Revisa Secovi-BA - ANO II n°3 by Secovi Bahia

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SECOVI - BA CORREIOS

A REVISTA Do sindicato da habitação

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ano II - nº 03 dezembro 2010 Distribuição gratuita

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Imóveis a um clique Tecnologia a favor dos negócios imobiliários ESPECIAL:

entrevista com

Carlos Fernando Amaral -

Registro Só é dono quem registra a escritura do imóvel Energia Uso racional e contas controladas

presidente da fecomercio-ba

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Caros leitores/amigos, Estamos chegando ao final de um ano de excelentes resultados para o mercado imobiliário da Bahia, pois presenciamos muitos e grandiosos lançamentos de empreendimentos imobiliários, tanto residenciais como comerciais, com investimentos nacionais e estrangeiros. Vivemos também momentos de incertezas com a crise mundial, que felizmente pouco afetou o nosso país. Na área do mercado de locações estamos começando uma nova era com as mudanças introduzidas na

Lei 8245/91 (Lei do Inquilinato), que veio trazer mais segurança jurídica nas relações entre locatários e proprietários, o que, com certeza, aumentará, a médio prazo, a oferta de imóveis para locação. Para a última edição do ano escolhemos alguns temas de interesse geral e esperamos que, de alguma maneira, eles sirvam de orientação para vocês, nossos leitores. No site do SECOVI-BA (www. secovi-ba.com.br) vocês encontrarão a versão on-line da nossa revista e lá também poderão entrar em contato conosco, tirar dúvidas e

deixar suas críticas e/ou sugestões. Aproveito para desejar um FELIZ NATAL e um ANO NOVO cheio de paz, saúde e grandes realizações. Que 2011 seja um ano ainda melhor para todos nós! Conte com o SECOVI, porque o SECOVI conta com você. Boa leitura e até a próxima! Abraço,

Kelsor Fernandes

Presidente SECOVI-BA

Nesta edição Diretoria SECOVI-BA

Registro de imóvel: só é dono quem registra a escritura

Presidente - Kelsor Gonçalves Fernandes 1º Vice Presidente - Roque Bittencourt Lopes 2º Vice Presidente - Sergio Fernandes Eiras 1º Secretário - Arthur Guimarães Sampaio 2º Secretário - Ermírio Pimenta da Fonseca 1º Tesoureiro - Sergio da Silva Sampaio 2º Tesoureiro - Bernardino Rodrigo Brandão Nogueira Filho

12 16 21 22 24

Uso Racional para redução das contas de energia do condomínio Manutenção preventiva evita desvalorização

equipe de produção

Jornalista Responsável - Aline D´Eça (DRT/Ba 2594) Assessora De Imprensa - Renata Mendonça Assessora Jurídica - Maria Scolaro Agente De Negócios - Geraldo Witeze Projeto gráfico e Diagramação: Raimundo Cardoso IMPRESSão: P&A Gráfica e Editora Imagens: Agência A Tarde e IstockPhotos publicidade: 71 3272-7272 Fale conosco: secovi-ba@secovi-ba.com.br

Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado da Bahia Avenida Tancredo Neves nº 1.632, Salvador Trade Center - Torre Norte, salas 810/811, Caminho da Árvores, Salvador - Bahia 41820-020 Telefax (71) 3272-7272

Condomínio ainda mais caro?

05 08

Tecnologia a favor dos serviços imobiliários Atenção para as obrigações tributárias de seu condomínio

Entrevista: Carlos Fernando Amaral A assessoria jurídica do secovi-BA responde

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Registro de imóvel: só é dono quem registra a escritura C A orientação do SECOVI-BA é que a pessoa procure um corretor de imóveis que vai orientar o procedimento adequado pra o registro e, em caso de dúvidas jurídicas, um advogado pode ser procurado

omprar imóvel está cada dia mais fácil. Mas não basta comprar, é preciso ter certeza de que o imóvel é ou pode ser de fato seu. De acordo com o Código Civil brasileiro, “os direitos reais sobre imóveis constituídos, ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem com o registro no Cartório de Registro de Imóveis dos referidos títulos”. Ou seja, para todos os efeitos legais, só é possível ter o direito sobre um imóvel quando ele está registrado. A escritura é o documento necessário para comprovar o título de propriedade, mas o que muita gente não sabe é que ela sozinha não garante que o comprador seja dono do imóvel. Para que não haja risco de um terceiro alegar que é o verdadeiro dono, a escritura pública deve ser registrada em cartório. Portanto, para ser efetivamente e juridicamente dono de um imóvel, dois procedimentos são essenciais: adquirir uma propriedade que possua escritura pública e realizar o registro dessa escritura. Ignorado por muitas pessoas, esse detalhe pode evitar prejuízos incalculáveis no futuro. Isso porque um imóvel não registrado continua pertencendo ao vendedor aos olhos da Justiça. Muitos brasileiros, entretanto, continuam adquirindo imóveis sem observar essas formalidades e colocando o seu patrimônio em risco. Geralmente, as pessoas recorrem ao

chamado “contrato de gaveta”, instrumento particular entre o comprador e o vendedor que não atende aos requisitos legais e, portanto, não tem validade jurídica. “O ‘contrato de gaveta’ é um instrumento celebrado sem as formalidades de uma escritura pública, isto é, não é um título definitivo, pois estará firmado basicamente como uma promessa de venda, sem registro no cartório imobiliário competente e, em consequência, sem a transferência do bem para o adquirente”, explica o tabelião titular do Cartório de Registro Civil Tabelionato de Notas 9º Ofício, Edison Baía. Segundo ele, o perigo é que, sendo o contrato particular e sem registro, ele pode ser celebrado várias vezes e com vários compradores. Nos negócios realizados através de “contrato de gaveta” há a possibilidade de o vendedor agir de má-fé e vender novamente o imóvel. Além disso, pode ocorrer também que o antigo proprietário tenha problemas com a justiça e o imóvel seja penhorado, o novo dono ficará, então, com o risco de perder o bem. O contrato particular de compra e venda de um imóvel não tem a “fé pública” dada pelo tabelião e, portanto, não tem a forma e nem os efeitos jurídicos legais de uma escritura pública, que é a garantia de regularidade na compra de um imóvel. Sem a escritura pública, não é possível realizar a venda da propriedade ou realizar qualquer

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outro negócio jurídico na forma prevista em lei. Além disso, ela deve ser lavrada em cartório, para que o tabelião identifique pessoalmente as partes e reconheça juridicamente o documento. “A transferência da propriedade dar-se-á após o registro da escritura (ou do contrato com força de escritura pública), no cartório imobiliário competente, onde está a matrícula da propriedade, isto é, toda a vida do imóvel transacionado”, explica Edison Baía, complementando que “a matrícula imobiliária é o instrumento mantido no cartório de registro da circunscrição do imóvel, que contém todo o histórico daquela propriedade, sua cadeia sucessória, ônus ou gravames, caso existentes”. A maioria das pessoas que deixam de registrar a compra do imóvel justifica o alto custo do processo, conforme apontam especialistas do mercado imobiliário. O valor pode chegar a 6% do total do imóvel, somandose o Imposto sobre Transmissão Intervivos (ITIV), a taxa de escritura do imóvel, a taxa para registro da escritura e as despesas com despachante (vide box ao lado). Para adquirir um imóvel de forma regular, o tabelião Edison Baía alerta: “antes de tudo, procure adquirir um imóvel que tenha sua documentação regularizada, isto é, que esteja registrado no cartório de imóveis, sem gravames”. A orientação do SECOVI-BA é que a

pessoa procure um corretor de imóveis para orientá-lo no procedimento adequado para o registro e, em caso de dúvidas jurídicas, um advogado também deve ser consultado.

