Revisa Secovi-BA - ANO I n°1 by Secovi Bahia

Impresso Especial 08.020.0656 - DR/BA

A REVISTA Do sindicato da habitação

SECOVI - BA CORREIOS

DEVOLUÇÃO GARANTIDA CORREIOS

ano I - nº 01 novembro 2009 Distribuição gratuita

Imóvel: o melhor negócio

www.secovi-ba.com.br

Momento promissor para investimento

Foto: Xando Pereira - Agência A Tarde

Crédito Habitacional: cenário favorável SPC ImobiliÁrio: ferramenta contra a inadimplência ESPECIAL: entrevista exclusiva com o advogado e professor Waldomiro Azevedo Silva

nossa revista está sendo editada pela primeira vez. Ela é fruto de um trabalho em equipe, que só foi possível dado o compromisso e a dedicação de todos que fazem o nosso Sindicato. Com a participação de importantes empresas do segmento, distribuição gratuita e tiragem inicial de 15.000 exemplares, a REVISTA SECOVI/BA levará, a cada semestre, informações atuais sobre o nosso mercado, sempre com qualidade gráfica e editorial. Aqui você encontrará assuntos de utilidade prática, entrevistas, dicas

e, principalmente, a colaboração sempre especial de especialistas que vivem o dia a dia da cadeia produtiva do mercado imobiliário e que contribuem para a melhoria dos negócios que envolvem a vida dos síndicos, condôminos, condomínios, administradoras, incorporadoras, enfim, das empresas e das pessoas que fazem o setor. Nesta edição, destacamos a importância do investimento em imóveis, notadamente nesta fase em que ele vive um momento especial, permitindo a todos que ainda não realizaram o sonho da casa própria a possibilidade de

fazê-lo com segurança, uma vez que o imóvel é o único ativo absolutamente imune a qualquer oscilação do mercado financeiro. Acreditamos que a nossa revista será mais um importante canal de comunicação do Sindicato com a sociedade. Por isso, contamos com sua participação, no envio de críticas e de sugestões para as próximas edições. Informar e orientar, sempre foi nosso maior compromisso. Boa leitura, Sérgio Sampaio

Presidente SECOVI-BA

Nesta edição

SPCI: Uma ferramenta contra a inadimplência do condomínio

equipe de produção

Jornalista Responsável - Aline D´Eça (DRT/Ba 2594) Assessora De Imprensa - Renata Mendonça Assessora Jurídica - Maria Scolaro Agente De Negócios - Geraldo Witeze Projeto gráfico e Diagramação: Raimundo Cardoso IMPRESSão: P&A Gráfica e Editora Imagens: Agência A Tarde e IstockPhotos publicidade: 71 3272-7272 Fale conosco: secovi-ba@secovi-ba.com.br

Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis e dos Edifícios em Condomínios Residenciais e Comerciais do Estado da Bahia Avenida Tancredo Neves nº 1.632, Salvador Trade Center - Torre Norte, salas 810/811, Caminho da Árvores, Salvador - Bahia 41820-020 Telefax (71) 3272-7272

Foto: Fernando Vivas - Agência A Tarde

Diretoria SECOVI-BA

Presidente - Sergio da Silva Sampaio 1º Vice Presidente - Roque Bittencourt Lopes 2º Vice Presidente - Bernardino Rodrigo Brandão N. Filho 1º Secretário - Arthur Guimarães Sampaio 2º Secretário - Ermírio Pimenta da Fonseca 1º Tesoureiro - Kelsor Gonçalves Fernandes 2º Tesoureiro - Sergio Fernandes Eiras

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Crédito Habitacional: cenário favorável e cheio de promessas A assessoria jurídica do secovi-BA responde Imóvel: o melhor negócio com aplicação mais segura

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SECOVI-BA instalará Câmara de Mediação e Arbitragem As novas ações do seu Sindicato da Habitação Condomínios: perigos da autogestão SECOVI-BA e UNIFACS oferecem especialização inédita na Bahia

Entrevista: Waldomiro Azevedo Silva

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SPCI Uma ferramenta importante contra a inadimplência do seu condomínio Frente aos altos índices de inadimplência nos condomínios, o SECOVI-BA lançou, numa parceria com a Câmara de Dirigentes Lojistas (CDL) de Salvador, o Sistema de Proteção ao Crédito Imobiliário (SPCI), que já está favorecendo empresas do setor imobiliário e condomínios na proteção contra os maus pagadores.

odo síndico sabe que não há nada que prejudique mais o andamento das atividades de um condomínio que o não pagamento das taxas mensais. Da mesma forma, a insatisfação atinge também os moradores que pagam suas contas em dia e têm que arcar com as despesas daqueles que deixaram de cumprir com a sua obrigação. O condomínio tem que honrar com seus compromissos financeiros e, sendo a taxa condominial a sua única fonte de renda, recai sobre os adimplentes a necessidade de cobrir o rombo causado pela inadimplência. Além dos gastos extras ocasionados aos bons pagadores, o problema deteriora gradativamente o patrimônio, desvalorizando os imóveis e prejudicando a todos os condôminos indistintamente. A inadimplência é um fator de bastante incidência no Brasil, chegando a uma média de 25% entre os moradores de condomínios.

Segundo especialistas, o alto índice está relacionado a dois fatores. O primeiro deles é o baixo valor da multa, que, em janeiro de 2003, quando o atual Código Civil entrou em vigor, passou a ser de apenas 2% do valor da taxa mensal, fazendo com que a inadimplência dobrasse em muitos locais. Diante de punição com percentual tão reduzido, a despesa condominial passou a ser, no caso dos maus pagadores, a última a ser considerada. O segundo fator causa da inadimplência seria a perda de renda da classe média. Na maioria das vezes, para tentar reverter o problema, a administração do condomínio – na figura do síndico ou da administradora – busca estabelecer acordos com os devedores, uma vez que esta é a medida mais rápida e econômica para conseguir restituir o caixa do condomínio. A cobrança judicial, por outro lado, é lenta, dispendiosa e gera muitos problemas para o administrador autor da ação. 

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A inadimplência chega a uma média de 25% em condomínios

