edição
298 Ano 24
2016
I n d i s p e n s á v e l
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SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News PABX: (11) 5573-0333 www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br facebook.com/sindiconews twitter: @sindiconews Tiragem - 20.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras. Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral. Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema. Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda O Jornal Síndico News é impresso na Plural Editora e Gráfica Ltda Outras Praças de Publicações Associadas: J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000 Diretor:............................. Inaldo Dantas Recife - PE.................... (81) 3221.9083 Diretor:............................. Inaldo Dantas Natal - RN...................... (84) 3223.5593 Diretor:............................. Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506 Diretor:..........................Hércules Garcia Fortaleza - CE............... (85) 3254.7415 Diretor:............................. Inaldo Dantas Brasília - DF.................. (61) 3226.8810 J.Síndico..............(Fundação: Abril/84) Diretor:..............................Vicente Vecci Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas e não expressa, necessariamente a opinião da Editora. A Santa Luiza Editora não se responsabiliza pelos serviços e produtos oferecidos pelos anunciantes. A Santa Luiza Editora tem o direito de não editar publicidade sem fundamentar motivação de recusa. DISTRIBUIÇÃO
02 Maio / 2016
EDITORIAL
Há bastante tempo o mundo virtual faz parte do nosso cotidiano. Dentro dele, as redes sociais assumiram um protagonismo absurdo. A maior delas, o Facebook, que tem mais de um bilhão de usuários em todo o mundo, deixou de ser um site de relacionamentos entre amigos, familiares e colegas. Atualmente, as empresas necessitam deste espaço para crescerem, divulgando seus produtos. Não é diferente para os veículos de comunicação. Jornais, revistas, emissoras de rádio e televisão contam com essa ferramenta para atingirem um maior número de pessoas. Quem ainda não percebeu a importância do Facebook não terá muito futuro. Faz tempo que o Síndico News possui sua página no Facebook, pois acreditamos que a união entre o
jornal impresso, o portal sindiconews.com.br e as redes sociais é a melhor forma de alcançar todos os leitores interessados no mercado condominial. Também é uma ótima maneira de apresentar nossos anunciantes, que possuem experiência para atender a qualquer necessidade de síndicos e condôminos. A partir de agora, o facebook.com/ sindiconews estará mais ativo do que nunca. Enviem comentários sobre as reportagens e colunas. Não tenham medo de perguntar. A troca de ideias possibilita nosso crescimento profissional e o aumento de conhecimento dos leitores. Contamos com a participação de todos os nossos seguidores no compartilhamento da nossa página e de nossas publicações. Queremos ampliar a já grande audiência
do melhor informativo para síndicos do país. Como dissemos no início deste ano comemorativo: evolução, seriedade e pioneirismo. Essas são as palavras que podem resumir a história do Síndico News. Há quase 25 anos, nascia o informativo técnico para o síndico, numa época em que não existia nada do gênero. Sua função era ajudar no árduo trabalho dos gerentes condominiais. Ao longo do tempo, tornou-se um veículo de comunicação moderno. Um quarto de século se passou mas a evolução é constante. Trabalhamos para estarmos atualizados a cada dia, suprindo as necessidades informativas através do jornal ou do portal Síndico News. Não há nada mais gratificante do que o feedback por emails e telefonemas, elogiando
nosso trabalho e agradecendo a publicação de matérias, as quais atenderam as necessidades e ajudaram em determinados trabalhos. Queremos estar sempre um passo a frente da concorrência. Se você ainda não curtiu nossa página, não perca tempo. Acesse www.facebook.com/sindiconews e receba em sua timeline opiniões, reportagens especiais, colunas de nossos especialistas e informações exclusivas. Compartilhe nossas publicações entre os condôminos, amigos e demais contatos. Quanto mais informações forem difundidas, menos problemas os síndicos e síndicas terão em seus condomínios. Utilize este canal para ampliar sua rede de contatos, seus conhecimentos e ajude a construir uma sociedade condominial consciente e ativa.
Pensamento do mês: “Tem uma energia especial, que envolve, protege e consola. Capaz de conduzir e incentivar. Mãe, um presente e um dom.”
