edição
265
AGOSTO
2013
I n d i s p e n s á v e l
GRATUÍTO PARA SÍNDICOS DE EDIFÍCIOS
Foto: A/SN Caio Castanho
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Meio de transporte importantíssimo na rotina ELEVADOR condominial. Saiba como deixá-lo sempre em ordem Pags. 06 e 07
I n d i s p e n s á v e l
www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News Rua Domingos de Morais, 1794 - Cj. 13 Vila Mariana - 04010-200 - São Paulo - SP PABX: (11) 5573-0333 Tiragem - 20.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras. Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema. Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda O Jornal Síndico News é impresso na Plural Editora e Gráfica Ltda Outras Praças de Publicações Associadas: J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000 Diretor:............................. Inaldo Dantas Recife - PE.................... (81) 3221.9083 Diretor:............................. Inaldo Dantas Natal - RN...................... (84) 3223.5593 Diretor:............................. Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506 Diretor:..........................Hércules Garcia Fortaleza - CE............... (85) 3254.7415 Diretor:............................. Inaldo Dantas Brasília - DF.................. (61) 3226.8810 J.Síndico..............(Fundação: Abril/84) Diretor:..............................Vicente Vecci Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas e não expressa, necessariamente a opinião da Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes. A Santa Luiza Editora tem o direito de não editar publicidade sem fundamentar motivação de recusa. DISTRIBUIÇÃO
02 Agosto / 2013
EDITORIAL
Colaboração dos condôminos é a chave para o bom funcionamento de um condomínio. Não adianta nada o síndico e os funcionários trabalharem bem, pensando no coletivo, se os moradores não fizerem o mínimo para ajudá-los. O suporte vai da segurança, passando pelas reformas, até as regras de convivência. Moradores colocam tudo a perder quando desrespeitam as regras de segurança. Um exemplo comum é a falta de paciência na entrada do condomínio, quando o condômino chega em casa cansado, após um dia de trabalho, e quer entrar de qualquer maneira no prédio. Ele não abre o vidro do carro, não acende a luz interna e não apaga o farol. O porteiro bem treinado não abre o portão, mas infelizmente alguns
sentem-se acuados pelas buzinadas e liberam a entrada. O que custa seguir as regrinhas básicas da garagem? No caso acima, a não identificação do morador facilita uma invasão. Em São Paulo, os arrastões são frequentes. A teimosia é um perigo, causando danos ao bem coletivo. Ajude na segurança. Ao chegar no condomínio, preste atenção no movimento da rua, abra seu vidro, apague o farol e acenda a luz interna do veículo. Durante as reformas das áreas comuns, preste atenção nas orientações passadas pela administração. Mês passado, acompanhei a pintura da fachada de um prédio no centro. A reforma estava muito bem sinalizada, os prestadores de serviço utilizavam equipamentos de segurança e as áreas de riscos foram
totalmente isoladas. Mesmo assim vi gente passando por baixo da fita para cortar caminho até a saída. Além de faltar bom senso, parece que falta educação para algumas pessoas. Se a área está isolada é porque há perigo de queda de objeto. A indisciplina pode custar caro ao condomínio e, principalmente, ao condômino malandro. Onde tem obra ou manutenção de equipamento, tem também risco de acidente. Fique atento, siga as normas e proteja sua vida, o seu bem maior. Síndicos e síndicas, fiquem atentos ao comportamento de seus condôminos. A orientação do comando é fundamental para o bom funcionamento predial. Anote algumas regrinhas de convivência no quadro de avisos. Lembrar nunca é demais:
• Não jogue bitucas de cigarro pela janela • Utilize com responsabilidade os elevadores e demais equipamentos • Oriente os filhos para não brincarem em locais como garagem, escadas, etc • Ande em velocidade reduzida dentro da garagem • Não encoste nos portões automáticos • Utilize com cuidado a piscina, salão de festas, playground e salão de jogos • Cuide do jardim, não pisando na grama ou arrancando flores • Condicione bem o lixo doméstico • Mantenha as unidades limpas e livres de insetos • Vacine os animais domésticos • Não realize obras sem o conhecimento do síndico • Faça silêncio nos horários determinados
Pensamento do mês: “Cuidemos do nosso coração porque é de lá que sai o bom e o ruim, o que constrói e o que destrói” Papa Francisco
PREVIDÊNCIA SOCIAL
É comum dizer que determinada pessoa não teve direito a aposentadoria ou a auxílio-doença porque não tinha qualidade de segurado. Mas, afinal, o que é qualidade de segurado? Todas as pessoas que contribuem para a Previdência Social – seja pelo desconto da contribuição no salário, como no caso dos trabalhadores com carteira assinada, seja pelo recolhimento
O que é qualidade de segurado
por meio de guia, como fazem os trabalhadores autônomos – são consideradas segurados. Quando param de contribuir por um determinado período, essas pessoas perdem a qualidade de segurado e, portanto, deixam de ter direito aos benefícios pagos pela Previdência Social, mesmo que cumpram as outras exigências como, por exemplo, estar incapacitada para o trabalho no caso do auxílio-doença.
