edição
261
A B R I L
2013
I n d i s p e n s á v e l
GRATUÍTO PARA SÍNDICOS DE EDIFÍCIOS
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GARAGEM
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Readequação e regras de utilização da garagem, o espaço mais concorrido dos condomínios. Pags. 06 e 07
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www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News Rua Domingos de Morais, 1794 - Cj. 13 Vila Mariana - 04010-200 - São Paulo - SP PABX: (11) 5573-0333 Tiragem - 20.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras. Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema. Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda O Jornal Síndico News é impresso na Plural Editora e Gráfica Ltda
EDITORIAL É irritante acordar no meio da noite com barulho de furadeira ou de marteladas. Impressiona a falta de bom senso de alguns moradores de condomínio, que não respeitam qualquer regra, atrapalhando o sossego da maioria. Será que é tão difícil cumprir as normas? Antes de tudo, devemos saber o motivo de realizar certos serviços fora do horário permitido pelas normas condominiais. O morador pode não ter tempo, pois trabalha fora e volta tarde. Este é o motivo mais comum quando procuramos explicações para tamanha falta de respeito. Mas, infelizmente,
DISTRIBUIÇÃO
02 Abril / 2013
do circulares informativas no quadro de avisos e nos elevadores. Maurício Martinez, síndico de um condomínio da Aclimação, recentemente, colocou uma folha em cada elevador, contendo os dias e horários para reformas e mudanças. O boletim informativo contem: - Horário: Obras, reformas, instalações, etc devem ser realizadas de segunda a sexta, das 8h30 as 17h00. - Sábados: permitido apenas para serviços leves (sem a utilização de marretas) e no horário das 9h as 12h00. - Feriados e domingos: serviços de obras não permitidos.
- Mudanças: somente durante a semana e no mesmo horário das obras. Assim, não são permitidas mudanças aos sábados, domingos e feriados. Pelo jeito, o aviso surtiu efeito. Algumas reclamações de barulho fora de horário cessaram no Condomínio Ed. Jardim do Carmo. Todos os síndicos devem informar os condôminos, prevenindo futuros conflitos. Agora, se nenhuma das providências surtirem efeito, o morador antissocial será multado, de acordo com o Regimento Interno, Convenção e até com o o artigo 225 da Constituição Federal.
Pensamento do mês: “Não tente ser bem sucedido, tente antes ser um homem de valor” Albert Einstein
JURÍDICO
Condomínio: AGE e AGO
Outras Praças de Publicações Associadas: J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000 Diretor:............................. Inaldo Dantas Recife - PE.................... (81) 3221.9083 Diretor:............................. Inaldo Dantas Natal - RN...................... (84) 3223.5593 Diretor:............................. Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506 Diretor:..........................Hércules Garcia Fortaleza - CE............... (85) 3254.7415 Diretor:............................. Inaldo Dantas Brasília - DF.................. (61) 3226.8810 J.Síndico..............(Fundação: Abril/84) Diretor:..............................Vicente Vecci Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas e não expressa, necessariamente a opinião da Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes. A Santa Luiza Editora tem o direito de não editar publicidade sem fundamentar motivação de recusa.
esta não é uma desculpa que podemos aceitar. A maioria das pessoas trabalha durante o dia. Quando um condômino precisa realizar algum reparo, consegue um tempo. Quando é impossível ausentar-se de suas obrigações, delega as funções a alguém de confiança. Assim, fecha-se o ciclo do bom convívio em sociedade. Mesmo existindo alternativas, os antissociais levam seu perfil individualista ao extremo e continuam fazendo barulho fora do horário permitido. É neste momento que entra em cena o síndico. Primeiro, ele age com métodos educativos, espalhan-
O art. 1.334 do Código Civil determina que a Convenção Condominial, dentre outras disposições, deve conter “a competência das assembleias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações”. As assembleias são convocadas pelos síndicos ou por um quarto dos condôminos, ou judicialmente, a requerimento de qualquer condômino. São classificadas em ordinárias (AGO) e extraordinárias (AGE). As ordinárias são aquelas realizadas
anualmente e tem por finalidade aprovar a previsão orçamentária e, por consequência, o valor das taxas condominiais, bem como discutir e aprovar ou não as contas prestadas pelo síndico. Além de eventualmente, eleger outro síndico e alterar o Regimento Interno. As extraordinárias são aquelas convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos, quando houver necessidade, para discussão de outros assuntos, em geral para aprovação de obras extraordinárias e rateio extra. A questão é que o Código Civil, que atualmente regula os condomínios edilícios, não manteve as exigências da lei anterior, de nº 4.591/64, relativamente às assembleias gerais extraordinárias, como por exemplo que a Convenção somente poderia ser modificada em assembleia geral extraordinária. Por outro lado, nota-se que o Códi-
