Jornal março 2016

edição

296

M A R Ç O

2016

I n d i s p e n s á v e l

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O que faz uma administradora de condomínios?

Foto: S/N - Inaldo Dantas

Pags. 12 e 13

I n d i s p e n s á v e l

SANTA LUIZA EDITORA LTDA Empresa autorizada para uso da marca Síndico News PABX: (11) 5573-0333 www.sindiconews.com.br sindiconews@sindiconews.com.br facebook.com/sindiconews twitter: @sindiconews Tiragem - 20.000 exemplares Distribuição - Gratuita para síndico de condomínios Dirigido a - condomínios residenciais e comerciais, administradoras, hotéis, shoppings, construtoras.

Público leitor - síndicos, zeladores, conselheiros, administradores, construtores, prestadores de serviços em geral.

Periodicidade - mensal Área de distribuição - Capital de S Paulo, Santo André, Maúa, S. Caetano do Sul, S. Bernardo do Campo, Diadema.

Jornalista Responsável: Caio Girardi - MTB 39543 Diagramação, Composição: Santa Luiza Editora Ltda O Jornal Síndico News é impresso na Plural Editora e Gráfica Ltda

EDITORIAL

O povo novamente saiu às ruas contra a corrupção e os desmandos governamentais que estão levando o Brasil ao buraco. Milhões lotaram as principais vias de cidades dos quatro cantos da nossa gigantesca nação. Independentemente de posição política, não há como negar a insatisfação de uma enorme parcela da sociedade.

Foi uma movimentação tão grande que está sendo comparada aos protestos de 1983 e 1984, que exigiam as eleições presidenciais diretas e o fim da violenta ditadura militar. 13 de março de 2016 já entrou para história.

O que se viu foi a força do povo protestar com os plenos direitos garantidos pela democracia. Ninguém mais aguenta tanto escândalo de desvios

de verbas públicas, tantas mentiras de políticos, tanto descaso com a economia e tanta impunidade.

A voz daquele domingo não pertence apenas a uma classe social. O Brasil está sofrendo uma das maiores crises político-econômicas de sua história e isso afeta, principalmente, a população mais carente.

Todas as conquistas sociais podem ir para o ralo caso esse declínio não seja contido o mais rápido possível.

Quando milhões (isso mesmo, milhões) de pessoas se dispõem a sair de suas casas para exigir mudanças políticas e cobrar punição aos corruptos, a esperança de reconstruir o Brasil renasce.

Temos totais condições para alavancar o país a um status de grande potência mundial, mas, como todos

nós sabemos, só será possível quando toda bandalheira for eliminada do cenário político.

A corrupção está enraizada na máquina executiva, legislativa e judiciária. Está também presente em diversos setores da sociedade e, também, no cotidiano do povo.

Atos desonestos precisam urgentemente serem encarados como aberrações. Um mínimo desvio de conduta pode colocar em risco as mudanças pelas quais tanto estamos lutando.

Vamos apoiar as investigações, sem partidarismos ou revanchismos. A Polícia Federal e o Ministério Público deram o pontapé inicial dessa sonhada mudança. Essas instituições merecem aplausos. Nunca na história deste país foi constatada

tamanha mobilização com o objetivo de moralizar as instituições públicas.

Honestidade e progresso serão os lemas que carregaremos no peito quando todos os envolvidos em práticas ilícitas, no comando do país, dos estados e dos municípios, forem exemplarmente punidos.

Não deixe a bola cair. Não desanime. Continue lutando por seus direitos, seja um exemplo para a sociedade e não se esqueça de votar corretamente. 2016 é ano de eleições municipais. O voto continua sendo a grande arma contra os políticos desonestos. Exerça seu direito conscientemente. Só assim a estrondosa voz de 13/03/2016 continuará ecoando por muitos anos.

Pensamento do mês: “De todas as coisas que estão em vias de extinção, a que mais me preocupa é o caráter” Jufras Menhal

Outras Praças de Publicações Associadas: J. Pessoa - PB.............. (83) 3219.0000 Diretor:............................. Inaldo Dantas Recife - PE.................... (81) 3221.9083 Diretor:............................. Inaldo Dantas Natal - RN...................... (84) 3223.5593 Diretor:............................. Inaldo Dantas S. J. do Rio Preto - SP..... (17) 9708.2506 Diretor:..........................Hércules Garcia Fortaleza - CE............... (85) 3254.7415 Diretor:............................. Inaldo Dantas Brasília - DF.................. (61) 3226.8810 J.Síndico..............(Fundação: Abril/84) Diretor:..............................Vicente Vecci Proibida a reprodução total ou parcial sem prévia autorização por escrito da Santa Luiza Editora.

A Santa Luiza Editora não se responsabiliza por conceitos ou idéias emitidos em artigos ou matérias pagas ou assinadas e não expressa, necessariamente a opinião da Editora.

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DISTRIBUIÇÃO

02 Março / 2016

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TERCEIRIZAÇÃO

O custo e os riscos de se ter empregados próprios

Muitos síndicos e administradoras acreditam que o custo de uma equipe de empregados próprios é inferior ao custo que as terceirizadoras cobram por equipe similar. Os mais afoitos comparam o custo total de um único mês contra o custo fixo para todo o ano pedido pela terceirizadora, esquecendo de que, neste custo fixo mensal, estão inclusos todos os encargos trabalhistas como FGTS, férias, 13º salário, impostos, etc. Outros se esquecem de que os empregados próprios recebem 3 biênios de 5% cada um, sendo que ao final de 6 anos os salários estarão 15% acima do piso salarial das demais categorias.

Mas, afinal, é justo comparar apenas salários diante de tantos benefícios e vantagens proporcionados pela terceirização? Em tempos difíceis como agora, no qual desemprego

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e insegurança crescem na mesma proporção, é importante gozar de certa liberdade em poder escolher os profissionais que gostaria de ter para trabalhar no seu condomínio.