O SPC Imobiliário Foi levando em consideração esse problema que o SECOVI-BA, em parceria com a Câmara de Dirigentes Lojistas de Salvador (CDL), aderiu ao Serviço de Proteção ao Crédito Imobiliário (SPCI). A ação, que tem por objetivo inibir a inadimplência, permite que as empresas e os condomínios que firmaram contrato com o CDL possam consultar, através da internet, a situação financeira de qualquer pessoa registrada nos bancos de dados do SPC em todo o Brasil. O registro do nome do inadimplente no sistema é, além de justo com os condôminos adimplentes, uma iniciativa legal, desde que estabelecida pela convenção condominial. Adotando tal procedimento, o condomínio pode “pressionar” aqueles que não contribuem com a taxa mensal regularmente, favorecendo, assim, a redução da inadimplência. Por outro lado, o sistema fornece às imobiliárias de todo o estado informações sobre a situação de inquilinos e compradores em relação ao pagamento de aluguéis e financiamentos. Desta forma, o SPCI vai funcionar também como uma ferramenta para identificar o bom pagador no setor imobiliário. Trata-se de uma grande conquista para os profissionais do setor, que terão mais segurança no momento do fechamento do negócio, seja para locação ou compra de imóvel. O presidente do SECOVI-BA, Sérgio Sampaio, acha importantíssima, tanto para o mercado imobiliário

quanto para os condomínios associados, a possibilidade de consultar e fazer registros de inadimplentes junto ao SPCI. “Precisamos de um instrumento que nos proteja dos maus pagadores”, defende Sampaio. De acordo com ele, o objetivo da iniciativa é defender o bom pagador, que acaba prejudicado ao ter que arcar com taxas extras geradas em virtude da inadimplência. “Nada mais justo que existir uma ferramenta legal e eficaz que pressione o condômino inadimplente e contumaz a não mais atrasar o pagamento”, conclui. Segundo o gerente operacional do SPC, Carlos Roberto Oliveira, a iniciativa do CDL Salvador disponibiliza uma ferramenta que poderá contribuir na recuperação do crédito dos condomínios. As informações contidas no banco de dados do SPCI são confidenciais e somente as empresas e condomínios filiados ao SECOVI-BA podem utilizar o serviço. O sistema funciona em todo o estado, através da internet, e cada instituição cadastrada tem um código e senha para acesso. Assim, as empresas podem usar o serviço, por exemplo, no momento de fazer uma locação, conforme explica o gerente. “A Bahia é pioneira neste serviço, que deverá ser expandido para outros estados”, completa Sérgio Sampaio. O banco de dados poderá ser consultado através do CNPJ da empresa ou CPF do indivíduo, sendo que o registro no Serviço de Proteção ao Crédito pelo SPCI será feito no banco único do SPC.

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SECOVI-BA instalará Câmara de Mediação e Arbitragem S

olução de conflitos de maneira mais pacífica e, principalmente, mais rápida, sem ser preciso recorrer à Justiça. Esta é a novidade que o SECOVI-BA lançará, em parceria com o Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas (SEBRAE-BA) e a Faculdade Rui Barbosa, e que tem por objetivo proporcionar mais facilidades para os seus associados e benefícios para todo o setor da habitação. Tratase da Câmara de Conciliação, Mediação e Arbitragem do Mercado Imobiliário (CAMIB), método extrajudicial amparado por lei que tem como característica a agilidade na solução de processos, sem que nenhuma das partes seja prejudicada. Com esse projeto, condôminos, síndicos e profissionais do mercado imobiliário passam a ter acesso a uma saída – por meios mais céleres, qualificados, eficientes, confidenciais e, sobretudo, econômicos – para os problemas comumente enfrentados no setor de imóveis. Os filiados do SECOVI-BA terão à sua disposição árbitros treinados através de um curso específico. De acordo com dados da Confederação

Brasileira de Mediação e Arbitragem Empresarial, o Poder Judiciário recebe cerca de 8,5 milhões de processos anualmente. Esse número reflete a difícil situação da Justiça no país, que, diante do acúmulo de processos parados nos fóruns e juizados, acaba sendo taxada de morosa e ineficiente. A busca por acordos pacíficos tem sido, inclusive, uma meta da Justiça brasileira, que lançou em 2006 o “Movimento pela Conciliação”, visando criar no país a cultura da conciliação para diminuir o número de conflitos que abarrotam o Judiciário. Assim como a conciliação, a mediação e a arbitragem são outros instrumentos que podem ajudar a reduzir o número de ações à espera de julgamento. De acordo com a Lei n° 9.307/96 – Lei de Arbitragem, as partes podem resolver suas divergências (litígios que envolvam direitos disponíveis) com o auxílio de uma terceira pessoa, sem a intervenção do Poder Judiciário. Desta forma, conflitos que poderiam levar até cinco anos para ser solucionados na Justiça, podem ser resolvidos

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eficazmente através de um Juizado Arbitral em até seis meses. Este Juízo é integrado por especialistas, que são habilitados através de cursos próprios para exercer a função de árbitros e mediadores.

A arbitragem

Consagrada em inúmeros países como ferramenta valiosa na administração e extinção de litígios, a arbitragem pode ser aplicada para dirimir quaisquer contendas relativas a direitos patrimoniais disponíveis. Ela funciona como uma espécie de julgamento privado, em que as partes envolvidas se comprometem antecipadamente, através de uma cláusula compromissória, a submeter o seu conflito à arbitragem. Nessa cláusula é escolhido um árbitro, que julgará o procedimento, proferindo uma sentença arbitral, que terá título executivo judicial.

A mediação

O procedimento da mediação é bastante prático e inclui reuniões conjuntas ou separadas, dependendo do nível de entendimento das partes. No lugar de juízes, há mediadores que reúnem as duas partes na tentativa de cessar, de maneira prática, rápida e eficaz, as divergências que motivaram a ação. O mediador busca convencer as partes de que a melhor forma de solução do conflito é o acordo, sem interferir nem sugerir termos ou condições.

A conciliação

É um meio de solução de controvérsias em que as partes resolvem o conflito através da ação de um terceiro (neutro e imparcial): o conciliador. Ao contrário do mediador, o conciliador tem a prerrogativa de poder sugerir soluções para que as partes cheguem a

A Lei de Arbitragem permite que as partes resolvam suas divergências sem a intervenção do Poder Judiciário

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Além de alcançarem soluções de forma célere, segura e dinâmica, os procedimentos são dotados de total sigilo

um acordo, após uma criteriosa avaliação das vantagens e desvantagens que tal proposição traria a ambas as partes. Enquanto que a mediação e a conciliação são apenas veículos para que as partes cheguem a um acordo, na arbitragem, se as partes não celebram transação, o árbitro deverá decidir a controvérsia, tal como se fosse o juiz da causa. Esses métodos extrajudiciais apresentam pontos diferentes do sistema Judiciário. Na Câmara de Arbitragem, os procedimentos (como são chamados os processos) tramitam sem a burocracia normalmente encontrada na Justiça. No entanto, eles têm plena validade e eficácia, sem comprometer a segurança jurídica. Além de alcançarem soluções de forma célere, segura e dinâmica, os procedimentos são dotados de

A cláusula compromissória A cláusula arbitral ou cláusula compromissória é um mecanismo utilizado para submeter um contrato à arbitragem. A cláusula é independente do contrato e permanece atuante mesmo em caso de invalidade ou nulidade do negócio principal. Ela está prevista no art. 4 ° da Lei de Arbitragem, que a define como “a convenção através da qual as partes em um contrato comprometem-se a submeter à arbitragem os litígios que possam vir a surgir, relativamente a tal contrato”. Ainda de acordo com o diploma legal, a cláusula compromissória deve ser estipulada por escrito, podendo estar inserta no próprio contrato ou em documento apartado que a ele se refira; nos contratos de adesão, só terá eficácia se o aderente tomar a iniciativa de instituir a arbitragem ou concordar, expressamente, com a sua instituição, desde que por escrito em documento anexo ou em negrito, com a assinatura ou visto especialmente para essa cláusula.

