edição
264
J U L H O
2013
I n d i s p e n s á v e l
GRATUÍTO PARA SÍNDICOS DE EDIFÍCIOS
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O condomínio precisa apresentar condições de SEGURANÇA segurança contra incêndio para receber o AVCB Pags. 06 e 07
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02 Julho / 2013
EDITORIAL
A seleção brasileira fechou o mês de junho com o título da Copa das Confederações após bater os campeões mundiais Itália, Uruguai e Espanha. Esta última equipe é a atual campeã do mundo e foi a finalista juntamente com o Brasil. O time de Felipão, Neymar e Fred bateu os espanhóis por 3 a 0, em um Maracanã lotado. Mas, o mês de junho não ficou marcado pelo belo futebol. Junho foi o mês das manifestações populares por todo o país. Tudo começou após o anúncio do aumento nos preços das passagens de ônibus, trem e metrô. Em São Paulo, este acréscimo de R$ 0,20 foi o estopim para que o povo saísse às ruas exigindo a manutenção do valor de R$ 3,00. A princípio, todos os governantes
bateram o pé, negando o pedido popular, o que deu ainda mais força aos manifestantes. A forte repressão policial, que acabou atingindo jornalistas, manifestantes pacíficos e transeuntes, também foi outro incentivo para a saída do povo às ruas. Durante a onda de protestos, que continua até hoje, mesmo após a redução das tarifas do transporte público, ficou explícita a insatisfação do povo com a impunidade, corrupção e com todos os serviços públicos. Os brasileiros pagam os maiores impostos do mundo, mas este dinheiro não é aplicado decentemente em saúde, transporte, educação, saneamento básico, cultura, lazer, projetos sociais ou infraestrutura. A revolta atingiu também a Copa do Mundo. O estouro no orçamento de estádios e a não realização das
obras estruturais prometidas foram criticados duramente durante os protestos. Claro que muitos vândalos acabaram infiltrados nas manifestações pacíficas para promoção do caos. Estes devem ser penalizados. É caso de polícia! Após o barril de pólvora estourar, os políticos vieram a público propondo tudo o que eles já deveriam ter feito. Por que só agora querem investir em educação, fazer uma reforma política e melhorar o transporte público? Porque o povo se levantou. Saiu de casa e fez-se ouvir em todo o mundo. A voz do povo é o maior temor do político criado nesta cultura da malandragem brasileira. Trazendo o tema ao nosso encontro, questionamos: Quantos impostos são pagos pelos condomínios e seus condôminos? Todo esse dinheiro
compromete uma boa parte das receitas. Agora, faço outra pergunta: Qual porcentagem dos impostos é revertida em nosso benefício? Também acha que a porcentagem é muito baixa? Então você é mais um insatisfeito com a má administração do dinheiro público. Toda insatisfação precisa ser ouvida. Os verdadeiros cidadãos mostram seus descontentamentos sem violência. Não se esqueça, também podemos mudar o país na hora do voto. Ano que vem tem eleições. Fique atento, levante nomes, estude as propostas e, principalmente, o passado de seus candidatos e partidos. Povo na rua e voto na urna são armas imprescindíveis para a reconstrução deste lindo país.
Pensamento do mês: “A maior recompensa para o trabalho não é o que o homem ganha com isso, mas o que ele se torna” John Ruskin
ADMINISTRATIVO
O Código Civil (art.186) diz: ”Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.” O condomínio é regido pelo Código Civil e pela Convenção própria. Ambas as regras aplicam-se ao “direito de vizinhança”, que o art. 1277 menciona: “O proprietário ou possuidor de um prédio tem o
Atos ilícitos no condomínio I direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha. De outra forma, o mesmo Código Civil, em seu art.1336, inciso IV”, impõe ao proprietário, “dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”. Se o morador em condomínio fica prejudicado pelo vizinho do andar superior, lateral ou inferior, deve ele, antes de mover ação judicial, procurar o síndico e conselheiros, para que estes providenciem os meios previstos na Convenção e no Regimento Interno, de forma com que o mau vizinho cesse os atos ilíci-
tos, que vem praticando. Basta uma reunião do Corpo Diretivo com o infrator do sossego, visando a solução amigável. Mas ser isso não resolver, o síndico fica obrigado a multar o titular da unidade de onde provêm os incômodos ou os atos ilícitos. Se ainda não resolver, o síndico fica obrigado a multar o infrator, com valor maior, pelas reincidências e gravidades, até o ponto de não mais ser tolerada a convivência do mau morador. Se o Síndico não multar, nem os conselheiros fizerem-no o síndico cumprir a Convenção de Condomínio e Código Civil, estarão o Síndico e Conselheiros sendo omissos, praticando também atos ilícitos e violando direito de um dos condôminos (vítima). Juntos com o mau morador, o síndico e conselhei-
ros passam a causar também dano moral ao morador. A partir daí, a “vítima” deve entrar com ação judicial contra o condomínio e contra o seu agressor direto. Contra o Condomínio sim, pois síndico e conselheiros representam a entidade imobiliária, com a obrigação de fiscalizar e impor o sossego local. Nessa ação, vários pedidos cabem: Cancelamento imediato dos respectivos atos ilícitos; multa judicial; destituição do Corpo Diretivo; impedimento de se candidatarem às eleições seguintes; indenização por danos morais e materiais, se a “vítima” tiver que morar em outro lugar. Continua no mês seguinte.
