edição
267
OUTUBRO
2013
I n d i s p e n s á v e l
GRATUÍTO PARA SÍNDICOS DE EDIFÍCIOS
Foto: A/SN Caio Castanho
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CRIANÇAS
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Mantenha seu condomínio alegre com os pequenos entretidos e supervisionados. Pags. 06 e 07
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www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News Rua Domingos de Morais, 1794 - Cj. 13 Vila Mariana - 04010-200 - São Paulo - SP PABX: (11) 5573-0333 Tiragem - 20.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras. Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema. Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda O Jornal Síndico News é impresso na Plural Editora e Gráfica Ltda Outras Praças de Publicações Associadas: J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000 Diretor:............................. Inaldo Dantas Recife - PE.................... (81) 3221.9083 Diretor:............................. Inaldo Dantas Natal - RN...................... (84) 3223.5593 Diretor:............................. Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506 Diretor:..........................Hércules Garcia Fortaleza - CE............... (85) 3254.7415 Diretor:............................. Inaldo Dantas Brasília - DF.................. (61) 3226.8810 J.Síndico..............(Fundação: Abril/84) Diretor:..............................Vicente Vecci Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas e não expressa, necessariamente a opinião da Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes. A Santa Luiza Editora tem o direito de não editar publicidade sem fundamentar motivação de recusa. DISTRIBUIÇÃO
02 Outubro / 2013
EDITORIAL
Outro dia ouvi que 1 milhão de reais são os novos 100 mil do mercado imobiliário paulistano. Até que a expressão faz sentido. Há uns 15 anos, ou um pouco mais, apartamentos médios, de dois ou três dormitórios, custavam entre 100 e 200 mil reais. Hoje, custar mais de um milhão virou algo corriqueiro. O aquecimento do mercado é o grande responsável pela alta dos preços, mas será que o imóvel em São Paulo vale mesmo tudo isso? Pesquisas mostram que apartamentos em São Paulo estão valendo tanto quanto em Nova Iorque ou Miami. Muitos investidores têm comprado imóveis nos Estados Unidos, que atravessam uma crise interminável desde
2008. Até aí tudo bem, compra-se na baixa e vende-se na alta. É a regra básica do investimento. Mas eu ainda pergunto, mesmo em alta, os apartamentos de São Paulo deveriam valer tudo isso? Com o dinheiro desembolsado na compra de um apartamento de alto padrão em um bom bairro paulistano é possível até comprar um castelo na França. Se quiser trocar então um apartamento de luxo em bairro nobre por um castelo inglês, você também consegue. A exorbitância dos valores demonstra o quão desigual é o país, onde milhões sonham com uma casa própria. Acredito que bons apartamentos valem o preço, mas não são todos. Com tanto prédio subindo pela cidade, é preciso que os preços caiam
um pouco, voltando a atrair o comprador comum. Por falar em dinheiro, boa parte dos paulistanos sofrerá com o reajuste de 20% a 30% no IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano). A Prefeitura de São Paulo calcula que cerca de um milhão de imóveis (36% dos 3 milhões de contribuintes) pagará mais em 2014. Aqui no Brasil é este negócio; "dá com uma mão, tira com a outra". Há poucos meses, uma revolução parecia colocar os desmandos políticos contra a parede. Tanto que o aumento dos R$ 0,20 na passagem do ônibus, trem e metrô foi cancelado. Infelizmente, veio a notícia do IPTU. Pagamos imposto sobre tudo, o que é justo. Só que este imposto, que é excessivamente alto, não é conver-
tido em benefícios à população. Com o que se arrecada de imposto era para o brasileiro ter o melhor serviço público do mundo. Não é o que acontece. Saúde, educação, mobilidade urbana, saneamento básico e tantas outras necessidades do povo são terríveis. Pagamos imposto de primeiro mundo e recebemos serviços de terceiro. Até quando isso Brasil? Não aguentamos mais tanto descaso, tanta cobrança e tanta corrupção. Punição só contra o cidadão comum. Os grandes corruptos, e bandidos do colarinho branco recebem até condecorações. Resta-nos manter a decência e esperar para que um dia a justiça realmente seja feita nesta parte do continente.
