edição
262
M A I O
2013
I n d i s p e n s á v e l
GRATUÍTO PARA SÍNDICOS DE EDIFÍCIOS
Foto: A/SN Caio Castanho
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ESPORTE
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C Condomínios buscam oferecer cada vez mais espaços de lazer e prática esportiva.
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www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News Rua Domingos de Morais, 1794 - Cj. 13 Vila Mariana - 04010-200 - São Paulo - SP PABX: (11) 5573-0333 Tiragem - 20.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras. Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema. Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda O Jornal Síndico News é impresso na Plural Editora e Gráfica Ltda Outras Praças de Publicações Associadas: J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000 Diretor:............................. Inaldo Dantas Recife - PE.................... (81) 3221.9083 Diretor:............................. Inaldo Dantas Natal - RN...................... (84) 3223.5593 Diretor:............................. Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506 Diretor:..........................Hércules Garcia Fortaleza - CE............... (85) 3254.7415 Diretor:............................. Inaldo Dantas Brasília - DF.................. (61) 3226.8810 J.Síndico..............(Fundação: Abril/84) Diretor:..............................Vicente Vecci Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas e não expressa, necessariamente a opinião da Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes. A Santa Luiza Editora tem o direito de não editar publicidade sem fundamentar motivação de recusa. DISTRIBUIÇÃO
02 Maio / 2013
EDITORIAL Em maio comemoramos uma data muito importante. Como sempre, ela acontece no segundo domingo do mês. Este ano, o Dia das Mães cai no dia 12. Queremos mandar um abraço a todas as síndicas mães. Esperamos que vocês tenham sucesso no trabalho. Quem é mãe tem sensibilidade, amor e intuição diferenciados. Essas qualidades podem ser utilizadas na gestão do condomínio. Pra começar, o trato com as crianças é diferente. A síndica mãe sabe melhor do que os outros como resolver os assuntos que envolvem os
pequenos do prédio. Ela também tem mais ternura no trato com funcionários e condôminos. Mas sabe impor disciplina quando precisa ser rígida ou dar uma bronca. Ressaltamos nosso respeito e mandamos um beijo a todas as mães, ou futuras mães, que regem com maestria a vida nos condomínios. 1º de maio Além do Dia das Mães, em maio comemoramos o Dia do Trabalhador. No dia primeiro do mês, aconteceram shows e festas para quem trabalha o ano inteiro. Se há alguém
que merece tantas homenagens, esse alguém é o trabalhador. Infelizmente, no Brasil, o dia também é utilizado para fins eleitoreiros. Líderes sindicais e políticos famosos realizam verdadeiros comícios, aproveitando o calor das comemorações. Estamos cansados de tantos discursos falsos, os quais, na maioria das vezes, faltam com a verdade. Estamos cansados de ouvir que a vida do trabalhador irá melhorar, que as condições de trabalho serão mais humanas e que nosso suor será mais valorizado. Tudo
papo furado. Não vemos nenhuma medida efetiva nesta área. Os subempregos continuam aumentando. Talvez, o dia 1º de maio devesse deixar de ser uma data festiva para transformar-se num dia de protestos, como ocorre em diversas partes do mundo. Talvez, devêssemos aniquilar essa passividade, rejeitando as péssimas condições que são impostas ao trabalhador brasileiro. Aliás, o Dia do Trabalho nasceu em 1889, num congresso em Paris, que homenageava uma greve geral ocorrida em 1886, em Chicago.