go Civil evitou a referência ao tipo de assembleia, não utilizando o termo “ordinária” e utilizando a palavra “extraordinária” somente uma única vez, no artigo 1355. Na obra “Condomínio em Edifícios”, de J. Nascimento Franco e Nisske Gondo, Ed. Revista dos Tribunais, 5ª edição, 1988, os autores fazem a seguinte referência: “João Eunápio Borges, tratando das sociedades anônimas, diz que é perfeitamente possível a realização de uma assembleia única – Ordinária e Extraordinária – uma vez preenchido o quorum para ambas. Fala-se, nesses dispositivos legais, em Assembleia Extraordinária, na presunção de que a matéria, por ser urgente, não pode aguardar a reunião ordinária dos condôminos. Contudo, se houver quorum legal ou o previsto na Convenção, pode a Assembleia Geral Ordinária discutir,
e votar toda e qualquer matéria, desde que constante da ordem do dia e do edital convocatório”. É possível complementar, no sentido de que também a assembleia geral extraordinária pode perfeitamente decidir acerca de, por exemplo, previsão orçamentária, que por algum motivo não foi decidida na assembléia anual obrigatória. A conclusão a que forçosamente se extrai é que qualquer matéria pode ser discutida tanto na assembleia ordinária quanto na extraordinária e que assuntos deliberados em uma podem ser rediscutidos em outra, desde que, obviamente, sejam respeitadas as regras previstas tanto na Lei quanto na Convenção Condominial. Daphnis Citti de Lauro, Advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça seus Problemas” dclauro@aasp.org.br www.sindiconews.com.br
PREVENÇÃO
Família previne acidentes
Os costumes antigos, de prevenção de acidentes, podem e devem ser mantidos, inclusive, pelas atuais famílias, dentro dos condomínios, local onde esperamos que o sossego, a salubridade e a segurança sempre sejam eficientes. Sem retirarmos a total responsabilidade dos pais pelas crianças, mesmo nos condomínios, entendemos que as famílias precisam se unir ao síndico e conselheiros para desenvolverem um plano de segurança e vigilância mais amplo sobre os perigos às crianças e jovens. Essa interação, com reuniões internas de orientações aos pais, aos empregados do condomínio, aos cuidadores das crianças, aos jovens e idosos, no uso das escadas, elevadores, janelas, varandas, “playgrounds”, piscinas, quadras esportivas, garagens e rampas. Ajudará muito um psicólogo(a), um profissional de segurança e um(a) médico(a), que instruam as crianças, jovens, adultos e idosos nos comportamentos preventivos dos acidentes e nos socorros urgentes aos acidentados. Dentro ou fora das reuniões, os pais devem receber muito bem as reclamações sobre seus filhos e agradecer a quem as fiserem, pois estarão se protegendo e também aos seus filhos. Convém instruir, também, aos infantes e jovens moradores que não facilitem as entradas de www.sindiconews.com.br
estranhos nos condomínios (visitantes, empregados, etc.), cujos acessos devem ser separados dos portões de entrada dos moradores já credenciados. As entradas de veículos não cadastrados devem ter sempre o acompanhamento de um funcionário do prédio, seja para taxi, veículo de visitante, de entrega de objetos ou de mudanças. Nunca sabemos quem está bem ou mal intencionado. Os pais devem lembrar, repetidamente, aos seus filhos, as prevenções aos acidentes, pois as crianças e jovens ficam naturalmente desatentos a esses bons costumes. Na verdade, estão com as atenções sempre voltadas às brincadeiras, músicas, amigos, celulares, etc., esquecendo de se protegerem. Aliás, os bons costumes refletem a boa educação, que previne acidentes. O Código Civil, em seu art. 1336, inciso IV do art. 1336, dispõe: - São deveres dos condôminos: IV – dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos “bons costumes”. Que as famílias os tenham para se protegerem. Róberson Chrispim Valle Advogado, robersonvalle@globo.com
TERCEIRIZAÇÃO
O maior obstáculo à terceirização
Imaginem a seguinte situação, ainda tão comum para uma boa parte dos condomínios, e que pode muito bem se assemelhar a situação pela qual o teu condomínio está passando: o valor da taxa condominial se tornou insuportavelmente alta para os condôminos. O reajuste dos salários dos empregados próprios tem sido muito superior ao índice oficial da inflação ao longo dos últimos 20 anos. E nesse meio tempo, e na direção inversa, a maioria dos moradores passou a viver da aposentadoria, e não tem mais condições de pagar a taxa condominial. O condomínio se vê diante de uma situação insustentável de não poder mais pagar seus compromissos. E o que é pior, os empregados estão há muito tempo em suas funções, e sua dispensa exigiria uma enorme soma de recursos que os condôminos não possuem. E o que é pior ainda, com o passar dos anos a situação se torna mais crítica porque eleva duplamente o custo da indenização: com o aumento dos saldos do FGTS e com a extensão do prazo do aviso prévio. Assim, o pagamento da indenização dos empregados se torna o maior obstáculo à terceirização. E mesmo que consigam emprestar esses recursos, teriam mais custos ainda com o pagamento das parcelas mensais do empréstimo. Não obstante à complexidade da situação, a solução é extremamente simples: basta terceirizar os serviços. Algumas poucas sólidas empresas terceirizadoras oferecem empréstimos aos condomínios a fim de encorajá-los a tomar essa decisão. E emprestam os recursos confiantes, porque sabem que a terceirização reduzirá os