manutenção da qualidade de segurado. O prazo de manutenção da qualidade de segurado depende, principalmente, do tempo de contribuição antes da interrupção dos recolhimentos. Para quem contribuiu por menos de dez anos, a perda da qualidade de segurado ocorre 12 meses após a interrupção da contribuição. Já o “período de graça” para os trabalhadores que contribuíram por mais de dez anos é de 24 meses. Em ambos os casos, se a pessoa estiver recePeríodo de graça – Há situações bendo seguro-desemprego, esses em que os segurados ficam um prazos são acrescidos de 12 meses. período sem contribuir e, mesmo assim, têm direito aos benefí- Recuperando a qualidade de cios previdenciários. É o chamado segurado – Para voltar a ter di“período de graça” ou período de reito aos benefícios, o trabalhador
que perdeu a qualidade de segurado terá de contribuir para a Previdência por, pelo menos, um terço do tempo mínimo exigido – a chamada carência – para cada tipo de benefício. No caso do auxílio-doença, por exemplo, a carência exigida é de 12 meses. Mas, para alguém que perdeu a qualidade de segurado, as contribuições anteriores só serão consideradas para a concessão do auxílio-doença se, depois de voltar a contribuir, houver, pelo menos, quatro novas contribuições. É importante observar que a perda da qualidade de segurado não é considerada para a concessão de alguns benefícios, como aposentadorias por tempo de contribuição e por idade. www.sindiconews.com.br
ADMINISTRATIVO
Em continuidade à parte anterior deste tema, é de ser acrescentado que o ato ilícito é um comportamento proibido ou vedado por lei, que o poder público (legislativo) assim o define para impedir que ação ou omissão, de uma ou mais pessoas, prejudique outra ou outras pessoas, causando incômodos ou danos de qualquer espécie. É claro que o ato é ilícito, mesmo se não atingir um resultado (danoso, ofensivo, lesivo), pois o que se condena é o comportamento proibido, previsto em lei, na Convenção, no Regimento Interno e contrário aos costumes sadios de vida. O resultado, como os danos sofridos pela vítima, podem ser os materiais (patrimoniais, físicos, estéticos) e os imateriais (dor moral, grave incômodo, tortura psicológica, ofensa à honra, à dignidade e outros). Os danos à vítima podem ser causados de forma direta ou indireta, por uma ou mais vezes, intermitentes ou contínuas. No condomínio, o ato ilícito mais ocorrente é o ruído ou barulho (queda de objeto, arrasto de móveis, estrondo, caminhar de salto de couro ou salto alto) e acontece pelas seguintes circunstâncias: a) pela vontade do agente, como ato doloso, de má fé, com a intenção de lesar a vítima; b) sem vontade de alguém em lesar a vítima, como ato culposo, mas acontecendo pela displicência ou desatenção, ignorância ou desconhecimento, imprudência ou perda de controle do agente. O www.sindiconews.com.br
Atos ilícitos no condomínio II
sossego é instituto protegido pela lei civil, pela Convenção Condominial ou Regimento Interno, correspondente ao período de quietude ou calmaria necessário ao descanso e concentração psicológica do ser vivo, na recuperação das energias ou da saúde. A segurança, outro instituto jurídico protegido pela lei, Convenção de Condomínio e Regimento Interno, tem a ver com as vibrações ruidosas que podem causar frestas nas paredes, piso e teto, além da diminuição dos reflexos humanos. Os prédios em condomínio não possuem isolamento acústico entre os andares e, assim, o barulho produzido em uma unidade, invade as outras, laterais, inferiores ou superiores, “atormentando os moradores vizinhos”. A Convenção e o Regimento Interno foram instituídos, exatamente, para trazer a paz e o bem estar social, ma isso depende do “bom senso” do morador ao fazer o uso de sua unidade. Os abusos dos infratores e as indiferenças dos síndicos e conselheiros condominiais, infelizmente, têm sido objeto de ações judiciais, por não aplicarem as regras civis e convencionais dentro de cada condomínio. No próximo artigo comentaremos outro tipo de ato ilícito, como o da inadimplência na cota condominial, outro mal que ninguém mais aguenta, pois “os bons acabam pagando as cotas dos outros infratores”. Róberson Chrispim Valle - Advogado robersonvalle@globo.com
TERCEIRIZAÇÃO
Momento oportuno para regularizar a situação do caixa
Existem muitos condomínios que estão convencidos dos benefícios e vantagens proporcionados pela terceirização, mas que ainda que não a contratam porque não têm recursos disponíveis suficientes para indenizar seus atuais empregados. E pensam, também, que a partir de agosto já não é o momento mais adequado, porque não dá mais tempo de demitir os empregados sem incorrer no reflexo do reajuste anual da categoria. Os 30 dias do aviso prévio concedido adentram no mês de setembro, obrigando a correção do valor da indenização pelo mesmo índice a ser aplicado no reajuste anual dos salários. Acontece que não obstante esses percalços, ainda existem vantagens financeiras a serem obtidas com a terceirização em finais de ano. Explicamos: existem empresas terceirizadoras financeiramente sólidas, e que se dispõem a emprestar os recursos necessários para a indenização dos empregados. E esse cálculo da indenização inclui, além do saldo de salário, das férias proporcionais, e do terço das férias, também o 13º salário, que geralmente não é provisionado ao longo do ano. Com a contratação da terceirização, o condomínio levanta os recursos necessários para a indenização integral dos empregados com a própria empresa terceirizadora, que faz o empréstimo em até 36 meses e a taxa de juro inferior à que os bancos cobram. Notar, portanto, que apenas com a decisão de terceirizar os serviços de limpeza e de portaria, o condomínio elimina o seu passivo trabalhista, elimina a necessidade de fazer arrecadação extra para pagamento do 13º salário, e ainda paga as prestações desse financiamento com a própria
