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299 Ano 24
2016
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SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News PABX: (11) 5573-0333 www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br facebook.com/sindiconews twitter: @sindiconews Tiragem - 20.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras. Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema. Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda Outras Praças de Publicações Associadas: J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000 Diretor:............................. Inaldo Dantas Recife - PE.................... (81) 3221.9083 Diretor:............................. Inaldo Dantas Natal - RN...................... (84) 3223.5593 Diretor:............................. Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506 Diretor:..........................Hércules Garcia Fortaleza - CE............... (85) 3254.7415 Diretor:............................. Inaldo Dantas Brasília - DF.................. (61) 3226.8810 J.Síndico..............(Fundação: Abril/84) Diretor:..............................Vicente Vecci
EDITORIAL
9 de junho foi o dia do porteiro. É ele quem nos recepciona, recebe encomendas e controla o acesso. Costuma ser o mais querido entre os funcionários e acaba tornando-se amigo dos condôminos. Por exercer esta função, o porteiro deve estar atento e o síndico deve tomar algumas medidas para ajudá-lo na tarefa. Quando contratar um novo porteiro para o período da noite e madrugada, é preciso perguntar se o candidato à vaga tem outro emprego. O porteiro que trabalha durante o dia já chega cansado para o serviço, pois tem pouco tempo para dormir. Em um ambiente abafado, o porteiro sente mais sono do que o normal. É aconselhada a instalação de um ventilador ou ar-condicionado para
os dias de verão. Guarita arejada é também qualidade de vida . Mesmo os porteiros descansados podem dormir nas noites de pouco movimento. Há a opção de colocar um aparelho, que precisa ser acionado a por um período programado. No caso de não apertar o botão, um despertador toca. O síndico não pode relaxar, fazendo vistas grossas à desatenção. Porteiro dormindo na guarita coloca moradores em risco. Quanto mais tempo eles ficam fora, tentando acordá-lo, mais tempo um assaltante terá para rendê-los. Quando ele está atento, o controle do acesso é perfeito e, dificilmente, delitos são cometidos. Um condomínio bem protegido e controlado não costuma ser o alvo dos bandidos.
O porteiro, algumas vezes, é depreciado, mandado realizar outras funções e isso pode comprometer a qualidade de seu trabalho. O síndico e o zelador devem ter total noção de que este profissional deve concentrar-se exclusivamente em seus afazeres. Uma distração qualquer deixa o condomínio vulnerável. Nem sempre a culpa da falta de segurança recai sobre o porteiro. O profissional, que fica entre o condomínio e a rua, precisa ter seu trabalho facilitado. A localização da guarita deve estar em local estratégico e com visibilidade total das entradas principais. O portão da frente tem que estar muito bem iluminado, ajudando no reconhecimento dos moradores. As películas de proteção são boas aliadas pois evitam o contato visual
do assaltante com o porteiro. Com o funcionário da portaria sentindo-se seguro, fica mais difícil de acontecer um arrastão. Muitos prédios possuem guaritas mal projetadas. Uma reforma pode corrigir as falhas de projeto. Às vezes, é preciso ser feita uma reconstrução total. Em ambos os casos os custos são altos, mas que reduzem as chances de falha. A boa convivência e o ótimo serviço estarão garantidos com essas e outras atitudes. Boas ideias costumam aparecer no bate papo entre os moradores e funcionários. Encontre soluções para ajudar seu porteiro a trabalhar melhor e com qualidade. O porteiro exerce uma das principais atividades do condomínio e precisa ser valorizado.
