Edição de Janeiro/08

Classíndico www.sindiconews.com.br ANO XVII - Nº 198 - JANEIRO/2008

VEJA PÁG. 20

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GRATUITO PARA SÍNDICOS DE EDIFÍCIOS

25.000 EXEMPLARES - SÃO PAULO

Legislação Saiba a alteração de varanda é considerada alteração de fachada.

Pág. 07

Pára-raios Com tanto relâmpago caindo na Grande São Paulo, o síndico deve ter atenção com os pára-raios.

Págs. 08 e 09

Segurança A guarita é peça importante na proteção do condomínio e de seus moradores.

Pág. 10

Gás Conheça as dicas para a boa utilização do gás natural nos condomínios.

FOTO: Caio Castanho / 2008

Pág. 20

Classificados Mais de 40 seções de produtos e serviços à disposição do seu condomínio.

02 Janeiro/2008

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Editorial Classíndico www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br

Publicação mensal da SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Jornal Classíndico Rua Domingos de Morais, 1794 - Cj. 13

Vila Mariana - 04010-200 - São Paulo - SP

PABX: (11) 5573-0333 Tiragem - 25.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras.

Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral.

Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de São Paulo, Taboão da Serra, Guarulhos, Osasco, Mogi das Cruzes, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema.

Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda Impressão: Comercial OESP Gráfica - Nascimento MSN: nascimentocelso@uol.com.br celso.nascimento@grupoestado.com.br

9168-8258 / 3856-2401 / 3856-2424 Outras Praças de Publicações Associadas: P. Alegre - RS ............... (51) 3023.3675 Diretor: ...............................Airton Roxo J. Pessoa - PB ............. (83) 3044.7100 Diretor: ............................ Inaldo Dantas Recife - PE ................... (81) 3221.9083 Diretor: ............................ Inaldo Dantas Natal - RN ..................... (84) 3223.5593 Diretor: ............................ Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP.... (17) 9708.2506 Diretor: .........................Hércules Garcia Fortaleza - CE .............. (85) 3254.7415 Diretor: ............................ Inaldo Dantas Brasília - DF ................. (61) 3226.8810 J. Síndico .............. (Fundação: Abril/84) Diretor: .............................Vicente Vecci Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora Ltda A Santa Luiza Editora Ltda não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas.

A Santa Luiza Editora Ltda tem o direito de não editar publicidade sem fundamentar motivação de recusa.

“Benditos sejam meus concorrentes” Que me fazem levantar cedo e me render mais o dia; Que me obrigam a ser mais atencioso, competente e correto; Que me fazem aliviar a inteligência para melhorar meus produtos e meus serviços; Que me impõem a atividade, pois, se não existissem, eu seria lânguido, incompetente e retrógrado; Que não dizem minhas virtudes e gritam bem alto meus defeitos, e assim posso corrigir-me; Que quiseram arrebatar-me o negócio, forçando-me a desdobrar para conservar o que tenho; Que me fazem ver em cada cliente um homem a quem devo servir e não explorar, o que faz de cada um meu amigo; Que me fazem tratar humanamente meus vendedores para que se sintam parte da minha empresa e assim vendam com mais entusiasmo; Que provocam em mim o desejo de me superar e melhorar meus produtos; Que, por sua concorrência, me converteram em um fator de progresso e prosperidade para meu país.

SALVE, CONCORRENTES!, eu os saúdo. Que o Senhor lhes dê vida longa!

Do livro Cartas do Comandante, de Rolim Adolfo Amaro - Negócio Editora Alegro

Saúde, Paz e Prosperidade É o que deseja toda a família Síndico News, a todos aqueles que com ela constroem o caminho, a todo momento

Feliz 2008

Previdência

Aumenta, em 2008, carência para aposentadoria por idade Tempo mínimo de contribuição exigido passa a ser de 162 meses O tempo de contribuição necessário para uma pessoa pedir aposentadoria por idade aumenta, a partir de 1º de janeiro de 2008, para 162 meses, ou seja, 13 anos e 6 meses. Esse período de contribuição, chamado carência, é aumentado anualmente em seis meses, até chegar ao limite de 15 anos, em 2011.

Essa regra vale para quem já estava contribuindo em julho de 1991. Para os segurados que ingressaram no mercado de trabalho depois dessa data, a carência da aposentadoria por idade é fixada em 15 anos de contribuição. É importante lembrar que

os segurados do INSS que já possuem os requisitos necessários para requerer esse benefício não são afetados pelo aumento da carência. Isso porque o que vale é a data em que o segurado completa todas as condições para se aposentar por idade e não a data do requerimento.

Para ter direito à aposentadoria por idade, o segurado deve ter, além do tempo de contribuição, a idade de 65 anos, no caso dos homens, ou 60 anos, no caso das mulheres. Se o benefício for requerido por trabalhador rural, a idade exigida cai para 55 anos, para as mulheres, e

60 anos, para os homens.

A mudança na carência não afeta quem for solicitar aposentadoria por tempo de contribuição, já que, nesse benefício, o tempo mínimo de contribuição exigido é de 25 anos, no caso das mulheres, ou 30 anos, no caso dos homens.

Perda da qualidade de segurado não impede recebimento – A Lei 10.666, de 8 de maio de 2003, diz que a perda da qualidade de segurado não será considerada para a concessão de aposentadoria por idade. Isso significa que o trabalhador que parou de contribuir para a

Previdência Social tem direito a esse benefício, desde que tenha cumprido o tempo mínimo de contribuição exigido para efeito de carência na data do requerimento do benefício.

Antes dessa lei, os segurados que ficassem 12 meses ou, dependendo do caso, 24 meses sem contribuir para a Previdência Social perderiam o direito a esse tipo de aposentadoria, independentemente do número de contribuições já feitas. Para recuperar o direito ao benefício o trabalhador precisava voltar a contribuir por, pelo menos, cinco anos.