Se os teus empregados são próprios, você não tem essa flexibilidade. E nessa situação, o síndico se torna refém porque suas ordens não são acatadas, sua autoridade não é respeitada, e você nada pode fazer pois não tem reservas para indenizar a demissão. E mesmo que você o demita e o indenize conforme a lei, são elevadas as chances de ele entrar com uma ação trabalhista, cada vez mais banalizada nos dias de hoje. E se você acha que não corre esse risco porque teu condomínio cumpre 100% com a legislação, esqueça, a realidade é outra. É muito difícil, senão impossível, sair ileso de uma ação sem pagar

uma “contribuição”, além das custas com advogados. Foi publicada uma matéria no Estadão, onde diz que o desemprego está atingindo mais os jovens entre 18 e 25 anos, em quase 20%. Os jovens não conseguem empregos porque não há criação de novas vagas, e porque os que os empregados em idade avançada não podem ser demitidos devido aos altos custos com indenizações.

Pois é, o nosso Brasil socialista criou tantas vantagens para o trabalhador, que está se tornando caro e arriscado ter empregados próprios.

Por exemplo: qualquer trabalhador que tenha adquirido o direito à aposentadoria poderá exercê-lo sem ser obrigado a deixar o emprego. Isto é, saca o saldo do FGTS, passa a receber também a aposentadoria e continua em seu emprego por toda a vida que ainda restar, ou, até quan-

do o condomínio decidir demití-lo por não ter mais condições de saúde. Mesmo nesta segunda hipótese, terá que indenizá-lo em 50% sobre o saldo do FGTS que continua a existir como se não tivesse sido sacado, e mais o aviso prévio de 3 meses devido o longo tempo de registro. Não restará alternativa senão a de pagar aviso prévio indenizado. Portanto, se o teu condomínio ainda não terceirizou os serviços de zeladoria, portaria e de limpeza, passe a considerar essa decisão com seriedade. A terceirização elimina o passivo trabalhista para sempre, e garante que todos os novos empregados sejam competentes, preparados e corteses com os condôminos. Se não for assim, o síndico tem a liberdade de substituí-los a qualquer tempo, sem qualquer custo adicional. A propósito, se você está considerando terceirizar, mas

não se encoraja porque acha que não conseguirá arrecadar recursos suficientes para pagar as indenizações, não se preocupe com esse detalhe.

Existem sólidas empresas que adiantam os recursos necessários com juros simbólicos, e financiam em até 36 meses, de maneira a permitir pagar as mensalidades com a própria economia proporcionada pela terceirização. Imagine essa hipótese de poder eliminar o passivo trabalhista para sempre, sem qualquer arrecadação extra para isso, e contar com os serviços de porteiros treinados e uniformizados, além de supervisores presentes semanalmente, assegurando que os serviços contratados estão sendo executados com a qualidade prometida.

Basta um telefonema. Você não tem nada a perder.

Etore A. Fuzetti etore@replace.com.br

Março / 2016 03

MESES

INDICADOR ECONÔMICO SALÁRIO INFLAÇÃO

IMPOSTO DE RENDA EM 2016 TR

POUPANÇA

Abril

R$788,00

1,17%

0,1074%

0,6302%

Maio

R$788,00

0,41%

0,1153%

0,6079%

Junho

R$788,00

0,67%

0,1813%

0,6159%

Julho

R$788,00

0,69%

0,2305%

0,6822%

Agosto

R$788,00

0,28%

0,1867%

0,7317%

Setembro

R$788,00

0,95%

0,1920%

0,6876%

Outubro

R$788,00

1,89%

0,1790%

0,6930%

Novembro

R$788,00

1,52%

0,1297%

0,6799%

Dezembro

R$788,00

0,49%

0,2250%

0,6303%

Janeiro/16

R$880,00

1,14%

0,1320%

0,7261%

Fevereiro

R$880,00

1,29%

0,0957%

0,6327%

Março

R$880,00

---------

0,2168%

0,5962%

* Índice de inflação IGP-M da FGV

** Salário Mínimo Empregados Domésticos em SP - R$ 905,00

OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão • Comunicar ao Ministério do Trabalho até o dia 07 do mês seguinte Recolhimento do INSS conforme tabela ao lado: • Todo dia 20 do mês subseqüente.

Recolhimento do FGTS, 8,0% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 7 de cada mês, ou no dia útil anterior.

Recolhimento do PIS, 1% sobre a folha de pagamento: • Até o dia 20, sem multa.

• Após, multa de mora de 0,33% ao dia, limitado até 20%.

Recolher à Receita Federal o Imposto de Renda.

Recolher à Prefeitura Municipal ISS sobre Serviços Prestados.

04 Março / 2016

Rendimento % Parc. Deduzir Até R$ 1.903,98 ........................................... isento -----De R$ 1.903,99 até R$ 2.826,65 ................... 7,5% ......... R$142,80 De R$ 2.826,66 até R$ 3.751,05 ................. 15,0% ......... R$354,80 De R$ 3.751,06 até R$ 4.664,68 ................. 22,5% ......... R$636,13 Acima de R$ 4.664,68 ............................... 27,5% .......... R$869,36 Abatimento por dependente:........................................... R$189,59 Salário Família Até R$ 725,02 = R$ 37,18 por cota De R$ 725,03 até R$ 1.089,72 = R$ 26,20 por cota A cota do salário familia é paga para cada filho menor de 14 anos ou inválido de qualquer idade

INSS Salário Contribuição (R$) ............................................Alíquota Até R$ 1.399,12 ............................................................................ 8 % De R$ 1.399,13 até R$ 2.331,88.................................................. 9 % De R$ 2.331,89 até R$ 4.663,75................................................11 % 20% sobre a folha, como parcela do condomínio 2% sobre a folha, como seguro de acidente de trabalho (verificar de acordo com o fator FAP de cada condomínio) 4,5% sobre a folha, contribuiçãode terceiros (Sesc, Senai, etc)

PISO SALARIAL Zeladores ..................................................................... R$ 1.231,74 Porteiros ou Vigias, Garagistas, Manobristas e Folguistas.....................................................................................R$ 1.179,90 Cabineiros ou Ascensoristas .....................................R$ 1.179,90 Faxineiros e demais empregados ............................. R$ 1.128,07 Acúmulo de cargo ................................................................... 20% Adicional noturno ................................................................... 20% Horas extras ............................................................................ 50% Folgas trabalhadas e feriados ............................................. 100% Cesta Básica ................................................................... R$ 206,70 Ticket Refeição ...................................................................R$ 7,61 Reajuste de 8,75% para salários acima do piso. Vigência a partir de 1o de outubro/15 até 31/09/16.

