Edição de Abril/2008

Classíndico www.sindiconews.com.br ANO XVII - Nº 201 - ABRIL/2008

VEJA PÁG. 16

sindiconews@sindiconews.com.br

GRATUITO PARA SÍNDICOS DE EDIFÍCIOS

25.000 EXEMPLARES - SÃO PAULO

Segurança A iluminação e a sinalização de emergência são imprescindíveis para a proteção dos moradores.

Pág. 04

Legislação Conheça a importância da atualização das convenções condominiais.

Pág. 07

Reforma Realize reformas no condomínio sem ter as conhecidas dores de cabeça.

Págs. 08 e 09

Financeiro FOTO: Caio Castanho / 2008 - Paraíso

O síndico deve fazer uma análise minuciosa na pasta de prestação de contas mensal, que é enviada pela administradora.

Pág. 10

Classificados Mais de 40 seções de produtos e serviços à disposição do seu condomínio.

02 Abril/2008

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Editorial Classíndico www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br

Publicação mensal da SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Jornal Classíndico Rua Domingos de Morais, 1794 - Cj. 13

Vila Mariana - 04010-200 - São Paulo - SP

PABX: (11) 5573-0333 Tiragem - 25.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras.

Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral.

Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de São Paulo, Taboão da Serra, Guarulhos, Osasco, Mogi das Cruzes, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema.

Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda Impressão: Comercial OESP Gráfica - Nascimento MSN: nascimentocelso@uol.com.br celso.nascimento@grupoestado.com.br

9168-8258 / 3856-2401 / 3856-2424 Outras Praças de Publicações Associadas: P. Alegre - RS ............... (51) 3023.3675 Diretor: ...............................Airton Roxo J. Pessoa - PB ............. (83) 3044.7100 Diretor: ............................ Inaldo Dantas Recife - PE ................... (81) 3221.9083 Diretor: ............................ Inaldo Dantas Natal - RN ..................... (84) 3223.5593 Diretor: ............................ Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP.... (17) 9708.2506 Diretor: .........................Hércules Garcia Fortaleza - CE .............. (85) 3254.7415 Diretor: ............................ Inaldo Dantas Brasília - DF ................. (61) 3226.8810 J. Síndico .............. (Fundação: Abril/84) Diretor: .............................Vicente Vecci Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora Ltda A Santa Luiza Editora Ltda não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas.

A Santa Luiza Editora Ltda tem o direito de não editar publicidade sem fundamentar motivação de recusa.

No mês de março, homenageamos as mulheres e refletimos o crescimento feminino na sociedade. O mês de abril tem algumas datas importantes para a reflexão de toda a sociedade. Síndicos e síndicas, se puderem, recortem ou tirem cópia deste texto e coloquem no quadro de avisos do condomínio. Esta será uma ação cultural e difusora de conhecimento.

Começamos pelo dia 19 de abril, o Dia do Índio, que foi criado durante a realização do I Congresso Indigenista Interamericano no México, em 1940. Os índios foram convidados, mas recusaram. Mais tarde, convencidos da importância do Congresso na luta pela garantia de seus direitos, os índios resolveram comparecer. Essa data se transformou no Dia do Índio.

Infelizmente, nosso país e toda a sociedade civilizada não dão importância a essa data. Pior ainda, não respeita os nativos brasileiros. Enquanto não houver respeito aos índios, podemos esquecer todo o discurso de viver em paz com a vizinhança ou respeitar o direito dos outros moradores do condomínio, pois quem não reconhece as próprias raízes, não tem como viver em harmonia com o semelhante.

O mártir da independência morreu em 21 de abril de 1792 e essa data passou a ser comemorada como feriado nacional a partir de 1890. Tiradentes é um exemplo heróico, que desafiou a Corte e morreu lutando por um Brasil independente. Entre todos os seus companheiros presos, Joaquim José da Silva Xavier foi o único que não recebeu clemência da rainha dona Maria I.

O próximo dia 22 é a data do descobrimento do Brasil.

Em 1500, após quarenta e quatro dias navegando, a frota de Pedro Álvares Cabral vislumbrava a terra mais bela do mundo. O primeiro contato amistoso como os nativos ocorreu em 23 de abril. O capitão Nicolau Coelho, veterano das Índias e companheiro de Gama, foi até a terra, em um batel, e encontrou dezoito homens pardos, nus, com arcos e setas nas mãos. Coelho deu-lhes um gorro vermelho, uma carapuça de linho e um sombreiro preto. Em troca, recebeu um cocar de plumas e um colar de contas brancas. O Brasil, batizado Ilha de Vera Cruz, entrava, naquele instante, no curso da história.

Daquele paraíso restaram apenas resquícios. Os últimos quinhentos e oito anos

foram de desrespeito ao meio ambiente, falta de amor ao país e de esquecimento dos valores culturais. Está na hora de tentarmos resgatar um pouco da harmonia daquele país sem violência e com uma vida de amor e lealdade.

Os feriados são muito convenientes para descansar e viajar, mas também podemos refletir um pouco sobre a rica história brasileira.

Assim, o cotidiano poderá ser muito mais fácil de ser vivido. Lembre-se, o respeito com o próximo é a base para o convívio em sociedade.

O síndico que deseja saber mais sobre algum assunto específico e quiser sugerir matérias, mande um e-mail para sindiconews@sindiconews. com.br , que analisaremos sua proposta de pauta e retornaremos seu contato. Obrigado.

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Abril/2008

Terceirização

Jurisprudência

Por uma terceirização segura!

O artigo publicado no mês passado sobre os “cuidados com a contratação da terceirização!” teve grande repercussão junto aos síndicos de condomínios. Em vista do número de telefonemas, damos abaixo maiores informações a respeito da Operação Gênese.