Pensamento do mês: “Não tente ser bem sucedido, tente antes ser um homem de valor” Albert Einstein
SEGURANÇA
As entradas dos condomínios devem ser monitoradas
No final do último mês, mais precisamente no dia 30 do mês de Abril, a imprensa noticiou um fato envolvendo ocorrência em um condomínio, nos Jardins, Zona Central da Capital. O assalto se deu em condomínio de classe alta e o que mais chamou atenção foi a maneira com que acessaram o condomínio, sendo veiculado da seguinte maneira: Criminosos fazem arrastão em prédio dos Jardins, em SP Grupo entrou pela garagem e assaltou cinco apartamentos. Cerca de dez criminosos fizeram um arrastão em um prédio na Alameda Lorena, na região dos Jardins, em
São Paulo, na manhã desta terça-feira (30). O grupo usou um controle remoto clonado para entrar na garagem.... A polícia procura por imagens de câmeras de segurança da região, já que o prédio assaltado não possui sistema de câmeras de monitoramento. Fonte: Site G1, de 30 de abril de 2013. Os condomínios têm sido alvo dessas incursões criminosas pois deixam de seguir alguns detalhes fundamentais para sua proteção, uma vez que se deve aliar o binômio Homem - equipamento em prol da comunidade, sendo que com esta união racional possamos criar Sistemas de Segurança adequados a cada situação ou problema. Um dos problemas, que ocasionou a invasão citada acima, foi justamente a falha no sistema de controle de acesso, onde através desta deficiência, culminou com o assalto ao prédio. Mais uma vez ficou comprovada que a entrada de veículos é um local de alta vulnerabilidade
nos condomínios. Para tanto, deve-se atentar para os corretos procedimentos de entrada nas garagens e adquirir-se controles remotos do modelo anti-clonagem e com sistema de identificação de moradores e veículos, pela portaria, além de possuir acionamento de pânico em sua botoeira, a fim de informar o porteiro qualquer situação emergencial. Outro sistema importante para os condomínios, é o CFTV (circuito fechado de TV), pois permite que se tenha a visão e monitoramento de locais isolados ou que estejam fora de alcance de porteiros ou moradores, facilitando o controle dos pontos sensíveis e vulneráveis das edificações. Com a instalação de tais equipamentos eletrônicos de segurança, pretende-se dificultar e até inibir a intrusão de qualquer indivíduo pelas áreas frontais do condomínio. Diante disto, faz-se necessário que tais equipamentos estejam sempre ligados, possuam
gravação constante e estejam em perfeito funcionamento, a fim de não sermos surpreendidos por ações delituosas deste estilo. O síndico e administrador, que forem instalar qualquer tipo de equipamento eletrônico de segurança, deverão se ater para que a manutenção dos equipamentos não tenham falha, quer seja preventiva ou mesmo corretiva. Tudo para que funcionem corretamente e de forma que não causem nenhuma surpresa no momento de necessidade e urgência. Estas medidas valem para que possamos prevenir delitos contra os condomínios, de maneira legalizada e segura. José Elias de Godoy Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br www.sindiconews.com.br
JURISPRUDÊNCIA Condomínio - Ação declaratória C.C. obrigação de fazer - Parcial procedência - Condôminos que mantêm cachorro de pequeno porte (raça YORKSHIRE) em sua unidade condominial Convenção condominial que proíbe que a manutenção de qualquer espécie de animal nas dependências do condomínio - Abusividade, na hipótese - Inexistência de qualquer espécie de risco aos demais condôminos - Provas no sentido de que referido animal não causa qualquer transtorno aos moradores - Entendimento jurisprudencial que permite a permanência de animais de pequeno porte (hipótese dos autos) nas dependências do condomínio - Ausência de risco ao sossego e segurança dos condôminos (art. 10, III, Lei 4.591/64) - Sentença mantida - Recurso improvido. Condomínio. Legitimidade. Dano Moral. Em regra, a legitimidade da parte é auferida por sua vinculação com o direito material em questão, mas há exceções no CPC decorrentes de situações exclusivamente processuais (legitimidade extraordinária). Não se olvida que os arts. 1.348, II, do CC/2002 e 22, § 1º, a, da Lei n. 4.591/1964 conferem legitimidade extraordinária ao condomínio (massa patrimonial desprovida de personalidade jurídica de direito material) para que busque, em juízo ou fora dele, a defesa dos interesses comuns, como a reparação de dano material oriundo de área comum ou a cobrança de encargos não pagos por certo condômino. Anote-se haver precedentes do STJ que preveem até a legitimidade do condomínio para pleitear danos materiais decorrentes de defeitos que atinjam tanto a área comum quanto as áreas individuais, por guardarem www.sindiconews.com.br
relações vinculadas entre si, revelando homogeneidade. Contudo, ressalte-se que a doutrina majoritária e o art. 6º do CPC exigem autorização expressa em lei para o reconhecimento de legitimidade extraordinária e nem esse diploma ou mesmo a Lei n. 4.591/1964 trazem previsão que legitime o condomínio a atuar, mediante a figura do síndico, como parte em demanda que postule compensação por danos extrapatrimoniais sofridos pelos condôminos, tal como se busca na hipótese, de abalo psicológico resultante de prolongados defeitos de construção em edifício. Isso vem reafirmar a própria natureza personalíssima do dano extrapatrimonial, que diz respeito mesmo ao foro íntimo do ofendido. Por último, vê-se que os danos morais sofridos por cada condômino podem possuir dimensões diferentes, o que não justificaria o tratamento isonômico, mostrando-se irrelevante o fato de a assembleia ter conferido autorização para o ajuizamento da ação. Ao final, esses foram os fundamentos acolhidos, por maioria, pela Turma. Precedentes citados: REsp 10.417SP, DJ 24/2/1992; REsp 66.565-MG, DJ 24/11/1997; REsp 198.511-RJ, DJ 11/12/2000, e AgRg no REsp 783.360-SP, DJe 12/11/2009. REsp 1.177.862-RJ, Rel. Min. Nancy Andrighi, julgado em 3/5/2011.