Pensamento do mês: “Um a um somos todos mortais, unidos somos eternos” Plínio Apuiyo
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02 Junho / 2016
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TERCEIRIZAÇÃO
Momento ideal para terceirização
Dentre as inúmeras tarefas e responsabilidades atribuídas ao Síndico e Conselheiros, as preocupações que mais os afligem: 1. o alto custo da taxa condominial; 2. a qualidade e dedicação dos empregados e, 3. o alto e, sempre crescente, valor do passivo trabalhista. Como estamos no mês de junho, e ainda temos os meses de julho e agosto, entendemos ser este o momento ideal para a terceirização dos serviços condominiais, através do qual se elimina as três principais preocupações acima numa só tacada. Como a terceirização envolve convocação de assembleia, demissões, cumprimento do aviso prévio, etc., esse processo normalmente se completa entre 50 e 70 dias. Por isso, é preciso certo planejamento para assegurar que o prazo do aviso prévio a ser cumprido não termine dentro do mês de setembro, por ser o mês que antecede o reajuste anual dos empregados próprios, que é o mês de outubro pró-
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ximo. Se isso acontecer, o condomínio terá que corrigir o valor da indenização a ser pago pelo mesmo índice do dissídio, e ainda pagar uma multa de um salário para cada empregado demitido. Sob o aspecto financeiro, vemos duas vantagens imediatas com a eliminação do quadro próprio de empregados: 1. Evita-se o aumento dos custos com o reajuste dos salários previsto para outubro e, 2. Elimina-se o pagamento do 13º salário nos meses seguintes de novembro e dezembro. Sob o aspecto gerencial, a terceirização é incomparavelmente superior ao regime de empregados próprios, pelos inúmeros benefícios e vantagens que proporciona. Citaremos apenas alguns deles: a empresa terceirizadora instala de imediato e gratuitamente, sistemas de alarme, botão pânico e alerta vigia que, se não forem desarmados na frequência programada, acionam o serviço 24 horas de monitoramento e vigilância
também gratuitos. A terceirizadora mantem empregados folguistas disponíveis e previamente familiarizados com o teu condomínio, para pronta substituição em casos de faltas ou ausências por doença ou problemas pessoais. Outra vantagem é a capacidade do síndico pedir a substituição de quaisquer empregados a qualquer tempo, sem qualquer preocupação com indenizações ou ações trabalhistas, simplesmente por não serem empregados do condomínio. Esse fator é crítico para o Síndico, pois restabelece a sua autoridade. Dá-lhe condições de impor a disciplina, impedindo a contaminação dos demais bons empregados. E pelo fato do condomínio não ter mais despesas extras com indenizações, férias, 13º salário, etc., seu fluxo de caixa é mais facilmente administrado, uma vez que o custo mensal da terceirização é fixo em todo o transcorrer do ano, sendo reajustado somente no mês de janei-
ro. Além das vantagens comentadas, os empregados terceirizados recebem treinamento e orientação por escrito, em como melhor atender as necessidades específicas de cada condomínio, de maneira a assegurar melhores serviços e condições de segurança para os seus moradores. Supervisores diurnos e noturnos visitam regularmente o condomínio, e fiscalizam e orientam os empregados na execução de suas rotinas. Os empregados que não se adaptam ao regime de trabalho e de disciplina do condomínio, são substituídos tantas vezes quanto necessário, de maneira a permitir a montagem de uma equipe que efetivamente atenda o perfil ideal desejado pelo síndico. O pagamento das indenizações trabalhistas é o menor dos obstáculos, pois, esse valor poderá ser financiado pela própria empresa terceirizadora, a juros simbólicos, e em tantos meses quanto necessários, pagando-se as parcelas mensais com
a própria economia proporcionada pela terceirização. É isso mesmo o que você leu: a terceirização proporciona ao condomínio a possibilidade de eliminar seu passivo trabalhista, sem a necessidade de arrecadação extra. São raras as empresas capacitadas a oferecer esse financiamento. Para a sua sorte, uma delas é a que coloca anúncio na parte inferior desta página. Entre em seu site, e certifique-se de todas as vantagens e benefícios que ela pode oferecer. Essa empresa lhe oferece toda a assessoria jurídica, trabalhista e financeira, de maneira a executar todos os procedimentos para terceirização de maneira segura, despreocupada e absolutamente legal e consciente de que a economia preconizada realmente ocorrerá, e que será suficiente para o pagamento do financiamento tomado. Como dissemos acima, este é o momento ideal, e basta um telefonema. Etore A. Fuzetti - etore@replace.com.br
Junho / 2016 03
MESES
INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO
IMPOSTO DE RENDA EM 2016 TR
POUPANÇA
Julho
R$788,00
0,69%
0,2305%
0,6822%
Agosto
R$788,00
0,28%
0,1867%
0,7317%
Setembro
R$788,00
0,95%
0,1920%
0,6876%
Outubro
R$788,00
1,89%
0,1790%
0,6930%
Novembro
R$788,00
1,52%
0,1297%
0,6799%
Dezembro
R$788,00
0,49%
0,2250%
0,6303%
Janeiro/16
R$880,00
1,14%
0,1320%
0,7261%
Fevereiro
R$880,00
1,29%
0,0957%
0,6327%
Março
R$880,00
0,51%
0,2168%
0,5962%
Abril
R$880,00
0,33%
0,1304%
0,7179%
Maio
R$880,00
0,82%
0,1533%
0,6311%
Junho
R$880,00
---------
0,2043%
0,6541%
* Índice de inflação IGP-M da FGV
** Salário Mínimo Empregados Domésticos em SP - R$ 905,00
OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.