C u s t o s

e x t r a s

Na hora de comprar seu imóvel, além do preço pago para adquiri o bem, é importante se preparar para os custos extras, tais como: • ITIV: que representa 3% do valor venal do imóvel. • Taxa para escritura do imóvel: cobrada para a elaboração do documento oficial do imóvel, a taxa varia de acordo com o valor venal do imóvel. Seu valor mínimo é de cerca de R$ 50 e o seu valor máximo pode chegar a mais de R$ 2 mil. • Taxa para registro da escritura do imóvel: a escritura, para ter validade jurídica, precisa ser registrada. O valor a ser pago para o registro da escritura é exatamente igual ao valor pago para a elaboração da escritura. • Despesa com despachante: Apesar de não ser obrigatório, pois o próprio comprador pode fazer isso, um despachante pode ser contratado para resolver toda a parte burocrática que envolve a compra de um imóvel. O valor do serviço deve ser acertado previamente entre o contratado e o contratante.

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Fique atento a essas dicas: 1. verifique se a propriedade do imóvel deve estar regularizada (a escritura em nome do vendedor deve estar registrada no Cartório de Registro de Imóveis); 2. o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), as taxas de água, esgoto, energia elétrica e condomínio devem estar em dia; 3. o imóvel deve estar livre da incidência de ônus reais (penhora, por exemplo); 4. o proprietário do imóvel não pode estar impedido juridicamente de vendê-lo; 5. para imóveis em área de marinha, é necessário obter a Certidão Negativa de Foro e Laudêmio. Segundo Maria Scolaro, assessora jurídica do SECOVI-BA, caso o comprador já tenha quitado totalmente o imóvel, mas possua apenas o ‘contrato de gaveta’, ele poderá procurar um advogado e entrar com uma ação

de usucapião para poder obter a escritura do imóvel. “A ação de usucapião extraordinária poderá ser movida se o possuidor do imóvel já tiver quitado o imóvel, se tiver o contrato de promessa de compra e venda e se tiver mais de 15 anos na posse do imóvel”, explica. Caso um comprador tenha adquirido uma propriedade sem escritura e registro imobiliário, Edison Baía orienta que, “se o imóvel já possuir títulos de propriedades, ele deve seguir a orientação do Tabelião, a fim de produzir ou solicitar as certidões exigidas por lei, para a lavratura de sua escritura. Se não, procure um advogado para requerer em juízo, a regularização do seu bem”. E fica o alerta: caso as medidas legais não sejam tomadas, ninguém poderá questionar a Justiça alegando que desconhece a lei, pois elas são públicas e presume-se que todos devem conhecê-la. 

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Tecnologia a favor dos serviços imobiliários Uso da internet facilita trabalho de empresas do ramo

or muito tempo os jornais, revistas e outros meios de comunicação impressos foram a única forma que as empresas do ramo imobiliário tinham para anunciar seus serviços, aproximar-se dos clientes e fechar negócios. Como a regra no mercado imobiliário é “publicar para aparecer e aparecer para vender”, não havia alternativa para as empresas que precisavam fazer a divulgação de seus produtos que não fosse a mídia impressa, apesar dos altos custos praticados por esses meios de comunicação. Mas, com o surgimento da internet, isso começou a mudar. “No início muitos não acreditavam, dizendo que imóvel não se vende pela internet. De fato o produto imobiliário, cuja venda envolve decisões complexas, parecia inapropriado para esta mídia. Entretanto, o que se prova hoje é justamente o contrário”, afirma o presidente do SECOVI de Minas Gerais, Ariano Cavalcanti de Paula. De fato, a utilização da internet tornou-se nos últimos anos parte indispensável na rotina da administração e corretagem de imóveis. A tecnologia vem impulsionando cada vez mais os negócios imobiliários e os resultados são tão evidentes que é praticamente impossível que uma empresa do ramo imobiliário consiga manter-se hoje no mercado sem ter, no mínimo, um site. A internet vem se consolidando como ferramenta de pesquisa para o consumidor na hora da compra, sendo responsável por cerca de 40% das negociações das

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Torna-se imprescindível que o mercado imobiliário aprimore os recursos oferecidos pelo mundo virtual, tornando os negócios imobiliários mais atrativos

imobiliárias. E o aproveitamento das ferramentas tecnológicas não para. O surgimento de fornecedores de soluções de divulgação via internet, como os portais de ofertas de imóveis, vem revolucionando o desempenho das empresas do ramo. O Chave Fácil (www.cha vefacil.com.br), desenvolvido pelo SECOVI do Paraná, é um exemplo. Nele, as imobiliárias e incorporadoras podem anunciar seus imóveis de forma gratuita e os clientes podem fazer suas buscas por meio da imobiliária de sua preferência dentro do próprio portal. De acordo com a presidente do SECOVI-PR, Liliana Tavarnaro, que possui uma imobiliária em Ponta Grossa, “o Portal Chave Fácil proporcionou um aumento de oferta de imóveis à empresa, contemplando com o aumento na velocidade de venda e, ainda, o benefício da interação entre as empresas pelas parcerias firmadas”. Com o sucesso junto ao mercado paranaense, o projeto foi estendido ao estado de Santa Catarina e firmado parceria com o portal imobiliário do SECOVI-MG, o Primeira Vista (www.primeiravis ta.com.br). Funcionando de forma interligada, os portais totalizam

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atualmente mais de 50 mil ofertas de imóveis. A ideia agora é criar um portal com abrangência nacional. “Sabemos que hoje não existe, ainda, um portal imobiliário que seja uma referência nacional. Vários jornais, juntos ou isoladamente, estão tentando isso, lançando seus portais em busca de migrar seus anunciantes da mídia impressa para a web. Entretanto, o modelo não muda, ou seja, na grande maioria continuam cobrando por anúncio efetuado”, explica Ariano. Por outro lado, ressalta ele, os SECOVIS, por meio dos seus associados, têm um dos pilares mais importantes para qualquer portal: o conteúdo. O presidente do SECOVI-MG explica que o projeto de âmbito nacional começou a ser discutido há alguns anos, em especial após o último planejamento estratégico realizado pela Câmara Brasileira de Comércio e Serviços Imobiliários (CBCSI), em 2008. Na ocasião, explica ele, o coordenador da Câmara e presidente do SECOVI do Rio de Janeiro, Pedro Wähmann, deu todo apoio ao projeto e autorizou o seu prosseguimento. O SECOVI-BA, como integrante da CBCSI, também faz parte desse esforço para criação do portal nacional.

