Edição de Fevereiro/08 by Síndico News

Classíndico www.sindiconews.com.br ANO XVII - Nº 199 - FEVEREIRO/2008

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GRATUITO PARA SÍNDICOS DE EDIFÍCIOS

11 de Fevereiro Dia do Zelador e Funcionários de Condomínio

VEJA PÁG. 16

25.000 EXEMPLARES - SÃO PAULO

Legislação Confira os casos em que alterar varanda é alterar fachada do prédio. Pág. 07

TV Digital A transmissão digital já é realidade em condomínios da Grande São Paulo. Pág. 09

Administrativo As contas para o ano de 2008 devem ser previstas logo nos primeiros meses. Pág. 10

Homenagem

FOTO: Caio Castanho / 2008

Entrevistamos o zelador Eduardo, em homenagem ao dia dos funcionários de condomínio. Pág. 20

Classiﬁcados Mais de 40 seções de produtos e serviços à disposição do seu condomínio.

02 Fevereiro/2008

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Editorial Classíndico www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br

Publicação mensal da SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Jornal Classíndico Rua Domingos de Morais, 1794 - Cj. 13

Vila Mariana - 04010-200 - São Paulo - SP

PABX: (11) 5573-0333 Tiragem - 25.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras. Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de São Paulo, Taboão da Serra, Guarulhos, Osasco, Mogi das Cruzes, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema. Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda Impressão: Comercial OESP Gráfica - Nascimento MSN: nascimentocelso@uol.com.br celso.nascimento@grupoestado.com.br

9168-8258 / 3856-2401 / 3856-2424 Outras Praças de Publicações Associadas: P. Alegre - RS ............... (51) 3023.3675 Diretor: ...............................Airton Roxo J. Pessoa - PB ............. (83) 3044.7100 Diretor: ............................ Inaldo Dantas Recife - PE ................... (81) 3221.9083 Diretor: ............................ Inaldo Dantas Natal - RN ..................... (84) 3223.5593 Diretor: ............................ Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP.... (17) 9708.2506 Diretor: .........................Hércules Garcia Fortaleza - CE .............. (85) 3254.7415 Diretor: ............................ Inaldo Dantas Brasília - DF ................. (61) 3226.8810 J. Síndico .............. (Fundação: Abril/84) Diretor: .............................Vicente Vecci Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora Ltda A Santa Luiza Editora Ltda não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas. A Santa Luiza Editora Ltda tem o direito de não editar publicidade sem fundamentar motivação de recusa.

Carnaval no início de fevereiro é tudo que precisa o Brasil para começar a funcionar mais cedo. É claro que nem todo mundo fica morgando entre natal e carnaval, mas é nítida a diferença de ritmo de trabalho após a folia. Um país como o Brasil, que busca se desenvolver em todos os setores, não pode ter essa mentalidade de parar por quase dois meses. Pode até ser que as férias anuais de muitos coincida com esse intervalo de 25 de dezembro até a quarta-feira de cinzas. Mas uma grande parte dos trabalhadores não está de folga. Todo trabalhador precisa de descanso. Porém, fazer corpo mole no serviço durante essa época é

deixar transparecer preguiça e relaxo. Quem trabalha com afinco desde o início do ano, pode tirar as merecidas férias mais tarde. Sem se preocupar em não ter dado o máximo antes da folga. Os síndicos e síndicas também devem pensar no condomínio desde o começo do ano. Em fevereiro, é bom o síndico já ter programado a assembléia ordinária, levantado números do ano anterior e bolado idéias para o futuro. Com isso, os condôminos não terão do que reclamar no que for respeito à antecipação. Confira alguns pensamentos sobre o trabalho, de algumas das maiores figuras

de nossa história, e reflita por um momento: “O único lugar onde o sucesso vem antes do trabalho é no dicionário” - Albert Einstein “Se A é o sucesso, então A é igual a X mais Y mais Z. O trabalho é X; Y é o lazer; e Z é manter a boca fechada” - Albert Einstein “Escolhe um trabalho de que gostes, e não terás que trabalhar nem um dia na tua vida” - Confúcio “Que ninguém se engane, só se consegue a simplicidade através de muito trabalho” - Clarice Lispector “Para o trabalho que gostamos levantamo-nos cedo e fazemo-lo com alegria” William Shakespeare “Transportai um punhado

de terra todos os dias e fareis uma montanha” - Confúcio “Pensar é o trabalho mais difícil que existe. Talvez por isso tão poucos se dediquem a ele” - Henry Ford “Adoro o trabalho. Sou capaz de ficar horas simplesmente olhando para ele” Robert Benchley “O caminho do inferno está pavimentado de boas intenções” - Karl Marx “Sua tarefa é descobrir o seu trabalho e, então, com todo o coração, dedicar-se a ele” - Buda “O prazer no trabalho aperfeiçoa a obra” – Aristóteles “Eu acredito demais na sorte. E tenho constatado que, quanto mais duro eu trabalho, mais sorte eu tenho” - Thomas Jefferson

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Fevereiro/2008

Terceirização

Jurisprudência

Revolução na execução dos serviços A globalização da economia, concorrência com produtos importados, elevação da carga tributária, crescente custo com mão-de-obra especializada, etc., fizeram com que as empresas buscassem novos métodos de gerenciamento e de produção. O grande desafio é se manter competitivo tanto em qualidade quanto em preço, como condição básica para a sobrevivência. Nesse contínuo processo de aperfeiçoamento do gerenciamento e de redução de custos, as empresas adotaram a terceirização, para a execução de serviços. Nos últimos 15 anos foram criados milhares de empresas de terceirização de serviços no Brasil, de ampla utilização tanto pelo setor público como pelo privado. Uma empresa de terceirização nada mais é do que um grande departamento de recursos humanos, que cuida exclusivamente do recrutamento, seleção, contratação, treinamento e colocação de profissionais nas diversas funções, de acordo com a experiência e aptidão de cada um. Essa é a razão do sucesso e da penetração do processo de terceirização junto aos condomínios residenciais e comerciais. Afinal, condomínio não é empresa, nem objetiva lucro, e muito menos tem condôminos disponíveis para gerenciar empregados nos seus afazeres, verificando se são eficientes em suas funções, e se seus salários estão condizentes com os serviços executados. Nem faz sentido exigir que o síndico dedique parte do seu tempo na fiscalização dos empregados, verificar se as horas extras foram realmente trabalhadas, se o zelador está fora do seu apartamento trabalhando, etc.