total sigilo, ou seja, nada do que for tratado poderá ser divulgado a terceiros, diferentemente, portanto, do processo judicial, que é público. A especialidade é uma outra vantagem dos métodos extrajudiciais, pois, como normalmente o árbitro é um especialista na matéria, a perícia poderá ser dispensada, já que ele tem aptidão profissional para entender e decidir a questão. O procedimento não está sujeito a recursos ou à homologação do Judiciário, sendo a sua resolução eficaz. Acima de tudo, os serviços da Câmara de Arbitragem são também uma alternativa econômica, se comparados aos do Poder Judiciário. De acordo com a advogada Cláudia Viana, da Faculdade Rui Barbosa, o baixo custo é uma das principais vantagens de se recorrer à arbitragem na solução de problemas da área imobiliária. “As taxas dos processos judiciais são muito caras”, alerta ela, apontando como outra grande vantagem a velocidade na resolução de conflitos. “O Juízo arbitral é pautado em uma tentativa inicial de mediação do conflito. Mesmo que ela não ocorra, a decisão será mais rápida se comparada à do Judiciário, hoje tão superlotado de processos”, observa. Por todos esses motivos, os métodos extrajudiciais se mostram como uma ótima saída para a resolução dos conflitos entre pessoas físicas e jurídicas, defende o presidente do SECOVI-BA, Sérgio Sampaio. Contando com esses métodos, os problemas cotidianos presentes no âmbito dos condomínios e do mercado imobiliário serão resolvidos com maior rapidez, praticidade e economia. A assessora jurídica do SECOVIBA, Maria Scolaro, orienta que os associados interessados no serviço deverão, inicialmente, fazer constar dos seus contratos e/ou das convenções de seus condomínios a cláusula compromissória. É ela que possibilitará a solução de qualquer conflito decorrente dessas convenções ou do contrato pela Câmara de Arbitragem do SECOVI. 

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Novidades Confira as novas ações do seu Sindicato O

SECOVI-BA é um sindicato patronal, representante legítimo das empresas de compra, venda, locação e administração de imóveis e condomínios da cidade do Salvador, estado da Bahia. Com carta sindical datada de 04 de junho de 1945, expedida pelo Ministério do Trabalho, tem como objetivo estudar, pesquisar, coordenar, orientar, informar, proteger e representar as categorias econômicas do mercado imobiliário. O trabalho do SECOVI-BA consiste em colaborar e interagir com os Poderes Públicos municipais, estaduais e federais e demais associações, buscando a solidariedade social e fomentando a classe que representa. Conhecido normalmente como Sindicato da Habitação, ele é cônscio do seu importante papel social e gerador de recursos fiscais, participando ativamente nas relações institucionais e políticas do país. A atual diretoria do SECOVI-BA tem trabalhado em ações que não apenas permitem que o sindicato venha se transformando numa entidade

moderna, funcional e verdadeiramente representativa, mas também que beneficiam empresas e condomínios na superação de dificuldades diárias e para a obtenção de resultados satisfatórios. Para tanto, a diretoria do SECOVI-BA tem-se organizado e buscado a união com seu público de associados no intuito de atender às necessidades do setor. Através de parcerias e convênios, o sindicato tem trabalhado para que novos projetos sejam implantados em Salvador e para que modelos bem sucedidos fora da cidade sirvam de exemplo para ações locais. Nestes últimos anos, muitas ações foram concluídas e outras iniciadas, fazendo jus ao plano estratégico e ao cronograma traçados pela diretoria, no sentido de suprir as carências mais urgentes. É essencial destacar, no entanto, que todas as realizações do SECOVI-BA só foram possíveis a partir do trabalho da diretoria do sindicato, juntamente com a participação dos contribuintes e associados. Todas as ações do SECOVI-BA são mantidas financeiramente pela Contribuição Sindical Obrigatória, que

é recolhida anualmente pelos condomínios residenciais, comerciais e mistos; administradoras de condomínios e de imóveis próprios ou de terceiros; empresas incorporadoras, de desenvolvimento urbano, de intermediação (imobiliárias) ou de compra e venda de imóveis próprios; loteadoras; flats e shoppings centers associados ao sindicato. Do valor referente à contribuição sindical anual obrigatória, previsto na Consolidação das Leis do Trabalho (CLT), 60% destina-se ao SECOVI-BA; 20% ao Fundo de Amparo ao Trabalhador (FAT), do Ministério do Trabalho e Emprego; 15% à Federação do Comércio do Estado da Bahia; e 5% à Confederação Nacional do Comércio. Acompanhe no nosso site (www. secovi-ba.com.br) as ações do SECOVIBA e saiba como você associado pode ser beneficiado. O SECOVI-BA pretende dar continuidade às suas metas de trabalho e colocar em prática novos convênios e projetos. Mas, para isso, precisa contar com os contribuintes e novos associados. Fortaleça o seu sindicato representativo: filie-se ao SECOVI-BA! 

Sem Dúvidas Assessoria Jurídica do SECOVI-BA orienta e propõe soluções jurídicas aos seus associados e contribuintes

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mpresas, condomínios e patrimoniais filiados ao SECOVI-BA dispõem de um serviço altamente capacitado para tirar dúvidas de conteúdo jurídico nas áreas do Direito Imobiliário e Trabalhista. Consultas referentes às relações locatícias, documentação cartorária nas transações imobiliárias e aos diversos conflitos frequentes em condomínios, dentre outros assuntos, são realizadas diariamente na Assessoria Jurídica do SECOVI-BA. O corpo jurídico do SECOVI-BA responde em até 48 horas úteis qualquer consulta realizada através do telefone (71) 3272-7272, do e-mail secovi-ba@secoviba.com.br ou pessoalmente, com horário preestabelecido. O sindicato visa, com isso, proporcionar aos seus associados e contribuintes a assistência gratuita, na busca de soluções eficazes, orientando aqueles que necessitam recorrer à Justiça ou até mesmo apontando meios alternativos para resolver os problemas extrajudicialmente. O trabalho é coordenado pela advogada e consultora jurídica do sindicato, Maria Scolaro, que tem especialização em Direito do Trabalho pela Faculdade de Direito da Universidade Federal da Bahia (Ufba) e ampla experiência na área do Direito Imobiliário. O canal de comunicação oferecido pela Assessoria Jurídica atende desde síndicos e administradores de condomínios até empresários do setor imobiliário. A maioria dos atendimentos, entretanto, está relacionada a empresas e condomínios que não dispõem de recursos financeiros para contratação de um serviço advocatício particular, e que encontram na assessoria do SECOVI-BA uma saída segura, prática e isenta de custos de administração. De acordo com Maria Scolaro, as consultas geralmente referem-se a orientações de conteúdo legal, ou seja, o síndico ou administrador quer ter a certeza de estar tomando decisões em concordância com os preceitos legais. A assessoria responde dúvidas relacionadas a diversos assuntos da área, sobretudo os relativos a contratos imobiliários (como os de locação, compra e venda de imóveis) e às relações de trabalhos travadas entre condomínios e seus empregados. Porém, o tema campeão entre as dúvidas dos associados e contribuintes é a inadimplência. O acesso

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a uma via jurídica gratuita e capaz de poupar síndicos, moradores, inquilinos, proprietários e administradores de enfrentar questões judiciais é a principal vantagem do serviço. “Os interessados tendem a não recorrer à Justiça quando o assunto pode ser resolvido amigavelmente ou por métodos extrajudiciais de solução de conflitos”, explica Maria Scolaro, salientando que, na Bahia, os juizados especiais estão abarrotados de ações muitas vezes desnecessárias, “o que só prejudica a rapidez e eficácia da prestação jurisdicional oferecida pelo Estado”. Agora que você já conhece a Assessoria Jurídica do SECOVI-BA, utilize o serviço sempre que precisar. Consulte-nos através do e-mail, telefone ou agende um horário para atendimento individual. 