Desafio

A internet mudou a maneira de pesquisar imóveis. Análises revelam que a maioria das pessoas que fecham um negócio imobiliário passa pela internet. Sem tempo para vasculhar anúncios de jornais e visitar os imóveis presencialmente, os potenciais clientes geralmente recorrem aos catálogos de imóveis para venda ou aluguel disponibilizados em sites de imobiliárias e administradoras de imóveis na tentativa de encontrar o imóvel desejado e obter mais informações sobre ele. Em pesquisa realizada pela empresa Google com 605 compradores de imóveis residenciais no país, foi constatado que a web é a principal fonte de informação para pesquisa e compra de imóveis (88%), enquanto os anúncios em jornais passaram a ocupar a segunda posição com 67%; imobiliárias e corretores correspondem a 54%; folhetos e panfletos representam 49% das pesquisas; e stands de vendas no local da construção 38%. A informação foi revelada pela gerente de negócios imobiliários da Google, Cláudia Sciama, durante a Convenção do Secovi 2010, realizada em setembro. A pesquisa também chegou à conclusão que três tipos de

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sites são os mais utilizados por compradores de imóveis: sites de imobiliárias são usados por 57% dos respondentes, 42% preferem os sites especializados em informações imobiliárias e 41% optam pelo endereço eletrônico das construtoras. Diante desses dados e tendo em vista que o Brasil possui 67,5 milhões de usuários da internet (sendo que 90% deles pertencem às classes A e B e 45% à classe C), torna-se imprescindível que o mercado imobiliário aprimore os recursos oferecidos pelo mundo virtual, tornando os negócios imobiliários mais atrativos. Através de materiais dinâmicos e personalizados, é possível fornecer aos clientes mais informações sobre os imóveis disponíveis para venda ou locação como, por exemplo, mapas de localização, imagens, vídeos e áudio, que tornem a navegação interessante e agradável. “Nos tempos de hoje, o cliente poderá conhecer virtualmente os imóveis e fazer uma seleção prévia daqueles que mais atendem às suas expectativas e necessidades”, explica José Felippo Neto, presidente da Netimóveis Brasil S.A., uma rede nacional, composta de importantes imobiliárias. “A nossa intenção é que o cliente perceba que comprar ou alugar um imóvel pode ser mais simples e poupar o tempo, uma vez que ele poderá acessar o nosso portal (www.redenetimoveis. com) em qualquer lugar e efetuar a busca”, informa. “O desafio é transformar as informações em negócios”, completa o presidente do SECOVI-MG, Ariano de Paula, explicando que, para isso, um portal precisa fundamentalmente ter uma boa estrutura de navegação; conteúdo com diversidade, quantidade e qualidade; garantia de atualização das informações; e

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visibilidade traduzida pelo tráfego de clientes potenciais. “Os recursos oferecidos devem estimular o cliente a visitar o imóvel e comprovar que ele corresponde ao anúncio selecionado”, observa ele, ressaltando que boa parte desses atributos o portal nacional que está sendo desenvolvido pelos SECOVIS já possui. “Agora só falta o mercado aderir e consolidar essa equação vencedora”, finaliza. 

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Atenção para as obrigações tributárias de seu condomínio

gestão de condomínios residenciais e comerciais nunca foi tarefa simples. Agora, especialmente em razão da crescente carga de obrigações tributárias e fiscais e diante das constantes alterações nas leis, decretos, normas e medidas provisórias que regem tais matérias, essa atividade, além de complexa, se tornou arriscada. Isso porque, caso o condomínio não cumpra rigorosamente o que determina a legislação, ele

pode estar sujeito a multas e até problemas judiciais mais sérios. É o caso, por exemplo, do recolhimento de encargos e impostos. Apesar de não ser uma empresa e, portanto, não possuir fins lucrativos, os condomínios passaram a ser encarados pelo governo (tanto no âmbito federal como municipal) como substitutos tributários, ou seja, passa a ser deles a obrigação do recolhimento de certos impostos.

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Em Salvador, por exemplo, apesar de muitos síndicos ainda desconhecerem a exigência legal, desde janeiro de 2007 os condomínios comerciais e residenciais são obrigados a reter e recolher o Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS) de prestadores de serviço, sejam eles empresas ou profissionais autônomos. Antes restrita aos condomínios que possuíam Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica (CNPJ), essa obrigação foi estendida em fevereiro deste ano aos condomínios com arrecadação anual superior a R$ 60 mil, em virtude da Lei Municipal nº 7.727/2009, que alterou o Código Tributário e de Rendas do Município do Salvador (CTRMS). O ISS é um imposto municipal, ou seja, somente os municípios têm competência para instituí-lo. O recolhimento é feito ao município no qual o serviço foi prestado, no

caso de serviços cuja realização seja no estabelecimento do cliente (tomador do serviço), como os de limpeza de imóveis, segurança, construção civil, fornecimento de mão-deobra, dentre outros. Mas para se habilitarem a fazer a retenção do ISS, os condomínios devem se cadastrar na Receita Federal. Para isto, o síndico deve ir à Superintendência de Controle e Ordenamento do Uso do Solo do Município (Sucom) e solicitar o Termo de Viabilidade de Locação (TVL), que é gratuito para condomínios. Após isso, o responsável pelo condomínio deve entrar no site da Receita Federal e solicitar o CNPJ. Ele receberá, então, automaticamente, a inscrição municipal que é o Cadastro Geral de Atividades (CGA). Os condomínios que foram inscritos a partir de janeiro de 2007 já possuem o cadastro municipal. Quem realizou o cadastro

Caso o síndico não recolha o ISS retido para os cofres municipais ou utilizar o valor para qualquer outra finalidade, será caracterizada a apropriação indébita

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É preciso que os síndicos estejam atentos ao que estabelece a legislação e busquem sempre informações atualizadas

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antes de 2007, só precisa solicitar o CGA. O pedido de inscrição da pessoa jurídica no CGA é solicitado por meio do Cadastro Sincronizado Nacional, no portal da Receita Federal do Brasil, no endereço eletrônico www. receita.fazenda.gov.br. De acordo com informações da Secretaria Municipal da Fazenda (Sefaz) o processo é gratuito e o condomínio não pagará por isso. O ISS deve ser recolhido de todas as empresas prestadoras de serviço e profissionais autônomos que não estiverem em dia com o pagamento do imposto à Prefeitura. A alíquota varia de 2% a 5% e quando essa não estiver declarada na nota, o síndico deve cobrar a alíquota máxima. Caso o condomínio não esteja recolhendo o imposto, ele deve, de acordo com a auditora fiscal da Sefaz, Karla Borges, “verificar junto aos prestadores de serviços quais os valores que deveriam ser recolhidos, buscando recuperar o valor do ISS e fazendo o recolhimento espontâneo”. Na hipótese de o condomínio, ao tomar o serviço, não ter atentado para a necessidade de descontar o ISS, a responsabilidade pelo pagamento continua sendo do condomínio, que deverá arcar com este prejuízo, pois a Lei transferiu para ele esta responsabilidade, explica Karla, salientando que “a relação entre o prestador e o tomador é de natureza privada” e que “o condomínio deve cumprir a lei”, pois caso não o faça estará sujeito a sanções. Ou seja, caso o síndico não recolha o ISS retido para os cofres municipais (já que o imposto retido pertence à Prefeitura) ou utilizar o valor para qualquer outra finalidade, será caracterizada a apropriação indébita, e quem pagará a multa é o condomínio. O condomínio não precisa realizar a retenção do