A terceirização é a verdadeira revolução na execução de serviços condominiais porque a terceirizadora é quem faz todo o trabalho de supervisão dos serviços, da disciplina, da escala de folga, da limpeza, enfim, tudo o que for necessário fazer para manter os condôminos satisfeitos com sua contratada. O condomínio deixa de ser empregador, elimina folha de pagamento, horas extras, encargos trabalhistas, cesta básica, transporte, uniformes, etc. A terceirização é a única ferramenta legal disponível, que permite melhorar substancialmente a qualidade dos serviços, ao mesmo tempo em que reduz os custos com pessoal entre 20% e 30%. Se os serviços não são executados a contento, troca-se o empregado; se os empregados não se fixam em seus pos-

tos, troca-se a empresa. É simples assim. Tudo se resume na identificação e contratação de uma empresa idônea, que garanta em contrato total isenção do risco trabalhista com seus empregados; competente, que garanta em contrato que não haverá rodízio de empregados, e sólida o suficiente para financiar o condomínio no pagamento do passivo trabalhista dos empregados que serão substituídos pelos terceirizados. O pagamento desse financiamento é feito com a própria economia proporcionada pela terceirização, de maneira a não exigir qualquer arrecadação extra. Mas existem empresas assim? Existem! Basta consultar condomínios terceirizados, e se informar com síndicos e zeladores sobre a experiência que estão tendo com sua terceirizadora. Etore Fuzetti etore@replaceporterceirizado.com.br

Vendaval Indenização - danos materiais e morais - seguro de condomínio - danos causados a terceiros motivado por fenômeno da natureza, vendaval - previsão de ressarcimento a terceiros genérica cláusula que não exclui expressamente a cobertura a bens de terceiros - indenização devida O Código de Defesa do Consumidor (art. 47) determina a interpretação das cláusulas contratuais mais favoravelmente ao consumidor. Danos morais também devidos pela frustração causada ao segurado, pelo não pagamento pela seguradora dos bens dos terceiros, causando constrangimento daqueles junto a estes. Recurso improvido Acórdão Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 82.627.4/6, da Comarca de Valinhos, em que é apelante Unibanco Seguros S/A, sendo apelado Condomínio Residencial Morada dos Pinheiros: Acordam, em Segunda Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, por votação unânime, negar provimento ao recurso. A r. sentença julgou procedente ação de indenização por danos materiais e morais movida por Condomínio Residencial Morada dos Pinheiros, contra Unibanco Seguros S/A. Irresignado, apela o vencido, alegando, em síntese, que o contrato de seguro não co-

bre bens de terceiros com danos decorrentes de vendaval. Houve contra-razões sustentando a decisão.

É o relatório. Não merece reparo a r. decisão recorrida por seus próprios e jurídicos fundamentos. Com efeito, a apólice de seguro de fls. 09 havido entre apelante e apelado, estabelece uma cobertura de até R$ 35.000,00 para danos a terceiros e não exclui a cobertura para casos de vendaval (fls. 14). Ora, tendo em conta que o segurado é considerado como consumidor para fins de aplicação do Código do Consumidor, as cláusulas contratuais da respectiva avença devem ser interpretadas de maneira mais favorável a ele. Portanto, se não há expressa exclusão da cobertura para danos causados a terceiros por vendaval, ela é devida. Os danos materiais estão devidamente comprovados pelos documentos apresentados e os morais também são devidos, na medida em que o segurador viu-se frustrado na cobertura dos bens dos terceiros que se encontravam em sua área, causando-lhe constrangimento junto a eles, também condôminos, ou frequentadores do condomínio. Posto isso, nega-se provimento ao recurso. Participaram do julgamento os Desembargadores Osvaldo Caron (Presidente) e Cintra Pereira. São Paulo, 05 de outubro de 1999. Linneu Carvalho - Relator (TJSP).

04 Fevereiro/2008

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Previdência

Síndico News responde Atualização de Convenção O ano passado participei só de 01 uma palestra. Este ano, participei de todas. Tenho algumas questões que gostaria que fossem esclarecidas, as quais em palestra não ficaram bem claras e nós ficamos naquela de o que fazer? Primeira questão: A Convenção (de um) Condomínio é uma só para toda área privativa e comum desse condomínio? R: Sim Então, porque o meu condomínio, caso queira atualizar a Convenção, teria que pagar mais pela sua atualização, já que nele comporta 192 apartamentos. O que foi colocado claro para os presentes, quando quando foi oferecido este serviço, o preço foi de R$ 600,00 (Seiscentos Reais) , porém, preço válido apenas para condomínios com até 40 unidades (atualize a Convenção do seu condomínio às normas do Novo Código Civil). Pelos meus cálculos, o condomínio em que eu faço parte teria que desembolsar R$ 2.880,00 (dois mil oitocentos e oitenta reais) . Aí volta a questão e a pergunta: a Convenção (de um) Condomínio é uma só para toda área privativa e comum desse condomínio então porque pagar mais? R: Vamos lá: A elaboração de uma Convenção e/ou a alteração dela, não se resume unicamente às partes comuns. Tem-se que se mencionar TODAS AS UNIDADES, com as suas características, quoeficientes, frações ideais, entre outros.