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Condomínios: perigos da autogestão S

er síndico é mais do que ser o responsável pelas contas do condomínio. Trata-se de administrar uma empresa complexa, que, ainda que não tenha fins lucrativos, deve estar sempre em bom funcionamento, estado de conservação e situação contábil regular. Além de requerer muita cautela, atenção e conhecimento, pois deslizes podem resultar na sua responsabilização civil ou criminal, compete ao síndico a tomada de uma importante decisão: se irá contratar uma empresa especializada para gerir o condomínio ou se vai optar pela autogestão.

Tomando a decisão

A contratação de uma administradora de condomínios é a opção mais indicada por especialistas e entidades do setor, por ser mais segura e porque pode proporcionar um trabalho profissional, econômico e preciso. No entanto, em condomínios menores, geralmente a autogestão é a alternativa mais adotada.

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De acordo com o presidente do SECOVI-BA, Sérgio Sampaio, trata-se de uma questão cultural: “quanto mais desenvolvido o lugar, mais se dá valor à prestação de serviço realizada por uma empresa profissional”. Para ele, a autogestão pode ser perigosa quando o síndico não tem o conhecimento necessário para exercê-la. Segundo o diretor da empresa Bittencourt Lopes Imóveis e Condomínios e também diretor do SECOVI-BA, Roque Bittencourt Lopes, junto com a modernização atual dos condomínios, os moradores e síndicos estão percebendo a necessidade de ter um serviço também profissional e aperfeiçoado. “Hoje vemos que cerca de 90% dos novos empreendimentos optam pelas administradoras de condomínio ou pela assessoria do administrador predial”, ressalta ele. Salvador conta atualmente com cerca de 50 administradoras de condomínio, além de um amplo mercado de administradores prediais autônomos. Entretanto, apesar da taxa cobrada pelas administradoras variar apenas entre 5% e 10% das despesas do condomínio, ainda existe muita resistência entre síndicos e condôminos em contratá-las, por considerar o serviço uma solução cara. Muitos desconhecem, por exemplo, que toda despesa só pode ser executada após a aprovação em assembléia, como acontece com a autogestão. Muitas vezes, o condômino encarregado pela gerência do condomínio não tem conhecimentos suficientes em administração e todos os processos que ela envolve, desde a relação com os funcionários até o fechamento de contas. Quando o condomínio opta por contratar uma administradora, delega a ela todos os poderes e deveres para o gerenciamento de questões burocráticas, operacionais, financeiras, administrativas, trabalhistas e jurídicas. Isso não significa, no entanto, que se extingue a necessidade de um síndico, pois é ele quem continua a responder legalmente pelo condomínio.

Os riscos da autogestão

Na autogestão, a falta de conhecimento e comprometimento do síndico pode gerar confusão entre condôminos, dívidas com órgãos públicos, desleixo com o patrimônio, condenações em processos trabalhistas e outros aborrecimentos. A administração de um condomínio exige dedicação do síndico não apenas na

observância das obrigações legais do condomínio, como também nos procedimentos do dia a dia, que requerem seu acompanhamento e fiscalização, para que o patrimônio não seja desvalorizado. Ele deve contratar empresas e fornecedores que prestem serviços de qualidade e acompanhar de perto tudo que é realizado por eles. A contratação de administradoras é, neste ponto, uma vantagem, pois elas geralmente têm contato mais amplo com fornecedores e prestadores de serviço e maior poder de exigência e de barganha. Entretanto, alerta o síndico Cláudio Liberato, responsável por um condomínio na Pituba, é preciso ter atenção se a administradora está realmente efetuando o pagamento de todos os encargos trabalhistas dos empregados, para que, no futuro, o condomínio não responda, ainda que de forma subsidiária, sobre as parcelas devidas e não pagas pela administradora. “No nosso condomínio adotamos o sistema de contratação de uma administradora, sendo que os empregados são do próprio condomínio. Este fato reduz o custo, haja vista que, quando as administradoras fornecem a mão de obra,

A autogestão pode ocasionar condenações em processos trabalhistas dentre outros aborrecimentos

O problema maior não está ligado à autogestão, mas à falta de colaboração dos proprietários

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cobram encargos que muitas vezes nunca são efetivamente utilizados”, explica. Sendo os empregados do próprio condomínio, completa Liberato, caberia à administradora tão somente a realização de serviços administrativos como pagamento de contas, confecção de escala de serviço, emissão de contracheque e elaboração de balancetes. Síndico de um condomínio no Loteamento Aquarius desde 2004, Orlando Pinto optou pela autogestão em 2006, com a aprovação dos condôminos. Para ele, a autogestão exige, obviamente, um tempo maior dedicado ao condomínio, pois o síndico tem que estar presente em todas as decisões administrativas a serem tomadas. “O problema maior não está ligado à autogestão, mas à falta de colaboração dos proprietários, que nem sempre estão dispostos a colaborar no sentido de preservação do patrimônio; a respeitar as regras; opinar e respeitar a decisão da maioria; e a contribuir com o pagamento das taxas nos prazos”, conclui. A inadimplência é, realmente, outro grande desafio para quem administra condomínios. Ao contar com uma administradora, este

problema pode ser solucionado mais facilmente. Na autogestão, a cobrança é muito complicada, explica Roque Lopes. Diferente do síndico, “as administradoras têm toda a estrutura administrativa para fazer a cobrança amigável”, ressalta. Geralmente, a administradora tenta negociar com o devedor extrajudicialmente e, somente após 90 dias de atraso, o caso é levado ao setor jurídico da empresa.

A escolha certa

O síndico que optar pela contratação de uma administradora de condomínios deve tomar alguns cuidados antes de fazer a sua escolha. É preciso estar alerta. Segundo Sérgio Sampaio, é importante verificar o tempo de existência da empresa, conhecer a sua estrutura e instalações, buscar informações nos prédios onde ela atua, assegurando-se de que presta um serviço de qualidade, além de conferir se ela está regular com a sua contribuição sindical junto ao SECOVI-BA, o que garante sua regularidade de atuação. Importante observar também se os preços de serviços praticados são condizentes com os cobrados pelo mercado. Outra medida preventiva é solicitar da empresa certidões negativas de distribuidores forenses, cartórios de protesto, Receita Federal, INSS e da Prefeitura. A atenção com o contrato também é outro quesito muito importante. Nele, devem constar informações como a periodicidade de demonstrações e prestação de contas, definição e previsão da forma de arrecadação das cotas condominiais, obrigatoriedade da empresa em efetuar o pagamento das contas do condomínio, qualificação completa das partes e serviços que não estão contemplados pela remuneração mensal da administradora, dentre outras. 