TERCEIRIZAÇÃO
Terceirizar é a única (e melhor) solução
As preocupações que mais afligem os condôminos atualmente são: o alto custo da taxa condominial, a insegurança, a qualidade dos empregados e o passivo trabalhista. Vamos, então, por partes. O alto custo da taxa condominial é inevitável. Quanto menor o número de unidades no condomínio, maior o seu valor. E esse custo vem crescendo muito acima da inflação e do poder aquisitivo dos condôminos. A alta taxa condominial gera a inadimplência, principalmente dentre os moradores aposentados, e esta corrói a reserva de caixa, impossibilitando obras emergenciais de manutenção. E quanto maior a inadimplência, maior a sobrecarga nos que ainda pagam. Já a sensação de insegurança pode, em parte, ser aliviada com as câmeras de vigilância, alarmes, holofotes com sensores e, o mais importante, fixação de normas e um rigoroso treinamento para os porteiros. Mas, se os teus antigos empregados não atendem as orientações, é muito provável que estejam indicando que preferem ser demitidos a terem que mudar seus hábitos. Eles sabem que, nas atuais circunstancias, uma demissão é muito vantajosa e benvinda, pois, além do aviso prévio proporcional e da indenização dos 50%, ainda recebem seguro desemprego. E nesta situação, se o teu condomínio já tem uma alta taxa, está com inadimplência, e praticamente sem reservas no caixa, então, caro síndico, você está de mãos atadas e num beco sem saída. Mas não se desespere, para a solução de todos os problemas acima, basta uma decisão: terceirizar os serviços do teu condomínio. Acredite, é como mágica. A terceirização dos serviços de mão de obra é a única medida legal, eficaz, e de
efeito imediato para a solução de todas as preocupações acima. Se você também tem aquele bloqueio mental de não entender o que é terceirização e, por isso, jamais terceirizará seu condomínio, faça um esforço e procure saber de que se trata. Você tem por obrigação pelo menos procurar conhecer o seu funcionamento e as soluções que trará para o condomínio. A terceirização elimina o passivo trabalhista para sempre, e o Síndico tem a liberdade de substituir empregados a qualquer tempo, sem qualquer custo adicional. O custo dos serviços terceirizados é fixo, e corrigido no mês janeiro pelo dissídio da categoria, permitindo execução orçamentária estável, sem preocupações com 13o, férias, etc.. Existem empresas terceirizadoras sólidas, que financiam
a juros simbólicos o valor da indenização trabalhista a ser paga aos empregados, e em tantos meses quanto necessários, de maneira a permitir pagar com a própria economia proporcionada pela terceirização. Com a simples decisão de terceirizar os serviços você resolve suas principais preocupações, e melhora a liquidez do imóvel com uma taxa condominial mais razoável. Novos empregados, uniformizados, e bem treinados, eleva o seu padrão, e recupera em seus moradores a sensação de segurança, de bem estar, e de melhor qualidade de vida. Basta um telefonema para você obter uma proposta com a mais completa orientação financeira a respeito. Etore A. Fuzetti etore@replace.com.br
Maio / 2013 03
ADMINISTRATIVO
Ouvidoria no condomínio III micro-organismos, com baixíssimo teor de sais minerais; sem outras substâncias químicas e sem odores; há equipamentos com esterilizador, para eliminar as bactérias, fungos, protozoários, vírus, algas, ferrugens, areias, etc. Além disso, o equipamento evita que as caixas d’água fiquem sujas; que a máquina de lavar roupas, os chuveiros e as torneiras fiquem com entupimentos ou vazamentos pelos resíduos nas válvulas ou buchas. A água fica 100% melhorada com a colocação de filtros ou purificadores, após o hidrômetro”. Realmente, podemos concluir, nessa simples análise, que a existência de Ouvidoria é um canal útil à administração condominial, para resolver problemas e eliminar ranços, mágoas ou desprezos, como o nosso consulente vinha sentindo. Lamentavelmente, Ouvidoria não existe no condomínio de nosso consulente. No caso apontado no início, para não causar melindres, solicitamos uma reunião com o síndico e seus conselheiros, para sensibilizá-los sobre o direito de voz, daquele morador, fora da assembleia geral, evento esse que também é raro naquele condomínio. Esse direito, de voz, do morador adimplente ou não, é o mesmo que o de petição (art. 5º, inciso XXXIV, “a”, da Const. Federal), fundado na livre manifestação de pensamento (Art. 5º, inciso IV, da CF), pois a propriedade atenderá sua função social (art. 5º, inciso XXIII, da CF). Afora essa fundamentação constitucional, as convenções de condomínio preveem direitos similares aos condôminos, para seu bem-estar.
