Edição agosto 2014

edição

277

AGOSTO

2014

I n d i s p e n s á v e l

GRATUÍTO PARA SÍNDICOS DE EDIFÍCIOS

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www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News Rua Domingos de Morais, 1794 - Cj. 13 Vila Mariana - 04010-200 - São Paulo - SP PABX: (11) 5573-0333 Tiragem - 20.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras.

Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral.

Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema.

Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda O Jornal Síndico News é impresso na Plural Editora e Gráfica Ltda Outras Praças de Publicações Associadas: J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000 Diretor:............................. Inaldo Dantas Recife - PE.................... (81) 3221.9083 Diretor:............................. Inaldo Dantas Natal - RN...................... (84) 3223.5593 Diretor:............................. Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506 Diretor:..........................Hércules Garcia Fortaleza - CE............... (85) 3254.7415 Diretor:............................. Inaldo Dantas Brasília - DF.................. (61) 3226.8810 J.Síndico..............(Fundação: Abril/84) Diretor:..............................Vicente Vecci Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora.

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DISTRIBUIÇÃO

02 Agosto / 2014

EDITORIAL

Não sai da minha cabeça a imagem que correu país no final de julho, na qual um tigre morde o braço de um menino de 11 anos. Este triste episódio aconteceu em um zoológico de Cascavel, no oeste paranaense. No vídeo divulgado em massa pela internet, o garoto aparece entre a grade de segurança e as jaulas de grandes felinos. Ele corria, atirava comida e até subia nas barras de ferro. Quando tentou passar a mão no tigre, foi atacado e teve o braço direito dilacerado.

A criança foi socorrida, mas teve o membro amputado.

O menos culpado aí é o tigre, claro.

Apesar de viver no zoológico, o animal não é domesticado, ou mesmo domesticável, e seus instintos de caçador pode aparecer a qualquer momento. O que nos deixa inconformados é a falta de responsabilidade do pai, que estava presente.

Como ele pôde permitir que o filho brincasse naquela área restrita, correndo o risco de ser atacado a qualquer momento?

Tal questionamento está na boca de todos os habitantes do planeta, uma vez que o vídeo, após cair na internet e viralizar, rodou o globo.

Mas será que todos as mães e pais, que estão condenando o pai de Cascavel, cuidam bem dos seus filhos? Cuidar não é apenas amar ou realizar as vontades. A boa criação depende da disciplina. Impor limites aos filhos, exigindo respeito ao próximo e cobrando o cumprimento de regras, pode salvá-los de muitos perigos.

Nos condomínios, por exemplo, estou cansado de presenciar crianças brincando na garagem, subindo em muros, extrapolando os limites, sem que os pais intervenham. Sobra sempre para o zelador e para o

síndico. Estes dois são obrigados a cobrar o cumprimento das regras do condomínio, mas não têm a menor responsabilidade em educar os filhos dos outros.

Basta uma concessão parental para que o filho pense que não há o proibido. Casos extremos, como ataque do tigre, ou mesmo pequenos acidentes poderiam, e podem, ser evitados pelos pais. Cuide bem de seu filho, imponha regras, discipline.

Não precisa ser um regime militar caseiro, pois todos os pequenos necessitam, também, de muito carinho.

Pensamento do mês: “A coisa mais importante que um pai pode fazer por seus filhos é amar a mãe deles.”

Theodore M. Hesburgh

SEGURANÇA

A triagem na portaria tem que ser bem feita

No último mês de julho, foi divulgado pela imprensa que uma quadrilha assaltou um condomínio na Aclimação onde levou cerca de R$ 70.000,00 em dinheiro, mais joias e bijuterias de comerciantes orientais que residiam no local. A notícia foi veiculada da seguinte forma: “Ladrões tentam fugir com R$ 70 mil de condomínio e são impedidos por funcionários e moradores. Para entrar, suspeito conseguiu enganar o zelador; dupla entrou em imóveis de comerciantes Funcionários e moradores conseguiram imobilizar ladrões que faziam um arrastão em um condomínio de alto padrão

na Aclimação, bairro da zona sul de São Paulo. Os bandidos foram impedidos de fugir quando já carregavam mais de R$ 70 mil. Para entrar no prédio, os ladrões conseguiram enganar o zelador. Um dos bandidos disse que estava hospedado no apartamento de um morador e até tinha a chave. O zelador acreditou e abriu o portão. Os criminosos foram até o sétimo e o oitavo andares e arrombaram dois apartamentos.”

