Revista Secovi-BA - ANO VII n° 15 by Secovi Bahia

ano VII - nº 15 abril 2016 www.secovi-ba.com.br Distribuição gratuita

Inadimplência em alta As novas regras do Código Civil Guerra ao mosquito Aedes aegypti

ENTREVISTA: Sérvulo Ramos engenheiro eletricista

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O SECOVI-BA disponibiliza diversos produtos e serviços aos seus associados e representados:

Convenções Coletivas de Trabalho Cursos, Treinamentos e Palestras Manual da Boa Convivência Atendimento Jurídico Revista Trimestral Manual do Síndico Informativos Convênios Auditório

TEL: (71) 3272-7272 Rua Érico Veríssimo, 213, Edifício Empresarial Amadeu Santi, 5° andar Itaigara - Salvador - Bahia. CEP 41815-340

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Caros Leitores, A Revista SECOVI-BA chegou à sua 15ª edição e isto é motivo para comemoração. Em um cenário de cortes e ajustes de verbas, o Sindicato da Habitação se destaca por manter em circulação seu principal veículo impresso, cada vez mais dedicado a divulgar e documentar as ações realizadas pela instituição. O Sindicato começou 2016 fechando importantes parcerias, entre elas: Sindiconet, Localiza, e Porto Seguro, com o objetivo de criar condições favoráveis para o público do SECOVI-BA, condições estas que serão mostradas nesta edição.

No cenário econômico, o ano iniciou com alta significativa na inadimplência em condomínios, na capital baiana. O Departamento de Pesquisas do Sindicato apurou que houve um aumento de 45% de ações na Justiça, cobrando pagamento de taxa de condomínio. O dado que acendeu o alerta vermelho nas contas condominiais chamou a atenção da imprensa local e nacional, e foi amplamente repercutido nos veículos de comunicação. Veja nas páginas a seguir. Para contra-atacar a inadimplência, o mercado imobiliário recebeu com entusiasmo o Novo Código de Processo Civil, que entre outras mudanças,

Nesta edição Diretoria SECOVI-BA Presidente Kelsor Gonçalves Fernandes 1º VICE PRESIDENTE Roque Bittencourt Lopes 2º VICE PRESIDENTE Sergio Fernandes Eiras 1º SECRETÁRIO Arthur Guimarães Sampaio 2º SECRETÁRIO Ermírio Pimenta da Fonseca 1º TESOUREIRO Bernardino Rodrigo Brandão Nogueira Filho 2º TESOUREIRO João Gabriel Cruz P∙ Rodrigues DIRETOR ASSUNTOS SINDICAIS Alberto de Aguiar Nunes DIRETOR DE CONDOMÍNIOS Carlos Soares Penha CONSELHO FISCAL Maria Matilde O∙ da Fonseca, Eduardo Cezar Gonçalves Braga e Carlos Alberto Soares Penha equipe de produção da Revista Jornalista Responsável Karina Araújo (DRT/Ba 1778) Assessora Jurídica Maria Scolaro Diagramação Marcus Sampaio IMPRESSão P&A Gráfica e Editora Imagens César Vilas Boas e IstockPhotos publicidade 71 3272-7272 Fale conosco secovi-ba@secovi-ba.com.br Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado da Bahia Rua Érico Veríssimo, 213, Edifício Empresarial Amadeu Santi, 5º andar, Itaigara, Salvador - Bahia 41815-340 Telefax (71) 3272-7272

criou regras para acelerar a cobrança e o pagamento de taxas em atraso. As mudanças foram tema de uma palestra realizada pelo SECOVI-BA e é também, tema do artigo desta edição. A Revista preparou ainda um manual com passo a passo de como banir o mosquito Aedes aegypti do ambiente doméstico. Destaque as páginas e deixe à mostra em sua casa. Lembrando que a versão digital da Revista SECOVI-BA está disponível no site www.secovi-ba.com.br. Boa leitura! Kelsor Fernandes Presidente SECOVI-BA

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Entrevista Sérvulo Ramos, engenheiro eletricista Melhor atendimento em portaria

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Merecida Homenagem a Carlos Amaral Inadimplência em alta Passo a passo: elimine o Aedes aegypti

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Palestra: novo Código Civil Jurídico Responde

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SECOVI-BA presta homenagem a Carlos Amaral

Merecida homenagem N

o dia 14 de janeiro, o SECOVI-BA promoveu um encontro na sede do Sindicato para receber o ex-presidente da FECOMÉRCIO-BA, Carlos Fernando Amaral, cujo nome foi dado ao auditório da entidade, em homenagem aos serviços prestados e à dedicação ao sistema sindical. Durante 12 anos, Carlos Amaral dirigiu a entidade (2002 – 2014), tendo como marca da sua gestão, a interiorização dos braços sociais do Sistema FECOMÉRCIO-BA. Vitória da Conquista, Feira de Santana, Porto Seguro, Itaparica, Barreiras, Santo Antônio de Jesus foram cidades

contempladas com clubes e escolas incorporadas ao Sistema Sesc Senac. Na ocasião, o ex-dirigente da Federação do Comércio recebeu uma placa comemorativa das mãos do presidente do SECOVI-BA, Kelsor Fernandes. Desde que foi inaugurado no ano passado, o auditório Carlos Amaral tem sido utilizado com frequência para realização de cursos e palestras voltados para gestores e trabalhadores de condomínios e administradoras de imóveis. “Nosso objetivo é movimentar o espaço o ano inteiro com a promoção de eventos”, disse Kelsor Fernandes. •