Em continuidade às partes I e II, deste tema, em que expressamos a necessidade do Corpo Diretivo ter a estratégia (Ouvidoria) de conhecer dos moradores (Como estou dirigindo?), acrescentamos ser muito importante aos gestores tomarem conhecimento das ideias que os moradores tentam lhes transmitir para melhorar a fiscalização, os serviços internos, a economia na manutenção e conservação do(s) edifício(s) no condomínio. O leitor pode avaliar, conosco, um caso em que fomos consultados, por um condômino, sobre “como fazer para que o síndico aceitasse, e não fosse ignorada, a sua proposta de colocar um filtro de água no seu prédio, pois a administração não permite interferência de moradores”. Essa questão, de grande importância e de facílima solução, é a mesma de muitos moradores, em outros condomínios, que percebem a administração insuficiente de muitos integrantes dos Corpos Diretivos. Muitos administradores não dão valor ao tratamento de água dentro do próprio condomínio. Isso é deixar de lado a referência à salubridade – artigo 1.336, inciso IV, do Código Civil, parte obrigatória em todos os condomínios prediais. O nosso consulente deu-nos uma aula Róberson Chrispim Valle sobre isso: “A água fica pura, sem Advogado, robersonvalle@globo.com 04 Maio/ 2013
JURÍDICO
Falência de Condômino
Como é sabido, os condôminos podem ficar em estado de insolvência, sejam pessoas físicas ou jurídicas, que se dá quando as dívidas excedem à importância dos bens do devedor. Quando isso ocorre, os credores discutem sobre a preferência no recebimento de seus créditos, pois é claro que todos desejam receber e antes que os demais, ou antes que o dinheiro, se ainda houver, acabe. Os credores hipotecários ou privilegiados têm a preferência, os créditos trabalhistas também, bem Desnecessidade da habilitação do como os fiscais. crédito do exequente no juízo da falência e da suspensão da execução. E como fica o condomínio Decisão reformada. Recurso provido”. diante disso? A questão é pacífica, mas vale a Importante acrescentar que, em 9 pena retornar ao assunto, pois de de fevereiro de 2005, foi sancionavez em quando vemo-nos diante de da a lei nº 11.101 que regula a resentenças que indeferem o pedido cuperação judicial, a extrajudicial e de penhora da unidade objeto de a falência do empresário e da soação de cobrança de taxas condo- ciedade empresária e que revogou miniais, quando o condômino tem o Decreto-lei nº 7.661/45. Mas, a sua falência decretada, determi- no seu artigo 84 repete o disposto nando a suspensão da execução e na lei 7.661/45, esclarecendo que que o crédito do condomínio seja “serão considerados créditos exhabilitado na falência e concorra traconcursais e serão pagos com precedência sobre os mencionados com os outros credores. Esse foi o tema do Agravo de Instrumen- no art. 83 desta Lei, na ordem a seto nº 02200416-88.2012.8.26.0000 guir, os relativos a... III – despesas – 27ª Câmara do Tribunal de Justiça com arrecadação, administração, do Estado de São Paulo, no qual fi- realização do ativo e distribuição gurou como relator o Desembarga- do seu produto, bem como custas do processo de falência”. dor Morais Pucci (janeiro/2013). Diz a ementa desse acórdão: “Decretada a falência da executada em 1.998, as despesas condominiais são consideradas encargos da massa, com preferência sobre os demais créditos, porque visam a manutenção e continuidade do condomínio (art. 124, caput, e § 1º, inc. III, do Decreto-lei nº 7.661/45).