04 Junho / 2016
Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.903,98 ........................................... isento -----De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65 ................... 7,5% ......... R$142,80 De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 ................. 15,0% ......... R$354,80 De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 ................. 22,5% ......... R$636,13 Acima de R$ 4.664,68 ............................... 27,5% .......... R$869,36 Abatimento por dependente:........................................... R$189,59 Salário Família Até R$ 725,02 = R$ 37,18 por cota De R$ 725,03 até R$ 1.089,72 = R$ 26,20 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos ou inválido de qualquer idade
INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.399,12 ............................................................................ 8 % De R$ 1.399,13 até R$ 2.331,88.................................................. 9 % De R$ 2.331,89 até R$ 4.663,75................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)
PISO SALARIAL Zeladores ..................................................................... R$ 1.231,74 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas e Folguistas.....................................................................................R$ 1.179,90 Cabineiros ou Ascensoristas .....................................R$ 1.179,90 Faxineiros e demais empregados ............................. R$ 1.128,07 Acúmulo de cargo ................................................................... 20% Adicional noturno ................................................................... 20% Horas extras ............................................................................ 50% Folgas trabalhadas e feriados ............................................. 100% Cesta Básica ................................................................... R$ 206,70 Ticket Refeição ...................................................................R$ 7,61 Reajuste de 8,75% para salários acima do piso. Vigência a partir de 1o de outubro/15 até 31/09/16.
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SEGURANÇA
Porteiro, o guardião das portarias nos condomínios
As pessoas, ao adquirirem suas moradias em conjuntos residenciais, buscam, dentre outras coisas, proteção, conforto e tranquilidade. Para isso, investem alto em obstáculos físicos, equipamentos eletrônicos, softwares sofisticados, sistemas integrados de segurança, alarmes, equipamentos contra incêndio e até contratação de empresas especializadas em segurança e vigilância. Diante de tal preocupação, observamos que os moradores se esquecem, na maioria das vezes, de que a pessoa que opera grande parte dos equipamentos relacionados acima, que recepciona seus visitantes, que zela pela sua segurança, enquanto descansam, que abrem e fecham as portas do condomínio para entrada e saída de conhecidos ou estranhos, que permanece diuturnamente observando a rotina de cada um dos condôminos, é o profissional em portarias, denominado porteiro. Vale a pena ressaltar que na quase totalidade dos furtos, roubos e invasões de conjuntos residenciais, os bandidos adentraram pela www.sindiconews.com.br
porta da frente dos condomínios, utilizando os ardis mais diversificados, aproveitando, principalmente, da ingenuidade e, muitas vezes, do pouco preparo que possuem os seus porteiros. Tudo isso facilita a ação dos ladrões que, por conhecerem essa fragilidade, aplicam diferentes formas de golpes em cima desses profissionais, no intuito destes franquearem seus acessos às residências. Visto isto, podemos perceber quão importante é a atuação do porteiro no sistema de proteção de um condomínio e, portanto, ficam aqui as indagações: Quanto custa a segurança de sua família e, por consequência, a de seu patrimônio? O que representa, no orçamento do condomínio, o aperfeiçoamento pessoal de seus porteiros, a fim de que se tenha um profissional à altura das necessidades de cada conjunto residencial? Para chegar a este nível, devemos atentar inicialmente para a seleção e contratação de pessoas com qualificações, tais como: idoneidade moral, aptidão profissional, formação educacional e capaci-