Pensamento do mês: “A nossa maior glória não reside no fato de nunca cairmos, mas sim em levantarmos-nos sempre depois de cada queda”
SEGURANÇA
Confúcio
A importância de uma boa integração entre a portaria e os moradores
Recentemente foi divulgado pela imprensa, que um prédio em São Caetano do Sul, foi vítima de assalto e teve a seguinte manchete: “Unidades são invadidas por bandidos tocando campainha, em São Caetano (SP). Seis criminosos tocaram a campainha dos apartamentos para poder entrar e assaltar os moradores.” Fonte: http://diariosp.com.br/, de 10/09/13
O controle de acesso é fundamental na segurança dos condomínios, para tanto deve-se tomar algumas precauções em suas entradas, iniciando pela identificação de toda e qualquer pessoa que queira entrar no prédio, mas nunca se esquecendo do detalhe de que esta triagem deve ser feita na parte externa do condomínio. Ou seja, do lado de fora dos portões, perguntando-lhe o nome, de onde vem, com quem gostaria de falar ou visitar e, se for o caso, o assunto a ser tratado. Feito isto, deve-se entrar em contato com o morador, verificando a possibilidade deste recebê-lo ou não. Sendo autorizado, dever-se-a liberar a entrada do visitante, anotando seus dados em livro ou formulário próprio, sendo em seguida indicado o caminho que o visitante percor-
rerá até a residência do morador. Em caso de entregas de encomendas, tais como flores, presentes, pizzas, entre outros, o morador ou outra pessoa da residência deverá dirigir-se à portaria, retirar a encomenda, ou mesmo algum funcionário do condomínio deverá levá-la até o apartamento, sendo que o entregador não deve entrar no prédio. Mas para que isto funcione, deve-se fazer algumas adaptações nas instalações da portaria, tais como eclusa nos portões automáticos de pedestre e veículos, câmeras de CFTV instaladas na portaria e até uma portinhola para recebimento de mercadorias próximas do portão. Acrescido a isto, deve-se criar procedimentos para que os moradores somente abram as portas de
seus apartamentos quando houver aviso antecipado, via interfone ou telefone, quer seja da portaria ou mesmo de vizinhos, a fim de evitar surpresas como a ocorrida nesse assalto. Caso contrário, os moradores não deverão atender a porta, mesmo que batam ou acionem a campainha. Agindo preventivamente é que se poderá minimizar esses riscos e dificultar o acesso daqueles que querem se aproveitar dessas vulnerabilidades e nos fazer vítimas de suas artimanhas. José Elias de Godoy Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br www.sindiconews.com.br
JURISPRUDÊNCIA mínio, modificando a forma de cobrança de taxa condominial é permitido àquele que se vê lesado consignar em juízo o valor que entende correto.
Ementa: Consignação em pagamento - Convenção de Condomínio - Modificação - Taxa de Condominio - Rateio. A consignação em pagamento, com o depósito judicial da coisa devida, extingue a obrigação do devedor nos casos e forma legais (art. 972 CC/1.916 e art. 334 CC/2002). A Convenção de Condomínio como ato jurídico que é, e, tendo natureza contratual, não está revestida pela imutabilidade e desde que obedecidos os requisitos nela previstos pode ser modificada a qualquer tempo para atender aos interesses comuns da entidade condominial. Não existe direito adquirido do condômino em face das normas convencionais em vigor quando da aquisição da unidade autônoma. Sendo decidido em Assembleia Geral, regularmente convocada, com presença mínima dos condôminos prevista na Convenção, a modificação do critério de rateio das despesas condominiais, justa é a recusa do condomínio em não receber valores calculados de acordo com a disposição convencional modificada. V.v. A alteração de cláusula de convenção que delibera acerca de modificação do rateio das despesas comuns, por sua natureza exige maioria absoluta. Sendo nula a assembleia que alterou a Convenção de Condowww.sindiconews.com.br
Assembleia Extraordinária e Condomínio - Indenização de Condômino - Celebração de Acordo - Quórum - Convenção - Súmula Nº 05/STJ - 1. A Lei n. 4.591, de 16.12.64, deixa a cargo da Convenção do Condomínio estabelecer a forma de convocação das assembléias gerais e o quorum mínimo para os diversos tipos de votação, inclusive com relação à indenização a que tenha direito algum condômino. 2. Interpretação de cláusula condominial não dá ensejo a interposição de recurso especial (Súmula 05/STJ). 3. A divergência jurisprudencial não foi comprovada. (STJ - REsp 52.634-5 - SP - 3ª T. Rel. Min. Carlos Alberto Menezes Direito - DJU 30.09.96). Ação de obrigação de fazer – Alteração de fachada - Fechamento de varanda frontal com vidro – Pretensão ao desfazimento da obra – Procedência – Inconformismo – Acolhimento – Conjunto probatório a evidenciar a não ocorrência de alteração da fachada do edifício – Envidraçamento praticamente imperceptível e que não interfere no conjunto arquitetônico – Realização da obra anteriormente a vedação em assembleia – Sentença reformada – Recurso provido, invertidos os ônus da sucumbência. (TJ/SP – 9ª C. Dir. Priv., Apelação nº 0330766-51.2009.8.26.0000, Rel. Des. Grava Brazil, Julg. 16.04.2013)
TERCEIRIZAÇÃO
Se a empresa é competente, a terceirização é uma grande solução!