ISS somente no caso da prestação de serviços ter sido realizada por profissional autônomo e o imposto já ter sido pago à Prefeitura. Mas, caberá ao condomínio se certificar de que o prestador realmente está com o imposto em dia com a Prefeitura, solicitando o seu carnê de pagamento de tributos. Se não houve pagamento do tributo, o condomínio deverá reter o ISS. O pagamento desse imposto deverá ser feito por meio do Documento de Arrecadação Tributária (DAM), todo dia 5 do mês subsequente. Além do pagamento do imposto, obrigação principal, o síndico deverá entregar a Declaração Mensal de Serviço (DMS), todo dia 10, de cada mês, através do site da Sefaz. No caso dos condomínios residenciais, a DMS poderá ser feita até dia 10 de janeiro do ano seguinte a gestão. Ainda de acordo com a Sefaz, quando a prestação de serviços for realizada por uma empresa, o síndico deverá exigir a Nota Fiscal de Serviço Eletrônica (NFS-e) e fará a retenção do imposto e seu recolhimento. A multa para o condomínio que não exigir a nota fiscal será de R$ 200 por mês,

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para cada prestação de serviço na qual não houve a retenção. “A nota fiscal eletrônica substitui a nota fiscal tradicional e é emitida no próprio site da Sefaz”, explica Karla Borges. Desde o último dia 1º de abril, as empresas

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prestadoras de serviços para condomínios estão obrigadas a apresentar NFS-e, conforme determinou o Decreto nº 19.682/ 2009, e a Portaria nº 164/2009. Diante dessa complexidade gerencial dos condomínios e para garantir uma gestão sem riscos, é preciso que os síndicos estejam atentos ao que estabelece a legislação e busquem sempre informações atualizadas, além do auxílio de uma assessoria jurídica adequada. Agindo dessa forma, ele pode evitar a tomada de decisões equivocadas, bem como os prejuízos que poderão ser imputados a ele e aos condôminos em razão de uma gestão amadora. 

COMO PAGAR O IMPOSTO RETIDO

O recolhimento do ISS retido deverá ser realizado nas agências bancárias credenciadas, nas casas lotéricas ou na internet. O DAM para pagamento do ISS retido (ISS – Substituto Tributário) está disponível no endereço eletrônico da Sefaz (www.sefaz.salvador.ba.gov.br) ou pelo sistema da DMS.

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Para redução das contas de energia do condomínio

valor da taxa condominial é certamente o maior motivo de preocupação e de reclamação dos condôminos. Mas, muitas vezes, o valor pago mensalmente pelas despesas do condomínio apenas reflete o comportamento dos próprios condôminos. Os gastos com energia elétrica são um dos principais indicadores de que a conduta dos moradores ou frequentadores está sendo onerosa ou não para o condomínio. O uso inadequado e exagerado da energia elétrica nas áreas e equipamentos comuns a todos resultará em altas contas, enquanto que o uso racional refletirá na redução de custos. Mas é possível reduzir despesas sem afetar o conforto e bem estar dos condôminos e a segurança do condomínio? Sim, asseguram os especialistas da área, mas somente através da

mudança de alguns hábitos e consulta a profissionais especializados. De acordo com a analista de Eficiência Energética da Coelba, Virgínia Forte, é preciso criar estratégias para o uso racional da energia elétrica. A primeira delas seria a adoção de hábitos de gestão do consumo da energia. “Primeiramente, é preciso entender como funciona o consumo”, explica ela, sugerindo que o responsável pelo condomínio crie uma planilha básica que detalhe o consumo nos últimos meses. Virgínia Forte ressalta que é importante que o consumo de cada mês seja comparado com o do mesmo mês do ano anterior, tendo em vista que as diferentes estações do ano e outras circunstâncias (como férias e períodos de festas) interferem no consumo. A partir desta comparação, é possível tentar detectar as diferenças e suas causas, garante. O segundo passo é ter uma pessoa responsável no condomínio que possa fornecer dicas de consumo, criar uma comissão interna de conservação de energia e/ou contratar uma empresa de consultoria, sugere Virgínia, indicando que o terceiro passo é verificar se o contrato de consumo com a Coelba está adequado. “Muitos condomínios possuem subestação

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própria e contrato específico com um tipo de tarifa diferenciado”, explica a analista, informando que existem diferentes pacotes de demanda de energia que são negociados entre o condomínio e a Coelba, de acordo com as características de consumo. Por isso, uma importante iniciativa é contratar um consultor para verificar se o contrato está realmente adequado ao condomínio. O consultor ou especialista (engenheiro eletricista) vai indicar as características do consumo após realizar um estudo tarifário, verificar o dimensionamento das cargas e do transformador, e se está acontecendo um excesso de consumo de energia reativa (alguns equipamentos deixam uma espécie de “sujeira” de transmissão, que é inerente ao consumo de energia). A Agência Nacional de Energia Elétrica (Aneel) permite às concessionárias cobrar o excesso de consumo de energia reativa. Mas o impacto disso na conta de energia pode ser evitado através de adaptações necessárias à correção do fator de potência, feita por meio da instalação de capacitores, equipamentos que suprem o consumo de energia reativa. Além da verificação por profissional habilitado das instalações e do perfil de consumo do condomínio, também são indispensáveis para a redução real dos gastos com a energia elétrica a introdução de técnicas que aumentem a eficiência no uso da energia e a eliminação de hábitos que causam desperdícios.

Dicas para uma melhor eficiência

A substituição de equipamentos que ocasionam excesso de consumo de energia elétrica por outros de melhor rendimento e a implantação de instrumentos

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de controle, como minuteria e sensor de presença, são algumas das medidas que podem reduzir significativamente o valor da conta de energia. As minuterias são dispositivos elétricos que permitem manter as lâmpadas acesas temporariamente. Existem dois tipos: a eletrônica e a eletromagnética. Ambas permitem a instalação de sistemas coletivos ou individuais. No sistema coletivo, uma série de lâmpadas é conectada. O sistema individual é mais econômico que o coletivo e, ao contrário deste, permite ligar individualmente as lâmpadas de cada andar ao se acionar o botão de comando. Os sensores de presença, também chamados de minuterias sensoriais, são equipamentos que acionam a iluminação ao detectar a presença de alguém ou de alguma coisa em movimento. Existem três tipos de tecnologias disponíveis: de infravermelho, que é sensível a fontes de calor (corpo humano); de ultrassom, que emite ondas de ultrassom que são rebatidas de volta ao receptor do sensor acionando a iluminação; e dual, pois combina as duas tecnologias em um só equipamento.

