Edição de Dezembro/07 by Síndico News

Classíndico www.sindiconews.com.br ANO XVII - Nº 197 - DEZEMBRO/2007

VEJA PÁG. 20

sindiconews@sindiconews.com.br

GRATUITO PARA SÍNDICOS DE EDIFÍCIOS

25.000 EXEMPLARES - SÃO PAULO

Desratização A batalha contra os ratos pode ser vencida. Saiba como. Pág. 07

Férias Proporcione aos condôminos o desejado sossego durante as férias escolares. Pág. 09

Ar-Condicionado O condicionador de ar está ao alcance de todos, mas necessita de cuidados específicos. Págs. 10 e 11

FOTO: Caio Castanho / 2007 - Banco Av. Paulista

Piscina Cuide bem da diversão veranista predileta entre moradores de condomínio. Págs. 12 e 13

Classificados Mais de 40 seções de produtos e serviços à disposição do seu condomínio.

02 Dezembro/2007

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Editorial Classíndico www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br

Publicação mensal da SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Jornal Classíndico Rua Domingos de Morais, 1794 - Cj. 13

Vila Mariana - 04010-200 - São Paulo - SP

PABX: (11) 5573-0333 Tiragem - 25.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras. Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de São Paulo, Taboão da Serra, Guarulhos, Osasco, Mogi das Cruzes, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema. Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda Impressão: Comercial OESP Gráfica - Nascimento MSN: nascimentocelso@uol.com.br

Mais um ano chegou ao fim. 2007 foi repleto de mudanças e realizações para o jornal mais querido de síndicos e síndicas. O Síndico News quer continuar evoluindo, oferecendo o que há de melhor a nossos amigos. Os amigos leitores, apreciadores, anunciantes, colaboradores e parceiros estão nos corações de todos da equipe Síndico News. Amigos antigos, amigos novos, de longas jornadas e de outras tão breves. Em homenagem a vocês, separamos dois textos que traduzem nosso sentimento de amizade e explicitam nosso desejo natalino. O primeiro, um poema de autor desconhecido, mas

nem por isso de beleza inferior, leva o título de “Grandes Amigos”. O segundo se chama “Votos de Paz e Amor”. Um ótimo Natal a todos e um 2008 de muita saúde e sucesso. GrandesAmigos: “Deus, na sua sabedoria, criou o amigo. Alguém em quem se possa confiar. Um amigo fiel que nos compreenda. E nos estenda sempre a mão para ajudar. Ele sentiu que precisaríamos de alguém, que nos confortasse quando estivéssemos tristes, cuja especial ternura e sorriso feliz nos fizesse sentir que vale a pena viver. Alguém com quem dar um passeio. Compartilhar

um livro ou um segredo. Bater-papo ao telefone, mas que também Perceba nossa necessidade de estar algum momento a sós. Em resumo, Deus criou o amigo para ser alguém que sempre nos alegramos em rever. Existem poucas coisas que Deus possa nos dar que signifiquem tanto como um bom amigo.” Votos de Paz e Amor: “Nesse momento de paz, onde todas as pessoas se abraçam, se entendem, se cumprimentam e buscam por novos sonhos, para tentar descobrir a razão de ser feliz de verdade. Neste momento onde Deus se faz presente em cada oração, cada família, em todos os lares, eu tam-

bém gostaria de expressar o meu carinho por você. Quero dizer, do amor do Pai pela sua vida, desejar que os seus passos nunca estão sós; estão sempre amparados pelos querubins e arcanjos que têm a missão de caminhar com você segurando firme em suas mãos, para que os seus pés nunca venham a tropeçar no meio do caminho. Que neste Natal você possa sentir a presença de Deus, da paz, do amor e do perdão. Feliz Natal, na paz de Deus, que sempre pode todas as coisas; pois, para o Senhor nada é impossível. Desejo que você realize os seus ideais. Feliz Natal”

celso.nascimento@grupoestado.com.br

9168-8258 / 3856-2401 / 3856-2424 Outras Praças de Publicações Associadas: P. Alegre - RS ............... (51) 3023.3675 Diretor: ...............................Airton Roxo

Saúde

O sedentarismo e outros inconvenientes

J. Pessoa - PB ............. (83) 3044.7100 Diretor: ............................ Inaldo Dantas Recife - PE ................... (81) 3221.9083 Diretor: ............................ Inaldo Dantas Natal - RN ..................... (84) 3223.5593 Diretor: ............................ Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP.... (17) 9708.2506 Diretor: .........................Hércules Garcia Fortaleza - CE .............. (85) 3254.7415 Diretor: ............................ Inaldo Dantas Brasília - DF ................. (61) 3226.8810 J. Síndico .............. (Fundação: Abril/84) Diretor: .............................Vicente Vecci Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora Ltda A Santa Luiza Editora Ltda não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas. A Santa Luiza Editora Ltda tem o direito de não editar publicidade sem fundamentar motivação de recusa.

Algumas atividades executadas dentro do prédio levam os funcionários a sérios problemas de saúde se não forem tomados certos cuidados. Entre essas funções, encontram-se os porteiros e os vigias. Para o porteiro, que executa sua função a maior parte do tempo sentado, o sedentarismo tem sido a causa de várias doenças, como por exemplo problemas cardíacos, que podem levar a pessoa à morte. Por isso, esse profissional deve, enquanto realiza sua atividade, procurar exercitar-se bastante, evitando ficar em

uma posição só. Procurar também não poupar caminhadas, que podem ser feitas no deslocamento da casa para o trabalho ou vice-versa. O intervalo do almoço é uma outra oportunidade que o porteiro tem para fazer caminhadas. No caso da função de vigilante, esta pode levar o empregado a ter problemas com varizes. Embora, a incidência desse caso na população masculina seja bem inferior que a feminina, a permanência em pé por muito tempo leva a pessoa a sofrer desse mal. O que são varizes? Ao fi-

car por longo período em pé, há dilatação das veias. Como as paredes dos vasos são fracas, tortuosas, as suas funções se alteram. As causas desse mal, acreditam-se que podem ser genéticas ou hereditárias, sobre as quais atuam fatores desencadeadores, como a obesidade, postura – caso daqueles que trabalham muito tempo em pé. Os sintomas normalmente são dores e sensação de peso nas pernas. Entretanto, em alguns pacientes pode não ocorrer sintoma algum. Para a prevenção do problema, o

empregado deve fazer uma dieta balanceada, estar dentro do peso e não exagerar nas atividades físicas pesadas. Aqueles que têm familiares com varizes devem usar meias elástica. Agora, se sentir dor, cansaço, sensação de peso e inchaço nas pernas, o vigia deve procurar o médico para que a doença não evolua. Portanto, é importante que o síndico conheça as complicações que essas atividades afetam esses profissionais, para instruí-los sobre a melhor maneira de realizar a função na portaria e na vigilância do edifício.