ADMINISTRATIVO
Dando sequência ao tema publicado na edição anterior, reiteramos a orientação de que síndico, conselheiros e os próprios moradores de condomínios leiam a Convenção e o Regimento Interno. Há regras que devem ser cumpridas para garantir a convivência social, o sossego, a saúde, a segurança e a igualdade nos usos e bons costumes das partes internas dos condomínios. Os novos eleitos são pessoas que
Atitudes dos eleitos no condomínio II receberam da comunidade condominial o maior grau de confiança, para administrar um patrimônio de grande valor comercial, e não podem falhar no desempenho de seus encargos. Os membros da nova gestão administrativa devem, primeiramente, analisar a previsão orçamentária e dar sequência às metas já planejadas anteriormente. Poderá haver situações com prioridades ou urgências a serem solucionadas em curto espaço de tempo, embora não tivessem alcançadas nas previsões orçamentárias já aprovadas. É recomendável, portanto, que os novos eleitos façam uma listagem do que é urgente, ou não, na manutenção ou conservação da edificação. Situações extras devem ser
resolvidas através de assembleia geral extraordinária, ocasião em que será legítima a modificação da previsão orçamentária aprovada anteriormente. Não se deve esquecer de executar a previsão orçamentária, pois é no seu descumprimento que começam a existir os desiquilíbrios nas contas do condomínio, as brigas internas e as reclamações infindáveis. Por outro lado, os novos eleitos devem fazer uma reunião com os jovens, com as crianças e com as pessoas que prestam serviços domésticos, para orientá-los sobre a melhor maneira de conviver pacificamente com todas as pessoas. Por exemplo, os jovens, que gostam de conversar alto no andar térreo, durante a noite, atrapalham os moradores do primeiro e segundo andares. Prin-
cipalmente os idosos. As crianças, que brincam com muitos gritos, também atrapalham a vizinhança dos apartamentos mais próximos do andar térreo. Os cuidados com o bem-estar também se estendem às festas nos salões, onde não pode haver som alto ou algazarras gerais, pois incomodam aos que residem mais próximos ao local. Os recém-eleitos devem, ainda, modernizar a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno, que são as leis internas a serem obedecidas, obrigatoriamente. O condomínio que não tem regras atualizadas deixará que o síndico e conselheiros fiquem vulneráveis às infrações e sem forças para corrigir os antissociais. Róberson Chrispim Valle robersonvalle@globo.com www.sindiconews.com.br
TERCEIRIZAÇÃO
O que custa mais: empregados próprios ou terceirizados?
Há poucas semanas um síndico nos comunicou que iria rescindir o contrato de terceirização, alegando que fizeram estudos com a administradora e concluíram que o custo com empregados próprios seria muito mais econômico. Disse-lhe, de pronto, que não era possível. Talvez a administradora não estivesse considerando nesse custo mensal os encargos da folha, o 13º salário, as férias anuais, etc. Propusemo-nos, então, a preparar uma planilha comparativa dos custos, com os mesmos empregados ora existentes. Ou seja, 1 zelador, 4 porteiros e 2 auxiliares de limpeza, porém, como se fossem empregados registrados pelo regime do Sindifícios, que é o sindicato dos empregados próprios, e chegou-se à conclusão de que a economia mensal do condomínio seria de aproximadamente, R$ 600,00, e
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somente nos dois primeiros anos. Como os empregados próprios têm o benefício, de 3 (três) reajustes extras, chamado “biênio”, de 5% a cada 2 anos. Ao final do sexto ano os salários de todos estarão quase 20% mais elevados do que os dos terceirizados. Outro fator relevante que poucos se dão conta, é o de que os porteiros do Sindifícios trabalham na escala 5 x 1, ao invés da escala 12 x 36 horas utilizada pelos terceirizados, por recomendação do Ministério Público do Trabalho. Já demonstramos matematicamente, em artigo anterior, que o custo de um posto 24 horas de portaria na escala 5 x 1 custa, no mínimo, R$ 3.200,00 mensais a mais do que na escala 12 x 36. Posso enviar cópia desse artigo por e-mail para quem quiser conferir. Por tudo isso, a economia de R$ 600,00 obtida nos primeiros 24 meses já
é consumida no ano seguinte ao do primeiro biênio e, ao final do 3º reajuste de biênio acumulado, o custo dos empregados próprios passa a ser mais de R$ 3.000,00 mensais maior do que o dos atuais terceirizados, que já estão fixos no condomínio há quase 4 anos. Essa planilha foi submetida ao chefe do RH da administradora que não pôs nenhum reparo. Esse estudo comprova que, mesmo comparando com o custo de empregados recém-contratados, os terceirizados ainda são mais econômicos para o condomínio. Imaginem, então, comparar custos dos terceirizados com o dos empregados próprios mais antigos, com mais de 10 anos de registro, por exemplo? Nessa situação, a economia passa a ser tão substancial que permite ao condomínio tomar emprestado da empresa terceirizadora o montante