Quando formalizamos proposta para este tipo de serviço, para que não cometêssemos injustiças e/ou disparidade, levamos em conta a quantidade de apartamentos, primeiro, por conta dos argumentos acima, e segundo porque, como em qualquer condomínio, as despesas são pagas por todas unidades. Assim, quanto mais unidades, menor o valor final para cada condômino. Porém, o nosso cálculo não obedece sua lógica. Para um condomínio como o seu, o valor para a elaboração de uma nova Convenção com as exigências e formalidades do novo Código Civil, não fica por este valor. Segunda questão: Na palestra se falou só no encaminhamento ao protesto, o qual houve um debate entre o Dr.º Inaldo Dantas, o Dr.º Márcio Miranda e o Dr.º Márcio Rachkorsky o qual ficou em aberto para os condomínios por falta de uma decisão judicial. Mais na questão do poder de denúncia do inadimplente ao SPC não foi falado. Minha pergunta: cabe realmente a colocação de 01 condômino no SPC sem o condomínio sofrer penalidades perante a justiça? R: Lembre-se que naquele debate, os outros dois advogados (coincidentemente chamados Márcio), defendiam seus pontos de vista sem nenhum embasamento legal, ao contrario de mim, que citei a lei, qual seja:LEI 9.492/97. Por outro lado, a Convenção do condomínio se faz lei entre as partes. Uma vez aprovada pelo quorum exigido, e desde que não venha a ferir outra lei superior a ela, tem pleno vigor

entre os seus condôminos. Não há do que reclamar. Quanto à denúncia ao SPC, isso é feito automaticamente após a confirmação do protesto.

Barulho Resido em um condomínio de casas, em que os quartos são de frente para um condomínio de prédios. Em todos os finais de semana, fazem festas produzindo um barulho imenso incomodando as treze casas. Estas festas geralmente não acabam antes da 1h. Já reclamei varias vezes com o síndico. No último final de semana, foi insuportável, pois foram muitos palavrões e barulho inclusive assuntando minha filha de 11 meses! Preciso de sua ajuda; 1- Existe alguma lei que possa ser aplicada em condomínio neste caso? R: Sim, a lei do silêncio. 2- Posso processar o condomínio por perturbação do sossego e por infringir a lei do silêncio? R: Claro, porém, comece com um Boletim de Ocorrência na Delegacia do seu Bairro. 3- Posso processar o sindico por omissão? R: No meu entendimento, não. Aquele síndico só tem obrigações de atender as reivindicações dos condôminos daquele prédio. O réu, neste caso, é o condomínio e não a pessoa do síndico. Ele responde como representante do condomínio. Quem teria o direito de processá-lo por omissão seria algum condômino do prédio dele e não outra pessoa. Inaldo Dantas Advogado Administrador de Condomínio e-mail: inaldo.dantas@globo.com

Alíquotas de contribuição do INSS são adequadas ao ﬁm da CPMF Com o fim da cobrança da Contribuição Provisória sobre Movimentação Financeira (CPMF), as alíquotas de contribuição à Previdência Social foram readequadas. O ajuste foi necessário porque, desde que começou a vigorar a CPMF, em 1996, as alíquotas de contribuição haviam sido reduzidas para compensar o que se pagava de CPMF. Com a extinção do tributo, os porcentuais voltaram ao que eram antes da existência da cobrança, de acordo com a faixa salarial do trabalhador. O novo porcentual da contribuição previdenciária para os trabalhadores que têm salários até R$ 868,29 passará de 7,65% para 8%. Para as pessoas com rendimentos entre R$ 868,30 e R$ 1.140, a alíquota voltará a ser de 9% em vez de

8,65%. Para aqueles que ganham acima desse valor, não haverá alteração e a alíquota cobrada continua sendo de 11%. A nova tabela de contribuições ao INSS já vale para os recolhimentos referentes a dezembro que devem ser feitos a partir de 1º de janeiro. A tabela será usada para o recolhimento das contribuições previdenciárias dos trabalhadores assalariados, inclusive os domésticos. Benefícios - Os benefícios com valor de até dez salários mínimos pagos pela Previdência Social também estão sofrendo ajustes. Enquanto a CPMF era cobrada, o INSS acrescentava ao valor de cada benefício a quantia paga referente à contribuição. Sem a CPMF, esse acréscimo deixa de ser feito.

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Fevereiro/2008

Imposto de Renda em 2008

INDICADOR ECONÔMICO Meses

Salários

Inﬂação

Poupança

Fevereiro

R$350,00

0,27%

0,0721%

0,5725%

Março

R$350,00

0,34%

0,1876%

0,6885%

Abril

R$380,00

0,04%

0,1272%

0,6278%

Maio

R$380,00

0,04%

0,1689%

0,6697%

Junho

R$380,00

0,26%

0,0954%

0,5959%

Julho

R$380,00

0,28%

0,1469%

0,6476%

Agosto

R$380,00

0,98%

0,1466%

0,6473%

Setembro

R$380,00

1,29%

0,0352%

0,5354%

Outubro

R$380,00

1,05%

0,1142%

0,6148%

Novembro

R$380,00

0,69%

0,0590%

0,5593%

Dezembro

R$380,00

1,76%

0,0640%

0,5643%

Janeiro/08

R$380,00

----------

0,1010%

0,6015%

** UFIR extinta a partir de Janeiro/2001 *** Índice de inflação IGP-M da FGV

Obrigações Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 10 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.

Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.372,81 ............................................ isento --Acima de R$ 1.372,82 até R$ 2.743,25 ....... 15,0% ...... R$205,92 Acima de R$ 2.743,25 ................................ 27,5% ....... R$548,82 Abatimento por dependente:........................................... R$137,99 Salário Família dezembro/2007 Até R$ 449,93 = R$ 23,08 por cota Acima de R$ 449,94 Até R$ 676,27 = R$ 16,26 por cota

INSS - Janeiro Salário Contribuição (R$) ...........................................Alíquota Até R$ 868,29 ........................................................................... 8 % De R$ 868,30 até R$ 1.447,14................................................. 9 % De R$ 1.147,15 até R$ 2.894,28..............................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 3% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho 4,5% sobre a folha, contribuição de terceiros (Sesc, Senai, etc)

Piso Salarial Zeladores ......................................................................... R$ 636,00 Porteiro, Vigia, Cabineiro ou Ascensorista, Garagista,Manobrista e Folguista........................................................................... R$ 609,50 Faxineiro e demais ........................................................... R$ 583,00 Acúmulo de cargo ..................................................................... 20% Adicional noturno ...................................................................... 20% Horas extras .............................................................................. 50% Folgas trabalhadas e feriados ................................................. 100% Cesta Básica ...................................................................... R$ 65,21 ** o reajuste de 6% com vigência a partir de 1o de outubro até 30/09/08.

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Fevereiro/2008

Segurança

Jurídico

Como fazer do porteiro um verdadeiro Condomínio: acomodação dos condôminos controlador de acesso

Sem dúvida alguma, a grande preocupação que assola a população, em todas suas camadas sociais, é a segurança residencial, pois o lar é considerado o espaço mais íntimo de todo cidadão, merecedor da proteção Constitucional. O que vamos nos ater nesta matéria, é especificamente a proteção de condomínios, sejam verticais ou horizontais, enfocando aspectos técnicos e de recursos humanos. As pessoas, ao adquirirem suas moradias em conjuntos residenciais buscam dentre outras coisas, conforto e tranqüilidade. Para isso, investem alto em obstáculos físicos, equipamentos eletrônicos, softwares sofisticados, sistemas integrados de segurança, alarmes, equipamentos contra incêndio e até contratação de empresas especializadas em segurança e vigilância. Diante de tal preocupação, observamos que os moradores se esquecem, na maioria

das vezes, de que a pessoa que opera grande parte dos equipamentos relacionados acima, que recepciona seus visitantes, que zela pela sua segurança, enquanto descansam, que abrem e fecham as portas do condomínio para entrada e saída de conhecidos ou estranhos, que permanece diuturnamente observando a rotina de cada um dos condôminos é o profissional em portarias, denominado como porteiro. Vale a pena ressaltar que na quase totalidade dos furtos, roubos e invasões de conjuntos residenciais, os meliantes adentraram pela porta da frente, ou seja, pela portaria principal dos condomínios, utilizando-se dos ardis mais diversificados, aproveitando-se principalmente, do pouco preparo que possuem os seus porteiros, facilitando assim a ação de salteadores e até seqüestradores. Por conhecerem essa fragilidade, aplicam diferentes formas de golpes em cima desses profissionais, no intuito destes franquearem seus acessos às residências. Visto isto, podemos perceber quão importante é a atuação do porteiro no sistema de proteção de um condomínio, e portanto, ficam aqui as indagações: Quanto custa a segurança de sua família e por conseqüência a de seu patrimônio? O que representa, no orçamento do condomínio, o aperfeiçoa-

mento pessoal de seus porteiros, a fim de que se tenha um profissional a altura das necessidades de cada conjunto residencial? Para se chegar a este nível, devemos atentar inicialmente para a seleção e contratação de pessoas com qualificações, tais como: idoneidade moral, aptidão profissional, formação educacional e capacidade física adequadas ao serviço. Após isto, promover treinamento adequado aos futuros porteiros, a fim de prepará-los profissionalmente dentro das atividades relativas à sua função e adaptá-los às normas, rotinas e regulamentos de cada condomínio. Feito tudo isto, devemos promover a implantação do serviço, com um acompanhamento bem aproximado do desempenho dos porteiros, corrigindo possíveis distorções e orientando-os em caso de dúvidas e problemas que possam surgir. Todos estas etapas demandam uma aplicação em tempo e dinheiro, mas cabe-nos lembrar que, a tranqüilidade, segurança e confiabilidade profissional proporcionado por porteiros bem preparados não é um custo, mas sim um investimento. José Elias de Godoy Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br

Oscar Niemeyer, ao completar recentemente cem anos de idade, declarou: “A vida é só um minuto. Devemos vivêla de forma mais decente”. Infelizmente, algumas pessoas não pensam assim. Muitos candidatamse ao cargo de síndico, com o firme propósito de desviarem recursos para os seus bolsos. É freqüente condôminos descobrirem, depois que o síndico deixa o cargo, superfaturamento de obras, recibos sem valor nas prestações de contas, ações judiciais propostas contra o condomínio que não foram comunicadas antes a eles. E o pior é que as contas do síndico, que devem ser obrigatoriamente prestadas à assembléia, anualmente, em geral foram aprovadas. Existem também casos em que não há má-fé, mas absoluta incompetência, como síndicos que assinam acordos sem consultar previamente os advogados, assinam confissões de dívidas com fornecedores sem que o prédio tenha provisão suficiente, o que acarreta execução contra o condomínio, e assim por diante. A maioria das pessoas é honesta e competente e é preciso salientar que são dignos de elogios os que se candidatam ao cargo de síndico, doando grande parte de seu tempo para prestar serviços, muitas vezes sem qualquer ônus, à comunidade condominial.

