в одностороннем порядке. Как помочь арендатору? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 61

Читайте в номере

c. 7 Ксения Глушко

С ложности могут возникнуть относительно …

c. 15

Виктор Котов

С обственник помещения в

…

применения последствий недействительной сделки, совершённой под влиянием заблуждения...

многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества...

c. 27

c. 35

Ольга Олейникова

Алексей Борисов

Р анее удержание недвижимой вещи

…

в качестве способа обеспечения исполнения обязательства не признавалось судами...

…

К адастровая и рыночная

стоимости земельных участков, хотя и взаимосвязанные, но не тождественные правовые категории...

ДАЙДЖЕСТ

c. 43

c. 53

Анна Стрельцова

Наталия Фомина

Роешение вопроса признании

В случаях определения рыночной

…

жилого помещения непригодным для проживания отнесено к исключительной компетенции межведомственных комиссий...

стоимости земельного участка, то есть наличия отчётов о её оценке, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости... c. 73 Кирилл Кондрашев

В случае прекращения …

семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется...

c. 93

Марина Кузина

Н ежилое здание для размещения гостиницы, …

помимо прочих, должно отвечать требованиям свободного перемещения, а также эвакуации в экстренных случаях инвалидов...

Выходные данные

Журнал Свидетельство о регистрации средства массовой информации № ПИ 77-15531 от 20 мая 2003 г., выдано Комитетом Российской Федерации по печати. Главный редактор издательства: Александр Гончаров. Выпускающий редактор журнала: Н. Селиверстова Редакционная коллегия: В. В. Алистархов, А. А. Абрамов, А. Н. Герасимов, Н. А. Закатаева, Д. В. Карпухин Гл. эксперт номера: Н. Пластинина. Эксперты: Д. Болгерт, А. Герасимов, О. Иванихина, А. Кайль, М. Лазукин, А. Лейба, Ф. Махмутов, О. Мун, А. Пикалова, А. Русин, М. Смородинов, Ю. Сорокина, М. Толстых, А. Угрюмов, К. Ханина PR-отдел: tp@top-personal.ru Корректор: О. Трофимова. Дизайн, верстка: О. Дегнер. Интернет-проекты: П. Москвичев. Альтернативная подписка: tp@top-personal.ru Пресс-служба: pr@estate-law.ru Руководитель отдела маркетинга: В. Гончарова. Гл. бухгалтер Наталья Хомичева. Рекламный отдел: tp@top-personal.ru Прямая подписка и отдел реализации: tp@top-personal.ru претензии по доставке: tp@top-personal.ru

Подписка: по каталогу агентства «Роспечать»: 79154, 79357; по объединенному каталогу: 43137, 29429; Интер-почта: 1243. Редакция приглашает к сотрудничеству специалистов по жилищным проблемам. Издательство не несет ответственности за ущерб, нанесенный в результате использования, неиспользования или ненадлежащего использования информации, содержащейся в настоящем издании. Перепечатка материалов (полная или частичная) допускается только с письменного разрешения редакции. Адрес редакции: 117036, Москва, а/я 10. E-mail: redactor@estate-law.ru www.top-personal.ru Подписано в печать 08.07.2015. Формат 60х90 1/8. печать офсетная, бумага офсетная. Тираж 2 500 экз. Заказ № 49-17. Отпечатано в ОАО «Кострома»: 156010, г. Кострома, ул. Самоковская, 10. © , 2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Признание сделки, совершённой...

К. Глушко

Ксения Глушко юрист 2 класса, ведущий юрисконсульт

Судебная практика

, и к л е д с е д и о н п Признание сделки, совершённой а , н й я з о и и н н р н е ё д П ш ж р у е под влиянием заблуждения, л в со м заб льной я е е и и т н н и е недействительной я в н и е т вл дейс м ) и р Ф п статьи не применения Р а (практика 178 ГК РФ) к К и Г т к 8 а 7 1 р п и ( ь т ста

В соответствии со статьёй 178 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершённая под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел. Под признаком существенности законодатель понимает наличие технической ошибки, заблуждение относительно качеств предмета сделки, заблуждение относительно природы сделки, заблуждение относительно стороны сделки, заблуждение относительно определённых обстоятельств совершения сделки. № 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! К. Глушко

Признание сделки, совершённой...

Достаточно богата практика применения статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении различного рода сделок, предметом которых являются жилые помещения.

Судебная практика

Так, например, заместитель прокурора Чувашской Республики в интересах администрации Первомайского сельского поселения Алатырского района Чувашской Республики обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики — Чувашии с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Успех» и администрации Первомайского сельского поселения Алатырского района Чувашской Республики о признании недействительными муниципального контракта от 22.09.2010 № 1, договора купли-продажи от 28.10.2010 жилого дома и земельного участка, а также об обязании Общества возвратить администрации Первомайского сельского поселения Алатырского района Чувашской Республики денежные средства в сумме 1 194 500 рублей. Исковые требования основаны на статьях 168, 178, пункте 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы несоответствием приобретённого администрацией жилого дома требованиям, предъявляемым документацией об аукционе, и его непригодностью для проживания граждан. Арбитражный суд первой инстанции исковые требования истца удовлетворил в части, признав спорные договоры недействительными и применив лишь одностороннюю реституцию в виде последствий недействительности сделок. Однако Первый арбитражный апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции в части обязания Общества возвратить администрации денежные средства в размере 1 194 500 рублей, в остальной части решение оставлено без изменения. Сославшись на статью 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд указал на то, что нормы названной статьи не предусматривают возможность применения к спорным правоотношениям односторонней реституции. В кассационной жалобе прокурор просил отменить решение и постановление апелляционной инстанции в части применения последствий недействительности сделки в связи с неправильным применением норм материального права и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований прокуратуры в полном объёме, поскольку суды необоснованно

№ 8/2015

К. Глушко

не усмотрели правовых оснований для применения в качестве последствий недействительности спорных сделок двусторонней реституции. Итак, из материалов дела следует, что администрация и Общество заключили муниципальный контракт, предметом которого явилось приобретение жилых помещений для многодетных семей, имеющих пять и более несовершеннолетних детей. Общество и администрация заключили договор куплипродажи бревенчатого жилого дома.

Судебная практика

Муниципальное образование и физическое лицо заключили договор социального найма на основании решения о предоставлении жилого помещения, в соответствии с условиями которого нанимателю и членам его семьи предоставлен вышеуказанный жилой дом. Посчитав, что приобретённый администрацией спорный жилой дом не соответствует требованиям, предъявляемым документацией об аукционе, прокурор обратился в арбитражный суд с иском. Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Согласно части 3 аукционной документации, приобретаемое жилое помещение не должно являться ветхим и аварийным, должно отвечать установленным санитарно-техническим требованиям и быть благоустроенным. Помещения не должны требовать выполнения капитального ремонта. Однако, в соответствии с проведённой по делу экспертизой, отсутствует надёжность жилого дома и безопасное пребывание граждан, которым должно отвечать жилое помещение. Суд первой инстанции пришёл к правильному выводу, что спорный жилой дом непригоден для проживания, и обоснованно признал недействительными муниципальный контракт и заключённый в его исполнение договор куплипродажи. В соответствии с пунктом 6 статьи 178 Гражданского кодекса Российской

№ 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! К. Глушко

Признание сделки, совершённой...

Федерации, если сделка признана недействительной, как совершённая под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьёй 167 Гражданского кодекса. В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой всё полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судебная практика

Из анализа приведённой статьи судом был сделан вывод, что её положения не предусматривают одностороннюю реституцию, поэтому суд апелляционной инстанции правильно отменил решение суда первой инстанции в части обязания Общества возвратить администрации денежные средства. Ввиду того, что спорные объекты не находятся во владении администрации, суд апелляционной инстанции обоснованно не усмотрел правовых оснований для применения к спорным правоотношениям двусторонней реституции. В результате суд кассационной инстанции постановил, что оснований для отмены обжалуемых судебных актов по приведённым в кассационной жалобе доводам не имеется. Из приведённого примера можно сделать вывод, что сложности могут возникнуть относительно применения последствий недействительности сделки, совершённой под влиянием заблуждения. В другом гражданском деле общество с ограниченной ответственностью «БиоТэкс-Групп» обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью строительно-монтажной фирме «Энергожилстрой» о признании сделки по договору долевого участия в строительстве жилья недействительной. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано. Принимая его, арбитражный суд признал истца незаинтересованным лицом по отношению к оспариваемой сделке, стороной по которой он не является. По мнению заявителя, указанный вывод суда не соответствует перечисленным доказательствам дела.

№ 8/2015

К. Глушко

Однако суд кассационной инстанции также посчитал жалобу истца несостоятельной. Из материалов дела следует, что между ООО «Финист», ТОО ПТФ «Амурское», ООО «Био Тэкс-Групп» и ООО «Биотекс» заключён договор, предметом которого являлось строительство 16-этажного жилого дома с подземным гаражом-стоянкой, в том числе одна четырёхкомнатная квартира на четвёртом этаже.

Судебная практика

Между ООО «Финист» и ООО СМФ «Энергожилстрой» заключён договор долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого ООО «Финист» обязуется построить и передать ООО СМФ «Энергожилстрой» жилое помещение в виде отдельной квартиры в 16-этажном жилом доме. Между ООО СМФ «Энергожилстрой» и физическим лицом заключён договор уступки права требования, согласно которому физическое лицо уплачивает ООО СМФ «Энергожилстрой» определённую денежную сумму и получает право требования от ООО «Финист» вместо ООО СМФ «Энергожилстрой» передачи жилого помещения в виде 4-комнатной квартиры на 4-ом этаже 16-этажного жилого дома. Согласно схеме расположения квартиры по проекту строительства, на 4-ом этаже дома на момент заключения договора долевого участия в строительстве были запроектированы строительством три четырёхкомнатные квартиры: первая общей площадью 151, 73 кв. м, вторая общей площадью 127, 23 кв. м, третья общей площадью 164, 4 кв. м. Предметом договора долевого участия в строительстве является квартира площадью 164 кв. м. Полагая, что договор долевого участия в строительстве жилья является недействительной сделкой, а предмет договора посягает на предмет сделок совместной деятельности и инвестирования, заключённых с истцом, а сделка по указанному договору является мнимой, притворной сделкой, совершённой вследствие заблуждения сторон, истец обратился в суд с иском в порядке статей 168, 178, 179 ГК РФ. Суды обеих инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что истцу во исполнение договора о совместной деятельности, инвестирования, заключённого с истцом, передана четырёхкомнатная квартира общей пло-

№ 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! К. Глушко

Признание сделки, совершённой...

щадью 140, 8 кв. м, в то время как предметом договора долевого участия в строительстве жилья является иная квартира площадью 164 кв. м. Поскольку истец на квартиру площадью 164 кв. м. не претендует, суды обоснованно признали, что ООО «БиоТэкс-Групп» является незаинтересованным лицом. В удовлетворении исковых требований судом отказано правомерно.

Судебная практика

Таким образом, обжалованные решения следует признать законными и обоснованными, поэтому изменению, а кассационная жалоба удовлетворению не подлежат. В данном случае очевидно, что заинтересованным является физическое лицо, с которым заключён договор переуступки права требования. Очень интересно гражданское дело по иску о признании недействительным договора дарения квартиры. В начале мая 2013 г. истице стало известно, что спорная квартира ей не принадлежит, подарена ею ответчику. В октябре 2012 г. к ней обращался ответчик для подписания документов, необходимых для постановки на учёт в качестве нуждающейся в жилом помещении, оформления субсидии, которые она подписала. Квартиру она никому не дарила, никаких документов о передаче квартиры ответчику не подписывала, полагает, что ответчик обманным путем дал ей подписать договор дарения. Представитель ответчика исковые требования не признала по тем основаниям, что договор дарения подписан истцом добровольно, при осознании ею характера и последствий сделки. Решением Пышминского районного суда Свердловской области в удовлетворении иска отказано. В апелляционной жалобе истец просила решение суда отменить, принять по делу новое решение, ввиду того, что суд не учёл того обстоятельства, что текст договора дарения она не читала, не могла прочитать, не была с ним ознакомлена, поставила свою подпись по просьбе ответчика, т. к. доверяла ему, полагала, что подписывает документы для улучшения жилищных условий.

№ 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Спорные вопросы по...

В. Котов

Виктор Котов юрист частной юридической компании E-mail: kotov-vitya81@mail.ru

Судебная практика

о п ы с Спорные вопросы о р п а о з в ы е т ы н а и г р л у о п по внесению платы Сп ению ые усл с н е ь н л в а н у за коммунальные услуги м ком В нынешнее время практически каждый собственник или пользователь жилья задаётся теми или иными вопросами при оплате коммунальных услуг. При этом для понимания правомерности оплаты таких услуг важно знать не только действующие тарифы на них, но и требования к порядку начисления и внесения платы за данные услуги. В данной статье предлагается рассмотреть ряд вопросов и спорных ситуаций, связанных с оплатой коммунальных услуг, которые наиболее актуальны в последнее время, в том числе с учётом сложившейся судебной практики. № 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Котов

Спорные вопросы по...