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Profissionais qualificados SECOVI-BA e UNIFACS oferecem especialização inédita na Bahia

mercado de trabalho no setor imobiliário está em franca expansão, necessitando de profissionais capacitados para atuar na área. Atentos a essa realidade e pensando em suprir a demanda existente na Bahia, o SECOVI-BA e a UNIFACS lançaram, no segundo semestre de 2008, o Curso de Graduação Tecnológica em Negócios Imobiliários, que já deu início à sua segunda turma em 2009. Trata-se de um curso tecnológico a distância, com duração média de dois anos, que visa formar um profissional capacitado para atuar no mercado imobiliário e desempenhar suas funções de forma autônoma nas empresas e demais organizações que compõem o setor. Além disso, permite a atualização daqueles profissionais já inseridos no mercado de trabalho e que procuram ampliar os seus conhecimentos para um melhor desempenho profissional. Os Cursos de Graduação Tecnológica da UNIFACS são uma modalidade de nível superior que oferece oportunidade àqueles que desejam se inserir mais rapidamente no mercado de trabalho ou complementar e aprimorar suas qualificações técnicoprofissionais. Coordenadora do Curso de Graduação Tecnológica em Negócios Imobiliários, a economista Patrícia Cerqueira explica que, como em um curso tradicional de graduação, o curso tecnológico a distância atende à demanda das empresas que buscam profissionais qualificados para atuar no mercado. O modelo de educação a distância é aplicado pela UNIFACS

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há mais de 10 anos e, nesse caso em especial, oferece como diferencial o preparo para o uso dos recursos tecnológicos requeridos pela área. O profissional de Negócios Imobiliários tem diversas oportunidades de atuação. Ele pode desenvolver seu trabalho em escritórios de corretagem imobiliária, administradoras de imóveis e de condomínios, empresas de incorporação e construção, empresas de consultoria, cartórios, perícias judiciais e extrajudiciais e assessoria a escritórios de advocacia especializados em Direito Imobiliário. Também pode trabalhar como consultor autônomo, prestando serviços para construtoras e grandes empresários que queiram fazer investimentos no setor. Com grade curricular elaborada com o apoio do SECOVI-BA, o curso da UNIFACS preparará o profissional para avaliar imóveis, elaborar modelos administrativos, mediar e administrar transações imobiliárias, dentre outras funções. O curso tem grande valor não apenas para os futuros profissionais, mas também

para aqueles já inseridos no mercado de trabalho e que procuram ampliar seus conhecimentos para um melhor exercício de suas atividades. A metodologia e conteúdo formatados são voltados tanto aos negócios imobiliários quanto para os condominiais. Na grade do curso estão inseridas disciplinas como Gestão das Organizações, Mercado e Operações Imobiliárias, Direito Civil e Imobiliário, Matemática Financeira, Contabilidade Gerencial, Gestão de Pessoas, Engenharia Civil e Arquitetura, Estatística, Administração e Locação de Imóveis, Administração de Condomínios, dentre outras. 

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Crédito Habitacional Cenário favorável e cheio de promessas

elhoria do poder de compra pelas famílias brasileiras, ações do governo que facilitam a queda da taxa de juros, aumento das quotas de financiamento, prazos maiores para financiar e percentuais diferenciados de comprometimento de renda aplicados pelos bancos. Este é o cenário atual do setor de habitação no Brasil, que vem tornando real o sonho do brasileiro de adquirir a “casa própria”, mas que, por outro lado, vem impulsionando uma verdadeira guerra hipotecária.

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Desde 2005, os bancos vêm ampliando suas carteiras de crédito à casa própria como consequência das regras editadas pelo Conselho Monetário Nacional (CMN) obrigando a liberação de recursos represados com a venda de bancos estaduais na década de 90. Nunca tanto dinheiro circulou no país com o objetivo de financiar residências, e a tendência é que esse montante continue a crescer. Hoje, o crédito imobiliário está em 5% do Produto Interno Bruto (PIB) do Brasil e, segundo especialistas, em cinco ou dez anos esse número deve dobrar.

Os novos números

O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) é o grande provedor de recursos para financiamentos da casa própria. Dos cerca de R$ 23 bilhões de créditos destinados à habitação pela Caixa Econômica Federal somente no primeiro semestre de 2009, R$ 10,1 bilhões eram provenientes do Fundo, o que corresponde a 166.713 contratos. Os financiamentos com recursos da caderneta de poupança também foram expressivos. Os empréstimos habitacionais que operam com recursos do Sistema Brasileiro de Poupança em Empréstimo (SBPE) alcançaram a marca de R$ 12 bilhões em 268.635 contratos. Um novo recorde histórico de contratação habitacional foi atingido pela Caixa em agosto último. Os créditos somaram R$ 23,2 bilhões, superando todo o volume emprestado em 2008, que foi de R$ 23 bilhões. Tais recursos beneficiaram mais de 455 mil famílias em todo o país. O crescimento foi de 88% se comparado com igual período do ano passado, quando o total de crédito foi de R$ 12,3 bilhões. Além disso, o investimento da Caixa no setor da construção civil garantiu a geração de mais de dois milhões de empregos. O banco espera emprestar, até o final do ano, mais de R$ 39 bilhões, superando todas as expectativas do setor no início de 2009. No começo desse ano, a média de contratação da Caixa era de R$ 93 milhões por dia útil, o que representava 2.096 contratos. Em agosto, esse número chegou a R$ 223 milhões ao dia, com 3.289 contratos, conforme destacou o vice-presidente de Governo do banco, Jorge Hereda. Um dos bancos privados que mais tem investido no mercado imobiliário, o Bradesco anunciou, no início do ano, a elevação do prazo máximo de financiamento

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imobiliário de 25 anos para 30 anos para as operações feitas dentro do Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Além disso, a instituição reduziu a taxa de juros de 10% para 8,9% ao ano mais a Taxa Referencial (TR) para os contratos pós-fixados e imóveis novos ou usados com valor de avaliação de até R$ 120 mil. No primeiro trimestre deste ano, o Bradesco destinou R$ 654,6 milhões para o financiamento imobiliário, representando 5.307 imóveis. Entre maio de 2008 e maio de 2009, o banco realizou financiamentos da ordem de R$ 5,1 bilhões em crédito imobiliário, o que corresponde a 40.880 unidades. Na avaliação do diretor do Departamento Econômico do Bradesco, Octávio de Barros, o crédito habitacional deverá apresentar forte crescimento até 2010. Pelos cálculos da instituição, o setor crescerá 28% este ano e 30% em 2009 e 2010. O Banco do Brasil (BB) também passou a oferecer linhas de crédito imobiliário em toda sua rede de agências desde 2007, quando firmou um acordo

com a Associação de Poupança e Empréstimo (Poupex). Em junho deste ano, o banco anunciou a redução na taxa de juros e ampliou os prazos de financiamento para imóveis residenciais e comerciais localizados em área urbana. A menor taxa efetiva praticada pelo BB no crédito imobiliário passou de 8,9% ao ano, para 8,4% ao ano, mais a TR. Já o prazo máximo do financiamento do banco passou de 300 meses para até 360 meses. O valor financiado também ficou maior. O comprador pode financiar até 90% do valor de venda ou avaliação do imóvel. O Banco do Brasil também ampliou a faixa inicial de valor do imóvel de R$ 120 mil para R$ 150 mil, com a

O Bradesco destinou R$ 654,6 milhões para o financiamento imobiliário em 2009

18 manutenção da menor taxa que já praticava. O BB pretende aumentar suas operações no crédito imobiliário, ficando entre as três primeiras instituições do país no segmento até 2013.