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Dezembro/2007

Terceirização

Jurisprudência Obra clandestina

Por que sofrer? Muito se diz sobre a dificuldade do trabalho do síndico. Cada vez mais a missão deste gerente condominial torna-se árdua, pois ele e a administradora têm mais de 107 atribuições formais administrativas, financeiras, jurídicas e de recursos humanos. A área de administração de pessoal é das mais difíceis de acompanhar, devido a quantidade de programas e obrigações governamentais, e a complexidade da sua legislação. Se a execução dos serviços do condomínio fosse terceirizada, mais da metade dessas atribuições formais a cargo do síndico e da administradora seriam eliminados. Imaginem não ter mais empregados próprios, não ser mais empregador, não ter mais folha de pagamento, não ter a preocupação de controlar horas extras, não ter mais custos com vales transportes, cestas básicas, uniformes, programas de saúde e dúzias de outras despesas ou contribuições relacionadas com o pessoal do condomínio. Não bastasse a quantidade de atribuições e responsabilidades, o síndico precisa ter noções básicas sobre legislação trabalhista, ter um pouco de tempo disponível para conhecer e avaliar os serviços executados pelos empregados, e um mínimo de empenho em melhor equacionar a equipe, de maneira a obter o melhor custo benefício para o condomínio. O sucesso do síndico de-

pende muito do zelador e demais empregados. Se esse zelador for do tipo acomodado, apático, desinteressado, então o síndico tem apenas duas alternativas: aceitá-lo como é, e assumir o comando da equipe de porteiros e faxineiros, cobrar disciplina e obediência às normas, e supervisionar a execução dos trabalhos, ou, você pede à administradora a substituição desse zelador. Daí, você vai se dar conta que é preciso uma pequena fortuna para demitilo, e vai constatar, ainda, que alguns condôminos são contrários à demissão, colocando “laços sentimentais” acima dos interesses do condomínio em geral.

Se a situação acima lhe é familiar, considere a terceirização dos serviços do condomínio. A terceirização é a única ferramenta legal disponível, para melhorar sensivelmente a qualidade dos serviços, reduzir custos de maneira eficaz e imediata, e ter a flexibilidade de escolher, a qualquer tempo, empregados de perfil ideal exigido pela função. Todas essas vantagens acabam por refletir na redução substancial dos encargos e responsabilidades atribuídos ao síndico, além do fato de que a redução da taxa condominial dará maior liquidez ao imóvel. Etore Fuzetti etore@replaceporterceirizado.com.br

Obra clandestina referendada pela assembléia Direito de condômino de defender a área comum. Assiste ao condomínio a defesa de área comum contra outro condômino que a tenha invadido, com redução da área de iluminação e aeração no hall dos apartamento. Não importa que, em assembléia de condôminos haja sido dado consentimento ad posteriori para a realização de obra que assume o cunho de clandestinidade, por ausência de autorização das autoridades municipais.(TJ-RJ - Ac. unân. Da 2ª Câm. Cív. Reg em 14-12-84 - Ap 33.694 Rel; Des. Penalva Santos). Nota: A Câmara decidiu por obrigar o réu a repor o imóvel nas condições originais, sob pena de pagamento de multa diária de um salário mínimo vigente à época da satisfação, se não cumprido o peculado em 60 dias do trânsito em julgado da sentença.

Rel. Juíza Dora Vaz Trevio. Ac. unân. 20929, de 11.10.89. Caixa Econômica do Estado de São Paulo vs. Eliseu Silva Bueno).

Piscina Restrição do uso da piscina Não ofende qualquer princípio ou regra constitucional o dispositivo da escritura de convenção condominial que restringe o uso da piscina do edifício, vedando o ingresso aos serviçais dos condôminos (STF - Ac. unân. Da 1ª T. publ. No DJ de 7-10-83 ap. 87.831-9-SP - Rel. Juiz Neri da Silveira).

Utilização exclusiva

Colocação de portão de ferro por condômino - demolição Nos termos do nº IV do art. 10 da Lei 4.591/64, não pode o condômino embasraçar o uso das partes comuns construindo no corredor de acesso aos apartamentos portão de fero que diminui a utilização da área, pena de ser compeliPenhora do a retirá-lo. (1º TA-RJ - Ac. Penhora - Salão de Fesunân. Da 1ª Câm. Cív. Reg. tas - Permissibilidade Em 6-7-84 - ap. 4.936 - Rel. A penhora de salão de Juiz Humberto Perri). festas de prédio, embora propriedade comum dos Lage de cobertura de condôminos, é perfeitamen- edifício - utilização exclute permitida, em se tratando siva impossibilitada de dívida comum, a qual A laje de cobertura do edipermite desse bem indivisí- fício é considerada área de uso vel, enquanto vinculado ao comum, insuscetível de utilicondomínio. A partir do mo- zação exclusiva por qualquer mento em que seja alienado, condômino, sem o assentié possível sua desvinculação mento dos demais, a teor do perdendo cada condômino art. 3º da Lei 4.591/64 (TAa parte ideal que lhe cabe MG - Ac.unân. da 3ª Câm. Cív. no salão de festas.” (TRT Publ. no DJ de 3-10-90 - ap. 2ª Região, 1ª Turma. Agr. 46.218 - Juíz de Fora/ MG 02870098566-Suzano/SP. Rel. Cantídio Alvim).

04 Dezembro/2007

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Segurança

Jurídico

Funcionários domésticos também fazem Horas Extras parte da segurança Dispõe a lei que rege as Neste mês de Novembro tivemos uma tentativa de arrastão em um condomínio na Zona Oeste da cidade, onde houve a participação de uma funcionária doméstica, mas que não foi concretizado pela falha dos ladrões. Um erro de português foi fundamental para a prisão deles. O site G1, publicou a seguinte matéria em 09/11/07: “Uma empregada doméstica de 43 anos foi presa, na noite desta sexta-feira (9), em Embu, na Grande São Paulo, por agentes da Polícia Civil. A polícia não tem dúvida de que ela ajudou a quadrilha a planejar um assalto a um condomínio de luxo na Lapa, Zona Oeste da cidade. A mulher trabalhava num apartamento que seria o principal alvo do grupo. Segundo a polícia, a doméstica abastecia a quadrilha com informações sobre dinheiro, jóias, objetos de valores e cofres. A ação dos criminosos estava sendo monitorada pela polícia, que ficou surpresa ao ler “impório” em vez de “empório” no veículo, que continha os panetones e vinhos a serem entregues, como parte de um disfarce.” Todos condôminos sonham ter funcionários altamente especializados e de

inteira confiança, principalmente os que trabalham em suas residências. Mas o que deve ser feito para se chegar a uma mão-de-obra com tal grau de perfeição? Tudo se inicia no recrutamento e seleção, onde deverão ser escolhidos profissionais dentro do mercado de trabalho, de preferência com indicações de pessoas idôneas e conhecidas; deve-se optar por candidatos que possuam experiência anterior comprovada em Carteira de Trabalho ou com cartas de referências de empregos anteriores, devendo-se contatar com estas empresas ou com os antigos patrões; que tenham estabilidade funcional, de no mínimo 02 (dois) anos, comprovada em Carteira de Trabalho; que não possuam antecedentes criminais, e que preferencialmente sejam tirados pelo próprio contratante; que sejam submetidas a entrevistas detalhadas realizadas por empresas especializadas ou pelo futuro patrão, evitando fazêlo na residência; os candidatos deverão preencher uma ficha de solicitação de emprego com seus dados pormenorizados e até com fotos do solicitante. Feito isto o condômino deverá checar todos dados fornecidos pelo futuro empregado, inclusive conhecendo o local de resi-

dência do candidato e o real motivo de sua demissão nos empregos anteriores, a fim de comprovar a veracidade de todas informações passadas para que possa contratálo com total segurança e sem margem de dúvidas. Vale lembrar que o condômino deverá orientar seus empregados para que não comentem com ninguém, inclusive com familiares, sobre os hábitos e rotinas dos patrões bem como tudo o que observa no condomínio. Tais funcionários deverão ter ciência das Normas de Segurança do condomínio a fim de que possam seguir as regras impostas para a proteção de todos. É importante que os colaboradores domésticos, também, tenham treinamento específico, não só na parte operacional de seu trabalho doméstico, mas também na conscientização sobre a cultura de Segurança uma vez que tal aperfeiçoamento dos empregados, não é uma despesa perdida, mas sim um investimento que reverterá em forma de benefícios ao próprio condômino. José Elias de Godoy Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br