Общеизвестно, что собственники жилых помещений несут бремя расходов на содержание своего имущества. Это положение закреплено и в статье 210 Гражданского кодекса РФ. Однако на практике частыми примерами судебных и иных разбирательств являются именно споры, связанные с основаниями для отнесения данных расходов к обязанностям тех или иных лиц, а также порядком начисления и оплаты коммунальных услуг. Попробуем разобраться, какие спорные ситуации возникают в вопросах осуществления указанной платы и в чём состоит специфика их правового регулирования.

Судебная практика

Начнём с рассмотрения объёма прав собственника, определяющего его ответственность за выполнение данной обязанности. В первую очередь стоит выделить вопрос разграничения ответственности за неуплату коммунальных платежей участников долевой собственности. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Пункт же 2 статьи 244 ГК РФ предусматривает, что имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевой собственности). Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению, что следует из ст. 249 ГК РФ. На основании ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения несёт бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несёт также бремя содержания общего иму-

№ 8/2015

В. Котов

щества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором. Согласно ч. 3 ст. 154 ЖК РФ, собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключёнными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Судебная практика

На основании ст. 322 ГК РФ солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности, при неделимости предмета обязательства.

долевые собственники не отождествляются с проживающими членами семьи собственника жилого помещения, поэтому управляющая компания не вправе возлагать солидарную ответственность по оплате коммунальных услуг на другого долевого собственника

Вместе с тем, кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников, что предусмотрено п. 2 ст. 323 ГК РФ. Однако действующим законодательством не предусмотрена солидарная ответственность долевых собственников по оплате жилищно-коммунальных услуг, что отражено, например, в апелляционном определении Московского городского суда от 28.11.2013 по делу № 11-26607. В этой связи необходимо заметить, что с учётом положений ч. 3 ст. 31 ЖК РФ солидарная ответственность за исполнение обязательств по оплате коммунальных услуг может быть возложена только на членов семьи

№ 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Котов

Спорные вопросы по...

собственника и только в тех случаях, когда они проживают в жилом помещении и пользуются им (апелляционное определение Суда Ямало-Ненецкого автономного округа от 27.06.2013 по делу № 33-1331/2013).

Судебная практика

Данные выводы, подтверждённые указанными примерами судебной практики, наглядно показывают, что долевые собственники не отождествляются с проживающими членами семьи собственника жилого помещения, поэтому управляющая компания не вправе возлагать солидарную ответственность по оплате коммунальных услуг на другого долевого собственника.

обязанность любого собственника жилого помещения по содержанию и ремонту общего имущества, находящегося в многоквартирном доме, возникает вне зависимости от заключения договора с управляющей компанией

Далее следует разобраться с зависимостью возникновения обязанности по внесению платы за содержание общего имущества многоквартирного дома от факта заключения договора с управляющей компанией, организующей предоставление коммунальных услуг. На основании ч. 3 ст. 39 ЖК РФ правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством РФ. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее — Правила) утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. В соответствии с ч. 7 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потре-

№ 8/2015

В. Котов

бительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей компанией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей компании, за исключением случаев, предусмотренных ч. 7.1 данной статьи и ст. 171 ЖК РФ.

Судебная практика

В п. 28 указанных Правил установлено, что собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путём внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей компанией или непосредственно собственниками помещений. В соответствии же с п. 31 Правил при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения собственников помещений, которые выбрали управляющую компанию для управления многоквартирным домом, решение общего собрания собственников помещений в таком доме принимается на срок не менее чем один год с учётом предложений управляющей компании. Указанный размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. В связи с этим обязанность собственника нежилого помещения многоквартирного дома возникает на основе закона, а не на договорной основе, собственник несёт бремя содержания такого имущества, что включает в себя также и затраты на ремонт. Поэтому, если управляющая компания осуществляла управление, содержание и ремонт такого имущества, собственник обязан возместить ей понесённые затраты вне зависимости от наличия договорных отношений между ними. Данная позиция подтверждается примерами из судебной практики. Например, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 07.11.2013 № А46-2115/2013 содержится аналогичный вывод: закон не связывает возникновение обязанности по внесению платы за содержание общего имущества с фактом заключения договора между собственником такого помещения и соответствующей организацией. Обязанность по своевременному и полному внесению платы за содержание и ремонт общего имущества основана на общих положениях гражданского права о возмездности оказываемых услуг.

№ 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Котов

Спорные вопросы по...

В связи с изложенным, обязанность любого собственника жилого помещения по содержанию и ремонту общего имущества, находящегося в многоквартирном доме, возникает вне зависимости от заключения договора с управляющей компанией. То есть, если управляющая компания фактически оказала услуги по управлению имуществом многоквартирного дома, его содержанию и ремонту, собственники обязаны возместить ей понесённые затраты.

Судебная практика

Важно отметить, что управляющая компания не вправе производить расчёт за оказанные услуги, например, за вывоз мусора, исходя из фактически выполненных работ, так как общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме должна быть утверждена фиксированная цена за оказанные управляющей компанией услуги. Тем не менее встречаются случаи, когда плата за отдельные услуги, будь то охрана или уборка, начисляются по факту выполненных работ, то есть без указания конкретной стоимости услуги, а не в фиксированном размере, утверждённом общим собранием собственников. Рассмотрим правомерность начисления такой платы на примере услуг по вывозу снега и крупного габаритного мусора. На основании ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путём внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. В соответствии с п. 1. ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Согласно же ч. 3 ст. 154 ЖК РФ собственники жилых домов несут расходы на их содержание и ремонт, а также оплачивают коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключёнными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

№ 8/2015

В. Котов

В ч. 7 ст. 156 ЖК РФ установлено, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме.

Судебная практика

В связи с изложенным, общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме должна быть установлена фиксированная плата за оказание услуг, в частности, и за услуги по вывозу снега и крупного габаритного мусора управляющей компанией.

управляющая компания не вправе производить расчёт за оказанные услуги, например, за вывоз мусора, исходя из фактически выполненных работ, так как общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме должна быть утверждена фиксированная цена за оказанные управляющей компанией услуги Данный вывод подтверждается примерами из судебной практики. Например, в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 30.01.2014 № А70-4825/2013 указывается, что услуги, оказываемые управляющей компанией по вывозу бытовых отходов, твёрдых бытовых отходов, вывозу снега, являются услугами по содержанию общего имущества жилого дома, соответствующими обязанностям управляющей компании по надлежащему содержанию общего имущества. С учётом норм жилищного законодательства по установлению платы за жилищные услуги размер данных услуг должен быть выражен в конкретной величине и утверждён собственниками помещений в жилом доме. Аналогичная позиция содержится и в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.02.2014 № А70-4826/2013.

№ 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! В. Котов

Спорные вопросы по...

Далее рассмотрим вопрос правомерности начисления управляющей компанией платы за коммунальные услуги, содержание и управление многоквартирным домом, признанным аварийным и непригодным для проживания, если жильцы отказываются переселяться в предложенное им другое жилье. В ст. 153 ЖК РФ установлено общее положение, согласно которому граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Судебная практика

Поэтому ответ на данный вопрос следует искать в сложившейся судебном практике. Так, согласно определению Пермского краевого суда от 13.08.2012 по делу № 33-6973, сам по себе факт признания жилого дома непригодным для проживания не является основанием для отказа в начислении и взимании платы за содержание и ремонт помещения, договор управления многоквартирным домом не расторгнут и не изменён, соответственно, отношения по обслуживанию общего имущества дома, оказанию коммунальных услуг не прекращены. Поэтому полномочия управляющей организации по начислению платы жильцам за коммунальные услуги, содержание и управление многоквартирным домом вытекают из договора по управлению многоквартирным домом. Жильцы аварийного дома имеют возможность перерасчёта услуг по содержанию и ремонту жилого дома в случаях и при условиях, прямо предусмотренных в законодательстве. Аналогичную позицию выразил в Верховный суд Республики Коми в апелляционном определении от 29.07.2013 по делу № 33-4012АП/2013. Также в данной статье нельзя обойти вниманием и вопрос возложения управляющей компанией на ТСЖ обязанности выплатить ей долг по договору управления в размере задолженности собственников жилых помещений по оплате жилищно-коммунальных услуг, оказанных управляющей компанией. В указанной ситуации ТСЖ не несёт перед управляющей компании ответственности за такие долги. Рассмотрим почему.

№ 8/2015

В. Котов

В соответствии с ч. 6 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества. В ст. 138 ЖК РФ закреплён перечень обязанностей ТСЖ, в котором отсутствует ответственность ТСЖ по обязательствам собственников жилья по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Судебная практика

Поэтому мы видим, что ТСЖ не несёт ответственности по обязательствам собственников жилых помещений многоквартирного дома ни при каких случаях. Примеры судебной практики это подтверждают. В постановлении ФАС Московского округа от 08.09.2011 № А4143162/10 указывается, что нормами действующего законодательства не установлена ответственность ТСЖ по обязательствам собственников жилых помещений, связанных с оплатой жилищно-коммунальных услуг. ТСЖ обязалось лишь оказывать содействие управляющей компании по сбору платы за оказываемые коммунальные услуги, а не оплачивать их, притом что потребителем данных услуг товарищество также не является. Аналогичное мнение высказал и ФАС Волго-Вятского округа в постановлении от 28.07.2014 № А82-11717/2013. В завершении, учитывая актуальность проблемных вопросов, связанных с новостройками, разберёмся, кто обязан оплачивать жилищно-коммунальные услуги за помещения, не переданные от застройщика участнику долевого строительства в связи с наличием незавершённых участков строительства, но при уже состоявшемся вводе дома в эксплуатацию. В соответствии с ч. 1 ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ), обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания

№ 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Новеллы судебной практики...

О. Олейникова

Ольга Олейникова юрист E-mail: oaoleinikova@mail.ru

Судебная практика

й о н б е д и у с т с ы а л я Новеллы судебной практики л л л б е е о ов ки в т а Н п у и к в области защиты прав о т и к п р а в п р а п р и п т покупателя недвижимости с ы о и т к м и л и е ж д ащпризнании с и зпри в и сделки куплид и е и н н ж а а н д з о и й р о продажи п пр недействительной н ь и л л е куп твит с й е нед

Из года в год растёт число сделок купли-продажи жилых помещений, которые впоследствии признаются судами недействительными. С одной стороны, это может быть обусловлено тем, что в гражданском законодательстве предусмотрен избыточный перечень оснований для признания сделок недействительными, с другой стороны, это может свидетельствовать об увеличении числа мошеннических схем, используемых на рынке недвижимости. В любом случае при признании сделки недействительной продавец и покупатель сталкиваются с неблагоприятными последствиями. При этом таковые чаще наступают для покупателя (даже если он является добросовестным приобретателем), нежели для продавца. № 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! О. Олейникова

Новеллы судебной практики...

Именно приобретатель после признания судом сделки недействительной оказывается в ситуации, при которой право собственности на жилое помещение им уже утрачено, а денежные средства, уплаченные продавцу жилья, ещё только предстоит возвратить. И в этом случае законодательство предоставляет весьма скудные права покупателю как «слабой» стороне для защиты своих интересов. В частности, покупатель может лишь только возбудить исполнительное производство в отношении продавца, которое, как правило, затягивается на долгие годы.

Судебная практика

На такой правовой дисбаланс не раз обращал внимание Европейский суд по правам человека, который в постановлении от 06.12.2011 «Дело «Гладышева (Gladysheva) против Российской Федерации» прямо указал, что вмешательство в беспрепятственное пользование имуществом должно соблюдать «справедливый баланс» между требованиями государственных или общих интересов общества и необходимостью защиты основных прав индивида. В частности, должна существовать разумная пропорциональность между используемыми средствами и целью, которую государство стремится реализовать посредством любой меры, лишающей

человека его имущества или контроля за его использованием. Условия предоставления компенсации, предусмотренные соответствующими законодательными актами, имеют существенное значение для оценки оспариваемых мер с точки зрения соблюдения ими необходимого справедливого баланса и, в частности, с точки зрения наложения непропорционального бремени на заявителя. «В этой связи изъятие имущества без выпла-

№ 8/2015

О. Олейникова

ты денежной суммы, разумно соответствующей его стоимости, обычно составляет непропорциональное вмешательство, которое не может быть обосновано в контексте статьи 1 Протокола № 1 Конвенции»1. В результате многочисленных споров в марте 2015 года впервые в практике судов общей юрисдикции Люблинским районным судом г. Москвы было вынесено решение о признании за ответчиком права на удержание жилого помещения в качестве обеспечительной меры до момента выплаты истцом денежных средств, причитающихся ответчику, в рамках производства о выселении ответчика из жилого помещения истца2.

Судебная практика

Из материалов дела следует, что между истцом (продавец) и ответчиком (покупатель) был заключён договор купли-продажи жилого помещения, который впоследствии был признан судом недействительным. К сторонам спора была применена двусторонняя реституция. В результате в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись о регистрации права собственности истца на спорное жилое помещение. Ответчиком было возбуждено в отношении истца исполнительное производство о взыскании с него стоимости жилого помещения, уплаченной по договору купли-продажи. После того как право собственности на жилое помещение вновь было зарегистрировано за продавцом, последний обратился в суд с требованием о выселении из спорного жилого помещения покупателя и его семьи. Поскольку на момент рассмотрения судом дела о выселении обязанность истца по возмещению стоимости жилого помещения исполнена так и не была, ответчик предъявил к истцу встречные требования о признании права пользования жилым помещением. В обосновании своей позиции ответчик указал, что, поскольку обязательство истца о возврате денежных средств не исполнено, между сторонами возникли отношения «кредитордолжник». Ответчик фактически владеет спорным жилым помещением, зарегистрирован в нём и проживает совместно со своей семьёй. Спорная квартира оказалась во владении ответчика при отсутствии с его стороны 1 Постановление Европейского суда по правам человека от 06.12.2011 «Дело «Гладышева (Gladysheva) против Российской Федерации». 2 Решение Люблинского районного суда г. Москвы от 18.03.2015 г. по делу № 2-100/2015 (2-5952/2014) // http://lublinsky. msk.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=253598803&delo_id=1540005&new=0&text_number=1

№ 8/2015

Новеллы судебной практики...