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Síndico profissional existe? É eleito ou contratado?

Apesar de não regulamentada, a dita “profissionalização” do síndico é uma realidade, principalmente nos condomínios de médio e grande portes É que para exercer o cargo de síndico, não necessariamente é obrigado ser proprietário de unidade (ou apartamento). O escolhido pode ser pessoa física ou jurídica, condômino ou não. Nos dias de hoje, torna-se cada vez mais difícil encontrar entre os condôminos, aquele que se disponha a cumprir todas as normas estabelecidas em Lei, já que conciliá-las com a vida profissional torna-se quase impossível, chegando a prejudicar uma ou outra.

O condomínio funciona praticamente como uma empresa. Quanto maior, maiores também são seus problemas e suas obrigações. É aí, portanto, que se encaixa a figura do síndico profissional. Se não existem candidatos, que se contrate alguém para tal, pois suas vantagens vão desde a completa dedicação ao cargo, ao conhecimento total da legislação. Sem o síndico, o condomínio não tem representatividade.

Portanto, sua existência é obrigatória. O surgimento, do “Síndico Profissional” foi uma exigência do mercado. Naqueles condomínios onde nenhum dos condôminos queira assumir o (en) cargo, não tem outra saída, senão contratar um profissional.

Como contratar

Primeiro vale registrar que não se trata de um contrato puro e simples.

Mesmo sendo um “síndico profissional” (já falei que essa profissão, rigorosamente não existe juridicamente), o que o habilita ao cargo www.sindiconews.com.br

não é um contrato de prestação de serviços, e sim, a ata da assembleia que o elegeu. É este o documento que legítima a representatividade deste síndico. Quanto às atribuições, funções e competência, estas são as mesmas aplicadas a um síndico condômino, salvo se o condomínio inserir outras responsabilidades, neste caso, regulamentadas em contrato específico.

O subsíndico

A lei do condomínio não prevê a existência da figura do subsíndico, porém, a Convenção de cada condomínio pode disciplinar quanto à existência e suas funções.

No nosso entender, portanto, a figura do subsíndico se faz presente quando da substituição eventual do síndico, desde que não seja de caráter permanente. E quando da renúncia ou destituição do síndico, ele também deve ser substituído.

Não há como proibir, portanto, que ao subsíndico sejam dadas funções específicas, desde que com o aval do síndico, tais como: supervisão dos funcionários, compra de mate-

riais necessários à conservação da edificação, entre outras, salientando que ele é sempre subordinado ao síndico, principal responsável pela administração condominial.

Outras recomendações: • Poderá haver mais de um subsíndico, caso a Convenção assim determine. Isso geralmente ocorre nos condomínios com pluralidade de blocos.

• Na omissão da Convenção, o subsíndico poderá ser locatário, morador, não morador, funcionário do condomínio (apesar de não recomendado), Enfim, não há restrição.

• O subsíndico, apesar de ser o substituto eventual do síndico, pode exercer funções auxiliares, desde que devidamente discriminadas.

• Não deve haver nenhuma remuneração ao subsíndico, nem isenção de suas contribuições condominiais.

• Não caberá, nunca, ao subsíndico a representação legal do condomínio.

Inaldo Dantas - Advogado Administrador de Condomínio Presidente do Secovi - PB e-mail: inaldo.dantas@globo.com

Idéias que trazem resultados!

AVCB e PDA são temas do I Workshop da Itelligence Group A Itelligence promoveu no dia 19/02/16, um Workshop para seus clientes, tendo como temas principais a atualização das normas do AVCB (Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros) e do PDA (Proteção de Descargas Atmosféricas). O evento aconteceu no Espaço Millenium, na Vila Mariana.

A palestra, abordando as premissas do AVCB e a atualização com a nova lei complementar 1257/15, foi ministrada pelo bombeiro Lourival Santana, que trabalha para a Itelligence e pelo Leonardo Flora, responsável pelos processos de AVCB da Itelligence. Os palestrantes esclareceram as muitas dúvidas e questões dos presentes.

A palestra de PDA, muito aguardada pelos participantes, foi ministrada pelo Eng. Helton Almeida, especialista no assunto, que proporcionou uma apresentação bastante esclarecedora e com muitos

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alertas quanto a necessidade do sistema de para-raios estar adequado. Não faltaram dúvidas e foram todas esclarecidas pelo nosso palestrante.

O evento foi finalizado com o sorteio de uma televisão de 32’’ e um delicioso coquetel com show de mágicas, que divertiu e intrigou a todos com o trabalho do Ilusionista Gilberto Banin.

Agradecemos a participação de todos os presentes e esperamos que tenham ampliado seus conhecimentos por intermédio das palestras proferidas e troca de informações.

Infelizmente, a forte chuva que caiu, impediu o comparecimento de alguns inscritos. Mas a Itelligence já está preparando um novo evento a ser informado em breve.