Cerca de 200 auditores da Receita Federal, conjuntamente com equipes de fiscalização das Secretarias da Receita Federal e da Receita Previdenciária, envolvendo também órgãos do Estado e do Município de São Paulo, estão examinando indícios de possível sonegação de mais de R$ 500 milhões, supostamente praticados por 400 empresas, das quais 240 são prestadoras de serviços. Estima-se que só as fraudes de empresas desse setor envolvem cerca de 26.100 empregados.

A fraude consiste em inflacionar as despesas com folha de pagamento e, assim, pagar menos imposto, e declarar folha de pagamento bem menor para apuração dos encargos previdenciários, reduzindo o valor dos encargos e contribuições obrigatórias. A prática de pagar parte dos salários em dinheiro, sem qualquer registro na folha de pagamento, é comum dentre as empresas do setor, prejudicando diretamente os empregados. Depositam menos FGTS sobre o salário, e pagam menos 13º salário, férias anuais, etc., e recolhendo menos encargos e tributos sobre salários. As empresas que descontaram contribuições previdenciárias de seus empregados, sem repassar esses valores ao fisco, poderão

ser indiciadas criminalmente por apropriação indébita.

Pelos riscos envolvidos, insistimos que a prática de se escolher empresa pelo menor preço é um equívoco, pois, poderá resultar em ações trabalhistas ou mesmo em indenizações substanciais para o condomínio, na hipótese da empresa vir a ser condenada. A melhor maneira de se certificar de que a empresa terceirizadora não paga salário em dinheiro por fora da folha, é telefonando ou visitando condomínios dados como referência, e conversar inclusive com os próprios empregados. É a oportunidade para constatar como os salários são pagos, e da experiência que estão tendo. Confira, também, se a empresa cumpre, de fato, to-

03

dos os serviços oferecidos na proposta, como supervisão 24 horas, se tem porteiros folguistas, conexão via rádio com as portarias, etc.

A terceirização de serviços em condomínios é altamente vantajosa pelo fato de permitir a substituição de antigos empregados por outros mais qualificados, além de se obter importante redução nos custos com pessoal. Se você está convencido de que essa é a melhor solução para o teu condomínio, vale a pena investir um pouco do seu tempo em selecionar empresa realmente profissional, que está no mercado pensando no longo prazo, preocupada com sua imagem e, principalmente, com a satisfação de seus clientes.

Etore Fuzetti etore@replaceporterceirizado.com.br

Multas Percentual de 20% (vinte por cento) - convenção condominial - omissão - fixação em assembléia geral - admissibilidade - percentual de 2% (dois por cento) previsto no Artigo 1336, inciso i, § 1º, do Código Civil (lei 10406, de 10 de dezembro de 2002) - aplicação a partir da vigência do Código Civil - necessidade Na multa moratória, prevalece o percentual de vinte pontos fixados em assembléia geral, suprindo omissão da convenção, até a vigência do Código Civil de 2002, quando se reduz a 2%.

Ap. s/ Rev. 849.225-00/0 - 4ª Câm. - Rel. Juiz CELSO PIMENTEL - J. 18.5.2004.

Loteamento Condomínio fechado Proprietário de lote - Taxa Se o proprietário de um lote de terreno adere a uma convenção para administrar e melhorar o loteamento, está obrigado a pagar a cota das despesas na manutenção do chamado “condomínio fechado”. (TACiv-RJ, 7ª Câm. Cív. Apel. 8.434/93.

Rel. juiz Gonçalves de Miranda. Ac. unân. Reg. 25.04.94. Cond. Residencial Orla Azul Vs. José dos Santos). Em ADV, inf. Semanal 39/94, ementa 66.845.

Loja Loja - contribuição para despesas - obrigatoriedade É dever do proprietário de loja com direito a uso exclusivo de área comum de prédio contribuir para as despesas com a manutenção, limpeza, conservação e se-

gurança dos serviços instalados na referida área, não fazendo coisa julgada a sentença que, considerando situação de fata diversa, decidiu controvérsia entre as partes, dando a cobrança como indevida - arts 469, II, E 471, I, do CPC (TA Cív. RJ- Ac. unân da 5ª Câm.

Julg. Em 22-11-89- Ap. 11.216- Rel. Juiz Santon Costa).

Infiltração Direito de Vizinhança Infiltração Ação de condenação de condomínio de edifícios de apartamentos a realizar as obras necessárias à cessação das infiltrações e a pagar as perdas e danos resultantes da ruína da propriedade do outro condômino.

Demonstrado, através de prova pericial confiável e por meio de outros elementos de convicção, que as infiltrações são provenientes do apartamento do réu, merece confirmação a sentença que julgou o pedido do autor.

A circunstância de resultarem de vício de construção as falhas causadoras das infiltrações e, pois, dos danos, dá ao proprietário o direito de opor o fato ao construtor, para dele pleitear o que entender, a bem dos seus direitos, mas não lhe autoriza invocá-lo como escudo, para livrar-se da obrigação que lhe corre, de fazer cessar as infiltrações provenientes do seu apartamento e de indenizar os donos dela resultantes (Apelação Cível nº 80.833/89 - 8ª Câmara - Unânime - Rel. Juiz Wilson Marques - Julg.

Em 22-02-89).

04 Abril/2008

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Segurança

Síndico News responde

Iluminação e sinalização de emergência A sinalização e a iluminação bem instaladas podem garantir a vida de condôminos e funcionários em rota de fuga, no caso de incêndio. O corrimão nas escadas também auxilia na segurança dessas pessoas.

Tratam dos assuntos as instruções técnicas 18 (Iluminação de emergência) e 20 (Sinalização de emergência), do decreto 46.076/01, que institui o Regulamento de Segurança contra Incêndio das edificações e áreas

de risco para fins da lei nº 684, de 30 de Setembro de 1975 e estabelece outras providências.

Confira alguns trechos selecionados das instruções e mantenha o condomínio seguro.