dade física. Após isto, promover um treinamento adequado aos futuros porteiros, com a finalidade de prepará-los profissionalmente dentro das atividades relativas às suas funções e adaptá-los às normas, rotinas e regras de cada condomínio. Feito tudo isto, devemos promover a implantação do serviço, com um acompanhamento bem aproximado do desempenho dos porteiros, corrigindo possíveis distorções e orientando-os em caso de dúvidas e problemas que possam surgir. Todas estas etapas demandam uma aplicação em tempo e dinheiro, mas cabe-nos lembrar que tranquilidade, segurança e confiabilidade profissional proporcionadas por porteiros bem preparados não são um custo, mas um investimento. No dia 09 de junho foi comemorado o dia do porteiro. Este é, realmente, um grande responsável pela segurança dos moradores e pelo bom funcionamento dos prédios. É ele o primeiro contato de um visitante com o condomínio. É seu cartão de visitas e é quem controla a entrada e saída das pessoas. Além de tudo isso, é um ótimo auxiliar em outros serviços, visando a proteção e o bom convívio residencial. Lembrá-lo de sua importância é uma maneira sincera de agradecer pelos bons trabalhos prestados, uma vez que este profissional é tão vital no dia a dia dos condomínios. José Elias de Godoy - Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br
Idéias que trazem resultados!
As condições das instalações elétricas em edificações
Uma das questões mais importantes quando falamos em instalações elétricas é a manutenção correta e adequada. Sabemos que no dia a dia as manutenções são realizadas de forma “temporária” e que se tornam permanentes. Porém, inadequadamente. Visitamos, todos os dias, diversas edificações e nos deparamos, principalmente, com dois pontos principais: emendas e junções mal feitas. Estes problemas deixam fiações expostas e que correm risco de curto-circuito e mal dimensionamento de carga. São quadros com equipamentos e fiações muito antigas. Vejamos, por exemplo, um condomínio construído há, aproximadamente, 40 anos. Naquela época, os chuveiros existentes eram de 1.800 W. Hoje, passam facilmente de 3 mil W, chegando a 7 mil W. Antigamente, os fornos a gás eram utilizados. Atualmente, são elétricos. Sem contar diversos outros equipamentos eletrônicos. É bem verdade que os equipamentos foram fabricados para consumir
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menos energia. Entretanto, a quantidade aumentou desproporcionalmente. Por isso, é necessário, com o passar do tempo, reavaliar o dimensionamento das instalações, desde o fio e disjuntores, bem como quadros e demais componentes, para que atendam às novas demandas. Outra questão, que comentei acima e necessita de atenção, diz respeito às fiações expostas e emendas realizadas nos quadros e em toda a instalação. Além do risco de choque, que pode colocar em perigo a vida da pessoa, também corre-se o risco de um curto-circuito e incêndio. Nestes casos, é necessário a manutenção adequada e, em alguns casos, a troca da fiação, para que a instalação permaneça segura. A verdade é que nada dura para sempre! Temos uma equipe especializada. Consulte sua consultora comercial e solicite um atestado de elétrica. Você obterá um laudo das condições e, se necessário, adequações para a regularização, mantendo sua edificação em segurança.