Confira as fotos do workshop em nossa página do facebook: https://www.facebook.com.br/

it@itelligence.com.br

• Projetos e renovações de AVCB no Corpo de Bombeiros • Projetos e renovações na Prefeitura • Obras de adequações - Prefeitura e Corpo de Bombeiros • Atestados para Corpo de Bombeiros e Prefeitura • Para-raios e Elétrica: vistoria e instalações • PPRA - PCMSO - CIPA • Primeiros socorros • Brigada de incêndio

Al. Uapixana, 330 - Indianópolis - São Paulo - SP - CEP: 04085-030

Tel: (11) 3331-1041 • WhatsApp: (11) 9 7335-9422 Março / 2016 05

A contratação de um síndico profissional

O mercado condominial classifica um síndico profissional como o responsável pela sindicância terceirizada. A palavra profissional, neste caso, é comumente utilizada para distinguir que a pessoa que desempenha esta função não seja moradora do condomínio onde presta os seus serviços.

O síndico profissional vem, ano a ano, ocupando um considerável espaço no mercado de condomínios, seja ele residencial, comercial ou misto. Existem alguns motivos para justificar que esta demanda por síndicos profissionais venha crescendo e entre estes, a necessidade, cada vez mais premente, de que as questões sejam tratadas de um modo não amador, pois as chances de se incorrer em erros aumentam geometricamente. Com um número crescente de novas informações, sejam elas de caráter tributário, previdenciário, jurídico, administrativo ou apenas de gestão, quem não milita nesta atividade, certamente não estará bem informado a respeito de todas as modificações.

A função de síndico exige conheci-

06 Março / 2016

mentos gerais e específicos, experiência, foco e tempo daqueles que desempenham essa atividade.

Outra possibilidade que ocorre com muita frequência é o desinteresse, a falta de tempo e de conhecimento que os moradores têm em se tornarem síndicos dos condomínios em que residem, aos quais o mercado chama de síndicos orgânicos.

Nestes casos, a única saída viável é a contratação de um síndico terceirizado, profissional, que passa a ser um prestador de serviços do condomínio. Há diversas vantagens em se contratar um síndico profissional, desde que seja bem avaliado, tenha experiência, conhecimento, comprometimento, seja bem recomendado, recicle os seus conhecimentos, dentre outras. Um síndico terceirizado com estas qualidades, por ser estranho ao condomínio, não deve ter qualquer envolvimento emocional com os moradores e funcionários, deve tratar todos os assuntos de maneira eminentemente profissional, é cobrado e pago para ser um bom gestor e deve planejar, coordenar e administrar de maneira eficiente o empreendimento. Algumas pessoas, por desconhecimento, acham que se houver um síndico, não há a necessidade de que seja contratada uma administradora de condomínios e vice-versa. Ledo engano. A atividade de um comple-

menta a do outro e os dois devem conviver de maneira harmoniosa para alcançar bons resultados com o seu cliente final (condomínio). A escolha de uma administradora é uma prerrogativa do síndico, pois ele deve ter a confiança necessária para que ela possa dar todo o suporte necessário para gerir bem o condomínio. Como é de pleno conhecimento, as responsabilidades dos síndicos são várias, tanto civis como criminais e respondem até com o seu patrimônio pessoal em ações judiciais. Daí a necessidade de serem profundos conhecedores de seus direitos e deveres que constam no Código Civil. Os prestadores de serviços estão expostos a vários riscos porque o consumidor exige um padrão de excelência cada vez maior em termos de qualidade e entrega. Portanto, a contratação de um seguro de Responsabilidade Civil do síndicos é essencial pois traz tranquilidade para o condomínio em que atua.

Caro leitor, ao contratar um síndico profissional, recomendo que você tome as seguintes precauções que podem influenciar positivamente na sua escolha: 1. Que ele tenha uma boa formação acadêmica profissional e que tenha concluído um curso de formação e qualificação de síndicos de longa duração. Hoje, no mercado, há alguns cursos de dois dias que, obvia-

mente, não preparam ninguém para os desafios que o síndico enfrentará.

Exija a apresentação do certificado de conclusão de curso, com a quantidade de horas/aulas ministradas, que seja de uma entidade que tenha reconhecimento e bom histórico de formar síndicos, sejam eles orgânicos ou profissionais.

2. Verifique se o candidato costuma reciclar os seus conhecimentos técnicos, através de cursos, workshops e encontros específicos.

3. Peça informações junto a condomínios em que prestou serviços, pesquise a situação cadastral pessoal e profissional do candidato. Alguém que cuidará do patrimônio dos outros precisa estar em situação positiva.

4. Peça para que apresente a sua

metodologia de trabalho, qual a regularidade das visitas semanais, quais os canais para uma eficiente e rápida comunicação.

5. Elabore um contrato, prevendo todas as cláusulas que são inerentes, como as qualificações do contratante e do contratado, a duração, o valor, o reajuste, as penalidades se houver para ambas as partes, as competências da contratante e da contratada, a quantidade de visitas semanais e o foro.

Esta é uma prestação de serviços que exige dedicação, transparência, conhecimento, ética e compromisso!

Renato Daniel Tichauer Síndico profissional e Presidente da Assosíndicos

AGENDA DE EVENTOS • Curso Livre de Formação de Síndicos Módulo I Daremos início a mais uma turma do Curso Livre de Formação de Síndicos – Módulo I. Ainda dá tempo de se inscrever.

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CUIDANDO DO SEU PATRIMÔNIO Há muitas maneiras de controlar pragas urbanas.

A melhor delas é ter uma parceria com a Controle de Pragas e Desentupimento

Nos dias de hoje, nos deparamos com diversos problemas que são gerados pelo crescimento desordenado e a falta de infraestrutura que não consegue acompanhar este desenvolvimento.

Nas grandes metrópoles, além do crescimento populacional, devemos nos atentar pelo fato de que invadimos o espaço dos animais, principalmente as consideradas pragas urbanas.

O 1° passo antes de eliminarmos e controlarmos as pragas urbanas é conhecê-las. Ou seja, sabermos quem são os nossos inimigos!

Eliminando cupins sem sair de casa

PRINCIPAIS BENEFÍCIOS DO SISTEMA ATRAVÉS DE ISCAGEM:

Sistema não invasivo - Não requer quebra de estrtururas, tais como paredes, batentes, forros, divisórias, canos e condutores de cabos de telefonia ou elétricos, etc.