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Janeiro/2008

Terceirização

Jurisprudência

Decisões para 2008 Existe a tradição de se fazer uma reavaliação dos projetos de vida nas viradas de ano, revisar tudo o que foi planejado há 12 meses para ser executado no ano que termina, mas que, por falta de recursos, ou de tempo, ou força de vontade, continuaram sendo nada mais do que projetos ou intenções, e fixar novas metas para serem realizadas no novo ano que se aproxima. O importante é ter ambições na vida, ter alvos a serem atingidos, ter sonhos a serem realizados. Afinal, a vida é um eterno desafio, e vencem aqueles que estabelecem metas para o seu futuro, e lutam de maneira organizada para conquistá-las.

Se você exerce a função de síndico, talvez tenha metas também para o seu condomínio, e esteja planejando realizálas no transcorrer do próximo ano de 2008. Alguns síndicos mais afortunados planejam medidas meramente estéticas, que visam apenas valorizar seu patrimônio, como melhorar o jardim, redecorar o salão de festas, trocar as cabines dos elevadores, colocar piso mais nobre no hall de entrada, etc. Outros síndicos, no entanto, têm problemas inadiáveis a serem resolvidos, e a preocupação maior é a de arrecadar recursos suficientes para executá-los. Por exemplo: substituição das prumadas dos encanamentos que estão vazando, reforma dos elevadores que já oferecem riscos, reforma da fachada cujo reboco parcialmente caiu, etc.

Independentemente da classificação social que se atribua ao seu condomínio, ou da época do ano, todo síndico tem a

missão inerente ao cargo que lhe foi confiado, que é a de reduzir o custo da taxa condominial para níveis mais baixos possíveis, e, ao mesmo tempo, procurar: 1. melhorar a qualidade dos empregados; 2. profissionalizá-los com treinamentos e reciclagens; 3. melhorar o nível de segurança e, enfim, melhorar a qualidade de vida no condomínio.

Como, porém, reduzir os custos da taxa condominial, se as demais metas exigem investimentos?

Aí está o seu grande desafio: identificar uma empresa de serviços idônea, sólida e experiente, que se interesse em se envolver e debater alternativas de soluções aos problemas do seu condomínio, e, mais ainda, que apresente de maneira descompromissa-

03

Convenção da, proposta de metas absolutamente factíveis com a sua realidade, e que atinjam em cheio as expectativas do condomínio. Afinal, você não tem nada a perder e muito menos a pagar. Ao final desse processo de avaliação de soluções alternativas você estará muito mais preparado para se decidir quanto ao o que realmente interessa, e é prioritário para o seu condomínio.

Se você ainda não se convenceu de que isso é possível, quem sabe uma rápida conversa com síndicos, que tiveram seus condomínios terceirizados, poderá esclarecê-lo para essa alternativa de solução para os problemas do seu condomínio, inclusive o de arrecadação.

Etore Fuzetti etore@replaceporterceirizado.com.br

Alteração - Quorum O quorum de 2/3 basta para aprovar convenção condominial, ou, é óbvio, a sua alteração, salvo naquilo em que prejudicar os direitos adquiridos de um ou alguns condôminos, ou no que alterar situações preestabelecidas quanto à destinação ou no uso das partes comuns do condomínio. Exigem, entretanto, consentimento de todos os condôminos as alterações da Convenção que importem em mudança na destinação originária das unidades autônomas, das principais partes e coisas de uso comum ou em novação unân. Da 12ª Câm. Cív. Julg. Em 12-488 - Ap. 129.521-2- Santos - Rel. Des. Carlos Ortiz).

Disposição - aprovação por quorum de 2/3 - ineficácia Ainda que aprovadas com o quorum qualificado de 2/3, são ineficazes disposições de convenção que imponham restrições ao exercício normal do direito de propriedade de condôminos sobre suas unidades autônomas e que afrontem a própria natureza e destinação destas (TA-RS - Ac. unân. da 3ª Câm. Cív.

Julg. Em 20-5-87 - Ap. 187019641 - Capital - Rel. Juiz Élvio Schuch Pinto).

Restrição do uso da piscina Não ofende qualquer princípio ou regra constitucional o dispositivo da escritura de convenção condominial que restringe o uso da piscina do edifício, vedando o ingresso aos serviçais dos condôminos (STF - Ac. unân. Da 1ª T.

publ. No DJ de 7-10-83 - ap.

87.831-9-SP - Rel. Juiz Neri da Silveira).

Colocação de portão de ferro por condômino - demolição Nos termos do nº IV do art.

10 da Lei 4.591/64, não pode o condômino embasraçar o uso das partes comuns construindo no corredor de acesso aos apartamentos portão de fero que diminui a utilização da área, pena de ser compelido a retirá-lo. (1º TA-RJ - Ac. unân. Da 1ª Câm. Cív. Reg. Em 6-7-84 - ap. 4.936 - Rel. Juiz Humberto Perri).

Garagem Garagem invasão de água decorrente de temporal Força Maior - Caracterização “Garagem subterrânea de Condomínio que abriga mais de sessenta veículos. Invasão de águas decorrente de forte temporal sem em tempo para a retirada dos veículos dos autores. Força maior presente, não sendo o único garagista do prédio capaz de executar essa tarefa, eficazmente. Muitos veículos foram retirados pelos próprios condôminos que na hora estavam em suas residências. Inexistência de qualquer prova feita pelos autores a demonstrar preferência na retirada dos carros. Ausência, pois, de culpa do réu.”

AC 650/95 - Rel. Des. Ralph Lopes Pinheiro, Substituto - j 04-04-95-Aptes.: Eduardo Schmidt Ávila e outros; Apdo.: Condomínio do Edifício Parque Residencial Centro do Rio - DJ RJ 16-11-95, p 254 - ementa oficial).

04 Janeiro/2008

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Jurídico

Segurança

Danos causados em veículos deixados na garagem do edifício

Medidas de segurança em elevadores

Grande é a discussão acerca de quem seria a responsabilidade no caso de danos causados nos veículos deixados na garagem do edifício, problema este que, muitas vezes viram processos judiciais.