каких-либо противоправных действий. Поэтому единственная возможность для ответчика вернуть причитающиеся ему денежные средства — удерживать вещь до исполнения истцом обязательства.

Судебная практика

Заслушав позиции сторон, суд решил. Применение к сторонам в качестве последствия признания сделки недействительной двусторонней реституции предусматривает одновременный момент исполнения обеими сторонами обязательств друг перед другом. В противном случае, если возврат осуществляет только одна сторона, баланс прав нарушается. Поскольку обязательство истца не исполнено, его требование о выселении ответчика из спорного жилого помещения нарушает баланс интересов сторон. С учётом изложенного суд посчитал, что встречные требования ответчика подлежат удовлетворению. Соответственно, за ответчиком признаётся право пользования жилым помещением до исполнения истцом обязательства по возврату денежных средств. Следует отметить, что ранее удержание недвижимой вещи в качестве способа обеспечения исполнения обязательства не признавалось судами 3. Такой подход был обусловлен тем, что удержание рассматривалось как право кредитора, которое возникает при наличии юридического факта — неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должника по оплате подлежащей передачи ему вещи. В то время как при решении вопроса о возможности применения удержания следует учитывать, кому принадлежит удерживаемая недвижимая вещь. Если право собственности зарегистрировано за должником, то кредитор не вправе удерживать вещь. Факт регистрации права собственности за должником свидетельствует о том, что спорная вещь оказалась во владении кредитора не на законных основаниях. Кроме того, по мнению судов, обязательная регистрация сделок с недвижимостью противоречит существу правоотношений, возникающих при осуществлении кредитором права удержания имущества. Удержание недвижимой вещи как способ обеспечения исполнения обязательства могло быть применено судами лишь в случаях, прямо предус Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2009 № 18АП-11322/2009 по делу № А76-15882/2009; Определение Ростовского областного суда от 09.02.2012 по делу № 33-1660; Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.05.2013 по делу № А66-8606/2012. 3

№ 8/2015

О. Олейникова

мотренных законом. Так, согласно статье 712 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик обладает правом на удержание результата работы при неисполнении заказчиком обязанности уплатить установленную цену либо иную сумму, причитающуюся подрядчику в связи с выполнением договора подряда.

Судебная практика

При этом, используя такой подход к применению удержания недвижимой вещи, суды руководствовались не только прямым указанием закона, но и тем, что в качестве предмета удержания выступал результат работы по договору подряда, который не обязательно является недвижимой вещью.

Удержание недвижимой вещи как способ обеспечения исполнения обязательства могло быть применено судами лишь в случаях, прямо предусмотренных законом

Вместе с тем нельзя не согласиться, что при признании сделки недействительной удержание является единственным способом обеспечить исполнение обязательства и, как следствие, единственным способом защиты нарушенного права покупателя. Вывод о том, что в связи с обязательной государственной регистрацией права на недвижимую вещь её удержание приводит к нарушению права собственности и не может расцениваться как обременение права ввиду отсутствия законодательных механизмов для его закрепления, конечно, имеет место быть. Однако, оценивая данный тезис с позиции защиты прав участников правоотношения, следует признать, что положение покупателя намного уязвимее, чем продавца, поскольку он не только утрачивает принадлежащую ему вещь, но и лишён эффективного механизма по взысканию уплаченных им денежных средств. Поэтому удержание в данном случае является единственным ме-

№ 8/2015

Новеллы судебной практики...

ханизмом, способным соблюсти баланс интересов сторон при признании сделки, заключённой между ними, недействительной.

Судебная практика

Другой занимательной новеллой в области судебной практики стало признание права добросовестного приобретателя на получение денежной компенсации со стороны государства в случае, если по не зависящим от него причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении ему вреда, причинённого в результате утраты указан-

при признании сделки недействительной удержание является единственным способом обеспечить исполнение обязательства и, как следствие, единственным способом защиты нарушенного права покупателя

ного имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Напомним, что данное право добросовестного приобретателя закреплено в статье 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако до настоящего времени не подлежало применению, поскольку суды придерживались мнения о том, что реализация указанного права обусловлена незаконностью действий государственных органов при регистрации права на жилое помещение. Осуществляя проверку конституционности положения статьи 31.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Конституционный Суд Российской Федерации пришёл к выводу о несоответствии

№ 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Оспаривание результатов...

А. Борисов

Алексей Борисов кандидат юридических наук, практикующий юрист Сайт: http://алексейборисов.рф E-mail: mail@alexeyborisov.ru

Кадастр

е и н а в и р в Оспаривание результатов а о п т Ос льта я у и з н определения кадастровой е е р л е д й е о р в п о о р стоимости земельных т с и а т д ка имос тков с о участков а т ч с у х ы н ь л е зем Вопросы определения кадастровой стоимости земельных участков затрагивают интересы, пожалуй, всех участников земельных отношений. В их числе физические и юридические лица — правообладатели земельных участков, представители профессионального сообщества, в первую очередь, оценщики и саморегулируемые организации оценщиков. Существенную роль в этом процессе играют органы государственной власти и органы местного самоуправления № 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! А. Борисов

Оспаривание результатов...

Столь значительный состав участников рассматриваемых отношений во многом обусловлен тем, что кадастровая стоимость земельных участков является базой земельного налога и может применяться для определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности . Штрафы за отдельные административные правонарушения устанавливаются в процентном отношении от кадастровой стоимости земельных участков . Исходя из кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут определяться: цена земельного участка при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов ; начальная цена предмета аукциона по продаже земельного участка ; начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка .

Кадастр

Основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости В статье 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон об оценочной деятельности) предусматривается два основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости: 1) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; 2) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Верховный суд Российской Федерации (далее — ВС РФ) в Определении № 306-ЭС14-3076 поддержал доводы заявителя о том, что в государственный кадастр недвижимости внесены недостоверные сведения о кадастровой стоимости и удельном показателе кадастровой стоимости спорного земельного участка, поскольку он отнесён не к той группе вида разрешённого использования. При установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, важно учитывать, что кадастровая и рыночная стоимости земельных участков, хотя и взаимосвязанные, но не тождественные правовые категории.

№ 8/2015

А. Борисов

В Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации (далее — ВАС РФ) № ВАС-10761/11 отмечается, что «установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение её в качестве кадастровой стоимости направлено прежде всего на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учёта уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости. В связи с этим рыночная стоимость, которая подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости в качестве кадастровой, должна быть сопоставима с результатами массовой оценки и не может быть определена произвольно, на произвольную дату».

Кадастр

Таким образом, в качестве условия для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка может служить её несопоставимость с рыночной стоимостью. Дата определения кадастровой стоимости В судебных разбирательствах нередко возникают споры относительно даты определения кадастровой стоимости земельных участков. В статье 24.15 Закона об оценочной деятельности предусмотрено общее положение об установлении даты определения кадастровой стоимости, согласно которому «датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень». Как следует из Определения ВС РФ от 29.10.2014 № 59-АПГ14-8 , Правительство Амурской области Постановлением от 5 ноября 2013 года № 537 утвердило результаты определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов по состоянию на 01.01.2013. Судебная коллегия не приняла довод апелляционной жалобы о том, что утверждение результатов кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2013 противоречит требованиям статьи 5 НК РФ, поскольку придаёт положениями оспариваемого Постановления ретроактивный характер. Обоснованием соответствующей позиции Судебной коллегии послужили положения статей 24.15 и 24.20 Закона об оценочной деятельности, а также правовая позиция Конституционного суда Российской Федерации, выраженная в ряде судебных актов (Определение от 03.02.2010 № 165-О-О , Постанов-

№ 8/2015

Оспаривание результатов...

ление от 02.07.2013 № 17-П ). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Кадастр

Как отмечается в апелляционном определении Оренбургского областного суда по делу № 33-577/2015 , удовлетворяя частично требование МИФНС о взыскании недоимки по земельному налогу, суд первой инстанции применил кадастровую стоимость земельного участка, равную рыночной, установленную Арбитражным судом Оренбургской области, для исчисления земельного налога за 2012 год. При этом Судебная коллегия отметила, что суд первой инстанции не принял во внимание изменения, внесённые с 22.07.2014 Федеральным законом от 21.07.2014 № 225-ФЗ в Закон об оценочной деятельности, а именно в абзаце пятом статьи 24.20, согласно которым в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда такие сведения применяются с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в кадастр стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учёта ранее не учтённых объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтённом объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, является дата внесения сведений о таких объектах недвижимости в государственный кадастр недвижимости, повлёкшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости (статья 24.19 Закона об оценочной деятельности). Как следует из Определения ВС РФ № 55-АПГ14-16 , заявитель обратился с иском в суд об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, и внесении изменений в государственный кадастр недвижимости. Судом установлено, что перечень

№ 8/2015

А. Борисов

земельных участков, подлежащих государственной кадастровой оценке, составлен по состоянию на 1 января 2011 г. и не включает в себя земельный участок заявителя, который поставлен на кадастровый учёт 11 сентября 2013 г. Однако в обоснование своих требований заявитель представил в суд отчёт независимого оценщика, в котором рыночная стоимость спорного земельного участка определена по состоянию на 1 января 2011 г. Суд отказал в удовлетворении заявленного требования, поскольку рыночная стоимость объекта недвижимости и его кадастровая стоимость установлены на разные даты. Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

Кадастр

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее — комиссия). Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде физическим лицам не требуется предварительное обращение в комиссию. Тогда как юридические лица, органы государственной власти и органы местного самоуправления могут оспорить результаты определения кадастровой стоимости в суде только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный срок. Важно учесть, что в Постановлении Президиума ВАС РФ № 13839/13 к лицам, чьи права затрагиваются или могут быть затронуты решениями комиссий и судебными актами, наряду с собственниками отнесены также иные правообладатели земельных участков. Особенности оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в комиссии Комиссия создаётся при территориальном органе Росреестра в соответствующем субъекте Российской Федерации. В каждом субъекте Рос-

№ 8/2015

Оспаривание результатов...

сийской Федерации создаётся одна постоянно действующая комиссия . В состав комиссии входят представители федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, а также представители предпринимательского сообщества. Такой состав комиссии призван обеспечить баланс интересов.

Кадастр

Согласно статье 24.18 Закона об оценочной деятельности, для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии следует обратиться с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости, к которому следует приложить предусмотренные указанной статьёй документы . При отсутствии соответствующих документов заявление о пересмотре кадастровой стоимости комиссией не принимается. Важно также учесть, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости могут прилагаться иные документы, которые подтверждают заявленные требования. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в комиссию в период с даты внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости по дату внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, полученных при проведении очередной государственной кадастровой оценки или при определении кадастровой стоимости вновь учтённых объектов недвижимости, ранее учтённых объектов недвижимости при включении сведений о них в государственный кадастр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, но не позднее чем в течение пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости. Особенности оспаривания результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в судебном порядке В Обзоре судебной практики ВС РФ № 1 (2014) отмечается, что, в силу действующей редакции статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности в её совокупном толковании с положением части первой статьи 13 этого же

№ 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Оценка недвижимости...

А. Стрельцова

Анна Стрельцова юрист

Оценка

: и т с о м и й ж о и н ч Оценканенедвижимости: дв о н ы а р к е н и й е н о ц е в О применение н о рыночной е р м т и с й р а е д п а т к с о и и кадастровой стоимостей м и о т с

Споры о применении рыночной и кадастровой стоимостей уже были предметом нашего внимания. В частности, ранее была рассмотрена популярная в судебной практике категория дел об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости. № 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! А. Стрельцова

Оценка недвижимости...

Анализ судебной практики, связанной с оценкой недвижимости за последнее время, позволил выявить ещё одну интересную группу дел, предметом которой является спор о том, какую стоимость следует применять, кадастровую или рыночную. Речь в данном случае пойдёт о делах о неосновательном обогащении вследствие неправомерного использования земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации, и о возмещении неполученных доходов. Рассмотрим конкретные случаи.

Оценка

Решением Арбитражного суда Пермского края от 15 января 2015 года по делу № А50-21035/2014 с закрытого акционерного общества «АЛЕНДВИК» в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае была взыскана сумма неосновательного обогащения от неправомерного использования государственных земельных участков и проценты за пользование чужими денежными средствами. Расчёт взысканной суммы был произведён судом исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Согласно материалам дела, Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Пермском крае (далее ― истец) обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «АЛЕНДВИК» (далее ― ответчик) о взыскании суммы неосновательного обогащения за период с 09.10.2011 по 09.10.2014 и процентов за пользование чужими денежными средствами за этот же период. Основанием искового заявления являлся факт того, что ответчик в указанный период использовал земельный участок без правовых оснований, что не освобождало его от внесения платы за пользование земельным участком, принадлежащим Российской Федерации. Истцом было заявлено требование о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком, рассчитанного им на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной

№ 8/2015

А. Стрельцова

платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее ― Правила), исходя из рыночной стоимости земельного участка, определённой в соответствии с кадастровой стоимостью данного земельного участка, установленной Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-П «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Пермского края и средних (взвешенных по площади) значений удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов Пермского края», вступившим в законную силу с 01.01.2014.