economia proporcionada pela terceirização. Uma vez terceirizado, o síndico passa a contar com toda uma estrutura administrativa para apoiá-lo no gerenciamento dos assuntos condominiais, pois, contará com supervisores diurnos e noturnos, que estarão verificando se os serviços estão sendo executados, se as rotinas de portaria estão sendo cumpridas, se os equipamentos de segurança estão ligados e funcionando, se os empregados estão devidamente uniformizados, etc. E o síndico passará a contar com empregados reservas para cobertura de eventuais faltas ou licenças, ou, empregados extras para mutirões de limpeza, por exemplo. Pelo fato desses empregados não estarem registrados no CNPJ do condomínio, o síndico não terá nenhuma preo-
cupação em pedir a substituição de qualquer empregado, a qualquer tempo, pois não tem mais passivo trabalhista e nem preocupações com possíveis ações trabalhistas. É outra situação completamente diferente, permitindo ao síndico que passe a direcionar seu tempo aos seus afazeres pessoais e ao convívio com a família. Mesmo que ainda tenha dúvidas quanto ao processo, não hesite em nos consultar e pedir uma proposta. Fazemos uma avaliação completa e descompromissada, dos custos atuais com os custos pós terceirização, para que tenha noção exata da capacidade de poder pagar as parcelas mensais do empréstimo colocado à disposição. Etore A. Fuzetti etore@replace.com.br
Agosto / 2013 03
SEGURANÇA
Os condomínios são alvos das drogas
No final de julho, a imprensa noticiou um fato envolvendo ocorrência de tráfico de entorpecentes em um condomínio na região de Sorocaba/ SP e foi veiculado da seguinte forma: “Jovem é preso com drogas dentro de condomínio em Sorocaba, SP (Polícia Militar fez apreensão depois de receber denúncia anônima.) A Polícia Militar prendeu um jovem de 26 anos por tráfico de drogas dentro de um condomínio da Zona Norte, em Sorocaba (SP). Segundo a PM, a apreensão foi feita depois de uma denúncia anônima para a polícia. A prisão foi na quarta-feira (24). “ Fonte: http://g1.globo.com/ de 25/07/13
O problema das drogas, há muito tempo, vem se tornando um flagelo para nossa sociedade, pois seu consumo tem aumentado consideravelmente a violência social. Pesquisas têm mostrado que cerca de 70% de todo e qualquer crime tem relação com as drogas, o que reforça o binômio Drogas X Violência, provando que ambas caminham juntas. Estudos comprovam que a dependência química é uma doença e não um desvio de caráter. Ou seja, a droga é simplesmente um efeito, uma consequência dessa doença, pois o dependente possui razões internas, na maioria das vezes psicológicas, para buscar as drogas. O uso e tráfico de drogas, que antes ocorria com frequência nas ruas e nas escolas já estão chegando aos condomínios, de uma forma assustadora e preocupante, apesar de todas precauções e controle que se tem tomado para evitar esse mal. Tem-se tornado corriqueiro achar restos de drogas, tal como maconha, “cachimbos” de fumar crack e “pinos” de cocaína nas áreas comuns e escadas de emergência de edifícios residenciais, sinal que 04 Agosto / 2013
essas substâncias psicoativas têm encontrado consumidores e acesso fácil nos conjuntos residenciais. Sabe-se hoje que a idade média do primeiro contato com drogas ilegais dá-se aos 12 anos. Diante disto, surge a necessidade imperiosa da prevenção ao uso de drogas, em nosso caso específico, nos condomínios, precaução que deve atingir pais, adolescentes, crianças, funcionários, enfim, todas pessoas ligadas ao prédio, quer sejam moradores ou empregados. A educação preventiva vem sendo reconhecida como a grande saída para diversos males que assolam nossa sociedade, e existem inúmeras atividades a serem realizadas, todas elas devendo, obrigatoriamente, estimular a informação e o diálogo na família a respeito desse enorme problema, que afeta a todos, sem distinção de sexo, raça ou classe social. Atualmente, existem profissionais especializados e com grande experiência no assunto, que proferem palestras no próprio edifício, visando a conscientização de todos e a prevenção ao uso de drogas no interior dos condomínios. Somente a educação preventiva funcionaria como uma vacina contra esse tão grande mal, além de se promover o controle e monitoramento da áreas comuns através de equipamentos eletrônicos de segurança e pessoal preparado para agir contra esse mal que assola os conjuntos residenciais. José Elias de Godoy Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br
SINDICO NEWS RESPONDE é a questão do risco à estrutura da edificação daí a necessidade de um engenheiro responsável para atestar a executabilidade). O instrumento para tal é um comunicado por escrito.