(Fonte: http://noticias.r7.com, de 17/07/14).

Nos últimos meses, essa modalidade de delito e modus operandi dos bandidos tem crescido na cidade de

São Paulo, inclusive sendo pessoas orientais as maiores vítimas desses assaltos. Observando os fatos, percebe-se que mais uma vez os ladrões se aproveitaram da fragilidade do sistema de controle de acesso dos prédios para cometerem seus delitos e invadirem o condomínio. Dentro do edifício, eles arrombam os apartamentos, e cometem os furtos, levando dinheiro, jóias, dólares, celulares e até veículos. Na grande maioria, se aproveitam da ausência dos moradores e empregados. Através disto, constatamos, mais uma vez, a ingenuidade e falta de preparo técnico do colaborador que não confirmou a veracidade das informações e se as pessoas eram realmente hóspedes de moradores do prédio. Visto tudo isto, concluímos que não podemos esquecer de se ter cadastro atualizado de todos moradores na portaria, além dos prédios possuírem sistemas de controle de acesso informatizados e, de preferência, com fotos de todas pessoas que entram no condomínio.

Para tanto, há a necessidade de que os empregados sejam treinados e preparados a exercerem suas funções, principalmente aquelas que dizem respeito a segurança.

E por fim, os condôminos devem estar conscientes sobre a importância em se integrar com os prédios e se cadastrarem corretamente, bem como seus familiares e empregados, a fim de facilitar o trabalho da portaria e aumentar a segurança do condomínio. Cabe ressaltar a ação posterior do próprio funcionário que passou a observar a movimentação dos dois homens pelas câmeras de segurança. Quando percebeu que eles saíriam com objetos na mão, impediu que deixassem o prédio e acabassem presos pela polícia.

José Elias de Godoy Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br www.sindiconews.com.br

TERCEIRIZAÇÃO

A importância do sistema de pára-raios e o DPS (pára-raios de linha) O Brasil é um dos países do mundo onde caem mais raios. São 50 milhões de descargas atmosféricas por ano, com 130 mortos e 500 feridos.

Por este motivo é tão importante a proteção das edificações através dos para-raios.

O objetivo de um sistema de para-raios é a captação das descargas elétricas e acomodação, através das descidas, para o aterramento, que se encarrega de dissipá-las no solo, de forma segura.

O sistema de para-raios é regulamentado pela NBR 5419/2005 da ABNT. A norma prevê dois tipos de para-raios, o Franklin e a Gaiola de Faraday. Para edificações com altura acima de 20 metros, a norma recomenda a instalação dos dois sistemas para dar maior proteção à edificação.

Existe ainda modelo radioativo, que está proibido de ser fabricado e comercializado desde 1989. Edificações antigas, que ainda possuam este modelo, devem retirá-los e entregá-los a órgão publico.

Para manter nosso edifício seguro é necessária a manutenção anual, que é feita através de vistoria e medição ôhmica para verificação das condições atuais de todo o sistema.

Durante a vistoria, o técnico verificará as condições dos cabos, que devem estar devidamente esticados, as condições do mastro e dos conectores, verificando se não estão oxidados ou quebrados, e verificará se as descidas estão com os aterramentos dentro das normas. Ainda é verificado o funcionamento da luz piloto, a qual identifica a altura do prédio. www.sindiconews.com.br

Realizada a manutenção, deve ser emitido um atestado acompanhado da ART (anotação de responsabilidade técnica), assinado pelo engenheiro responsável e credenciado pelo CREA, com comprovante do recolhimento da taxa. Como o atestado deve ser conclusivo, em caso de irregularidades, será necessário realizar as obras e, somente após a adequação, será emitido um atestado de conformidade.

Para a proteção de equipamentos ligados à rede de alimentação elétrica, nas entradas de edificações, contra surtos elétricos provocados por descargas atmosféricas ou manobras no sistema elétrico, devemos utilizar o DPS (dispositivo protetor de surto), mais conhecido como para-raios de linha.