Nosso objetivo é chamar a atenção para que os condôminos fiquem atentos e fiscalizem a administração do condomínio, a fim de que não sejam obrigados a pagar pela má-fé ou incompetência alheia. O que ocorre, na maioria dos casos, é que os condôminos se acomodam. É freqüente ouvir frases como: “Já passou. Vamos olhar daqui para a frente”. “Se propusermos uma ação vai demorar muito, não compensa”. “Vamos deixar pra lá”. “Vai sair muito caro”. O problema é que atitudes como essas encorajam os que pensam diversamente de Oscar Niemeyer. Se não dá em nada, eles farão o mesmo em outros prédios. Importante ressaltar que os condôminos (e principalmente o Conselho Consultivo ou Deliberativo) devem examinar as contas previamente, ler os balancetes que recebem, e não aprová-las nas assembléias, simplesmente para passar para outro item da Ordem do Dia. Todas as dúvidas devem ser encaminhadas, no decorrer do ano, para o síndico ou para a administradora do condomínio, e ser suficientemente esclarecidas. E é bom lembrar que a assembléia pode destituir o síndico, como está previsto no artigo 1.349 do Código Civil, “que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio”. Daphnis Citti de Lauro Advogado, e-mail: dclauro@aasp.org.br.

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Fevereiro/2008

Legislação

Alterar varanda é alterar fachada do prédio? (III)

Nos dois comentários anteriores, sobre varanda de prédio, procuramos dar uma noção básica àquele que pretende alterá-la por necessidade ou casualmente, ou mesmo fiscalizar as modificações feitas por outros condôminos, afetando a fachada do seu edifício. É bom repetir que o art. 1336, do novo Código Civil, estipula obrigações ao morador em condomínio (São deveres do condômino) e o inciso III menciona o que não se deve fazer (Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas). Após a aquisição de unidade exclusiva com varanda, não pode o proprietário “inventar” complemento para o “solário” (em área externa), se a forma original da fachada não estiver adequada aos seus desejos pessoais. Já alertamos, anteriormente, que a decoração na varanda, que ocupe boa parte da parede, escondendo a cor original do prédio com réguas de madeiras, pregadas, alinhadas ou entrelaçadas, ou com outros materiais, gerará polêmica entre

os condôminos e certamente o morador da respectiva unidade acabará sendo compelido a desfazer sua obra particular decorativa e sofrer multas convencionais. Poderá ocorrer também ao contrário – Os demais condôminos aceitarão o fato como idéia inaugural e passarão a modificar suas va-

randas, ao bel prazer de cada um, sem preocupação com a quebra de harmonia arquitetônica. Contudo, estarão aceitando a desvalorização do patrimônio individual, pois ficará visível que cada um faz o que quer em área comum no respectivo condomínio. Aquele que insistir na alteração voluntária da varanda ou fachada de prédio, pergunte: Você teria coragem de sair de casa calçando um sapato com modelo ou enfeite diferente do outro? Por outro lado, há casos em que o bom senso predomina sobre a teoria da alteração da fachada de um prédio. Pode servir de exemplo a validade do ato de um con-

dômino adicionar vidros transparentes, incolores, em torno da varanda, fechandoa para proteção contra, ventos, poeiras, chuvas e até pessoas. Não se trata de uma exceção que a lei nova permite. Além de ser sabido que a utilidade de vidro transparente e incolor na varanda é muito maior do que sua inexistência, o Poder Judiciário tem declarado, atualmente, que fechamentos por meio de vidros, assim transparentes e incolores, não caracterizam a infração ao inciso III, do art. 1336, do Código Civil, não influindo na estética do edifício e não alterando o seu aspecto externo.

Para não haver diferenças nas medidas dos vidros, é oportuno realizar uma assembléia e aprovar, previamente, a medida e espessura do vidro e seu tipo de sustentação, estabelecendo a padronização para todas as varandas. Mas, quanto à forma e cor da fachada do prédio, deve ela ser preservada em sua forma mais natural como foi concebida pelo construtor, salvo modificação aprovada, de forma unânime, pelos respectivos condôminos. Róberson Chrispim Valle – robersonvalle@globo.com Advogado e Coordenador Adjunto da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/SP – Subseção de Santo Amaro

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Fevereiro/2008

Artigo

Reﬂexões

Passados os dias de feriado prolongado estamos de volta para nossa conversa. O velho 2007 acaba de sair, deixando suas experiências ao novo titular. Festas, confraternização universal, alegria, reflexões e promessas marcam a posse de 2008, sem esquecer-se dos momentos negativos, ou das gafes que não foram poucas. O assunto violência continuará reinando; em todas as áreas de discussão a participação dos achólogos estará ditando normas salvadoras. Quando se fala no tema, a tônica é uma só, a agressão contra a pessoa, deixando de lado outros aspectos, cujo descaso concorrerá efetivamente para a ocorrência dos crimes. Este início de ano se presta para repensar as diretrizes e pendências existentes, aproveitando as conclusões para a elaboração do planejamento geral.

• O edifício doente é a porta aberta por onde entram as dores de cabeça dos condôminos; é necessário um esforço conjunto a fim de prescrever o remédio saneador. • As estruturas do prédio necessitam de atenção constante: hidráulica, elétrica, alvenaria, equipamentos de segurança, devem constar das primeiras observações. • Por outro lado, constituir brigadas contra incêndios onde não houver, treinamentos, avaliação do desempenho dos funcionários e prestadores de serviço, saúde, meio ambiente, devem estar na pauta do manual de procedimentos e instrução. • Durante o verão ocorrem explosões de insetos e não pode faltar o doutor cupim, que destrói madeiras e até se alojam em vãos de concreto. Se não combatido a tempo, causará riscos e danos irreparáveis.

