1.4.2. Problématiques

1.4.2. Problématiques

Dé l ab r e m e nt de s b âti m e nts

Bien que quelques bâtiments ne semblent avoir besoin que d’un coup de peinture, le problème que rencontre le patrimoine colonial et surtout les immeubles d’habitation est plus grave. Le manque d’isolation et les problèmes d’étanchéité sont le plus grand fléau du centre-ville, en plus du vieillissement normal qui demande un entretien continu.

L’un des symptômes de cette dégradation est le décollement de la peinture causé par la moisissure, mais aussi, dans des cas plus inquiétants, l’effritement du bâtiment au point que le ferraillage de la structure devienne apparent ou que des végétations poussent sur du béton.

Cependant, les bâtiments du site ne sont pas un cas désespéré et il faut agir au plus vite avant qu’il ne soit trop tard puisque loin des problèmes d’esthétique, la dégradation représente un vrai danger pour la sécurité des habitants.

Il est aussi important de noter que la visite du terrain a permis de constater que plus il y a d’appartements abandonnées, plus l’état de l’immeuble est critique (sauf au cas où les habitants sont propriétaires). Ainsi, le phénomène d’abandon doit aussi entrer en compte dans l’étude.

Figure 110 : Sas Imm. 13

Figure 115 : Imm. 13

Figure 114 : Imm. 15 Figure 113 : Synagogue

Figure 112 : Imm. 6 Figure 111 : Imm. 9

E xte ns i o ns c la n de s ti ne s

Le centre-ville de Casablanca est un quartier stratégique, son emplacement et les opportunités qu’il offre doivent alors attirer les Casablancais souhaitant vivre au cœur de la ville. Cependant, comme constaté, plusieurs appartements sont laissés à l’abandon depuis des années pour diverses raisons, mais ceci n’est que la partie apparente du décor. En effet, de plus en plus d’extensions s’agrippent aux immeubles, des fois en toute discrétion et d’autres de manière claire et assumée. Celles-ci abritent des familles depuis des années dans le cadre d’un flou administratif qui laisse penser que ces pratiques échappent aux réglementations.

Ces extensions sont souvent construites en béton armé à l’exception de quelques-unes en tôles et peuvent être trouvées soit sur les terrasses des immeubles ou dans les cours intérieures dans îlots. Ainsi, des espaces qui sont conçus comme propriétés communes des habitants de l’immeuble subissent une privatisation continue.

Figure 116 : Imm. 8, vue sur l’intra-îlot

Figure 120 : Imm. 13, entrée de l’intra-îlot Figure 119 : Imm 13, vue sur l'intra-îlot

Figure 118 : Imm. 6, hall d'entrée Figure 117 : Imm. 3, extension terrasse

Ins al ub r ité

En plus du manque d’entretien des immeubles d’habitation, l’espace public est lui aussi dans un état déplorable. Les rues donnant sur la place des nations unies sont fermées par des socles en béton en dessous desquels les déchets s’accumulent en plus des traces d’anciennes affiches collées partout dans le quartier. Certains murs sont aussi couverts de tags, d’appareils de ventilation et de paraboles. Les galeries commerçantes sont dotées d’un alignement de jardinières vides, n’ayant jamais été planté, elles sont aujourd’hui utilisées comme poubelles.

La situation pousse à se demander si l’espace public est lui aussi laissé à l’abandon par les autorités, qui est le responsable ?

Figure 121 : Galerie bâtiment Wafasalaf

Figure 125: Porte habitat Exelsior

Figure 124 : Blocs rue piétonnes

Figure 123 : Galerie Imm. 10 Figure 122 : Début rue Allal Ben Abdellah

Nuis a nce s s o n or e s

On ne peut se balader dans la place sans entendre le bruit des voitures et des mobylettes en plus de celui des klaxons et du signale de tramway. Cette ambiance n’est pas acceptable pour une place pleine de bancs dont quelquesuns donnent directement sur l’avenue des Far, l’une des avenues les plus animées de la ville et où l’embouteillage est la norme. Ceci est en contradiction avec la volonté de réhabiliter le site puisqu’il perd de plus en plus d’attractivité.

Figure 127 : Avenue des FAR

Figure 126 : Idem. Figure 128 : Idem.

Ap p r op r ia tio n de l ’e s p ace p ub lic

En plus des devantures colorées qui surchargent les façades, les trottoirs et les rues piétonnes sont encombrés de marchandises appartenant aux magasins. Cette exposition est presque une règle générale dans le quartier et les autorités préfèrent détourner le regard. Cet abus représente d’un côté un obstacle pour les piétons pour certains cas, mais est surtout responsable d’un désordre paysager et d’une surcharge visuelle qui pourraient être évités.

Figure 129 : Imm. 17, rue piétonne Figure 131 : Synagogue

Figure 130 : Imm. 17, avenue Hassan II

Figure 132 : SDAU 2014 : SDAU 2014 (AUC s.d.)