REFORMA Prezados Senhores, gostaria de saber o que manda a Lei (ou as melhores práticas) ao condômino com relação à comunicação de obras (reformas) em apartamento. I) É obrigatória a comunicação prévia (Quanto tempo antes do início das obras?) Por escrito ao síndico? R: A questão da obrigatoriedade da comunicação prévia e por escrito deve ser parte integrante da Convenção ou do Regimento Interno. No silêncio das duas, e dependendo da complexidade da obra (de médio a grande porte), o síndico pode, com base no Art. 1.348 – II do Còd. Civil, exigir projeto com engenheiro responsável pela obra. Art. 1.348. Compete ao síndico: [...]II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; (II) É obrigatório explicitar que tipos de obras serão realizados na unidade? R: Dependendo do porte da obra, sim. (III) O síndico tem poderes para impedir? Em quais situações ou por quais motivos? Com quais instrumentos? R: Sim, ele tem poderes para impedir. A situação para o impedimento
(IV) É obrigatória a informação ao síndico prévia dos documentos dos trabalhadores que realizarão esta obra? R: Esta obrigatoriedade só existe se previsto na Convenção ou no Regimento Interno. Porém, em nome da segurança do condomínio, o síndico pode solicitar estas informações. (V) Qual documentação é direito (ou dever) do síndico solicitar apresentação por parte do condômino antes do início das obras? R: O projeto, a “ART” e a licença do órgão municipal (alvará de construção).
FRAÇÃO IDEAL Tomei a liberdade de consultá-lo, porque fiquei preocupada com a materia sobre “Rateio da taxa de condomínio pela fração ideal”. Nosso rateio é por fração ideal. Temos 10 valores de condomínio diferentes, por conta dos tamanhos das vagas e da metragem da cobertura. Minha dúvida é: esta decisão do STJ também se estende à vagas de garagem? Pelo principio de que o benefício é o mesmo para o que tem a vaga maior, em relação ao que tem a vaga menor. Entendo que sim e, por isso, me assustei. Se puder me esclarecer, eu lhe agradeceria muito. Em caso afirmativo, teremos que ir em
busca de reconsiderar a nossa forma de rateio e de que forma alterar isso. Além disso, tem o aspecto da arrecadação em si. Se tivermos que fazer um ajuste nesta cobrança, como ficaria? Nivelaria pelo menor, pelo maior? Seria uma loucura. Aquele que paga 769,23 por ter apenas uma vaga e o da cobertura que paga 1152,69 por ter 3 vagas. R: A recente decisão do STJ NÃO se aplica a NENHUM OUTRO CONDOMÍNO senão aquele que foi parte na demanda, no caso, um condomínio em Minas Gerais, de nome Condomínio Edifício Eunice Maria. Esta decisão foi MONOCRÁTICA, ou seja, não é autoaplicável. Assim, nenhum outro condomínio está obrigado a alterar sua forma de rateio, inclusive o seu. Mantenha da mesma forma como sempre foi.
FUNCIONÁRIOS O que a legislação orienta quanto a contratação de serviços e pessoal, tais como vigia e vigilantes? R: Deve obedecer a CLT. Ou seja, não há obrigatoriedade de ter empregados no condomínio. Porém, caso haja, a lei trabalhista deve ser cumprida, a exemplo de jornada de trabalho, escala de folgas, piso salarial, adicional noturno, férias, 13º, FGTS, INSS. O ideal é, caso haja funcionários, que se contrate uma assessoria para tal, preferencialmente uma assessoria que lhe assista na questão jurídica também. Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com www.sindiconews.com.br
MESES
INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO
IMPOSTO DE RENDA EM 2013 TR
POUPANÇA
Agosto
R$622,00
1,43%
0,0123%
0,5124%
Setembro
R$622,00
0,97%
0,0000%
0,5000%
Outubro
R$622,00
0,02%
0,0000%
0,5000%
Novembro
R$622,00
-0,03%
0,0000%
0,5000%
Dezembro
R$622,00
0,68%
0,0000%
0,5000%
Janeiro/13
R$678,00
0,34%
0,0000%
0,5000%
Fevereiro
R$678,00
0,29%
0,0000%
0,5000%
Março
R$678,00
0,21%
0,0000%
0,5000%
Abril
R$678,00
0,15%
0,0000%
0,5000%
Maio
R$678,00
0,00%
0,0000%
0,5000%
Junho
R$678,00
0,75%
0,0000%
0,5000%
Julho
R$678,00
--------
0,0209%
0,5210%
* Índice de inflação IGP-M da FGV
** Salário Mínimo Empregados Domésticos em SP - R$ 755,00 (a partir de 01/02/13)
OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.
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Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.710,78 ........................................... isento -----De R$ 1.710,79 até R$ 2.563,91 ................... 7,5% ......... R$128,31 De R$ 2.563,92 até R$ 3.418,59 ................. 15,0% ......... R$320,60 De R$ 3.418,60 até R$ 4.271,59 ................. 22,5% ......... R$577,00 Acima de R$ 4.271,59 ............................... 27,5% .......... R$790,58 Abatimento por dependente:........................................... R$171,97 Salário Família à partir de 10/01/2013 Até R$ 646,55 = R$ 33,16 por cota Acima de R$ 646,56 Até R$ 971,78 = R$ 23,36 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos
INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.247,70 ............................................................................ 8 % De R$ 1.247,71 até R$ 2.079,50.................................................. 9 % De R$ 2.079,51 até R$ 4.159,00................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)
PISO SALARIAL Zeladores ........................................................................ R$ 966,57 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas e Folguistas.........................................................................................R$ 925,90 Cabineiros ou Ascensoristas ........................................R$ 925,90 Faxineiros e demais empregados ................................ R$ 885,23 Acúmulo de cargo ................................................................... 20% Adicional noturno ................................................................... 20% Horas extras ............................................................................ 50% Folgas trabalhadas e feriados ............................................. 100% Cesta Básica ................................................................... R$ 160,00 Ticket Refeição (a partir de 01/01/2013)............................R$ 5,00 Reajuste de 8% para salários acima do piso vigência a partir de 1o de outubro/12 até 31/09/13.