Em regra geral, os edifícios em condomínios não respondem pelo furto de veículos, seus acessórios ou objetos nele deixados, ou mesmo a danos acarretados no mesmo, quando os veículos estiverem estacionados na garagem do prédio.

Contudo, conforme acima enfatizado, é a regra, podendo haver as exceções, de modo que, para poder se responsabilizar o condomínio, inicialmente, é necessário que haja previsão expressa na Convenção Condominial acerca da obrigatoriedade do condomínio em indenizar o proprietário do veículo em caso de danos a este.

Porém, normalmente, por isso, se diz de regra geral, as convenções de condomínio não assumem qualquer responsabilidade pela guarda do veículo nas garagens existentes no edifício. Por isso, não há o que se falar em transferência ou dever de guarda ao condomínio.

Por isso, em razão de normalmente constar da própria Convenção Condominial ou mesmo do Regulamento Interno a não obrigação do condomínio em caso de danos em veículos deixados na

O elevador é considerado o meio de transporte mais seguro do mundo, desde que se tenha uma manutenção correta e periódica. Tem se registrado, ultimamente, vários incidentes e alguns acidentes com elevadores. Esses acidentes têm-se tornado comuns, apesar de não serem divulgados, e para tanto tem que se tomar algumas medidas preventivas para se evitar tais problemas, tais como: • Verificar se o elevador tem trepidações fortes ou dá trancos ao iniciar seu deslocamento, ou então, parte com a porta aberta; • Contatar uma empresa de manutenção ou conservação idônea e cadastrada na Prefeitura, verificando também a qualidade de seus serviços em outros prédios; • Verificar se no interior do elevador, próximo à botoeira e no motor da sala de máquinas, possui placa indicando sua capacidade, lotação máxima e contato com a empresa de manutenção; • Orientar condôminos e funcionários para que fiquem atentos a qualquer anomalia no funcionamento dos elevadores, informando pormenores da irregularidade para que o técnico possa saná-lo o mais rápido possível e que também não chamem o elevador desnecessariamente e nem apertem demasiadamente a botoeira de chamada; • Providenciar para que as casas das máquinas, halls, cabina e poço estejam sempre secos e limpos, evitandose que se atire lixo neste;

garagem do edifício, não pode, posteriormente, referido fato ser questionado pelo condômino, quer seja proprietário, morador ou mero usuário. Sua validade, uma vez de conhecimento do mesmo, motivo pelo qual, caberá a este as providências necessárias para a garantia da segurança do seu veículo, como, por exemplo, manter o veículo sempre trancado, vidros fechados, não deixando objetos de valor visíveis no seu interior, e tudo o mais necessário para evitarse aborrecimentos futuros.

A obrigação de guarda e zelo do veículo apenas poderá ser suscitada quando, expressamente houver disposição na Convenção Condominial ou mesmo no Regimento Interno, ou na hipótese do condomínio manter no interior das garagens guarda ou vigia com referida finalidade, de modo que, nesta situação, o condomínio poderá ser responsabilizado por dano ocorrido no veículo de condômino, locatário ou mero usuário, em razão de ato de seu preposto, ou melhor, funcionário contratado para essa finalidade, tendo, por algum motivo, se descuidado. É importante citar que, na hipótese de haver previsão expressa na Convenção Condominial ou mesmo no Regimento Intermo, da não

responsabilidade do condomínio em indenização em caso de danos causados em veículos guardados na garagem do edifício, se, por acaso, algum funcionário indevidamente manusear algum veículo, vindo a causar algum dano a este, o condomínio, conforme posição já manifestada pelos nossos Tribunais, será responsabilizado a indenizar, uma vez que, no caso em testilha, o condomínio estará respondendo por ato de preposto.

Nesse sentido, cite-se a jurisprudência do Tribunal de Justiça de São Paulo, RT 489/89: “O Condomínio responde por ato culposo do faxineiro que, indevidamente, retirou automóvel guardado na garagem, vindo a danifica-lo em acidente.”

Em todos os casos nos quais o Condomínio seja responsabilizado, para esta responsabilização é necessário obedecer uma regra fundamental de nosso Direito, qual seja, provar que o dano tenha ocorrido na garagem do edifício, ou mesmo, que tenha sido praticado por algum preposto, ou melhor funcionário do condomínio no horário de trabalho, uma vez que, quem alega tem que provar.

Marcio da Silva Geraldo Sócio do escritório Geraldo Advogados

• Zelar para que pessoas não autorizadas tenham acesso aos equipamentos ou à casa de máquinas, e que sua chave fique em local seguro, devendo ser acessível somente a técnicos da empresa conservadora ou pessoas habilitadas; • Ter em mãos os telefones da empresa conservadora e do Corpo de Bombeiros, para situações de emergência; • Não transportar pessoas ou carga acima do limite de capacidade do elevador; • Em caso de desnivelamento do elevador, maior do que 5 centímetros, desligá-lo imediatamente e acionar o técnico; • Caso pessoas fiquem presas no elevador, deve-se tranqüilizá-las e chamar imediatamente a empresa de manutenção ou o Corpo de Bombeiros, • Em situações de incêndio deve-se não utilizar o elevador e estacioná-los no térreo. È bom lembrar que o funcionamento dos elevadores além de ser um item importantíssimo de segurança, é uma das obrigações legais do síndico, uma vez que, caso haja omissão por parte deste, poderá acarretar-lhe responsabilidades civis e até penais.