custos substancialmente, a ponto de permitir que as parcelas do empréstimo sejam pagas com a própria economia proporcionada pela terceirização. Mas como isso é possível? É possível porque os empregados antigos, muitos do quais já aposentados ou em idade para aposentadoria, ganham muito mais do que um experiente empregado recém-contratado pelo piso da categoria. Além da diferença salarial, existem outras vantagens como a eliminação da folha de pagamento, e com ela a redução dos custos com a administradora, a eliminação de meia dúzia de contribuições, e a eliminação do atendimento de meia dúzia de exigências do Ministério do Trabalho conhecido por siglas como PCMSO, PPRA, PPP, etc.,
que passam a ser de responsabilidade da empresa terceirizadora. E isso o que descrevemos acima é apenas a vantagem financeira. Os benefícios proporcionados pela terceirização são tantos que não dá para descrevê-los neste espaço. O mais importante, Sr. Síndico, é que procure superar esse bloqueio contra a terceirização, e se informe a respeito do assunto. Basta um telefonema para obter uma assessoria completa sobre o assunto, de maneira a permitir tomar decisões plenamente consciente das vantagens e benefícios que obterá, e ficar plenamente convencido de que não há margens para erros ou riscos no processo. Etore A. Fuzetti etore@replace.com.br
Abril / 2013 03
SEGURANÇA
SINDICO NEWS RESPONDE
A entrada de veículos é um ponto estratégico na segurança dos condomínios No final de março, a imprensa escrita, falada e televisada noticiou, com destaque, um fato envolvendo ocorrência em dois condomínios, na região central da capital. Os assaltos se deram em condomínios de classe social média-alta e o que mais chamou atenção foi a maneira com que acessaram o condomínio, sendo veiculado da seguinte maneira: “Prédios de luxo são alvo de arrastões em SP - Em menos de 24 horas, dois condomínios de um bairro nobre de São Paulo foram alvos de arrastões neste fim de semana. Nos dois casos, os bandidos clonaram os veículos de moradores para conseguir entrar nos prédios.” Fonte: Band.com, de 25 de Março de 2013. Mais uma vez, observamos que os bandidos se aproveitaram da fragilidade nas entradas dos condomínios para invadirem os prédios. Na entrada de veículos, deve-se tomar um cuidado especial, uma vez que é um acesso de alta vulnerabilidade nos prédios. O controle remoto deve ser anticlonagem e com sistema de identificação pela portaria, além de possuir acionamento de pânico em sua botoeira, a fim de informar o porteiro qualquer situação emergencial. Os gestores dos condomínios devem estar atentos e orientar, seus funcionários para, nunca, abrirem os portões de veículos identificando-se, simplesmente, os carros ou suas placas e, sim, verificando quem está dentro dos mesmos. É melhor pecar pelo excesso de zelo do que querer agilizar entrada de autos no condomínio e liberar o acesso para ladrões. 04 Abril/ 2013
É aconselhável que os prédios possuam sistema de enclausuramento (duplo portões) e que estes sejam intertravados entre si, de forma que somente se abra o posterior após o fechamento do anterior. Tudo para se fazer com que os veículos sejam visualizados com maior detalhe além de permitir o acesso de um carro por vez na clausura. Tais entradas devem ser monitoradas por câmeras de CFTV, além de possuir sistemas de interfonia e controle de acesso informatizado no interior do enclausuramento. Os condôminos devem ser orientados a seguir as normas e procedimentos de acesso ao condomínio, compreendendo a atitude preventiva do porteiro quando não libera, de imediato, o portão de entrada, ressaltando que a identificação principal é a do morador e não a do carro. Cabe lembrar sobre a importância em se qualificar os colaboradores, uma vez que, um bom treinamento, deixa de ser um gasto para ser um excelente investimento, pois acarreta na melhoria da qualidade na prestação de serviço. Agindo preventivamente é que se poderá minimizar esses risco e dificultar o acesso daqueles que querem se aproveitar dessas vulnerabilidades e nos fazer vítimas de suas artimanhas. José Elias de Godoy Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br
obra útil), necessita do voto de 50% + 1 dos condôminos (Art. 1.341-II – Cod. Civil). Assim, o síndico conseguindo esta aprovação, todos os condôminos estão obrigados a pagar. Porém, obras como a que você se refere (troca de revestimento), há empresas que dividem este pagamento em 60 meses, fazendo com REELEIÇÃO Na vasta experiência adminis- que estes R$2.500 sejam parcelados trativa de condomínios que em suaves prestações. o senhor possui, poderia me tirar uma dúvida, pois sou sínPESSOA JURÍDICA dico? Quantas vezes um síndico No caso de unidade em nome de pode ser reeleito? A Convenção pessoa jurídica, é possível que do Condomínio está de acordo um dos sócios seja síndico? com o Art.1347 estipulando o Sendo que o artigo da Convenprazo de um ano com direito a ção determina que a adminisreeleição, porém, o Regimento tração do condomínio caberá a Interno diz que o mandato à um síndico escolhido entre os reeleição é de uma única vez. condôminos em uma AG. O Regimento pode divergir O Artigo da Convenção também da Convenção? A Convenção determina que o sindico poderá não é superior ao