Princípio ativo não volátil - Sem odor, sem contaminação do ambiente e do ar.

Iscas pastosas - Permite a visualização do ataque, bem como, identificação da espécie e fase de vida. Facilitam o monitoramento das condições da colônia.

Reposição periódica das iscas - Menor mão de obra, menos pessoas trabalhando dentro das instalações, maior rapidez de intervenção.

Método Seletivo - Menor toxicidade permite o tratamento sem suspensão ou proibição das atividades normais e livre acesso as pessoas e animais domésticos nos locais em tratamento.

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Prevenção é a melhor solução!!!

O que são esgotos??? Quais os benefícios dos tratamentos???

São canalizações (tubos) sob o solo, capazes de absorver e conduzir as águas utilizadas no cotidiano, sejam elas geradas nos banhos, tanques, pias, lavatórios ou descargas sanitárias. São várias as denomina-

ções, dependendo do tipo de uso.

Os detritos provenientes das residências comumente são chamados de esgotos domésticos. Os providos nas fabricas são chamados de esgotos industriais e os provenientes de

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águas de chuvas são chamados de águas pluviais.

Esta diferenciação é importante, pois para cada tipo de detrito ocorre a formação de substâncias diferentes, requerendo a separação e tratamento distinto para cada tipo de resíduo.

Geralmente, os esgotos não tratados contêm diversos tipos de agentes patogênicos, microorganismos e resíduos tóxicos, além de nutrientes capazes de provocar o crescimento de outros tipos de bactérias e fungos nocivos à saúde.

Desta forma, afirmamos que as coletas e tratamento de esgotos são muito importantes para a saúde pública, pois evitam riscos de conta-

minação e transmissão de doenças, e também ao meio ambiente, no que se refere ao controle da poluição do solo e das águas.

Esta é uma das funções da OSAKA Desentupidora. zelar pela saúde

pública no que diz respeito a saneamento básico, coletando e transportando adequadamente os detritos de esgotos, desobstruindo e limpando as redes de esgotos comerciais e residenciais.

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Informe

SEGURANÇA

Dissídios achatam orçamento de condomínios

Os bandidos estão cada vez mais ousados para invadirem condomínios

Independente da classe social, o custo de vida aumentou e reduziu o poder aquisitivo para a imensa maioria dos brasileiros. O crescimento da inflação e o aumento do desemprego têm tirado o sono de muitas pessoas e, em especial, daquelas que vivem em condomínios, pois além dos custos do consumo de água e luz, que foram muito além da inflação, enfrentam a elevação da taxa de condomínio.

Já em janeiro, houve o impacto do aumento aproximado de 10% devido a data base das empresas de terceirização de portaria, limpeza e vigilância.

Na composição dos custos, independente se o condomínio possui funcionários próprios ou terceirizados, a mão de obra consome entre 55% a 70% do orçamento, e este percentual cresce ano a ano, motivo de preocupação para a maioria.

Diante desse cenário adverso, sindicos e conselhos administrativos precisam encontrar alternativas no mercado para manter os serviços essenciais, sem alterar muito os custos, uma vez que os problemas com a inadimplência também já vêm aumentando.

A tecnologia pode ser uma das alternativas para a continuidade dos serviços, trazendo modernidade, qualidade e valorização do imóvel.

No mercado de segurança, essa é uma alternativa muito eficaz. O Grupo Pro Security disponibiliza, por exemplo, o Pro Security Intelligent Service, serviço indicado para condomínios comerciais e residenciais com baixo fluxo, que sofrem com a maior influência dos custos decorrentes da mão de obra na taxa condominial, ou para con08 Março / 2016

domínios grandes que possuam portarias com menor movimento.

O produto inovador informatiza e automatiza todo o condomínio, permitindo que operadores amplamente treinados e dedicados façam atendimento ao interfone e telefone, liberação de entrada de condôminos, visitantes e prestadores de serviços, supervisão e monitoramento com o diferencial exclusivo da telepresença em todos os painéis de atendimento. Ou seja, mantém todas as caracteristicas de uma portaria convencional, reduzindo em até 60% o custo.

Além disso, mantém o controle do tempo de permanência de não moradores, bem como um correto armazenamento dessas informações, controle de correspondências, mensagens, reserva e uso das áreas comuns, dos fornecedores do condomínio e dos condôminos. Enfim, integra de maneira inteligente, amigável e de simples manuseio o controle das comunicações essenciais entre todos os envolvidos.

Quando o assunto é segurança, além dos benefícios gerados para a valorização do imóvel, pois moderniza o condomínio, a tecnologia também contribui para inibir a ação de meliantes, uma vez que cria barreiras difíceis de ludibriar.

Atualmente, os meliantes não têm poupado esforços a fim de alcançarem seus objetivos delituosos em condomínios, quer seja escalando a parte externa do prédio ou saltando muros, quer seja entrando pela portaria principal, através do emprego da violência, tendo como seu principal aliado o fator surpresa ou, até mesmo, utilizando das mais inusitadas maneiras para enganar condôminos e/ou funcionários.

Suas sutilezas são utilizadas para que, ao adentrarem o condomínio, possam realizar invasões de domicílios, furtos, roubos, sequestros, entre outros crimes, causando medo e pânico nas pessoas. No começo deste mês foi presa uma quadrilha que usava drone para mapear os condomínios e assim planejarem a invasão e os assaltos. Na imprensa, foi veiculada da seguinte maneira: “Quadrilha que usava drone acumulou R$ 5 Alexandre Paranhos milhões com assaltos, diz polícia Diretor executivo do A Polícia Civil de Mogi das Cruzes Grupo Pro Security (SP) informou que a quadrilha es-

pecializada em assaltar condomínios de luxo - desmantelada nesta quarta-feira (2) com a prisão de 5 suspeitos - acumulou, em 3 meses, R$ 5 milhões. Ainda segundo a polícia, o bando usava drones nas ações criminosas. “ Fonte: Portal G1, de 03/03/2016.