Agosto / 2013 05
Manutenção, modernização, embelezamento. ELEVADOR Muita atenção na hora da escolha
Manutenção
Existe um número grande de empresas bem estruturadas voltadas ao ramo de elevadores que oferecem prestação de serviços de boa qualidade. Entretanto, é indispensável muita atenção na hora de escolhê-las. O primeiro passo é certificar-se quanto ao registro da empresa junto ao CONTRU. Do contrário, muito cuidado, pois em um possível acidente, o síndico pode ser arrolado em processo judicial e responder criminalmente.
Mantenha contrato com uma empresa que dê toda assistência e, em casos de emergência, contate a firma prestadora de serviço imediatamente. Constantemente pessoas ficam presas no elevador. Então, a assistência imediata do zelador é importante até que o técnico chegue ao prédio. Mas o trabalho do zelador deve se limitar a isso e não em tentar consertar o equipamento. E mesmo para retirar o usuário da cabine,
Cobertura simples – Compreende uma vista mensal de rotina e as
precisa saber agir, tendo recebido orientação da empresa. O síndico precisa pesquisar orçamentos e analisar a empresa de conservação e manutenção dos elevadores. Existem diversos tipos de contrato de prestação de serviço. Segundo Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, em seu livro Revolucionando o Condomínio, dentre os tipos de contrato estão:
chamadas de emergências, quando lubrificam peças e efetuam os ajustes necessários, sem troca de peças. Para efetuar uma troca, elaboram um orçamento, que é levado ao síndico, e este dará sua aprovação ou não. Muitas vezes o elevador com problema permanece parado até que uma resposta seja dada. Esse contrato é o mais econômico para o condomínio, porém possui a desvantagem do tempo de espera para um efetivo conserto. Cobertura parcial – Além dos serviços normais, está incluída o preço do contrato a troca de peças básicas que desgastam no dia-a-dia. Para a troca de outras peças, os técnicos continuam necessitando da aprovação do síndico. Esse tipo de contrato permite que a maioria dos problemas seja resolvida, portanto há uma maior agilidade na resolução dos problemas. Cobertura geral – É o mais completo tipo de contrato, sendo nele incluídas todas as peças, com exceção dos amortecedores, das portas, acessórios danificados por vandalismo, troca de interfones, pintura das portas e troca das luzes de emergência. 06 Agosto / 2013
Os sinais mais claros durante a ocorrência de problemas são, geralmente, simples e claros para qualquer pessoa. Cabos barulhentos, formação de degraus, solavancos na parada do elevador e portas com rangidos. O ideal é não esperar o aparecimento desses sinais, que demonstram um desgaste avançado das peças e, com certeza, irão provocar um incomodo razoável, pois o elevador ficará indisponível por um bom tempo. Como num automóvel, cada peça tem um tempo de duração. Esse período deve ser respeitado. Caso contrário, ela começara a desgastar outros componentes, gerando um efeito dominó, no qual uma peça desgasta a outra. Com isso, todo o conjunto é inutilizado. Apenas a manutenção garante a segurança do elevador em qualquer situação. Parado ou em movimento, em pane ou funcionando normalmente. Para garantir a integridade de todas as peças é necessária uma manutenção mínima, que consiste na lubrificação geral do material, especialmente dos cabos, sempre seguindo as normas do fabricante.
A limpeza de todo o sistema para retirada de sujeira e excesso de lubrificação é anual. Os cabos de suspensão devem ser lubrificados de acordo com as recomendações dos fabricantes, evitando o excesso que possa prejudicar as características de tração. As guias devem ser lubrificadas sem excesso. Os lubrificantes não deverão interferir com a capacidade de atuação dos mordentes dos freios de segurança. As substâncias de proteção contra oxidação só poderão ser aplicadas com a concordância dos fabricantes. Pelo menos uma vez por ano, devem ser completamente limpas, usando, se necessário, solventes adequados para retirar o excesso de lubrificantes, sujeiras e materiais estranhos. Excetuam-se os casos de elevadores equipados com sistema que dispensem lubrificação. Os amortecedores precisam estar sempre lubrificados e com o nível do óleo adequado. Nunca se pode trocar o tipo de óleo, já que o equipamento foi feito para utilizar um determinado material. Alguns óleos são corrosivos estragam o equipamento. Os freios de segurança devem ser www.sindiconews.com.br
mantidos limpos e livres de ferrugem e sujeira. A sua lubrificação precisa ser feita com frequência, particularmente nos lugares mais expostos à oxidação, ação da água, umidade ou vapores corrosivos que possam impedir o funcionamento do freio. Todas as portas devem ser inspecionadas, lubrificadas e monitoradas para evitar a abertura antes que o elevador chegue no andar de destino. Esse acidente é muito comum. A manutenção preventiva dos elevadores deve ser feita todo o mês. Já a inspeção precisa ser diária. O próprio zelador pode checar os equipamentos básicos e as peças mais importantes. Nunca economize neste quesito. Qualquer defeito pode resultar na parada completa do sistema.