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Inadimplência

em alta

inadimplência atingiu em cheio os condomínios de Salvador no começo do ano. De acordo com o levantamento feito pelo SECOVI-BA, em parceria com Tribunal de Justiça da Bahia, o número de ações judiciais de cobrança de taxas condominiais cresceu 45% na capital baiana em janeiro, em comparação com dezembro de 2015. Enquanto no mês de dezembro foram ajuizadas 404 ações, em janeiro o número pulou para 586. Em todo o ano de 2015, foram ajuizadas 7.746 mil ações, crescimento

de 8,48% na comparação com 2014. Os números mais altos e as novas regras do Código de Processo Civil – válidas desde o dia 18 de março - chamaram a atenção da imprensa local e nacional, e foram tema de dezenas de reportagens de jornais impressos, redes de televisão e de rádio, além de sites de notícias, com a participação do SECOVI-BA, através do presidente Kelsor Fernandes. Fomos notícia nos seguintes veículos de comunicação: Jornal A Tarde, Correio 24horas, Tribuna da Bahia, BandNews FM, Rádio Metrópole FM, TV BAHIA/Globo,

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Band Bahia, TV Aratu/SBT. Todas as matérias estão acessíveis no site (www.secovi-ba.com.br) e na nossa página no facebook (facebook/secovi-ba). Em todas as reportagens, o SECOVI-BA orientou moradores e profissionais de condomínios com inadimplência, sobre como negociar uma dívida, priorizando o diálogo e o bom senso. “O condomínio é a primeira coisa que se deixa de pagar (em momento de dificuldade) porque tem uma multa mais baixa e a

punição só a longo prazo”, declarou o presidente Secovi-BA, Kelsor Fernandes, ao jornal Correio. Com a entrada em vigor do novo Código Civil, o morador que atrasar o pagamento da mensalidade em um mês já pode ser acionado na Justiça e pode até ter o apartamento penhorado. “Qualquer coisa que ajude a minimizar este processo mais crescente será bem vindo. Acredito que vem em boa hora”, disse Kelsor ao jornal Tribuna da Bahia. •

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Você sabe mesmo como eliminar o Aedes aegypti? D O Aedes aegypti é um mosquito doméstico

e tanto ouvir falar na televisão e no rádio, quase todos os dias, será que você sabe mesmo os macetes para deixar ambientes internos e externos da casa, preparados para não dar lugar ao nascimento do mosquito? Bom, acreditando que você certamente não anotou o passo a passo, a gente resolveu fazer isto por você. Lembre-se, o Aedes aegypti é um mosquito doméstico, que vive perto do homem. Eles gostam do dia ensolarado, especialmente com luz fraca, de manhã cedo e de

tardezinha, hora em que aproveitam para se alimentar de sangue humano. Mas seja de dia ou de noite, eles se reproduzem em água limpa e parada. Então, elimine ambientes assim. Como? Vamos ajudar. Importante dizer que as orientações passadas aqui, foram extraídas do site do Ministério da Saúde e da Cartilha da ANVISA.

Cenário

Antes de dar as dicas, é importante explicar o atual cenário das doenças transmitidas pelo mosquito no Brasil. Em 2014 e 2015, além do aumento da incidência da dengue no país, dois novos vírus transmitidos pelo Aedes aegypti foram introduzidos aqui: o vírus Chikungunya e o Zika vírus. A infecção pelo Zika causa uma doença leve em crianças e adultos, porém há forte evidência de que está associada com sintomas neurológicos e malformações fetais, como a microcefalia. Considerando a mudança no padrão de ocorrência das microcefalias no Brasil, o Ministério da Saúde declarou, em 11 de novembro de 2015, por meio da Portaria Ministerial nº 1.813/2015, situação de Emergência de Saúde Pública de Importância Nacional. Para que fosse possível planejar, organizar, coordenar e controlar as medidas a

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SECOVI-BA aderiu à guerra contra o mosquito Carlos Santana, biólogo, ensina a combater focos do mosquito

serem empregadas durante a emergência em saúde pública de forma articulada com diversos parceiros, incluindo a Anvisa, o Ministério da Saúde declarou abertas as atividades do Centro de Operações de Emergência em Saúde para a Microcefalia. Os governos têm considerado o mosquito Aedes aegypti e o vírus Zika como inimigos da saúde pública. A Vigilância Sanitária, como um instrumento privilegiado de que o SUS dispõe para realizar seu objetivo de prevenção e promoção da saúde, tem um papel preponderante neste desafio. Uma atuação articulada entre a Anvisa, enquanto coordenadora do Sistema Nacional de Vigilância Sanitária (SNVS), e o Ministério da Saúde, bem como com os demais órgãos de vigilância sanitária, ambiental, epidemiológica e saúde do trabalhador dos governos dos Estados, dos Municípios e do Distrito Federal, as organizações não

Com o objetivo de ampliar a informação a um maior número de gestores e funcionários de condomínios, o SECOVI-BA organizou uma palestra com o biólogo do Centro de Controle de Zoonoses, da Secretaria Municipal de Saúde, Carlos Santana, sobre prevenção e combate ao mosquito Aedes aegypti. O evento foi gratuito e encheu o auditório do Sindicato no dia 24 de fevereiro. Carlos Santana apresentou o cenário da infestação na capital baiana e tirou dúvidas sobre ações de prevenção. Para consultar nossa grade de cursos e parcerias, visite nosso site www.secovi-ba.com.br. Se quiser ser nosso parceiro de cursos e palestras, entre em contato com o departamento de cursos, através do telefone (71) 3272-7272 ou do email cursos@ secovi-ba.com.br governamentais, outras autoridades reguladoras internacionais e a Organização Mundial para a Saúde (OMS), são fundamentais para que os esforços sejam potencializados no combate ao mosquito e aos agravos dele decorrentes, como a dengue, a Chikungunya e o Zika vírus.