Portanto, observando isto, cabe reforçarmos algumas precauções básicas dirigidas a síndicos, condôminos e funcionários de condomínios como segue: • obedecer e seguir as normas e procedimentos sobre segurança decididos e acordados em assembleia; • solicitar ficha de antecedentes criminais e confirmar documentos e referências de todos funcionários, inclusive os domésticos; • encaminhar os funcionários para treinamentos em segurança através de cursos específicos, mantendo-os atualizados e reciclados; • manter equipamentos de segurança e de comunicação sempre em bom estado de conservação e funcionamento;

• todas pessoas estranhas ao condomínio deverão ser recepcionadas na parte externa do prédio, devendo aguardar a liberação do morador para adentrar ao edifício; • ao entrar ou sair do prédio, verifique se não há pessoas em atitudes suspeitas rondando o edifício; • evite comentar sobre seus bens ou mesmo detalhes de sua vida pessoal com estranhos ou mesmo funcionários; • compreenda e elogie as ações preventivas tomadas pelos funcionários, mesmo quando estas representarem algum pequeno transtorno para si ou suas visitas; • colocar portas resistentes e maciças nas entradas sociais e de serviços, dando preferência às que possuem blindagem interna; • instalar olho mágico de 180°, bem como fechaduras quádruplas nas portas externas, a fim de dificultar que sejam “michadas” ou mesmo arrombadas; • instalar sistemas de alarme bem como de câmeras no interior da residência ligados a uma central de monitoramento com dispositivos sonoros, a fim de se prevenir invasões; • qualquer movimentação suspeita ou mesmo situações emergenciais no condomínio ou seu entorno, acione a Polícia Militar pelo telefone 190.

Estas e muitas outras medidas farão com que os riscos sejam minimizados e a proteção de seu condomínio seja aumentada.

José Elias de Godoy - Especialista de Segurança em Condomínios e autor dos livros “Manual de Segurança em Condomínios’’ e “Técnicas de Segurança em Condomínios”. elias@suat.com.br www.sindiconews.com.br

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10 Janeiro / 2016

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ADMINISTRATIVO

“Compliance” no Condomínio II

Em continuidade com o artigo anterior, sob esse mesmo tema, lembramos que, a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno são métodos de COMPLIANCE, suficientes para combater as irregularidades internas e que o síndico e conselheiros devem seguir. Além dos procedimentos mencionados na edição anterior, que os síndico e conselheiros devem tomar, incluímos a auditoria. O que é isso, literalmente? Vejamos: Auditoria: Exame de operações financeiras ou registros contábeis, visando determinar sua correção ou legalidade.

(Mini Aurélio, Editora Nova Fronteira-2001). Em outras palavras, o exame da documentação financeira, contábil e fiscal tem a finalidade de apontar as irregularidades administrativas, os erros (normais ou propositais) de recebimentos ou de pagamentos, dos cálculos tributários e das contribuições previdenciárias. Os trabalhos vão se estender até na recomendação das providências para ajuste nas contas e nos documentos e, claro, na final constatação de erro no orçamento anual ou sobra ou desvio de verba do condomínio. Do que resultar a apuração, os condôminos poderão julgar as contas com maior segurança, deliberando a aprovação das www.sindiconews.com.br

mesmas ou providências corretivas. É importante destacar que a auditoria por profissionais habilitados, na apuração dos erros ou irregularidades das contas da gestão, evitará novos erros, parcialidade ou protecionismo a quem deveria prestá-las corretamente. Por outro lado, temos a segurança de dizer que o exame das contas não fica só após o final de cada exercício financeiro. É que o inciso VIII, do art. 1348, do novo C. Civil, obriga ao síndico a prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas. Este dispositivo (inciso VIII) ampliou a obrigação de prestação de contas para qualquer época (quando exigidas). Como o condômino está obrigado a pagar as cotas das despesas mensais do condomínio, é somente ele quem pode exigir a prestação ou a auditoria por uma comissão interna ou por uma equipe profissional externa, mediante aprovação em assembleia geral. Assim sendo, combater atos de corrupção dentro dos condomínios, agora, é um direito dos condôminos e mais um dever do síndico e conselheiros, para dar um perfeito equilíbrio nas finanças do condomínio, o que compatibiliza com a moral e bons costumes.

Róberson Chrispim Valle robersonvalle@globo.com

Agressões atiradas pela janela Já ouvi histórias de gente que já viu despencar de prédios bitucas de cigarro, preservativos usados, bexigas cheia de água, ovo, gelo, frutas e até botijão de gás. Atos de vandalismo ou distrações podem trazer conseqüências desastrosas, machucando alguém, destruindo patrimônio ou até levando a óbito.

“Quando eu era criança, toda a turma ficava lá no térreo fazendo bagunça. Uma vez, teve uma festa no salão, mas a criançada ficava mais do lado de fora brincando. Algum morador sem noção nenhuma atirou um copo de vidro, que assustou todo mundo. Por sorte não atingiu alguém”, contou Luiz Pat Diniz, ex-morador de um condomínio da Vila Mariana. “Depois que jogaram, os adultos colocaram as crianças pra dentro e ficou por isso mesmo, pois falaram q ninguém sabia quem tinha atirado o copo”, completou.

A situação acima não é tão rara de ocorrer e providencias devem ser tomadas. Por meio de circulares, o síndico pode inibir tais atitudes, mostrando que é crime atirar objetos pela janela. Se precisar, um inquérito pode ser aberto, mesmo em caso da não identificação do vândalo.

Neste episódio de anonimato, o síndico pode acabar pagando por omissão. Por isso é importante ele estar atento. Quando algo for atirado pela janela e ninguém descobrir quem foi, o gerente condominial tem o dever de mandar circulares e, caso necessário, dar queixa na polícia.