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• Projetos e renovações de AVCB no Corpo de Bombeiros • Projetos e renovações na Prefeitura • Obras de adequações - Prefeitura e Corpo de Bombeiros • Atestados para Corpo de Bombeiros e Prefeitura • Para-raios e Elétrica: vistoria e instalações • PPRA - PCMSO - CIPA • Primeiros socorros • Brigada de incêndio
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Acessibilidade em Condomínios
Acessibilidade é tornar possível a participação e o acesso, de pessoas com deficiência ou mobilidade reduzida, a diversos lugares, pois visa eliminar barreiras que possam colocar limites ao convívio pessoal. A acessibilidade é prevista por lei. Seja na rua, no comércio, nas indústrias, nos transportes, os lugares devem ser adaptados e as informações sobre acessibilidade devem ser transmitidas cada vez mais à população. Quando pensamos em acessibilidade, a primeira imagem que nos vem à mente é a de um cadeirante. Porém, a acessibilidade é mais do que isso. Pessoas com mobilidade reduzida, temporariamente ou
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não, também necessitam de cuidados. A acessibilidade auxilia a vida de idosos, cadeirantes, deficientes visuais, pessoas com andadores e bengalas de apoio. Portanto, é necessário criar possibilidades para todos se movimentarem. E em um condomínio não é diferente. Os moradores devem compreender que promover a acessibilidade é garantir o bem-estar de todos. Informe-os sobre esse tema tão importante. Como dito anteriormente, a acessibilidade é prevista por lei. A Lei de Acessibilidade – Decreto de lei nº 5296, de 2 de dezembro de 2004, é regida em todo o território nacional. Os novos condomínios devem ser construídos garantindo a acessibilidade tanto de moradores quanto de visitantes. Em condomínios mais antigos, é mais difícil ter as instalações necessárias de acessibilidade. Para realizar as adaptações, é necessária uma análise técnica para verificar as condições do prédio e não atingir as estruturas. Obras para a instalação de
acessibilidade não necessitam de aprovação em assembleia pois tratam-se de determinação legal. Porém, o síndico deve convocar uma assembleia para explicar as necessidades das obras e o orçamento. O condomínio deve se adaptar à legislação. Não podendo realizar obras de imediato, o síndico deve se preocupar com as áreas comuns. Adapte banheiros, implante pisos adequados, antiderrapantes, rampas de acesso e caixa de correio em braile. Enfim, preocupe-se em atender dignamente um deficiente ou pessoa com dificuldade de mobilidade. Lembre-se de inserir comunicação em braile nos elevadores e de deixar vagas livres na garagem, reservadas próximas às entradas dos elevadores. Obedeçamos às leis. Em se tratando de acessibilidade, levemos a Constituição em consideração, a qual garante o direito de ir e vir livremente a todos os cidadãos. Renato Daniel Tichauer Presidente da Assosindicos Mariane Mesquita Departamento de Marketing
AGENDA DE EVENTOS Acessibilidade em Condomínios
Data: 01 de julho de 2016 Horário: 9h as 14h Local: Faria Lima Square - Av. Brig. Luiz Faria Lima, 3600 - Itaim Bibi - São Paulo/SP Inscrições até 29/06 pelo telefone 11 2503-5620 ou pelo e-mail: atendimento@assosindicos.org.br
Preocupada em melhorar a visão e a ação da acessibilidade, a Assosindicos realizará um evento inteiramente dedicado à Acessibilidade em Condomínios. Contaremos com as presenças para composição da mesa do Presidente da Assosindicos, Renato Daniel Tichauer, da Deputada Federal, Mara Gabrilli, do Advogado Especialista em Condomínios e Presidente de Honra da Assosindicos, Dr. Marcio Rachkorsky e do Presidente da Comissão de Direitos Urbanístico da OAB-SP, Dr. Marcelo Manhães. Esperamos por vocês em mais um evento da
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CUIDANDO DO SEU PATRIMÔNIO Há muitas maneiras de controlar pragas urbanas. A melhor delas é ter uma parceria com a Controle de Pragas e Desentupimento
Nos dias de hoje, nos deparamos com diversos problemas que são gerados pelo crescimento desordenado e a falta de infraestrutura que não consegue acompanhar este desenvolvimento. Nas grandes metrópoles, além do crescimento populacional, devemos nos atentar pelo fato de que invadimos o espaço dos animais, principalmente as consideradas pragas urbanas. O 1° passo antes de eliminarmos e controlarmos as pragas urbanas é conhecê-las. Ou seja, sabermos quem são os nossos inimigos!
Eliminando cupins sem sair de casa
PRINCIPAIS BENEFÍCIOS DO SISTEMA ATRAVÉS DE ISCAGEM:
Sistema não invasivo - Não requer quebra de estrtururas, tais como paredes, batentes, forros, divisórias, canos e condutores de cabos de telefonia ou elétricos, etc. Princípio ativo não volátil - Sem odor, sem contaminação do ambiente e do ar. Iscas pastosas - Permite a visualização do ataque, bem como, identificação da espécie e fase de vida. Facilitam o monitoramento das condições da colônia. Reposição periódica das iscas - Menor mão de obra, menos pessoas trabalhando dentro das instalações, maior rapidez de intervenção. Método Seletivo - Menor toxicidade permite o tratamento sem suspensão ou proibição das atividades normais e livre acesso as pessoas e animais domésticos nos locais em tratamento.