Regimento delegar funções a terceiros mediante a aprovação da AG. Interno? R: A forma de escolha do síndico R: Segundo a lei (10.406/2002), o deve estar prevista na Convenção síndico, que é escolhido na assemdo Condomínio. O Regimento In- bleia (Art. 1.347), poderá não ser terno não tem poderes para tal. condômino. Porém, de acordo com a sua consulta, sendo a unidade Assim, mesmo estando previsto na de propriedade de pessoa jurídica, Convenção, não há limites para a esta pessoa jurídica é a condômina, reeleição do síndico, já que o Art. e seus sócios (ou proprietário, em 1347, não limita a quantidade de caso de empresa individual) é o reprenovação de mandatos. resentante, equiparando-se, assim, a um condômino, estando, tanto OBRAS por esta condição, como pela preO sindico quer pastilhar o con- vista no artigo acima citado, apto a domínio. Para isso, cada con- disputar e, caso escolhido, exercer a dômino arcará com R$2.500,00. função de síndico. Porém, no momento não posso pagar por motivo de força BARULHO maior. Como devo agir diante Sou síndica, desde nov/11, e dessa situação? condôminos de 2 apartamenR: A questão de obras de grande tos, há anos, não se entendem vulto em condomínios deve ser por causa de barulho. Os condôaprovada em assembleia, e se a minos do apto. inferior, me proobra(como deve ser o caso) não for curaram e pediram providênnecessária, nem urgente (é uma cias. Consultei a Administradora
e me foi dito que o síndico zela pela harmonia da coletividade e, neste caso, o problema se restringe a 2 unidades autônomas, não afetando as demais. Fui orientada a não interferir (cartas de advertência, multas, etc.). Pensei, pelo menos, em chamar as pessoas envolvidas para conversarem e tentar um entendimento. R: Estaria correto o posicionamento da sua administradora se o problema não estivesse atingindo os demais condôminos, como está sendo o caso, já que estão lhe procurando, visto que o desentendimento entre os dois vem refletindo na coletividade. Se você se dá bem com os condôminos que estão em conflito, sou a favor sim de uma boa conversa entre eles. Caso contrário, se limite a notificá-los, informando que o problema entre eles dois está atingindo a coletividade, e de acordo com a lei (Cód. Civil), Art. 1.336. São deveres do condômino: [...] IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes. Art. 1337. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia. Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com www.sindiconews.com.br
MESES
INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO
IMPOSTO DE RENDA EM 2013 TR
POUPANÇA
Abril
R$622,00
0,85%
0,0227%
0,5228%
Maio
R$622,00
1,02%
0,0468%
0,5470%
Junho
R$622,00
0,66%
0,0000%
0,5000%
Julho
R$622,00
1,34%
0,0144%
0,5145%
Agosto
R$622,00
1,43%
0,0123%
0,5124%
Setembro
R$622,00
0,97%
0,0000%
0,5000%
Outubro
R$622,00
0,02%
0,0000%
0,5000%
Novembro
R$622,00
-0,03%
0,0000%
0,5000%
Dezembro
R$622,00
0,68%
0,0000%
0,5000%
Janeiro/13
R$678,00
0,34%
0,0000%
0,5000%
Fevereiro
R$678,00
0,29%
0,0000%
0,5000%
Março
R$678,00
0,21%
0,0000%
0,5000%
* Índice de inflação IGP-M da FGV
** Salário Mínimo Empregados Domésticos em SP - R$ 755,00 (a partir de 01/02/13)
OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.
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Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.710,78 ........................................... isento -----De R$ 1.710,79 até R$ 2.563,91 ................... 7,5% ......... R$128,31 De R$ 2.563,92 até R$ 3.418,59 ................. 15,0% ......... R$320,60 De R$ 3.418,60 até R$ 4.271,59 ................. 22,5% ......... R$577,00 Acima de R$ 4.271,59 ............................... 27,5% .......... R$790,58 Abatimento por dependente:........................................... R$171,97 Salário Família à partir de 10/01/2013 Até R$ 646,55 = R$ 33,16 por cota Acima de R$ 646,56 Até R$ 971,78 = R$ 23,36 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos
INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.247,70 ............................................................................ 8 % De R$ 1.247,71 até R$ 2.079,50.................................................. 9 % De R$ 2.079,51 até R$ 4.159,00................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)
PISO SALARIAL Zeladores ........................................................................ R$ 966,57 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas e Folguistas.........................................................................................R$ 925,90 Cabineiros ou Ascensoristas ........................................R$ 925,90 Faxineiros e demais empregados ................................ R$ 885,23 Acúmulo de cargo ................................................................... 20% Adicional noturno ................................................................... 20% Horas extras ............................................................................ 50% Folgas trabalhadas e feriados ............................................. 100% Cesta Básica ................................................................... R$ 160,00 Ticket Refeição (a partir de 01/01/2013)............................R$ 5,00 Reajuste de 8% para salários acima do piso vigência a partir de 1o de outubro/12 até 31/09/13.