José Elias de Godoy Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br

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Janeiro/2008

05

Imposto de Renda em 2008

INDICADOR ECONÔMICO Meses

Salários

Inflação

TR

Poupança

Janeiro/07

R$350,00

0,50%

0,2189%

0,7200%

Fevereiro

R$350,00

0,27%

0,0721%

0,5725%

Março

R$350,00

0,34%

0,1876%

0,6885%

Abril

R$380,00

0,04%

0,1272%

0,6278%

Maio

R$380,00

0,04%

0,1689%

0,6697%

Junho

R$380,00

0,26%

0,0954%

0,5959%

Julho

R$380,00

0,28%

0,1469%

0,6476%

Agosto

R$380,00

0,98%

0,1466%

0,6473%

Setembro

R$380,00

1,29%

0,0352%

0,5354%

Outubro

R$380,00

1,05%

0,1142%

0,6148%

Novembro

R$380,00

0,69%

0,0590%

0,5593%

Dezembro

R$380,00

---------

0,0640%

0,5643%

** UFIR extinta a partir de Janeiro/2001 *** Índice de inflação IGP-M da FGV

Obrigações Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 10 do mês subseqüente.

Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior.

Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa.

• Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%.

Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda.

Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.

Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.372,81 ............................................ isento --Acima de R$ 1.372,82 até R$ 2.743,25 ....... 15,0% ...... R$205,92 Acima de R$ 2.743,25 ................................ 27,5% ....... R$548,82 Abatimento por dependente:........................................... R$137,99 Salário Família dezembro/2007 Até R$ 449,93 = R$ 23,08 por cota Acima de R$ 449,94 Até R$ 676,27 = R$ 16,26 por cota

INSS - dezembro Salário Contribuição (R$) ...........................................Alíquota Até R$ 868,29 ....................................................................... 7,65% De R$ 868,30 até R$ 1.140,00............................................. 8,65% De R$ 1.140,01 até R$ 1.447,14............................................. 9,00% De R$ 1.147,15 até R$ 2.894,28 ...................................... 11,00 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 3% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho 4,5% sobre a folha, contribuição de terceiros (Sesc, Senai, etc)

Piso Salarial Zeladores ......................................................................... R$ 636,00 Porteiro, Vigia, Cabineiro ou Ascensorista, Garagista,Manobrista e Folguista........................................................................... R$ 609,50 Faxineiro e demais ........................................................... R$ 583,00 Acúmulo de cargo ..................................................................... 20% Adicional noturno ...................................................................... 20% Horas extras .............................................................................. 50% Folgas trabalhadas e feriados ................................................. 100% Cesta Básica ...................................................................... R$ 65,21 ** o reajuste de 6% com vigência a partir de 1o de outubro até 30/09/08.

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Janeiro/2008

Jurídico

Artigo

Sucessão preocessual na cobrança de despesas condominiais O artigo 42 do Código de Processo Civil reza que “a alienação da coisa ou do direito litigioso, a título particular, por ato entre vivos, não altera a legitimidade das partes”.

E, o seu parágrafo terceiro, por sua vez, prevê que “a sentença, proferida entre as partes originárias, estende os seus efeitos ao adquirente ou ao cessionário”.

Assim, nas ações de cobrança de despesas condominiais, havendo alteração de propriedade da unidade, o condomínio autor pode optar - no caso de não ter recebido integralmente o seu crédito - por prosseguir contra o alienante, buscando outros bens para a satisfação integral de seu crédito, ou por prosseguir contra o adquirente, uma vez que, tratando-se de dívida de taxas condominiais, o débito recai sobre a própria unidade. É preciso enfatizar que se trata de uma opção do condomínio e não de uma obrigação.

Recente decisão da Trigésima Primeira Câmara do Tribunal de Justiça de São Paulo, de 23 de outubro último, no Agravo de Instrumento nº 1.129.768-0/4, reformou decisão judicial que indeferiu a sucessão processual, em virtude de alteração na titularidade do domínio da unidade condominial, de-

corrente de arrematação em processo judicial. É a seguinte a ementa: “CONDOMÍNIO. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXECUÇÃO POR TÍTULO JUDICIAL. PROCESSO PENDENTE. NOTÍCIA DE SUB-ROGAÇÃO, EM VIRTUDE DAAQUISIÇÃO DERIVADA DA UNIDADE CONDOMINIAL. POSSIBILIDADE DE SUCESSÃO PROCESSUAL POR INICIATIVA DO EXEQUENTE. DEFERIMENTO E DETERMINAÇÃO DE CITAÇÃO. AGRAVO PROVIDO. Operada a sub-rogação na relação jurídica de direito material, em virtude da alteração na titularidade do domínio da unidade condominial, como decorrência da sua arrematação em processo judicial, é perfeitamente possível a realização da sucessão processual, por iniciativa do exeqüente, como forma de melhor atender ao princípio da máxima utilidade da execução”.

Trata-se de importante posição do Tribunal, pois no corpo do acórdão, o relator, ministro Antonio Rigolin, escreve: “Ora, se o credor depara com a sucessão no plano do direito material e percebe que o novo devedor tem melhores condições, sobretudo em virtude do seu patrimô-

nio, de responder pela dívida, diante do caráter essencialmente prático que deve revestir a atividade executória, não haveria qualquer razão lógica para lhe negar a possibilidade de pleitear a alteração no pólo passivo, amparada que está no mencionado princípio da máxima utilidade da execução.

Pensar de modo diverso seria estabelecer inadmissível óbice à própria efetividade da atuação jurisdicional executória”.

Assim, norteando-se pelo entendimento do Tribunal de Justiça, além de ser possível a sucessão processual, o que é importantíssimo, fica claro que o condomínio credor pode prosseguir a cobrança judicial contra o adquirente do bem, mas também nada impede que, independentemente da sua alienação, prossiga contra o primitivo proprietário da unidade condominial.

Note-se que o acórdão, além de admitir a sucessão processual, fala em “possibilidade de pleitear a alteração no pólo passivo” e não em dever de pleitear a alteração.

Esse entendimento baseia-se no princípio da máxima utilidade da execução, cujo objetivo é dar ao credor as melhores condições de ver satisfeito o seu crédito.

Daphnis Citti de Lauro Advogado, e-mail: dclauro@aasp.org.br.

Falando apenas do Natal A todos que lêem esta coluna, tenham a certeza de que estamos desejando um feliz Natal com novas perspectivas e confraternizações duradouras.