necessário para pagar as indenizações, e pagar as parcelas desse empréstimo com a própria economia proporcionada pela terceirização. Ou seja, livra-se do passivo trabalhista sem qualquer chamada extra de caixa. Mas o aspecto financeiro é apenas a menor das vantagens da terceirização. A maior vantagem mesmo é o aspecto gerencial dessa mudança. O condomínio passa a não ter mais empregados registrados no seu CNPJ. Não tem mais indenizações a pagar, e nem a ameaça de ações trabalhistas. O síndico pode exercer sua autoridade, exigindo competência e disciplina, sem se preocupar com indenizações. Terceirizados que não correspondem são trocados, e os que precisam se ausentar, por qualquer razão, são substituídos por outros previamente familiarizados com o
condomínio. Vale a pena uma consulta para saber qual a economia que se pode obter com a terceirização. Este é o momento certo para decidir sobre o assunto, porque a partir de agosto os empregados demitidos receberão indenizações reajustadas pelo índice do dissídio previsto para outubro. Simplesmente pelo fato de que o período do aviso prévio adentrou em setembro, véspera do reajuste anual. Além da economia, existem outras 21 vantagens para se terceirizar o quanto antes, abrangendo não somente a qualidade dos serviços, mas também a segurança, supervisão, monitoramento 24 horas, etc. Consulte-nos e obtenha respostas em menos de 24 horas. Etore A. Fuzetti etore@replace.com.br
Maio / 2016 03
MESES
INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO
IMPOSTO DE RENDA EM 2016 TR
POUPANÇA
Junho
R$788,00
0,67%
0,1813%
0,6159%
Julho
R$788,00
0,69%
0,2305%
0,6822%
Agosto
R$788,00
0,28%
0,1867%
0,7317%
Setembro
R$788,00
0,95%
0,1920%
0,6876%
Outubro
R$788,00
1,89%
0,1790%
0,6930%
Novembro
R$788,00
1,52%
0,1297%
0,6799%
Dezembro
R$788,00
0,49%
0,2250%
0,6303%
Janeiro/16
R$880,00
1,14%
0,1320%
0,7261%
Fevereiro
R$880,00
1,29%
0,0957%
0,6327%
Março
R$880,00
0,51%
0,2168%
0,5962%
Abril
R$880,00
0,33%
0,1304%
0,7179%
Maio
R$880,00
--------
-----------
0,6311%
* Índice de inflação IGP-M da FGV
** Salário Mínimo Empregados Domésticos em SP - R$ 905,00
OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente. Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior. Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa. • Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%. Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda. Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.
04 Maio / 2016
Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.903,98 ........................................... isento -----De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65 ................... 7,5% ......... R$142,80 De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 ................. 15,0% ......... R$354,80 De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 ................. 22,5% ......... R$636,13 Acima de R$ 4.664,68 ............................... 27,5% .......... R$869,36 Abatimento por dependente:........................................... R$189,59 Salário Família Até R$ 725,02 = R$ 37,18 por cota De R$ 725,03 até R$ 1.089,72 = R$ 26,20 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos ou inválido de qualquer idade
INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.399,12 ............................................................................ 8 % De R$ 1.399,13 até R$ 2.331,88.................................................. 9 % De R$ 2.331,89 até R$ 4.663,75................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)
PISO SALARIAL Zeladores ..................................................................... R$ 1.231,74 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas e Folguistas.....................................................................................R$ 1.179,90 Cabineiros ou Ascensoristas .....................................R$ 1.179,90 Faxineiros e demais empregados ............................. R$ 1.128,07 Acúmulo de cargo ................................................................... 20% Adicional noturno ................................................................... 20% Horas extras ............................................................................ 50% Folgas trabalhadas e feriados ............................................. 100% Cesta Básica ................................................................... R$ 206,70 Ticket Refeição ...................................................................R$ 7,61 Reajuste de 8,75% para salários acima do piso. Vigência a partir de 1o de outubro/15 até 31/09/16.
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SEGURANÇA
Como agir contra falsos policiais Idéias que trazem resultados!
As principais causas dos incêndios em São Paulo Neste mês de Abril tivemos, lamentavelmente, mais um assalto ocorrido em condomínio, no qual uma quadrilha se fez passar por policiais federais, invadindo o prédio. O fato foi veiculado pela imprensa da seguinte forma: “Grupo finge ser da PF e faz arrastão em prédio de preso na Lava Jato. Assaltantes vestidos como agentes da PF invadiram um prédio onde mora o empresário Ronan Maria Pinto em Santo André, no ABC, nesta quinta-feira (14). Dono do jornal “Diário do Grande ABC”, ele foi preso na 27ª fase da Operação Lava Jato. Não havia informação de presos pelo assalto desta quinta.” Fonte: http://g1.globo.com/, de 17/04/2016.