Оценка

Ответчиком представленный истцом расчёт оспаривался. Ответчик посчитал, что для определения неосновательного обогащения за спорный период следует исходить из п. 2 Правил, регулирующего порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, и применять кадастровую стоимость земельного участка, действующую в разный период времени заявленного истцом периода. В итоге суд частично удовлетворил требования истца.

Так судом было установлено, что сумма взыскания должна быть установлена исходя из рыночной стоимости земельного участка. Однако, поскольку истцом рыночная стоимость земельного участка не была определена, суд счёл возможным применить при расчёте неосновательного обогащения за пользование земельным участком в качестве рыночной стоимости земельного участка кадастровой стоимости данного земельного участка, установленной за заявленный период. При этом в расчёте суд применил несколько размеров кадастровых стоимостей земельного участка, установленных на дату очередной кадастровой оценки, произведённой в рамках заявленного истцом периода, а не только кадастровую стоимость, установленную указанным выше Постановлением Правительства Пермского края от 21.11.2013 № 1610-П.

№ 8/2015

Оценка недвижимости...

С другой стороны, в 2013 году Арбитражный суд Уральского округа принял постановление от 22 октября 2013 г. № Ф09-9940/13 по делу № А76-17250/2012, согласно которому в результате неосновательного обогащения от неправомерного использования государственных земельных участков были взысканы неполученные доходы в сумме, рассчитанной на основании рыночной стоимости земельного участка. Согласно материалам дела, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинск (далее — Комитет) обратился в

Оценка

Основанием искового заявления являлся факт того, что ответчик в указанный период использовал земельный участок без правовых оснований, что не освобождало его от внесения платы за пользование земельным участком

Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу «Рондаш» (далее — Общество) о взыскании суммы неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком в период с 17.03.2010 по 15.08.2012 и процентов за пользование чужими денежными средствами за этот же период. Сумма взыскания, истребованная Комитетом, была рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка. Основанием искового заявления являлся факт того, что Общество в указанный период использовало земельный участок без правовых оснований. Решением Арбитражного суда Челябинской области требования Комитета были удовлетворены. Суд взыскал с Общества сумму неосновательного обогащения, рассчитанную на основании рыночной стоимости. Апелляционный суд решение суда первой инстанции изменил. В касса-

№ 8/2015

А. Стрельцова

ционной жалобе Общество просило постановление апелляционного суда отменить, ссылаясь на то, что последним при расчёте неосновательного обогащения не принята рыночная стоимость земельного участка.

Оценка

ФАС Уральского округа установил, что при расчёте платы за использование земельного участка судом первой инстанции был применён показатель кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости. Суд кассационной инстанции не согласился с выводами суда апелляционной инстанции, признавшим, что размер неосновательного обогащения в рассматриваемом случае должен определяться исходя из кадастровой стоимости использованного земельного участка. Соответственно суд признал правильным применение судом первой инстанции при расчёте неосновательного обогащения рыночной стоимости спорного земельного участка. К данному выводу суд пришёл на основании того, что земельный участок, фактически используемый Обществом в спорный период, на кадастровый учёт поставлен не был, а Общество, в свою очередь, представило доказательства рыночной стоимости спорного земельного участка в период неосновательного пользования этим участком. При таких обстоятельствах и с учётом предмета заявленных требований суд кассационной инстанции посчитал, что судом первой инстанции правильно определён размер неосновательного обогащения как наиболее реально отражающий стоимость пользования земельным участком в спорный период.

Таким образом, мы видим два противоречивых случая. В первом случае, ввиду отсутствия данных о рыночной стоимости неправомерно использованного земельного участка, сумма неосновательного обогащения рассчитана исходя из его кадастровой стоимости, хотя и было установлено, что эта сумма должна быть рассчитана на основании рыночной стоимости. А во втором случае — наоборот: ввиду отсутствия данных о кадастровой стоимости неправомерно использованного земельного участка, сумма неосновательного обогащения рассчитана исходя из его рыночной стоимости как наиболее реально отражающей стоимость пользования земельным участком в спорный период.

№ 8/2015

Оценка недвижимости...

Для понимания судебной практики необходимо разобраться в законодательстве, в том числе земельном.

Оценка

Российское земельное законодательство основывается, в частности, на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату. Из Земельного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) следует, что земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, в безвозмездное срочное пользование, а юридическим лицам также в постоянное (бессрочное) пользование. В статье 65 Кодекса за использование земли предусмотрены такие формы платы, как земельный налог и арендная плата. Следовательно, приобретение юридическими лицами в установленном законом порядке прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, обусловливает возникновение обязанности по уплате арендной платы.

в расчёте суд применил несколько размеров кадастровых стоимостей земельного участка, установленных на дату очередной кадастровой оценки, произведённой в рамках заявленного истцом периода, а не только кадастровую стоимость

Согласно Кодексу, для определения арендной платы за земельный участок может применяться его кадастровая стоимость. В то же время статьёй 66 Кодекса установлено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка, то есть наличия отчётов о её оценке, кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Кроме того, когда объект недвижимости расположен на земельном

№ 8/2015

А. Стрельцова

участке, принадлежащем на праве собственности Российской Федерации, к данным правоотношениям также следует применять Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (Правила, указанные в первом случае). Пунктом 2 Правил для определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, предусмотрено, помимо прочего, применение как кадастровой, так и рыночной стоимости земельных участков.

Оценка

Перечень случаев применения кадастровой стоимости при определении арендной платы является исчерпывающим и установлен п. 3 Правил, согласно которому кадастровая стоимость применяется при предоставлении в аренду без проведения торгов следующих категорий земельных участков: предоставляемого физическому или юридическому лицу, имеющему право на налоговые льготы; изъятого из оборота, если земельный участок может быть передан в аренду; загрязнённого опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота; предоставленного для размещения дипломатических представительств иностранных государств и консульских учреждений в Российской Федерации; предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных; предоставленного крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности; предоставленного недропользователю для проведения работ, связанных с пользованием недрами. В остальных случаях, согласно Правилам, арендная плата за земельный участок, принадлежащий на праве собственности Российской Федерации, рассчитывается на основании рыночной стоимости. В рассмотренных случаях ответчики пользовались земельными участками без приобретения прав на эти участки. При этом основания приме-

№ 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Обеспечение жилищных прав...

Н. Фомина

Наталия Фомина адвокат E-mail: advocat27@yandex.ru

Социальные вопросы

х ы н щ и л и е ж а Обеспечение жилищных ч е у и л н с е а в ч е м н п о а с д д е прав граждан в случае о ж м г Об в гра о и л щ и а ж а ж р е я и ппризнания жилого дома л и и д н ц о а к п н у з и р и р т м с п ы н аварийным и подлежащим н о й к и е р р а и в асносусуили ил реконструкции сно В настоящее время значительное место в судебной практике занимают споры по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. 29.04.2014 Президиумом Верховного Суда РФ утверждён Обзор судебной практики по делам, связанным с данными спорами. Анализ судебной практики по указанным спорам позволяет выделить ряд существенных моментов, которые будут предметом рассмотрения в данной статье. № 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Фомина

Обеспечение жилищных прав...

Споры о признании жилого помещения аварийным и подлежащим сносу или реконструкции

Правила обращения в суд

Социальные вопросы

Пример. Г. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования о признании квартиры непригодной для проживания, не подлежащей восстановлению путём реконструкции или ремонта, о признании права на внеочередное обеспечение жилым помещением по договору социального найма, возложении на ответчика обязанности предоставить жилое помещение на условиях договора социального найма. Определением городского суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, в принятии искового заявления Г. в части требований о признании квартиры непригодной для проживания, не подлежащей восстановлению путём реконструкции или ремонта отказано. В остальной части исковое заявление принято к производству суда первой инстанции. Отказывая Г. на основании пункта 1 части 1 статьи 134 ГПК РФ в принятии искового заявления в части требования о признании квартиры непригодной для проживания, не подлежащей восстановлению путём реконструкции или ремонта, судебные инстанции правомерно исходили из того, что решение вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания действующее законодательство относит к исключительной компетенции межведомственной комиссии, создаваемой в зависимости от принадлежности жилого дома к соответствующему жилищному фонду федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, и не входит в полномочия судебных органов. Одновременно Г. было разъяснено, что в целях защиты своих законных прав и интересов она вправе оспорить бездействие межведомственной комиссии и органа местного самоуправления по принятию решения, связанного с признанием жилого помещения непригодным для проживания, обратившись в суд в порядке, предусмотренном статьёй 254 ГПК РФ.

№ 8/2015

Н. Фомина

Пример. При рассмотрении дела апелляционным определением областного суда отменено решение районного суда по иску Д. и других к администрации городского округа о признании жилого здания аварийным, жилых помещений непригодными для проживания и предоставлении жилых помещений, которым были частично удовлетворены исковые требования граждан, признаны непригодными для проживания жилые помещения, на администрацию городского округа возложена обязанность предоставить истцам в черте городского округа по договору социального найма благоустроенные жилые помещения.

Социальные вопросы

Отменяя решение суда в части удовлетворения заявленных требований, суд апелляционной инстанции правильно исходил из того, что, в силу части 4 статьи 15 ЖК РФ, пунктов 7, 42, 51, 52 Положения «О признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции», утверждённого Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, решение вопроса о признании жилого помещения непригодным для проживания отнесено к исключительной компетенции межведомственных комиссий, принятие решения производится в порядке, установленном Положением.

Рассмотрение дел об оспаривании заключения межведомственной комиссии Пример. Решением районного суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда, удовлетворено заявление П. и других лиц о признании незаконным заключения межведомственной комиссии, назначенной постановлением мэра города, о признании многоквартирного жилого дома пригодным для проживания и подлежащим ремонту. На межведомственную комиссию возложена обязанность рассмотреть вопрос о признании жилого дома пригодным (непригодным) для проживания в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу. Распределяя бремя доказывания, суд руководствовался положениями части 1 статьи 249 ГПК РФ, согласно которым обязанность по доказыванию законности оспариваемого заключения возлагается на принявший его орган.

№ 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Фомина

Обеспечение жилищных прав...

Судом установлено, что заявители являются как нанимателями, так и собственниками жилых помещений в многоквартирном жилом доме. Заключением межведомственной комиссии, назначенной постановлением мэра города, по результатам обследования помещений дома установлена возможность проведения капитального ремонта дома. Удовлетворяя требования заявителей о признании заключения межведомственной комиссии незаконным, судебные инстанции исходили из того, что оно не соответствует требованиям действующего законодательства.

Социальные вопросы

Судом установлено, что процедура оценки жилого помещения и оспариваемое заключение межведомственной комиссии не соответствуют требованиям вышеуказанного Положения, поскольку при проведении комиссионного обследования дома какое-либо оборудование или специальные замеры комиссией не проводились, осмотр проводился визуально. Акт обследования жилого дома и заключение межведомственной комиссии не соответствуют форме, установленной приложениями № 1 и 2 к Положению. Кроме того, заявители в обоснование требований ссылались на заключение эксперта. При этом экспертом дополнительно выявлены вредные факторы среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья проживающим в указанном доме гражданам вследствие ухудшения технического состояния дома в связи с физическим износом. Комиссией, располагавшей указанным заключением эксперта на момент проведения обследования жилого дома, указанные выводы эксперта опровергнуты не были. К материалам дела не были приобщены документы, в том числе заключения (акты) соответствующих органов государственного надзора (контроля), из которых было бы видно, что деформации конструкции цоколя дома, а также фундамента соответствуют санитарно-эпидемиологическим требованиям и гигиеническим нормативам. Также суд признал необоснованным вывод комиссии о возможности

№ 8/2015

Н. Фомина

проведения капитального ремонта, поскольку он не подтверждался ни техническим заключением о целесообразности и стоимости ремонтных работ, ни каким-либо иным документом.

Переселение из аварийных жилых помещений не является улучшением жилищных условий

Социальные вопросы

Пример. Местная администрация обратилась в суд с иском к семье, состоящей из шести человек, о переселении их из квартиры, находящейся в муниципальной собственности и расположенной в доме, включённом в областную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что предоставляемое истцом жилое помещение не отвечает требованиям закона, поскольку ответчики состоят на учёте в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, в связи с чем должны быть обеспечены жилой площадью по нормам предоставления. Вместо этого, в рамках указанной выше адресной программы одному из ответчиков на состав семьи из шести человек предоставлена однокомнатная квартира. Решение суда первой инстанции оставлено без изменения судом апелляционной инстанции. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации данные выводы судов признала незаконными по следующим основаниям. Порядок переселения граждан из аварийного жилищного фонда нормативно регламентирован ст. 86-89 ЖК РФ. В силу ст. 86 ЖК РФ, если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустро-

№ 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Н. Фомина

Обеспечение жилищных прав...