Nosso condomínio está iluminado com luzes multicoloridas e a árvore no saguão estende os galhos num grande abraço a todos os que chegam; do brilho das lâmpadas emana o brilho da alegria reinante nestes dias.

Papai Noel ultima os preparativos para atender aos inúmeros pedidos que lhe chegaram durante o ano que finda; atarefado, zeloso, preocupado, um sorriso aqui, outro acolá, o nosso bom velhinho atende a todos, mesmo os impossíveis ele os torna quase realizáveis e, na busca por calor, até o vento frio vem bater às portas da oficina mágica.

Os vendedores de última hora afluem em grande número oferecendo brinquedos, novidades que possam interessar. Nem Papai Noel escapa da insistência deles, que oferecem descontos, vantagens, aceitam cheque pré-datado e até vale-refeição.

Enquanto a música alegra o ambiente, Noel percorre todas as dependências para ver se nada foi esquecido, se as luzes estarão apagadas, as ferramentas guardadas, o chão impecavelmente limpo, se as portas estão trancadas.

Surpresos? Ficamos sabendo que até no Pólo Norte, onde reside, alguns ursos brancos tentaram invadir a oficina para furtar comida e até cobertores, quem diria?

Tempos modernos... Tempos modernos....

Tudo preparado na carruagem para voarem pelo espaço infinito levando a alegria aos quatro cantos.

Mesmo cansado, Papai Noel não se furta a cantar e rir gostosamente para espantar a tristeza do mundo.

Os contratempos que encontra ao descer em um telhado repleto de antenas e fios, que enroscam nas renas, ou acionar os alarmes espalhados por todos os cantos, levar choque em cercas eletrificadas (algumas pessoas fazem isso?), ser fotografado, intimado com rispidez pelos porteiros para que se identifique; meu Deus do Céu, o avanço da tecnologia está levando as boas lembranças da infância a procurar um posto do INSS e ali protocolar a aposentadoria.

E me dou conta de que o Síndico é o nosso Papai Noel, incansável em resolver tarefas para oferecer a alegria e paz aos seus condôminos, zelar pela segurança, aturar os tais vendedores e o azedume dos moradores, ser responsabilizado disto e daquilo; cuidar da manutenção geral, da legislação, enfim ele é o homem dos sete instrumentos.

Nesta época, muitos ursos da cidade costumam se aproveitar da euforia dominante, para promover incursões. Verifiquem o entorno antes de entrarem, cuidado com acidentes “pequenos” no trânsito, estar atento aos aproveitadores que telefonam, enviam cartas, ou pessoalmente pedem auxílios.

O marginal não descansa!

Odair de Oliveira Conceição E-mail: cmhoracio@uol.com.br Consultor de Segurança

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Janeiro/2008

07

Legislação

Alterar varanda é alterar fachada do prédio? (II)

Como salientamos no artigo anterior, a alteração na varanda, que pode gerar vários problemas, é aquela procedida de forma arbitrária, individual, visando mudar, definitivamente, as características originais da fachada do prédio, projetadas na planta aprovada pela Prefeitura Municipal.

O desrespeito à planta

original constituirá infração à Convenção de Condomínio e às leis municipais sobre construções civis (prédios em geral) e as multas serão inevitáveis.

Cabe-nos mencionar que os pisos, azulejos, grades, argamassas e cores das paredes na varanda também não podem ser alteradas voluntaria-

mente pelo condômino, pois a parte da fachada externa do prédio, integrada pela varanda, não pode ficar diferente das outras áreas idênticas.

O princípio da harmonia arquitetônica da construção do edifício deve ser permanentemente mantido, até eventual alteração aprovada por alvará municipal.

Aliás, nem é boa a sensação visual para quem, na parte de cima do prédio, olha para baixo e vê os pisos e cores distoantes das demais varandas na mesma edificação.

Por outro lado, a decoração na varanda, que ocupe boa parte da parede, escondendo a cor original do prédio com réguas de madeiras, pregadas, alinhadas ou entrelaçadas, pode gerar polêmica

entre os condôminos e certamente o morador da respectiva unidade acabará sendo compelido a desfazer sua obra particular decorativa e sofrer multas convencionais.

Já os enfeites natalinos, esportivos, religiosos ou comemorativos de datas importantes, desde que moderados e por pouco tempo de exibição, não constituem alteração de fachada.

Porém, é necessário tomar o devido cuidado para que o material utilizado não se desprenda da varanda, pelo excesso de peso ou ventos variados, e caia sobre as pessoas e objetos, ou cause incêndio na área, quando o enfeite é eletrificado.

O condômino, contudo, deve verificar a possibili-

dade de colocar cartazes, faixas ou bandeiras de conteúdo político, na fachada do edifício onde reside ou trabalha, pois muitas convenções de condomínio ou regulamentos internos proíbem esses tipos de exibições.

Entre ser legal ou “ser bonito”, prefira obter uma boa interpretação sobre o inciso III, do art. 1336, do novo Código Civil (Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas), sua Convenção de Condomínio e legislação sobre o que pretende fazer.

Róberson Chrispim Valle – robersonvalle@globo.com Advogado e Coordenador Adjunto da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico da OAB/SP – Subseção de Santo Amaro

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Pára-raios

Proteja-se dos relâmpagos Vivemos em uma região muito atingida por descargas atmosféricas. Segundo o Grupo de Eletricidade Atmosféricas (ELAT), do Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais (Inpe), a Rede Brasileira de Detecção Atmosférica é precisa em nove estados do Brasil. São eles Goiás, Mato Grosso do Sul, Minas Gerais, Espírito Santo, Rio de Janeiro, Paraná, Santa Catarina, Rio Grande do Sul e São Paulo.