IT-18 1 OBJETIVO  1.1 Esta Instrução Técnica fixa as condições necessárias para o projeto e instalação do sistema de iluminação de emergência em edificações e áreas de risco, atendendo ao previsto no Decreto Estadual nº 46076/01.  1.2 Adota-se a NBR 10898:1999 – Sistema de iluminação de emergência, naquilo que não contrariar o disposto nesta Instrução Técnica.  5.1.1 Deve-se garantir acesso controlado e desobstruído desde a área externa da edificação até o grupo moto-gerador.  5.1.2 No caso de grupo moto-gerador instalado em local confinado, para o seu perfeito funcionamento, deverá ser garantido que a tomada de ar frio seja realizada sem o risco de se captar a fumaça oriunda de um incêndio. 5.2 Os componentes da fonte de energia centralizada de alimentação do sistema de iluminação de emergência, bem como seus comandos devem ser ins-

talados em local não acessível ao público, sem risco de incêndio, ventilado e que não ofereça risco de acidentes aos usuários. 5.3 No caso de instalação aparente, a tubulação e as caixas de passagem devem ser metálicas ou em PVC rígido anti-chama, conforme NBR 6150:1980.  5.4 A distância máxima entre dois pontos de iluminação de aclaramento deve ser de 15m ponto a ponto.  5.4.1 Outro distanciamento entre pontos poderá ser aceito desde que atenda a NBR 10898:1999. 5.5 O CBPMESP, na vistoria, poderá exigir que os equipamentos utilizados no sistema de iluminação de emergência sejam certificados pelo Sistema Brasileiro de Certificação.

IT-20 5.3 Tipos de sinalização A sinalização de emergência divide-se em sinalização básica e sinalização complementar, conforme segue: 5.3.1 Sinalização básica A sinalização básica é o conjunto mínimo de sinalização que uma edificação deve apresentar, constituído

por quatro categorias, de acordo com sua função: 5.3.1.1 Proibição Visa proibir e coibir ações capazes de conduzir ao início do incêndio ou ao seu agravamento. 5.3.1.2 Alerta Visa alertar para áreas e materiais com potencial de risco de incêndio, explosão, choques elétricos e contaminação por produtos perigosos.  5.3.1.3 Orientação e Salvamento Visa indicar as rotas de saída e as ações necessárias para o seu acesso e uso. 5.3.1.4 Equipamentos Visa indicar a localização e os tipos de equipamentos de combate a incêndios e alarme 5.3.2.1 Rotas de saída Visa indicar o trajeto completo das rotas de fuga até uma saída de emergência (indicação continuada). 5.3.2.2 Obstáculos Visa indicar a existência de obstáculos nas rotas de fuga, tais como: pilares, arestas de paredes e vigas, desníveis de piso, fechamento de vãos com vidros ou outros materiais translúcidos e transparentes, etc.

As instruções podem ser lidas na íntegra no site www.bombeiros.com.br

Garagem

de cobrança com trânsito em julgado em nome do proprietário anterior, a ação já está em fase de execução e reconheceu a dívida como sendo do fulano. O condomínio pode cobrar esta dívida de mim por meio de uma nova ação? Na época da dívida, eu nem sequer estava na posse do apartamento. A dívida é de dois anos antes de eu comprá-lo

Moro num apartamento próprio. Não tenho carro e todos os apartamentos têm direito a uma vaga de garagem. O síndico não quer que eu coloque o carro dos meus hospedes na garagem, alegando que pessoas que não moram no prédio não podem usar as garagens, mesmo estando hospedados em sua casa.

Isso e correto? E mais: ele só tem uma vaga e estacioR: Segundo o art. 1.345 na dois automóveis. Isso é do Cód. Civil Brasileiro, o correto? adquirente de unidade resR: As unidades, tenham ponde pelos débitos do alieou não seus moradores au- nante, em relação ao contomóvel, usufruem igual- domínio, inclusive multas mente o direito à vaga de e juros moratórios.

No seu caso, como já há garagem destinada a cada uma delas. A entrada de ve- um transitado em julgado de ículos pertencentes a não ação contra o antigo poprietácondôminos (ou locatários) rio, o Condomínio não pode pode ser restringida, se cobrar esta dívida na justiprevisto na Convenção ou ça novamente contra você. no Regimento Interno. Po- Porém, caso na fase de exerém, neste seu caso, preva- cução de sentença o antigo lece o direito de proprieda- proprietário não pagar o de, ou seja, você pode débito, o imóvel respondeguardar veículos de seus rá, por se tratar de uma díhóspedes na sua garagem. vida “propter rem”, ou seja, Quanto ao fato do síndico da própria coisa (no caso, o estar estacionando mais de apartamento), facultando ao um veículo na garagem, ele credor, nesta fase, o direito deveria dar exemplo. Se só de requerer que o mesmo tem direito a uma vaga, não seja penhorado e levado a pode desrespeitar as nor- leilão (mesmo que se trate mas, muito menos quem de um único bem de famítem a atribuição de fazê-la lia), para que se quite o débito. Muito cuidado com cumprir. isso.

Dívida Comprei um imóvel que possuia dívida de condomínio, tendo ação

Inaldo Dantas Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com

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Abril/2008

Imposto de Renda em 2008

INDICADOR ECONÔMICO Meses

05

Salários

Inflação

TR

Poupança

Abril

R$380,00

0,04%

0,1272%

0,6278%

Maio

R$380,00

0,04%

0,1689%

0,6697%

Junho

R$380,00

0,26%

0,0954%

0,5959%

Julho

R$380,00

0,28%

0,1469%

0,6476%

Agosto

R$380,00

0,98%

0,1466%

0,6473%

Setembro

R$380,00

1,29%

0,0352%

0,5354%

Outubro

R$380,00

1,05%

0,1142%

0,6148%

Novembro

R$380,00

0,69%

0,0590%

0,5593%

Dezembro

R$380,00

1,76%

0,0640%

0,5643%

Janeiro/08

R$380,00

1,09%

0,1010%

0,6015%

Fevereiro

R$380,00

0,53%

0,0243%

0,5244%

Março

R$415,00

---------

0,0409%

0,5411%

** UFIR extinta em Janeiro/2001 *** Índice de inflação IGP-M da FGV

Obrigações Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 10 do mês subseqüente.

Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior.

Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa.

• Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%.

Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda.

Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.

Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.372,81 ............................................ isento --Acima de R$ 1.372,82 até R$ 2.743,25 ....... 15,0% ...... R$205,92 Acima de R$ 2.743,25 ................................ 27,5% ....... R$548,82 Abatimento por dependente:........................................... R$137,99 Salário Família março/2008 Até R$ 449,93 = R$ 23,08 por cota Acima de R$ 449,94 Até R$ 676,27 = R$ 16,26 por cota

INSS - Março Salário Contribuição (R$) ...........................................Alíquota Até R$ 911,70 ........................................................................... 8 % De R$ 911,71 até R$ 1.519,50 ................................................. 9 % De R$ 1.519,51 até R$ 3.038,99...............................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 3% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho 4,5% sobre a folha, contribuição de terceiros (Sesc, Senai, etc)

Piso Salarial Zeladores ......................................................................... R$ 636,00 Porteiro, Vigia, Cabineiro ou Ascensorista, Garagista,Manobrista e Folguista........................................................................... R$ 609,50 Faxineiro e demais ........................................................... R$ 583,00 Acúmulo de cargo ..................................................................... 20% Adicional noturno ...................................................................... 20% Horas extras .............................................................................. 50% Folgas trabalhadas e feriados ................................................. 100% Cesta Básica ...................................................................... R$ 65,21 ** o reajuste de 6% com vigência a partir de 1o de outubro até 30/09/08.

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Abril/2008

Artigo

Administrativo

Retalhos As águas de março rolaram na vidraça deste nosso cantinho do jornal e prepararam o caminho para o outono; o planejamento da natureza, durante as quatro estações, é executado com detalhes previstos, no entanto, sofre mudanças e alternâncias, durante o período em que estão vigendo.

Portanto, nada acontece ao acaso.

O cotidiano do síndico também se alterna ou modifica, de acordo com o que for estabelecido no conjunto formado pela filosofia, política e planejamento de segurança.

A filosofia de segurança do condomínio carece primordialmente do entendimento e plena aceitação, por parte dos moradores e funcionários, das idéias e orientações preconizadas.

A política de segurança é quem estabelece caminhos a serem seguidos na tomada das decisões e o modo de agir em situações não desejadas.

O planejamento, independentemente de outras definições, pode ser: Estratégico: normatização da política de segurança. Tático: indica os meios a serem utilizados no sistema.

Técnico: especifica equipamentos, instalação e manutenção. Operacional: elabora os procedimentos, a forma de execução, manuais, panfletos, jornal interno.

Instrução (ensino e educação): estabelece programas de informação, palestras, cursos, debates, seminários, reciclagem.

Cada item desses deve merecer um arquivo sempre atualizado, para consulta rá-

pida e imediata; esse procedimento evitará que a administração fique esparsa, vire colcha de retalhos, com idéias e problemas colocados para o síndico, de modo aleatório, sujeitas ao acaso.

O síndico é chamado “para apagar focos de incêndio” Para minimizar essa característica prejudicial, há que se elaborar o plano de contingência, a espinha dorsal de qualquer conjunto.

O trabalho organizado e planejado propicia mudanças e alternâncias, ações de pronta resposta ao alcance de todos. É preciso que os senhores síndicos estejam sempre assessorados pelo consultor de segurança, que indicará as linhas de pensamento na busca do melhor consenso.

Manter-se em alerta constante, quer dentro ou fora das linhas divisórias, com medidas de segurança atualizadas para pronta resposta.

O marginal não dorme, acostumado ao regime carcerário, onde o dormir pouco, ou ficar acordado, é primordial para se manter vivo, faz com que esse indivíduo adquira esperteza e aprimoramento das técnicas criminosas. Observar o alvo horas a fio, dias e noites, não é tarefa difícil.

O avanço tecnológico, as comunicações rápidas ao alcance de todos, chamamentos para a vida fácil e de riquezas fazem pessoas se tornarem estrategistas, infelizmente usando a inteligência para o mal.

Notem que o bandido age com superioridade de pessoal e meios, contra a inferioridade dos defensores. Na reali-

dade, ele está sempre atento, deixou de lado a sandália, o pé de chinelo e usa, agora, sapato de cromo, terno, gravata, roupas de grife, automóveis importados (nem sempre roubados), se vale das técnicas avançadas na informática, que estão ao alcance de qualquer pessoa.

Ousadia é outro fator em crescimento. Grupos que se disfarçam de policiais em falsos bloqueios, ou abordagens nas rodovias e ruas da cidade, não hesitam em matar qualquer um que se interponha no caminho. Lembrar de que o perigo existe, é real, está próximo de nós à espreita do melhor momento para atacar. É preciso estar informado, educado na maneira de agir diante de situações de perigo, mudar comportamentos viciosos (usar celular na rua, no semáforo, portar ostensivamente objetos de valor, comentar a respeito do sistema de segurança do prédio em que mora, ou trabalha). Confiar na ajuda da Polícia. Não deixe de elaborar o Boletim de Ocorrência, sempre que sofrer alguma ação criminosa.

Tenha em mente que as notícias tendenciosas contra as autoridades se constituem em vantagens para os meliantes. Aceitar e divulgar o descrédito causado por maus policiais fará bem ao crime.

Para um policial que pratica ato desonroso, há uma centena de outros bons e honestos, que morrem em defesa da sociedade, lutam com inferioridade de meios, mas cumprem o dever.

Não seja um pessimista.

Odair de Oliveira Conceição Consultor de segurança gedeaorace@hotmail.com ou cmhoracio@uol.com.br

Condomínios: Acomodação dos condôminos Oscar Niemeyer, ao completar recentemente cem anos de idade, declarou: “A vida é só um minuto. Devemos vivêla de forma mais decente”.

Infelizmente, algumas pessoas não pensam assim.