Mais uma vez, percebemos que as quadrilhas estão utilizando os mais diversos pretextos para entrarem, ardilosamente, nos condomínios. Elas se aproveitam de algumas falhas básicas no sistema de segurança para invadirem e cometerem seus atos delituosos, quer sejam nos apartamentos, quer sejam nas áreas comuns. Neste caso, especificamente, vimos que os criminosos fingiram ser policiais federais. Pelo menos, 10 homens com roupa de agentes da PF disseram a funciowww.sindiconews.com.br
nários que fariam uma diligência no apartamento do empresário. Os assaltantes ameaçaram o porteiro de prisão, por obstrução da justiça, caso não abrisse o portão. Por isso, ele deixou a quadrilha entrar em dois carros de polícia falsos: um Freemont preto e um Citroën branco. Ao entrar no prédio, o grupo rendeu o porteiro e outros funcionários. Depois, rendeu um casal e entrou no apartamento deles, mas não levou nada. Após isso, aproveitou que um morador desceu para reclamar por não ter recebido seu jornal e o rendeu. Para tanto, é importante relembrar que as pessoas estranhas só entram no condomínio devidamente autorizadas pelos moradores. Isto diz respeito também aos policiais e devem ser observadas as formalidades legais para prisão ou outra diligência, exceto em ocorrências de crimes que estejam em situações flagrante delito, desastres iminentes e mandado judicial. Portanto, o porteiro deverá sempre procurar certificar-se quem realmente é a pessoa querendo entrar no prédio. Para tanto, deverá identificá-los, do lado externo do edifício, verificando suas identidades funcionais. Também é necessário descobrir se possuem mandado
judicial ou se atendem realmente algum chamado de emergência, confirmando a solicitação com o condômino. Tudo antes de liberar a entrada. Em caso de dúvida, o porteiro tem que chamar o zelador, o síndico ou uma pessoa do Conselho de Condôminos, a fim de dirimir possíveis desacertos, não comprometer a segurança do condomínio ou mesmo, incorrer em crime de desobediência por obstruir o trabalho policial. Caso a dúvida persista, funcionários e moradores deverão acionar a Polícia Militar, pelo telefone 190, para que uma viatura vá até o condomínio checar o que está sendo informado pelos supostos agentes públicos. Diante disto, fica claro sobre a importância de qualificar e orientar os funcionários e moradores, visto que somente com conhecimento é que se minimizariam ações deste tipo, nas quais ladrões se aproveitam da ingenuidade, da simplicidade e do despreparo dos colaboradores condominiais para agirem e obterem sucesso contra os prédios. José Elias de Godoy - Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br
Temos muitas ocorrências de incêndios na região metropolitana de São Paulo. Nos perguntam o que estaria causando esses incêndios e como podemos evitá-los. Análises profundas apontam os vazamentos de gás e as instalações elétricas - itens presentes em quase todas as edificações - como as principais causas de incêndios, que ocorrem pela falta de prevenção e manutenção. Habitualmente encontramos, em São Paulo, edificações antigas, com as estruturas muito bem conservadas. Entretanto, com as instalações de gás e elétricas precárias. Em alguns casos mais preocupantes, já em ponto de iniciarem um incêndio. As principais formas de evitar acidentes, acabando com os incêndios e poupando vidas, é a manutenção e a obtenção anual dos laudos de gás e elétrica. Inicialmente, a substituição dos com-
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ponentes antigos por componentes novos parece inviável, devido ao custo e a mão de obra envolvida. Entretanto, a vida não tem preço! Além disso, uma empresa especializada, como a Itelligence Group, realizará um laudo prevendo apenas os itens necessários imediatos e apresentará um plano viável à edificação para a regularização das instalações. A obtenção do AVCB é a melhor forma de proteger a edificação e as pessoas que nela vivem. O certificado emitido significa que a edificação estará com as instalações e os equipamentos contra incêndio regularizados, evitando maiores desastres. A Itelligence Group tem experiência e conhecimento para viabilizar e agilizar a regularização das instalações e a obtenção do seu AVCB. Entre em contato conosco.