Róberson Chrispim Valle - Advogado robersonvalle@globo.com www.sindiconews.com.br
JURISPRUDÊNCIA Condomínio. Usufrutuário. Prescrição. Correção Monetária. Precedentes da corte. 1. O usufrutuário responde pelo pagamento das cotas de condomínio. 2. A prescrição é de vinte anos para a cobrança das cotas de condomínio. 3. Prevista na convenção a forma de cobrança de correção monetária, nos mesmos termos previstos na Lei especial de regência, isto é, após o decurso de seis meses, a decisão que impõe a correção desde a data do vencimento está em desacordo com a lei e com a vontade dos condôminos. 4. Os índices de correção monetária são aqueles oficiais, como já estipulado na jurisprudência da Corte, assim, no caso, o IPC e o INPC. 5. Recurso especial conhecido e provido, em parte.” “STJ. REsp 88885/RS (1996/00112827), rel. Min. Waldemar Zveiter, j. 25.11.96, DJ 17.02.97, p. 2165. Civil - Ação de Cobrança - Prazo - Prescriçao - Condomínio Despesas - Responsabilidade do Adquirente. I - O prazo prescricional da ação de cobrança de quotas condominiais é de vinte anos, porque regulado pelo art. 177 do CC. II - Ainda na vigência da primitiva redação do par. único do art. 4º da Lei n. 4.591/64, responsabilidades assumida pelo adquirente do bem não significa ficasse exonerado o primitivo proprietário (REsp 7.128/SP – DJ de 16/09/1991). III - Recurso não conhecido. Resumo Estruturado Prescrição vintenária, ação de cobrança, cota, condomínio, ação pessoal. Responsabilidade, comprador, Imóvel, débitos, condomínio, efeito, inadimplemento, ex proprietário, ônus real.” Ação de indenização por danos morais. Condomínio. Furto por meio de arrombamento www.sindiconews.com.br
em unidade autônoma. Ação de indenização por danos moral em razão de furto, mediante arrombamento, ocorrido no apartamento dos Autores. A jurisprudência majoritariamente vem entendendo que a responsabilidade do condomínio limita-se às áreas comuns, a não ser que haja previsão expressa na convenção condomínio ou que tenha havido, comprovadamente, culpa de seus prepostos ou contribuição decisiva destes no evento, o que também não ocorreu. RECURSO PROVIDO. Condomínio de edifício conduta antissocial aplicação de multas. Apelação. Condomínio edilício. Multa. Conduta anti-social. Embora a Convenção e o Regulamento Interno do Condomínio prevejam como atribuição do Síndico a imposição de multa pelas infrações perpetradas pelos moradores do edifício, em detrimento das normas regulamentares, independente de manifestação assemblear, com a regulação da matéria pelo novo Código Civil este, por se tratar de norma de ordem pública, possui aplicação imediata a partir de sua entrada em vigor, considerando a natureza estatutária da convenção condominial, aplicando-se, portanto, o artigo 1.337 do novo diploma que exige, para a imposição de multa, a deliberação de três quartos dos condôminos restantes. Conhecimento e desprovimento da apelação.
TERCEIRIZAÇÃO
Revolução na execução dos serviços
A globalização da economia trouxe a concorrência com produtos importados, elevou os custos da mão de obra e obrigou as empresas a buscar novos métodos de produção. Nesse contínuo processo de evolução do gerenciamento e de redução de custos, as empresas adotaram a terceirização, para a execução de serviços. Nos últimos 20 anos foram criadas milhares de empresas de terceirização de serviços no Brasil, de ampla utilização pelos setores público e privado. Uma terceirizadora nada mais é que um departamento de recursos humanos, que cuida da seleção, contratação, treinamento e colocação de profissionais nas diversas funções, de acordo com a experiência e aptidão de cada um. Essa é a razão do sucesso do processo junto aos condomínios. Afinal, condomínio não é empresa, nem objetiva lucro, e muito menos tem condôminos disponíveis para gerenciar empregados nos seus afazeres, monitorando se são eficientes em suas funções, e se seus salários estão condizentes com o mercado. Nem faz sentido exigir que o síndico dedique parte do seu tempo na supervisão dos empregados, verificar se as horas extras foram realmente trabalhadas, se o zelador está fora do seu apartamento trabalhando, etc. A terceirização é a verdadeira revolução na execução de serviços condominiais porque a terceirizadora é quem faz todo o trabalho de supervisão dos serviços, da disciplina, da segurança, da escala de folga, da limpeza, enfim, tudo o que for necessário para manter os condôminos satisfeitos com sua contratada. O condomínio deixa de ser empregador, elimina folha
de pagamento, horas extras, encargos trabalhistas, cesta básica, transporte, uniformes, etc. O condomínio passa a ter total assistência na cobertura das faltas ou ausências, substituições, promoções, demissões, tudo rapidamente e sem qualquer custo extra. A terceirização é a única ferramenta legal disponível, que permite melhorar substancialmente a qualidade dos serviços, ao mesmo tempo em que reduz os custos com pessoal em mais de 20%. Se os serviços não são executados a contento, troca-se o empregado; se os empregados não se fixam em seus postos, troca-se a empresa. É simples assim. Tudo se resume na identificação e contratação de uma empresa idônea, que garanta em contrato total isenção do risco trabalhista