falida proprietária de unidade condominial, portanto, adimplir com as respectivas cotas condominiais, a fim de atingir o objetivo de continuidade da coisa comum, satisfazer o interesse coletivo e preservar seu próprio patrimônio. Nesse sentido, as despesas condominiais da massa falida são consideradas encargos da massa, devendo ser pagas com preferência sobre todos os créditos admitidos à falência”. E menciona vários acórdãos, dentre os quais o do Superior Tribunal de Justiça: “As taxas condominiais são consideradas encargos da massa. Sendo assim, classificam-se como créditos não sujeitos a rateio e, por conseguinte, exercem preferência sobre os créditos admitidos à falência, ressalvadas as despesas com a arrecadação, a administração, a realização de ativo e a distribuição de No corpo do acórdão, o relator seu produto, inclusive a comissão de síndico. (...) (RESP 794.029/DF, rel. ensina: “As despesas condominiais têm Min. João Otávio de Noronha, 4ª Turnatureza de obrigação propter rem ma, 15.12.2009, DJe 02.02.2010). e visam a conservação e continuidade do condomínio, devendo cada Daphnis Citti de Lauro, Advogado, é autor do livro “Condomínio: condômino pagar suas respectivas Conheça seus Problemas” cotas, sem o que pode ele deixar dclauro@aasp.org.br até mesmo de existir. Deve a massa www.sindiconews.com.br
MESES
INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO
IMPOSTO DE RENDA EM 2013 TR
POUPANÇA
Maio
R$622,00
1,02%
0,0468%
0,5470%
Junho
R$622,00
0,66%
0,0000%
0,5000%
Julho
R$622,00
1,34%
0,0144%
0,5145%
Agosto
R$622,00
1,43%
0,0123%
0,5124%
Setembro
R$622,00
0,97%
0,0000%
0,5000%
Outubro
R$622,00
0,02%
0,0000%
0,5000%
Novembro
R$622,00
-0,03%
0,0000%
0,5000%
Dezembro
R$622,00
0,68%
0,0000%
0,5000%
Janeiro/13
R$678,00
0,34%
0,0000%
0,5000%
Fevereiro
R$678,00
0,29%
0,0000%
0,5000%
Março
R$678,00
0,21%
0,0000%
0,5000%
Abril
R$678,00
0,15%
0,0000%
0,5000%
* Índice de inflação IGP-M da FGV
** Salário Mínimo Empregados Domésticos em SP - R$ 755,00 (a partir de 01/02/13)
OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.
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Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.710,78 ........................................... isento -----De R$ 1.710,79 até R$ 2.563,91 ................... 7,5% ......... R$128,31 De R$ 2.563,92 até R$ 3.418,59 ................. 15,0% ......... R$320,60 De R$ 3.418,60 até R$ 4.271,59 ................. 22,5% ......... R$577,00 Acima de R$ 4.271,59 ............................... 27,5% .......... R$790,58 Abatimento por dependente:........................................... R$171,97 Salário Família à partir de 10/01/2013 Até R$ 646,55 = R$ 33,16 por cota Acima de R$ 646,56 Até R$ 971,78 = R$ 23,36 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos
INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.247,70 ............................................................................ 8 % De R$ 1.247,71 até R$ 2.079,50.................................................. 9 % De R$ 2.079,51 até R$ 4.159,00................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)
PISO SALARIAL Zeladores ........................................................................ R$ 966,57 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas e Folguistas.........................................................................................R$ 925,90 Cabineiros ou Ascensoristas ........................................R$ 925,90 Faxineiros e demais empregados ................................ R$ 885,23 Acúmulo de cargo ................................................................... 20% Adicional noturno ................................................................... 20% Horas extras ............................................................................ 50% Folgas trabalhadas e feriados ............................................. 100% Cesta Básica ................................................................... R$ 160,00 Ticket Refeição (a partir de 01/01/2013)............................R$ 5,00 Reajuste de 8% para salários acima do piso vigência a partir de 1o de outubro/12 até 31/09/13.