O DPS é um dispositivo dotado de um fusível térmico de corrente, muitas vezes menor que a proteção de entrada (disjuntores/fusíveis), com a finalidade de desconectar o produto antes de entrar em curto. É indicado instalar o DPS nos quadros de distribuição.

Tanto para a verificação do sistema de para-raios quanto para a instalação do DPS, é recomendado que sejam realizadas por profissional capacitado e acompanhado das devidas garantias.

A Itelligence é especializada em sistemas de para-raios e na instalação do DPS. Entre em contato com a nossa área comercial.

Kathia Krepsky gerencia@itelligence.com.br

Empregados próprios versus terceirizados!

Não existe a mínima diferença entre empregado próprio e terceirizado. Suas origens, nível educacional, experiência, etc. são exatamente as mesmas, de maneira a não se distinguir um do outro, quer pelo visual, quer pela competência. Ambos cumprem com as determinações do zelador ou do síndico, e executam suas funções independentemente de estarem registrados no condomínio ou na empresa terceirizadora.

Acontece que os empregados próprios, selecionados e contratados pela administradora, são registrados no CNPJ do condomínio. Tudo o que acontecer daí em diante com esse empregado, com respeito a disciplina, caráter, equilíbrio emocional, etc., passa a ser problema exclusivo do condomínio, que é o empregador, e não da administradora que, bem ou mal, não fez a seleção adequada. Já os empregados terceirizados, são selecionados e registrados na empresa terceirizadora. E é justamente nesse detalhe que reside toda a diferença. Porque depois de alguns dias, meses ou anos, se as coisas dão erradas, e o empregado começa a apresentar desvios de comportamento, como alcoolismo, desmotivação, agressividade, etc., é nesse momento que se dá conta da grande diferença entre ter empregado próprio e terceirizado. Sendo próprio, ou o síndico tolera o empregado com suas limitações/riscos, ou, o demite e paga 100% da indenização trabalhista pela demissão sem justa causa, e ainda torce para não ter ação trabalhista contra o condomínio. Sendo terceirizado, pede a imediata substituição do empregado, e esquece o assunto porque os

custos com indenizações trabalhistas, tanto na demissão, como numa eventual ação futura, são exclusivos da empresa terceirizadora. Ações trabalhistas estão mais banalizadas do que nunca. Somente no Fórum de São Paulo foram mais de 3,6 milhões de ações no ano de 2013. A vantagem de poder trocar qualquer empregado a qualquer tempo, sem preocupações com custos ou riscos trabalhistas, é apenas a ponta do iceberg. Imaginem não ter empregados próprios. Ter substituto imediato nas faltas; ter supervisores dia e noite inspecionando a limpeza, os equipamentos de segurança, a postura e uniformes dos empregados, e serviço de monitoramento 24 horas. Ter assistência técnica gratuita para o CFTV para os sensores,

para os sistemas de alarme. Não ser mais empregador quer dizer não ter mais folha de pagamento, não se preocupar mais com horas extras, com programas de saúde, com vale transporte, férias, 13º salário, cesta básica, uniforme, impostos, contribuição sindical, confederativa, etc., e, acima de tudo, não ter passivo trabalhista crescendo como bola de neve! Serviços terceirizados se traduzem de várias maneiras: maior competência e qualidade possível; custos controlados e constantes ao longo do ano; harmonia entre síndico, empregados e condôminos; melhor qualidade de vida; custos uniformes ao longo do ano; prédio valorizado.

Etore A. Fuzetti etore@replace.com.br

Agosto / 2014 03

JURÍDICO

Veículos arranhados na garagem do condomínio

É comum, nas garagens dos condomínios, o morador notar que seu veículo foi arranhado. O questionamento, então, é saber como deve fazer para acionar o condomínio para ser ressarcido pela despesa com o dano.

A resposta é que o condomínio não deve ser acionado, porque não responde pelos atos de condôminos ou demais moradores. Somente se quem arranhou foi um de seus funcionários.

Isto porque, salvo disposição expressa na Convenção Condominial, os condomínios não são responsáveis por furtos ou danos ocorridos nas áreas comuns ou privativas.