Социальные вопросы

енные жилые помещения по договорам социального найма. Согласно ч. 1 ст. 89 ЖК РФ, предоставляемое гражданам в связи с выселением по основаниям, которые предусмотрены ст. 86-88 названного кодекса, другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населённого пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населённого пункта. Поскольку вопрос о равноценности жилого помещения, предоставляемого ответчикам в рамках реализации областной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, применительно к положениям ст. 89 ЖК РФ судами не был рассмотрен, Судебная коллегия, отменив состоявшиеся по делу судебные постановления, направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции (Определение № 13-КГ14-2).

Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, признанных непригодными для проживания Пример. Х., обращаясь в суд с иском к администрации города о предоставлении благоустроенного жилого помещения, равнозначного занимаемому её семьей, свои исковые требования обосновала тем, что является собственником 43/98 доли в праве общей долевой собственности квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу. Отказывая в удовлетворении исковых требований, районный суд указал, что администрацией города приняты постановления об изъятии жилого помещения, находящегося в аварийном многоквартирном доме, и об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, Х. поставлена в известность о принятых решениях. При рассмотрении дела суд исходил из положений статьи 32 ЖК РФ, согласно которым на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения. Поскольку соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого не имелось, суд был не вправе обязать орган

№ 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Арендодатель повышает...

Г. Ткаченко

Галина Ткаченко начальник юридического отдела E-mail: myau85@mail.ru

Аренда

т е а ш ы в о п ь в Арендодатель повышает л у е т дке. т а а л д п о я д ю р н арендную плату в у о е Ар арендн ннем п тору? а о д одностороннем порядке. р н о е р т с а о ь н ч о одКакппомочь арендатору? м о к а К Арендаторы, подписывая договор аренды, не всегда уделяют должное внимание фразе о том, что «арендодатель может в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы из-за повышения курса доллара или изменения рыночной стоимости аренды». Но не учитывают, что в результате стоимость аренды в конечном итоге может возрасти ровно в два раза, а то и больше. О том, что может предпринять арендатор, если договор аренды уже подписан и от арендодателя получено уведомление о повышении арендной платы, пойдёт речь в данной статье. № 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Г. Ткаченко

Арендодатель повышает...

Что должен знать арендатор? 1. В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что «при применении пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твёрдый размер арендной платы либо порядок (механизм) её исчисления».

Аренда

Если же в договор включено условие, предусматривающее возможность изменения размера арендной платы чаще, чем раз в год, такое условие возможно было признать ничтожным, ссылаясь на пункт 3 статьи 614 ГК РФ. Например, процитирую Определение ВАС РФ от 21.02.2011 № ВАС-9525/10 по делу № А75-10558/2009:

в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твёрдый размер арендной платы

«...Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) размер арендной платы, если иное не предусмотрено договором, может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Помимо этого, в соответствии с пунктом 11 Информационного пись-

№ 8/2015

Г. Ткаченко

ма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор судебной практики разрешения споров, связанные с арендой» пункт 3 статьи 614 ГК РФ содержит императивную норму в отношении периодичности изменения размера арендной платы, в связи с чем стороны не могут изменить или установить в договоре условие, от-

Аренда

норма допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год

личное от предусмотренного данной нормой. Поэтому условие договора, предусматривающее возможность ежеквартального изменения размера арендной платы, является ничтожным в силу статьи 168 ГК РФ как не соответствующее закону...». Однако позднее Пленум ВАС РФ в Постановлении от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», указал в п. 21: «... В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы

№ 8/2015

Арендодатель повышает...

чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год...».

Аренда

Таким образом, арендодатель получил право в уведомительном одностороннем порядке изменять размер арендой платы, но раз в год. Остановлюсь на Постановлении Арбитражного суда Московского округа от 20.01.2015 № Ф05-15294/2014 по делу № А40-54476/14:

арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год...

«...Согласно пункту 6.1 договора с учётом положений договора аренды, заключённого между сторонами 28.12.1993 № 2720/17, ставки арендной платы за помещения не подлежат изменению до 31.12.2011, за исключением случаев, предусмотренных пунктами 6.5, 6.6 настоящего договора. Арендодатель вправе изменять ставки арендной платы, указанные в настоящем договоре, в случае централизованного изменения цен и тарифов на коммунальные услуги, базовых ставок арендной платы за землю, налогов на имущество, оборотных налогов, пропорционально размеру их увеличения, но не чаще одного раза в год (пункт 6.5 договора). Судами установлено, что истец неоднократно заявлял ответчику об

№ 8/2015

Г. Ткаченко

ином увеличении ставки арендной платы с приложением подробного расчёта и дополнительного соглашения, на что последний не согласился, в связи с чем истцом заявлен настоящий иск о внесении изменений в условия договора № 20/155 от 23.07.2008 в части ставок арендной платы. Суд, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе условия договора № 20/155 от 23.07.2008, пришёл к выводу об отсутствии оснований для заявленного истцом изменения ставок арендной платы в соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учётом обстоятельства, что с 01.01.2014 ставка арендной платы увеличена с 3 872,04 руб. до 4 015 руб. за 1 кв. м в год за офисные помещения и с 3 002,59 руб. до 3 113,94 руб. за 1 кв. м в год за складские помещения.

Аренда

...Противоречия выводов суда указанной правовой позиции, а также неправильного толкования судом норм материального права в настоящем случае судебная коллегия не находит...». 2. Отдельно отмечу договоры аренды, заключённые на срок до года. Судебная практика выработала позицию, согласно которой арендная плата по договору, заключённому на срок менее одного года (равный году), не подлежит изменению. Например, Определение ВАС РФ от 27.08.2009 № ВАС-10734/09 по делу № А12-15393/08-С28: «...Удовлетворяя иск, суды обоснованно исходили из положения статьи 614 ГК РФ о том, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Поскольку договор аренды был заключён на срок менее года, то размер арендной платы не мог быть изменён. Исходя из условий договора, суд апелляционной инстанции правомер-

№ 8/2015

Арендодатель повышает...

но изменил решение суда первой инстанции и взыскал сумму долга исходя из размера арендной платы, согласованной сторонами на момент заключения договора...». Приведу также в качестве примера Постановление ФАС Уральского округа от 21.07.2010 № Ф09-5670/10-С6 по делу № А71-14477/2009:

Аренда

«...Обществом «Главрыба» (арендатор) и обществом «Айкай» (субарендатор) подписан договор субаренды недвижимого имущества от 01.04.2009 № 310/2009, согласно которому обществу «Айкай» во временное владение и пользование передан первый этаж нежилого помещения площадью 381,9 кв. м, расположенного по адресу: Удмуртская Республика, г. Воткинск, ул. Орджоникидзе, д. 4б, на срок с 01.04.2009 по 31.12.2009 включительно для организации торговой деятельности.

Судебная практика выработала позицию, согласно которой арендная плата по договору, заключённому на срок менее одного года (равный году), не подлежит изменению

В письме от 08.06.2009 № 162 общество «Главрыба» сообщило обществу «Айкай» о повышении размера арендной платы с 01.05.2009 до 161 565 руб. 60 коп. Поскольку задолженность и пени не были уплачены обществом «Айкай» в полном объёме, общество «Главрыба» обратилось в арбитражный суд с иском по рассматриваемому делу. Исследовав и оценив в совокупности в порядке, установленном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имею-

№ 8/2015

Г. Ткаченко

щиеся в материалах дела доказательства, суды пришли к обоснованному выводу о том, что наличие и основание возникновения задолженности ответчика перед истцом подтверждены. При этом суды указали, что изменение размера арендной платы по спорному договору по истечении двух месяцев со дня его заключения противоречит п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании чего, с учётом внесённых обществом «Айкай» платежей, произвели перерасчёт задолженности общества «Айкай»...». Рекомендации арендаторам

Аренда

1. Даже если между сторонами договора аренды подписано соглашение об увеличении арендной платы по договору, заключённому на срок до года или об изменении арендной платы второй раз за год, то такое соглашение может быть признано ничтожным. Например, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19.11.2009 по делу № А11-2018/2009: «...В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 указанной статьи). Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (часть 3 той же статьи). В связи с тем, что гражданским законодательством изменение арендной платы допускается не чаще одного раза в год, суд правомерно признал ничтожным (противоречащим действующему законодательству) протокол № 7 согласования арендной платы по договору от 11.06.2004 № 8, поскольку в соответствии с данным протоколом арендная плата увеличивалась второй раз в год. Поэтому повышения арендной платы с 15.11.2008 не произошло, а у ОАО «Саратовстройстекло» не возникло права требования расторжения договора аренды в одностороннем порядке. Следовательно, договор аренды, в редакции дополнительного соглашения к нему от 12.10.2008 № 5, продолжает действовать до 31.12.2009.

№ 8/2015

Арендодатель повышает...

Оснований для отмены обжалованных судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам не имеется...». 2. Арендатор может ссылаться на то, что увеличение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке является злоупотреблением правом. Данное утверждение подтверждается Постановлением Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», п. 22:

Аренда

«...Если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять её размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки...». В качестве наглядного примера — Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 20.08.2014 по делу № А10-1405/2013: «...Как следует из материалов дела, одностороннее повышение арендной платы истец обосновал данными отчёта ООО «АРТОКС» «Об оценке рыночной стоимости объекта оценки» от 20.08.2010 № 143/42-10/2. Рассматривая спор и оценив названный отчёт по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил использование недостоверной информации о характеристиках арендуемого помещения и нарушение оценщиком требований Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, в связи с чем не принял во внимание определённую в нём рыночную стоимость объекта

№ 8/2015

Г. Ткаченко

оценки — годовую арендную плату за 1 кв. м складского помещения, равную 1 884 рублям без НДС. На основе отчёта № 617 по оценке рыночной стоимости величины арендной платы недвижимого имущества, проведённого оценщиком ООО «Фонд имущества Республики Бурятия» Слугиновой О. Л. по определению Арбитражного суда Республики Бурятия, суд первой инстанции установил действительную рыночную стоимость права пользования на условиях аренды спорным помещением. Результаты этой оценки не были оспорены лицами, участвующими в деле, несоответствия данного отчёта требованиям действующего законодательства не выявлено.

Аренда

В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73, если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять её размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки. Исходя из изложенного, установив, что в результате одностороннего изменения годовой арендной платы истцом арендная плата увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, арбитражный суд правильно разрешил спор, взыскав задолженность в размере определённой рыночной стоимости аренды спорного имущества и отказав в удовлетворении иска...». 3. Если вы только собираетесь подписывать договор аренды и ваш арендодатель настаивает на своём праве на одностороннее измене-

№ 8/2015

Арендодатель повышает...

ние арендной платы, то постарайтесь оговорить в договоре пределы изменения стоимости платы или порядок расчёта арендной платы при её увеличении. Например, так: «Размер арендной платы может быть увеличен Арендодателем в одностороннем порядке, но не более чем на __ % от размера арендной платы, указанного в п. ___ настоящего договора». В противном случае арендодатель вправе повысить арендную плату на любую сумму. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 28.01.2010 по делу № А05-7679/2009:

Аренда

«...Из пункта 3.1 договора следует, что размер арендной платы может быть увеличен арендодателем в одностороннем порядке в случае увеличения тарифов за пользование земельным участком, на котором расположено здание пропорционально площади арендуемых помещений, а также увеличения тарифов на коммунально-эксплуатационные и другие расходы, в том числе за водоснабжение, канализацию, теплоснабжение и электроснабжение. Судами установлено и ответчиком не оспаривается, что тарифы на водоснабжение и водоотведение, за тепловую энергию, электроэнергию были повышены по сравнению с 2008 годом, в связи с чем, соответственно, и возросли расходы арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг. Довод ответчика о том, что увеличение арендной платы не соответствует условиям договора, поскольку произведено в произвольном размере и не пропорционально увеличившимся расходам, правомерно был отклонён судами на том основании, что, предусмотрев в пункте 3.1 договора возможность одностороннего повышения размера арендной платы, стороны не поставили подобное повышение в пропорциональную зависимость от понесённых расходов истца на оплату коммунальных услуг, а также не предусмотрели порядок и не установили расчёт, применяемые в случае одностороннего повышения арендной платы. Установив пунктом 3.1 договора цену договора в конкретной денежной

№ 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Выселение из жилого...

К. Кондрашев

Кирилл Кондрашев юрисконсульт E-mail: kirill-kondrashev@yandex.ru

Выселение

о г о л и ж и з к и Выселение из жилого о е д и я н и р е и о л ц п е : а с з я ы и и Впомещения: л и н е а порядок е щ р е и м по нност е б особенности реализации о ос

Право на жилище ― одно из базовых конституционных прав гражданина. В связи с этим одна из главных задач государства заключается в создании действенных гарантий соблюдения данного права, в том числе посредством установление перечня оснований выселения из жилых помещений и регламентирования процедуры выселения.

№ 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! К. Кондрашев

Выселение из жилого...

Одним из конституционных прав является право гражданина на жилище, которое содержится в ст. 40 Конституции РФ. Данная статья также закрепляет ряд положений, гарантирующих реализацию данного права. В частности, согласно пункту 1 названной статьи, никто не может быть произвольно лишён жилища. Кроме того, данное конституционное положение нашло своё отражение и в ст. 3 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном ЖК РФ и другими федеральными законами.