relações de trabalho, que o trabalho não poderá exceder o limite de 8 horas trabalhadas por dia ou 44horas semanais, de modo que o horário excedente ao permitido legalmente deverá ser pago como hora extra. Ou seja, o valor da hora normal acrescido de, na maioria das vezes, um percentual de 50%. A lei dispõe sobre o limite, podendo as partes, ou até mesmo a convenção coletiva de trabalho adotar horário diverso, devendo, contudo, apenas observar referido limite legal. Poderão, para efeitos de adicional de hora extra, serem adotados pelas partes ou pela convenção coletiva de trabalho, diferentes adicionais, não podendo, este ser menor dos que 50% dispostos em lei. É prática freqüente entre alguns empregadores, o pagamento de hora extra fora do holerite, de modo a não ser recolhidos os reflexos destas nas demais verbas trabalhistas, cabendo este a cargo do empregador. Contudo, cumpre frisar que apenas as horas extras realizadas de forma habitual, ou melhor, com uma certa periodicidade é que devem, para efeitos legais, incidir nas demais verbas trabalhistas, como, por exemplo, férias, 13º salário, FGTS, aviso prévio. Se as horas extras laboradas pelo empregado não forem habituais, e sim, esporádicas, a regra de incidência nas demais verbas trabalhistas não se aplica, devendo apenas ser paga com o devido adicional.

Recomenda-se, ainda, que o pagamento das horas extras, seja realizada de forma habitual, ou esporádica, ocorra sempre em holerite, o que comprova cabalmente a total regularidade do empregador no cumprimento das leis. O dito pagamento “por fora”, apenas suscitam dúvidas, face sua fragilidade de comprovação, e se foram realmente pagas corretamente e, principalmente, demonstram a nítida intenção do empregador em prejudicar o empregado ou mesmo burlar o fisco. Por isso, sua prática é totalmente repudiada pelo nosso Direito. A prova de pagamento das horas extras é do empregador, de modo que se esta não for satisfatória aos olhos da lei, poderá o empregador ser compelido a pagar por algo já pago, além dos reflexos que por ventura possam existir. Por isso, não apenas o controle da jornada de trabalho do empregado deve ser assíduo, como inclusive o pagamento de eventuais horas extras prestadas por lei, o que evita, sem sombra de duvidas, maiores prejuízos futuros. As dúvidas sempre favorecem o empregado em qualquer demanda judicial, sob o prisma do preceito jurídico de que “quem paga mal paga duas vezes”. Mantendo o empregado toda a documentação regular, não há o que temer em quaisquer demandas trabalhistas. Alessandra Pereira dos Santos Advogada associada do escritório de advocacia Geraldo Advogados.

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Dezembro/2007

Imposto de Renda

INDICADOR ECONÔMICO Meses

Salários

Inﬂação

Poupança

Dezembro

R$350,00

0,32%

0,1522%

0,6530%

Janeiro/07

R$350,00

0,50%

0,2189%

0,7200%

Fevereiro

R$350,00

0,27%

0,0721%

0,5725%

Março

R$350,00

0,34%

0,1876%

0,6885%

Abril

R$380,00

0,04%

0,1272%

0,6278%

Maio

R$380,00

0,04%

0,1689%

0,6697%

Junho

R$380,00

0,26%

0,0954%

0,5959%

Julho

R$380,00

0,28%

0,1469%

0,6476%

Agosto

R$380,00

0,98%

0,1466%

0,6473%

Setembro

R$380,00

1,29%

0,0352%

0,5354%

Outubro

R$380,00

1,05%

0,1142%

0,6148%

Novembro

R$380,00

---------

0,0590%

0,5593%

** UFIR extinta a partir de Janeiro/2001 *** Índice de inflação IGP-M da FGV

Obrigações Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 10 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.

Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.313,69 ............................................ isento --Acima de R$ 1.313,70 até R$ 2.625,12 ....... 15,0% ...... R$197,05 Acima de R$ 2.625,12 ................................ 27,5% ....... R$525,19 Abatimento por dependente:........................................... R$132,05 Salário Família novembro/2007 Até R$ 449,93 = R$ 23,08 por cota Acima de R$ 449,94 Até R$ 676,27 = R$ 16,26 por cota

INSS - novembro Salário Contribuição (R$) ...........................................Alíquota Até R$ 868,29 ....................................................................... 7,65% De R$ 868,30 até R$ 1.140,00............................................. 8,65% De R$ 1.140,01 até R$ 1.447,14............................................. 9,00% De R$ 1.147,15 até R$ 2.894,28 ...................................... 11,00 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 3% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho 4,5% sobre a folha, contribuição de terceiros (Sesc, Senai, etc)

Piso Salarial Zeladores ......................................................................... R$ 636,00 Porteiro, Vigia, Cabineiro ou Ascensorista, Garagista,Manobrista e Folguista........................................................................... R$ 609,50 Faxineiro e demais ........................................................... R$ 583,00 Acúmulo de cargo ..................................................................... 20% Adicional noturno ...................................................................... 20% Horas extras .............................................................................. 50% Folgas trabalhadas e feriados ................................................. 100% Cesta Básica ...................................................................... R$ 65,21 ** o reajuste de 6% com vigência a partir de 1o de outubro até 30/09/08.

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Dezembro/2007

No dia 29 de novembro de 2007 comemorou-se o Dia do Síndico em grande estilo. O palco do evento foi o Salão Grand Real, no Clube Homs, um dos melhores e mais sofisticados clubes de São Paulo. O Síndico News marcou presença no evento e fez o costumeiro sucesso entre os participantes. Síndicos e síndicas nos cumprimentavam e diziam o quanto é importante o nosso jornal no trabalho do dia-a-dia do gerente condominial. Foi uma noite muito agradável, com um jantar de extremo bom gosto e que marcou com sucesso o Dia do Síndico. Além da participação de celebridades como o Apresentador Marcos Aguena, o Repórter Japa, ex-apresen-

Gilmar Barbuti G. Brazil Feiras e Negócios

tador do programa “Pânico na TV”, e o palestrante João Alves Pacheco (Diretor da Cushman & Wakefield), os convidados do Dia do Síndico desfrutaram de um jantar comemorativo e de sorteio de muitos brindes. A G Brazil Feiras, organizadora do evento, forneceu aos 500 síndicos convidados uma palestra sobre “Green Building – Gerenciamento Sustentável”, mostrando maneiras eficazes sobre como economizar nas despesas do condomínio e mini-palestras

ministradas pelas empresas patrocinadoras com assuntos relevantes do dia-a-dia do síndico. As empresas participantes tiveram a oportunidade de apresentar todas as novidades do setor condominial, para todos os síndicos convidados que ficaram satisfeitos com a comemoração de seu merecido dia.