Por exemplo, sobre furto de bicicleta, o inquilino de um apartamento pretendeu o ressarcimento, pelo condomínio, do seu prejuízo, que foi rechaçado pelo Poder Judiciário: “salvo culpa devidamente comprovada, os condomínios residenciais não respondem por danos ou furtos ocorridos em áreas de estacionamento ou de uso comum” (1ª Turma Recursal Cível dos Juizados Especiais do Rio Grande do Sul).

O fator importante, que embasa a decisão acima, é o de que a relação entre condomínio e condôminos não é de consumo e, portanto, não incidem as regras do Código do Con04 Agosto / 2014

sumidor. Os condôminos estão entre si, no mesmo pé de igualdade.

Alguns desavisados, entretanto, teimam em propor ações contra os condomínios, baseados na relação consumerista.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC), Lei nº 8.078 de 11 de setembro de 1990, dispõe sobre a proteção do consumidor e dá outras providências. Trata de produto ou serviço. E, no parágrafo segundo, do artigo 3º, define serviço como “qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista”.

O condomínio não tem personalidade jurídica. Não é pessoa física, nem jurídica. Não presta serviços mediante remuneração. Constitui-se em uma comunhão de interesses, onde são rateadas despesas.

Não tem objetivo de lucro, distinguindo-se assim das sociedades.

Essa circunstância foi elucidada com grande clareza pelo Juiz Milton Sanseverino, que atuou como relator na Apelação nº 614098-00/2 (2º Tribunal de Alçada Civil – 3ª Câmara), em julgamento datado de 23 de outubro de 2001. Vale a pena transcrever trecho do acórdão:

SINDICO NEWS RESPONDE

civil. São Paulo: J. Oliveira, 2005, p.81) defendem que o prazo prescricional de cinco anos não se aplica às cotas condominiais, porque essas despesas não são devidas por força de uma declaração de vontade expressa em um documento, mas em virtude da aquisição de um direito real. Todavia, a previsão do art. 206, Parágrafo 5º, PRESCRIÇÃO DA TAXA Prezado Dr. Inaldo, na qualida- I, do CC/02 não se limita às obride de síndica, agradeço por es- gações em que a fonte seja um “O condomínio nada mais é, em crever o livro O “Condomínio ao negócio jurídico." essência, que a massa ou o con- Alcance de Todos”, recém adquiJANELAS junto de condôminos, isto é, o rido pelo condomínio e muito complexo de coproprietários da útil, no nosso dia-a-dia. Tenho Estou com uma duvida. Existe coisa comum. Ora, não teria sen- uma dúvida jurídica e gostaria alguma lei em relação às janetido imaginar que cada um dos de saber se o senhor tem como las dos conjuntos comerciais, se podem ficar abertas ou se comproprietários pudesse ser con- orientar-me a respeito? É ela: Alguns advogados nos dizem tem algo que regulamente siderado “consumidor” em relação que o tempo de prescrição da este item? aos demais e que estes, por sua vez, pudessem ser tidos na quali- cobrança da taxa condominial é R: Para estas questões, não existem dade “fornecedores” de “produtos” de 10 anos. Já outros, dizem ser leis. Deve ser objeto tratado nas ase/ou de “serviços” uns aos outros, cinco anos. Existe uma legisla- sembleias e inseridas nos Regimenco-respectivamente, pois isto não ção que determina tal prazo? Em tos Internos de cada condomínio. só contrariaria a natureza mes- caso afirmativo, o doutor pode ma das coisas como aberraria dos passar-me o número desta Lei? DESTITUIÇÃO R: A prescrição para cobrança da princípios e das normas jurídicas Como os conselheiros poderão disciplinadoras da espécie, desto- taxa condominial é quinquenal, ou ser destituídos? ando por completo da realidade e seja, 05 anos, e este entendimento R: Os conselheiros só poderão ser foi dado a partir da decisão do STJ, destituídos em assembleia geral da lógica mais complementar”.