Uma importante iniciativa é contratar um consultor para verificar se o contrato está realmente adequado ao condomínio

Foto: Xando P. / Agência A Tarde

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Os sensores de presença tendem a gerar mais economia do que minuterias convencionais. Ambos são usados geralmente em corredores, escadas e nas áreas comuns do condomínio. Para substituir o “grande vilão” das contas de energia, o chuveiro elétrico, a analista de Eficiência Energética da Coelba sugere o uso de energia solar para aquecimento de água. A medida pode ser adotada através da instalação de coletores solares (placas) e do reservatório térmico (boiler). As placas coletoras são responsáveis pela absorção da radiação solar; elas podem ser instaladas no telhado ou no chão do prédio, dependendo da área. Já o reservatório é um recipiente para armazenamento da água aquecida. Entretanto, a implantação de sistemas de aquecimento solar em edificações existentes pode ser complexa e deve ser avaliada por especialista. O uso inadequado dos elevadores é outra fonte de gasto para o condomínio. Mas já existem sistemas que podem minimizar esse problema. Um deles é sistema contra duplicidade de chamadas, que, além de economizar energia elétrica, ainda protege o maquinário. Outro é o sinalizador de elevador preso, que emite um sinal sonoro após 15 ou 30 segundos caso um usuário prenda o elevador em um andar, com a porta aberta. Outro problema frequente em condomínios é quando o elevador é utilizado como “brinquedo” por crianças. Caso uma criança acione vários botões, o sistema contra chamadas múltiplas permite identificar automaticamente quando o elevador para em três andares sem que nenhuma porta seja aberta. Entretanto, se mesmo com a adoção de diversas tecnologias a conta de energia elétrica continuar alta, busque avaliar se também os usuários estão fazendo o uso adequado da energia. “A conscientização das pessoas ainda é a estratégia mais eficiente para a redução do consumo de energia”, ressalta Virgínia Forte. E quando falamos em conscientização também está em jogo a vigilância. Não só o síndico, como o zelador, os porteiros, os faxineiros e os próprios condôminos têm a responsabilidade de estar atentos aos hábitos que estão sendo prejudiciais à economia do condomínio. A seguir a Revista do SECOVI-BA listou algumas dicas a serem observadas.

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Garagens

Elevadores

• As garagens concentram o maior gasto de energia elétrica de muitos condomínios. Recomenda-se usar lâmpadas fluorescentes.

• Nos horários de menor movimentação (entre as 22h e 6h), manter um dos elevadores desligados.

• Desligar as luzes durante o período de menor uso e melhorar a iluminação natural. • Usar sensores de presença ou minuterias.

• Não sobrecarregar o elevador, respeitando o peso e o número máximo de passageiros indicado na cabine. • Orientar os condôminos a utilizarem as escadas para subir um andar ou descer dois sempre que possível.

• Pintar as paredes com cores claras, pois ajuda a reduzir a quantidade de lâmpadas acesas. • Iluminar somente as áreas de circulação dos veículos e não os boxes. • Utilizar poucas lâmpadas de maior intensidade luminosa ao invés de várias lâmpadas de menor intensidade. • Rebaixar as luminárias instaladas entre as vigas do teto da garagem, para que a iluminação aumente.

Iluminação • Aproveitar o máximo possível o uso da iluminação natural em áreas comuns, abrindo janelas, cortinas e persianas em ambientes como o hall social, sala de visitas, salão de festas, etc. Recomenda-se também o uso de clarabóias, tijolos de vidro e policarbonato. • Importante desligar as lâmpadas em horários padrões seja por um funcionário ou com a instalação de temporizador. • Em áreas de circulação e hall, utilizar sensor de presença. • Usar lâmpadas eficientes nas áreas comuns (fluorescente compacta). • Em áreas de jardim, usar lâmpadas em LED. • Em quadras, usar lâmpadas de multivapor metálico. • No Natal, dar prioridade a enfeites em LED, que podem economizar mais de 70% de energia.

Programas

A Coelba investe 0,5% da receita líquida operacional em projetos de eficiência energética e de pesquisa e desenvolvimento. Esse tipo de investimento atende a uma obrigação prevista em resolução da Aneel. “Temos projeto para todas as classes econômicas de clientes, desde a mais baixa às grandes empresas”, explica Virgínia Forte. Para participar, o interessado deve escrever para a Coelba, através do e-mail ef iciencia@coelba.com.br. Mais informações sobre os projetos da empresa estão disponíveis no site www.coelba.com.br. 

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Manutenção preventiva evita desvalorização Para deixar o prédio em ordem e valorizado, é preciso planejar as manutenções e criar um fundo de reserva para situações emergenciais

reservar o patrimônio é um investimento. Um imóvel bem conservado não apenas garante qualidade de vida para os moradores e frequentadores, quanto se mantém valorizado perante o mercado imobiliário. Mas o que fazer para manter a “saúde do imóvel” e sua sustentabilidade econômica no mercado? A palavra-chave é manutenção. Investir em obras de preservação e melhoria é o caminho não só para manter como também para elevar o valor de mercado de um imóvel. Não há dúvidas: um imóvel em um edifício bem conservado, com boa aparência, sem reparos a executar, valerá bem mais que outro similar em um prédio

mal conservado. E não só isso: valorizado, o imóvel poderá ser vendido ou alugado com muito mais facilidade. A equação é simples, mas, infelizmente, muitas pessoas ainda não entendem que, para conservar as características de segurança, funcionalidade, confiabilidade, higiene e o padrão de conforto oferecido por um imóvel, é indispensável investir em sua manutenção. Entretanto, além de pensar em manter, é preciso avaliar que tipo de manutenção é mais eficiente: as manutenções preventivas, que evitam a ocorrência de danos, ou as manutenções emergenciais, aquelas que só são adotadas quando a situação danosa

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já ocorreu? A resposta parece óbvia: o melhor é prevenir. Mas, na prática, não é dessa forma que funciona. Grande parte dos brasileiros ainda desconsidera a manutenção preventiva, e só busca a ajuda de especialistas quando o problema já ocorreu. “Poucos são os prédios que investem em manutenção. Normalmente, preferem deixar acabar para depois restaurar, mesmo que isso signifique gastos a mais”, informa José Carlos Costa Júnior, que atua em uma administradora de condomínio. Além disso, ressalta ele, é muito comum os condôminos investirem muito no aperfeiçoamento de suas unidades e desprezarem as áreas comuns. “Eles esquecem que essas áreas também fazem parte do seu patrimônio”, observa José Carlos. Mas, felizmente, existem exceções. É o caso de Caroline Guimarães Andrade, que adquiriu um imóvel no Condomínio Piazza