Com base nas informações da Rede Brasileira de Detecção Atmosférica, o Inpe disponibilizou um ranking de incidência de descargas atmosféricas por municípios. São Caetano é a cidade mais atingida do país. Já São Paulo é décima do Estado. Confira o ranking de incidência no Estado de São Paulo:

Classif. no Classif. no País Estado 1 1 4 2 5 3 8 4 11 5 12 6 15 7 16 8 19 9 21 10

Nome do Município

UF

São Caetano do Sul Suzano Mauá Santo André Ribeirão Pires Guarulhos Ferraz de Vasconcelos Itaquaquecetuba Poá São Paulo

SP SP SP SP SP SP SP SP SP SP

Nem todo mundo conhece o Sistema de Proteção Contra Descargas Atmosféricas, mas todo mundo conhece o nome mais popular deste importante instrumento de proteção contra os relâmpagos, o pára-raios.

Com tanto raio caindo na Grande São Paulo, os síndicos devem dar atenção especial aos pára-raios dos condomínios. Com alguns cuidados, o patrimônio e a vida dos condôminos serão protegidos.

o solo, pois ainda não fizemos a descida e tampouco o aterramento.

Os materiais dos páraraios são: cabos de cobre nu, barras de alumínio, suportes isoladores em aço galvanizados a fogo, parafusos com rosca soberba, hastes de aterramento do tipo copperweld, matérias de vedação como silicone, cimento e compostos asfálticos para lajes.

O proprietário da casa ou o síndico do edifício não devem instalar os equipamentos por conta própria. É muito importante a contratação de uma empresa especializada, que disponibilizem profissionais bem treinados e preparados para montarem o pára-raios. O pára-raios mal instalado pode provocar graves acidentes.

Instalação A instalação do páraraios é sempre feita seguindo-se uma seqüência de baixo para cima. Ou seja, deve ser feito primeiro o aterramento, depois a descida e finalmente a captação. Esta seqüência deve ser feita porTipos comuns de que se fizermos primeiro a pára-raios captação e neste momento Nas chuvas de verão, a cair um raio, o mesmo não terá como ser conduzido para água vem acompanhada de

Area Total (Km2) 15,4 205,9 62,3 174,8 99,2 318,0 30,1 81,8 17,2 1523,0

Num. Raios 280 2863 864 2285 1278 4089 382 1032 214 18597

uma força letal: os raios.

Para não expor o edifício e os moradores ao perigo, e o síndico deve certificar-se de que o sistema de pára-raios está em ordem.

Dois tipos de pára-raios são mais comuns: Franklin e Gaiola de Faraday.

Franklin: É composto por um ou mais captores de quatro pontas, montados sobre mastro. A altura deve ser calculada conforme as dimensões da edificação. Num sistema de pára-raios pode haver vários deles.

Gaiola de Faraday: É constituído por uma série de condutores, formando malhas fechadas sobre a cobertura. Cabos de cobre nus são dispostos nas áreas mais suscetíveis a sofrerem descargas (quinas e arestas dos prédios), passando por isoladores ou fixados direto sobre a superfície.

O pára-raios funciona em 3 sub-sistemas:

Dens. Raios (raios/Km2.ano 12,153 9,271 9,247 8,713 8,591 8,572 8,469 8,413 8,305 8,141 1 - Sistema de Captação: Os captores são elementos destinados a receber a descarga elétrica. Podem ser constituídos pela combinação de diversos materiais metálicos como: mastros, cabos e condutores em malha.

2 - Sistema de Condução: O sistema de condução é composto por cabos de cobre nu ou estruturas metálicas, ligando o sistema de captação ao de aterramento.

São os chamados condutores de descida.

3 - Sistema de Aterramento: ele pode ser Pontual, composto de hastes verticais. É indicado para solos de baixa resistividade e pequenas edificações; ou Malha, que é constituído de eletrodos em forma de anel.

O leigo pode cair no erro de verificar somente o estado do sistema de captação.

Isso é importante, mas não o

suficiente, pois os três subsistemas são essenciais para o funcionamento do pára-raios.

Todo o sistema de páraraios tem que estar bem fixado para que pedaços não caiam do edifício.

Conservação Os especialistas recomendam a manutenção anual do pára-raios. Ela consta de vistoria nos componentes do sistema e medições de resistência do aterramento, para verificar se a oposição à passagem da corrente elétrica está dentro dos padrões permitidos.

Neste momento, é emitido o Atestado de Conformidade e de Medição Ôhmica dos Aterramentos, que substitui o anterior.

Qualquer pessoa com conhecimento técnico poderá efetuar uma vistoria visual no sistema e anotar alguma anomalia tais como: mastro caído, cabo rompido, isola-

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dor quebrado, aterramento desconectado, etc.

Após uma forte tempestade, é prudente efetuar a vistoria acima descrita e caso se verifique alguma irregularidade deverão ser tomadas medidas corretivas para o perfeito restabelecimento do sistema, evitando problemas com seguradoras e garantindo a segurança das pessoas.

Qualquer serviço executado no prédio tais como: pintura, reparos em telhados, calhas, rufos, antenas deve ser acompanhado, pois eles quase sempre causam avarias no sistema de pára-raios.

O pára-raios deverá ser trocado, sempre que for detectada uma avaria, como exemplo podemos citar que se um mastro em aço apresentar corrosão excessiva, o mesmo deverá ser trocado.

Rede elétrica e telefonia Os pára-raios protegem exclusivamente a construção.

Para a segurança de equipamentos eletroeletrônicos, são necessários os supressores de surto de tensão, evitando que as descargas elétricas vindas pelos cabos de força e de telefone atinjam e queimem os equipamentos. É possível ter um para cada aparelho, porém, o mais importante é instalar um supressor mais potente

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no quadro de entrada de força da casa e outro na entrada de telefone. De qualquer forma, isso exigirá o trabalho de empresa especializada, a quem caberá dimensionar a carga necessária e instalar os aparelhos.

Dicas durante a tempestade O Grupo de Eletricidade Atmosféricas, do Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais dá algumas dicas que podem salvar vidas durante tempestades com relâmpagos. Confira: “Se possível, não saia para a rua ou não permaneça na rua durante as tempestades, a não ser que seja absolutamente necessário.