E, adiante, prossegue ele: “não como abaixo citado. especialmente convocada, que existe verdadeira e própria rela- Recente julgado emanado do Su- preencha o quórum previsto na ção de consumo, não podendo o perior Tribunal de Justiça, no jul- Convenção a respeito e, no silêncio condomínio, a toda evidência, gamento do recurso especial nº desta, em primeira convocação, por ser considerado “fornecedor de 1.139.030, sendo relatora a minis- maioria de votos dos condôminos produtos e serviços”, nem o con- tra Nancy Andrighi, decidiu pela presentes, que representem, pelo dômino “consumidor final” de tais prescrição quinquenal com fulcro menos, metade das frações ideais “produtos e serviços”, como é de no artigo 206, parágrafo 5º, inciso (cf. art. 1.352 do novo Código Civil), meridiana clareza, ou, em outros I, letra 'd', do Código Civil de 2002, e, em segunda convocação, pela termos, de primeira, elementar e por entender que a cobrança do maioria dos votos dos presentes (cf. débito condominial é lastreada em inafastável intuição”. art. 1.353 do novo Código Civil). documentos.

Inaldo Dantas - Advogado Daphnis Citti de Lauro, Advogado, é Como se lê o corpo do Acórdão: Administrador de Condomínio "Cumpre ressaltar que alguns doutriautor do livro “Condomínio: Presidente do Secovi - PB Conheça seus Problemas” nadores (entre ele, Angélico Américo e-mail: inaldo.dantas@globo.com dclauro@aasp.org.br Izidoro, condomínio no novo código www.sindiconews.com.br

MESES

INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO

IMPOSTO DE RENDA EM 2014 TR

POUPANÇA

Setembro

R$678,00

1,50%

0,0079%

0,5000%

Outubro

R$678,00

0,86%

0,0920%

0,5079%

Novembro

R$678,00

0,29%

0,0207%

0,5925%

Dezembro

R$678,00

0,60%

0,0494%

0,5208%

Janeiro/14

R$724,00

0,48%

0,1126%

0,5496%

Fevereiro

R$724,00

0,38%

0,0537%

0,6132%

Março

R$724,00

1,67%

0,0266%

0,5540%

Abril

R$724,00

0,78%

0,0459%

0,5267%

Maio

R$724,00

-0,13%

0,0604%

0,5461%

Junho

R$724,00

-0,74%

0,0465%

0,5607%

Julho

R$724,00

-0,61%

0,1054%

0,5467%

Agosto

R$724,00

---------

0,0602%

0,6059%

* Índice de inflação IGP-M da FGV

** Salário Mínimo Empregados Domésticos em SP - R$ 810,00

OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente.

Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior.

Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa.

• Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%.

Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda.

Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.

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Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.787,77 ........................................... isento -----De R$ 1.787,78 até R$ 2.679,29 ................... 7,5% ......... R$134,08 De R$ 2.679,30 até R$ 3.572,43 ................. 15,0% ......... R$335,03 De R$ 3.572,44 até R$ 4.463,81 ................. 22,5% ......... R$602,96 Acima de R$ 4.463,81 ............................... 27,5% .......... R$826,15 Abatimento por dependente:........................................... R$179,71 Salário Família Até R$ 682,50 = R$ 35,00 por cota De R$ 682,51 até R$ 1.025,81 = R$ 24,66 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos

INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.317,07 ............................................................................ 8 % De R$ 1.317,08 até R$ 2.195,12.................................................. 9 % De R$ 2.195,13 até R$ 4.390,24................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)

PISO SALARIAL Zeladores ..................................................................... R$ 1.043,90 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas e Folguistas.........................................................................................R$ 999,97 Cabineiros ou Ascensoristas ........................................R$ 999,97 Faxineiros e demais empregados ................................ R$ 956,05 Acúmulo de cargo ................................................................... 20% Adicional noturno ................................................................... 20% Horas extras ............................................................................ 50% Folgas trabalhadas e feriados ............................................. 100% Cesta Básica ................................................................... R$ 172,80 Ticket Refeição ...................................................................R$ 5,40 Reajuste de 8% para salários acima do piso vigência a partir de 1o de outubro/13 até 31/09/14.

Agosto / 2014 05

ELEVADOR Indispensável transporte condominial

Manutenção, modernização e conservação dos elevadores Sem eles, a vida na maioria dos condomínios seria complicada A boa aparência do elevador passa a impressão de limpeza, organização e segurança. Itens básicos para a valorização de um imóvel. Cabinas restauradas dão credibilidade à administração do condomínio. O elevador é mais um cartão de visitas.

O design serve também para tornar o equipamento melhor adaptado ao edifício, mais eficiente e mais confortável, sem dispensar a beleza exterior. O estilo escolhido deve ser seguido. Painel moderno, revestimento envelhecido e portas de metal não formam um conjunto harmonioso. Portanto, é importante prestar atenção na disponibilidade de peças de reposição.