Em simples e primeiras ocorrências, as convenções prevêem multa para o condômino infrator. Devemos lembrar sempre que a omissão do síndico pode causar processo civil e penal a ele Este tipo de descaso leva o morador a entrar com ação contra o condomínio.

Lesão corporal ou à saúde

Quando algum objeto atingir e ferir alguém, o autor responde por lesão corporal, depois de queixa na delegacia. O crime está descrito no artigo 129 do Código Penal. Confira alguns trechos da Lei: Lesão Corporal Art. 129 - Ofender a integridade corporal ou a saúde de outrem: Pena - detenção, de 3 (três) meses a 1 (um) ano.

Lesão Corporal de Natureza Grave § 1º - Se resulta: I - incapacidade para as ocupações habituais, por mais de 30 (trinta) dias; II - perigo de vida; III - debilidade permanente; IV - aceleração de parto: Pena - reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos. § 2º - Se resulta: I - incapacidade permanente para o trabalho; II - enfermidade incurável; III - perda ou inutilização de membro, sentido ou função; IV - deformidade permanente; V - aborto.

Pena - reclusão, de 2 (dois) a 8 (oito) anos.

Lesão Corporal Seguida de Morte § 3º - Se resulta morte e as circunstâncias evidenciam que o agente não quis o resultado, nem assumiu o risco de produzi-lo: Pena - reclusão, de 4 (quatro) a 12 (doze) anos.

Sem dano algum

Se os danos material ou físico não ocorrerem, o autor pode ser autuado no artigo 132 do código penal.

Confira abaixo este trecho da Lei: Art. 132 - Expor a vida ou a saúde de outrem a perigo direto e iminente:

Pena - detenção, de 3 (três) meses a 1 (um) ano, se o fato não constitui crime mais grave.

Parágrafo único. A pena é aumentada de um sexto a um terço se a exposição da vida ou da saúde de outrem a perigo decorre do transporte de pessoas para a prestação de serviços em estabelecimentos de qualquer natureza, em desacordo com as normas legais.

Danos materiais ou morais

O objeto atirado pela janela pode destruir algum patrimônio ou ferir moralmente alguém. O primeiro caso é detectado quando, por exemplo, o material jogado danifica um carro, quebra as telhas da casa vizinha, etc.

Já o dano moral pode ser verificado em situações em que preservativos, absorventes, fraudas, etc. atingem alguma pessoa.

O autor do crime responde ao crime relatado no artigo 186 do Código Civil. A pena pode ser indenizatória ou detenção de um a seis meses.

Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.

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O que faz uma administradora?

Que a administradora é a grande aliada do síndico, todos sabem ou deveriam saber. Só que muitos ainda têm dúvidas quanto os direitos e deveres entre as partes, quais as funções dos profissionais e tantas outras questões que tentaremos elucidar nesta matéria especial.

Então, vamos começar com a empresa de administração: “A administradora tem o dever de assessorar o condomínio em todas as questões administrativas, contábeis e jurídicas”, explicou Mayra Lopes Massura Verrone, Diretora Comercial da D&D Condomínio.

Já o condomínio tem o direito de cobrar o serviço contratado e o dever de passar todas as informações e documentos para que os profissionais possam realizar todo o trabalho com competência. É de extrema importância que o síndico sempre passe qualquer ocorrência para a administradora auxiliá-lo, dando o devido respaldo.

Legalmente, a administradora é o preposto do síndico na gestão de todos os assuntos condominiais, 12 Março / 2016

atuando de um lado em relação aos funcionários, fornecedores, prestadores de serviço e outros profissionais ou empresas contratados pelo condomínio. De outro lado, atua junto à massa condominial, no sentido de solucionar os problemas que tenham relação com o edifício, evitar conflitos e estimular a participação nos assuntos condominiais.

A relação entre os lados exige confiança e parceria para que todo o andamento do condomínio seja feito de forma transparente, pois o objetivo é fazer com que os condôminos fiquem satisfeitos com o trabalho realizado, buscando sempre ouvir as reclamações e sugestões.

As administradoras completas oferecem serviços financeiros, administrativos, contábeis (tributária e fiscal), departamento pessoal para condomínios, assessoria, departamento jurídico para ações de cobranças trabalhistas e cíveis, além de consultoria jurídica para questões diárias.

“Devido a burocracia e exigências legais, as administradora evoluí-

ram, trazendo soluções, as quais otimizaram seus trabalhos para conseguirem atender com excelência todas as necessidades do condomínio, de forma que o mesmo fique totalmente respaldado”, comentou a diretora da D&D. “Isso faz com que os condôminos fiquem mais tranquilos e que tudo ocorra com maior transparência”, completou.

A escolha de uma boa administradora depende de bastante atenção do síndico, que deve procurar referências para confirmar a integridade e competência da empresa.

Justamente por ser uma parceria, não há como trabalhar sem ter a confiança em quem está ao seu lado. O respeito mútuo também deve existir. Entretanto, cabe à administradora demonstrar merecer confiança, mostrando competência na gestão das diversas áreas, nas quais seus serviços são realizados.

A confiança faz com que a rotina transcorra organizada e tranquila no condomínio. Em consequência dessa boa sintonia, as melhores soluções se apresentam. É muito

importante que o síndico receba a orientação dos profissionais do ramo, pois eles estão preparados para orientar nas melhores decisões, sem colocar em risco a responsabilidade de todos que fazem parte da administração.

Sempre que um síndico novo inicia o cargo, é de suma importância que converse com a administradora para que a mesma possa esclarecer todo o andamento do condomínio, como se dá o seu funcionamento e as particularidades existentes, para que se sinta seguro em iniciar o novo trabalho.

As melhores administradoras otimizam seus trabalhos, personalizando o atendimento, pois cada condomínio tem sua particularidade. Seus departamentos jurídicos precisam estar atualizados com a legislação e preocupados em solucionar a inadimplência e as lides existentes no condomínio.