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Como começar No começo, a rotina de limpeza dos ambientes e objetos, dá um trabalhinho, mas depois você vai ver que são precisos apenas 15 minutos por dia, para manter os locais limpos e impróprios para a reprodução e proliferação do mosquito. • Mantenha tonéis, barris e caixas d’água sempre tampados; • Mantenha as calhas sempre limpas; • Deixe garrafas sempre viradas com a boca para baixo; • Mantenha lixeiras bem tampadas; • Deixe ralos limpos e com aplicação de tela; • Limpe semanalmente ou preencha pratos de vasos de plantas com areia; • Limpe com escova ou bucha os potes de água para animais; • Retire água acumulada na área de serviço, atrás da máquina de lavar roupa. • Pneus devem ser acondicionados em locais cobertos • Não deixe água acumulada em folhas secas e tampas de garrafas • Troque a água das plantas aquáticas e, semanalmente, lave-as com escova, sabão e água • Faça a manutenção de piscinas ou fontes usando produtos apropriados • Vasos sanitários fora de uso devem ser tampados e verificados semanalmente • Coloque o lixo em sacos e mantenha a lixeira tampada • Limpe a bandeja do ar-condicionado uma vez por semana • Não deixe água acumulada nas lajes

Dengue

A dengue é uma doença viral transmitida pelo mosquito Aedes aegypti. No Brasil, foi identificada pela primeira vez em 1986. Estima-se que 50 milhões de infecções por dengue ocorram anualmente no mundo.

Sintomas

A infecção por dengue pode ser assintomática, leve ou causar doença grave, levando à morte. Normalmente, a primeira manifestação da dengue é a febre alta (39° a 40°C), de início abrupto, que geralmente dura de 2 a 7 dias, acompanhada de dor de cabeça, dores no corpo e articulações, prostração, fraqueza, dor atrás dos olhos, erupção e coceira na pele. Perda de peso, náuseas e vômitos são comuns. Na fase febril inicial da doença pode ser difícil diferenciá-la. A forma grave da doença inclui dor abdominal intensa e contínua, vômitos persistentes, sangramento de mucosas, entre outros sintomas.

Chikungunya

A Febre Chikungunya é uma doença identificada pela primeira vez em 2014. Chikungunya significa “aqueles que se dobram” em swahili, um dos idiomas da Tanzânia. Refere-se à aparência curvada dos pacientes que foram atendidos na primeira epidemia documentada, na Tanzânia, localizada no leste da África, entre 1952 e 1953.

Sintomas

Os principais sintomas são febre alta de início rápido, dores intensas nas articulações dos pés e mãos, além de dedos, tornozelos e pulsos. Pode ocorrer ainda dor de cabeça, dores nos músculos e manchas vermelhas na pele. Não é possível ter Chikungunya mais de uma vez. Depois de infectada, a pessoa fica imune pelo resto da vida. Os sintomas iniciam entre dois e doze dias após a picada do mosquito. O mosquito adquire o vírus CHIKV ao picar uma pessoa infectada, durante o período em que o vírus está presente no organismo infectado. Cerca de 30% dos casos não apresentam sintomas.

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Como eliminar focos

Zika

O Zika é um vírus identificado pela primeira vez no Brasil em abril de 2015. O vírus Zika recebeu a mesma denominação do local de origem de sua identificação em 1947, após detecção em macacos sentinelas para monitoramento da febre amarela, na floresta Zika, em Uganda. Cerca de 80% das pessoas infectadas pelo vírus Zika não desenvolvem manifestações clínicas. Os principais sintomas são dor de cabeça, febre baixa, dores leves nas articulações, manchas vermelhas na pele, coceira e vermelhidão nos olhos. Outros sintomas menos frequentes são inchaço no corpo, dor de garganta, tosse e vômitos. No geral, a evolução da doença é benigna e os sintomas desaparecem espontaneamente após 3 a 7 dias. No entanto, a dor nas articulações pode persistir por aproximadamente um mês. Formas graves e atípicas são raras, mas quando ocorrem podem, excepcionalmente, evoluir para óbito, como identificado no mês de novembro de 2015, pela primeira vez na história.

Aedes aegypti e microcefalia

Microcefalia é uma malformação congênita, em que o cérebro não se desenvolve de maneira adequada. Neste caso, os bebês nascem com perímetro cefálico menor que o normal, ou seja, igual ou inferior a 32 cm. Essa malformação congênita pode ser efeito de uma série de fatores de diferentes origens, como substâncias químicas e agentes biológicos (infecciosos), como bactérias, vírus e radiação. O Ministério da Saúde está investigando 4.231 casos suspeitos de microcefalia e outras alterações do sistema nervoso. Dos casos já analisados, 745 foram confirmados e 1.182 descartados. Desde o início da investigação, foram notificados 6.158 casos suspeitos de microcefalia. Esses dados são do informe epidemiológico do Ministério da Saúde, fechado no dia 05 de março. Os 745 casos confirmados ocorreram em 282 municípios, localizados em 18 estados: Alagoas, Bahia,

• Lavar as bordas dos recipientes que acumulam água com sabão e escova/bucha; • Jogar as larvas na terra ou no chão seco; • Para grandes depósitos de água e outros reservatórios de água para consumo humano é necessária a presença de agente de saúde para aplicação do larvicida; • Em recipientes com larvas onde não é possível eliminar ou dar a destinação adequada, colocar produtos de limpeza (sabão em pó, detergente, desinfetante e cloro de piscina) e inspecionar semanalmente • A limpeza deve ser periódica com água, bucha e sabão.