Maio / 2013 05
ESPORTE Condomínios Poliesportivos
Foi-se o tempo em que esporte no condomínio resumia-se a uma quadra poliesportiva. Claro que as quadras ainda são muito valorizadas pelos condominos, mas hoje as construtoras buscam oferecer uma variedade de espaços para prática esportiva como campos sintéticos, piscina aquecida, sala de musculação e até pista de corrida. Muitos imóveis, que não foram planejados com toda essa estrutura, procuram, da melhor forma possível, disponibilizar tais comodidades aos moradores. O importante para conservar e planejar as áreas esportivas é utilizar materiais de primeira qualidade. Com piso correto e bons equipamentos, o risco de acidentes cai e a prática esportiva é aproveitada em seu potencial máximo. Além de, claro, ter uma valorização imobiliária. Não podemos nos esquecer que as férias escolares, que proporcionam uma maior frequência no condomínio, chegam daqui dois meses. É importante já se programar para deixar tudo arrumado. 06 Maio/ 2013
Piscina
As piscinas sem aquecimento repulsam usuários. A natação e hidroginástica, por exemplo, devem ser praticadas na faixa dos 29ºC a 31ºC, por todas as idades acima de dois anos. A prática esportiva em águas mais quentes pode até ser agradável no início, mas pode ocasionar certos problemas como superaquecimento do corpo. Como o ambiente esterno está quente, o corpo não consegue dissipar o calor durante a atividade. Os aquecedores podem funcionar com: O gás é um combustível razoavelmente barato, que está valorizado. Ainda assim, é uma boa escolha. A energia solar é de excelente qualidade. A luz é um combustível sem custos, além da manutenção e da instalação. Entretanto, é incerta, pois necessita de um mínimo de luz para funcionar. Após alguns dias trabalhando, o equipamento pode elevar a temperatura da água. O baixo custo de manutenção é rebatido pelo alto preço de implementação.
A eletricidade é um combustível menos procurado por causa de seu preço. Porém, os fabricantes têm desenvolvido novas tecnologias que visam utilizar menos energia elétrica, indo na mesma direção das campanhas de economia elétrica, tão na moda atualmente. Já o trocador de calor consiste em retirar o calor do ar ambiente e transferir para a água da piscina. Para essa troca ser eficiente, o equipamento deve ficar em local aberto e, preferencialmente, próximo à piscina. Ele é projetado para resistir às mais variadas condições climáticas (sol, chuva, ventos, etc). Este tipo de aquecedor pode ser utilizado em piscinas de pequeno e de médio portes. Empresas especializadas também desenvolvem soluções para o uso em piscinas de grande porte como em clubes, academias e parques aquáticos. Este trocador de calor é econômico se comparado aos outros produtos
do mercado, como os aquecedores elétricos ou a gás. Por ser um trocador de calor, é normal que o primeiro aquecimento demore um pouco mais que os outros tipos, porém seu consumo é bem menor. A piscina não pode ser esvaziada para que o material não fique exposto às intempéries, que de outra forma seriam absorvidas pela água. A variação de temperatura de uma piscina vazia é muito maior do que a de uma cheia. Isso aumenta as chances de rachaduras e outros danos estruturais. O gasto com a limpeza dos skimers (aparelho que retira as partículas que ficam boiando, como cabelos e
insetos) e filtros, cloração da água ou a aplicação de algum produto químico (para evitar a proliferação de microrganismos, como algas e bactérias) e controle de pH são os cuidados mais básicos que não devem ser esquecidos. O produto utilizado deve ser cuidadosamente escolhido de acordo com sua finalidade, pois cada um possui suas características e interagem de formas diferentes com os equipamentos e materiais. O cobre ou a prata, por exemplo, muito utilizados para não permitir o aparecimento de algas e micro-organismos, se não utilizados adequadamente, podem se acumular www.sindiconews.com.br
no sistema, gerando a corrosão da maquinaria. Diversos equipamentos, alguns mais ou menos tecnológicos, ajudam a manter as condições adequadas. Para garantir a cloração correta da água, existe um equipamento formado por uma placa de titânio, que transforma o sal de cozinha em cloro, retendo o sódio e garantindo uma cloração sempre adequada.