com seus empregados, sólida o suficiente para financiar o condomínio no pagamento do passivo trabalhista dos empregados a serem substituídos, e experiente, no sentido de prestar assessoria completa em todo o processo de terceirização, de maneira segura e legal. O financiamento é pago com a própria economia proporcionada pela terceirização, de maneira a não exigir qualquer arrecadação extra. Mas existem empresas assim? Existem! Aqui mesmo nesta página você encontra uma. Peça referências, e se informe com síndicos e zeladores sobre a experiência que estão tendo com sua terceirizadora. Etore A. Fuzetti etore@replace.com.br
Julho / 2013 03
SEGURANÇA
Porteiros devem ser profissionais de confiança
Neste último mês de Junho tivemos, lamentavelmente, mais um assalto ocorrido em condomínio na região central, onde uma quadrilha invadiu um prédio com a ajuda de um porteiro. O fato foi veiculado pela imprensa da seguinte forma: “A Polícia Civil prendeu quatro homens responsáveis pela invasão a um prédio na Rua Augusta. O quinto detido é o porteiro do imóvel, que facilitou a entrada do bando. A ação ocorreu às 14h. Integrantes da 6ª Delegacia de Patrimônio do Deic apuravam a participação da quadrilha em roubos. A equipe conseguiu detectar o crime em andamento. Os policiais realizaram a abordagem quase na porta do edifício. Houve troca de tiros. Um envolvido e o funcionário foram presos no local. Outros três acabaram detidos em Barueri, na Grande São Paulo.” Fonte: Site SPNOTÍCIAS, de 21/06/13. Vale a pena ressaltar que na quase totalidade dos furtos, roubos e invasões de Conjuntos Residenciais, os meliantes adentraram pela porta da frente, ou seja , pela Portaria Principal dos Condomínios, utilizando-se dos ardis mais diversificados, aproveitando-se, principalmente, do pouco preparo de alguns porteiros, ou até cooptando-os para facilitarem a entrada nos condomínios, fazendo com que acabem participantes da quadrilha, pagando pela facilitação na abertura dos portões de entrada. Visto isto, podemos perceber quão 04 Julho / 2013
importante é a atuação do porteiro no sistema de proteção de um Condomínio e, portanto, ficam aqui as indagações: Quanto custa a segurança de sua família e, por consequência, a de seu patrimônio? O que representa, no orçamento do Condomínio, uma boa contratação e o aperfeiçoamento pessoal de seus porteiros, a fim de que se tenha um profissional a altura das necessidades de cada Conjunto Residencial? Para se chegar a este nível, devemos atentar inicialmente para a seleção e contratação de pessoas com qualificações, tais como: idoneidade moral, aptidão profissional, formação educacional e capacidade física adequadas ao serviço. Após isto, oferecer um salário digno à importância de seu trabalho, além de promover treinamento adequado aos futuros porteiros, a fim de prepará-los profissionalmente dentro das atividades relativas à sua importante função e adaptá-los às normas, rotinas e regulamentos de cada Condomínio. Feito tudo isto, devemos promover a implantação do serviço, com um acompanhamento bem aproximado do desempenho dos porteiros, corrigindo possíveis distorções e orientando-os em caso de dúvidas e problemas que possam surgir. Todas estas etapas demandam uma aplicação de tempo e dinheiro, mas cabe-nos lembrar que a tranquilidade, segurança e confiabilidade profissional proporcionadas por porteiros bem preparados não é um custo, mas sim um excelente investimento. José Elias de Godoy Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br
JURÍDICO
O voto do condômino inadimplente
Quando em determinada assembleia há a exigência de quorum qualificado, costuma haver dúvida com relação aos inadimplentes: eles têm que votar ou não? O Código Civil, no artigo 1.335, inciso III, declara que são direitos do condômino: “votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite”. Não existe nenhum artigo no Código Civil, no capítulo do “Condomínio Edilício”, que diga salvo nos casos em que a deliberação exija a unanimidade dos condôminos, ou quorum qualificado. Um cartório de registro de imóveis de São Paulo devolveu um título de registro de Convenção Condominial, com a seguinte exigência: “Conforme o item 38 da presente Convenção, ficam impedidos de votar os condôminos que estiverem em débito com as obrigações condominiais, todavia, conforme artigo 1.351 do Código Civil, há deliberações que necessitam da aprovação pela “unanimidade” dos condôminos que compõem o empreendimento condominial. Assim sendo, retificar”. Ocorre que condômino inadimplente não pode votar, e a lei não faz exceções. Como salvo engano, não existe nada na doutrina, a alternativa é a jurisprudência. Há dois acórdãos esclarecedores: 1) Apelação cível nº 486.304.4/800 – 4ª Câmara do TJSP – relator Francisco Loureiro – 05/03/2009 Ao tratar sobre o quorum exigido de 2/3 para a compra e colocação de playground no fundo do edifício, explica: “Ressalte-se, aliás, que os artigos