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• Projetos e renovações de AVCB no Corpo de Bombeiros • Projetos e renovações na Prefeitura • Obras de adequações - Prefeitura e Corpo de Bombeiros • Atestados para Corpo de Bombeiros e Prefeitura • Para-raios e Elétrica: vistoria e instalações • PPRA - PCMSO - CIPA • Primeiros socorros • Brigada de incêndio
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Sustentabilidade em Condomínios
O termo “sustentável” provém do latim sustentare (sustentar, defender, favorecer, apoiar, conservar, cuidar). Sustentabilidade é uma característica ou condição de um processo ou de um sistema que permite a sua permanência, em certo nível, por um determinado prazo. Quando falamos em sustentabilidade, o que nos vem à cabeça é o meio ambiente, natureza, flora, fauna, vida selvagem e biológica. Com base nessas informações, vamos trabalhar sustentabilidade em condomínio, trazendo algumas informações e dicas que ajudarão
06 Maio / 2016
você e a sociedade. Com as mudanças climáticas, a escassez da água, com as contas de energia em alta, a população se viu obrigada a mudar algumas atitudes. E por que não mudar dentro do condomínio onde moramos? O objetivo é alcançar escalas maiores sobre sustentabilidade. Porém, se começarmos por nós mesmos, com atitudes diárias, mesmo que pequenas, isso fará diferença. É provável que você já esteja realizando algumas dessas dicas em seu condomínio, por causa das dificuldades que encontramos
meses atrás. Porém, é sempre bom ressaltar e continuar as ações. Antes de colocar em prática qualquer projeto de sustentabilidade, reúna os condôminos e os funcionários, informando-os sobre sustentabilidade. Comunique quais ações serão realizadas. Qual será a melhor maneira de reduzir o consumo da água, da energia. Feito isso, mãos à obra: • Reduza o consumo de água, captando a água da chuva para reuso; • Realize a coleta, através de uma cooperativa, do óleo descartado pelos moradores, evitando que essa substância contamine a água ou prejudique as tubulações; • Incentive o condômino a reciclar; • Realize a coleta seletiva. Hoje, nas grandes metrópoles, é difícil encontrar áreas verdes e isso impacta na sociedade. Prédios e mais prédios e o verde vai se esvaindo. Notaram a necessidade que as grandes cidades tinham de áreas verdes, porém não havia espaço. Mas encontraram algumas soluções: os telhados verdes e os jardins verticais. Os telhados verdes são grandes contribuintes para o meio ambiente, pois ajudam a combater as ilhas de calor e diminuem a poluição. A vegetação absorve substâncias e libera oxigênio na atmosfera. Ajuda a manter a temperatura adequada, tanto no inverno quanto no verão, dentro do edifício, reduzindo o consumo de energia. Isso acontece
pois a diminuição da temperatura dispensa o uso de ar-condicionado. Caso opte por realizar a implantação do telhado verde, apenas atente-se à manutenção para que não haja problemas futuros, como infiltrações e vazamentos. Portanto, contrate empresas especializadas. O custo inicial pode ser alto, mas vale a pena investir. Os jardins verticais são conhecidos por sua beleza, mas não é somente isso. Eles também são grandes contribuintes para o meio ambiente. Os jardins verticais contribuem na filtragem da poluição do ar. Não prejudica e nem apresenta riscos de infiltração para as superfícies onde
está instalado. É necessária pouca manutenção. O interessante é que podem ser aplicados a qualquer superfície: muros, paredes, adaptando-se tanto em espaços internos como externos. Você mesmo pode fazer o seu jardim vertical ou contratar uma empresa especializada. Para ser sustentável, não precisa muito! Pequenas ações mudam o mundo. A Assosindicos apoia todas as iniciativas que visem a sustentabilidade. Renato Daniel Tichauer Presidente da Assosindicos Mariane Mesquita Departamento de Marketing
AGENDA DE EVENTOS WORKSHOP ASSOSINDICOS Coaching Profissional com Valéria Tomaz Duas turmas: 21/05/2016 e 04/06/2016 Sucesso no 1º Trocando Ideias entre Síndicos de 2016, o tema Coaching para Síndicos terá Workshop.
Vai ficar fora dessa? TURMA AGOSTO/2016
As inscrições para a turma de agosto do Curso Livre de Formação de Síndicos estão abertas.
Garanta sua vaga! Para mais informações sobre os eventos, ligue 11 2503-5620 ou envie um e-mail para atendimento@assosindicos.org.br www.assosindicos.org.br
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Outono é temporada de prevenir-se contra infestação de cupins
O aparecimento de cupins nesta época do ano é mais comum do que se imagina. Primavera e outono são as estações preferidas para o acasalamento de cupins. Especialista explica o que fazer para deter o avanço das infestações. Prevenir-se contra o ataque de cupins requer atenção durante todo o ano, mas a chegada do outono sinaliza que os cuidados precisam ser redobrados. É principalmente nesta época, e também na primavera, que os cupins reprodutores deixam as colônias para formarem novos cupinzeiros. “O aumento desenfreado das áreas urbanas fez com que algumas espécies de cupim, como o de solo e/ou subterrâneos (Coptotermes Gestroi) e o de madeira (Cryptotermes Brevis), se adaptassem e passassem a viver nas cidades. Como a sua multiplicação é muito rápida e sua fonte de alimentação é a celulose, esses insetos acabam causando enormes prejuízos à população”, avalia Francisco Antonio Theodoro Neto, especialista da Osaka Controle de Pragas e Desentupimento. Existem mais de duas mil espécies de cupins em todo o mundo. No Brasil, estão catalogadas cerca de 290 espécies. Os mais comuns nas regiões habitadas são os cupins de solo ou subterrâneos e os de madeira seca. O primeiro tipo se instala no solo ou nos vãos estruturais dos imóveis e o segundo forma sua colônia no interior de móveis ou na madeira de sustentação das construções. Os maiores danos, já conhecidos dos paulistanos, são as quedas de árvores nas vias, a perda de móveis e a infestação de edificações, cau-