Ceará, Maranhão, Paraíba, Pernambuco, Piauí, Rio Grande do Norte, Sergipe, Espírito Santo, Minas Gerais, Rio de Janeiro, Pará, Rondônia, Goiás, Mato Grosso, Mato Grosso do Sul e Rio Grande do Sul. Os 6.158 casos notificados, desde o início das investigações, estão distribuídos em 1.179 municípios, de todas as regiões do país. 80% foram na região Nordeste, sendo Pernambuco o estado com maior número de casos que ainda estão sendo investigados (1.214). Em seguida, estão a Bahia (609), Paraíba (447), Rio de Janeiro (289), Rio Grande do Norte (278) e Ceará (252). • Fonte de dados: Site do Ministério da Saúde

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Alteração de fachada O que caracteriza e como lidar com mudanças e exceções

uerer pintar uma parede, trocar uma esquadria ou fechar uma sacada parece uma vontade inocente e até rotineira. Mas em um condomínio, não é. Ela pode gerar muita confusão se avançar para áreas comuns ou para a fachada do condomínio. Aí, entram em ação o síndico e a Convenção do condomínio. É lá que estão as regras que devem ser seguidas para garantir a harmonia estética do condomínio e acabar com o pode ou não pode.

O QUE O CÓDIGO CIVIL DIZ

Artigo 1336: “São deveres do condômino: III

- não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”

O QUE É FACHADA E ÁREA COMUM?

Antes de saber onde o morador pode ou não pode mexer, é importante esclarecer os limites dessas áreas. »» Por fachada, entende-se toda área externa que compõe o visual do condomínio, como as paredes externas, sacadas, janelas e esquadrias, portas e portões de entrada e saída do edifício entre outros elementos que compõem a harmonia estética.

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»» A área comum inclui toda a região do condomínio que pode ser usada pelos moradores sem restrições ou com o uso de chaves disponíveis, como hall, porta de entrada e saída das unidades, corredores, escadas, garagens, salões e academias.

POR QUE NÃO?

O SíndicoNet apurou que um dos fatores que mais influenciam na valorização e venda de um apartamento é a estética do condomínio. Ou seja, mesmo se o apartamento for pequeno ou se a localização não for das melhores, a beleza e a organização podem elevar preços e atrair compradores. Sendo assim, destacam os especialistas, manter a fachada e a área comum organizadas e dentro dos padrões estabelecidos é fundamental.

É PROIBIDO

Segundo o Código Civil, qualquer tipo e alteração na fachada ou área comum é proibida. Para legitimar uma alteração, esta deve passar a constar na Convenção. Porém, na prática muitos condomínios vêm tolerando algumas alterações mediante aprovação em assembleia. Veja uma lista prévia do que costuma ser proibido:

SACADAS

Toda a área da sacada que é visível não pode ser alterada, como: »» Porta »» Cor das paredes internas e externas »» Forro ou teto »» Grade ou parapeito* »» Fechamento com vidros ou grades »» Telas de proteção** »» Películas de proteção nos vidros »» Toldos e Ar-condicionado »» Mini parabólicas do tipo Sky (*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção

(**) especialistas entendem que, por ser um item de segurança, a instalação de telas não precisa ser decidida em Assembleia, mas a cor da tela, sim.

Proibições gerais presentes na maioria dos Regulamentos Internos. »» Colocar ou instalar varais »» Guardar bicicletas »» Pendurar roupas e objetos para o lado de fora »» Colocar vasos ou objetos que possam cair do parapeito

FACHADAS

»» Instalar antenas »» Trocar janelas ou vitrôs* »» Fechar a área de serviço** »» Alterar cor ou textura das paredes de fora do apartamento A pintura total do edifício pela mesma cor não é proibida, mas precisa ser aprovada em assembleia. Pode ser encarada como uma melhoria no prédio e não precisa constar na Convenção. A alteração de cor é alteração de fachada. (*) a manutenção cabe ao morador, mas a cor e o modelo são definidos pela Convenção (**) se houver a utilização de gás para aquecimento, manter essa área aberta também é uma questão de segurança.

ÁREAS COMUNS

»» Trocar a porta de entrada do apartamento* »» Alterar a abertura da porta de entrada do apartamento** »» Trocar a porta do depósito »» Alterar a utilização, finalidade ou móvel do depósito »» Pintar ou decorar o hall de entrada dos apartamentos* »» Pintar ou decorar o hall de entrada do condomínio »» Em edifícios cujo portão é parte do projeto arquitetônico alterá-lo constitui mudança de fachada. Isso ocorre normalmente em edifícios antigos ou históricos.

A área comum inclui toda a região do condomínio

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MEDIDAS EM CASO DE INFRAÇÃO

Em edifícios comuns, em geral, a troca de portões não constitui alteração da fachada.

(*) Na maioria das convenções é proibido. Alguns condomínios aprovam alterações em assembleia (**) as portas abrem para o lado de dentro por uma determinação de segurança do Corpo de Bombeiros)

COMO APROVAR OU PERMITIR MUDANÇAS De acordo com os especialistas, o ideal é que todas as proibições e permissões relacionadas a alteração da fachada e áreas comuns dos condomínios estejam na Convenção, já que, dessa maneira, o condomínio tem um argumento mais forte em caso de ações judiciais. Entretanto, no dia-a-dia do condomínio, frequentes alterações na Convenção são inviáveis e muitos síndicos acabam optando por aprovar certos tipos de mudanças cada vez mais comuns, como envidraçamento de sacadas e instalação de ar-condicionado, através de Assembleia . Vale ressaltar que isso não isenta totalmente o condomínio no caso de uma possível ação judicial da parte que se sentir prejudicada. De uma maneira ou de outra, o importante é sempre oficializar com os moradores as decisões e as alterações que podem ser feitas nas fachadas e áreas comuns.