O novo cenário

Os números obtidos nos últimos anos e a grande expectativa de crescimento são fruto de um cenário bastante otimista. Há, sobretudo, três grandes fatores que podem ser apontados como viabilizadores deste otimismo: a estabilidade econômica, conquistada a partir do Plano Real, em 1994; a redução gradual das taxas de juros; e, o principal deles, a Lei nº 10.931/2004, que representou um novo marco regulatório para o setor.

Lei nº 10.931/2004

Com a Lei nº 10.931/2004, que dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, dentre outros, o Poder Legislativo proporcionou medidas concretas para dar segurança tanto a quem compra quanto a quem vende ou financia imóveis. Desde então, o comprador só se torna dono do imóvel depois de quitá-lo. Além disso, mesmo que discorde do valor total da dívida, ele fica obrigado a honrar o crédito, assim como as despesas de condomínio, IPTU e serviços como fornecimento de água e energia elétrica. A nova lei acaba com a possibilidade de devedores mal-intencionados utilizarem o Judiciário na tentativa de eximir-se do pagamento das obrigações contratualmente assumidas. Assim proporciona aos bancos maior segurança para destinar os seus recursos ao mercado imobiliário.

Prestação Fixa

A possibilidade dos bancos concederem empréstimos para compra da casa própria com taxas de juros prefixadas, dispensando a TR nas operações pelo SBPE, foi a medida do governo mais comentada pelo setor em 2006. Com a iniciativa, os juros dos financiamentos sem TR não mudarão mais após a concessão, independentemente de mudanças no valor da taxa. Como permite ao comprador calcular antecipadamente se será capaz de adquirir o imóvel, arcando com

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Atenção aos gastos extras Especialistas alertam a todo o tempo sobre os riscos e a cautela que se deve ter ao assinar um contrato de financiamento com o banco, para que o comprador não tenha prejuízo ou torne-se inadimplente no futuro. Por isso, é preciso informar-se sobre cada gasto extra que terá ao adquirir um crédito imobiliário, além das próprias parcelas; sobre os requisitos necessários, todo o procedimento legal e as taxas efetivas. Segundo especialistas, na assinatura do contrato, o mutuário gasta entre 4% e 5% do valor do imóvel só para pagar as obrigações com cartório, taxas de avaliação e impostos. Isso significa que, quem for financiar R$ 100 mil, desembolsará entre R$ 4 mil a R$ 5 mil somente com o Imposto sobre Transmissão de Bens Intervivos (ITBI), cartório e taxa de avaliação, tudo isso de uma só vez no início do contrato. todas as parcelas fixas, a novidade pode colaborar com a diminuição da inadimplência. Entretanto, a opção pela taxa pré-fixada pode ser prejudicial em médio e longo prazo já que, na prática, os bancos acrescentaram nesses novos produtos a variação da TR aos percentuais já praticados nas linhas tradicionais. Como há uma tendência de continuidade na queda dos juros no Brasil, mais adiante esse acréscimo na taxa de juros pode sair mais caro para o consumidor do que se ele tivesse ficado à mercê da variação da própria TR.

“Minha Casa, Minha Vida”

O Governo Federal lançou em março deste ano o programa “Minha Casa, Minha Vida”, que pretende construir até um milhão de moradias para famílias com renda de até 10 salários mínimos nos próximos anos. Para que milhões de brasileiros tenham acesso à casa própria, serão investidos pelo governo R$ 34 bilhões. Deste número, R$ 25,5 bilhões virão dos cofres da União, R$ 7,5 bilhões do FGTS e R$ 1 bilhão do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES). 

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A assessoria jurídica do secovi-BA responde: Mande a sua dúvida ou pergunta para o e-mail: secovi-ba@secovi-ba.com.br

As assembléias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um 1/4 dos condôminos quites (art. 1.350, § 1º, e art. 1.355 do novo Código Civil).

Não. O art. 1.335, III, do novo Código Civil veda, expressamente, a participação e o voto do inadimplente nas assembléias gerais de condôminos.

Segundo o art. 1.350 do novo Código Civil haverá, anualmente, uma assembléia geral ordinária que tratará da discussão e aprovação dos temas seguintes: prestação de contas; previsão orçamentária; eventualmente: eleição do síndico ou alteração do Regimento Interno. Já as assembléias gerais extraordinárias serão realizadas quantas vezes forem necessárias, segundo o entendimento do síndico ou de 1/4 dos condôminos que estão quites com as despesas condominiais.

Se o síndico for condômino poderá discutir e votar todas as matérias constantes da ordem do dia. Entretanto, se a Convenção de Condomínio determinar, o síndico não poderá deliberar sobre as suas contas e a sua administração. Do contrário, o síndico poderá participar e votar sobre qualquer assunto colocado em pauta.

A quem compete convocar as assembléias condominiais?

Quantas assembléias deverão ser realizadas anualmente?

As assembléias podem ser realizadas sem a convocação antecipada de todos os condôminos?

O art. 1.354 do novo Código Civil diz que é obrigatória e imprescindível a convocação de todos os condôminos, na forma e prazo estabelecidos pela Convenção do Condomínio, sob pena de nulidade do ato.

As atas das assembléias precisam ser registradas?

Nem o Código Civil de 2002, tampouco a Lei de Condomínios, obriga o registro das atas de assembléias em Cartório de Títulos e Documentos. No entanto, é recomendável registrar as atas mais importantes como, por exemplo, as de eleição do síndico. O registro é recomendável também porque torna a decisão da assembléia pública e permite a reconstituição do livro de ata no caso de extravio.

O condômino inadimplente tem direito a voto nas assembléias?

O síndico pode votar nas assembléias condominiais?

E o inquilino tem direito a voto nas assembléias?

O inquilino não tem direito a voto, salvo se estiver munido de procuração, com finalidade específica para votar, do proprietário. Na ausência do proprietário ele terá direito de voto exclusivamente sobre itens de despesas sobre as quais contribui (participa) e embora munido de procuração, não terá direito de voto sobre despesas referentes a obras e investimentos, cuja responsabilidade é do proprietário.

Na defesa dos interesses comuns, o síndico necessita de prévia aprovação da assembléia para propor a ações judiciais cabíveis?

Não. A possibilidade de o síndico propor as ações no resguardo dos interesses comuns decorre do art. 1.348, II do novo Código Civil, bem como do art. 12, IX, do Código de Processo Civil, não carecendo, portanto, de autorização da assembléia para tomar a medida.