Candidatam-se ao cargo de síndico, com o firme propósito de desviarem recursos para os seus bolsos. É freqüente condôminos descobrirem, depois que o síndico deixa o cargo, superfaturamento de obras, recibos sem valor nas prestações de contas, ações judiciais propostas contra o condomínio que não foram comunicadas antes a eles.

E o pior é que as contas do síndico, que devem ser obrigatoriamente prestadas à Assembléia, anualmente, em geral foram aprovadas.

Há, também, casos em que não há má-fé, mas absoluta incompetência, como síndicos que assinam acordos sem consultar previamente os advogados, assinam confissões de dívidas com fornecedores sem que o prédio tenha provisão suficiente, o que acarreta execução contra o condomínio, e assim por diante.

A maioria das pessoas é honesta e competente e é preciso salientar que são dignos de elogios os que se candidatam ao cargo de síndico, doando grande parte de seu tempo para prestar serviços, muitas vezes sem qualquer ônus, à comunidade condominial.

Nosso objetivo é chamar a atenção para que os con-

dôminos fiquem atentos e fiscalizem a administração do condomínio, a fim de que não sejam obrigados a pagar pela má-fé ou incompetência alheia.

O que ocorre, na maioria dos casos, é que os condôminos se acomodam. É freqüente ouvir frases como: “Já passou. Vamos olhar daqui para a frente”. “Se propusermos uma ação vai demorar muito, não compensa”.

“Vamos deixar pra lá”. “Vai sair muito caro”.

O problema é que atitudes como essas encorajam os que pensam diversamente de Oscar Niemeyer. Se não dá em nada, eles farão o mesmo em outros prédios.

Importante ressaltar que os condôminos (e principalmente o Conselho Consultivo ou Deliberativo) devem examinar as contas previamente, ler os balancetes que recebem, e não aprová-las nas assembléias, simplesmente para passar para outro item da Ordem do Dia. Todas as dúvidas devem ser encaminhadas, no decorrer do ano, para o síndico ou para a administradora do condomínio, e ser suficientemente esclarecidas.

E é bom lembrar que a assembléia pode destituir o síndico, como está previsto no artigo 1.349 do Código Civil, “que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio”.

Daphnis Citti de Lauro Advogado, e-mail: dclauro@aasp.org.br

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Abril/2008

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Legislação

Nova gestão em condomínio Que os novos síndicos, subsíndicos e conselheiros, recém eleitos, bem como os reeleitos, tenham uma gestão segura, tranqüila, eficaz, próspera e dignificante, com muito amor e paciência pessoais!

Coragem e devoção não lhes faltam. Poucas experiências ou conhecimentos na administração condominial não impedem uma excelente gestão. O mais importante será o preparo para o desempenho nos nobres encargos e há bastante tempo e condições para isso. Observem o seguinte.

A dinâmica de vida em condomínio vai lhes exigir, bem como aos condôminos, a relação mais sóbria possível, de modo a evitar uma tensão emocional e conturbadora da vida social. Por quê?

Infelizmente, nem todos pensam nas outras pessoas.

No dia a dia, em condomínio, muitos não se preocupam em praticar ou demonstrar a boa educação, gentileza, elegância, cooperação, paciência, solidariedade, compaixão, perdão, amor e outros bons sentimentos humanos.

Mas, tais pessoas não poderão agir no condomínio com a liberdade que imaginam possuir, por exemplo: falta de cuidado em geral, segurar porta de elevador, fazer barulho dia e noite, criar “pit bull” em apartamento, deixar que odores se

espalhem aos vizinhos, entre outras.

Situações como essas são nocivas aos demais condôminos ainda que os infratores não reconheçam.

Nos condomínios edilícios são obrigatórias as regras que restrinjam a liberdade pessoal, evitando que os direitos e sossegos alheios sejam prejudicados. Tais regras são as Convenções de Condomínio e jamais será possível administrar um condomínio com as cláusulas defasadas pelas mudanças sociais e pelas novas leis civis e monetárias. Não há mais correção monetária trimestral, nem mensal, pela ORTN, BTN, OTN, SALÁRIO MÍNIMO, etc., para os débitos ou rateios, como se fazia no passado. O novo Código Civil traz novidades! Não será mais válida a Assembléia Geral sem convocação total dos condôminos. Há mais tipos de “quorum” nas assembléias. O inadimplente, que reitera o atraso no pagamento das cotas deve responder por multas acima de 2% ou de 20% do valor devido. É isso mesmo.

Ele será multado em até 5 (cinco) vezes o valor da sua última cota e não mais poderá, anualmente, comprar um carro “zero” ou viajar ao exterior, pois a multa e correções superarão os encargos bancários, financiamentos ou cartões de crédito.

Outros casos de descumprimento dos deveres condominiais devem ser ajustados nas convenções. Assim, não precisarão de assembléias especiais para deliberação das novas punições.

Os ANTI-SOCIAIS, que impedirem, repetidamente, a convivência pacífica dos moradores, nas assembléias gerais, garagem ou nos próprios lares, mediante agressões físicas ou verbais, perturbações sonoras, a qualquer hora do dia ou da noite, e outros incômodos incessantes, devem ser mencionados nas convenções para recebimento das multas em até 10 vezes o valor da última cota.

Há outras hipóteses de reação geral e extrema que devem integrar na Convenção, contra esses anti-sociais: o imediato afastamento judicial de suas moradias e a decretação da venda de seus imóveis, para proteger aqueles que zelam pelo bem estar, saúde, segurança e a paz social coletiva.