A administradora também está apta a resolver problemas diretamente ligados aos condôminos, no sentido de verificar as condições do edifício

e todo defeito que pode ocorrer. Ela também deve fazer parte de suas funções, dando assessoria e orientação ao síndico.

Geralmente, os moradores não têm o conhecimento de todas as leis necessárias para administrar um condomínio. As administradoras devem oferecer esse suporte, informando e atualizando a comunidade condominial.

Hoje em dia, todos visam constantemente uma redução dos gastos condominiais. O dinheiro utilizado sem planejamento gera prejuízo e isso precisa ser evitado. Por isso, na hora de contratar serviços de empresas terceirizadas, a administradora e o síndico fazem uma pesquisa e escolhem o melhor preço, aliado a um bom serviço.

Essa redução de gastos possibilita a criação de uma reserva de caixa. A folga nas contas permite a realização de obras, sem atrasá-las.

A contabilidade necessita de atenção. Quando bem idealizada, a prestação de contas é mais facilmente compreendida pelos condôwww.sindiconews.com.br

minos. A transparência nas finanças do condomínio dá credibilidade aos trabalhos do síndico e da administradora.

Existem diversas empresas que honram seus compromissos, mas sempre é bom ter cuidado com os oportunistas.

Uma evolução no trabalho das administradoras é a permissão do acesso às informações do condomínio para todos os moradores. Isso resulta em uma maior participação e interesse dos condôminos no dia a dia da administração. O interesse dos condôminos pelas decisões do condomínios vem evoluindo muito.

Porém, ainda requer incentivo.

“Em nosso caso, o síndico sente a parceria que existe e sabe que pode contar conosco em todos os momentos de dificuldades, pois nossa administradora é seu braço direito”, disse Mayra. Não cobramos 13º salário; nas ações em que o condomínio for réu, não são cobrados os honorários advocatícios; e concedemos gratuidade na assessoria de cinco assembleias anuais. Além disso, temos um departamento de tecnologia que publica em nosso site as atas, convenções, regulamentos e boletos. Também são enviados por e-mail para facilitar, de todas as formas, o recebimento da taxa condominial”, finalizou.

A incorporação de novas tecnologias ao trabalho das administradoras permitiu aprimorar o atendimento

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e a disseminação da informação aos condôminos. Também foram assumidas, por iniciativa própria, importantes funções que não se relacionam exclusivamente com a área administrativa, como a implantação de programas de reciclagem do lixo, visando a melhoria no relacionamento entre os moradores. Por outro lado, a pressão por baixar custos gerou a proliferação de muitas empresas sem a capacitação necessária, contribuindo com a queda na qualidade dos serviços prestados.

Documentação

Na administração do condomínio é preciso muita organização, principalmente no armazenamento de todos os documentos. A administradora deve arquivar, organizar, controlar e atualizar uma série deles. Os principais são: • Cadastro dos proprietários e inquilinos; • Convenção; • CNPJ do condomínio; • Seguro Obrigatório; • Plantas do edifício; • Regulamento Interno; • Livro de Atas; • Livro de presença nas assembleias; • Apuração das contas das administrações anteriores; • Pastas com as despesas e receitas referentes aos últimos cinco anos; • Contrato para manutenção e conservação de elevadores; bombas

d’água; portões automáticos; porteiros eletrônicos; antenas coletivas; aquecimento central; ar-condicionado central; caixas d’água; rede hidráulica; rede elétrica; jardins; piscinas; etc; • Pastas com contas do condomínio; • Taxa anual de licença para o funcionamento dos elevadores; • AVCB. Outras dicas úteis para uma boa gestão administrativa: • Organizar, analisar e administrar a locação de áreas comuns do condomínio como cobertura, lajes, garagens e fachadas; • Checar as condições das áreas comuns esporadicamente, relatando todas as irregularidades ao síndico; • Disponibilizar crachás para prestadores de serviço e livro de controle de visitantes; • Controlar o consumo de água, gás e luz. É interessante lançar comparativos de consumo no quadro de avisos, incentivando sempre a economia; • Ter algum representante nas assembleias, controlando presença, apresentando informações úteis aos condôminos e respondendo perguntas; • Comparar orçamentos, escolhendo prestadores de serviço de qualidade e idôneos; • Verificar as condições de áreas como salão de festas, salão de jogos, quadra, playground, churrasqueira, etc.

Entenda um pouco sobre cada área de atuação de uma administradora séria e as peculiaridades dos itens

• Financeiro – Este departamento emite os boletos condominiais, multas e rateios, realiza a análise financeira e a melhor forma de administrar as contas do condomínio, bem como a melhor forma de aplicações.

• Administrativo – O departamento administrativo cuida de toda a burocracia exigida por lei, como AVCB, seguro, previsão orçamentária, prestação de contas, solicitações de orçamentos, análise de prestadores de serviços, entre outras atividades.

• Jurídico – O departamento jurídico é dividido em consultoria jurídica, contencioso administrativo, contencioso cível e contencioso trabalhista. São realizadas as proposituras e acompanhamentos de ações, apresentações de defesas, recursos, impugnações, soluções de conflitos, análise de contratos e intermediação de lides perante os problemas condominiais.

• Tributário – Este departamento é consolidado com a contabilidade que verifica e providencia todas as exigências tributárias do condomínio.

• Consultoria – A consultoria está totalmente interligada ao departamento jurídico e sempre em contato diário com o síndico. Todo o andamento do condomínio gira em torno das normas condominiais e este departamento fica à disposição para todas as dúvidas do síndico, corpo diretivo e condôminos.

• Contabilidade – Este departamento verifica todas as questões fiscais e tributárias exigidas por lei para que o condomínio sempre fique em dia com suas obrigações.

• RH - Executa todos os serviços relacionados à folha de pagamento dos empregados. No condomínio que existir trabalhadores terceirizados, é exigido da empresa contratada os documentos necessários para evitar problemas futuros. Os trâmites existentes na admissão, manutenção e demissão dos empregados também são executados pela administradora.

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