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Imóvel: o melhor negócio com aplicação mais segura I

Imóveis bem conservados e com valores compatíveis com a média do mercado sempre terão demanda

númeras são as possibilidades de investimento oferecidas pelo mercado, mas nenhuma tão segura e tão promissora quanto o investimento em imóveis. De acordo com o perfil do investidor, do volume de recurso disponível e do retorno do projeto, as alternativas de investimento podem ser bastante atraentes. “O investimento em imóveis sempre foi um bom negócio”, acredita Roque Bittencourt Lopes, diretor da administradora Bittencourt Lopes Imóveis e Condomínios. Segundo ele, o mercado imobiliário oferece inúmeras vantagens ao investidor, principalmente porque o investimento é feito em um ativo real, que tem valorização efetiva e permanente. O investidor imobiliário, entretanto, deve estar bem informado sobre o mercado de atuação e acompanhar de perto o seu negócio. Quem pretende ingressar nesse mercado deve ter uma boa dose de cautela e observar os seguintes fatores:

A assessoria certa

Esse, sem duvida, é o primeiro passo. A escolha de uma boa assessoria deve ser feita com cuidado. Somente um profissional qualificado é capaz de orientar o comprador, protegendo-o de um mau negócio, como, por exemplo, da compra de um imóvel acima do preço de mercado, mal localizado ou mal conservado. Por mais que o investidor tenha uma boa visão empreendedora, são os corretores e gestores imobiliários os profissionais mais capacitados para identificar nichos, orientar investimentos, conciliar interesses,

assegurar rentabilidade e sinalizar a devida valorização de seus ativos imobiliários, além de disponibilizar modernas ferramentas de gestão patrimonial, dentre outras ações.

A escolha certa

O imóvel - O bom investidor deve saber optar pelo produto certo, no local certo, no momento certo. Imóveis bem conservados e com valores compatíveis com a média do mercado sempre terão demanda no setor de locação. “Se, por exemplo, entre os residenciais, o produto que está mais valorizado é o quarto e sala na Pituba, é nesse perfil que ele tem que focar”, orienta Roque Bittencourt. Quanto à localização do imóvel, é normal que ocorra a valorização e desvalorização de certos bairros em decorrência das transformações da cidade. Por isso, segundo o administrador, “a pessoa tem que comprar na hora certa, receber os rendimentos e perceber quando deve vender, para que o imóvel não desvalorize”. O imóvel pode perder o valor também pelo mau uso e pela falta de conservação, razão porque, para se evitar que aconteça, é muito

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importante escolher e contratar uma boa administradora para fazer a gestão. Logo, o ideal é que, na hora de fechar o negócio, o investidor opte por construções de qualidade, de construtoras experientes, e com credibilidade e com o aval e a consultoria de quem conhece o mercado.

O preço

A determinação do valor do aluguel ou da venda é baseada nas condições de mercado, localização, conservação do imóvel, entre outros. O proprietário deve recorrer a uma avaliação profissional, seja de corretores de imóveis devidamente habilitados, de imobiliárias ou de gestores imobiliários com boas referências. Diferente dos outros profissionais, que não costumam cobrar pela avaliação, o serviço desses profissionais podem custar, conforme tabela do órgão de classe, não menos que 1% do valor do imóvel para venda, pois o Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica (PTAM) é muito rico em informações. Porém, alerta Kelsor Fernandes, diretor do SECOVI-BA, “se as taxas cobradas estiverem muito distantes das praticadas pelo mercado, desconfie. Afinal de contas é o seu patrimônio que está em jogo e o ‘barato’ pode sair muito ‘caro’”.

O aluguel

O investidor que tem seu imóvel administrado por uma empresa de primeira linha recebe, atualmente, significativos percentuais relativos à locação, muitas vezes maiores que os praticados pelo mercado financeiro, além do fato de ter seu patrimônio segurado com a devolução do bem, limpo, pintado e asseado.

O cenário certo

O setor imobiliário vive uma de suas melhores fases nas últimas décadas. Em 2008, a construção civil efetuou 197,9 mil contratações, um crescimento de 10,67% em relação a 2007. Operários, arquitetos, engenheiros, entre outros, estão se beneficiando com o crescimento do setor. A perspectiva é que este número chegue a 1,7 milhão até 2010. Segundo uma pesquisa realizada pela Fundação Getúlio Vargas, o fluxo anual de crédito imobiliário, que era de 16 bilhões em 2006, crescerá para cerca de 40 bilhões até 2010. Além disso, se as empresas de crédito imobiliário conseguirem

prolongar os anos de duração dos empréstimos com juros fixos, a demanda poderá incluir mais de 1,5 milhão de famílias. De acordo com dados da Superintendência de Estudos Econômicos e Sociais da Bahia (SEI), autarquia da Secretaria do Planejamento, o setor da construção civil lidera a geração de empregos com carteira assinada na Bahia em 2009. O saldo de 10.426 novas vagas abertas de janeiro a julho deste ano está acima do saldo de vagas criadas pelo setor no mesmo período de 2008 (10.294) e representa cerca de 31,7% do total das vagas abertas no estado (32.890) no ano. A Bahia foi responsável por 60% dos postos formais criados na construção em 2009 no Nordeste. É hora de investir em imóveis. Afinal de contas, não existe nenhum papel mais seguro que uma escritura, aconselha Sérgio Sampaio. 

Não existe nenhum papel mais seguro que uma Escritura

Entrevista

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Waldomiro Azevedo Silva

aldomiro Azevedo Silva é advogado, especialista em Direito Imobiliário, professor da Unifacs, autor de livros sobre Direito Imobiliário e professor emérito da Escola Superior de Advocacia Orlando Gomes da OAB/BA (Esad). Confira a entrevista que ele concedeu ao SECOVI-BA.

P: O que o motivou a especializar-se na área do Direito Imobiliário? R: Essa área sempre me fascinou. Há 30 anos, achei a área do Direito Imobiliário muito interessante e comecei a me dedicar a ela com livros escritos e sistematização da matéria. O nosso livro (Curso Prático de Direito Imobiliário) foi um dos primeiros a respeito do assunto publicado no Brasil. P: Há muitos processos relacionados à área imobiliária na Justiça? R: Sim, muitos. Principalmente os processos que caminham contra o Sistema Financeiro da Habitação (SFH). Só aqui em Salvador, já ultrapassaram a casa dos 20 mil processos. P: A Lei n°. 9.514/1997, que institui o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI), é a mais atual legislação aplicada à área? Ela é adequada à atual situação do mercado imobiliário brasileiro? R: A Lei n°. 9.514, de 1997, trouxe uma expectativa de que não sairia “da prateleira”. Não é uma legislação plausível, boa para o mutuário, porque é uma legislação mais severa. É um contrato mais forte que o SFH, e que agora está sendo imposto. A pessoa vai ao banco fazer um financiamento e a instituição oferece a ela um contrato do SFI.