Salão Grand Real no Clube Homs totalmente tomado pelos convidados

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Dezembro/2007

Desratização

Vença a antiga batalha contra os ratos

A repulsa do homem pelo rato é histórica, principalmente por causa das doenças que os roedores podem causar. “Não se trata de mais uma praga urbana, mas sim de seres inteligentes, dotados de várias habilidades que os tornam superiores, capazes de sobreviverem às mais diversas situações climáticas, adaptando-se facilmente em diversos ambientes”, alertou Moacir Milne Lobo, gerente de área técnica da Osaka. “Temos três espécies de roedores bem conhecidos: o rato de telhado (rattus-rattus), ratazana (ratus norvegicos) e camundongos (mus-musculus)”, explicou Carlos Garcia, gerente da Ibaraki. Por serem muito ágeis, ariscos e cautelosos, conseguem se esconder com facilidade e nem sempre é possível visualizá-los. En-

uma boa infra-estrutura aliada à cultura, higiene e saúde, capazes de inibir as ações das pragas, principalmente a de roedores”, explicou o gerente de área técnica da Osaka. “Andamos pelas ruas de nossa cidade e vemos lixos orgânicos espalhados, córregos sem canalização, bueiros sem tampa, enfim, todas as condições necessárias para a tretanto, deixam pistas de sua proliferação de roedores” infestação através de restos de continuou Moacir. alimentos, sacos de comida Graves transtornos rasgados e fezes”, completou. “Basta chover e nos depa“O rato é capaz, como ramos com grandes enchennenhuma outra espécie animal, de adaptar-se ao meio tes, obrigando os moradores ambiente do homem como dos esgotos, as ratazanas, a quem passa a conviver con- procurarem novos abrigos, fortavelmente, tornando-se que acabam encontrando em um animal indesejável por nossas residências”, disse o excelência, um animal com técnico da Osaka. Além desta invasão, as o qual o homem convive contra a vontade” explicou águas contaminadas por vírus e bactérias encontrados em suas Carlos, da Ibaraki. fezes e urina, responsáveis por várias doenças, dentre elas a O homem tem culpa A sociedade humana aca- leptospirose, acabam infectanba sofrendo por não se preo- do pessoas, podendo levá-las à cupar devidamente com os morte”, complementou. roedores. O combate “Na verdade, o grande culA primeira atitude para pado por esta situação é o homem, pois ao entrar nas áreas livrar seu condomínio dos habitadas por estas pragas, ratos é procurar uma emprenão se preocupa em formar sa especializada do ramo,

com bom conhecimento técnico e boa infra-estrutura. Isso porque somente um profissional qualificado pode fazer esse tipo de trabalho, pois envolve segurança e saúde. No trabalho, é necessário utilizar equipamentos de proteção individual e saber manipular os produtos que, geralmente, são tóxicos. “Em casos de infestação, nunca devem ser utilizados produtos sem a orientação de uma empresa especializada em combate a roedores, sob risco de agravar ainda mais o problema e, em casos mais graves, trazer sérios prejuízos à saúde humana ou até mesmo provocar a morte de animais domésticos que habitem o local”, atentou o gerente da Ibaraki. “Além de utilizarmos iscas rodenticidas de dose única, de grande eficácia para a eliminação da praga, contamos ainda com um suporte de supervisores técnicos para o acompanhamento da evolução do controle, do início ao fim do tratamento, analisando e sugerindo idéias para tornar o ambiente impróprio para a penetração, instalação e proliferação dos roedores. Dessa forma, ob-

temos sucesso e vitória nesta batalha”, explanou Moacir Milne Lobo, da Osaka. “Não prometemos acabar com os ratos na cidade, mas garantimos o compromisso de manter seu imóvel protegido contra esta superdotada praga urbana”, finalizou. “O controle desta praga por meio de desratização é extremamente necessário. Para que tenhamos êxito, devemos conhecer biologicamente o máximo possível sobre os seus hábitos e características. Além do mal estar que o rato provoca, devemos levar em consideração todas as doenças que os mesmos causam, direta e indiretamente, sendo que, os roedores são portadores de vírus” falou Carlos Garcia, da Ibaraki. Existem também métodos eletrônicos de combate aos ratos. Algumas empresas oferecem um aparelho ultrasônico que não permite o ritmo normal de vida dos ratos. Como os ratos possuem um sistema auditivo bem mais sensível que os seres humanos, as ondas ultra-sônicas complexas são prejudiciais ao sistema nervoso dos ratos, causando um efeito devastador nos roedores.

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Dezembro/2007

Artigo

Síndico News responde

Se correr o bicho pega, se ficar o bicho come Saudações a todos os leitores. Sempre é um prazer ficar aqui, nesta janela do jornal! Estamos no jardim recém decorado do nosso condomínio, eis que aparece o Sr. Dico, caminhando, gotas de suor pelo rosto, medindo os batimentos cardíacos, um “bom dia” e a conversa surge fácil. -Finalmente, o temos de volta. Seja bem-vindo! - Obrigado! Respondeu ele, ao mesmo tempo em que nos sentávamos junto à fonte. - Meu caro amigo, mais notícias nos dão conta de arrastão em condomínio, desta vez nas proximidades do Palácio dos Bandeirantes e, caso recente, de outra residência que sofreu tentativa de invasão não consumada em virtude da ação pronta do vigia da casa. - O interessante é que na maior parte dos locais havia sistema high-tech de monitoramento. Muitos desses equipamentos estão em contato direto com a polícia local e com a prestadora de serviços. Mesmo assim, a ousadia do criminoso encontra espaço. - Muito se tem comentado a respeito e podemos dizer que os marginais encontraram na porta de entrada o passaporte para as ações criminosas. Rendem a segurança de primeira linha e pronto, nada obstará a invasão, feita com número elevado

de meliantes, dependendo dos obstáculos previstos. O armamento pesado e intimidativo quebra a resistência do funcionário. - A capacidade inventiva para o mal não tem limites e, não raro, tomamos conhecimento de golpes aplicados com o uso de uniformes de empresas de manutenção de elevadores, reparos hidráulicos, elétricos, entregas da famosa pizza. - Meu caro Sr Dico, o atrevimento chega a tal ponto, que alguns funcionários são ameaçados com represálias, caso não colaborem com os bandidos. - Pode ocorrer cumplicidade. É comum alguém receber visitas, ou trazer parentes para conhecer o local onde trabalha, ou até mesmo prestar serviços extras. O síndico deve estar atento a todas as probabilidades, criar vários tipos de ação criminosa e proteger os pontos vulneráveis. Conheço inúmeros condomínios equipados com sofisticados aparelhos, alguns foram vítimas do roubo coletivo. Em certos casos, os meliantes já estavam dentro do prédio, exemplo do que dissemos acima. - Nosso condomínio está colocando insulfilm nos vidros de proteção da guarita, o que o amigo pensa a respeito disso? - Não sou favorável. Quem está do lado de fora precisa ver o que se passa dentro da

cabine, e também estar ciente de que o funcionário está atento. Tivemos oportunidade de comentar o assunto quando houve o homicídio de uma mulher, dentro da guarita. Para os policiais em ronda, ou vizinhos, é importante que vejam os movimentos do interior, logicamente sem ferir a privacidade. - Mas é possível, Sr. Dico? - Somente o planejamento conjunto conseguirá elaborar sistema que possa atender aos dois requisitos. Não me canso de enfatizar a prioridade que deve ser dada à instrução, quer de funcionários, quer de moradores. Por outro lado, os equipamentos devem receber manutenção periódica. As guritas com vidro blindado nas portas e janelas. Todo o conforto necessário para quem permanece as 8 horas confinado. Sim, não pode sair. Sabe-se de casos em que bandidos forjaram atropelamentos, mal súbito, trabalho de parto, tudo para distrair e render o porteiro enquanto a quadrilha agia. - Companheiro, o sol está muito forte e preciso de uma boa ducha. Voltaremos a discutir o assunto na palestra de hoje à noite. Não falte! - De modo algum! Lá estarei. Odair de Oliveira Conceição E-mail: cmhoracio@uol.com.br Consultor de Segurança