1.241 e 1.242 falam em ‘aprovação de dois terços dos votos dos condôminos’. Não se trata, portanto, de exigência de quorum mínimo de participantes para a instauração da assembleia, a qual poderá, então, decidir por maioria simples. Exige-se, na verdade, maioria qualificada de dois terços dos habilitados a votar em assembleia, e não apenas dos condôminos presentes (excluídos, pois, os inadimplentes). 2) Apelação cível nº 1187226-0/2 – 33ª Câmara do TJSP – relator Claret de Almeida – 26/01/09 Trata sobre quorum para aplicação de multa, em função de descumprimento reiterado por parte de condômino, com relação a sucessivos atrasos nos pagamentos das cotas condominiais, cuja ementa é a seguinte: “Despesas de condomínio – Cobrança – Multa estabelecida no artigo 1337 do Código Civil – Requisitos presentes, consistente na reiteração de ato danoso à massa condominial – Observância do quorum exigido (3/4), considerada a vedação de voto, pela Convenção
Condominial, imposta a todas as unidades inadimplentes – Admissibilidade – Assembleia que se apresenta soberana para impor tal penalidade – Imposição da multa deferida – Recurso provido para esse fim”. No corpo do acórdão em questão, comentando a disposição da Convenção Condominial, na qual existe o impedimento dos condôminos inadimplentes de participarem das assembleias e nelas votar, o relator elucida: “Logo, conforme a sobredita norma, devem ser retirados do cômputo do quorum da assembleia todas as unidades condominiais que se encontravam em estado de inadimplência na data em que foi realizada”. Assim, a exigência do cartório de registro de imóveis não procede, não havendo que se falar em retificação. Para efeito de cálculo, excluem-se os inadimplentes que, por previsão legal, não tem direito de participar nas assembleias, nem de votar. Daphnis Citti de Lauro, Advogado, é autor do livro “Condomínio: Conheça seus Problemas” dclauro@aasp.org.br www.sindiconews.com.br
MESES
INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO
IMPOSTO DE RENDA EM 2013 TR
POUPANÇA
Julho
R$622,00
1,34%
0,0144%
0,5145%
Agosto
R$622,00
1,43%
0,0123%
0,5124%
Setembro
R$622,00
0,97%
0,0000%
0,5000%
Outubro
R$622,00
0,02%
0,0000%
0,5000%
Novembro
R$622,00
-0,03%
0,0000%
0,5000%
Dezembro
R$622,00
0,68%
0,0000%
0,5000%
Janeiro/13
R$678,00
0,34%
0,0000%
0,5000%
Fevereiro
R$678,00
0,29%
0,0000%
0,5000%
Março
R$678,00
0,21%
0,0000%
0,5000%
Abril
R$678,00
0,15%
0,0000%
0,5000%
Maio
R$678,00
0,00%
0,0000%
0,5000%
Junho
R$678,00
0,75%
0,0000%
0,5000%
* Índice de inflação IGP-M da FGV
** Salário Mínimo Empregados Domésticos em SP - R$ 755,00 (a partir de 01/02/13)
OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.
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Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.710,78 ........................................... isento -----De R$ 1.710,79 até R$ 2.563,91 ................... 7,5% ......... R$128,31 De R$ 2.563,92 até R$ 3.418,59 ................. 15,0% ......... R$320,60 De R$ 3.418,60 até R$ 4.271,59 ................. 22,5% ......... R$577,00 Acima de R$ 4.271,59 ............................... 27,5% .......... R$790,58 Abatimento por dependente:........................................... R$171,97 Salário Família à partir de 10/01/2013 Até R$ 646,55 = R$ 33,16 por cota Acima de R$ 646,56 Até R$ 971,78 = R$ 23,36 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos
INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.247,70 ............................................................................ 8 % De R$ 1.247,71 até R$ 2.079,50.................................................. 9 % De R$ 2.079,51 até R$ 4.159,00................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)
PISO SALARIAL Zeladores ........................................................................ R$ 966,57 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas e Folguistas.........................................................................................R$ 925,90 Cabineiros ou Ascensoristas ........................................R$ 925,90 Faxineiros e demais empregados ................................ R$ 885,23 Acúmulo de cargo ................................................................... 20% Adicional noturno ................................................................... 20% Horas extras ............................................................................ 50% Folgas trabalhadas e feriados ............................................. 100% Cesta Básica ................................................................... R$ 160,00 Ticket Refeição (a partir de 01/01/2013)............................R$ 5,00 Reajuste de 8% para salários acima do piso vigência a partir de 1o de outubro/12 até 31/09/13.