É reconfortante percorrer pela internet alguns sites específicos para condomínios, e verificar o quanto a terceirização está sendo bem aceita e compreendida. Eu, que estou já há 10 anos escrevendo artigos neste espaço, e dirigindo uma empresa de terceirização, vejo as conquistas obtidas. Percebe-se claramente que as resistências praticamente inexistem, e que a melhor propaganda tem sido a recomendação de condôminos e das próprias administradoras que se renderam ao óbvio, ou seja, se a empresa de terceirização for séria e competente, o condomínio somente tem vantagens e benefícios com a terceirização dos serviços. A terceirização é ainda mais benéfica e vantajosa para o condomínio, quando precisa resolver 3 tipos de problemas: 1. de ordem financeira, quando se tem empregados antigos e caros devido ao tempo de serviço, e a folha de pagamento já está consumindo quase 70% da arrecadação; 2. de ordem disciplinar, quando os empregados antigos se tornam agressivos e indisciplinados, e provocam deliberadamente o síndico e moradores para serem demitidos e indenizados (e ainda receberem o seguro desemprego) e, 3. por questões de segurança, quando se tem empregados antigos, desqualificados e desinteressados, sem condições de serem aproveitados num programa de requalificação para se melhorar a segurança do condomínio. Se o teu condomínio estiver numa dessas situações, a terceirização é a solução ideal, pois apresenta resultados imediatos como redução dos custos, oxigenação do quadro de empregados, e sua qualificação
num programa de implementação de medidas de segurança. Porém, para não contrair outros problemas com a contratação de empresas incompetentes ou desonestas, é preciso pesquisar e selecionar cuidadosamente essa terceirizadora, que deverá ser a sua parceira por muitos anos. Ligue para o sindicato patronal e certifique-se de que é uma empresa devidamente registrada e autorizada a operar. Peça uma relação de condomínios clientes, agende visitas aos mesmos, ou, pelo menos entreviste-se pelo telefone com alguns deles. Converse com os síndicos e procure saber dos serviços que prestam, como supervisão e monitoramento 24 horas, mutirões de limpeza, etc. Converse também com o zelador terceirizado para saber, como re-
cebem os pagamentos e como são tratados. Procure saber há quantos anos estão terceirizados com a mesma empresa. Finalmente, discuta antecipadamente os termos do contrato antes de assiná-lo. Além de surpreenderem em todos esses quesitos, muitas empresas ainda oferecem a vantagem de emprestar recursos a baixo custo e em longo prazo, a fim de permitir que o condomínio indenize os empregados, e pague o empréstimo com a própria economia proporcionada pela terceirização. Você poderá obter total orientação financeira a respeito, para ter certeza de que estará tomando uma decisão consciente, sem margens para erros. Etore A. Fuzetti etore@replace.com.br
Outubro / 2013 03
ADMINISTRATIVO
Atos ilícitos no condomínio IV
SINDICO NEWS RESPONDE
DESTITUIÇÃO
Em continuidade ao tema, é possível diminuir ou anular o abuso na inadimplência. Basta modernizar a Convenção de Condomínio. Mas, enquanto esta não for aprovada, por 2/3 dos condôminos, o síndico, ao invés de redistribuir as cotas em atraso e sacrificar com mais pagamentos os bons condôminos, poderá convocar uma assembleia geral extraordinária e nela buscar autorização para contrair empréstimo bancário, em nome do condomínio, pelo montante de cada inadimplência. A quantia que for emprestada ao condomínio deve ser utilizada, de imediato, para quitar as dívidas atrasadas ou com vencimentos próximos, evitando que o condomínio seja protestado ou executado por algum fornecedor. Ao mesmo tempo, o síndico deverá repassar ao devedor os custos dos danos causados ao condomínio (valor financiado, taxas bancárias, juros e correção monetária), emitindo o boleto complementar de cobrança ao culpado pelo empréstimo, até a sua quitação total. Portanto, o condômino inadimplente, além de pagar a multa de 2%, pelo atraso na cota da despesa ordinária e/ou extraordinária, ficará com a obrigação de indenizar, ou reparar ao condomínio, os valores dos danos imediatos, além de outros decorrentes do mesmo ato ilícito. O repasse desses encargos ao condômino de04 Outubro / 2013