Inquilino inadimplente agir desta forma. O inquiliSou subsíndica de um Condomínio. Tem um morador que faz mais de 4 meses que não paga o condomínio. O apartamento dele é alugado e quando ele se mudou, o proprietário tinha um debito com o condomínio e nós combinamos dele quitar a divida com o pagamento do aluguel. Então, o novo morador pagaria para nós o aluguel e o condomínio juntos. Acontece que o novo morador nunca nos pagou a parte referente ao débito do proprietário e só pagou as primeiras taxas do condomínio, estando hoje sem pagar nada a todo esse tempo. Conversei com ele tentando quitar a dívida com algum objeto dele pessoal, como pagamento, até gostaria de saber se eu tenho esse direito, de pedir algo dele para ir abatendo na divida, mas ele disse que não podia, se mantendo no prédio sem pagar nada, nem aluguel, nem condomínio. A síndica pediu ajuda ao proprietário, mas ele pouco pode fazer, apenas pediu que o inquilino desocupasse o apartamento. O morador continua no prédio, mesmo depois do pedido e sem previsão para sair. A questão é, posso pegar algo dele como forma de pagamento, uma TV, algo do tipo para ir sanando a dívida? R: Se ele não se opuser, pode. Porém, não aconselho

no, na verdade, nada deve ao condomínio. O correto é entrar com ação de cobrança contra o proprietário. Pergunta 2 - Posso impedí-lo de usar sua vaga de garagem, cedendo para outro morador que tenha dois carros e que esteja com o condomínio em dia? Ou apenas deixá-la desocupada? R: Não.

Fração ideal Ao Assumir como síndica do condomínio em que sou moradora percebi que a síndica anterior usava como base para calcular o valor das taxas de condomínio as porcentagens de: 0,3605 para apartamentos com garagem e 0,3095 para os sem garagem. O prédio existe desde 1975, onde ela achou esse percentual? R: Inicialmente, gostaria que você me informasse qual cidade que você mora (para efeito de estatísticas), já que damos consulta para todo o Brasil. Mas vamos à sua pergunta: As taxas de condomínio são fixadas de acordo com a fração ideal de cada unidade, e a garagem influencia neste índice. Provavelmente a síndica anterior tomou como base a Convenção do Condomínio. Consulte a sua e veja qual índice é aplicado a cada apartamento. Inaldo Dantas Advogado, Administrador de condomínio E-mail: inaldo.dantas@globo.com

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Dezembro/2007

Comportamento

O desejado sossego durante as férias escolares

Férias, barulho, tormento, gritaria e criançada correndo. Parece até que uma palavra chama a outra. Pois é, em condomínios sem regras bastante definidas, as férias escolares só trazem problemas. Neste período, que deveria ser de descanso, o sossego condominial é posto em xeque, surgindo as terríveis reclamações dos condôminos. As reclamações costumam vir de pessoas que não têm filhos. Não são apenas as crianças que aproveitam as férias nos meses de dezembro e janeiro. Muitos adultos aproveitam o verão para descansar e viajam, mas um bom número fica em casa. Para estes que preferem o conforto do lar, a última coisa que lhes passa na mente é ter dor de cabeça com crianças. O síndico precisa pensar logo em soluções satisfatórias tanto às crianças quanto aos adultos. Autoritarismo e displicência acabarão desagradando algum dos lados. Portanto, o gerente condominial deve ter bom senso em suas decisões, pensando que este é mais um assunto administrativo, dentre outros tantos que está acostu-

mado a lidar no dia-a-dia. Para evitar reclamações desnecessárias, coloque no quadro de avisos o horário permitido estabelecido na Convenção e no Regulamento do prédio. O período das brincadeiras costuma ir das 9h às 22h.

O 1o andar Os mais incomodados com o barulho das crianças são os moradores do primeiro andar dos edifícios residenciais. Isto ocorre pelo fator óbvio da maior proximidade do térreo com as janelas dos primeiros apartamentos. Durante o horário permitido, fica difícil controlar os ânimos. Isso piora se as áreas comuns do condomínio são escassas. Quando o prédio não tem quadras, piscinas, salões de jogos e só possuem um pátio pequeno, as crianças brincam ali mesmo. Neste caso, o síndico pode orientar os pequenos a não praticarem suas atividades bem embaixo da janela do primeiro andar. É difícil, mas essa distância pode poupar o sossego de muita gente. Alguns prédios possuem lajes no primeiro andar. Os

deve dispor do mínimo de estrutura para as crianças. No caso do local ser desagradável, sem ventilação ou sujo, será imediatamente descartado por elas. Por isso, é interessante disponibilizar dois locais, um coberto e um ao ar livre, para que possam ser utilizados durante qualquer condição climática. O local coberto, utilizado durante dias frios ou chuvosos, pode ser abastecido com jogos, brinquedos das próprias crianças. Se for possível, o condomínio pode adquirir mesas de pebolim ou tênis de mesa. Uma planilha cuidadosamente montada com rodízio de pais para a supervisão dos meninos e meninas pode ser uma boa idéia. Eles poderão promover atividades como visitas a zoológicos e parques, ou ainda campeonatos de videogames, exibição de filmes. A contratação de um monitor também é interessante. Ele poderá criar as brincadeiras, supervisionar e até dar cursos de pintura e teatro.

ção eficiente mantido constantemente entre os responsáveis e o síndico é a melhor forma de evitar que as visitas ou conversas sejam vistas como formas de provocação ou repreensão. O contato feito corretamente, cordialmente, com troca de informação, não só quanto a problemas disciplinares, mas para informar sobre eventuais melhorias e pedidos de sugestão, gera um vínculo benéfico para todos. Essa divisão de tarefas e comprometimento entre pais, filhos e síndico do edifício é o ponto mais importante para conseguir a melhor convivência neste período de férias. A responsabilidade não é apenas dos pais, mas não é inteira do sindico. Essas medidas só melhoram a vida no condomínio e servem também ao longo do ano letivo. Os pais são os responsáveis por ensinar algumas regras aos filhos, evitando delegar responsabilidades impróprias ao síndico ou zelador.

Paciência e diálogo É comum a superproteção dos pais dentro de ambientes como o condomínio. Alguns acham que essa é a melhor forma de demonstrar o amor aos filhos. Outros expõem o afeto dando liberdade total. Com essas crianças é preciso ter cuidado. O síndico deve ter muita paciência e sempre que puder conversar com os pais, demonstrando reprovação quando a criança ou adolescente fizer algo Áreas livres de errado. Tudo isso com Não basta ser um quarti- muita calma. nho qualquer. O condomínio Um canal de comunica-

Elevadores, escadas e garagens Brincar no elevador é uma das atitudes que não pode ser tolerada em momento algum, pois é um equipamento de precisão, de relativa fragilidade e manutenção cara. O mesmo pode se dizer em relação às escadas. Muitas crianças acabam se machucando gravemente ao transitarem pelas escadas. A mesma regra deve ser aplicada nas garagens. O movimento dos carros é um perigo e a fumaça dos escapamentos faz muito mal.

garotos mais levados costumam procurar aventuras dentro do condomínio. A subida na laje é uma delas. Além de ser algo extremamente perigoso, um menino lá em cima acaba com a privacidade do morador. Essa atitude deve ser proibida e os funcionários precisam estar atentos. “No meu prédio tem uma laje que rodeia todo o primeiro andar. Quando cai bola lá em cima, os meninos sobem para pegar. É muito perigoso, mesmo não sendo tão alto. Se alguém cair, pode quebrar a perna, braço ou acontecer algo bem mais grave”, alertou Luciana Alves, moradora de um edifício da Aclimação. “Tenho uma amiga que mora no primeiro andar e ela odeia quando sobem na laje. Quem está lá em cima, pode ver tudo dentro do apartamento. Se ela não tivesse grade nas janelas, algum bisbilhoteiro já poderia ter até entrado lá”, contou Luciana.