Julho / 2013 05
SEGURANÇA Condomínio sempre protegido contra incêndio
No começo deste ano, sofremos uma das maiores tragédias da história do país. Foi o incêndio da boate Kiss, em Santa Maria, Rio Grande do Sul. Morreram mais de 240 pessoas após a fatídica madrugada de 27 de janeiro. Muitas irregularidades foram constatadas no que diz respeito à prevenção e combate ao fogo. Como é de costume no Brasil, após uma grande tragédia é que as autoridades tomam providências. Mas o síndico não pode seguir este exemplo. Os síndicos e síndicas exemplares sempre se preocuparam com a segurança do condomínio, independente do que acontece fora dele. Para aproveitar que o tema não seja esquecido e também para enaltecer os bombeiros, os quais são homenageados neste mês (O Dia do Bombeiro é comemorado todo 02 de julho), separamos tudo sobre proteção contra incêndio. Os extintores são as ferramentas adequadas e mais próximas para combater o fogo antes da chegada dos bombeiros. Eles devem estar sempre em perfeito estado. É necessário verificar constantemente se o acesso aos extintores não está obstruído; o lacre não está rompido; o manômetro indica pressurização (faixa verde ou amarela); o aparelho não apresenta 06 Julho / 2013
vazamento; os bicos e válvulas da tampa estão desentupidos. Esses equipamentos de combate ao fogo são de uso imediato. São necessários no início do incêndio. Por isso, precisam ser adequados para cada finalidade. Existem os extintores manuais e sobre rodas projetados para agilizar a ação dos combatentes. A inspeção deve ser feita de seis em seis meses para carga de gás carbônico e cilindros para o gás expelente; e anual para os demais extintores, além dos testes hidrostáticos a cada cinco anos, por empresa especializada. A recarga deve ser efetuada considerando as condições de preservação e manuseio do agente extintor recomendadas pelo fabricante. (NBR 12962) De acordo com a cartilha de orientação básica dos Bombeiros: "a altura máxima de fixação do extintor é de 1,60 m, e a mínima é de 0,10m. Dependendo do risco, percurso máximo para se atingir um extintor é de 15, 20 ou 25 metros. Os extintores devem estar desobstruídos e sinalizados. Obedecendo o percurso máximo, cada pavimento deve ser protegido, no mínimo, por 2 unidades extintoras distintas, sendo uma para incêndio de classe A e outra
para classes B:C, ou duas unidades extintoras para classe ABC. Até 50 m² de área no pavimento, é aceita a colocação de um extintor do tipo ABC". As sinalizações de emergência têm como finalidade reduzir o risco de ocorrência de incêndio, alertando para os riscos existentes e garantir que sejam adotadas ações adequadas à situação de risco, orientando as ações de combate, facilitando a localização dos equipamentos e das rotas de saída para abandono seguro da edificação em caso de incêndio. As placas plásticas, as chapas metálicas e outros materiais semelhantes podem ser utilizados na confecção das sinalizações de emergência. Os materiais devem possuir resistência mecânica e espessura suficiente para que não sejam transferidas para a superfície da placa possíveis irregularidades. Devem utilizar elemento fotoluminescente para as cores branca e amarela dos símbolos para indicar a sinalização de orientação
e salvamento e equipamentos de combate a incêndio. As mangueiras de incêndio devem ser acondicionadas dentro dos abrigos, em zigue-zague ou aduchadas, conforme especificado na NBR 12779/09, sendo que as mangueiras de incêndio semirrígidas podem ser acondicionadas enroladas, com ou sem o uso de carretéis axiais ou em forma de oito, permitindo sua utilização com facilidade e rapidez. As mangueiras de incêndio dos hidrantes internos podem ser acondicionadas, alternativamente, em zigue-zague, por meio de suportes tipo “rack”, com acoplamento tipo “engate rápido” nas válvulas dos hidrantes. Os pontos de tomada de água devem ser posicionados: nas proximidades das portas externas, escadas e/ou acesso principal a ser protegido, a não mais de 5 m; em posições centrais nas áreas protegidas, devendo atender ao item “a” obrigatoriamente; c. fora das escadas ou
antecâmaras de fumaça; d. de 1,0 m a 1,5 m do piso. No caso de projetos utilizando hidrantes externos, devem atender ao afastamento de, no mínimo, uma vez e meia a altura da parede externa da edificação a ser protegida, podendo ser utilizados até 60 m de mangueira de incêndio (preferencialmente em lances de 15 m), desde que devidamente dimensionados por cálculo hidráulico. Recomenda-se, neste caso, que sejam utilizadas mangueiras de incêndio de diâmetro DN65 para redução da perda de carga e o último lance de DN40 para facilitar seu manuseio, prevendo uma redução de mangueira de DN65 para DN40. A utilização do sistema não deve comprometer a fuga dos ocupantes do edifício, portanto, deve ser projetado de tal forma que dê proteção em toda a edificação, sem que haja a necessidade de adentrar às escadas, antecâmaras ou outros locais deterwww.sindiconews.com.br