vedor tem suas bases no Código Civil: Art. 927 - Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo; Art. 944 - A indenização mede-se pela extensão do dano. Cabe um alerta sobre a extensão do dano: Além do necessário reembolso, pelo valor do contrato de financiamento, o condômino inadimplente deverá reembolsar também as despesas de cancelamento de protesto, as judiciais e os honorários advocatícios, que, por sua culpa, o condomínio ficar submetido. Assim, no grosso modo, a inadimplência vai gerar contra o devedor o seguinte cálculo: dívida principal 100% + 2% de multa + 1% de juros convencionais + 8% de juros bancários médios + 1% de custas judiciais + 5% honorários advocatícios iniciais contra o devedor + 0,5% correção monetária = no mínimo 117,5% para liquidação da dívida, fora os reembolsos das despesas de cancelamento de protesto e outros honorários advocatícios de condenação das ações dos fornecedores. Na locação, o proprietário é o responsável pelo dano total ao condomínio, por ato ilícito de inadimplência ou ato ilícito comportamental, que o inquilino gerar, já mencionados na parte I, deste mesmo tema. Róberson Chrispim Valle - Advogado robersonvalle@globo.com
Dr. Inaldo, sou síndica de um condomínio de 39 apartamentos. Estou há 18 meses na administração e na em 2ª gestão por ter sido reeleita em janeiro 2013, por 2 anos. Iniciei trabalhos de infraestrutura para rachaduras e infiltrações. Para isto, foi necessário uma taxa extra que tem sido motivo de insatisfação de alguns condôminos. Aproveitando este clima no condomínio 2 ex-síndicos começaram uma campanha de difamação, tentando mobilizar pessoas para me substituir do cargo. A nossa convenção rege que para substituir um síndico é preciso uma solicitação de 50% mais 1 condôminos . A pergunta é: tem que ser este número (21 condôminos) solicitantes, estes condôminos devem estar na assembleia ou isto pode ser feito por abaixo assinado? Os inadimplentes podem assinar o abaixo-assinado de solicitação? O que é legal ? R: Isto que estão querendo fazer com você chama-se de destituição. A lei prevê a destituição do síndico no seguinte artigo: Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não pre-
star contas, ou não administrar convenientemente o condomínio. (Cód. Civil). Porém, o artigo acima só se enquadra caso você não esteja administrando o condomínio convenientemente, ou que esteja praticando irregularidades como as citadas na lei. De outra forma, ou seja, se eles querem lhe tirar do cargo sem que você tenha feito nada errado, terão que obedecer o que determina sua Convenção. E para que eu possa interpretar melhor a sua Convenção, peço que me transcreva na íntegra, o artigo que trata do assunto.
CONSELHO FISCAL Quantos membros, como proceder a eleição e quais as suas atribuições? R: Desde a entrada em vigor do (novo) Código Civil, a existência do Conselho deixou de ser obrigatória. Porém, caso esteja previsto na Convenção, deverá obedecer à formação ali prevista. Quanto a sua competência, a lei assim prevê: Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.
PRESTAÇÃO DE CONTAS Quanto tempo após o fechamento do mês deve ser disponibilizada a prestação de contas? E se a prestação de conta vir impressa no boleto da taxa de condominio, ainda assim, se precisa afixar nos quadros de aviso? R: Não há exigência de se fixar no quadro de avisos as prestações de contas (salvo disposição em contrá-
rio na Convenção). Porém, mesmo publicado nos boletos (que é de forma resumida), o síndico deve disponibilizar a quem interesse o acesso às pastas.