Abril / 2013 05
Garagem Readequação das garagens do condomínio
São Paulo está abarrotada de veículos de vários anos de fabricação e modelos infinitos. Enquanto na Europa as vendas de carro nunca foram tão baixas, no Brasil, elas batem todos os recordes. Infelizmente, o aumento é só da frota. A infraestrutura básica para absorver este grande número de automóveis não existe. Nossas ruas e avenidas são mal conservadas e o trânsito piora a cada dia. Outro transtorno consequente do aumento do número de carros em São Paulo é a falta de vagas para estacionar. Na rua, além do perigo de furtos e roubos, é quase impossível encontrar um espaço. Os estacionamentos são muito caros e, em algumas cidades, há escassez. Nos condomínios, as garagens já não comportam os carros de todos os moradores. Em muitos condomínios, não há nem uma vaga para cada unidade condominial. Quando há,o condômino que comprar outro carro precisa alugar uma vaga ou acaba se aventurando nas ruas. Existem algumas soluções, como a ampliação, para sanar estes problemas. No entanto, é necessário seguir a legislação. 06 Abril/ 2013
A ampliação em área não utilizada, construção de outro pavimento de garagem e outras mudanças necessitam seguir o Código Civil, que diz no artigo 1.343: "A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos." Readequar o espaço já existente necessita obedecer o Código de Edificações (Lei Municipal 11.228/92), que estabelece:
de estacionamento, desde que pos- do ângulo formado pelo compri- 13.3.2.2 – Será admitida somente a suam largura mínima de 5,50m (cin- mento da vaga e a faixa de acesso, manobra de até dois veículos para lico metros e cinquenta centímetros). respeitadas as dimensões mínimas berar a movimentação de um terceiro. 13.3.1.2 – Quando se tratar de esta- conforme tabela 13.3.2. 13.3.3 – A quantidade de vagas para cionamento com acesso controlado, 13.3.2.1 – À vaga, quando paralela à estacionamento de veículos em geo espaço de acumulação deverá es- faixa de acesso (“baliza”) será crescido ral, estabelecida pela LPUOS, será tar situado entre o alinhamento do 1,00m (um metro) no comprimento e calculada sobre a área bruta da edilogradouro e o local do controle. 0,25m (vinte e cinco centímetros) na ficação, podendo ser descontadas, 13.3 – ESPAÇOS DE MANOBRA 13.3.2 – As vagas de estaciona- largura para automóveis e utilitários, para este fim, as áreas destinadas E ESTACIONAMENTO mento serão dimensionadas em e 2,00m (dois metros) no compri- ao próprio estacionamento, devendo Deverão ser previstos espaços de função do tipo de veículo, e os espa- mento e 1,00m (um metro) na largu- ainda ser observada a proporcionalimanobra e estacionamento de veí- ços de manobra e acesso em função ra para caminhões e ônibus. dade fixada na tabela 13.3.3. culos, de forma que estas operações Vaga para estacionamento Faixa de acesso a vaga não sejam executadas nos espaços Tipo de dos logradouros públicos. 45o a 90o Altura Largura Comprimento 0 a 45o veículo 13.3.1 – Os estacionamentos colePequeno 2,10 2,00 4,20 2,75 4,50 tivos deverão ter área de acumuMédio 2,10 2,10 4,70 2,75 5,00 lação, acomodação e manobra de veículos, dimensionada de forma a Grande 2,30 2,50 5,50 3,80 5,50 comportar, no mínimo, 3% (três por Deficiente 2,30 3,50 5,50 3,80 5,50 Físico cento) de sua capacidade. 13.3.1.1 – No cálculo da área de acuMoto 2,00 1,00 2,00 2,75 2,75 mulação, acomodação e manobra de Caminhão 3,50 3,10 8,00 4,50 7,00 leve veículos poderão ser consideradas as (8t PBT) rampas e faixas de acesso às vagas www.sindiconews.com.br
Aluguel e venda de vagas
A Lei Federal 12.607/2012 vetou a venda e o aluguel para estranhos ao condomínio: "§ 1o As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigos para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio."