minados exclusivamente para servirem de rota de fuga dos ocupantes. Os alarmes de incêndio podem ser manuais ou automáticos. Os detectores de fumaça, de calor ou de temperatura acionam automaticamente o aviso. O sinal deve ser audível em todos os setores da área abrangida pelo sistema de segurança. As verificações nos alarmes precisam ser feitas periodicamente. A edificação deve contar com um plano de ação para otimizar os procedimentos de abandono do local, quando do acionamento do alarme. A cartilha do Corpo de Bombeiros também chama a atenção para as rotas de fuga dos edifícios. "Este é um item importante que será verificado em vistoria para ver se atende a todas as exigências da Instrução Técnica nº. 11. De modo geral, para permitir o escoamento fácil de todos os ocupantes, as rotas de fuga devem estar desobstruídas e suas portas devem abrir no sentido do fluxo de pessoas. Devem ter a largura mínima de 1,2 m (para população aproximada de 100 pessoas), mas é necessário consultar a Instrução Técnica nº. 11, pois há exceções que aumentam esta medida. Os corrimãos devem ser contínuos nos patamares e devem ter as extremidades voltadas para a parede." "Os pontos de iluminação de emergência devem ser instalados a cada 15m e nas mudanças de direção, bem como em cima das portas de saída. O sistema pode ser por bloco autônomo, por central de baterias, por gerador ou misto. Caso não seja em bloco autônomo, as baterias devem estar em local ventilado e deve ter ponto de teste do sistema. Devem ser instaladas conforme Instrução Técnica nº 18 e NBR 10898 (ABNT)". Os sistemas de som e interfonia devem ser incluídos no plano de abandono do local e devem ser verificados e mantidos em funcionamento. A inspeção desses sistemas são feitos diariamente. www.sindiconews.com.br
As portas corta-fogo são próprias para isolamento e proteção de fuga, retardando a propagação do fogo e da fumaça. Elas devem resistir ao calor de 60 minutos, no mínimo (verifique se está afixado o selo de conformidade da ABTN). Toda porta corta-fogo deve abrir sempre no sentido de saída das pessoas. Seu fechamento deve ser completo. Além disso, elas nunca devem ser trancadas com cadeados ou fechaduras e não devem ser usados calços, cunhas ou qualquer outro artifício para mantê-las abertas. Não se esqueça de verificar constantemente o estado das molas, trincos, maçanetas e folhas da porta.
O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros
O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) certifica que o edifício vistoriado apresenta condições de segurança contra incêndio, de acordo com o decreto estadual Nº 56.819, de 10 de março de 2011. O documento deve ser renovado a cada três anos e não são obrigatórios apenas para residências unifamiliares. A falta do documento, além de confirmar o risco, pode anular o seguro do prédio. O síndico interessado em regularizar a situação do imóvel deve entrar em contato com a seção de protocolo do Serviço de Segurança Contra Incêndio do Corpo de Bombeiros, apresentando um projeto técnico. Nele, deverá conter os elementos
Confira algumas partes importantes do decreto Nº 56.819, que abordam o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros:
formais exigidos pelo CBPMESP na apresentação das medidas de segurança contra incêndio de uma edificação, indicando na planta os itens a serem utilizados, como extintores, indicação de rota de fuga, iluminação de emergência, sistema de interfones e hidrantes. Após a aprovação do projeto, o condomínio realiza os ajustes necessários para solicitar a vistoria. O síndico deve ter o conhecimento do funcionamento dos sistemas e equipamentos de proteção contra incêndios, para manuseá-los durante a checagem. Se o edifício estiver de acordo com o que foi proposto, o Auto é emitido. Se for constatado pelo Corpo de Bombeiros que ocorreram alterações prejudiciais nos sistemas e equipamentos de proteção contra incêndios da edificação, com AVCB dentro do prazo de validade em vigência, o Auto poderá ser cancelado. Existem empresas especializadas que auxiliam o condomínio na regularização do sistema contra incêndio.