Senhores Síndicos e Condôminos! Está enganado quem pensa não ser necessário atualizar a Convenção de Condomínio. Sem atualizarem a Convenção de Condomínio, com disposições jurídicas próprias, o que farão diante de cada ponto legal, abaixo, a ser enfrentado? a) Novo “quorum” para instalação, composição da Assembléia;

b) Votos por condôminos, por unidade ou fração ideal; c) Valor de multa pela gravidade da infração cometida; d) Convocação de condômino com endereço ignorado por todos, etc.; e) Suspensão da cobrança ao condômino desempregado ou em dificuldades financeiras; f) Latido constante de cão; permanência de “pit bul” ou outro cão perigoso no condomínio; g) Condômino briguento; barulho e gritaria, dia e noite, de morador; usuário de droga; h) Alteração de varanda ou fachada, com obra ou pintura;

i) Utilização exclusiva de área comum; j) Aluguel ou venda de vaga de garagem para estranhos ao condomínio; Com as novas alterações convencionais, as soluções administrativas serão mais rápidas, sem intervenção do Poder Judiciário, ou então, quando for o caso, o juiz julgará melhor a questão se os direitos e obrigações constarem na Convenção e não pelos absurdos que os infratores costumam alegar.

Róberson Chrispim Valle – robersonvalle@globo.com Advogado e Coordenador Adjunto da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/SP – Subseção de Santo Amaro – Março/08

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Reforma

Reforme sem ter dor de cabeça

Pisos É certo que a manutenção e recuperação de pisos já existentes consistem em solução ideal antes de qualquer substituição, pois é muito menos onerosa, evita transtorno comum às reformas, interdições e até possíveis interferências com as partes hidráulica e elétrica do edifício, quando o trabalho é executado por desatentos. É sempre muito importante atentar para todos os detalhes no que tange à escolha do piso adequado, qualidade do mesmo, idoneidade da empresa prestadora de serviço, etapas de manutenção, conservação, etc.

Existem diversos “efeitos” e tratamentos que conferem beleza e singularidade aos pisos em geral, como o dito “brilho molhado”, conseguido por meio de uma aplicação de produto especial, bem como diversas alternativas de revestimentos bastante originais, na maioria das vezes concebida por arquitetos ou decoradores. Contudo, é preciso muita atenção para a “mistura” das pedras. Embora o efeito possa ser maravilhoso, muitas vezes se torna inviável na hora da conservação e limpeza.

As fitas anti-derrapantes são usadas quando se opta por pisos que tornam-se escorregadios, embora sujeitas aos descolamentos iminentes. Também é possível “flamear” alguns pontos do mesmo piso (geralmente o mármore ou granito em áreas externas) para se evitar a derrapagem.

a intenção de consertar antenas ou realizar outros serviços. Periodicamente, é necessário observar também se as telhas estão bem parafusadas e presas ao madeiramento, que deve estar em bom estado e imunizado contra cupins.

No caso das infiltrações comprometerem a laje, a estrutura do prédio poderá ser a danificada. Isso causaria Telhado um prejuízo financeiro elevaA maioria dos problemas do ao caixa do condomínio. detectados nos telhados ocor- Muitos edifícios verificam os

sionada e executada, dispensa qualquer tipo de impermeabilização de laje. Ela pode ser metálica ou de madeira. Na segunda opção, a matéria prima recebe um tratamento, que inibe a ação nociva da umidade e pragas urbanas, como o cupim, por exemplo.

Fachada O descaso com a conservação da fachada tem como resultado as infiltrações, o comprometimento de ferra-

Quando aprovadas em Assembléia Geral, as reformas feitas em áreas do condomínio devem seguir alguns procedimentos para que tudo ocorra da melhor maneira possível e com a qualidade desejada. Para isso, o planejamento é imprescindível.

Sem planejamento, pesquisa de mercado e busca de orçamentos justos, o síndico pode jogar fora toda a obra, além de expor os moradores aos riscos fiscos e financeiros.

As reformas de pisos, telhados, fachadas e as pinturas são muito comuns.

Para auxiliar os síndicos e síndicas, separamos importantes procedimentos que devem ser seguidos nestes tipos de manutenção. re em função de telhas soltas, calhas e rufos enferrujados, ou até furados, sempre que esses elementos não sofreram tratamento antiferrugem.

Além disso, muitas vezes os bocais e prumadas de coleta de água pluviais são insuficientes ou estão obstruídos.

Por se tratar de uma região bastante delicada da edificação, é comum que pessoas não habilitadas acabem quebrando telhas, com

problemas durante o este período de chuvas. Entretanto, os defeitos deveriam ter sido detectados antes, para que, com calma e sem atropelos, o síndico pudesse providenciar uma empresa de manutenção de telhado. O ideal é realizar os reparos durante a estiagem do inverno.

O telhado pode ter uma vida útil de até 40 anos, e sua manutenção não é das mais caras. A estrutura, bem dimen-

gens, os problemas na estrutura da construção e a desvalorização do imóvel. O envelhecimento causa o desmanche, proporcionando o perigo de queda de partes do emboço (a primeira camada de argamassa, o de cal, na parede, e que serve de base ao reboco). Como foi dito na edição anterior, se algum material cair sobre pedestres ou destruir algum carro, o síndico responde judicial-

mente. O mesmo acontece caso as medidas de seguranças cabíveis não forem adotadas durante reformas executadas de frente para a via pública.

Os serviços de pintura e restauração das fachadas podem ser executados em qualquer época do ano. Entretanto, é mais recomendável entre abril e setembro.

Esse é o período de maior estiagem. Em tempos chuvosos podem ocorrer perdas de material por chuvas repentinas ou descontinuidade dos serviços em função da umidade. Por isso, o síndico bem preparado saberá a hora certa de contratar.

Existem dois tipos de reformas dessa natureza, o técnico e o estético. O primeiro consiste na manutenção do bom estado de conservação de sua estrutura, priorizando o tratamento de ferragens, recomposição de emboços, aplicação de selador e reparos de fissuras e rachaduras. O estético utiliza técnicas de pintura e restauração, visando ressaltar a beleza da construção, com a finalidade de valorizar ainda mais o imóvel.