Venezia em dezembro de 2008. Na época da compra, ela foi informada que o prédio passaria por uma reforma e a expectativa era de que a obra começaria de imediato. “Os corretores que me apresentaram o prédio, inicialmente informaram que as pastilhas já estavam compradas e que a fachada seria totalmente revitalizada, o que era realmente necessário, pois a parte de pintura se encontrava bastante deteriorada”, informa. Depois de comprar o imóvel, entretanto, ela soube que ainda seria necessário arrecadar o valor a ser pago à empresa encarregada de realizar a obra e para pagar outros materiais, como a argamassa e o rejunte. “O condomínio tinha uma quantia razoável na poupança, mas foi necessário arrecadar uma taxa extra de R$ 350,00 por mês”, explica. Ela aceitou o desafio e foi eleita síndica em outubro de 2009, ficando com a enorme responsabilidade de

Grande parte dos brasileiros ainda desconsidera a manutenção preventiva, e só busca a ajuda de especialistas quando o problema já ocorreu

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escolher a empresa que realizaria a obra. Um casal de engenheiros residente no prédio a auxiliou na conversa com os empreiteiros e na análise das propostas recebidas. “Concluímos que nem sempre a proposta de menor preço deve ser a escolhida. Recebemos propostas com valor bem inferior ao que foi contratado, mas de empresas que descobrimos ter péssima referência no mercado”, observa ela. O valor do contrato de pastilhamento da fachada frontal e lateral e pintura do playground totalizou aproximadamente R$ 140 mil. Mas, durante a obra, surgiu a necessidade da pintura da fachada do fundo e ela convocou uma assembleia para votar a contratação do serviço, cujo valor estava estimado em R$ 45 mil. “Já que

estávamos em um período de obra, que implica em inevitáveis transtornos para a vida de todos (barulho, sujeira, perda da privacidade), pensei que deveríamos fazer logo tudo o que era necessário para deixar o prédio revitalizado”, explica. Como é comum acontecer quando se trata de obras, o prazo de conclusão não conseguiu ser cumprido à risca e os custos também aumentaram. “Tivemos, por exemplo, que contratar serviços como a pintura dos forros das varandas e fazer a substituição de peitoris do playground, para dar melhor acabamento à obra”, explica a ex-síndica, que não se conformou e, com o apoio dos moradores, foi em busca de outras melhorias para o prédio, tais como a aquisição de novo

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equipamento para sauna, novos móveis para a piscina, brinquedos para o parque e salão de jogos, equipamentos de ginástica, entre outros. Caroline explica que o prédio, apesar de ter apenas onze anos, precisava muito de uma revitalização total. “Havia muita coisa danificada, precisando de reparo. Os condôminos estavam motivados com as mudanças já realizadas e nos apoiaram aprovando, mais uma vez, a prorrogação da taxa extra”, explica. Ao final, veio a satisfação ao ver a reação dos moradores diante das melhorias feitas, principalmente a das crianças. “O condomínio hoje se encontra totalmente renovado e isto transmite um bem estar muito grande para os moradores do prédio, além de ter valorizado nosso patrimônio em pelo menos 25%”, informa Caroline Andrade, salientando que, no período em que atuou como

síndica, pôde perceber a importância de dar permanente manutenção aos equipamentos do prédio, uma vez que, na medida em que as pendências vão se avolumando, torna-se mais difícil resolvê-las. Segundo ela, é preciso “conscientizar os condôminos e seus funcionários de que devem zelar pelo patrimônio comum”. Caroline destacou, ainda, o exemplo da atual síndica do prédio, que promoveu uma eleição para síndico-mirim, fomentando a participação de crianças e adolescentes na administração do condomínio e, assim, tendo-os como aliados na manutenção das áreas comuns.

Fundo de reserva

Para o perfeito e contínuo funcionamento dos equipamentos e instalações de um condomínio, de forma a garantir a segurança, higiene e conforto, a manutenção permanente

Na medida em que as pendências vão se avolumando, torna-se mais difícil resolvê-las

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é indispensável. De acordo com a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), na Norma Brasileira NBR 5674, as edificações apresentam uma característica que as diferencia de outros produtos: elas são construídas para atender seus usuários durante muitos anos, e, ao longo deste tempo de serviço, devem apresentar condições adequadas ao uso que se destinam, resistindo aos agentes ambientais e de uso que alteram suas propriedades técnicas. Estudos demonstram que os custos anuais envolvidos na operação e manutenção das edificações em uso variam entre 1% e 2% do seu custo inicial. Esse valor pode até parecer pequeno, mas acumulado ao longo da vida útil da edificação, pode atingir um patamar equivalente ou até superior ao custo da construção. Ainda de acordo com a NBR 5674, para a realização de serviços de manutenção,

é preciso prever os recursos financeiros necessários. “As previsões orçamentárias devem incluir uma reserva de recursos destinada à realização de serviços de manutenção não planejada”, frisa a Norma. É nesse sentido que muitos condomínios adotam um “fundo de reserva”, cuja principal destinação é garantir a continuidade do funcionamento dos equipamentos do condomínio, quando surgem despesas imprevistas e de urgência. Além disso, ele também visa viabilizar as grandes reformas das partes comuns do condomínio. O fundo de reserva deve ser estabelecido quando da aprovação do orçamento, e geralmente é fixado entre 5% e 10% da arrecadação mensal, conforme acordo com a convenção condominial. A sua utilização necessita da aprovação dos condôminos reunidos em assembleia. 

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Condomínio ainda mais caro? Projeto prevê periculosidade para porteiros e vigilantes e pode encarecer condomínio

m projeto de lei que concede adicional de periculosidade a porteiros, vigias e seguranças de prédios comerciais e residenciais foi aprovado pelo Senado Federal e agora tramita na Câmara dos Deputados. Tratase do Projeto de Lei nº 7.760/2010, que, se aprovado significará um acréscimo de até 30% no valor dos salários desses profissionais. O texto altera a Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) ao reconhecer como atividades perigosas (e, portanto, que fazem jus ao adicional) aquelas em que o trabalhador pode sofrer roubos e “outras espécies de violência física” como profissional de segurança. Como, na prática, a proposta abrangerá trabalhadores de condomínios como porteiros e vigias, isso poderá acarretar um aumento de até 20% no valor mensal da cota condominial. O texto já havia sido aprovado pela Câmara, mas sofreu alterações quando analisado pelo

Senado e, portanto, volta para uma nova votação pelos deputados. Na redação original, o adicional seria pago a todos que exercem atividades com risco de roubo, violência física, acidentes de trânsito ou de trabalho, mas o Senado alterou o texto, de forma que o benefício só seja concedido para vigilantes. Se for aprovado, o projeto de lei será submetido ao presidente da República, a quem caberá a sanção ou veto. “Os condomínios já vêm, paulatinamente, diminuindo o número de funcionários, como forma de economizar e manter os níveis de despesas em valores aceitáveis e, com certeza, se esta lei vier a ser aprovada, como inicialmente proposta, só trará mais desemprego ao setor, pois os condôminos, formados em sua maioria por trabalhadores assalariados, já não aguentam mais com tantos reajustes das suas taxas condominiais”, observa o presidente do SECOVI-BA, Kelsor Fernandes. 