FRAÇÃO IDEAL A forma de rateio está disciplinada no art. 29 que diz: “Os condôminos concorrerão para o custeio das despesas recolhendo a cota parte que lhe couber, mediante rateio proporcional às frações ideais de terreno”. Ou seja, neste artigo, generaliza-se a forma de contribuição. Então esta é a dúvida: o correto é serem divididas por fração ideal ou divididas igualmente estas despesas com obras e manutenções de cada torre? R: A Convenção, neste caso, não determina qual taxa deva ser cobrada pela proporcionalidade da fração ideal de cada unidade. Assim, o índice vale para todas elas, sejam ordinárias ou extraordinárias.
ISENÇÃO DE TAXA Quando existe a figura do administrador, o síndico continua isento da taxa? R: A isenção da taxa do síndico é regulamentada pela Convenção ou pela Assembleia Geral. Portanto, é comum, neste caso, já que existe a figura do administrador, o síndico contribuir com a sua taxa normalmente. Depende de cada caso. Muitas vezes, a isenção tornase um incentivo para que ele venha a aceitar o cargo. Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com www.sindiconews.com.br
MESES
INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO
IMPOSTO DE RENDA EM 2013 TR
POUPANÇA
Outubro
R$622,00
0,02%
0,0000%
0,5000%
Novembro
R$622,00
-0,03%
0,0000%
0,5000%
Dezembro
R$622,00
0,68%
0,0000%
0,5000%
Janeiro/13
R$678,00
0,34%
0,0000%
0,5000%
Fevereiro
R$678,00
0,29%
0,0000%
0,5000%
Março
R$678,00
0,21%
0,0000%
0,5000%
Abril
R$678,00
0,15%
0,0000%
0,5000%
Maio
R$678,00
0,00%
0,0000%
0,5000%
Junho
R$678,00
0,75%
0,0000%
0,5000%
Julho
R$678,00
0,26%
0,0209%
0,5000%
Agosto
R$678,00
0,15%
0,0000%
0,5210%
Setembro
R$678,00
1,50%
0,0079%
0,5000%
* Índice de inflação IGP-M da FGV
** Salário Mínimo Empregados Domésticos em SP - R$ 755,00 (a partir de 01/02/13)
OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.
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Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.710,78 ........................................... isento -----De R$ 1.710,79 até R$ 2.563,91 ................... 7,5% ......... R$128,31 De R$ 2.563,92 até R$ 3.418,59 ................. 15,0% ......... R$320,60 De R$ 3.418,60 até R$ 4.271,59 ................. 22,5% ......... R$577,00 Acima de R$ 4.271,59 ............................... 27,5% .......... R$790,58 Abatimento por dependente:........................................... R$171,97 Salário Família à partir de 10/01/2013 Até R$ 646,55 = R$ 33,16 por cota Acima de R$ 646,56 Até R$ 971,78 = R$ 23,36 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos
INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.247,70 ............................................................................ 8 % De R$ 1.247,71 até R$ 2.079,50.................................................. 9 % De R$ 2.079,51 até R$ 4.159,00................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)
PISO SALARIAL Zeladores ........................................................................ R$ 966,57 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas e Folguistas.........................................................................................R$ 925,90 Cabineiros ou Ascensoristas ........................................R$ 925,90 Faxineiros e demais empregados ................................ R$ 885,23 Acúmulo de cargo ................................................................... 20% Adicional noturno ................................................................... 20% Horas extras ............................................................................ 50% Folgas trabalhadas e feriados ............................................. 100% Cesta Básica ................................................................... R$ 160,00 Ticket Refeição (a partir de 01/01/2013)............................R$ 5,00 Reajuste de 8% para salários acima do piso vigência a partir de 1o de outubro/12 até 31/09/13.