Muitos síndicos se questionam sobre o que seria mais

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importante. A reforma total e pintura da fachada ou sua conservação. Isso tudo depende do estado físico e do tempo decorrido em que o prédio recebeu tratamento e conservação. Para o caso de fachadas novas ou recém recuperadas, a conservação com lavagem e pequenos reparos devem ocorrer entre 2 e 3 anos. Se a falta de conservação dura mais de 5 anos, é necessário o tratamento completo, com lavagem, restauração e, conforme o tipo de acabamento, pintura ou reposição do revestimento (pastilhas, cerâmicas etc.). Às vezes, a fachada apresenta um visual aceitável, mas pequenos detalhes podem colocar em risco a parte estrutural do edifício. A aparência é um fator determinante, contudo, existem problemas de infiltração através de fissuras e trincas, os quais acabam prejudicando os moradores. Por isso, se faz necessário o tratamento e reparo para que esses problemas não sejam agravados com o tempo.

O prazo para o término da reforma completa dependerá do tamanho da área e seu estado. Por exemplo, as empresas têm, em média, um prazo de 60 dias para a lavagem, restauração e pintura de um prédio com 12 andares.

Essa é uma extensão aproximada de 4.000 metros quadrados, com última conservação feita há 5 anos. Alguns

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condôminos ficam mais preocupados em saber o quanto demora somente o trabalho com a tinta, que, no exemplo citado, deve durar 25 dias.

Como em todos os tipos de serviços contratados, o síndico deve prestar a atenção na hora de escolher a empresa responsável pela realização dos reparos na fachada. A experiência e as referências da firma são muito importantes. É fundamental a preocupação com o conhecimento técnico dos profissionais, os aspectos de segurança e a idoneidade no tratamento dos interesses do cliente.

Os materiais utilizados não estão restringidos apenas aos tipos de tinta. Para as fachadas pintadas com tinta látex, além das tintas de acabamento e produtos básicos, são utilizados massas de elasticidade permanente, a base de silicone ou poliuretano, para tratamento das trincas e fissuras. Massa corrida acrílica, base seladora, fundo preparador, resinas e cimentos especiais (recuperação estrutural) completam a lista. Naturalmente, cada caso deve ser analisado com cuidados específicos, de forma a se utilizar as técnicas mais adequadas para a reforma.

Na conservação de fachadas, também são utilizados andaimes tubulares, balancim, jaú e equipamentos de proteção individuais. A soma de equipa-

mentos certos, materiais de boa procedência e contratação dos serviços adequados, tem como resultado uma bela e durável edificação.

A empresa, além de providenciar toda sinalização e proteção da área onde os serviços estão sendo realizados, deve orientar os moradores através do síndico, zelador e administração do condomínio. Eles precisam estar esclarecidos com relação aos serviços executados, restringindo os problemas com o trânsito por áreas em serviço e a abertura de janelas que atrapalhem a operação dos equipamentos.

Pintura Existem diversos tipos de tinta no mercado. Não é qualquer tipo que pode ser utilizada nas áreas internas ou externas do condomínio. Síndicos e síndicas precisam ficar atentos também com a qualidade dos produtos adquiridos.

Existe muita diferença entre uma tinta e outra, uma marca e outra. O síndico tem que se preocupar muito com o tipo de fabricante que irá escolher. A mão-de-obra é fundamental, mas o material também é.

Ao contratar a empresa para realizar os serviços de pintura, o síndico deve analisar seu histórico e o currículo. É muito importante retirar informações sobre a prestadora de serviços com

outros clientes, que já contrataram a mesma.

O síndico deve solicitar que funcionários estejam registrados e em dia com seus encargos (FGTS e contribuição sindical), assim como benefícios (vale Transporte e cesta básica), e exigir seguro de previdência.

Preços e condições de pagamento também devem ser bastante analisados, antes do fechamento do contrato final.

Existem certos procedimentos de segurança para os profissionais que pintam os edifícios. A começar pelos equipamentos e treinamentos de cada funcionário. Toda empresa deve manter seus funcionários com EPI (Equipamento de Proteção Individual) PCMSO (Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional) e, se possível, solicitar o PPRA (Programa de Prevenção de Risco de Acidentes).

As cordas e cadeirinhas terão de ser autorizados pelo

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INMETRO/ISO9000. O uso de cinto de segurança e travaquedas são indispensáveis.

Todos serviços terão de ser acompanhados por um técnico de segurança profissional.

Os condôminos também precisam de regras de conduta durante as reformas. Os moradores têm por obrigação fechar as janelas, pois durante a lavagem poderão ocorrer pequenas infiltrações pelas frestas. É preciso recolher das sacadas vasos com plantas, retirar veículos das proximidades onde estarão sendo executados os trabalhos.

Mesmo existindo as telas de proteção na fachada, os respingos de tinta chegam a ultrapassá-las e podem afetar a lataria dos autos. É necessário respeitar o isolamento de áreas, elaborando um esquema de entrada e saída pelas áreas social e de serviço, pois algumas partículas ou cascas podem soltar durante a obra.

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Financeiro

Transparência na prestação de contas

As contas do condomínio podem tornar-se grandes problemas aos gerentes deste espaço, no qual residem diferentes perfis de pessoas.

Quando o assunto não é tratado com seriedade, o síndico pode acabar culpado por gastos irresponsáveis ou por um eventual desfalque no caixa.

Para amenizar a dor de cabeça, que não é causada apenas pelo trabalho de cunho financeiro-administrativo, os síndicos e síndicas, representando seus condomínios, contratam uma administradora. Esta empresa fará de tudo para auxiliar o desgastante serviço, especialmente no que diz respeito a gastos, recebimentos e dívidas.

Não se pode falar em relatórios e balanços, sem antes escolher muito bem a administradora que presta-

rá seus serviços ao condomínio. A maioria das empresas do ramo é gabaritada no exercício de suas funções, mas, como em todas as áreas, existem os aproveitadores. É preciso procurar referências, pesquisar os melhores orçamentos e levar em conta o tempo de existência da administradora que contratará. Cair em golpes e entregar o condomínio na mão de aventureiros, que não possuem conhecimento suficiente, são atitudes das quais o síndico necessita fugir. Portanto, é imprescindível escolher e contratar muito bem.