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Entrevista

Carlos Fernando Amaral

Carlos Fernando Amaral é advogado, formado pela Universidade Federal da Bahia (UFBA) em 1958. Preside a Federação do Comércio do Estado da Bahia (FECOMÉRCIO) desde 31 de julho de 2002. Também preside os conselhos regionais do Serviço Social do Comércio (SESC) e do Serviço Nacional de Aprendizagem Comercial (SENAC). Diretor da Confederação Nacional do Comércio já presidiu o Conselho Deliberativo do Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas da Bahia (SEBRAE/BA). Nascido em Santo Antônio de Jesus no ano de 1932, recebeu o título de cidadão de Salvador em 2008.

PERGUNTA: Qual foi a sua trajetória profissional até assumir a presidência da FECOMÉRCIO? RESPOSTA: Desde o princípio da minha vida, trabalhei nas empresas do meu pai. Cursei a Faculdade de Direito na Universidade Federal da Bahia. Cheguei a ter um escritório de advocacia com três colegas de curso, mas precisei fazer uma escolha e me mantive na opção pelo comércio. Compus a Amaral & Filhos Ltda., que, após a morte de meu pai, transformouse em Amaral & Irmãos Ltda. Esta firma sobreviveu 45 anos. Paralelamente, em 1964, entrei no Sindicato do Comércio Atacadista de Gêneros Alimentícios da Cidade do Salvador, que é aquele que me levou à Federação. A empresa do meu pai era de importação e alimentos por atacado. Associei-me a um irmão mais novo na atividade de comércio de pneus, com a Distribuidora Amaral de Pneus Ltda. Representamos a companhia Goodyear do Brasil até ela abrir escritório filial aqui

e extinguiu a representação, mas já tinha me associado a um dos meus irmãos mais jovem, que tem a rede F. Amaral de Pneus, e participo com 5% da empresa Tyresoles de Conquista, onde sou diretor. O que me leva a permanecer na atividade de comércio é esse cargo. Ingressei como Conselheiro da Federação do Comércio em 1996 representando o Sindicato do Comércio Atacadista. Posteriormente fui diretor. Com a morte de Deraldo Motta, foi guindado à presidência Nelson Dahia. Quando ele postulou a presidência no seu primeiro mandato, me colocou na 1ª Vice-Presidência. Posteriormente ele teve um segundo mandato, no qual faleceu. Eu fui guindado por eleição à presidência porque ele não tinha metade do mandato cumprido. Após esse primeiro mandato, postulei eleição integral para a Federação e fui eleito por unanimidade. Vencido esse mandato, estou postulando o segundo. A eleição está sendo analisada pela Justiça e estou cumprindo o mandato

por uma prorrogação de ofício determinada pelo juiz, até que a eleição seja apurada. P: Quais as principais realizações nesse

período? R: Inauguramos o SESC de Jequié e o de Santo Antônio de Jesus, mais duas piscinas no SESC Piatã, na colônia de férias, além de uma quadra coberta, e agora em dezembro inauguramos o teatro no complexo de Santo Antônio de Jesus, oportunidade em que realizamos uma reunião de diretoria para a interiorização da Federação, que foi uma das minhas principais metas na posse. Já realizamos reuniões também em Vitória da Conquista e em Feira de Santana. P: O que significa essa interiorização da

Federação? R: A FECOMÉRCIO é composta de 28 sindicatos, dos quais cinco eu fiz inserir na minha gestão, todos do interior. Porque a capital tem um elenco grande de sindicatos, o interior não tem, só as grandes

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cidades. A interiorização significa espraiar o sindicalismo por todo o estado. A Bahia é geograficamente um dos estados maiores do país e o terceiro em população e não podemos desprezar o interior. Além desses cinco, está ingressando o de Camaçari, que tem uma economia pujante. Continuaremos estimulando a inserção do sindicalismo do interior na Federação. P: Quais as principais atividades desenvolvidas e atribuições da FECOMÉRCIO? R: Pela Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), a única entidade que representa o comércio em juízo e fora dele é a FECOMÉRCIO. Nós temos entidades valiosas de defesa dos interesses do comércio, como a Associação Comercial e a CDL, só que essas entidades são eficientes, mas funcionam como se fossem um clube, não foram criadas por lei como a Federação. A FECOMÉRCIO tem dois importantes braços sociais: o SESC e o SENAC, que foram criados pela inspiração de empresários de visão larga em 1946. Eles são mantidos exclusivamente pelo empregador; o empregado e o governo não contribuem com nada. Estou destacando isso porque a maioria da população entende que eles são órgãos do governo, mas são órgãos privados criados por decreto governamental. A arrecadação é feita na guia do INSS, mas esse valor nos é repassado. O SESC tem 1.500 empregados e o SENAC cerca de 500. O SESC Piatã tem 87 mil metros quadrados e 375 leitos. Temos ainda uma unidade muito ampla em Vitória da Conquista, Feira de Santana, Jequié e Santo Antônio de Jesus, estes dois últimos inaugurados na minha gestão. Para expandir o SESC vamos construir em Barreiras e, mais adiante, teremos Jacobina, Ilhéus e Alagoinhas. Em Paulo Afonso, já construímos mais um estabelecimento de escola, e construiremos um também em Juazeiro. A nossa expansão não vai parar aí. O meu

propósito é aprimorar as unidades do SESC na capital – temos uma unidade maravilhosa no Aquidabã, inaugurada por mim, uma unidade de odontologia em Nazaré e um teatro no Pelourinho, este em parceria com o SENAC. Na Casa do Comércio, matriz do SESC, onde há cursos e outras atividades, temos um teatro com 528 lugares. Temos dois restaurantes do comerciário, um na Cidade Baixa, que dá 1.400 refeições ao dia, e outra unidade menor após o jornal A Tarde, que serve 800 refeições por dia. Estamos trabalhando, tentando parcerias, para implantar outro restaurante na zona nobre da cidade, na região do Iguatemi. Já o SENAC tem como missão preparar mão de obra qualificada para o trabalhador preferencialmente do comércio. Ele forma por ano cerca de mil pessoas, entre garçons e cozinheiros. O SENAC tem um centro de ensino no Aquidabã, com cerca de três mil matriculados, em três turnos, nos cursos oferecidos (cabeleireiro, manicure, vitrinista, balconista e um elenco muito grande de cursos). Também tem carretas móveis que servem à preparação de mão de obra qualificada. Além do serviço móvel, inauguramos em Porto Seguro a primeira unidade própria do SENAC no interior da Bahia. A nossa meta também é interiorizar mais o SENAC. P: Como o senhor avalia a situação do setor comercial no estado da Bahia? R: A Bahia, tristemente, perdeu alguns centros de decisão de grandes empresas, o que diminui a força própria do comércio baiano. É importante atrairmos grandes empresas, mas gostaria de ver o comando das atividades comerciais também com os baianos. A desigualdade nesse setor nasce da diferença da pujança dos estados. O investimento que leva ao progresso é o reinvestimento. P: O SECOVI integra a FECOMÉRCIO. Qual a relação do Sindicato com a Federação