• Harmonia e sociabilidade se constituem na maior arma do público morador, pois delas depende diretamente a realização dos objetivos voltados para o bem comum. • Promover palestras a respeito de assuntos de interesse geral, em que sejam abordadas formas coletivas de prevenção e ajuda mútua; temas diversos, entre eles, álcool, drogas, cuidados para se evitar a transmissão de doenças, higiene das instalações, adolescentes e idosos devem merecer atenção especial nesses encontros. • Revisão dos estatutos. • Normas gerais estabelecendo planos de contingência, neste particular temos encontrado brechas em condomínios de diversas categorias, portanto, é recomendável prioridade. De acordo com o noticiário, uma das falhas apontadas no incêndio do HC de São Paulo, foi a falta de um plano de contingência próprio para enfrentar tal situação. • Mudando um pouco de assunto, quero abordar um problema real, que me foi trazido por morador de um indeterminado condomínio e indeterminada cidade. • Em assembléia dos condôminos, por proposta do síndico, ficou decidido que seriam cortadas despesas e os alvos escolhidos foram os funcionários da limpeza, porteiros e até o zelador. Para fazer frente à ausência dos porteiros, instalaram sistema interfone para a abertura automática do portão de entrada, procedimento que agora é executado pelos próprios moradores.

Estes, sendo acionados por um botão colocado do lado de fora de uma grade de proteção, liberam o dispositivo. Pelo que me foi dito, há riscos elevados quando de entregas, ou no caso de uma demora no atendimento de visitas; nessa situação as pessoas estarão vulneráveis à abordagem de meliantes, que as podem render e subir tranquilamente para a prática de crime. Os moradores estão expostos a um alto risco. Caso haja pane, ou acidente dentro do elevador, a vítima deverá se comunicar pelo interfone com qualquer morador, para que este acione o devido socorro. Lembro que não há porteiros, o que facilita a entrada de qualquer tipo de pessoa sem que seja devidamente identificada. As câmeras foram desativadas. • Segurança é um investimento caro. • A proteção da vida humana não pode ser manuseada sem a devida orientação técnica do consultor. • Aprendi que o profissional desempenhará bem as funções a ele afetas desde que esteja bem alimentado, com saúde e bom salário. • Atenção na escolha dos uniformes. Nada mais irritante do que o desconforto de uma roupa inadequada. A vestimenta deve ser de tecido que propicie higiene e conforto, ao mesmo tempo em que os modelos estejam de acordo com etiqueta do local. Por exemplo, alguém que vá a um churrasco no campo ensolarado, usando terno, gravata, casaco, luvas, ou compareça a um jantar de gala trajando bermuda e sandálias.

Aqui não pode faltar o tradicional terno preto com gravata usado sob o calor intenso da nossa cidade. O funcionário precisa sentir conforto, não estar constrangido com as cores berrantes e o feitio da roupa • Neste pormenor devem ser analisadas as condições de trabalho às quais são submetidos os empregados. • Funcionário mal alimentado, sem local adequado para efetuar as refeições é outro item a merecer cuidados. • Exames periódicos de saúde, salário compatível, encargos sociais atualizados, formam o somatório da boa segurança. • Os equipamentos de proteção devem ser exigidos, sabe-se da relutância em usá-los. Conforto e mobilidade do profissional precisam ser avaliados. • Repensar a respeito mau costume que toma conta das pessoas: primeiro vamos procurar os culpados e até que eles sejam identificados, continuamos sem as soluções para o problema surgido. É a mesma coisa que deixarmos a vítima exangue e partirmos na captura do assassino, sem ao menos saber para onde fugiu. É preciso resolver primeiro e discutir depois. Trazer soluções e não apenas apontar os problemas. Renovo meus votos de um ótimo 2008 para todos os nossos amigos leitores e companheiros deste magnífico jornal. Odair de Oliveira Conceição E-mail: cmhoracio@uol.com.br Consultor de Segurança

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Fevereiro/2008

TV Digital

A TV digital nos condomínios

A moda agora é falar em TV digital. A tecnologia de transmissão está chegando com tudo e as emissoras abertas já disponibilizam programação neste novo formato, que proporciona mais qualidade de som e imagem. A região metropolitana de São Paulo foi a primeira do país a receber o sinal digital, que começou em dezembro de 2007. Mas ainda muitas dúvidas ainda estão na cabeça dos telespectadores. Para tirar as principais dúvidas, o Síndico News conversou com Juan Antonio Tapia, diretor técnico da Pico Sat LTDA, que tem instalado o novo sistema de recepção em condomínios. “A TV digital é a tão falada TV de alta definição, que elimina os defeitos das imagens, recorrentes em nossos televisores desde que foi iniciada a transmissão analógica (convencional)”, explicou o diretor técnico.

Quem nunca se irritou com falhas na imagem e no som da televisão? É extremamente irritante assistir aos programas prediletos com a imagem chuviscada. “Em razão da transmissão digital em UHF, fantasmas, chuviscos e interferências são eliminados com apenas uma antena e um receptor específico”, disse Juan Antonio Tapia. “Além da TV digital ter uma imagem estupenda, um maior número de canais estarão disponíveis na televisão aberta. Não se trata de canais de filmes ou esportes, como existem atualmente na TV paga, e sim canais que já existem na programação analógica (Globo, SBT, Record, Bandeirantes, etc.) e canais ligados à cultura, lazer e informação”, disse. O Brasil adotou o modelo japonês de televisão em alta definição. “O HDRV – Japão é o padrão mais completo em recursos”, contou Juan.

“Outro recurso importante é a interatividade. Os telespectadores terão a chance de opinar diretamente sobre uma enquete ou votação. Por exemplo, poderemos comprar o relógio que o ator esta usando na novela, pois no menu estará disponível para compra”, exemplificou. As lojas que aparecem nos comerciais terão um link direto para solicitar o número de seu cartão de crédito. “Então, é só esperar o dia da entrega”, completou. Os condomínios podem começar a pensar em oferecer a TV digital aos moradores. Para isso, o síndico precisa tomar algumas simples providências. “Em primeiro lugar, a antena coletiva (UHF) deve estar em perfeito estado de conservação, pois os terminais individuais de cada apartamento podem oferecer uma perda de sinal decorrente de cabos soltos e tomadas desgastadas. Neste