sando também danos estéticos. “O primeiro sinal de alarme é aquele pozinho formado de grãos duros, amarronzados, que aparecem pelo chão”, revela Theodoro. “Mas, se forem cupins subterrâneos, muitas vezes, uma grande infestação pode estar em curso, pois essa espécie forma ninhos em qualquer ponto da estrutura de um imóvel, incluindo paredes, alicerces e canalizações. Eles podem se locomover por microtúneis em toda a construção. É muito comum o desabamento de telhados causados por cupins”, completa o supervisor técnico da Osaka. Apesar de não comer concreto, tijolos ou blocos, os cupins escavam túneis nesses materiais para chegar à madeira. Lá, somente o interior é danificado pelo inseto, que deixa uma casca na superfície de tacos, portas, rodapés, fundos de armário. Os ninhos são construídos em locais escuros e úmidos, podendo estar a uma distância de até 200 metros longe do ataques. É possível que ocorram até em andares mais altos dos edifícios e que infestem toda a estrutura do condomínio. ”Por isso, recomendamos que, além de tratar o apartamento infestado, o síndico faça uma inspeção periódica em todas as áreas do prédio, para evitar surpresas desagradáveis aos condôminos”, aconselha Francisco Theodoro. Como a infestação por cupins ocorre de dentro para fora nas madeiras
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Controle de Pragas e Desentupimento
e espaços vazios, para avaliar a extensão da área danificada e melhor forma de combate, a solução é procurar os serviços de profissionais e empresas habilitadas para a descupinização e a prevenção de novas infestações. O preço varia de acordo com tamanho da área a ser tratada, grau de infestação e do nível de dificuldade de acesso aos locais para tratamento. O trabalho preventivo pode começar até mesmo antes da cons-
trução: empresas especializadas podem fazer o tratamento do solo com pesticidas e barreiras químicas. Mas, o cuidado pode ser também durante reformas, mudanças, aquisição do imóvel, e no aparecimento de sinais da presença dos cupins. Vale a pena lembrar que, além do dano material, os resíduos liberados pela mastigação dos cupins podem causar reações alérgicas e problemas respiratórios como asma e bronquite.
Fundada há 35 anos, com o objetivo de atuar com controle de pragas e desentupimento, a Osaka segue rígidos padrões de qualidade e normas de segurança. Dispõe de uma equipe altamente especializada, com técnicos treinados e capacitados, frota própria para o atendimento e equipamentos de última geração. Sua sede própria, construída em um terreno de 600 metros quadrados, fica no bairro de Interlagos, zona Sul da cidade de São Paulo. Referência no segmento de controle de pragas e desentupimento, a Osaka é especialista em descupinização, desratização, desinsetização e desentupimentos em geral. Tem mais de 200 mil clientes atendidos em todas as regiões da Capital, Grande São Paulo, Litoral e Interior do Estado. A empresa detém forte vocação para a prestação de serviços à comunidade na eliminação de pragas e esclarecimento dos riscos envolvidos no processo de desinsetização. Suas principais solicitações são: eliminação de cupins, ratos, baratas, formigas, pernilongos, desentupimentos de ralos e esgotos, caça vazamentos e esgotamento de fossas.
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10 Janeiro / 2016
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Calma! Não é bem esse o espírito da coluna de hoje. Jamais comparar o processo de impedimento de um síndico com o de um presidente da república. Isso porque o “impeachment” não se aplica ao primeiro caso. A palavra certa seria mesmo “destituição”. O termo acima usado é só para chamar a atenção de que qualquer mandatário está sujeito à perda do seu mandato, caso pratique irregularidades. E isso jamais pode ser chamado de golpe. Apesar de ser um certo exagero classificar como “impeachment” o afastamento de um síndico de condomínio do seu mandato, na prática, sua destituição ocorre com mais frequência do que se imagina. Rotineiramente sou procurado em meu escritório por condôminos insatisfeitos com a atuação (ação e/ ou omissão) dos síndicos, os quais, ou por falta de conhecimento ou por mau assessoramento, praticam atos prejudiciais à comunidade para a qual foi eleito seu defensor. Como de costume, vamos começar citando os dispositivos legais que preveem sua eleição, bem como sua competência (Cód. Civil): “Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior
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Impeachment do Síndico