Caso algum morador faça alguma alteração proibida pela Convenção do condomínio, o síndico ou administradora deve, o quanto antes, enviar uma notificação da infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado. Muitas vezes, os condomínios perdem a ação por “negligência”, ou seja, demoram muito tempo para contestar a alteração. Se a notificação não for cumprida, o morador deve ser multado de acordo com as disposições do Código Civil (art. 1336 e 1337). É possível também, em casos extremos, recorrer a ações judiciais. Nesse caso, a medida deve ser discutida e votada em assembleia com aprovação da maioria dos presentes.

DICAS DE ESPECIALISTAS

Especialistas ouvidos pelo SíndicoNet dão dicas para evitar problemas »» Seja rigoroso e não abra exceções »» Notifique rapidamente o morador que cometer alguma infração, dando prazo para alteração e avisando da possibilidade de multa »» Elabore a Convenção com base no Código Civil, assim, dificilmente ela poderá ser contestada »» Disponibilize e deixe fixada no quadro de avisos a Convenção e o Regulamento Interno. É uma maneira de todos saberem as regras. • O conteúdo desta reportagem foi produzido pelo portal Sindiconet

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Novo CPC torna cobrança de cotas de rateio mais célere nos condomínios Por Durval Saback durvalsaback@gmail.com

Advogado Especialista em Direito Imobiliário, membro efetivo do IBDI – Instituto Baiano de Direito Imobiliário

Lei nº 13.105 de 2015, que instituiu o novo CPC (“Código de Processo Civil”), traduzirá, invariavelmente, um enorme triunfo legislativo no que diz respeito à cobrança das cotas de rateio de despesas condominiais. A vigência do novo código se iniciou o dia 18 de março de 2016 e com este novo cenário, o caminho a ser percorrido para satisfação do crédito foi, consideravelmente, encurtado. Até então, sob a égide do CPC/73, as cobranças judiciais deveriam ser realizadas através do chamado processo de conhecimento, rito sumário, plano de fundo onde as partes discutem a quem assiste, efetivamente, o direito, confrontando os fatos, debatendo direitos e apresentando provas. Não raras às vezes, o condômino inadimplente, com o objetivo de se eximir da responsabilidade de pagar ou procrastinar o andamento do processo, se utiliza de subterfúgios formais para retardar os impulsos do já combalido e moroso Poder judiciário. Com as alterações legislativas dispostas

no novo código, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas, salienta-se, passou a constar no rol dos títulos executivos extrajudiciais, a rigor do Art. 783 e 784, “X”, por ser revestido de certeza, liquidez e exigibilidade. Ou seja, o crédito, como dito, se documentalmente comprovado, pode ser executado diretamente, sem a necessidade da dilação probatória peculiar ao processo de conhecimento. O condômino em estado de inadimplência não será citado para contestar a ação em 15 (quinze) dias – ou em mesa de audiência, se a tramitação se der nos Juizados Especiais Nesta hipótese, o executado será citado para pagamento do débito reclamado na petição inicial, no prazo de 03 (três) dias. Caso não reconheça o débito ou dele discorde, deverá oferecer bens à penhora para garantia do Juízo e possibilitar a defesa

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dele através de Embargos à Execução, os quais deverão ser apresentados na audiência de conciliação. Não sendo pago o débito e nem oferecidos bens à penhora, o Oficial de Justiça realizará a penhora livre de tantos bens quantos forem necessários para cobrir o débito. E neste sentido, cumpre, mais uma vez, registrar que as garantias inerentes ao bem de família (impenhorabilidade) não são aplicáveis quando se discute o pagamento de cotas de rateio de despesas condominiais, ou seja, o próprio bem - no caso em comento a unidade autônoma - poderá ser utilizado para satisfazer os créditos que possui o condomínio, a rigor do art. 3º da Lei 8.009/90, IV. A obrigação de pagar a cota de rateio das despesas condominiais tem natureza propter rem, ou seja, é uma relação entre o proprietário e a existência da coisa. Tal obrigação é imposta ao titular, adquirente, que se obriga a adimplir com as despesas desta, de modo que, para que se extinga esta obrigação

faz-se necessário a desvinculação da titularidade da coisa. O protesto destas cotas de rateio ainda geram grandes – acirrados – debates no mundo jurídico, de modo que qualquer decisão neste sentido deve ser precedida de muita análise e parcimônia. Em alguns Estados brasileiros, essa possibilidade já é prevista em legislação, ainda que discutida sua constitucionalidade, noutros não. Um passo em falso pode ensejar indenizações grandes aos condomínios, o que não se pretende. Contudo, em paralelo a isto, o Novo CPC consolidou entendimento da possibilidade de protesto de decisões transitadas em julgado, o que pode, a contento, contribuir com o processo de cobrança. Posto isto, entende-se que a vigência do novo ordenamento processual trará avanço em diversos pontos, especialmente no que diz respeito a cobrança das cotas de rateio das contribuições condominiais, visto que, como titulo executivo que passará a ser, o crédito será mais facilmente perseguido. •

O condômino inadimplente não será citado para contestar a ação em 15 dias

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Entrevista com Sérvulo Ramos engenheiro eletricista

Foto: Assessoria de Imprensa

Uma pesquisa da Associação Brasileira de Conscientização para os Perigos da Eletricidade mostra que que 86% das pessoas já levaram algum tipo de choque elétrico, sendo que destes, 23% foram causados por eletrodomésticos, 22% pelos chuveiros elétricos e 20% em tomadas e trocas de lâmpadas. Para ajudá-lo nos cuidados com a casa, entrevistamos nesta edição, o engenheiro eletricista, Sérvulo Ramos.