Para adquirir um produto bem desenhado não é preciso desembolsar muito dinheiro. Um elevador com design arrojado não é necessaria06 Agosto / 2014

mente um pequeno local cheio de tecnologia de ponta. O valor cobrado a mais é compensado pela eficiência e conforto do produto.

O design ultrapassa a ideia de apenas gerar um bom visual.

A ajuda de um profissional pode abreviar boa parte das dúvidas sobre design e estética, evitando qualquer equívoco. Como este tipo de investimento tem uma durabilidade muito grande um custo relativamente alto a assistência técnica deve ser chamada sempre que for necessária.

Um equipamento antigo pode passar por um processo de modernização completo. Durante os reparos, toda a estrutura da cabina é utilizada, o que diminui boa parte do custo e também do tempo do serviço. Entretanto, é importante tomar

cuidado com o estilo do prédio.

O revestimento em inox é uma boa pedida. Bonito, resistente, de fácil limpeza, este produto é bem aceito nos condomínios. Na restauração, são substituídos o subteto por outro mais moderno e o revestimento do assoalho da cabina pelo granito.

Existem diversos tipos de revestimento de painéis. O mais procurado é o revestimento em aço, com marcador digital. A altura dele, além da largura da porta, deve ser acessível aos cadeirantes. A simples utilização da numeração Braille permite uma grande facilidade na locomoção do deficiente visual pelo edifício, aumentando a qualidade de vida dos moradores e de seus visitantes.

A manutenção preventiva dos elevadores deve ser feita todo o mês.

Já a inspeção precisa ser diária. O

próprio zelador pode checar os equipamentos básicos e as peças mais importantes. Nunca economize neste quesito. Qualquer defeito pode resultar na parada completa do sistema.

Os sinais mais claros durante a ocorrência de problemas são, geralmente, simples e claros para qual-

quer q pessoa. Cabos barulhentos, formação de degraus, solavancos fo na n parada do elevador e portas com rangidos.

O ideal é não esperar o r aparecimento desses sinais, que a demonstram um desgaste avançad do d das peças e, com certeza, irão provocar um incomodo razoável, p pois p o elevador ficará indisponível por p um bom tempo.

Como num automóvel, cada peça C tem um tempo de duração. Esse período deve ser respeitado. Caso contrário, ela começara a desgastar outros componentes, gerando um efeito dominó, no qual uma peça desgasta a outra. Com isso, todo o conjunto é inutilizado. Apenas a manutenção garante a segurança do elevador em qualquer situação.

Parado ou em movimento, em pane ou funcionando normalmente.

Para garantir a integridade de todas as peças, é necessária uma manutenção mínima, que consiste na lubrificação geral do material, especialmente dos cabos, sempre seguindo as normas do fabricante. A limpeza de todo o sistema, para retirada de sujeira e excesso de lubrificação, é anual. Os cabos de suspensão devem ser lubrificados de acordo com as recomendações dos fabricantes, evitando o excesso que possa prejudicar as características de tração.

As guias devem ser lubrificadas sem excesso. Os lubrificantes não deverão interferir com a capacidade de atuação dos mordentes dos freios de

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segurança. As substâncias de proteção contra oxidação só poderão ser aplicadas com a concordância dos fabricantes. Pelo menos uma vez por ano, as quais devem ser completamente limpas, usando, se necessário, solventes adequados para retirar o excesso de lubrificantes, sujeiras e materiais estranhos. Excetuam-se os casos de elevadores equipados com sistema que dispensem lubrificação.

Os amortecedores precisam estar sempre lubrificados e com o nível do óleo adequado. Nunca se pode trocar o tipo de óleo, já que o equipamento foi feito para utilizar um determinado material. Alguns óleos são corrosivos e estragam o equipamento.

Os freios de segurança devem ser mantidos limpos, livres de ferrugem e sujeira. A sua lubrificação precisa ser feita com frequência, particularmente

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nos lugares mais expostos à oxidação, ação da água, umidade ou vapores corrosivos que possam impedir o funcionamento do freio.