Fitness
Uma sala de fitness não muito grande é totalmente viável no condomínio, contendo aparelhos para atividades leves, moderadas e vigorosas. O síndico só precisa consultar uma empresa idônea, com profissionais capacitados a indicar os equipamentos mais adequados. Para a instalação de uma sala de ginástica será necessário um ambiente (sala) arejado, com piso emborrachado, bem iluminado.É preciso manter este espaço limpo e higienizado. A iluminação deve ser feita com luz indireta. Assim, quem for fazer supino, abdominal ou alongamento no chão não olhará diretamente para as lâmpadas. O
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piso antideslizante evita a queda no momento das atividades. Cair com peso na mão pode causar sérias contusões. Os equipamentos básicos para a montagem da sala de ginástica são: duas esteiras, duas bicicletas, um elíptico, uma estação de musculação, um espaldar para alongamento, um conjunto de halteres, um aparelho de abdominal e acessórios. Televisão e aparelho de som são itens opcionais. A estação para musculação é um aparelho multifunções para exercícios diferentes de pulley alto, pulley baixo, supino, rosca (scoth, alternada e com apoio), crucifixos (peitoral e invertido), pullover (reto e quebrado), desenvolvimentos, remadas (unilateral e curvada) e de pernas (flexão e extensão). Os equipamentos devem ter os cuidados diários para a conservação, que deverão ser realizados pelo condomínio. Já a manutenção preventiva é a solução para garantir a durabilidade dos mesmos, devendo ocorrer uma vez por mês. A conservação dos equipamentos necessita de cuidados como enxugar após a utilização, retirando o
excesso de suor; lubrificação das mantas das esteiras. Não existe lei quanto a manutenção. Existe, sim, a norma do fabricante, principalmente em relação às esteiras, uma vez que há necessidade de lubrificação.
Quadras
A quadra poliesportiva é a mais comum dentro dos condomínios, possibilitando a prática de futebol, basquete e vôlei. Para garantir a segurança dos usuários, primeiro é necessário ter muita atenção com o piso. Buracos e trincas aparecem em áreas não conservadas e sem a manutenção adequada. Os equipamentos como tabelas, aros, mastros, redes, traves e cercas também precisam de manutenções regulares. O zelador pode ser o responsável por inspecionar diariamente estes espaços de prática esportiva. Se o seu condomínio tem um bom espaço sem utilização,existem empresas qualificadas para projetar uma quadra. O material utilizado para a construção das quadras poliesportivas evoluiu muito. Hoje, existem materiais antiderrapantes e de maior durabilidade. Alguns modelos contam com sistema de amortecimento. Para quem pratica esportes coletivos, o acabamento das quadras não são meros enfeites. As pinturas das linhas são fundamentais para o bom andamento do jogo. Seja na batida de um pênalti no futsal, um arremesso de três pontos no basquete ou a marcação de dentro ou fora no voleibol. Muitos condomínios possuem quadras de tênis asfálticas. O tênis exige movimentação lateral constante e qualquer falha no piso pode causar uma contusão mais
Regras de utilização Alguns condomínios, para evitar a deterioração do espaço esportivo, tomaram medidas um pouco mais radicais como reserva,
assinatura de compromisso pelo morador e vistoria após a utilização. Veja algumas das normas adotadas:
1.1 – Somente o morador poderá reservar a quadra. 1.2 – Quando a reserva for feita para jogos entre menores, deverá estar presente, pelo menos, o responsável pelo termo. 1.3 – Cabe ao responsável que reservou a quadra manter a disciplina, não permitir gritos, palavras obscenas e de baixo calão, ofensas e desavenças e ainda zelar pela conservação do local, não permitindo que as pessoas se pendurem nas telas, balizas e tabelas. 1.4 – Não é permitido o uso de patins, skates, bicicletas, velocípedes e carrinhos de bebê na quadra. 1.5 – Todo e qualquer dano causado pelos usuários será imputado exclusivamente ao responsável pela reserva, cabendo a ele, se assim desejar, cobrar da pessoa que causou o dano ou ratear a despesa entre os participantes. 2. PERÍODO 2.1 – O horário de utilização é de 8h às 22 horas, quando as luzes são apagadas e os portões trancados. 2.2 – O tempo máximo de reserva é de duas horas, sendo obrigatório a reserva dentro da semana que pretende utilizá-la. 2.3 – Após o período reservado, cabe aos responsável entregar na recepção a chave, bola e rede e dar baixa no termo após vistoria do morador e do responsável do condomínio. 2.4 – Será feita a reserva na ordem de chegada dentro do horário vago a ser registrada em quadro específico controlado pela recepção.