O que leva a este alto índice de acidentes domésticos, as pessoas são desatentas ou têm excesso de confiança? Na verdade, falta informação e atenção para manusear eletrodomésticos, chuveiros elétricos, tomadas e troca de lâmpadas. Quais são os procedimentos básicos para instalação de tomadas em uma casa?

podem ser usados no banheiro? Qual o melhor lugar para guardá-los? Não devem. Esses itens podem ser guardados em qualquer lugar, com exceção do banheiro. Como proteger crianças dos riscos de choques e curtos?

O uso de extensões e benjamins é perigoso? Como utilizá-los de forma adequada?

Existem tampas de material plástico que são inseridas nas tomadas, evitando, com isso, os riscos para as crianças. Além disso, deve ser colocado um dispositivo residual DR, que é um interruptor automático que desliga ao descobrir correntes elétricas não detectadas pelo disjuntor. Os adultos também devem verificar se existem fios soltos ou desencapados.

Em geral, é muito perigoso. Usá-los para ligar aparelhos de potência baixa, tais como carregadores de celular, notebooks e roteadores.

É muito comum fazer confusão com as tomadas 110v e 220v. Como proceder para identificar e evitar descargas elétricas e choques?

Secadores, chapinhas e barbeadores elétricos

Chamar um técnico em eletricidade capacitado para

Desligar a chave da energia elétrica na caixa de distribuição.

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identificar se a tensão é 110 ou 220 Volts. Outra maneira de evitar esta confusão é sempre adquirir equipamentos bivolt.

Contratar uma empresa ou profissional técnico habilitado para fazer a instalação da cerca elétrica e de câmeras.

Na compra ou aluguel de um imóvel, que medidas o morador deve adotar para deixar a casa segura?

Qual a importância de ter um projeto elétrico para a casa?

Chamar um técnico em eletricidade, capacitado para verificar as condições gerais e identificar todos os circuitos elétricos, juntamente com a tensão existente (110 ou 220 Volts). Qual o tempo de manutenção da rede elétrica? O ideal é que esta manutenção seja feita anualmente. Caso o imóvel seja novo, esta periodicidade pode variar de 2 a 3 anos, mas nunca ultrapassar cinco anos. Quem é o profissional habilitado para fazer instalação e manutenção de rede elétrica? É um profissional habilitado pelo CREA – Conselho Regional de Engenharia e Agronomia. É preciso retirar todos os aparelhos das tomadas quando for viajar? Sim, é preciso. Em caso de raios e trovões, é preciso desligar os aparelhos eletrônicos das tomadas? O correto é instalar um equipamento chamado de DPS – dispositivo de proteção contra surtos– juntamente com o aterramento da residência caso não tenha. Contudo, é importante que se desligue os equipamentos elétricos na incidência de raios. Que cuidados devem ser adotados quando da instalação de câmeras e cercas elétricas?

Garantir aos futuros moradores a qualidade e segurança e manter a residência estável e com condições de instalações e alterações futuras. Muita gente acha que sai caro contratar este serviço e acaba fazendo as famosas gambiarras. Quanto representa no orçamento, o investimento na manutenção elétrica? Em torno de 3% do valor do imóvel. Em condomínios, como deve ser feita a manutenção periódica? Inspecionar o estado de isolação dos condutores e de seus elementos de conexão, fixação e suporte, visando detectar sinais de aquecimento excessivo, rachaduras e ressecamentos, verificando também a identificação e limpeza. Verificar a estrutura dos quadros de distribuição e painéis, observando seu estado geral, quanto a fixação, integridade mecânica, pintura, corrosão, fechaduras e dobradiças, verificar também o estado geral dos condutores e cordoalhas de aterramento. No caso de componentes com partes móveis, como contatores, relés, chaves seccionadoras, disjuntores etc., devem ser inspecionados, quando o componente permitir. No caso de componentes sem partes móveis, tais como, fusíveis, condutores, barramentos, calhas, canaletas, conectores, terminais, transformadores, etc., deve ser inspecionado o estado geral, verificando-se a existência de sinais de aquecimento e de ressecamentos, além da fixação, identificação e limpeza. Verificar o estado do SPDA – Sistema de Proteção e Descarga Atmosférica.Verificar o estado do sistema de Detecção de Incêndio.Verificar a malha de aterramento. •

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Parceria facilita seguro de vida em grupo A

Porto Seguro Companhia de Seguros Gerais fechou com o SECOVI-BA uma condição especial para contratação ou adequação de seguro de vida em grupo, atendendo à exigência da Convenção Coletiva de Trabalho 2016. A parceria contempla todas as coberturas necessárias para os empregados e síndicos dos condomínios do Estado da Bahia. O benefício destina-se exclusivamente aos funcionários dos Condomínios e Shopping Centers, vinculados à categoria profissional de trabalho da Convenção Coletiva de Trabalho do SECOVI-BA e o SINTECONCS, bem como os Síndicos dos Condomínios, desde que comprovado o vínculo através da Ata de Assembleia registrada em cartório, onde consta a data da eleição e dados do mesmo. Poderão participar do seguro os proponentes que se encontrarem em boas condições de saúde e em plena atividade de trabalho na data marcada para o início de vigência do risco individual, não estando cobertas doenças pré-existentes ou acidentes ocorridos em data anterior ao início de vigência do risco individual, desde que considerado

aceito o risco pela Seguradora. A documentação básica para regulação de cada cobertura contratada encontra-se relacionada nas Condições Gerais do Seguro e também está disponível em nosso site www. secovi-ba.com.br. Para os proponentes síndicos, deverá ser encaminhada para comprovação de vínculo com o Estipulante, a cópia da Ata da Assembleia registrada em cartório, onde consta a data da eleição e dados do mesmo.