Nestes casos, procure abrigo nos seguintes lugares: • carros não conversíveis,

ônibus ou outros veículos metálicos não conversíveis; • em moradias ou prédios, de preferência que possuam proteção contra raios; • em abrigos subterrâneos, tais como metrôs ou túneis; • em grandes construções com estruturas metálicas; • em barcos ou navios metálicos fechados; • em desfiladeiros ou vales.

Se estiver dentro de casa, evite: • usar telefone, a não ser que seja sem fio; • ficar próximo de tomadas e canos, janelas e portas metálicas; • tocar em qualquer equipamento elétrico ligado a rede elétrica.

Se estiver na rua, evite: • segurar objetos metálicos longos, tais como varas de pesca, tripés e tacos de golfe; • empinar pipas e aeromodelos com fio;

• andar a cavalo; • nadar; • ficar em grupos.

Se possível, evite os seguintes lugares que possam oferecer pouca ou nenhuma proteção contra raios: • pequenas construções não protegidas, tais como celeiros, tendas ou barracos; • veículos sem capota, tais como tratores, motocicletas ou bicicletas; • estacionar próximo a árvores ou linhas de energia elétrica.

Se possível, evite também certos locais que são extremamente perigosos durante uma tempestade, tais como: • topos de morros ou cordilheiras; • topos de prédios; • áreas abertas, campos de futebol ou golfe; • estacionamentos abertos e

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quadras de tênis; • proximidade de cercas de arame, varais metálicos, linhas aéreas e trilhos; • proximidade de árvores isoladas; • estruturas altas, tais como torres, linhas telefônicas e linhas de energia elétrica.

Se você estiver em um local sem um abrigo próximo e sentir seus pêlos arrepiados ou sua pele coçar, está indicando que um raio está preste a cair, portanto, ajoelhe-se e curve-se para frente, colocando suas mãos nos joelhos e sua cabeça entre eles. Não se deite no chão.”

Mais informações sobre as descargas atmosféricas podem ser encontradas no site: www.inpe.br/webelat/homepage/

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Segurança

Guarita: a peça chave entre a rua e o condomínio

Os síndicos e síndicas devem estar cansados de ler sobre a importância da guarita na segurança do condomínio.

Este é um assunto que deve ser levado a sério pelos gerentes condominiais. Quanto mais informação a respeito deste espaço, melhor será para o sossego dos moradores de condomínios.

Os arrastões continuam ocorrendo com freqüência nos edifícios residenciais. Muitas vezes, os meliantes entram pelo portão principal do condomínio. O controle de acesso via portaria não é algo tão simples como se imagina. Esse pensamento, de que o trabalho do porteiro é fácil costuma vulnerar os sistemas de segurança do prédio.

Só que o trabalho deste profissional, que fica entre o condomínio e a rua, precisa ser facilitado. A localização da guarita precisa estar em local estratégico e com visibilidade total das entradas principais. O portão da frente tem que estar muito bem iluminado, ajudando no reconhecimento dos moradores.

Muitos prédios possuem

guaritas mal projetadas. Uma reforma pode corrigir as falhas de projeto. Às vezes, é preciso ser feita uma reconstrução total. Em ambos os casos os custos são altos, mas que reduzem as chances de falha no controle de acesso.

As películas de proteção (os chamados filmes) evitam o contato visual do assaltante com o porteiro. Com o funcionário da portaria sentindo-se totalmente seguro, fica mais difícil de acontecer um arrastão.

Guarita com paredes, teto, vidros e portas blindadas protege tanto o porteiro quanto o condomínio. Existem na forma “turn key”, ou seja, totalmente equipadas, com sistemas de comunicação e segurança instalados e integrados às redes de telefonia, informática, controle de acesso e vídeo vigilância.

A guarita precisa ser bem arejada. Se o ambiente ficar abafado, o porteiro sente mais sono do que o normal. Por isso, é aconselhável ter um ventilador ou ar-condicionado para os dias de verão.

A baixa luminosidade também causa sonolência e uma boa iluminação é necessária.

Não durma no ponto Quando o funcionário dorme, o bandido tem facilidade para cometer os delitos dentro dos apartamentos. Se o síndico criou todo um sistema para assegurar a integridade dos moradores, este projeto pode ser todo desperdiçado no caso de cochilo do porteiro.

Um porteiro dorminhoco coloca em risco também os moradores que estão chegando ao prédio de carro ou a pé.

Quanto mais tempo eles ficam fora, tentando acordar o porteiro com a campainha ou com a buzina, mais tempo um assaltante ou seqüestrador terá para rendê-los. Em alguns casos de seqüestro, o porteiro não vê nada por estar no terceiro sono.

Na hora de contratar um novo porteiro para o período da noite e madrugada, o síndico deve perguntar se o candidato à vaga tem outro emprego. O porteiro que trabalha durante o dia, já chega cansado para o serviço, pois tem pouco tempo para dormir Mesmo os descansados podem cair no sono. Para evitar isso, o síndico deve

criar algumas idéias criativas. Logo de início é preciso proibir a televisão dentro das guaritas. Tem prédio que possui até TV por assinatura para os porteiros. Imagina, mais de sessenta canais à disposição? O funcionário terá muitas opções de entretenimento e, com certeza, vai relaxar e se distrair.

E, no final, acabará dormindo. A televisão não é indicada também para os porteiros da manhã e da tarde, pois ela tira a atenção e pode prejudicar o trabalho.

O síndico deve punir o porteiro dorminhoco. As três primeiras ocorrências mere-

cem advertência, a quarta é digna de suspensão e só depois demissão.

O condomínio pode providenciar uma cafeteira elétrica na portaria. O café é um bom aliado contra o sono. Uma garrafa térmica com café também pode servir. O único problema seria o preparo da bebida. O zelador pode ficar responsável por trocar a garrafa periodicamente.