Regras valem para todos
É sempre bom lembrar as regras de condutas dentro das garagens de condomínio. Lembre-se de informar os condôminos sempre que possível, evitando acidentes, danos em veículos ou situações desagradáveis de convivência. • Não lavar ou encerar o carro na garagem; • Não permitir a circulação de crianças desacompanhadas; • Proibir que moradores utilizem a vaga como depósito, no caso de não haver depósito individual; • Manter o carro trancado e com os vidros fechados; • Não deixar objetos de valor à mostra dentro do carro; • Não entrar na garagem com carros de conhecidos ou parentes;
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• Não estacionar na vaga estabelecida para outro apartamento; • Não fumar na garagem; • Evitar entrar com o veículo desregulado, soltando muita fumaça ou com vazamento de óleo; • Proibir os menores de dirigirem dentro da garagem; • Não ouvir som com volume alto; • Não buzinar em horários inadequados; • Não ultrapassar a velocidade permitida na garagem; • Não manter o carro ligado por muito tempo; • Não ficar consertando o carro ou regulando o motor; • Manter o carro regulado; • Ficar em uma distância segura do portão automático e passam com calma por ele; • Permanecer na garagem somente quando necessário; • Não mexer em veículos de outros moradores, mesmo que sejam amigos; • Se emprestar o carro para pessoas de fora do condomínio, o proprietário deve retirar e guardar o veículo na garagem; • Estacionar o carro entre as faixas, sem ultrapassar os limites; • Não disputar a saída com outro morador que esteja saindo na mesma hora.
quando não há espaço na unidade ou um depósito individual. Esta prática não é condenável, mas deve estar prevista na Convenção. No caso do condomínio ter um local só para guardar bicicletas, os condôminos não devem colocá-las em outros lugares. Nem ao lado do próprio carro é indicado, pois abre precedente a outros moradores guardarem. No depósito coletivo é indicado utilizar uma corrente com cadeado.
Conservação
Os síndicos precisam estar sempre atentos com o controle da utilização das garagens e também com as condições estruturais do local. Infiltrações, queda de reboco das paredes e pouca iluminação são entreveros comuns, que podem acarretar acidentes ou danos aos carros. As infiltrações ou danos no encanamento subterrâneos causam grandes estragos. Para evitá-los, o condomínio deve estar sempre checando, através do zelador ou qualquer outro funcionário. A observação de goteiras, rachaduras e diferentes colorações são os sintomas. Quando forem detectados, as manutenções necessárias são realizadas, evitando prejuízos maiores. Se uma reforma total for necessária, o síndico tem a obrigação de fazer um trabalho de logística, re-agruE as bicicletas? Os condôminos costumam guar- pando os veículos em locais que não dar suas bicicletas na garagem, serão alterados. Caso falte espaço,
o condomínio pode recorrer a um estacionamento particular, colocando os carros durante o período das obras. As péssimas condições do teto e das paredes da garagem podem danificar algum carro ou machucar os condôminos. Este tipo de prejuízo pode ser grande para o condomínio, pois ele responderá pela má condição do local. Portanto, é sempre indicado olhar a condição destas áreas. A má iluminação das garagens, por causa de lâmpadas queimadas, é inaceitável. Acidentes são comuns dentro de locais sem a quantidade de luz necessária. Atropelamentos são perigos reais e que acontecem com frequência em lugares escuros. O síndico e o zelador devem providenciar a troca das lâmpadas danificadas e a manutenção de luminárias quebradas, diminuindo o risco de batidas e atropelamentos.
Furtos e danos
O furto de aparelho de som automotivo, porta CDs ou qualquer objeto no interior do carro deve ser bem analisado. Caso o Regulamento Interno não responsabilize o condomínio, nada poderá ser feito se as câmeras não tenham registrado o ato ilícito ou se não houver serviço de segurança na garagem. Quando as provas não existem, fica difícil do morador cobrar algo do condomínio. O caso poderá ser levado à assembleia, mas é pouco provável que ela decida pela indenização. A aprovação poderá abrir precedentes para outros casos. A mesma medida deve ser tomada com outros tipos de danos nos veículos. Sem provas, não tem como o condomínio arcar com as despesas do reparo. Sem imagens ou testemunha, fica difícil saber se o problema aconteceu na garagem ou na rua.