A presença dos amiguinhos Para a própria segurança do condomínio, os pais que trabalham precisam orientar os porteiros sobre visitas. As crianças só podem receber os amigos com prévia autorização. Essa atitude auxilia o síndico a manter a ordem e a disciplina dentro do edifício. É importante os filhos estarem cientes dessas regras, para evitar os atritos com o porteiro, no caso de algum visitante surpresa aparecer.

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Dezembro/07

Ar-Condicionado

Ar limpo, fresco e condicionado

No verão, a procura por aparelhos de ar-condicionado costuma aumentar. O controle de temperatura na estação mais quente do ano é um sonho de muita gente, o qual está tornando-se cada vez mais acessível à população. Ar-condicionado é conforto e traz benefícios como a purificação do ar ambiente, controle de umidade e de temperatura. A queda no preço e a grande variedade de tipos e marcas de aparelhos de arcondicionado têm aberto novos mercados consumidores, mas muita gente ainda acha que é um investimento exorbitante. Isso não é verdade. O síndico ou condômino que ainda tem dúvidas quanto ao preço ou esquema de funcionamento deve procurar uma empresa especializada. Só assim o mito cairá por terra. O ar-condicionado foi criado para resolver um sério problema de uma gráfica do Brooklyn, em Nova Iorque. A qualidade da impressão naquela empresa era bastante prejudicada por causa da alta umidade do ar. Para solucionar o problema,

em 1902, o engenheiro americano Willis Haviland Carrier desenvolveu um equipamento que colocava em prática quatro itens básicos: controle de temperatura, controle de umidade, controle do ar circulante e ventilação e purificação do ar.

Manutenção Adquirir um equipamento de alto grau tecnológico satisfaz o ego de qualquer consumista, mas certos tipos de aparelhos necessitam de cuidados para funcionarem sempre em alto nível de suas capacidades. O ar-condicionado é um equipamento que, quando bem conservado, só trará benefícios ao usuário. “A manutenção preventiva do ar-condicionado deve ser feita mensalmente. Em ambientes muito poluídos, a cada quinze dias”, explicou Idrio Vicentini Sobrinho, encarregado da área de instalação e manutenção da Poloar. “Uma loja de tecido, por exemplo, gera muito feltro que acaba entupindo o equipamento. Com isso, existe uma perda de rendimento e a eficiência do

aparelho cai muito”, exemplificou. O tempo da manutenção varia de acordo com os casos. Se o ar-condicionado estiver a uma altura de dois metros, em vinte minutos é feito o trabalho. Os reparos realizados nos aparelhos instalados em lugares mais restritos levam mais tempo. “A limpeza do filtro é fundamental para saúde. Filtro sujo não vai fazer a limpeza do ar interno do local”, disse o encarregado técnico da Poloar. “Na medida em que o filtro é obstruído, a circulação cai e o rendimento do aparelho é zero, podendo dar queima e gastando um pouco mais de energia”, completou.

Arrumar o velho ou comprar um novo? Os custos para manutenção de um condicionador de ar antigo tendem sempre a aumentar e, por isso, a opção da troca do aparelho velho por um modelo novo apresenta muitas vantagens, conforme esclarece Alexandre da Rocha Sarrico, gerente da Poloar na Bela Vista, onde foi montada uma equipe para fazer atendimento exclusivo junto a condomínios e empresas de administração condominial. “Se o condicionador for muito antigo, quando a gente coloca tudo no papel, verificamos que as despesas com a manutenção aumentam significativamente. Não tem jeito. Não é porque é

máquina que não envelhece”, alertou Alexandre. Segundo ele, muitos condomínios, administradoras e síndicos também chegaram a essa mesma conclusão. “Como a Poloar dispõe de uma ótima estrutura comercial, que envolve não só a venda, mas também a manutenção, muita gente nos procura para tirar esse tipo de dúvida e, juntos, confirmamos a vantagem da troca, pois os benefícios de um modelo de ar-condicionado novo são enormes”, disse. “Enquanto um ar-condicionado antigo provoca aumento no consumo de energia e pode favorecer a proliferação de agentes poluentes químicos e orgânicos, como gases e bactérias, um aparelho da nova geração permite a filtragem do ar, eliminando as minúsculas partículas de impurezas e até aqueles odores indesejáveis como o de cigarro. Existe muita tecnologia, hoje, num ar-condicionado”, explicou o gerente da Poloar. “O conforto que o ar -condicionado proporciona não vem só da refrigeração do ar, mas de todas essas novas tecnologias limpas que estão dentro dele, mas a gente não vê”, concluiu. Para ele, o investimento necessário para a troca dos condicionadores velhos por novos é compensador. “No final, todos os condôminos elogiam a iniciativa, pois quem tem bom-senso sabe que qualidade de vida está

em primeiro lugar. O preço, pelo menos na Poloar, nós sempre conseguimos encontrar uma solução. Nossa equipe está orientada para facilitar a vida das pessoas. Sempre encontramos um plano de pagamento que atende a necessidade do cliente”, garantiu Alexandre.

Legislação Confira alguns trechos importantes da RESOLUÇÃO - RE Nº 9, DE 16 DE JANEIRO DE 2003, da Agência Nacional de Vigilância Sanitária que, dentre outras importâncias, dispõe sobre sistemas de climatização. Saiba também como evitar alguns tipos de poluentes, prejudiciais à saúde: “Os padrões referenciais adotados complementam as medidas básicas definidas na Portaria GM/MS n.º 3.523/98, de 28 de agosto de 1998, para efeito de reconhecimento, avaliação e controle da Qualidade do Ar Interior nos ambientes climatizados. Deste modo poderão subsidiar as decisões do responsável técnico pelo gerenciamento do sistema de climatização, quanto a definição de periodicidade dos procedimentos de limpeza e manutenção dos componentes do sistema, desde que asseguradas as freqüências mínimas para os seguintes componentes, considerados como reservatórios, amplificadores e disseminadores de poluentes.

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Componente

Peridiodicidade

Tomada de ar externo

Limpeza mensal ou quando Padrãodescartável até sua obliteração (máximo 3 meses)

Unidades filtrantes

Limpeza mensal ou quando descartável até sua obliteração (máximo 3 meses)

Bandeja de condensado Serpentina de aquecimento Serpentina de resfriamento Umidificação Ventilador Plenum de mistura/casa de máquinas

Mensal* Desencrustação semestral e limpeza trimestral Desencrustação semestral e limpeza trimestral Desencrustação semestral e limpeza trimestral Semestral Mensal

*Executando na vigência de tratamento químico contínuo que passa a respeitar a peridiodicidade indicada pelo fabricante do produto utilizado.

Observações - Os poluentes indicados são aquequisa e com o propósito de das situações encontradas, les de maior ocorrência nos V - FONTES levantar dados sobre a reali- as possíveis fontes de po- ambientes de interior, de POLUENTES Recomenda que sejam dade brasileira, assim como luentes informadas nos efeitos conhecidos na saúde humana e de mais fácil deadotadas para fins de pes- para avaliação e correção Quadros I e II. tecção pela estrutura labo(Quadro 1) Possíveis fontes de poluentes biológicos ratorial existente no país. Outros poluentes que veAgentes Principais fontes em ambientes Principais medidas de correção em nham a ser considerados imbiológicos interiores ambientes interiores portantes serão incorporados Bactérias Reservatórios com água estagnada, tor- Realizar a limpeza e a conservação das aos indicados, desde que atenres de resfriamento, bandejas de con- torres de resfriamento; higienizar os re- dam ao disposto no parágrafo densado, desumificadores, umificado- servatórios e bandejas de condensado, anterior.” res, serpentinas de condicionadores de ou manter tratamento contínuo para A resolução e os quadros ar e superfícies úmidas e quentes. eliminar as fontes; eliminar as infiltra- podem ser encontrados na ínções; higienizar as superfícies.