e suas principais contribuições? R: O SECOVI tem sido um dos maiores parceiros que temos. Eles – inicialmente Sérgio Sampaio e agora Kelsor Fernandes – incrementaram o crescimento do SECOVI e, na medida do possível, temos apoiado integralmente o SECOVI, porque ele faz jus a isso. Ele tem retribuído não só na arrecadação que contribui, como também na sua frequência nas reuniões de diretoria da Federação, sempre opinando positivamente. O SECOVI tem sido o nosso aliado incondicional. A missão da FECOMÉRCIO é apoiar os sindicatos e a missão dos sindicatos é trabalhar em prol dos seus representados. E o SECOVI tem feito muito bem isso, preparando mão de obra qualificada para o pessoal que trabalha em prédios, atuando em parceria com a polícia pela segurança dos condomínios, promovendo cursos, entre outros. A relação do SECOVI com a Federação é a melhor possível, incrementada nas duas últimas gestões, que vem multiplicando receita e melhorando o atendimento aos seus representados. P: De que modo a parceria entre a FECOMÉRCIO e o SECOVI pode melhorar a atuação das empresas do mercado imobiliário? R: A trilha que o SECOVI vem percorrendo é sujeita a aplausos. A FECOMÉRCIO vai continuar apoiando o SECOVI enquanto ele for como este: vibrante, autônomo, em busca de parceria. As nossas portas estão abertas a todos os sindicatos, especialmente àqueles que, como o SECOVI, atuam com bravura e responsabilidade. Essa parceria consiste também na cessão de espaço para realização de cursos, assessoria jurídica, quando necessário, entre outras. A FECOMÉRCIO, com este apoio, está apenas cumprindo a obrigação institucional de devolver aos sindicatos aquilo que eles precisam e merecem. E o SECOVI é um grande parceiro. 

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A assessoria jurídica do secovi-BA responde: Mande a sua dúvida ou pergunta para o e-mail: secovi-ba@secovi-ba.com.br

1 O que é o contrato de mandato e qual

sua natureza? O mandato é um tipo contratual no qual alguém recebe de outrem poderes para praticar atos ou administrar interesses em seu nome. Este é o tipo de contrato em que uma parte defende interesses alheios, sendo que o titular de um direito pratica atos em seu nome e em seu interesse, porém através de terceiros. O mandato tem natureza jurídica de contrato unilateral pois, como a própria classificação já diz, cria obrigação para apenas uma das partes, cuja denominação é mandatário. Porém admite-se que este tipo contratual assuma uma forma bilateral que estaria presente nas relações decorrente de convenção entre as partes ou de atos profissionais remunerados, casos em que a obrigação recairia a ambas as partes do contrato. O contrato de mandato é regido pelo Código Civil/2002, art. 653 e seguintes.

Ele cria obrigações recíprocas (para mandante e mandatário)? Como elas são definidas? Em princípio, o mandato cria obrigações apenas para uma das partes, ou seja, para o mandatário. Essas obrigações são: a execução do mandato, nos termos em que foi designado e a prestação de contas. Enfim, se o mandatário aceita o mandato, assume uma obrigação: a de desempenhar bem a incumbência que lhe foi atribuída, devendo, portanto, aplicar toda a sua diligência na execução do mandato. E não pode, sem justa causa, deixar de dar cumprimento a essa obrigação. Já o mandante é quem se obriga perante terceiros, desde que o ato daquele ocorra dentro dos limites do mandato. Ipso facto, o mandante é obrigado a responder pelos atos praticados, em seu nome, pelo mandatário. “O mandante é obrigado a satisfazer todas as obrigações contraídas pelo mandatário, na

conformidade do mandato conferido,...” (CC, art. 675). Mesmo que o mandatário contrarie as instruções do mandante, desde que não exceda os limites do mandato, ficará este último obrigado para com terceiros, com quem o seu procurador contratou. O art. 679 é de clareza meridiana: “Ainda que o mandatário contrarie as instruções do mandante, se não exceder os limites do mandato, ficará o mandante obrigado para com aqueles, com quem o seu procurador contratou; mas terá contra este ação pelas perdas e danos resultantes da inobservância das instruções”. Outra obrigação do mandante é a de suprir os meios para a execução do mandato, pois o mandatário, agindo em nome do mandante, realiza para este um ou mais negócios. Para tanto, é preciso que o mandante forneça os meios indispensáveis ao bom desempenho do mandato. Nesse particular, registra-se a segunda parte do art. 675 do CC: “... e adiantar a importância das despesas necessárias à execução dele, quando o mandatário lho pedir”.

Como pode ser entendida a relação civil existente entre uma administradora de imóveis e o proprietário do imóvel? A relação existente entre uma administradora de imóvel e o seu cliente (proprietário do imóvel) é um típico contrato de mandato, através do qual, a administradora de imóveis recebe poderes, através de um contrato oneroso e de uma procuração (instrumento de mandato) para administrar o imóvel alheio.

4 Se um inquilino ou fiador causar pre-

juízo ao proprietário, a administradora do imóvel pode ser responsabilizada? Em princípio, a administradora não responderá civilmente por quaisquer prejuízos causados pelo inquilino. Isto se o contrato estabelecido entre as partes for exclusivamente para

administrar o imóvel (típico contrato de mandato). Entretanto, alguns contratos podem estabelecer outras regras, inclusive de responsabilidade civil por prejuízos causados por terceiro. Assim, a administradora de imóveis deverá ser cautelosa na elaboração do seu contrato com o cliente.

5 Quais os poderes conferidos a

uma administradora de imóveis pelo contrato de mandato? Quais as suas responsabilidades? Os poderes inerentes a um contrato de mandato são os poderes de administração. Assim, o poder conferido à administradora de imóveis, como o próprio nome elucida, é o de administrar imóvel alheio. Cada contrato deverá estabelecer o que abrange. O mandato, em termos gerais, somente confere poderes para administração do imóvel, o que, por si só, exclui qualquer responsabilidade das Empresas no pagamento, por exemplo, de taxas condominiais ou quaisquer outras taxas ordinárias, que não sejam aquelas decorrentes do Contrato de Administração de Imóveis.

Quais as hipóteses para o término do mandato? O Código Civil, no seu art. 682 enumera, ainda, os vários casos em que o mandato se extingue. Diz este artigo, in verbis: “Cessa o mandato: I – pela revogação ou pela renúncia; II – pela morte ou interdição de uma das partes; III – pela mudança de estado que inabilite o mandante a conferir os poderes, ou o mandatário para os exercer. IV – pela término do prazo ou pela conclusão do negócio”. Maria Laranjeira Scolaro é advogada especialista em Direito do Trabalho pela Fundação Faculdade de Direito da Bahia - UFBA e em Direito do Estado pelo Juspodivm. Advogada do SECOVI-BA, militante nas áreas de Direito do Trabalho e Direito Imobiliário.

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