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Condomínio alegre com crianças entretidas e supervisionadas
Muitos conhecedores da administração dizem que existem quatro palavras iniciadas com a letra C que geram problemas dentro de um condomínio: canos, carros, cães, e crianças. Estamos em outubro, mês dos pequenos, e devemos lembrar que manter um espaço adequado para brincadeiras também é uma forma de mantê-los ocupados, diminuindo possíveis entreveros. Apesar do grande pico de utilização dos brinquedos do condomínio ser exatamente em tempos de férias, é importante sempre lembrar que a manutenção é um ponto crucial. Com a exposição às intempéries, as peças de metal vão degenerando e a lubrificação das partes móveis se vai. Isso resulta claramente em dois problemas principais: os brinquedos não são mais seguros para as crianças e a durabilidade é comprometida. Além dessas garantias físicas, é importante que se garanta outros 06 Outubro / 2013
fatores, como regras de utilização, penalidades caso ocorram transgressões graves, regras para acesso de colegas externos do condomínio e qualquer outra situação incomum. Sugerimos que não sejam esquecidos:
tros pontos de acesso, podem ocorrer acidentes. Por isso, é importante que o condomínio esteja preparado para arcar com eventuais problemas ou que os utilizadores estejam completamente cientes de que arcarão com reparos.
• Horário de utilização: este é um tema polêmico, especialmente durante as férias. Os adolescentes, que muitas vezes fazem reuniões noturnas e são ignorados, não possuem um local adequado. Pode-se utilizar espaços que atendam de dia a um público e de noite outro, sempre com o intuito de entreter os dependentes dos condôminos, reduzir atritos e aumentar a qualidade de vida.
• Segurança: manter uma câmera do circuito interno na área, não só para garantir que ninguém invada o condomínio, mas também para que não haja injustiças. Especialmente lidando com crianças, muitas vezes pode haver erro em julgamento por depredação do patrimônio. Contradizer pode ser muito prejudicial. Uma prova inequívoca, como imagem de vídeo, acaba com discussões inúteis. Deixar claro que • Normas para utilização: espe- existem câmeras no local também cialmente se houver janelas e ou- ajuda a evitar brigas.
Para edifícios que não possuem área determinada para uso, pode-se improvisar com o salão de festas. Porém, é extremamente importante que tudo seja feito respeitando a Convenção do Condomínio.
ass. Existem algumas saídas criativas. xa Normalmente, paga-se uma taxa el para utilização do salão. É possível aiis combinar previamente com os pais xa que possuem crianças uma taxa para que elas o utilizem. Só que é de importante que a adesão seja de ma 100%. É complicado manter uma ma criança fora do grupo. Caso uma m, unidade não aceite e, mesmo assim, sutilize o ambiente, pode gerar desãoo confortos posteriores. Também não esqueça das regras para caso algum morador queira utilizar o espaço para uma festa particular.
Os playgrounds/parquinhos
O primeiro ponto que deve ser observado pelo administrador é que todos equipamentos do parquinho sigam as normas da ABNT, a Associação Brasileira de Normas Técnicas. Isto quer dizer que mesmo que os equipamentos não apresentem ferrugem, parafusos soltos, ou madeira em mau estado de conservação, o administrador pode responder caso alguma das normas seja desrespeitada.
Manter uma área externa não é simples e demanda um grande esforço na manutenção, que muitas vezes é esquecida nestes períodos letivos. Caso alguma criança se machuque, o condomínio poderá ser acionado judicialmente e ter prejuízos, não só financeiros, mas Quadras poliesportivas também em qualidade de vida O maior problema aqui é garantir para os envolvidos. que o espaço esteja em condições www.sindiconews.com.br
Neste último caso, o mais interessante é manter a calma, ouvir tudo o que o individuo tem a dizer, voltando a debater os fatos de forma racional. Cuidado é importante, pois esta estratégia pode dividir as reuniões, as tornando impraticáveis, especialmente se o administrador realmente favorece alguma parte. Outra alternativa viável para melhoria da convivência entre adultos e crianças é a eleição de um síndico mirim com conselho e tudo mais.
de uso, sem fissuras ou buracos. Os campos emborrachados ou com grama sintética devem ser inspecionados pelo zelador, confirmando que o piso não está solto. As traves e tabelas têm que estar pintadas e livres de ferrugem. Especialmente em quadras de basquete deve-se atentar para a forma como a tabela está fixada, pois além do peso da bola, é comum que os jogadores acabem puxando os aros.