a dois anos, o qual poderá renovar-se. Art. 1.348. Compete ao síndico: I - convocar a assembleia dos condôminos; II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio; IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia; V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores; VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano; VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas; VIII - prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas; IX - realizar o seguro da edificação. § 1o Poderá a assembleia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação. § 2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante
aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.” Nada impede que a Convenção de cada condomínio ainda imponha a ele outras atribuições que, não confrontando com as acima citadas, têm os mesmos peso e efeito. E o que se enquadra como motivo para a destituição do síndico? Uma vez sendo ele o responsável por cumprir e fazer cumprir as regras, prestar contas, defender, ativa e passivamente o condomínio, e partindo para praticar suas “pedaladas” (eita!!!!!), como por exemplo: anistiar multas pelo pagamento em atraso de taxas condominiais, deixar de aplicar multas previstas no RI ao condômino faltoso com o cumprimento da boa conduta, não representar o condomínio onde for necessário e deixar de prestar contas à assembleia, qualquer condômino pode tomar a iniciativa de convocar uma assembleia, (desde que com a assinatura de ¼, no mínimo) para destituí-lo ou não. Mais uma vez a lei: Art. 1.349. A assembleia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar
zamento de ação, já que o ônus da E qual o quórum necessário prova cabe a quem acusa. Nesse caso, o condomínio, representado para sua destituição? Aqui reside uma dúvida entre os agora pelo novo síndico. profissionais do Direito. Quando a Lei fala em “maioria absoluta E uma vez ele sendo destituído, pode voltar ao cargo? de seus membros”, alguns entenNada impede, desde que, também dem que estes membros seriam em assembleia, a maioria dos pretodos os condôminos. Ou seja, os sentes resolva, posteriormente, representantes de todos os apartrazer o ex-síndico (considerando tamentos. Outros entendem que que ele tenha sido destituído) de estes membros são os que esti- volta ao cargo, porém, em novo verem presentes à assembleia e é mandato. também a tese que comungo. Para mim, a assembleia convocada para Lição que fica tal fim, uma vez constando de pau- Primeiro que, uma vez comprovata a destituição do síndico, e tam- da a falha do síndico, deve sim a bém uma vez comprovada a práti- assembleia substitui-lo, buscando, ca das suas “pedaladas” (o termo inclusive, a reparação pelo dano está sendo usado sem qualquer causado. Segundo que, uma vez “mera semelhança” com qualquer isso tenha ocorrido, os próximos caso, recente ou não da política, síndicos usem isso como exemplo de quaisquer das nações), metade e cumpram, rigorosamente, o que mais um dos presentes àquela reu- determina a Lei, a Convenção, o nião têm legitimidade para decidir Regimento Interno e as decisões da assembleia. Talvez seja por isso sobre sua destituição ou não. que a cada dia menos moradores se dispõem a assumir o cargo. E caso tenha havido Ah, ia esquecendo, uma vez previsprejuízo, quem arca? to em Lei, não é golpe! Comprovado o dano material, o Inaldo Dantas - Advogado síndico destituído está passível de Administrador de Condomínio reparar o prejuízo causado, dePresidente do Secovi - PB vendo essa responsabilidade ficar e-mail: inaldo.dantas@globo.com comprovada para efeito de ajuiconvenientemente o condomínio.
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Chega de infiltração! Chegamos ao período de estiagem. As estações secas são as ideais para realizar serviços como impermeabilização. Assim como durante as pinturas, as chuvas costumam atrasar bastante este tipo de manutenção. Além da empresa prestadora de serviço, o síndico precisa ter atenção com os produtos impermeabilizantes que existem no mercado. É necessário pesquisa para conhecer o melhor para cada área do condomínio. Procurar as melhores marcas garante a durabilidade da impermeabilização. Um produto de qualidade duvidosa acabará trazendo prejuízo em pouco tempo. As áreas mais sujeitas a infiltrações são a garagem abaixo da laje térrea, o poço de elevador e as floreiras. No caso do problema tomar grandes proporções, causando prejuízo direto ao morador, além dos custos com a impermeabiliza-
ção na laje, o condomínio terá que arcar também com as despesas do condômino. Caso isso ocorra, será necessária uma revisão periódica para detectar bolores e bolhas nas paredes, denotando a presença de água, que surge em função de vazamentos na parte hidráulica. Serviços e instalações realizadas na laje do edifício podem favorecer o aparecimento do incômodo, como furos para a instalação de cabos telefônicos, antenas de televisão, parabólicas, etc. O síndico deve acompanhar tais ações, inspecionando os trabalhos em todas as suas etapas.
Impermeabilizar
Impermeabilizar é o ato de isolar e proteger os materiais de uma edificação da passagem indesejável de líquidos e vapores, mantendo assim as condições de habitação. É uma
Causas da infiltração
• Não ter havido previsão para a manutenção da impermeabilização; • O sistema de impermeabilização implementado não atendeu às necessidades; • Os trabalhos de impermeabilização foram executados sem segurança, sem canteiro de obras adequado; • Por questões de custo, a montagem das ferragens e a concretagem foram executadas antes que a cura da argamassa de proteção tivesse a resistência necessária.