caso, amplia-se o sistema de antenas coletivas, com a instalação de uma nova antena e um amplificador de potência, fazendo com que o ponto comum de antena passe a ter dois sinais (analógico e digital)”, detalhou Juan Antonio Tapia “Para receber o novo sinal, o condômino deve comprar o receptor de sua escolha e adaptar o cabo da antena ao aparelho/televisor. Destaco que com esta ampliação da antena coletiva, mesmo os moradores que não adquirirem o receptor digital serão beneficiados. Canais analógicos UHF como MTV, Shop Tour, Rede Vida, Canção Nova, TV Aparecida, Mix TV e outros estarão disponíveis no sistema”, deu a dica o diretor da Pico Sat. Para o sinal chegar por igual em todos os apartamentos, mesmo nos mais baixos, não basta instalar uma antena. A distribuição igual necessita da instalação de um amplificador de sinal. “Este equipamento tem sido adotado em nossos projetos e com uma regulagem bem feita, as imagens ficam perfeitas”, disse Juan. O tempo em média de instalação em um edifício é de um dia útil, no caso do acoplamento dos equipamentos for feito em laje e painel de distribuição. O custo aproximado fica em torno de R$ 700, 00. Pelo que tem sido divulgado e de acordo com as explicações do profissional da Pico Sat, vale a pena adquirir a TV digital. “Antes da tecnologia digital, a saída

para assistir TV era comprar um pacote de canais de uma das operadoras existentes. Com a televisão digital, pode-se ver, gratuitamente, imagem de alta qualidade com um padrão melhor que o oferecido pela operadora. “Os clientes que adquiriram o receptor digital definem as imagens como de cinema.” “Avalio imagens já há alguns anos e posso afirmar que é melhor que a do cinema. Só o DVD “Blue Ray” pode competir. Quem conhece sabe do que estou falando. Trata-se da soma da imagem de dois DVD´s”, explanou Juan. “Tenho atendido pessoas que ao ligarem seus televisores receptores de LCD ou plasma, reclamam para as lojas da má qualidade das imagens visualizadas. Mesmo com a TV paga, o aparelho não gera imagem satisfatória. São principalmente para esses casos que a TV digital resolve o problema”, finalizou.

Plasma e LCD X Tubo A pergunta que não quer calar: Os moradores precisam ter uma TV de alta definição? “Se o condômino quiser ver o que essa nova transmissão pode fazer pela a imagem de sua TV, isto é, aproveitar toda qualidade oferecida pela TV digital, realmente é necessária a compra de uma LCD ou plasma. Nos televisores de tubo, o sistema digital elimina os defeitos, gerando uma imagem limpa”.

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Fevereiro/08

Administrativo

As contas e orçamentos para 2008 4,5% é a previsão de reajuste para a mensalidade de condominios residenciais em São Paulo Tanto a previsão de contas para o ano quanto o balanço do ano anterior são importantes para o controle financeiro dos condomínios. Uma vez analisado e aprovado o que foi gasto no ano passado, é hora de levantar uma estimativa de gastos para o ano novo. Essa apresentação aos condôminos deve ser feita em assembléia ordinária. Rosely Benevides de Oliveira Schwartz, autora do conceituado livro Revolucionando o Condomínio, define: “A ordinária acontece uma vez por ano para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger o síndico e alterar o regimento interno. No caso do síndico não convocar essa assembléia, um quarto dos condôminos poderá convocá-la. Se não ocorrer a reunião, o juiz pode decidir a requerimento de qualquer condômino”. Após serem feitas todas as previsões trabalhistas, de folha de pessoal, de água, de prestação de serviços de e energia elétrica, é possível ter uma estimativa do aumento no condomínio para 2008. Com base nesses cálculos, o aumento deve chegar a 4,5%. Segundo a Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (Aabic),

os gastos com funcionários correspondem a um total de 33,44% na taxa condominial. Manutenção de elevadores é outra despesa onerosa. Anualmente, o síndico tem a obrigação de prestar contas por meio de relatório dos gastos, recebimentos, saldo da reserva e contas bancárias. A transparência dá credibilidade ao serviço do administrador e deixa os condôminos mais tranqüilos. Eliminar as despesas desnecessárias é um bom começo. O desperdício pode ser resultado de vazamentos de água, manutenção mal feita em equipamentos, obras supérfluas, horas extras de funcionários em demasia, ou em falta de pesquisa orçamentária. Reduzir os gastos não é uma tarefa fácil, mas é possível ficar atento quanto aos itens acima citados. No início do ano, o síndico deve verificar quanto dinheiro tem em caixa e saber se há alguma parcela a ser paga aos prestadores de serviço. Depois, precisa ponderar os custos fixos, analisando cuidadosamente os gastos extras do último exercício, mantendo um fundo de reserva para despesas emergenciais de grande vulto. O dinheiro da reserva não pode ficar parado numa conta corrente. Ele deve ser aplicado em poupança ou

fundo de renda fixa. Essa programação necessita de um acompanhamento mensal, analisando criteriosamente cada débito. Desde um gasto ínfimo até os de grandes proporções. No caso do condomínio não dispor de muito dinheiro para o próximo ano, é preciso definir as prioridades. A segurança, o pagamento de funcionários, os impostos de qualquer natureza e a manutenção básica do edifício.

preventivas em elevadores, caixas d’água, encanamentos, portões e equipamentos de segurança evitam gastos com reformas completas. O gasto com vazamentos pode ser alto se não houver controle. O zelador deve sempre verificar torneiras, canos e anotar o consumo diário do condomínio. Alteração brusca é indício de vazamento.