Áreas internas de lazer
Em tempos chuvosos, uma área de convivência interna, a qual seja permitida, supervisionada e com isso, pode-se enfatizar os esforços acesso controlado, é imprescindível. que o condomínio está fazendo para aumentar a qualidade de Existem vários formatos sugeridos vida delas e de todos os mora• Brinquedoteca: um espaço para dores, além de ser uma excelente que as crianças tragam seus brin- ocasião para reforçar as regras e quedos e compartilhem o espaço. identificar quem poderá ser um Algumas possuem tanto espaço potencial encrenqueiro. quanto jogos e brinquedos mais Na atual conjuntura mundial, muisimples. Este formato tem uma tos pais se ressentem de não poder grande desvantagem: atende às estar com os filhos e muitos tomam crianças, mas adolescentes não, e esta mistura de idades muitas vezes atitudes prejudiciais: permitem que os filhos cometam atos que não é das mais equilibradas. • Salão de jogos: Quando equipada afetam outros condôminos, não com jogos diversos, como pebolins, punem adequadamente, tendem a uma mesa para jogos de tabuleiro, transferir a culpa da criança para a mesa de ping-pong, entre outros, administração do condomínio, funé uma opção que também promo- cionários, etc. ve a integração dos moradores do Não é papel do administrador ser edifício, já que não restringe idade. um psicólogo, orientar sobre como Porém, neste caso, monitorar é im- ou não devem ser educadas as portante, já que a ideia é promover crianças. Portanto, ele deve acoma integração, não uma clubinho ex- panhar de longe. A única situação admissível de intromissão, onde declusivo de um grupo. Uma sugestão é o isolamento acús- ve-se conversar direta e ativamente tico no ambiente. Dependendo da com os pais, é quando se identifica localização, o trabalho pode ser fácil uma criança que esteja sofrendo e barato, mas acima de tudo garan- bullying. Os pais devem ser avisados te conforto aos condôminos. imediatamente. Em situações extremas é importanManter a disciplina te manter a calma, nunca acusar, Para evitar que ocorram surpre- nunca comentar sobre a educação sas, é interessante realizar rápi- que a família dá e ouvir mais do que das reuniões com todos os pais falar. Outra questão importantíssiou responsáveis por crianças. Com ma e muito delicada é saber quanwww.sindiconews.com.br
do tratar de forma particular ou numa pequena reunião entre todos os envolvidos. Sempre que houver provas inequívocas que apenas os dependentes de uma unidade estão envolvidos na infração, a conversa pode ser particular. Caso haja qualquer sombra de dúvida, caso é tratado em reunião. Um ponto crucial é garantir que os funcionários tenham uma relação harmoniosa com todos, especialmente com os pequenos. O bom relacionamento é desejável, mas não pode haver bagunça na área de trabalho. Da mesma forma deve-se punir de forma exemplar qualquer agressão ou brincadeiras de mal gosto contra funcionários. Novamente, as câmeras de segurança são grandes aliadas. Outro problema é relativo ao administrador do edifício que tem filhos. Em primeiro lugar, é precisol ser justo e utilizar o mesmo conjunto de pesos e medidas para punir qualquer um dos envolvidos em todo tipo de problema. É importante que o síndico seja imparcial. Outro problema, secundário, é quando outros pais, ao serem encurralados por questões indiscutíveis, utilizam este tipo de fato como arma para conturbar reuniões.
Isto é uma boa maneira de inserir a garotada no contexto de administração de um condomínio, aumentando o senso de responsabilidade
dos pequenos. Muitas crianças veem o corpo administrativo como inimigo da diversão. A inversão dessa imagem diminui a indisciplina e melhora a relação com os pais. Problemas comuns como brigar com o síndico por causa de horário e de local para diversão podem acabar. Este tipo de ação só funciona caso eles tenham realmente alguma importância e comecem a perceber que existe uma vontade de cooperação. Caso contrário, a brincadeira invariavelmente acaba. Ter uma reunião periódica, regada a diversão e quitutes, conversando e tentando realizar algumas das reivindicações, é a chave para o sucesso. Nunca se esqueça de que mesmo com tudo em ordem, problemas ainda podem ocorrer, especialmente quando as crianças não estão sendo supervisionadas por adultos. No final das contas, este é um problema muito amplo. Com um pouco de paciência, bom senso e vontade, um formato estabelecido dura até que uma próxima geração de crianças venha habitar o edifício.