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ENTUPIMENTOS ??? Prevenção é a melhor solução!!! O que são esgotos??? Quais os benefícios dos tratamentos???
São canalizações (tubos) sob o solo, capazes de absorver e conduzir as águas utilizadas no cotidiano, sejam elas geradas nos banhos, tanques, pias, lavatórios ou descargas sanitárias. São várias as denomina-
ções, dependendo do tipo de uso. Os detritos provenientes das residências comumente são chamados de esgotos domésticos. Os providos nas fabricas são chamados de esgotos industriais e os provenientes de
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águas de chuvas são chamados de águas pluviais. Esta diferenciação é importante, pois para cada tipo de detrito ocorre a formação de substâncias diferentes, requerendo a separação e tratamento distinto para cada tipo de resíduo. Geralmente, os esgotos não tratados contêm diversos tipos de agentes patogênicos, microorganismos e resíduos tóxicos, além de nutrientes capazes de provocar o crescimento de outros tipos de bactérias e fungos nocivos à saúde. Desta forma, afirmamos que as coletas e tratamento de esgotos são muito importantes para a saúde pública, pois evitam riscos de conta-
minação e transmissão de doenças, e também ao meio ambiente, no que se refere ao controle da poluição do solo e das águas. Esta é uma das funções da OSAKA Desentupidora. zelar pela saúde
pública no que diz respeito a saneamento básico, coletando e transportando adequadamente os detritos de esgotos, desobstruindo e limpando as redes de esgotos comerciais e residenciais.
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08 Marรงo / 2016
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Impugnação de Assembleias Assembleias têm uma série de normas no Código Civil e na Convenção dos condomínios, em relação à convocação e às votações. Se alguma regra não for respeitada, a assembleia (e suas decisões) podem ser anuladas por uma assembleia seguinte, ou por decisão judicial. Do mesmo modo, uma assembleia ou uma decisão judicial podem anular ata que não seja fiel a tudo o que foi discutido e votado. Para evitar impugnação de ata • Fazer uma lista de presença com os dados (nome completo e unidade) de todos os condôminos e assinatura dos presentes. • Fazer uma ata clara e objetiva, respeitando a sequência dos acontecimentos da reunião. • Não deixar de lançar em ata discussões ou decisões importantes, pois estes podem ser relevantes e a sua omissão em ata pode determinar sua anulação. • Os itens discutidos devem ser especificados, bem como o que foi deliberado sobre cada um. • A ata deve estar de acordo com o que foi deliberado, sem nenhum acréscimo ou negligência. É assinada pelo presidente da mesa e pelo secretário. • Não é preciso alongar-se muito
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sobre cada assunto. São suficientes o resgistro dos assuntos, do que foi resolvido e dos eventuais protestos de quem fizer questão. • Enviar uma cópia para cada condômino • A antiga Lei dos Condomínios (4591/64) determinava que a distribuição da cópia da Ata aos condôminos fosse feita em um prazo de até 08 dias. Com o advento do Novo Código Civil (atual Lei dos Condomínios), esta obrigatoriedade não foi mantida. Sendo assim, prevalece o que estiver determinado na Convenção do condomínio. A Convenção sendo omissa, recomenda-se respeitar o prazo de oito dias previsto pela Lei 4591/64. O não atendimento da entrega da ata aos condôminos em prazo razoável, implica no comprometimento do princípio da transparência. • Não é obrigatório seu registro em cartório, a não ser que assim determine a Convenção do seu condomínio. Se as decisões que ela contém foram aprovadas com os quoruns e procedimentos corretos, ela já tem valor legal para os condôminos. • Deve ser mantida no livro de atas do condomínio, pelo menos por 5 anos, em poder da administradora ou do síndico. Como qualquer do-