Diferenciais do produto »» Prêmio mensal individual de apenas R$2,68 (dois reais e sessenta e oito centavos), por funcionário, independentemente da idade que possua. »» Emissão eletrônica das propostas e boletos, sem a necessidade de protocolo na seguradora. »» Vigência da apólice em concordância com a data base da Convenção Coletiva. Além da cobrança ser pro rata die (não gerando perdas ao segurado), futuras alterações

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de coberturas e capitais segurados nas Convenções Coletivas serão processadas automaticamente pelo sistema da Porto Seguro, não havendo a necessidade de nova contratação de proposta ou aditivo contratual. »» Para a contratação do seguro NÃO haverá necessidade da relação dos funcionários e do sindico, apólice com capital global e quantitativo, para maior segurança do Condomínio e Segurados. Não havendo alteração na quantidade de segurados, fica o Síndico(a) desobrigado de solicitar ao Corretor(a) atualização na apólice. »» Atualização dos segurados de forma eletrônica e quantitativa no site da Porto

Seguro, sem a necessidade de planilha excel contendo nome, CPF, entre outros. »» Todos os funcionários e síndicos ativos poderão contratar o seguro, sem limite de idade. »» Agilidade na regulação e pagamento de sinistro, gerando satisfação ao Segurado e Beneficiários. Atendimento Nacional: 09:00h as 18:00h (segunda a sexta-feira, exceto feriados) Telefone: 0800 932 0000 (ramal 0707) e (27) 3013-0707 E-mail: atendimento@macroseg seguros.com.br Site: www.macrosegseguros. com.br/contato •

Parceria facilita contratação de seguro de vida

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Atendimento nota 10 na portaria N

o dia 14 de março, o SECOVI-BA em parceria com a UNISECOVI-PE, realizou, no auditório do Sindicato em Salvador, um treinamento para melhorar a qualidade no atendimento em portaria. Confira abaixo, algumas dicas para o dia a dia do porteiro: 1. Conheça os nomes dos moradores do edifício; 2. Anote recados em livros apropriados, evitando confiar somente na memória; 3. Escreva com letra legível, procurando ser

o mais objetivo possível; 4. Evite chamar os outros por “tio”, “tia, “vó”, “vô”; 5. Evite o uso de gírias; 6. Controle reações agressivas; 7. Evite ser indelicado ou irônico; 8. Procure conhecer melhor as pessoas que trabalham com você; 9. Evite fofoca de qualquer ordem; 10. Ouça com atenção qualquer tipo de reclamação; 11. Evite movimentos bruscos com os braços e o corpo ao andar. •

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Cobrança de inadimplentes com o novo Código Civil

O advogado Bernardo Chezzi explica como aplicar as novas regras do Código Civil

E Os inadimplentes terão três dias para pagar a dívida

m vigor desde o dia 18 de março, o novo Código de Processo Civil acelerou a cobrança de taxas de condomínios, reduzindo o tempo pela metade. Agora, os condôminos inadimplentes irão receber uma ordem de pagamento da dívida, expedida por juiz, com prazo de três dias para quitação sob pena de ter bens penhorados, inclusive, o próprio imóvel, prevê a nova Lei. O presidente do Sindicato da Habitação (SECOVI-BA), Kelsor Fernandes, recomenda que tanto o síndico quanto o condomínio façam com que essas mudanças funcionem de fato para que os condomínios possam operar com sustentabilidade e sem aperto no orçamento do empreendimento. “O novo código veio para agilizar essas ações (de cobrança). Mas é preciso que a administração do condomínio seja vigilante e aplique essa lei efetivamente, sem deixar que o devedor acumule por muito tempo as cotas em atraso”, defende. “Sabemos que isso não se resolve da noite para o dia, mas

toda ferramenta que vier para ajudar a reduzir a inadimplência elevada é importante”, completa.

PALESTRA

Para tirar dúvidas relacionadas às novas regras, o SECOVI-BA, em parceria com a Faculdade Baiana de Direito, realizou no dia 30 de março, uma palestra para cerca de 40 pessoas, com o advogado e coordenador da Pós-Graduação em Direito e Gestão Imobiliária da Faculdade, Bernardo Chezzi. “Mudou muita coisa, agora existe uma diferença em relação ao rito de cobrança, que ficou mais rápido. O Código reconhece a dívida condominial como um título executivo extrajudicial”, explicou Chezzi. “Agora, há a possibilidade do porteiro receber esta notificação em nome do condômino. Antigamente o oficial ia procurar o devedor, se ele não quisesse receber, não era notificado. Vai ficar muito mais difícil para os inadimplentes”, falou. •

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De mãos dadas com a Localiza

SECOVI-BA fechou uma parceria inédita com a empresa de locação de veículos, Localiza, para que todos os contribuintes em dia (empresas de compra, venda e locação de imóveis, condomínios, além dos colaboradores diretos do Sindicato), tenham desconto que vão de 5% a 45% na locação de veículos dos grupos “C” e “G”. O grupo “C” contempla todos os modelos de veículos de 1000 cilindradas, com ar, direção,

vidros, trava, ABS e airbag – Fiesta;Uno, Gol, Sandero, Ka e March. O desconto de 45% contempla também veículos do grupo “G”, chamados SUV (Duster; Ecosport; também completos, mas com câmbio manual). Para os demais veículos, o desconto é de 5%. As locações deverão ser feitas pelo telefone (71) 9 9675-5246, com Hugo Requião. Basta a empresa ou condomínio se identificar como contribuinte do SECOVI-BA. •