Todas as portas devem ser inspecionadas, lubrificadas e monitoradas para evitar a abertura antes que o elevador chegue no andar de destino. Esse acidente é muito comum.

Existe um número grande de empresas bem estruturadas, voltadas ao ramo de elevadores, que oferecem prestação de serviços de boa qualidade. Entretanto, é indispensável muita atenção na hora de escolhê-las. O primeiro passo é certificar-se quanto ao registro da empresa junto ao CONTRU. Do contrário, muito cuidado, pois em um possível acidente, o síndico pode ser arrolado em processo judicial e responder criminalmente.

Mantenha contrato com uma empresa que dê toda assistência e, em casos de emergência, contate a firma prestadora de serviço imediatamente. Constantemente pessoas ficam presas no elevador, então, a assistência imediata do zelador é importante até que o técnico chegue ao prédio. Mas o trabalho do zelador deve se limitar a socorrer pessoas e não em tentar consertar o equipamento. E mesmo para retirar o usuário da cabine, precisa saber agir, tendo recebido orientação da empresa.

O síndico precisa pesquisar orçamentos e analisar a empresa de conservação e manutenção dos

elevadores. Existem diversos tipos de contrato de prestação de serviço.

Segundo Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, em seu livro Revolucionando o Condomínio, dentre os tipos de contrato estão: • Cobertura simples – Compreende uma vista mensal de rotina e as chamadas de emergências, quando lubrificam peças e efetuam os ajustes necessários, sem troca de peças.

Para efetuar uma troca, elaboram um orçamento, que é levado ao síndico, e este dará sua aprovação ou não. Muitas vezes o elevador com problema permanece parado até que uma resposta seja dada. Esse contrato é o mais econômico para o condomínio, porém possui a desvantagem do tempo de espera para um efetivo conserto.

• Cobertura parcial – Além dos serviços normais, está incluída no preço do contrato, a troca de peças básicas que desgastam no dia-a-dia. Para a troca de outras peças, os técnicos continuam necessitando da aprovação do síndico. Esse tipo de contrato permite que a maioria dos problemas seja resolvida, portanto há uma maior agilidade na resolução dos problemas.

• Cobertura geral – É o mais completo tipo de contrato, sendo nele incluídas todas as peças, com exceção dos amortecedores, das portas, acessórios danificados por vandalismo, troca de interfones, pintura das portas e troca das luzes de emergência.

UTILIZAÇÃO Providenciar proteções acolchoadas nas paredes, no caso de mudanças e outras manutenções. Esses acolchoados são muito úteis na preservação do material. Para uma melhor eficiência, é recomendável uma capa de material lavável, que não deixe alguma parte da parede à mostra; Ordenar que os moradores não ultrapassem o número limite de usuários; Ficar atento a quem utiliza o elevador para evitar estragos causados por vandalismo; Ordenar que o interior seja limpo diariamente. A limpeza é um dos fatores mais importantes para manter uma boa aparência e aumentar a durabilidade do equipamento. Alguns tipos de painéis necessitam de produtos especiais de limpeza. Mas, normalmente, ela pode ser feita apenas com um pano molhado em água e sabão. A sujeira e oleosidade das mãos dos usuários podem danificar o funcionamento dos botões; Proibir brincadeiras dentro do elevador e fumo no interior das cabines; A casa de máquinas e a casa de polias devem ser exclusivamente destinadas aos elevadores, não sendo permitido o seu uso como depósito, ou para instalação de equipamentos alheios ou ainda de passagem de qualquer espécie.

O local mais esquecido é o poço do elevador. Ele deve ser mantido sempre seco e limpo, não sendo permitido guardar qualquer tipo de material. Deverá existir um avental, o qual consiste em um prolongamento da parte inferior da cabina, impedindo que passageiros caiam no poço, quando o carro estiver desnivelado ou até acima de 75 cm sobre o piso do pavimento. É obrigatório colocar em local bem visível e manter em perfeito estado, em uma das paredes da cabina, um aviso com indicação de capacidade em Kg e lotação.

No caso em que as máquinas estejam instaladas em mesa ou plataforma, isto é, em um patamar superior ao piso das casas de máquinas, deve existir um guarda-copo ou parapeito de segurança, que impeça o risco de queda. Deve existir ainda uma escada de acesso fixa com corrimão a essa plataforma.

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