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técnica que consiste na aplicação de produtos específicos com o objetivo de proteger as diversas áreas de um imóvel contra a ação de águas que podem vir da chuva, de lavagem, de banhos ou de outras origens. Como tudo em construção civil, a impermeabilização também deve ser planejada para reduzir o custo e aumentar a eficiência. Hoje em dia, existem infinitos produtos impermeabilizantes, entre eles: acrílicos para mantas vulcanizadas a frio e prontos para aplicação; polimérico incorporador; acrílicos reforçados com poliuretano asfáltico; entre outros. Em qualquer atividade que envolve direcionamento de recursos financeiros se faz necessária uma análise. É a chamada “relação custo/benefício”. Se estudarmos o custo de uma boa impermeabilização, veremos que varia entre 0.5% a 2% do custo total da obra.
• As falhas de concretagem deverão ser escareadas e tratadas com argamassa de cimento e areia, utilizando água de amassamento composta de uma parte de emulsão adesiva e duas partes de água; • Quando houver ocorrência de jorros de água, no caso de reservatórios enterrados com influência Obras do lençol freático, executar tampo• A superfície deverá ser previamen- namento (cessar a penetração do te lavada e isenta de pó, areia, resí- fluxo da água através das paredes duos de óleo, graxa, desmoldante, do subsolo, promovendo sua estanpedras, folhas finas, etc; queidade) com utilização de cimento de pega ultrarrápida; • As tubulações deverão estar lim• No início, a região fica manchada com pas e calafetadas (vedadas); uma cor amarelada por causa da umidade; • Em áreas onde as armaduras esti• Podem aparecer trincas; verem comprometidas, deverão ser • Surgem as primeiras gotas; executadas recuperações das estru• Aparecem estalactites por causa dos sais do concreto dissolvidos turas, posteriormente à avaliação pela água; de técnicos especializados; • Surge um amarelo avermelhado devido à ferrugem dos ferros; • Utilizar produtos impermeabili• As paredes ficam emboloradas; zantes que resistam a altas pres• Os ferros da armação ficam expostos. sões hidrostáticas, tanto negativas Na hora de contratar uma empresa de manutenção condominial deve-se levar em conta alguns aspectos: informações comerciais, empresas que seguem as normas técnicas atuais, mão de obra especializada, empresas com responsabilidade social e facilidade no pagamento.
Sintomas de infiltração
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quanto positivas, assim como pro- A durabilidade de todo material dutos não tóxicos e que não alteram depende basicamente da forma de a potabilidade da água. utilização da estrutura. Por exemplo: estruturas impermeabilizadas mal O telhado conservadas têm várias interferênO telhado tem como finalidade pro- cias construtivas, têm durabilidade teger a construção das intempéries e menor do que uma estrutura em proporcionar conforto térmico. Eles que o sistema impermeabilizante foi podem ser de telhas cerâmicas, de devidamente aplicado. Atualmente, concreto, fibrocimento, etc. os fabricante oferecem garantia. PoA conservação do telhado é man- rém, a durabilidade é maior que este tida através de vistorias constan- tempo, podendo em alguns casos tes para limpeza e substituição de dobrar ou triplicar. eventuais telhas quebradas. Toda laje que possuir contato com água A empresa deve ser impermeabilizada para • Verificar a garantia do serviço; evitar que ela infiltre pelo concreto, • Procurar referências de obras exeacarretando corrosão da armadura, cutadas; vazamentos e consequentes danos • Pedir a indicação do melhor sisteà estrutura. Um telhado bem pro- ma impermeabilizante para a área jetado e executado não dispensa em questão; o uso de impermeabilização, que • Exigir seriedade e conhecimento pode ter a função de ampliar o con- do profissional responsável; forto térmico do ambiente, além de • Ter certeza da idoneidade da emimpermeabilizar. presa;
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• Saber quais são os produtos utilizados; • Ver a condição de conservação das ferramentas utilizadas; • Conhecer a capacitação dos funcionários da empresa; • Buscar um preço justo; • Confirmar se existe a supervisão de um engenheiro habilitado e com bom conhecimento técnico na área; • Exigir a apresentação do certificado de registro da empresa no CREA (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia); • Verificar a experiência da empresa e do responsável técnico através do currículo de obras executadas, com dados sobre a obra, locais tratados, tamanho do serviço, sistemas impermeabilizantes utilizados e contatos do contratante para averiguações; • Visitar algumas obras realizadas pela empresa, de preferência com características e portes iguais ou superiores ao seu caso. Se não for
possível a visita, ao menos consulte o contratante por telefone; • Pedir a apresentação de ART (Anotação de Responsabilidade Técnica), emitido pelo CREA, de algumas obras executadas; • Buscar empresas filiadas ao IBI (Instituto Brasileiro de Impermeabilização);
• Conferir se no orçamento estão considerados todos os serviços a serem realizados e se os materiais impermeabilizantes especificados são normalizados pela ABNT; • Verificar se a empresa é aplicadora credenciada do fabricante do material impermeabilizante especificado.
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