cumentação do condomínio, deve estar sempre disponível a qualquer condômino. Para evitar impugnação de assembleia • Deve-se aguardar a segunda convocação para começar a reunião. • Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos • Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção. Se a Convenção não mencionar o prazo, aconselha-se dez dias antes da realização da assembleia. • O edital de convocação deve ser exposto em local de ampla circulação no condomínio. Pode também ser distribuída uma notificação para cada unidade. • É importante que todos os condôminos estejam cientes da convocação. Se apenas um não for notificado, a assembleia pode perder a validade. • A convocação deve deixar claro o motivo da assembleia. Se a convocação se refere a “Assuntos gerais”, estes só podem ser discutidos. Para serem votados, os assuntos devem estar explícitos na convocação. • Respeitar para cada assunto a votação mínima disposta pelo Código
Civil. Quando há choque de normas entre a Convenção e o Código Civil, vale o disposto neste último. • Não aprovar obras necessárias com qualquer número de presentes, deve-se respeitar a votação mínima de condôminos reunidos na assembleia, conforme disposto no Código Civil. • Não deixar de listar na Ordem do Dia da convocação itens relativos à aprovação de cota extra ou despesa. Isso pode causar pedido de anulação da assembleia pelo condômino insatisfeito. Todos devem saber, por exemplo, que serão discutidas questões financeiras em uma assembleia, desde a convocação. Não tratar de assuntos financeiros em assuntos gerais. • Discutir e relatar em ata toda a pauta da assembleia em itens e por ordem de assuntos. • Convocar todos os condôminos dentro das normas previstas na Convenção. Como proceder para impugnar • Podem os condôminos insatisfeitos convocar assembleia, eles mesmos, desde que tenham a solicitação de ¼ de todos os condôminos. • A impugnação é sempre judicial. Pode-se, entretanto, convocar outra assembleia para revogar as de-
cisões anteriores, desde que feita nas formalidades previstas pela Convenção e pelo Código Civil. Caso o síndico não convoque esta outra assembleia, se 1/4 dos moradores convocarem, a mesma tem valor e pode mudar decisões anteriores. • O condômino insatisfeito, se não conseguiu juntar ¼ dos condôminos para convocar assembleia, desejando anular as decisões de uma assembleia, deverá sempre se valer de uma ação judicial para que o juiz declare nula tal assembleia. • A convocação deve ser para todos, pois se uma ou algumas pessoas deixarem de ser convocadas, a assembleia pode ser anulada judicialmente, ou revogada pela assembleia seguinte. Itens e condutas que geram impugnação de assembleia • Permitir que condôminos inadimplentes votem. • Permitir o voto de representante sem procuração. • A procuração não precisa estar com firma reconhecida, desde que a Convenção assim não estabeleça. Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com
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ADMINISTRATIVO Como parte final deste artigo, ainda cabem algumas recomendações aos novos eleitos no condomínio, ou mesmo aos que foram reeleitos. Sabemos que as dificuldades de vida, cada vez maiores nas situações financeiras de muitos moradores, vêm influenciando negativamente nos cumprimentos das obrigações legais e convencionais nos condomínios. Com isso, os cofres condominiais estão necessitando de reforço pecuniário para saldar as dívidas de conservação (consertos, reformas, etc.) e manutenção (água, luz, funcionários, material de limpeza, etc.). É impróprio que os condôminos, cumpridores de seus deveres, continuem pagando pelos inadimplentes. Por isso, os síndicos e
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Atitudes dos eleitos no condomínio III conselheiros devem empenhar-se com firmeza nas cobranças aos devedores. Se não forem resolvidos logo os débitos relativos às cotas mensais, os síndicos devem convocar uma assembleia geral, com a pauta de aprovação de empréstimos bancários e de repasses dos juros contratados aos condôminos devedores. Isto vai equilibrar as contas rapidamente. Por outro lado, os síndicos devem renegociar os contratos de fornecimento, não permitindo que haja perda de qualidade de material ou de mão de obra. Nas novas contratações, os síndicos e conselheiros devem estar atentos às situações dos fornecedores de material e dos prestadores de serviços, para não haver interrupções das formas contratadas. É recomendado
que os condomínios possuam cadastros atualizados das empresas e trabalhadores autônomos, que possam dar atendimento nos casos de emergência, por eventual quebra de continuidade dos outros já contratados. Também nunca é demais dizer que os dirigentes condominiais devem fazer