A relação entre síndico e administradora deve ser de respeito e confiança. Esta confiabilidade faz com que a rotina transcorra organizada e

tranqüila no condomínio. Em conseqüência dessa boa sintonia, as melhores soluções se apresentam. É muito importante que o síndico receba a orientação dos profissionais do ramo, pois eles estão preparados para orientar nas decisões, sem colocar em risco a responsabilidade de todos que fazem parte da administração.

São vários os itens que devem ser analisados na hora de contratar uma administradora: referências, tempo de atuação na área, capacitação técnica, cláusulas contratuais e custo. É muito importante ter acesso às impressões de síndicos de outros prédios administrados para saber o grau de satisfação.

De volta às finanças, devese lembrar que a verificação da pasta de prestação de contas que a administradora manda mensalmente – algumas enviam semanalmente – é um serviço competente ao síndico. Ele precisa analisar com atenção todos os documentos constantes na pasta, visando controlar a situação econômica do condomínio, além de supervisionar os gastos e receitas.

Depois de verificada, o síndico entrega a pasta ao subsíndico e aos membros do conselho. Não é de conhecimento comum, mas qualquer condômino tem o

direito de solicitar as pastas de prestação de contas. Ele também pode contestar a conta, no caso desta não ter sido aprovada em Assembléia.

Demonstrativo de despesas e de receitas, balancete demonstrativo, extratos bancários, relação de cotas condominiais atrasadas, resumo de financeiro da reserva e outros documentos de ordem financeira fazem parte da pasta.

Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, em sua competente obra Revolucionando o Condomínio, trata do assunto no tópico Cuidados para a escolha da administradora. Em alguns dos itens, ela diz: “ - O síndico deverá saber como serão administrados os recursos, dando preferência às administradoras que trabalhem com contas bancárias separadas para cada condomínio. Já se os recursos forem administrados pelo sistema de conta pool, o dinheiro do condomínio irá ser depositado na conta da administradora, dificultando, portanto, o controle através de extratos e a identificação dos resultados com as aplicações.

• Solicitar um modelo de balancete elaborado pela administradora e através dele, verificar se o período demonstrado abrange o mesmo que o condomínio utiliza para o controle de suas contas, ou seja, desde o primei-

ro dia do mês até o dia trinta ou trinta e um.

• Saber se a administradora possibilita que os condomínios tragam orçamentos, principalmente para obras dispendiosas.

• Informar-se sobre o procedimento no caso de haver condôminos inadimplentes.

A administradora obrigará o condomínio a utilizar seu corpo jurídico ou há a possibilidade de escolher outros advogados.

• Verificar com bastante atenção se as guias de recolhimento dos impostos e taxas estão autenticadas normalmente pela rede bancária.

Observar no contrato se a administradora se responsabiliza pelos erros cometidos por ela, inclusive reembolsando o condomínio pelo pagamento de multas ou despesas provenientes do pagamento em atraso.

• Verificar sobre que valor a taxa administrativa é cobrada. Escolher a melhor alternativa, se sobre as despesas ou sobre as receitas. O importante é que no cálculo não sejam incluídas as receitas ou despesas extraordinárias.” É bom lembrar também que todas as notas fiscais das despesas estejam arquivadas. Com todos esses cuidados, dificilmente o síndico terá dor de cabeça na verificação das pastas de prestação de contas do condomínio ou em qualquer outro serviço financeiro.

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Segurança

O maior problema é a falha humana A notícia abaixo foi veiculada na mídia Paulistana, no mês de fevereiro, confirmando a preocupação para quem reside em condomínios com relação à preparação dos funcionários de portaria: “Uma quadrilha invadiu um prédio no bairro da Bela Vista, Centro de São Paulo, e fez um arrastão nos apartamentos, na noite do sábado (23/02). Por volta de 20h, uma mulher chegou ao edifício, com uma encomenda. Como não tinha ninguém no apartamento, o porteiro abriu para que ela deixasse o pacote. Dez pessoas ar-

madas entraram e renderam o porteiro. Moradores estimam que dez dos 30 apartamentos foram saqueados. Ninguém foi preso.” Fonte G1 (25/02/08).

Visto isso, confirma-se que o grande complicador no controle de acesso dos prédios continua sendo a falta de preparo do funcionário.

Ou seja, a falha humana.

Não devemos culpar somente o porteiro, em situações como esta, mas devemos refletir se, realmente, está havendo investimento nos colaboradores dos condomínios e não simplesmente crucificá-los como o grande vilão

dos erros. O que temos observado é que, na grande maioria dos condomínios, não se prepara e se treina os funcionários, por se achar que este é um custo desnecessário e sem o devido retorno.

Grande engano, pois ao qualificarmos os colaboradores internos, estaremos minimizando possíveis erros que acarretam falhas como a citada acima.

Diante destes fatos conclui-se que os assaltantes detectaram um enorme furo no sistema de segurança nos condomínios e, portanto, estão se aproveitando destas falhas a fim de realizarem

seus atos delituosos, sendo isto somente possível devido a desqualificação profissional de seus funcionários, já que são facilmente ludibriados ou, simplesmente, agem por pura ingenuidade.

Observa-se que os condomínios investem vultosas quantias em sistemas de segurança eletrônica. Porém, quando se fala em investir no trabalhador, que é a mão-deobra que vai operar todo o sistema adquirido, acha-se que é um desperdício de recursos. Cabe lembrar que o que se gasta em treinamento é irrisório quando comparado com os custos em equipa-

mentos, além de se ressaltar que a única forma de se modificar comportamentos distorcidos é através de um bom treinamento, que deixa de ser um gasto para ser um excelente investimento, visto que o retorno vem através de uma maior qualidade na mão-deobra de portaria, acarretando, com isto um nível satisfatório de segurança para todos os condôminos.

José Elias de Godoy Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br