Выселение

Исходя из положений действующего законодательства, можно сделать вывод, что выселение осуществляется в отношении гражданина, проживающего в жилом помещении постоянно или временно, но не имеющего или утратившего право на дальнейшее проживание в нём. При этом предусматривается два варианта выселения: без предоставления другого жилого помещения и с предоставлением другого жилого помещения. Рассмотрим случаи выселения без предоставления другого жилого помещения. 1. Выселение в случае смены собственника. В соответствии с ч. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ в случае перехода права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу права пользования данным жилым помещением у членов семьи прежнего собственника прекращается. Однако из данного правила есть исключение, касающееся бывших членов семьи собственника, приватизировавшего соответствующее жилое помещение. 2. Выселение бывшего члена семьи собственника. По общему правилу бывшими членами семьи считаются бывшие супруги. Данная позиция изложена в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». При этом важно понимать, каким образом собственником была получена квартира. Здесь, как и в предыдущем случае, есть ряд исключений, касающихся бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, а также жилого помещения, которое приобреталось в период брака на совместные денежные средства.

№ 8/2015

К. Кондрашев

3. Выселение из жилых помещений специализированного жилого фонда в связи с истечением срока проживания и по другим основаниям. 4. Выселение лиц, самоуправно занявших жилое помещение. 5. Выселение временных жильцов и поднанимателей после истечения срока проживания. 6. Выселение в связи с исключением из членов жилищного кооператива.

Выселение

7. Выселение за систематическое разрушение или порчу жилого помещения, использование жилого помещения не по назначению и систематическое нарушение правил общежития. 8. Выселение лиц, лишённых родительских прав, если их совместное проживание с детьми признано невозможным.

Вне зависимости от основания выселения решение о выселении того или иного лица из жилого помещения принимается в судебном порядке

Вне зависимости от основания выселения решение о выселении того или иного лица из жилого помещения принимается в судебном порядке. Рассмотрим теперь наиболее интересные судебные примеры первых двух случаев выселения. Как отмечалось, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если

№ 8/2015

Выселение из жилого...

иное не установлено законом. При этом действующим законодательством установлено изъятие из этого правила, согласно которому при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим своё право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу.

Выселение

Данный вывод содержится в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2008 года, утверждённом Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 28.05.2008, и подтверждается соответствующей судебной практикой. Аналогичная ситуация рассмотрена в определении Верховного Суда РФ от 31.03.2015 № 49-КГ15-1. Истец обратился в суд с иском к трём ответчикам о выселении из жилого помещения и снятии с регистрационного учёта, обосновывая свои требования тем, что заключил с одним из ответчиков договор купли-продажи данного жилого помещения (квартиры). Право собственности на квартиру у одного из ответчиков возникло в результате приватизации, от участия в которой остальные ответчики отказались. При этом данные ответчики впоследствии предоставили нотариально заверенное согласие на продажу квартиры, в котором обязались сняться с регистрационного учёта. Судом первой инстанции требования удовлетворены в полном объёме. Однако апелляционная инстанция решение суда первой инстанции отменила в части выселения ответчиков, не являвшихся собственниками квартиры. Верховный Суд Российской Федерации при рассмотрении кассационной жалобы истца отметил, что, согласно ч. 1 ст. 35 ЖК РФ, в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным указанным Кодексом, другими федеральными законами, договором или на основании решения суда данный гражданин

№ 8/2015

К. Кондрашев

обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Выселение

В силу ч. 4 ст. 31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Согласно ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК

РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением. По мнению суда, давая согласие на приватизацию, ответчики имели равное право пользования квартирой и имели право рассчитывать на то, что право пользования данным жилым помещением будет для них носить бессрочный характер. В данных условиях отсутствуют основания для выселения ответчиков, не являвшихся на момент совершения договора купли-продажи квартиры её собственниками. Кроме того, не приняты судом

№ 8/2015

Выселение из жилого...

и нотариально заверенные согласия ответчиков на продажу квартиры и обязательства сняться с регистрационного учёта в данном жилом помещении как не порождающие обязанности ответчиков перед истцом отказаться от права пользования жилым помещением и выселиться из него, поскольку они составлены задолго до заключения договора купли-продажи квартиры, когда отсутствовали сведения о том, кому и на каких условиях будет продана квартира. Следует отметить, что аналогичная позиция также высказана и Конституционным судом РФ (определение Конституционного Суда РФ от 02.07.2013 № 1033-О).

Выселение

Тем не менее, такая ситуация не является безвыходной, судебная практика позволяет определить, при наличии каких обстоятельств можно говорить о прекращении права пользования жилым помещения у лиц, отказавшихся от приватизации. В первую очередь, это личное волеизъявление, приравненное к отказу от такого права. Так в определении Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. № 203-В11-14 отмечается, что ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» призвана защитить права бывших членов семьи собственника жилого помещения от возможного принудительного их выселения по инициативе собственника, то есть против их воли. Следовательно, реализация этих прав зависит от волеизъявления самих бывших членов семьи собственника. В случае их намерения добровольно выбыть из квартиры собственника на иное место жительства такое обстоятельство должно расцениваться как отказ от прав и обязанностей, установленных законом или договором в отношении данного жилого помещения. Кроме того, прекращение подобных прав возможно в результате утраты права пользования в тех случаях, когда соответствующее лицо не вселялось, не проживает, не имеет вещей, не ведёт хозяйства по этому адресу, т. е. по обстоятельствам, на основании которых возможно выселение и иных лиц, а не только лиц, отказавшихся от приватизации. Такой вывод содержится в апелляционном определении Санкт-Петербургского городского суда от 19 ноября 2012 г. № 33-15524/12.

№ 8/2015

К. Кондрашев

Также заслуживают внимания случаи обращения с иском о выселении бывших супругов из жилых помещений, приобретённых в период брака. В таких случаях суды, как правило, отказывают в удовлетворении требований, исходя из того, что квартира приобреталась для нужд семьи, а не для личного использования истца. При этом факт приобретения квартиры, в том числе и на заёмные денежные средства, правового режима имущества не меняет, поскольку долговые обязательства истца-заёмщика перед кредиторами являются общими долгами супругов и подлежат распределению между ними пропорционально присуждённым долям (ч. 3 ст. 39 СК РФ). Кроме того, ответчики зачастую предъявляют встречные

Выселение

действующее законодательство предусматривает исчерпывающий перечень оснований выселения, независимо от основания выселения предусмотрен судебный порядок рассмотрения таких дел

иски об определении размера доли в праве собственности на соответствующее жилое помещение, которые в большинстве случаев удовлетворяются. Примерами таких судебных актов могут служить кассационное определение Московского городского суда от 19.07.2013 № 4г/2-6355/13, апелляционное определение Верховного Суда Республики Башкортостан от 17.01.2012 № 33-605/2013, кассационное определение Томского областного суда от 31.05.2011 № 33-1622/2011. Однако в некоторых случаях принимаются судебные акты, не соответствующие общей тенденции. Примером может служить постановление Президиума Московского городского суда от 26.10.2012 по делу № 44г151/12. Гражданка К-ва обратилась в районный суд г. Москвы с иском к бывше-

№ 8/2015

Выселение из жилого...

му супругу К-ву о прекращении его права пользования жилым помещением и его снятии с регистрационного учёта. Истица и ответчик состояли в браке с 3 марта 1979 г. На основании решения мирового судьи от 20 февраля 2008 г. их брак был расторгнут. 20 октября 2005 г. ответчик дал нотариально удостоверенное согласие на покупку истицей любой квартиры в г. Москве по цене и на условиях, определяемых по её усмотрению. 24 октября 2005 г. истица заключила договор, по которому купила у Т. квартиру общей площадью 55,3 кв. м, жилой площадью 38,3 кв. м. Договор куплипродажи зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — Единый реестр) 24 ноября 2005 г. Ответчик зарегистрирован в указанной квартире по месту жительства 26 января 2006 г.

Выселение

Обращаясь в суд с иском, истица исходила из того, что она единственный собственник квартиры, а ответчик является бывшим членом её семьи, длительное время в квартире не проживает, в связи с чем на основании положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ он не сохраняет право пользования жилым помещением и подлежит снятию с регистрационного учёта по месту жительства. Районный суд отказал в удовлетворении исковых требований, сославшись на то, что квартира приобретена в период брака, какие-либо доказательства её приобретения за счет личных средств истицы не представлены, следовательно, квартира является совместно нажитым с ответчиком супружеским имуществом и положения ч. 4 ст. 31 ЖК РФ на рассматриваемые правоотношения не распространяются. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда (далее — Мосгорсуд) решение суда первой инстанции оставлено без изменения. Однако кассационная инстанция указала на то, что в соответствии с данными Единого реестра единственным собственником квартиры выступает истица, а ответчик её сособственником не значится. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Ответчик каких-либо встречных исковых требований о разделе квартиры в качестве совместно нажитого имущества не заявлял.

№ 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Строительство на землях...

А. Сорокин

Алексей Сорокин юрист as.sorokin2012@yandex.ru

Строительство

о в т с ь л е т и х о о я р Строительство на землях г л о т н м С н е е з в а т н с й я сельскохозяйственного з я о х и н о к е ч с ь а н з сел а назначения н Содержание категории земель сельскохозяйственного назначения раскрывается в статье 77 Земельного кодекса Российской Федерации. Конечно же, само название говорит за себя, но это вовсе не означает, что данный вид разрешённого использования земельного участка позволяет располагать на нём лишь сельскохозяйственные угодья ― пашни и сенокосы. Согласно Конституции Российской Федерации, земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов. № 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! А. Сорокин

Строительство на землях...

В широком смысле сельское хозяйство ― целая инфраструктура, неотъемлемой частью которой являются объекты недвижимости: здания и сооружения, содействующие в работе землепользователей. В то же время земли сельскохозяйственного назначения имеют особый правовой статус, основанный прежде всего на приоритете целевого использовании земель указанной категории. Землевладельцы часто допускают застраивание земель указанного вида разрешённого использования и только по факту занимаются узаконением строений, сама же постройка уже при этом обладает признаками самовольной. Настоящая статья позволяет ознакомиться с возможностями строительства на землях, предназначенных для сельскохозяйственного назначения.

Строительство

Законом в некоторых случаях допускается строительство на землях сельскохозяйственного назначения, так статья 77 Земельного кодекса РФ указывает, что в составе земель сельскохозяйственного назначения могут выделяться здания и сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от 11.06.2003 № 74ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления фермерским хозяйством его деятельности, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий. В статье 7 Земельного кодекса РФ изложена позиция о праве владельца земельного участка на выбор разрешённого использования без дополнительных разрешений и процедур согласования. Прямое толкование указанных норм позволяет говорить о реальных возможностях строительства объектов недвижимости на землях сельскохозяйственного назначения без нарушения целевого предназначения данных земельных участков. В пользу данной позиции высказался Департамент недвижимости Министерство экономического развития России (далее — Департамент), указав в письме от 21.12.2010 № Д 23-5270 на то, что использование зе-

№ 8/2015

А. Сорокин

мельного участка сельскохозяйственного назначения, предоставленного для ведения фермерского хозяйства, в целях жилищного строительства не допускается. Вместе с тем для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки.

Строительство

В письме от 29.10.2010 № Д 23-4444 по вопросу строительства объектов недвижимости на землях сельскохозяйственного назначения Департамент также указал следующее: «в состав земель сельскохозяйственного

Следовательно, изменение вида разрешённого использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель в другую категорию, и любое строительство на указанном земельном участке будет являться самовольной постройкой

назначения в соответствии с пунктом 2 статьи 77 Земельного кодекса РФ могут входить объекты недвижимости, а значит строительство на землях сельскохозяйственного назначения, не являющихся сельскохозяйственными угодьями, допускается при соблюдении требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешённым использованием». Статья 79 Земельного кодекса РФ устанавливает особый правовой режим земель сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли,

№ 8/2015

Строительство на землях...

занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)), а именно приоритет их использования и особую охрану. Как отмечалось ранее, согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса РФ, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешённого использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Строительство

Конкретный вид разрешённого использования устанавливается градостроительным регламентом, который, в свою очередь, не применяется для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения. Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства не устанавливаются и не могут быть изменены. Отсутствие градостроительного регламента для таких земель в целом исключает возможность её использования для застройки и последующей эксплуатации. («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвёртый квартал 2013 года» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.06.2014)). Следовательно, изменение вида разрешённого использования для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения возможно только после перевода этих земель в другую категорию, и любое строительство на указанном земельном участке будет являться самовольной постройкой. Так, вышеуказанные обстоятельства, наряду с фактическим нарушением ответчиком целевого назначения земельного участка, выразившегося в строительстве на землях, предназначенных для сельскохозяйственного производства, послужили основанием для удовлетворения заявления прокурора о признании объекта недвижимости самовольной постройкой. Суд правильно установил, что для земель сельскохозяйственного назначения запрет на установление градостроительного регламента исключает возможность использования указанных земель для застройки и последующей эксплуатации объектов строительства (Решение Пе-

№ 8/2015

А. Сорокин

тровского районного суда Тамбовской области от 14.03.2015 по делу № 2-32/2015). Таким образом, на землях сельскохозяйственного назначения (кроме сельскохозяйственных угодий) допускается строительство объектов недвижимости, используемых для сельскохозяйственного производства, но нарушение целевого назначения земель сельскохозяйственного назначения при возведении на нём объекта повлечёт за собой признание самовольной постройкой объекта капитального строительства и обязанность по восстановлению земли.