reuniões com as crianças, jovens, funcionários particulares e com os moradores que têm dificuldade de adaptação às regras dos condomínios. Ajudará muito se for contratado um psicólogo para conhecer os grupos que habitam os locais e orientá-los da melhor forma possível. Todos os reforços profissio-
nais, vindos de fora, trarão novas visões e orientações seguras para garantir o bem-estar de todos. Afinal, quem mora em condomínio quer segurança, sossego, saúde e tranquilidade. Boa sorte a todos. Róberson Chrispim Valle robersonvalle@globo.com
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Monitoramento remoto do nível de água
Nos últimos anos, água foi um dos assuntos principais nos condomínios devido aos problemas de abastecimento pelos quais diversas regiões do estado passaram e ainda passam. Muitos prédios sofreram com a falta de abastecimento, o que causou transtorno para síndicos. Mesmo quando era divulgado que o abastecimento estava normalizado, a diminuição da pressão também resultava em escassez hídrica. Como o corte de abastecimento, muitas vezes, não é comunicado pelas empresas responsáveis, os síndicos eram pegos de surpresa. Quando tornou-se uma constante,
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a única providência preventiva que podiam tomar era a mais tradicional: mandar um funcionário subir na caixa d'água superior para verificar o nível. Esta é uma solução pouco prática pois necessita sempre de alguém disponível no condomínio para subir no topo do edifício, em horários aleatórios. Além de não ser algo garantido, existe uma perda de tempo e um risco ao funcionário, pois inúmeros edifícios têm acessos aos reservatórios bem complicados. A segurança, até mesmo acima da prevenção da falta de água, deve ser prioridade dentro dos condomínios.
Fora as falhas no abastecimento externas, o prédio pode ter uma pane seca no caso de problemas na bomba que envia água da caixa inferior até o reservatório superior. Também podem ocorrer danos no encanamento. Como dá para perceber, são muitos os motivos para a falta de água que pegam o síndico de repente. Mas existe um sistema para acabar com o fator surpresa, o que permite um comunicado prévio aos condôminos e dá tempo para os administradores tomarem as devidas providências antes da queda no abastecimento das unidades. "Minha empresa fornece um sistema de monitoramento de nível de água remoto, com alarme visual e sonoro", comentou Jorge Jeferson, diretor e fundador da Águia Rádio Comando. "Este monitor costuma ficar na portaria, pela óbvia razão de que há sempre alguém na guarita. Quando a água atingir o nível crítico de reserva, geralmente 20%, o porteiro já pode avisar o síndico para que tome alguma providência, seja alertando os moradores ou chamando um caminhão pipa", completou. Vale lembrar que este é um sistema sem fios, o que poupa trabalho de passar fiação do topo do edifício até a guarita. Também não há como acontecer falhas de transmissão por
causa de fios rompidos, por exemplo. Hoje em dia, não dá para comparar a praticidade de um sistema wireless com outro que utilize fios. A Águia Rádio Comando, no mercado desde 2009, envia o produto pelos correios pois o sistema é fácil de instalar. A empresa também oferece o serviço completo de instalação. Vale uma conversa com os representantes da empresa para se familiarizar com o assunto. "Damos um ano de garantia total em nossos rádios. Neste período, basta encaminhar para nossa assistência técnica que devolvemos em, no máximo, dois dias", explicou Jorge. " Temos uma estatística: no período de janeiro de 2014, quando houve grandes tempestades no Brasil inteiro, de aproximadamente 1.500 rádios vendidos, apenas 8 vieram para a assistência técnica", finalizou. Controlar constantemente o nível da água do reservatório do condomínio, sem precisar subir no edifício, e por um preço acessível,
proporciona conforto e segurança para os síndicos, moradores e funcionários.
O sistema
• São instalados quatro sensores de nível de água dentro do reservatório (caixa d'água superior). • De cada sensor sai um fio que vai até o rádio transmissor instalado no topo do prédio, o qual envia o sinal até o receptor instalado na guarita. • O receptor informa, através de 4 LEDs, os respectivos níveis de água. • Ao chegar aos 20%, um alerta sonoro é ativado. Confira mais detalhes sobre o sistema de monitoramento remoto de nível de água na próxima edição do Síndico News.
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