Modernização
Durante os reparos, toda a estrutura da cabina é utilizada, o que diminui boa parte do custo e também do tempo do serviço. Entretanto, é importante tomar cuidado com o estilo do prédio. O revestimento em inox é uma boa pedida. Bonito, resistente, de fácil limpeza, este produto é bem aceito nos condomínios. Na restauração, são substituídos o subteto por outro mais moderno e o revestimento do assoalho da cabina pelo granito. Existem diversos tipos de revestimento de painéis. O mais procurawww.sindiconews.com.br
do é o revestimento em aço, com marcador digital. A altura deve ser acessível aos cadeirantes. A simples utilização da numeração Braille permite uma grande facilidade na locomoção do deficiente visual pelo edifício, aumentando a qualidade de vida dos moradores e de seus visitantes.
Embelezamento
A aparência do elevador não é algo superficial e dispensável como muitos pensam. As cabinas restauradas sempre valorizam o condomínio e a administração do mesmo. O elevador nada mais é do que um cartão de visitas do prédio. O estilo escolhido deve ser seguido. Painel moderno, revestimento envelhecido e portas de metal não formam um conjunto harmonioso. É importante prestar atenção na disponibilidade de peças de reposição. Para adquirir um produto bem desenhado não é preciso desembolsar muito dinheiro. Um elevador com design arrojado não é, necessariamente, um pequeno local cheio de tecnologia de ponta. O valor cobrado a mais é compensado pela eficiência e conforto do produto. O design ultrapassa a ideia de apenas gerar um bom visual. Ele pode ser utilizado para tornar o equipamento melhor adaptados ao edifício, mais eficiente e mais confortável, sem dispensar a beleza exterior. A ajuda de um profissional pode abreviar boa parte das dúvidas sobre design e estética, evitando qualquer equívoco. Como este tipo de investimento tem uma durabilidade muito grande e um custo relativamente alto, a assistência técnica deve ser chamada sempre que for necessária.
Cuidados na utilização X Providenciar proteções acolchoadas nas paredes, no caso de mudanças e outras manutenções. Esses acolchoados são muito úteis na preservação do material. Para uma melhor eficiência, é recomendável uma capa de material lavável, que não deixe alguma parte da parede à mostra. X Ordenar que os moradores não ultrapassem o número limite de usuários. X Ficar atento a quem utiliza o elevador para evitar estragos causados por vandalismo; X Ordenar que o interior seja limpo diariamente. A limpeza é um dos fatores mais importantes para manter uma boa aparência e aumentar a durabilidade do equipamento. Alguns tipos de painéis necessitam de produtos especiais de limpeza. Mas, normalmente, ela pode ser feita apenas com um pano molhado em água e sabão. A sujeira e oleosidade da mão do usuário podem danificar o funcionamento dos botões. X Proibir brincadeiras dentro do elevador e fumo no interior. X A casa de máquinas e a casa de polias devem ser exclusivamente destinadas aos elevadores, não sendo permitido o seu uso como depósito, instalação de equipamentos alheios ou ainda de passagem de qualquer espécie. X O local mais esquecido é o poço do elevador. Ele deve ser mantido sempre seco e limpo, não sendo permitido guardar qualquer tipo de material. Deverá existir um avental, o qual consiste em um prolongamento da parte inferior da cabina, impedindo que passageiros caiam no poço, quando o carro estiver desnivelado ou até acima de 75 cm sobre o piso do pavimento. É obrigatório colocar em local bem visível e manter em perfeito estado, em uma das paredes da cabina, um aviso com indicação de capacidade em Kg e lotação. X No caso em que as máquinas estejam instaladas em mesa ou plataforma, isto é, em um patamar superior ao piso das casas de máquinas, deve existir um guarda-copo ou parapeito de segurança, que impeça o risco de queda de pessoas. X Quando os elevadores pararem ou na falta de luz, as escadas são os meios de locomoção dos condôminos até os apartamentos. Elas também devem ser inspecionadas pelo zelador todos os dias, assim como os corrimãos.
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JURISPRUDÊNCIA
INFILTRAÇÃO Direito de Vizinhança - Infiltração Ação de condenação de condomínio de edifícios de apartamentos a realizar as obras necessárias à cessação das infiltrações e a pagar as perdas e danos resultantes da ruína da propriedade do outro condômino. Demonstrado, através de prova pericial confiável e por meio de outros elementos de convicção, que as infiltrações são provenientes do apartamento do réu, merece confirmação a sentença que julgou o pedido do autor. A circunstância de resultarem de vício de construção as falhas causadoras das infiltrações e, pois, dos danos, dá ao proprietário o direito de opor o fato ao construtor, para dele pleitear o que entender, a bem dos seus direitos, mas não lhe autoriza invocá-lo como escudo, para livrar-se da obrigação que lhe corre, de fazer cessar as infiltrações provenientes do seu apartamento e de indenizar os donos dela resultantes (Apelação Cível nº 80.833/89 - 8ª Câmara - Unânime - Rel. Juiz Wilson Marques - Julg. Em 22-02-89).
CONSUMO DE ÁGUA Condomínio - consumo de água - hidrômetro - sistema de estimativa - exclusão Existindo hidrômetro no condomínio, o consumo é medido, 08 Agosto / 2013
ficando excluído o sistema de estimativa. Embora a tarifa mínima seja compatível com o sistema de consumo medido, essa tarifa é vinculada a cada hidrômetro existente no condomínio e não a cada unidade habitacional integrante do condomínio”(TJ - RJ - Ac. unân. da 3.ª Câm. Cív. Reg. Em 12.03.92 - Apel. 3.748/90 - Capital - Rel. Des. José Rodrigues Lema.