№ 8/2015

Строительство

Пример из практики: Истец требовал снести самовольное строение — объект незавершённого строительства, и восстановить территорию строительства. Иск был мотивирован тем, что ответчик на землях сельскохозяйственного назначения возвёл объект, не связанный с сельскохозяйственным производством. Исковые требования судом были удовлетворены в связи с нарушением целевого назначения земельного участка. При этом суд указал следующее: истец является собственником земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения — для сельскохозяйственного производства. На основании статьи 7 Земельного кодекса РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и виду разрешённого использования в соответствии с зонированием территории. В соответствии со статьёй 42 Земельного кодекса РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному ресурсу. Крестьянско-фермерское хозяйство имеет право осуществлять строительство только необходимых для сельскохозяйственной деятельности объектов, не предназначенных для проживания. Ответчик не представил суду доказательств, подтверждающих тот факт, что он в установленном законом порядке получал от уполномоченного органа разрешение на использование данного земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения под строительство жилого дома с переводом такого земельного участка в иную категорию земель (Решение Искитимского районного

Строительство на землях...

суда Новосибирской области от 25.09.2014 по делу № 2–2140/2014). Порядок осуществление строительства на землях сельскохозяйственного назначения законом прямо не урегулирован. В совокупности статей 51 Градостроительного кодекса РФ; Федерального закона от 17.11.1995 № 169–ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдаётся органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.

Строительство

В соответствии с правовой позицией, указанной в Постановлении Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и в информационном письме Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса РФ», следует, что при рассмотрении спора о сносе самовольной постройки судам необходимо устанавливать, имело ли место отведение земельного участка в установленном порядке именно для строительства, выдавалось ли соответствующее разрешение на производство строительных работ и соблюдены ли при возведении спорной постройки градостроительные и строительные нормы и правила, а также факт нарушения прав и законных интересов лиц. Анализ вышеперечисленных норм указывает на необходимость обращения землевладельца участка категории сельскохозяйственного назначения за согласованием в органы местного самоуправления, на территории которого находится предполагаемый земельный участок. В противном случае факт возведения названного строения рассматривается в качестве самовольного строительства. Указанный вывод подтверждается многочисленными примерами из судебной практики. Так, например, в Определении Верховного Суда РФ от 12.03.2015 № 306-ЭС15-244 судья сделала вывод об отсутствии оснований, по которым кассационная жалоба может быть передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Су-

№ 8/2015

А. Сорокин

да РФ. При этом было установлено, что земельный участок, на котором размещено спорное строение, для целей строительства недвижимого имущества в установленном порядке ответчику не выделялся, предоставлен в аренду для сельскохозяйственного производства, разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию главе КФХ не выдавалось. Суд признал спорный объект недвижимости самовольной постройкой в соответствии с пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Строительство

в силу того, что указанные строения являются необходимыми для осуществления фермерской деятельности, требующей постоянного присутствия фермера на территории участка

У многих юристов бытует мнение, что, в соответствии с Земельным кодексом, некоторые виды разрешённого использования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения позволяют осуществлять на них несельскохозяйственное строительство, к которому могут относиться постройки жилого или даже промышленного назначения, в силу того, что указанные строения являются необходимыми для осуществления фермерской деятельности, требующей постоянного присутствия фермера на территории участка. На этот счёт у судов общей юрисдикции не существует выработанной единой позиции, поэтому судить с полной уверенностью об этом не приходится, тем более когда на «кону» объект недвижимости. В одних случаях суд отказывает в признании права собственности на возведённое жилое здание как необходимое для постоянного присутствие фермера на земельном участке, указывая при этом, что признание за истцом права собственности на жилой дом приведёт к изменению целевого назначения

№ 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Маленький отель...

М. Кузина

Марина Кузина юрист

Управление

― ь л е т о ы Маленький отель ― й м и к е ь л н б е о л р а п большие проблемы е М ьши бол Принимая во внимание всё более возрастающий интерес бизнеса к такой форме размещения туристов, как мини-отели, общежития, и другим объектам туристической индустрии, Минкультуры России был подготовлен проект ФЗ «О внесении изменений в ГК РФ» (от 07.07.2014). Предлагалось разрешить ИП и организациям, осуществляющим деятельность в сфере туризма, в виде исключения предоставлять услуги временного проживания в жилых помещениях, принадлежащих им на праве собственности, в средствах размещения с номерным фондом не более 50 номеров. На сегодняшний момент проект не внесён в Госдуму, и оказание подобных услуг разрешается только в нежилом помещении с соблюдением всех требований к гостиничным услугам. № 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Маленький отель...

Дело в том, что законодательство устанавливает ряд ограничений. Согласно ч. 1 ст. 17 ЖК РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан, в п. 3 ст. 288 ГК РФ указывается, что размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий допускается только после перевода такого помещения в нежилое. В соответствии с п. 2 ст. 23 ЖК РФ, для перевода жилого помещения в нежилое и наоборот в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляется ряд документов. Решение о переводе или об отказе в переводе должно быть принято не позднее чем через 45 дней со дня представления документов.

Управление

Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в ч. 4 статьи решений выдаёт заявителю документ, подтверждающий принятие решения, и одновременно информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято решение. Выполнить предусмотренные законом условия, на первый взгляд, кажется не такой сложной задачей. Однако бывают и неожиданные отказы, основание которых могло иметь место может ещё на стадии проектирования. Так, апелляционным определением ВС Республики Северная Осетия — Алания от 18.12.2013 по делу № 33-1194/2013 отказано в удовлетворении требований о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения в нежилое, так как в представленном истцом проекте перевода жилого дома в нежилое помещение отсутствовал раздел с перечнем мероприятий по обеспечению доступа инвалидов, что не соответствует требованиям законодательства. Ц. обратилась в суд с иском к АМС г. Владикавказ о признании незаконным решения администрации местного самоуправления об отказе в переводе жилого помещения, указала, что на основании разрешения на строительство и на основании договора купли-продажи Ц. на праве собственности принадлежит двухэтажный жилой дом.

№ 8/2015

М. Кузина

Истец разработал проект перевода указанного жилого дома в нежилой, соответствующий требованиям законодательства, СНиП. С заявлением Ц. обратилась с в АМС г. Владикавказ и представила все документы для перевода, однако ей было отказано на основании п. 4 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ ввиду отсутствия раздела по обеспечению доступа маломобильных групп населения. По делу постановлено решение о признании незаконным отказа в переводе жилого помещения в нежилое.

Управление

Не согласился представитель АМС и в апелляционной жалобе просил отменить решение суда. Коллегия по гражданским делам ВС РСО — Алания нашла решение подлежащим отмене по следующим основаниям: Ц. представила в АМС документы, в т. ч. проект перевода в нежилое помещение. В проекте отсутствовал раздел по мероприятиям по обеспечению доступа инвалидов и т. д. Не оспаривая факта отсутствия в проекте указанного раздела, истец Ц. считала его необязательным, а отказ администрации в переводе по этому основанию неправомерным. Между тем в силу ст. 15 ФЗ РФ от 24.11.1995 № 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в РФ» создаются условия инвалидам для доступа к объектам инфраструктуры. В соответствии со ст. 2 ГрК РФ законодательство о градостроительной деятельности основывается в том числе на принципах обеспечения инвалидам условий для доступа к объектам. Ст. 48 ГрК РФ определён состав проектной документации объектов капитального строительства, в который включается раздел, содержащий перечень мероприятий по обеспечению доступа инвалидов к объектам коммунально-бытового назначения. Требования закреплены и конкретизированы ПП РФ от 16.02.2008 № 87

№ 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Маленький отель...

«О составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию». Согласно ст. 3 ФЗ РФ от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» установлены минимально необходимые требования, в том числе требования доступности зданий для инвалидов.

Управление

В соответствии со ст. 8 названного Закона, здание должно проектироваться таким образом, чтобы в случае пожара соблюдались требования эвакуации людей (с учётом особенностей инвалидов). Таким образом, нежилое здание для размещения гостиницы, помимо прочих, должно отвечать требованиям свободного перемещения, а также эвакуации в экстренных случаях инвалидов. В силу п. 4 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ, в случае несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям закона допускается отказ в переводе. Таким образом, коллегия нашла решение АМС г. Владикавказ об отказе в переводе жилого помещения в нежилое помещение обоснованным и законным. Существует ряд требований к помещению, которое можно перевести из жилого в нежилое, если речь идёт о помещении в составе многоквартирного дома. Во-первых, согласно ч. 3 ст. 22 ЖК РФ, перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми. Как видно из приведённого ниже примера, несоблюдение указанных требований оказания гостиничных услуг может повлечь запрет подобной деятельности. Нельзя забывать и о том, что к помещениям для оказания гостиничных услуг предъявляются определённые требования.

№ 8/2015

М. Кузина

Стандарт РФ ГОСТ Р 51185-2008 «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования», утв. Приказом Ростехрегулирования от 18.12.2008 № 518-ст (ГОСТ Р 51185-2008) указывает на следующие средства размещения: помещения, используемые организациями различных организационно-правовых форм и ИП для предоставления услуг размещения, стандарт называет коллективные (гостиницы …, молодёжные гостиницы (хостелы)…) (п.п. 2.1, 3.2, 3.3). Приказом Минкультуры России от 11.07.2014 № 1215 утверждён Порядок классификации объектов, включающих в том числе хостелы и иные средства размещения, осуществляемого в добровольном порядке аккредитованными организациями.

Управление

В соответствии с Приказом № 1215 гостиницам и иным средствам размещения присваиваются категории (от одной до пяти звёзд или «без звёзд»), по критериям номеров средства размещения имеют десять градаций, из которых хостелы отнесены к пятой: «номер в средстве размещения, состоящий из одной жилой комнаты с количеством кроватей по числу проживающих, без умывальника, рассчитанный на проживание нескольких человек, с площадью из расчёта на одного проживающего: 6 м2 в зданиях круглогодичного функционирования, 4,5 м2 в зданиях сезонного функционирования (для хостелов допускается площадь номера из расчёта не менее 4 м2 на одну кровать (одноярусную или двухъярусную), расстояние от верхней спинки двухъярусной кровати до потолка не менее 75 см)». Свидетельство о присвоении категории гостинице выдаётся аккредитованной организацией сроком на три года (п. 16.3.3 Приказа № 1215). Забывая или игнорируя указанные требования, предприниматель рискует лишиться возможности оказывать гостиничные услуги. Коллегией Омского областного суда от 24.12.2014 по делу № 338555/2014 оставлено без изменения решение суда первой инстанции о возложении обязанности прекратить использование жилого помещения — квартиры <...> в г. Омске в качестве гостиницы на основании следующего. ТСЖ «Н Т» обратилось в суд с иском к К. об обязании прекратить деятельность, поскольку ответчик, являясь собственником квартиры <...>,

№ 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Маленький отель...

Управление

расположенной на 9-м этаже названного дома, квартиру использует под гостиничные услуги для проживания лиц, преимущественно из Африки, Индии и т. п., что подтверждается рекламой и фото, размещёнными в сети Интернет. Действия ответчика нарушают права иных собственников квартир в доме, поскольку в подъезде находятся посторонние люди — постояльцы гостиницы, которые шумят, разгружая багаж, что создаёт дискомфорт для собственников всех жилых помещений, курят, распивают спиртные напитки. В квартирах подъезда имеются несовершеннолетние дети, и одновременное пользование лифтом детьми и посторонними вызывает у родителей тревогу. Функционирование в многоквартирном доме квартиры-гостиницы может повлечь дополнительные расходы для собственников помещений, связанные с оплатой коммунальных ресурсов. Просили обязать К. прекратить деятельность по эксплуатации жилого помещения — квартиры <...> в г. Омске в качестве гостиничных номеров. Распоряжением Администрации ЦАО г. Омска от 05.06.2014 № 517 согласована перепланировка и переустройство указанного жилого помещения, актом от 06.06.2014 перепланированное и переустроенное жилое помещение принято в эксплуатацию. Установлено, что ИП К. (исполнителем) заключён договор с организацией, «A Омск» (заказчиком), согласно которому исполнитель обязуется предоставлять за плату жилое помещение для проживания иностранных студентов. В данном жилом помещении планировалось проживание 13 человек из Китая, Египта, Индии, Марокко... Согласно ответу «А Омск» на запрос суда, оплата по договору произведена. В деле также имеются распечатки с сайтов Интернет, содержащих информацию о хостеле. 27.08.2014 судебным приставом-исполнителем ОСП по ЦАО № 1 УФССП приостановлена деятельность по эксплуатации жилого помещения, расположенного по адресу: г Омск, <...>, в качестве гостиничных номеров. Согласно акту пристава от 05.09.2014, составленному по запросу суда жилищной инспекцией, квартира № <...> расположена на 9-м этаже многоквартирного дома <...>, состоит из 4-х комнат. В комнатах расположе-

№ 8/2015

М. Кузина

ны двухъярусные кровати. Вывеска и режим работы на входной двери отсутствуют. В момент проверки в квартире находился лишь собственник. Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что К., осуществляя предпринимательскую деятельность, использовал принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение для временного размещения на возмездной основе граждан путём предоставления им койко-мест, организовав тем самым коллективное средство размещения, подпадающее под понятие гостиничных услуг, что противоречит действующему законодательству.