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JURISPRUDÊNCIA
Reunião de condomínio pode ser legal Na vida em condomínio, todas as decisões importantes são tomadas em assembleia geral Na vida em condomínio, todas as decisões importantes são tomadas em assembleia geral: eleição de síndico, previsão orçamentária, aprovação de contas, obras e benfeitorias, rateio extra, mudança de regras. Tudo passa pela assembleia, nos termos do Código Civil e das convenções de condomínio. Participar e votar é o principal direito do condômino, já que as decisões são democráticas e deliberadas conforme o voto da maioria dos presentes. Mas como explicar o baixíssimo quorum, inferior a 20%? Em média, a cada cinco proprietários, só um comparece. Será por conta da novela, do jogo de futebol, do trânsito caótico? A verdade é que muitos se arrepiam só de ouvir falar em reunião de condomínio, que, não raramente, é sinônimo de baixaria e confusão, com hora para começar e sem previsão para acabar. Acontece que as decisões de assem08 Abril / 2013
bleia são soberanas e têm impacto sobre todos -no bolso e na vida cotidiana. Somente uma grande mudança de postura é capaz de acabar com o fantasma das assembleias traumáticas e criar a cultura de reuniões lotadas, agradáveis e rápidas. Nessa conjunção de esforços, aos moradores cabem três importantes missões: comparecer aos encontros (participar e votar), opinar com educação e serenidade (sem ataques pessoais) e não levantar assuntos fora da pauta. Para síndicos e administradores, a tarefa é bem mais árdua e vale aqui destacar dez mandamentos: 1. Convocar assembleias regulares, não apenas uma vez por ano. 2. Escolher datas e horários coerentes, com divulgação maciça. 3. Elaborar pautas curtas, para que os temas sejam bem discutidos. 4. Fornecer material explicativo, para facilitar os debates.
5. Providenciar recursos de som e imagem para as apresentações. 6. Realizar uma prévia com o conselho, a fim de alinhar o discurso. 7. Indicar um presidente de mesa com boa oratória e conhecimento dos assuntos da pauta. 8. Utilizar parecer de profissionais para assuntos técnicos e convidá-los a participar das reuniões. 9. Montar comissões e grupos para tarefas mais complexas. 10. Estabelecer horário limite para o encerramento dos trabalhos. Por fim, é recomendável oferecer bolachinhas, água e café, pois muitos chegam direto do trabalho e a tentação de ir para casa é grande. Márcio Rachkorsky Bacharel em Direito, Especialista em Direito Imobiliário Membro da Associação dos Advogados de São Paulo (AASP). marcio@rachkorskyadvogados.com.br
Direito Condominial - fornecimento de água - atraso taxa condominial - sistema individualizado - interrupção à unidade inadimplente. Agravo de instrumento - Ação cautelar inominada - Pretensão dos autores de obstar o corte do fornecimento de água pelo Condomínio à unidade condominial em débito - Inadmissibilidade - Liminar indeferida - Recurso improvido. Implantado sistema de individualização de aferição de consumo de água das unidades condominiais, afigura-se perfeitamente possível a interrupção dos serviços à unidade inadimplente. Relator(a): Orlando Pistoresi Comarca: São Paulo Órgão julgador: 30ª Câmara de Direito Privado Fonecimento de água. condomínio edilicio residencial. Tarifa mínima. Multiplicação pelo número de unidades autônomas. impossibilidade. Agravo interno a que se nega provimento. I. Nos condomínios edilícios comerciais e⁄ou residenciais, onde o consumo total de água é medido por um único hidrômetro, a fornecedora não pode multiplicar o consumo mínimo pelo número de unidades autônomas, devendo ser observado, no faturamento do serviço, o volume real aferido (Superior Tribunal de Justiça, Recurso Especial 655130⁄RJ, Rel. Ministra Denise Arruda, publicado em 28⁄05⁄2007). II. Cabível a devolução pelo agravante dos valores excedentes pagos, nos termos do artigo 42, parágrafo único, do Código de Defesa do Consumidor, conforme determinado pela sentença, e reiterado no decisum unipessoal. III. Recurso a que se nega provimento.
Condomínio. Estacionamento. Garagens de propriedade Privada. Rodízio na utilização das vagas estabelecido em assembleia condominial. Ausência de ofensa a direitos da personalidade da autora. Sentençade improcedência mantida. - Hipótese dos autos que demonstra que, embora se tratem as vagas de estacionamento de propriedade privada, há a utilização do sistema de rodízio, o que ficou reiteradamente estabelecido em assembleia de condôminos. Caso dos autos em que a autora não se fez presente a tais solenidades ou, em se fazendo presente ou representada, não pleiteou a inclusão em rodízio de estacionamento. Assembleias e reuniões condominiais, de regra, decidem e orientam do convívio condominial. - Ocorrência de furto do veículo de propriedade da autora, que encontrava-se estacionado na frente do condomínio em questão. Não há que se falar em responsabilidade da ré nesse sentido, já que estacionado em via pública. - Obrigação de fazer quanto à cessão de vaga no estacionamento do condomínio, que não prospera. Entabulamento que deve se dar na seara da discussão condominial. - Sentença de improcedência que resta mantida. Exegese do art. 46 da Lei nº 9.099/95. NEGADO PROVIMENTO AO RECURSO. www.sindiconews.com.br
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Jurídico Agressões atiradas pela janela
Já ouvi histórias de gente que viu despencar de prédios bitucas de cigarro, preservativos usados, bexigas cheia de água, ovo, gelo, frutas e até botijão de gás. Atos de vandalismo trazem consequências desastrosas, machucando, destruindo patrimônio ou até levando a óbito. Estas práticas devem ser combatidas dentro do condomínio. Por meio de circulares, o síndico pode inibir tais atitudes, mostrando que é crime atirar objetos pela janela. Se precisar, um inquérito pode ser aberto, mesmo em caso da não identificação do vândalo. Neste episódio de anonimato, o síndico pode pagar por omissão. Por isso, é importante estar atento. Quando algo for atirado pela janela e ninguém descobrir quem foi, o gerente condominial tem o dever de mandar circulares e, caso necessário, dar queixa na polícia. Em simples e primeiras ocorrências, as convenções preveem multa para o condômino infrator. Devemos lembrar sempre que a omissão do síndico pode causar processo civil e penal a ele. Este tipo de descaso leva o morador a entrar com ação contra o condomínio.