Ela, obviamente, terá que assinar; é pegar ou largar. Mas esse sistema de financiamento traz em si próprio dificuldades muitas. Primeiro, é um contrato que diz que as partes vão afiançar a forma de correção do saldo devedor, do empréstimo. Ora, isso não é possível. Sabemos que quem acaba ditando as normas de como aquilo vai ser corrigido é sempre o banco, que possui um poder economicamente maior. Há também um grave problema: vem escrito no próprio contrato do SFI que ele é um financiamento que pode ser trabalhado com a aplicação da tabela price. Isso não é uma coisa agradável, porque a tabela price, como se sabe, vai dar um “plus” nos juros aplicados, que vão passar do limite de 10% ao ano, trazendo indubitavelmente prejuízos para os usuários que aquiescerem a esse sistema. P: O crescimento habitacional no Brasil nos últimos anos está relacionado a melhorias no sistema de financiamento imobiliário? R: O desenvolvimento do mercado imobiliário no nosso país é sempre de altos e baixos. Há momentos que ele evolui e outros que não. Para dizer que isso tem relação com os financiamentos, antes é preciso analisar. É claro que quando o banco ou o governo tem

em seus estoques mais dinheiro para investir na aquisição da casa própria, fomenta-se a construção civil, aumenta o número de imóveis construídos, como tivemos nos últimos anos. Mas essa corrida para os imóveis foi consequência do SFH e não do SFI. Este último ainda é desconhecido do grande público. P: Todos os níveis sociais podem sentir o efeito dessas melhorias, ou existe uma classe mais privilegiada? R: Essas melhorias deveriam ser sentidas por todas as classes sociais. Mas a classe de menor renda só consegue participar disso quando o governo lança modalidades de financiamento específicas para ela. Não é nem o SFH nem o SFI, são programas governamentais que a favorecem. Já a classe média e também grande parte da classe alta foram favorecidas pelo SFH. É um sistema financeiro que dá grande oportunidade ao sujeito de se recompor se ele atrasar uma, duas ou três prestações. O SFH dá oportunidade para que o sujeito se reabilite. Já o SFI só vai poder servir mesmo às classes economicamente mais fortes. Ele traz em si mecanismos que fazem as prestações mais altas e que permitem a devolução do imóvel em face da inadimplência de forma muito

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mais rápida, sendo, então, favorável aos bancos e às grandes construtoras. P: Existe, então, desvantagem em adquirir imóveis pelo SFI? R: Não há propriamente uma desvantagem. Quem vai tomar um financiamento pelo SFI deve ter muito cuidado. Porque no SFH há inúmeras possibilidades para se recompor. Quem de nós não já teve ou pode ter em sua vida uma dificuldade financeira? No SFH, até que o imóvel chegue à fase de leilão, o indivíduo terá um largo espaço de tempo para se recuperar e salvar o seu imóvel. Isso já não é algo que acontecerá no SFI. Nele, o indivíduo só vai ter 15 dias para solucionar o problema. Uma vez atrasada a prestação, ele receberá uma carta de cobrança não do banco, mas do cartório imobiliário em que está registrado aquele contrato. É o oficial do cartório que fará a cobrança através de um documento. Se em 15 dias ele não efetuar o pagamento, a própria Lei n° 9.514/1997 permite ao oficial passar o imóvel para o nome do credor. P: E as parcelas já pagas pelo mutuário são restituídas? R: Somente em Juízo ele poderá conseguir de volta essas parcelas. Não há um fator determinante que faça com que o órgão devolva as parcelas pagas. O indivíduo terá que ir a Juízo fazer o reclame, porque há realmente uma injustiça nisso: você acaba pagando determinada quantidade de prestações, o banco fica com seu dinheiro e você fica sem nada. Então, nada mais justo que o juiz determine ao banco que devolva ao sujeito, de forma corrigida, o que ele pagou. P: E existe alguma jurisprudência que trate especificamente desse assunto? R: Sim, já há. O nosso povo que não está muito acostumado a isso. Acha que o imóvel indo a leilão, não há mais recurso algum. Mas há.

P: Existem, então, meios jurídicos para evitar a perda do imóvel? R: Sim, existem. Por exemplo, você está sofrendo alguma ação do SFH para devolver o seu imóvel, que vai a leilão porque já houve a execução judicial da dívida. Antes disso, você pode pedir ao advogado para que indique um calculista, que deverá calcular e verificar que o valor que você deve ao banco não é R$ 100 mil, mas é um valor inferior, talvez R$ 20 mil. Então você entra em juízo para explicar ao juiz responsável por aquela execução que o seu débito não é de 100, mas de 20, e que é esse valor que você quer pagar, desta ou de outra forma. Você pede, então, a suspensão do leilão ou a suspensão da execução, se for o caso. Tendo isso, você cumpre a obrigação com a qual se comprometeu e a vida continua. É claro que este mecanismo jurídico pode variar, mas, na simplicidade, ele funciona assim: o sujeito aponta ao juiz que seu débito é menor e que ele quer pagar esse valor menor. É evidente que o juiz, com seus aparatos, mandará examinar os cálculos por um setor específico de cálculo da Justiça para averiguar se aquele apresentado pela defesa está correto ou não. Estando correto, ele manda depositar o valor e a questão está quase encerrada, e você não perde o imóvel. P: E se o agente financeiro executar o contrato, há possibilidade de perda do imóvel? R: Há possibilidade sempre. Se ele o executa, você tem que apresentar, por meio de seu advogado, os embargos daquela execução. Informar que o que está executando é um número muito maior. No cálculo do banco, há uma visão distorcida. Ele sobrecarrega um valor que é maior que 10%. O SFH só permite que seja 10%, mas o banco, ainda que aplique um juro menor que 10%, o aplica junto com a tabela price, que eleva os juros acima do permitido. Nos cálculos do banco, internamente, quando ele vai acertar

o seu saldo devedor, deveria primeiramente ser observado o valor das prestações pagas, o que restasse seria então sobrecarregado de juros. Mas, na prática, não é assim. Os bancos fazem o inverso, numa situação absolutamente cruel, que causa para o sujeito um saldo devedor muito grande. Não há quem suporte uma situação dessas. P: O que é o resíduo? E como saber se o meu contrato vai ter ou tem resíduo? R: Resíduo, segundo o dicionário, é uma coisa infinitamente menor de uma coisa maior. Todavia, o sistema financeiro está invertendo e fazendo do resíduo algo infinitamente maior que o débito que você tinha. Então, na verdade, o resíduo é o aumento nos números de seu financiamento, do seu saldo devedor ou de suas prestações, que, devido à impossibilidade de aplicação do índice no dia correto, por questão de vencimento e data, o banco é obrigado a aplicar lá na ponta. Mas essa diferença ele cobra com juros e correção monetária. Então, ele finalmente pega essa diferença de saldo devedor e chama de resíduo. Para saber se o contrato tem resíduo ou não, é simples: todo contrato do SFH que disser que contém uma coisa chamada FCVS (Fundo de Compensação das Variações Salariais), contendo esse Fundo, quer seja um resíduo pequeno ou imenso, não interessa: é o Fundo que vai pagar, e não você. Mas se seu contrato não contiver o FCVS, quem vai responder pelo resíduo é você. Aí, então, no final fica o desequilíbrio emocional e financeiro, e o caminho para busca de uma solução disso ainda tem sido o Juízo. É de se enaltecer juízes e a Justiça brasileira que têm procurado solução para o problema, nesse difícil momento da vida do mutuário. Mas a Justiça precisaria ser mais célere na entrega dessa tão esperada solução por intermédio do processo, o que ainda não conseguiu. 

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