Uma outra opção é colocar um aparelho, que precisa ser acionado a cada 15 minutos ou no tempo em que o síndico decidir programá-lo.

No caso de não apertar o botão, um despertador toca, acordando o porteiro.

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Dicas

O gás natural está na moda A procura pelo gás natural vem crescendo devido às inúmeras vantagens em sua utilização. Conforto, maior segurança, praticidade e características ecologicamente corretas são fatores determinantes para este sucesso.

Este combustível pode ser utilizado em aquecedor de água, lareira, ar-condicionado, fogão, cooktop, toalheiro, aquecimento direto, sauna, piscina, gerador de energia elétrica, churrasqueira e em uma infinidade de locais.

Em São Paulo, a distribuidora do gás natural aos condomínios é a Comgás, que apresenta as vantagens da utilização do gás natural.

Veja alguma delas: • Conforto: O uso do gás natural para o aquecimento de água para torneiras e chuveiros proporciona o conforto da água quente nas atividades do dia-a-dia e um banho mais gostoso, na temperatura adequada.

• Segurança: Por ser mais leve que o ar, em caso de vazamento, o gás natural se dissipa rapidamente, minimizando os riscos de acidente. A utilização do gás natural elimina os riscos com manuseio de combustível e, além disso, todas as instalações realizadas pela Comgás obedecem a rigorosas normas de segurança.

• Praticidade: O gás natural é muito prático, pois não utiliza vasilhames ou tanques. O fornecimento é constante e ininterrupto, não havendo perda de produto.

• Espaço: Com o gás natural, você sempre ganha espaço. Na sua residência, apartamento ou na área comum do edifício, o gás natural elimina a armazenagem de combustível, aumentando seu espaço útil.

• Ambientalmente correto: O gás natural reduz sensivelmente a emissão de poluentes, pois os produtos resultantes de sua combustão são inodoros, isentos de óxido de enxofre e partículas de fuligem.

Características do gás natural • Odor: O gás natural originalmente não tem cheiro.

Para que sua presença seja detectada em caso de vazamento, adiciona-se um odorante especial que dá a ele seu cheiro característico.

• Densidade: O gás natural é mais leve que o ar e por isso, em caso de vazamento, se dissipa rápido e facilmente, minimizando os riscos de acidente.

• Toxicidade: O gás natural não é tóxico. O que pode ocorrer por ocasião de um vazamento de gás natural é o deslocamento do ar existente no ambiente, deixando-o pobre em oxigênio e, conseqüentemente, expondo os seres humanos ao risco de asfixia e não de intoxicação.

• Aspecto da chama: A chama tem coloração azul, é constante e uniforme.

Dicas de economia: • Sempre regule o aque-

cedor de acordo com o clima, procurando manter a temperatura da água no mínimo necessário. Temperaturas elevadas do banho aumentam o consumo de gás, assim como o excesso de mistura de água fria com água quente; • No fogão, quando a água começar a ferver, mantenha o fogo baixo; • Ao utilizar o forno, verifique se ele está vedado e procure manter a sua porta fechada, aproveitando ao máximo o calor produzido; • Se a chama do aparelho a gás estiver amarelada, providencie a regulagem do aparelho; • Evite deixar seu aquecedor de acumulação (boiler) ligado fora de horários de utilização.

Dicas para o condomínio Após a realização da conversão ao sistema de gás natural, solicitamos que sejam tomadas as devidas providências para maior segurança do condomínio: • Providenciar a imediata retirada dos botijões ou tanques de GLP que estão no interior do condomínio, os quais, a partir desse momento, ficam sob guarda e responsabilidade do condomínio, cabendo à Comgás apenas orientar e solicitar a devida retirada; • Providenciar, caso não tenha sido executada, a colocação de portas nos abrigos de medidores e regulador. O condomínio deve zelar por esses ambientes, evitan-

do ao máximo a aproximação de crianças ou pessoas desautorizadas; • O condomínio deve cuidar das instalações de gás executadas, não deixando que ocorram atos de vandalismo contra elas, devido à característica do gás contido nas tubulações.

Atenção para os itens: • Não permitir a colocação de fiação elétrica junto à tubulação ou medidores de gás (caso venha a ocorrer a colocação, obedecer o mínimo de 30 cm de distância e passar a fiação dentro de eletrodutos apropriados, que permitam isolamento entre as tubulações); • Não utilizar a tubulação de gás para pendurar objetos; • Não permitir a colocação de vassouras, baldes, latas de tintas, solventes ou qualquer outro objeto dentro dos abrigos de medidores e regulador.

Essas solicitações são feitas com o intuito de manter as instalações dentro dos padrões de segurança necessários para utilização do gás natural.

Formas de detectar vazamentos • Passe uma esponja com água e sabão ou detergente nas conexões aparentes. Se surgirem bolhas, é sinal de que há vazamento; • Feche os registros/válvulas próximos aos aparelhos e verifique durante 20 minutos se está havendo consumo; • Ao menor cheiro de gás,

ligue imediatamente para: Comgás 24 Horas 0800 110 197.

Operação de aparelhos a gás • Nunca feche completamente a janela enquanto o aparelho estiver funcionando, pois o ar precisa ser constantemente renovado Consulte a Comgás sempre que tiver dúvidas; • Utilize os aparelhos conforme recomendações do fabricante; • Verifique a existência do registro de segurança que foi colocado na ocasião da conversão do aparelho, junto ao flexível, de forma a proporcionar fácil acesso para seu manuseio.

Cuidados gerais • Não deixe que crianças mexam em aparelhos a gás (fogões, aquecedores, secadoras e outros); • Ao se ausentar por um período prolongado, feche o registro de segurança dos aparelhos a gás; • Não utilize o aquecedor de água ou sua chaminé para a secagem de roupas ou armazenamento de produtos de qualquer espécie; Para qualquer dúvida ou para mais informções sobre gás, consulte o site www.comgas.com.br ou ligue para 0800 110 197. A Comgás também oferece treinamento aos zeladores de condomínios.