Começando o ano no vermelho

Quem faz parceria com administradoras competentes correm pouquíssimos riscos, pois elas fazem o planejamento da parte financeira para todo o exercício,

Os condomínios que terminaram o ano no vermelho devem se programar melhor. Os reparos e manutenções

Parceria com administradora

considerando todas as opções de economia possíveis. Já aqueles que preferem atuar em sistema de auto-gestão ou recorrer ao auxílio de administradoras despreparadas, em busca de economia irrisória e ilusória, estão permanentemente expostos a diversos prejuízos. Se contar com o auxílio de uma boa administradora, o síndico poderá se preocupar apenas em conhecer os objetivos dos condôminos e planejar a execução dos projetos para o próximo ano, pois finanças e outros assuntos relacionados às outras inúmeras funções administrativas, já fazem parte dessas empresas.

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Homenagem

O zelador competente é disciplinado

Eduardo de Jesus Pereira Eduardo de Jesus Pereira você tem que falar e fazer a é zelador do Ed. Jardim do pessoa entender”, disse o Carmo, um edifício residen- zelador. “Tem que cumprir, cial com 60 unidades, locali- pois é preciso para o bem do zado no bairro da Aclimação. condomínio”, explicou. Ele foi o escolhido para reDez anos atrás, Eduardo presentar os profissionais que cobria folgas no condomínio comemoram, no dia 11 de fe- em que trabalha até hoje. vereiro, o dia do zelador e Com o tempo, adquiriu expedos funcionários de condo- riência e ganhou a confiança mínio, em uma entrevista ex- do síndico e dos moradores. clusiva ao Síndico News. “Eu trabalhei quatro anos O que ficou claro nesta como folguista aqui no conconversa é que o zelador domínio. Quatro anos mais tem muito trabalho, admi- tarde, o zelador foi mandado nistra vaidades e serve de embora e o síndico me conviponte entre o síndico e con- dou. Alguns moradores tamdôminos. Não é fácil exercer bém pediram minha contraesta função dentro da comu- tação. Acharam melhor do nidade condominial. que contratar um novo (zelaA competência e o pro- dor)”, contou Eduardo. fissionalismo de Eduardo A experiência profissiosão suas armas contra as nal é determinante, em todas complicações que constan- as áreas, para um alto nível temente aparecem. “O que na prestação de serviços. traz complicação são alguns Eduardo teve sorte em inimoradores. É mais fácil li- ciar a função de zelador, codar com máquinas do que nhecendo o condomínio pelo com o próprio ser humano. qual foi contratado. Pois você tem que fazer “É melhor entrar na funcumprir regras, regulamen- ção conhecendo o condomítos. Aos que não cumprem, nio. É bem mais fácil, pois

você conhece os moradores e o que deve ser feito no dia-adia”, comentou o zelador do Ed. Jardim do Carmo. “Eu já tinha certo conhecimento do condomínio, conhecia os moradores, já fazia algumas coisas. Como eu estava pegando a prática, fui contratado. Estou dez anos no condomínio e seis deles como zelador”. Na opinião dele, é preciso ter mais do que experiência. “A disciplina é muito importante também. Se aprendi alguma coisa aqui, em todo esse tempo, é ter disciplina. Ela é fundamental. Você tem que seguir aquele cronograma diário, não fugir daquilo”.

Funções do zelador Eduardo sabe das responsabilidades e não deixa de lado as vistorias. “O principal é checar casa de máquinas, bombas, escadarias e elevadores”, numerou o zelador. “Tem também as coisas corriqueiras como trocar lâmpada queimada. Em alguns casos, fazer algum reparo em apartamento e pequenos consertos em geral”, continuou. “Em relação aos funcionários, tenho que acompanhar o serviço do faxineiro, ver o que ele precisa no dia para trabalhar, sem esquecer de verificar a portaria”, terminou.

Relacionamento com moradores “É difícil administrar os problemas com moradores. Isso acontece de vez em quando. Meu rela-

cionamento em geral é muito bom. Se fosse para dar uma nota, eu daria nota 8, pois não dá para agradar todo mundo”, disse Eduardo sobre o contato com os condôminos. “O zelador tem uma função meio ingrata. O síndico diz que eu não estou aqui para agradar e sim para fazer funcionar o que tem que funcionar no condomínio. Eu tento agradar, na medida do possível, mas sem fugir das regras”, completou.

Relacionamento com o síndico “O meu relacionamento com o síndico é bom. Eu praticamente faço tudo aqui dentro, estou sempre em contato com a administradora. É uma relação de confiança que a gente tem”, comentou. “Graças a Deus sempre foi assim com todos os síndicos com quem trabalhei. Nunca tive problema”.

Como administrar brigas? É comum acontecer briga dentro de um condomínio. As pessoas são diferentes e acabam se desentendendo, às vezes, por motivos fáceis de serem resolvidos. “Vou dar um exemplo: certa vez, um morador estava gritando, fazendo barulho e era mais de meia-noite. O porteiro ligava e ele não atendia o interfone. Mais tarde eu subi na casa do morador, toquei a

campainha e conversei com ele pessoalmente. Eu expliquei a situação, que moravam idosos no prédio, que precisavam dormir. No começo, ele achou ruim. Mas ele acabou entendendo e até me pediu desculpas no outro dia. A conversa é a melhor saída”, aconselhou Eduardo. “A maior parte das brigas é por causa de vazamento. Um acha que está sendo prejudicado, o outro acha que o vizinho é que está errado. E fica nisso, um jogando a responsabilidade para o outro”, explanou o zelador. “A gente aconselha fazer uma reclamação por escrito. O síndico e o conselho tentam resolver amigavelmente. Em último caso, é aplicada uma multa, mas raramente isso acontece. Em dez anos, apenas dois moradores foram multados nesse tipo de caso”.

Dia do zelador e do funcionário Perguntado sobre o dia do zelador e dos funcionários de condomínio, Eduardo deu a dica de como se dar bem no trabalho. “Eu acho que a melhor dica é ser honesto, fazendo seu serviço com amor, com vontade. Você só é feliz fazendo o que você quer. É importante também ter disciplina e falar sempre a verdade. Se você for sincero e honesto, mesmo quando cometer um erro, as pessoas vão entender”.