Artigo 10 - O AVCB será expedido pelo Corpo de Bombeiros, desde que as edificações e as áreas de risco estejam com suas medidas de segurança contra incêndio executadas de acordo com a regulamentação do CBPMESP. § 1º - A vistoria nas edificações e áreas de risco pode ser realizada: 1. de ofício; 2. mediante solicitação do proprietário, do responsável pelo uso, do responsável técnico ou da autoridade competente. § 2º - na vistoria, compete ao CBPMESP a verificação da execução das medidas de segurança contra incêndio previstas nas edificações e nas áreas de risco, não se responsabilizando pela instalação, manutenção ou utilização indevida. § 3º - Após a emissão do AVCB, constatada irregularidade nas medidas de segurança contra incêndio previstas neste Regulamento, o CBPMESP iniciará procedimento administrativo regular para sua cassação. § 4º - O AVCB terá prazo de validade pré-determinado de acordo com a regulamentação do CBPMESP. Artigo 11 - Cabe ao CBPMESP a expedição da Autorização para Adequação para edificações e áreas de riscos que necessitem de ajustamento das medidas de segurança contra incêndio da legislação vigente e que cumprirem as exigências compensatórias previstas em Portaria expedida pelo Corpo de Bombeiros. Artigo 12 - O proprietário, o responsável pelo uso ou o responsável técnico poderão solicitar informações, sobre o andamento do processo ou do pedido de vistoria, ao Serviço de Segurança contra Incêndio do CBPMESP, bem como interpor recursos das decisões proferidas nos processos do Corpo de Bombeiros. Artigo 14 - Serão objetos de análise por Comissão Técnica os casos que necessitem de soluções técnicas diversas daquelas previstas neste Regulamento, bem como as edificações e as áreas de risco cuja ocupação (uso) não se encontre entre aquelas relacionadas na tabela 1 (classificação das edificações e áreas de risco quanto à ocupação) deste Regulamento. Artigo 15 - As edificações com área construída inferior a 100m² ficam dispensadas de vistoria por parte do Corpo de Bombeiros, nos termos da IT 42 - Projeto Técnico Simplificado. Artigo 16 - Os processos administrativos do SvSCI serão regulamentados, pelo CBPMESP, por meio de Instrução Técnica (ITCB) e de Portarias. www.corpodebombeiros.sp.gov.br
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Rateio da taxa de condomínio pela fração ideal Decisão do STJ derruba critério diferenciado entre os apartamentos. A taxa de condomínio de apartamentos com áreas maiores, normalmente localizados no térreo ou na cobertura, não deve ser maior que o valor cobrado dos imóveis tipo padrão. Esse foi o entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que julgou, em maio, o recurso de um morador de Belo Horizonte. Milhares de condomínios serão motivados a revisar a convenção para evitar processos judiciais movidos por coberturas e apartamentos térreos. Pela primeira vez, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou um Recurso Especial que trata do costume de os condomínios cobrarem a taxa de condomínio de unidades maiores (apartamentos térreo e de cobertura) com base na fração ideal, que muitas vezes onera o proprietário ao pagamento a mais de 50% a 200% do valor que é pago pelos apartamentos tipo. Ao julgar o recurso especial 08 Julho / 2013
(1.104.352–MG - 2008/02565729), o STJ determinou que o condomínio devolvesse tudo que cobrou a mais do apartamento maior, que pagava 131% a mais do valor da taxa de condomínio que era pago pelos apartamentos tipo. Recurso especial 1.104.352–MG (2008/0256572-9 STJ Determina que o condomínio devolva tudo que cobrou a mais do apartamento maior, que pagava 131% a mais do valor da taxa de condomínio que era pago pelos apartamentos tipo. O autor da ação entende que a decisão do STJ levou em conta que o uso da fração ideal acarreta enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores, já que estes pagam a menos por serviços que são utilizados igualmente por
todas as unidades, independentemente do tamanho delas. A decisão do STJ não é vinculante, ou seja, não precisa necessariamente ser seguida em outras ações judiciais, mas pode influenciar decisões futuras de outros juízes sobre casos parecidos. A história: O condomínio tinha aprovado na assembleia a cobrança da taxa pela fração ideal a partir de maio de 2003. Agora, diante da decisão do ministro Marco Buzzi, que confirmou acórdão unânime dos desembargadores do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (Sebastião Pereira de Souza, Otávio Portes e Nicolau Masselli), deverá pagar, ao dono da unidade maior, tudo que cobrou a mais, corrigido (INPC/ IBGE) a partir de 16/11/2004, data em que este colunista, como advogado do proprietário, propôs a Ação Declaratória que anulou a cobrança
pela fração ideal e determinou o pagamento igualitário entre todos os apartamentos. Tendo em vista que o apartamento maior possui um grande jardim, foi aceita pelo Poder Judiciário a nossa proposta de pagar somente o acréscimo de 20% sobre a sua cota parte do consumo de água. Ou seja, enquanto os apartamentos tipo pagam, por exemplo, R$ 50,00 de água, o apartamento que tem fração ideal 131% maior pagará R$ 60,00. A decisão do STJ, a mais alta corte do país para julgar este tipo de ação, confirmou o acórdão do TJMG, no sentido de que o uso da fração ideal acarreta enriquecimento ilícito dos proprietários das unidades menores, quando estes pagam a menos por serviços que são utilizados igualmente por todas as unidades, independentemente do tamanho. O TJMG e o STJ constataram quem apesar do § 1º do artigo 12 da Lei nº 4.591/64 e o inciso I, do art. 1.336 do Código Civil citarem como regra o rateio de despesas pela fração ideal, o fato destes artigos estipula-