Fungos

Ambientes úmidos e demais fontes de multipicação fúngica, como materiais porosos orgânicos úmidos, forros, paredes e isolamentos úmidos; ar externo, interior de condicionadores e dutos sem manutenção, vasos de terra com plantas.

Protozoários

Reservatórios de água contaminada, ban- Higienizar o reservatório ou manter dejas e umidificações de condicionadores tratamento contínuo para eliminar as sem manutenção. fontes.

Corrigir a umidade ambiental; manter sob controle rígido vazamentos, infiltrações e condensação de água; higienizar os ambientes e componentes do sistema de climatização ou manter tratamento contínuo para eliminar as fontes.

(Quadro 2) Possíveis fontes de poluentes químicos Agentes químicos

Principais fontes em ambientes interiores

Principais medidas de correção em ambientes interiores

Combustão (cigarros, queimadores de Manter a captação de ar exterior com fogões e veículos automotores). baixa concentração de poluentes; restringir as fontes de combustão; manter a exaustão em áreas em que ocorre combustão; eliminar a infiltração de CO proveniente de fontes externas.

CO2

Produtos de metabolismo humano e com- Restringir a renovação de ar externo; bustão restringir as fontes de combustão e o tabagismo em áreas fechadas; eliminar a infiltração de fontes externas.

Máquinas copiadoras e impressoras a la- Adotar medidas específicas para reduser zir a contaminação dos ambientes interiores, com exaustão do ambiente.

tegra pelo link: http://e-legis.anvisa.gov. br/leisref/public/showAct. php?id=17550&word É importante lembrar que os problemas ocorridos por causa de poluentes no condicionador de ar são eliminados com a manutenção preventiva dos aparelhos. Portanto, não se esqueça de consultar uma empresa especializada na hora de contratar os serviços de instalação ou manutenção de ar-condicionado.

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Manutenção

A diversão predileta durante o verão

O verão 2008 promete ser quente. A piscina do condomínio deverá ficar lotada, tornando-se a maior atração destes meses de dezembro, janeiro e fevereiro. Alguns cuidados devem garantir diversão a todos os condôminos. É importante manter a água tratada, visando dois aspectos. Primeiro, em benefício da saúde das pessoas, segundo em garantir economia para o condomínio.

Não se esqueça de: A - Filtrar diariamente a água, de acordo com o período recomendado pelo fabricante do filtro (4 a 8 horas, dependendo do uso e do volume da piscina e característica do filtro). A filtragem mantém a água transparente e oxigenada, além de remover matéria em suspensão e coloidal. B - Verificar e corrigir o pH da água, no mínimo, uma vez por semana, ou sempre que ocorrerem chuvas intensas ou reposição de água. C - Se a piscina não possui skimer fixo ou flutuante, remover diariamente folhas, insetos e quaisquer objetos ou impurezas que flutuem na água.

D - Escovar as paredes e o fundo da piscina pelo menos uma vez por semana ou quando necessário. Este procedimento deve ser realizado sempre no dia anterior à aspiração. E - Utilizar corretamente os produtos saneantes (bactericida, algicida e fungicida) seguindo rigorosamente as instruções dos fabricantes constantes no rótulo do produto. F - Checar as condições dos equipamentos da piscina como bomba, filtro, coadeira, aspirador, mangueira, cesto, escova e pré-filtro. G - Executar a limpeza e o tratamento rigoroso da água. F - Controlar os hábitos dos freqüentadores, pois do contrário, corre-se o risco da piscina se transformar em um foco de problemas. G - Benefícios só serão conseguidos se os moradores usarem disciplinadamente a piscina, obedecendo os procedimentos de higiene. H - A presença de uma pessoa do condomínio no local impõe ordem e respeito, evitando que o espaço de lazer fique deteriorado. Por meio da carteirinha com

exame médico atualizado, um funcionário controla a entrada, impedindo as pessoas que não moram no prédio de usarem a piscina. I - Mantenha sempre em faixa ideal o residual de cloro (1 a 3 ppm) e o nível de pH (7.4 a 7.6 ). Dessa maneira, a água fica imune de bactérias. As irritações na pele, proveniente do pH irregular, não acontecerão mais. J - Para tirar a cor “verde” dos cabelos (proveniente do uso excessivo do sulfato de cobre), os lave com o sumo do limão diluído em água. L - O cloro granulado (hipoclorito de cálcio) no mesmo recipiente que o cloro em tabletes (tri-cloro triazina triona) pode provocar explosão química. M - Cloro + Sulfato de Cobre = oxidação de sua piscina. N – De acordo com as especificações do filtro, as piscinas devem ficar filtrando de 6 a 8 horas. O – Não misture produtos químicos. P – Não utilize bronzeadores a base de óleo na piscina. Os bronzeadores desse tipo acabam saindo da pele e formando bolhas de gordura na água. Alguns tipos de

produto chegam a manchar a estrutura da piscina.

Manutenção Reparos sem esvaziar a piscina Existe um tipo de serviço que é feito sem esvaziar a piscina. Esse trabalho economiza uma boa verba para o condomínio. Algumas empresas estão aptas e atendem as necessidades da recuperação de estruturas diversas embaixo d’água. O esvaziamento da piscina gera um alto custo

por causa de um pequeno reparo. Uma piscina vazia sofre a ação de peso, pressão positiva e negativa, o que ocasiona a descolagem e trincas dos azulejos ou rachaduras em sua estrutura, provocando vazamentos.

Reparos mais complicados Existem outros tipos de reparos mais complicados. O síndico descuidado pode ter prejuízos por falta de manutenção. Quando os va-

Serviços especiais em piscinas sem esvaziamento  Substituição subaquática de azulejos, pedras Gail quebradas ou trincadas;  Recuperação de piscinas de fibra e pintura subaquática;  Rejuntamento subaquático branco e de cores diversas;  Substituição subaquática de ralos, dispositivos de retorno, bocal de aspiração, etc;  Substituição subaquática de juntas de dilatação;  Remoção subaquática de manchas de ferrugem e calcário;  Montagem de painéis subaquáticos com desenhos, nomes ou logotipos;  Eliminação de vazamentos estruturais com produto químico na água;  Reforma geral de deck;  Adaptação subaquática de refletores em fibra ótica com opção de cores;  Substituição de cantoneiras de alumínio e cantos vivos (quinas) por cantoneiras de cerâmica.

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zamentos aparecem, a piscina terá que sofrer uma série de consertos ou até passar por uma reforma geral.

Reparo em piscina de concreto armado ou alvenaria O concreto armado é o melhor material. Seus pontos fortes são a segurança e resistência. Ele é basicamente uma forma de madeira coberta de concreto, com uma malha de aço. A sua construção é demorada e cara. As piscinas de alvenaria são feitas de blocos de concreto ou tijolos. É uma construção segura, porém, por causa das condições ambientais, ela está mais sujeita a rachaduras. Tanto as estruturas de alvenaria quanto as de concreto armado necessitam de uma impermeabilização com mantas asfálticas ou material similar. Para consertar as infiltrações é preciso retirar os revestimentos e a argamassa de proteção. As superfícies horizontais e verticais devem ser regularizadas e restauradas. Sobre a regularização, a impermeabilização é feita conforme especificação técnica para cada caso. Se a impermeabilização for feita com manta asfáltica, é importante a utilização de uma proteção mecânica estruturada. Após a execução, deve ser feito teste de estanqueidade com a piscina cheia. Ou seja, em plena carga. No final, aplica-se o revestimento.