R é gle m e n ta tio n

Afin de comprendre la situation juridique de l’urbanisme au Maroc, il faudra connaitre les différents outils d’urbanismes mis en place. L’histoire de l’urbanisme marocain commence par le dahir du 16 avril 19147 qui mettait en place un cadre judiciaire permettant de contrôler l’utilisation du sol. Cependant, la loi qui définit les documents de l’urbanisme n’est rentrée en vigueur qu’en 1992 et son application n’a toujours pas réussi à se concrétiser dans la totalité du pays. La loi définit alors les documents suivants :

Le S DA U

Le schéma directeur d’aménagement urbain. Ce document peut être à l’échelle communale ou pluri communale qui a pour but de définir le zoning, les affectations du sol et les secteurs à rénover ou à restructurer. Son application est malheureusement freinée par le manque de détermination des administrations et l’absence d’organismes de suivi.

Le PZ

Le plan de zoning comporte un plan d’affectation plus précis que le SDAU et un règlement et a pour but de préparer le terrain pour le PA.

Le PA

Le plan d’aménagement comprend aussi un plan et un règlement et définit les limites de voiries, les dispositions des espaces publiques et les zones non aedificandi. Il définit, avec une valeur réglementaire, les quartiers à protéger ou à mettre en valeur et les secteurs à rénover ou à restructurer.

La législation en vigueur représente plusieurs lacunes dont la rigidité des outils, la lenteur de la mise en place des documents d’urbanismes, la complexité de la procédure de modification avec des durées d’application qui peuvent atteindre les 20 ans et le manque d’intégration des autorités locales dans l’étude. Pour toutes ces raisons et plus, un projet de rénovation urbaine est élaboré et prévoit des nouveaux documents d’urbanismes. (GRET-GRIDAUH s.d.)

Casablanca a connu quatre documents d’urbanisme : le plan de Prost, le plan Ecochard et les SDAU de 1984, de 2010 et de 2014 qui est une révision du précèdent. Ce dernier n’intègre pas le centre-ville dans ses priorités et se focalise surtout sur le patrimoine non bâti et le contrôle de l’étalement de la ville. Aussi, certains PA qui sont à l’échelle de préfecture, ne sont pas tous homologués, c’est notamment le cas du PA de Sidi Belyout dont l’enquête publique vient d’être clôturée. (AUC s.d.)

7Dahir : L’équivalent d’un décret royal.

Flo u a dm inis tr a tif

La visite du site a permis de mieux cerner le terrain, mais a aussi permis une vision réaliste de la situation complexe où se trouve le patrimoine colonial de la ville. En effet, l’échange avec les habitants a révélé un problème qui semble être l’un des freins principaux à n’importe quel projet de restructuration souhaitant faire avancer les choses. L’une des questions posées aux sujets concernait leurs relations avec le propriétaire et la réponse qui revenait souvent était qu’ils ne le connaissaient pas. Il s’est donc avéré que la plupart des immeubles sont gérés par des intermédiaires et que la location n’était pas faite de manière réglementaire ; le locataire paie une grosse somme au début afin de réduire le loyer et le propriétaire doit rendre cette somme pour récupérer l’appartement, ce type de location et souvent appelé « achat de clé ».

Dans une telle situation, il faudra commencer par un recensement des données qui permettra par la suite de trouver la bonne approche, c’est justement l’une des missions de l’association Casa mémoire se consacre depuis son inauguration à rassembler les informations concernant les propriétaires, l’année de construction, etc. (Casamémoire s.d.)

La P op u l ati on

Tout d’abord, le centre-ville qui était un des pôles les plus attractifs pour habiter proche de toutes les commodités est aujourd’hui en train de perdre sa population avec un indice de croissance de -1,42%. Selon les statistiques de 2018, la population de Sidi Belyout est jeune dont la moitié est célibataire et une taille de ménage de 3,3 en moyenne. En 2004, seulement 14% de la population avait fait des études supérieures alors que 29,3% n’avait pas fait d’études. Ces chiffres ne prennent sens qu’après la visite du site qui révèlent un contraste social imposant. (Haut-commissariat du plan s.d.)

D’après l’échange avec les habitants et les observations faites sur le site, les personnes habitant les appartements suivent en général le portrait suivant : un ménage de trois à quatre personnes, les parents sont souvent actifs et ont fait des études universitaires et leur niveau de vie est moyen. Ils sont soit locataires depuis plus de dix ans ou propriétaires. En parallèle, les ménages habitant les extensions sont des familles nombreuses et intergénérationnelles, les adultes n’ont pas fait d’études supérieurs et sont soit de la classe moyenne basse ou pauvre. Il est aussi important de souligner le fait que les deux cas de figure sont parfois dans la même situation juridique en termes d’occupation.

Figure 133 : Basé sur une photo prise dans le site