CONVENÇÃO Alteração - Quorum O quorum de 2/3 basta para aprovar Convenção Condominial, ou, é óbvio, a sua alteração, salvo naquilo em que prejudicar os direitos adquiridos de um ou alguns condôminos, ou no que alterar situações preestabelecidas quanto à destinação ou no uso das partes comuns do condomínio. Exigem, entretanto, consentimento de todos os condôminos as alterações da Convenção que importem em mudança na destinação originária das unidades autônomas, das principais partes e coisas de uso comum ou em novação unân. Da 12ª Câm. Cív. Julg. Em 12-4-88 - Ap. 129.521-2- Santos Rel. Des. Carlos Ortiz)
MULTAS Multa - condomínio - assembleia - cobrança prevista na escritura da convenção As decisões tomadas em assembleia geral pela maioria dos condôminos devem ser aceitas pela minoria, enquanto não anuladas por quaisquer motivos. Prevendo a Convenção do Condomínio a aplicação de multa ao condômino rebelde, pode ser cobrada e aplicada juntamente com a conta condominial, desde que prevista expressamente na escritura de convenção. Voto Vencido: dava como quitada a dívida condominial, dela separada a multa constante do
recibo de fls. 10, que deve ser objeto de eventual cobrança em ação própria ou de ação específica para declarar seu incabimento. Juiz: Ralph Lopes Pinheiro. (Apelação Cívil nº 4.465/90 - 5ª Câmara - Por maioria - Rel. Juiz Humberto Perri julg. Em 23-05-90).
JURÍDICO
Assembleia de condomínio: um mal necessário?
Seria exagerado afirmar que as assembleias de condomínios são um mal necessário?
ARMA DE FOGO Porte ilegal de arma. Uso em portaria de edifício Trazer à cintura arma de fogo municiada na portaria do edifício residencial tipifica a contravenção prevista no art. 19 da Lei de Contravenções Penais. A portaria do edifício não pode ser considerada compartimento da casa ou domicílio do réu, porque se trata de compartimento aberto ao público, onde exerce profissão ou atividade. Condenação confirmada.” (TA Crim-RJ, 4ª Câm. Apel. 15.212/85. Rel. Juiz Walter Ferraz. Ac. unân).
GARAGEM Garagem invasão de água decorrente de temporal - Força Maior - Caracterização “Garagem subterrânea de Condomínio que abriga mais de sessenta veículos. Invasão de águas decorrente de forte temporal sem em tempo para a retirada dos veículos dos autores. Força maior presente, não sendo o único garagista do prédio capaz de executar essa tarefa, eficazmente. Muitos veículos foram retirados pelos próprios condôminos que na hora estavam em suas residências. Inexistência de qualquer prova feita pelos autores a demonstrar preferência na retirada dos carros. Ausência, pois, de culpa do réu.” AC 650/95 - Rel. Des. Ralph Lopes Pinheiro, Substituto - j 04-04-95-Aptes.: Eduardo Schmidt Ávila e outros;
Necessárias elas são, porque é preciso realizar as ordinárias uma vez ao ano e as extraordinárias sempre que houver necessidade, o que ocorre pelo menos umas três vezes ao ano. Mas é muito difícil encontrar alguém que diga com sinceridade que adora participar de assembleia de condomínio. Prova de que elas não são atrativas, é o reduzido número de condôminos que delas participa. Em geral falta objetividade, as pessoas conversam entre si, discutem, até mesmo brigam, ou então passam a falar sobre coisas que nada tem a ver com o que está sendo tratado. Seguir a pauta constante da “ordem do dia” é um verdadeiro desafio. Dessa forma, a assembleia se alonga até tarde, os participantes se cansam e vão se retirando pouco a pouco, com o firme propósito de não participar da próxima assembleia. É claro que há exceções. Mas são exceções. Para minimizar o desgaste e a falta de interesse, algumas empresas criaram programas para realização de assembleias virtuais. Mas há inúmeras dificuldades a serem transpostas. Assim, o grande desafio é: como fazer uma assembleia que os assuntos sejam decididos, que o clima seja agradável e que seja rápida?