rem “salvo disposição em contrário na Convenção”, deixa claro que o legislador estabeleceu essa exceção para que fosse dada a liberdade da assembleia geral adotar outro critério que seja justo, que busque cobrar de cada unidade o que realmente utiliza e se beneficia dos serviços que são prestados nas áreas comuns, baseado no “princípio do uso e gozo efetivo dos benefícios ofertados com a despesa”. A perícia judicial apurou que o apartamento maior gasta o mesmo que os apartamentos tipo, pois as despesas que geram o rateio de despesas decorrem do uso das áreas comuns (portaria, escadas, elevador, energia elétrica, empregados, faxina, etc), que são utilizados igualmente, independentemente do tamanho interno dos apartamentos. Na decisão judicial, foi repudiado o argumento do condomínio de que o fato de o apartamento maior pagar o mesmo valor que as unidades menores geraria enriquecimento ilícito do autor/proprietário que tem maior fração ideal, tendo o STJ dito: “O Tribunal de origem fundou seu convencimento na impossibilidade de enriquecimento ilícito – art. 884 do Código Civil – uma vez que a área maior do apartamento do autor da ação não onera os demais condôminos.” No caso dos autos, a soberania da assembleia geral não autoriza que se locupletem os demais apartamentos pelo simples e singelo fato de o apartamento do autor possuir uma área maior, já que tal fato, por si só, não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e, finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos. Essa prova foi produzida pelo apelante na perícia Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com www.sindiconews.com.br
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MANUTENÇÃO Fachadas, janelas e sacadas em perfeitas condições FACHADA
De seis em seis meses as áreas externas devem ser vistoriadas, especialmente as que possuem peças que possam cair e causar acidentes, como soleiras e jardineiras. A procura por áreas com vazamentos e rachaduras é constante. O primeiro passo é verificar se existe alguma trinca e se a falha representa algum perigo estrutural. Este ponto é crucial e só pode ser concluído corretamente por um engenheiro ou arquiteto, que vai analisar o ângulo e a localização das trincas, para determinar se o defeito representa uma ameaça. Caso as trincas sejam apenas superficiais, no reboco da parede, é necessário refazê-lo ou, pelo menos, cobrir a área de forma homogênea. Para o tratamento das fissuras, utiliza-se argamassas e massas de elasticidade permanente a base de silicone ou po-
liuretano. Caso seja uma trinca mais profunda, é preciso chamar um especialista para constatar se ocorrem problemas estruturais. As infiltrações também são um ponto importante, que comprometem aos poucos a estrutura. Elas podem acabar se tornando fissuras já que modificam a forma de como o material se comporta ao receber e perder calor. Com isso, ocorre a quebra de pastilhas e revestimento. Durante as reformas não é aceitável um descuido com a segurança. Caso ocorra a queda de material que danifique um veículo ou atinja algum pedestre, muitos problemas serão gerados. O administrador do condomínio irá responder judicialmente pelos prejuízos. Todos os trabalhadores devem estar treinados pela empresa e uti-
lizar equipamentos de segurança, como capacetes, cabos íntegros, cinto de segurança na cadeia suspensa e trava de segurança, que não permite que o ocupante caia. A trava automaticamente freia a queda.
A tinta
Pode parecer que após todo este trabalho descrito, seja apenas uma questão de passar a tinta e acabou. Mas não é tão simples assim, porque existe uma gigantesca quantidade de tintas, com valores e propriedades variantes. Um exemplo claro são as tintas antipichação, que criam uma camada acrílica logo após serem aplicadas, permitindo uma fácil
limpeza com esponja ou jato de água. Para que a escolha seja a mais acertada possível, é importante que a decisão seja tomada em conjunto, ressaltando as vantagens e desvantagens das opções. A citada tinta antipichação é muito interessante para áreas externas, e poderá gerar economias neste sentido. Já no caso de áreas onde pichadores dificilmente poderão acessar, pode ser um desperdício. Outra característica que deve ser ressaltada é a reflexividade. As tintas mais brilhantes tendem a durar mais. Entretanto, elas evidenciam defeitos da estrutura e de pintura com muito mais facilidade. Não é recomendado utilizá-las em áreas expostas ao sol, para que não gerem reflexos desagradáveis. As necessidades são extremamente individualizadas. O gasto não se restringe à tinta. Para as fachadas pintadas com látex, além das tintas de acabamento, são utilizadas massas de elasticidade permanente, à base de silicone ou poliuretano, para tratamento das trincas e fissuras.
Vidros em janelas e fachadas
Os vidros são úteis em fachadas, portas e janelas do condomínio. Uma peça de vidro plano pode ser curvada com diversas inclinações ou moldada de diversas formas. Os vidros curvos são encontrados em fachadas, bases de mesa, portas de móveis e estantes.
O vidro insuglass também é denominado vidro duplo ou termoacústico. Seu sistema é composto por duas ou mais peças de vidro, coladas a um perfil de alumínio. O insulado é insuperável quanto ao aproveitamento da luz natural, bloqueio do calor proveniente da radiação solar e redução de ruídos, proporcionando um grande conforto térmico e acústico. Estes são muito utilizados em janelas dos condomínios residenciais.
Janelas e Sacadas
A manutenção e reforma de esquadrias de alumínio, ferro, vidro, pvc ou madeira são tão importantes quanto a conservação da estrutura externa. Quando o conserto é necessário, consiste em deixar as esquadrias funcionando em perfeito estado, substituindo os acessórios como, por exemplo, rolamentos, escovas, guias, puxadores, alavancas, parafusos e arrebites. O fechamento da sacada deve estar dentro das normas do condomínio. Desta maneira, a colocação de vidro é recomendada. O vidro é parte integrante e fundamental do projeto arquitetônico. Faz parte da estética e tem forte influência no conforto, na economia e na segurança de qualquer edifício. Para tanto, se deve fazer a escolha adequada do material em função das necessidades do projeto.