grama sintética. É importante escolher um material de alta resistência. Alguns modelos chegam a ter cinco anos de durabilidade. Para evitar o aparecimento de poças durante as chuvas, algum tipo de dreno deve ser projetado antes da construção. Muitos novos empreendimentos possuem quadras no projeto. Mas existem residenciais antigos, com grandes áreas não aproveitadas, Futebol Society Outra prática esportiva que tem que poderiam pensar em construir crescido dentro dos condomínios é uma. Condomínios que têm opções a do futebol society, com campo de de lazer são mais valorizados. séria. São necessárias vistoria diárias e manutenção esporádica. A rede e os mastros de sustentação precisam de atenção para não se deteriorarem. Apesar de ter um piso asfáltico, as quadras precisam de acabamento, impermeabilização eficaz e rugosidade específica para a prática do tênis.
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As relações condominiais são muito ricas em conflitos decorrentes da atuação do síndico e dos condôminos Melhor saberá se defender quem melhor conhecer sua teoria Ricas em conflitos, as relações condominiais podem prejudicar síndicos que desconhecem as regras básicas, e quando trago aqui o tema, não tenho como pretensão que o síndico, a partir de agora, seja um expert em legislação, seja ela cível, tributária, previdenciária, trabalhista ou qualquer outra que o vocabulário jurídico permita. Nada disso! Preste atenção meu caro leitor, que eu me referi às regras básicas.
Explico.
Está na lei: (Cód. Civil) Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembleia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a Convenção, o Regimento Interno e as determinações da assembleia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. Sem seguir necessariamente a ordem imposta pelo Código Civil, 08 Maio / 2013
encontramos vários tópicos que podem (e que vez por outra ocorre) complicar a gestão do síndico, expondo o mesmo a responder, em juízo ou fora dele, pelos prejuízos que venha a causar, seja por ação ou por omissão. E começo pelo inciso IV que impõe ao síndico “cumprir e fazer cumprir”, tanto a Convenção e o Regimento Interno, como também as determinações da assembleia geral. E sabemos que muitas determinações são impostas nas reuniões, sob o argumento de que “A assembleia é soberana”. Uma simples aplicação de multa ou até uma “inocente” notificação pode se transformar numa “dor de cabeça” para o síndico e prejuízo para o condomínio. Vou exemplificar (este é um fato baseado em ficção, qualquer semelhança é mera coincidência, devo dizer): Num determinado condomínio, o síndico, cumprindo determinação da assembleia, mul-
tou um condômino pelo simples fato de que ele estaria lavando seu automóvel na garagem do edifício. Continha na notificação: “Cumprindo determinação da assembleia, fica V.Sa. multado no valor correspondente a 20% do valor da taxa de condomínio em vigor, por estar lavando seu automóvel no interior do edifício”. Supondo que a assembleia “decidiu” que a partir daquela data seria proibido a lavagem de automóveis no prédio, aquilo passou a ser regra. Ocorre que nem sempre a assembleia tem poderes para decidir algo desta dimensão. É que as proibições só podem ser impostas se forem parte integrante da Convenção ou do Regimento Interno. Por sua vez, alteração da Convenção ou do Regimento, só é possível com a aprovação de 2/3 dos condôminos (Art. 1.351 –CC) “Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condô-
minos a alteração da Convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.” (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004) Seguindo o que diz o texto legal, podemos concluir que uma simples assembleia não pode impor regras que já não estejam contempladas, seja na Convenção, seja no Regimento Interno (lembramos que o Regimento é, por força de lei, parte integrante da Convenção), senão com a aprovação, através do voto, de no mínimo 2/3 dos condôminos. E no caso do exemplo acima, não bastaria apenas atingir esse quórum, o assunto também deveria constar do edital de convocação e com dizeres mais ou menos assim: Alteração da Convenção (ou do Regimento interno) no que se refere à proibição ou não da lavagem de veículos no condomínio.
Como se prevenir
No caso figurado, o condômino que porventura tivesse sido multado, poderia, em juízo, reverter essa punição, e ainda, alegando um dano moral, ter sido contemplado com uma indenização por isso. Para que não se cometa esse tipo de risco, cabe ao síndico se assessorar de um advogado, seja na elaboração do edital de convocação (para que a pauta seja bem elaborada), seja também na condução dos trabalhos. Afinal, como já dito no título desta matéria, as relações condominiais são muito ricas em conflitos decorrentes da atuação do síndico e dos condôminos. Melhor saberá se defender quem melhor conhecer sua teoria. Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com www.sindiconews.com.br
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