Reparos na estrutura do entorno Não é apenas a piscina em si que deve ser arrumada, mas a área em volta também. Decks, peças de madeira e estruturas de alvenaria

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que entram em contato com água devem ser tratados com verniz naval (aconselha-se uma aplicação a cada quatro anos) para evitar a deterioração.

Piscina de fibra de vidro A fibra de vidro é um ótimo material, mas de tempos em tempos ele perde a cor, que pode ser retomada com uma pintura epóxi. A piscina tem uma vida útil de cerca de dez anos e precisa ser tro- quadamente, têm uma vida útil superior a 10 anos. cada após esse período. Para conservar melhor os Móveis e decoração produtos de resina, basicaO síndico deve prestar mente se faz uma lavagem atenção em vários aspectos na com água, sabão neutro e hora de comprar móveis de uma esponja macia. Nunca piscina. O produto precisa ter utilize produtos abrasivos certificação e garantia contra como amoníaco, água cloradefeitos de fabricação, respei- da da piscina, álcool e, printando a NBR 14776. Essa cipalmente, aquelas pastas norma regula a produção de mágicas. Quando for escocadeiras no Brasil. Um outro lher o produto, olhe no rótuponto é verificar se a cadeira lo para constatar se em sua tem as famosas borrachas nos formulação não possui propés. Isso é um artifício muitas vezes utilizado para aparentar uma melhoria no produto. Caso elas sejam retiradas, o produto torna-se bastante comprometido quanto ao seu desempenho. O móvel de resina ainda é o mais consumido. Seu custo benefício na hora de decidir uma compra é fundamental. O custo de manutenção é praticamente zero. São empilháveis e práticos para guardar, levando vantagem sobre outros materiais. Qualquer produto de uso contínuo deve ter uma manutenção adequada e preventiva. Não adianta depois de 2 ou 3 anos de uso intenso, em contato com o cloro da piscina, querer fazer uma manutenção. Nessa altura do campeonato, o produto já estará bastante degradado em função da reação química. Os móveis de qualidade, conservados ade-

dutos altamente abrasivos. Eles acabam por remover a proteção superficial do móvel chamada de anti-UV. Exposto ao sol e, até mesmo o contato com o suor do corpo, o móvel se torna poroso, quebradiço e sem possibilidades de recuperação.

Piscina aquecida Mesmo no verão, alguns condomínios sofrem com o problema da água da piscina estar sempre gelada. No ca-

lor mais forte, tudo bem. Mas em dias em que a temperatura não subiu muito ou no final da tarde, onde a temperatura costuma cair, fica impossível entrar na água. O aquecimento é a melhor solução para deixar a água da piscina numa temperatura agradável o dia todo. O gás é um combustível razoavelmente barato, sendo uma boa escolha em termos de custo/beneficio para o aquecimento.

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Legislação

Administração

Alterar varanda é alterar fachada do prédio? (I) Iniciaremos alguns comentários sobre varanda em condomínio edilício. Quem não quiser assumir o risco de desfazer a reforma ou a decoração elaborada por conta própria, precisa tomar os cuidados em cada caso. A resposta sobre a indagação acima é: Depende de como vai acontecer. Se a alteração estiver na linha divisória da sala com a varanda e sendo a modificação pouco ou nada perceptível por quem da rua olha o prédio, nenhuma infração ocorrerá ao inciso III, do art. 1336, do novo Código Civil, nem à Convenção de Condomínio se nela estiver reproduzido o mesmo impedimento legal (Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas). Ex.: Substituição de moldura de alumínio mais espessa ou mais fina do que a moldura de ferro, atacada pela ferrugem, ou moldura de madeira atingida por cupins, apodrecida, descolada, rachada, etc. Com o decorrer do tempo, o condômino é obrigado a tomar providências para conservação de sua unidade, na parte limítrofe com a fachada do edifício, porém, dentro da sua varanda. Havendo inércia dos demais condôminos, na obrigação de deliberar pela manutenção da harmonia estética do edifício, cabe ao zeloso

co-proprietário escolher sozinho um material padronizável que melhor substitua o tipo danificado, nesses casos ou noutros, desde que o faça moderadamente, conservando a aparência da edificação, no máximo possível, para os retardatários seguirem o novo modelo, como temos visto na maioria dos prédios já reformados. Porém, antes de se iniciar a necessária “reforma”, deve o condômino pedir uma assembléia geral para justificar a necessidade do evento e a sugestão ou indicação do tipo de material meticulosamente escolhido para si e

para o prédio, em substituição ao antigo. Ninguém se interessando em participar da reunião ou autorizar a reforma necessária, por cautela, deve-se notificar o condomínio e dar prazo de impugnação, sobre a decisão pessoal de optar pelo tipo escolhido, com ou sem sugestão da administração condominial, abrindo o precedente de padronização na “reforma”, a que todos poderão futuramente acompanhar. Róberson Chrispim Valle robersonvalle@globo.com Advogado e Coordenador Adjunto da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/

Omissão: um dos grandes problemas nos condomínios A omissão é um dos grandes e graves problemas nos condomínios. Traduz-se no pequeno número de participantes às assembléias, no alheamento ao que acontece nos condomínios, no desinteresse pela sua administração, como se o patrimônio de cada um não estivesse em jogo. A luz de alerta somente acende quando há acentuado aumento das taxas de despesas condominiais ou quando os condôminos recebem boletos de rateio extra elevado, para pagar. Mesmo assim, a maioria não sabe nem a razão, uma vez que não compareceu à assembléia geral que aprovou a previsão orçamentária ou o rateio extraordinário. E isso é mais grave ainda, quando a administradora ou o síndico (no caso de autogestão), deixam de enviar mensalmente os balancetes ao conselho fiscal e o respectivo resumo aos condôminos. Encontramos alguns condomínios edilícios, nos quais os síndicos comparecem à assembléia geral ordinária - na qual obrigatoriamente suas contas devem ser prestadas - desculpando-se porque não tiveram tempo para preparálas. E o assunto fica para a assembléia seguinte. Deparamo-nos, recentemente, com um edifício no qual as contas foram aprovadas sem ter havido a devida prestação. Com o tempo, os condôminos descobriram que houve desvios de dinheiro o que era de se esperar - que não foram recolhidos os en-

cargos trabalhistas, que tem ação de cobrança contra o condomínio e houve penhora “on line”, etc. E quando entram com ação de prestação de contas, a defesa é sempre a mesma: as contas, todas, foram aprovadas nas assembléias gerais. Na prática, os participantes das assembléias aprovam as contas sem analisarem, pois elas teoricamente já devem ter sido fiscalizadas e aprovadas ou questionadas pelo conselho fiscal, mensalmente, através dos balancetes acompanhados dos documentos respectivos. Na ocasião, um dos membros do conselho expõe à assembléia que está tudo em ordem e se aprovam as contas. O que não se pode admitir é que a administradora ou o síndico, deixem de enviar os balancetes mensalmente e ninguém fale nada. Se o conselho fiscal, principalmente, não recebeu o balancete, deve reunir-se, reclamar, e avisar os condôminos, através de circular, que não está havendo a prestação mensal de contas. Ninguém deve se omitir. Nem o condômino, nem o membro do conselho. O patrimônio de todos está em jogo. A omissão causa prejuízos muitas vezes irreparáveis. E é bom lembrar que o artigo 1.349, do Código Civil, prevê a possibilidade de destituição do síndico que praticar irregularidades, que não prestar contas, ou que não administrar convenientemente o condomínio. Daphnis Citti de Lauro Advogado, e-mail: dclauro@aasp.org.br.

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