Outubro / 2013 07
MANUTENÇÃO Paisagismo na Primavera JARDINAGEM
A primavera é o despertar das plantas que estavam dormentes durante o inverno. É o momento de revitalizar o jardim, primeiramente com uma limpeza, retirando as flores velhas, folhas e galhos secos. "O solo deve ser revolvido, pois o inverno o resseca muito. Após este trabalho, é importante a adubação orgânica, que também ajudará no despertar das plantas", explicou Walter Dianesi, paisagista da Ambienty. "É necessário observar se há pragas nas espécies. A grama cresce mais rápido nessa época, e deve ser cortada pelo menos uma vez ao mês. As regas devem ser mais frequentes, pois é maior a incidência de sol", continuou Walter. Caso o jardim seja afetado pelo inverno, por falta de cuidados, uma limpeza geral de toda área ajardinada precisa ser feita. "Retira-se galhos e folhas secas. O importante é a retirada de toda erva daninha do gramado e aplicação de composto orgânico, a fim de incorporar ao solo os nutrientes necessários para o melhor desenvolvimento das plantas", complementou o paisagis08 Outubro / 2013
ta da Ambienty. Daniela Bittencourt, engenheira agrônoma da Nature Paisagismo, lista alguns cuidados que devem ser tomados durante a estação mais florida do ano: • Completar a tarefa de poda dos arbustos, que estarão reiniciando seu crescimento de estação e dar a forma desejada, se for o caso; • Adubação orgânica e mineral; • Observar se não há pragas como pulgões e cochonilhas; • Renovação de canteiros com plantas da estação. "O inverno induz as plantas à dormência e a primavera as faz despertar. Na primavera, muitas espécies que florescem durante o inverno, como as azaleias, por exemplo, estarão no fim da floração. As herbáceas e alguns arbustos que florescem no meio da estação, como as gardênias, já estarão com botões, de acordo com a região do país", complementou André Degobbi Siqueira, profissional da ADS Paisagismo. André também reforça sobre o que precisa ser feito no jardim neste período:
PAISAGISMO
• Fazer as podas dos arbustos ou até mesmo uma poda mais radical, para que os mesmos se renovem; • Retirada de pragas existentes na grama, com pazinha apropriada; • Adubação entre setembro e outubro com adubo granulado formulação NPK 10-10-10, e fazer a irrigação em seguida; • Para regiões quentes, adubação de árvores e arbustos; • Limpeza de touceiras de herbáceas perenes como as helicônias, retirando folhas amareladas e talos secos para arejar a planta; • Utilizar adubo granulado, formulação NPK4-14-8 para uma bela floração; Caso observar a presença de pragas, borrifar com solução de óleo de nim.
Para uma boa harmonia entre vegetação e áreas comuns, utiliza-se o importante trabalho do paisagista. "O projeto paisagístico é imprescindível. Primeiramente, é necessário a comunicação entre o cliente e o paisagista, a satisfação do cliente é primordial. Mas é através do projeto que é verificado o estilo arquitetônico da área, clima predominante, tipo de solo, incidência de sol, e se haverá presença de crianças ou animais domésticos", comentou Walter Dianesi. "Tem que levar em conta também o crescimento das espécies, se uma não prejudicará o desenvolvimento da outra. Por isso, o estudo através do projeto e importante", alertou. "Um bom planejamento começa em ordenar o espaço e criar ambientes agradáveis e funcionais, conforme as necessidades de cada caso. O paisagista deve ter conhecimento de composição de materiais, técnicas possíveis e adequadas para às diversas situações", finalizou Daniela Bittencourt. Muitos condomínios optam por enfeitar os ambientes fechados com plantas. Em alguns prédios, vastos e belos jardins internos embelezam o local. A diferença dos cuidados dos jardins externos para os internos são as regas, que são menos intensivas, a adubação foliar é indicada, como a pulverização preventiva contra pragas e doenças, mensalmente. Os demais cuidados são iguais. As espécies que toleram meia sombra são: Lírio da Paz, Antúrio, Camarão Amarelo, Calanchoe, Orquídeas, Gerânios, Begônia, Violetas, entre outras. As flores mais comuns na primavera são: Gardênia, Empatiens, Evolvulus, Amarelinha, Lantana, Begônia, Primaveras, Strelitzias, Lírios da Paz, Jasmim, Grama Amendoim, Heliconias, Roseiras, Bela Emilia, Ixora, entre inúmeras espécies. www.sindiconews.com.br
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