Aqui vão algumas sugestões: • é melhor convocar mais assembleias, cuja pauta tenha no máximo três itens, do que uma anual com nove ou dez itens. Elas serão mais rápidas, não cansarão, e propiciarão que haja maior objetividade. • se possível, evite fazer constar o item “assuntos gerais”. O que as pessoas vão pedir ou queixar-se, ou dar ideias, poderão muito bem fazê-lo pessoalmente, através de email ou telefonema. Mesmo porque em “assuntos gerais” não é permitido decisões mais importantes, como rateios ou obras, que necessitam estar previstos expressamente na ordem do dia. • alguns itens necessitam ser explicados com antecedência, talvez até através de circular, informando aos condôminos o que significam. Um exemplo é o item “ratificação dos termos da ata da assembleia anterior”. Em muitas ocasiões, os condôminos pensam ser possível rediscutir os assuntos, quando na verdade é somente sobre a redação que se ratifica ou se faz algumas alterações, se porventura certo trecho não refletiu exatamente o que foi dito ou decidido. • outro item é a previsão orçamentária. Recomenda-se que seja distribuída com antecedência de alguns dias da assembleia, assim os condôminos terão ocasião de ler detalhadamente e poderão discutir com maior propriedade. Daphnis Citti de Lauro, Advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça seus Problemas” dclauro@aasp.org.br www.sindiconews.com.br
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MANUTENÇÃO Entrada e saída PORTÕES
Os portões são elementos importantes no quesito segurança de um condomínio. Segundo dados da Secretaria de Segurança Pública de São Paulo, em 2010, 77% dos crimes foram realizados com a entrada dos bandidos pela porta da frente. Especialistas garantem que o controle no fluxo de pessoas e carros garante uma importante diminuição nas chances de crime. Por isso, é importantíssimo ter cuidado e fazer a manutenção correta dos equipamentos. Qualquer descuido pode custar muito caro. “Quando assumi como síndica do condomínio, o maior problema, realmente, era o portão. De tempos em tempos ele quebrava. Nestas ocasiões, tínhamos de manter o portão completamente aberto, em horários de pico. Era um contrassenso já que montamos um esquema de segurança com controle remoto e botões de pânico”, conta Aline Fujita, administradora de condomínio em São Paulo. Isto tudo ocorria por causa de uma roldana desgastada, fruto de manutenções canceladas em gestões passadas para cortar custos. “Após a troca da roldana, voltamos a ter problemas, porque o motor já es-
Atenção com os portões do condomínio
tava avariado. No final das contas, tivemos que trocar o motor inteiro. Isso tudo por não ter realizado as manutenções de forma adequada”, complementa. Porém, quando o problema é diagnosticado corretamente, a melhor solução pode ser encontrada. A dor de cabeça começa quando o diagnóstico é equivocado e gera gastos constantes, sem obter real solução. Este entrave é comum, muitas vezes causados na procura por preços mais baixos, sem garantia de capacitação da empresa. “O problema começou quando levantamos três orçamentos que nosso estatuto exige. A empresa com o menor preço foi contratada e começou uma grande discussão, pois o rapaz insistia que o defeito no portão era estrutural e que só seria resolvido trocando o motor por um mais potente. Foi um stress e tivemos diversas discussões até conseguirmos consenso entre os condôminos para trocar por outra empresa. A nova prestadora identificou o problema real.” relata Felipe Durante, conselheiro de um condomínio de Santo Amaro. Os problemas, normalmente, começam extremamente simples,
pelo menos, 30 apartamentos. Se cada apartamento possuir um veículo, o portão é acionado mais de 100 vezes diariamente. E este é um exemplo simples, já que não é incomum vermos condomínios com centenas em componentes específicos como de unidades. uma roda dentada em péssimo es- Nestas vistorias existem pontos que tado, trilho torto ou nos rolamentos são extremamente importantes, como: danificados. Estes pequenos problemas costumam ser corrigidos Cabos de aço - itens essenciais e, de forma inadequada, por pessoas normalmente, possuem curta vida não capacitadas. Aparentemente, útil. Formado por diversos cabos o problema é solucionado mas, na mais finos, com o tempo eles se verdade, apenas prolonga o esforço rompem por causa da força exercida. Devem ser trocados assim que a mais que o motor realiza. Com o passar do tempo, invariavel- este sintoma for identificado. mente, o motor começa a fraquejar Roldanas - são as rodas por onde e apresenta as primeiras falhas de os cabos passam. Este item deve funcionamento. Os desavisados po- estar lubrificado, tanto onde o cabo dem pensar que o problema é só passa quanto dentro, no qual ele nele. Porém, se não corrigirem as gira. Deve-se também certificar que falhas no sistema como um todo, o o sistema está bem fixo. Porca acionada - é o ponto dendefeito será reincidente. tro do motor, no qual se apoia todo peso do portão. Este é um item esCuidando da segurança O contrato de uma empresa de sencial e que não dá grandes sinais manutenção pode parecer custoso, de desgaste. mas caso ocorra algum acidente, Rolamentos - são peças que dimicomo a queda de peça em cima de nuem o atrito entre as partes que um carro, o prejuízo é grande, tan- giram, aumentando a eficiência do to financeiro com o reparo, quanto dispositivo. Estas peças estão em na imagem da administração do diversas partes do sistema. Algumas suportam muito peso e devem edifício. Uma inspeção mensal é recomen- sempre estar corretamente apertadada para diminuir ao máximo as das e lubrificadas para que funciosurpresas desagradáveis. Pode pa- nem corretamente. recer excesso, mas avaliemos: um Trilhos - são perfis, normalmente edifício de tamanho médio tem construídos de aço, que formam o
caminho que o portão percorre. Esta é uma das partes mais ignoradas do sistema. Os trilhos devem estar íntegros, lubrificados, completamente alinhados, pois quanto mais tortos, mais força o motor fará, e maior desgaste de todo o sistema. Pintura - é importante verificar a integridade, pontos de ferrugem e desgastes.
Orientando os condôminos
Não adianta o administrador cuidar com carinho dos portões se os condôminos não colaboram. A parte mais importante é garantir que o portão seja utilizado apenas quando necessário (saída de grandes volumes e veículos), sem fluxo de pessoas. Também é importante que o portão seja aberto e fechado por inteiro. Nunca devemos interrompe-lo no meio do movimento. Isso causa desregulagem do sistema e danos ao motor, que não foi feito para ficar parado em posições intermediarias. Os portões costumam estar em espaços onde sofrem toda forma de intempéries naturais: chuva, sol, umidade e poeira. Por isso, não vacile. Programe serviços de manutenção para dias e horários em que o edifício tem pouco movimento, avisando os condôminos com antecedência.