Управление

Судебная коллегия с такими выводами суда соглашается ввиду следующего. В силу п. 1 ст. 288 ГК РФ и ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилым помещением согласно назначению, т. е. для постоянного проживания. В порядке ч. 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и / или в пользование принадлежащее ему жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании. К особым требованиям относятся положения п. 3 ст. 288 ГК РФ о том, что размещение собственником в принадлежащем собственнику жилом помещении предприятий допускается после перевода такого помещения в нежилое. По смыслу п. 2 ст. 17 ЖК РФ собственник может лишь совмещать проживание в жилом помещении и осуществление какой-либо профессиональной деятельности: адвокатской или нотариальной практики и т. д. В силу ст. 22 ЖК РФ и Национального стандарта РФ ГОСТ Р 511852008, деятельность по оказанию гостиничных услуг может осуществляться после перевода жилого помещения в нежилое и оснащения оборудованием, необходимым для оказания услуг (системой звукоизоляции

№ 8/2015

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! М. Кузина

Маленький отель...

номеров, средствами противопожарной безопасности, сигнализацией, сейфами...). Согласно положениям Стандарта, к коллективным средствам размещения относятся помещения, имеющие не менее пяти номеров, в том числе гостиницы, молодёжные гостиницы (хостелы). Хостел — это предприятие, предоставляющее услуги размещения и питания, управление которым осуществляется некоммерческой организацией. Номер в средстве размещения — это одна или несколько комнат с мебелью, оборудованием и инвентарём, необходимым для временного проживания (п. п. 2.2, 2.5, 3.2.1, 3.2.5 Стандарта).

Управление

В этой связи использование собственником квартиры в качестве гостиницы или для организации хостела, т. е. для временного заселения посторонних на возмездной основе, в силу закона не может рассматриваться как наём жилого помещения, поскольку противоречит как п. 3 ст. 288 ГК РФ, так и п. 2 ст. 17 ЖК РФ. Оказание гостиничных услуг на 9-м этаже многоквартирного дома недопустимо в силу положений пунктов 4.10, 4.13, 7.2.15 «СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003», утв. Приказом Минрегиона РФ от 24.12.2010 № 778, пункта 3.3 СанПиН 2.1.2.2645-10. Ст. 1065 ГК РФ устанавливает право суда возложить на ответчика обязанность приостановить или прекратить такую деятельность, если вред является последствием эксплуатации предприятия, сооружения либо иной деятельности. Согласно ПП РФ от 23.05.2006 №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», при оборудовании многоквартирного дома коллективным прибором учёта разница между показаниями общедомового прибора учёта и суммой показаний индивидуальных приборов учёта и нормативов потребления коммунальных услуг распределяется между всеми собственниками помещений в многоквартирном доме вне зависимости от наличия в помещении индивидуального прибора учёта потребления.

100

№ 8/2015

М. Кузина

Таким образом, гостиница в многоэтажном доме может повлечь дополнительные расходы для собственников других помещений, которым придётся переплачивать за потреблённые ресурсы. Как следствие — недовольство жильцов, судебные разбирательства.

Управление

Определением Санкт-Петербургского городского суда от 05.12.2013 № 33-18408/2013 в удовлетворении требований о признании незаконными действий, направленных на отключение электроэнергии в жилом помещении, отказано, поскольку принадлежащее истцу жилое помещение использовалось для осуществления предпринимательской деятельности, следовательно, в правоотношениях по энергоснабжению истец не может быть отнесён к категории населения, что свидетельствует о бездоговорном потреблении электроэнергии. М.А.В. обратился в суд с иском к ОАО «<...>», ОАО «<...>» о признании незаконными действий ОАО «<...>», направленных на отключение квартиры от подачи электроэнергии, обязании ответчиков установить пломбы на прибор учёта электрической энергии, расположенный в квартире <адрес>, обязать ОАО «<...>» произвести перерасчёт стоимости потребляемой энергии в объёме и по тарифу, установленному для жилых помещений. Истец указал, что в адрес истца поступило уведомление № <...> ОАО «<...>», из которого следует, что проверкой, проведённой ОАО «<...>», было установлено, что помещение используется в качестве мини-отеля, выявлен факт бездоговорного потребления энергии, о чём составлен акт безучётного пользования; выдано предписание; составлен акт о неучтённом потреблении мощности.

№ 8/2015

101

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Какие нюансы необходимо...

Г. Бигаева

Гульнара Бигаева юрист E-mail: gulnara.bigaewa@yandex.ru

Строительство

о м и д о х б о у е к н и Какие нюансы необходимо ч ы д с я н р и а д ю ы о н п т е ь а учитывать подрядчику для и л т к т п а а е о в у К ы я д и е т н л и е с ч оплаты и какие ы учполучения ы у т л т а о н л п е п я о м л у е д к л документы следует сохранять о с д о е п и ь к м т о к капослеаоплаты я и н ч заказчиком з р а к а сох з Как показывает судебная практика на сегодняшний день, подрядчики, оспаривая в судебном порядке претензию заказчика о возврате денежных средств за выполненную работу, не учитывают необходимости документального фиксирования результата работ, т. е. был ли достигнут результат работ, насколько он был качественным и полным, а также имел ли для заказчика ценность и экономический эффект. При разработке проектной документации подрядчики не учитывают пункт в договоре, в котором указано: «результат работ, получивший положительное заключение органов государственной экспертизы». № 8/2015

105

Правовые консультации по темам статьи для подписчиков. Задайте свой вопрос автору и получите ответ! Г. Бигаева

Какие нюансы необходимо...

Общество (Подрядчик) подало кассационную жалобу в Верховный Суд РФ об отмене постановления суда кассационной инстанции по мотиву нарушения норм права. Определение Верховного Суда: отказать Обществу в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2015 г. по делу № А32-33554/2012).

Строительство

Обоснование: проектная документация может быть использована заказчиком только в случае получения положительного заключения государственной экспертизы. С прекращением договора у подрядчика отпали правовые основания для удержания перечисленных заказчиком денежных средств. Право сохранить за собой авансовые платежи с этого момента прекратилось, поэтому на основании пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации у подрядчика возникло обязательство по их возврату, в связи с чем с подрядчика подлежит взысканию определённая сумма. Аналогичное дело было рассмотрено Верховным Судом РФ 03 марта 2015 года. Истец подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ об отмене названных судебных актов со ссылкой на неправильную оценку судами представленных доказательств, а также допущенные нарушения норм материального и процессуального права. Определение Верховного Суда РФ: отказать в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (Определение Верховного Суда РФ от 3 марта 2015 г. по делу № А32-33339/2013). Обоснование: доводы истца об обязанности заказчика оплатить фактически выполненные работы судами отклонён в связи с непредставлением предприятием доказательств качественного выполнения работ и использования их результата заказчиком в отсутствие положительного заключения экспертизы. Без положительного заключения экспертизы и согласований со всеми

106

№ 8/2015

Г. Бигаева

заинтересованными организациями и инспектирующими органами проектная продукция не имеет для заказчика никакой потребительской ценности и носит лишь информационный характер. Обратите внимание, что судами взыскана неустойка с подрядчика за пользование чужими денежными средствами. На сегодняшний день, как показывает судебная практика, суды принимают решение в пользу подрядчиков при вынесении решений об оплате работ и штрафных санкций в связи с просрочкой исполнения обязательств по оплате выполненных работ при неподписании заказчиком актов выполненных работ.

Строительство

Истец обратился с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда г. Москвы о взыскании задолженности, пени и оплаты услуг представителя. Постановление суда: решение Арбитражного суда города Москвы оставить без изменения, апелляционную жалобу Общества — без удовлетворения (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 мая 2015 г. по делу № А40-151000/2014). Обоснование: статья 753 ГК РФ предусматривает возможность составления одностороннего акта. Суд первой инстанции правомерно пришёл к выводу о том, что отсутствуют доказательства того, что работы были выполнены истцом не полностью либо с замечаниями (в срок, установленный договором), не представлено никаких доказательств, подтверждающих обоснованность отказа от подписания актов приёмки-сдачи выполненных работ. Ни в суде первой инстанции, ни в суде апелляционной инстанции не заявлялось ходатайство о проведении экспертизы по объёму исполненных обязательств. В соответствии с п. 5.2.1. заказчик обязан в письменной форме сообщить подрядчику о недостатках, обнаруженных в ходе выполнения работ, в течение 2-х рабочих дней после обнаружения таких недостатков. По результатам переданных работ от заказчика не поступило никаких возражений и дополнений в срок, указанный в п. 4.3, 5.2.1 договора подряда, в связи с чем доводы ответчика о некачественном выполнении работ не принимаются судом во внимание. Документы, представленные подрядчиком и не подписанные заказчиком без заявления своих возражений по количеству и качеству выполненных работ, считаются принятыми без замечаний и возражений, и, следовательно, работы подлежат оплате.

№ 8/2015

107

Какие нюансы необходимо...

Аналогичное дело было рассмотрено Верховным Судом РФ. Истец (Администрация) обратился с жалобой в Верховный Суд Российской Федерации с просьбой об отмене судебных актов, считая их принятыми с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.

Строительство

Определение Суда: изложенные в жалобе доводы не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права, были предметом рассмотрения судов трёх инстанций, по существу направлены на переоценку доказательств и установление иных обстоятельств по делу, что не может служить основанием для пересмотра судебных актов в порядке кассационного производства Судебной коллегией Верховного Суда Российской Федерации. В передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации отказать (Определение Верховного Суда РФ от 29 апреля 2015 г. по делу № А15-2312/2013). Обоснование: суды пришли к выводу, что сложившиеся между сторонами в рамках исполнения муниципального контракта отношения регулируются Федеральным законом от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», действовавшим на момент заключения и исполнения контракта, и положениями главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суды нижестоящих инстанций с учётом установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, а также законов, подлежащих применению по данному делу, пришли к выводу об удовлетворении первоначальных исковых требований. При этом суды исходили из того, что все материалы, подтверждающие факт выполнения Обществом работ, в том числе ПСД в 17 папках, направлены в адрес Администрации и Предприятия почтовой посылкой, что подтверждается описью вложения в посылку и почтовой квитанцией, а также письмом почтового отделения, согласно которому Администрация отказалась от получения указанной посылки. Учитывая, что Администрация не отрицает направление акта приёмки выполненных работ как в её адрес, так и в адрес Предприятия, а также не заявляет о некачественности выполненных работ, которые исполнялись до окончания срока действия контракта, суды пришли к выводу о том, что Обществом (подрядчиком) выполнены обязательства по передаче результата работ Администрации (заказчику). Непредстав-

108

№ 8/2015

Г. Бигаева

ление Администрацией и Предприятием мотивированного отказа от принятия работ явилось достаточным основанием для принятия одностороннего акта в качестве надлежащего доказательства. В случае признания судом договора подряда незаключённым подрядчику необходимо будет доказать факт принятия работ заказчиком, который не может быть подтверждён односторонним актом сдачи работ. Истец подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ с просьбой об отмене судебных актов, считая их принятыми с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.

Строительство

Определение Суда: отказать в передаче кассационной жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации (Определение Верховного Суда РФ от 28 апреля 2015 г. по делу № А41-19296/2014). Обоснование: истцом не доказан факт принятия выполненных работ, а также не доказана действительная стоимость выполненных работ на момент получения результата работ ответчиком. Судом округа было учтено, что поскольку договор подряда признан незаключённым, то установленные судом в рамках рассмотрения указного дела факты направления подрядчиком в адрес заказчика односторонних акта выполненных работ и справки о стоимости выполненных работ, неподписания их заказчиком и отсутствия мотивированного отказа в их подписании в отсутствие договорных отношений не являются доказательствами фактического выполнения работ, их приёмки и использования ответчиком и наличия их потребительской ценности для ответчика. В данном случае к правоотношениям сторон применимы нормы об общих положениях, об обязательствах, о неосновательном обогащении, убытках и другие, не относящиеся к специальным нормам по видам договоров. Таким образом, в случае признания договора подряда незаключённым для получения оплаты выполненных работ от заказчика подрядчику необходимо предоставить в суд следующие документы: 1) документы, подтверждающие выполнение работ;

№ 8/2015

109

Какие нюансы необходимо...

2) доказательства вызова заказчика для участия в приёмке результата работ и совместного осмотра и составления акта приёмки работ; 3) доказательства, подтверждающие цену выполненных работ, существовавшую во время, когда работы были выполнены, и в том месте, где они выполнялись;

Строительство

Также следует учитывать, что в данном случае к правоотношениям сторон не могут применяться нормы главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующие как общие положения о подряде, так и о строительном подряде. К данным правоотношениям применимы нормы об общих положениях, об обязательствах, о неосновательном обогащении, убытках и другие, не относящиеся к специальным нормам по видам договоров. В целях получения денежных средств после подписания заказчиком КС-2 и КС-3 подрядчику в судебном порядке приходится подтверждать документально заполнение указанных документов. Истец обратился в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации с кассационной жалобой на постановления судов апелляционной и кассационной инстанций в порядке, предусмотренном статьями 291.1-291.3 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ссылаясь на существенные нарушения норм материального и процессуального права.

110

№ 8/2015