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Caixa Econômica elevou taxa de juros de imóveis A Foi o segundo aumento em menos de 6 meses

Caixa Econômica Federal aumentou novamente as taxas para os financiamentos de imóveis residenciais, comerciais e mistos feitos com recursos da caderneta de poupança (SBPE). As novas condições para a casa própria passaram a valer para os créditos habitacionais concedidos a partir do dia 24 de março. O último reajuste da tabela de juros ocorreu em outubro do ano passado. A confirmação sobre a nova correção das taxas foi feita dez dias após o banco anunciar a elevação o limite de financiamento de 50% para 70% do valor do bem, na mesma linha de crédito. Nos contratos feitos pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), a taxa balcão — para clientes sem relacionamento com o banco — subirá de 9,9% para 11,22% ao ano. Para quem já tem conta-corrente na instituição financeira, os juros subirão de 9,8% para

11% ao ano. Vale lembrar que esses percentuais são de juros efetivos, ou seja, reais, pois já embutem os encargos. As taxas para os que recebem salários pela instituição e para os servidores (cujas parcelas dos financiamentos podem ser descontadas em folha de pagamento) também foram corrigidas. Nas operações enquadradas no Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), em que os imóveis têm valores de R$ 650 mil a R$ 750 mil, a taxa balcão subirá de 11,5% para 12,5% ao ano, para imóveis residenciais. As taxas de juros dos financiamentos habitacionais com recursos do “Minha casa, Minha vida” e do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) não sofreram alterações. • Com informações do Jornal Extra

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E agora, Dra. Maria?

Assessoria jurídica do SECOVI-BA responde Envie sua pergunta para juridico@secovi-ba.com.br

1 Em 18.03.2016 entrou em vigor o novo

Código de Processo Civil que traz algumas alterações com relação às cobranças judiciais das taxas de condomínio. Qual a principal novidade estabelecida no Novo CPC? De fato, uma das maiores inovações e avanços trazidos com a promulgação do novo CPC, no ramo do Direito Imobiliário, é a mudança na forma de cobrança judicial das contribuições condominiais. O inciso X do artigo 784 do Novo CPC eleva a condição de título executivo extrajudicial “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente aprovadas”. Equiparou-se, portanto, a quota condominial à nota promissória, ao cheque, à duplicata.

2 E, afinal, o que é um título executivo extrajudicial? Na prática, o título executivo extrajudicial é um documento, indicado em lei, que torna adequada a tutela executiva em relação ao direito a que se refere. Ou seja, o portador de um título executivo extrajudicial poderá executar o seu credor judicialmente, sem a necessidade de discutir a origem do direito material a que o título se refere.

3 A ascensão do crédito referente às ta-

xas de condomínio ao patamar de título executivo extrajudicial vai facilitar no procedimento de recuperação do crédito do condomínio? Sim. O procedimento de execução do título executivo extrajudicial é bem mais célere do que o procedimento de cognição a que as taxas de

condomínio estavam submetidas antes da promulgação do Novo CPC. Em tal processo, poderá o condomínio, desde que atendido aos requisitos do Novo CPC, já de início, requerer a penhora de bens – dinheiro em conta, o próprio apartamento, a garagem do devedor etc. Somente depois da penhora dos bens é que o devedor poderá discutir o débito através impugnação própria, denominada Embargos do Devedor.

4 Quais são os requisitos que o Novo

Código Civil exige para que a taxa de condomínio possa ser executada pelo procedimento de execução do título executivo extrajudicial? Para que o condomínio possa promover a execução das taxas de condomínio através do procedimento de execução de título executivo extrajudicial, o processo deve estar instruído com a Convenção do Condomínio, as atas de assembléia que autorizaram e aprovaram o valor das taxas ordinárias e extraordinárias que estão sendo cobradas e a planilha do débito atualizada. Embora a legislação seja silente quanto aos documentos necessários para tal comprovação, apenas mencionando, genericamente, que toda execução para cobrança de crédito fundar-se-á sempre em título de obrigação certa, líquida e exigível, entendemos que tais documentos tornam o título líquido, certo e exigível, possibilitando a execução direta.

5 É possível utilizar o protesto do débito

relativo às taxas de condomínio? Em verdade, como se tratam de disposições recentes, que entraram em vigor apenas, agora, em

2016, pouco se discutiu a respeito da possibilidade de se utilizar do protesto. O Novo Código de Processo Civil também não é claro a esse respeito. Assim é que entendemos que não é possível o protesto da taxa de condomínio. Porém, a decisão judicial do processo de cobrança transitada em julgado poderá ser levada a protesto, nonos termos do art. 517 do Novo CPC, depois de transcorrido o prazo para pagamento voluntário previsto no art. 523 do mesmo diploma legal.

6 O condomínio poderá continuar se uti-

lizando do procedimento antigo para efetuar as cobranças das taxas condominiais? Sim. Se o condomínio, por exemplo, não tiver as atas que instituíram as taxas ordinárias e extraordinárias que estão sendo cobradas ou não tiver convenção, poderá ajuizar a ação de cobrança através do procedimento de cognição, para que o juiz reconheça o débito e, assim, o condomínio possa executá-lo.

Maria Laranjeira Scolaro é advogada especialista em Direito do Trabalho pela Fundação Faculdade de Direito da Bahia - UFBA e em Direito do Estado pelo Juspodivm. Advogada do SECOVI-BA, militante nas áreas de Direito do Trabalho e Direito Imobiliário.

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