gacia. O crime está descrito no artigo 129 do Código Penal. Confira alguns trechos da Lei: Art. 129 - Ofender a integridade corporal ou a saúde de outrem: Pena - detenção, de 3 (três) meses a 1 (um) ano.
Lesão Corporal de Natureza Grave § 1º - Se resulta: I - incapacidade para as ocupações habituais, por mais de 30 (trinta) dias; II - perigo de vida; III - debilidade permanente; IV - aceleração de parto: Pena - reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos. § 2º - Se resulta: I - incapacidade permanente para o trabalho; II - enfermidade incurável; III - perda ou inutilização de membro, sentido ou função; IV - deformidade permanente; V - aborto. Pena - reclusão, de 2 (dois) a 8 (oito) anos.
Lesão Corporal Seguida de Morte
§ 3º - Se resulta morte e as cirQuando algum objeto atingir e ferir cunstâncias evidenciam que o alguém, o autor responde por lesão agente não quis o resultado, nem corporal, depois de queixa na dele- assumiu o risco de produzi-lo:
Lesão corporal ou à saúde
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Pena - reclusão, de 4 (quatro) a 12 é detectado quando, por exemplo, o (doze) anos. material jogado danifica um carro, quebra as telhas da casa vizinha, etc. Já o dano moral pode ser verificado Sem dano algum Se os danos material ou físico não em situações em que preservativos, ocorrerem, o autor pode ser autu- absorventes, fraudas, etc. atingem ado no artigo 132 do código penal. alguma pessoa. O autor do crime responde ao crime Confira abaixo este trecho da Lei: Art. 132 - Expor a vida ou a saúde de relatado no artigo 186 do Código Cioutrem a perigo direto e iminente: vil. A pena pode ser indenizatória ou Pena - detenção, de 3 (três) meses detenção de um a seis meses. a 1 (um) ano, se o fato não constitui Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou crime mais grave. Parágrafo único. A pena é aumen- imprudência, violar direito e causar tada de um sexto a um terço se a dano a outrem, ainda que exclusivaexposição da vida ou da saúde de mente moral, comete ato ilícito. outrem a perigo decorre do transporte de pessoas para a prestação Reparos no prédio de serviços em estabelecimentos de Acidentes com objetos caídos do qualquer natureza, em desacordo prédio não são exclusivos do vancom as normas legais. dalismo. Durante obras no edifício, materiais podem despencar. É esDanos materiais ou morais sencial estar ciente dos perigos que O objeto atirado pela janela pode certos reparos podem proporcionar. destruir algum patrimônio ou ferir Nas obras realizadas em fachadas moralmente alguém. O primeiro caso ou executadas em prédios próximos
a calçadas e ruas, alguns cuidados extras se fazem necessários. A integridade física e patrimonial dos transeuntes deve ser priorizada. A proteção devida envolvendo a área onde é realizada a obra, funcionários treinados, isolamento e sinalização na parte externa são obrigatórios. O risco de acidentes ocorridos por meio de objetos que caem do prédio, nos trabalhos feitos em altura elevada, é real. Isso tem sido responsável por um grande número de vítimas, além de danificar os carros que circulam próximos aos edifícios. Nessas ocorrências, o síndico é corresponsável pelos incidentes, pois cabe ao condomínio a responsabilidade social de garantir condições de tráfego seguro ao redor do prédio e a responsabilidade civil pelas perdas materiais e pessoais que possam advir desse acidentes. Não se pode esquecer que as pessoas contratadas para a reforma devem usar todos os equipamentos de segurança necessários. Em caso de acidente dessa natureza, o síndico também será responsabilizado. As indenizações são comuns em todos os acidentes envolvendo objetos que caem dos prédios, ferem pedestres e destroem carros. Segundo alguns especialistas em seguro, o custo costuma sair muito alto. Além do prejuízo para o condomínio, o síndico responde judicialmente. Ele deve representar ativa e passivamente o condomínio, em juízo ou fora dele, e praticar os atos de defesa dos interesses comuns. Uma providência importante é a contratação de seguro de responsabilidade civil, feito no bojo do seguro obrigatório e que dá cobertura a esses eventos. www.sindiconews.com.br